Hipoteka na prawie użytkowania wieczystego

Hipoteka na prawie użytkowania wieczystego
Gazeta Prawna, Akademia Prawa Gospodarczego, Tomasz Kański
Czy możliwe jest wygaśnięcie hipoteki pomimo dalszego istnienia zabezpieczonej wierzytelności?
Wygaśnięcie hipoteki jest najczęściej spowodowane wygaśnięciem wierzytelności, którą zabezpieczała
hipoteka. Do wygaśnięcia wierzytelności może dojść w wyniku zaspokojenia wierzytelności, zwolnienia z długu
lub konfuzji (tj. zbiegu praw, w wyniku którego dług oraz wierzytelność należą do jednej osoby). Warto jednak
pamiętać, że możliwe jest wygaśnięcie hipoteki pomimo dalszego istnienia zabezpieczonej wierzytelności. Z
sytuacją taką można zetknąć się, gdy hipotekę ustanowiono na prawie użytkowania wieczystego. Zgodnie z art.
241 kodeksu cywilnego wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim
obciążenia - tak ograniczone prawa rzeczowe (np. hipoteka), jak i obligacyjne (np. najem). Do wygaśnięcia
może dojść w wyniku rozwiązania lub wypowiedzenia stosownej umowy przez właściwy organ, np. w
przypadku korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego w sposób sprzeczny z ustalonym w
umowie, a w szczególności w przypadku niedotrzymania przez użytkownika wieczystego określonego w
umowie terminu zabudowy nieruchomości (art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jeżeli zatem
dojdzie do rozwiązania lub wypowiedzenia umowy oddającej nieruchomość w użytkowanie wieczyste, wówczas
- w wyniku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego - wygaśnie także hipoteka.
W przypadku nieruchomości zabudowanych, sytuacja dotychczasowego wierzyciela hipotecznego jest trochę
lepsza aniżeli w przypadku nieruchomości niezabudowanej, gdyż, zgodnie z art. 101 ustawy o księgach
wieczystych i hipotece, wierzycielom hipotecznym, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania
wieczystego, przysługuje ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie
za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu
użytkowanej nieruchomości. W przypadku nieruchomości niezabudowanej dotychczas zabezpieczony
hipotecznie wierzyciel nie otrzymuje żadnego innego, alternatywnego zabezpieczenia rzeczowego, co w istotny
sposób może pogorszyć jego sytuację.
O takim ryzyku powinny pamiętać instytucje finansujące działalność deweloperską. Wielu deweloperów
deklaruje obecnie wstrzymanie realizacji wcześniej planowych inwestycji, co może skutkować - w niektórych
przypadkach - niedotrzymaniem terminów zabudowy nieruchomości, określonych w umowie o oddanie
nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W konsekwencji może to doprowadzić do wypowiedzenia umowy i
wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wraz z ustanowionymi na nim hipotekami, zabezpieczającymi
kredyty udzielone deweloperowi.
Tomasz Kański
partner w Kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak