pobierz plik

Transkrypt

pobierz plik

OPERAT SZACUNKOWY
Wycena prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej jako działka nr 407
położonej w miejscowości Pogwizdów Nowy, obręb nr 0005, gmina Głogów Małopolski obszar
wiejski,
powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie.
Dla ww. nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ1Z/00087711/6.
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb
prowadzonego postępowania nr Kmp 6/14, Km 1075/14, Km 195/15 i Km 625/15 przez Komornika
Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie.
Oszacowana wartość: 31.450,00 PLN
Słownie złotych: trzydzieści jeden tysięcy czterysta pięćdziesiąt
W tym wartość działki gruntu nr 407: 18.700,00 PLN (słownie złotych: osiemnaście tysięcy
siedemset)
Sporządził:
Rzeszów, dnia 16.01.2016 r.
Firma Usługowa Krzysztof Telega, 35-317 Rzeszów, ul. Senatorska 173, NIP: 794-115-38-92,
REGON: 180620728
tel. +48 667 976 672, e-mail. [email protected]; www.nieruchomosciwycena.eu
'2
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI
1. Cel wyceny
Sprzedaż nieruchomości -Opłaty za użytkowanie
wieczyste lub trwały
zarząd
-Zastaw hipoteczny Zastaw bankowy -Nieruchomość
reprezentatywna dla PTN
-Inny cel X
2. Położenie nieruchomości
Gmina (miasto)
Głogów Młp. obszar wiejski
Obręb ewidencyjny: 0005
- Pogwizdów Nowy
Pogwizdów Nowy 294 Nr działki (n-ry grupy działek): 407
powierzchnia łączna 0,0442 ha
3. Opis nieruchomości
Nr działki Rodzaj
Nieruchomości
Funkcja dominująca
wg miejsc. Planu
zagospodarow.
Uzbrojenie działki Wartość gruntu
407 1 – niezabudowana
nieruchomość rolna
jednoużytkowa,
2 – niezabudowana
nieruchomość rolna
wieloużytkowa,
3 – nieruchomość
leśna,
4 – zabudowana
nieruchomość rolna,
5 – niezabudowana
nieruchomość
przeznaczona pod
zabudowę inną niż
zagrodowa,
zabudowana
budynkami
mieszkalnymi,
zabudowana
budynkami
pełniącymi inne
funkcje niż zagrodowa
i mieszkaniowa
1 – Sieć wodociągowa,
2 – Lokalne ujęcie
wody,
3 – Sieć
elektroenergetyczna
230V,
4 – Sieć
elektroenergetyczna
400V,
5 – Sieć ciepłownicza,
6 – Sieć gazowa,
7 – Kanalizacja
sanitarna sieciowa,
8 – Kanalizacja
sanitarna lokalna,
9 – Sieć telefoniczna,
10 – TV kablowa,
11 – Kanalizacja
burzowa,
18.700,00 PLN
REGON: 180620728
'3
4. Opis budynków/lokalu
Nr ewidencyjny
budynku
Funkcja
Podstawowa
Funkcja
drugorzędna
Uzbrojenie Wartość
nieruchomości
Pogwizdów Nowy 294 1 – Mieszkalne,
2 – Przemysłowe,
3 – Transportu i
łączności,
4 – Handlowousługowe,
5 – Zbiorniki, silosy i
budynki magazynowe,
6 – Biurowe,
7 – Szpitali i zakładów
opieki medycznej,
8 – Oświaty, nauki i
kultury oraz budynki
sportowe,
9 – Produkcyjne,
usługowe i
gospodarcze dla
rolnictwa,
10 – inne
niemieszkalne
1 – Sieć wodociągowa,
2 – Lokalne ujęcie
wody,
3 – Sieć
elektroenergetyczna
230V,
4 – Sieć
elektroenergetyczna
400V,
5 – Sieć ciepłownicza,
6 – Sieć gazowa,
7 – Kanalizacja
sanitarna sieciowa,
8 – Kanalizacja
sanitarna lokalna,
9 – Sieć telefoniczna,
10 – TV kablowa,
11 – Kanalizacja
burzowa,
31.450,00 PLN
Wartość
nieruchomości: 31.450,00 PLN (słownie złotych: trzydzieści jeden tysięcy czterysta
pięćdziesiąt).
Data: 16.01.2016 r. Podpis: ………………………………
REGON: 180620728
'4
Spis treści
1. Przedmiot i zakres
wyceny. .................................................................................................................5
2. Cel
wyceny. ..........................................................................................................................................5
3. Podstawy formalne i materialne
wyceny. ...........................................................................................5
3.1. Podstawa
formalna...........................................................................................................................5
3.2. Podstawy
prawne. ............................................................................................................................5
3.3. Podstawy
metodologiczne. .............................................................................................................5
4. Źródła danych merytorycznych (materiały
źródłowe). ......................................................................5
5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy
majątkowego. .................................................................6
6. Opis i określenie stanu przedmiotu
wyceny. .....................................................................................6
6.1. Stan
prawny. ......................................................................................................................................6
6.2. Stan otoczenia
nieruchomości. .......................................................................................................7
6.3. Stan nieruchomości – działki
gruntu. ..............................................................................................7
6.4. Stan techniczno-użytkowy
budynków. ............................................................................................8
7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. ...................................9
8. Analiza i charakterystyka rynku
nieruchomości.................................................................................9
9. Wskazanie rodzaju określanej
wartości............................................................................................10
10. Wybór podejścia i metody
wyceny. ...............................................................................................10
11. Dane z rynku
nieruchomości. .........................................................................................................13
12. Określenie wpływu czasu na zmianę
cen.......................................................................................14
13. Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej wraz z zabudowaniami. .............14
14. Obliczenie wartości
gruntu.............................................................................................................16
15. Wynik końcowy wyceny i
wnioski. ..................................................................................................19
16. Klauzule i
zastrzeżenia.....................................................................................................................19
Załączniki...............................................................................................................................................
.20
REGON: 180620728
'5
1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem wyceny jest prawo własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej
jako
działka nr 407 położonej w miejscowości Pogwizdów Nowy, obręb nr 0005, gmina Głogów
Małopolski
obszar wiejski, powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie.
Dla ww. nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ1Z/00087711/6.
Zakres wyceny dotyczy określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości
gruntowej.
2. Cel wyceny.
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb
prowadzonego postępowania nr Kmp 6/14, Km 1075/14, Km 195/15 i Km 625/15 przez Komornika
Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie.
3. Podstawy formalne i materialne wyceny.
3.1. Podstawa formalna.
Postanowienie Komornika Sądowego Andrzeja Kopacza przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie
o powołaniu Krzysztofa Telega jako biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, położonej
w miejscowości Pogwizdów Nowy, gmina Głogów Małopolski obszar wiejski w postępowaniu o
sygn.
akt Kmp 6/14, Km 1075/14, Km 195/15 i Km 625/15.
3.2. Podstawy prawne.
Podstawę prawną stanowi:
1.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. tekst jednolity Dz.U.2015 r.
poz. 1774, z późniejszymi zmianami.
2.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego – Dz.U.2004 Nr 207 poz. 2109 z dnia 22.09.2004 r.
z późniejszymi zmianami.
3.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny -Dz.U.2014 poz 121 -tekst jednolity
z późniejszymi zmianami,
4.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności
komorników – Dz.U.1968 nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami.
3.3. Podstawy metodologiczne.
1)
Wycena nieruchomości, zasady i procedury – R. Cymerman, A. Hopfer – PFSRM, Warszawa
2006.
2)
Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości – pod redakcją
S. Źróbek – Educaterra,
Olsztyn 2005.
3)
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone i wdrożone wśród członków przez
Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM).
4)
Literatura fachowa w zakresie metodologii wyceny.
4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe).
1)
Księgi wieczyste nr-y RZ1Z/00087711/6.
2)
Wypis z rejestru gruntów.
3)
Kopia map ewidencyjnej i zasadniczej.
4)
informacje uzyskane z Urzędu Miasta i Gminy Głogów Małopolski dotyczące
zagospodarowania przestrzennego gminy.
REGON: 180620728
'6
5)
wizja lokalna na nieruchomości dnia 18.12.2015, w trakcie których dokonano oględzin
nieruchomości.
6)
informacje ze Starostwa Powiatowego w Rzeszowie na temat cen transakcyjnych kupna
sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych na terenie powiatu.
7)
dane własne dotyczące zrealizowanych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku
lokalnym i regionalnym dla wycenianej nieruchomości.
5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego.
Data sporządzenia wyceny 16.01.2016
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 18.12.2015
Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 18.12.2015
Data dokonania oględzin nieruchomości 18.12.2015
6. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny.
6.1. Stan prawny.
Stan prawny przedmiotowej nieruchomości ustalono na podstawie ksiąg wieczystych nr RZ1Z/
00087711/6 prowadzonej w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Rzeszowie.
Księga wieczysta nr RZ1Z/00087711/6 – typ księgi: nieruchomość gruntowa.
Dział I-O - oznaczenie nieruchomości:
położenie - Pogwizdów Nowy.
nr działki 407, sposób korzystania: B/PS pastwiska trwałe.
obszar nieruchomości: 0,0400 ha.
Dział I-SP - spis praw związanych z własnością: brak wpisów
Dział II - właściciel
Janusz Stanisław Homik w całości.
Dział III - ciężary i ograniczenia:
Inny wpis: WSZCZECIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOSCI OBJETEJ TA KSIEGA
WIECZYSTA Z
WNIOSKU WIERZYCIELA: KARASINSKA ANNA PRZECIWKO DŁUZNIKOWI: HOMIK
JANUSZ -NA
PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO SADU REJONOWEGO W JAWORZNIE Z DNIA
27 LUTEGO
2014R. W SPRAWIE III RC 235/13 OPATRZONEGO KLAUZULA WYKONALNOSCI W DNIU
07 MARCA
2014R. W POLU 3.4.4 UJAWNIONO PRZYŁACZENIE DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOSCI
WIERZYCIELA BANK BPH S.A. Z/S W GDANSKU NA PODSTAWIE BANKOWYCH
TYTUŁÓW EGZ.
BANKU BPH S.A.: NR 10618/09/AG Z DN.2009-10-06 Z DN.2009-11-06 W SPRAWIE I1.CO
4268/09
OPATRZONEGO KLAUZULA WYK.W DNIU 2010-02-10, NR 10618/09/AG Z DN.2009-10-06
Z DN.
2009-12-03 W SPRAWIE I.1.CO 5076/09 OPATRZ. KLAUZULA WYK.W DNIU 2010-02-10, NR
10618/09/
AG Z DN.2009-10-06 Z DN.2014-06-25 W SPRAWIE I.1.CO 1886/14 OPATRZ.KLAUZULA
WYK.W DNIU
2014-07-03. W POLU 3.4.4. UJAWNIONO PRZYŁACZENIE DO EGZEKUCJI KOLEJNEGO
WIERZYCIELA - SYGN. AKT KM 195/15. POLU 3.4.4- UJAWNIONO PRZYŁACZENIE DO
WSZCZETEJ
EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOSCI WIERZYCIELA GODEBT1 FUNDUSZ INWESTYCYJNY
ZAMKNIETY
NIESTANDARYZOWANY FUNDUSZ SEKURYTYZACYJNY W WARSZAWIE - NA
PODSTAWIE TYTUŁU
WYKONAWCZEGO SADU REJONOWEGO LUBLIN-ZACHÓD W LUBLINIE VI WYDZIAŁ
CYWILNY Z
DNIA 06.02.2013 ROKU W SPRAWIE VI NC-E 211289/13.
Dział IV - hipoteki: brak wpisu.
REGON: 180620728
'7
Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów:
Właścicielem wymienionej nieruchomości gruntowej jest: Pan Janusz Homik w całości.
jednostka ewidencyjna: Głogów Małopolski obszar wiejski, obręb 0005 – Pogwizdów Nowy,
działka nr 407 – powierzchnia 0,0442 ha: B tereny mieszkaniowe 0,0442 ha.
Razem powierzchnia działek. 0,0442 ha.
Uwaga: Stwierdzono niezgodność
pomiędzy zapisami w ewidencji gruntów oraz księdze wieczystej.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w procesie wyceny uwzględniono dane zawarte
w ewidencji gruntów.
6.2. Stan otoczenia nieruchomości.
Nieruchomość
podlegająca wycenie położona jest miejscowości Pogwizdów Nowy w strefie
podmiejskiej stolicy podkarpacia -miasta Rzeszowa w ramach gminy Głogów Małopolski. Gmina
Głogów Małopolski położona jest w kierunku północnym od stolicy podkarpacia -Rzeszowa,
miejscowość
Pogwizdów Nowy rozciąga się
w południowych obszarach gminy. Gmina Głogów Młp.
jest jedną
z najludniejszych gmin powiatu rzeszowskiego ziemskiego. Wg najnowszych danych Urzędu
Miejskiego w Głogowie Małopolskim na 01.01.2012 r.), na powierzchni wynoszącej 145,85 km2
mieszka
18 562 mieszkańców na stałe zameldowanych na terenie gminy. Średnia gęstość
zaludnienia gminy
wynosi 127 osób na km2. Miasto Głogów Młp. liczące na dzień
31 grudzień
2011 roku 5749
mieszkańców. Pogwizdów Nowy to niewielka wieś
leżąca na północ od Rzeszowa, granicząca od
wschodu i południowego wschodu z Miłocinem, od zachodu z Rudną
Wielką, granicę
północną
z
Rudną
Małą
wyznacza rzeka Czarna. Nieruchomość
usytuowana jest w terenie znajdującym się
po
zachodniej stronie drogi krajowej nr 9 relacji Rzeszów -Radom, w jej bliskim sąsiedztwie
(odległość
wynosi ok. 900 m). Nieruchomość
położona jest na terenach równinnych o bardzo gęstej starszej
zabudowie mieszkaniowej i zagrodowej. Lokalizacja charakteryzuje się
ciszą
i spokojem z niewielką
intensywnością
ruchu lokalnego w ciągu drogi gminnej. Odległości od autostrady A - 4 i drogi krajowej
nr 9 są
na tyle duże, że nie wpływają
na komfort funkcjonowania nieruchomości zgodnie z jej
przeznaczeniem.
6.3. Stan nieruchomości – działki gruntu.
Działka o numerze 407 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz szopą
drewnianą. Powierzchnia
działki wynosi 442 m2 (obręb ewidencyjny nr 0005 Pogwizdów Nowy), kształt działki zbliżony w
swoim
obrysie do wydłużonego prostokąta. Działka o lekkim nachyleniu w kierunku północnym, w części
południowej znajduje się
budynek mieszkalny natomiast w części północnej drewniana szopa. Działka
graniczy z nieruchomościami zabudowanymi o charakterze mieszkalnym i zagrodowym. Wjazd na
działkę
urządzony od strony południowej. Odległość
ok. 70 m od drogi gminnej. Działka jest
częściowo ogrodzona od strony zachodniej ogrodzeniem w złym stanie. Teren nieruchomości jest
słabo zagospodarowywany. Istniejące nasadzenia zaniedbane i niepielęgnowane.
Dane na temat działki:
•
uzbrojenie działki: woda gminna sieciowa, energia elektryczna, kanalizacja,
•
dojazd do działki słaby – za pośrednictwem działek sąsiednich, aktualnie w trakcie regulacji
prawnych drogi koniecznej.
•
warunki terenowe zadowalające, teren lekko pochyły,
•
warunki lokalizacyjne dobre,
•
uwarunkowania uwzględniające usytuowanie nieruchomości w stosunku do obiektów
o podobnym przeznaczeniu dobre.
REGON: 180620728
'8
6.4. Stan techniczno-użytkowy budynków.
Podczas wizji lokalnej w dniu 18.12.2015 r. ustalono.
W ramach nieruchomości gruntowej - działki gruntu nr 407 znajduje się
budynek mieszkalny drewniany,
niepodpiwniczony z poddaszem nieużytkowym, wzniesiony na fundamencie z cegły ceramicznej:
powierzchnia zabudowy – 73,00 m2,
powierzchnia użytkowa – 58,00 m2, wg pomiarów z natury.
Stan techniczny, funkcjonalny i standard wykończenia
W budynku znajdują
się
następujące pomieszczenia: dwa pokoje, kuchnia, łazienka z WC,
komunikacja, pomieszczenie gospodarcze. Fundamenty i podmurówka z cegły ceramicznej
(widoczne
uszkodzenia i ubytki). Ściany zewnętrzne i wewnętrzne drewniane (w części północnej w słabym
stanie
technicznym). Stolarka zewnętrzna drewniana stara zniszczona (w jednym oknie od strony
południowej
wybite szyby), drzwi zewnętrzne drewniane, wewnętrzne płycinowe. W ramach poddasza znajduje
się
strych nieużytkowy. Konstrukcja drewniana dachu dwuspadowego w zadowalającym stanie
technicznym, pokrycie dachu z blachy trapezowej, brak orynnowania. Budynek niedocieplony,
elewacja
szczątkowa na ścianie zachodniej -deskowanie drewniane. Do budynku doprowadzone instalacje:
woda sieciowa, energia elektryczna, kanalizacja.
Wykończenie budynku: Ściany wykończone w większości boazerią
drewnianą, w pokojach płyty
gipsowo kartonowe malowane farbami. W kuchni na ścianach częściowo boazeria drewniana,
częściowo płytki ceramiczne. Łazienka bez wykonanych okładzin. Podłogi w jednym pokoju panele
drewnopochodne, w drugim linoleum, w kuchni i korytarzu płytki ceramiczne, w łazience posadzka
betonowa. W budynku brak centralnego ogrzewania. Ogólny stan budynku słaby, wymagający
generalnego remontu.
W ramach działki znajduje się
również
niewielki budynek gospodarczy (szopa drewniana) niski
w bardzo słabym stanie technicznym.
Ocena stanu technicznego i funkcjonalnego:
Stan techniczny budynków ustalono w wyniku oględzin poszczególnych jego elementów
z uwzględnieniem okresu, warunków i sposobu eksploatacji, rodzaju, jakości i trwałość
zastosowanych materiałów, jakość
wykonawstwa budowlanego, rodzaj konstrukcji, wpływ
bezpośrednich czynników środowiskowych.
Stan funkcjonalny budynku ustalono analizując m.in. istniejące rozwiązania użytkowe na
wycenianej
nieruchomości i porównując je do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności), zastosowane
w obiekcie rozwiązania materiałowe, warunki i koszty eksploatacji obiektu, zmiany norm i
warunków
technicznych (np. zaostrzenie norm p. pożarowych), postęp techniczny i technologiczny na rynku
budowlanym, zastosowane urządzenia i wyposażenie oraz ich nowoczesność, zastosowane
rozwiązania przestrzenne i formy architektoniczne (panująca „moda"), możliwość
zmiany rozwiązań
funkcjonalnych zgodnie z aktualnymi wymogami lub brak tej możliwości, standard wykończenia
obiektu, zmiany w preferencjach zapotrzebowania na określony typ budynków.
Dokonując oceny przyjęto założenie, iż
przy zużyciu określonym w % stan obiektu odpowiadający
sumie średnioważonego stopnia zużycia poszczególnych elementów składowych mieszczący się
w granicach od: 0 - 8 określamy jako bardzo dobry, 9 - 25 jako dobry, 26 - 50 jako średni, 51-65
jako
zadowalający, 66 - 75 jako pogorszony, a powyżej 76 jako zły.
Stopień
zużycia technicznego i funkcjonalnego budynku określono jako średnioważony stopień
zużycia poszczególnych elementów składowych. Stan techniczny i funkcjonalny istniejących
REGON: 180620728
'9
elementów budynku ustalono w wyniku dokonanych oględzin przy uwzględnieniu czasu
eksploatacji
budynku, trwałości ocenianych elementów oraz nowoczesności konstrukcji i zastosowanych
materiałów.
W wyniku analizy stan techniczny i standard wykończenia pomieszczeń
oceniony jako pogorszony.
Stopień
zużycia technicznego i funkcjonalnego określono na ok. 70 %, naturalne zużycie elementów
konstrukcyjnych i wykończeniowych obiektu, widoczne zawilgocenia, zniszczone bale drewniane
ścian
zewnętrznych.
7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się
na
podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu
przeznaczenie ustala się
na podstawie studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Dla obszaru położenia przedmiotowej nieruchomości brak jest uchwalonego miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego.
Na dzień
dzisiejszy obszar, na którym znajduje się
nieruchomość
jest objęty ustaleniami Uchwały nr
XLIV/407/2002 Rady Miejskiej w Głogowie Małopolskim z dnia 29 maja 2002 z późniejszymi
zmianami.
Zgodnie z ww. ustaleniami przedmiotowa nieruchomość
oznaczona jako działka gruntu nr 407
położona jest w terenach istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zagrodowej
z udziałem usług lub drobnej produkcji, oraz terenach przeznaczonych pod tę
zabudowę
w obowiązujących planach miejscowych.
8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.
Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na
lokalnym
rynku w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami
gospodarczymi i zagrodowymi oraz gruntowych niezabudowanych.
Rodzaj rynku: nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami w technologii tradycyjnej
murowanej,
będące przedmiotem transakcji kupna – sprzedaży, oraz nieruchomości niezabudowane z
możliwością
zabudowy.
Obszar rynku: gmina Głogów Małopolski, Trzebownisko, Świlcza
Okres badań cen: analizą objęto w ceny występujące w okresie od 01.2014 do dnia wyceny.
Pod uwagę
wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach
lokalizacyjnych i standardzie technicznym. Badanie rynku nieruchomości dokonano na podstawie
aktów notarialnych oraz w oparciu o informacje uzyskane od pośredników w obrocie
nieruchomościami.
Pod uwagę
wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach
lokalizacyjnych, technologii wykonania i standardzie. W wyniku analizy rynku znaleziono
wystarczającą
ilość
transakcji pozwalających na obiektywne oszacowanie wartości nieruchomości. Obrót
nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej jest niewielki stąd analizą
objęto kilka
gmin o podobnych uwarunkowaniach. Obiekty starsze wzniesione w technologii drewnianej bądź
drewniano-murowanej są
głównie w słabym stanie technicznym wymagającym remontów. Najczęściej
budynki takie muszą
być
poddane remontom generalnym. Koszty utrzymania takich obiektów są
niewielkie stąd w przypadku nabywców mniej zamożnych są
bardzo dobrą
alternatywą
w stosunku do
lokali mieszkalnych w sąsiadującym Rzeszowie. Sieć
komunikacyjna aglomeracji rzeszowskiej jest na
tyle dobrze rozwinięta, że tego typu nieruchomości usytuowane w sołectwach sąsiadujących
REGON: 180620728
'10
z Rzeszowem cieszą
się
popytem, choć
jeszcze umiarkowanym. Jednakże tego typu tendencje są
już
coraz bardziej powszechne w przypadku dużych miast i ich sąsiedztwa.
Gmina Głogów Małopolski jest bardzo zróżnicowana jeśli chodzi o ceny nieruchomości. W
przypadku
terenów położonych bezpośrednio przy lotnisku w Jasionce oraz graniczących z miastem Rzeszów
ceny
są
znacznie wyższe osiągające poziom nawet 100 zł
za metr kwadratowy. W przypadku sołectw
oddalonych od Rzeszowa ceny osiągająśredni poziom poniżej 20 złotych za metr kwadratowy.
Dodatkowym czynnikiem wpływającym na ceny nieruchomości ma zlokalizowanie na terenie
gminy
autostrady A 4 oraz drogi ekspresowej S 19. Ceny nieruchomości w pobliżu tych dróg są
niejednokrotnie jeszcze niższe.
Uwzględniając niniejsze informacje stwierdzono, iż
w transakcjach dotyczących nieruchomości
zabudowanych budynkami drewnianymi, o podobnych cechach osiągane były ceny w zakresie od
ok.
400,00 PLN/m2
do ok. 900,00 PLN/m2
przeliczając w stosunku do powierzchni użytkowej budynków
mieszkalnych.
Potencjalni nabywcy poszukując nieruchomości gruntowych pod zabudowę
skłaniają
się
do obszarów
poza centrami miejscowości jednakże z dobrym dostępem do komunikacji i dróg. Większym
powodzeniem u nabywców cieszą
się
grunty o mniejszej powierzchni, a co za tym idzie ich ceny są
relatywnie wyższe. W przypadku gruntów o większych powierzchniach, które nabywane są
najczęściej
przez developerów ceny uwarunkowane są
głównie od planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego
i możliwych zysków po sprzedaży substancji mieszkaniowej wzniesionej na takich gruntach.
W efekcie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wybrano nieruchomości najbardziej podobne
do
wycenianej, będące przedmiotem sprzedaży. Dane o tych nieruchomościach (zawarte w tabeli 1 i 2)
posłużyły do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.
9. Wskazanie rodzaju określanej wartości.
Mając na uwadze cel wyceny określam wartość rynkową nieruchomości.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się
w szczególności jej rodzaj, położenie,
sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień
wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się
ceny w obrocie
nieruchomościami.
Wartość
rynkowa – definicję
wartości rynkowej przyjęto zgodnie z ustawą
o gospodarce
nieruchomościami art. 151 pkt.1.
Wartość
rynkową
nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania
na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
a.
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy,
b.
upłyną
czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.
10. Wybór podejścia i metody wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, stanu prawnego nieruchomości oraz zbioru dostępnych
informacji rynkowych o cenach transakcyjnych dla podobnych nieruchomości gruntowych,
właściwą
procedurą
do określenia wartości rynkowej gruntu będzie: podejście porównawcze, metodę
korygowania ceny średniej.
Dla określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej, właściwym będzie zastosowanie
podejścia porównawczego, metodę porównywania parami.
REGON: 180620728
'11
Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość
jej
jest porównywalna z cenami, jakie uzyskano za podobne nieruchomości, które były przedmiotem
obrotu rynkowego, skorygowanymi ze względu na cechy je różniące i ustalonymi z
uwzględnieniem ich
zmian na skutek upływu czasu. Zgodnie z § 4 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie
wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, „Przy zastosowaniu podejścia
porównawczego
konieczna jest znajomość
cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.”
Jednocześnie zgodnie z ust.2 ww. Rozporządzenia oraz mając na uwadze specyfikę
wycenianej
nieruchomości do jej wyceny zastosowano metodę korygowania ceny średniej.
Zgodnie z § 4 ust.3 Rozporządzenia: „Przy metodzie porównywania parami porównuje się
nieruchomość
będącą
przedmiotem wyceny, której cechy są
znane, kolejno z nieruchomościami
podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są
ceny transakcyjne,
warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.”
Natomiast zgodnie z § 4 ust.4 Rozporządzenia: „Przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań
przyjmuje się
z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co
najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla
których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Wartość
nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się
w drodze korekty średniej ceny
nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę
w poszczególnych cechach tych nieruchomości.”
Określenie wartości dokonano w oparciu o obowiązujące przepisy prawa.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności:
Art. 150.2 Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem
obrotu.
3. Wartość
odtworzeniową
określa się
dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne
użytkowanie lub przeznaczenie nie są
lub nie mogą
być
przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli
wymagają tego przepisy szczególne.
Art. 152.1 Sposób określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wycen, są
uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
2. Wyceny nieruchomości dokonuje się
przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego
lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się
wartość
rynkową
nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają
na zastosowanie podejścia
porównawczego lub dochodowego, wartość
rynkową
nieruchomości określa się
w podejściu
mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się
wartość
odtworzeniową
nieruchomości.
Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu,
że
wartość
ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem
obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się
ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od
nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się
zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście
porównawcze stosuje się, jeżeli są
znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości
wycenianej.
Art. 154.1 Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości
dokonuje
rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie
nieruchomości,
REGON: 180620728
'12
przeznaczenie w planie miejscowym, stopień
wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan
jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości
podobnych.
Opis procedury szacowania:
Zastosowanie metody korygowania ceny średniej wymaga zastosowania następującej procedury
szacowania nieruchomości:
1) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach,
stanowiącego podstawę wyceny,
2) Aktualizacja cen na datę wyceny,
3) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku
nieruchomości,
4) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych,
5) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych,
6) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych,
7) Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę
wyceny,
oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax),
8)
Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie
maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech
rynkowych,
9)
Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników
korygujących oraz obliczenie zakresu współczynników korygujących dla poszczególnych cech
rynkowych,
10)
Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej
nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale
[Cmin,Cmax].
11)
Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W
=
Cśr
×.ui
i=1
gdzie:
ui –wielkość i – tego współczynnika korygującego,
n – liczba współczynników korygujących,
12) określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej
i liczby jednostek porównawczych (w niniejszym operacie m2 powierzchni wycenianego
budynku, powierzchni gruntu).
W przypadku stosowania metody porównywania parami porównuje się
nieruchomość
wycenianą
o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych
i cechach. Wartość
określa się
poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen
pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.
Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest następująca:
1) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach,
stanowiącego podstawę wyceny,
REGON: 180620728
'13
2) Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
3) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku
nieruchomości.
4) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
5) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
6) Wybór do porównań
z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości
najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot
wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.
7) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej
skali cech rynkowych.
8) Przeprowadzenie porównań
nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do
wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej
i nieruchomości wybranych do porównań.
9) Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań
przy
użyciu określonych poprawek.
10) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen
transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań
w poszczególnych parach, lub średniej
ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
11) Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej
i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
11. Dane z rynku nieruchomości.
Tabela 1 – nieruchomości gruntowe zabudowane
L.p.
data
transakcji
Rep. A nr Położenie
powierzchnia
działki
powierzchnia
budynku/ów
wartość
transakcji
Cena za 1 m2
nier.bud.
1 480/2015 1482/2015 Pogwizdów Nowy 900 58,00 30 600,00 527,59
2 14.07.2014 3722/2014 Pogwizdów Nowy 702 120,00 110 000,00 916,67
3 21.10.2015 6861/2015 Mrowla 500 50,00 18 300,00 366,00
4 14.11.2014 6461/2014 Wysoka
Głogowska 1500 60,00 25 000,00 416,67
5 29.05.2015 1997/2015 Trzebownisko 600 120,00 60 000,00 500,00
6 06.08.2015 3558/2015 Pogwizdów Nowy 1900 59,60 30 000,00 503,36
Cena średnia 538,38
Tabela 2 – nieruchomości gruntowe niezabudowane
L.p Rep. Nr
data
transakcji
Miejscowość
powierzchnia
działki
wartość
transakcji
Cena za 1 m2
nier.gruntowej
1 3695/2015 13.08.2015 Pogwizdów Nowy 1 900 148 500,00 78,16
2 12283/2014 12.12.2014 Rudna Mała 2 300 70 000,00 30,43
3 2240/2015 09.06.2015 Pogwizdów Nowy 600 28 800,00 48,00
4 2891/2015 17.08.2015 Pogwizdów Nowy 869 78 000,00 89,76
5 4312/2015 10.08.2015 Zabajka 1 588 85 000,00 53,53
6 1898/2015 06.08.2015 Zabajka 1 173 50 000,00 42,63
7 2205/2015 21.08.2015 Pogwizdów Nowy 1 000 50 000,00 50,00
8 614/2015 11.02.2015 Wysoka Głogowska 2 500 95 000,00 38,00
9 1976/2014 03.10.2014 Wysoka Głogowska 2 100 65 000,00 30,95
REGON: 180620728
'14
10 2639/2014 19.12.2014 Rudna Mała 3 400 150 000,00 44,12
11 1052/2014 01.08.2014 Rudna Mała 2 135 150 000,00 70,26
Cena średnia 52,35
12. Określenie wpływu czasu na zmianę cen.
W przyjętym do analizy okresie czasu nie stwierdzono wpływy czasu na zmianę
cen. Czynnikami
decydującymi o cenie były lokalizacja, łatwość
i możliwość
zabudowy i ewentualne ograniczenia z tym
związane, dostęp do dróg, wielkość
działki, otoczenie i sąsiedztwo. Analizując ceny długookresowo
można przyjąć, że średnie ceny transakcyjne były stabilne w analizowanym okresie. W związku
z powyższym nie można było jednoznacznie określić
trendu czasowego i do obliczeń
przyjęto ceny
transakcyjne zawarte w aktach notarialnych.
13. Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej wraz z zabudowaniami.
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych dopuszczają
dwa sposoby określania wag cech
rynkowych: matematyczny i z obserwacji rynku. Sposób matematyczny zakłada znalezienie szeregu
nieruchomości różniących się
tylko jedną
cechą, pozostałe cechy równe zasada ceteris paribus, co
pozwolą
na wyliczenie jej wpływu na wartość. Jednakże badany rynek nieruchomości jest rynkiem
zróżnicowanym i założenie, że do obliczeń
przyjęto nieruchomości różniące się
tylko jedną
cechą, bywa
błędne.
Drugi sposób polega na analizie preferencji nabywców, obserwacji zachowań
rynku, wywiadów
z deweloperami i analizie statystyk sprzedaży nieruchomości pochodzących z lokalnych biur
pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Informacje te oraz analiza preferencji nabywców działek
budowlanych pozwoliła wyłonić następujące cechy cenotwórcze:
•
Położenie - lokalizacja,
•
Wielkość działki,
•
Stan techniczny budynku,
•
Powierzchnia użytkowa budynku,
•
Dojazd.
L.p. Cechy do porównania
Wyszczególnienie Ocena Opis
1235
1
Położenie - lokalizacja bardzo dobre centralne w układzie przestrzennym miejscowości z walorami
krajobrazowymi, sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowej, bez
obiektów uciążliwych
dobre zadowalające w układzie przestrzennym miejscowości z walorami
krajobrazowymi, sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowej, z niewielką
ilością obiektów uciążliwych
peryferyjne peryferyjne w układzie przestrzennym miejscowości bez walorów
krajobrazowych, sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowej i obiektów
uciążliwych
2 Wielkość działki mała do 800 m2
średnia powyżej 800 do 1500 m2
duża powyżej 1500 m2
3
Stan techniczny
budynku
dobry zużycie techniczne niewielkie, standard wykończenia z materiałów
standardowych
średni widoczne zużycie poszczególnych elementów, wskazany remont
pomieszczeń, słabej jakości materiały
słaby widoczne zużycie i uszkodzenia poszczególnych elementów
budynku, wskazany remont generalny, słabej jakości materiały
4
Powierzchnia użytkowa
budynku mieszkalnego
mała do 60 m2
REGON: 180620728
'15
średnia powyżej 60 do 100 m2
duża powyżej 100 m2
5
Dojazd bardzo dobry dojazd drogami głównymi asfaltowymi z dobrymi połączeniami
komunikacyjnymi
dobry dojazd drogą utwardzoną lepsze połączenia komunikacyjne
słaby dojazd drogą nieutwardzoną słabe połączenia komunikacyjne
Ustalenie zakresu zmienności cen.
cena minimalna – Cmin = 366,00 PLN/m2
cena maksymalna – Cmax = 916,67 PLN/m2
Określenie wag poszczególnych cech rynkowych.
L.p. Rodzaj cechy Waga w % Zakres
kwotowy
1 Położenie - lokalizacja 30,00% 165,20
2 Wielkość działki 20,00% 110,13
3 Stan techniczny budynku 15,00% 82,60
4 Powierzchnia użytkowa budynku
mieszkalnego
15,00% 82,60
5 Dojazd 20,00% 110,13
Razem 100,00% 550,67
Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań.
Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych:
L.p. Parametry oceny
Charakterystyka nieruchomości przyjętych do
porównania
Nieruchomość
wyceniana
146
1 Położenie - lokalizacja dobra dobra dobra dobra
2 Wielkość działki średnia średnia duża mała
3 Stan techniczny budynku średni słaby słaby słaby
4
Powierzchnia użytkowa budynku
mieszkalnego
mała mała mała mała
5 Dojazd słaby słaby słaby słaby
6 Uzyskana cena w PLN za 1 m2 527,59 416,67 503,36 X
7 Data transakcji 480/2015 14.11.2014 06.08.2015 X
Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych.
Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości gruntowych
zabudowanych przedstawia się następująco:
a) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością – 1:
L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość 1 Udział cechy w .C
(waga cechy w %)
Zakres
kwotowy
Poprawki
1 Położenie - lokalizacja dobra dobra 30,00% 165,20 0
2 Wielkość działki mała średnia 20,00% 110,13 55,07
3 Stan techniczny budynku słaby średni 15,00% 82,60 -41,30
4 Powierzchnia użytkowa
mała mała 15,00% 82,60 0
5 Dojazd słaby słaby 20,00% 110,13 0
13,77
cena nieruchomości nr 1 – 527,59 PLN/m2
cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 527,59 + 13,77 = 541,36 PLN/m2
REGON: 180620728
'16
b) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością – 4:
wyceniana
(waga cechy w %)
Zakres
kwotowy
Poprawki
2 Wielkość działki mała średnia 20,00% 110,13 55,07
3 Stan techniczny
budynku
słaby słaby 15,00% 82,60 0
mała mała 15,00% 82,60 0
55,07
c) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością – 6:
wyceniana
(waga cechy w %)
Zakres
kwotowy
Poprawki
2 Wielkość działki mała duża 20,00% 110,13 110,13
3 Stan techniczny
budynku
słaby słaby 15,00% 82,60 0
mała mała 15,00% 82,60 0
110,13
Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej.
Obliczenia wartości 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości dokonano wg poniższego wzoru:
Wm2 = (541,36 + 471,74 + 613,49) / 3 = 542,19 PLN/m2
Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej:
WN = 542,19 PLN/m2 x 58,00 m2 = 31.447,19 PLN
Po zaokrągleniu:
WN = 31.450,00 PLN
Słownie złotych: trzydzieści jeden tysięcy czterysta pięćdziesiąt
14. Obliczenie wartości gruntu.
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych dopuszczają
dwa sposoby określania wag cech
rynkowych: matematyczny i z obserwacji rynku. Sposób matematyczny zakłada znalezienie szeregu
nieruchomości różniących się
tylko jedną
cechą, pozostałe cechy równe zasada ceteris paribus, co
pozwolą
na wyliczenie jej wpływu na wartość. Jednakże badany rynek nieruchomości jest rynkiem
zróżnicowanym i założenie, że do obliczeń
przyjęto nieruchomości różniące się
tylko jedną
cechą, bywa
błędne.
Drugi sposób polega na analizie preferencji nabywców, obserwacji zachowań
rynku, wywiadów
z deweloperami i analizie statystyk sprzedaży nieruchomości pochodzących z lokalnych biur
REGON: 180620728
'17
pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Informacje te oraz analiza preferencji nabywców działek
budowlanych pozwoliła wyłonić następujące cechy cenotwórcze:
położenie-lokalizacja,
dostęp do drogi,
wyposażenie w media,
wielkość działki,
łatwość zabudowy.
L.p. Cechy do porównania
Wyszczególnienie Ocena Opis
1235
1
Położenie - lokalizacja
bardzo dobra
centralne w układzie przestrzennym miejscowości o wysokiej
urbanizacji i dostępem do drogij usług handlu i komunikacji
dobra
oddalone od centrum miejscowości w terenie o mniejszej
urbanizacji oraz większej odległości od usług handlu i
komunikacji
peryferyjna
położenie poza granicami miejscowości lub na jej obrzeżach
oraz dużej odległości od centrum miejscowości oraz usług
handlu, komunikacji
2
Dostęp do drogi
bardzo dobry
dostęp do głównej drogi gminnej o nawierzchni utwardzonej
warstwą bitumiczną
dobry dostęp do drogi gminnej drugorzędnej utwardzonej
słaby dostęp do drogi prywatnej
3
Wyposażenie w media
pełne
działka posiadająca wyposażenie we wszystkie media: woda,
gaz, kanalizacja, energia elektryczna
niepełne częściowe wyposażenie działki w media
brak brak mediów
4 Wielkość działki mała powierzchnia do 1000 m2
średnia powierzchnia powyżej 1000 m2 do 2000 m2
duża powierzchnia powyżej 2000 m2
5
Łatwość zabudowy
bardzo dobra
działka regularna pozwalająca na swobodne usytuowanie
budynków na jej powierzchni
dobra
działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, usytuowanie
budynków na jej powierzchni z pewnymi ograniczeniami
ograniczona
działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, znaczne
ograniczenia w posadowieniu budynków co do miejsca na
działce i ich kształtu
Ustalenie zakresu zmienności cen.
cena minimalna – Cmin = 30,43 PLN/m2
cena maksymalna – Cmax = 89,76 PLN/m2
Określenie wag poszczególnych cech rynkowych.
1 Położenie - lokalizacja W1 30%
2 Dostęp do drogi W2 25%
3 Wyposażenie w media W3 10%
4 Wielkość działki W4 15%
5 Łatwość zabudowy W5 20%
100%
REGON: 180620728
'18
Określenie ceny średniej:
Cśr = (78,16 + … + 70,26) / 11 = 52,35 PLN/m2
Określenie zakresu sumy współczynników korygujących:
Granica dolna Gd = Cmin / Cśr = 30,43 / 52,35 = 0,581
Granica górna Gg =Cmax / Cśr = 89,76 / 52,35 = 1,715
Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań dla nieruchomości gruntowych.
Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej dla nieruchomości niezabudowanych:
L.p. Parametry oceny Charakterystyka nieruchomości Nieruchomość
wyceniana
C min C max
1 Powierzchnia działki 2300 869 442
2 Forma władania własność
własność
własność
3
Prowadzenie gospodarki rolnej/
leśnej
nie nie nie
4 Dojazd droga prywatna droga gminna droga prywatna
5 Kształt działki regularny/wąski regularny regularny/wąski
6 Lokalizacja Rudna Mała Pogwizdów Nowy Pogwizdów Nowy
7 Sąsiedztwo korzystne bardzo korzystne korzystne
8 Możliwość zabudowy tak tak tak
9 Uzyskana cena w PLN za 1 m2 30,43 89,76 X
10 Data transakcji 12.12.2014 17.08.2015 X
Cechy rynkowe nieruchomości przyjętych do porównań.
Wyceniana nieruchomość
w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości przedstawia się
następująco:
L.p. Wyszczególnione cechy do
porównań
Charakterystyka porównywalnych nieruchomości
C min C max nieruchomość
wyceniana
1 Położenie - lokalizacja dobra bardzo dobra dobra
2 Dostęp do drogi słaby bardzo dobry słaby
3 Wyposażenie w media brak pełne niepełne
4 Wielkość działki duża mała mała
5 Łatwość zabudowy obraniczona bardzo dobra ograniczona
Tabela określająca sumę współczynników korygujących.
L.p. Cechy rynkowe Udział cechy w
%
Zakres współczynników
korygujących
Wartości
współczynników ui
12345
1 Położenie - lokalizacja 30,00% 0,174 0,514 0,174
2 Dostęp do drogi 25,00% 0,145 0,429 0,145
3 Wyposażenie w media 10,00% 0,058 0,171 0,115
REGON: 180620728
'19
4 Wielkość działki 15,00% 0,087 0,257 0,257
5 Łatwość zabudowy 20,00% 0,116 0,343 0,116
Suma 100,00% 0,581 1,715 0,808
Obliczenia wartości 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowej dokonano wg poniższego wzoru:
n
×
W1m2
=
Csr
.ui
i=5
Cśr = 52,35 PLN/m2
Suma współczynników ui wynosi 0,808
W1m2 = 52,35 PLN/m2 x 0,808 = 42,31 PLN/m2
Wartość rynkową nieruchomości gruntowej WR nier - działka nr 407:
WR nier. = 442 m2 x 42,31 PLN/m2 = 18.700,97 PLN
Wartość po zaokrągleniu:
WN = 18.700,00 PLN
Słownie złotych: osiemnaście tysięcy siedemset
15. Wynik końcowy wyceny i wnioski.
Określona w niniejszym operacie wartość
rynkowa nieruchomości określona na dzień
18.12.2015
wynosi łącznie 199.850,00 PLN (słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt dziewięć
tysięcy osiemset
pięćdziesiąt). W tym wartość
gruntu 172.980,00 PLN (słownie złotych: sto siedemdziesiąt dwa tysiące
dziewięćset osiemdziesiąt).
Niniejsza wartość
odpowiada przeciętnym cenom transakcyjnym podobnych nieruchomości
uzyskiwanych na rynku lokalnym i jest najbardziej prawdopodobna do uzyskania w sprzedaży
wolnorynkowej. Wartość
nieruchomości mieści się
w przedziale zmienności cen rynkowych
nieruchomości podobnych ustalonym w trakcie analizy rynku. Budynek mieszkalny nadaje się
do
generalnego remontu, koniecznym jest również uregulowanie dojazdu do nieruchomości.
16. Klauzule i zastrzeżenia.
1.
Operat wykonano zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi przy wykorzystaniu
metodyki określonej przez Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone i wdrożone
wśród członków przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM).
2.
Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu, w jakim został sporządzony.
3.
Stan techniczny wycenianego obiektu został
określony tylko dla celów wyceny i nie jest
ekspertyzą techniczną.
4.
Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie
można było stwierdzić
w czasie wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych
i prawnych.
REGON: 180620728
'20
5.
Szczegółowe dane na temat nieruchomości przyjętych do porównań
znajdują
się
w posiadaniu
Rzeczoznawcy Majątkowego i są do wglądu.
6.
Wyciąg z operatu szacunkowego przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster
nieruchomości.
7.
Obliczeń dokonano przy wykorzystaniu arkusza kalkulacyjnego NUMBERS 3.6.1.
8.
Oszacowana wartość jest wartością netto, bez podatku VAT.
Sporządził:
…………………………..………………
Załączniki
1.
Dokumentacja fotograficzna.
2.
Usytuowanie nieruchomości na mapie.
3.
Odpis z księgi wieczystej nr RZ1Z/00087711/6.
4.
Informacja z rejestru gruntów.
5.
Kopia mapy ewidencyjnej skala 1:1000.
6.
Kopia mapy zasadniczej skala 1:1000.
7.
Kopia zlecenia na wykonanie oszacowania nieruchomości.
REGON: 180620728
'21
Załącznik nr 1
Dokumentacja fotograficzna.
REGON: 180620728
'22
REGON: 180620728
'23
Załącznik nr 2
Usytuowanie nieruchomości na mapie.
REGON: 180620728

pobierz plik

Transkrypt

Podobne dokumenty

wyceny nieruchomosci - Kompleksowe usługi projektowe InPro

porównywanie parami MAKUSZYŃSKIEGO dom.pages

Dom / Willa Hvar wyspa, Dalmacja, Chorwacja Ref : 1928/17

Drukuj PDF - nieruchomoscigeoplan.pl

Dom jednorodzinny 300 m2 / Legionowo

Wyceny - WarsawFlats.PL

2 000 000 2030 m2

DZIAŁKA na SPRZEDAŻ 3928/4112/OGS Opis