operat szacunkowy nieruchomości

tel.: 648 72 47
ALFA JET Consulting
Dr inż.Michał Szydłowski
02-793 Warszawa, ul. H.Raabego 10/8
tel. mob.: 0-602 – 235 -951
e-mail: [email protected]
 RZECZOZNAWSTWO  DORADZTWO, 
 BADANIA MARKETINGOWE 
OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomość niezabudowana położona w miejscowości Chechło II gm.
Dobroń pow. pabianicki, woj. łódzkie stanowiąca dz. ew. gruntu nr ew.
390 i 391 o powierzchni 2200 m2
Wykonawca operatu:
dr inż. Michał Szydłowski zam . Warszawa ul Raabego 10 m.8
rzeczoznawca d/s szacowania nieruchomości - uprawnienia zawodowe w zakresie
szacowania nieruchomości nr 2782 nadane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i
Rozwoju Miast z 21 listopada 1997 r.
Warszawa, lipiec 2015 r.
tel.: 648 72 47
ALFA JET Consulting
Dr inż.Michał Szydłowski
02-793 Warszawa, ul. H.Raabego 10/8
tel. mob.: 0-602 – 235 -951
e-mail:[email protected]
 RZECZOZNAWSTWO  DORADZTWO, 
 BADANIA MARKETINGOWE 
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
1. Określenie nieruchomości:
Działki ewidencyjne nr:
Obręb:
Powierzchnia:
Nieruchomość niezabudowana
dz. nr ew. 390i 391
Chechło II
2200 m2
2. Właściciel gruntu:
3. Przedmiot wyceny:
Grzegorz Antoszewski
Nieruchomość niezabudowana położona
w miejscowości Chechło II gm.Dobroń,
pow. pabianicki woj. łódzkie, stanowiąca
dz.ew. 390 i 391 o pow. 2200 m2
4. Cel wyceny:
Oszacowanie wartości prawa własności
do
nieruchomości niezabudowanej
położonej w miejscowości Chechło II
gm. Dobroń, pow. pabianicki woj.
łódzkie, stanowiąca dz. ew. 390 i 391 o
pow. 2200 m2dla potrzeb postępowania
upadłościowego
5. Wartość nieruchomości
115 500 zł
6. Data sporządzenia operatu:
04.07.2015 r.
7. Data ustalenia stanu nier.:
03.07.2015 r.
8. Data określenia wartości:
04.07.2015 r.
9. Data lustracji :
03.07.2015 r.
10. Autor operatu:
Dr inż. Michał Szydłowski
nr upr. 2782/97
2
tel.: 648 72 47
ALFA JET Consulting
Dr inż.Michał Szydłowski
02-793 Warszawa, ul. H.Raabego 10/8
tel. mob.: 0-602 – 235 -951
e-mail:[email protected]
 RZECZOZNAWSTWO  DORADZTWO, 
 BADANIA MARKETINGOWE 
SPIS
TREŚCI
1. Dane formalno-prawne
1.1. Zleceniodawca
1.2. Podstawy prawne wyceny
1.3. Przedmiot wyceny
1.4. Cel wyceny
1.5. Data wyceny
2. Źródła informacji
3. Stan prawny nieruchomości
4. Charakterystyka wycenianej nieruchomości
5. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości
6. Warunki i ograniczenia
3
tel.: 648 72 47
ALFA JET Consulting
Dr inż.Michał Szydłowski
02-793 Warszawa, ul. H.Raabego 10/8
tel. mob.: 0-602 – 235 -951
e-mail:[email protected]
 RZECZOZNAWSTWO  DORADZTWO, 
 BADANIA MARKETINGOWE 
1.
DANE FORMALNO-PRAWNE
1.1. Zleceniodawca
Wycena została wykonana na zlecenie Syndyka Masy Upadłości w sprawie
XGUp 209/15.
1.2. Podstawy prawne wyceny



Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (D.U.
Nr 115/1997 poz.741 z późniejszymi zmianami – tekst jednolity D.U.
Nr 46/2000 poz.543),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie
wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr
207 /2004 poz.2109) i Rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r.
(Dz.U. nr 165 poz. 985),
Europejskie
Standardy
Wyceny
(EVS)
i
Standardy
Zawodowe
Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM
1.3. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość
niezabudowana położona w
miejscowości Chechło II gm.Dobroń, pow. pabianicki woj. łódzkie, stanowiąca
dz.ew. 390 i 391 o pow. 2200 m2.
1.4. Cel wyceny
Celem wyceny jest oszacowanie wartości prawa własności do nieruchomości
niezabudowanej położonej w miejscowości Chechło II gm. Dobroń, pow.
pabianicki woj. łódzkie, stanowiąca dz. ew. 390 i 391 o pow. 2200 m2 dla potrzeb
postępowania upadłościowego.
1.5. Data istotne dla wyceny
Data
Data
Data
Data
sporządzenia operatu:
ustalenia stanu nier.:
określenia wartości:
lustracji :
04.07.2015
03.07.2015
04.07.2015
03.07.2015
4
r.
r.
r.
r.
tel.: 648 72 47
ALFA JET Consulting
Dr inż.Michał Szydłowski
02-793 Warszawa, ul. H.Raabego 10/8
tel. mob.: 0-602 – 235 -951
e-mail:[email protected]
 RZECZOZNAWSTWO  DORADZTWO, 
 BADANIA MARKETINGOWE 
2. ŹRÓDŁA INFORMACJI
-
Informacje o kształtowaniu się cen nieruchomości niezabudowanych na
lokalnym rynku nieruchomości uzyskane w Starostwie w Pabianicach.
Informacje uzyskane od Zleceniodawcy,
Lustracja nieruchomości i jej rejonu lokalizacji,
Informacje i analizy własne autora opracowania
3.
STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI
Stan prawny nieruchomości
opisany jest w księdze
wieczystej
SR1L/00036919/4 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Łasku V Wydział Ksiąg
Wieczystych.
Dział I
Nieruchomość znajdująca się w woj. łódzkim, powiecie pabianickim gm .Dobroń,
miejscowość Chechło II.
Dz. ew. 390 i 391 ( po 1100 m2)
Powierzchnia gruntu 2200 m2
Dział II
Właściciel nieruchomości : Grzegorz Antoszewski
Dział III
Brak wpisów.
Dział IV
Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 102 300 zł na rzecz BRE Bank SA,
Hipoteka umowna zwykła w kwocie 7000 zł na rzecz Przemysława
Nowakowskiego,
Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 3500 zł na rzecz Przemysława
Nowakowskiego,
Na podstawie ustaleń w Gminie Dobroń dla przedmiotowej nieruchomości
brak jest
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego . Według
informacji uzyskanych w Gminie Dobroń przedmiotowa nieruchomość znajdzie się
w strefie zabudowy jednorodzinnej. Otoczeniem nieruchomości obecnie są liczne
zabudowy jednorodzinne. Dla przedmiotowej nieruchomości nie wydano wziz lub
pozwolenia na budowę. Według informacji właściciela nieruchomości wykonano
ekspertyzę dendrologiczną , która nie została udostępniona wyceniającemu.
5
tel.: 648 72 47
ALFA JET Consulting
Dr inż.Michał Szydłowski
02-793 Warszawa, ul. H.Raabego 10/8
tel. mob.: 0-602 – 235 -951
e-mail:[email protected]
 RZECZOZNAWSTWO  DORADZTWO, 
 BADANIA MARKETINGOWE 
4. CHARAKTERYSTYKA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI
Przedmiotem wyceny jest niezabudowana położona w miejscowości Chechło
II gm.Dobroń, pow. pabianicki woj. łódzkie, stanowiąca dz.ew. 390 i 391 o pow.
2200 m2.
Stan nieruchomości : niezabudowana działka gruntu , w części zadrzewiona i
zakrzaczona. Wiek drzzew ok 15 – 20 lat
Lokalizacja : ok 10 km od miasta Pabianice. Odległość do szosy Pabianice –
Sieradz ok 2 km
Lokalizacja bezpośrednia: przy drodze szutrowej (ul.Lipowa) wiodącej od
strony szosy z Pabianic. Lokalizacja równoległa do tej drogi. Pogranicze kompleksu
leśnego.
Dojazd : dobry (ulicą asfaltową a potem drogą szutrową)
Kształt : regularny – dz. ew. dosyć wąskie przylegające długim bokiem do
ul.Lipowej),
Teren i powierzchnia : płaski, zadrzewienie i zakrzaczenia - 2200 m2
Uzbrojenie: podstawowe uzbrojenie w zasięgu (E, W – w drodze), bez gazu,
własna kanalizacja do szamba (w przypadku zabudowy).
5. OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI
5.1 Rynek nieruchomości niezabudowanych w Gminie Dobroń
Badanie rynku nieruchomości niezabudowanych w Gminie Dobroń , dało
następujące ustalenia:
 badanie rynku przeprowadzono w oparciu o dokumenty geodezyjne i
prawne znajdujące się w Starostwie powiatowym w Pabianicach w zakresie
dat 2013 – 2015,
 Rejon Gminy Dobroń jest rejonem typowo mieszkaniowym ,
jednorodzinnym . Okolica podmiejska sprzyja takim zabudowom.
Jednocześnie plan miejscowy stymuluje taki rozwój.
 zakres zaobserwowanych cen to od 30 – 200 zł/ m2,
 analiza danych wykazała dosyć duży rozrzut cenowy w rejonie Gminy
Dobroń,
 źródłowe dane przyjęte do wyceny podano w Tabeli Nr 1:
6
tel.: 648 72 47
ALFA JET Consulting
Dr inż.Michał Szydłowski
02-793 Warszawa, ul. H.Raabego 10/8
tel. mob.: 0-602 – 235 -951
e-mail:[email protected]
 RZECZOZNAWSTWO  DORADZTWO, 
 BADANIA MARKETINGOWE 
Lp
Akt
not.
Data
Lokalizacja
Dz.ew.
Powierzchn
ia (m2)
Cena (zł)
Cena
jednost
kowa
gruntu
(zł/m2)
1
2601/15
20.04.15
Chechło I
126/6
1000
30000
30,0
2
2425/15
27.04.15
Chechło II
1215/5
700
44500
63,5
3
2454/14
28.11.14
Chechło I
1284/1
346
3200
92,5
4
4651/14
18.09.14
Chechło I
1299/11
400
8000
200,0
5
3257/14
09.09.14
Dobroń Mały
1182/14
1646
5500
33,4
6
823/14
29.08.14
Chechło I
122//4
1901
100000
52,6
7
3224/14
20.08.14
Chechło I
1300/1
500
65000
130,0
8
3914/14
22.07.14
Chechło II
1325/4,1
325/4,13
26/8
1646
140000
85,0
9
3915/14
04.06.14
Chechło I
1272/20
1000
75000
75,0
10
1048/14
21.02.14
Chechło I
1420
820
80000
97,5
11
85/14
08.01.14
Chechło I
1272/22
1163
115000
98,8
12
7580/13
30.10.13
Chechło II
137/3
1567
65000
41,5
7
Informacja
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
tel.: 648 72 47
ALFA JET Consulting
Dr inż.Michał Szydłowski
02-793 Warszawa, ul. H.Raabego 10/8
tel. mob.: 0-602 – 235 -951
e-mail:[email protected]
 RZECZOZNAWSTWO  DORADZTWO, 
 BADANIA MARKETINGOWE 
5.2 Wycena wartości prawa własności nieruchomości niezabudowanej
Do wyceny wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze,
metodę porównywania parami w związku z dużym rozrzutem cen
transakcyjnych. Wycenę wykonano w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości
porównawczych odnoszące się do zaistniałych na lokalnym rynku nieruchomości
w gm.Dobroń i transakcji kupna-sprzedaży gruntów niezabudowanych , które
mogą być obecnie przeznaczone do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Transakcja o cenie minimalnej Cmin
Prawo własności do działki gruntu o pow. 1000 m2, za cenę jednostkową 30 zł/m2.
Grunt niezabudowany pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Transakcja o cenie maksymalnej Cmax
Prawo własności do działki gruntu o pow. 400 m2, za cenę jednostkową 200 zł/m2.
Grunt niezabudowany pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Cmin = 30,00 zł/m2 ; Cmax = 200,00 zł/m2 ; Cśred = 83,30 zł/m2
Zakres kwotowy C = Cmax – Cmin = 200,00 – 30,00 = 170,00 zł/m2
Do dalszej analizy wybrano cztery transakcje nr 6,8,11,12 których
nieruchomości, według wykonującego wycenę , podobne do nieruchomości
wycenianej z uwagi na powierzchnię, przeznaczenie i lokalizację.
W tabeli nr 2 podano wybrane transakcje.
8
tel.: 648 72 47
ALFA JET Consulting
Dr inż.Michał Szydłowski
02-793 Warszawa, ul. H.Raabego 10/8
tel. mob.: 0-602 – 235 -951
e-mail:[email protected]
 RZECZOZNAWSTWO  DORADZTWO, 
 BADANIA MARKETINGOWE 
Tabela nr 2
Lp
Akt
not.
Data
Lokalizacja
Dz.ew.
Powierzchn
ia (m2)
Cena (zł)
Cena
jednost
kowa
gruntu
(zł/m2)
6
823/14
29.08.14
Chechło I
122//4
1901
100000
52,6
8
3914/14
22.07.14
Chechło II
1325/4,1
325/4,13
26/8
1646
140000
85,0
11
85/14
08.01.14
Chechło I
1272/22
1163
115000
98,8
12
7580/13
30.10.13
Chechło II
137/3
1567
65000
41,5
Informacja
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Nieruchomość
niezbudowana,
przeznaczona pod
zabudowę
jednorodzinną
Na potrzeby szacowania w ramach ustalonych cech rynkowych, przyjęto skalę
ocen podaną w tabeli:
Cecha
Lokalizacja nieruchomości
Ocena
Dobre (blisko
centrum, szosa
przelotowa)
Średnie (peryferie)
Słabe (boczna droga)
Wielkość nieruchomości
Powyżej 5000 m2
1000 – 5000 m2
Do 1000 m2
Prostokąt z dojazdem
łatwym
Działka o kształcie
regularnym ze średnio
trudnym dojazdem
Działka o kształcie
nieregularnym z
trudnym dojazdem
Pełne
Częściowe
Brak
Kształt i dojazd i cechy inwestycyjne
Uzbrojenie nieruchomości
Tabela określająca sumę współczynników korygujących za cechy rynkowe:
Lp
1
2
3
4
Rodzaj współczynnika
Waga (%)
Zakres kwotowy
(zł/m2)
Lokalizacja nieruchomości
Wielkość nieruchomości
Kształt i dojazd i cechy inwestycyjne
Uzbrojenie nieruchomości
30
30
20
20
51
51
34
34
170
9
tel.: 648 72 47
ALFA JET Consulting
Dr inż.Michał Szydłowski
02-793 Warszawa, ul. H.Raabego 10/8
tel. mob.: 0-602 – 235 -951
e-mail:[email protected]
 RZECZOZNAWSTWO  DORADZTWO, 
 BADANIA MARKETINGOWE 
Charakterystykę szacowanej nieruchomości i nieruchomości przyjętych do
porównań w aspekcie cen rynkowych pokazuje tabela:
Lp.
Cecha
red
nie
1
2
Lokalizacja
nieruchomości
3
4
Wielkość
nieruchomości
Kształt i dojazd
Uzbrojenie
nieruchomości
Cena nieruchomości
(zł/m2)
Poprawka (zł/m2)
Cena skorygowana
(zł/m2)
Nieruchomość
wyceniana X
N6
N8
N11
N12
Dobre
Średnie
Średnie
Średnie
Średnie
1000 – 5000 m2
1000 – 5000
m2
1000 – 5000
m2
Kształt regul.
Dojazd dobry
Zadrzewienia i
zakrzaczenia
Kształt regul.
Dojazd dobry
-17
Kształt regul.
Dojazd dobry
-17
Powyżej 5000
m2
Kształt
nieregul.
Dojazd dobry
-17
1000 – 5000
m2
Kształt
nieregul.
Dojazd dobry
-17
Częściowe
Częściowe
Częściowe
Częściowe
Częściowe
52,60
85,0
98,8
41,5
-17,0
-17,0
-17,0
-17,0
35,60
68,00
81,80
24,50
WGJ ≈ (35,60 + 68,00 + 81,80 + 24,50) / 4 ≈ 52,50 zł/m2
WN = 52,50 zł/m2 x 2200 m2 ≈ 115 500 zł.
Wartość prawa własności do nieruchomości niezabudowanej położonej
położonej w miejscowości Chechło II gm. Dobroń, pow. pabianicki woj. łódzkie,
stanowiąca dz. ew. 390 i 391 o pow. 2200 m2 wynosi:
WGN ≈ 115 500 zł
Słownie : sto piętnaście tysięcy pięćset złotych
6. WARUNKI I OGRANICZENIA
-
Operat może być wykorzystywany jedynie w zakresie i celu określonym w
opracowaniu
Wykorzystanie operatu przez osoby trzecie nie powoduje skutków dla autora
operatu
Niniejszy operat sporządzono w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, z
tego dwa dla Zleceniodawcy, jeden dla autora opracowania
Operat nie uwzględnia podatku VAT oraz prowizji pośredników.
10
tel.: 648 72 47
ALFA JET Consulting
Dr inż.Michał Szydłowski
02-793 Warszawa, ul. H.Raabego 10/8
tel. mob.: 0-602 – 235 -951
e-mail:[email protected]
 RZECZOZNAWSTWO  DORADZTWO, 
 BADANIA MARKETINGOWE 
Dokumentacja fotograficzna
Fot.1 Cz. zakrzaczona – widok z drogi
Fot.2 Cz. zalesiona – widok z drogi
11
tel.: 648 72 47
ALFA JET Consulting
Dr inż.Michał Szydłowski
02-793 Warszawa, ul. H.Raabego 10/8
tel. mob.: 0-602 – 235 -951
e-mail:[email protected]
 RZECZOZNAWSTWO  DORADZTWO, 
 BADANIA MARKETINGOWE 
Fot.3 Otoczenie (druga strona drogi)
Fot.4 Otoczenie (druga strona drogi)
12