Publikacja Mec. Krzysztofa Weremczuka w Gazecie Finansowej

POWIERZCHNIE BIUROWE
Zmiany w strukturze popytu i podaży
Pierwsze nowoczesne projekty biurowe pojawiły
się w Polsce na początku lat 90. W początkowym
etapie najlepsze powierzchnie znajdowały
się w centrach dużych miast. Lokalizacja była
najważniejszym czynnikiem wpływającym
na atrakcyjność danej powierzchni biurowej,
a najemcy w mniejszym stopniu zwracali uwagę
na koszty oraz standard wykonania.
Łukasz Maciak – Sytuacja
gospodarcza
ostatnich trzech
lat wywołała
spore zmiany
w strukturze
popytu i podaży na rynku
powierzchni biurowych. Aby
sprostać odmiennym warunkom, deweloperzy muszą dostosowywać nowopowstające
projekty do stale rosnących wymagań przyszłych najemców.
Nowoczesne budynki oferują
wysoki standard techniczny
zapewniając możliwie wysoki
komfort pracy i niskie koszty
eksploatacji. Jakość materiałów
wykończeniowych budynków
musi być coraz wyższa, a elementy, które jeszcze kilkanaście lat temu były uznawane
za prestiżowe i ekskluzywne,
dziś stają się standardem.
Biura na obrzeżach miast
Lokalizacja powoli przestaje być decydującym warunkiem w wyborze siedziby
nych powierzchni pod nowe
inwestycje oraz zmieniających
się potrzeb najemców. Lokalizacje na obrzeżach miast stają
się bardziej atrakcyjne dzięki
możliwości obniżenia kosztów najmu oraz dużo większej
możliwości ekspansji, jakie ofe-
Na atrakcyjność powierzchni biurowych coraz większy
wpływ ma jakość i rodzaj wyposażenia
firmy. Obecnie zauważalny
jest trend do sytuowania inwestycji biurowych na obrzeżach Warszawy i największych
miast regionalnych. Wynika
to z braku dostępności wol-
rują położone poza centrum
parki biznesu. Dodatkowym
atutem jest brak uciążliwości
związanej z rosnącym ruchem
ulicznym po zatłoczonych
dzielnicach śródmiejskich.
Efektywność rozplanowania
przestrzeni
Poza umiejscowieniem biura
i ogólnymi kosztami najmu
przedsiębiorcy zwracają uwagę
na efektywność rozplanowania przestrzeni oraz czynniki,
dzięki którym miejsce to staje
się przyjazne pracy. Obecnie
powstające biurowce w większości przypadków charakteryzują się dużymi otwartymi
przestrzeniami, które można
odpowiednio zaaranżować
i w miarę potrzeb konkretnych
najemców podzielić na mniejsze powierzchnie. Istotne jest
dobre rozplanowanie traktu
budynku, czyli miejsc podziału
powierzchni, oraz trzonów komunikacyjno–sanitarnych,
obsługujących różnych użytkowników. Nowoczesne biura
oferują nie tylko w pełni wyposażone toalety i łazienki, ale
także ogólnodostępne aneksy
kuchenne, miejsca spotkań
w lobby i rekreacji w obrębie kompleksu. Na atrakcyjność coraz większy wpływ ma
jakość i rodzaj wyposażenia.
Standardem stają się systemy
klimatyzacyjne, stąd cenione
są zastosowania ergonomiczne
oraz przyjazne pracy.
Autor jest dyrektorem inwestycji
komercyjnych, Arka BZ WBK Fundusz
Rynku Nieruchomości  FIZ oraz
inwestorem Parku Biznesu Teofilów
Haczyki w umowie, na które warto
zwrócić uwagę
Przedsiębiorca,
oczarowany wszystkimi
zaletami budynku
oraz pomieszczeń,
w których zamierza
prowadzić swoją
działalność,
zostaje brutalnie
skonfrontowany
z treścią umowy najmu.
Krzysztof
Weremczuk
– Spotykane na
rynku standardy
umów najmu są
zróżnicowane,
jednak przez
wszystkie przewija się kilka
elementów, na które najemcy
powinni zwrócić baczną uwagę.
Dwa spośród nich zostaną zasygnalizowane poniżej.
Wynajmujący dążą zasadniczo do zawierania umów
o przynajmniej kilkuletnim
okresie najmu. W takiej sytuacji warto zwrócić uwagę na
to, czy najemcy przysługuje
prawo do wcześniejszego zakończenia najmu. Zgodnie z przepisami kodeksu
cywilnego, w przypadku
umów najmu zawartych na
czas oznaczony, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem jedynie
w wypadkach wskazanych
w umowie. Oznacza to, że jeśli umowa nie będzie wskazywała okoliczności, w których
najemca może ją wypowiedzieć, umowa będzie wiązała
strony aż do upływu okresu,
na który została zawarta.
Prawo do wcześniejszego
zakończenia najmu
Wynajmujący z reguły wskazują na przypadki przyznające
im prawo do wypowiedzenia
umowy, przede wszystkim dotyczące braku zapłaty przez najemcę należności pieniężnych.
Wynajmujący oczywiście nie
jest zainteresowany przyznaniem analogicznych uprawnień najemcy, w związku z
czym najemca musi wynegocjować dogodne dla siebie
warunki. Minimum, poniżej
którego najemca nie powinien
schodzić, to zapis przyznający
mu możliwość wypowiedzenia umowy z „ważnych przyczyn” (tak np. Sąd Najwyższy
w uchwale z dnia  listopada
 r.). W razie powstania
sporu na tle takiego wypowiedzenia najmu, najemca będzie
musiał przekonać sąd, iż ważne
przyczyny w rzeczywistości wystąpiły. Należy pamiętać, że sąd
będzie badał „ważność” przy-
czyn stosując kryteria obiektywne, nie zaś subiektywne
przeświadczenie najemcy w tej
mierze.
Koszty funkcjonowania
budynku
Innym istotnym aspektem
umów najmu, który nie od
razu rzuca się w oczy, jest
obowiązek ponoszenia przez
najemców kosztów funkcjonowania budynku, w którym
są zlokalizowane powierzchnie
biurowe, a także zewnętrznego
otoczenia tych budynków.
Tego typu zapisy obecnie stały
się standardem w umowach
najmu powierzchni biurowych i powodują przerzucenie na najemcę części kosztów
związanych z naprawą i konserwacją wszystkich urządzeń,
instalacji i systemów zamontowanych w budynku, począwszy od wind, poprzez
sieci telekomunikacyjne, wodociągowe, wentylacyjne, klimatyzacyjne, skończywszy na
instalacji podlewającej trawnik
przed biurowcem.
Cena dodatkowych kosztów
W tym zakresie należy w trakcie negocjacji rozpoznać jak
wysokie koszty wiążą się z bieżącym funkcjonowaniem i
konserwacją wyposażenia biurowca. Z reguły umowa przewiduje obowiązek najemcy do
uiszczania miesięcznych zaliczek na pokrycie tego typu
kosztów, natomiast globalne
rozliczenie odbywa się raz w
roku. Najemca jeszcze przed
zawarciem umowy powinien
mieć świadomość, z jakimi
dodatkowymi kosztami przyjdzie mu się zmierzyć co roku.
Dodatkowo warto zadbać o
to, aby umowa najmu precyzyjnie wskazywała proporcje,
w jakich najemca będzie obciążany kosztami bieżącego funkcjonowania biurowca.
Zróżnicowane
standardy umów
Skomplikowanie obecnie stosowanych na rynku standardów umów najmu powierzchni
biurowych powoduje, że najemca, przystępując do negocjacji, powinien zbudować
zespół negocjacyjny, którego
wiedza biznesowa, prawna oraz
umiejętności negocjacyjne pozwolą na ustalenie satysfakcjonujących warunków najmu
oraz jednoczesne uniknięcie
licznych pułapek.
Autor jest radcą prawnym, wspólnikiem
kancelarii Weremczuk Bobeł i Wspólnicy.
Kancelaria Radców Prawnych
1 – 7 kwietnia 2011 r.
23
Ekologia coraz
bardziej popularna
Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w
Polsce koncentruje się głównie w największych
metropoliach. Od lat prym pod tym względem
wiedzie Warszawa, która odpowiada za dwie
trzecie całej oferty. Na drugim miejscu znajduje
się Kraków, dalej Wrocław i Trójmiasto. Sporo
powierzchni można znaleźć również w Poznaniu,
Katowicach i Łodzi.
Szymon Jungiewicz – Oferta
wymienionych
siedmiu miast
stanowi łącznie
blisko  proc.
podaży nowoczesnej powierzchni
biurowej w naszym kraju,
która na koniec minionego
roku kształtowała się na poziomie około , mln mkw.
W ciągu ostatnich trzech
miesięcy ub. r. średnie stawki
najmu na stołecznym rynku
zawierały się w przedziale od
 do  euro/mkw., w pozostałych miastach było już
znacznie taniej.
Spodziewane podwyżki
stawek czynszu
W Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu najemcy przeciętnie
płacili od  do  euro/mkw.
Najniższe stawki natomiast
były w Łodzi, gdzie mkw. takiej powierzchni można było
nająć już za  euro/mkw.
W tym miejscu należy podkreślić, że w minionym roku
w Warszawie odnotowano
dość znaczny spadek przyrostu
nowej powierzchni biurowej.
Było to efektem decyzji firm
deweloperskich o wstrzymaniu nowych projektów podjętych w  r. ze względu
na wzrost stopy pustostanów.
Ten fakt oraz spodziewany
wzmożony popyt mogą zapowiadać podwyżkę stawek
czynszu w stolicy w bieżącym
roku. Z kolei w regionalnych
miastach powinny one ustabilizować się w granicach dzisiejszych poziomów.
Certyfikaty proekologiczne
Warto podkreślić, że w ostatnich latach doszło do swego
rodzaju zmiany priorytetów najemców odnośnie powierzchni biurowej w Polsce.
W chwili obecnej obok lokalizacji oraz ogólnego poziomu warunków pracy, które
oczywiście w bardzo istotnym
stopniu wpływają na wysokość czynszu, najemcy zaczęli
zwracać uwagę na to, czy
dany obiekt oferuje tzw. rozwiązania typu Green Building.
Z tego punktu widzenia bardzo dużym atutem budynku
biurowego jest posiadanie certyfikatów proekologicznych.
Aktualnie najpopularniejsze
na świecie, a także w Polsce,
są amerykańskie certyfikaty
LEED oraz brytyjskie BRE-
EAM. Aby dany obiekt przeszedł proces certyfikacji, musi
spełnić wymogi między innymi odnośnie zużycia wody
oraz energooszczędności
w samym budynku, ale także
w jego otoczeniu. Obiekty,
które mogą pochwalić się takim wyróżnieniem charakteryzują się wyższymi stawkami
najmu, co wynika głównie
z większego zainteresowania
zwłaszcza wśród zagranicznych
przedsiębiorstw.
„Zielone” obiekty biurowe
Trzeba podkreślić, że opisany proces wzrostu świadomości ekologicznej polskich
deweloperów jest w gruncie rzeczy efektem prostego
rachunku ekonomicznego.
Szacuje się, że koszty, jakie należy ponieść, aby zastosować
w danym obiekcie rozwiązania zielonego budownictwa
stanowią do  proc. cał-
W minionym
roku w Warszawie
odnotowano dość
znaczny spadek
przyrostu nowej
powierzchni
biurowej
kowitych kosztów budowy.
Z kolei redukcja wydatków z tytułu zużycia energii
może wynieść nawet jedną
czwartą. Poza tym kluczową
rolę odgrywa tutaj presja ze
strony zagranicznych najemców. Takie międzynarodowe
przedsiębiorstwa, prowadząc
działalność w naszym kraju,
wymagają tych samych standardów powierzchni biurowej, jak w swoich zachodnich
filiach. Wynika to z faktu, że
w dużych globalnych korporacjach zarządzanie budynkami niejednokrotnie odbywa
się w ramach jednego zintegrowanego systemu, który
dla oddziałów zlokalizowanych w różnych krajach często jest nadzorowany z tego
samego miejsca. Uwzględniając wymienione czynniki,
w najbliższym czasie należy
spodziewać się systematycznego wzrostu liczby „zielonych” obiektów biurowych
dostępnych na rynku.
Autor jest dyrektorem Działu
Badań i Analiz firmy Emmerson SA