docOpracowanie - WI Inwestycje Selektywne Fundusz Inwestycyjny
download 
Reklamacja Transkrypt
Opracowanie - WI Inwestycje Selektywne Fundusz Inwestycyjny
Opracowanie © 2014 Dom Maklerski W Investments S.A. Spis treści Mechanizm skazany na sukces Nieruchomości Ziemia rolna Biura Mieszkania Private equity Inwestycje alternatywne Modelowy skład portfela Parametry Funduszu Nota prawna 9 12 15 19 21 25 34 40 44 45 Sekretem sukcesu w życiu jest bycie gotowym na wykorzystanie okazji, gdy ta się pojawia Benjamin Disraeli SZANOWNY INWESTORZE Najważniejszym celem Grupy W Investments S.A. jest pomnażanie majątku grupy poprzez umiejętne zarządzanie zgromadzonymi w tym celu aktywami. Jednym z elementów naszej zdywersyfikowanej strategii jest stworzenie i zarządzanie Funduszami Inwestycyjnymi Zamkniętymi. Obecnie utworzyliśmy i zarządzamy WI Inwestycje Rolne FIZ AN oraz WI Czysta Technologia FIZ AN. W odpowiedzi na zróżnicowane potrzeby naszych klientów poszerzyliśmy naszą ofertę o nowy fundusz „WI Inwestycje Selektywne Fu n d us z I nwest yc yj ny Zamknięt y Akt ywów Niepublicznych”. Niniejsze opracowanie prezentuje szczegółowe informacje dotyczące strategii jego działania. Pozwolę sobie je krótko podsumować. Bazując na dotychczasowym doświadczeniu i sukcesie, jaki odniósł fundusz WI Inwestycje Rolne Fundusz Inwest yc yjny Zamknięt y Ak t y wów Niepublicznych, stworzyliśmy produkt w pełni odpowiadający potrzebom zamożnych Polaków szukających zysku na coraz bardziej wymagającym rynku. Do znanych już ryzyk, jak problemy fiskalne państw PIIGS, czy krach gospodarczy w USA, dochodzą kolejne, jak rosnąca inflacja, czy wzrastające napięcie na Bliskim Wschodzie. Jednocześnie brakuje jednoznacznych pozytywnych sygnałów płynących ze światowych gospodarek. Wszystko to powoduje dużą zmienność na rynkach finansowych i odmienne zachowanie różnych klas aktywów. WI Inwestycje Selektywne FIZ AN wychodzi naprzeciw tym problemom zapewniając dostęp do klas aktywów uniezależnionych od zawirowań na rynkach finansowych. WI Inwestycje Selektywne FIZ AN jest pierwszym na polskim rynku funduszem, którego strategia działania opiera się na zaangażowaniu w trzy główne klasy aktywów: nieruchomości, działalność typu Private Equity oraz alternatywne metody pomnażana majątku. Elastyczne podejście do alokacji portfela zapewni Funduszowi zminimalizowanie ryzyka - nie tylko w czasie hossy, co wydaje się zadaniem łatwym -ale również w czasach braku stabilności na polskim i światowym rynku kapitałowym. Fundusz jest w stanie szybko reagować na szanse i zagrożenia wynikające ze zdarzeń ekonomicznych i błyskawicznie dostosowywać się do aktualnych trendów wykorzystując okazje rynkowe. Fundusz jest zarządzany pr zez Dom Mak lersk i W Investments S.A., spółkę, która zapewnia doświadczony i kompetentny zespół menedżerów konsekwentnie budujących filozofię działaPiotr Wiśniewski nia naszych funduszy. Zarządzający stosują wypracowane przez siebie strategie opracowane na podstawie wiedzy, doświadczeń i wyczucia rynku. Dziękując za okazane zaufanie, życzę Państwu osiągnięcia samych sukcesów z funduszem WI Inwestycje Selektywne FIZ AN. Naszym celem pozostaje zawsze pomnażanie majątku i satysfakcja z osiąganych wyników finansowych. Piotr Wiśniewski Zarządzający Funduszem Historia pokazuje, że fundusze inwestujące w tzw. aktywa alternatywne np. typu hedge fund, mające zbliżoną politykę inwestycyjną do WI Inwestycje Selektywne FIZ AN, przynoszą w długim okresie wyższą stopę zwrotu z inwestycji przy zachowaniu mniejszej zmienności. Oznacza to większe poczucie bezpieczeństwa i komfortu dla inwestora, którego wartość aktywów podlega znacznie mniejszym fluktuacjom niż w tradycyjnych funduszach typu akcyjnego czy zrównoważonego. Ilustracja 1. – Porównanie stóp zwrotu funduszy hedge fund 200 % Mechanizm skazany na sukces SS&C GlobeOp Hedge Fund Index Hennessee Hedge Fund Index 150 % SP500 100 % WIG20 50 % 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Źródło: Opracowanie własne W przeciwieństwie do klasycznych funduszy inwestycyjnych, działalność funduszy hedgingowych nie podlega regulacjom organów nadzoru nad rynkiem finansowym. W rezultacie zarządzający stosują wypracowane przez siebie strategie inwestycyjne na podstawie wiedzy, doświadczeń i wyczucia rynku. Swoboda wyboru polityki inwestycyjnej pozwala na korzystanie z wielu wyrafinowanych strategii i technik inwestycyjnych, przynoszących nadzwyczajne zyski. Metody inwestowania często bazują na wykorzystaniu sytuacji i zdarzeń nadzwyczajnych, takich jak bankructwa, fuzje, przejęcia, wykupy akcji czy zyski nadzwyczajne ze spółek typu start-up. W rezultacie odpowiedniego doboru strategii inwestycyjnej, fundusze tego typu pozwalają realizować zyski niezależnie od sytuacji na rynkach kapitałowych czy bieżącej sytuacji politycznej. Warto zwrócić uwagę na to, że w obliczu takich zdarzeń, jak wojna w Zatoce Perskiej, zamachy terrorystyczne w Stanach Zjednoczonych, krach gospodarczy w USA i Europie spadki wartości funduszy hedgingowych były znacznie niższe niż kursów akcji. Aby zobrazować wyniki strategii inwestycyjnych funduszy typu hedge porównajmy inwestycje: • Inwestując w 2005 roku w indeks dwudziestutu największych spółek na warszawskiej giełdzie (WIG20), inwestorzy do dziś nie odzyskali zainwestowanego kapitału, tracąc ponad 15%, przy krótkookresowych stratach dochodzących nawet do 65%, Mechanizm skazany na sukces 9 • Inwestując w tym samym okresie fundusze hedgingowe zyskały ponad 160%, przy krótkookresowych stratach wynoszących 10% (największy spadek wartości portfela w badanym okresie). W dalszej części opracowania przedstawimy Państwu naszą filozofię inwestowania wypracowaną przez doświadczonych menadżerów. WI Inwestycje Selektywne FIZ AN zamierza inwestować w trzy główne klasy aktywów: • nieruchomości • inwestycje typu Private Equity / Venture Capital • inwestycje alternatywne / publiczne Poniżej zaprezentujemy poszczególne klasy aktywów, przykłady transakcji, a także osiąganych rentowności oraz udział poszczególnych klas w portfelu Funduszu. 10 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN 11 Zdecydowaną zaletą inwestowania w nieruchomości jest możliwość generowania zysków dla inwestora na kilku płaszczyznach, w zależności od typu nieruchomości: z tytułu najmu lub dzierżawy (nieruchomości lokalowe i biurowe), z tytułu dopłat unijnych (nieruchomości gruntowe), z tytułu zbiorów plonów (nieruchomości gruntowe), w wyniku wzrostu wartości aktywów (wszystkie w/w klasy). Niezależnie od panującego trendu, na nieruchomościach zarabia się zarówno w okresie wzrostu popytu na zakup nieruchomości, jak i jego spadku, który jest rekompensowany przez wzmożone zainteresowanie najmem. DLACZEGO INWESTUJEMY W NIERUCHOMOŚCI? Nieruchomości Segment nieruchomości to powszechnie uważana za jedną z najbezpieczniejszych, obok lokat bankowych, forma oszczędzania. Segment ten jest mniej wrażliwy na zmiany zachodzące w otoczeniu makroekonomicznym niż instrumenty finansowe, przez co bywa chętnie wybierany jako forma inwestowania kapitału. Co więcej, inwestorzy wymieniają nieruchomości jako jedną z inwestycji alternatywnych obok takich dóbr inwestycyjnych, jak sztabki złota, wino, diamenty czy dzieła sztuki. Wszystkie aktywa tego rodzaju charakteryzują się wyższą barierą wejścia, niższą płynnością, ale też ponadprzeciętnymi zyskami w dalszym horyzoncie czasowym. Ponadprzeciętne zyski z inwestycji w nieruchomości często wynikają częściowo z wartości samego przedmiotu transakcji (jeśli zostaje kupiony po okazyjnej cenie, poniżej swojej wartości rynkowej), ale również z momentu, w jakim dana nieruchomość zostaje nabyta, (co często ma bezpośredni wpływ na cenę). Prześledźmy poniżej cykl zmian na rynkach nieruchomości w perspektywie 5 lat: Ilustracja 4. –Zmienność cykli na rynku nieruchomości Ilustracja 2. – Inwestycje uważane za altermatywne Dzieła sztuki Inwestycje w wino Złoto Inwestycje w whisky Diamenty Nieruchomości Produkty strukturyzowane Akcje Obligache Lokaty bankowe 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Nieruchomości, jako klasa aktywów to powszechnie uważana za jedną z najbezpieczniejszych forma inwestowania oraz osiągania stabilnych i długotrwałych zysków. Potwierdza to badanie przeprowadzone przez Deutsche Bank, w którym prawie 2/3 badanych wskazało nieruchomości jako najlepszą formę zabezpieczenia na czas emerytury. Ilustracja 3. – Jakie jest Pana zdaniem najlepsze zabezpieczenie finansowe na czas emerytury? nieruchomości długoterminowy produkt oszczędnościowy III filar IKE PPE IKZE • ponadprzeciętnie • możliwość nabycia zyskowne aktywa dalej ponadprzeciętnie zyskowobecne na rynku nych aktywów po zaniżonych cenach • powolny spadek awersji do ryzyka wśród inwestorów • wzrost awersji do ryzyka wśród inwestorów • wartość nieruchomości stabilizuje się • koncentracja inwestorów na „bezpiecznych” • zwiększenie konkunieruchomościach (topowe rencyjności na rynku lokalizacje, pełen wyna• powrót inwestorów jem długoterminowy itp.) instytucjonalnych na rynek • źródła finansowania • stopy zwrotu odpowiadostępne tylko dla „bezdają podjętemu ryzyku piecznych” nieruchomości • skokowy spadek wartości • stopy zwrotu odpowiadają podjętemu ryzyku Żródło: J.P. Morgan Asset Management, Luty 2013 ETAP 1 – ARMAGEDON (LATA 2008-2009) depozyt banokowy Inwestorzy w panice zaczynają poszukiwać nowych możliwości inwestowania w tzw. „Spokojnych niebach” (z ang. „Safe havens”). Międzynarodowy kryzys i niepewność co do przyszłości na rynkach finansowych odbija się na rynku nieruchomości, powodując zamrożenie finansowania wielu projektów, co z kolei rodzi falę bankructw lub znacznych kłopotów finansowych wielu deweloperów. fundusze inwestycyjne wsparcie rodziny akcje inne ETAP 2 – OZNAKI OCIEPLENIA (2009-2011) 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Źródło Deutsche Bank PBC 12 • aktywa dostępne na rynku • wartość nieruchomości stabilizuje się • słabsza konkurencja rynkowa • krótkoterminowi inwestorzy opuszczają rynek • stopy zwrotu na stałym, niskim poziomie Biorąc pod uwagę powyższy wykres należałoby również rozważyć zachodzące w ostatnich 5 latach zmiany, które to zawierają się w w/w fazie 3. metale szlachetne / kruszce 0% • coraz mniej aktywów dostępnych na rynku • skokowy wzrost wartości nieruchomości • intensywna konkurencja na rynku • łatwo dostępne źródła finansowania • wszystkie grupy inwestorów obecne na rynku • stopy zwrotu spadają WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Po przejściu pierwszego szoku wśród inwestorów i zaakceptowaniu nowej rzeczywistości dla wielu była to oznaka, że kryzys zaczyna powoli oddalać się. Skutkowało to poprawieniem się klimatu Nieruchomości 13 wokół nieruchomości i pozytywnym sentymentem inwestorów do tego rynku, pomimo faktu, że wskaźniki makroekonomiczne nie napawały optymizmem. ETAP 3 – KROK NAD PRZEPAŚCIĄ (2011 – 2012) Następna faza kryzysu uderzyła z niespodziewaną siłą, kiedy to inwestorzy stanęli w obliczu niewypłacalności już nie tyle przedsiębiorstw, ile całych państw, na czele z Grecją, Hiszpanią, Portugalią i Włochami. Dodatkowo inwestorów zawiedli swoją nieudolnością włodarze państw europejskich. ETAP 4 – SZCZĘŚCIE SPRZYJA ODWAŻNYM (2013 - … ) Obecne wskaźniki makroekonomiczne nie świadczą o końcu kryzysu, ale widoczna jest stabilizacja na rynkach europejskich, co przekłada się pozytywnie na Polskę. Co więcej, pozytywny sentyment inwestorów do sytuacji ekonomicznej, a co za tym idzie, większa skłonność do inwestowania na razie nie przekłada się na obniżenie zakładanych stóp zwrotu (w efekcie na rynku można znaleźć wybrane inwestycje gwarantujące ponadprzeciętną stopę zwrotu). Ponadto kilka ostatnich lat kryzysu i niepewności na rynkach skutkuje dużą liczbą deweloperów/właścicieli nieruchomości już istniejących, którzy znajdują się w bardzo trudnej sytuacji finansowej; w rezultacie ich aktywa są dostępne w cenach niższych niż ich wartość rynkowa. Podsumowując: wydaje się, że rynek nieruchomości zareagował zbyt nerwowo na otaczającą nas rzeczywistość, szczególnie w krajach takich jak Polska, gdzie skutki międzynarodowego kryzysu były odczuwalne, ale nie zniszczyły gospodarki (vide Grecja). Oczywiście trudno oczekiwać, że w najbliższej przyszłości stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości osiągną poziom sprzed 2007 roku, ale też przypuszczenie, że rynek nieruchomości pozostanie w stagnacji, wydaje się błędne. Biorąc pod uwagę względną stabilizację na rynkach kapitałowych oraz poprawę wizerunku rynku nieruchomości jako stabilnego w długim okresie, można uznać, że strategia WI Inwestycje Selektywne FIZ AN, przeznaczająca większość swojego portfela na wybrane projekty z rynku nieruchomości, jest słuszna. W swoich działaniach na polu nieruchomości zarządzający WI Inwestycje Selektywne FIZ AN są aktywnie wspierani przez zarządzających innych spółek z grupy WI S.A. działających w obszarze nieruchomości. WI S.A. dzięki zrealizowanym projektom posiada duże doświadczenie w budowaniu oraz sprzedaży nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych, w tym w handlu pakietami mieszkań. Wysoka rentowność realizowanych projektów była możliwa dzięki wykorzystywaniu efektów synergii ze spółkami z grupy i dochodziła do 400%. Kluczem do sukcesu okazało się nabywanie wyłącznie nieruchomości przecenionych w stosunku do cen rynkowych, tzw. „distressed assets”, które przeszły kompleksową weryfikację sytuacji ekonomicznej, prawnej i biznesowej. Najbardziej znaną spółką z Grupy WI S.A. jest na pewno Platinum Properties Group S.A., spółka notowana na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Spółka ta koncentruje swoją działalność na budowie luksusowych apartamentów w centrum Warszawy oraz jako jedyna polska spółka rozpoczęła budowę kompleksu mieszkaniowego zlokalizowanego przy obwodnicy Moskwy. Projekt ten zakłada wybudowanie 13 000 mieszkań w ciągu najbliższych 7 lat. Spodziewane zakończenie pierwszej fazy budowy przypada na lata 2014-2015. Dodatkowo w grupie WI S.A. znajdują się MySquare Sp. z o.o., zajmująca się szeroko rozumianą sprzedażą i wynajmem nieruchomości, oraz Platinum Elements Sp. z o.o., zajmująca się projektowaniem, wyposażaniem oraz wykańczaniem apartamentów. ZIEMIA ROLNA WZROST CEN NA RYNKACH ŚWIATOWYCH Wzrost cen na rynku gruntów rolnych jest tendencją ogólnoświatową. W latach 2002-2011 ziemia rolna na świecie zdrożała średnio o 411%. Wśród liderów wzrostu były takie kraje, jak Brazylia (570%), Węgry (820%) i Rumunia (1820%). Najszybsze tempo wzrostu cen wykazywały regiony rozwijające się – Europa Środkowa i Wschodnia, gdzie indeks cen ziemi rolnej wzrósł ponad pięciokrotnie, oraz Ameryka Południowa z prawie sześciokrotnym wzrostem wartości gruntów. Najmniejszy wzrost w badanym okresie czasu wystąpił w regionach wysoko rozwiniętych Ameryce Północnej i Europie Zachodniej (dwukrotny wzrost cen gruntów). Ilustracja 5 – Indeksy ceny ziemi rolnej dla poszczególnych regionów świata 800 % Europa Środkowa i Wschodnia 700 % Ameryka Południowa 600 % Średnia światowa 500 % Australia i Azja 400 % Europa Zachodnia 300 % 200 % Ameryka Północna 100 % 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Źródło: Savills RYNEK POLSKI Nasz kraj znajduje się na szóstym miejscu w Unii Europejskiej pod względem powierzchni. Biorąc pod uwagę wielkość powierzchni rolnej, wyprzedzają nas tylko: Francja, Hiszpania oraz Niemcy. Z łącznego obszaru 312 tys. km2 aż 60% stanowią użytki rolne. Tak wysoki wskaźnik nie występuje w żadnym z wyżej wymienionych państw. Znaczny obszar, który może być wykorzystany pod uprawę sprawia, że polityka rolna jest znacznie bardziej ekstensywna niż w krajach zachodnich. Pomimo nie najlepszej jakości gleb (40% stanowią gleby IV grupy, 23% należy do III grupy), wartość polskich ziem wzrasta nieprzerwanie od ponad 20 lat. Rynek ziemi rolnej w Polsce możemy podzielić na dwa segmenty: • rynek pierwotny - dotyczy obrotu gruntami państwowymi, którymi zarządza Agencja Nieruchomości Rolnych. W jej rękach jest obecnie ponad 1,8 mln m2 gruntów, z czego ponad 75% pozostaje w dzierżawie, • rynek wtórny – dotyczy obrotu gruntami prywatnymi. 14 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Ziemia rolna 15 Warto zaznaczyć, że wg danych Agencji Nieruchomości Rolnych, w pierwszym półroczu 2013 roku agencja sprzedała około 26 tys. hektarów ziemi po średniej cenie 18 835 PLN za hektar. Cena ta była wyższa od średnich cen transakcyjnych zrealizowanych w pierwszym półroczu 2012 roku o 1 444 PLN. Wg prezesa ANR agencja planuje zbyć w całym 2013 roku ponad 125 tys. hektarów ziemi, co zapewni wpływy do skarbu państwa w kwocie około 2 mld PLN. Ilustracja 6. – Dynamika wzrostu cen ziemi rolnej 30000 zł. 25 179 zł. 25000 zł. W województwie kujawsko-pomorskim oraz wielkopolskim stawki przekraczają 8 tys. EUR, czyli poziom cen, jaki do niedawna obowiązywał we wschodnich Niemczech. Wynika to z faktu, że w tych województwach najczęściej pojawiają się zagraniczni inwestorzy, którzy oferują wyższe ceny za grunt, niż wynika to z ofert Agencji Nieruchomości Rolnych. Wolny rynek i swobodny przepływ kapitału sprawiły, że ceny większość dóbr konsumpcyjnych w krajach „starej Unii” i w Polsce systematycznie się wyrównują. Proces ten w przypadku ziemi rolnej jest skutecznie powstrzymywany przez ustalenia przedakcesyjne do 2016 roku. Dopiero wtedy rynek polski w pełni się zliberalizuje, a obcokrajowcy będą mogli dowolnie kupować grunty. Ilustracja 8. – Porównanie poziomu cen w Polsce i UE Oprogramowanie 20000 zł. 15000 zł. 1 900 zł S amo chody 48% Ziemia rol n % e a p oj ćin we 6 9 ,7 os o b o 4% 95 eb le iw % i 9 1, 7 i 7 1,1 % wk ,4% , y uż tA GD M Żyw noś 71 rzę Al ko yp os a i żen ed om u a, Paliw gaz i elektryczność O dz i eż i o bu ho le Mazowieckie 25 800 zł w ie Wielkopolskie 35 644 zł Sp Podlaskie 27 119 zł Kujawskopomorskie 36 092 zł a ,6 % Warmińsko-mazurskie 23 703 zł Zachodniopomorskie 20 190 zł o m ow 82 Pomorskie 28 026 zł Lubuskie 17 315 zł ik a d Ilustracja 7. – Średnia cena ziemi rolnej 1 marca 2013 r. 9 0,5 % W okresie poprzedzającym członkostwo Polski w UE wartość gruntów rolnych systematycznie, lecz powoli rosła. Od roku 2004 widoczne jest zwiększenie dynamiki wzrostu cen i w 2012 roku cena osiągnęła średni poziom 25 640 PLN. Najwyższe średnie ceny transakcyjne dotyczą gruntów położonych w województwie kujawsko-pomorskim (36 092 PLN) oraz wielkopolskim (35 664 PLN). a 9 0 ,8 % Źródło: GUS Ceny w 2013 % tron 2004 as El e k 1994 9 0, 7 p ,7 % 0 zł. M 1 0 5 , 5% ia 5000 zł. 0% 0 o1 98 UE 27 jak 6 634 zł k i tr a p r ze ns p o r my śle tu w en dz r zą e i u ł ow ny ys z y ze m r 10000 zł. Środ Źródło: Dane GUS, Eurostat. Significant differences in consumer prices across Europe 2011. Obliczenia własne Łódzkie 26 350 zł DLACZEGO WARTO INWESTOWAĆ? Lubelskie 19 252 zł Dolnośląskie 26 490 zł Tworząc mapę atrakcyjności inwestycyjnej ziemi rolnej w UE przeanalizowaliśmy aktualny poziom dopłat w poszczególnych krajach, ograniczenia w zbywaniu ziemi oraz aktualne ceny ziemi. Kraje takie jak Dania czy Niemcy mają wysoki poziom dopłat przy wysokiej cenie ziemi i wysokim ograniczeniom w jej zbywaniu. Wraz ze spadkiem poziomu dopłat ich atrakcyjność będzie maleć. We Francji istniejące przepisy dotyczące swobody sprzedaży utrzymują cenę ziemi na relatywnie niskim poziomie, jednak wysoki poziom dopłat będzie stopniowo się zmniejszał. Kraje takie jak Polska czy Łotwa notują niższy niż średni w UE poziom dopłat przy jednocześnie niskiej cenie ziemi. Świętokrzyskie 19 714 zł Opolskie 31 312 zł Śląskie 26 771 zł powyżej 30 000 zł. 25 000 zł - 30 000 zł. Małopolskie 22 692 zł Podkarpackie 16 401 zł 20 000 zł - 25 000 zł. poniżej 20 000 zł. Źródło:GUS 16 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Ziemia rolna 17 Ilustracja 9. – Ceny gruntów rolnych w Polsce i wybranych krajach UE Finlandia 7840€* Szwecja 4415€* Dania 25919€ Irlandia 16230€ Anglia 19086€ BIURA Holandia 38000€* Belgia 23700€* Niemcy 13493€ Rynek na świecie W tegorocznym zestawieniu publikowanym przez analityków CBRE Azja po raz kolejny zdominowała ranking najdroższych biurowych lokalizacji na świecie. W pierwszej pięćdziesiątce znalazło się aż 21 lokalizacji z Azji i Pacyfiku, 18 z regionu EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka) oraz 11 z obu Ameryk. Polska 5011€ Tabela 1. – 10 najdroższych lokalizacji biurowych na świecie Francja 5360€ Portugalia 7800€ Budynek Włochy 18500€* Gwiazdką oznaczono dane za rok 2010. Powyżej 20 000€ Hiszpania 11819€ Grecja 11883€ 15 000€ - 20 000€ 10 000€ - 15 000€ 5 000€ - 10 000€ poniżej 5 000 € Brak danych Źródło: Opracowanie własne NASZA FILOZOFIA WI Inwestycje Selektywne FIZ AN, bazując na doświadczeniu zdobytym przy zarządzaniu funduszem WI Inwestycje Rolne FIZ AN oraz konserwatywnych założeniach, do swojego portfela nabywa wyłącznie grunty o określonej charakterystyce: • cena gruntu nie może być wyższa od ostatnio opublikowanej przez GUS ceny w danym województwie, • wskaźnik LTI (kalkulacja wysokości otrzymywanych dopłat rolnych w stosunku do areału) wynosi powyżej 5%, • istnieje możliwość kontynuowania obecnych programów dopłat unijnych, • istnieje możliwość otrzymania dodatkowych dopłat, np. rządowych. 18 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Hong Kong (Centrum), Hong Kong Całkowity koszt najmu [EUR/m2] 164,67 Londyn – Centrum (dzielnica West End), Wlk. Brytania 155,75 Pekin (Ulica Finansowa – Finance Street), Chiny 135,83 Pekin (Centralna dzielnica biznesu – CBD), Chiny 130,92 New Delhi (Connaught Place – CBD), Indie 125,25 Hong Kong (WestKowloon), Hong Kong 121,75 Moskwa, Rosja 120,92 Tokio (Otemachi), Japonia 112,83 Londyn – Centrum (dzielnica City), Wielka Brytania 93,08 Nowy Jork (Środkowy Manhattan), USA 84,45 Źródło: Cushman & Wakefield Raport przedstawiający zestawienie najdroższych lokalizacji biurowych opiera się na badaniu przeprowadzonym w 127 państwach i klasyfikuje Polskę na 61 pozycji. Jest to awans o 3 miejsca w stosunku do roku 2012. Polska W odpowiedzi na wysokie zainteresowanie ze strony najemców, w Polsce w ostatnich latach rozpoczęto realizację wielu inwestycji biurowych. W 2012 roku w Warszawie oddano do użytkowania 268 000 m2 powierzchni biurowej, podczas gdy we wszystkich miastach regionalnych 245 000 m2. Całkowita podaż powierzchni biurowej na koniec 2012 roku w Polsce wyniosła 5,6 mln m2, a w budowie znajduje się 1 mln m2. Od początku 2013 roku w Polsce podaż powierzchni biurowej, poza Warszawą, wzrosła o prawie 100 000 m2, czego 40% stanowiły powierzchnie we Wrocławiu (Sky Tower i Green Tower), a 30% w Trójmieście (Olivia Tower i Olivia Point). W 2013 roku Wrocław jako trzecie miasto po Warszawie i Krakowie przekroczył 500 000 m2 podaży powierzchni biurowej. Nakład inwestycyjny w I kw. 2013 r. na sektor nieruchomości komercyjnych według Jones Lang LaSalle wyniósł 600 mln EUR. Biura 19 MIESZKANIA Ilustracja 10. – Ceny, podaż oraz wskaźnik pustostanów w roku 2012 40 Wskażnik pustostanów [%] RYNEK MIESZKANIOWY NA ŚWIECIE Cena min/max [EUR] 35 30 max. 25 20 15 . min 10 5 0 Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Poznań Łódź 551 tys. 501 tys. 551 tys. 409 tys. 296 tys. 292 tys. Szczecin 249 tys. Lublin Warszawa 109 tys. 3935 tys. wskaźnik pustostanów Nieprzerwany wzrost cen mieszkań w USA, który trwa 15. miesiąc z rzędu, wskazuje na to, że z kryzys na amerykańskim rynku mieszkaniowym został zażegnany. W porównaniu do maja 2012 r. średnia krajowa cena mieszkań w USA wzrosła o 12,2%, co jest największym wzrostem r/r od roku 2006. Ceny domów wzrosły we wszystkich 20 największych miastach w USA. Progres w tym zakresie wyniósł od 0,7% w Nowym Jorku do aż 23,2% w Kalifornii. Średnia cena domu na Florydzie spadła (według Zillow.com‹ Serwis gromadzący informacje na temat 110 milionów domów w USA›) od 2006 roku z 240 tys. USD do 124 tys. USD na przełomie 2011 i 2012 r., a obecnie plasuje się w okolicy 139 tys. USD. Bardzo dużą stabilnością wykazał się rynek domów w Nowym Jorku – średnia cena od szczytu na poziomie 305 tys. USD spadła jedynie do 237 tys. USD i obecnie kształtuje się na poziomie 239 tys. USD. Z uwagi na rosnący popyt na domy i mieszkania w USA, wartości nieruchomości również wzrastają. Wg Zillow.com obecne ceny mieszkań powróciły do poziomów z września 2004 roku. Dodatkowo rosnący popyt na mieszkania napędza również rynek komercyjnego wynajmu mieszkań. Różnica pomiędzy miesięcznymi kosztami kredytu a zyskami z wynajmu sięga dziś 30%. Z wyliczeń raportu J.P. Morgan wynika, że przy miesięcznej opłacie za kredyt rzędu 500 USD można uzyskać ok. 700 USD z wynajmu. Źródło: Opracowanie własne na podstawie raportów colliers, Jones Lang Lasalle Pomimo tak dużej ilości budowanych biur Warszawa, Kraków oraz Wrocław mają stosunkowo niski poziom pustostanów w porównaniu do innych miast Polski. Najgorsza sytuacja jest obecnie w Szczecinie, gdzie wskaźnik ten wynosi prawie 20% (przy powierzchni biurowej wynoszącej zaledwie 110 000 m2). Tuż za Szczecinem plasuje się Poznań (16,7% pustostanów) i Trójmiasto (13,7%). Ceny najmu powierzchni biurowej w Warszawie zaczynają się od 12 EUR/m poza centrum miasta i dochodzą w najbardziej prestiżowych lokalizacjach do 25 EUR/ m2. Drugim najdroższym miastem jest Poznań (ceny najmu sięgają 16 EUR/m2). Najtańsze powierzchnie znajdują się w Szczecinie (10,5 EUR/m2). Ilustracja 11. – Ceny domów w 2012 roku 600000 $ 500000 $ 2 Średnie stopy zwrotu uzyskiwane z najmu powierzchni biurowych (tzw. yield) wyniosły w 2012 roku 6,25% i analitycy przewidują utrzymanie się stopy zwrotu na obecnym poziomie w całym 2013 roku. Tabela 2. – Transakcje najmu w 2012 roku Rodzaj umowy Powierzchnia [m2] Washington D.C. 400000 $ 300000 $ New York 200000 $ US Budynek Florida 100000 $ umowa pre-lease 18 800 Euro Office Park Trójmiasto umowa pre-lease 12 100 Plac Unii Warszawa umowa pre-lease 8 400 Enterprise Park Kraków renegocjacja / ekspansja 6 360 Cristal Park Warszawa renegocjacja 7 700 Marynarska Point Warszawa umowa pre-lease 5 800 Plac Unii Warszawa Źródło: Opracowanie własne na podstawie raportów colliers NASZA FILOZOFIA Powyższe dane jednoznacznie dowodzą, że rynek powierzchni komercyjnych nasycił się i dużą sztuką jest przy obecnym otoczeniu rynkowym zainwestować w projekty, które mogą przynieść ponadprzeciętną stopę zwrotu. WI Inwestycje Selektywne FIZ AN, aby sprostać temu wyzwaniu, inwestuje głównie w centrach miast i realizował własne projekty. Przewagą konkurencyjną jest dostęp do nieruchomości przecenionych, których właściciele potrzebują przeprowadzenia w trybie pilnym operacji typu „asset release” – zamiany aktywów trwałych na gotówkę oraz wykorzystywanie efektów synergii z innymi spółkami zarządzanymi przez WI S.A. 20 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN California 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Źródło: Zillow Głównymi czynnikami wspierającymi wzrost wartości nieruchomości w USA są stopy procentowe oraz rosnący popyt. Utrzymanie przez FED stóp procentowych na poziomie 0% - 0,25% w dwojaki sposób wpływa na wzrost cen nieruchomości. Z jednej strony aktywizuje popyt poprzez niskie stopy kredytów hipotecznych, z drugiej zaś powoduje realokację aktywów i przepływ z lokat bankowych na rynek akcji oraz nieruchomości. Prognozy na najbliższe kwartały według J.P. Morgan również są pozytywne. W Europie sytuacja na rynku nieruchomości jest bardzo zróżnicowana i w dużym stopniu zależy od sytuacji gospodarczej danego kraju. Kryzysu nie odczuli, albo odczuli w bardzo ograniczonym zakresie, mieszkańcy: Austrii, Finlandii, Niemiec, Norwegii, Szwajcarii i Szwecji. W przypadku wszystkich tych rynków poziom cen jest obecnie wyraźnie wyższy niż na początku 2007 roku. Po drugiej stronie znajdują się kraje Europy Południowej – Grecja, Cypr, Hiszpania i Portugalia, gdzie średnie ceny nieruchomości w okresie 2007-2012 spadły o około 30%. Kraje te wciąż pozostają pod negatywnym wpływem kryzysu gospodarczego, który uniemożliwia szybką poprawę sytuacji na rynku nieruchomości. Biorąc pod uwagę sytuację gospodarczą Polski w porównaniu do większości krajów europejskich, zajmuje ona zdecydowanie lepszą pozycję wyjściową w perspektywie przyszłej poprawy koniunktury. Mieszkania 21 Ilustracja 12. – Zmiany cen nieruchomości w krajach dotkniętych kryzysem 150 % Austria Norwegia Szwajcaria 120 % Szwecja Finlandia mieszkań, a to czyni nasz rynek wyjątkowo atrakcyjnym inwestycyjnie na tle Europy. Rzeczywisty deficyt mieszkaniowy, a więc liczba gospodarstw domowych, które nie mają jeszcze własnego mieszkania, wynosi obecnie 630 tys. mieszkań (raport RedNet Property), a według prognozy polskiego rządu wynosi on około 700 tys. Potrzeby mieszkaniowe ludności, mierzone powszechnie stosowanym miernikiem tzw. deficytu mieszkań, są jednym z ważniejszych czynników wpływających na rynek nieruchomości. W ostatniej dekadzie to właśnie chroniczny deficyt był jednym z głównych czynników napędzających polski rynek mieszkaniowy. Na skutek ograniczonej podaży mieszkań wywołanej problemami firm deweloperskich oraz wprowadzonej w kwietniu 2012 r. ustawy deweloperskiej wysoki deficyt mieszkaniowy powinien wspomagać presję na wzrost cen. Ustawa deweloperska uderzyła przede wszystkim w mniejsze firmy deweloperskie, które mogą mieć problem z finansowaniem inwestycji, wynikający z braku możliwości wspomagania się bieżącymi wpłatami klientów. Ilustracja 13. – Nasycenie rynku mieszkaniowego – porównanie do innych krajów Niemcy 100 % Portugalia Hiszpania Finlandia Francja 90 % Dania 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Źródło: The oesterreichische National Bank, Statistics Finland, Hypoport Group, Statistic Norway, The Swiss National Bank, Statistics Sweden Niemcy Estonia Szwecja Łotwa Belgia RYNEK W POLSCE Wielka Brytania Austria Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych znajduje się w początkowej fazie stabilizacji cen. Historyczne dane świadczą, że dołek koniunktury w gospodarce determinuje z półrocznym opóźnieniem początek wzrostu cen nieruchomości. Sprzyjające otoczenie makroekonomiczne w postaci: • niskich stóp procentowych, • stosunkowo niskich cen na rynku pierwotnym, • utrzymującego się deficytu mieszkań oraz • startujących w 2014 roku programów wspierających zakup mieszkań (program „Mieszkanie dla młodych”) lub wspierających ich wynajem (inicjatywa Banku Gospodarstwa Krajowego) powinny wprowadzić polski rynek mieszkaniowy na ścieżkę wzrostową już pod koniec 2013 r. Pierwsze symptomy poprawy widać już w wynikach sprzedaży mieszkań w największych miastach. Firma doradcza REAS opublikowała raport za drugi kwartał 2013 roku, z którego wynika, że deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi i Poznaniu zawarli łącznie ponad 8,1 tys. nowych umów z klientami, czyli o 9% więcej niż w pierwszym kwartale 2013 r. Poprawa widoczna jest nie tylko w segmencie popularnym, ale także na rynku apartamentów. Według raportu Global Property Guide, ceny na rynku luksusowych apartamentów wzrosły w I kwartale 2013 r. o 3,2%. Wynika to z przede wszystkim z faktu, że zwiększyła się ilość nabywców gotówkowych, którzy wybierali mieszkania o wyższym standardzie (wykończenie, architektura, lokalizacja). Inwestorzy wychodzą z założenia, iż mieszkania lepszej jakości będą generowały wyższe czynsze, czyli będą lepiej chroniły wartość. Roczna stopa zwrotu z wynajmu takiego luksusowego apartamentu wynosi obecnie według Global Property Guide 4,9%. Porównanie atrakcyjności inwestycji polegającej na wynajmie apartamentów: • • • • • • • • • Węgry – 7,18% Słowacja – 5,71% Rumunia – 5,57% Dania – 5,33% Portugalia – 5,24% Holandia – 5,11% Polska – 4,89% Słowenia – 4,49% Belgia – 4,48% • • • • • • • • • Wielka Brytania – 4,31% Bułgaria – 4,19% Niemcy – 4,12% Cypr – 4,10% Włochy – 4,06% Litwa – 4,01% Estonia – 3,99% Finlandia – 3,80% Malta – 3,72% • • • • • • • Luksemburg – 3,71% Austria – 3,67% Czechy – 3,51% Hiszpania – 3,41% Francja – 3,26% Łotwa – 3,23% Grecja – 2,48% Holandia Węgry Rumunia Litwa Luksemburg Polska Malta Słowacja 0 100 200 300 400 500 600 Źródło:Rednet Property Group NASZA FILOZOFIA Jak już zostało wspomniane, w skład Grupy Kapitałowej W I S.A. wchodzą trzy spółki z branży nieruchomości – Platinum Properties Group, MySQUARE oraz Platinum Elements. Doświadczenie wyniesione z realizacji kilkunastu projektów w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej, których roczna stopa zwrotu (IRR) sięgnęła 20-487%, uprawnia do stwierdzenia, że Zarządzający potrafi zidentyfikować i wykorzystać nadarzające się okazje rynkowe. Oportunistyczne podejście Zarządzających koncentruje się na poszukiwaniu atrakcyjnych nieruchomości w każdym segmencie, z naciskiem na apartamenty luksusowe, które są najmniej narażone na wahania koniunktury. Z uwagi na dość małą podaż apartamentów, na rynku dochodzi do niewielkich wahań cen z tendencją wzrostową, zaś specjaliści podkreślają, że ceny nieruchomości rezydencjalnych i apartamentowych są odporne na wahania koniunktury i stale zwiększają swoją wartość. Z uwagi na bardzo małą podaż apartamenty stanowią tylko kilkanaście procent oferty mieszkaniowej dostępnej na warszawskim rynku pierwotnym, zaś ich ceny kształtują się od 12 do kilkudziesięciu tys. PLN za m2. Co więcej, Fundusz stara się wykorzystać trudną sytuację deweloperów borykających się z płynnością oraz wysokim zadłużeniem. Firmy deweloperskie w obliczu problemu spłaty znacznych zobowiązań z tytułu emisji obligacji, zaciągniętych kredytów, często ratują sytuację spółki przez natychmiastową sprzedaż aktywów tzw. „fire sell”. Ponadto w takich sytuacjach powszechnie stosowaną przez deweloperów praktyką jest sprzedaż mieszkań w pakietach z dużym dyskontem. Bieżąca, aktywna obserwacja sytuacji spółek deweloperskich przyczynia się do wzrostu możliwości wykorzystania nadarzających się okazji rynkowych i osiągania ponadprzeciętnych stóp zwrotu. Źródło:Global Property Guide Porównując stopień nasycenia rynku, czyli liczbę mieszkań przypadających na 1 tys. mieszkańców, Polska plasuje się na jednym z ostatnich miejsc w porównaniu do innych krajów UE. Mniej nasycony rynek mieszkaniowy mają tylko Malta i Słowacja. Na 1 tys. mieszkańców przypada u nas obecnie 368 22 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Mieszkania 23 Liderem wśród transakcji na rynku niepublicznym są Stany Zjednoczone, gdzie ma swoją siedzibę 9 spośród 10 największych funduszy PE/VC na świecie, a zarządzany przez nie kapitał odpowiada w sumie ponad 66% PKB Polski i 2,3% PKB USA (obrazek z mapą). W 2012 roku w USA przeprowadzono prawie 2 900 transakcji sprzedaży projektów inwestycyjnych, z których pozyskano łącznie 255 mld USD. Najbardziej aktywnym funduszem na rynku był Carlyle Group, który przeprowadził 48 transakcji, inwestując łącznie 27 mld USD. Największą transakcją w 2012 roku było kupno spółki poszukującej ropy naftowej i gazu – El Paso za kwotę 7,15 mld USD przez konsorcjum funduszy Apollo Global Management oraz Riverstone Holdings. Tabela 3. – Wysokość aktywów w największych funduszach świata Środki pozyskane w ciągu 5 lat do 2011 roku Private Equity Według Europejskiego Stowarzyszenia Private Equity pod pojęciem „Private Equity” (PE) kryje się kapitał, który w średnim i długim terminie zasila przedsiębiorstwa nienotowane na rynkach kapitałowych. Dofinansowywane są przede wszystkim spółki dojrzałe, lecz potrzebujące kapitału w celu poszerzenia oferty, zdobycia nowych rynków, przeprowadzenia restrukturyzacji przed planowanym wejściem na giełdę itp. Venture Capital jest odmianą Private Equity, w której kapitał kierowany jest do przedsiębiorstw rozpoczynających swoją działalność biznesową (tzw. „start-up”) lub znajdujących się we wczesnym stadium rozwoju (tzw. „growth”) Zastrzyk kapitału służy głównie zintensyfikowaniu wzrostu danej spółki lub jej ekspansji na nowe rynki. Terminy „Private Equity” oraz „Venture Capital” często używane są zamiennie. Segmenty te rozwijały się przez ostatnie lata bardzo dynamicznie i zyskały duże zainteresowanie inwestorów na całym świecie, oferując im ponadprzeciętną stopę zwrotu. Od połowy 2010 roku na akcjach największych funduszy PE/VC w Stanach Zjednoczonych można było zarobić kilkakrotnie więcej niż inwestując w indeks S&P500. Najwięcej, aż 170% wzrostu, dał zarobić fundusz Kohlberg Capital Corporation (czwarty pod względem wielkości zarządzanych aktywów fundusz PE/VC na świecie). Średnioroczna stopa zwrotu w okresie trzyletnim wyniosła prawie 40% w przypadku akcji Kohlberg Capital Corporation i była ponad dwukrotnie wyższa niż w przypadku indeksów 500 największych spółek w Stanach Zjednoczonych Fundusz WI Inwestycje Selektywne FIZ AN jest aktywnym uczestnikiem w mniejszych projektach typu PE/VC – zamierza przeznaczyć na inwestycje w tym obszarze do 30% wartości portfela. Lokalizacja Aktywa [mld$] TPG Capital Fort Worth, Texas 50,6 Goldman Sachs Principal Investment Area New York 47,2 The Carlyle Group Washington DC 40,5 Kohlberg Kravis Roberts New York 40,2 The Blackstone Group New York 36,4 Apollo Global Management New York 33,8 Bain Capital Boston 29,4 First Reserve Corporation London 25,1 Hellman & Friedman Greenwich, Connecticut 19,1 Apax Partners San Francisco 17,2 Źródło: Raport EVCA 2012 Analizując historyczne zachowania funduszy PE/VC na całym świecie, w tym przede wszystkim w Stanach Zjednoczonych obserwujemy powtarzające się cykle. Od momentu powstania i upadku rynku obligacji śmieciowych w 1980 roku, przez „boom” na spółki internetowe w latach dziewięćdziesiątych, aż po pęknięcie bańki na rynku kredytów subprime w roku 2007 wartość transakcji wykupów spółek PE rosła i spadała w długookresowych cyklach. Podczas każdego cyklu, wzrost rynku PE generowany był przez inny, charakterystyczny dla danego okresu czynnik, jednak zawsze podlegał on zmianom w otoczeniu makroekonomicznym. Ilustracja 15. – Wartość transakcji wykupu w latach 1980-2012 [mld $] RYNEK NA ŚWIECIE 500 Ilustracja 14. – Mapa atrakcyjności państw pod względem inwestycyjnym 400 300 200 100 0 Bardzo atrakcyjne Nieatrakcyjne 1980 1990 2000 2010 Źródło:Global Private Equity Report 2012, Brain&Company Źródło: The Venture Capital and Private Equity country attractiveness index 2012 26 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Private Equity 27 Co więcej, wg raportu PwC „Private Equity Report Trend 2013” bazującego na odpowiedziach przedstawicieli ponad 170 funduszy typu Private Equity działających na rykach europejskich można stwierdzić 1): 1000 • wg. 36% respondentów rynek Private Equity w 2013 roku będzie rozwijał się dynamiczniej niż w 2012, 800 • ponad połowa funduszy uważa, że liczba nowych inwestycji dostępnych dla Private Equity wzrośnie w horyzoncie 2013-2015, • sprzedaż wydzielonych części dużych korporacji (zyskownych, ale również do restrukturyzacji) będzie głównym źródłem potencjalnych inwestycji dla funduszy Private Equity wg trzech czwartych respondentów, Ilustracja 16. – Pozyskanie nowych kapitałów w Polsce (mln EUR) 600 400 • szeroko rozumiane usługi związane ze służbą zdrowia były najczęściej wskazywane, jako najatrakcyjniejszy rynek fuzji i przejęć w okresie 2013-2015. Raport PwC daje jasną odpowiedź, że fundusze typu Private Equity przewidują stabilny rozwój rynku inwestycji kapitałowych pomimo niesprzyjającego klimatu makroekonomicznego oraz trudniejszym niż w czasach prosperity dostępie do finansowania bankowego. Co więcej, wg analityków PwC, fundusze PE w miarę upływu czasu będą zmuszane do inwestowania zgromadzonych zasobów w myśl zasady „użyj lub strać” (z ang. „use it or lose it”), co dodatkowo napędzi wzrosty na rynku Private Equity. Wpisując się w międzynarodowe trendy na rynku zarządzający WI Inwestycje Selektywne FIZ AN prognozują, że w najbliższych latach będziemy obserwować kolejny cykl wzrostu rynku PE, który rozpoczął się w 2009 roku i będzie trwał do roku 2018. Przewidujemy, że pozwoli on osiągnąć poziom transakcji wykupów na poziomie obserwowanym w 2007 roku i będzie cyklem taniego pieniądza. Wzrost dostępności pieniądza spowoduje przewidywany wzrost liczby zawieranych transakcji w sektorze PE/VC. Środki pozyskane ze sprzedaży projektów zmuszą fundusze zza oceanu do szukania nowych projektów inwestycyjnych, co powinno przełożyć się także na wzrost inwestycji w Europie. Hong Kong / Shanghai 19,092 2010-20-06 NTT Mobile 2010-22-98 Tokyo Stock Exchange 18,099 Visa 2003-18-08 NYSE 17,864 AIA 2010-21-10 Hong Kong 17,816 ENEL SpA 2011-01-99 NYSE 16,452 Facebook 2005-17-12 NASDAQ 16,007 General Motors 2011-17-10 NYSE 15,774 Nippon Tel 2002-09-87 Tokyo Stock Exchange 15,301 Deutsche Telekom 2011-17-96 NYSE 13,034 Bank of China 2005-24-06 Hong Kong / Shanghai 11,186 RYNEK PE W POLSCE Polskie fundusze PE/VC w 2012 roku pozyskały ok. 467 mln EUR (w 2011 roku 443 mln EUR). W trakcie dwóch ostatnich lat dodatkowo polscy przedsiębiorcy byli wspierani przez kapitał zagraniczny oraz fundusze strukturalne Unii Europejskiej, które nie są ujęte w danych prezentowanych przez EVCA, w szczególności przez Program Operacyjny Innowacyjna Gospodarka 2007 – 2013 wdrażany przez Polską Agencję Rozwoju Przedsiębiorczości (PARP). Ich dostępność pozwala na wsparcie rozwoju firm zainteresowanych ryzykownymi przedsięwzięciami, a z drugiej strony ułatwia finansowanie inwestycji w badania oraz wdrożenia innowacyjnych technologii. 1) Ponad jedna trzecia respondentów to przedstawiciele funduszy mających pod zarządzaniem aktywa o wartości powyżej 1 mld EUR, a dalsze 13% respondentów to przedstawiciele funduszy zarządzających aktywami o wartości od 500 mln EUR do 1 mld EUR. WI Inwestycje Selektywne FIZ AN 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Źródło: Raport EVCA 2012 25 20 200 ICBC Bank 2006 500 19,228 2007-07-10 2005 Ilustracja 17. – Ilość i wartość transakcji PE w Polsce w latach 2009 - 2012 Hong Kong / Shanghai ABC Bank 2004 600 300 Giełda 2003 W 2012 roku zaobserwowano spowolnienie na rynku PE w Polsce, jednak Polska pozostała jednym z liderów w transakcjach inwestycyjnych na tle innych państw Europy Środkowej i Wschodniej (CEE). W mijającym roku dało się zaobserwować kilka dużych transakcji na polskim rynku, jednak w porównaniu z rekordowym rokiem 2011 wielkość i wartość transakcji w 2012 roku była niższa. Pozyskane środki [MLD $] Data Źródło: Opracowanie własne 28 0 400 Tabela 4. – Największe wyjścia z inwestycji w 2012 roku Spółka 200 15 10 100 0 2009 2010 Ilość transakcji 2011 2012 5 Wartość transakcji [mld EUR] Źródło: Raport CMS „Emerging Europe: M&A report 2012” Największe transakcje zrealizowane w 2012 dotyczyły głównie: • sektora finansowego - połączenie Kredyt Banku S.A. z Bankiem Zachodnim WBK S.A. (1 mld EUR), Przejęcie TUiA Warta S.A. przez Talanax Group (0.7 mld EUR), • sektora nieruchomości – przejęcie centrum handlowo-biurowego „Złote Tarasy” przez Axa Real Estate i CBRE Investors Limited (475 mln EUR) oraz przejęcie centrum handlowego „Manufaktura” przez Union Investment Real Estate (390 mln EUR). • sektora usług medycznych – przejęcie klinik „Lux Med" przez BUPA Group (401 mln EUR). Trzeba również zauważyć, że aktywność polskich funduszy PE w 2012 roku była dość intensywna: • Abris Capital Partners zakupił rumuńską firmę kurierską Cargus od Deutsche Post, • Enterprise Investors sprzedał 49% udziału w firmie Zelmer na rzecz BSH Bosch und Siemens Hausgeräte, • Mid Europa Partners zakupił sieci laboratoriów medycznych Alpha Medical od Penta Investments, • Advent International Corporation kupił notowaną na GPW spółkę handlową EKO Holding, • Riverside Partners sprzedał polskiego producenta kominów MK Żary grupie Isotip Joncoux, • Innova Capital zakupił rumuńską grupę energetyczną EnergoBit, Private Equity 29 • Value4Capital nabył większościowy pakiet udziałów w Home.pl, dostawcy usług internetowych dla firm • MCI Management sprzedał mniejszościowy pakiet udziałów w Netretail Holding, właścicielowi największego e-sklepu w regionie, Mall.cz. Ilustracja 18. – Ilość transakcji wg sektorów w Polsce w 2012 Inne Produkcyjne Budownictwo Finanse i ubezpieczenia Poza działalnością na polskim rynku rodzimych i zagranicznych funduszy PE, polski rząd postanowił wspomóc segment VC dla małych i średnich przedsiębiorstw poprzez utworzenie Krajowego Funduszu Kapitałowego (KFK). Stuprocentowym akcjonariuszem KFK jest Bank Gospodarstwa Krajowego. O dofinansowanie mogą się starać przede wszystkim przedsiębiorstwa innowacyjne, o dużym potencjale wzrostu. Pod koniec lipca 2013 roku KFK współpracował z 16 funduszami PE/VC. Należy do nich fundusz zarządzany przez Dom Maklerski WI S.A. (DM WI S.A.)– WI Czysta Technologia FIZ AN. Dołączenie do tak prestiżowego grona wymagało dokładnego zanalizowania zarządzającego (pełne due dilligence) przez KFK oraz spełnienia bardzo rygorystycznych wymogów, w tym dotyczących kapitałów własnych czy też płynności. Pozytywna ocena i otrzymane zaufanie tak poważnego partnera publicznego, jakim jest KFK, to duże wyróżnienie dla funduszu WI Czysta Technologia FIZ AN oraz potwierdzenie wysokich kompetencji zarządzających Funduszem. Ilustracja 20. – Wartość inwestycji w stosunku do PKB Art. spożywcze i napoje Szwecja Usługi Wlk. Brytania średnia 2007-2011 2012 Belgia Telekomunikacja i IT Szwajcaria Dania Transport i magazynowanie Finlandia średnia europejska Energetyka i Ciepłownictwo Francja Norwegia Sprzedaż hurtowa i detaliczna Niemcy Holandia 0 20 40 60 80 100 Źródło: Raport CMS „Emerging Europe: M&A report 2012” Bułgaria Hiszpania Irlandia Luksemburg Ilustracja 19. – Udział branż w rynku transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2012 roku Portugalia Polska Węgry Finanse i ubezpieczenia Włochy Austria Czechy Inne produkcyjne Kraje nadbałtyckie Ukraina Rumunia Usługi Grecja 0,0 % Sprzedaż hurtowa i detaliczna Edukacja i służba zdowia 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Źródło: Raport CMS „Emerging Europe: M&A report 2012” Prognozy zarządzających funduszami Private Equity na rok 2013 zdaje się cechować ostrożny optymizm. Nieco ponad połowa (52%) spośród ponad 1200 menedżerów europejskich funduszy PE ankietowanych przez Roland Berger Strategy Consultants oczekuje wzrostu liczby fuzji i przejęć z udziałem kapitału PE w 2013 roku wynika z raportu firmy „MS European Private Equity Outlook 2013”. Oczekiwania te są pochodną kilku aspektów: spodziewanej dalszej prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (głównie średniej wielkości spółek o obrotach 100-250 mln PLN), dalszej koncentracji na wyselekcjonowanych rynkach (np. świadczenia medyczne, sprzedaż hurtowa i detaliczna, TMT – technologia, media, telekomunikacja). Ponadto menadżerowie ci oczekują interesujących celów inwestycyjnych w takich sektorach, jak energia odnawialna, sektor chemiczny oraz turystyka i rekreacja (hotele, centra odnowy biologicznej, SPA). Jednakże te segmenty będą atrakcyjne w horyzoncie 2013-2015. 30 0,8 % 1,2 % 1,6 % Źródło:Thomson Reuters / EVCA Telekomunikacja i IT 0% 0,4 % WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Pomimo otrzymywanych dofinansowań inwestycje funduszy PE/VC w stosunku do PKB są w Polsce znacznie poniżej średniej europejskiej. Oznacza to, że polski rynek jest w tym obszarze niedoszacowany i ma ogromny potencjał wzrostu w najbliższych latach. Zwiększa to jego atrakcyjność dla inwestorów zagranicznych. Jednocześnie zbyt niski poziom tego wskaźnika pokazuje obawy inwestorów przed angażowaniem kapitału w słabo rozwinięte państwa. Polska, jako lider regionu Europy Centralnej i Wschodniej, zyskuje zaufanie coraz większej ilości inwestorów dzięki stabilnej sytuacji politycznej, wysokim prognozom wzrostu gospodarczego oraz małej konkurencji na rynku PE/VC, co utrzymuje wyceny spółek na wciąż niskim poziomie. NASZA FILOZOFIA Inwestycje PE/VC to inwestycje trudne, czasochłonne i wymagające od zarządzającego oraz akcjonariuszy spółek portfelowych dużego zaangażowania czasowego oraz kapitałowego. Statystyki DM W Investments S.A. pokazują, że średnio na 100 zgłoszonych do funduszy projektów jedynie około 45 spełnia określone kryteria i może być branych pod uwagę w dalszej analizie. Spośród nich tylko 10 to projekty na tyle interesujące, że warto spotkać się z ich autorami i rozmawiać o zaangażowaniu kapitałowym. Finalnie, jak pokazuje praktyka, 2 projekty na 100 takie zaangażowanie zyskują. Oprócz dofinansowania podmiot otrzymuje również wsparcie doświadczonego zespołu zarządzającego: zespołu prawnego, specjalistów z zakresu kontrolingu, finansów i zarządzania płynnością w firmie, zespołu marketingu i PR, które pomagają dopasować strategię firmy do warunków rynkowych, ustanowić lub zmodyfikować ofertę produktową, kanały dystrybucji etc. To właśnie głębokie zaangażowanie w rozwój inwestyPrivate Equity 31 cji zespołu wysokiej klasy specjalistów DM W Investments S.A., którzy zamierzają aktywnie korzystać z pomocy WI S.A., stanowi o sukcesach osiąganych przez Zarządzającego na ww. rynkach. Powyższe czynniki pomagają zmaksymalizować potencjał biznesowy projektu oraz stopę zwrotu dla inwestorów. Napływające dane makroekonomiczne dają podstawę do sformułowania prognozy, że rok 2014 będzie rokiem sprzyjającym dla rozwoju segmentu PE/VC w Polsce. W wyniku spowolnienia gospodarczego w ostatnich latach oraz ograniczenia akcji kredytowej ze strony banków, odsetek spółek, które ogłosiły upadłość w 2012 roku, znacznie wzrósł, pociągając za sobą spadek wycen przedsiębiorstw i tym samym tworząc okazję dla funduszy typu WI Inwestycje Selektywne FIZ AN. Inwestując w projekty PE/VC WI Inwestycje Selektywne FIZ AN zapewnia inwestorom wysoki poziom nadzoru nad przedsiębiorstwem będącym przedmiotem zaangażowania kapitałowego. Dzięki osobom zasiadającym we władzach spółki, w radzie nadzorczej lub, w razie potrzeby, pełniących funkcje dyrektorów operacyjnych, Fundusz może aktywnie zarządzać procesami zachodzącymi w przedsiębiorstwie. Stosując takie zabiegi, segment PE/VC w większym stopniu łączy interesy zarządzającego, inwestora oraz spółki, niż ma to miejsce w przypadku standardowych inwestycji, np. w akcje za pośrednictwem rynku publicznego. Dodatkowo Dom Maklerski W Investments S.A. każdorazowo stara się połączyć interes dotychczasowych akcjonariuszy ze strategią Funduszu poprzez wprowadzanie np. długoterminowych programów motywacyjnych opartych na wzroście wartości firmy w czasie i przeznaczonych dla kluczowego personelu nabytej spółki. 32 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN można nabyć przy stosunkowo atrakcyjnej wycenie, co wpasowuje się w filozofię inwestycyjną zarządzających. Pozytywnym czynnikiem jest również obecne niskie zaangażowanie na rynku inwestorów instytucjonalnych, którzy w momencie spodziewanego masowego napływu środków do funduszy inwestycyjnych będą zmuszeni do szerszej analizy najciekawszych podmiotów notowanych poza podstawowym parkietem GPW. Zdaniem zarządzających funduszem WI Inwestycje Selektywne FIZ AN, biorąc pod uwagę małą płynność spółek z rynku alternatywnego, optymalnym rozwiązaniem jest nabywanie akcji obiecujących spółek nie czekając na zmianę ogólnego trendu na rynku NewConnect. Historia takich spółek jak EKO EXPORT S.A. (stopa zwrotu od momentu debiutu do lipca tego roku sięga 850%), UBOAT LINE S.A. (600%), ZWG S.A. (570%), QUERCUS TFI S.A. (500%), które pierwotnie były notowane na rynku NewConnect pokazuje, że inwestycje z rynku NewConnect mogą przynieść ponadprzeciętne zyski. Należy przy tym pamiętać, że wyniki te są wypadkową umiejętności zarządzających funduszem, odpowiedniej selekcji spółek, dobrania właściwego momentu wejścia w inwestycję oraz stałej obserwacji decyzji podejmowanych przez zarząd. NASZA FILOZOFIA INWESTYCJE ALTERNATYWNE Inwestycje alternatywne, według zarządzających WI Inwestycje Selektywne FIZ AN, to instrumenty finansowe, które nie są skorelowane z podstawową grupą aktywów Funduszu. Przy wyborze inwestycji alternatywnych zarządzający Funduszem koncentruj się główniena rynku NewConnect, funduszach hedgingowych oraz instrumentach pochodnych, w szczególności typu CFD (ang. „contract for diffrence”). Zaangażowanie się w tego typu instrumenty finansowe zwiększa dywersyfikację portfela oraz umożliwi aktywne reagowanie na zmieniającą się sytuację rynkową. Inwestycje alternatywne mogą stanowić maksymalnie 10% aktywów funduszu WI Inwestycje Selektywne FIZ AN. NEWCONNECT Zarządzający Funduszem liczą na wzrost zainteresowania inwestorów rynkiem po okresie głębokich przemian notowanych podmiotów, zmian w środowisku prawnym i silnym ograniczeniu nowych debiutów. WI Inwestycje Selektywne FIZ AN poszukuje spółek, które wyróżniają się innowacyjnością rozumianą nie tylko w sensie nowatorskiego produktu czy świadczonej usługi, ale także innowacyjnego systemu zarządzania i stosowania rozwiązań innych niż w przedsiębiorstwach z tej samej branży. Przy wyborze inwestycji brana jest również pod uwagę ocena zarządu spółki, jego doświadczenie i sposób zarządzania. W celu odpowiedniej i szybkiej identyfikacji potencjalnych celów inwestycyjnych, zarządzający WI Inwestycje Selektywne FIZ AN spotykaj się cyklicznie z zarządami interesujących spółek. Takie regularne spotkania pozwalają na rozpoznanie ukrytych możliwości spółek, wyselekcjonowanie potencjalnych celów oraz podjęcie decyzji o zdolności do zaangażowania kapitałowego i jego wysokości. Zespół zarządzający WI Inwestycje Selektywne FIZ AN posiada odpowiednią wiedzę, doświadczenie i kwalifikacje, żeby sprostać temu wyzwaniu. W okresie ostatnich 12 miesięcy inwestorzy mogli zapoznać się z materiałami analitycznymi dotyczącymi 21 spółek, które zdaniem DM W Investments S.A. należą do grona TOP PICK NewConnect. Cykliczne zestawienie prezentuje wyselekcjonowane ciekawe podmioty, notowane na rynku NewConnect, biorąc pod uwagę ich innowacyjność, doświadczenie zarządu spółki, płynność akcji oraz jej stabilność finansową. Od lipca 2012 roku zespół DM W Investments S.A. monitoruje stopę zwrotu portfela Top Pick NewConnect, który w ciągu roku osiągnął zwrot na poziomie 64% w porównaniu do 12% zwrotu osiągniętego przez szeroki indeksu rynku NewConnect. RYNEK NA ŚWIECIE NASDAQ jako pierwszy rynek alternatywny przeznaczony dla spółek technologicznych stał się inspiracją do stworzenia podobnej platformy na rynkach zagranicznych, w tym Polski. Na rynku NASDAQ notowanych jest ok 700 spółek technologicznych. Wśród nich spotyka się wiele przykładów ogromnych światowych sukcesów, co również odzwierciedlają ich kursy notowań, pozostające w trendzie wzrostowym od dnia debiutu. Chociażby spółka Google, która zadebiutowała w 2004 r. przy cenie 100 USD, a jej obecna cena to 900 USD! Również potentat na rynku gier komputerowych, spółka Activision Blizzard, od początku notowań radziła sobie bardzo dobrze, a kolejne sukcesy jej produktów przełożyły się na wzrost kursu z 0,8 USD do ponad 17 USD, dając ponad 2 000% stopę zwrotu w przeciągu 12 lat. 80 % 70 % 50 % 40 % 30 % Trwająca hossa na rynkach rozwiniętych, a także poprawa na rodzimym rynku nie przełożyły się jeszcze na wzrost notowań na alternatywnym rynku warszawskiej giełdy – NewConnect. Wynika to po części z faktu, że dopiero w późniejszej fazie wraz z potwierdzeniem osiągnięcia dołka koniunkturalnego kapitał będzie poszukiwał wyższych oczekiwanych stóp zwrotu i tym samym przesuwał się w stronę coraz bardziej ryzykownych aktywów. Dodatkowo znaczna ilość podmiotów dopuszczonych do obrotu (aktualnie na NewConnect notowanych jest ponad 400 spółek), z których duża część nie spełnia podstawowych standardów inwestycyjnych, przyczyniła się do powstania negatywnego sentymentu wokół rynku oraz znacznego spadku zainteresowania inwestorów. 20 % WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Portfel TOP PICK NewConnect 60 % RYNEK W POLSCE Niesprzyjające otoczenie może być jednak okazją do akumulacji akcji spółek z dużym potencjałem wzrostu przy obecnej skali prowadzonej działalności. Dodatkowo spółki „z potencjałem” 34 Ilustracja 21. – Narastająca stopa zwrotu z portfela Top Pick NewConnect sWIG80 10 % 0% -10 % -20 % Index NewConnect 30.07.12 16.08.12 27.09.12 12.11.12 04.01.13 08.03.13 26.06.13 31.07.13 Źródło: Opracowanie własne Warto zauważyć, że w tym czasie spółki takie, jak Plasma Systems S.A., The Farm51 Group S.A. czy Mediacap S.A. przyniosły inwestorom ponad stuprocentową stopę zwrotu. Inwestycje alternatywne 35 Tabela 5. – Spółki portfelowe TopPick Spółka Data wprowadzenia do portfela Wprowadzenie do portfela Kurs 31-07-13 topa zwrotu od dnia wprowadzenia do portfela Biomaxima 30-07-12 7,00 5,16 -26,29% Mabion* 30-.07-12 15,95 16,11 1,00% ZWG 30-07-12 2,07 4,68 126,09% LUG 16-08-12 3,25 3,45 6,15% Plasma 16-08-12 6,99 16,70 138,91% Synektik 16-08-12 12,47 13,20 5,85% Aduma 27-09-12 12,31 7,00 -43,14% The Farm51 Group 27-09-12 3,00 6,37 112,33% Voxel* 27-09-12 13,45 19,80 47,21% MedicalAlgorithmics 12-11-12 70,00 81,30 16,14% Stanusch 12-11-12 1,86 1,18 -36,56% WindMobile 12-11-12 4,53 6,38 40,84% Platige Image 14-01-13 33,83 22,89 -32,34% Mediacap 14-01-13 0,44 1,40 218,18% Sunex 14-01-13 0,24 0,22 -8,33% 11BIT Studios 18-03-13 10,05 10,10 0,50% Socializer 18-03-13 18,00 30,00 66,67% SSI 18-03-13 0,12 0,16 33,33% Elemental Holding 26-06-13 2,15 2,00 -6,98% Biogened 26-06-14 26,50 25,45 -3,96% Telestrada 26-06-15 14,00 14,80 5,71% Źródło: Opracowanie własne Zespół DM W Investments S.A., wspierany przez analityków WI S.A., będzie kontynuował selekcję spółek z rynku NewConnect, dobierając do portfela WI Inwestycje Selektywne FIZ AN tylko spółki o ponadprzeciętnych perspektywach, które w przyszłości mogą wzbudzić duże zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych w momencie przenoszenia notowań na podstawowy parkiet GPW. FUNDUSZE HEDGINGOWE Głównym obszarem zainteresowania zarządzających funduszem WI Inwestycje Selektywne FIZ AN w segmencie inwestycji alternatywnych jest dobór do portfela wyselekcjonowanych funduszy hedgingowych. Tego typu inwestycje nie stanową więcej niż 5% wszystkich aktywów Funduszu, natomiast ich odpowiedni dobór może się przyczynić do osiągania ponadprzeciętnej stopy zwrotu przy stosunkowo niskiej zmienności. Statystyki przedstawione przez AIMA <Alternative Investment Management Association – stowarzyszenie reprezentujące przedstawicieli ponad 1 300 funduszy hedgingowych z całego świata.> w ostatnim raporcie „AIMA’s roadmap to hedge funds – 2012 edition” pokazują, że indeks zwrotu z funduszy hedgingowych znacznie przewyższa zwroty osiągane poprzez inwestycje w akcje czy obligacje, nie wspominając o lokatach bankowych. Ilustracja 22. – Długoterminowy zwrot z różnych klas aktywów (styczeń 1990 – sierpień 2012) 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1990 1992 1994 1996 Fundusze Hedgingowe 1998 2000 Akcje 2002 2004 2006 Obligacje 2008 2010 2012 Gotówka Źródło: IR&M, Bloomberg. Wartość stopy zwrotu obrazuje mieszaną roczną stopę zwrotu (tzw. Compound annual rate of return CARR). Bazuje ona na zwrotach w USD obliczona z następujących indexów: HFRI Funds of Funds Composite Index, MSCI World Index, JPM Global Ag-gregate Bond Index, Bank of America Merrill Lynch US T-Bill 3M index. RYNEK FUNDUSZY HEDGINGOWYCH NA ŚWIECIE Jednym z pierwszych funduszy hedgingowych na świecie był utworzony w 1949 r. przez Alfreda Winslowa Jonesa fundusz w formie spółki cywilnej, który posługiwał się krótką sprzedażą i dźwignią finansową dla zabezpieczenia się przed wahaniami rynku akcji. 36 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Inwestycje alternatywne 37 Według Hedge Fund Research Inc. 2 ) wartość rynku funduszy hedgingowych na świecie sięga 2,13 biliona USD (1012), ponad 10% PKB Stanów Zjednoczonych lub tyle samo ile wynosiły rezerwy walutowe Chin 3) w 2009 roku (obecnie 3,3 biliona USD). Reprezentują one około 1,1% wszystkich inwestycji dokonywanych na rynkach kapitałowych. Fundusze te nie mają jednej, konkretnej strategii inwestowania. Wręcz przeciwnie, inwestują we wszelkie rodzaje aktywów i wykorzystują każdą nadarzającą się możliwość inwestycyjną. Ilustracja 23. – Strategie inwestycyjne funduszu hedgingowych rynkowo neutralne aktywów przecenionych arbitrażowe Alternatywą dla funduszy hedgingowych oraz rynku NewConnect będą bezpośrednie inwestycje w instrumenty pochodne. W przypadku, gdy fundusz zajmuje otwartą pozycję walutową, klasa aktywów instrumentów alternatywnych może zostać użyta do zabezpieczenia ryzyka walutowego. Przy użyciu instrumentów pochodnych, w szczególności typu CFD (ang. „contract for diffrence”), możliwe jest wykorzystywanie gwałtownych trendów, w tym również trendów spadkowych na rynkach akcyjnych. W dzisiejszych czasach, przy coraz większym zautomatyzowaniu transakcji giełdowych, można zaobserwować znaczne skrócenie trendów, co powoduje, że są one gwałtowniejsze. Również cykle koniunkturalne uległy skróceniu. Dlatego odpowiednia identyfikacja panującego sentymentu na rynku pozwala na osiągnięcie ponadprzeciętnej stopy zwrotu w bliskim horyzoncie inwestycyjnym. Wieloletnie doświadczenie oraz sukcesy zarządzających Funduszem w tego typu inwestycjach powodują, że są oni w stanie prawidłowo zidentyfikować nadarzające się okazje rynkowe na rynku akcyjnym, obligacyjnym, surowcowym czy walutowym. arbitrażowe na rynku długu kierowane wydarzeniami w spółkach oparte na wydarzeniach kredytowych multistrategie akcji krajowych 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Źródło: GazetaTrend.pl Jeśli chodzi o podział strategii inwestycyjnych funduszy hedgingowych, można odnieść wrażenie, iż każdy ma własną klasyfikację, którą uważa za właściwą. Trudno bowiem jednoznacznie zaszufladkować określone strategie inwestycyjne do konkretnego segmentu. Wyróżnia się jednak cztery główne koszyki: zawieranie pozycji krótkich lub długich na kontraktach terminowych/ akcjach (ang. „equity long/short”), strategie rynku neutralnego (ang. „market neutral”), wykorzystanie zdarzeń nadzwyczajnych (ang. „event driver”), grupa strategii arbitrażowych z wykorzystaniem różnic wartości względnej (ang. „relative value”), a prócz nich inwestycje oportunistyczne. RYNEK FUNDUSZY HEDGINGOWYCH W POLSCE Na świecie jest 9 tys. funduszy hedgingowych. W Polsce rynek ten jest bardzo płytki i głównie składa się z funduszy, które tworzą podmioty o cechach zbliżonych do funduszy hedgingowych. Takie podmioty są na naszym rynku umownie nazywane parahedgingowymi. Do tej kategorii można przyporządkować większość podmiotów klasyfikowanych jako fundusze absolutnej stopy zwrotu oraz fundusze mieszane. Na rynku są dostępne produkty takie jak Skarbiec Alternatywny, który inwestuje w jeden z największych funduszy hedge – AHL, czy fundusze Superfund, które są w pełni zarządzane przez zautomatyzowane systemy transakcyjne. Aktywa wszystkich podmiotów, które możemy zaliczyć do parahedgingowych, na koniec stycznia 2011 r. wynosiły prawie 3,5 mld PLN. Na tle całego rynku (115 mld PLN na koniec stycznia) wydaje się, że to niewiele. Zdaniem ekspertów fundusze hedgingowe będą zyskiwały na popularności. Przedstawiciele jednej z największych na świecie instytucji prowadzących fundusze hedgingowe – Man Investments uważają, że Polska szybko dogoni Europę, gdzie ponad 5% aktywów wszystkich funduszy to podmioty typu hedge. NASZA FILOZOFIA Zarządzający funduszem WI Inwestycje Selektywne FIZ AN są zdania, że fundusze hedgingowe to klasa aktywów, która powinna stanowić uzupełnienie każdego portfela inwestycyjnego. To instrument, który z założenia ma być bardzo nisko skorelowany z koniunkturą giełdową. Dane dostępne na rynku, określające stopy zwrotu osiągane przez fundusze hedgingowe potwierdzają, że ta klasa aktywów generuje znacząco wyższe zwroty niż inwestycje w akcje czy obligacje. DM W Investments S.A. w doborze odpowiednich funduszy hedgingowych do portfela WI Inwestycje Selektywne FIZ AN opiera si na własnym doświadczeniu oraz analizie danych dostarczanych przez wyspecjalizowanych partnerów w postaci Hennessee Hedge Fund Advisory Group czy BarclayHedge Alternative Investment Databases. 2) Baza danych zawierająca ma dzień 01.08.2013 informacje na temat 7000 funduszy hedgingowych na świecie 3) Chiny mają obecnie największe rezerwy walutowe na świecie 38 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Inwestycje alternatywne 39 Ilustracja 25. – Jak zarabiają fundusze PE Wartość Działania operacyjne Automatyzacja procesów Optymalizacja kosztów Optymalizacja podatkowa Redukcja kosztów Dojrzałość 140 Ekspansja Zysk 40 100 Środki własne 20 Środki własne 20 Dług 80 Dług 80 Wzrost Start Up Modelowy skład portfela Marketing Fundusz WI Inwestycje Selektywne FIZ AN za pomocą spółek celowych inwestuje środki w: • nieruchomości – 60% • obszar PE/VC – 30% • inwestycje alternatywne – 10% Ilustracja 24. – Modelowa alokacja portfela PE VC Fundusze hedgingowe Instrumenty rynku publicznego Wzrost ilości transakcji Nowi klienci Wzrost wartości transakcji Wzrost sprzedaży Czas Źródło: Opracowanie własne Fundusz inwestuje dwutorowo w projekty, które są sprzedawane z dyskontem do wyceny. Pierwszy typ projektów wykorzystuje okazje wynikające ze zmian w otoczeniu makroekonomicznym. Coraz większe problemy z pozyskaniem finansowania dłużnego oraz spowolnienie gospodarcze w ostatnich latach spowodowały pogorszenie się kondycji małych i średnich przedsiębiorstw. W związku z tym Fundusz wspiera spółki o solidnych fundamentach i zdrowym modelu biznesowym, borykające się z problemami np. braku środków na kapitał obrotowy. Zapewnienie dodatkowego kapitału, wsparcie organizacyjne oraz merytoryczne pozwalają na szybszy rozwój firmy i podniesienie jej wartości. Zasilając kapitałowo takie projekty Fundusz może objąć większościowe lub mniejszościowe pakiety udziałów/akcji, ale dla każdego projektu zarządzający Funduszem wyznaczą osobę odpowiedzialnA za monitorowanie rozwoju działalności spółki oraz wspomagającą spółkę wiedzą własną lub innych osób pracujących w WI S.A. Ilustracja 26. – Liczba upadłości w 2012 r. w porównaniu do średniej z lat 2008-2009 Inwestycje Greenfield 250 % Przemysł Budownictwo Usługi Mieszkania PE/VC WI Inwestycje Selektywne FIZ AN w segmencie PE/VC inwestuje w przedsiębiorstwa innowacyjne, które mogą zyskiwać na efektach synergii z funduszem oraz starać się o dofinansowania. 40 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Finlandia Luksemburg Irlandia Dania Austria Norwegia Włochy 50 % Francja 0% -50 % Polska Zarządzający WI Inwestycje Selektywne FIZ AN w procesie inwestycyjnym skupiają uwagę na inwestowaniu w projekty wyceniane znacząco poniżej wartości godziwej. Fundusz jest aktywnym uczestnikiem licytacji komorniczych i przetargów. Nabywanie nieruchomości poniżej cen rynkowych jest możliwe dzięki posiadanym relacjom biznesowych spółek z Grupy WI S.A., m.in. Platinum Properties Group S.A., My Square, Platinum Elements. Fundusz monitoruje rynek pod kątem pozyskiwania projektów inwestycyjnych od borykających się z problemami płynnościowymi deweloperów. Hurtowo nabywając od dewelopera nieruchomości WI Inwestycje Selektywne FIZ AN jest w stanie uzyskać znacznie wyższe dyskonto niż inwestor prywatny. W kręgu zainteresowań WI Inwestycje Selektywne FIZ AN pozostają grunty rolne z możliwością uzyskania dofinansowań oraz działki w miastach z pozwoleniami na budowę w celu realizacji projektów typu start-up/greenfield. Niemcy Źródło: Opracowanie własne Wlk. Brytania 100 % Belgia 150 % Szwecja Hiszpania Ziemia rolna Holandia 200 % Biura Źródło: Opracowanie własne na podstawie raportu Coface Poland Drugim typem projektów, w jakie inwestuje WI Inwestycje Selektywne FIZ AN, są innowacyjne przedsiębiorstwa we wczesnej fazie rozwoju, które w znaczący sposób mogą skorzystać z oferowanej przez Fundusz współpracy (np. pomocy przy zarządzaniu płynnością, marketingu, wsparcia prawnego, wykorzystania know-how Funduszu). Zarządzający Funduszem koncentrują się na projektach start-up, które poza swoim ukrytym potencjałem niosą również relatywnie niskie ryzyko niepowodzenia. Innymi słowy, zarządzający Funduszem wspierają projekty wywodzące się z branż znanych im, np. e-commerce, nowoczesne technologie, telekomunikacja. Modelowy skład portfela 41 INSTRUMENTY ALTERNATYWE Rynek publiczny WI Inwestycje Selektywne FIZ AN koncentruje się na spółkach innowacyjnych nie tylko pod względem nowatorstwa produktu czy świadczonej usługi, ale także systemu zarządzania. Starannie wyselekcjonowane podmioty musi również cechować wspólny mianownik – ukryty potencjał, niedostrzeżony przez pozostałych uczestników rynku kapitałowego. Z uwagi na fakt, że inwestycje alternatywne niosą ze sobą obietnicę ponadprzeciętnych zysków, ale i potencjalnie większe ryzyko, zarządzający Funduszem bardzo wnikliwie przyglądają się potencjalnym projektom w tym obszarze. Ideą, która przyświeca zarządzającym Funduszem jest nie tylko maksymalizacja zysków dla inwestorów, ale przede wszystkim minimalizacja ryzyka niepowodzenia. Fundusze hedgingowe Drugim typem inwestycji w segmencie inwestycji alternatywnych jest dobór do portfela wyselekcjonowanych funduszy hedgingowych. Historyczne dane pokazują, że odpowiedni dobór tego typu inwestycji może się przyczynić do osiągania satysfakcjonujących stóp zwrotu przy zmienności niższej niż np. w przypadku inwestycji w główne indeksy giełdowe. Dobór odpowiednich instrumentów hedgingowych odbywa się we współpracy ze specjalistami z W Investments S.A., którzy na bieżąco monitorują polskie i światowe rynki finansowe. 42 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN NAZWA WI Inwestycje Selektywne Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych NAZWA SKRÓCONA WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Parametry Funduszu TFI Saturn TFI S.A. ZARZĄDZAJĄCY PORTFELEM INWESTYCYJNYM FUNDUSZU Dom Maklerski W Investments S.A. DEPOZYTARIUSZ Raiffeisen Bank Polska S.A. AUDYTOR Ernst & Young Audit Sp. z o.o. ZAKUP Zapisy na certyfikaty WI Inwestycje Selektywne FIZ AN są przyjmowane tylko w trakcie trwania emisji danej serii certyfikatów inwestycyjnych Funduszu. Fundusz WI Inwestycje Selektywne FIZ AN skierowany jest do wąskiego grona zamożnych inwestorów. Emisje certyfikatów inwestycyjnych funduszu WI Inwestycje Selektywne FIZ AN odbywają się wyłącznie poprzez odpowiedź na imiennie skierowane propozycje nabycia certyfikatów inwestycyjnych Funduszu, które w przypadku każdej serii certyfikatów inwestycyjnych Funduszu kierowane są do mniej niż 150 oznaczonych osób. Wszelkie emisje certyfikatów inwestycyjnych emitowanych przez WI Inwestycje Selektywne FIZ AN odbywają się na warunkach i zgodnie z zasadami określonymi w warunkach emisji danej serii certyfikatów inwestycyjnych oraz w statucie Funduszu. Warunki emisji danej serii certyfikatów inwestycyjnych WI Inwestycje Selektywne FIZ AN są jedynym prawnie wiążącym dokumentem zawierającym informacje o ofercie certyfikatów inwestycyjnych, o czynnikach ryzykach związanych z inwestowaniem w certyfikaty inwestycyjne Funduszu oraz o funduszu WI Inwestycje Selektywne FIZ AN, o jego działalności i polityce inwestycyjnej, jak również o prawach i obowiązkach wiążących się z nabyciem certyfikatów inwestycyjnych Funduszu. Wszelkie informacje dotyczące zasad nabywania certyfikatów Funduszu WI Inwestycje Selektywne FIZ AN można uzyskać na Infolinii pod numerem tel.: +48 22 116 77 77. WI Inwestycje Selektywne FIZ AN zastrzega, że szczegółowe informacje dotyczące danej emisji certyfikatów inwestycyjnych, dostępne wyłącznie w warunkach emisji danej serii certyfikatów inwestycyjnych Funduszu, będą udzielane wyłącznie osobom, do których zostały skierowane propozycje nabycia certyfikatów inwestycyjnych danej serii, a Fundusz podejmie działania niezbędne do weryfikacji takich osób. Nasz doradca odpowie na wszelkie pytania związane z funduszem WI Inwestycje Selektywne FIZ AN. Doradcy są dostępni w dni powszednie w godz. 9:00-17:00 MINIMALNA KWOTA ZAPISU Równowartość w PLN: 40 000 EUR dla osób fizycznych PROWIZJA ZA ZAKUP Do 5% ceny emisyjnej certyfikatu WYKUP Roczny lock-up od momenty emisji certyfikatu NOTOWANIE CERTYFIKATÓW Nie WYCENA CERTYFIKATÓW miesięczna, dostępna na www.saturntfi.pl KLASY AKTYWÓW FUNDUSZU Brak ograniczeń dotyczących klas aktywów DOCELOWA WIELKOŚĆ FUNDUSZU 250 000 000 PLN 44 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Niniejszy materiał służy jedynie celom informacyjnym i nie stanowi oferty, w tym oferty w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), ani oferty publicznej w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz.U. z 2009 r., Nr 185, poz. 1439, z późn. zm.), rekomendacji, zaproszenia, ani usługi doradztwa prawnego, podatkowego, finansowego lub inwestycyjnego, związanego z inwestowaniem w jakiekolwiek papiery wartościowe. Niniejszy materiał nie może stanowić podstawy do podjęcia decyzji o dokonaniu jakiejkolwiek inwestycji w papiery wartościowe. Niniejszy materiał nie stanowi rekomendacji w rozumieniu przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U. Nr 206, poz. 1715). Nie należy polegać, w jakimkolwiek celu, na informacjach zawartych w niniejszym materiale, bądź jego ustnym omówieniu, a ponadto informacje takie mogą nie być kompletne lub w pełni zgodne ze stanem faktycznym. Prezentowane dane oparte są na opracowaniach własnych Domu Maklerskiego W Investments S.A., chyba że wyraźnie wskazano inne źródło pochodzenia danych. Wszelkie informacje dotyczące planów, oczekiwań, strategii, czy polityki inwestycyjnej co do najbliższej przyszłości funduszu WI Inwestycje Selektywne FIZ AN, stanowią odzwierciedlenie wiedzy i oczekiwań autora w momencie przygotowywania niniejszego materiału, w związku z czym mogą one ulec, w krótkich odstępach czasu, wielokrotnej zmianie w zależności od rozwoju sytuacji na rynkach finansowych. W związku z powyższym Dom Maklerski W Investments S.A. nie może wykluczyć sytuacji, w której informacje zamieszczone w materiale staną się nieaktualne, z czym osoba zapoznająca się z informacjami zamieszczonymi w niniejszym materiale powinna się liczyć i co powinna brać pod uwagę. Niektóre informacje zawarte w niniejszym materiale mogą zawierać prognozy lub inne stwierdzenia dotyczące przyszłości, przyszłych wydarzeń lub przyszłych wyników. Stwierdzenia dotyczące przyszłości można rozpoznać po słowach takich jak „oczekuje”, „jest zdania”, „przewiduje”, „szacuje”, „zamierza”, „będzie”, „mogłoby”, „może” lub innych podobnych wyrażeniach. Dom Maklerski W Investments S.A. ostrzega, że stwierdzenia te są jedynie przewidywaniami, a faktyczne wydarzenia lub wyniki mogą różnić się w stopniu znaczącym. Dom Maklerski W Investments S.A. nie zamierza aktualizować tych stwierdzeń w celu odzwierciedlenia zdarzeń oraz okoliczności występujących po dacie niniejszego dokumentu lub odzwierciedlenia faktu wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń. Wiele czynników może spowodować wystąpienie istotnej różnicy pomiędzy faktycznymi wynikami a wynikami przedstawionymi w prognozach lub stwierdzeniach dotyczących przyszłości, w tym ryzyk konkretnie związanych z funduszem WI Inwestycje Selektywne FIZ AN oraz prowadzoną przez niego działalnością. Inwestowanie w fundusze inwestycyjne związane jest z ryzykiem i uczestnik funduszu powinien liczyć się z utratą całości lub części zainwestowanych środków. Historyczne stopy zwrotu Funduszu nie stanowią gwarancji osiągnięcia podobnych wyników w przyszłości. Indywidualna stopa zwrotu nie jest tożsama z wynikiem inwestycyjnym funduszu i jest uzależniona od dnia zbycia oraz dnia odkupienia certyfikatów inwestycyjnych oraz od wysokości pobranych opłat manipulacyjnych i należnych podatków. Dom Maklerski W Investments S.A. oraz Saturn TFI S.A. nie gwarantują osiągnięcia założonego celu inwestycyjnego ani uzyskania określonych lub podobnych do osiągniętych dotychczas wyników inwestycyjnych. Prezentowane wyniki dotyczą okresów wyraźnie wskazanych w niniejszym materiale i są oparte wyłącznie na danych historycznych. Wartość aktywów netto funduszu WI Inwestycje Selektywne FIZ AN cechuje się dużą zmiennością ze względu na skład portfela inwestycyjnego Funduszu oraz na stosowane techniki zarządzania tym portfelem. Powyższe może powodować, że wartość certyfikatów inwestycyjnych Funduszu Nota prawna Nota prawna 45 może się charakteryzować dużą zmiennością. Żadna z informacji przedstawionych w niniejszym materiale nie uchyla ani nie ogranicza informacji na temat działalności, ryzyk i polityki inwestycyjnej funduszu WI Inwestycje Selektywne FIZ AN zamieszczonych w statucie Funduszu oraz w warunkach emisji certyfikatów inwestycyjnych Funduszu. Jedynymi prawnie wiążącymi źródłami informacji o funduszu WI Inwestycje Selektywne FIZ AN, o jego działalności i polityce inwestycyjnej, o ofercie certyfikatów inwestycyjnych Funduszu, jak również o czynnikach ryzykach związanych z inwestowaniem w certyfikaty inwestycyjne Funduszu oraz o prawach i obowiązkach wiążących się z nabyciem certyfikatów inwestycyjnych Funduszu są statut Funduszu oraz warunki emisji danej serii certyfikatów inwestycyjnych Funduszu. WI Inwestycje Selektywne FIZ AN informuje, że wszelkie emisje certyfikatów inwestycyjnych emitowanych przez Fundusz odbywają się na warunkach i zgodnie z zasadami określonymi w warunkach emisji danej serii certyfikatów inwestycyjnych. Ponadto Fundusz informuje wszystkich zainteresowanych nabyciem lub objęciem certyfikatów inwestycyjnych Funduszu, że dla oceny ryzyka związanego z nabywaniem jego certyfikatów inwestycyjnych konieczne jest uprzednie zapoznanie się z treścią statutu Funduszu. Statut funduszu WI Inwestycje Selektywne FIZ AN jest publicznie dostępny na stronie internetowej www.inwestycjeselektywne.pl w zakładce materiały do pobrania. WI Inwestycje Selektywne FIZ AN jest funduszem niepublicznym, co powoduje, że warunki emisji poszczególnych serii certyfikatów inwestycyjnych Funduszu nie są i nie będą publicznie dostępne. Warunki emisji certyfikatów inwestycyjnych WI Inwestycje Selektywne FIZ AN danej serii stanowią część propozycji ich nabycia, która w przypadku każdej serii certyfikatów inwestycyjnych kierowana i udostępniania jest wyłącznie nie więcej niż 149 oznaczonym osobom. Przed nabyciem certyfikatów inwestycyjnych funduszu WI Inwestycje Selektywne FIZ AN danej serii należy dokładnie zapoznać się z treścią warunków emisji tych certyfikatów inwestycyjnych oraz ze statutem Funduszu. W razie jakichkolwiek wątpliwości należy zasięgnąć kwalifikowanej porady finansowej, inwestycyjnej, podatkowej, prawnej lub innej. Wszelkie prawa do znaków towarowych publikowanych w niniejszym materiale są wyłączną własnością Domu Maklerskiego W Investments S.A. lub partnerów i podlegają właściwej ochronie prawnej. Niniejszy materiał jest chroniony prawem autorskim na podstawie przepisów ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz.U. z 2006 r., Nr 90, poz. 631, z późn. zm.). Wszelkie prawa autorskie do niniejszego materiału przysługują wyłącznie Domowi Maklerskiemu W Investments S.A. Bez wyraźnej, uprzedniej zgody DM W Investments S.A. niniejszy materiał nie może być w całości, ani w części kopiowany, udostępniany lub wykorzystywany w inny sposób, który naruszałby prawa DM W Investments S.A. Ilekroć w niniejszym materiale jest mowa o Funduszu należy rozumieć pod tym pojęciem fundusz WI Inwestycje Selektywne Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych. 46 WI Inwestycje Selektywne FIZ AN Nota prawna 47 © 2014 Dom Maklerski W Investments S.A., ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa Infolinia +48 22 116 77 77, faks. +48 22 116 79 01, www.dm.wi.pl