Rada Nadzorcza S.M. „Górnik” w Jaworznie

Rada Nadzorcza
S.M. „Górnik” w Jaworznie
Podstawowym celem działalności spółdzielni mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomościami,
stanowiącymi zasoby mieszkaniowe oraz nie mieszkaniowe, które polega przede wszystkim
na podejmowaniu decyzji i działań mających
na celu zapewnienie właściwej gospodarki
ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej
eksploatacji, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających
do utrzymania nieruchomości w stanie technicznym niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.
Realizacja tego celu przebiega w oparciu o zatwierdzany corocznie przez Radę Nadzorczą plan
społeczno - gospodarczy Spółdzielni, którego projekt sporządzany jest w oparciu o dane wynikające
z poziomu wykonania przychodów i kosztów z roku poprzedniego oraz na podstawie przewidywanych
wzrostów cen towarów i usług, wzrostu opłat i podatków oraz kosztów niezależnych od decyzji
wewnętrznych, przy uwzględnieniu zasad oszczędności i racjonalizacji kosztów zależnych.
Generalnie przy sporządzaniu planów brane są pod uwagę w szczególności prognozy ekonomiczne
dotyczące inflacji w gospodarce krajowej, zmiany cen podstawowych towarów i usług, projekt
budżetu państwa oraz ogólne tendencje w gospodarce.
W porównaniu z I półroczem 2012, to w pierwszym półroczu 2013 roku wzrosły koszty energii
elektrycznej o 4 %; koszty ubezpieczeń o 24 %, opłat bankowych o 5 %. Koszty konserwacji, a więc
i niezbędnych materiałów potrzebnych do bieżącej obsługi technicznej budynków wzrosły o 7 %.
Ponadto w okresie tym na wzrost kosztów materiałów i usług znacząco wpłynęła wprowadzona
w 2011 roku zmiana stawek podatku VAT tj. z 22 na 23% i z 7 na 8%, przy czym jednocześnie
znaczna część towarów i usług, które były wcześniej tj. do 31.03.2011r. zwolnione z tego podatku
została nim objęta. W przypadku spółdzielczości mieszkaniowej bardzo negatywną zmianą było
opodatkowanie stawką bazową tj. 23% robót budowlano-remontowych i konserwacyjnych
realizowanych na tzw. infrastrukturze towarzyszącej budynkom mieszkalnym zamiast dotychczasowej
stawki 7%, co oczywiście przełożyło się na wzrost cen brutto, nawet w przypadkach kiedy nie nastąpił
wzrost ceny netto.
Według oświadczenia Rządu Polskiego miały to być zmiany o charakterze tymczasowym
i jak wówczas deklarowano, już w 2014 roku miał nastąpić powrót do wcześniejszych stawek czyli
22% i 7%. Niestety dzisiaj już wiemy, że nie ma mowy o powrocie do niższych podatków VAT,
bowiem stan finansów naszego Państwa determinuje konieczność uzupełnienia dochodów
budżetowych, m.in. właśnie z wpływów z podatku VAT.
Nowym poważnym kosztem, który pojawił się w 2013 roku jest koszt obsługi dotyczący zakresu
wywozu nieczystości z zasobów wielomieszkaniowych, o czym szerzej w dalszej części wniosku.
Wskazane powyżej zmiany, wynikające z polityki Państwa prowadzonej w warunkach
ogólnoeuropejskiego kryzysu gospodarczego, dotykają najpierw przedsiębiorstwa i podmioty
gospodarcze, a w końcowym rozrachunku w skali mikroekonomicznej przekładają się na wszystkich
obywateli, w tym i spółdzielców.
Dany zakres działań jest podporządkowany rocznemu planowi finansowemu, a szczególnie prace
remontowe i konserwacyjne. Niestety większość naszych zasobów pochodzi z lat 60-tych i 70-tych
i te zasoby wymagają wielu nakładów pracy, a co za tym idzie również i dużych nakładów
1
finansowych , aby nie dopuścić do pogorszenia ich stanu technicznego.
Nieprzewidziane awarie i nieplanowane prace konserwacyjne powiększają bieżące koszty konserwacji
i remontów, co aktualnie nie ma przełożenia na dodatkowe bieżące wpływy od lokatorów.
A jednocześnie należy pamiętać, że Zarząd nie może sobie pozwolić na nie wykonywanie tego typu
prac, bowiem są to prace o charakterze pilnym i dużym stopniu ważności pod kątem zapewnienia
prawidłowego i bezpiecznego użytkowania lokali oraz korzystania z części wspólnych przez
mieszkańców każdej ze 107 naszych mieszkalnych nieruchomości jedno i wielobudynkowych.
W bieżącym roku obrachunkowym, bardzo istotnym elementem kosztotwórczym jest wdrażanie
od dnia 1 lipca br. w życie nowelizacji ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości
i porządku w gminach i związanym z tym przejęciem uprawnień do odpadów i ich wywozu przez
Gminę Miasta Jaworzna, a na Spółdzielnię jako zarządcę nieruchomości zostały nałożone dodatkowe
obowiązki i koszty. Każdorazowe składanie deklaracji bądź korekty do deklaracji o ilości osób
zamieszkujących w zasobach Spółdzielni wiąże się z kosztami materiałowymi oraz personalnymi.
Jak wiadomo rotacja w naszych 179 budynkach jest duża, i tak cotygodniowo spływa kilkadziesiąt
korekt co do ilości osób, które należy za ewidencjonować, wypełnić deklarację, a następnie
odprowadzić odpowiednio naliczoną opłatę do Urzędu Gminy. Koszty materiałowe i personalne za
okres przygotowania deklaracji i obsługi całości zagadnienia wyniosły już 36.960,00 ( przyjmując
0,22zł/osobę za okres od I – VIII 2013r). Dlatego bardzo ważne jest aby zostały one ujęte w planie na
rok 2014. Niestety nikt z ustawodawców nie wskazał źródeł sfinansowania tych kosztów, które trzeba
ponieść na obsługę i zorganizowanie systemu wywozu odpadów z zasobów wielomieszkaniowych, co
oznacza że poniosą je wszyscy członkowie i właściciele nieruchomości lokalowych.
Również niewyjaśniona jest w dalszym ciągu kwestia obsługi stanowisk kontenerowych
i ich utrzymania oraz ewentualnej dzierżawy. Dlatego w planie na 2014 rok również trzeba mieć je na
uwadze – koszt obsługi jednego stanowiska kontenerowego to ok 200 zł brutto/m-c, przy czym
wg obecnych informacji w tym względzie, koszty te będą stanowić składową kosztów
eksploatacyjnych.
W spółdzielni mieszkaniowej, podobnie jak i w innych podmiotach działających w obszarze
zarządzania nieruchomościami (TBS-y, wspólnoty, spółki mieszkaniowe itp…) podstawowym
źródłem przychodów są wpływy ze stawki eksploatacyjnej. W naszej Spółdzielni pozyskujemy
również dodatkowe środki w formie preferencyjnych pożyczek na termomodernizację
z Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska, które są częściowo umarzane, przez co remonty
te stają się relatywnie tańsze.
W przypadku naszej Spółdzielni również dość istotnym źródłem finansowania są dochody uzyskiwane
z wynajmu lokali użytkowych oraz terenów pod działalność usługowo-handlową. Zysk z tego rodzaju
działalności, zgodnie z ustawą Prawo spółdzielcze, może rozdysponować Walne Zgromadzenie
i przekazać je na dalsze remonty i termomodernizację, jak również częściowo na pokrycie niedoborów
na eksploatacji. W tym roku Walne Zgromadzenie uchwaliło, aby z zysku z działalności gospodarczej
za 2012 rok kwotę w wysokości 1.000.000,- zł przeznaczyć na pokrycie części niedoboru na
gospodarce mieszkaniowej, który w rachunku ciągnionym (stosownie do art. 6 ustawy o sm) od 2010
roku, pomimo uzyskania nadwyżki w 2012 roku w kwocie 306.498,- zł wynosił na koniec roku
jeszcze kwotę (-) 1 628 897 zł. Po pomniejszeniu tego niedoboru o wspomniany milion złotych,
pozostanie zatem kwota (-)628.897,- zł do rozliczenia w kolejnych latach obrachunkowych.
Zarząd Spółdzielni, zarządzając zasobami, w kolejnych latach ogranicza maksymalnie wydatki
ponoszone przez Spółdzielnię, lecz trwająca od 2008 roku sytuacja stagnacyjna, a w następnych
2
latach, niestety już nawet kryzysowa, w naszej gospodarce, przy jednoczesnym „dokładaniu” nam
pracy (nowelizacja przepisów spółdzielczych, ustawa o gospodarce śmieciowej, modyfikacja
przepisów budowlanych itp…), prawie całkowicie niweluje pozytywne osiągnięcia oszczędnościowe,
bowiem w ślad za wprowadzanymi nowymi ustawami sejmowymi, pojawiają się nowe obowiązki
narzucone do zrealizowania przez spółdzielnię, jak np. dodatkowe obowiązki związane z ustawą
o gospodarce śmieciowej, czy obowiązki z zakresu bezpieczeństwa pożarowego, które w bieżącym
roku zaleciła nam Komenda Straży Pożarnej, co przekłada się na konieczność poniesienia wydatków
w łącznej kwocie około 1,4 mln zł.
Wskazane powyżej, w sumie obiektywne przyczyny wzrostu poziomu wydatków w zakresie
utrzymania i eksploatacji nieruchomości powodują, że obecny poziom opłat eksploatacyjnych, które
były podwyższone w naszej Spółdzielni ostatnio w 2011 roku, nie zabezpiecza pełnego pokrycia
ponoszonych kosztów w tym zakresie, zarówno w roku 2012 jak i w roku 2013, co oznacza że należy
od 1 stycznia 2014r. dokonać ich aktualizacji, podwyższając je w ślad za obiektywnie wzrastającymi
kosztami w całej gospodarce, które jak wynika ze wskaźników inflacyjnych GUS-u na przestrzeni lat
2011 - 2012 roku wzrosły już o 8%, a wskaźnik inflacji za 2013 rok po nowelizacji budżetu państwa
przewiduje się na poziomie 4 – 4,5%.
Działając zatem zgodnie z zasadą racjonalnego gospodarowania, nie można dopuścić do sytuacji,
aby te uzasadnione koszty ponoszone w dużym stopniu niezależnie od decyzji wewnętrznych w tut.
Spółdzielni, w znaczącej kwocie przekraczały wpływy z opłat za lokale mieszkalne, zwłaszcza
że podstawową zasadą działalności spółdzielni jest zasada „non profit”.
W świetle powyżej przedstawionej sytuacji, w oparciu o przeprowadzoną analizę w zakresie kosztów
utrzymania i eksploatacji zasobów mieszkaniowych oraz mienia wspólnego, z uwzględnieniem
tendencji i prognoz gospodarczych dla naszego kraju, Zarząd ustalił, że zaistniała konieczność
podniesienia stawki eksploatacyjnej o co najmniej minimalną wartość 0,14zł/m 2,celem pomniejszenia
nadwyżki kosztów nad przychodami w 2014 roku, co spowoduje wzrost opłaty średnio o 6%
w stosunku do poziomu opłat eksploatacyjnych obowiązujących obecnie.
W związku z powyższym Zarząd wnioskuje do Rady Nadzorczej o podniesienie stawki
eksploatacji podstawowej dla członków Spółdzielni o 0,14 zł/m 2 do stawki wyjściowej
od 01.01.2014r.
Obecna stawka eksploatacji podstawowej
stawka dla lokali mieszkalnych z c.o., c.w., gaz
2,30 zł/m2
stawka dla lokali mieszkalnych z c.o., c.w.
2,22 zł/m2
stawka dla lokali mieszkalnych z c.o.
2,13 zł/m2
Odpis na fundusz remontowy
1,90 zł/m2
3
Proponowana stawka eksploatacji podstawowej
stawka dla lokali mieszkalnych z c.o., c.w., gaz
2,44 zł/m2
stawka dla lokali mieszkalnych z c.o., c.w.
2,36 zł/m2
stawka dla lokali mieszkalnych z c.o.
2,27 zł/m2
Odpis na fundusz remontowy bez zmian
1,90 zł/m2
Przypominamy, że stosownie do postanowień art. 4 ustawy o sm, stawki podstawowe dotyczące
eksploatacji są pomniejszane o przypadający na 1 m.kw. p.uż. podatek od nieruchomości oraz opłatę
wieczystego użytkowania gruntów w przypadku mieszkań o statusie odrębnej własności, bowiem
właściciele takich mieszkań uiszczają ten podatek oraz opłatę bezpośrednio do Gminy. Natomiast
w przypadku pozostałych tytułów prawnych do lokali obowiązek ten ciąży na Spółdzielni. Zgodnie
z ustawą o gospodarce nieruchomościami wartość opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów
jest zróżnicowana w zależności od wyceny poszczególnych dziełek gruntu, na których położone
są budynki mieszkaniowe wielorodzinne, ze względu na ich lokalizację. Dlatego wartości te mogą
być różne dla podobnych mieszkań o identycznej powierzchni.
4