Operat szacunkowy

ul. Hery 72, 01-497 Warszawa
tel/fax: (22) 864 61 77 / 835 18 04
e-mail: [email protected]; www.estim.pl
NIP: 526-275-93-49, Regon: 015721162
OPERAT SZACUNKOWY
z określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego
gruntu, stanowiącego część dz. ew. nr 67 (projektowana ew. dz. nr
67/4 i 67/5) położonego w Warszawie przy ul. Woronicza 17, dzielnica
Mokotów
Dla działki ew. nr 67 prowadzona jest księga wieczysta nr
WA2M/00169121/7 przez VII Wydział Sądu Rejonowego dla Warszawy
– Mokotowa w Warszawie
Autor operatu: Paweł Skrzecz, upr. nr 5494
Warszawa, 18 czerwca 2013 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Adres nieruchomości:
Warszawa, ul. Woronicza 17, cz. działki ew. nr: 67 tj. projektowane działki nr 67/4 i
67/5, obręb 1-08-04, dzielnica Mokotów
Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego gruntu,
stanowiącej część dz. ew. nr 67 (projektowane dz. nr 67/4 i 67/5 o
łącznej pow. 3974 m2) znajdującego się przy ulicy Woronicza 17 w
Określenie
Warszawie, dzielnica Mokotów.
nieruchomości:
Dla prawa użytkowania wieczystego gruntu prowadzona jest
księga wieczysta nr WA2M/00169121/7 przez VII Wydział Sądu
Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie.
Zakres i
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa
uwarunkowania
użytkowania wieczystego gruntu w stanie na dzień wyceny, dla
wyceny:
aktualnego sposobu użytkowania.
Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa
Cel wyceny:
użytkowania wieczystego gruntu dla potrzeb sprzedaży.
Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania
parami do określenia wartości rynkowej prawa użytkowania
Metoda wyceny:
wieczystego przedmiotowej nieruchomości.
Data określenia
18 czerwca 2013 r.
wartości rynkowej:
Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu
stanowiącej część działki ew. nr 67 (projektowana dz. nr 67/4) w
17 824 000 zł
Oszacowana wartość stanie na dzień wyceny:
rynkowa:
Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu
stanowiącej część działki ew. nr 67 (projektowana dz. nr 67/5) w
stanie na dzień wyceny:
1 766 000 zł
Opracowanie:
Data sporządzenia
operatu:
18 czerwca 2013 r.
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY .................................................................4
1.1. Przedmiot wyceny.........................................................................................4
1.2. Zakres wyceny ..............................................................................................4
2. CEL WYCENY .................................................................................................4
3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ...................4
3.1. Podstawa formalna .......................................................................................4
3.2. Podstawy materialno - prawne .....................................................................4
3.3. Podstawy metodyczne ..................................................................................4
3.4. Źródła danych merytorycznych .....................................................................5
4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY ................................5
5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU OPERATU ..............................6
5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości..................................................6
5.2. Opis stanu techniczno – użytkowego przedmiotu wyceny ...........................8
6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM ............11
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO.........................12
8. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI,
ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY .........18
9. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE
OBLICZEŃ.................................................................................................21
9.1. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w stanie na dzień
wyceny (wartość rynkowa gruntu) .............................................................21
10. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM .............27
11. KLAUZULE I OGRANICZENIA...................................................................27
12. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ..........................................................28
13. ZAŁĄCZNIKI: ..............................................................................................29
3
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącej
część dz. ew. nr 67 (projektowane dz. 67/4 i 67/5) o łącznej powierzchni 3974
m2, znajdującego się przy ulicy Woronicza 17 w Warszawie, dzielnica Mokotów.
Dla gruntu prowadzona jest księga wieczysta nr WA2M/00169121/7 przez VII
Wydział Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie.
1.2. Zakres wyceny
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa użytkowania
wieczystego gruntu w stanie na dzień wyceny, dla aktualnego sposobu
użytkowania.
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa użytkowania
wieczystego gruntu dla potrzeb sprzedaży.
3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1. Podstawa formalna
Podstawą opracowania operatu jest zlecenie Telewizji Polskiej S.A.
3.2. Podstawy materialno - prawne
-
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.,
(Dz.U.04.261.2603, z późn. zm.)
-
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z
2005.196.1628, z późn. zm.)
-
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z
1964 r., z późn. zm.)
-
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z
2001 r. nr 119 poz., z późn. zm.).
3.3. Podstawy metodyczne
-
Standardy wyceny nieruchomości
-
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW)
4
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
-
M.
Prystupa
„Wycena
nieruchomości
przy
zastosowaniu
podejścia
porównawczego” 2001 r.
-
E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel: „Ile jest warta nieruchomość”, Poltext,
Warszawa 2004 r.
-
R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości”, 2005 r.
-
M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia –
porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań”, PFSRM,
Warszawa 2001 r.
-
R. Cymerman, A. Hopfer - „Wycena nieruchomości zasady i procedury” –
2005 r.
-
„Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego”, PFSRM
3.4. Źródła danych merytorycznych
-
Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 14.06.2013 r.
-
Księga wieczysta nr WA2M/00169121/7 prowadzona przez VII Wydział Sądu
Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie
-
Miejscowy
Plan
Zagospodarowania
Przestrzennego
Służewca
Przemysłowego w rejonie ulicy Konstruktorskiej
-
Postanowienie o pozytywnym zaopiniowaniu projektu podziału działki nr 67 z
21.05.2013 r.
-
Baza
danych
cen
transakcyjnych
nieruchomości
niezabudowanych
zawartych na rynku lokalnym utworzona w oparciu o uzyskane informacje z
Urzędu Miasta st. Warszawy
-
Własna baza danych
-
Dokumentacja udostępniona przez Zleceniodawcę.
4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY
1. Data sporządzenia operatu
- 18.06.2013 r.
2. Data, na którą określono wartość przedmiotu operatu
- 18.06.2013 r.
3. Data, na którą określono stan przedmiotu operatu
- 18.06.2013 r.
4. Data oględzin nieruchomości
- 14.06.2013 r.
5
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU OPERATU
5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości
Stan prawny nieruchomości określono na podstawie informacji uzyskanych
podczas badania księgi wieczystej nr WA2M/00169121/7 prowadzonej przez VII
Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa.
Typ księgi: grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący
odrębną nieruchomość
Dział I - Oznaczenie nieruchomości
Położenie:
Województwo: mazowieckie
Gmina: miasto stołeczne Warszawa
Dzielnica: Mokotów
Nr działki: 67
Obręb ewidencyjny: 1-08-04
Ulica: J. P . Woronicza 17
Sposób korzystania: działka gruntu
Budynek:
Ulica: J. P. Woronicza 17
Przeznaczenie budynku: budynki
Odrębność: tak
Obszar wynosi 158837,0000 m2
Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością
Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia 31.12.2092 r. oraz stanowiące
odrębną nieruchomość budynki opisane w KK.: 80-84, pod nr 1-11, 13-32, 44-50,
i 60.
Dział II - Własność
Nr udziału w prawie: 1
Wielkość udziału: 1/1
Właściciel: Skarb Państwa
Nr udziału w prawie: 1
Wielkość udziału: 1/1
Użytkownik wieczysty: "Telewizja Polska" - Spółka Akcyjna z siedzibą w
Warszawie
6
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Podstawa wpisu: Art. 1 Dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i
użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. nr 50, poz. 279);
Decyzja administracyjna nr 222/95 z dnia 13-04-1995.
Dział III - Prawa roszczenia i ograniczenia
Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe
Treść wpisu:
nieograniczona w czasie służebność przesyłu, polegająca na
prawie wstępu i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z
urządzeń z dwóch linii elektroenergetycznych kablowych 100KV, zgodnie z
przeznaczeniem tych urządzeń, a także na prawie całodobowego dostępu służb
eksploatacyjnych RWE STOEN Operator Sp. z o. o. w celu wykonywania
czynności związanych z instalacją, eksploatacją, naprawą, konserwacją,
modernizacją a ponadto na zaniechaniu zabudowy i dokonywaniu nasadzeń na
tym pasie gruntu, jednocześnie ograniczając wykonywanie tego prawa do pasa
gruntu wzdłuż przebiegu urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych 110KV.
Obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności
przesyłu w należytym stanie technicznym, jak również obowiązek przywrócenia
gruntu do stanu pierwotnego sprzed wykonywania, jakichkolwiek robót, które
skutowałyby naruszeniem powierzchni gruntu – obciążą RWE STOEN Operator
Sp. z o. o. RWE STOEN Operator Sp. z o. o. zobowiązany jest do przywrócenia
gruntu do stanu pierwotnego sprzed wykonywania jakichkolwiek robót,
niezwłocznie po ich zakończeniu. Wieczysty użytkownik nieruchomości nie
ponosi kosztów związanych z należytym utrzymaniem oraz usuwaniem awarii
urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności przesyłu, jak również
kosztów przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego, zgodnie z oświadczeniem o
ustanowieniu służebności przesyłu sporządzonym w dniu 2011-07-28 przed
notariuszem w Warszawie Małgorzatą Pałgan-Paszka za REP. A NR
12241/2011.
Dział IV Hipoteka
Brak wpisów
Dnia 21.05.2013r. zostało wydane postanowienie o pozytywnym zaopiniowaniu
projektu podziału działki nr 67 o pow. 15,8837 ha położonej przy ul. Woronicza
17 z obrębu 146505_8.0804, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa
VII
Wydział
Ksiąg
WA2M/00169121/7
ze
Wieczystych
względu
na
prowadzi
zgodność
księgę
z
wieczystą
miejscowym
KW
planem
7
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
zagospodarowania przestrzennego rejonu Służewca Przemysłowego w rejonie
ulicy Konstruktorskiej.
5.2. Opis stanu techniczno – użytkowego przedmiotu wyceny
Położenie nieruchomości, lokalizacja i otoczenie
Nieruchomość, na terenie której znajduje się przedmiot wyceny zlokalizowana
jest przy ul. Woronicza 17 w Warszawie, dzielnica Mokotów. Działka 67 w
8
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
obrębie 1-08-04 leży pomiędzy skrzyżowaniami z ul. Samochodową i
Modzelewskiego. W odległości ok. 400 m na wschód, znajduje się stacja metra
Wierzbno oraz Al. Niepodległości - jedna z głównych arterii komunikacyjnych
Warszawy. Usytuowanie przedmiotowej nieruchomości zapewnia dobry dojazd
do innych części Warszawy, nie tylko prywatnym środkiem transportu, ale także
miejskimi środkami: przystanki autobusowe i tramwajowe w bliskiej odległości.
W niedalekiej odległości znajdują się obiekty handlowo- usługowe (Galeria
Mokotów), a także tereny zielone (Park Arkadia).
Sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa usługowo-produkcyjna, po drugiej
stronie ul. Woronicza zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Do ścisłego
centrum Warszawy odległość wynosi ok. 5 km
Działka jest terenem na którym funkcjonuje Telewizja Polska.
Teren działki zagospodarowany estetycznie, z elementami zieleni niskiej.
oświetlony i całodobowo monitorowany.
Teren uzbrojony w sieć energii elektrycznej, gazociągową oraz wodną i
kanalizacyjną.
Projektowane działki
67/4 i 67/5 (obecnie
parking naziemny)
Źródło: www.mapa.um.warszawa.pl
Opis działki nr 67
Przedmiotowy grunt, stanowiący dz. ew. nr 67 posiada kształt zbliżony
do
nieregularnego kwadratu. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi
publicznej – ul. Woronicza. Działka przylega:
9
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
•
od
strony
południowej
do
działek
zabudowanych
budynkami
mieszkalnymi
•
od strony zachodniej do działek z zabudową przemysłową i magazynową
•
od strony północnej do działki stanowiącej ulicę Woronicza
•
od
strony
wschodniej
do
działek
z
zabudową
mieszkaniową
wielorodzinną.
Przedmiotowa działka jest zabudowana obiektami kubaturowymi o charakterze
redakcyjno-biurowym i produkcyjnym w zakresie produkcji telewizyjnej (nie
stanowiącej przedmiotu niniejszego opracowania).
Teren działki zagospodarowany estetycznie, z elementami zieleni niskiej. Teren
ogrodzony (przęsła stalowe na betonowej podmurówce, brama stalowa
sterowana elektrycznie ze szlabanem), oświetlony i całodobowo monitorowany.
Działka położona jest w zasięgu sieci następujących mediów komunalnych:
energia elektryczna, kanalizacja, wodociąg, gazociąg, centralne ogrzewanie
zdalaczynne, telefon.
Opis przedmiotu wyceny
Opis wstępnie wydzielonych działek nr 67/4 i 67/5
Projektowane działki
67/4 i 67/5 (obecnie
parking naziemny)
Źródło: www.mapa.um.warszawa.pl
Wstępnie wydzielona działka nr 67/4 o przyjętej powierzchni 3637 m2 (pow.
przyjęta na podstawie informacji od Zleceniodawcy) znajduje się w południowozachodnim rogu działki nr 67. Na ona kształt regularnego prostokąta.
10
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Ukształtowanie terenu płaskie. Od strony północnej graniczy z terenami
zabudowanymi Telewizji Polskiej. Od zachodu graniczy z ul. Samochodową i
dalej z terenami zabudowy mieszkaniowe, a od południa i wschodu z terenami
niezabudowanymi w tym z projektowana działką nr 67/5.
Wstępnie wydzielona działka nr 67/5 o projektowanej powierzchni 337 m2 (pow.
przyjęta na podstawie informacji od Zleceniodawcy) graniczy bezpośrednio z
projektowaną działką nr 67/4 od strony zachodniej. Działka posiada kształt
prostokąta. Ukształtowanie terenu płaskie.
Na terenie tym zlokalizowany jest utwardzony parking naziemny. Parking składa
się z dwóch części:
- część ogrodzona o wymiarach 34,0 x 22,0 m o powierzchni 748 m2;
- część nie ogrodzona 98,0 x 29,0 m o powierzchni 2 842 m2.
Obie części wyłożone są żelbetowymi płytami drogowymi. Całość obramowana
krawężnikami betonowymi. Łączna powierzchnia parkingu to 3698 m2 (wraz z
wjazdami do każdej części). Obiekt wybudowany w latach 70-tych. W części nie
ogrodzonej płyty w znacznym stopniu zużyte z ubytkami i deformacjami.
6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM
Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie
nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego. W
przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na
podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Na dzień wyceny nieruchomość, na której zlokalizowane są projektowane działki
położona
jest
na
terenie,
dla
którego
obowiązuje
Miejscowy
Plan
Zagospodarowania Przestrzennego Służewca Przemysłowego w rejonie ulicy
Konstruktorskiej zatwierdzonego uchwałą nr XLVII/1271/2012 Rady m. st.
Warszawy z dnia 22 listopada 2012 roku. Wg ww. planu projektowane działki
oznaczone są symbolami: projektowana dz. nr 67/4 – F1 MW/U – tereny
zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, projektowana dz. nr 67/5 –
9KDW – tereny dróg wewnętrznych.
11
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Źródło: http://mapa.um.warszawa.pl
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO
Na potrzeby niniejszej analizy określono:
• rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych,
• obszar rynku – dzielnica Mokotów, Włochy, Ochota
• okres badania cen transakcyjnych – od 2011 roku do dnia wyceny
Warszawski Mokotów to dzielnica o zróżnicowanym charakterze zabudowy i
zagospodarowania, zajmująca rozległe tereny górnego i dolnego tarasu
malowniczej skarpy wiślanej.
Mieszka się tutaj w eleganckich osiedlach willowych, gdzie ulokowało się wiele
ambasad i placówek dyplomatycznych, jak również w wielkich osiedlach z
kilkunastopiętrowymi
blokami
(Stegny,
Służew
nad
Dolinką,
osiedle
Domaniewska).
Poprzez swoje ukształtowanie, rozległe tereny zielone, bezpośrednie sąsiedztwo
centrum stolicy, Mokotów jest wprost idealny jako miejsce zamieszkania. Ze
względu na swoje walory cieszy się dużą popularnością wśród mieszkańców.
To właśnie tutaj większość z nich chciałaby zamieszkać. Dynamicznie więc
rozwija się budownictwo mieszkaniowe, prezentujące ciekawą architekturę i
wysoki standard mieszkań, jak np. apartamenty "Przy Królikarni", rezydencja
"Merliniego", osiedle "Eco Park" i wiele innych.
W
południowo-zachodniej
części
Mokotowa
znajduje
się
Służewiec
Przemysłowy. O tym, że dawniej były to tereny przemysłowe świadczy już tylko
12
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
nazwa. Dzisiaj Służewiec to co raz więcej ośrodków handlowo-usługowych
(Galeria Mokotów) oraz centrów biurowo-biznesowych (GTC, TOP 2000, Zepter,
Curtis
Plaza).
Wiele
z
nich
jest
świadectwem
udanych
przeobrażeń
architektonicznych
Na Mokotowie znajduje się również słynna "Bartycka" - największe w Polsce
centrum budowlane, gdzie można kupić i zamówić praktycznie wszystkie
materiały związane z budownictwem i artykuły wyposażenia wnętrz.
Zieleń miejską Mokotowa stanowią zespoły roślinności spełniające cele
rekreacyjno-wypoczynkowe i estetyczne, a w szczególności parki, zieleńce,
zieleń na placach, ulicach, ogrody działkowe, których łączna powierzchnia
wynosi 145,75 ha, oraz liczne zarybione stawy i zbiorniki wodne otoczone
zielenią, z największym w Warszawie (19,5 ha) Jeziorkiem Czerniakowskim,
będącym rezerwatem przyrody.
Dodatkowym atutem Mokotowa są rozległe niezagospodarowane tereny ( np.
osada Siekierki, rejon ul. Bartyckiej) dające możliwość współtworzenia spójnego i
równomiernego
rozwoju
inwestycyjnego,
dostosowanego
do
obecnych
wymogów ekologicznych i trendów gospodarczych. Na terenie dzielnicy działa
szereg placówek oświatowych oraz szkolno - wychowawczych.
Analiza gruntów inwestycyjnych
(na podstawie raportu Colliers International Polska 2013)
Zarys ogólny
Zgodnie z przewidywaniami, rok 2012 okazał się atrakcyjny oraz optymistyczny
dla rynku gruntów inwestycyjnych, o czym świadczy ilość oraz wartość zawartych
transakcji. Nie oznacza to jednak powrotu do tendencji wzrostowej sprzed 2009
roku, a jedynie systematyczną stabilizacje w tym obszarze gospodarki,
odczuwalną szczególnie przez silne i zdrowe kapitałowo firmy deweloperskie
oraz fundusze inwestycyjne.
W 2012 roku inwestorzy najchętniej kupowali działki pod zabudowe biurową i
mieszkaniową – na takie inwestycjie wydali niemal 85% środków. Około 10%
środków kupujący przeznaczyli na działki pod zabudowę handlową, a około 5%
pod magazyny.
80-85% zakupionych gruntów pod biura i mieszkania było zlokalizowanych w
granicach Warszawy.
13
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Mimo postępującej stabilizacji, w 2012 roku, na rynku gruntów inwestycyjnych nie
zabrakło również negatywnych tendencji, przejawem których były finansowe
kłopoty
niektórych
deweloperów
prowadzące
do
wyprzedaży
gruntów
posiadanych przez te firmy oraz fundusze czy też wystawianie na sprzedaż
terenów inwestycyjnych przez banki, które przejęły je od swoich klientów.
Warto również dodać, iż zgodnie z naszymi prognozami, niektóre podmioty
gospodarcze związane z rynkiem deweloperskim poszukiwały możliwości
czasowej lub stałej współpracy ze swoimi konkurentami.
Trendy
W 2012 roku obserwowaliśmy zmiany strategii wśród firm uczestniczących w
procesie inwestycyjnym na rynku nieruchomości gruntowych polegające na
poszukiwaniu
nowych
zainteresowania
tych
źródeł
dla
inwestycji
podmiotów
rynkiem
i
skutkujące
nieruchomości
zwiększeniem
gruntowych
przeznaczonych pod zabudowę biurową.
W szczególności deweloperzy mieszkaniowi, ale także niektórzy działający na
rynku nieruchomości handlowych, rozpoczęli intensywne poszukiwania terenów
przeznaczonych
pod budowę
budynków biurowych.
Tendencja
ta
była
szczególnie wyraźna w największych miastach Polski takich jak Warszawa,
Wrocław czy Kraków.
Podobna
sytuacja,
związana
ze
zmianą
zainteresowania
segmentem
nieruchomości gruntowych, chociaż w nieco mniejszej skali, dotyczy rynku
nieruchomości przeznaczonych pod handel i zlokalizowanych w miastach
powyżej 30 tys. mieszkańców. Grunty te staja się obiektem zainteresowania
podmiotów wcześniej związanych z inwestowaniem na rynku mieszkaniowym.
Opisane wyżej zjawisko jest efektem wejścia w życie ustawy deweloperskiej, ale
także ograniczonego dostępu do finansowania nowych inwestycji, restrykcyjnej
polityki kredytowej banków oraz dobrych wskaźników i prognoz dla rynku
biurowego w Polsce.
Wśród czynników zwiększających zainteresowanie inwestowaniem w grunty
biurowe warto również wymienić sygnały ze strony firm specjalizujących się tym
segmencie, według których w najbliższej przyszłości może pojawić się
zapotrzebowanie na grunty biurowe w takich miastach jak Łódź czy Poznań.
W przypadku Łodzi czynnikiem decydującym o możliwym rozwoju jest otwarta w
2012 roku autostrada łącząca to miasto z Warszawą oraz zapowiadane
14
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
skrócenie czasu podróży koleją między tymi miastami nawet do 35 minut dzięki
budowie nowego, szybkiego połączenia kolejowego.
Ceny transakcyjne
W
2012
roku
przeznaczonych
wartość
poza
transakcji
zabudowę
na
rynku
biurową,
gruntów
handlową,
inwestycyjnych
mieszkaniową
i
przemysłowa, wliczając w to przejęcia całych spółek posiadających takie aktywa,
sięgała około 1,5 mld PLN, przewyższając tym samym wydatki z całego 2011
roku, które wyniosły około 1,2- 1,3 mld PLN.
Jedną z głównych przyczyn wartości zawartych w 2012 roku transakcji był
spadek, w całej Polsce, cen nieruchomości gruntowych, bez względu na sektor.
Stanowi on kontynuację trendu obserwowanego przez nas w 2011 roku.
Ceny transakcyjne w wielu miastach spadają. Statystycznie cena ziemi
potrzebnej do wybudowania 1 m2 powierzchni użytkowo- mieszkaniowej była w
2012 roku niższa niż w 2011 roku między innymi w Katowicach o 7%, a w
Warszawie, poza obszarem centrum, o 8%.
Ziemia pod biurowce staniała najbardziej w Katowicach o 12%, Trójmieście o
10% i we Wrocławiu o 11%.
Prognozy
2013
rok
będzie
się
charakteryzował
dynamiką
zakupów
na
rynkach
nieruchomości biurowych i handlowych, w pierwszej kolejności w takich miastach
jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a w drugiej w Łodzi czy Poznaniu.
Możemy spodziewać się, że nowe transakcje sprzedaży terenów pod zabudowę
mieszkaniową będą miały miejsce głównie w Warszawie i Krakowie. Na
pozostałych rynkach lokalnych, takich jak Trójmiasto, Poznań czy Szczecin, jeżeli
będą
miały
miejsce
transakcje
sprzedaży
mieszkaniowych
gruntów
inwestycyjnych to będą to transakcje poczynione głównie przez lokalnych
deweloperów.
Można przypuszczać, że na koniec 2013 roku jest szansa przekroczenia wartości
transakcji z roku ubiegłego, przy czym należy pamiętać, iż większość inwestycji
zakupowych na rynku gruntów inwestycyjnych będzie miała miejsce w
Warszawie.
Rynek obrotu nieruchomości gruntowych niezabudowanych
Najbardziej istotnym czynnikiem wpływającym na cenę jest lokalizacja, której
wyznacznikiem jest dobry dostęp pod względem zarówno komunikacyjnym jak i
15
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
dostępem do handlu, usług oraz obiektów użyteczności publicznej. Na ocenę
lokalizacji istotny wpływ ma możliwość dojazdu do nieruchomości środkami
komunikacji miejskiej, jak i samochodem, a także intensywność ruchu kołowego
na ulicach bezpośrednio przylegających do nieruchomości. Zbliżoną cechą
nieruchomości jest otoczenie i sąsiedztwo, które w bezpośredni sposób wpływa
na atrakcyjność nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w
strefie zurbanizowanej, co oznacza, że lokalizacja jest korzystna. Bliskość
budynków usługowo – mieszkalnych powoduje, że teren kojarzony jest przez
potencjalnych odbiorców usług ze strefą usługową. Jest to szczególnie istotne,
gdyż takie tereny charakteryzują się wyższym poziomem cen nieruchomości.
Poza cechami nieruchomości związanymi z położeniem działki na tle otoczenia,
istotna jest również charakterystyka działki. Działki o dużej powierzchni
posiadają duże możliwości inwestycyjne, jednak ich zakup wiąże się
nieodłącznie z koniecznością dysponowania dużym kapitałem lub wykazaniem
się dużą zdolnością kredytową. To powoduje, że grupa potencjalnych nabywców
jest mocno zawężona. W przypadku małych działek grupa nabywców jest
większa, a to powoduje, że nie ma tak dużej koniczności udzielania bonifikat przy
sprzedaży. Oznacza to zatem, że duże działki osiągają niższe ceny jednostkowe
niż działki małe.
Niezabudowane działki przeznaczone pod zabudowę komercyjną posiadające
powierzchnię dającą możliwość racjonalnego zagospodarowania należą do
rzadkości w każdym mieście. Inwestorzy poszukujący placu dla swojej inwestycji,
w świetle braku gruntów niezabudowanych, decydują się najczęściej na zakup
gruntu zabudowanego. Budynki nieatrakcyjne, wykazujące duże zużycie
techniczne oraz funkcjonalne są wyburzane, a inwestorzy zyskują grunt o dużych
możliwościach inwestycyjnych położony jednocześnie w bardzo atrakcyjnej
lokalizacji. Taka sytuacja na rynku nieruchomości oznacza zatem, że transakcje
gruntów niezabudowanych występują na rynku sporadycznie.
W celu dokonania analizy lokalnego rynku nieruchomości badano akty notarialne
kupna-sprzedaży gromadzone w Biurze Geodezji i Katastru w Urzędzie m.st.
Warszawy, a także obserwowano ruch na rynku lokalnym pod względem popytu i
podaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych zarówno prawa własności
gruntów jak i prawa użytkowania wieczystego.
16
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Coraz trudniej kupić w Warszawie działkę pod budowę budynku wielorodzinnego
czy biurowca. Wysokie ceny gruntów oraz często skomplikowana sytuacja
prawna uniemożliwiają wiele transakcji.
Jak zapewniają analitycy, popyt na warszawskie grunty pod zabudowę
mieszkaniową i komercyjną jest duży, ale i dość stabilny. Działki już nie drożeją
tak drastycznie jak w ciągu kilku ostatnich lat. Jednak dla wielu inwestorów mimo
wszystko i tak są dziś za drogie. W dalszym ciągu inwestorzy borykają się z
niskim stopniem pokrycia planami miejscowymi terenów Warszawy, dodatkowo
takie czynniki jak nieuregulowany stan prawny nieruchomości np. związany z
roszczeniami byłych właścicieli, niesprecyzowane plany systemu drogowego i
transportowego - powodują, iż proces inwestycyjny znacznie się wydłuża.
Działki sprzedają przede wszystkim prywatni właściciele, zarówno osoby
fizyczne, jak i prawne, oraz inwestorzy, którzy nabyli nieruchomości po
atrakcyjnych cenach i teraz chcą na nich zarobić bez konieczności budowy, a
swoją aktywność deweloperską przenieść na mniej konkurencyjne rynki niż
warszawski. Nieruchomości sprzedaje również miasto. Jest to ciekawa oferta,
budząca zainteresowanie inwestorów, aczkolwiek stan formalnoprawny wielu z
tych nieruchomości powoduje, że dziś są do kupienia w ograniczonej liczbie.
Analitycy obserwują również tendencję do ponownego zagospodarowania
nieruchomości, na których wcześniej istniała zabudowa. Zjawisko to szczególnie
dotyczy nieruchomości zlokalizowanych w atrakcyjnych punktach stolicy, gdzie
podaż gruntów jest już bardzo mocno ograniczona. Tymczasem tego typu
projekty budzą wiele emocji, gdyż wiążą się z koniecznością wyburzenia
obiektów dobrze wpisanych w tkankę miejską oraz z ingerencją w ukształtowany
i utrwalony już obraz miasta w oczach jego mieszkańców.
Ze zbioru kilkunastu zawartych transakcji wynika, że ceny kupna-sprzedaży
nieruchomości gruntowych niezabudowanych podobnych do wycenianej na
terenie dzielnicy Mokotów, Włochy i Ochota zawierają się w przedziale od ok. 3
000 do ok. 6 000 zł/m2. Czynnikami wpływającymi na cenę są przede wszystkim
lokalizacja, możliwości zagospodarowania, wielkość działki i forma władania.
Najwyższe ceny osiągały grunty z możliwością zabudowy wysokimi obiektami o
charakterze usługowym, budowanych w celach komercyjnych.
Zaobserwowano także zależność między ceną a powierzchnią działki- generalnie
wraz ze wzrostem powierzchni działki maleje jej cena jednostkowa. Należy
17
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
zwrócić uwagę, że zasada ta nie zawsze się potwierdza, a zależność ceny od
powierzchni związana jest również z warunkami optymalnego zagospodarowania
nieruchomości.
W toku szczegółowej analizy odrzucono transakcje o skrajnych cenach
jednostkowych, odrzucono niewiarygodne i wyselekcjonowano kilka najbardziej
podobnych do przedmiotowej nieruchomości. Odnotowano niewielką ilość
transakcji podobnych do wycenianej, dlatego wydłużono okres analizy od marca
2011r. Ceny kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych
podobnych do wycenianej zawierają się w przedziale od ok. 3 500 do ok. 6 200
zł/m2,
w zależności od lokalizacji ogólnej, otoczenia i sąsiedztwa, prawa do
działki, możliwości zabudowy - kształtu działki oraz powierzchni działki. Podane
ceny są cenami netto.
Tabela 1
Lp.
Data
transakcji
1
2011-05-20
2
3
4
5
6
7
8
2011-03-23
2011-09-01
2011-05-31
2012-04-05
2011-09-16
2012-04-17
2012-07-19
9
2012-04-27
10 2012-10-18
8.
Adres
Al. Bohaterów
Września
Bukowińska
17 Stycznia
Al. Krakowska 291
17 Stycznia
Al. Krakowska 291
Przy Parku
Wołoska
Al. Bohaterów
Września
Al. Wyścigowa 8
RODZAJ
Obręb
Powierzchnia
Nr działki
2
działki [m ]
Cena
transakcyjna
Cena 1 m
gruntu
11 400 000
3 495,86
2-03-03
3261
2/22,11/9
1-02-35
2-04-06
2-05-02
2-04-07
2-05-02
2-03-12
1-02-05
732
827
4475
3943
3194
4187
565
6
4 550 000
219, 221/2
3 700 000
8/1, 8/2
24 366 372,44
11/1
16 200 000
8/3
17 391 330
75, 76
20 245 550
65, 66
3 000 000
6 215,85
4 474,00
5 445,00
4 108,55
5 445,00
4 835,34
5 309,73
2-03-03
5045
2/14, 11/7
25 900 000
5 133,80
1-08-16
1350
25/1
5 842 500
4 327,78
OKREŚLANEJ
WARTOŚCI
2
NIERUCHOMOŚCI,
ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY
Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej przedmiotowej
nieruchomości dokonano uwzględniając:
• postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb,
zasady i metody wyceny nieruchomości;
• cel wyceny;
• wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości
użytkowej na rynku lokalnym;
• lokalizację i rodzaj nieruchomości.
18
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) –
Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej
rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej
prawdopodobnego
użytkowania
nieruchomości.
Taki
sposób
oznacza
wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio
uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające
najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić
kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym
sposobie jej użytkowania. Przyjęty do wyceny sposób użytkowania musi być
uzasadniony w operacie szacunkowym w taki sposób, aby umożliwiał właściwą
interpretację otrzymanego wyniku.
Przedmiotowa nieruchomość to na dzień wyceny grunt o przeznaczeniu
mieszkaniowo- usługowym. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej
prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie
funkcja komercyjna. W związku z powyższym, określono wartość rynkową prawa
do nieruchomości dla sposobu użytkowania jako grunt inwestycyjny.
Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) – Krajowy
Standard Wyceny Specjalistyczny KSWS 3 – wycena nieruchomości lub praw,
na których zabezpieczono udzielone kredyty, powinna być przeprowadzona
przez rzeczoznawcę na podstawie ich wartości rynkowej.
Wspomnianą
wartość
rynkową,
zgodnie
z
ustawą
o
gospodarce
nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 102 z 2010r., poz. 651 z późn.
zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do
uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy
przyjęciu następujących założeń:
1)
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji
przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2)
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
Ww. ustawa stanowi, że wartość rynkową nieruchomości określa się przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub w podejściu
mieszanym (jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie
podejścia porównawczego lub dochodowego).
19
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Przedstawione przesłanki wyboru metody wyceny oraz obowiązujące przepisy
prawne, w tym Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w
sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także
Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia
porównawczego, metodę porównania parami do określenia wartości rynkowej
przedmiotowej nieruchomości w stanie na dzień wyceny.
Wartość rynkową gruntu w stanie na dzień wyceny określono przy zastosowaniu
podejścia porównawczego, metody porównywania parami, które polega na
określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada
cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem
obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące
nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się
zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się,
jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości
wycenianej, (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny,
przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość).
Decydując się na przyjęcie wyżej opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę
charakter nieruchomości oraz jej indywidualne możliwości funkcjonalne na
istniejącym rynku lokalnym.
Zrealizowano
następującą
procedurę
przy
wykorzystaniu
w/w
metody
szacowania:
•
Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.
•
Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu
badania cen transakcyjnych.
•
Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i
określenie ich wag procentowych.
•
Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej
cech rynkowych.
•
Wybór do porównań 3 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem
cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z
podaniem ich opisu i charakterystyki.
•
Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej
nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości.
20
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
•
Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i
przypisanych
im
wag
pomiędzy
nieruchomością
wycenianą
a
nieruchomościami wybranymi.
•
Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny
transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.
•
Ostateczne
określenie
wartości
przedmiotu
wyceny
jako
średniej
arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych
parach.
Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów
transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
§ 36. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego z 21.09.2004r. mówi, iż wartość rynkową nieruchomości
przeznaczoną pod drogę określa się m.n. w następujący sposób:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod
poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z
których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,
2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości
1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich
powierzchni — powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie
więcej niż o 50%.
Przepisy te stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości
przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi,
m.in. przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod
drogi wewnętrzne.
9.
OKREŚLENIE
WARTOŚCI
PRZEDMIOTU
WYCENY
I
PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ
9.1. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w stanie na
dzień wyceny (wartość rynkowa gruntu)
Cechy
rynkowe
stanowią
kryteria,
w
oparciu
o
które
porównuje
się
nieruchomości wyceniane z nieruchomościami przyjętymi do porównania.
21
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Podstawę wyboru cech rynkowych stanowi każdorazowo analiza rynku, jak
również stan techniczno-użytkowy nieruchomości, właściwości lokalizacyjne i
fizyczne. Nabywcy nieruchomości kierują się na ogół kilkoma kryteriami w
procesie ich nabywania.
Rodzaj i wagi cech rynkowych ustalono w niniejszym opracowaniu w oparciu o
stan rynku lokalnego na podstawie analizy baz danych o cenach i cechach
nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego.
Na podstawie analizy zawartych transakcji rynkowych, szczegółowych informacji
uzyskanych w agencjach obrotu nieruchomościami, na podstawie informacji
dotyczących preferencji potencjalnych nabywców oraz doświadczeń autora
operatu ustalono cechy rynkowe, od których uzależniona jest wartość
nieruchomości
gruntowych
niezabudowanych.
Wyodrębniono
następujące
atrybuty mające zasadniczy wpływ na zróżnicowanie cen 1 m² gruntu:
-
Lokalizacja ogólna
-
Otoczenie i sąsiedztwo
-
Prawo do gruntu
-
Możliwości inwestycyjne
-
Powierzchnia działki
Przyjęte dla analizowanego rynku lokalnego cechy i ich ocenę przedstawiono w
Tabeli 2.
Tabela 2
Lp.
Cecha rynkowa
Ocena
Korzystna
1
Lokalizacja ogólna
Średnio korzystna
2
Otoczenie i sąsiedztwo
Korzystne
Opis
Położenie przy głównych ulicach. Dobra
dostępność do sklepów, usług, urzędów,
komunikacji publicznej oraz głównych arterii
miasta, które umożliwiają zarówno
poruszanie się po mieście jak i wyjazd poza
jego granice.
Położenie na peryferiach dzielnicy. W
dalszej odległości od główniejszych tras
komunikacyjnych. Lokalizacja nie
sprawiająca trudności dojazdu do centrum
miasta oraz do głównych arterii
komunikacyjnych.
W sąsiedztwie dużo zabudowy handlowej,
na której znajdują się tereny ładnie
zagospodarowane lub sąsiedztwo
zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub
usługowej.
22
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Otoczenie zagospodarowane, zabudowa
komercyjna i mieszkaniowa jedno- i
wielorodzinna o przeciętnym standardzie.
Utrudniony dojazd do nieruchomości, droga
gruntowa.
Prawo własności gruntu
Średnio korzystne
Korzystne
3
Prawo do gruntu
Średnio korzystne
Prawo użytkowania wieczystego gruntu
Kształt działki umożliwia racjonalne
zagospodarowanie gruntu. Zostały wydane
decyzja o pozwoleniu na budowę.
Kształt działki umożliwia racjonalne
zagospodarowanie, brak decyzja o
pozwoleniu na budowę.
Kształt działki uniemożliwia racjonalne
zagospodarowanie gruntu.
Korzystny
4
Możliwości inwestycyjne
Średnio korzystny
Niekorzystny
Korzystna
5
Powierzchnia działki
Do 2000 m
Średnio korzystna
Od 2000 m² do 10000 m²
Niekorzystna
Wagi
cech
rynkowych
odniesiono
2
Powyżej 10000 m²
do
założenia,
że
wartość
rynkowa
nieruchomości Wx znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji
dotyczących podobnych nieruchomości określono:
C max = 6 215,85 zł/m2;
C min = 3 495,86 zł/m2
∆C = 6 215,85 zł/m2 – 3 495,86 zł/m2 = 2 719,99 zł/m2
Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie preferencji
potencjalnych nabywców ustalono następujące wagi cech.
Tabela 3
L.p.
CECHA RYNKOWA
GRUNTÓW
Waga cechy [%]
Zakres kwotowy
2
[zł/m ]
1
Lokalizacja ogólna
35
952,00
2
Sąsiedztwo i otoczenie
15
408,00
3
Prawo do gruntu
5
136,00
4
Możliwości
inwestycyjne
20
544,00
5
Powierzchnia działki
25
100
680,00
2 719,99
Razem
Nieruchomość A
Data wygaśnięcia praw do działki: 2092-01-18. Dla przedmiotowej działki została
wydano pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego z usługami w parterze
i garażem podziemnym.
Położenie – Al. Wyścigowa 8
23
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Data transakcji: 2012-10-18
Lokalizacja ogólna – średnio korzystna
Otoczenie i sąsiedztwo – korzystne
Prawo do gruntu – średnio korzystne
Możliwości inwestycyjne – korzystne
Powierzchnia działki - 1350 m2 – korzystna
Cena transakcyjna 1m2: 4 327,78 zł
Nieruchomość B
Prawo użytkowania wieczystego gruntu do dnia 21.12.2094 r. Dla nieruchomości
została wydana decyzja o warunkach zabudowy polegającej na budowie zespołu
mieszkaniowego z usługami, drogami i niezbędna infrastrukturą techniczna.
Ponadto została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca
pozwolenia na budowę.
Położenie – Al. Krakowska 291
Data transakcji: 2011-09-16
Lokalizacja ogólna – korzystna
Otoczenie i sąsiedztwo – korzystne
Prawo do gruntu – średnio korzystne
Możliwości inwestycyjne – korzystne
Powierzchnia działki - 3194 m2 – średnio korzystna
Cena transakcyjna 1m2: 5 445,00 zł
Nieruchomość C
Prawo użytkowania wieczystego gruntu do 11.04.2101r. Dla nieruchomości
została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca
pozwolenia na budowę bud. mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i
garażem podziemnym z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną
wraz ze zjazdami.
Położenie – Al. Bohaterów Września
Data transakcji: 2012-04-27
Lokalizacja ogólna – korzystna
Otoczenie i sąsiedztwo – korzystne
Prawo do gruntu – średnio korzystne
Możliwości inwestycyjne – korzystne
Powierzchnia działki - 5045 m2 – średnio korzystna
24
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Cena transakcyjna 1m2: 5 133,80 zł
Tabela obliczeń wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego 1 m2
gruntu projektowanej działki nr 67/4
Tabela 4
RODZAJ CECH
RYNKOWYCH
Woronicza, dz.
67/4
Adres
nieruchomości
NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ
NIERUCHOMOŚĆ
WYCENIANA
A
B
C
Al.. Wyścigowa 8
Al.. Krakowska
291
Al.. Bohaterów
Września
2012-10-18
2011-09-16
2012-04-27
1350
3194
5045
4 327,78
5 445,00
5 133,80
średnio korzystna
korzystna
korzystna
952,00 zł
0,00 zł
0,00 zł
korzystne
korzystne
korzystne
0,00 zł
0,00 zł
0,00 zł
częściowe
częściowe
częściowe
0,00 zł
0,00 zł
0,00 zł
korzystne
korzystne
korzystne
-272,00 zł
-272,00 zł
-272,00 zł
Data transakcji
Powierzchnia
2
działki [m ]
Cena 1 m
3637
2
korzystna
Lokalizacja ogólna
korzystne
Sąsiedztwo i
otoczenie
średnio korzystne
Prawo do gruntu
średnio korzystne
Możliwości
inwestycyjne
korzystna
Powierzchnia
działki
SUMA
POPRAWEK
2
CENA 1 m
SKORYG.
CENA ŚREDNIA 1
2
m gruntu
korzystna
średnio korzystna średnio korzystna
-340,00 zł
0,00 zł
0,00 zł
340,00 zł
-272,00 zł
-272,00 zł
4 667,78 zł
5 173,00 zł
4 861,80 zł
4 900,86 zł
Obliczenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu
stanowiącego część dz. ew. 67 (projektowana dz. nr 67/4):
WN1 = P x Ci m2 = 3637 m2 x 4 900,86 zł/m2 = 17 824 427 zł
Przyjęto wartość: 17 824 000 zł
Słownie: siedemnaście milionów osiemset dwadzieścia cztery tysiące złotych.
25
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Tabela obliczeń wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego 1 m2
gruntu projektowanej działki nr 67/5
Tabela 5
RODZAJ CECH
RYNKOWYCH
Woronicza, dz.
67/5
Adres
nieruchomości
NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ
NIERUCHOMOŚĆ
WYCENIANA
A
B
C
Al. Wyścigowa 8
Al. Krakowska
291
Al. Bohaterów
Września
2012-10-18
2011-09-16
2012-04-27
1350
3194
5045
4 327,78 zł
5 445,00 zł
5 133,80 zł
średnio korzystna
korzystna
korzystna
952,00 zł
0,00 zł
0,00 zł
korzystne
korzystne
korzystne
0,00 zł
0,00 zł
0,00 zł
Data transakcji
Powierzchnia
2
działki [m ]
Cena 1 m
337
2
korzystna
Lokalizacja ogólna
korzystne
Sąsiedztwo i
otoczenie
średnio korzystne średnio korzystne średnio korzystne średnio korzystne
Prawo do gruntu
Możliwości
inwestycyjne
średnio korzystne
Powierzchnia
działki
korzystna
SUMA
POPRAWEK
2
CENA 1 m
SKORYG.
CENA ŚREDNIA 1
2
m gruntu
0,00 zł
0,00 zł
0,00 zł
korzystne
korzystne
korzystne
-272,00 zł
-272,00 zł
-272,00 zł
korzystna
średnio korzystna średnio korzystna
0,00 zł
340,00 zł
340,00 zł
680,00 zł
68,00 zł
68,00 zł
5 007,77 zł
5 513,00 zł
5 201,80 zł
5 240,86 zł
Obliczenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu
stanowiącego część dz. ew. 67 (projektowana dz. nr 67/5):
WN2 = P x Ci m2 = 337 m2 x 5 240,86 zł/m2 = 1 766 169,80 zł
Przyjęto wartość: 1 766 000 zł
Słownie: jeden milion siedemset sześćdziesiąt sześć tysięcy złotych.
Łączna wartość rynkowa projektowanych działek:
WN = WN1 + WN2
WN = 17 824 000 zł + 1 766 000 zł = 19 590 000 zł
Słownie dziewiętnaście milionów pięćset dziewięćdziesiąt tysięcy złotych.
26
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
10. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM
Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa dla aktualnego
sposobu użytkowania prawa użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego
wydzielone części działki ew. nr 67 wynosi: dla projektowanej działki ew. nr 67/4:
17 824 000 zł, dla projektowanej działki ew. nr 67/5: 1 766 000 zł. Wartość ta
uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, otoczenie i
sąsiedztwo, prawo do gruntu, możliwości inwestycyjne oraz wielkość działki.
Określona wartość przedmiotowej nieruchomości w odniesieniu do 1 m2 zawiera
się pomiędzy ceną minimalną a maksymalną zaobserwowaną na badanym rynku
lokalnym.
Przedmiotowa nieruchomość charakteryzuje się doskonałą, korzystną lokalizacją
i dużym potencjałem na tle nowych inwestycji.
Dla potrzeb sporządzenia niniejszej wyceny przeanalizowano rynek lokalny
dzielnicy Mokotów, Włochy i Ochota. Okres monitorowania rynku: od 2011 r. do
dnia wyceny.
11. KLAUZULE I OGRANICZENIA
11.1.
Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Standardami
Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.
11.2.
Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg stanu i w
poziomie cen aktualnym na dzień wyceny.
11.3.
Powielanie, publikowanie, lub kopiowanie niniejszego operatu bez zgody
autora jest zabronione.
11.4.
Autor przyjmuje, iż wszystkie informacje zostały im ujawnione i wycena
została wykonana zgodnie ze sztuką zawodową.
11.5.
Wartość nieruchomości została określona na określony dzień. Za
wszelkie zmiany stanu fizycznego nieruchomości zaszłe po tym dniu
wyceniający nie ponosi odpowiedzialności.
11.6.
Wartość nieruchomości została określona zgodnie ze stanem prawnym z
określonego dnia.
27
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
11.7.
Wartości rynkowe nieruchomości określone w operacie szacunkowym
nie zostały zwiększone o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, w
szczególności o podatek VAT.
11.8.
Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2.
12. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA
28
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
13. ZAŁĄCZNIKI:
13.1. Mapa lokalizacyjna
13.2. Dokumentacja fotograficzna
13.3. Protokół z badania księgi wieczystej
13.4. Projekt podziału dz. ew. nr 67
29
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Załącznik nr 13.1.
Mapa lokalizacyjna
Lokalizacja szczegółowa
Lokalizacja na tle Warszawy
30
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Załącznik nr 13.2.
Dokumentacja fotograficzna
Widok przedmiotowej nieruchomości (projektowanych działek nr 67/4, 67/5)
31
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Załącznik nr 13.3.
PROTOKÓŁ
z badania księgi wieczystej Nr WA2M/00169121/7 prowadzonej przez VII
Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa
Typ księgi: grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący
odrębną nieruchomość
Dział I - Oznaczenie nieruchomości
Położenie:
Województwo: mazowieckie
Gmina: miasto stołeczne Warszawa
Dzielnica: Mokotów
Nr działki: 67
Obręb ewidencyjny: 1-08-04
Ulica: J. P . Woronicza 17
Sposób korzystania: działka gruntu
Budynek:
Ulica: J. P. Woronicza 17
Przeznaczenie budynku: budynki
Odrębność: tak
Obszar wynosi 158837,0000 m2
Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością
Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia 31.12.2092 r. oraz stanowiące
odrębną nieruchomość budynki opisane w KK.: 80-84, pod nr 1-11, 13-32, 44-50,
i 60.
Dział II - Własność
Nr udziału w prawie: 1
Wielkość udziału: 1/1
Właściciel: Skarb Państwa
Nr udziału w prawie: 1
Wielkość udziału: 1/1
Użytkownik wieczysty: "Telewizja Polska" - Spółka Akcyjna z siedzibą w
Warszawie
32
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Podstawa wpisu: Art. 1 Dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i
użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. nr 50, poz. 279);
Decyzja administracyjna nr 222/95 z dnia 13-04-1995.
Dział III - Prawa roszczenia i ograniczenia
Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe
Treść wpisu:
nieograniczona w czasie służebność przesyłu, polegająca na
prawie wstępu i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z
urządzeń z dwóch linii elektroenergetycznych kablowych 100KV, zgodnie z
przeznaczeniem tych urządzeń, a także na prawie całodobowego dostępu służb
eksploatacyjnych RWE STOEN Operator Sp. z o. o. w celu wykonywania
czynności związanych z instalacją, eksploatacją, naprawą, konserwacją,
modernizacją a ponadto na zaniechaniu zabudowy i dokonywaniu nasadzeń na
tym pasie gruntu, jednocześnie ograniczając wykonywanie tego prawa do pasa
gruntu wzdłuż przebiegu urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych 110KV.
Obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności
przesyłu w należytym stanie technicznym, jak również obowiązek przywrócenia
gruntu do stanu pierwotnego sprzed wykonywania, jakichkolwiek robót, które
skutowałyby naruszeniem powierzchni gruntu – obciążą RWE STOEN Operator
Sp. z o. o. RWE STOEN Operator Sp. z o. o. zobowiązany jest do przywrócenia
gruntu do stanu pierwotnego sprzed wykonywania jakichkolwiek robót,
niezwłocznie po ich zakończeniu. Wieczysty użytkownik nieruchomości nie
ponosi kosztów związanych z należytym utrzymaniem oraz usuwaniem awarii
urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności przesyłu, jak również
kosztów przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego, zgodnie z oświadczeniem o
ustanowieniu służebności przesyłu sporządzonym w dniu 2011-07-28 przed
notariuszem w Warszawie Małgorzatą Pałgan-Paszka za REP. A NR
12241/2011.
Dział IV Hipoteka
Brak wpisów
33
Operat szacunkowy
Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5),
Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów
Załącznik nr 13.4.
Projekt podziału dz. ew. nr 67
34