ADMINISTRATOR i FACILITY MANAGEMENT
Transkrypt
ADMINISTRATOR i FACILITY MANAGEMENT
FALA NIEKOMPETENCJI zaleje rynek s. 12 z a r z ą d z a n i e – u t r z y m a n i e Życie, zdrowie, mieszkanie a deregulacja zawodów s. 8 Zmiany w podatku VAT – i n w e s t y c j e 12 rok XXIII /2013 Nakład 9 000 egz. ISSN 0867-5953, INDEKS 320390 Cena 17,00 zł (w tym 5% VAT) s. 17 GRUPA Zmiana dostawcy energii s. 26 w w w. a d m i n i s t r a t o r 2 4 . i n f o reklama Życzymy radosnych i spokojnych Świąt Bożego Narodzenia oraz pomyślności w Nowym 2014 Roku R OD REDAKTORA Fot. Adam Sobolewski Pomyślnych wiatrów na Nowy Rok grudzień 2013 www.administrator24.info 4 Koniec roku za pasem. Nastrajamy się sentymentalnie, bo to czas podsumowań, zliczania zysków i strat, porażek i sukcesów. Jednocześnie budzi się w nas wiara, że następny rok będzie lepszy. Podejmujemy więc noworoczne postanowienia, snujemy plany na przyszłość w nadziei, że uda się osiągnąć to, czego w minionym roku osiągnąć się nie udało. zawodowe. Różne prace toczą się równolegle i… jak to zwykle bywa – wywołują liczne kontrowersje. Doprowadzają wręcz do ostrych sporów i zrywania zaawansowanej nawet współpracy. I znowu środowisko pośredników i zarządców nieruchomości się dzieli, chociaż teraz szczególnie przydałyby się wspólne działania i jeden donośny głos. Dla środowiska zawodów nieruchomościowych rok 2013 był rokiem wyjątkowo trudnym. Za porażkę niewątpliwie może ono uznać ustawę deregulacyjną, która właśnie wchodzi w życie i znosi de facto zawód zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie nieruchomościami, ich definicje, odpowiedzialność zawodową, a pozostawia jedynie wysoce dyskusyjny obowiązek ubezpieczania odpowiedzialności cywilnej. Sukcesem niewątpliwie nie było również zbyt późno zawarte porozumienie dziesięciu federacji, które miały w imieniu środowiska walczyć z pomysłem deregulacji zawodów. Miesięcznik „Administrator” stara się uczestniczyć w życiu tego środowiska. Bierzemy udział w spotkaniach organizacji zawodowych, obserwujemy prace nad nowymi systemami edukacji, o czym informujemy P.T. Czytelników, i staramy się dopingować środowisko do wspólnych działań. Od 1 stycznia mamy więc księżycowy krajobraz na zderegulowanym rynku zarządzania nieruchomościami i pośrednictwa w obrocie nimi. Mówi się o konsekwencjach braku uregulowań. Snuje się wizje ich katastrofalnych skutków. Wielu zastanawia się, dlaczego w Polsce dereguluje się zawody, podczas gdy w innych krajach Unii Europejskiej czyni się starania na rzecz ich uregulowania. Organizacje zawodowe nie ograniczają się do narzekań i krytykowania rozwiązań legislacyjnych. Pracują też, na szczęście, nad nowym systemem edukacji, pozwalającym utrzymać wysokie standardy Miło nam poinformować Państwa, że starania te doceniło Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości, które przyznało nam medal „Zasłużony dla Polskiego Rynku Nieruchomości – Pro Aequo et Bono”. W wolnym przekładzie oznacza to: Według tego, co słuszne i dobre. W moim odczuciu ze wszech miar słuszne są starania organizacji zawodowych o status zawodów zderegulowanych. Życzę więc Państwu na Nowy Rok 2014 wygranej wojny o wysokie standardy zawodów nieruchomościowych, bo ich przestrzeganie zapewni bezpieczeństwo nieruchomościom. Pomyślnych więc wiatrów, niespożytej energii i decyzji podejmowanych według tego, co słuszne i dobre. ADMINISTRATOR Wydawca GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. WYDARZENIA GRUPA Adres redakcji 04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18 tel.: 22 512 60 93, 512 60 90 faks: 22 810 27 42 [email protected] www.administrator24.info Redaktor naczelny Sabina Augustynowicz [email protected] 6 6 PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU Pro aequo et bono 24 O wypaleniu zawodowym – Anna Dessoulavy-Śliwińska Budynki pełne energii EKSPLOATACJA PRAWO 8 26 Czy warto zmienić dostawcę energii? – Janusz Strzyżewski Uwaga! Ważne dla życia i zdrowia! – Irena Scholl 12 Fala niekompetencji zaleje rynek nieruchomości – Justyna Łukaszewicz Sekretarz redakcji Agnieszka Zygmunt [email protected] 14 Jeden zarząd, dwie umowy na te same prace – Paweł Puch Redakcja Agnieszka Piksa – red. portalu, Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz, Marek Mejssner Dyrektor biura reklamy i marketingu Joanna Grabek, tel. 600 050 380 Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży Michał Grodzki 32 Osuszanie, odgrzybianie – Jacek Sawicki 34 Nowy Expert – FPE 35 Światło dobrze dawkowane – Marek Mejssner ORZECZNICTWO SĄDOWE 15 Dochodzenie zapłaty zaległości czynnością zwykłą zarządu Reklama i marketing tel. 22 810 28 14, 512 60 70 [email protected] 30 Grzyby i glony na elewacjach to już nie problem – Mapei 37 „Będzie grubo”, czyli co nas czeka przy termomodernizacji budynków od 1 stycznia 2014 roku – Bartłomiej Ślezioński 15 Eksmisja byłego małżonka 40 Finansowanie wind 15 Budowa kominka w lokalu 42 Wełna climowool do izolacji fasad wentylowanych i ścian – Agnieszka Zygmunt trójwarstwowych – climowool Kierownik ds. promocji Marta Lesner-Wirkus FINANSE ZIELEŃ Prenumerata i kolportaż Jerzy Lachowski tel. 22 810 21 24, 512 60 82 [email protected] 17 Administracja Danuta Ciecierska (HR) Barbara Piórczyńska (Gł. Księgowa) Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by Dom Wydawniczy MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody wydawcy jest zabronione. ISSN 0867-5953 Zmiany w podatku VAT – Stella Brzeszczyńska 44 Kule małe i duże INTERPRETACJE PODATKOWE 19 Refakturowanie kosztów ciepła na rzecz innych wspólnot mieszkaniowych – MCh 47 Maszyny Kärcher na ulicach twojego miasta POCZTA „ADMINISTRATORA” 46 Parkowanie we wspólnocie mieszkaniowej – Paweł Puch ZARZĄDZANIE 20 Umowa sprzedaży nieruchomości – Wiesław Wojak Prenumerata realizowana przez RUCH S.A: Zamówienia na prenumeratę w wersji papierowej i na e-wydania można składać bezpośrednio na stronie www. prenumerata.ruch.com.pl. Ewentualne pytania prosimy kierować na adres e-mail: [email protected] lub kontaktując się z Telefonicznym Biurem Obsługi Klienta pod numerem: 801 800 803 lub 22 717 59 59 – czynne w godzinach 7:00–18:00. Koszt połączenia wg taryfy operatora. – Anna Skórkowska INFORMATOR 48 Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości ZARZĄDCA PUBLICZNY 22 Łamiemy stereotypy – z Wojciechem Albińskim rozmawia 48 Indeks firm Mateusz Madej 23 Okazja bez rewelacji – Jarosław Kowszuk 37 „Będzie grubo” Od 1 stycznia 2014 r. wchodzi w życie rozporządzenie w sprawie termomodernizacji budynków, zgodnie z którym trzeba będzie zdecydowanie zwiększyć grubość izolacji ścian budynków. 35 Światło dobrze dawkowane Zimą szczególnie możemy docenić piękne teatry i sceny świetlne przed niektórymi budynkami. Warto poczytać, jak je zainstalować. 8 Uwaga! Ważne dla życia i zdrowia! Osoby spoza środowiska rzadko zastanawiają się nad tym, jakie kompetencje powinien mieć dobry zarządca nieruchomości i jakie ma obowiązki. W świetle deregulacji zawodu warto o tym przypomnieć. 44 Kule małe i duże O tym, jak kuliste formy drzew i krzewów mogą ozdobić nasze osiedla. 5 WYDARZENIA ADMINISTRATOR grudzień 2013 www.administrator24.info 6 Pro aequo et bono Podczas jubileuszowej konferencji (14.12.2013 r.), zorganizowanej z okazji dziesięciolecia Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości w Łodzi w hotelu Holiday Inn, po raz pierwszy odbyła się uroczystość wręczenia medali Zasłużony dla Polskiego Rynku Nieruchomości. Wśród nagrodzonych znaleźli się reprezentujący renomowane uczelnie przedstawiciele świata nauki, inwestorzy, deweloperzy, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, doradcy nieruchomości oraz dziennikarze. Kapituła Medalu Zasłużony dla Polskiego Rynku Nieruchomości, której przewodniczy prof. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak, wyróżniła również Sabinę Augustynowicz – redaktor naczelną miesięcznika „Administrator” i portalu www.administrator24.info. Medal Zasłużony dla Polskiego Rynku Nieruchomości opracowany został przez wybitnego artystę profesora łódzkiej Akademii Sztuk Pięknych, Włodzimierza Morawskiego. Na rewersie w otoczeniu liści laurowych umieszczona została łacińska paremia Pro aequo et bono – „Według tego, co słuszne i dobre”. Medal ten wręczany będzie co roku tym, którzy w swoim życiu zawodowym i społecznym budowali i budują nowoczesny rynek nieruchomości. Podczas uroczystej konferencji nie zabrakło podsumowań dobiegającego już prawie ćwierćwiecza wolnego rynku nieruchomości w Polsce. Jak wielokrotnie podkreślano, zasada kompetencji i wiedzy jako kryterium bezpiecznego dla rynku świadczenia usług przez pośredników w obrocie nieruchomościami i przez zarządców nieruchomości sprawdziła się przez ostatnie 16 lat. Biorąc pod uwagę wszystkich pośredników, zarządców i rzeczoznawców, według takich kryteriów wykształconych zostało blisko 60 tysięcy specjalistów. Konkludując, stwierdzano przy tym, że – niestety – od nowego 2014 roku wiedza i standardy zawodowe przestają być jakimkolwiek kryterium formalnym dla świadczenia usług pośredniczenia i zarządzania w obszarze nieruchomości. /red./ Budynki pełne energii Przyszłość budownictwa w zasięgu ręki. Tak najkrócej można podsumować 2. edycję Targów Modernizacji Budynków w Krakowie, która zgromadziła blisko 40 wystawców oraz 700 zwiedzających, zainteresowanych nowościami związanymi z modernizacją obiektów oraz będącym na topie budownictwem energooszczędnym i pasywnym. – Widać, że formuła Targów się sprawdziła i że będzie się sprawdzać w przyszłości. Cieszę się, że organizatorom udało się stworzyć płaszczyznę, dzięki której szeroko reprezentowane są wszystkie branże budowlane – mówił dr inż. arch. Marcin Furtak z Politechniki Krakowskiej. Zielone patenty w cenie Wydarzenie to zgromadziło firmy oraz instytucje wyspecjalizowane w dostarczaniu rozwiązań do zarządzania budynkami oraz inteligentnymi domami. – Dużym atutem wydarzenia jest profil klientów, którzy nas odwiedzali. To dla nas kluczowa kwestia. Dlatego w przyszłym roku na pewno wystawimy się ponownie – powiedział Marcin Palonek z firmy Icypol. Targi odwiedzili bowiem nie tylko prywatni inwestorzy, lecz także właściciele budynków oraz przedstawiciele jednostek samorządowych, poszukujący wiedzy, wskazówek, produktów, usług i nowoczesnych technik, dzięki którym mogą przeprowadzić modernizacje budynków. Modernizacja Roku W trakcie Targów rozstrzygnięto Konkurs o Medal Targów Modernizacji Budynków 2013. Jego główne zadanie to promowanie rozwiązań energooszczędnych, innowacyjnych i ekologicznych. Jury (m.in. przedstawiciele Polskiego Instytutu Budownictwa Pasywnego oraz Redakcji „GLOBEnergia Termomodernizacja”) za najlepszy zmodernizowany budynek uznało Centrum Transferu Technologii NUVARRO, zgłoszone przez NUVARRO Sp. z o.o. Wyróżniono także Port Lotniczy Poznań-Ławica, zgłoszony przez Ela-compil Sp. z o.o. – Nasz budynek nazywamy budynkiem pełnym energii. Zastosowano w nim technologie niskoenergetyczne, odnawialne źródła energii, a wkrótce zainstalujemy w nim system inteligent- fot. Kapituła Medalu nego zarządzania – mówiła Aneta Mizgalska z firmy NUVARRO Sp. z o.o. Ważnym wydarzeniem towarzyszącym była konferencja „Energooszczędny dom dla każdego – ile można oszczędzić na rachunkach i zyskać dzięki ekotechnologiom odnawialnych źródeł energii?”, zorganizowana przez Stowarzyszenie Wolna Przedsiębiorczość. Piotr Michalski i Szymon Grzeszkowiak podpowiadali, jak oszczędzać i chronić środowisko. Live building Atrakcją były Zawody Płytkarzy, w których wzięli udział najlepsi przedstawiciele branży. Celem rywalizacji, poza wyróżnieniem poszczególnych zawodników, był także pokaz umiejętności fachowców przed szerokim gronem odbiorców. – Podczas Targów zawodnicy mieli zaaranżować przestrzeń na podstawie specjalnie przygotowanej bryły. Prezentowaliśmy także finałowe prace, przedstawiające Stadion Narodowy wykonany z płytek – mówiła Magdalena Orczykowska z Polskiego Stowarzyszenia Płytkarzy. Niezwykle widowiskowe okazały się także Pokazy Sztuki Dekarskiej. Eksperci zrzeszeni w Polskim Stowarzyszeniu Dekarzy prezentowali różne zastosowania materiałów pokryciowych oraz akcesoriów dachowych, wykonując dachy kryte blachą i dachówką ceramiczną w kilku technologiach. Pokazano także różnorodne akcesoria dachowe. /red./ Nowoczesne metody osuszania budynków Zakład Osuszania i Zabezpieczania Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza” specjalizuje się w wykonawstwie prac hydroizolacyjnych od 1982 roku. Wykonujemy roboty izolacyjne, osuszanie budynków i odgrzybianie pomieszczeń. Działamy w obiektach, które zostały zawilgocone wskutek kapilarnego pociągania wody z gruntu, przy braku izolacji poziomej lub pionowej. Na podstawie ustawicznie poszerzanej wiedzy oraz zdobytych doświadczeń z całą pewnością możemy stwierdzić, że jedyną metodą całkowicie likwidującą przyczynę zawilgocenia murów jest elektroniczny system elektroosmozy bezprzewodowej osuszania murów. Ponad 30 lat działalności firmy. Elektroniczny bezprzewodowy system osuszania murów obejmuje: • ocenę stopnia zawilgocenia • dobór urządzenia • dostawę i zainstalowanie urządzenia • kontrolę przebiegu procesu osuszania Ponadto w ofercie znajdują się usługi: • odgrzybianie budynków • izolacja przeciwwilgociowa • izolacje wodochronne • bezinwazyjne osuszanie budynków (murów, ścian, pomieszczeń) według najnowocześniejszych technologii Aparat ElektoAqua zapewnia: Koszt eksploatacji ElektoAqua • osuszanie murów będących w promieniu działania urządzenia (beton, kamień, cegła) • całkowitą blokadę możliwości ponownego zawilgocenia po osuszeniu • usuwanie pleśni • usuwanie zapachu stęchlizny w przybliżeniu wynosi około 1 zł miesięcznie. Urządzenie objęte jest 20-letnią gwarancją skuteczności systemu. Autoryzowanym dystrybutorem na terenie całego kraju jest: R Zakład Osuszania i Zabezpieczania Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza” ul. Lenartowicza 10/9, 35-051 Rzeszów tel./faks: 17 853 52 98, tel. kom. 601 956 861 e-mail: [email protected] zobacz www.elektroosmoza.pl biorcą jest licencjo ntów szeregu pate raz zagrakrajowych o iązanych nicznych zw niem z wykonywa nych. robót izolacyj a także Firma posiad iarygodcertyfikat w ności PRAWO Irena Scholl Uwaga! Ważne dla życia i zdrowia! Są dwa artykuły pierwszej potrzeby: dach nad głową i woda, których używamy codziennie, a ich jakość decyduje o naszym życiu i zdrowiu. Tak się składa, że także właściciele i zarządcy nieruchomości mają znaczący wpływ na to, czy mieszkamy bezpiecznie i pijemy zdrową wodę. Aby tak rzeczywiście się działo, muszą oni dysponować odpowiednią wiedzą, a jej brak może być powodem zagrożenia życia, zdrowia i największej często wartości – mieszkania. W grudzień 2013 www.administrator24.info 8 ostatnich latach coraz częściej dają znać o sobie dramatyczne zjawiska atmosferyczne, jakimi są np. trąby powietrzne, znane nam dawniej tylko z amerykańskich filmów. Co jakiś czas solidarnie pomagamy ofiarom wybuchów gazu burzącego domy jednorodzinne, mieszkania i całe bloki. Giną ludzie, bo np. na dachu hali sportowej zalegał zlodowaciały śnieg, którego ciężaru nie wytrzymała jej wadliwie zaprojektowana konstrukcja. Przyczyny katastrof oraz wszelkiego typu awarii budowlanych bada od lat prof. dr hab. inż. Leonard Runkiewicz z Instytutu Techniki Budowlanej i Instytutu Konstrukcji Budowlanych Wydziału Inżynierii Lądowej Politechniki Warszawskiej. Ze sterty opracowań, którymi mnie Pan Profesor szczodrze obdarował, wyławiam wydarzenia dotyczące budowli już eksploatowanych, także modernizowanych i remontowanych. I szukam wniosków, które powinny zainteresować zarządców nieruchomości. Większa ilość awarii i zagrożeń występuje w budynkach publicznych i mieszkaniowych niż w przemysłowych, w obiektach murowanych i drewnianych raczej niż żelbetowych. Huragany częściej niszczą budynki niskie oraz niekubaturowe w wieku 30–70 lat. tylko 30% z nich ma od 10 do 30 lat. „Staruszkom” trzeba więc poświęcić więcej uwagi. W fazie projektowania obowiązuje coraz więcej unormowań uwzględniających obciążenia budynków wywoływane ekstremalnymi zjawiskami atmosferycznymi. To pocieszające. Jednak dalej pocieszających wiadomości jest mniej. Najpoważniejsze w skutkach katastrofy i awarie mają miejsce w domach jednorodzinnych wyposażonych w butle gazowe, ale problem wentylacji tych pomieszczeń nie jest ostatecznie rozwiązany. Zdaniem prof. Runkiewicza, należałoby rozważyć obligatoryjne zobowiązanie użytkowników gazu płynnego do stosowania łatwo dostępnych i stosunkowo tanich czujników – wykrywaczy tego gazu. – Bo, niestety, mam podstawy twierdzić, że jeśli coś nie jest nakazane, nie jest praktykowane. Czujniki instaluje się rzadko i w domkach, i w mieszkaniach – stwierdza profesor. Instytut Techniki Budowlanej oraz Główny Urząd Nadzoru Budowlanego odnotowują, że zagrożeń, awarii i katastrof zdarza się rocznie kilkaset, a nie wszystkie są zgłaszane! Ich przyczyną jest niedokonywanie przeglądów okresowych oraz niewykonywanie zaleceń pokontrolnych. Użytkownicy i zarządcy dopuszczają do uszkodzenia konstrukcji przez dodatkowe jej obciążanie. Niedostateczna konserwacja, złe malowanie i niezabezpieczanie elementów konstrukcji przed erozją i korozją prowadzi do jej osłabienia. Dopuszcza się do powstawania nadmiernych rys, a często pęknięć i zacieków. Nie usuwa się ich przyczyn. Groźne są awarie instalacji wodociągowych, szczególnie w podłożach budynków. Modernizacje i remonty budynków realizowane są niekiedy niezgodnie ze sztuką budowlaną, bez właściwych projektów, jedynie na podstawie zleceń wykonawców prowadzących roboty. Przedstawiciel inwestora nie sprawdza, czy rzemieślnicy są odpowiednio przeszkoleni. – Angażując firmę remontowo-budowlaną, nie wystarczy przeczytać przedstawianą przez nią rekomendację. Trzeba obejrzeć efekt zrealizowanych już przez nią remontów – radzi profesor. Nadzorując prace remontowe, należy zwracać uwagę na jakość wykorzystanych materiałów i wyrobów, bo często wykonawca je podmienia bez wiedzy inwestora. Są też wbudowywane uszkodzone wyroby, złe materiały, bez atestów, certyfikatów. Dokonując modernizacji budynku mieszkalnego, pamiętajmy, że jej celem powinno być zapewnienie użytkownikom ochrony przed hałasem i drganiami. Musimy więc zadbać o jakość akustyczną obiektu. Zastosować też trzeba nowoczesne metody izolacji budynku, zapewniające oszczędne zużycie energii. Jaka woda w kranie? Najważniejsze polskie akty prawne, które określają wymagania, jakie musi spełnić woda przeznaczona do spożycia przez ludzi, to Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (DzU nr 72, poz. 747), Ustawa z dnia 22 kwietnia 2005 r. o zmianie ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków oraz niektórych innych ustaw (DzU nr 85, poz. 728 i 729), Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dn. 12 czerwca 2006 r. (DzU nr 123, poz. 858) w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków oraz rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 29 marca 2007 r. w sprawie jakości wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi (DzU nr 61, poz. 417, ze zm. z dn. 20 kwietnia 2010 roku). To ostatnie rozporządzenie wdraża przepisy dyrektywy Komisji Europejskiej 98/83/WE z dn. 3 listopada 1998 r. w sprawie jakości wody (Dz.Urz. UE L 330 z dnia 5 grudnia 1998 r.; Dz.Urz. UE, polskie wydanie specjalne r. 15, t. 4, s. 90). Dr Sławomir Garboś z Zakładu Higieny Środowiska Narodowego Instytutu Zdrowia Publicznego – Państwowego Zakładu Higieny zapewnia, że w przepisach tych zawarte są wszelkie wymagania, których spełnienie gwarantuje odpowiednią jakość wody przeznaczonej do spożycia, niezagrażającą zdrowiu ludzi. Wspomniane rozporządzenie określa wartości najwyższych dopuszczalnych stężeń parametrów chemicznych i fizykochemicznych oraz wartości parametrów mikrobiologicznych, które nie mogą być przekroczone. Np. litr spożywanej wody nie może zawierać więcej niż: 10 mikrogramów ołowiu, 20 mikrogramów niklu i 2 miligramy miedzi. Woda przeznaczona do spożycia nie może też zawierać nadmiernych ilości metali i związków organicznych oraz mikroorganizmów choro- PRAWO Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata grudzień 2013 www.administrator24.info 9 PRAWO Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata grudzień 2013 www.administrator24.info 10 PRAWO Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata grudzień 2013 www.administrator24.info 11 PRAWO Justyna Łukaszewicz prezes Nieruchomości Wielkopolski Sp. z o. o. Sp. k. Fala niekompetencji zaleje rynek nieruchomości Poradnik portalu Pytania i odpowiedzi Od 1 stycznia 2014 roku zostaną wprowadzone nowe regulacje dotyczące dostępu do zawodów zarządcy i pośrednika nieruchomości. Czego możemy spodziewać się po nowych zarządcach czy pośrednikach i jak zmiany te wpłyną na rynek? Jestem prenumeratorem miesięcznika ADMINISTRATOR, jak uzyskać dostęp do elektronicznej prenumeraty? Postępuj według instrukcji: http://www.administrator24.info/prenumerata#administrator Zarejestruj się na stronie, a następnie zaloguj się. W Sekcji „KUP DOSTĘP / PRENUMERATĘ” wypełnij puste pola W jaki sposób korzystać z wykupionej już elektronicznej prenumeraty miesięcznika ADMINISTRATOR? Wystarczy zalogować się na stronie i korzystać ze wszystkich treści umieszczonych na portalu. Jeśli chcesz przeczytać treść z danego wydania, wejdź na stronę http://www.administrator24.info/archiwum i wybierz odpowiedni numer wydania, a następnie ze spisu treści wybierz interesujący Cię artykuł W jaki sposób zapisać się do newslettera? Wejdź na stronę http://www.administrator24.info//bezplatny-newsletter i wypełnij puste pola grudzień 2013 Kto może dodawać zapytania na Forum dyskusyjnym? Każdy użytkownik, który zarejestrował się na portalu Czy darmowe e-booki są rzeczywiście darmowe? www.administrator24.info TAK. Link do wszystkich wydań: W razie dodatkowych pytań pozostajemy do Państwa dyspozycji pod nr tel. 22 512 60 74 (pon.-pt.: w godz. 9:00-14:00) 12 www.adm inistrator24.info promocja http://www.administrator24.info/darmowe-e-booki ednym z podstawowych skutków wprowadzenia przepisów deregulacyjnych będzie na pewno otwarcie zawodów zarządcy i pośrednika nieruchomości dla tych, którzy do tej pory nie mogli w nich pracować. Można więc powiedzieć, że nowe regulacje poszerzają możliwości zawodowe dla sporej części społeczeństwa. Efektem tego będzie na pewno wzrost konkurencyjności na rynku pracy. Można się spodziewać, że w związku z tym obniży się średnia cena zarządzania nieruchomościami. Ten spadek nie będzie jednak duży, jeśli uwzględnimy koszty pracy zarządców oraz stawki, które już teraz obowiązują na rynku. I to jest paradoks, bo zazwyczaj wzrost konkurencyjności oznacza wyższą jakość usług. Trudno jednak spodziewać się jej w sytuacji, kiedy obniżane są wymagania stawiane zarządcom i pośrednikom. Nowe przepisy deregulacyjne znoszą obowiązek zdobycia branżowego wykształcenia. Likwidują także licencję zarządcy czy pośrednika oraz konieczność wpisu do centralnego rejestru prowadzonego przez ministerstwo. Istnienie tego typu obowiązków sprawiało, że korzystający z tych usług klient miał pewność, że wykonawca zlecenia ma przynajmniej minimalne kompetencje. Od nowego roku takiej gwarancji już nie będzie. Dlaczego brak wykształcenia, praktyki i innych kompetencji może mieć tak negatywny wpływ na pracę zarządcy? Wystarczy wyobrazić sobie, z jak wieloma dziedzinami gospodarki ma on do czynienia. Musi znać się na branży budowlanej, a także świetnie orientować się w prawie majątkowym czy fot. arch. JŁ J Nie jestem prenumeratorem miesięcznika ADMINISTRATOR, jak kupić dostęp do elektronicznej prenumeraty? sprawach finansowych. W każdej z tych dziedzin powinien być ekspertem. Wagę sprawy można zobrazować kilkoma przykładami. Jeśli zarządca będzie prowadzić obrady wspólnoty czy spółdzielni niepoprawnie, sąd uchyli jej uchwały ze względu ABSTRAKT Deregulacja zawodów zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie nieruchomościami, która stanie się faktem 1 stycznia, przyniesie więcej szkód niż pożytku. Dlaczego? To wyjaśnia ten tekst. PRAWO Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym DAKORIT ® Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata KOMPLEKSOWY SYSTEM KRYCIA I NAPRAWY POWIERZCHNI DACHÓW DAKORIT ® PUR 1K DAKORIT ® RUFLEX DAKORIT ® SPM VESTEROL ® TG Informacje: www.administrator24.info reklama grudzień 2013 VISBUD-Projekt Sp. z o.o. ul. Bacciarellego 8E/I, 51-649 Wrocław tel. (+48) 71 344 04 34, Fax. (+48) 71 345 17 72 [email protected], www.visbud-projekt.pl JAKOŚĆ OD PIWNICY AŻ PO DACH 13 PRAWO Paweł Puch prawnik Jeden zarząd, dwie umowy na te same prace W jednej ze wspólnot czteroosobowy zarząd zawarł równolegle dwie (acz obie prawomocne) umowy na ten sam zakres prac remontowych i zwrócił się do redakcji z prośbą o wyjaśnienie, co teraz i czy jest jakiś wyrok sądu, nakazujący czteroosobowemu zarządowi podejmowanie uchwał większością. Z godnie z art. 21 ustawy o własności lokali (dalej jako uwl), zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między nią a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy jest kilkuosobowy, oświadczenia woli w imieniu wspólnoty mieszkaniowej składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zarząd nie podejmuje decyzji w drodze uchwał czy głosowania, chyba że we wspólnocie uchwalono regulamin jego działalności, w którym ustalono w ten sposób ramy jego pracy. Zgodnie z uwl, jeżeli zarząd jest wieloosobowy, w jego imieniu może wypowiedzieć się jego dwóch członków działających razem. Teoretycznie mogą oni działać bez porozumienia z innymi członkami. Zatem jeżeli np. zarząd jest czteroosobowy i jego dwóch członków podpisało umowę o roboty budowlane z firmą X, a dwóch innych – z firmą Y, to obie te umowy będą ważne i zawarte w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście, ze strony członków zarządu jest to dziecinne zachowanie, ale rodzi ono skutki prawne także w zakresie odpowiedzialności materialnej tych członków względem wspólnoty mieszkaniowej. grudzień 2013 www.administrator24.info 14 Co w takim przypadku trzeba zrobić? Przeanalizować pod kątem prawnym uchwałą wspólnoty mieszkaniowej będącą podstawą do zawarcia takiej umowy – czy obie umowy są z nią zgodne? Chodzi o zakres prac, środki przewidziane na remont, inne warunki zawarte w uchwale co do osoby wykonawcy. Jeżeli obie umowy co do zasady odpowiadają warunkom uchwały (choć okoliczności danej sprawy, których nie znam, mogą wskazywać inaczej) winnym zaistniałej sytuacji są ci członkowie zarządu, którzy podpisali umowę jako Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi. Co za tym idzie – są to czynności zwykłego zarządu. Zatem wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową przeciwko jej członkowi z pozwem o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających go kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokalu – tak wynika z postanowienia Sądu Okręgowego w Słupsku. W przedmiotowej sprawie pozew wspólnoty mieszkaniowej został zwrócony z uwagi na to, iż wytoczenie powództwa przeciwko członkowi wspólnoty i – dalej – udzielenie pełnomocnictwa w tym zakresie, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Z rozstrzygnięciem tym nie zgodziła się sama wspólnota, więc wniosła o uchylenie zaskarżonego zarządzenia, podnosząc jednocześnie, iż przepis art. 33 ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokali nie uprawnia do podzielenia poglądu przedstawionego przez sąd I instancji. Rozpoznając złożone zażalenie, Sąd Okręgowy w Słupsku uznał, że nie sposób odmówić mu słuszności. Sąd zwrócił również uwagę, że – w myśl art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali – zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Tylko do podjęcia przez niego czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W doktrynie prezentowany jest pogląd, Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata EKSMISJA BYŁEGO MAŁŻONKA Jeżeli lokal mieszkalny został nabyty przez jednego z małżonków w drodze dziedziczenia, stanowi on jego majątek osobisty, a po rozwodzie drugi z małżonków prawo do zajmowania lokalu może upatrywać tylko w stosunku użyczenia mu lokalu przez właściciela. Wobec oświadczenia właściciela wzywającego do opuszczenia lokalu należy przyjąć, że dorozumiana umowa użyczenia uległa rozwiązaniu, a były małżonek zobowiązany jest do opróżnienia lokalu – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 29.10.2013 r. (sygn. akt IX Ca 519/13.) PRAWO – orzecznictwo sądowe Dochodzenie zapłaty zaległości czynnością zwykłego zarządu BUDOWA KOMINA W LOKALU ADMINISTRATOR Wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawo własności lokali, a zatem sprzeczna z prawem jest uchwała zakładająca budowę komina wentylacyjnego wewnątrz lokalu, który spowoduje zmniejszenie powierzchni użytkowej lokalu – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku (z dnia 05.11.2013 roku, sygn. akt XV C 1989/1). W przedmiotowej sprawie w budynku wspólnoty stwierdzono nieprawidłowości w podłączeniu lokali do przewodów spalinowych i wentylacyjnych. Sąd nie neguje przy tym potrzeby i słuszności wykonania prac, które zapewnią bezpieczeństwo zdrowia i życia mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej, ale ich wykonanie nie może naruszać prawa własności innych właścicieli. www.administrator24.info reklama grudzień 2013 15 8-11 kwietnia Poznań 2014 Największe wydarzenie dla branży instalacyjnej! Zainstaluj się w Poznaniu! Sprawdź na: www.instalacje.mtp.pl FINANSE Stella Brzeszczyńska Zmiany w podatku VAT W roku 2014 bardzo zmienią się przepisy dotyczące podatku od towarów i usług. Zmiany te obejmują m.in. moment powstania obowiązku podatkowego oraz terminy odliczania podatku naliczonego. Przepisy dotyczące wystawiania faktur będą wprowadzone do ustawy. Przepisy rozporządzenia wykonawczego do VAT podzielono na trzy kategorie i umieszczone w trzech nowych rozporządzeniach. Do końca 2013 roku obowiązek podatkowy był powiązany przede wszystkim z datą wystawienia faktury (do siedmiu dni od daty usługi lub dostawy towaru). Nowe przepisy oddzielają termin powstania obowiązku podatkowego od terminu wystawienia faktury. Wystawienie faktury, z pewnymi wyjątkami, nie będzie już wpływać na powstanie obowiązku. Przepis art. 19 ustawy, w którym uregulowane były zasady powstania obowiązku podatkowego, uchylono. W jego miejsce wchodzi art. 19a, określający nowe zasady. Obowiązek podatkowy został powiązany z datą dokonania czynności: dostawy towarów lub wykonania usługi. Ustawa nie definiuje „dokonania” danej czynności; chwilę tę należy ustalać zgodnie z jej charakterem. Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel (art. 7 ust. 1). Oznacza to, że obowiązek podatkowy powstanie wraz z datą wydania towaru. Nie jest to jednak jedyna reguła, według której ustala się moment dokonania konkretnej czynności. Od 2014 roku trzeba będzie samodzielnie ustalać datę powstania obowiązku podatkowego, wiążąc ją ze skutkiem w postaci dokonania czynności. Generalnie – data wystawienia faktury zostaje oderwana od daty dokonania sprzedaży. W przypadku usług trzeba będzie każdorazowo ustalać, kiedy została ona wykonana, w art. 8 ust. 1 mowa bowiem ogólnie o ich „świadczeniu”. W przypadku usług ciągłych, takich jak najem lub dostawa mediów, przepis art. 19a ustawy o VAT wprowadza osobne reguły powiązane z datą płatności albo z datą wysta- cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego, usługi dostarczania wody, odbioru ścieków i usuwania odpadów, zamiatania śmieci i usuwania śniegu oraz inne usługi sanitarne, usługi najmu, dzierżawy, leasingu i inne usługi o podobnym charakterze. Nie zmieniło się opodatkowanie zaliczek i przedpłat. Obowiązek podatkowy jest nadal powiązany z otrzymaniem wpłaty (art 19a ust. 8 ustawy o VAT). Nowość stanowi jednak wprowadzenie wyjątku od tej zasady, którym objęto czynności: dostaw i dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego, świadczenia usług: » telekomunikacyjnych i radiokomunikacyjnych, » usług dostarczania wody, odbioru ścieków i usuwania odpadów, usług zamiatania śmieci i usuwania śniegu oraz innych usług sanitarnych, » najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, » ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia. Z nowej zasady dotyczącej opodatkowania zaliczek i przedpłat na poczet tych usług wynika, że samo otrzymanie przedpłaty nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego. Dla tych czynności wprowadzono bowiem zasadę, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje dopiero z chwilą wystawienia faktury. Zasada ta koresponduje z nowymi przepisami dotyczącymi wystawiania faktur. Generalnie, otrzymanie zaliczki rodzi obowiązek wystawienia faktury (tzw. zaliczkowej), nie dotyczy to jednak wyżej wymienionych czynności. W ich wypadku nie wystawia się faktur zaliczkowych, ponieważ otrzymanie przedpłaty jest neutralne. Jednocześnie wprowadzono nową zasadę, w myśl której podmioty świadczące ww. usługi ciągłe mogą wystawiać faktury przed wykonaniem usługi (także przed wykonaniem całej lub części usługi). ABSTRAKT Rok 2014 przyniesie wiele zmian w kwestii naliczania podatku VAT od towarów i usług. Ten tekst umożliwi bycie z nimi na bieżąco i uniknięcie problemów wynikających z niewiedzy. W przypadku dostawy mediów (wody, energii) oraz usług sanitarnych, obowiązek podatkowy powstaje w momencie wystawienia faktury (z wyjątkiem faktury zaliczkowej, której w tym wypadku się nie wystawia). Jeżeli podatnik nie wystawi faktury w terminie albo wystawi ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 ustawy o VAT, a w przypadku, gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności. Z art. 106i ust. 3 wynika natomiast, że fakturę dokumentującą ww. usługi ciągłe należy wystawić nie później niż z upływem terminu płatności za daną czynność. Terminy płatności powinna, co do zasady, wyznaczać umowa określająca zasady rozliczania mediów. Jak zauważono wyżej, faktura może być wystawiona przed wykonaniem czynności (nie jest to faktura zaliczkowa) w terminie: nie wcześniejszym niż 30 dni przed tą czynnością – jeżeli nie zawiera informacji, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy, dowolnym – jeżeli zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy. Dla usług ciągłych wprowadzono więc nieco inny system niż dla pozostałych transakcji. Podstawa opodatkowania Do końca 2013 r. podstawą opodatkowania był obrót, definiowany jako kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmowała całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. W roku 2014 podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze, które mają bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika (art. 29a ust. 1 ustawy). www.administrator24.info usługi budowlane, dostawy i dystrybucję energii elektrycznej, grudzień 2013 Obowiązek podatkowy 17 FINANSE Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata grudzień 2013 www.administrator24.info 18 Wspólnota mieszkaniowa, działając jako podatnik, nabywa usługę dostawy ciepła we własnym imieniu, a następnie wyświadcza tę usługę na rzecz pozostałych wspólnot mieszkaniowych. Dokonuje faktycznie odsprzedaży zakupionych wcześniej usług, a czynność taka podlega opodatkowaniu według stawek właściwych dla odsprzedawanych usług. N a osiedlu działają trzy wspólnoty mieszkaniowe, do których ciepło dostarczane jest z miejskiej ciepłowni. Ponadto wszystkie są współwłaścicielami ciepłociągu doprowadzającego ciepło z ciepłowni na osiedle. Niemniej jednak miejska ciepłownia zawarła umowę na dostarczanie ciepła na osiedle tylko z jedną wspólnotą i tylko na nią wystawiane są faktury VAT. Wspólnota ta dokonuje refakturowania kosztów całości zakupionego ciepła na pozostałe w taki sposób, iż odczytuje pomiary zużycia ciepła z zainstalowanych urządzeń pomiarowych na poszczególnych liniach przesyłowych. Następnie wystawia faktury VAT, którymi obciąża pozostałe wspólnoty. Wartość obciążenia to zaś iloczyn ilości zużytego ciepła i jego stawki jednostkowej netto (w GJ) w wysokości analogicznej do stawki netto w fakturze. Do tak obliczonej wartości netto zużytego ciepła doliczony jest podatek VAT. W ocenie wspólnoty, sposób fakturownia jest prawidłowy, gdyż poprzez refakturowanie nie zarabia ona na tej czynności. Organ podatkowy przyznał rację wspólnocie. Przywołał przepisy art. 28 Dyrektywy Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym FINANSE – interpretacje podatkowe Refakturowanie kosztów dostaw ciepła na rzecz innych Wspólnot Mieszkaniowych ADMINISTRATOR www.hoval.pl Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata grudzień 2013 reklama !" #$#%&'($) *! +,!"! ",!"! www.administrator24.info !" ® Ogrzeje 1m2 19 ZARZĄDZANIE Waldemar Wojak Umowa sprzedaży nieruchomości Odpowiedź na proste w gruncie rzeczy pytanie, w którym momencie umowy sprzedaży dochodzi do przejścia własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego, okazuje się nastręczać niemało wątpliwości. U dzielenie prawidłowej odpowiedzi na to pytanie sprawia trudności nawet praktykom. Można spotkać się z różnymi wersjami, na przykład takimi, że: bezzwłocznie po podpisaniu umowy, po dokonaniu zapłaty, z chwilą wydania nieruchomości itp. Nieruchomość należy do rzeczy oznaczonych co do tożsamości. Rzecz oznaczona co do tożsamości ma cechy tylko dla niej właściwe, których nie może mieć żadna inna rzecz. Nieruchomość wyróżnia przede wszystkim lokalizacja – nie może być dwóch identycznych nieruchomości ze względu właśnie na to kryterium. Ponadto cechami ją indywidualizującymi będą: kształt, usytuowanie względem stron świata, użyte materiały, rozwiązania techniczne itp. Podział czynności prawnych Czynności prawne, a takimi są umowy – również sprzedaży – dzielą się m.in. na rozporządzające i zobowiązujące. W ramach tego podziału rozróżnia się jeszcze czynności o podwójnym skutku. Czynność prawna rozporządzająca to taka czynność, której celem i skutkiem jest przeniesienie, obciążenie lub zniesienie prawa majątkowego. Czynnością rozporządzającą będzie zatem zbycie (sprzedaż, przeniesienie własności) rzeczy, zbycie spadku (art. 1052 k.c.), zniesienie prawa grudzień 2013 www.administrator24.info 20 ABSTRAKT Nie jest łatwo odpowiedzieć na pytanie, kiedy dokładnie następuje przejście własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Niniejszy artykuł przynosi jasną odpowiedź w tej zasadniczej kwestii na gruncie polskiego prawa, czerpiącego w tym względzie z modelu francuskiego. Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata ZARZĄDCA PUBLICZNY Mariusz Madej Łamiemy stereotypy Pod koniec listopada 2013 r. w eleganckiej sali warszawskiego Hotelu Gromada, w obecności przeszło 600 gości, odbyło się uroczyste wręczenie nagród w konkursie ,,Mazowiecka Firma Roku”. Konkurs ten przeprowadzany jest pod patronatem marszałka województwa mazowieckiego i prezydent m.st. Warszawy. Jego cel stanowi promocja wyróżniających się firm i samorządów działających na terenie województwa. Prestiżowe drugie miejsce w kategorii zarządzania nieruchomościami, po ORLEN Administracja Sp. z o.o., zajął Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy Mokotów m.st. Warszawy, który otrzymał statuetkę Srebrnego Orła i prestiżowy certyfikat. Z grudzień 2013 www.administrator24.info 22 fot. ZGN dyrektorem ZGN Mokotów, panem Waldemarem Albińskim, rozmawia Mariusz Madej. Mariusz Madej: Uzyskanie drugiego miejsca w kategorii zarządzania nieruchomościami po takiej firmie, jaką jest ORLEN Administracja Sp. z o.o., należy uznać za duży sukces. Waldemar Albiński: To duży sukces. Tym bardziej, że jesteśmy tzw. zarządcą publicznym. A zatem, oprócz pracy stricte związanej z zarządzaniem nieruchomościami, musimy wykonywać bardzo wiele czynności związanych z funkcjonowaniem tego typu jednostki organizacyjnej, niewidocznych dla przeciętnego mieszkańca Mokotowa. Można tu wymienić m.in. kwestie dotyczące finansów publicznych, związane z zamówieniami publicznymi czy też wymaganiami dotyczącymi zatrudnienia i wynagradzania pracowników. Warto również wspomnieć zarówno o kontroli, której jesteśmy poddawani ze strony podmiotów do tego powołanych, jak i kontroli społecznej, wyrażającej się w prawie dostępu do informacji publicznej czy też zapytaniach kierowanych do nas przez parlamentarzystów, radnych oraz mieszkańców. Co więcej, nie zarządzamy tylko budynkami mieszkalnymi, lecz także użytkowymi. Prowadzimy także pobór opłat targowych na terenie Dzielnicy Mokotów. MM: Ogromna dywersyfikacja działalności. Co jednak zadecydowało o sukcesie? WA: Na ten sukces złożyło się wiele czynników. Na pewno poza kwestiami merytorycznymi podkreślić należy bardzo dobrą atmosferę panującą w firmie. Nie będzie przesadą stwierdzenie, że tworzymy zgrany zespół ciężko pracujących ludzi. A mówiąc tak zupełnie po ludzku – to miło, że ta nasza praca została zauważona i doceniona. MM: Podkreśla Pan rolę pracowników i zespołu, który tworzycie. Takie podejście często Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata ZARZĄDZANIE Jarosław Kowszuk prawnik. kierownik w Zakładzie Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy Mokotów, licencjonowany zarządca nieruchomości Okazja bez rewelacji Ostatnia nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dotycząca najmu okazjonalnego, nie wpływa bezpośrednio na sytuację gmin. 23 listopada 2013 r. weszła w życie większość przepisów ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (DzU z 2013 r., poz. 1304). Ustawa ta w części zawiera również przepisy zmieniające ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266, z późn. zm.). Zmiany te dotyczą najmu okazjonalnego. ABSTRAKT Artykuł traktuje o zmianach w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dotyczących najmu okazjonalnego, a także o wpływie tych zmian na sytuację gmin. Rozszerzony krąg wynajmujących Obecnie umowę najmu okazjonalnego, oprócz właścicieli lokali będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, mogą zawierać także inne podmioty. Wyjątkiem są tu nadal te sposób nich, które wynajmują lokale stanowiące publiczny zasób mieszkaniowy, a także gminy, wynajmujące lokale od innych właścicieli i podnajmujące je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód. HADALAN® Dalsze problemy z eksmisją SYSTEMY RENOWACJI BALKONÓW I TARASÓW Wprowadzone ostatnio zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nadal nie znoszą silnej ochrony dla zajmującego lokal przed eksmisją na bruk. Rozszerzenie kręgu wynajmujących, którzy mogą zawierać umowy najmu okazjonalne- bezszwowe powłoki uszczelniające mineralne i poliuretanowe mrozoodporne, antypoślizgowe i wytrzymałe powierzchnie dekoracyjne bogata skala barw i możliwości kształtowania okładzin posadzkowych Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Informacje: www.administrator24.info reklama Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata grudzień 2013 VISBUD-Projekt Sp. z o.o. ul. Bacciarellego 8E/I, 51-649 Wrocław tel. (+48) 71 344 04 34, Fax. (+48) 71 345 17 72 [email protected], www.visbud-projekt.pl JAKOŚĆ OD PIWNICY AŻ PO DACH 23 PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU grudzień 2013 www.administrator24.info 24 Anna Dessoulavy-Śliwińska Trener umiejętności psychospołecznych PTP, doradca w zakresie komunikacji O wypaleniu zawodowym Praca zawodowa może czasem doprowadzić do wystąpienia „syndromu wypalenia”. Emener i inni definiują pojęcie wypalenia jako „stan fizycznego i psychicznego wyczerpania, który powstaje w wyniku działania długotrwałych negatywnych uczuć rozwijających się w pracy i obrazie własnym człowieka”. O czywiście, wspomniany syndrom początkowo rozwija się niezauważalnie. Zapamiętali i zagubieni w kieracie zawodowych obowiązków, jesteśmy skłonni lekceważyć niektóre jego objawy. Możemy przypisać je chwilowemu spadkowi naszego zainteresowania, mniejszej energii wywołanej np. zmianami pór roku czy okresowym zmęczeniem. Aby w porę zapobiec rozwojowi „choroby”, powinniśmy wykazać się większą uważnością wobec samych siebie i nauczyć się prawidłowo odczytywać sygnały wysyłane przez nasz organizm. Pamiętajmy, nasze ciało wie wcześniej. Również spadki nastroju, niewytłumaczalna złość czy poirytowanie mogą być zwiastunem zbliżającego się kryzysu. Tymczasem odpowiedzmy sobie szczerze na pytanie – ile osób i w jakim stopniu skłonnych jest zatrzymać się w codziennej gonitwie i poświęcić chwilę czasu na wsłuchanie się w siebie? Na ile jesteśmy zainteresowani sami sobą i sprawni w prawidłowej interpretacji zauważonych sygnałów? Sygnałów, które mogą zapobiec nadciągającej katastrofie. Musimy być świadomi, że wszelkie zaburzenia powinniśmy potraktować z pełną powagą i pełną uważnością. Poniżej przytoczę „listę kontrolną” symptomów, których nie możemy zignorować. Są to: uporczywe myśli dotyczące pracy, myśli, które zaprzątają naszą głowę również w czasie prywatnym, ogólne przeciążenie obowiązkami, zarówno zawodowymi, jak i domowymi, utrata radości z wykonywanych zajęć, połączona z utratą kreatywności, uczucie rozdrażnienia, poirytowania, smutku, ogólne rozbicie połączonego z symptomami fizycznymi: zmęczeniem, osłabieniem, kołataniem serca, bólami głowy, zaburzeniami snu, a czasem – łaknienia, wrażenie, że jest się przemęczonym i niezastąpionym jednocześnie (uczucie zamknięcia w pułapce), skłonność do nadodpowiedzialności, spychanie swoich potrzeb na dalszy plan, wrażenie ogólnego braku satysfakcji z życia, utraty jego sensu. Oczywiście, nie każdy jest narażony w takim samym stopniu na wypalenie zawodowe. Najbardziej zagrożone są osoby z wysoką potrzebą ABSTRAKT Wypaleniu zawodowemu można i trzeba zapobiegać, zanim zdewastuje nasze życie zawodowe i prywatne. Jak to zrobić? Autorka podaje szereg pomocnych metod i sygnałów ostrzegawczych, które powinny skłonić nas do zmian w życiu. osiągnięć, ambitne, skłonne do nadmiernego wysiłku, perfekcjonistyczne i nadodpowiedzialne. Dodatkowy czynnik obciążający stanowi też charakter pracy. Zawody, w których doświadcza się intensywnych kontaktów z ludźmi mogą wywołać syndrom wypalenia szybciej. Dzieje się tak z powodu narażenia na nierzadko nieprzyjemne interakcje z trudnymi osobami (najemcami, klientami, pacjentami), narażenia na sytuacje kryzysowe, doświadczenie bezradności i braku wpływu, obcowanie z ludzkim nieszczęściem, chorobą czy śmiercią. Wypalenie zawodowe dotyka często ludzi zatrudnionych na wysokich czy odpowiedzialnych stanowiskach (menadżerów, członków kadry kierowniczej). Ironia losu polega na tym, że cechy osobowościowe, które pozwoliły im zabrnąć tak daleko w zawodowej hierarchii (ambicja i ponadprzeciętne poczucie odpowiedzialności, rzetelność i wydajność), mogą doprowadzić na skraj przepaści, wywołać chorobę. Jak już wspomniałam, wypalenie zawodowe rozwija się powoli i podstępnie, chociaż zdarzają się wypadki nagłego tąpnięcia, gwałtownego kryzysu (ale i w tym przypadku skłonna byłabym przypuszczać, że sygnały ostrzegawcze pojawiły się na pewno, tyle że w subtelnej, łatwej do przeoczenia formie). Klasyczne wypalenie zawodowe przebiega w trzech fazach. Faza pierwsza Interesuje nas praca, nowe wyzwania, motywacja zdaje się nie mieć końca, wydłuża się czas pracy. Tematy zawodowe zajmują dużo miejsca w naszej głowie, tworzymy nowe rozwiązania. Jednak coś nam przeszkadza, poziom odczuwanej satysfakcji staje się nieproporcjonalnie niższy wobec poziomu zaangażowania. Odczuwamy coraz wyraźniejsze napięcie i niezadowolenie. Może się zdarzyć, że już na tym etapie zaczynamy przedkładać aktywność zawodową nad życie prywatne. Praca zajmuje czas, który powinien być poświęcony na regenerację naszego organizmu – zarówno mentalną, jak i fizyczną. Faza druga Praca i napięcia z nią związane zabierają nam coraz więcej przestrzeni. Dopada nas bezsenność, nasilone rozdrażnienie i coraz wyraźniejsze wyczerpanie. Nie znajdujemy miejsca na odpoczynek. Rozluźniają się nasze więzi z rodziną, znajomymi i przyjaciółmi. Chcąc zwiększyć naszą wydajność, możemy sięgać po alkohol lub narkotyki. Wypieramy jakiekolwiek głosy krytyczne z zewnątrz, czujemy się zapętleni i niezrozumiani. Przecież chcemy jak najlepiej wykonywać powierzone nam zadania. Na komentarze innych możemy reagować agresją, rozdrażnieniem bądź rezygnacją. Nasze ciało reaguje coraz intensywniej i drastyczniej: bólami pleców, napięciem karku, dolegliwościami kardiologicznymi, gastrycznymi czy wegetatywnego układu nerwowego. Nie jesteśmy w stanie utrzymać naszej wydajności na poprzednim poziomie. Objawy wypalenia stają się coraz bardziej widoczne i trudne do ukrycia – nawet dla nas samych. Faza trzecia Ostatnim etapem wypalenia zawodowego jest zupełne fizyczne i psychiczne wyczerpanie, przybierające postać całkowitego odcięcia od świata zewnętrznego. Mamy poczucie staczania się w otchłań, pozbawienia jakiegokolwiek wpływu na bieg rzeczy i egzystencjalnego bezsensu. Zaczynamy chorować na depresję, która czasem może wywoływać nawet myśli samobójcze (nigdy nie należy ich lekceważyć). Powyższa niemoc doprowadza do finału, którego za wszelką cenę próbowaliśmy uniknąć – do rzeczywistej niezdolności do pracy. Żeby uniknąć pogrążenia się w wypaleniu zawodowym, musimy być świadomi potencjalnych zagrożeń. Sytuacjami obciążającymi mogą być: brak wsparcia ze strony naszych współpracowników, PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata www.administrator24.info reklama grudzień 2013 25 EKSPLOATACJA Janusz Strzyżewski Czy warto zmieniać dostawcę energii? Sprawa szerszego wprowadzenia w życie wyboru dostawcy energii elektrycznej, a niebawem i gazu, wymaga odpowiedniego czasu i wytworzenia pewnych nawyków, tak jak ma to miejsce w usługach telekomunikacyjnych. Nie bez znaczenia jest także rzetelność oferentów i niezawodności dostaw. Generalnie, podejmując decyzje o wyborze miejsca zakupu energii elektrycznej, należy postępować bardzo rozważnie. Przepisy Od 1 lipca 2007 roku, a więc od ponad pięciu lat, każdy odbiorca energii elektrycznej może zrezygnować z usług swojego zakładu energetycznego i podpisać umowę na zakup energii z innym sprzedawcą. Dotyczy to także odbiorców energii elektrycznej z grupy taryfowej G (tab. 1). Do tej grupy zaliczane są gospodarstwa domowe, w tym mieszkańcy domów wielorodzinnych. W przypadku budynku wielorodzinnego z prawa tego mogą skorzystać zarówno mieszkańcy, jak i administracja budynku w zakresie dotyczącym części wspólnej. Jeżeli w budynku mieszkalnym usytuowane są lokale usługowe, również ich użytkownicy Symbol grupy cy mogą dowolnie wybrać dostawcę, od którego będą kupować energię elektryczną. Podstawę prawną stanowią tu: art. 9a ust. 8–8d, art. 9c ust. 6 i 7 oraz art. 56 ust. 2a pkt. 3 Prawa energetycznego [1]. Dodatkowe przepisy w tej sprawie zawierają ponadto rozporządzenia Ministra Gospodarki [2 oraz 3]. Jak wspomniano, powstała sytuacja podobna do tej, jaką mamy na rynku usług telekomunikacyjnych. Zgodnie z nowymi przepisami istnieje możliwość przesyłu energii elektrycznej od dowolnego dostawcy do odbiorcy za pośrednictwem sieci należącej do innego podmiotu gospodarczego. Jednocześnie, na podstawie art 4 ust. 2 wymienionej już Ustawy – Prawo Energetyczne, przedsiębiorstwo zajmujące się przesyłem Zasady rozliczania opłat za energię elektryczną G11 Odbiorcy rozliczni jednostrefowo (całodobowo) G12 Odbiorcy rozliczani dwustrefowo, z podziałem na strefę dzienną i nocną G12w Odbiorcy rozliczani dwustrefowo, z podziałem na strefę dzienną i nocną, ze strefą nocną rozszerzoną o soboty i niedziele Tab. 1. Przykładowy podział odbiorców energii elektrycznej na grupy przyłączeniowe (wg taryfy PGE) Rodzaj opłaty G11 – Najprostsza dla Ciebie Całodobową grudzień 2013 www.administrator24.info 26 Za dostarczoną energię elektryczną [zł/kWh] Opłata handlowa [zł/miesiąc] G12 – Najprostsza dzień i noc 0,3397 Dzienną 0,3601 Nocną 0,3188 W cyklu jednomiesięcznym 24,85 27,31 W cyklu sześciomiesięcznym 5,28 5,95 W cyklu 12-miesięcznym 2,82 3,55 Tab. 2. Przykładowe ceny energii elektrycznej dla taryfy G (wg cennika RWE obowiązującego od 1 lipca 2013 roku) Uwagi: Podane ceny są cenami brutto i nie obejmują kosztów przesyłu. ABSTRAKT Od początku 2013 r. gwałtownie rośnie liczba osób, które zmieniły dostawcę energii. Jak to zrobić i jakie są możliwe zagrożenia? O tym mówi ten tekst. energii elektrycznej jest zobowiązane zapewniać wszystkim odbiorcom oraz dostawcom świadczenie usług przesyłowych. Świadczenia te odbywają się na podstawie stosownych umów. Składniki rachunku za energię elektryczną W taryfie opłat za energię elektryczną dla odbiorców z grup taryfowych G występują składniki stałe, płatne w skali miesięcznej, oraz zmienne, zależne od ilości zużytej energii. Łączny koszt pokrywany przez odbiorcę składa się z kosztów zakupu energii oraz kosztów jej przesyłu. W tab. 2 przedstawiono przykładowe stawki kosztów zakupu energii stosowane od lipca 2013 roku przez RWE Polska. Zmieniając dostawcę energii, możemy zmienić tylko składnik kosztów dotyczący zakupu. Koszty przesyłu pozostaną bez zmiany. Dotychczas odbiorca podpisywał z dysponentem sieci przesyłowej jedną kompleksową umowę na dostarczenie energii wraz z kosztami jej przesyłu. Obecnie istnieje możliwość zawarcia dwu odrębnych umów: jednej na przesył (z dysponentem sieci) i drugą na dostawę energii, z przedsiębiorstwem, które ma ją na sprzedaż. Zgodnie z nowymi przepisami można także zawrzeć jedną kompleksową umowę z dotychczasowym dostawcą. Intencją ustawodawcy jest wprowadzenie elementu konkurencji, a w efekcie – obniżka cen energii. EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata grudzień 2013 www.administrator24.info 28 EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata grudzień 2013 www.administrator24.info 29 ARTYKUŁ SPONSOROWANY Marek Śliwiński Product Manager, Systemy ociepleniowe dekoracyjne i ochronne, Mapei Polska Grzyby i glony na elewacjach – to już nie problem W ostatnich latach pojawiło się wiele kolorowych elewacji, jednakże na części z nich daje się zaobserwować przebarwienia, czasem mylone z brudem. Są one najczęściej efektem szkodliwego oddziaływania mikroorganizmów na materiały budowlane. Niezabezpieczone tynki i powłoki malarskie ulegają sukcesywnej degradacji. Porażoną przez mikroorganizmy elewację można naprawić, stosując rekomendowany przez Mapei System Silancolor Plus. B ezpośrednią przyczyną pojawiania się ww. przebarwień są mikroorganizmy powszechnie występujące w przyrodzie, zdolne do szybkiego rozmnażania się w sprzyjających warunkach (dostępność odpowiednich składników pokarmowych oraz ciepłe i wilgotne otoczenie). Zjawisko to, zwane efektem skażenia mikrobiologicznego, jeszcze parę lat temu było rzadko spotykane, Fot. Zdjęcie grzybów pleśniowych wykonane przy użyciu mikroskopu elektronowego w laboratorium badawczo-rozwojowym Mapei ADMINISTRATOR grudzień 2013 www.administrator24.info 30 głównie z uwagi na szybkie odparowanie wody z elewacji wraz z utratą ciepła ścian. Naturalną ochronę przed szybkim namnażaniem się mikroorganizmów stanowiło wysokie pH często wówczas stosowanych tynków na bazie wapna i cementu oraz wykorzystywanie produktów na bazie rozpuszczalników organicznych (skutecznych, ale nieprzyjaznych dla środowiska naturalnego). Te ostatnie, wraz ze wzrostem świadomości ekologicznej, wypierane są przez produkty wodorozcieńczalne – bezpieczniejsze, ale w większym stopniu narażone na skażenie mikrobiologiczne. Nowe technologie w termoizolacji zwiększają komfort cieplny w budynkach, ale – paradoksalnie – sprzyjają rozwojowi drobnoustrojów na elewacjach. Powierzchnia ścian zewnętrznych wskutek dobrej izolacyjności termicznej nie oddaje ciepła do otoczenia, co powoduje, że para wodna, zamiast odparować z elewacji, skrapla się na jej powierzchni. Jeśli dodać do tego mniejsze nasłonecznienie (np. na ścianach północnych) i niewielki ruch powietrza, tworzy się dobre środowisko do namnażania się grzybów i glonów. Tym ostatnim sprzyja również bezpośrednia bliskość wód, jezior oraz terenów podmokłych i lasów, ze względu na utrzymującą się dużą wilgotność względną powietrza oraz obecność w nim znacznej ilości zarodników roślin. Grzyby pleśniowe mogą rozwijać się pod powierzchnią tynków i farb, przez co powłoka zewnętrzna traci przyczepność do ściany. Pozbawione ochrony przed wilgocią materiały izolacyjne tracą swe właściwości. Nie mniejszym zagrożeniem dla elewacji budynków są glony, które porastają wilgotne fasady bez względu na obecność składników odżywczych w materiałach budowlanych. Związki organiczne zawarte w zanieczyszczonym powietrzu stanowią wystarczającą pożywkę dla ich rozwoju. Niekontrolowana inwazja grzybów i glonów może doprowadzić do zniszczenia zewnętrznej warstwy tynku lub materiału izolacyjnego, lecz także wpływa na trwałość materiałów konstrukcyjnych. Skażeniu mikrobiologicznemu można zapobiegać już na etapie projektowania poprzez dobranie rozwiązań technicznych, które zagwarantują zabezpieczenie obiektu przed zawilgoceniem. Przy planowaniu usytuowania budynku ważne jest uwzględnienie warunków środowiskowych, dzięki czemu można ograniczyć ryzyko lub skalę ataku mikroorganizmów na elewację. Ochronę przed skażeniem mikrobiologicznym zapewnia również wykonanie elewacji zgodnie z regułami sztuki budowlanej, z zastosowaniem wysokiej jakości materiałów zawierających środki biobójcze (tzw. biocydy). Nie bez znaczenia jest również właściwa eksploatacja oraz natychmiastowe usuwanie źródeł i skutków zawilgocenia. W sytuacji porażenia fasady przez mikroorganizmy należy możliwie jak najszybciej poddać renowacji jej powierzchnię. Skutecznym sposobem jest zastosowanie kompleksowego systemu naprawy zainfekowanych ścian SILANCOLOR PLUS. Kroki do skutecznej renowacji i ochrony elewacji: użycie preparatu czyszczącego odpornego na grzyby i glony SILANCOLOR CLEANER PLUS; nałożenie warstwy ochronnej – gruntu SILANCOLOR PRIMER PLUS, zapobiegającego powstawaniu zniszczeń spowodowanych przez rozwój grzybów i glonów; nałożenie farby SILANCOLOR PITTURA PLUS o wysokiej odporności na porastanie mikroorganizmów takich jak grzyby i glony. Stanowi ona jednocześnie barwne wykończenie elewacji w szerokiej gamie kolorystycznej. Zastosowanie SYSTEMU SILANCOLOR PLUS zapewnia skuteczne wyniszczenie istniejących kolonii grzybów czy glonów oraz długotrwałą odporność warstwy wykończeniowej na ich ponowny rozwój. Paroprzepuszczalność powłoki zewnętrznej zostaje zachowana, a jej trwałość – dodatkowo zwiększona. Właściwości hydrofobowe farby SILANCOLOR PITTURA PLUS zabezpieczają bowiem podłoże przed oddziaływaniem niekorzystnych warunków atmosferycznych oraz zabrudzeniami, zaś jej wysoka elastyczność, wynikająca z odpowiedniego doboru żywic silikonowych, chroni przed powstawaniem mikropęknięć. Wysoka jakość pigmentów podnosi odporność warstwy dekoracyjnej na utratę koloru pod wpływem promieniowania UV. Mapei Polska Sp. z o.o. POLSKA ul. Gustawa Eiffela 14, 44-109 Gliwice tel. 32 775 44 50 faks 32 775 44 71 [email protected] www.mapei.pl ARTYKUŁ SPONSOROWANY ADMINISTRATOR grudzieńń 2013 www.administrator24.info 31 EKSPLOATACJA Jacek Sawicki Osuszanie, odgrzybianie Zarządcy nieruchomości nie mogą lekceważyć utrzymujących się, długotrwałych stanów zawilgocenia murów, posadzek oraz stropów w budynkach, powinni więc podejmować skuteczne przedsięwzięcia osuszające, a przy tym likwidujące towarzyszące wilgoci grzyby, glony i pleśń. W ilgoć utrzymująca się w budynkach niesie za sobą wymierne straty materialne na skutek procesów degradujących przegrody budowlane i mienie, a także zwiększa koszty ogrzewania i szkodzi zdrowiu. Dlaczego woda jest groźna dla budynku? Woda niszczy materiał budowlany. Zawilgocony, traci właściwości izolacyjne, co prowadzi do zwiększenia strat ciepła w budynku. Płyty gipsowo-kartonowe, tynki i podkłady gipsowe pod wpływem wilgoci zmniejszają wytrzymałość mechaniczną. Wraz z wodą wnikają w ścianę sole, które powodują powstawanie na jej powierzchni plam i wykwitów. Woda inicjuje też korozję biologiczną – na zewnątrz zawilgoconego budynku mogą się pojawić mchy, porosty i glony, a w pomieszczeniach grzyby domowe, grzyby pleśniowe, bakterie i insekty. Najpierw trafna diagnoza Zawilgocenie przegród budowlanych w pomieszczeniach wynika z działania różnych czynników eksploatacyjnych i uwarunkowań naturalnych, np. zmian hydrogeologicznych (podwyższenia poziomu gruntu, wahania poziomu lustra wód powierzchniowych itp.), złej hydroizolacji lub jej uszkodzeń inicjujących kapilarne podciąganie wilgoci, kondensacji pary wodnej na wbudowanych w mury elementach instalacji c.o. lub wod-kan, a także wszelkich zaniedbań i błędów popełnionych przy remontach (np. wadliwie wykonanych izolacji cieplnych, uszkodzeń pokryć dachowych, braku odwodnienia, niesprawnego drenażu). Zawilgocenia mogą też pochodzić z uszkodzeń instalacji wod-kan, braku należytej wentylacji, złego użytkowania pomieszczeń i wreszcie – źle wykonanych prac remontowych oraz czynników losowych: powodzi, gwałtownych opadów atmosferycznych (w szczególności podtopień) oraz awarii instalacji wodociągowych. Na podstawie oględzin można szybko ustalić źródła wilgoci. Zacieki oraz ich natężenie wskazują newralgiczne punkty. Typowe wilgotne miejsca to partie szczytowe ścian w połączeniach z sufitami, strefy mostków termicznych, pomieszczenia „mokre” (kuchnie i łazienki), piwnice i pomieszczenia podziemne (np. parkingi i garaże). Na tej podstawie można bezbłędnie wskazać przyczyny i podjąć właściwe działania. ABSTRAKT Wilgoć w budynkach oznacza zawsze wiele problemów, szkodzi murom i zdrowiu mieszkańców. Jak jej zapobiegać? Jak walczyć z towarzyszącymi jej grzybami czy pleśniami? Oto krótki przewodnik. O dość znacznym stanie zaawansowania zawilgocenia świadczy korozja muru, objawiająca się murszejącymi i odpadającymi tynkami, kruszeniem zaprawy, pękaniem cegieł, wykwitami solnymi i zapachem stęchlizny. Jak usunąć wilgoć? grudzień 2013 Przy usuwaniu wilgoci z murów korzysta się z metod naturalnych bądź sztucznych – inwazyjnych i bezinwazyjnych. Metody sztuczne są efektywniejsze od naturalnych, ze względu na szybsze tempo osuszania oraz jego skuteczność. Dzięki odtwarzaniu izolacji poziomej i odcięciu kapilarnej migracji wilgoci z podłoża wzwyż, umożliwiają jej sukcesywne odparowywanie, rozpoczynając procesy schnięcia od najwyżej położonych partii muru. W metodach inwazyjnych korzysta się głównie z technik mechanicznego podcinania murów oraz iniekcji. Metody nieinwazyjne to przede wszystkim osuszanie gorącym powietrzem, a ponadto techniki absorpcyjne, kondensacyjne, elektroosmotyczne, mikrofalowe i promieniowanie elektromagnetyczne. Wybór i ocenę skuteczności każdej z nich powinni przeprowadzać specjaliści, ponieważ istotą powodzenia przedsięwzięcia zawsze pozostanie precyzyjny i staranny dobór optymalnego zakresu prac oraz sposobów osuszenia, izolacji przeciwwilgociowej i przeciwwodnej i renowacji. reklama www.administrator24.info 32 Walka z pleśniami i zagrzybieniem Zagrzybienie wewnątrz budynku to uciążliwy problem, zależny od stanu wilgotności i temperatury pomieszczenia, umiejscowienia tzw. punktu rosy w ścianie oraz tempa procesów wymiany powietrza. Za rozwój grzybów promocja Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym naturalnych, np. zmian hydrogeologicznych Walka z pleśniami i zagrzybieniem (podwyższenia poziomu gruntu, wahania poziomu lustra wód powierzchniowych itp.), złej Zagrzybienie wewnątrz budynku to uciążhydroizolacji lub jej uszkodzeń inicjujących liwy problem, zależny od stanu wilgotności kapilarne podciąganie wilgoci, kondensacji pary i temperatury pomieszczenia, umiejscowienia wodnej na wbudowanych w mury elementach tzw. punktu rosy w ścianie oraz tempa proceinstalacji c.o. lub wod-kan, a także wszel- sów wymiany powietrza. Za rozwój grzybów kich zaniedbań i błędów popełnionych przy i pleśni w pomieszczeniach mogą być odporemontach (np. wadliwie wykonanych izolacji wiedzialne m.in.: zbyt szczelne okna i drzwi, cieplnych, uszkodzeń pokryć dachowych, braku szczelne zabudowy wnęk, znaczna emisja pary odwodnienia, niesprawnego drenażu). Zawilgo- wodnej spowodowana np. suszeniem prania, cenia mogą też pochodzić z uszkodzeń instalacji niedogrzewanie wnętrz, przemarzające ściany, wod-kan, braku należytej wentylacji, złego brak wentylacji, w tym wszelkie ograniczenia użytkowania pomieszczeń i wreszcie – źle wy- dostępu powietrza do nadmiernie zawilgocokonanych prac remontowych oraz czynników nych pomieszczeń, a także strefy bezruchu losowych: powodzi, gwałtownych opadów powietrza, takie jak np. niewielkie przestrzenie atmosferycznych (w szczególności podtopień) między ścianami a stojącymi blisko nich szaoraz awarii instalacji wodociągowych. fami, przylegające do ścian kilimy, tapety, boNa podstawie oględzin można szybko usta- azerie. Względna wilgotność powietrza poniżej lić źródła wilgoci. Zacieki oraz ich natęże- 70% ogranicza możliwość rozwoju mykoflory, nie wskazują newralgiczne punkty. Typowe a powyżej 85% – wyraźnie jej sprzyja. wilgotne miejsca to partie szczytowe ścian Grzyby pleśniowe (pleśń lub grzyby-pleśnie) w połączeniach z sufitami, strefy mostków najczęściej kolonizują powierzchnie tynków, termicznych, pomieszczenia „mokre” (kuchnie tapet, powłok malarskich oraz pozostających i łazienki), piwnice i pomieszczenia podziemne w ich bliskim sąsiedztwie przedmiotów i miePrzypominamy przedłużeniu prenumeraty (np. parkingi i garaże). Na tej podstawie o można nia pochodzenia organicznegomiesięcznika (np. ścianek mebezbłędnie wskazać przyczyny i podjąć wła- bli, ubrań, bibelotów, obrazów). Rozwijają się ściwe działania. wszędzie tam, gdzie znajdą właściwy poziom O dość znacznym stanie zaawansowania wilgotności, odpowiednią temperaturę i pozawilgocenia świadczy korozja muru, obja- karm organiczny (głównie osiadający się kurz, wiająca się murszejącymi i odpadającymi tyn- kondensujące tłuszcze, organiczne podłoża). kami, kruszeniem zaprawy, pękaniem cegieł, Ich rozwój wspomaga obecność plastikowych okien, superszczelnych drzwi, niezliczonych odwykwitami solnymi i zapachem stęchlizny. mian organicznych farb, klejów i tapet. W odróżnieniu od grzybów domowych ich obecność Jak usunąć wilgoć? mało szkodzi elementom konstrukcji budynku, Przy usuwaniu wilgoci z murów korzysta w którym egzystują. Obie kategorie grzybów się z metod naturalnych bądź sztucznych we wszystkich fazach rozwoju permanentnie – inwazyjnych i bezinwazyjnych. Metody uwalniają do atmosfery pomieszczeń toksyczTylko dood końca roku 2013 prenumerata w starej cenie: sztuczne są efektywniejsze naturalnych, ne i kancerogenne zarodniki. ze względu na szybsze tempo osuszania Grzyby184 domowe w niedługim czasie • półroczna 105oraz zł • roczna zł •mogą dwuletnia 345 zł jego skuteczność. Dzięki odtwarzaniu izolacji doprowadzić do znacznych uszkodzeń elepoziomej i odcięciu kapilarnej wilgociRokiem mentów drewnianych i drewnopochodnych. Wrazmigracji z Nowym nowe ceny prenumeraty Szczególnie łatwo porażająAdministratora elementy drewniaz podłoża wzwyż,+ umożliwiają jej sukcesywdostęp do wydania wersji elektronicznej ne odparowywanie, rozpoczynając procesy ne. Przy dużej skali ich występowania w walce i atrakcyjne pakiety na konferencje i seminaria schnięcia od najwyżej położonych partii muru. z nimi najczęściej konieczna jest ekspertyza W metodach inwazyjnych korzysta się głównie mykologiczno-budowlana, sporządzona • półroczna 115 zł • roczna 195 zł • dwuletnia 355przez zł z technik mechanicznego podcinania murów uprawionych inżynierów-mykologów. Określi oraz iniekcji. Metody nieinwazyjne to przede ona rozmiar porażenia, zakres koniecznych wszystkim osuszanie gorącym powietrzem, napraw i sposób ich przeprowadzenia. a ponadto techniki absorpcyjne, kondensacyjGRUPA MEDIUM ne, elektroosmotyczne, mikrofalowe i promie- Usuwanie pleśni i zagrzybień niowanie elektromagnetyczne. Wybór i ocenę ul. Karczewska 18 skuteczności każdej z nich powinni Po usunięciu przyczyn zawilgoceń należy 04-112 Warszawaprzeprowadzać specjaliści, ponieważ istotą powodzenia ściśle stosować się do wszelkich zaleceń przedsięwzięcia zawsze pozostanie precyzyjny technologicznych, wynikających z ekspertyz 22optymalnego 512 6074 zakresu prac mikologicznych, w tym – przestrzegać uwai starannytel. dobór faks: 22 810izolacji 27 42przeciwwil- runkowań stosowania preparatów biobójczych oraz sposobów osuszenia, zapisanych na ich kartach technicznych. Prace gociowej i przeciwwodnej i renowacji. powinny być wykonywane w dobrze przewiee-mail: [email protected] trzonym pomieszczeniu. Prowadzenie takich [email protected] prac winno mieć na względzie powstrzymanie rozprzestrzeniania się zarodników grzybów więcej na: www.administrator24.info/prenumerata we wdychanym powietrzu. Ponieważ są to preparaty toksyczne, przy ich wykorzystaniu „Administrator” na rok 2014 grudzień 2013 www.administrator24.info 33 ARTYKUŁ SPONSOROWANY Nowy Ekspert – program dający konkretną wiedzę i umiejętności Nowy Ekspert to bezpłatny program transferu know-how, przygotowany dla przedsiębiorców, którzy chcą stosować w pracy zawodowej najnowsze rozwiązania z zakresu efektywności energetycznej w budynkach. Z apraszamy na rozmowę na temat innowacyjnych warsztatów z właścicielką firmy „Nowy Materiał” z Ostrzeszowa, panią Emilią Pietrzak. Dlaczego wzięła Pani udział w programie doradczym Nowy Ekspert? Bardzo zainteresowała mnie tematyka programu Nowy Ekspert. Energooszczędnym i ekologicznym budownictwem interesuję się od dawna. Z jednej strony idee korzystania ze źródeł odnawialnych oraz zmniejszenie zużycia energii uważam za słuszne, z drugiej – do takiego projektowania zmuszają przepisy. ADMINISTRATOR grudzień 2013 www.administrator24.info W jaki sposób dotarła Pani do informacji o możliwości skorzystania z innowacyjnej wiedzy? O programie dowiedziałam się z magazynu branżowego. Po wizycie na stronie internetowej zobaczyłam, że transfer wiedzy obejmuje kilka tematów, które mnie szczególnie interesują, czyli: systemy zaopatrzenia w energię w nowo wznoszonych budynkach, wykorzystanie energii odnawialnych w budynkach, projektowanie budynków niskoenergetycznych i pasywnych. Dodatkowym atutem projektu, który przekonał mnie do udziału, jest umożliwienie przedsiębiorcom wymiany doświadczeń i wiedzy. Nowy Ekspert to nie tylko pozyskanie knowhow i wdrożenie nowych usług, lecz także stworzenie płaszczyzny do wymiany dobrych praktyk oraz informacji poprzez biuletyn projektu, a przede wszystkim – dzięki spotkaniom Ośrodka Nowy Ekspert. Podczas tych organizowanych regularnie spotkań miałam okazję poznać innych przedsiębiorców, dowiedzieć się, jakie innowacyjne rozwiązania stosują, poszerzyć swoją wiedzę. Np. ostatnie było poświęcone zmianom w przepisach dotyczących OZE oraz ochrony cieplnej budynków. Bardzo się cieszę, że te spotkania będą przez Fundację Poszanowania Energii organizowane również po zakończeniu projektu, bo – jak powiedziałam – uważam samą ich ideę za dużą wartość. INNOWACYJNA GOSPODARKA 34 Jak w praktyce wyglądał Pani udział w przedsięwzięciu? Spotkania są w formie wykładów oraz zajęć warsztatowych w małych grupach. Dzięki niewielkiej liczbie uczestników był czas na poruszenie problemów, z którymi każdy z nas się spotyka. Mogłam więc zapytać o możliwości ograniczania mostków termicznych czy o ekonomiczną zasadność wykorzystania odnawialnych źródeł energii. Bardzo ważnym punktem programu było pokazanie, w jaki sposób porównać zastosowanie różnych źródeł energii i jakie wynikają z tego korzyści, nie tylko ekologiczne, lecz także ekonomiczne. Było to dla mnie istotne, bo nawet jeśli w wielu sytuacjach sama byłam przekonana do stosowania źródeł odnawialnych, to jednak inwestor potrzebuje konkretnych informacji, aby na takie rozwiązanie się zdecydować. Podczas warsztatów otrzymaliśmy praktyczne narzędzie oraz umiejętności, dzięki którym w łatwy sposób można przedstawić mu zasadność stosowania różnych źródeł, z podaniem konkretnych kosztów. Gdzie odbywają się spotkania? Główne spotkania, na których była przekazywana wiedza odnośnie do poszczególnych tematów, są w Warszawie. W Warszawie, w siedzibie Fundacji, odbywają się też spotkania Ośrodka Nowy Ekspert. Organizatorzy zapewniają materiały pomocnicze? Do każdego zagadnienia otrzymaliśmy skrypty i płyty cd z materiałami, także multimedialnymi, w tym z filmem z przedsiębiorcami, którzy już wdrożyli wiedzę i opowiadali o swoich doświadczeniach z projektu. Skrócone wersje tych filmików dostępne są na portalu youtube na platformie Nowy Ekspert. Czy było Pani już dane wykorzystywać w pracy nowe umiejętności i wiedzę? Jeżeli jesteś przedsiębiorcą, który szuka innowacyjnej wiedzy i rozwiązań z zakresu efektywności energetycznej, zapraszamy na stronę projektu Nowy Ekspert, na której pokazane są doświadczenia i rozwiązania stosowane przez uczestników projektu Nowy Ekspert (http://nowyekspert.pl/). Wszystkich przedsiębiorców zapraszamy również do udziału w spotkaniach Ośrodka Nowy Ekspert. W ramach Ośrodka Fundacja Poszanowania Energii wysyła biuletyn oraz regularnie organizuje spotkania mające na celu wymianę doświadczeń oraz informowanie o zmianach w prawie, innowacjach technologicznych czy nowych możliwościach w dziedzinie efektywności energetycznej. Wiedza, która została mi przekazana podczas programu, poszerzyła i ugruntowała moje wiadomości. Dzięki niej łatwiej rozmawia mi się z inwestorami, łatwiej mi też przekonać ich do nowych rozwiązań. Pomocny okazał się także program do szacowania zasadności wykorzystania różnych źródeł energii – mogę dzięki niemu przedstawić inwestorom konkretne koszty i porównanie różnych rozwiązań i źródeł. Takie konkretne informacje i liczby zdecydowanie skuteczniej do nich przemawiają. Fundacja Poszanowania Energii ul. Świętokrzyska 20 pok. 9 00-002 Warszawa tel. 22 505 46 86 faks 22 825 86 70 e-mail: [email protected] Światło dobrze dawkowane EKSPLOATACJA Marek Mejssner W polskich realizacjach budynków inteligentnych do sterowania światłem używane są najczęściej rozwiązania typu on/off lub oparte na protokole DALI. Przy ich pomocy można budować nawet skomplikowane teatry świetlne, składające się z osobnych scen świetlnych w różnych częściach budynku, przy czym DALI zapewnia możliwość praktycznie dowolnego sterowania instalacją. J ednymi z najczęściej spotykanych w budynkach rozwiązań są systemy sterowania oświetleniem, zwłaszcza budowanie tzw. teatrów i scen świetlnych. Scena świetlna to kilka włączonych równocześnie źródeł światła, każde z inną mocą, według ustalonego wcześniej programu bądź dynamicznie przy dostosowaniu się do panujących na zewnątrz warunków oświetlenia. Teatr świetlny to pełne oświetlenie budynku lub znajdującego się wewnątrz obiektu, według zaprogramowanych scen. Przez wywołanie sceny świetlnej automatycznie zmieniają się warunki pomieszczenia, a nawet jego nastrój. Zmianie ulegają źródła światła oraz natężenie ich działania. W budowę sceny świetlnej wchodzi operowanie nie tylko źródłami światła, lecz także sprzętem dodatkowym, np. automatycznymi roletami. Sceny różnią się zastosowaną mocą, kierunkami badania wiązki świetlnej, a nawet Grupy świateł kontrolowane są zwykle przez jeden czujnik lub, przez ich zespół, pobierający informacje o oświetleniu zewnętrznym i jego penetracji w obiekcie. Sceny są tworzone tak, aby współgrać z czynnościami wykonywanymi w obiekcie bądź pomieszczeniu. Warto przy ich budowie pamiętać, iż zmniejszenie poziomu oświetlenia tylko o 5–10% powoduje spadek poboru mocy o 25%, co w skali np. roku może przynieść znaczne oszczędności. Obecnie w realizacjach budynków inteligentnych w Polsce stosuje się najczęściej dwa typy rozwiązań sterowania oświetleniem – on/off oraz oparte na protokole DALI. Tanie on/off… Sterowanie oświetleniem typu on/off to jedna z najbardziej popularnych i najczęściej spotykanych funkcji inteligentnego budynku. Nie bez ABSTRAKT Oświetlanie budynków pełni różne funkcje: zwiększa bezpieczeństwo, ułatwia poruszanie się, zwłaszcza po zmroku, poprawia estetykę przestrzeni. Autor przedstawia kilka ciekawych i godnych zapamiętania rozwiązań. znaczenia jest to, iż to także funkcja najtańsza. Sterowanie on/off pozwala na włączenie do sterowania światłem zaprogramowanych scen świetlnych, zarządzanie z konsoli lub sprzętowe, z poziomu centralnego wyłącznika, integrację z czujnikami ruchu oraz, w ramach scen, tworzenie symulacji obecności według zadanego programu (program ten dopiero w najnowszych instalacjach pozwala na sterowanie losowe, www.administrator24.info reklama grudzień 2013 35 EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata grudzień 2013 www.administrator24.info 36 Prezes Zarządu Kematherm Polska, członek Stowarzyszenia Inżynierów Techników Pożarnictwa „Będzie grubo”, czyli co nas czeka przy termomodernizacji budynków od 1 stycznia 2014 r. EKSPLOATACJA Bartłomiej Ślezioński „Kompleksowa termomodernizacja” to słowo-klucz, jak mantra przewijający się w ogłoszeniach przetargowych. Rozporządzenie wchodzące w życie 1 stycznia przyszłego roku wskazuje, czego brakuje w dotychczasowym wyobrażeniu na ten temat. N owe rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 5 lipca 2013 roku zmieniające rozporządzenie z kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest jednym z elementów dostosowujących polskie prawo do wymogów unijnych. W tym akcie prawnym, zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2014 r., zmienione zostały m.in. wymagania związane z oszczędnością energii, w tym dotyczące izolacyjności cieplnej przegród budowlanych. Rozporządzenie przewiduje dwa okresy przejściowe: 1.01.2014–31.12.2016 r. oraz 1.01.2017–31.12.2020 roku. Od 1.01.2021 r. będą obowiązywały docelowe wartości współczynnika przenikania ciepła Uc [W/m2K] ścian, stropów, dachów i stropodachów. Dla wszystkich właścicieli nieruchomości, zarządców, spółdzielni mieszkaniowych to dokument o tyle istotny, że determinuje grubość izolacji w budynkach, a tym samym w sposób znaczący wpływa na planowanie i budżetowanie prac termomodernizacyjnych na kolejne lata. Ściany zewnętrzne – problem powraca Czy któryś z audytorów, sporządzając audyt energetyczny np. w roku 2005, przewidział obniżenie współczynnika przenikania ciepła w przyszłości? Czy któryś z inwestorów dobrowolnie zwiększył grubość izolacji ścian ponad wartość, która była zapisana w audycie? Czy któryś z zarządców zawyżył w ten sposób budżet termomodernizacyjny wspólnoty? Teraz temat docieplenia ścian powróci. Już nie 10–12 czy wręcz – o zgrozo – 5 cm materiału izolacyjnego, ale 15–18 cm będzie normą! W przypadku docieplania elewacji należy wykazać się myśleniem dalekosiężnym. Niezależnie od tego, jak prace były finansowane, okres zwrotu tego typu inwestycji wynosi średnio około 15–20 lat. Chociażby z uwagi na ten fakt należy rozważyć zastosowanie wartości współczynnika prze www.administrator24.info reklama grudzień 2013 37 EKSPLOATACJA Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata grudzień 2013 wię www.administrator24.info cej FM na s.1 38 Radosnych i spokojnych świąt Bożego Narodzenia oraz wszystkiego najlepszego w Nowym Roku życzy: Zarząd i pracownicy LWDO LIFT SERVICE S.A. EKSPLOATACJA Agnieszka Zygmunt Finansowanie wind Wymiana wind jest konieczną, acz bardzo kosztowną (jedna winda to wydatek rzędu 130–150 tysięcy zł) inwestycją. Skąd wziąć na to środki? P onad 60% polskich wind zainstalowano ponad 20 lat temu. Są więc przestarzałe, zniszczone, niedostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych, zużywają też o ok. 30% energii więcej niż modele produkowane dzisiaj. W dodatku unijna norma SNEL (EN 81–80: 2003, „Zasady poprawy bezpieczeństwa użytkowanych dźwigów”) wymienia 74 obszary zagrożeń dla użytkownika wind – w tym aż 55 to obszary stwarzające wysokie ryzyko. Nie jest to wprawdzie dokument bezwzględnie obowiązujący, ale wraz z rozrządzeniem o bezpieczeństwie eksploatacji urządzeń transportu bliskiego tworzy normy myślenia o standardach, jakie powinny spełniać współczesne windy. Zatem – remont, modernizacja, wymiana. Ale skąd brać na to środki? Jest kilka możliwości. Bezpieczna winda Winda, by w rozumieniu UE być bezpieczną powinna mieć nie więcej niż 20 lat, drzwi kabinowe, bezpieczny system ryglowania drzwi przystankowych i zabezpieczenie przed niekontrolowanym ruchem kabiny w dół i do góry. Finansowanie z UE grudzień 2013 www.administrator24.info 40 Unia Europejska nie tylko wytycza normy, lecz także zapewnia różne możliwości dofinansowania, tak, by było możliwe dostosowanie się do nich. Jedną z opcji, dostępną jeszcze przez kilka miesięcy (do 31 marca 2014 roku), jest pozyskanie środków z Europejskiego Funduszu Efektywności Energetycznej, działającego od 2011 r. Mogą z niego skorzystać „organy publiczne, najlepiej szczebla lokalnego i regionalnego, lub podmioty publiczne albo prywatne działające w imieniu tych organów publicznych”. Fundusz może pokryć 50% kosztów wymiany wind na nowe, emitujące o 20% mniej CO2 – drugą połowę powinna dołożyć gmina ze środków własnych lub kredytu w Deutsche Banku (partnera strategicznego Funduszu). Wadą tej możliwości jest ABSTRAKT Wymiana wind to konieczna i kosztowna inwestycja, dlatego warto znać różne możliwości jej sfinansowania. Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Radosnych i spokojnych świąt Bożego Narodzenia oraz wszystkiego najlepszego w Nowym Roku życzy: Zapraszamy na nową stronę www.WINDA.com.pl ARTYKUŁ SPONSOROWANY Wełna climowool do izolacji fasad wentylowanych i ścian trójwarstwowych Od 2021 r. wszystkie nowo powstające budynki, zgodnie z dyrektywą unijną 2010/31/UE, będą musiały charakteryzować się niemal zerowym zużyciem energii. Spełnienie tego wymogu będzie uzależnione m.in. od zastosowania w budynku energooszczędnych technologii, w tym ocieplenia o wysokiej izolacyjności. P rodukty climowool gwarantują najwyższy standard ochrony cieplnej budynku. Ze względu na swoje unikalne cechy są zalecane m.in. do izolacji fasad wentylowanych i murów trójwarstwowych ze ścianą osłonową z cegły klinkierowej. climowool FD1/V 037 PŁYTA FASADOWA To płyta z mineralnej wełny szklanej pokryta czarnym welonem z włókna szklanego, przeznaczona do izolacji cieplnej fasad wentylowanych. Wyróżnia się współczynnikiem przewodzenia ciepła λD = 0,037 W/(m·K). Dobre parametry izolacyjności termicznej pozwalają uzyskać najwyższy standard ochrony cieplnej przy zastosowaniu materiału izolacyjnego o standardowej grubości. Ma Certyfikat CE K1-0751-CPD-008.0-02-03/12 (D). = 0,034 W/(m·K). Ma Certyfikat CE K1-0751-CPD-008.0-02-03/12 (D). climowool FD2/V 034 PŁYTA FASADOWA To płyta z mineralnej wełny szklanej pokryta czarnym welonem z włókna szklanego. Przeznaczona jest do izolacji cieplnej fasad wentylowanych, szczególnie pokrytych płytami szklanymi lub kamiennymi. Wyróżnia się jedną z najniższych na rynku wartości współczynnika λD = 0,032 W/(m·K). Doskonałe parametry izolacyjności termicznej umożliwiają uzyskanie najwyższego standardu To płyta z mineralnej wełny szklanej pokryta czarnym welonem z włókna szklanego, przeznaczona do izolacji cieplnej fasad wentylowanych, szczególnie tych pokrytych płytami szklanymi lub kamiennymi. Charakteryzuje się współczynnikiem przewodzenia ciepła λD climowool FD3/V 032 PŁYTA FASADOWA ZALETY MINERALNEJ WEŁNY SZKLANEJ CLIMOWOOL ADMINISTRATOR grudzień 2013 www.administrator24.info 42 JAKOŚĆ Technologia produkcji mineralnej wełny szklanej climowool, dzięki nowoczesnym procesom wytwarzania w zakładzie produkcyjnym w Niemczech, daje produkt o najlepszych właściwościach izolacyjnych i mechanicznych oraz niskim ciężarze, pozwalającym uniknąć nadmiernego obciążenia konstrukcji budynku. To produkty o optymalnych parametrach izolacyjności cieplnej i akustycznej. Nowoczesne laboratorium z wysoko wykwalifikowaną kadrą specjalistów nie tylko wprowadza ulepszone technologie i innowacyjne rozwiązania, lecz także stoi na straży całego procesu produkcyjnego – od surowców po gotowy produkt – aby każda produkowana partia spełniała wysokie standardy jakości. NAJLEPSZA LAMBDA W POLSCE Nowa mata KF3 032 to produkt, który ma najlepszy w Polsce współczynnik przewodzenia ciepła D = 0,032 W/(m•K). Dodatkowo, dzięki innowacyjnemu zaburzonemu układowi włókien, montaż mat nie wymaga stosowania dodatkowych mocowań. Produkt pomiędzy krokwiami układa się wyłącznie na lekki wcisk, co minimalizuje nakład pracy związany z jego montażem. Doskonałe parametry izolacyjności termicznej umożliwiają skuteczniejszą ochronę cieplną budynku przy zastosowaniu tej samej grubości materiału izolacyjnego, co w przypadku produktu standardowego. NAJMNIEJSZA DEKLAROWANA TOLERANCJA GRUBOŚCI – T2 Dzięki rygorystycznym normom wewnątrzzakładowym, które są surowsze niż wymagają tego normy produktowe, firma climowool uzyskała najmniejszą deklarowaną tolerancję grubości T2 dla wełny mineralnej z włókna szklanego. Oznacza to, że materiał z jednej strony po rozprężeniu osiągnie deklarowaną grubość, z drugiej zaś – nie przekroczy jej (dopuszczalne przekroczenie +15% lub +15 mm). Dzięki temu nie będzie ściskany w przegrodzie i uzyska optymalne warunki izolacyjne, a dalszy montaż przegrody nie będzie nastręczał problemów. EKOLOGIA Produkty climowool to materiały, do produkcji których używa się naturalnych surowców (piasek, surowce wtórne – stłuczka szklana). Ich eksploatacja w dużym stopniu przyczynia się do ograniczania zużycia energii i jej emisji do atmosfery. ZDROWIE Stosowanie produktów climowool zapewnia odpowiedni mikroklimat w pomieszczeniach. Dzięki oddychającym przegrodom oraz odporności wełny na grzyby i pleśń zdecydowanie zmniejszamy możliwość pojawienia się różnego rodzaju alergii i chorób skórnych. OSZCZĘDNOŚĆ Wełny climowool to sprężysta izolacja o bardzo dobrych parametrach termicznych. Wykorzystując lekką wełnę mineralną szklaną climowool, zdecydowanie zmniejszamy ciężar konstrukcji nośnej i fundamentów, co obniża koszty budowy domu. Sprężystość produktu pozwalająca na wysoką, bo aż siedmiokrotną, kompresję materiału z gwarancją powrotu do Fot. 2 ochrony cieplnej przy zastosowaniu materiału izolacyjnego o standardowej grubości. Ma Certyfikat CE K1-0751-CPD-008.0-0203/12 (D). climowool KD1/V 037 KLINKIER PŁYTA To płyta z mineralnej wełny szklanej pokryta żółtym welonem z włókna szklanego. Przeznaczona jest do izolacji cieplnej ścian trójwarstwowych, szczególnie polecana do murów trójwarstwowych ze ścianą osłonową z cegły klinkierowej. Charakteryzuje się współczynnikiem przewodzenia ciepła λD = 0,037 W/(m·K). Ma Certyfikat CE K1-0751-CPD-008.0-02-03/12 (D). ARTYKUŁ SPONSOROWANY Fot. 1 climowool KD2/V 034 KLINKIER PŁYTA Fot. 1. i 2. Produkty z rodziny climowool do izolacji fasad wentylowanych oraz murów trójwarstwowych z okładziną z cegieł klinkierowych To płyta z mineralnej wełny szklanej pokryta żółtym welonem z włókna szklanego, przeznaczona do izolacji cieplnej ścian trójwarstwowych, szczególnie murów ze ścianą osłonową z cegły klinkierowej. Wyróżnia się współczynnikiem przewodzenia ciepła λD = 0,034 W/(m·K). Ma Certyfikat CE K1-0751CPD-008.0-02-03/12 (D). climowool KD3/V 032 KLINKIER PŁYTA KOMFORT AKUSTYCZNY Izolacje z wełny mineralnej szklanej climowool są świetnymi izolatorami akustycznymi, zdecydowanie polepszającymi komfort życia. CLIMOWOOL sp. z o.o. ul. Kościuszki 5, 66-008 Świdnica [email protected] www.climowool.pl Dział Obsługi Klienta tel. 68 323 99 42–44 fax 68 323 99 49 [email protected] www.administrator24.info TRWAŁOŚĆ Wełna mineralna stosowana jest w budownictwie od ponad 60 lat, a powstała jeszcze wcześniej – w XIX wieku. Od tego czasu była wielokrotnie przebadana i w dalszym ciągu jest sprawdzana pod każdym względem. Produkty z wełny mineralnej szklanej climowool, za sprawą nowoczesnej technologii zaburzania długich szklanych włókien, gwarantują trwałość przegrody i pewność, że po latach dalej będzie tak dobrym izolato- ŁATWY I BEZPIECZNY MONTAŻ Produkty firmy climowool są łatwe w montażu. Zarówno izolacja dachu, jak i ścian działowych nie powinna sprawiać trudności. Materiały, dzięki swojej lekkości i odpowiedniemu zaburzeniu włókien, łatwo dociąć na wymiar i umieścić w izolowanych przestrzeniach. W przypadku zastosowania nowej maty KF3 032 montaż mat nie wymaga stosowania dodatkowych mocowań. Produkt pomiędzy krokwiami układa się wyłącznie na lekki wcisk, co minimalizuje nakład pracy związany z jego montażem. To płyta z mineralnej wełny szklanej pokryta żółtym welonem z włókna szklanego. Przeznaczona jest do izolacji cieplnej ścian trójwarstwowych, szczególnie murów trójwarstwowych ze ścianą osłonową z cegły klinkierowej. Charakteryzuje się jedną z najlepszych na rynku wartości współczynnika przewodzenia ciepła λD = 0,032 W/(m·K). Doskonałe parametry izolacyjności termicznej umożliwiają uzyskanie najwyższego standardu ochrony cieplnej przy zastosowaniu materiału izolacyjnego o standardowej grubości. Ma Certyfikat CE K1-0751-CPD-008.0-0203/12 (D). grudzień 2013 BEZPIECZEŃSTWO Wełny mineralne szklane climowool, zgodnie z klasyfikacją ogniową, posiadają klasę A1 – niepalne. Oznacza to, że nie mają wkładu w rozwój pożaru, nie powodują również rozgorzenia. rem, jak w momencie montażu. Sprężysty materiał, dzięki długim, szklanym włóknom, nie kruszy się i przez cały czas wypełnia izolowaną przestrzeń. ADMINISTRATOR deklarowanej grubości, co znacznie obniża koszty transportu oraz składowania produktów. Wełny mineralne szklane w rolce to gwarancja bezodpadowego wykorzystania produktu. Dzięki sprężystości wełny z włókien szklanych można idealnie dopasować ją do izolowanych przestrzeni i dokładnie je wypełnić, niwelując mostki termiczne. 43 ZIELEŃ Anna Skórkowska architekt krajobrazu Kule duże i małe Projektując zagospodarowanie terenów osiedli mieszkaniowych, szukajmy takich rozwiązań, które nawet najprostszym nasadzeniom nadadzą atrakcyjny charakter. Wykorzystajmy kulisty kształt koron drzew i krzewów, a także barwę ich liści. K ula jest formą zwartą, „przestrzennie ekonomiczną” a więc, jak mówią niektórzy – doskonałą. Zastosowana w kompozycji, wprowadza do niej spokój. Stanowi silny kontrapunkt, więc wiąże i spina jak broszka. Dosyć gęsto zarastają powierzchnię, tworząc „spienioną” fakturę. Wyrazisty element stylizacji W kompozycjach grudzień 2013 www.administrator24.info 44 Drzewa i krzewy o kulistych koronach łagodzą swobodny, rozwichrzony charakter innych roślin. Taka bryła zawsze skupia na sobie wzrok. Wyniesiona w górę na pniu jako korona drzewa jako dominanta grupy wielogatunkowej stabilizuje kompozycję, równocześnie unosząc ją ponad podłoże. Nawet najzwyklejsze podwórko, tradycyjnie obsadzone dereniami i forsycjami, można zmienić w ogrodowy salon przy pomocy efektownych kulistych drzew i krzewów. Kiedyś, gdy chciano uzyskać takie formy, rośliny przycinano. Teraz – oprócz doskonałych do kształtowania, ale wymagających regularnego cięcia bukszpanów (fot. 1), cisów, grabów, ligustrów i coraz częściej formowanych w kule pęcherznic i forsycji – mamy do dyspozycji odmiany, których kulisty pokrój powstaje w sposób naturalny. Nie trzeba poświęcać im wiele uwagi, wystarczy co jakiś czas przeprowadzić korektę, usuwając pędy wystające poza założony obrys bryły. Przykładami drzew doskonale sprawdzających się w przestrzeni osiedlowej, których korony dorastają do 4–5 m średnicy, mogą być: klon pospolity Acer platanoides ‘Globosum’ (fot. 2), pozbawione kwiatów robinia akacjowa Robinia pseudoacacia ‘Umbraculifera’ (fot. 3) i tulipanowiec amerykański Liriodendron tulipifera ‘Edward Gursztyn’, głóg pośredni Crataegus ×media ‘Paul’s Scarlet’ kasztanowiec biały Aesculus hippocastanum ‘Umbraculifera’, białych kwiatów. W grupie małych form drzewiastych, tworzących regularne korony o średnicy do 1,5–2 m, warto wyróżnić krzewy szczepione na pniach: modrzew europejski Larix decidua ‘Kórnik’, modrzew japoński Larix kaempferi ‘Blue Dwarf’, odmiany sosny gęstokwiatowej Pinus densiflora ‘Jane Kluis’ i ‘Umbraculifera’, a także głóg jednoszyjkowy Crataegus monogyna ‘Compacta’. Fot. 1. Bukszpan wieczniezielony wykorzystuje się do tworzenia różnorodych form geometrycznych. fot. G. Falkowski Fot. 2. Znana i niezawodna odmiana klonu pospolitego ‘Globosum’ znosi trudne warunki miejskie. fot. G. Falkowski Grupy wymienionych wyżej drzew dobrze uzupełniać kulistymi krzewami. Najbardziej wyraziste są kule z formowanego bukszpanu, ligustru i cisa. Ale jeśli chcemy uniknąć cięcia formującego, które należy przeprowadzić kilka razy w sezonie, możemy sadzić rośliny, wyróżniające się kulistymi koronami. Kuliste małe krzewy, jak berberys Thunberga Berberis thunbergii ‘Admiration’, ‘Bogozam’, ‘Kobold’, ‘Tiny Gold’, dereń rozłogowy Cornus sericea ‘Kelseyi’, wierzba purpurowa Salix purpurea ‘Nana’ czy tawuła japońska ‘Golden Princess’, ‘Goldflame’, ‘Goldmound’, efektownie wyglądają jako element rabat wielogatunkowych w nasadzeniach jednogatunkowych. Drzewa i krzewy o kulistych koronach przywodzą na myśl urok ogrodów włoskich, francuskich, a także – dziewiętnastowiecznych. Sprawdzają się nie tylko w sąsiedztwie budynków zabytkowych, z XVII, XVIII i początku XIX wieku, lecz także z końca XIX i pierwszej połowy XX wieku, pod warunkiem jednak, że zostaną użyte w sposób przemyślany, tak, by nawiązywały do stylistyki epoki i podkreślały walory fasady. W sąsiedztwie bloków mieszkalnych z czasów PRL-u, które charakteryzuje nudna monotonia, warto odejść od podkreślania rytmu na rzecz kompozycji składających się z wielu kulistych elementów sadzonych w grupach. Podobnie na współczesnych osiedlach. Kuliste formy roślinne doskonale współgrają też z architekturą nowoczesną, dynamiczną, ale powściągliwą w formie, operującą dużymi gładkimi płaszczyznami, a często opartą na rozwiązaniach modułowych. Zwarty, wyrazisty pokrój drzewa podkreśla charakter elewacji, a zwielokrotniony – akcentuje powtarzalność jej elementów. Drzewa i krzewy, można wykorzystywać jako „strażników”, umieszczonych po obu stronach wejścia do budynku czy bramy na osiedlu grodzonym. W ten sposób wyróżniamy określone miejsce, sprawiamy, że staje się z daleka widoczne, a efektowna kulista korona nadaje mu bardziej uroczysty charakter. Kolorowe kule Bardzo intensywnym, pobudzającym akcentem we wnętrzach osiedlowych stają ABSTRAKT Drzewa i krzewy uformowane w kształt kuli stanowią ciekawą ozdobę naszych osiedli czy ogrodów. Warto znać szczególnie odpowiednie do tego celu odmiany i sposoby ich pielęgnacji. ZIELEŃ Grupy wymienionych wyżej drzew dobrze uzupełniać kulistymi krzewami. Najbardziej wyraziste są kule z formowanego bukszpanu, ligustru i cisa. Ale jeśli chcemy uniknąć cięcia formującego, które należy przeprowadzić kilka razy w sezonie, możemy sadzić rośliny, wyróżniające się kulistymi koronami. Kuliste małe krzewy, jak berberys Thunberga Berberis thunbergii ‘Admiration’, ‘Bogozam’, ‘Kobold’, ‘Tiny Gold’, dereń rozłogowy Cornus sericea ‘Kelseyi’, wierzba purpurowa Salix purpurea ‘Nana’ czy tawuła japońska ‘Golden Princess’, ‘Goldflame’, ‘Goldmound’, efektownie wyglądają jako element rabat wielogatunkowych w nasadzeniach jednogatunkowych. Dosyć gęsto zarastają powierzchnię, tworząc „spienioną” fakturę. Wyrazisty element stylizacji Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Bardzo intensywnym, pobudzającym akcentem we wnętrzach osiedlowych stają się rośliny o kulistych, a przy tym barwnych lub przebarwiających się liściach, takie jak klon jesionolistny Acer negundo ‘Aureomarginatum’ o liściach zielonych, biało obrzeżonych; klon polny Acer campestre ‘Nanum’ i miłorząb dwuklapowy Ginkgo biloba ‘Mariken’ (fot. 5) – których liście jesienią przebarwiają się na www.administrator24.info reklama Kolorowe kule grudzień 2013 Drzewa i krzewy o kulistych koronach przywodzą na myśl urok ogrodów włoskich, francuskich, a także – dziewiętnastowiecznych. Sprawdzają się nie tylko w sąsiedztwie budynków zabytkowych, z XVII, XVIII i początku XIX wieku, lecz także z końca XIX i pierwszej połowy XX wieku, pod warunkiem jednak, że zostaną użyte w sposób przemyślany, tak, by nawiązywały do stylistyki epoki i podkreślały walory fasady. W sąsiedztwie bloków mieszkalnych z czasów PRL-u, które charakteryzuje nudna monotonia, warto odejść od podkreślania rytmu na rzecz kompozycji składających się z wielu kulistych elementów sadzonych w grupach. Podobnie na współczesnych osiedlach. Kuliste formy roślinne doskonale współgrają też z architekturą nowoczesną, dynamiczną, ale powściągliwą w formie, operującą dużymi gładkimi płaszczyznami, a często opartą na rozwiązaniach modułowych. Zwarty, wyrazisty pokrój drzewa podkreśla charakter elewacji, a zwielokrotniony – akcentuje powtarzalność jej elementów. Drzewa i krzewy, można wykorzystywać jako „strażników”, umieszczonych po obu stronach wejścia do budynku czy bramy na osiedlu grodzonym. W ten sposób wyróżniamy określone miejsce, sprawiamy, że staje się z daleka widoczne, a efektowna kulista korona nadaje mu bardziej uroczysty charakter. 45 POCZTA ADMINISTRATORA Parkowanie we wspólnocie mieszkaniowej Już wcześniej przedstawiałem ten problem z prośbą o artykuł, który pomógłby naszemu społeczeństwu zrozumieć problem parkowania samochodów pod oknami sąsiadów czy też nawet swoimi. To nagminne zachowanie, obawa przed kradzieżą samochodu (najlepiej, jakby było można wprowadzić go do domu), także jakaś nieuzasadniona wygoda, a przy tym brak świadomości, że truje się siebie i sąsiadów. Szczególnie widzi się ten problem w starym budownictwie, w którym można dojechać pod sam mur budynku, a tym samym pod swoje (albo i nie swoje) okna. Problem w tym, że nikt nie wie, że tak nie wolno robić, a często w imię dobrosąsiedzkich stosunków nie zwraca się uwagi sąsiadowi. Miasto i władze mają to w „głębokim poważaniu” i zaraz pada pytanie: A gdzie mamy parkować? (tereny są, tylko trzeba trochę grosza na utwardzenie podłoża, a z tym właśnie jest problem). Jeszcze raz serdecznie pozdrawiam, z poważaniem – Bolesław B. P arkowanie przed budynkami wspólnot mieszkaniowych to problem, który już wielokrotnie poruszany był na łamach „Administratora”. Sam jestem autorem dwóch artykułów na ten temat oraz omówienia wyjaśniających go kilku orzeczeń sądowych. Nie zadał Pan konkretnego pytania, zatem postaram się ustosunkować po prostu do problemu parkingu przed budynkiem oraz sposobu uregulowania przez wspólnotę dzikiego parkowania. ADMINISTRATOR grudzień 2013 www.administrator24.info 46 Zasady umiejscowienia miejsc parkingowych Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zagospodarowując działkę budowlaną, należy przygotować – stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy – miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Odległość wydzielonych miejsc postojowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym nie może być mniejsza niż: 7 m – w przypadku do czterech stanowisk włącznie; 10 m – w przypadku od pięciu do 60 stanowisk włącznie; 20 m – w przypadku większej liczby stanowisk. Miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 5 m od okien mieszkalnego budynku wielorodzinnego. Miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania. Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych powinny mieć co najmniej szerokość 2,3 m i długość 5 m. Dla samochodów użytkowanych przez osoby niepełnosprawne szerokość stanowiska powinna wynosić co najmniej 3,6 m, a długość – 5 m, a w przypadku usytuowania wzdłuż jezdni – długość co najmniej 6 m, a szerokość co najmniej 3,6 m, z możliwością jej ograniczenia do Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata Kärcher oferuje całe spektrum maszyn, zarówno urządzeń wysokociśnieniowych, jak i wielosezonowych ciągników komunalnych, do utrzymania terenów miejskich i gminnych. Z Modele urządzeń wysokociśnieniowych bez podgrzewania wody (HD) w klasie kompakt, do prac o niewielkim stopniu zabrudzenia: HD 5/15 C oraz HD 6/15 C Plus to urządzenia oferowane w promocji w nowej, atrakcyjnej cenie. Z kolei do usuwania uporczywych zabrudzeń i długotrwałych, ciężkich prac Kärcher poleca urządzenie bez podgrzewania wody HD 7/18-4 M Plus w zestawie z: 10 l środka RM 81 ASF do usuwania zabrudzeń olejowych, tłuszczowych i mineralnych, 10 l środka RM 25 ASF do usuwania osadów z wapnia, rdzy, 10 l środka RM 31 ASF do skutecznego usuwania najsilniejszych zabrudzeń we wszystkich zakresach temperatur, a także HD 10/25-4S Plus w zestawie promocyjnym z lancą, szybkozłączem oraz dwiema wkrętkami do węży. Promocją objęte są także urządzenia z podgrzewaniem wody (HDS) w dwóch różnych klasach: HDS 6/14 C i HDS 8/18-4 M (w promocji z dodatkowym wężem, szybkozłączem średnio na pistolecie; czujniki temperatury spalin wyłączają urządzenie przy temperaturze przekraczającej 300°C, a system tłumienia drgań SDS redukuje pulsacje ciśnienia w układzie wysokociśnieniowym urządzenia, przez co wydłuża żywotność wszystkich elementów pompy. Więcej szczegółów na stronie www.karcher.pl. Kärcher Sp. z o.o. ul. Stawowa 140, 31-346 Kraków Infolinia: 801 811 234 lub 12 63 97 105 Faks: 12 63 97 123 e-mail: [email protected] www.karcher.pl www.administrator24.info oraz 6 l środka czyszczącego RM 110 ASF, zapobiegającego osadzaniu się kamienia w wężownicach grzewczych i pompach oraz korozji) które pozwalają na czyszczenie średniej i dużej wielkości maszyn oraz powierzchni. Urządzenia z podgrzewaniem wody charakteryzują się licznymi udogodnieniami dla obsługującego. System Easy Press wpływa na zmniejszenie siły nacisku na spust pistoletu; Servo Control umożliwia regulację wydatku wody bezpo- grudzień 2013 Oprócz urządzeń wysokociśnieniowych przeznaczonych do montażu na nośniku narzędzi, do mycia większych maszyn komunalnych czy pomieszczeń idealnie nadają się mobilne urządzenia wysokociśnieniowe. Technologia mycia wysokim ciśnieniem wymaga urządzeń odpowiednio dobranych pod kątem parametrów pracy. W zależności od rodzaju zabrudzeń, typu, liczebności i wielkości czyszczonych maszyn czy powierzchni należy wybrać model, który najlepiej będzie odpowiadał naszym potrzebom. Firma Kärcher w dniach 14.10–31.12.2013 w jesiennej promocji professional oferuje szereg urządzeń z podgrzewaniem wody lub bez niego w kilku różnych klasach wydajności. ADMINISTRATOR łotym Medalem Międzynarodowych Targów Poznańskich KOMTECHNIKA 2013 został nagrodzony wielozadaniowy ciągnik komunalny firmy Kärcher – MIC 34. MIC 34C to wielozadaniowy pojazd do różnorodnych prac komunalnych, przeznaczony do całorocznego użytkowania. W zależności od zastosowanych narzędzi, maszyna może pełnić rolę zamiatarki, odśnieżarki, solarki/piaskarki, pługu śnieżnego, kosiarki z rozdrabniarką, urządzenia do strzyżenia żywopłotów i wielu innych. Przede wszystkim służy jako nośnik narzędzi do utrzymania terenów miejskich i gminnych, w tym ulic, placów, parków, ogrodów zoologicznych, dworców i lotnisk. MIC 34 jest doskonałym narzędziem dla samorządów terytorialnych, firm świadczących usługi komunalne i zarządzających nieruchomościami oraz szeroko pojętego przemysłu. W sezonie zimowym nośnik narzędzi MIC warto wyposażyć w odśnieżarkę, posypywarkę czy pług. Do utrzymania komunalnych terenów zielonych Kärcher oferuje całe spektrum wyposażenia. Dzięki temu, zamiast kilku urządzeń potrzebujemy jednego, a jego zakup szybko się zwraca. Dobierając wyposażenie do nośnika narzędzi MIC, firma Kärcher wykorzystała swoje wieloletnie doświadczenie, dlatego też akcesoria przeznaczone do mycia wodą pod wysokim ciśnieniem są tak skuteczne w działaniu. Do mycia betonu, asfaltu, płytek chodnikowych, kostki brukowej czy tartanu można wykorzystać kompaktowy ciśnieniowy system spryskujący, a do czyszczenia trudnodostępnych miejsc – urządzenie wysokociśnieniowe zamontowane w tylnej części MIC 34. ARTYKUŁ SPONSOROWANY Maszyny Kärcher na ulicach twojego miasta 47 INFORMATOR Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości Indeks firm LUTY Chmielewski – Dźwigi 25 climowool 42 Elektroosmoza 3, 7 Fundacja Poszanowania Energii 34 Garaventa 3, 15 GMS Nawojowa 3 Hoval 19 Hufgard 1 Ista 2 Kärcher 47 Kematherm 37 Lift Service 39 Mapei 30 Międzynarodowe Targi Poznańskie 16 Metrona 27 Nord-Help 32 Techem Termo Organika „Nowe technologie w sieciach i instalacjach wodociągowych i kanalizacyjnych” 26–28 lutego 2014 r., Ustroń (Beskid Śląski) POLITECHNIKA ŚLĄSKA, kontakt: ul. Konarskiego 18, 44-100 Gliwice tel.: 32 237 22 43, faks 32 237 21 73; tel.: 605 686 142 lub 504 429 457 e-mail: [email protected] 3 3, 38, 1FM UDT 21 Uniqa XXII Targi Sprzętu Oświetleniowego ŚWIATŁO 2014 26–28 lutego 2014 r., Warszawa AGENCJA SOMA Sp. J., kontakt: ul. Bronikowskiego 1, 02-796 Warszawa tel. 22 649 76 69, 649 76 71, faks 22 649 76 83, w godz. 8.30–16.30 www.lightfair.pl MARZEC 12. Edycja Forum Wentylacja 5–6 marca 2014 r., Warszawa STOWARZYSZENIE POLSKA WENTYLACJA, kontakt: tel./faks: 22 542 43 14 e-mail: [email protected] www.forumwentylacja.pl 3 Visbud 13, 23, 45 Voltea 35 Weles 2FM Winda Warszawa 41 Budma Poznań 11–14 marca 2014 r., Poznań MPE, kontakt: ul. Głogowska 14, 60-734 Poznań tel. 61 869 20 60, faks 61 869 29 29 e-mail: [email protected] www.mtp.pl promocja cena Kupon prenumeraty rocznej cena cena 105 zł 184 zł 345 zł PÓŁROCZNA ROCZNA DWULETNIA ZAMAWIAM PRENUMERATĘ ADMINISTRATORA OD NUMERU NAZWA FIRMY ADMINISTRATOR MIESIĘCZNIK DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI ULICA I NUMER KOD POCZTOWY I MIEJSCOWOŚĆ PRENUMERATA: » półroczna – 105 zł » roczna – 184 zł » dwuletnia – 345 zł + dostęp do wersji elektronicznej „Administratora” i atrakcyjne pakiety na konferencje i seminaria OSOBA ZAMAWIAJĄCA Lider RODZAJ DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ kwiecień 2013 NIP wśród czasopism branżowych E-MAIL TELEFON KONTAKTOWY www.administrator24. Informujemy, że składając zamówienie, wyrażacie Państwo zgodę na przetwarzanie wyżej wpisanych danych osobowych w systemie zamówień GRUPY MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. w zakresie niezbędnym do realizacji powyższego zamówienia. Zgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Państwu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania ich i poprawiania. Upoważniam GRUPĘ MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. do wystawienia faktury VAT bez podpisu odbiorcy. Wysyłka będzie realizowana po dokonaniu wpłaty na konto: Volkswagen Bank Polska S.A. 09 2130 0004 2001 0616 6862 0001. GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celach marketingowych przez GRUPĘ MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. oraz inne podmioty współpracujące z Wydawnictwem z siedzibą w Warszawie przy ul. Karczewskiej 18. Informujemy, że zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Pani/Panu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania i poprawiania ich, a także wniesienia umotywowanego sprzeciwu wobec ich przetwarzania. Podanie danych ma charakter dobrowolny. 48 DATA I CZYTELNY PODPIS www.administrator24.info ul. Karczewska 18 04-112 Warszawa tel. 22 810 21 24 faks 22 810 27 42 e-mail: [email protected] [email protected] porady inwestycje technologie Bezpieczeństwo w centrum handlowym s. 6 Standard HQE s. 8 Nakład 9 000 egz., ISSN 0867-5953, INDEKS 320390 12 /2013 reklama OPROGRAMOWANIE DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI Działamy na rynku od 10 lat. Zaufało nam już ponad 500 zarządców w całej Polsce! Oferujemy następce uznanego systemu Weles2FK. Weles3 jest aplikacją internetową, pozwalającą pracować z dowolnego miejsca i o dowolnym czasie. Nie trzeba instalować czegokolwiek na komputerze ani samemu martwić się o bezpieczeństwo danych. Zapraszamy do wypróbowania wersji demonstracyjnej dostępnej przez naszą stronę internetową. Elastyczny system naliczeń i rozliczeń od zawsze był chlubą marki Weles. Weles3 przyjmuje również dane „wstecz” (np spóźnione akty notarialne ze sprzedaży lokalu, poprawki błędnych danych o liczbie osób czy właściwe odczyty liczników) i sam wylicza i wystawia odpowiednie korekty. Powolność i częsta nieaktualność informacji, będąca charakterystyczna dla branży zarządzania nieruchomościami, przestaje być problemem. System posiada zintegrowany, pełny system księgowy, przystosowany specjalnie dla potrzeb zarządzania nieruchomościami. Księgowość zapewnia obsługę VAT oraz integruje się z bankowymi systemami płatności masowych. Każdy z właścicieli lokali w nieruchomości może otrzymać login i hasło, dzięki któremu będzie mógł sprawdzać swoje rozrachunki, dokumenty obciążeniowe, udostępniane mu pliki, głosowane uchwały, dane swoich lokali i dyskusje na forum. Dostępne dane są zawsze aktualne i nie wymagają synchronizacji, jak w innych systemach. Bycie blisko klienta to podstawa sukcesu w naszej branży. Weles3 zapewnia pozycję dwa kroki przed konkurencją! Odwiedź naszą stronę WWW Zajrzyj do nas na Facebooku Skontaktuj się z nami mailem http://www.weles2fk.com http://www.facebook.com/Weles3 [email protected] Adres redakcji 04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18 tel.: 22 512 60 93, 512 60 90 faks: 22 810 27 42 [email protected] www.administrator24.info Redaktor naczelny Sabina Augustynowicz [email protected] Sekretarz redakcji Agnieszka Zygmunt [email protected] Wydawca GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. GRUPA Redakcja Agnieszka Piksa – red. portalu, Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz, Marek Mejssner Reklama i marketing tel. 22 810 28 14, 512 60 70 [email protected] Dyrektor biura reklamy i marketingu Joanna Grabek, tel. 600 050 380 Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży Michał Grodzki Kierownik ds. promocji Marta Lesner-Wirkus Prenumerata i kolportaż Jerzy Lachowski tel. 22 810 21 24, 512 60 82 [email protected] Administracja Danuta Ciecierska (HR) Barbara Piórczyńska (Gł. Księgowa) Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by GRUPA MEDIUM. Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody wydawcy jest zabronione. ISSN 0867-5953 Zdjęcia: www.sxc.hu Zawartość numeru 12/2013 4 Q22 – reportaż Katarzyny Czajkowskiej 6 Bezpieczeństwo klientów w centrum handlowym – Małgorzata Waszkiewicz 8 Zrównoważony rozwój po francusku, czyli standard HQE – Małgorzata Bachara PASAŻ FM Hotel Bristol sprzedany Firma Starwood Hotels and Resorts sprzedała warszawski hotel Bristol. Nabywca to konsorcjum prywatnych inwestorów działających w branży hoteli luksusowych. Na razie nie ujawniono ani kwoty transakcji ani podmiotów, które przejęły obiekt. Hotel Bristol mieści się przy ul. Krakowskie Przedmieście w Warszawie, tuż obok Pałacu Prezydenckiego. W 2013 roku Starwood dokonał gruntownej modernizacji obiektu, która pochłonęła 13 mln euro. Jednocześnie hotel jako pierwszy w Polsce dołączył do sieci Luxury Collection. Hotel Bristol został założony w 1901 roku przez Ignacego Paderewskiego, słynnego kompozytora, pianistę-wirtuoza i premiera Rządu RP. Dziś miejsce to oferuje 168 pokojów gościnnych i 38 apartamentów. – Transakcja sprzedaży Hotelu Bristol w Warszawie jest potwierdzeniem bardzo dużego zainteresowania inwestorów obiektami hotelowymi w Europie Środkowo–Wschodniej – skomentował Christoph Härlez, CEO Continental Europe, Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group. Nowy biurowiec przy ul. Cybernetyki www.administrator24.info Jones Lang LaSalle zwyciężył w kategorii Consultant/Letting Agent of the Year (Agencja Roku) podczas III edycji CEE Green Building Awards – nagród, które EuropaProperty przyznaje projektom realizowanym zgodnie z międzynarodowymi standardami budownictwa ekologicznego oraz firmom zaangażowanym w rozwój i promocję idei zrównoważonego rozwoju w nieruchomościach komercyjnych. Paweł Warda, Dyrektor Działu Zarządzania Projektami w Europie Środkowo-Wschodniej z firmy Jones Lang LaSalle, komentuje nagrodę następująco – Ogromnie nas cieszy wyróżnienie właśnie w obszarze zrównoważonego rozwoju. Nagroda ta jest potwierdzeniem zaangażowania Jones Lang LaSalle w promocję projektów przyjaznych środowisku, ale również wyrazem uznania dla pracy naszych inżynierów i kierowników projektów w Polsce i całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Wyróżnienie to pokazuje również rosnące zapotrzebowanie na najwyższej jakości usługi doradcze z zakresu zielonego budownictwa i zarządzania projektami. grudzień 2013 Jones Lang LaSalle jako Consultant/Letting Agent of the Year ADMINISTRATOR Spółka Yawa-18 przygotowuje się do zagospodarowania nieruchomości zlokalizowanej w biurowcowym zagłębiu Warszawy, w rejonie ulic Cybernetyki i Wynalazek. Przedsięwzięcie obejmie zabudowę działek o łącznej powierzchni ponad 1,6 ha. Na obszarze tym powstaną dwa pięciokondygnacyjne obiekty biurowe o powierzchni zabudowy równej 6,3 tys. m2. Uzupełnieniem będzie podziemny garaż z 523 miejscami parkingowymi. 3 FACILITY MANAGEMENT Katarzyna Czajkowska W Polsce za wysokościowce uznaje się obiekty relatywnie niskie, bo co najmniej 55-metrowe. W USA do tego ekskluzywnego grona zaliczane są tylko gmachy niemal trzykrotnie wyższe. W Europie najwyższy jest moskiewski 339-metrowy Mercury City Tower. Na razie żaden z polskich drapaczy chmur – ani istniejących, ani projektowanych – nawet nie zbliżył się do granicy 300 m. P owojenna odbudowa przyspieszyła powstawanie wysokościowców. W latach 1952–1955 w centrum stolicy stanął Pałac Kultury i Nauki, który wzniesiono według sowieckiego projektu. Ten 237-metrowy gmach (łącznie z iglicą) do dziś jest najwyższym budynkiem w Polsce. Ale najszybciej wieżowce zaczęły rosnąć po transformacji ustrojowej w 1989 r. W ciągu dwóch dekad tylko w Warszawie powstało kilkadziesiąt wysokich budynków. grudzień 2013 www.administrator24.info 4 Q22 Miejsca w centrum stolicy nie przybywa, ale – jak pokazały ostatnie miesiące – i na to znajdą się sposoby. Firma ECHO INVESTMENT rozpoczęła, jak sami jej przedstawiciele nieskromnie dodają, spektakularną inwestycję, Q22. W miejscu wyburzonego hotelu MERCURE Fryderyk Chopin tworzy prestiżową i nowoczesną przestrzeń biurową. Powstaje budynek przywodzący na myśl strukturę kryształu. Kryształ kwarcu o przejrzystej i niemal doskonałej strukturze ma charakterystyczny kształt słupa o sześciobocznym przekroju. Właśnie tym minerałem zainspirowali się projektanci tego najnowszego warszawskiego wieżowca, który powstaje przy jednej z głównych arterii stolicy, na rogu al. Jana Pawła II i Grzybowskiej. To doskonała lokalizacja, która gwarantuje bliskość centrów biznesowych, hoteli, restauracji, położona 15 minut od lotniska, pięć – od Dworca Centralnego, kilka kroków od stacji metra. Biurowiec Q22 będzie miał niemal 160 m wysokości. Na 42 kondygnacjach pomieści blisko 52 tys. m2 powierzchni. W gmachu będzie mogło pracować nawet 5000 osób. Na poziomach od drugiego do 17. znajdą się miejsca dla powierzchni biurowej. Poziomy 14–17 przeznaczone są pod funkcje specjalne, takie jak centra konferencyjne, klub fitness lub lokale restauracyjne. Od kondygnacji 18. do 39. przewidziano znów powierzchnie biurowe, przy czym ostatnie sześć pięter wykonanych zostanie w najwyższym standardzie. Nieregularną bryłę budynku architekci owinęli w elewację ze szkła. Trójszybowe, dwukomorowe okna ze zintegrowanym systemem żaluzji zapewnią ochronę przed zbyt ostrym słońcem. Hol wejściowy będzie miał wysokość 30 m. Pod poziomem gruntu zaplanowano pięciopiętrowy parking na blisko 350 samochodów i 110 rowerów. Dla rowerzystów będą tam też szatnie i natryski. Budynek i biura wyposażone będą we wszystkie niezbędne, a przy tym nowoczesne instalacje, takie jak podniesiona podłoga (a w niej puszki pod- FACILITY MANAGEMENT Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata grudzień 2013 ABSTRAKT 160 m wysokości. Na 42 kondygnacjach pomieści blisko 52 tys. m2 powierzchni. Będzie mogło w nim pracować nawet 5000 osób. W 2016 roku obiekt ma być w stanie surowym. www.administrator24.info Biurowiec Q22 będzie miał niemal 5 FACILITY MANAGEMENT Małgorzata Waszkiewcz Bezpieczeństwo klientów w centrum handlowym O bezpieczeństwie odwiedzających centrum handlowe w rewitalizowanym kompleksie ze Sławomirem Murawskim, dyrektorem Manufaktury, rozmawiała Małgorzata Waszkiewicz. Małgorzata Waszkiewicz: Jak zapewnić bezpieczne zakupy klientom centrum handlowego? Sławomir Murawski: Zapewnienie bezpieczeństwa to jeden z priorytetów każdego zarządcy i właściciela centrum handlowego. I to już na etapie planowania, kiedy projektowane są instalacje, m.in. system kamer przemysłowych CCTV; systemy bezpieczeństwa przeciwpożarowego, jak instalacja tryskaczowa, oddymiająca, czujki dymowe, ludzki jest najważniejszy. Żaden system nie zastąpi aktywnego, inteligentnego, zaangażowanego pracownika ochrony. MW: Czy w Manufakturze zastosowano nowoczesne rozwiązania dotyczące bezpieczeństwa? SM: Manufaktura była jednym z pierwszych obiektów, w których wprowadzono system przeciwnapadowy dla najemców. Każdy z nich ma możliwość zainstalowania w lokalu przy- cisku, który w skuteczny, wygodny i dyskretny sposób błyskawicznie wzywa pomoc bez konieczności dzwonienia do pracowników ochrony. Jako pierwsi w Polsce wprowadziliśmy do służby pojazdy typu SEGWAY, co jest znakomitym udogodnieniem w przypadku obiektu o powierzchni 27 hektarów. Ponadto pracownicy ochrony są wyposażeni w lokalizatory personalne GPS, co pozwala na błyskawiczne ich zlokalizowanie, jak również na ocenę pracy każdego z nich. Od zeszłego roku trwa modernizacja systemu kamer CCTV i wymiana kamer na urządzenia o wysokiej rozdzielczości, pozwalające znacznie skuteczniej śledzić wydarzenia w Manufakturze. MW: Czy rewitalizowany obiekt, taki jak łódzka Manufaktura, musi spełniać dodatkowe wymogi bezpieczeństwa? SM: Obiekty rewitalizowane podlegają takim samym rygorom dotyczącym bezpieczeństwa, jak te nowo budowane. Co najwyżej konieczność zasięgania opinii konserwatora zabytków przy projektowaniu różnych rozwiązań powoduje, że spełnienie tych wymogów przez właściciela czy zarządcę wiązać się może z dodatkowymi trudnościami. grudzień 2013 www.administrator24.info 6 dźwiękowe systemy ostrzegawcze, bezpośrednie automatyczne połączenie z najbliższą jednostką Państwowej Straży Pożarnej czy też instalacje chroniące mienie – systemy alarmu napadu oraz czujki ruchu. W dużych kompleksach, takich jak Manufaktura, instaluje się również systemy nadzorujące działania pracowników ochrony. Każde centrum handlowe wypracowuje procedury działania zarówno administratora, jak i ochrony oraz najemców, w każdej potencjalnie niebezpiecznej sytuacji, ujęte w stosownych regulaminach. Innym kluczowym elementem systemu bezpieczeństwa jest odpowiednio dopasowana organizacja posterunków ochrony, tak podczas pracy obiektu, jak po jego zamknięciu. Z doświadczenia jednak wiem, że to czynnik MW: Czy najemcy zobowiązani są chronić klientów we własnym zakresie? Jaka jest granica ich odpowiedzialności? SM: Najprostsza odpowiedź na tak postawione pytanie brzmi: oczywiście, najemca jest zobowiązany zapewnić bezpieczeństwo odwiedzających w swoim lokalu. Jednak zagadnienie to nie jest ani proste, ani jednowymiarowe. Za bezpieczeństwo odwiedzających odpowiada zarówno właściciel, często działający przez zarządcę, jak i najemca – na obszarze przestrzeni, która została oddana w jego władanie. Zarządca odpowiada za bezpieczeństwo osób znajdujących się w częściach wspólnych obiektu lub w częściach niewynajętych. Jeżeli mówimy o odpowiedzialności w lokalach wynajmowanych, to z formalnego punktu FACILITY MANAGEMENT Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata grudzień 2013 www.administrator24.info 7 FACILITY MANAGEMENT Małgorzata Bachara Zrównoważony rozwój po francusku, czyli standard HQE Gdy zapytamy facility managerów o ocenę budynków w zakresie sustainability, większość z nich z pewnością wymieni dwa najbardziej popularne systemy certyfikacji: amerykański LEED oraz europejski BREEAM. Jednak na rynku nieruchomości można zetknąć się z budynkami, które przeszły inną certyfikację. Na przykład we Francji ocena często przebiega według standardu HQE, a w Niemczech – według systemu DGNB. Prestiżowy LEED Dużo mówi się o certyfikacji LEED (z ang. Leadership in Energy & Environmental Design). System stworzony przez U.S. Green Building Council ocenia budynki w zależności od stopnia zrównoważenia na poziomach: certyfikowanym, srebrnym, złotym i platynowym. W zestawieniach najbardziej zielonych biurowców na świecie (jak np. ranking Jonathana Bardelline’a: „10 of the world's greenest offices”, www.greenbiz.com, 02.10.2013) pojawia się budynek Skanska’s Väla Gård, położony w południowej Szwecji. Kompleks o wartości 5 mln dolarów, składający się z dwóch trzykondygnacyjnych budynków, został zbudowany wyłącznie z ekologicznych materiałów, z których ponad połowa to materiały dostępne w regionie. Budynek otrzymał platynowy certyfikat LEED. Co to jest HQE? Na świecie popularny jest LEED, ale swoje miejsce na rynku znajdują również krajowe systemy oceny zrównoważenia budynku. We Francji, a w szczególności w Paryżu, do tego celu powszechnie stosuje się standard HQE. grudzień 2013 www.administrator24.info 8 ABSTRAKT Autorka omawia różne systemy certyfikacji, najwięcej uwagi poświęcając francuskiemu systemowi HQE, który ma zastosowanie do zielonych budynków, powstających w duchu zrównoważonego rozwoju. Przybliża także kolejny krok w rozwoju możliwości konstrukcyjnych i operacyjnych – Living Buildings. Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu papierowym Zamów prenumeratę na www.administrator24.info/prenumerata miesięcznik dla zarządców nieruchomości • • • • • • Opinie i komentarze Prawo i finanse Orzecznictwo i interpretacje Zarządzanie w praktyce Eksploatacja Poczta „Administratora” W każdym numerze „Administratora” FM: • porady • rozwiązania • technologie