operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ
W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI
nr 162/3 (KW nr KS1E/00022885/4) – OBRĘB MYCZKOWCE,
nr 242 (KW nr KS1E/00022885/4) – OBRĘB MYCZKOWCE,
POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI MYCZKOWCE, GMINA SOLINA,
POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE
OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 356/14 KOMORNIKA SĄDOWEGO
PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU – TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA
DŁUŻNIK: BOGUMIŁA SOSZYŃSKA (UL. NOWA 20, 37-400 NISKO),
JERZY SOSZYŃSKI (UL. NOWA 20, 37-400 NISKO)
SANOK, dnia 02 kwietnia 2015 roku
Sporządził: Maciej Lorenc
tel. 696 46 20 30
ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok
www.promerit.pl
Nieruchomość gruntowa, działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 (KW nr KS1E/00022885/4), obręb Myczkowce,
jednostka ewidencyjna Solina, powiat leski, województwo podkarpackie – opinia w sprawie sygn. akt KM 356/14
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późniejszymi zmianami)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
Przedmiot wyceny
nieruchomość gruntowa
Cel wyceny
określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako
podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie
Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza
Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 356/14
Sposób wyceny
podejście porównawcze
Rodzaj praw
prawo własności w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej: BOGUMIŁA SOSZYŃSKA C. JANA I HELENY ORAZ JERZY ADAM
SOSZYŃSKI S. MIECZYSŁAWA I EMILII
Oznaczenie w ewidencji gruntów
Nr księgi
wieczystej
Jedn.
ewidencyjna
KS1E/00022885/4
Solina
Obręb
Myczkowce
Arkusz
Numer
działki
Pow. (ha)
4
162/3
0,3700
6
164/6
1
2
Użytki gruntowe, klasa
Oznaczenie
Pow. (ha)
PsV
0,0400
RIVb
0,3300
0,1600
RIVb
0,1600
210/23
0,3000
Lz-PsV
0,3000
242
0,1700
ŁIV
0,1700
Nr działki
Przeznaczenie nieruchomości
162/3,
164/6
MPZP: brak, Studium: symbol V – tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej
(strefa ochrony krajobrazowej z ograniczonym prawem zabudowy); tereny objęte stanowiskami
archeologicznymi wg listy konserwatora: rozpoznanych cennych, rozpoznanych
210/23
MPZP: brak, Studium: symbol III – tereny leśne glebo - i wodochronne
(strefa ochrony krajobrazowej); tereny zalewowe
242
(strefa ochrony krajobrazowej z ograniczonym prawem zabudowy)
Opis
nieruchomości
Działka ewidencyjna nr 162/3 – obręb Myczkowce
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 162/3 położona jest w miejscowości Myczkowce, gmina
Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,3700ha umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu
gruntów poddanych uprawie, odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych. Dalsze sąsiedztwo
tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna. Zapora wodna w Myczkowcach leży
około 1,1km w linii prostej, w odległości około 0,3km wypływa Cudowne Źródełko w Zwierzyniu. Grunt
o kształcie zbliżonym do trapezu, położony jest w terenie nieznacznie pochyłym i pofałdowanym.
Przeważająca klasa bonitacyjna IVb. Północną oraz północno – wschodnią granicę wyznacza droga
gruntowa. Dojazd możliwy od strony wschodniej poprzez bród na rzece San, lub od strony zachodniej
poprzez wąski most na tej samej rzece. W północno – zachodniej części nieruchomości przebiega sieć
elektroenergetyczna, widoczny słup techniczny. Działka w części porośnięta jest koszoną trawą, jest
również znacznie zakrzewiona i zadrzewiona. Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów
siedliskowych.
Opracował:
Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy
Strona 2 z 25
Sanok, dnia 02 kwietnia 2015 roku
około 0,9km w linii prostej, w odległości około 0,1km wypływa Cudowne Źródełko w Zwierzyniu. Grunt
o kształcie zbliżonym do prostokąta, położony jest w terenie niemal płaskim. Klasa bonitacyjna IVb.
Południowo – zachodnią granicę wyznacza droga gruntowa. Dojazd możliwy od strony wschodniej
poprzez bród na rzece San, lub od strony zachodniej poprzez wąski most na tej samej rzece.
W południowej części nieruchomości przebiega sieć elektroenergetyczna. Działka odłogowana, znacznie
zakrzewiona i zadrzewiona (brak sortymentu drewna cennego). Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu
do terenów siedliskowych.
Opis
nieruchomości
gruntów zakrzewionych i zadrzewionych. Dalsze sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna oraz turystyczna, a także grunty poddane uprawie i odłogowane. Zapora wodna
w Myczkowcach leży około 2,4km w linii prostej. Grunt o kształcie zbliżonym do trójkąta, położony jest
w terenie niemal płaskim, miejscami podmokłym – teren zalewowy. Klasa bonitacyjna V. Północno –
zachodnią oraz zachodnią granicę wyznacza rzeka Olszanka, będąca prawym dopływem Sanu. Brak
dojazdu do nieruchomości. Działka w całości zakrzewiona i zadrzewiona. Lokalizacja bardzo dobra
w odniesieniu do terenów siedliskowych.
Działka ewidencyjna nr 242 – obręb Myczkowce
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 242 położona jest w miejscowości Myczkowce, gmina
około 2,1km w linii prostej. Grunt o kształcie zbliżonym do trójkąta, położony jest w terenie niemal
płaskim. Klasa bonitacyjna IV. Dojazd drogą gruntową od strony południowej. Przy wschodniej granicy
przepływa ciek wodny. Działka porośnięta trawą, sporadycznie koszona. Lokalizacja bardzo dobra
Wartość rynkowa prawa własności,
działka ewidencyjna nr 162/3
działka ewidencyjna nr 242
Data
określenia wartości
Data
sporządzenia operatu
9150 zł
DZIEWIĘĆ TYSIĘCY STO PIĘĆDZIESIĄT zł
4200 zł
CZTERY TYSIĄCE DWIEŚCIE zł
6200 zł
SZEŚĆ TYSIĘCY DWIEŚCIE zł
4600 zł
CZTERY TYSIĄCE SZEŚĆSET zł
14 marca 2015 roku
Podpis
i pieczęć
autora operatu
02 kwietnia 2015 roku
Opracował:
Strona 3 z 25
SPIS TREŚCI
1. CZĘŚĆ OGÓLNA ............................................................................................................................................... 5
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................................................... 5
1.1.1. Przedmiot wyceny ............................................................................................................................ 5
1.1.2. Zakres opracowania ........................................................................................................................ 5
1.2. CEL WYCENY ............................................................................................................................................... 5
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................... 5
1.3.1. Podstawy formalne .......................................................................................................................... 5
1.3.2. Podstawy materialno – prawne .................................................................................................. 5
1.3.3. Podstawy metodologiczne ............................................................................................................ 5
1.3.4. Źródła danych merytorycznych .................................................................................................. 6
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................... 6
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA ................................................................................................................................ 7
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................................... 7
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny............................................................................................... 7
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości .......................................................................................................... 10
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości .................................................................... 10
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości .................................................................................................... 12
2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...................................................... 12
2.3. SPOSÓB WYCENY ................................................................................................................................... 13
2.3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ................................................................................. 13
2.3.2. Zastosowana procedura określenia wartości ....................................................................... 14
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH
RYNKOWYCH ...................................................................................................................................................... 15
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU ......................................................................... 17
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 18
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości
przyjętych do wyceny ................................................................................................................................ 18
2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń ....... 19
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE ................................................................................................. 24
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ........................................................................................... 24
4. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................................................... 25
Opracował:
Strona 4 z 25
1. CZĘŚĆ OGÓLNA
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne
nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 położone w miejscowości Myczkowce, gmina Solina, powiat
leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta
nr KS1E/00022885/4, przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku.
1.1.2. Zakres opracowania
Zakresem
wyceny
jest
określenie
wartości
rynkowej
prawa
własności
do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 162/3,
164/6, 210/23, 242 położone w miejscowości Myczkowce, gmina Solina, powiat leski,
województwo podkarpackie.
1.2. CEL WYCENY
Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej
prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą
do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie Komornika Sądowego przy
Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 356/14.
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
1.3.1. Podstawy formalne
Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia
23 lutego 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 356/14.
1.3.2. Podstawy materialno – prawne
Podstawę materialno – prawną operatu szacunkowego stanowią:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późniejszymi zmianami);
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).
1.3.3. Podstawy metodologiczne
Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią:
 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej
Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia
operatu;
Opracował:
Strona 5 z 25
 Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters





Kluwer, Warszawa 2006 rok;
E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa
2004 rok;
M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego –
wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego,
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok;
Podstawy rolnictwa i wycena nieruchomości rolnych, pod redakcją
R. Cymermana, Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2011 rok;
Kwartalnik WYCENA – wartość – obrót – zarządzanie nieruchomościami, Educaterra
Sp. z o.o., Olsztyn 2010 – 2014 rok;
Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych, Warszawa 2010 – 2014 rok.
1.3.4. Źródła danych merytorycznych
Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą:
 wypis z rejestru gruntów;
 kopie map ewidencyjnych;
 kopie map zasadniczych;
 księga wieczysta nr KS1E/00022885/4;
 Zaświadczenie znak RGPI.6727.37.2015 z dnia 27 marca 2015 roku,
wydane przez Urząd Gminy Solina;
 Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony
przez Ministerstwo Sprawiedliwości;
 informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości
uzyskane ze Starostw Powiatowych;
 publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych;
 informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu
i celu wyceny;
 oględziny nieruchomości;
 wyliczenia własne.
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO
Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące:
 data sporządzenia operatu szacunkowego: 02 kwietnia 2015 roku;
 data określenia wartości przedmiotu wyceny: 14 marca 2015 roku;
 data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny:
14 marca 2015 roku;
 data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego:
14 marca 2015 roku.
Opracował:
Strona 6 z 25
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny
Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/00022885/4 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji
gruntów jako działki nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 z obrębu Myczkowce jednostki
ewidencyjnej Solina, stanowi własność w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej
majątkowej małżeńskiej – Bogumiła Soszyńska c. Jana i Heleny oraz Jerzy Adam Soszyński
s. Mieczysława i Emilii.
Nr księgi wieczystej
KS1E/00022885/4
Działki ewidencyjne
Lp. 1
NR 162/3
Obręb: MYCZKOWCE
Obszar: Sposób korzystania: R – GRUNTY ORNE
Przyłączenie: NR KW /00022885/
Lp. 2
NR 164/6
Obręb: MYCZKOWCE
Obszar: Sposób korzystania: R – GRUNTY ORNE
Dział I KW – Oznaczenie
Lp. 3
NR 242
Obręb: MYCZKOWCE
Obszar: Sposób korzystania: Ł – ŁĄKI TRWAŁE
Lp. 4
NR 210/23
Obręb: MYCZKOWCE
Obszar: Sposób korzystania: LZ – GRUNTY ZADRZEWIONE I ZAKRZEWIONE
Położenie
Miejscowość: MYCZKOWCE
Gmina: SOLINA
Powiat: LESKI
Województwo: PODKARPACKIE
Obszar całej nieruchomości: 1,0000 HA
Dział I KW – Spis praw
BRAK WPISÓW
Dział II KW – Własność
Prawo własności w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej: BOGUMIŁA SOSZYŃSKA C. JANA I HELENY ORAZ JERZY ADAM
SOSZYŃSKI S. MIECZYSŁAWA I EMILII
Opracował:
Strona 7 z 25
Lp. 1.
Numer wpisu: 1
Rodzaj wpisu: PRAWO OSOBISTE
Treść wpisu: PRAWO PIERWOKUPU W PRZYPADKU ZBYCIA PRZEDMIOTOWEJ
NIERUCHOMOŚCI PRZED UPŁYWEM 5 LAT OD DATY ZAWARCIA NINIEJSZEJ
UMOWY
Skarb Państwa (Nazwa): AGENCJA WŁASNOŚCI ROLNEJ SKARBU PAŃSTWA
Dział III KW – Obciążenia
Lp. 2.
Numer wpisu: 2
Rodzaj wpisu: INNY WPIS
Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA
SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ
KM 640/09
Skarb Państwa (Nazwa, siedziba, REGON): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO,
NISKO, 83136498300000
Rola instytucji: ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną
(nazwa, siedziba): CENTRUM HANDLOWE "POLAM" J. KACZEWSKI, W. GOCLAN
SPÓLKA JAWNA, MIŁOCIN
Lp. 3.
Numer wpisu: 3
Rodzaj wpisu: OSTRZEŻENIE
Treść wpisu: SPRAWY KOMORNICZE KM 640/09 ORAZ KM 640/09 DOTYCZĄCE
EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI A PROWADZONE PRZEZ KOMORNIKA
SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU ZOSTAŁY UMORZONE
Lp. 4.
Numer wpisu: 4
Rodzaj wpisu: INNY WPIS
Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ ZASTĘPCĘ
KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU - KOMORNIKA
SĄDOWEGO TOMASZA KLUCZNIKA W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 356/14
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną
(nazwa, siedziba): CENTRUM HANDLOWE POLAM J. KARCZEWSKI W. GOCLAN
SPÓŁKA JAWNA, ZACZERNIE
Dział IV KW – Hipoteka
Lp. 1.
Numer hipoteki (roszczenia): 1
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA ZWYKŁA
Suma (słownie), waluta: 16766,10 (SZESNAŚCIE TYSIĘCY SIEDEMSET
SZEŚĆDZIESIĄT SZEŚĆ 10/100) ZŁ
Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność):
Z TYTUŁU ZADŁUŻENIA WOBEC SKARBU PAŃSTWA W PODATKU OD TOWARÓW
I USŁUG ZA M-CE STYCZEŃ, LUTY, MARZEC, KWIECIEŃ, MAJ, CZERWIEC,
LIPIEC, SIERPIEŃ, LISTOPAD I GRUDZIEŃ 1997 R.
Wierzyciel hipoteczny
Skarb Państwa (nazwa, siedziba, rola instytucji): NACZELNIK URZĘDU
SKARBOWEGO, STALOWA WOLA, ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA
Lp. 2.
Suma (słownie), waluta: 9119,90 (DZIEWIĘĆ TYSIĘCY STO DZIEWIĘTNAŚCIE
90/100) ZŁ
Z TYTUŁU ZADŁUŻENIA WOBEC SKARBU PAŃSTWA W PODATKU OD TOWARÓW
I USŁUG ZA M-CE STYCZEŃ, LUTY, MARZEC, KWIECIEŃ, MAJ, CZERWIEC,
LIPIEC, SIERPIEŃ, WRZESIEŃ, PAŹDZIERNIK, LISTOPAD I GRUDZIEŃ 1998 R.
Opracował:
Strona 8 z 25
Lp. 3.
Suma (słownie), waluta: 59943,20 (PIĘĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY
DZIEWIĘĆSET CZTERDZIEŚCI TRZY 20/100) ZŁ
Z TYTUŁU ZADŁUŻEŃ WOBEC SKARBU PAŃSTWA W PODATKU OD TOWARÓW
I USŁUG VAT, PODATKU DOCHODOWYM OD OSÓB FIZYCZNYCH,
ZRYCZAŁTOWANYM PODATKU DOCHODOWYM ORAZ GRZYWNY KARNEJ
SKARBOWEJ
Dział IV KW – Hipoteka
Lp. 4.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA
Suma (słownie), waluta: 7782,00 (SIEDEM TYSIĘCY SIEDEMSET
OSIEMDZIESIĄT DWA) ZŁ
NALEŻOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU NIEOPŁACONYCH SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE
SPOŁECZNE ROLNIKÓW ZA OKRES OD I KWARTAŁU 2009 R. DO I KWARTAŁU
2011 R
Inne informacje: HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI NA DZIEŃ
19.11.2013 R. WYNIKAJĄCE Z TYTUŁU NIOPŁACNYCH SKŁADEK NA
UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE ROLNIKÓW ZA OKRES OD I KWARTAŁU 2009 R.
DO I KWARTAŁU 2011 R
Skarb Państwa (nazwa, siedziba, REGON, rola instytucji):
KASA ROLNICZEGO
UBEZPIECZENIA SPOŁECZNEGO - PLACÓWKA TERENOWA W SANOKU,
WARSZAWA, 01251326200418, OSOBA PRAWNA, KTÓREJ POWIERZONO
WYKONYWANIE PRAW SKARBU PAŃSTWA
Księga wieczysta nie zawiera informacji nt. obszarów poszczególnych działek,
niemniej jednak wskazany został obszar całej nieruchomości wynoszący 1,0000ha.
W procesie wyceny przyjęto łączną miarę 1,0000ha, zgodną z aktualną ewidencją gruntów.
Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotem ewidencyjnym jest małżeństwo:
Jerzy Adam Soszyński s. Mieczysława i Emilii oraz Bogumiła Soszyńska c. Jana i Heleny
(charakter własności / władania: własność; udział: 1/1).
Oznaczenie w ewidencji gruntów
Nr księgi
wieczystej
KS1E/00022885/4
Jednostka
ewidencyjna
Solina
Obręb
Myczkowce
Arkusz
Numer
działki
Pow. (ha)
4
162/3
0,3700
6
164/6
1
2
Użytki gruntowe, klasa
Oznaczenie
Pow. (ha)
PsV
0,0400
RIVb
0,3300
0,1600
RIVb
0,1600
210/23
0,3000
Lz-PsV
0,3000
242
0,1700
ŁIV
0,1700
Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej
ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi
wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych
udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Opracował:
Strona 9 z 25
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 usytuowane są w miejscowości
Myczkowce (gmina Solina, powiat leski) w odległości około 10km w stronę południowo –
wschodnią od stolicy powiatu, tj. miejscowości Lesko. W średniej odległości około 1,5km
w linii prostej znajduje się Jezioro Myczkowskie będące sztucznym zbiornikiem wodnym
o powierzchni około 2 km², głębokości od 5 do 15 m i pojemności 11 mln m³. Wokół jeziora
znajdują się tereny o walorach turystycznych i uzdrowiskowych. Zbiornik powstał jako część
Zespołu Elektrowni Wodnych Solina – Myczkowce i pełni rolę zbiornika wyrównawczego.
Powiat leski znajduje się w południowo – wschodniej części województwa
podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy
z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim, a od strony
południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię 83494ha, którą na 2013 rok zamieszkiwało
26783 osoby. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do
Wschodniobeskidzkiego
Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną
większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe
należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki
budżetowe).
Gmina wiejska Solina położona jest w województwie podkarpackim, powiecie leskim
na obrzeżach Jeziora Myczkowieckiego i Jeziora Solińskiego w centrum Bieszczad. Ponad
80% jej powierzchni zajmuje Wschodniobeskidzki Obszar Chronionego Krajobrazu, a część
południową Park Krajobrazowy Doliny Sanu i Ciśniańsko - Wetliński Park Krajobrazowy.
Zajmuje powierzchnię 18452ha. Lesistość gminy dochodzi do 55,7% jej ogólnej
powierzchni. W 2013 roku zarejestrowanych było 684 podmiotów gospodarki, z czego: około
3,9% w sektorze przemysłowym, około 6,6% w budowlanym i blisko 9,8% w rolniczym.
W tym samym roku gminę zamieszkiwało 5313 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła
29 osób na km2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie
119 osób na km2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych
zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Solina wynosił
17,2% (powiat leskim – 16,8%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na
10 tys. ludności 32 mieszkania (powiat leski – 23 mieszkania). Dane opracowane na
podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd
Statystyczny w Rzeszowie.
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 162/3 położona jest w miejscowości
Myczkowce, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 0,3700ha umiejscowiona jest
w bezpośrednim otoczeniu gruntów poddanych uprawie, odłogowanych oraz zakrzewionych
i zadrzewionych. Dalsze sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz
turystyczna. Zapora wodna w Myczkowcach leży około 1,1km w linii prostej, w odległości
około 0,3km wypływa Cudowne Źródełko w Zwierzyniu. Grunt o kształcie zbliżonym do
trapezu, położony jest w terenie nieznacznie pochyłym i pofałdowanym. Przeważająca klasa
bonitacyjna IVb. Północną oraz północno – wschodnią granicę wyznacza droga gruntowa.
Dojazd możliwy od strony wschodniej poprzez bród na rzece San, lub od strony zachodniej
poprzez wąski most na tej samej rzece. W północno – zachodniej części nieruchomości
przebiega sieć elektroenergetyczna, widoczny słup techniczny. Działka w części porośnięta
jest koszoną trawą, jest również znacznie zakrzewiona i zadrzewiona. Lokalizacja bardzo
dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych.
Opracował:
Strona 10 z 25
Ocena cech nieruchomości
Lokalizacja
Dojazd
Bonitacja
Ukształtowanie
terenu
Kształt
Utrudnienia
w uprawie
b. dobra
dobry
dobra
dobre
dobry
duże
turystyczna. Zapora wodna w Myczkowcach leży około 0,9km w linii prostej, w odległości
około 0,1km wypływa Cudowne Źródełko w Zwierzyniu. Grunt o kształcie zbliżonym do
prostokąta, położony jest w terenie niemal płaskim. Klasa bonitacyjna IVb. Południowo –
zachodnią granicę wyznacza droga gruntowa. Dojazd możliwy od strony wschodniej poprzez
bród na rzece San, lub od strony zachodniej poprzez wąski most na tej samej rzece.
W południowej części nieruchomości przebiega sieć elektroenergetyczna. Działka
odłogowana, znacznie zakrzewiona i zadrzewiona (brak sortymentu drewna cennego).
Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych.
Lokalizacja
Dojazd
Bonitacja
Ukształtowanie
terenu
Kształt
Utrudnienia
w uprawie
b. dobra
dobry
dobra
b. dobre
b. dobry
duże
w bezpośrednim otoczeniu gruntów zakrzewionych i zadrzewionych. Dalsze sąsiedztwo
tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz turystyczna, a także grunty poddane
uprawie i odłogowane. Zapora wodna w Myczkowcach leży około 2,4km w linii prostej.
Grunt o kształcie zbliżonym do trójkąta, położony jest w terenie niemal płaskim, miejscami
podmokłym – teren zalewowy. Klasa bonitacyjna V. Północno – zachodnią oraz zachodnią
granicę wyznacza rzeka Olszanka, będąca prawym dopływem Sanu. Brak dojazdu do
nieruchomości. Działka w całości zakrzewiona i zadrzewiona. Lokalizacja bardzo dobra
Lokalizacja
Dojazd
Bonitacja
Ukształtowanie
terenu
Kształt
Utrudnienia
w uprawie
b. dobra
zadowalający
zadowalająca
zadowalające
zadowalający
duże
Działka ewidencyjna nr 242 – obręb Myczkowce
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 242 położona jest w miejscowości
Opracował:
Strona 11 z 25
turystyczna. Zapora wodna w Myczkowcach leży około 2,1km w linii prostej. Grunt
o kształcie zbliżonym do trójkąta, położony jest w terenie niemal płaskim. Klasa bonitacyjna
IV. Dojazd drogą gruntową od strony południowej. Przy wschodniej granicy przepływa ciek
wodny. Działka porośnięta trawą, sporadycznie koszona. Lokalizacja bardzo dobra
Lokalizacja
Dojazd
Bonitacja
Ukształtowanie
terenu
Kształt
Utrudnienia
w uprawie
b. dobra
dobry
dobra
b. dobre
zadowalający
brak
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 z obrębu Myczkowce jednostki
ewidencyjnej Solina objęte są Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania
Przestrzennego Gminy Solina zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Solina Nr XIV/267/2000
z dnia 12 grudnia 2000 roku. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
dla tego terenu.
Nr działki
Przeznaczenie nieruchomości
162/3,
164/6
(strefa ochrony krajobrazowej z ograniczonym prawem zabudowy); tereny objęte stanowiskami
archeologicznymi wg listy konserwatora: rozpoznanych cennych, rozpoznanych
210/23
MPZP: brak, Studium: symbol III – tereny leśne glebo - i wodochronne
(strefa ochrony krajobrazowej); tereny zalewowe
242
(strefa ochrony krajobrazowej z ograniczonym prawem zabudowy)
2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Południowo – wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której
obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują
działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku
gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym
posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części
wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione.
Nieruchomości rolne są szczególnym rodzajem nieruchomości, których definicja
prawna zawiera, w stosunku do ogólnej definicji nieruchomości, dodatkowe kryterium
przeznaczenia do produkcji rolnej. W porównaniu do gruntów o innym przeznaczeniu, grunty
rolne, oprócz funkcji obszaru, stanowią środek produkcji i mają tzw. siłę wytwórczą. Dlatego
o atrakcyjności gruntów rolnych na rynku nieruchomości decyduje szereg czynników,
które nie mają znaczenia w przypadku innego rodzaju nieruchomości. Rolnictwo podlega
zmianom związanym z biologicznym charakterem produkcji rolniczej, w tym wpływowi
warunków atmosferycznych, często bardzo niekorzystnych i dynamicznych. Opracowanie
pt. Charakterystyka gospodarstw rolnych, Powszechny Spis Rolny 2010 – Warszawa 2012,
przygotowane przez Główny Urząd Statystyczny, prezentuje wyniki Powszechnego Spisu
Rolnego. Wskazuje ono, iż w ostatnich latach na koniunkturę w rolnictwie światowym
i krajowym wpłynęły rosnące wymogi jakościowe, zmieniające się nawyki żywieniowe ludzi
oraz nowoczesne sposoby żywienia i utrzymania zwierząt gospodarskich, jak również
Opracował:
Strona 12 z 25
poszukiwanie nowych źródeł energii. Gospodarstwa rolne przeszły proces adaptacji do
zmieniających się warunków. W części gospodarstw nastąpiło zintensyfikowanie procesu
specjalizacji i modernizacji. Dzięki temu są one w stanie efektywnie konkurować na rynku
europejskim i światowym, a nierzadko osiągają rezultaty porównywalne do najbardziej
nowoczesnych podmiotów z Zachodniej Europy. Z drugiej strony wielu użytkowników,
szczególnie najmniejszych i najsłabszych ekonomicznie gospodarstw, albo całkowicie
zrezygnowało z prowadzenia produkcji rolniczej, sprzedało grunty rolne lub wykorzystuje je
na cele nierolnicze, w tym rekreacyjne, czy też traktuje jako lokatę kapitału albo wytwarza
produkty rolne tylko na potrzeby gospodarstwa domowego. Należy przy tym zaznaczyć, że
istnieją gospodarstwa domowe, dla których prowadzona tylko na samozaopatrzenie
działalność rolnicza jest głównym źródłem dochodów. Pojawiła się też grupa gospodarstw
rolnych, w których działalność rolnicza sprowadza się przede wszystkim do utrzymywania
gruntów w dobrej kulturze rolnej, a uzyskane dopłaty stanowią uzupełnienie dochodów
gospodarstwa domowego z pracy najemnej czy działalności pozarolniczej.
Lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne
na terenie powiatu leskiego i bieszczadzkiego jest dość dobrze rozwinięty, rocznie notuje się
tutaj minimum kilkadziesiąt transakcji. Ceny przedmiotowych nieruchomości kształtują się
przeciętnie na poziomie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych za ha i są porównywalne do
cen jakie notuje się na terenie powiatów sąsiednich. Najniższe ceny osiągają nieruchomości
zakrzewione i częściowo zadrzewione, położone z dala od siedlisk, usytuowane na stromych
zboczach lub terenach podmokłych – wykorzystanie ich pod uprawy jest utrudnione, bądź
wymagają poniesienia znacznych nakładów na doprowadzenie do stanu umożliwiającego
zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem. Najwyższe ceny osiągają natomiast
nieruchomości na bieżąco uprawiane oraz stanowiące łąki i pastwiska położone w terenie
równym, w niewielkiej odległości od zabudowy siedliskowej oraz w lokalizacji modnej
i atrakcyjnej pod względem przyrodniczym. Nieruchomości położone w okolicach zbiorników
wodnych, rzadziej występują w obrocie.
Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki
całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne
i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa.
Badaniem objęto:
 zbiory cen transakcyjnych Starostw Powiatowych;
 informacje uzyskane od zarządców nieruchomości;
 informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami.
Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości
Rodzaj rynku
rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
przeznaczonych na cele rolne
Obszar rynku
powiat leski
Okres badania cen
od marca 2013 roku do dnia opracowania operatu
2.3. SPOSÓB WYCENY
2.3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi
w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień
wyceny przepisami prawa:
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości
nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny);
Opracował:
Strona 13 z 25
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV – Wycena
Nieruchomości, Rozdział I – określenie wartości nieruchomości).
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze
zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych
oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny
określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość
rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania
na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
 strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają
stanowczy zamiar zawarcia umowy;
 upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku
i do wynegocjowania warunków umowy.
2.3.2. Zastosowana procedura określenia wartości
Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych
Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez zamawiającego
zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka
podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej
(w tym: lokalizacja w pobliżu zbiorników wodnych) zastosowano podejście porównawcze
z uwzględnieniem metody porównywania parami.
Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość
wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach
transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze
względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami
podobnymi.
Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami
jest następująca:
 utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych
i cechach, stanowiącego podstawę wyceny;
 aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny;
 ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na
rynku nieruchomości;
 ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych;
 ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych;
 wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech
nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości
stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką;
 charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych;
 przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami
wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen
nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań;
 obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań
przy użyciu określonych poprawek;
 obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej
z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań
w poszczególnych
parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest
zróżnicowana;
 określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości
jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku
czy lokalu).
Opracował:
Strona 14 z 25
Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości
zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW).
Sposób wyceny nieruchomości
Podejście wyceny
porównawcze
Metoda wyceny
porównywania parami
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI
W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH
Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników
lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na
podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców
majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku.
Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy
danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się
tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech)
zamieszczono w niniejszym podrozdziale.
Opracował:
Strona 15 z 25
Określenie wag cech rynkowych
dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne
Cecha rynkowa
Waga
cechy
[%]
Lokalizacja
25%
Dojazd
15%
Bonitacja
20%
Ukształtowanie
terenu
15%
Kształt
10%
Utrudnienia
w uprawie
15%
Podział
na oceny
w obrębie
cechy
Opis
b. dobra
Centralne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych,
ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno – gospodarczym.
Brak zagrożeń środowiskowych.
dobra
Pośrednie położenie nieruchomości względem działek siedliskowych,
Brak zagrożeń środowiskowych.
zadowalająca
Peryferyjne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych,
Możliwość wystąpienia zagrożeń środowiskowych.
b. dobry
Dojazd drogą asfaltową lub utwardzoną gruntową.
dobry
Dojazd nieutwardzoną drogą gruntową. Służebności.
zadowalający
Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym.
Brak dojazdu. Dojazd poprzez bród.
b. dobra
Klasa bonitacyjna I, II, III, IIIa, IIIb.
dobra
Klasa bonitacyjna IV, IVa, IVb.
zadowalająca
Klasa bonitacyjna V, VI. Nieużytki.
b. dobre
Teren niemal płaski, brak spadków. Nie występują uciążliwości
dot. zagospodarowania i możliwości produkcji, zwłaszcza
przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych.
dobre
Niewielkie nachylenie terenu. Grunty miejscowo podmokłe.
Występują nieznaczne utrudnienia
dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza
zadowalające
Znaczny spadek terenu. Zastoiska wodne, tereny zalewowe.
Występują istotne utrudnienia
dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza
b. dobry
Regularny przebieg granic, korzystny kształt. Przestrzenne
uformowanie pola wpływające na niższy koszt uprawy.
dobry
Regularny przebieg granic, przeciętny kształt. Przestrzenne
uformowanie pola wpływające na średni koszt uprawy.
zadowalający
Nieregularny przebieg granic, działki bardzo wąskie, mocno wydłużone.
Przestrzenne uformowanie pola wpływające na wyższy koszt uprawy.
brak
Brak utrudnień w uprawie.
małe
Grunty odłogowane, nieznacznie zakrzewione i zadrzewione.
Grunty ze słupami i sieciami technicznymi nieznacznie ograniczającymi
możliwość zagospodarowania i produkcji.
duże
Grunty istotnie lub w całości zakrzewione i zadrzewione. Kamienistość.
Grunty ze słupami i sieciami technicznymi znacznie ograniczającymi
możliwość zagospodarowania i produkcji.
Opracował:
Strona 16 z 25
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU
Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen
transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie:
 inflacją;
 zmianą koniunktury gospodarczej;
 zmianą popytu i podaży;
 uwarunkowaniami lokalnymi.
Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza
regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi,
przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model ten oparto na równaniu linii
prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego
i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów.
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen
dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne
Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku cen przyjęto transakcje (nieruchomości
gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne) dokonane w latach 2010 –
2014 na terenie powiatów: bieszczadzkiego, leskiego, sanockiego. Na przedstawionym
wykresie punkty stanowią cenę transakcyjną wyrażoną w zł w przeliczeniu na 1ha
powierzchni gruntu w dacie dokonania transakcji. Linia ciągła wyznacza trend.
Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że ceny gruntów
niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne wykazywały tendencję wzrostową na
poziomie 6,10% w skali roku (tj. 0,51% w skali miesiąca) – szczegółowa analiza trendu
cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania.
Opracował:
Strona 17 z 25
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi
oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny
Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele rolne
Powierzchnia
nieruchomości
(ha)
Cena transakcyjna
(zł)
Cena
zaktualizowana na
datę wyceny / ha
(zł)
Gmina
1–A
Solina
Górzanka
2013-10-24
0,3900
9500
24358,97
26470,89
2
Solina
Berezka
2014-04-24
0,3600
4000
11111,11
11734,44
3
Solina
Terka
2013-07-17
0,5201
6000
11536,24
12712,94
4–B
Solina
Terka
2014-05-20
0,1594
2500
15683,81
16483,68
5–C
Ustrzyki Dolne
Łobozew Dolny
2014-08-04
0,3686
10000
27129,68
28098,21
6
Solina
Bereźnica Wyżna
2014-05-26
1,1300
15000
13274,34
13951,33
7
Ustrzyki Dolne
Łobozew Dolny
2014-09-16
1,0455
25000
23912,00
24643,71
Miejscowość
Data transakcji
Lp.
Cena transakcyjna
1ha (zł)
Wykaz transakcji przyjętych do analizy:
Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:
Nieruchomość A - nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 0,3900ha
umiejscowiona jest wśród gruntów odłogowanych, zakrzewionych i zadrzewionych,
a także działek poddanych uprawie. Dalsze sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa
mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o nieforemnym kształcie, jednak dającym możliwość
dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie niemal płaskim. Klasa bonitacyjna IV.
Dojazd drogą gruntową. Położenie dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka
gruntu odłogowana, porośnięta wysoką trawą, nieznacznie zakrzewiona. Przeznaczenie
nieruchomości: rolnicza przestrzeń produkcyjna (strefa ochrony krajobrazowej)
z ograniczonym prawem zabudowy.
Lokalizacja
Dojazd
Bonitacja
Ukształtowanie
terenu
Kształt
Utrudnienia
w uprawie
dobra
dobry
dobra
b. dobre
dobry
małe
Nieruchomość B – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 0,1594ha
mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o kształcie zbliżonym do trapezu, dającym możliwość
bardzo dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie o zróżnicowanym
ukształtowaniu, miejscami znacznie nachylonym. Klasa bonitacyjna VI. Dojazd drogą
gruntową. Położenie bardzo dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka gruntu
odłogowana, porośnięta wysoką trawą, nieznacznie zakrzewiona. Przeznaczenie
Opracował:
Strona 18 z 25
nieruchomości: rolnicza przestrzeń
z ograniczonym prawem zabudowy.
produkcyjna
(strefa
ochrony
krajobrazowej)
Lokalizacja
Dojazd
Bonitacja
Ukształtowanie
terenu
Kształt
Utrudnienia
w uprawie
b. dobra
dobry
zadowalająca
zadowalające
b. dobry
małe
Nieruchomość C - nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 0,3686ha
mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o nieforemnym kształcie, uniemożliwiającym dobre
zagospodarowanie, położony jest w terenie o zróżnicowanym ukształtowaniu, miejscami
znacznie nachylonym. Klasa bonitacyjna IVa. Dojazd drogą gruntową. Położenie bardzo
dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka gruntu odłogowana, porośnięta
wysoką trawą, częściowo zakrzewiona i zadrzewiona. Przeznaczenie nieruchomości: obszar
rolniczej przestrzeni produkcyjnej.
Lokalizacja
Dojazd
Bonitacja
Ukształtowanie
terenu
Kształt
Utrudnienia
w uprawie
b. dobra
dobry
dobra
zadowalające
zadowalający
małe
2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości,
wyniki obliczeń
 Działka ewidencyjna nr 162/3 – obręb Myczkowce
Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych
w aspekcie cech rynkowych:
Lp.
Cechy rynkowe
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
b. dobra
dobra
b. dobra
b. dobra
2
Dojazd
dobry
dobry
dobry
dobry
3
Bonitacja
dobra
dobra
zadowalająca
dobra
4
Ukształtowanie terenu
dobre
b. dobre
zadowalające
zadowalające
5
Kształt
dobry
dobry
b. dobry
zadowalający
duże
małe
małe
małe
6
Utrudnienia w uprawie
Dla analizowanego rynku lokalnego określono:
Cmax = 28098,21 zł/ha
Cmin = 11734,44 zł/ha
∆C = 16363,77 zł/ha
Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano
w kolejnej tabeli.
Opracował:
Strona 19 z 25
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
25%
4090,94
2045,47
0,00
0,00
Dojazd
15%
2454,57
0,00
0,00
0,00
Bonitacja
20%
3272,74
0,00
1636,37
0,00
15%
2454,57
-1227,29
1227,29
1227,29
Kształt
10%
1636,38
0,00
-818,19
818,19
15%
2454,57
-1227,29
-1227,29
-1227,29
Suma
100%
16363,77
-409,11
818,18
818,19
Cena zł/ha
26470,89
16483,68
28098,21
Wartość po poprawkach
26061,78
17301,86
28916,40
Cecha rynkowa
Średnia wartość 1ha
24093,35
Na przedmiotowej działce obecny jest drzewostan. Brak przeprowadzanych zabiegów
pielęgnacyjnych, co wpłynęło na niską jego jakość. Do określenia wartości drzewostanu
posłużono się metodą szacunkową oraz cennikiem drewna Nadleśnictwa Lesko. Szczegółowe
zestawienie wartości miąższości drzewostanu na gruncie znajduje się w tabeli.
Sortyment
Gatunek
Klasa wieku
Miąższość m3
Cena netto [zł]
loco las (bez zrywki)
Suma [zł]
S4
Brz
-
2
77,00
154,00
S4
Ol
-
1
86,00
86,00
3
-
240,00
Razem
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę
ewidencyjną nr 162/3 z obrębu Myczkowce, jednostki ewidencyjnej Solina, wynosi:
WN = 24093,35 zł/ha x 0,3700ha + 240,00 zł = 9154,54 zł ≈ 9150 zł
Lp.
Cechy rynkowe
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
b. dobra
dobra
b. dobra
b. dobra
2
Dojazd
dobry
dobry
dobry
dobry
3
Bonitacja
dobra
dobra
zadowalająca
dobra
4
b. dobre
b. dobre
zadowalające
zadowalające
5
Kształt
b. dobry
dobry
b. dobry
zadowalający
duże
małe
małe
małe
6
Opracował:
Strona 20 z 25
Cmax = 28098,21 zł/ha
Cmin = 11734,44 zł/ha
∆C = 16363,77 zł/ha
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
25%
4090,94
2045,47
0,00
0,00
Dojazd
15%
2454,57
0,00
0,00
0,00
Bonitacja
20%
3272,74
0,00
1636,37
0,00
15%
2454,57
0,00
2454,57
2454,57
Kształt
10%
1636,38
818,19
0,00
1636,38
15%
2454,57
-1227,29
-1227,29
-1227,29
Suma
100%
16363,77
1636,37
2863,65
2863,66
Cena zł/ha
26470,89
16483,68
28098,21
28107,26
19347,33
30961,87
Cecha rynkowa
26138,82
WN = 26138,82 zł/ha x 0,1600ha = 4182,21 zł ≈ 4200 zł
Lp.
Cechy rynkowe
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
b. dobra
dobra
b. dobra
b. dobra
2
Dojazd
zadowalający
dobry
dobry
dobry
3
Bonitacja
zadowalająca
dobra
zadowalająca
dobra
4
zadowalające
b. dobre
zadowalające
zadowalające
5
Kształt
zadowalający
dobry
b. dobry
zadowalający
duże
małe
małe
małe
6
Opracował:
Strona 21 z 25
Cmax = 28098,21 zł/ha
Cmin = 11734,44 zł/ha
∆C = 16363,77 zł/ha
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
25%
4090,94
2045,47
0,00
0,00
Dojazd
15%
2454,57
-1227,29
-1227,29
-1227,29
Bonitacja
20%
3272,74
-1636,37
0,00
-1636,37
15%
2454,57
-2454,57
0,00
0,00
Kształt
10%
1636,38
-818,19
-1636,38
0,00
15%
2454,57
-1227,29
-1227,29
-1227,29
Suma
100%
16363,77
-5318,24
-4090,96
-4090,95
Cena zł/ha
26470,89
16483,68
28098,21
21152,65
12392,72
24007,26
Cecha rynkowa
19184,21
Na przedmiotowej działce obecny jest drzewostan. Brak przeprowadzanych zabiegów
pielęgnacyjnych, co wpłynęło na niską jego jakość. Do określenia wartości drzewostanu
posłużono się metodą szacunkową oraz cennikiem drewna Nadleśnictwa Lesko. Szczegółowe
zestawienie wartości miąższości drzewostanu na gruncie znajduje się w tabeli.
Sortyment
Gatunek
Klasa wieku
Miąższość m3
Cena netto [zł]
loco las (bez zrywki)
Suma [zł]
S4
Ol
-
2
86,00
172,00
S4
poz. liść. mk.
-
4
64,00
256,00
6
-
428,00
Razem
WN = 19184,21 zł/ha x 0,3000ha + 428,00 = 6183,26 zł ≈ 6200 zł
Opracował:
Strona 22 z 25
 Działka ewidencyjna nr 242 – obręb Myczkowce
Lp.
Cechy rynkowe
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1
Lokalizacja
b. dobra
dobra
b. dobra
b. dobra
2
Dojazd
dobry
dobry
dobry
dobry
3
Bonitacja
dobra
dobra
zadowalająca
dobra
4
b. dobre
b. dobre
zadowalające
zadowalające
5
Kształt
zadowalający
dobry
b. dobry
zadowalający
brak
małe
małe
małe
6
Cmax = 28098,21 zł/ha
Cmin = 11734,44 zł/ha
∆C = 16363,77 zł/ha
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
25%
4090,94
2045,47
0,00
0,00
Dojazd
15%
2454,57
0,00
0,00
0,00
Bonitacja
20%
3272,74
0,00
1636,37
0,00
15%
2454,57
0,00
2454,57
2454,57
Kształt
10%
1636,38
-818,19
-1636,38
0,00
15%
2454,57
1227,29
1227,29
1227,29
Suma
100%
16363,77
2454,57
3681,85
3681,86
Cena zł/ha
26470,89
16483,68
28098,21
28925,46
20165,53
31780,07
Cecha rynkowa
26957,02
ewidencyjną nr 242 z obrębu Myczkowce, jednostki ewidencyjnej Solina, wynosi:
WN = 26957,02 zł/ha x 0,1700ha = 4582,69 zł ≈ 4600 zł
Opracował:
Strona 23 z 25
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE
Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej stanowiącej
działki ewidencyjne nr 162/3, 164/6, 210/23, 242 z obrębu Myczkowce jednostki
ewidencyjnej Solina, wynosi:
działka ewidencyjna nr 242
9150 zł
DZIEWIĘĆ TYSIĘCY STO PIĘĆDZIESIĄT zł
4200 zł
CZTERY TYSIĄCE DWIEŚCIE zł
6200 zł
SZEŚĆ TYSIĘCY DWIEŚCIE zł
4600 zł
CZTERY TYSIĄCE SZEŚĆSET zł
Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się
w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też
względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie
rynkowym.
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE
 Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami
Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny.
 Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu.
 Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy
w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości.
 Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na




informacjach i dokumentach udostępnionych przez zamawiającego i pozyskanych
z urzędów i sądów.
Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności
mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości.
Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów
transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu.
Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części
bez pisemnej zgody autora.
Opracował:
Strona 24 z 25
4. ZAŁĄCZNIKI
1.
2.
3.
4.
5.
Dokumentacja fotograficzna.
Wypis z rejestru gruntów.
Kopie map ewidencyjnych.
Kopie map zasadniczych.
Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/00022885/4 z Podsystemu Dostępu
do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo
Sprawiedliwości.
6. Zaświadczenie znak RPIG.6727.37.2015 z dnia 27 marca 2015 roku,
wydane przez Urząd Gminy Solina.
Opracował:
Strona 25 z 25

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

Wykaz nieruchomości Skarbu Państwa przeznaczonych do sprzedaży

1621_GG_ustalenie ceny nieruchomości przy ul Piramowicza

pdf ze zdjęciem - NIERUCHOMOŚCI MILA

solina – polańczyk- sanok myczkowce - krosno

Patrycja Dopka - HORYZONT NIERUCHOMOŚCI

Elektrownia Wodna w Solinie

Nieruchomość do sprzedania