Oszczedzanie i hipoteki_IIIkw.2013_KPF fin1

dr Mirosław A. Bieszki
Doradca Ekonomiczny KPF
Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania
gospodarstw domowych. IV kwartał 2013 roku
KPF wraz z IRG SGH przeprowadza od połowy roku 2006 badania wśród gospodarstw domowych,
dotyczące planowanych wydatków na zakup dóbr trwałych oraz sposobu ich finansowania.
Respondenci pytani są o planowany sposób sfinansowania swoich zamierzeń zakupowych. Badania
przeprowadzane są w cyklach kwartalnych co pozwala prześledzić na ile zmieniają się plany dotyczące
nieruchomości pod wpływem wahań koniunktury gospodarczej oraz zmian w ogólnym klimacie
gospodarczym i społecznym. W drugim z publikowanych przez KPF raportów na ten temat uwagę
skupimy na najbardziej aktualnych wynikach badań. Decyzje gospodarstw domowych za ostatni
z okresów objętych badaniami pozostają pod znacznym wpływem wydatków zrealizowanych w okresie
wakacyjnym oraz w przypadku gospodarstw domowych z dziećmi w wieku szkolnym na sfinansowanie
potrzeb edukacji.
Główne wnioski
1.
Gospodarstwa
domowe
przechodzą
„przyspieszony
kurs
alokacji”
wolnych
środków,
a pozytywnym skutkiem może okazać się trwała zmiana strukturalna i zbliżenie do modelu
oszczędzania, jaki funkcjonuje w krajach o rozwiniętych rynkach finansowych.
2.
Środki z banków nie odpłynęły do przysłowiowej „skarpety”, bowiem wg danych NBP wartość
gotówki w obiegu zmalała, a nie wzrosła. Sprzedaż detaliczna nie wzrosła na tyle, aby wyjaśnić to
zjawisko. Odpływ środków znalazł swoje ujście na rynku nieruchomości i kapitałowym.
3.
Przesunięcie w strukturze depozytów bankowych ma znaczenie dla bilansów bankowych. Z jednej
strony obniża koszt pozyskania pasywów, jednak z drugiej ma ujemny wpływ na zdolność
pożyczania pieniędzy na długi okres. Jeśli trwale zmieni się struktura pasywów i dodamy do tego
restrykcje wchodzącej w życie od 1 stycznia 2014 Rekomendacji S (dla przypomnienia w okresie
przejściowym minimum 5% wkładu własnego kredytobiorcy hipotecznego oraz maksymalnie
35-letni okres kredytowania), to perspektywy dla rynku kredytów hipotecznych nie rysują się
zachęcająco.
4.
Jeśli skonfrontujemy ożywienie na rynku kredytów dla gospodarstw domowych ze spadkiem ich
depozytów, to można założyć, że wycofane środki zostały zamienione w udział własny przy
zaciąganiu kredytów hipotecznych. Wniosek ten wspierają dane o ilości transakcji na rynku
mieszkaniowym. Na przyspieszenie decyzji o zakupach mieszkań bez wątpienia wpływ – poza
czynnikami rynkowymi – mają zmiany w Rekomendacji regulującej udzielanie kredytów
hipotecznych.
Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych |
1
Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce
5.
Tym niemniej wskaźnik deklarujących zakup lub remont ze źródeł innych niż kredyt wzrasta
i osiągnął najwyższy od dwóch lat poziom.
6.
Program MDM i Rekomendacja S mogą przynieść bardzo niekorzystną strukturę nowych
inwestycji deweloperów. Inwestycje podejmowane będą na obrzeżach miast i powstawać będą
mieszkania spełniające normy dofinansowania, ale dalekie poziomem jakościowym od oczekiwań.
Takie nieruchomości mają niski potencjał wzrostu wartości.
Cele oszczędzania i zmiany w strukturze oszczędności
Na oszczędności gospodarstw domowych składają się inwestycje w papiery wartościowe, jednostki
funduszy inwestycyjnych, środki na rachunkach bankowych oraz niewydatkowana gotówka
(przysłowiowa „skarpeta”). Wg statystyk NBP, które są najbardziej miarodajnymi, wartość oszczędności
gospodarstw domowych wyniosła 1.134 mld zł co oznacza, że rok do roku oszczędności wzrosły
o 12%. Warto w tym miejscu podkreślić, że nie należy tego wskaźnika utożsamiać wprost ze wzrostem
zdolności do tezauryzacji. Zdolność do oszczędzania może pozostawać niezmieniona, podczas gdy
rośnie wartość aktywów, w których ulokowane zostały wolne środki gospodarstw domowych. Dobrze
ten paradoks widać na przykładzie Hiszpanii, gdzie wartość oszczędności gospodarstw domowych
przekroczyły 1.000 mld euro pomimo tego, że poza rynkiem pracy nadal pozostaje więcej niż
co czwarty Hiszpan, a co 4 gospodarstwo domowe deklaruje brak nadwyżki nad wydatkami.
Rozwiązanie kryje się w strukturze oszczędności – ponad 70% stanowią tam inwestycje w papiery
wartościowe, a główną siłą napędową wzrostu jest wzrost wartości indeksu giełdowego IBEX.
Polskie gospodarstwa domowe nadal są bardzo konserwatywne, ale zmiany w nastawieniu do
oczekiwanych przekładają się na decyzje co do produktu oszczędnościowego. Wprawdzie nadal
dominują depozyty bankowe, tym niemniej efekty postępujących zmian są widoczne. Decyzje
gospodarstw domowych – poza wielkością dochodu do dyspozycji – pozostają pod wpływem
oprocentowania depozytów bankowych oraz sentymentu rynkowego – wskaźnika notowań
giełdowych. Możliwość osiągnięcia zauważalnego w budżecie domowym dochodu z lokat bankowych
jest na niskim poziomie ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe. Warte podkreślenia jest to,
że stopy procentowe są i będą w najbliższej przyszłości na historycznie najniższym poziomie w całym
okresie gospodarki rynkowej w Polsce.
W konsekwencji gospodarstwa domowe przechodzą przyspieszony kurs alokacji wolnych środków,
a pozytywnym skutkiem może okazać się trwała zmiana strukturalna i zbliżenie do modelu
oszczędzania, jaki funkcjonuje w krajach o rozwiniętych rynkach finansowych.
W tym kontekście nie może dziwić fakt, iż najwyższą dynamikę możemy odnotować w przyroście
wartości akcji spółek notowanych na giełdzie. Ich wartość w rękach gospodarstw domowych wzrosła
na koniec września do 38 mld zł, co oznacza wzrost kwartalny o ponad 12%. Również wartość aktywów
gospodarstw domowych zainwestowanych w jednostki funduszy inwestycyjnych oraz ubezpieczeniowe
fundusze kapitałowe wzrosła kwartalnie odpowiednio o 7% i 4,9%. Lokujący oszczędności w jednostki
towarzystw inwestycyjnych w 2013 r. zdecydowanie preferują ich zakup, a nie sprzedaż czy umorzenia.
Jak wskazują dane TFI, wpłaty przeważały nad wypłatami w funduszach detalicznych (tam trafiają
Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych |
2
Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce
oszczędności gospodarstw domowych) i wyniosły na koniec października 1,4 mld zł. Co ważne,
wyraźnie preferowane były fundusze akcyjne, a dodatnie saldo zamknęło się na poziomie 1,1 mld zł.
Łącznie te trzy możliwe cele oszczędzania osiągnęły wartość 170 mld zł (dla porównania na koniec
II kw. było to 158 mld zł). W ogólnej wartości oszczędności gospodarstw domowych stanowi to 15%.
Świadomie pomijamy tu wartość aktywów otwartych funduszy emerytalnych, gdyż środki do nich
kierowane są skutkiem wprowadzonego ”filarowego” systemu ubezpieczeń emerytalnych.
Depozyty bankowe gospodarstw domowych nie maleją, ale 1,1 mld zł przyrostu – z 538,5 mld do 540
mld – można traktować niemal symbolicznie. Koniec III kwartału 2013 r. był bardzo symptomatyczny
dla charakteryzowanych zmian, bowiem saldo depozytów gospodarstw domowych zmalało o blisko
736 mln zł, a odpływ środków następował zarówno z rachunków terminowych, jak i bieżących.
Najwięcej środków odpłynęło z lokat terminowych, bo aż 88% wartości salda depozytów za ten okres.
Odpływ depozytów dotknął również SKOK-i, jednak na daleko mniejsza skalę.
Środki te nie odpłynęły do przysłowiowej „skarpety”, bowiem wg danych NBP wartość gotówki
w obiegu zmalała, a nie wzrosła. Sprzedaż detaliczna nie wzrosła na tyle, aby wyjaśnić to zjawisko.
Odpływ środków znalazł swoje ujście na rynku nieruchomości i kapitałowym.
Nic zatem dziwnego, że dynamika oszczędności w bankach w ujęciu rocznym wyhamowała do
najniższego poziomu od 2007 roku. Mimo tych bardzo jak na krajowe realia dynamicznych zmian,
udział depozytów bankowych w ogólnej wartości zgromadzonych oszczędności nadal jest wysoki –
48%.
W tym miejscu warto podkreślić umiejętność gospodarstw domowych do wyciągania wniosków, czego
dowodem jest migracja środków z lokat terminowych na rachunki bieżące. Jak dowodzą dane NBP,
we wrześniu środki na rachunkach bieżących przekroczyły o 11 mld zł wartość depozytów
terminowych. To przesunięcie w strukturze depozytów bankowych ma znaczenie dla bilansów
bankowych. Z jednej strony obniża koszt pozyskania pasywów, jednak z drugiej ma ujemny wpływ
na zdolność pożyczania pieniędzy na długi okres. Jeśli na trwale zmieni się struktura pasywów
i dodamy do tego restrykcje wchodzącej w życie od 1 stycznia 2014 Rekomendacji S (dla
przypomnienia w okresie przejściowym minimum 5% wkładu własnego kredytobiorcy hipotecznego
oraz maksymalnie 35 letni okres kredytowani), to perspektywy dla rynku kredytów hipotecznych nie
rysują się zachęcająco. O innych potencjalnych skutkach, które ujawnią się na rynku nieruchomości,
piszemy w części raportu poświęconej planowanym wydatkom na nieruchomości.
W strukturze deklarowanych celów oszczędzania nie zaszły zmiany o charakterze strukturalnym. Nadal
większość respondentów deklaruje, że najważniejszym dla nich celem oszczędzania są wydatki
na nieruchomości. Taki cel zadeklarowała ponad 1/3 gospodarstw domowych. Na drugim miejscu
znajduje się kategoria „bez specjalnego przeznaczenia” – 25,1% wskazań.
Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych |
3
Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce
Wykres 1. Hierarchia celów oszczędzania w latach 2008-2013 (średnie z danych kwartalnych)
40%
zakup domu/mieszkania, budowa domu
35%
zakup samochodu
30%
zakup drobnych dóbr trwałych (np. sprzęt
RTV-AGD)
remont domu/mieszkania
25%
bieżące wydatki konsumpcyjne (np.
żywność, odzież)
wypoczynek
20%
15%
emerytura
10%
inne cele
bez specjalnego przeznaczenia
5%
0%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Źródło: KPF-IRG SGH.
W hierarchii celów oszczędzania największe znaczenie mają zatem nieruchomości (zakup i remont)
oraz bufor bezpieczeństwa. W takich bowiem kategoriach należy traktować wskazania „bez
specjalnego przeznaczenia” i łącznie te dwa cele pochłaniają ponad 50% deklarowanych oszczędności.
Nadal, pomimo dyskusji o systemie emerytalnym, cel oszczędzania na emeryturę znajduje się na końcu
hierarchii preferowanych oszczędności.
W ostatnim z badań KPF IRG, przeprowadzonym w III kwartale 2013 roku, respondentom postawione
zostały pytania specjalne, które wiązały się ze świadomością gospodarstw domowych w zakresie
zmienności wartości rzeczywistej pieniądza w czasie. Pytania brzmiały następująco: Proszę wyobrazić
sobie, że wygraliście Państwo na loterii sumę równą Waszym miesięcznym dochodom. Zgodnie
z regulaminem otrzymacie ją jednak dopiero za rok. Ile procent z tej sumy bylibyście skłonni oddać, żeby
otrzymać tę kwotę od razu? oraz Jakie oprocentowanie musiałby zaoferować bank na okres jednego roku
aby skłonić do zdeponowania nagrody na okres 1 roku? Odpowiedzi respondentów nie były zaskakujące
jeśli weźmiemy pod uwagę wcześniejsze wnioski o przeciętnym stanie wiedzy gospodarstw domowych
o inwestowaniu.
Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych |
4
Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce
Wykres 2. Skłonność do oszczędzania i świadomość gospodarstw domowych w zakresie zmienności wartości
rzeczywistej pieniądza w czasie (odsetek odpowiedzi respondentów na pytania specjalne w badaniu KPF IRG,
zadane w III kwartale 2013 r.)
35
32,7
30
26,7
25
20,9
20
13,8
13,5
15
11,1
10,9
12,1
11,8
9,1
10
5,2
4,9
3,8
5
0,9
1,3
3,2
2,3
3,9
2,0
0,8
3,6
2,3
2,8
0,4
0
nic
1%
2%
3%
5%
7%
10%
15%
20%
30%
40%
50%
Proszę wyobrazić sobie, że wygraliście Państwo na loterii sumę równą Waszym miesięcznym dochodom. Zgodnie z regulaminem
otrzymacie ją jednak dopiero za rok. Ile procent z tej sumy bylibyście skłonni oddać, żeby otrzymać tę kwotę od razu.
Proszę sobie teraz wyobrazić, że wygraliście Państwo na loterii sumę równą Waszym miesięcznym dochodom. Jakie oprocentowanie
musiałby zaoferować bank za depozyt, żeby przekonać Was do założenia lokaty na okres jednego roku w wysokości całej wygranej
Źródło: KPF-IRG SGH.
Więcej niż co trzecia osoba deklarowała, że nie jest gotowa oddać cokolwiek z wygranej, aby otrzymać
środki natychmiast, a nie po upływie roku. Tak wysoki procent wskazań może mieć dwie przyczyny.
Pierwsza to brak świadomości zmienności wartości pieniądza w czasie, a druga to luksus czekania
na wygraną, bowiem gospodarstwa domowe dysponują oszczędnościami „buforowymi”. Jeszcze inna
możliwość to brak myślenia w kategoriach inwestowania. Z kolei ponad 20% deklarowało gotowość
poświęcenia 10% wartości wygranej i co dziesiąty godził się oddać 5% na rzecz otrzymania pieniędzy
od razu.
Oczekiwania co do wysokości oprocentowania zaoferowanego przez bank skłaniającego do
zdeponowania wygranej na okres roku znacznie rozmijały się z obecna ofertą oszczędnościową. Ponad
2/3 deklarowało swoje oczekiwania na poziomie nie niższym 10% rocznie. Takie stopy zwrotu są
charakterystyczna dla rynku akcji a nie bezpiecznych depozytów. Oczekiwania stopy zwrotu
adekwatnej do ryzyka depozytu zadeklarowało nieco ponad 20% gospodarstw domowych.
Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych |
5
Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce
Rynek nieruchomości – deklarowane wydatki gospodarstw domowych w III kw.
Koniec III kw. przyniósł nie tylko już opisane zmiany w sposobie dysponowania oszczędnościami, ale
i wysoką dynamikę zadłużania się przez gospodarstwa domowe. Według statystyk NBP kredyty dla
gospodarstw domowych wzrosły miesiąc do miesiąca najwięcej od początku roku, a mianowicie o 3,8
mld zł. Zadłużenie gospodarstw domowych osiągnęło na koniec września 560,8 mld zł. Jeśli
skonfrontujemy ożywienie na rynku kredytów dla gospodarstw domowych ze spadkiem ich depozytów,
to można założyć, że wycofane środki zostały zamienione m.in. w udział własny przy zaciąganiu
kredytów hipotecznych. Wniosek ten wspierają dane o ilości transakcji na rynku mieszkaniowym.
Na przyspieszenie decyzji o zakupach mieszkań bez wątpienia wpływ – poza czynnikami rynkowymi –
mają zmiany w Rekomendacji regulującej udzielanie kredytów hipotecznych. Kupujący mieszkania
koncentrują uwagę przede wszystkim na „dostępności” kredytowej, a w dalszej kolejności na tym, czy
jest to inwestycja docelowa. Na takie wybory mają wpływ również programy wsparcia zakupu
2
pierwszego mieszkania, gdyż oparcie kryterium na cenie za m powoduje, że wyznaczona na kolejny
rok cena staje się parametrem decyzyjnym.
Należy nadmienić że program MDM i Rekomendacja S mogą przynieść bardzo niekorzystną strukturę
nowych inwestycji deweloperów. Inwestycje podejmowane będą na obrzeżach miast i powstawać będą
mieszkania spełniające normy dofinansowania, ale dalekie poziomem jakościowym od oczekiwań. Takie
nieruchomości mają niski potencjał wzrostu wartości.
Analiza bieżących wskazań odpowiedzi na pytania dotyczące zamierzeń gospodarstw domowych
odnośnie nieruchomości nie pokazuje głębokich zmian strukturalnych. Odsetek gospodarstw
domowych deklarujących chęć do finansowania zakupu nieruchomości przy wykorzystaniu kredytu jest
stabilny i waha się między 60 a 65%. Jest to znacznie mniej niż w roku 2007, gdy 90% gospodarstw
planowało zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości.
Wykres 3. Sposób finansowania planowanych przez gospodarstwa domowe wydatków na zakup/budowę
mieszkania/domu w latach 2008-2013 (średnie z danych kwartalnych)
80%
70%
60%
50%
w całości za kredyt/pożyczkę
(w instytucji finansowej)
40%
w części za kredyt/pożyczkę
(w instytucji finansowej)
30%
z innych źródeł
20%
10%
0%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Źródło: KPF-IRG SGH.
Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych |
6
Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce
Od dwóch lat systematycznie rośnie odsetek gospodarstw domowych wskazujących na finansowanie
zakupu nieruchomości ze źródeł innych niż całkowicie lub częściowo za kredyt. Obecnie wskaźnik
kształtuje się w przedziale od 40 do 42% i jest powyżej średniej dla całego okresu w jakim
przeprowadzane są badania.
Biorąc pod uwagę obecne realia, należy odrzucić możliwość powrotu do tak wysokich jak w przeszłości
wskazań zakupu przy wykorzystaniu kredytu.
Pozytywne zmiany są dostrzegalne w grupie „prognozowane wydatki na remont”, gdzie systematycznie
rośnie
udział
gospodarstw
domowych
oceniających
jako
„bardzo
duże”
bądź
„duże”
prawdopodobieństwo dokonania remontu. Obecnie co piąte gospodarstwo domowe tak właśnie
prognozuje. W porównaniu do 2012 r. jest to ponad dwukrotny wzrost wskazań. Przesunięcie uwagi
na remonty nie może dziwić ze względów już wcześniej podanych. Finansowanie tej kategorii
wydatków odbywa się przede wszystkim z własnych zasobów finansowych. W IV kwartale 2013 roku.
70% ankietowanych planowało inne niż kredyt źródła finansowania wydatków na poprawienie jakości
posiadanych nieruchomości. Są to wielkości na najwyższym poziomie dla całego okresu badań. Zatem,
w przypadku zakupu jak i remontu gospodarstwa domowe preferują sięganie do innych niż kredyt
źródeł finansowania.
Wykres 4. Sposób finansowania planowanych przez gospodarstwa domowe
mieszkania/domu w latach 2008-2013 (średnie z danych kwartalnych)
wydatków na
remont
80%
70%
60%
50%
w całości za kredyt/pożyczkę
(w instytucji finansowej)
40%
w części za kredyt/pożyczkę
(w instytucji finansowej)
30%
z innych źródeł
20%
10%
0%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Źródło: KPF – IRG SGH.
Grupa gospodarstw domowych sięgająca po kredyt ”remontowy” jest stabilna od dwóch lat i stanowi
ok. 30% badanych. Przy czym, warto przytoczyć dla porównania wskaźnik sprzed kilku lat, gdy nawet
ponad połowa respondentów deklarowała gotowość do zaciągnięcia kredytu.
Planowane wydatki na nieruchomości i cele oszczędzania gospodarstw domowych |
7