docprzegląd rynku nieruchomości
download 
Reklamacja Transkrypt
przegląd rynku nieruchomości
POLSKA PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I KWARTAŁ 2012 Accelerating success. PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I KWARTAŁ 2012 | POLSKA | GOSPODARKA GŁÓWNE WSKAŹNIKI EKONOMICZNE Gospodarka PKB 3,5% Bezrobocie 13,3% ZARYS OGÓLNY Inflacja 4,1% • Według danych Ministerstwa Gospodarki produkt krajowy brutto w I kwartale 2012r. Źródło: GUS utrzymywał się na poziomie około 3,5% (wobec 4,3% w IV kwartale 2011r.). Eksperci IBnGR prognozują, że w I połowie roku nastąpi poprawa koniunktury, natomiast w drugiej połowie możemy spodziewać się pewnego osłabienia gospodarki. PKB (%) • Na koniec lutego 2012r. zanotowano wzrost dynamiki produkcji przemysłowej 8 i budowlano-montażowej. W porównaniu do analogicznego miesiąca ubiegłego roku wyniósł on odpowiednio 4,6 % i 12%. 6 • Poziom inflacji w I kwartale 2012r. utrzymywał się na wysokim poziomie i wyniósł 4,1% 4 (znacząco powyżej celu inflacyjnego RPP). W ciągu ostatnich trzech miesięcy Rada Polityki Pieniężnej utrzymała podstawowe stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Eksperci podkreślają, że największy wpływ na kształtowanie się poziomu inflacji miały ceny dóbr i usług związanych z mieszkaniem i transportem. 2 • Stopa bezrobocia w pierwszych trzech miesiącach 2012r. wzrosła w stosunku 0 Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów do ostatniego kwartału 2011r. Według GUS osiągnęła poziom około 13,3% i była wyższa o 0,2 pkt w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Głównymi czynnikami wpływającymi na spadek poziomu zatrudnienia było spowolnienie gospodarcze oraz niepewna sytuacja ekonomiczna. • Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw na koniec marca wyniosło 3770,66 PLN, co stanowi wzrost o 3,8% w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. BEZROBOCIE % 25 20 15 • Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego w pierwszych miesiącach roku zanotowano wzrost eksportu i importu odpowiednio o 14,1% oraz 12,8% r/r. Niemcy pozostają głównym partnerem handlowych Polski a ich udział wynosi powyżej 20%. • PROGNOZY • Osłabienie koniunktury na świecie oraz niestabilna sytuacja ekonomiczna w strefie 5 Euro mogą negatywnie wpłynąć na sytuację gospodarczą Polski. Tempo wzrostu PKB w kolejnych kwartałach będzie utrzymywało tendencję spadkową. Zgodnie z przewidywaniami Międzynarodowego Funduszu Walutowego tempo wzrostu gospodarczego w 2012r. będzie na poziomie 2,6%. 0 • Eksperci IBnGR prognozują, że wskaźnik inflacji w najbliższych miesiącach pozostanie 10 na poziomie około 4,0%, natomiast w drugiej połowie roku poziom inflacji obniży się. • Analitycy przewidują, że ze względu na nadchodzące mistrzostwa EURO 2012, stopa Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów bezrobocia w najbliższych miesiącach powinna się obniżyć. Według założeń rządu zapisanych w projekcie budżetu na 2012r. bezrobocie na koniec roku wyniesie około 12,3%. • Ministerstwo INFLACJA (%) 5 4 3 2 1 0 Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów 2 | COLLIERS INTERNATIONAL Gospodarki przewiduje, że napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych utrzyma się na zbliżonym do wyników z 2011r. poziomie i przekroczy 10 mld EUR. PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I KWARTAŁ 2012 | POLSKA | RYNEK BIUROWY Rynek biurowy TRENDY 2012 PODAŻ ZARYS OGÓLNY • W I kwartale 2012r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce POPYT zwiększyły się o 70 000 m2. Prawie 70% nowej powierzchni trafiło na rynek warszawski, natomiast podaż w większości miast regionalnych pozostała bez zmian. CZYNSZE • Najemcy wykazywali stabilny popyt na powierzchnię biurową, który w I kwartale br. PUSTOSTANY osiągnął poziom blisko 230 000 m2. • Umowy typu pre-lease nadal stanowiły znaczący udział w całkowitym wolumenie transakcji, zarówno w Warszawie jak i rynkach regionalnych. • Wysoka aktywność najemców przełożyła się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów GŁÓWNE WSKAŹNIKI w Poznaniu, Trójmieście i Katowicach. PODAŻ PUSTOSTANY (m2) 3 644 800 (%) 7,3 PODAŻ Kraków 443 320 9,7 • Warszawa – w I kwartale br. do użytku oddano sześć projektów, które łącznie Wrocław 327 090 5,0 Trójmiasto 252 100 9,5 Poznań 203 160 7,7 Łódź 191 800 20,7 dostarczyły na rynek 47 800 m2. W rezultacie, całkowita podaż powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła 3,64 mln m2. Aktywność deweloperska koncentrowała się głównie w strefach poza Centrum, gdzie ukończono 75% nowej powierzchni. Wśród zrealizowanych projektów można wymienić: II fazę Mokotów Nova (15 000 m2), II fazę Airtech Business Park (8 900 m2) oraz siedzibę Jeronimo Martins (5 000 m2). Katowice 188 630 13,2 • Miasta regionalne – w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2012r. miasta regionalne MIASTO Warszawa Źródło: Colliers International STRUKTURA POPYTU W WARSZAWIE 4% 4% odnotowały niewielki wzrost podaży. Do użytku oddano 22 000 m2 nowych biur, co oznacza podobny wynik do analogicznego okresu 2011r. Połowa tej powierzchni trafiła na rynek wrocławski, gdzie ukończono pierwszy budynek kompleksu Green Towers oferujący na wynajem ponad 11 000 m2. Drugim co do wielkości projektem był Mix Jasnogórska, który zasilił krakowski rynek biurowy o 7 600 m2. POPYT • Warszawa – całkowity wolumen transakcji zarejestrowany w I kwartale 2012r. wyniósł 32% 60% Nowe umowy Przedłużenia i renegocjacje Ekspansje Własny użytek Źródło: Colliers International POPYT W WARSZAWIE (tys. m2) 250 200 150 100 50 0 Źródło: Colliers International 3 | COLLIERS INTERNATIONAL 125 000 m2. Mimo że popyt na powierzchnię biurową był nieznacznie niższy w porównaniu z poprzednim kwartałem, to nadal utrzymywał się na stabilnym poziomie. Przeważająca większość najemców wybierała biura w lokalizacjach poza Centrum, którym przypadł ponad 70% udział w popycie. Najwyższą aktywność odnotowano w strefach: Południowej Górnej (35%), Południowej Zachodniej (22%) oraz na Obrzeżach Centrum (15,4%). Udział umów pre-lease w całkowitym wolumenie wzrósł do 22% (wobec 12% w 4 kwartale 2011r.), głównie za sprawą transakcji zawartej przez Grupę ING w projekcie Plac Unii na 12 000 m2 . • Miasta regionalne – I kwartał br. charakteryzował się wyjątkowo wysoką aktywnością na rynkach regionalnych. Łączny wolumen transakcji wyniósł ponad 100 000 m2, z czego 67% przypadło na rynek trójmiejski i krakowski. Dobre wyniki odnotował również Wrocław, gdzie wynajęto blisko 12 000 m2 powierzchni biurowej. Umowy typu pre-lease stanowiły aż 43% zarejestrowanego popytu. Na podpisanie umów w projektach będących w budowie decydowały się głównie firmy poszukujące dużych powierzchni. W omawianym okresie zawarto kilka spektakularnych transakcji, wśród których można wymienić najem 18 800 m2 przez BPH w Euro Office Park w Gdańsku oraz 8 400 m2 zajęte przez Delphi w Enterprise Park w Krakowie. PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I KWARTAŁ 2012 | POLSKA | RYNEK BIUROWY WOLNA POWIERZCHNIA UDZIAŁ GŁÓWNYCH RYNKÓW REGIONALNYCH W POPYCIE • Warszawa – na koniec I kwartału 2012r. wskaźnik pustostanów dla całej Warszawy ukształtował się na poziomie 7,3%. Wolnej powierzchni przybyło zarówno w Centralnym Obszarze Biznesu (COB), gdzie współczynnik wzrósł do 7,4%, jak i lokalizacjach poza Centrum, gdzie pustostany wyniosły 7,2%. 2% 9% 11% • Miasta regionalne – w omawianym okresie spadek wskaźnika pustostanów 31% 36% zarejestrowały prawie wszystkie główne rynki regionalne. Wyjątkiem był Kraków, który odnotował wzrost współczynnika pustostanów do 9,7%. Główną przyczyną tego wzrostu było dostarczenie na rynek dwóch obiektów, które do końca pierwszego kwartału pozostały niewynajęte. STAWKI CZYNSZU 6% 5% Katowice Kraków Łódź Poznań Trójmiasto Wrocław Pozostałe Źródło: Colliers International • Warszawa – czynsze za powierzchnię biurową utrzymały się na niezmienionym poziomie. Najemcy szukający biur w COB mogli spodziewać się stawek rzędu 16,5 – 27,5 €/m2/miesiąc. Lokalizacje poza COB oferowały powierzchnię biurową od 12€/m2/ miesiąc do 16€/m2/miesiąc. • Miasta regionalne – sytuacja na rynkach regionalnych pozostała stabilna, WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU I KWARTAŁ 2012 NAJEMCA POWIERZCHNIA (m2) BUDYNEK BPH Pre-lease: 18 800 Euro Office Park Trójmiasto Grupa ING Pre-lease: 12 100 Plac Unii Warszawa Meritum Bank Pre-lease: 5 800 Oliva Business Park Trójmiasto Société Général Renegocjacja: 4 100 Saski Point Warszawa Tieto Ekspansja: 3 800 Aquarius Business House Wrocław Element 14 Nowa umowa: 1 640 Quattro Business Park Kraków Zuno Bank Nowa umowa: 1 000 Forum 76 Łódź Storck Ekspansja: 916 Crown Point Warszawa Źródło: Colliers International PRZECIĘTNE STAWKI CZYNSZU MIASTO MIN. (EUR/m2) MAX. (EUR/m2) Warszawa: centrum 16,50 27,50 Warszawa: poza centrum 12,00 16,00 Kraków 12,00 14,50 Wrocław 12,00 15,75 Trójmiasto 12,75 15,00 Poznań 13,50 15,50 Katowice 11,00 13,50 Łódź 10,50 12,50 Źródło: Colliers International 4 | COLLIERS INTERNATIONAL a przeciętne stawki wywoławcze kształtowały się, podobnie jak w 2011r., na poziomie między 12 €/m2/miesiąc a 15,5 €/m2/miesiąc. PROGNOZY • W II kwartale 2012r. rynek warszawski będzie charakteryzował się podobną dynamiką podaży, co w pierwszych miesiącach roku. W przypadku miast regionalnych aktywność deweloperska przyspieszy, choć największych przyrostów podaży możemy oczekiwać dopiero w drugiej połowie roku. • W nadchodzącym kwartale popyt na powierzchnię biurową w Warszawie powinien utrzymać się na stabilnym poziomie, podczas gdy rynki regionalne mogą odnotować nieco słabsze wyniki. • Wskaźnik pustostanów w Warszawie powinien utrzymać się na stabilnym poziomie. Niektóre rynki regionalne, z uwagi na stosunkowo wysoką nową podaż, mogą odnotować wzrost ilości wolnej powierzchni. • W II kwartale br. czynsze wywoławcze za powierzchnię biurową pozostaną stabilne. PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I KWARTAŁ 2012 | POLSKA | RYNEK MAGAZYNOWY TRENDY 2012 PODAŻ POPYT CZYNSZE PUSTOSTANY Rynek magazynowy ZARYS OGÓLNY • W 1 kwartale 2012r. do użytku zostało oddanych ponad 194 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej. W stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego nowa podaż zwiększyła się prawie sześciokrotnie. Obecne całkowite zasoby powierzchni magazynowych w Polsce szacowane są na ponad 7 mln m². W budowie znajduje się natomiast ponad 230 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej. Na uwagę zasługuje fakt, że ponad 70% tej powierzchni jest już wynajęta. • W pierwszych trzech miesiącach roku wolumen transakcji osiągnął poziom ponad 394,6 tys. m², co stanowi nieznaczny spadek w stosunku do analogicznego okresu roku 2011. Nowe umowy stanowiły 65,9% ogółu transakcji, natomiast ekspansje i renegocjacje odpowiednio 3,6% i 30,5% PODAŻ POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH I KWARTAŁ 2012 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 • Współczynnik powierzchni niewynajętej obniżył się o ponad 4 p.p. w stosunku do analogicznego okresu 2011r. i o blisko 0,4 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. • Czynsze za powierzchnie magazynowe nie uległy zmianie w stosunku do poprzedniego kwartału, jednakże w regionach, w których współczynnik powierzchni niewynajętej spada możemy obserwować niewielką tendencję wzrostową. 1 000 000 800 000 PODAŻ 600 000 • Warszawa – całkowita podaż powierzchni magazynowych w trzech warszawskich 400 000 200 000 0 strefach na koniec I kwartału 2012 zbliżyła się do 2,54 mln m². Obecnie w trakcie budowy znajduje się około 80 tys. m², z czego 73% jest już wynajęte. • Polska Centralna – zasoby powierzchni magazynowych w I kwartale powiększyły się zaledwie o 9,6 tys. m² i wyniosły blisko 960 tys. m². Do użytku został oddany jeden obiekt w Łódź Logistic Centre należący do firmy Goodman. W fazie budowy jest obecnie 12,5 tys. m² powierzchni magazynowej. Źródło: Colliers International • Poznań – biorąc pod uwagę zasoby powierzchni magazynowych, I kwartał 2012r. nie przyniósł znaczącej zmiany. Do użytku zostało oddanych prawie 36 tys. m² w ramach trzech obiektów, największy z nich to projekt BTS dla firmy Amica – 30 tys. m². Tym samym istniejąca podaż przekroczyła poziom 882 tys. m². Aktualnie w budowie znajduje się blisko 28 tys. m², z czego 66% jest już wynajęta. • Górny Śląsk – pozostaje drugim po Warszawie rynkiem nieruchomości magazynowych w Polsce. Obecna podaż wynosi blisko 1,35 mln m². W I kwartale roku do użytku został oddany jeden budynek o powierzchni prawie 15 tys. m² w ramach projektu Alliance Silesia Logistics Center firmy Menard Doswell & Co. • Kraków – chociaż podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w ostatnim roku znacząco się zwiększyła, Kraków nadal pozostaje jednym z najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Istniejąca podaż na koniec I kwartału 2012r. wyniosła około 115 tys. m². W budowie znajdują się obecnie dwa budynki o łącznej powierzchni blisko 19 tys. m², z czego 50% jest już wynajęte. • Wrocław – całkowita podaż powierzchni magazynowych to prawie 697 tys. m². Do użytku zostały oddane dwa obiekty BTS, wybudowane przez firmę Goodman o łącznej powierzchni ponad 35 tys. m². Na koniec I kwartału w budowie znajdowało się 17 tys. m². Źródło: Colliers International • Gdańsk – całkowite zasoby powierzchni magazynowych na koniec I kwartału 2012 wzrosły do poziomu 142 tys. m². Do użytku firma Panattoni oddała jeden obiekt o powierzchni 6,5 tys. m². Aktualnie w trakcie budowy znajduje się około 28 tys. m². z czego większość jest już wynajęta. • Toruń –podaż powierzchni magazynowej w porównaniu do poprzedniego kwartału nie uległa zmianie i wynosi 95,5 tys. m². • Szczecin – biorąc pod uwagę istniejącą podaż powierzchni magazynowych w Polsce, Szczecin jest najmniejszym rynkiem. Całkowite zasoby na koniec kwartału wynosiły blisko 42 tys. m². • Inne miasta – w 1 kwartale roku do użytku zostały oddane trzy projekty BTS o łącznej powierzchni ponad 76 tys. m², w tym dwa obiekty wybudowane przez Panattoni (Gorzów Wielkopolski, Radomsko) i jeden przez firmę Goodman (Krapkowice). 5 | COLLIERS INTERNATIONAL PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I KWARTAŁ 2012 | POLSKA | RYNEK MAGAZYNOWY POPYT WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU • Warszawa – w I kwartale 2012r. wynajęto ponad 93,5 tys. m², co stanowiło blisko NAJEMCA POW. (m2) BUDYNEK Pilkington Automotive 35 000 Panattoni BTS Tarnobrzeg DHL 33 837 Prologis Park Dąbrowa ID Logistics 14 817 PointPark Mszczonów 39 tys. m². Udział nowych umów najmu i renegocjacji był na poziomie 50% każdy. Rhenus 13 759 Prologis Park Szczecin • Poznań – w porównaniu do IV kwartału 2011r. wolumen transakcji dla Poznania Flexlink 12 200 Tulipan Park Poznań Media Expert 12 000 Panattoni Park Łódź East DSV 11 167 Prologis Park Poznań II • Górny Śląsk – w I kwartale 2012 roku zostało podpisanych 11 umów najmu na Raben 11 000 Panattoni Park Stryków Manuli Hydraulics 9 300 Panattoni Park Mysłowice łączną powierzchnię ponad 88,2 tys. m². Dominowały nowe umowy, stanowiące 68,8% ogółu. Pod względem wolumenu transakcji Górny Śląsk znalazł się na drugim miejscu po Warszawie. Kompania Piwowarska 8 790 City Point Delta Plus 8 310 Prologis Park Sosnowiec Logwin 7 000 Prologis Park Janki 7 000 Segro Industrial Park Wrocław DPD • Polska Centralna – wolumen transakcji w I kwartale osiągnął poziom blisko zwiększył się w I kwartale bieżącego roku blisko dwukrotnie i osiągnął poziom ponad 61,5 tys. m². Nowe umowy stanowiły ponad 49% wolumenu transakcji, natomiast renegocjacje prawie 42%. Pod względem wielkości zawartych transakcji Poznań znajduje się na trzecim miejscu, po Warszawie i Śląsku. • Kraków – I kwartał 2012r. pod względem wolumenu transakcji zamknął się na zbliżonym poziomie do tego samego kresu roku 2011. Podpisano dwie nowe umowy najmu na 4,4 tys. m2. • Wrocław – podpisano siedem umów najmu na łączną powierzchnię ponad 32 tys. m². Podobnie jak na Górnym Śląsku, dominowały tu nowe umowy stanowiące ponad 88% . • Gdańsk – w I kwartale 2012 zawarte zostały cztery nowe umowy najmu (w tym Źródło: Colliers International jedna umowa pre-lease) na łączną powierzchnię 20,5 tys. m², co stanowi około 25% wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału. Warto również zwrócić uwagę, że stanowi to blisko 42,5% całkowitego wolumenu transakcji odnotowanego w 2011r. w tym regionie. WSPÓŁCZYNNIK WOLNYCH POWIERZCHNI 30% 27,0% 25% 19,8% 20% 17,2% 15% 24% wolumenu transakcji dla całej Polski. Najwięcej, bo 51%, wynajęto w warszawskiej strefie III. 52,6% ogółu transakcji stanowiły renegocjacje, natomiast 44,2% nowe umowy. • Toruń - w I kwartale roku w Toruniu nie odnotowano żadnej aktywności najemców. • Szczecin – w pierwszych trzech miesiącach roku na rynku szczecińskim odnotowano jedną umowę najmu na blisko 14 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej. 11,8% 10% 5,2% 6,3% 7,7% 5,5% 5% DOSTĘPNE POWIERZCHNIE • W I kwartale b.r. współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce obniżył się 3,3% w stosunku do IV kwartału 2011 o blisko 0,4 p.p. i wynosił 11,1%. 0% • Warszawa – współczynnik wolnych powierzchni w I kwartale 2012r. wykazywał tendencję wzrostową i wyniósł 17,2%. Dla poszczególnych stref kształtował się odpowiednio na poziomie: 12% (strefa I), 20,4% (strefa II), 10,1% (strefa III). Tendencja spadkowa odnotowana została w strefie III, natomiast niewielki wzrost w strefach I i II. Źródło: Colliers International • Miasta EFEKTYWNE STAWKI CZYNSZU (EUR/m²) regionalne – najniższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotowany został w Gdańsku, na Górnym Śląsku i w Krakowie, najwyższy w Toruniu i Szczecinie. STAWKI CZYNSZU REGION MIN. (EUR/m²) MAX. (EUR/m²) Warszawa I 4,00 5,50 Warszawa II 2,10 2,80 Warszawa III 2,10 2,50 PROGNOZY Polska Centralna 2,00 2,85 • Obecnie w budowie znajduje się ponad 230 tys. m² powierzchni magazynowych. Poznań 2,35 2,85 Górny Śląsk 2,50 3,10 Kraków 3,50 4,50 Blisko 79% tej powierzchni jest planowana do oddania na 2012r. Warto zauważyć, że ponad 73% budowanej powierzchni jest już wynajęta. W związku z powyższym możemy spodziewać się dalszego spadku współczynnika powierzchni niewynajętej. Wrocław 2,50 3,00 • Szacuje się, że popyt na większości rynków będzie utrzymywał się na stabilnym Gdańsk 2,80 3,30 Szczecin 2,40 2,85 Źródło: Colliers International 6 | COLLIERS INTERNATIONAL • Czynsze w I kwartale roku utrzymywały się na niezmienionym poziomie na większości rynków. Niewielka tendencja wzrostowa obserwowana była jedynie w regionach, gdzie dostępność powierzchni była bardzo ograniczona. poziomie. • Można oczekiwać, że stawki czynszu w związku z malejącym współczynnikiem powierzchni niewynajętej będą wykazywały tendencję wzrostową na wybranych rynkach. PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I KWARTAŁ 2012 | POLSKA | RYNEK HANDLOWY Rynek handlowy TRENDY 2012 PODAŻ ZARYS OGÓLNY • Rynek nieruchomości handlowych w Polsce w I kwartale 2012 charakteryzował się POPYT dużym zainteresowaniem ze strony najemców oraz umiarkowanym przyrostem nowej podaży. CZYNSZE • W I kwartale roku do użytku oddano ok. 90 000 m² nowoczesnej powierzchni PUSTOSTANY handlowej, w kilku mniejszych obiektach oraz w rozbudowach istniejących centrów handlowych. • Nowe marki, które pojawiły się na polskim rynku w minionym roku zapowiedziały dalszą ekspansję. Od początku roku możemy obserwować otwarcia kolejnych sklepów w nowych lokalizacjach. PODAŻ W UJĘCIU ROCZNYM ORAZ CAŁKOWITA m2 mln m2 900 000 m 10 800 000 9 700 000 8 7 600 000 6 500 000 PODAŻ • Na koniec I kwartału 2012 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła ok. 8,88 mln m2. W minionym kwartale do użytku oddano nieco ponad 90 000 m² powierzchni handlowej w mniejszych obiektach oraz w rozbudowach istniejących centrów handlowych. 5 400 000 4 300 000 3 200 000 2 100 000 1 0 0 Roczna podaż Całkowita podaż Źródło: Colliers International • Wszystkie nowe centra handlowe ukończone w I kwartale 2012 roku to obiekty mniejsze poniżej 25 000 m2 GLA. Największym oddanym do użytku centrum handlowym jest Galeria Alfa w Grudziądzu (22 000 m2), ukończono również m.in. Galerię Świdnicką w Świdnicy, Galerię Starówka w Stargardzie Szczecińskim oraz Galerię Szperk w Gdyni, która powstała w drugim etapie inwestycji przy działającym od czerwca 2010 roku sklepie DIY NOMI. Poza tym rozbudowano Galerię Venus w Świdniku o 3 400 m2, z kolei przy Magnolii Park we Wrocławiu powstał sklep DIY – Castorama. Do użytku został również oddany jeden park handlowy – Tatary w Lublinie. • Szacuje się, że w nadchodzących trzech kwartałach 2012 roku podaż w Polsce GŁÓWNE OBIEKTY HANDLOWE UKOŃCZONE W I KWARTALE 2012 zwiększy się o ok. 450 000 m² nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego większość zostanie oddana do użytku w głównych aglomeracjach miejskich (m.in. Europa Centralna w Gliwicach, Sky Tower we Wrocławiu) oraz w mniejszych miastach (m.in. Galeria Narew i Galeria Veneda w Łomży, Galeria Bawełnianka w Bełchatowie, Galeria Calisia w Kaliszu), łącznie ponad 80% nowej podaży. Większość obiektów planowanych do oddania do użytku w 2012 roku to mniejsze centra handlowe, o powierzchni 10 000 – 30 000 m². MIASTO PROJEKT POW. DEWELOPER (m²) Grudziądz Alfa Centrum JWK Invest 22 000 Świdnica Galeria Świdnicka Rank Progress 15 500 POPYT Gdynia Galeria Szperk FMZ Gdynia (UBM) 14 500 • Aktywność najemców na początku 2012 roku można oceniać pozytywie. Wiele sieci F.B.H.U. Modehpolmo 10 000 Stargard Galeria Szczeciński Starówka Świdnik Galeria Venus Konsorcjum rozbudowa Źródło: Colliers International handlowych planuje dalszą ekspansję, m.in. Mohito, Sizeer, Wójcik czy CCC. 3 400 • Marki, które weszły na polski rynek w minionym roku intensywnie poszukują nowych lokalizacji, m.in. Jula, która w marcu otworzyła czwarty sklep, tym razem w Łodzi, a do końca 2012 roku ma w planach jeszcze kilka otwarć, sklepy z zabawkami Toys"R"Us, marki modowe GAP i Marc O’Polo, niemiecka sieć wielobranżowa NKD czy drogerie Hebe. • Wejściem na polski rynek zainteresowane są również nowe marki. Do najciekawszych należą amerykańska Victoria's Secret, która w maju ma pojawić się w warszawskich Złotych Tarasach czy nowa marka firmy H&M – COS, która ma zostać wprowadzona na rynek latem, również w Warszawie w butikowym obiekcie przy Mysiej 3. Szerszą ekspansję planują m.in. rosyjska sieć obuwnicza Kari (pierwszy sklep w Pasażu Grunwaldzkim we Wrocławiu), czy dwie sieci odzieżowe, które na pierwszą lokalizację wybrały katowicką galerię Silesia City Center – niemiecka Bonita i turecka LC Waikiki. 7 | COLLIERS INTERNATIONAL PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I KWARTAŁ 2012 | POLSKA | RYNEK HANDLOWY DOSTĘPNE POWIERZCHNIE WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU / OTWARCIA W I KWARTALE 2012 NAJEMCA POW. (m²) LOKALIZACJA Jula 3 000 Św. Teresy 100, Łódź Toys"R"Us 2 260 Auchan, Gdańsk Alma 2 000 Galeria Szperk, Gdynia Perfect Gym Fitness Club 1 800 Zakopianka, Kraków New Yorker 788 Galeria Szperk, Gdynia Centro 350 Galeria Świdnicka, Świdnica Marc O'Polo 300 Stary Browar, Poznań Mango 250 Galeria Słoneczna, Radom Jack Wolfskin 84 Złote Tarasy, Warszawa Źródło: Colliers International • Współczynnik powierzchni niewynajętej w głównych polskich aglomeracjach na początku 2012 roku plasował się na poziomie poniżej 5%. • Najwięcej dostępnej powierzchni znajdowało się w Krakowie (4,7%), jednak obserwowano znaczne różnice pomiędzy poszczególnymi obiektami. W centrach handlowych cieszących się największą popularnością, takich jak Galeria Krakowska, Galeria Kazimierz czy Zakopianka nie było żadnych dostępnych na wynajem lokali. Natomiast stosunkowo wysoki współczynnik odnotowano w nowo otwartym centrum handlowym Futura Park, co może wynikać z trwającego procesu komercjalizacji. • Najniższy współczynnik pustostanów, poniżej 1%, ponownie odnotowano na rynku szczecińskim oraz warszawskim. STAWKI CZYNSZU • W najlepszych centrach handlowych czynsze utrzymują się na stosunkowo stałym poziomie. Pewną presję obniżenia stawek mogą odczuć właściciele starszych lub mniej popularnych obiektów handlowych, ze względu na standard oferowanej powierzchni lub słabszą lokalizację centrum. • Stawki czynszowe za lokal typu prime o powierzchni ok. 100 m² wynajmowany przez najemców z sektora mody w najlepszych centrach handlowych w głównych polskich miastach kształtują się w przedziale 70 – 90 EUR /m² /miesiąc. • Niższe niż w tradycyjnych centrach handlowych czynsze oferują parki handlowe. Lokal WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW W NAJWIĘKSZYCH POLSKICH AGLOMERACJACH o powierzchni do 500 m2 na głównych rynkach regionalnych można wynająć za 12 – 14 EUR /m² /miesiąc. PROGNOZY 5% 4% 3% • Nowa podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce w 2012 roku będzie nieco niższa w porównaniu do roku ubiegłego. Najwięcej powierzchni zostanie dostarczone w największych polskich aglomeracjach oraz w mniejszych miastach, poniżej 100 tys. mieszkańców. 2% 1% 0% • Do największych planowanych na 2012 rok otwarć możemy zaliczyć Europę Centralną w Gliwicach, Galerię Korona w Kielcach, Nova Park w Gorzowie Wielkopolskim oraz City Center w Rzeszowie. • Większość z planowanych na 2012 rok obiektów będzie mniejszymi centrami handlowymi (ok. 10 000 – 30 000 m²). Źródło: Colliers International • Nowe prestiżowe marki zapowiedziały rozpoczęcie działalności w Polsce. Dynamicznie rozwijają się również sieci handlowe już obecne na rynku. • Współczynnik pustostanów w głównych polskich aglomeracjach będzie utrzymywał się na stabilnym poziomie. Pewnej zmiany można spodziewać się w drugiej połowie roku, po ukończeniu kilku obiektów handlowych znajdujących się obecnie w budowie (m.in. Europa Centralna, Sky Tower). • Ze względu na niski współczynnik powierzchni niewynajętej i znaczne zainteresowanie stolicą ze strony międzynarodowych sieci handlowych można spodziewać się wzrostu stawek czynszów na rynku warszawskim. 8 | COLLIERS INTERNATIONAL PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I KWARTAŁ 2012 | POLSKA | PODSTAWOWE DEFINICJE PODSTAWOWE DEFINICJE 512 biur w 61 krajach na 6 kontynentach Stany Zjednoczone: 125 Kanada: 38 Ameryka Łacińska: 18 Azja Pacyfik: 214 EMEA: 117 • Roczny przychód w wysokości 1,5 mld USD • Zarządzanie 978,6 mln m2 • Ponad 12 500 pracowników KONTAKT: Dział Doradztwa i Badań Rynku Dominika Jędrak Dyrektor Mobile: + 48 666 819 242 Email: [email protected] COLLIERS INTERNATIONAL POLSKA Pl. Piłsudskiego 3 00-078 Warszawa Tel. + 48 22 331 78 00 www.colliers.com • Najwyższy czynsz bazowy (transakcyjny): odpowiada najwyższemu, wolnorynkowemu poziomowi czynszów, którego można się spodziewać w przypadku najmu powierzchni o standardowej wielkości, najlepszej jakości i specyfikacji, w najatrakcyjniejszej lokalizacji na rynku w momencie przeprowadzania analizy. Powinien odzwierciedlać poziom czynszów, na jakim zawierane są porównywalne transakcje w danym okresie, choć nie musi być (z nimi) identyczny, szczególnie jeśli liczba zawieranych umów jest ograniczona lub w jej skład wchodzą bardzo specyficzne i mało reprezentatywne umowy najmu. Jeśli w danym okresie na rynku nie doszło do zawarcia odpowiednich transakcji, podana liczba będzie wielkością szacunkową, przyjmowaną w oparciu o ekspercką ocenę warunków rynkowych, przy zachowaniu kryteriów dotyczących wielkości i standardu wynajmowanej powierzchni. • Najwyższy efektywny czynsz: to najwyższa na rynku stawka czynszu płacona finalnie przez najemcę, uzyskana w wyniku odjęcia od najwyższego czynszu bazowego wartości okresu zwolnień czynszowych i/lub kontrybucji finasowych przeznaczonych na aranżację powierzchni, oferowanych w momencie przeprowadzania analizy. • Średni czynsz bazowy/transakcyjny: przeciętny czynsz możliwy do uzyskania na rynku za moduł standardowej wielkości o parametrach odpowiadających oczekiwaniom rynkowym, wyznaczany w oparciu o stawki wywoławcze dla obiektów komercyjnych spełniających kryteria nowoczesnych powierzchni biurowych, magazynowych lub handlowych w poszczególnych lokalizacjach, w momencie przeprowadzania analizy. • Całkowita podaż: odnosi się do powierzchni wynajmowalnej brutto we wszystkich budynkach, spełniającej wymogi magazynowej lub handlowej. dotyczące nowoczesnej powierzchni biurowej, • Powierzchnia w aktywnej budowie: określa powierzchnię pod wynajem brutto dostępną w nowo powstających albo w istniejących budynkach, w których w momencie przeprowadzania badania trwały istotne prace remontowe lub renowacyjne. • Powierzchnia w nieaktywnej budowie: określa powierzchnię pod wynajem brutto oferowaną w nieruchomości, której budowa lub remont/renowacja zostały rozpoczęte, jednak prace budowlane wstrzymano na okres 3 miesięcy lub dłuższy. Niniejsze opracowanie nie wyczerpuje wszystkich istotnych zagadnień oraz aspektów, które odnoszą się do jego przedmiotu. Intencją niniejszego opracowania nie jest udzielenie porady prawej lub innej porady. • Powierzchnia wolna: odnosi się do niewynajętej i aktywnie oferowanej na rynku w momencie przeprowadzania badania powierzchni pod wynajem brutto w istniejących budynkach uwzględnionych w całkowitej podaży. Powierzchnia powinna być niezwłocznie dostępna dla potencjalnego najemcy. • Całkowita aktywność rynkowa (popyt): suma powierzchni brutto, która została sprzedana bądź wynajęta w analizowanym okresie; może być sklasyfikowana jako transakcja typu: przednajem (przed rozpoczęciem budowy), przednajem (przed ukończeniem budowy), nowy najem, ekspansja, odnowienie umowy/renegocjacja, podnajem oraz leasing zwrotny. BADANIA RYNKU Dział Badań i Doradztwa to grupa specjalistów działających w ramach Colliers International, lidera na rynku nieruchomości komercyjnych oferującego profesjonalne doradztwo oraz szeroki wachlarz usług specjalistycznych na rynku nieruchomości komercyjnych. Analitycy Colliers dostarczają klientom kompleksowego wsparcia w podejmowaniu decyzji biznesowych, począwszy od zbierania danych po przygotowywanie złożonych analiz rynkowych. Regularnie zbierane i aktualizowane dane rynkowe umożliwiają przygotowanie wszechstronnych analiz z uwzględnieniem podaży, popytu, poziomu absorpcji, stawek oraz danych transakcyjnych na rynkach kapitałowych, powierzchni biurowych, magazynowych oraz handlowych. W przypadku większości krajów europejskich definicje dotyczące rynku biurowego są zgodne z ustaleniami przyjętymi przez forum analityków rynków Europy Środkowo-Wschodniej (CEE Research Forum), którego jednym z założycieli jest firma Colliers. Forum zostało powołane w celu zapewnienia spójnej metodologii, zwiększenia przejrzystości i rzetelności przygotowywanych analiz rynku nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. 9 | COLLIERS INTERNATIONAL www.colliers.com www.colliers.com Accelerating success.
