Ekspertyza konstrukcyjno

Numer
Zadania:
Nazwa
zadania:
IA
01/02/2013
Stadium:
EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNOBUDOWLANA
Zakres zadania:
nr tomu:
OPRACOWANIE DOKUMENTACJI TECHNICZNEJ W
ZAKRESIE EKSPERTYZY KONSTRUKCYJNOBUDOWLANEJ WRAZ Z ANALIZĄ OPŁACALNOŚCI
REMONTU I INWENTARYZACJI ARCHITEKTONICZNOBUDOWLANEJ DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W
ŁODZI PRZY ULICY GDAŃSKIEJ 112 A
Branża:
II.A
EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI
POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY GDAŃSKIEJ 112 A.
ARCHITEKTONICZNO-BUDOWLANA
Nazwa obiektu budowlanego
Budynek mieszkalny
Adres obiektu budowlanego
ul. Gdańska 112 a, 90-540 Łódź
Numery ewid. działek
154/1 , obręb: 0020
Nazwa Inwestora
Administracja Nieruchomości Łódź- Polesie "Radwańska"
Adres inwestora
ul.Radwańska 31, 90-540 Łódź
Imię i Nazwisko
Sprawdzającego
Branża, specjalność,
nr uprawnień,
Nr członkowski w Izbie,
Podpis
mgr inż. Hubert Lasak
Miejscowość, data
Gliwice, maj 2013
Rzeczoznawca budowlany
C.R.Rz.B. Nr ew. 709/96
SLK/BO/2413/01
1/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
2/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
3/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
4/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
Ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
dotycząca oceny stanu technicznego budynku
w Łodzi przy ul. Gdańskiej 112 A .
Wykonano na zlecenie:
Administracja Nieruchomościami
Łódź – Polesie „RADWAŃSKA”
ul. Radwańska 31
Autor opracowania:
mgr inż. Hubert Lasak
Rzeczoznawca budowlany
C.R.Rz.B. Nr ew. 709/96
SLK/BO/2413/01
Gliwice, maj 2013 r.
5/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
TOM II.A
Spis treści
1.Podstawa opracowania.................................................................................................................................5
2.Przedmiot, cel i zakres opracowania...........................................................................................................5
3.Materiały wyjściowe.......................................................................................................................................5
4.Opis stanu istniejącego.................................................................................................................................5
4.1.Dane ogólne ............................................................................................................................................6
4.2.Konstrukcja oraz inne elementy budynku wg oględzin oraz (5) i (6) i inwentaryzacji-rys 1 do 9............6
5.Ocena stanu technicznego budynku...........................................................................................................7
6.Analiza wytrzymałościowa............................................................................................................................9
6.1.Krokwie dachowe.....................................................................................................................................9
6.2.Stropy międzypiętrowe...........................................................................................................................10
6.3.Strop poddasza użytkowego..................................................................................................................10
6.5.Budynek nie posiada ścian poprzecznych.............................................................................................10
6.6.Balkon....................................................................................................................................................10
6.7.Inne elementy budynku..........................................................................................................................10
7. Analiza opłacalności remontu...................................................................................................................10
8. Wnioski.........................................................................................................................................................12
9. Zalecenia......................................................................................................................................................12
6/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
Załączniki:
•
•
•
•
Dokumentacja fotograficzna – zdjęć 20
Obliczenia kontrolne, statyczno-wytrzymałościowe- stron 11
Obliczenia cieplno-wilgotnościowe przegród zewnętrznych budynku.
Rysunki wykorzystane w ekspertyzie z aktualnej inwentaryzacji. Oba opracowania, inwentaryzację
architektoniczno-budowlaną i ekspertyzę konstrukcyjno-budowlaną należy rozpatrywać łącznie.
◦ Rys. 1 – Rzut parteru
- IA 01
◦ Rys. 2 – Rzut I-go piętra
- IA 02
◦ Rys. 3 – Rzut II-go piętra
- IA 03
◦ Rys.4 – Więźba dachowa
- IA 04
◦ Rys.5 – Rzut dachu
- IA 05
◦ Rys.6 – Przekrój A-A – poprzeczny
- IA 06
◦ Rys.7 – Przekrój B-B- - podłużny
- IA 07
◦ Rys.8 – Elewacja frontowa (oś A)
- IA 08
◦ Rys.9 – Elewacja od strony podwórza (oś C)
- IA 09
7/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
1. Podstawa opracowania
•
•
Umowa zawarta pomiędzy Administracją Nieruchomości Łódź-Polesie „Radwańska” ul.Radwańska
31 a firmą ABM s.c. Gliwice.
Umowa o dzieło zawarta pomiędzy firmą ABM S.C. Gliwice ul. Czarnieckiego 22a, a autorem
opracowania
2. Przedmiot, cel i zakres opracowania
Przedmiotem opracowania jest budynek mieszkalny wielorodzinny znajdujący się na posesji przy ul.
Gdańskiej 112 a w Łodzi administrowany przez A.N. Łódź-Polesie „Radwańska” ul. Radwańska 31.
Celem opracowania jest aktualna ocena stanu technicznego wszystkich elementów budynku, określenie
niezbędnych prac budowlanych zapewniających dalsze bezpieczne użytkowanie budynku zgodnie z
przeznaczeniem, oraz z analizą opłacalności remontu.
Zakres opracowania obejmuje:
• wizje lokalne połączone z inwentaryzacją uszkodzeń w miejscach dostępnych i w wykonanych
odkrywkach,
• ocenę aktualnego stanu technicznego poszczególnych elementów budynku z wyliczeniem
procentowym stopnia zużycia technicznego w ujęciu tabelarycznym,
• analizę wytrzymałościową konstrukcji budynku przeprowadzoną na podstawie wykonanych badań w
miejscach udostępnionych, w wykonanych odkrywkach, oraz na podstawie przeprowadzonych
obliczeń sprawdzających statyczno- wytrzymałościowych,
• analizę ekonomiczną opłacalności przeprowadzenia remontu oraz określenie niezbędnych prac
remontowo-modernizacyjnych zapewniających dalsze bezpieczne użytkowanie budynku. W
przypadku jego rewitalizacji, nie zwracając uwagi na koszty odtworzeniowe (zachowanie charakteru
zabudowy starej Łodzi),
• dokumentację fotograficzną i obliczenia kontrolne statyczno-wytrzymałościowe
w zakresie potrzebnym do ustalenia poprawnych wniosków,
• wnioski i zalecenia z propozycjami dalszego postępowania,
• sprawdzenie współczynnika przenikania ciepła dla przegród ujęto w oddzielnym opracowaniu.
3. Materiały wyjściowe
(1) Wizje lokalne przeprowadzone w kwietniu i maju 2013 r przez autorów opracowania połączone z
inwentaryzacją uszkodzeń.
(2) Odkrywki stropów oraz odkrywka ściany fundamentowej, w czasie oględzin. Wykonywanie odkrywek
w stropach było niemożliwe (nie było zgody lokatorów). Wykorzystano więc do obliczeń dane wg (5),
◦ odkrywka 1 – rys 3 – strop 2-go piętra (nad 1-szym piętrem),
◦ odkrywki 2 – rys 4 – strop poddasza (nad 2-gim piętrem). Te wymiary zawarte w (5) sprawdzono
wykonaną odkrywką w czasie wizji lokalnej. Można więc przyjąć pozostałe odkrywki także jako
miarodajne,
◦ odkrywka 3 – rys 1 – ściany fundamentowej wykonanej w czasie oględzin
(3) Specyfikacja warunków zamówienia Administracji Nieruchomościami Łódź-Polesie „RADWAŃSKA”
ul. Radwańska 31,
(4) Książka obiektu budowlanego Łódź ul. Gdańska 112 a założona w lutym 1999 r,
(5) Orzeczenie o stanie technicznym stropów i więźby dachowej w budynku przy ul. Gdańskiej 112 a w
Łodzi opracowane przez Pracownię Architektoniczno-Budowlaną PROFIL – Łódź z lipca 1996 r
(6) Projekt techniczny więźby dachowej i wymiany części stropu II piętra w posesji przy ul. Gdańskiej 112
a w Łodzi z maja 1998 r – opracowanie jw.
(7) Protokół przeglądu technicznego budynku ze stycznia 2001 roku,
(8) Informacje uzyskane od zleceniodawcy i użytkowników.
8/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
4. Opis stanu istniejącego
4.1. Dane ogólne
Budynek mieszkalny wielorodzinny trzykondygnacyjny, niepodpiwniczony z poddaszem i strychem – zdj.
10 i 14. Budynek przylega z obu stron do budynków wyższych pod numerami 112 i 114. W budynku
wyższym – gdańska 112 – między osiami 3-4, rys.1 znajduje się wjazd na zaplecze, zdj. 14 (lewy dolny
róg). Z tego wjazdu, w osi 3 jest wejście do budynku – zdj. 2
- rok budowy wg (4) 1915, czyli budynek użytkowany jest 98 lat,
- powierzchnia zabudowana 14,58 x 14,52 = ok. 211,70 m2
- kubatura: 2.407,80 m3
- wysokości kondygnacji od podłogi do sufitu – rys. 7
- parteru 3,14 m
- 1-go piętra 3,28 m
- 2-go piętra 2,53 m
- budynek posiada instalacje elektryczne, wod-kan., C.O i gazowe (4)
- układ ścian nośnych podłużny w osiach A, B, C. Budynek nie posiada własnych ścian poprzecznych w
osiach 1 i 3. Jest wbudowany pomiędzy dwa wyższe budynki.
4.2. Konstrukcja oraz inne elementy budynku wg oględzin oraz (5) i (6) i inwentaryzacjirys 1 do 9
•
•
•
•
•
•
•
•
•
ściany nośne budynku wykonane są z cegły pełnej na zaprawie wapienno-cementowej, bądź
wapiennej, fundamentowe na zaprawie cementowo-wapiennej. Grubości ścian nośnych na
poszczególnych kondygnacjach wynoszą (łącznie z tynkiem):
- fundamentowe 63 cm
- parteru 63 do 31 cm – rys 1
- 1-go piętra 65 do 41 cm – rys 2
- 2-go piętra 47 cm – rys.3
ściany działowe o łącznej grubości około 10 do 15 cm w układzie podłużnym i poprzecznym,
izolacji poziomych ścian fundamentowych nie stwierdzono – zdj. 1 i 19, izolacje pionowe bitumiczne
- odkrywka nr 3
nadproża przesklepione,
gzymsy betonowe,
parapety betonowe wyłożone blachą ocynkowaną np. zdj. 19,
balkon od strony ulicy na 1-szym piętrze – zdj. 14 – stalowe belki nośne zakotwione do belek
stropowych, z wypełnieniem ceglanym (strop kleina)
schody dwubiegowe żelbetowe, z elementów prefabrykowanych, balustrady metalowe. Uwaga:
balustrady mogą stanowić element konstrukcji nośnej schodów. Na poddasze, schody
drewniane
stropy międzypiętrowe nad parterem i 1-szym piętrem drewniane ze ślepym pułapem oparte na
ścianach podłużnych. Wg (5) na podstawie odkrywki stropu nad 1-szym piętrem w narożu 1A –
rys.3 układ warstw przedstawia się następująco:
– deski podłogowe …............................3,5 cm
– polepa gliniana...................................6,0 cm
– wsuwka..............................................2,5 cm
– belka stropowa...................................12 x 28 cm2
– rozstaw belek – osiowo......................85-90 cm
– podsufitka...........................................2,5 cm
– tynk na trzcinie...................................2,5 cm
– rozpiętość belek w świetle nurów.......6,42 m
W czasie przeprowadzonych wizji (8) w niektórych lokalach na podłodze drewnianej ułożono płyty
paździerzowe i wykładziny bądź płytki glazurowane. Wg (6)fragment stropu nad 1-szym piętrem,
przy osi 1 przy budynku 114 wymaga wymiany i skotwienia. W książce obiektu budowlanego (4) jest
wpis o decyzji przeprowadzenia remontu, brak wpisu o realizacji , ściągów dotychczas nie założono.
9/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
•
•
•
•
•
•
Wg (5) przed około 50-ciu laty wymieniono deski podłogowe.
strop poddasza użytkowego nad 2-gim piętrem wg (5) na podstawie odkrywek 2 rys.4 tam
wykonanych i sprawdzonych w czasie oględzin. Układ warstw jest następujący:
- deski stropowe..................................................2,5 cm
- polepa gliniana..................................................6,0 cm
- wsuwka.............................................................2,5 cm
- belki stropowe...................................................12 x 20 cm
- rozstaw belek osiowych...................................100 cm
- podsufitka..........................................................2,5 cm
- tynk wapienny na trzcinie..................................2,5 cm
- największa rozpiętość belek..............................5,20 m
Wg (6) fragment stropu nad 2-gim piętrem, przy osi 1 wymaga wymiany. Wykonanie jw.
dach dwuspadowy, łamany drewniany o konstrukcji krokwiowo płatwiowej oparty na ścianach
podłużnych – zdj. 3 i 4. Układ warstw (5):
- kilka warstw papy na lepiku na części wyższej, blacha na części niższej,
- deski grubości 2,5 cm,
- krokwie 8 x 16 cm2 w rozstawie 90 cm osiowo,
- murłaty 14 x 28 cm2,
- płatwie 14 x 14 cm2,
- słupki 14 x 14 cm2,
- kleszcze 8 x 16 cm2,
- fragment dachu przy osi 1 kosz zastąpiono wg (6) dachem nowym o podobnej konstrukcji
jak dach istniejący – zdj. 5
kominy – zostały w przeszłości naprawione,
okna drewniane stare – zdj. 10, częściowo wymienione na nowe drewniane – zdj. 13 i 14,
drzwi drewniane stare – zdj. 9, częściowo nowe drewniane – zdj.6,
rynny okapowe i spustowe z blachy ocynkowanej.
5. Ocena stanu technicznego budynku
Aktualną ocenę stanu technicznego budynku przeprowadzono na podstawie zinwentaryzowanych
uszkodzeń, przeprowadzonych możliwych badań materiału oraz porównań do uszkodzeń opisanych w
opracowaniu (5).
Poszczególne elementy budynku porównano także do przykładowego okresu trwałości tych
elementów wg książki wydanej przez PZITB – oddział Kraków „Kontrola stanu technicznego obiektów
budowlanych”.
Dla budynku jako całości, jego stopień zużycia technicznego, wyliczony ze wzorów Rossa, dla
normalnej eksploatacji obiektu wynosi:
Sz=
t( t+T )
x 100
2T 2
gdzie:
Sz – stopień zużycia technicznego w %
t – wiek obiektu w latach – 98 lata
T – przewidywany całkowity okres użytkowania obiektu w latach
Dla budynku o konstrukcji mieszanej, czyli o ścianach murowanych z cegły, stropach i dachu drewnianym
T= 90 – 120 lat
Przyjęto Tmax = 120 lat
Sz=
98(98+120)
x 100=74,18 %
2x120 2
Budynek jako całość (bez części wyremontowanych) jest pod względem technicznym wyeksploatowany
w około 75 %
10/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
Aktualny stan techniczny poszczególnych elementów budynku przedstawia się następująco:
Ściany fundamentowe – murowane na zaprawie cementowo-murowane.
Przewidywany okres trwałości do max 150 lat.
Brak izolacji poziomej nad terenem – zdj. 1.
Izolację pionową bitumiczną, stwierdzono w odkrywce nr 3. Od strony frontowej odkrywki nie
wykonano (ruchliwa ulica).
Ściany nośne budynku – przewidywany okres trwałości 130 do 150 lat, dla tynków zewnętrznych 30-50 lat.
– Tynki zewnętrzne uszkodzone są w licznych miejscach. Widoczne są ubytki np. zdj. 18, miejsca
zlasowane zdj.11. zarysowania i pęknięcia. Przy ostukiwaniu młotkiem, w licznych miejscach
wydają głuchy dźwięk. Na zdj. 8 pokazano zlasowaną i wykruszającą się powierzchnię tynku na
ścianie klatki schodowej poddasza.
– Ściany nośne. Brak wieńców obwodowych i skotwień stropów drewnianych ze ścianami.
Budynek nie posiada ścian poprzecznych, co czyni go niestabilnym na wszelkie ruchy podłoża.
Oba przylegające do niego budynki są wyższe o większych naciskach na grunt. Widoczne są
spękania ścian głównie w ścianie w osi C od podwórka zdj. 11 do 13. Na zdj. 2 widoczne jest
pękniecie skośne nad wejściem do budynku w osi 3 (ściana budynku przylegającego),
zarysowania pokazano na rys. 8 i 9. Na ścianach wewnętrznych uszkodzenia są mniejsze.
– Ściany działowe – dla murowanych przewidywany okres trwałości 80 do 100 lat. Dostęp do
mieszkań był ograniczony. W miejscach dostępnych, ich stan techniczny jest poprawny jednak
wg (5) nadmierne ugięcie stropów poddasza spowodowało spękanie poprzecznych ścian
działowych i nadproży drzwiowych.
– Kominy. Na partii poddasza kominy są otynkowane i szczelne. Nad dachem naprawiono je w
przeszłości.
– Stropy drewniane międzypiętrowe – przewidywany okres trwałości do max 80 lat. Stropy w ciągu
prawie 100-letniej eksploatacji nie były wymieniane, więc ich bezpieczna przydatność
użytkowania została już przekroczona. Stropy zostały dodatkowo dociążone warstwami (płyty
paździerzowe, wykładziny). Przy modernizacji, kiedy w mieszkaniach wydzielano pomieszczenia
WC, dociążone je dodatkowo ściankami działowymi. Z uwagi na znaczną rozpiętość stropów w
świetle – ok. 6,50 m odczuwalne są nadmierne, już trwałe ugięcia. Belki stropowe poddasza nad
2-gim piętrem obciążono ściankami działowymi bezpośrednio na belce (5), inne przenoszą
obciążenie połaci dachowej przekazywane przez słupki – rys. 4. Odczuwalne są stałe nadmierne
ugięcia.
Dach drewniany – przykładowy okres trwałości do max 75 lat.
– Konstrukcja dachu ( z wyjątkiem części naprawianej wg (6) ) użytkowana jest prawie 100 lat.
Żywotność techniczna drewna została już wyczerpana. Na zdj. 3 widoczne jet doraźne
wzmocnienie poprzeczne
– Deski poszycia dachowego – zdj. 3 – mają ogniska porażenia biologicznego, są zmurszałe.
Rysik zagłębiał się swobodnie na głębokość 1 cm. Widoczne są ślady po zaciekach i proces
gnilny.
– Krokwie, płatwie, słupki itd. - zdj. 3 i 4 mają rozwarstwienia, częściowo drewno jest
powierzchownie zmurszałe. Rysik wgłębiał się swobodnie od 0,5 do 1,0 cm w głąb drewna.
– Połać dachowa została dociążona dodatkowymi warstwami papy.
– Ogólny stan techniczny całej starej połaci dachowej jest zły.
– Przebudowany fragment dachu (6) – zdj. 5 jest w dobrym stanie technicznym.
Klatka schodowa – przykładowy okres trwałości dla konstrukcji żelbetowych 120 do 150 lat.
– Żelbetowe elementy klatki schodowej są w stanie zadowalającym – zdj.7. Występują jedynie
lokalne odpryski betonu.
– Metalowe balustrady i drewniane poręcze są pomalowane, ich stan jest zadowalający.
Wysokość balustrady 88 cm jest niższa od wymaganej 110 cm. Konstrukcja balustrady ma
11/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
–
charakter częściowo nośny.
Spoczniki na klatce schodowej poprawne.
Balkon – zdj. 14 i 15
– Żelbetowa płyta balkonu od spodu jest uszkodzona. Odpadła otulina odkrywając zbrojenie
dolne, które korodują.
– Stalowe belki nośne mają odkryte dolne stopki, które korodują.
– Pozostałych części balkonu – balustrady i płyta od góry - nie sprawdzono, gdyż nie
udostępniono do oględzin.
Rynny dachowe, rury spustowe i obróbki blacharskie.
Przykładowy okres trwałości 15 lat – zdj. 10, 14, 18.
– Wg (4) były wymieniane przy remoncie części dachu przed około 10-ciu laty.
– Widoczne nieznaczne ślady korozji powierzchniowej.
– Rura spustowa odprowadza wodę na zewnątrz.
Okna drewniane – przykładowy okres trwałości 50 lat.
– Okna stare – np. zdj. 10 – dotychczas niewymieniane są bardzo zużyte i nieszczelne.
– Okna drewniane już wymienione, ich stan techniczny jest poprawny.
Drzwi – przykładowy okres trwałości do 50 lat dla drzwi zewnętrznych, do 60 lat dla drzwi wewnętrznych
– Drzwi stare np. na zdj. 9 są zużyte wyeksploatowane.
– Drzwi nowe, wymienione – zdj.6 - poprawne
6. Analiza wytrzymałościowa
Analizę wytrzymałościową przeprowadzono dla podstawowych elementów konstrukcyjnych budynku
w oparciu o:
– aktualną ocenę stanu technicznego budynku,
– zinwentaryzowane w miejscach dostępnych i odkrywkach uszkodzenia konstrukcji,
– Badania tych konstrukcji w powyższych miejscach,
– Wykonane obliczenia kontrolne, statyczno-wytrzymałościowe.
Dostęp do lokali, w czasie oględzin był ograniczony, stąd wykorzystano częściowo także dane
zawarte we wcześniejszych opracowaniach – p.3.
Konstrukcje drewniane sprawdzono ostrym narzędziem w miejscach osłabionych zagłębiając go w
drewno. Tynki ostukiwano młotkiem. W obliczeniach kontrolnych konstrukcje drewniane sprawdzono w
oparciu o normę PN-81/B-03150-00 do 05 jako normę bardziej praktyczną dla przeliczania starszych
konstrukcji drewnianych i wystarczająco poprawnej do oceny nośności elementów drewnianych oraz do
sformułowania przydatnych wniosków.
W powyższej normie zalecana klasa drewna dla elementów zginanych to K27 i K21. Przyjęto niższą
z zalecanych klas czyli K21 jako wynik zachodzącego zużycia z biegiem lat (98 lata) i biologicznej jego
degradacji.
Ten okres eksploatacji znacznie przewyższa przykładowy okres trwania konstrukcji, który wynosi:
– dla stropów drewnianych do około 80 lat ,
– dla więźby dachowej do około 75 lat.
Stąd przyjęto dodatkowo wytrzymałość obliczeniową obniżoną proporcjonalnie do oszacowanego
stopnia osłabienia konstrukcji o około 15 %
Przeliczono najbardziej istotne elementy budynku:
– strop międzypiętrowy nad 1-szym piętrem,
– strop poddasza użytkowego nad 2-gim piętrem,
– krokwie dachowe.
Lokale są zamieszkałe, więc nie było dowolności w wykonywaniu odkrywek stropów w dowolnych miejscach.
12/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
Ponieważ układ ścianek działowych i pomieszczeń na poszczególnych kondygnacjach jest porównywalny,
oceny dokonano przez analogię.
6.1. Krokwie dachowe.
- Krokwie nowe na części wyremontowanej. Ich wytrzymałość jest poprawna.
- Krokwie stare. Naprężenia są nieznacznie poniżej naprężeń dopuszczalnych. Ugięcie jest
przekroczone o 17,2 % , wiele krokwi posiada rozwarstwienia poziome na znacznych długościach,
co dodatkowo, lokalnie obniża ich wytrzymałość.
6.2. Stropy międzypiętrowe.
Naprężenia w belkach przekroczone są o około 96 %, ugięcie trwałe o około 148 %.
6.3. Strop poddasza użytkowego.
Dla belki stropowej bez obciążenia słupkami z więźby dachowej naprężenia przekroczone są o około
97 % ugięcie trwałe o około 174 %. Wyliczone wynosi około 5,0 cm.
Belki obciążone dodatkowo słupkami z więźby dachowej będą posiadały naprężenia i ugięcia jeszcze
bardziej przekroczone.
6.4. Schody wewnętrzne.
Aktualna wytrzymałość biegów i spoczników jest wystarczająca. Balustrady są za niskie – 88 cm.
Przy ewentualnej ich wymianie należy zwrócić uwagę, na ich nośny charakter współpracujący z
prefabrykowanymi stopniami schodów.
Drewniane schody prowadzące na poddasze są pod względem wytrzymałościowym zużyte.
6.5. Ściany poprzeczne
Budynek nie posiada ścian poprzecznych. Są one wspólne ze ścianami obu przylegających budynków
– wyższych, co niekorzystnie wpływa na naciski na grunt i osiadanie. Ściany nie posiadają wieńców
obwodowych ani skotwień ze stropami międzypiętrowymi co sprzyja, tym że są one podatne na
nierównomierne osiadanie.
Filarki okienne są szerokie i wystarczające do przejęcia obciążeń pionowych. Na rysunkach 8 i 9
pokazano pęknięcia ścian, głównie na partiach międzyokiennych. Pęknięcia te osłabiają lokalnie te miejsca
ścian i przy dalszej eksploatacji wymagają naprawy.
6.6. Balkon.
Na płycie balkonowej od spodu odpadła otulina odsłaniając miejscami zbrojenie stropu kleina, które
koroduje. Stalowe belki, na odkrytych stopkach mają osłabiające wżery wgłębne.
6.7. Inne elementy budynku.
Elementy wykończeniowe budynku, jak obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe, okna i drzwi itd.
Nie są elementami konstrukcyjnymi. Wymagają one okresowej koniecznej konserwacji lub wymiany w miarę
ich zużycia się.
7. Analiza opłacalności remontu.
Stopień zużycia budynku, wg metody uśrednionej dla poszczególnych jego elementów w jego
wartości odtworzeniowej zestawiono tabelarycznie. Koszt kapitalnego remontu nie może przekraczać 70 %
wartości pierwotnej w stanie nowym, przy czym procent ten może być przekroczony o koszt nowych
instalacji podwyższających standard obiektu
13/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
Procentowa wartość poszczególnych elementów budynku w stosunku do wartości całego budynku
przy ul. Gdańskiej 112a
Lp.
Rodzaj elementu
Procent
Oceniany
wartości
procent zużycia Łączny procent
składowej
danego
zużycia
części budynku
elementu
1
Roboty ziemne
2,5
70
1,75
2
Fundamenty
0,9
50
0,45
3
Izolacje
0,3
100
0,3
4
Ściany konstrukcyjne
21,4
60
12,84
5
Ściany działowe
3,6
100
3,6
6
Stropy i balkony
10,4
100
10,4
7
Schody
1,9
40
0,76
8
Balustrady
0,4
40
0,16
9
Więźba
2,2
80
1,75
10
Pokrycie dachu
1,8
80
1,44
11
Obróbki blacharskie
0,8
100
0,8
12
Tynki wewnętrzne
4,3
50
2,15
13
Tynki zewnętrzne
1,7
100
1,7
14
Stolarka okienna
5,2
40
2,08
15
Stolarka drzwiowa
4,1
60
2,46
16
Oszklenie
0,9
40
0,36
17
Podłogi z posadzką
6
100
6
18
Malowanie ścian i sufitów
0,6
100
0,6
19
Malowanie olejne stolarki
1,6
50
0,8
20
Piece
-
-
-
21
Kuchnie
1,4
100
1,4
22
Centralne ogrzewanie [ruraż]
1,8
100
1,8
23
Centralnie ogrzewanie [kotły i grzejniki]
3,7
100
3,7
24
Instalacje wod-kan [ruraż]
3,5
100
3,5
25
Instalacje wod-kan [armatura]
5,4
100
5,4
26
Instalacja gazowa [ruraż]
0,9
100
0,9
27
Instalacja gazowa [armatura]
0,9
100
0,9
28
Instalacja elektryczna [ruraż]
1,7
100
1,7
29
Instalacja elektryczna [armatura]
0,5
100
0,5
30
Inne różne
9,6
70
6,72
100,00%
-
76,92
Razem
14/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
Biorąc pod uwagę wiek budynku – 98 lat oraz orientacyjny stopień jego technicznego zużycia wg wzorów
Rossa p.(5) 74.18 % oraz w tabelarycznym zestawieniu 76.92% to w obu przypadkach przekracza on
wartość 70% technicznego zużycia - zatem zgodnie z przyjętymi zastrzeżeniami remont jest nieopłacalny.
W tabelarycznym ujęciu w niniejszym opracowaniu, przyjęto odtworzenie wszystkich wyeksploatowanych
konstrukcji, przy pozostawieniu jedynie częściowo zużytych ścian nośnych, wymagających naprawy,
schodów, balustrad, części nowej więźby dachowej oraz już wymienionych okien i drzwi.
Przyjęto także że jeżeli zajdzie konieczność rozbiórki stropów w całości, będą wyburzone także wszystkie
ściany działowe, choć ich stan techniczny jest jeszcze dość poprawny. Uwzględniając powyższe
okoliczności, opłacalność remontu jest ekonomicznie nieuzasadniona.
Ze względu na znaczne koszty wymiany stropów należy rozważyć możliwość ich pozostawienia i
wzmocnienia. Poza względami konserwatorskimi (ochrona zabytkowych budynków) pozostawienie i
wzmocnienie stropów może stanowić przesłankę do podjęcia decyzji o remoncie ze względów finansowych.
Przy założeniu że remont stropów może polegać również, przy rezygnacji z ich wymiany, na ich odciążeniu,
poprzez wymianę ciężkiej polepy na inny materiał izolacyjny - lżejszy, oraz na montażu nowego belkowania
nośnego między belkowaniem drewnianym, np. belek stalowych, można przyjąć że koszty takiego remontu
nie powinny przekraczać kosztów remontu przy całkowitej wymianie stropów. Ewentualne nowe belkowanie i
wzmocnienia należy tak dobrać, by ugięcia nie były przekroczone. W tych okolicznościach (wzmocnienie
stropów), należy również uwzględnić ewentualne wykwaterowanie lokatorów, bądź prowadzić remont kolejno
w poszczególnych pokojach, co będzie bardzo uciążliwe dla mieszkańców, a pozwoli na prowadzenie prac
bez wykwaterowania. Należy zwrócić uwagę, że choć zakładane wzmocnienie stropów zgodnie z
powyższym jest możliwe, poniesione koszty, aczkolwiek niższe niż przy całkowitej wymianie stropów, mogą
się okazać nie współmiernie wysokie do osiągniętych efektów, ponieważ trwałość takiego wzmocnienia
stropów będzie mniejsza niż ich wymiana na nowe.
Gdyby jednak zdecydowano się na całkowite pozostawienie ścian nośnych budynku, wymagających
naprawy i skotwienia, to należy zwrócić uwagę na kilka zagadnień:
• ściany czołowe poprzeczne budynku 112a są wspólne z budynkiem 112a i 114. Należy zatem
rozpoznać przyszłość tych budynków
• duża wysokość pomieszczań
• przestarzałe wyposażenie budynku we wszystkie instalacje
• brak usztywnienia budynku żelbetowymi wieńcami w poziomie stropów, co zwiększa jego wrażliwość
na nierównomierne osiadanie oraz obciążenia dynamiczne od środków transportu na ruchliwych
ulicach i co łącznie dodatkowo motywuje całkowitą rozbiórkę budynku, zgodnie z analizą
ekonomiczną.
• W tabelarycznym ujęciu kosztów odtworzeniowych uwzględniono możliwość pozostawienia
konstrukcji, które przy ewentualnej modernizacji będą mogły być wykorzystane po ich naprawie i
wzmocnieniu. Gdyby więc chciano zachować charakter zabudowy starej Łodzi to zamiast zalecanej
rozbiórki budynek wymaga całkowitej modernizacji
8. Wnioski.
8.1. Budynek eksploatowany jest 98 lat. Większość elementów konstrukcyjnych budynku, głównie
drewniana więźba dachowa [z wyjątkiem części nowej] i drewniane stropy eksploatowane są dłużej
aniżeli wynosi ich normatywnie przewidziany okres trwałości dalszej bezpiecznej eksploatacji.
8.2. Aktualny stan techniczny fragmentu starej więźby dachowej i stropów jest zły. Stropy, w czasie
licznych modernizacji zostały dodatkowo dociążone. Naprężenia w drewnianych konstrukcjach są
przekroczone, w niektórych elementach znacznie przekroczone nadmierne ugięcia belek są trwałe.
Drewniane konstrukcje budynku nie nadają się do dalszej dłuższej bezpiecznej eksploatacji w
obecnym stanie ponieważ nie spełniają już kryteriów normowych.
8.3. Stopień technicznego zużycia budynku wg zestawienia tabelarycznego wynosi 76,92% i jest wyższy
od 70%, czyli wartości, przy której remont budynku jest ekonomicznie uzasadniony i opłacalny. Koszt
remontu przy uwzględnieniu wymaganej modernizacji przekroczy koszt wzniesienia nowego
budynku.
8.4. Gdyby zdecydowano się, z uwagi na charakter starej Łodzi, pozostawić ściany budynku i nie
zwracając uwagi na koszty odtworzeniowe budynku przystąpić do jego modernizacji, to należy
uwzględnić wytyczne podane w zaleceniach.
15/II.A
"EKSPERTYZA KONSTRUKCYJNO-BUDOWLANA DLA NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W ŁODZI PRZY ULICY
GDAŃSKIEJ 112 A".
Stadium opracowania: ekspertyza konstrukcyjno-budowlana
9. Zalecenia.
9.1. Budynek nie posiada ścian poprzecznych. Gdyby np. rozebrano wcześniej budynek przy ul.
Gdańskiej 114, to ścianę wspólną w osi 1 – rys. 1 należy odpowiednio wzmocnić.
9.2. Stropy międzypiętrowe w przypadku ich wymiany należy wykonać z materiałów niepalnych a w
poziomach stropów założyć żelbetowe wieńce obwodowe zapewniające stateczność poziomą
budynku. Stropy w przypadki ich wzmocnienia należy w pierwszej kolejności odciążyć poprzez
wymianę ciężkiej polepy na inny materiał izolacyjny - lżejszy, oraz wzmocnić zakładając nowe
belkowanie nośne między belkowaniem drewnianym, np. belei stalowe.
9.3. W czasie remontu stropów i wymiany więźby dachowej zaleca się by skotwić je ze ścianami celem
poprawy sztywności całego budynku – w szczególności należy wykonać skotwienia w przypadku podjęcia
decyzji o pozostawieniu i wzmocnieniu stropów o czym mowa w punkcie 7.
9.4. Połać dachową wymienić na nową. Fragment dachu już wymieniony, przystosować do
modernizowanych stropów zwracając uwagę na stateczność tej części dachu przy pracach
wyburzeniowych.
9.5. Osłabione miejsca spękanych ścian, także na partiach międzyokiennych naprawić i wzmocnić
przywracając im pełną przydatność dalszego bezpiecznego użytkowania. [sposób wzmocnienia wg
projektu konstrukcyjnego modernizacji budynku]
9.6. Wykonać izolacje poziome ścian fundamentowych nad terenem [iniekcja] oraz sprawdzić
przydatność izolacji pionowej, po usunięciu gruntu [odkrywka fundamentów od strony ulicy była
niemożliwa]
9.7. Przy rozbiórce połaci dachowej i słupów, należy zapewnić bezpieczną stateczność ścian nośnych na
każdym etapie budowy, także przy pracach rozbiórkowych.
9.8. Przy wymianie niskich balustrad na nowe należy zwrócić uwagę na ich charakter współpracy ze
schodami. Schodom zapewnić stateczność [przy ich pozostawieniu podczas wymiany balustrad] i
sprawdzić ich dalszą przydatność w nowych warunkach.
9.9. Na stropy i dach należy przyjąć materiały tak dobrane, by zachować naciski na grunt pod istniejącymi
fundamentami w bezpiecznych granicach. Przyjąć ten sam kierunek nośny belek stropowych
obciążających ściany nośne jak dotychczas. Nieaktualna już norma PN-59/B-0320 [patrz p. 3.5]
zezwalała, przy odbudowie budynku zwiększyć obciążenia na grunt pod fundamentami o 20-30%
przy zachowaniu zawartych wymogów. Zalecenia te należy w nowym projekcie konstrukcyjnym
zaktualizować i dostosować do obecnie obowiązujących norm i przepisów.
9.10. Należy dokonać także przeglądu drożności i szczelności przewodów kominowych przez
kamerowanie, a także pod względem ilości wystarczającej ilości przewodów przy ewentualnej
zmianie rozkładu mieszkań.
16/II.A