prognoza skutków finansowych

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH
UCHWALENIA ZMIANY MIEJSCOWEGO PLANU
ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
DLA MIEJSCOWOŚCI
STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK
WARSZAWA
czerwiec, 2011 r.
B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A.
0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK
Autor opracowania:
dr Małgorzata Kowalska
Rzeczoznawca majątkowy
uprawnienia nr 3071
Współpraca:
mgr inŜ. arch. Bartosz Rosłan
OIU w Warszawie WA-344
B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A.
0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6
2
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I CEL OPRACOWANIA
5
2. ZAKRES OPRACOWANIA
5
3. PODSTAWY PRAWNE PROGNOZY
5
4. ŹRÓDŁA INFORMACJI WYKORZYSTANE W PROGNOZIE
6
5. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA
6
6. POŁOśENIE I STAN ZAGOSPODAROWANIA OBSZARU OBJĘTEGO PLANEM
6
7. STAN WŁASNOŚCI I WŁADANIA GRUNTAMI
7
8. STOK LACKI FOLWARK - PROGNOZA KOSZTÓW WYNIKAJĄCYCH
Z USTALEŃ PLANU
7
9. STOK LACKI - PROGNOZA KOSZTÓW WYNIKAJĄCYCH Z USTALEŃ
PLANU
8
10. OKREŚLENIE WARTOŚCI GRUNTÓW
9
11. BILANS SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA PLANU
10
B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A.
0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6
3
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK
SYNTEZA WYNIKÓW
STOK LACKI FOLWARK
Wartość (zł)
Odszkodowanie za grunty
139 000
Budowa drogi
500 000
suma
639 000
STOK LACKI
Odszkodowanie za grunty
93 000
Odszkodowanie za budynek gospodarczy
34 000
B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A.
0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6
4
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK
1. PRZEDMIOT I CEL OPRACOWANIA
Prognoza skutków finansowych została sporządzona do projektu zmiany miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości: Stok Lacki, Stok Lacki Folwark, Pustki, Grubale, Osiny, Biel, Pruszyn - Pieńki, zgodnie z Uchwałą
Nr XL/278/2010 Rady Gminy Siedlce z dnia 25 lutego 2010 roku.
Prognozę sporządzono w celu oszacowania kosztów realizacji ustaleń projektu planu
oraz przyszłych potencjalnych dochodów Miasta, wynikających z tych ustaleń.
2. ZAKRES OPRACOWANIA
Głównym celem sporządzania zmiany planu dla obszaru I – Stok Lacki – Folwark
jest rozwiązanie kontrowersyjnego przebiegu projektowanej drogi dojazdowej na
działkach o nr 728/2 i 727/2. Droga ta przebiega przez istniejący budynek
jednorodzinny, niedawno zbudowany, który obecnie jest w bardzo dobrym stanie
technicznym (działka nr 727/2). Wskazanie nowego przebiegu wspomnianej drogi
jest konieczne w związku z ewentualną realizacją nowej zabudowy mieszkaniowej w
tym rejonie. Brak drogi spowoduje w przyszłości na tym terenie kłopoty
komunikacyjne (utrudniony wjazd w ul. Baśniową). NaleŜy nadmienić o dokonanym
juŜ przez gminę, częściowym wykupie działek pod drogę.
Rozwiązania wymaga takŜe problem poszerzenia ulicy Wiosennej, która w
obowiązującym planie została ustalona, jako droga lokalna o szerokości w liniach
rozgraniczających około 15 m. Północna linia rozgraniczająca, która mieści się w
granicach zmiany planu została wyznaczona na istniejącym budynku posadowionym
na działce nr 728/1. W projekcie zmiany obowiązującego planu zmniejszono jej
szerokości do 11-12m.
Objęcie zmianą planu miejscowego obszaru II – Stok Lacki wynika z błędnego
naniesienia na rysunku obowiązującego planu przebiegu linii elektroenergetycznej
wysokiego napięcia 110kV.
Obecny projekt zakłada korektę tego błędu. Nowy przebieg przedmiotowej linii
zmieni takŜe zasięg strefy ochronnej od tej linii.
W oparciu o przeprowadzoną analizę stanu istniejącego oraz zapisy projektu planu
zmieniającego plan obowiązujący ustalono, Ŝe skutki finansowe wynikające z ustaleń
miejscowego planu na obszarze ww. miejscowości związane będą z:
wykupem gruntów, które znalazły się w liniach rozgraniczających dróg;
budową dróg.
3. PODSTAWY PRAWNE PROGNOZY
–
Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości:
Stok Lacki, Stok Lacki-Folwark, Pustki, Grubale, Osiny, Biel, Pruszyn-Pieńki, przyjęty
uchwałą Nr XXXVI/337/2005 Rady Gminy Siedlce z dnia 29 grudnia 2005 roku,
–
Uchwała Nr XL/278/2010 Rady Gminy Siedlce z dnia 25 lutego 2010 roku w sprawie
przystąpienia do sporządzenia zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla
miejscowości: Stok Lacki, Stok Lacki - Folwark, Pustki, Grubale, Osiny, Biel, Pruszyn Pieńki.
B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A.
0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6
5
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK
–
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Siedlce,
Uchwała Nr XXIV/164/2008 Rady Gminy Siedlce z dnia 30 października,
–
Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
(Dz. U. nr 80 z 2003r poz. 717, z późn. zm.),
–
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. Nr 102 z 2010 r., poz. 651, tekst jednolity),
–
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 roku poz.
2109) z późniejszymi zmianami,
–
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie wymaganego
zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z
2003 r. Nr 164 poz. 1587),
4. ŹRÓDŁA INFORMACJI WYKORZYSTANE W PROGNOZIE
–
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Siedlce,
uchwała Nr XXIV/164/2008 Rady Gminy Siedlce z dnia 30 października 2008 r.
–
Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniający plan
obowiązujący,
–
Inwentaryzacja urbanistyczna obszaru objętego planem,
–
Ceny gruntów uzyskane z bazy danych (na podstawie aktów notarialnych)
–
Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO, IV kwartał 2010 r.
5. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA
•
Prognoza skutków finansowych nie jest aktem prawnym, nie stanowi integralnej części
planu miejscowego i nie podlega wyłoŜeniu. Pełni funkcję informacyjną dla Radnych na
etapie projektu planu,
•
Prognoza skutków finansowych stanowi jedynie szacunkową ocenę finansową przyjętych
w projekcie planu rozwiązań,
•
Niniejsze opracowanie ma charakter opinii o wartościach i kosztach i nie jest operatem
szacunkowym. Podane wartości w odniesieniu do powierzchni i długości są szacunkowe,
•
Uzyskane wyniki na etapie opracowania prognozy skutków finansowych nie mogą słuŜyć
do rozliczeń odszkodowań i opłat, które winny być określone indywidualnie dla kaŜdej
nieruchomości z chwilą zaistnienia na niej odpowiednich zdarzeń.
6. POŁOśENIE I STAN ZAGOSPODAROWANIA OBSZARU OBJĘTEGO PLANEM
Dwa obszary dla których sporządzana jest zmiana obowiązującego planu miejscowego
połoŜone są w środkowo – wschodniej części gminy Siedlce, na wschód od miasta Siedlce.
DuŜa część obu terenów jest nie zainwestowana, w większości uŜytkowana rolniczo.
Obszar I – Stok Lacki Folwark jest w większości uŜytkowany rolniczo. Część gruntów
w środkowo-południowej jego fragmencie stanowią nieuŜytki. Zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna i zagrodowa związana z prowadzeniem działalności rolniczej występuje
nielicznie wzdłuŜ ulicy Wiosennej.
Północna granica obszaru I przylega do utwardzonej (asfaltowa) ulicy Baśniowej. Jest drogą
gminną, lokalną i prowadzi w kierunku północnym do miejscowości Stok Lacki, natomiast w
kierunku południowo-zachodnim do wsi Ujrzanów i dalej do granic administracyjnych miasta
B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A.
0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6
6
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK
Siedlce. WzdłuŜ południowej granicy opisywanego obszaru przebiega lokalna droga gminna
o nawierzchni gruntowej – ul. Wiosenna.
Obszaru II - Stok Lacki, od którego w niewielkiej odległości od północnej granicy
przebiega dwutorowa linia kolejowa nr 31 (Siedlce – Siemianówka), będąca linią o znaczeniu
krajowym oraz droga powiatowa nr 366 o przebiegu Stok Lacki – Radzików Wielki – granica
powiatu, łącząca gminę ze wschodnią częścią powiatu siedleckiego i częścią powiatu
łosickiego.
Przez Stok Lacki przebiega droga powiatowa, zbiorcza (ul. Pałacowa) o nawierzchni
asfaltowej. Pozostałe dwie drogi gminne, ul. Wzgórze i ul. Gwiaździsta równieŜ posiadają
nawierzchnię asfaltową.
Oba obszary są dobrze skomunikowane z Miastem Siedlce.
Na obu obszarach znajduje się niewielka liczba budynków mieszkalnych jednorodzinnych
i gospodarczych. Większość terenów stanowi uŜytki rolne.
W tekście wykorzystano fragmenty „Opisu danych wejściowych, część pierwsza”, do projektu planu miejscowego.
7. STAN WŁASNOŚCI I WŁADANIA GRUNTAMI
W granicach obszaru I- Stok Lacki – Folwark znajdują się trzy działki ewidencyjne o łącznej
powierzchni 2,7867 ha, natomiast w granicach obszaru II- Stok Lacki jest 37 działek,
Struktura własnościowa działek jest następująca:
Pow.
(ha)
Własność
Pow.
(%)
Stok Lacki Folwark
Prywatne
2,7867
100
Gmina Siedlce
0,1173
1,18
Powiat Siedlecki
0,2479
2,45
Prywatne
9,7144
96,47
10,0796
100,00
Stok Lacki
Razem
8. STOK LACKI FOLWARK - PROGNOZA KOSZTÓW WYNIKAJĄCYCH Z USTALEŃ
PLANU
Wykup gruntów pod inwestycje celu publicznego
Zmiana obowiązującego planu na terenie obszaru I polega przede wszystkim na korekcie
przebiegu drogi I.2KDD oraz poszerzeniu ul. Wiosennej do 15 m. W wyniku zmian linie
rozgraniczające dróg objęły fragmenty działek prywatnych. Szczegółowy wykaz powierzchni
gruntów jest następujący:
Numer ew. działki
Funkcja w planie
obowiązującym
Powierzchnia gruntów do wykupu
(m2)
727/2
728/1
160
MM
66
728/2
1760
suma
B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A.
0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6
1986
7
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK
Koszt odszkodowań za grunty wyniesie:
1986 m2 x 70 zł/m2 = 139 000 zł
Koszt wykupu gruntów pod drogi publiczne wyniesie 139 000 zł
Koszt budowy drogi
Planowana jest budowa odcinka drogi I.2 KDD o długości 100 m. Koszt budowy wraz z
oświetleniem wyniesie około 500 tys. zł.
9. STOK LACKI - PROGNOZA KOSZTÓW WYNIKAJĄCYCH Z USTALEŃ
PLANU
Wykup gruntów pod inwestycje celu publicznego
Przebieg linii rozgraniczających dróg na obszarze miejscowości Stok Lacki został częściowo
zmieniony w stosunku do planu obowiązującego. W wyniku ich przesunięcia oraz
uwzględnienia gruntów, które w planie obowiązującym są pod drogami publicznymi i nie
zostały wykupione, łączna powierzchnia tych gruntów oraz koszty odszkodowania będą
następujące:
Oznaczenie
II.1 KDZ ul. Pałacowa
II.2 KDL ul. Wzgórze
II.3 KDL ul. Gwiaździsta
Funkcja w planie
obowiązującym
Powierzchnia do wykupu
(m2)
R
155
MM
315
MM
690
R
190
MU3
115
MM
150
Funkcja
Łączna powierzchnia do wykupu
MM
1155
MU
115
R
345
suma
1615
ta sama powierzchnia
co w planie
obowiązującym
1270 m2 x 70 zł/m2 = 88 900 zł
345 m2 x 11 zł/m2 = 3 795 zł
Koszt wykupu gruntów oszacowano na kwotę około 93 000 zł
Wartość gruntu w zaleŜności od funkcji oszacowano w p. 10 opracowania.
B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A.
0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6
8
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK
Poszerzenia linii rozgraniczającej drogi II.2 KDL spowodowało, Ŝe w jej granicach znalazł się
budynek gospodarczy usytuowany na działce ewidencyjnej nr 451/3 (z cegły, I kondygnacja,
stan techniczny średni). Odszkodowanie za wyburzony obiekt oszacowano na poziomie
40 tys. zł. w oparciu o następujące załoŜenia:
Do porównania wybrano obiekt nr 2552 z biuletynu cen obiektów budowlanych,
Sekocenbud, I kwartał 2011r.;
Koszt budowy 1 m2 pow. uŜ. – 826 zł;
Stopień zuŜycia budynku – 70%
Wysokość odszkodowania za budynek gospodarczy oszacowano na poziomie 34 tys. zł.
10. OKREŚLENIE WARTOŚCI GRUNTÓW
Do oszacowania wartości gruntów na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
zagrodowej i jednorodzinnej z towarzyszącą funkcją usług nieuciąŜliwych oraz uŜytkowanych
rolniczo wykorzystano transakcje kupna/sprzedaŜy gruntów o podobnych funkcjach, z
bliskich okolic przedmiotowych miejscowości.
Funkcja MM, MU
Lokalizacja
Nr działki
Powierzchnia
[m2]
Cena [zł/m2]
Data
transakcji
Uwagi
Stok Lacki Folwark
571
1000
105
01.2010
MU
Stok Lacki Folwark
213/7
79
92
07.2010
MM
Stok Lacki Folwark
212/19
11
91
07.2010
MM
Stok Lacki Folwark
188/14
1546
42
05.2010
MU
Stok Lacki Folwark
830/2
1500
45
02.2010
MU
śabokliki-Kolonia
217/1
864
40
12.2010
MM
śabokliki-Kolonia
43/6
1000
48
06.2010
MU
śabokliki-Kolonia
39/21
1176
72
06.2010
MM
śabokliki-Kolonia
44/13
1100
77
04.2010
MM
śelków-Kolonia
99/5
1000
80
03.2011
MM
śelków-Kolonia
303/8
1346
104
01.2011
MM
Ujrzanów
779/2
1406
39
07.2010
MM
średnia
70
Funkcja R
Nr działki
Powierzchnia
[m2]
Cena [zł/m2]
Data
transakcji
Błogoszc
103/3
4338
10
08.2010
Stok Lacki Folwark
723/8
162
21
03.2010
Lokalizacja
B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A.
0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6
9
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA ZMIANY M.P.Z.P. DLA MIEJSCOWOŚCI STOK LACKI I STOK LACKI-FOLWARK
Stok Lacki Folwark
165/2
371
6
06.2010
Ujrzanów
260
4800
14
03.2011
Ujrzanów
248, 249,
250
5300
11
03.2011
Ujrzanów
146, 147
2400
6
04.2010
Jagodnia
38/8
3039
5
05.2010
średnia
11
11. BILANS SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA PLANU
Bilans oszacowanych kosztów wynikających z uchwalenia
zagospodarowania przestrzennego przedstawia się następująco:
STOK LACKI FOLWARK
miejscowego
Wartość (zł)
Odszkodowanie za grunty
139 000
Budowa drogi
500 000
suma
planu
639 000
STOK LACKI
Odszkodowanie za grunty
93 000
Odszkodowanie za budynek gospodarczy
34 000
B i u r o P l a n o w a n i a R o z w o j u W a r s z a w y S. A.
0 2 – 5 9 1 W a r s z a w a, u l. B a t o r e g o 1 6
10