Wartość a cena nieruchomości

Wartość a cena nieruchomości
Wartość a cena nieruchomości
Jerzy Adamiczka
autor
Nieruchomości C.H. Beck
czasopismo
nr 6 [94] czerwiec 06
numer
www.adamiczka.pl
[email protected]
strona | 1
Wartość a cena nieruchomości
„Dość często zastanawiamy się, jak to jest możliwe, że cena nieruchomości jest zupełnie inna niż
wcześniej wyliczona przez rzeczoznawcę wartość. Dopatrujemy się w tym nieprawidłowości, a
bywa, że widzimy w tym nadużycie. Tak naprawdę sprawa wygląda jednak często inaczej. Nie ma w
tym, z reguły, żadnego spisku ani nadużycia. Należy tylko zrozumieć różnicę, jaka występuje między
wartością nieruchomości a ceną, za jaką sprzedajemy lub kupujemy daną nieruchomość.”
WSTĘP
Rzeczoznawca określający wartość nieruchomości robi to według zasad wynikających
z przepisów prawa oraz ze standardów zawodowych wydanych przez Polską Federację
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Definicje wartości rynkowej nieruchomości
wynikające z tych źródeł są ze sobą zbieżne i bez wdawania się w szczegóły i fachowe
zawiłości można powiedzieć, że wyglądają one następująco: wartość rynkowa nieruchomości
to najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku przy zachowaniu
określonych warunków. Innymi słowy jest to cena równowagi, przy której spotkają się
świadomy kupujący ze świadomym sprzedającym posiadający racjonalny zamiar dokonania
transakcji.
Czym więc wartość różni się od ceny, skoro jest ona właśnie najbardziej
prawdopodobną ceną. Otóż różni się tym, że ceny notowane na rynku są wynikiem zachowań
uczestników tego rynku działających z bardzo różnych pobudek, w sytuacjach często
przymusowych. Nie są one niejednokrotnie wynikiem zachowań i warunków, które muszą
wystąpić, abyśmy mieli do czynienia z wartością rynkową, a więc tą najbardziej
prawdopodobną ceną.
WARTOŚĆ Z DOLNEJ PÓŁKI - SPRZEDAŻ WYMUSZONA
Żeby temat zobrazować, przyjrzyjmy się kilku typowym przykładom. Gdy
potrzebujemy nagle pieniędzy, aby spłacić dług lub dokonać innej bardzo korzystnej
transakcji, a mamy do sprzedania nieruchomość, będziemy chcieli to zrobić szybko. Tak się
składa, że oferta podobnych do naszej nieruchomości na rynku jest spora. Co zrobimy, żeby
sprzedać naszą nieruchomość? Jedynym sposobem w tej sytuacji jest obniżenie ceny.
Podobna sytuacja występuje, gdy nieruchomość sprzedaje np. syndyk - on musi to zrobić
skutecznie i szybko, niezależnie od dużej podaży podobnych nieruchomości na rynku - obniża
wiec odpowiednio cenę i sprzedaje nieruchomość. Takie przykłady można mnożyć. Jaki z tego
wniosek? Otóż występuje na rynku pewna grupa sprzedanych nieruchomości o niższych
cenach niż ich wartości rynkowe. Sprzedawane były bowiem w sytuacji przymusu, w zbyt
krótkim czasie niepozwalającym na ich odpowiednią ekspozycję na rynku. Mamy tu do
czynienia z sytuacją tzw. wymuszonej sprzedaży, a wartość określoną na podstawie takich cen
nazwać moglibyśmy wartością dla wymuszonej sprzedaży, która nie spełnia warunków
pozwalających nazwać ją wartością rynkową.
WARTOŚĆ Z GÓRNEJ PÓŁKI - WARTOŚĆ INDYWIDUALNA NIERUCHOMOŚCI
Spójrzmy na rynek z innej strony. Załóżmy, że jesteśmy właścicielami pięknej,
rekreacyjnej działki położonej na leśnej skarpie schodzącej w kierunku jeziora. Tak się składa,
że nad nami jest jeszcze jedna działka wystawiona na sprzedaż. Wyobraźmy sobie, że
niedaleko opisywanego miejsca znajdują się podobne dwie działki i miała miejsce, trochę
wcześniej, następująca sytuacja. Osoba, która kupiła działkę położoną wyżej, wybudowała
duży dwupiętrowy budynek z zapleczem od strony działki niższej, której walory estetycznowww.adamiczka.pl
[email protected]
strona | 2
Wartość a cena nieruchomości
bytowe w zdecydowany sposób zostały w związku z tym zmniejszone. Co zrobimy, znając
opisane zdarzenie i mając odpowiednie fundusze? Będziemy negocjować cenę nieruchomości
położonej ponad naszą zdecydowanie wyżej niż wynosi jej wartość rynkowa. Być może tylko
po to, ażeby nikt nie zeszpecił nam miejsca naszego wypoczynku wakacyjnego.
Ile jest w stanie zapłacić bogaty inwestor za działkę, która jest mu niezbędna do
realizacji jego inwestycji w sytuacji, gdy posiada w tym miejscu duży teren, ale bez tej działki
niemożliwa jest realizacja zaplanowanej wcześniej inwestycji. Odpowiedź jest oczywista dużo więcej niż wynosi wartość rynkowa tej działki. W obydwu wypadkach mamy do czynienia
z ceną amatorską, czyli taką, którą zapłaci jedynie amator tych, być może, dla innych,
kwaśnych jabłek. Znowu mamy do czynienia z nietypową sytuacją - zanotowano wysokie ceny
na rynku - ale niestety znowu nie są to transakcje, które rzeczoznawca może wziąć pod uwagę
przy określaniu wartości rynkowej. Są to ceny maksymalne, jakie może zapłacić konkretny
inwestor. Takie ceny rzeczoznawca może brać pod uwagę, określając wartość indywidualną
nieruchomości dla konkretnego inwestora, pokazując mu, jaką ofertę powinien złożyć, aby na
pewno zdobyć tę nieruchomość, albo do jakiej kwoty być może będzie musiał licytować na
przetargu, chcąc zrealizować swoje potrzeby i plany związane z tą nieruchomością.
WARTOŚĆ ROZSĄDKU - WIEDZA LUB FACHOWIEC
Tych kilka prostych przykładów powinno nam uświadomić, że cena wcale nie musi być
równa wartości i jeśli taka sytuacja występuje, nie musi to wcale oznaczać, że mamy do
czynienia z nadużyciem lub celowym nieuczciwym działaniem z czyjejś strony.
Rynek nieruchomości w Polsce jest cały czas rynkiem nieprzejrzystym, trudnym do
przewidzenia. Rzeczoznawca określając wartość, powinien odwzorowywać rynek, znaleźć te
najbardziej typowe zachowania uczestników rynku, wyłuskać zachowania najlepiej
odzwierciedlające ten, konkretny, lokalny rynek, odrzucając zachowania skrajne, dziwne,
obarczone piętnem przymusu lub nadmiernej chęci posiadania konkretnej nieruchomości.
Wynikiem tego procesu powinna być wartość rynkowa spełniająca warunki opisane powyżej,
a cena transakcyjna sprzedaży tej nieruchomości nie zawsze będzie potwierdzeniem tej
wartości, co wcale tej wartości nie deprecjonuje. Wniosek z tego, poza tym, że wartość nie
zawsze równa jest cenie, jest jeszcze taki, że chcąc być świadomym uczestnikiem gry
rynkowej, należy albo posiąść wiedzę z danej dziedziny, albo skorzystać z usług fachowców
działających na tym rynku, co powinno uchronić nas przed popełnieniem dość kosztownych
czasem błędów.
www.adamiczka.pl
[email protected]
strona | 3