kazus - Katedra Prawa Cywilnego UJ

dr hab. Bartłomiej Swaczyna
Ćwiczenia z prawa cywilnego
Wtorek, 9 kwietnia 2013 r.
Kolokwium
imię i nazwisko .....................................................................................................
Czas na rozwiązanie kazusu: 45 min.
Anna, Piotr i Tadeusz byli w częściach równych współwłaścicielami gruntu, na którym
był wzniesiony budynek mieszkalny. Podczas miesięcznego pobytu Anny i Piotra za granicą z
instalacji wodociągowej na najwyższej kondygnacji zaczęła wyciekać woda. Tadeusz – nie
mogąc skontaktować się z pozostałymi współwłaścicielami – samodzielnie zlecił usunięcie
awarii specjalistycznej firmie. Firma ta zajmowała się również instalacjami ciepłowniczymi.
Tadeusz zawarł więc z tą firmą także umowę obejmującą modernizację centralnego ogrzewania
budynku. Zmodernizowana instalacja pozwala zaoszczędzić ok. 30% wydatków na
ogrzewanie. Kiedy Anna i Piotr wrócili do kraju, naprawa wodociągu oraz modernizacja
ogrzewania były już zakończone. Tadeusz odmówił jednak pełnej zapłaty za wykonanie robót
podnosząc, że część wydatków (dokładnie po 1/3) obciąża pozostałych współwłaścicieli. Z
kolei Anna i Piotr odmówili pokrycia jakiejkolwiek części wydatków podnosząc, że wydatki te
poczyniono bez ich zgody.
Czy umowy zawarte przez Tadeusza są ważne? Od kogo i na jakiej podstawie firma
wykonująca usługi może domagać się zapłaty? Czy i ewentualnie na jakiej podstawie oraz w
jakim zakresie Tomasz, dokonawszy zapłaty za naprawę instalacji wodociągowej oraz za
modernizację ogrzewania, mógłby dochodzić od pozostałych współwłaścicielach partycypacji
w wydatkach?
Przykładowe rozwiązanie
Anna, Piotr i Tadeusz byli współwłaścicielami nieruchomości w częściach
ułamkowych. Do oceny powstających na tym tle problemów jurydycznych znajdą zatem
zastosowanie art. 197 i n. k.c. (art. 196 § 2 zd. 2 k.c.). Prawne skutki czynności dokonanych
przez Tadeusza należy oceniać przy uwzględnieniu przepisów o zarządzie rzeczą wspólną.
Niezwłoczna naprawa instalacji wodociągowej była niezbędna do przeciwdziałania
uszkodzeniu budynku stanowiącego część składową wspólnej nieruchomości (art. 48 k.c.).
Stan przedmiotu współwłasności wpływa na wartość prawa własności. Dlatego też
zapobieżenie uszkodzeniu wspólnej rzeczy można traktować działanie zmierzające do
zachowania wspólnego prawa. Uzasadnia to zakwalifikowanie naprawy instalacji
wodociągowej jako czynności zachowawczej w rozumieniu art. 209 k.c., który pozwala
każdemu ze współwłaścicieli dokonywać takich czynności bez zgody pozostałych. Należy
zatem przyjąć, że Tadeusz był uprawniony do przeprowadzenia tej naprawy bez zgody
pozostałych współwłaścicieli.
Inaczej wypadnie ocena modernizacji instalacji centralnego ogrzewania. Z opisanego
stanu faktycznego nie wynika, żeby jej stan groził uszkodzeniem wspólnej rzeczy. Podjęte
prace miały raczej charakter ulepszenia nieruchomości. Nie była to więc czynność
zachowawcza i wymagałaby do swojej skuteczności wobec pozostałych współwłaścicieli
zgody większości (liczonej według wielkości udziałów – art. 204 k.c.), bądź wszystkich
współwłaścicieli w zależności od tego czy stanowiłaby czynność zwykłego zarządu rzeczą
wspólną (art. 201 k.c.), czy też wykraczałaby poza taki zarząd (art. 199 k.c.). Ponieważ udziały
współwłaścicieli były równe, a więc wynosiły po 1/3, Tadeusz był w mniejszości. Podejmując
zatem samodzielnie modernizację instalacji centralnego ogrzewania postępował sprzecznie z
regułami zarządu rzeczą wspólną bez względu na kwalifikację owej czynności.
Obydwie umowy zawarte przez Tadeusza można zakwalifikować jako umowy o dzieło
(art. 627 k.c.), a więc czynności prawne zobowiązujące. Sprzeczność czynności prawnej
zobowiązującej z regułami zarządu rzeczą wspólną nie pociąga za sobą nieważności tej
czynności. Skoro bowiem skutecznie mógłby zaciągnąć takie zobowiązanie podmiot niebędący
właścicielem rzeczy, to tym bardziej może to uczynić współwłaściciel, chociażby dana
czynność była sprzeczna z regułami zarządu. Sprzeczność ta prowadzi jedynie do
bezskuteczności zobowiązującej czynności prawnej w stosunkach wewnętrznych wobec
współwłaścicieli, którzy nie wyrazili zgody na jej dokonanie. Należy zatem przyjąć, że
obydwie umowy zawarte przez Tadeusza były ważne.
Tadeusz zawierając umowy o dzieło nie był przedstawicielem pozostałych
współwłaścicieli. Nawet w razie zgodności czynności prawnej z regułami zarządu nie zachodzi
bowiem przedstawicielstwo ustawowe i działający współwłaściciel nie jest umocowany do
reprezentowania pozostałych. Kompetencja do działania w ich imieniu mogłaby się opierać
jedynie na pełnomocnictwie, które w analizowanym stanie faktycznym nie występuje. Należy
zatem przyjąć, że Tadeusz obydwie umowy zawarł we własnym imieniu i to on jest stroną
wynikających z tych czynności stosunków prawnych. Wykonawca robót może zatem żądać
zapłaty wyłącznie od Tadeusza.
Zgodnie z art. 207 k.c. współwłaściciele ponoszą wydatki związane z rzeczą wspólną
w stosunku do wielkości udziałów. Należy jednak przyjąć, że dotyczy to wyłącznie wydatków
poczynionych zgodnie z regułami zarządu rzeczą wspólną. Roszczenie o zwrot nie przysługuje
natomiast w odniesieniu do wydatków poniesionych w związku z czynnościami podjętymi
z naruszeniem tych reguł. Jest to przejaw wspomnianej bezskuteczności czynności prawnej
wobec pozostałych współwłaścicieli, jeżeli czynność ta została dokonana niezgodnie z
zasadami zarządu rzeczą wspólną. Dlatego też Tadeusz ma roszczenie do każdego
z pozostałych współwłaścicieli o zwrot 1/3 wydatków związanych z naprawą instalacji
wodociągowej. Natomiast nie ma roszczenia o zwrot części wydatków poniesionych na
modernizację instalacji ciepłowniczej.