doc1. Zarządzanie zasobami spółdzielczymi W końcu
download 
Reklamacja Transkrypt
1. Zarządzanie zasobami spółdzielczymi W końcu
Zarządzanie zasobami spółdzielczymi. Zarządzanie aktywami. 1. Zarządzanie zasobami spółdzielczymi W końcu 2007 r. zasoby spółdzielni mieszkaniowych liczyły około 3,6 mln mieszkań. Podstawowymi zasadami obowiązującymi w spółdzielniach są: 1. samorządność – istnienie statutowych organów spółdzielni – walne zgromadzenie przedstawicieli, rada nadzorcza (kontroluje zarząd spółdzielni), rady osiedlowe (kontrolują pracę administracji osiedlowych). 2. samodzielność – możliwość podejmowania decyzji w sprawie wysokości opłat eksploatacyjno-remontowych, sposobu wydatkowania posiadanych środków na techniczne utrzymanie zasobów. 3. samofinansowanie – konieczność pokrywania środków utrzymania własnymi środkami pochodzącymi głownie z lokali mieszkalnych i lokali użytkowych. Formy użytkowania spółdzielczych lokali - forma lokatorskiego prawa do lokalu – brak możliwości jego zbycia, - forma własnościowego prawa do lokalu – ograniczona forma własności umożliwiająca zbycie lokalu innemu członkowi spółdzielni, Nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z lipca 2007 r. wprowadziła odrębną własność czyli mieszkanie, część powierzchni wspólnej przypadającej na lokal oraz przynależną do lokalu część nieruchomości gruntowej. Koszty utrzymania oraz źródła ich pokrycia Koszty utrzymania dzielmy na dwa elementy: - koszty eksploatacji są wynikiem prowadzenia bieżącej działalności w ramach danych zasobów mieszkaniowych, - koszty technicznego utrzymania odzwierciedlają liczbę oraz zakres dokonywanych napraw, remontów i modernizacji. Pod pojęciem kosztów eksploatacji mieszczą się wydatki związane z zarządzaniem i administracją zasobów. Znajdują się tutaj koszty związane z utrzymaniem zarządu spółdzielni oraz administracji osiedli mieszkaniowych, a także Zarządzanie zasobami spółdzielczymi. Zarządzanie aktywami. opłaty za dostawę zimnej wody, kanalizację, wywóz nieczystości, energię elektryczną na potrzeby ogólne mieszkańców. Na wysokość kosztów wody i kanalizacji mają wpływ lokalne stawki, bowiem wysokość taryf jest ustalona przez poszczególne jednostki organizacyjne świadczące te usługi. Koszty wywozu nieczystości podobnie jak koszty wody i kanalizacji, zależą od taryf obowiązujących na danym osiedlu na podstawie zawartej stosownej umowy. Zasoby spółdzielni zarządzane są przez administracje osiedlowe. Poprzednio obowiązywała zasada np. wspólnego funduszu remontowego w osiedlach. Obecnie ustawa nakłada obowiązek rozliczenia kosztów na poszczególne budynki. Do najważniejszych obowiązków zarządu należy: 1. utrzymanie właściwego stanu czystości i porządku w budynku i jego otoczeniu, 2. zapewnienie nieprzerwanych dostaw energii elektrycznej, cieplej wody i gazu oraz odprowadzenie ścieków i wywóz nieczystości stałych, 3. prowadzenie niezbędnych prac konserwacyjnych, a w szczególności napraw w budynku i jego urządzeń technicznych, umożliwiających mieszkańcom korzystanie w pełni z wyposażenia, 4. wykonanie remontów ujętych w planach remontowych, 5. prowadzenie okresowych przeglądów sprawności instalacji sieci gazowej, 6. windykacja opłat eksploatacyjnych i dodatkowych, a także opłat za media dostarczane do lokali, 7. zawieranie umów z podmiotami gospodarczymi świadczącymi usługi na rzecz spółdzielni i kontrola prawidłowości wykonania zleconych usług, 8. sporządzanie rocznych planów rozliczeń wpływów i kosztów operacyjnych budynków, 9. przeprowadzanie okresowych kontroli stanu technicznego budynków, 10. przeprowadzanie okresowych kontroli stanu technicznego nieruchomości, 11. prowadzenie książki obiektu budowlanego. Zarządzanie zasobami spółdzielczymi. Zarządzanie aktywami. To wszystko należy do czynności zwykłych zarządu. Czynności wykraczające poza zwykły zarząd to np. przekształcenie prawa lokatorskiego na własnościowe. Statut Spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi gospodarkę zasobami mieszkaniowymi ukierunkowaną na utrzymanie dobrego stanu technicznego i racjonalizacje kosztów eksploatacji. Lokal zajmowany przez członka spółdzielni powinien być użytkowany zgodnie z przeznaczeniem. W lokalu można prowadzić działalność gospodarczą pod warunkiem uzyskania zgody Zarządu Spółdzielni na zmianę przeznaczenia lokalu lub jego części. § 83 Po wygaśnięciu współzamieszkujący prawa obowiązani do są lokalu do członkowie opróżnienia spółdzielni lokalu w oraz osoby terminie nie przekraczającym trzech miesięcy od dnia wygaśnięcia tytułu prawnego do tego lokalu. Opłaty za użytkowanie lokali § 85 Członkowie spółdzielni, którym przysługują prawa do lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz utrzymaniem nieruchomości wspólnych. § 86 Wysokość opłat, o których mowa § 85, jest ustalona na podstawie planu koszt5ów gospodarki zasobami mieszkaniowymi przewidzianymi do poniesienia w danym roku w skali wyodrębnionej nieruchomościami w zabudowie jedno lub kilkubudynkowej. Zarządzanie zasobami spółdzielczymi. Zarządzanie aktywami. Szczegółowe zasady ustalania i rozliczania kosztów gospodarowania zasobami mieszkaniowymi ustala regulamin uchwalony przez Radę Nadzorczą. Wysokość opłat ustala Rada nadzorcza na wniosek Kierownika Administracji Osiedla w porozumieniu z Radą Osiedla. § 87 1. Opłaty, o których mowa § 85, powinny być uiszczane co miesiąc z góry do 10 każdego miesiąca, a obowiązek ich wnoszenia powstaje z dniem przekazania lokalu do dyspozycji osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu. 2. Od nieuiszczenia w terminie opłat spółdzielnia pobiera należne odsetki za nieterminowe wnoszenie opłat, o których mowa w § 85, oraz koszty postępowania sądowego i komorniczego. 3. O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest zobowiązana powiadomić osoby posiadające tytuł prawny do lokali co najmniej 14 dni przed upływem terminu wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąc poprzedzającego ten termin. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. Członkowie mogą kwestionować zasadność zmiany opłat z § 85 na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą opłaty w dotychczasowej wysokości. § 88 – Naprawy lokali Naprawy wewnątrz lokali obejmują naprawy i wymiany wewnętrznej instalacji wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej i CO wraz z grzejnikami ,instalacji elektrycznej, domofonów i anteny zbiorczej. Osoby posiadające tytuły prawne do lokali są obowiązane do : 1. malowania ścian i sufitów, 2. malowania okien, 3. wymiany, konserwacji i remontów stolarki okiennej, 4. naprawy urządzeń sanitarnych, Zarządzanie zasobami spółdzielczymi. Zarządzanie aktywami. 5. naprawy podłóg, 6. naprawy instalacji elektrycznej.* Rada Osiedla 1. Wybierana w głosowaniu tajnym na okres 3 lat. 2. Liczba członków Rady od 3 do 11. 3. Mandat wygasa z upływem kadencji, na która został członek wybrany. Ustępujący mogą być wybrani ponownie. 4. Utrata mandatu przed upływem kadencji następuje na skutek rezygnacji, ustania członkostwa, zamiany mieszkania na inne położone na terenie innej nieruchomości, odwołania. 5. Członek może być odwołany przez członków spółdzielni tej samej nieruchomości zwykłą większością głosów, jeśli nie wywiązuje się ze swoich obowiązków. 6. Na miejsce odwołanego członka można wybrać innego członka. 7. Członkowie Rady Osiedla zachowują swoje mandaty do czasu upływu kadencji. § 120 – Zakres działania Rady Osiedla Zakres działania RO: 1. Opiniowanie rocznych zadań gospodarczych i budżetu nieruchomości. 2. Opiniowanie struktury organizacyjnej Osiedla. 3. Opiniowanie sprawozdania z działalności gospodarczej i budżetu składanego przez Kierownika Administracji Osiedla. 4. Opiniowanie wnioskowanej przez Kierownika Administracji osiedla do Rady nadzorczej wysokości opłat eksploatacyjnych i na fundusz remontowy oraz kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych. 5. Opiniowanie w sprawach wykluczenia członków. 6. Opiniowanie wniosków Kierownika Administracji Osiedla o umorzenie należności. Zarządzanie zasobami spółdzielczymi. Zarządzanie aktywami. 7. Opiniowanie kandydatów na Kierownika Administracji Osiedla. ............................................................................................................................ ..... Koszty eksploatacji w zasobach spółdzielczych Ogółem Woda i Wywóz kanalizacja nieczystości 2004 2,93 0,80 Utrzymanie Administracja Podatki dla Pozostałe czystości ogółem gminy 0,28 0,70 0,21 0,25 0,69 + utrzymanie techniczne razem 1,36 4,29 Źródła środków na utrzymanie zasobów spółdzielczych Ogółem 2004 4,62 Z opłat za lokale Z opłat za lokale Dodatki mieszkalne i użytkowe użytkowe mieszkaniowe 3,21 0,54 0,87 Nieruchomości mieszkalne Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi obejmuje wszelkie procesy organizacji, planowania, realizacji oraz kontroli gospodarowania nieruchomościami. Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi wyróżnia się następującymi cechami: 1. wymóg realizacji długookresowych celów działalności oraz możliwie stabilnych efektów tej działalności – cały cykl życia nieruchomości, 2. utrzymanie i wzrost wartości nieruchomości, Zarządzanie zasobami spółdzielczymi. Zarządzanie aktywami. 3. troska o atrybuty nieruchomości: lokalizacyjne, architektoniczne, budowlanotechniczne, ekonomiczne, których zachowanie lub polepszenie wpływa na wartość nieruchomości, a także prawa własności również współokreślające wartość. Aby zarządzać nieruchomością mieszkalną należy znać o niej podstawowe informacje. I. Podstawowe informacje o nieruchomości: 1. Stan prawny nieruchomości i status właścicielski. 2. Lokalizacja ogólna – przeznaczenie w planie gospodarowania przestrzennego. 3. Lokalizacja szczegółowa. 4. Opis i stan techniczny budynku. 5. Charakterystyka nieruchomości, dane techniczne i funkcjonalne. 6. Zawartość dokumentacji technicznej. 7. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości. 8. Określenie potrzeb remontowych. 9. Obecny sposób zarządzania nieruchomością. II. Analiza rynku nieruchomości: 1. Określenie zasięgu rynku. 2. Klienci, ich potrzeby, preferencje i upodobania. 3. Konkurencyjne nieruchomości. 4. Analiza porównawcza nieruchomości. III. Bieżąca analiza finansowa: 1. Przychody i koszty – specyfikacja poszczególnych pozycji. 2. Możliwości zwiększania przychodów oraz obniżenia kosztów. 3. Potencjalne źródła finansowania. 4. Określenie wartości nieruchomości. IV. Analiza strategiczna: Zarządzanie zasobami spółdzielczymi. Zarządzanie aktywami. 1. Mocne i słabe strony nieruchomości. 2. Określenie wariantów postępowania. V. Ocena wariantów postępowania: 1. Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów. 2. Wskazanie wariantu optymalnego. 2. Zarządzanie aktywami Nieruchomości cechuje mała mobilność, składają się one z aktywów o najwyższej płynności, cechują się również niepodzielnością. Kolejną cechą, która wynika ze specyfiki nieruchomości jest trudna zbywalność ze względu na długi okres czasu przygotowania do zbycia. Analiza finansowa dotycząca zarządzania nieruchomościami dotyczy: - struktury kosztów i dochodów, - efektywności inwestycji, a zwłaszcza udziału kredytu bankowego, - i innych nietypowych problemów. Zarządzanie aktywami majątkowymi Nieruchomość traktowana jest niekiedy jako zespół aktywów majątkowych. Rozpatrywane nieruchomości jako zespół aktywów majątkowych pozwala w praktyce stosować ogólne standardy zarządzania finansowego. Nieruchomość składa się z różnorodnych aktywów: gruntów i budynków, urządzeń i instalacji, a także wartości niematerialnych (np. wyceny historycznej wartości obiektu zabytkowego, dokumentacji architektonicznej i technicznej budynku). W zarządzaniu obiektem zestawienie aktywów obejmuje nie tylko wspomniane aktywa podstawowe, lecz również inne materialne i niematerialne środki zaangażowane dla utrzymania nieruchomości: środki trwałe wykorzystywane na cele inwestycyjne i remontowe zapasy materiałów i części zamiennych, należności oraz środki pieniężne. Zarządzanie zasobami spółdzielczymi. Zarządzanie aktywami. Aktywa składające się na nieruchomość, w sensie fizycznym są kapitałem rzeczowym. Podobnie bezpośrednie, ponoszone jako nakłady finansowe na zachowanie lub wzrost wartości kapitału rzeczowego są inwestycjami rzeczowymi. 1. Zarządca nieruchomości koncentruje się na zarządzaniu tym kapitałem a inne aktywa jak środki pieniężne służą zapewnieniu warunków niezbędnych do zarządzania tym kapitałem. 2. Kapitał rzeczowy nieruchomości odznacza się integralnością. Poszczególne aktywa składające się na nieruchomość są ze sobą związane, zwłaszcza grunty, infrastruktura i budynki, budynki i instalacje. Powoduje to niepodzielność kapitału. Podstawowe składniki kosztów i dochodów Zapewnienie regularnych dochodów i kontroli wpływów wymaga planowania w cyklu 3–5 letnim. Celem planowania jest ocena potrzeb finansowych i źródeł ich pokrycia. Wydatki kapitałowe są wykorzystaniem funduszy uzyskanych z działalności operacyjnej w celu zapewnienia przyszłych dochodów lub redukcji kosztów. Zarządca nieruchomości musi brać także pod uwagę oczekiwania właścicieli nieruchomości, którzy oczekują na dochody z nieruchomości. Znaczne wydatki związane z nieruchomością dotyczą inwestycji w istniejącą nieruchomość, co jest później głównym czynnikiem dochodów. Niekiedy mówi się, że utrzymanie budynku jest powtórzeniem robót budowlanych w wolnym tempie. Nieruchomość może być obciążona kredytami, których spłata następuje z odroczeniem. Oczekuje się, że zobowiązania te zostaną spłacone z dochodów czynszowych. Utrzymanie obiektu wymaga bieżącej eksploatacji oraz remontów i opłat związanych z podatkami i opłatami za ubezpieczenie. Wydatki i wpływy związane z gospodarowaniem nieruchomością Zarządzanie zasobami spółdzielczymi. Zarządzanie aktywami. Wydatki I. Wydatki kapitałowe wydatki na rzecz właściciela, inwestycje II. Wydatki operacyjne utrzymanie, użytkowanie, zarządzanie, ubezpieczenia, podatki. Wpływy 1. Czynsz podstawowy. 2. Dochody ze świadczeń dodatkowych 3. Subwencje. 4. Pozostałe dochody. Koszt kapitału własnego Właściciele nieruchomości przeznaczonych na wynajem oczekują dochodów z inwestycji, odpowiadającej oczekiwanej stopie czynszu. Oczekiwana stopa zwrotu jest określona jako stosunek czynszu netto do kapitału własnego. Jednak oczekiwany czynsz netto jest zbyt niski w stosunku do zwrotu (z innych inwestycji), co zazwyczaj jest rezultatem zaawansowanej dekapitalizacji obiektu. Skłonność do przeznaczenia uzyskiwanych dochodów na inwestycje maleje. Wydatki małe powodują dekapitalizację obiektu a wtedy sytuacja zarządcy jest nie do pozazdroszczenia. Zarządzanie zasobami spółdzielczymi. Zarządzanie aktywami. Wydatki inwestycyjne Wydatki inwestycyjne na budowę nieruchomości, mogą być również wydatkami na lokaty na rynku kapitałowym: lokaty bankowe, zakup obligacji. Inwestycje w nieruchomości mają charakter wydatków długoterminowych. Koszty zadłużenia Wydatki na zakup lub budowę nieruchomości ponoszone są nie tylko z kapitału własnego ale również z kredytów, w związku z czym powstaje koszt. Koszt zadłużenia jest zależny od stopy procentowej Koszty kapitału własnego oraz koszty zadłużenia składają się na ogólne koszty kapitału. Koszty operacyjne Koszty operacyjne są kosztami gospodarowania nieruchomością. Ewidencja i rozliczenie kosztów podlega wymogom rachunkowości: zużycie materiałów, zużycie energii, usługi obce, wynagrodzenia. Koszty utrzymania a koszty użytkowania Koszty utrzymania nieruchomości są kosztami zachowania substancji i wyposażenia w należytym stanie. Nadmierne ograniczenie wydatków na utrzymanie powoduje wzrost kosztów użytkowania. Koszty utrzymania nieruchomości Koszty utrzymania nieruchomości obejmują następujące grupy kosztów: inspekcja i nadzór techniczny, zaopatrzenie materiałowo techniczne, konserwacja powierzchni i pielęgnacja terenów zielonych, obsługa systemów grzewczych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, Zarządzanie zasobami spółdzielczymi. Zarządzanie aktywami. ochrona mienia, inne. Remonty stanowią koszty utrzymania w odpowiednim stanie technicznym. Koszty użytkowania obejmują: Grupa pierwsza: amortyzacja środków trwałych. Grupa druga: usługi komunalne, zużycie energii elektrycznej, wody i gazu, użytkowanie telefonów, świadczenia dodatkowe, koszt niesolidności najemców. Amortyzacja Amortyzacja stanowi podstawowy element kosztów i najpoważniejszą pozycję w budowie nieruchomości Pozostałe koszty energia woda Wg licznika (płaci najemca)
