docRynek mieszkaniowy – III kwartał 2008 445 444 Residential market
download 
Reklamacja Transkrypt
Rynek mieszkaniowy – III kwartał 2008 445 444 Residential market
atrakcyjność inwestycyjna Polski – raport xxxxxxxx xxxxxxxxx attractiveness of Poland – report investment atrakcyjność inwestycyjna Polskixxxxxxxx – raport investment attractiveness of Poland – report xxxx 445 opracowanie raportu Knight Frank report development Knight Frank Rynek mieszkaniowy – III kwartał 2008 Residential market – Q3 2008 Podaż Supply Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce w dużym stopniu jest skutkiem małej elastyczności rynku spowodowanej relatywnie długim procesem inwestycyjnym. Wysoki poziom nowej podaży mieszkań oddanej do użytku od początku 2008 roku jest odpowiedzią deweloperów na popyt na lokale generowany w okresie boomu mieszkaniowego 2006/2007. W związku z tym szacuje się, iż rok 2008 będzie rekordowy pod względem nowej podaży. Również w 2009 roku deweloperzy zakładają zakończenie budowy znaczącej liczby mieszkań, niemniej jednak prawdopodobnie plany te będą musiały zostać zweryfikowane ze względu na zawirowania na rynku kredytów i możliwe problemy deweloperów z płynnością finansową. W rezultacie można oczekiwać, że w 2009 roku zostanie rozpoczęta budowa nie więcej niż 50% planowanych projektów. Low flexibility of the market caused by the relatively long investment process has impacted the current residential market situation in Poland to a large extent. Large new residential supply which was introduced to the market in the first nine months of 2008 was the developers’ answer for the residential demand generated in the boom of 2006/2007. Consequently, it is estimated that number of apartments in 2008 should reach a record breaking level in each of the major residential markets in Poland. In 2009 a significant volume of apartments may appear on the market as well, though developers may have to verify their plans, due to the loan market turbulence and likely problems with financial liquidity. As a result, commencement of construction of a maximum of 50% of schemes currently at the planning stage is expected in 2009. Przyszłość apartamentów luksusowych w Polsce rysuje się obiecująco, głównie dlatego, że prawdziwy rynek apartamentowy w naszym kraju dopiero się kształtuje. Deweloperzy dopiero niedawno zaczęli dostrzegać grupę klientów o ponadprzeciętnych wymaganiach, którzy, pomimo kryzysu, mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania. Są to osoby podróżujące po świecie, obserwujące trendy i rozwiązania architektoniczne stosowane w innych krajach. Bywają bardzo wymagające, znają dokładnie swoje potrzeby i oczekują oferty na równie wysokim poziomie dostępnej w Polsce. Dla nich powstają osiedla z mieszkaniami spełniającymi wymagania definicji apartamentu wprowadzonej przez REDNet na początku tego roku. Słowo apartament niesie ze sobą pewne skojarzenia i marzenia, których realizacji oczekują klienci. Apartament musi spełniać konkretne warunki, takie jak: doskonała lokalizacja i widok, odpowiednia wielkość, wysoki standard wykończenia wnętrz czy obsługa serwisowa. Powinien także być wyposażony w różne rozwiązania technologiczne, np. klimatyzację, urządzenia umożliwiające oszczędzanie energii elektrycznej, cieplnej oraz wody. Również sam budynek i jego wykończenie oraz obsługa serwisowa musi wpasowywać się w tę charakterystykę. Takich inwestycji jest jednak na rynku niewiele i z pewnością nie wypełniają luki w ofertach deweloperów, która powstała w ciągu ostatnich lat. Z tego powodu można podejrzewać, że w najbliższych latach popyt na luksusowe apartamenty sprawi, że część deweloperów podejmie znaczne wysiłki w celu dostarczenia takich produktów. Konkurencja na rynku projektów luksusowych powinna wzrastać, zapewniając klientom możliwie największy wybór ofert. Nie bez znaczenia jest również fakt, że taka sytuacja powodować będzie ciągły wzrost jakości ofert, deweloperzy będą poszukiwać coraz ciekawszych rozwiązań technologicznych i zdecydowanie częściej brać pod uwagę światowe trendy. Oczywiście wszelkie przewidywania odnośnie rynku apartamentów luksusowych, podobnie jak całej branży deweloperskiej, są oparte na obserwacji obecnej sytuacji rynkowej i trudno z pełną odpowiedzialnością wyrokować, jaki scenariusz nas czeka. Roczna podaż mieszkań w wybranych miastach w Polsce (2007–2009*) Annual residential supply in selected Polish cities (2007–2009*) 20 000 Poznań Wrocław Kraków Warszawa 15 000 10 000 5000 0 2007 2008* 2009* inwestycje budowlane 2009 The year 2008 appears to have been a year of progressive segmentation of residential supply in the Polish residential market. The distinction between different classes, or segments, on the market has become increasingly more apparent, in terms of location and standard of finish. The medium-standard (“popular”) housing segment which includes projects of moderately attractive location, ordinary architecture, facades and common spaces finished with less expensive materials has been the largest residential sector. It accounts for between 62% and 75% of the market, depending on the city. The high-standard segment has traditionally been the smallest, although in recent years its stable development has been observed. Luxury apartments are situated in new small-scale schemes, as well as in refurbished period buildings or in high-rise projects. Prestigious location, sophisticated architecture and high quality materials used for finishing of façade and common spaces are the major characteristics of this segment. Additional services and amenities such as concierge and recreational elements (sauna, swimming pool) are frequently offered. It is estimated that the largest number of high-standard apartments are offered in Warsaw and Wrocław – 1400 and 1260 units respectively. In 2009 a similarly high number of apartments is expected to be completed. inwestycje budowlane 2009 * Prognoza / Forecast Źródło / Source: Knight Frank Rok 2008 na rynku mieszkaniowym w Polsce to okres postępującej segmentacji nowej podaży. Coraz wyraźniejszy staje się podział mieszkań w zależności od lokalizacji i standardu wykończenia. Największą grupę stanowi budownictwo tzw. popularne. Są to inwestycje o niewyszukanej architekturze, usytuowane w mniej atrakcyjnej lokalizacji i wykończone tańszymi materiałami. W zależności od rynku stanowią one od 62 do 75% oferty deweloperów. Najmniejszy jest segment apartamentowy, jednak od kilku lat obserwuje się rozwój tego typu budownictwa. Luksusowe mieszkania to zarówno lokale w nowych, kameralnych obiektach, jak i w odrestaurowanych kamienicach, a także w budynkach wysokościowych. Głównymi cechami tego segmentu są: prestiżowa lokalizacja, oryginalna architektura oraz bardzo wysoki standard wykończenia budynku i powierzchni wspólnych. W zakresie udogodnień potencjalnym nabywcom oferowane są często usługi concierge’a, a także elementy rekreacyjne typu sauna czy fitness. Szacuje się, iż największa liczba apartamentów występuje w Warszawie oraz we Wrocławiu – odpowiednio 1400 oraz 1260 lokali. W 2009 roku przewiduje się zakończenie realizacji równie dużej liczby apartamentów. Matylda King Residential Sales & Business Development Director Ghelamco Poland The future of luxury apartments in Poland looks promising, mainly because the real apartment market in our country is only in the formative phrase. Only recently, the developers have started to notice the group of customers with extraordinary requirements, i.e. those who can afford to buy a flat despite the crisis. The group consists of people who travel around the world, and observe architectural trends and solutions used in other countries. They tend to be very demanding; they know exactly what they need and expect any offer available in Poland to be at an equally high level. It is for them that the housing estates with flats meeting the requirements included in the definition of an apartment, introduced by REDNet at the beginning of the year, came into being. The word apartment carries certain associations and dreams which the customers want to come true. An apartment has to meet specific criteria, such as: excellent location and view, appropriate size, high standard of interior finish and maintenance. It should also be equipped with various technological solutions, for example, air conditioning, devices that enable saving power, heat and water. The building, its finish and maintenance have to fit into this conception as well. However, there are not many investment projects of this type on the market, and they certainly do not fill the recently shaped gap in the developers’ offers. That is why we may expect that in the coming years, the demand for luxury apartments will cause a portion of the developers to make considerable efforts in order to deliver such products. Competition on the market of luxury projects is expected to increase and thus provide customers with the widest possible choice of offers. It is also important that such a situation will result in the continuous increase in the quality of offers; the developers will search for more and more interesting technological solutions and they will take into consideration the world’s trends to a definitely greater extent. All forecasts regarding the market of luxury apartments, similarly to those concerning the entire development industry, are of course based on observations of the current market situation and it is difficult to predict what will finally happen there. 25 000 mkw. / sqm 444 Popyt Demand Spowolnienie popytu na mieszkania w Polsce zauważalne stało się już w IV kwartale 2007 roku, kiedy zawirowania na rynkach kredytów „subprime” w Wielkiej Brytanii i USA sprawiły, że banki zaczęły ostrożniej podchodzić do udzielania kredytów, a ryzyko spirali inflacyjnej przyczyniło się do podniesienia stóp procentowych. Rezultatem był wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, które dotychczas w znacznym stopniu stymulowały popyt na rynku mieszkaniowym. Ponadto informacje prasowe na przełomie 2007 i 2008 roku, w których zapowiadano znaczny spadek cen w 2008 roku, sprawiały, iż rosnąca grupa potencjalnych nabywców odkładała decyzję o zakupie. W konsekwencji, w II kwartale 2008 roku we wszystkich analizowanych miastach odnotowano najniższy poziom popytu na mieszkania. Niemniej jednak nieznaczne spadki cen w III kwartale 2008 i niesprawdzalność prognoz prasowych sprawiły, iż część nabywców zdecydowała się na zakup mieszkania na początku II połowy roku, co przyczyniło się do znacznej poprawy danych dotyczących poziomu popytu na największych rynkach w Polsce. The Polish residential market slowdown has been observed since the last quarter of 2007, when the subprime credit crunch in both the USA and UK instigated a greater prudence from Polish when granting loans, while the risk of inflation growth resulted in the rise of base interest rates. These actions were followed by an increase in mortgage interest rates, which subsequently determined demand for residential units to a significant extent. Furthermore, press information at the turn of 2007/2008 announcing significant price reductions encouraged potential buyers to postpone their purchase decisions. Consequently, all analysed regional markets observed the lowest demand level in Q2 2008. Nevertheless, price decreases in the third quarter of 2008 and failure of press forecasting concerning the correction, resulted in an increase in number of purchase decisions made in July and August 2008. This significantly improved demand statistics in the major Polish residential markets. atrakcyjność inwestycyjna Polski – raport xxxxxxxx xxxxxxxxx attractiveness of Poland – report investment atrakcyjność inwestycyjna Polskixxxxxxxx – raport investment attractiveness of Poland – report xxxx Informacje o bankructwie kilku amerykańskich banków ujawnione na przełomie III i IV kwartału 2008 wywołały perturbacje na światowych rynkach finansowych i znaczące zachwianie kursów walutowych. Ponadto zmniejszenie zaufania na rynku międzybankowym spowodowało usztywnienie stanowiska polskich banków w kwestii udzielania kredytów hipotecznych i podniesienie marż bankowych. Szacuje się, że ta sytuacja może w dużym stopniu wpłynąć na ograniczenie dostępności kredytów dla potencjalnych nabywców mieszkań, a w konsekwencji – na zmniejszenie się popytu na mieszkania w Polsce, także w IV kwartale 2008. Information revealed at the turn of Q3/Q4 2008, concerning bankruptcies of some American banks, resulted in turbulence in the world’s financial markets and an imbalance of currencies exchange rates. Furthermore, decreased trust in the European interbank market made Polish banks tighten their mortgage loan application procedures and increase bank margins. It is believed that this situation could significantly limit the accessibility to mortgage loans for potential residential purchasers, and consequently, a decrease in residential demand is expected in Q4 2008. a także lokali z pozostałych segmentów, których wartość była zawyżona w 2007 roku, w trakcie hossy na rynku. Ponadto, najwięksi deweloperzy, aby podnieść atrakcyjność swojej oferty, wprowadzili pakiety wykończenia mieszkań, z których nabywca może skorzystać najczęściej opcjonalnie i za dodatkową opłatą. Sytuacja na rynku mieszkaniowym, która widoczna była w ciągu dziewięciu miesięcy 2008 roku, sprawiła, iż poziom cen zaczął w coraz większym stopniu odzwierciedlać lokalizację oraz standard inwestycji. Ze względu na znaczną liczbę mieszkań będących obecnie w ofercie deweloperów oraz zmniejszenie popytu, wywołane ograniczonym dostępem do kredytów hipotecznych dla potencjalnych nabywców, można oczekiwać dalszej korekty średnich cen mieszkań. Będzie ona różna w zależności od regionu i od segmentu rynku mieszkaniowego, szacuje się jednak, iż największe spadki cen mogą być odnotowywane w segmencie mieszkań popularnych, ze względu na największą wrażliwość popytu w tym sektorze na zmiany koniunktury na rynku kredytów oraz znaczący wzrost liczby realizowanych inwestycji popularnych w przyszłości. Liczba mieszkań sprzedanych w wybranych miastach Polski (I–III kw. 2008) Number of units sold in selected Polish cities (Q1–Q3 2008) 4000 I kw. 2008 / Q1 2008 II kw. 2008 / Q2 2008 III kw. 2008 / Q3 2008 3000 2000 1000 0 Warszawa Kraków Wrocław Poznań Źródło / Source: Knight Frank 447 regard to the units whose prices were overestimated during the residential boom in 2007. Furthermore, to increase the attractiveness of residential offers, the biggest developers introduced optional residential fitout packages which could be purchased for an additional fee. The situation in the residential market in the first nine months of 2008 led to the market price level increasingly mirroring the location and standard of a residential project. Further residential price correction is expected, due to both the significant number of residential units being offered by developers, and to the decrease in demand. The situation is exacerbated by the limited accessibility to mortgage loans for potential buyers. The correction level may differ depending on the region and residential market segment, though it is estimated that the most significant price decreases will be observed in the “popular” segment. This is due to the highest levels of sensitivity to mortgage market fluctuations, and to the significant growth of planned new residential schemes. The medium-standard residential segment may be negatively affected the most, as until now their purchase was 100% financed with mortgage loans. It is estimated that the high-standard segment situation will remain stable. Reduced sensitivity to mortgage market turbulence and changes in stock market indexes, may cause the apartments to be perceived as a safe capital investment. Moreover, a decrease of potential purchaser trust in residential developers, coupled with the large available supply of apartments may result in increased interest in residential units at either the advanced stages of construction, or in completion. Ceny Prices Wszystkie rodzaje budownictwa mieszkaniowego zarówno popularnego wielorodzinnego, osiedli domów jednorodzinnych, jak i luksusowego budownictwa apartamentowego znajdą w najbliższej przyszłości swoje miejsce na rynku, biorąc pod uwagę podaż oraz popyt. Z jednej strony brakuje bowiem na polskim rynku dobrze sprofilowanego produktu w klasie budownictwa wielorodzinnego, który byłby dostępny dla osób o dochodach w granicach polskiej średniej krajowej. Z drugiej specyfika polskiego klienta wymuszać będzie budownictwo domów jednorodzinnych – szczególnie na zachodnich i północnych obszarach Polski. Z kolei apartamenty mają szansę odnieść sukces, np. w Warszawie, Krakowie czy w Aglomeracji Śląskiej – ze względu na warunki urbanistyczne i duży popyt. Obecnie rynek mieszkaniowy przechodzi załamanie, które jest związane przede wszystkim z sytuacją na rynku finansowym i spadkiem popytu. Okoliczności te sprzyjają jednak rozwojowi budownictwa wielorodzinnego o podstawowym standardzie, które spełnia główne oczekiwania klientów oraz apartamentowego, gdyż zapotrzebowanie na luksusowe mieszkania jest przeważnie największe właśnie w okresie głębokiego kryzysu. Z największą dynamiką rynku mamy do czynienia na Śląsku i Pomorzu. Jeżeli chodzi o Śląsk jest to ta część Polski, która przez długi czas była pomijana przez inwestorów, a ma olbrzymi potencjał popytowy. Do tego specyficzne warunki urbanistyczne sprzyjają tam bardziej budownictwu wielorodzinnemu niż jednorodzinnemu. Z kolei Pomorze stało się mekką apartamentowców i apart-hoteli. Ciągle jest to bowiem jeden z najbardziej popularnych obszarów turystycznych w Polsce, a dodatkowo jego potencjał zdaje się wzrastać ze względu na korzystną relację jakości do ceny. Na przykład teren Pomorza Zachodniego stał się ostatnio bardzo modnym miejscem turystycznym dla Skandynawów. Trzy kwartały 2008 roku to okres korekty cen na polskim rynku mieszkaniowym. Pierwsza połowa 2008 roku to przede wszystkim czas promocji oferowanych przez deweloperów przy zakupie mieszkań (np. balkon, komórka lokatorska czy miejsce postojowe wliczane w cenę lokalu, ale także wycieczki zagraniczne czy samochody darowane w zamian za podpisanie umowy w określonym terminie). Pojawiła się ponadto możliwość negocjacji cen ofertowych. W rezultacie, pomimo niechęci deweloperów do jawnej obniżki cen wyjściowych, realny poziom cen spadł. W trzecim kwartale 2008 roku deweloperzy po raz pierwszy od około 2 lat oficjalnie zaoferowali potencjalnym nabywcom obniżone ceny mieszkań, nie wykluczając przy tym możliwości dodatkowych negocjacji tego poziomu. Powyższe zmiany widoczne były przede wszystkim w przypadku mieszkań z segmentu popularnego The first three quarters of 2008 appear to have been a period of residential price correction in the Polish market. However, this process may be divided into two different stages. In the first half of 2008 developers were offering promotions (eg. a balcony, storage or parking place within a unit price as well as foreign trips or cars given at unit purchase). Furthermore, developers started to be more open to negotiations concerning asking prices. Consequently, despite the developers’ reluctance towards open price decreases, the real price level fell. In the third quarter of 2008, for the first time in two years, developers openly reduced prices. Moreover, they did not exclude further negotiation of their asking level. The above changes were especially visible in the “popular” apartment segment, while other sectors only witnessed this phenomenon with dr Piotr Drygas Dyrektor Marketingu Taking into account the supply and demand, all sectors of the house building industry, including the Marketing Director construction of popular multi-family buildings, housing estates as well as luxury apartments, will find their place in the market in the nearest future. On the one hand, the Polish market lacks a well-profiled product in the multi-family building sector, i.e. a product which would be available for people with an income at the level of the national average income in Poland. On the other hand, the specific type of Polish customer will force the construction of single-family houses – especially in the western and northern areas of Poland. And when it comes to luxury apartments, they have a chance for success in such areas as Warsaw, Cracow or the Silesian Conurbation – due to the urban conditions and the large demand. Currently, there is a slump in the housing market, which results above all from the situation on the financial market and from the decrease in demand. Such circumstances favour the development of the construction of multi-family buildings of a basic standard, meeting the essential requirements of the customers, as well as the construction of luxury apartments, because the need for luxury flats is most often at the highest during a severe crisis. The greatest market dynamics can be observed in Silesia and Pomerania. As regards to Silesia, this is the part of Poland which was ignored by the investors for a long time, but which has a huge demand potential. In addition, the specific urban conditions are more favourable for the construction of multi-family rather than single-family buildings. Pomerania, on the other hand, has become a Mecca of luxury apartment buildings and apartment-hotels. This is still one of the most popular areas in Poland from the tourist point of view, and moreover, its potential seems to be increasing due to the advantageous relation between quality and price. For instance, the Western Pomerania region has recently become a very fashionable tourist destination for the Scandinavians. inwestycje budowlane 2009 Negatywne konsekwencje mogą być odczuwane przede wszystkim w segmencie mieszkań popularnych, których zakup był finansowany dotychczas w 100% kredytem mieszkaniowym. Szacuje się, iż popyt na lokale z sektora apartamentowego może utrzymać się na stabilnym poziomie. Będzie to wynikiem przede wszystkim mniejszej wrażliwości potencjalnych nabywców apartamentów na sytuację na rynku kredytowym, a ponadto zachwiania indeksów giełdowych mogą sprawić, iż apartamenty zostaną potraktowane jako pewna lokata kapitału. Ponadto przewiduje się, iż spadek zaufania potencjalnych nabywców do deweloperów mieszkaniowych oraz duża dostępna podaż sprawią, iż coraz większym zainteresowaniem będą cieszyły się mieszkania na zaawansowanym etapie budowy bądź lokale oddane już do użytku. inwestycje budowlane 2009 446 448 atrakcyjność inwestycyjna Polski – raport investment attractiveness of Poland – report atrakcyjność inwestycyjna Polski – raport investment attractiveness of Poland – report Na rynku mieszkaniowym panują inne emocje niż jeszcze rok czy dwa lata temu. Ucichły głosy o największym wśród państw UE deficycie mieszkań, o skali produkcji kilkukrotnie mniejszej niż w krajach starej EU czy o wysokim odsetku ludności wiejskiej i związanej z tym migracji do dużych ośrodków miejskich. Skąd ta zmiana nastrojów? Dotychczas rynek polski uznawany był w Europie za eldorado. Deweloperzy spodziewali się minimum ośmioletniego okresu wzrostu cen i produkcji. Zagraniczny kapitał i polscy deweloperzy uwierzyli w możliwość powtórzenia „drogi hiszpańskiej”. Jednak ceny mieszkań nie rosły nigdzie w Europie Zachodniej w takim tempie jak w Polsce. Kilkukrotnie mniejsza niż w chwili obecnej oferta mieszkań na sprzedaż zderzała się z rekordową liczbą kupujących, wspieranych przez tani kredyt nawet na 130% wartości mieszkania oraz przez zachodnich inwestorów, skupujących lokale z myślą o odsprzedaży po wyższych cenach. To już przeszłość. Obecnie na rynku mieszkaniowym liczba projektów gotowych do realizacji, a nie rozpoczętych, mogłaby zwiększyć podaż przynajmniej dwukrotnie. Tak się nie stanie, ponieważ rynek nie jest w stanie przyjąć projektów znajdujących się w sprzedaży. Za tę sytuację nie odpowiadają wyłącznie banki. Przed wystąpieniem kryzysu na rynkach finansowych sprzedaż mieszkań była mniejsza niż liczba wprowadzanych projektów. Wraz z rozpoczęciem hossy deweloperzy, nie mogąc z dnia na dzień zwiększyć oferty, reagowali podwyżką cen mieszkań. Łukasz Madej W latach 2005–2006 ceny wzrosły o 2/3, windując marże do jednych z najwyższych w Europie. Prezes ProDevelopment sp. z o.o. W naturalny sposób wzrosła liczba deweloperów chcących dzięki temu zarobić. W konsekwencji liczPresident of ProDevelopment sp. z o.o. ba rozpoczynanych inwestycji wzrosła trzykrotnie. W związku z tym w 2007 roku nastąpiła sytuacja, gdzie ceny mieszkań były dostosowane do niewielkiej liczby ofert sprzed dwóch lat. Jednak na skutek przygotowywanych projektów liczba mieszkań wystawionych do sprzedaży rosła lawinowo. W konsekwencji polski rynek mieszkaniowy wszedł w kolejną fazę cyklu charakteryzującą się spadkiem aktywności w przygotowywaniu nowych projektów i spadkiem cen. Ze względu na szybki rozwój gospodarczy, rosnącą liczbę udzielanych kredytów, Polska miała szansę na łagodny przebieg ostatniego etapu cyklu koniunktury na rynku mieszkaniowym, ale kryzys na rynkach finansowych coraz bardziej wpływa na sytuację na rynku nieruchomości. Okres, w którym liczba sprzedawanych mieszkań jest większa od liczby kupujących, będzie dłuższy, zaś przecena mieszkań większa. W okresie bessy na rynkach rozwiniętych ceny mieszkań spadają nawet o 2/3 wysokości wzrostu z ostatnich lat. Polski rynek mieszkaniowy w wyniku realnego deficytu mieszkań oraz stosunkowo silnej gospodarki obroni się. Jego siła będzie polegać na mniejszych perturbacjach niż w Hiszpanii, Irlandii, Łotwie czy Estonii, nie zaś na utrzymaniu cen mieszkań z okresu hossy. Ceny spadną w stosunku do tych z okresu hossy o ok. 15%, co oznacza, że w lokalizacjach, gdzie jest większa konkurencja, deweloperzy muszą oferować produkt nawet o 1/4 tańszy niż rok temu. Zakładając normalizację na rynku kredytów hipotecznych oraz spadek rozpoczynanych budów o 70% w 2009 roku, okres, jaki będzie musiał upłynąć, by pojawiło się miejsce na nowe inwestycje, to minimum trzy kwartały. Developers Spowolnienie na rynku mieszkaniowym, jakie nastąpiło w 2008 roku, skłoniło deweloperów, którzy zakupili grunty po wysokich cenach w okresie boomu mieszkaniowego, do wstrzymania realizacji projektów. Obecnie nowe inwestycje mieszkaniowe rozpoczynane są przede wszystkim przez tych, którzy nabyli grunty jeszcze przed wzrostem cen na rynku mieszkaniowym i mogą pozwolić sobie na dopasowanie wymagań finansowych do sytuacji rynkowej. W najbliższej przyszłości duży wpływ na aktywność deweloperów będzie miał rozwój sytuacji na rynku finansowym w Polsce. Ze względu na wysokie wymagania banków w kwestii zabezpieczenia kredytów, dla części podmiotów pozyskanie finansowania na zakup gruntu bądź samą budowę może okazać się niemożliwe. Co więcej, ze względu na wzrost kosztów kredytu oraz ograniczenie wielkości przychodów ze sprzedaży mieszkań, które stanowią główne źródło spłaty zobowiązań, niektórzy deweloperzy mogą mieć problemy z płynnością w trakcie realizacji inwestycji. Często obserwowanym zjawiskiem w Polsce w 2008 roku było rozważanie przez deweloperów zamiany planowanych inwestycji mieszkaniowych na komercyjne. Hossa na rynkach biurowych sprawiła, iż decyzje o zmianie przeznaczenia powierzchni podejmowane były nawet w przypadku projektów, w których umowy rezerwacyjne podpisane zostały na znaczną część lokali. The slow down in the residential market in 2008 has prompted developers that purchased expensive plots during the “boom” in the residential market, to delay the commencement of new projects. Recently, new residential schemes have been developed mainly by companies which bought plots before prices in the residential market increased, and can afford to adjust their financial returns to the market conditions. Residential developers’ activity is likely to be influenced to the greatest extent, by the Polish financial market situation in the near future. Due to banks high levels of requirements in terms of loan collateral, securing the financing for a plot purchase or scheme development may appear to be virtually impossible. Moreover, due to an increase of loan costs and limitation of incomes from sale of apartments, which constitute the major source of repayment of liabilities, some developers may suffer from liquidity problems during the investment process. In the current residential market, developers considering changing site’s designated use from residential to commercial purposes, if allowed by the planning authorities, is frequently observable. The boom in the office market has encouraged residential developers to consider these decisions even in residential schemes for which reservation contracts were already signed. inwestycje budowlane 2009 Raport Rynek mieszkaniowy – III kwartał 2008 opracowała firma Knight Frank Residental market report – Q3 2008 compiled by Knight Frank inwestycje budowlane 2009 The dominant emotions here on the housing market are different from those prevailing as short as one or two years ago. Opinions about the greatest shortage of flats in the EU, about production scales several times smaller than in the old EU countries and about the high percentage of rural population and the resulting migration to big cities and towns died away. What lay behind this change in the general feeling? The Polish market was once considered in Europe to be a real El Dorado. The developers expected a period of construction and price rises lasting for at least eight years. Foreign capital investors and Polish developers believed that there was a possibility of the situation being analogous to that which took place in the Spanish market. However, nowhere in the Western Europe did the prices go up as quickly as they did in Poland. A several times smaller number of flats than available now met head-on with a record number of buyers, supported by low-interest credits for even up to 130% of a property’s value and by investors from Western countries who were purchasing housing establishments with the hope of selling them at higher prices. That’s all in the past. Currently, the number of housing projects that are ready for implementation but which have not yet started could increase the demand by at least twice. This will not happen, because the market is not able to absorb the projects on sale. Banks are the only ones responsible for this situation. Before the crisis on the financial markets, the number of flats for sale was lower than the number of projects then being implemented. Together with the start of the bull market, developers – who could not expand their offer from one day to the next - responded by increasing property prices. In 2005 and 2006, prices went up by two thirds, forcing up margins and making them some of the highest in Europe. The number of developers who wanted to make a profit on this situation naturally increased, and because of this, the number of investment projects started increased three times. This resulted in the situation in 2007 where property prices changed in comparison to the small number of offers available two years ago. However, due to the projects which were being prepared, the number of flats put for sale was rising astronomically. In consequence, the Polish housing market entered the next phase of the cycle, i.e. one distinguished by a fall in activity as regards preparing new projects and in prices. Due to the rapid economic development and the increasing number of loans granted, Poland had an opportunity for a gentle passage during the last phase of the economic cycle on the housing market, but the crisis on the financial markets has an increasing impact on the real estate market. The period when the number of flats for sale is greater than the number of buyers will be longer and the reduction of prices for flats will be greater. When there is a decline in developed markets, prices of flats fall by as much as two thirds of the value increase of the previous years. The Polish housing market will survive as a result of the real shortage of flats and the relatively strong economy. The strength of this market will consist in smaller perturbations than in Spain, Ireland, Latvia or Estonia, and not in the maintenance of prices of flats from the period of the bull market. Prices will fall by about 15%, as compared with those from the period of the bull market, and this means that in locations where the competition is bigger, developers have to offer their products by as much as a quarter cheaper than a year ago. Taking into consideration the normalization of the mortgage market and the decrease by 70% in the number of construction projects to be started in 2009, the wait until there is place for new investment projects is at least three quarters of a year. Deweloperzy Knight Frank Sp. z o.o. jest częścią Grupy Knight Frank – jednej z największych międzynarodowych firm doradczych w sektorze nieruchomości. Grupa Knight Frank prowadzi działalność na rozwiniętych i rozwijających się rynkach nieruchomości. Dzięki strategicznemu partnerstwu z nowojorską firmą Newmark Knight Frank jest obecna na pięciu kontynentach. Łącznie firmy mają 140 biur, w których zatrudnionych jest ponad 4500 pracowników. Knight Frank stawia sobie za cel zaspokajanie zarówno lokalnych, jak i globalnych potrzeb właścicieli nieruchomości, najemców, inwestorów oraz deweloperów działających na całym świecie. Na rynku polskim firma Knight Frank obecna jest już od ponad 15 lat. Stworzyła zespół fachowców, którzy specjalizują się w następujących dziedzinach: doradztwo inwestycyjne oraz pozyskiwanie środków na inwestycje; zarządzanie nieruchomościami, w tym zarządzanie aktywami; pośrednictwo w zakresie nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych; wyceny nieruchomości; analizy rynku nieruchomości. Knight Frank sp. z o.o. is the Polish subsidiary of Knight Frank Group, one of the largest independent full-service real estate firms in the world. Knight Frank Group and its New York-based partner Newmark Knight Frank operate from over 140 offices in established and emerging property markets on five continents with a combined staff of 4500, this major force in real estate is meeting the local and global needs of owners, tenants, investors and developers worldwide. The team at Knight Frank has been operating in Poland for over 15 years. Our team of professionals offers an inter-disciplinary array of service lines as follows: investment and finance raising; corporate finance; property and asset management; commercial and residential agency; valuations; research. Knight Frank Sp. z o.o. has offices in Warsaw and major regional cities in Poland. 449
