Co nas czeka na rynku nieruchomości w 2013 roku

Co nas czeka na rynku nieruchomości w 2013 roku Raport Independent Trader Raport bazując na danych NBP I REAS przedstawia
zarys
obecnej
sytuacji
panującej
na
rynku
nieruchomości wraz z wnioskami czemu wg autora ceny
będą nadal spadać.
1. Ceny
Od roku 2008 ceny nieruchomości w największych miastach
systematycznie spadają. Średni spadek dla 6 największych
aglomeracji wyniósł 20%. Większe spadki zanotowano w Łodzi
24% oraz we Wrocławiu aż 35%, w którym pod koniec roku
2007 ceny oderwały się od rzeczywistości w największym
stopniu.
2 2. Siła nabywcza.
W efekcie spadku cen mieszkań w stosunku do przeciętnego
wynagrodzenia w chwili obecnej możemy sobie pozwolić na
zakup większego mieszkania niż w latach 2007 - 2008.
Niestety nadal nasza siła nabywcza jest około 30% niższa niż
przed 8 laty. Celowo wskazałem na lata 2004 – 2005. Był to
okres, w którym mieliśmy pewną równowagę na rynku
nieruchomości. Ich wartość odpowiadała w przybliżeniu 12
letniemu dochodowi z najmu. Dodatkowo ceny względem
możliwości zakupu za przeciętne wynagrodzenie kształtowały
się na poziomie dla krajów będących na podobnym rozwoju
gospodarczym jak Polska.
W nadchodzących latach tendencja wzrostu ilości m2 /
przeciętne wynagrodzenie będzie kontynuowana. Pomimo, że
zarobki
w
najlepszym
przypadku
pozostaną
na
dotychczasowym poziomie to ceny mieszkań nadal będą
spadać. Jeżeli zarobki spadną, ceny mieszkań spadną w
stopniu większym niż wynagrodzenia. W przeciągu kolejnych
2-3 lat uważam, że z poziomu 0,63 m2 / przeciętne
wynagrodzenie dojdziemy do poziomu ok 0,8 m2 / pw.
3 3. Zyskowność deweloperów
Sytuacja finansowa deweloperów póki co jest w miarę stabilna
lecz marże systematycznie się zmniejszają. W roku 2012 stopa
zwrotu dla branży wyniosła ok. 15%. W przypadku dalszego
spowolnienia gospodarczego co uważam za pewnik wiele
mieszkań pozostanie bez nabywcy. Część deweloperów zacznie
generować straty co może doprowadzić do sytuacji podobnej w
jakiej dzisiaj znajdują się firmy specjalizujące się w budowie
dróg.
Spadek marż i ogólnie pogarszająca się sytuacja deweloperów
potwierdza się w ocenie wyrażonej przez banki. Otóż,
wskaźnik zagrożonych kredytów wzrósł od roku 2008 z 4% do
17%.
Ma to także odwzorowanie w spadających cenach akcji spółek
deweloperskich. Od szczytu w roku 2007 indeks największych
spółek WIG 20, który przyjąłem jako punkt odniesienia stracił
ok. 40%. Dla porównania indeks deweloperów WIG DEW oraz
firm budowlanych WIG BUD stracił w tym czasie ponad 80%
wartości.
4 4. Podaż vs. popyt.
W ofercie deweloperów oferujących mieszkania w 6
największych aglomeracjach mamy do wyboru ponad 55 tys.
mieszkań (gotowych oraz w budowie). Rocznie sprzedaje się
jednak nie więcej niż 30.000 mieszkań na rynku pierwotnym.
Oznacza to, że jest ponad 2 x więcej mieszkań niż
potencjalnych kupców.
Gdyby nagle deweloperzy wstrzymali budowę nowych
mieszkań, przy obecnym poziomie sprzedaży, wystarczyłoby
ich na 1,5 roku w przypadku Trójmiasta do ponad 2 lat w
Krakowie.
5 Co prawda ilość nowych pozwoleń na budowę zmniejsza się
stale od roku 2007. Niemniej jednak przewyższa ilość
oddanych mieszkań. Oznacza to, że w najbliższych latach
więcej mieszkań trafi na rynek niż będzie na nie chętnych.
Albo część inwestycji zostanie wstrzymana albo okres od
wybudowania do sprzedaży przesunie się jeszcze bardziej na
niekorzyść deweloperów. Zakładając spowolnienie w realizacji
projektów oraz częściowe wstrzymanie nowych inwestycji
powrót do poziomów równowagi nie nastąpi szybciej niż za 5
lat. W tym czasie będziemy mieli znacznie więcej mieszkań do
wyboru niż chętnych na nie.
6 5. Ceny oferowane vs. ceny transakcyjne
Niezależnie od ofert ogłaszanych przez deweloperów oraz tzw.
super promocji cena transakcyjna nadal bardzo odbiega od
ceny oczekiwanej. W przypadku Warszawy różnica ta jest
największa i dochodzi do astronomicznych 24%. Im mniejsze
miasto tym różnica maleje dochodząc do 10% w przypadku
głównych 10 miast.
6. Dostępność kredytów
Wg raportu NBP zarówno w III jak i w IV kwartale banki po raz
kolejny zaostrzyły politykę kredytową. Wartość kredytu, na
który stać przeciętnego nabywcę począwszy od roku 2010 cały
czas spadała.
Nadal obserwujemy niewielkie pogarszanie się jakosÏci
kredytÛw mieszkaniowych zaciągniętych przez gospodarstwa
domowe. Rośnie wskazÏnik kredytÛw uznanych za zagrożone
oraz opóźnionych w spłacie więcej niż 30 dni. Co gorsza rośnie
także relacja raty kredytu do dochodu, tzn. większą część
7 naszej pensji płacimy w formie raty kredytowej.
Trend ten raczej się utrzyma. Banki wbrew zapewnieniom
rządu nie będą chętniej udzielać kredytów lecz staną się
bardziej ostrożne. Ograniczona zostanie też ilość środków
jakimi będą dysponować banki, ponieważ ich właściciele
transferują do centrali ogromne środki. Robią to aby ratować
się przed upadkiem wywołanym przez zbyt lekkomyślną
polityką kredytową na rynku nieruchomości. Więcej na ten
temat pisałem w artykule “Zagranica wycofuje depozyty z
polskich banków”.
7. Zmniejszenie populacji.
a) Emigracja zarobkowa. W ciągu ostatnich kilku lat w
poszukiwaniu pracy wyjechało z Polski ponad 2 miliony osób.
W
obliczu
rosnącego
bezrobocia
trend
ten
będzie
kontynuowany. Co więcej Polskę opuszczają głównie młodzi
ludzie, którzy stanowią trzon zakupów nieruchomości na
pierwotnym rynku mieszkań.
b) Niski wskaźnik dzietności. Aby kraj utrzymał populację na
stałym poziomie wskaźnik dzietności powinien wynosić 2,1
dziecka / kobietę. Tymczasem od roku 2000 kształtuje się on
na poziomie 1,3-1,4 z tendencją spadkową. Obecny niż
demograficzny nie będzie epizodem lecz przyspieszającą
tendencją. Wiele osób, które mając nadwyżki finansowe
dawniej kupowało mieszkanie aby w perspektywie kilku lat
przekazać je dzieciom. Dziś to zjawisko coraz bardziej zanika.
8. Ogólny spadek ilości kupujących.
a) wzrost bezrobocia który uważam za pewnik przełoży się na
zmniejszenie liczy osób uprawnionych do otrzymania kredytu.
Dodatkowa niepewność co do zatrudnienia wymusi na wielu
wstrzymanie się z zakupem mieszkania czy zamianą na
większe.
b) wymuszana sprzedaż mieszkań – od mniej więcej 2 lat
nasila się tendencja sprzedaży nadmiernie zadłużonych
mieszkań. Część osób, które zdecydowały się na zakup
8 mieszkania w latach 2006 – 2008 kredytując je walutą
sprzedają je ponieważ obciążenie kredytowe jest zbyt duże.
Robią to ze znaczną stratą lecz często nie mają wyboru. Do tej
grupy dojdą osoby, które zaprzestały spłaty kredytów, a banki
wystawiły nieruchomość na sprzedaż.
9. Spadek kosztów budowy
Wraz ze spadającą ilością nowo rozpoczynanych inwestycji
zmniejsza się zapotrzebowanie na materiały budowlane, grunt
pod budowę, wynagrodzenia wykonawców czy koszty najmu
sprzętu budowlanego. Wymusza to spadek wszystkich
czynników składający się na koszt 1 m2. O ile ceny gruntów
spadają powoli tyle samą branżę budowlaną kryzys dotknął
dodatkowo poprzez nagłe zatrzymanie inwestycji drogowych.
Ogromna ilość firm bez zamówień, robotników zagrożonych
bezrobociem
zdecydowanie
łatwiej
zaakceptuje
niższe
wynagrodzenia byleby tylko utrzymać pracę.
Obniżeniu zatem ulegną koszty budowy m2. Część
deweloperów zaakceptuje minimalne marże byleby tylko
utrzymać się na rynku. Niższe ceny jednego dewelopera
wymuszą obniżki u kolejnych i tak spadek kosztów budowy
przełoży się na spadek cen.
Aby nie podchodzić do tematu jednostronnie przedstawiam
także czynniki, które mogą spowolnić spadek cen. Nie są one
zbyt znaczące lecz nie powinno się ich pomijać:
10. Mieszkania na wynajem
Deweloperzy mają ogromne ilości mieszkań gotowych do
sprzedaży. W obliczu konieczności spłaty odsetek od
zaciągniętych kredytów nie mogą trzymać mieszkań czekając
na lepsze czasy. Część z nich zdecyduje się na wykończenie
mieszań na podstawowym poziomie i przeznaczy mieszkania
pod wynajem. Pozwoli im to częściowo poprawić swoją
sytuację finansową. Z rynku zniknie część mieszkań co może
z jednej strony spowolnić spadek cen, z drugiej strony wpłynie
to na obniżenie kosztów wynajmu.
9 11. Mieszkanie na swoim CD
Wraz z rokiem 2012 skończył się program “Rodzina na swoim”.
Ze względu na znaczne zainteresowanie rząd postanowił
wprowadzić wraz z II kwartałem 2013 kolejny program dopłat
w ramach programu “Mieszkanie dla Młodych” wspierający tym
razem rodziny z dziećmi. W małym stopniu powinno to
pobudzić sprzedaż.
Podsumowanie:
Mając do dyspozycji tyle twardych danych uważam, że nie ma
innej możliwości jak tylko spadek cen nieruchomości w
nadchodzących 2-3 latach. Zbyt wiele czynników przemawia
za obniżaniem cen. Zakładając, że w najbliższym roku nie
dojdzie do załamania systemu monetarnego to spadek cen
wyniesie ok. 4-5 %.
Sytuacja zmieniłaby się diametralnie gdyby jednak doszło do
rozpadu. Czynników zapalnych może być wiele jednak w takiej
sytuacji po pierwsze zamrożone zostaną nowe kredyty co
niemalże całkowicie zatrzyma sprzedaż. Po drugie część
spłacających kredyty wartych więcej niż ich nieruchomość
(kredyty walutowe zaciągnięte w latach 2007-2008) otrzyma
wezwanie do przedstawienia kolejnych zabezpieczeń. Wielu
z nich nie będzie w stanie sprostać wymaganiom banków i ich
mieszkania zostaną zlicytowane. Widząc to wiele osób
zdecyduje się wystawić samemu mieszkanie na sprzedaż aby
uniknąć czarnego scenariusza co dodatkowo przyśpieszy
spadek cen.
Nie wydaje mi się aby czarny scenariusz sprawdził się już w
2013 roku jednak globalna sytuacja gospodarcza jest tak
napięta, że do takiej sytuacji może dojść zarówno za 2
tygodnie jak i za 2 lata.
Niemniej dla posiadaczy środków
prawdziwe eldorado. Nie bez
prawdziwe fortuny powstawały w
ilości sprzedających i ograniczeniu
z wolną gotówką okazji będzie
finansowych może to być
przyczyny mówi się, że
kryzysach. Przy ogromnej
kupujących dla inwestorów
wiele. W ekstremalnych
10 warunkach może dojść do sytuacji, w której mieszkanie
kupimy za równowartość np. 6-letnich czynszy najemnych.
Przy stałej utracie wartości związanej ze starzeniem się
nieruchomości oraz okazjonalnych remontach może nam to
dać zysk rzędu 10-12% rocznie oraz szansę na wzrost wartości
mieszkania w długim terminie gdy sytuacja zacznie wracać do
normy.
Informacje dla inwestorów jak inwestować w nieruchomości,
na co zwracać uwagę, czym kierować się przy wyborze oraz
jak obliczyć stopę zwrotu i jaki winien być przychód pasywny
będą stanowiły temat odrębnego artykułu.
Źródło: http://IndependentTrader.pl
Niezależny Portal Finansowy
11