operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

OPERAT SZACUNKOWY
określający wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego:
34-400 Nowy Targ ul. Podtatrzańska nr 68 m 28
OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI:
Położenie
małopolskie
nowotarski
Miasto Nowy Targ
Nowy Targ
województwo:
powiat:
gmina:
miejscowość:
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
adres:
powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego:
powierzchnia pomieszczenia składowego (piwnicy)
księga wieczysta nr:
34-400 Nowy Targ, ul. Podtatrzańska 68 m 28
59,65 m2
brak danych
NS1Z/00053428/0
STAN WŁADANIA:
WŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI
GRUNTOWEJ:
- Nowotarska Spółdzielnia Mieszkaniowa
w Nowym Targu, ul. Kopernika 12
WŁAŚCICIEL SPÓŁDZIELCZEGO
WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO
LOKALU MIESZKALNEGO:
- Maciej Leski (s. Andrzeja i Jolanty)
Autor opracowania:
mgr inż. arch. Jan SZPULER
Rzeczoznawca majątkowy.
Uprawnienia MGPiB nr 1516.
Kraków, 17 maja 2014 r.
OPERAT SZACUNKOWY – Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego poł. w Nowym Targu, ul. Podtatrzańska 68 m 28
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Nr księgi wieczystej:
OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI:
Położenie
NS1T/00119540/8
Adres:
34-400 Nowy Targ, ul. Podtatrzańska nr 68
lokal mieszkalny nr 28
+ pomieszczenie piwniczne
+ loggia
województwo małopolskie, powiat tatrzański
gmina Miasto Nowy Targ
Powierzchnia użytkowa lokalu:
- mieszkanie: 59,65 m2
- pomieszczenie składowe w piwnicy: brak danych
- brak danych
Rodzaj wycenianego prawa:
(projektowana nieruchomość lokalowa)
Opis:
Mieszkanie położone na IV piętrze, składające się z pokoju
z aneksem kuchennym, 2 pokoi (sypialni), łazienki
i przedpokoju.
Właściciel nieruchomości gruntowej:
- Nowotarska Spółdzielnia Mieszkaniowa
adres: Nowy Targ, ul. Kopernika 12
Właściciel spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu mieszkalnego:
- Maciej Leski (s. Andrzeja i Jolanty)
zam. 34-400 Nowy Targ, ul. Podtatrzańska 68 m 28
CEL WYCENY:
Określenie wartości rynkowej wycenianego spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na potrzeby
postępowania upadłościowego.
Data na którą określono wartość:
18 marca 2014 r.
Data sporządzenia operatu:
17 maja 2014 r.
WARTOŚĆ RYNKOWA
SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO
PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO
wynosi:
264 000,-zł
Słownie: dwieście sześćdziesiąt cztery tysiące złotych
Autor operatu:
mgr inż. arch. Jan SZPULER
Rzeczoznawca Majątkowy
Uprawnienia MGPiB nr 1516
Tel. 0601 407 400
NIERUCHOMOŚCI – biuro wycen zarządu i pośrednictwa – JAN SZPULER
2
Spis treści
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO.....................................................................................................2
SPIS TREŚCI...........................................................................................................................................................3
1. CZĘŚĆ OGÓLNA...............................................................................................................................................4
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA................................................................................................4
1.2. CEL OPRACOWANIA..................................................................................................................................4
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO..............................................................4
1.3.1. Podstawa formalna opracowania...........................................................................................................4
1.3.2. Podstawy prawne....................................................................................................................................4
1.3.3. Źródła danych merytorycznych...............................................................................................................5
1.4. DATY WYCENY...........................................................................................................................................5
1.5. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI..........................................................................................................6
1.5.1. Własność, spółdzielcze prawo do lokalu.................................................................................................6
1.5.2. Wydzielenie odrębnej nieruchomości lokalowej...................................................................................13
1.6. PRZEZNACZENIE WYCENIANEGO TERENU......................................................................................13
1.6.1. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego..........................................13
1.6.2. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.............................................13
1.7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU..........................................................................................13
1.8. METODYKA WYCENY.............................................................................................................................15
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA...............................................................................................................................16
2.1. OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI..........................................................................................................16
2.1.1. Grunt.....................................................................................................................................................16
2.1.2. Zabudowa..............................................................................................................................................16
2.2. OPIS NIERUCHOMOŚCI...........................................................................................................................17
2.2.1. Opis ogólny – otoczenie mieszkania.....................................................................................................17
2.2.2. Opis mieszkania - lokalu mieszkalnego nr 28.......................................................................................17
2.2.3. Przyporządkowanie cech rynkowych....................................................................................................18
3. WYCENA NIERUCHOMOŚCI......................................................................................................................19
3.1. USTALENIA WSTĘPNE.............................................................................................................................19
3.2. LOKAL MIESZKALNY..............................................................................................................................19
3.2.1. Analiza transakcji porównawczych.......................................................................................................19
3.2.2. Cechy wraz z wagami i opisem.............................................................................................................21
3.2.3. Obliczenie wartości rynkowej lokalu....................................................................................................22
3.3. ZESTAWIENIE WYNIKÓW WYCENY.....................................................................................................23
4. WNIOSKI KOŃCOWE I ZASTRZEŻENIA.................................................................................................24
5. ZAŁĄCZNIKI...................................................................................................................................................25
Tel. 0601 407 400
3
1. CZĘŚĆ OGÓLNA
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA.
Przedmiotem opracowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
stanowiące mieszkanie nr 28, położone w budynku przy ul. Podtatrzańskiej nr 68, 34-400 Nowy Targ.
Przedmiotowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ujęte jest w księdze
wieczystej nr NS1T/00119540/8.
Zakresem opracowania jest oszacowanie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu mieszkalnego.
1.2. CEL OPRACOWANIA.
Celem opracowania niniejszego operatu szacunkowego jest określenie wartości rynkowej
wycenianego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na potrzeby postępowania
upadłościowego.
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO.
1.3.1. Podstawa formalna opracowania.
Umowa zawarta pomiędzy:
Syndykiem - Krzysztofem Wasilewskim ( biuro syndyka: 31-406 Kraków, al. 29 Listopada 130, pok. 501)
a
firmą „Nieruchomości – biuro wycen zarządu i pośrednictwa” z siedzibą 31-038 Kraków ul. Starowiślna
49/7, w imieniu której występuje rzeczoznawca majątkowy mgr inż. arch. Jan Szpuler.
1.3.2. Podstawy prawne.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz.U.Nr 16 z 1971r. poz.93 z późn. zmianami).

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U.Nr 102/2010,
poz. 651. z póź.zm.)
Tel. 0601 407 400
4

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207/2004, poz. 2109 z póź. zm.).

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.Nr 119 z 2003 r. poz. 1116
z póź.zm.)
1.3.3. Źródła danych merytorycznych.
Podstawy merytoryczne opracowania niniejszego operatu stanowią materiały przedstawione
przez zleceniodawcę, informacje zebrane przez autora operatu, oraz materiały i informacje standardowo
wykorzystywane w wycenach.
W szczególności wykorzystano:

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny.

Informacje z wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu: 17 maja 2014 r.

Materiały ewidencyjne i dokumenty formalne;




Księga wieczysta nr NS1T/00119540/8.
Studium zagospodarowania przestrzennego Miasta Nowy Targ.
Ewidencja gruntów i budynków.
Wywiady i informacje w zakresie obrotu nieruchomościami podobnymi z rejonu Miasta Nowy Targ.
Dane te zostały uzyskane z właściwego terytorialnie urzędu zajmującego się ewidencją gruntów
i budynków oraz Nowotarskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
1.4. DATY WYCENY.

Data sporządzenia wyceny
17 maja 2014 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny
18 marca 2014 r.

Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny
17 maja 2014 r.

Daty dokonania wizji lokalnej
16 maja 2014 r.
Tel. 0601 407 400
5
1.5. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI.
1.5.1. Własność, spółdzielcze prawo do lokalu.
Dla wycenianego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego Sąd Rejonowy w Nowym Targu
prowadzi księgę wieczystą nr NS1T / 00119540 / 8.
TREŚĆ KSIĘGI WIECZYSTEJ NR NS1T/00119540/8, STAN Z DNIA 2014-05-17 18:46
OZNACZENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ
Rubryka 0.1 - Informacje podstawowe
1. Numer księgi
NS1T / 00119540 / 8
2. Oznaczenie wydziału
A: nazwa sądu
B: siedziba sądu
C: kod wydziału
D: numer wydziału
E: nazwa wydziału
--SĄD REJONOWY W NOWYM TARGU
NOWY TARG
NS1T
V
WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH
3. Typ księgi
SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU
DZIAŁ I-O - "OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI"
Rubryka 1.1 - Wzmianki w dziale I-O
Brak wpisu
Rubryka 1.2 - Numer nieruchomości
1. Numer bieżący nieruchomości 1
Rubryka 1.3 - Położenie
1.
1. Numer porządkowy
2. Województwo
3. Powiat
4. Gmina
5. Miejscowość
6. Dzielnica
1
MAŁOPOLSKIE
NOWOTARSKI
NOWY TARG
NOWY TARG
---
Rubryka 1.4 - Oznaczenie
Podrubryka 1.4.1 - Działka ewidencyjna
Brak wpisu
Podrubryka 1.4.2 - Budynek
Brak wpisu
Podrubryka 1.4.3 - Urządzenie
Brak wpisu
Tel. 0601 407 400
6
Podrubryka 1.4.4 - Lokal
1.
1. Identyfikator lokalu
2. Ulica
3. Numer budynku
4. Numer lokalu
5. Przeznaczenie lokalu
6. Opis lokalu
A: rodzaj izby
B: liczba izb
7. Opis pomieszczeń przynależnych
A: rodzaj pomieszczenia
B: liczba pomieszczeń
8. Kondygnacja
9. Przyłączenie - numer księgi wieczystej
Numer księgi
10. Nieruchomość zabudowana budynkiem
A: numer księgi wieczystej
B: numer obrębu ewidencyjnego
C: numer działki ewidencyjnej
11. Odrębność
Rubryka 1.5 - Obszar
1. Obszar
--PODTATRZAŃSKA
68
28
LOKAL MIESZKALNY
IZBA
4
------//
------NIE
59,6500 M2
DZIAŁ I-SP - "SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ"
Rubryka 1.10 - Wzmianki w dziale I-Sp
Brak wpisu
Rubryka 1.11 - Spis praw
Podrubryka 1.11.1 - Spis praw związanych z własnością
Brak wpisu
Podrubryka 1.11.2 - Prawo użytkowania wieczystego
Brak wpisu
Podrubryka 1.11.3 - Opis spółdzielni mieszkaniowej
1. Nazwa spółdzielni mieszkaniowej
NOWOTARSKA SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA
LOKATORSKO-WŁASNOŚCIOWA
2. Siedziba spółdzielni mieszkaniowej
NOWY TARG,AL.KOPERNIKA 12
3. REGON spółdzielni mieszkaniowej
--DZIAŁ II - "WŁASNOŚĆ"
Rubryka 2.1 - Wzmianki w dziale II
Brak wpisu
Rubryka 2.2 - Właściciel
Brak wpisu
Rubryka 2.3 - Właściciel wyodrębnionego lokalu
Brak wpisu
Rubryka 2.4 - Użytkownik wieczysty
Brak wpisu
Rubryka 2.5 - Uprawniony
Tel. 0601 407 400
7
Podrubryka 2.5.1 - Udział
1.
1. Numer udziału w prawie
2. Wielkość udziału
3. Rodzaj wspólności
1
1/1
---
Podrubryka 2.5.2 - Skarb Państwa
Brak wpisu
Podrubryka 2.5.3 - Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny)
Brak wpisu
Podrubryka 2.5.4 - Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną
Brak wpisu
Podrubryka 2.5.5 - Osoba fizyczna
1.
1. Lista wskazań udziałów w prawie
2. Imię pierwsze
3. Imię drugie
4. Nazwisko / pierwszy człon nazwiska złożonego
5. Drugi człon nazwiska złożonego
6. Imię ojca
7. Imię matki
8. PESEL
1
MACIEJ
--LESKI
--ANDRZEJ
JOLANTA
---
DZIAŁ III - "PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA"
Brak wpisu
DZIAŁ IV - "HIPOTEKA"
Rubryka 4.1 - Wzmianki w dziale IV
Brak wpisu
Rubryka 4.2 - Numer hipoteki (roszczenia)
1. Numer hipoteki (roszczenia)
1
Rubryka 4.3 - Napis
1. Napis
--Rubryka 4.4 - Treść wpisu
Podrubryka 4.4.1 - Treść hipoteki (roszczenia)
1. Rodzaj hipoteki (roszczenia)
HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA
2. Suma
19644,40
3. Suma słownie
DZIEWIĘTNAŚCIE TYSIĘCY SZEŚĆSET CZTERDZIEŚCI
CZTERY 40/100
4. Waluta sumy
EUR
5. Odsetki
A: rodzaj odsetek
--B: wysokość odsetek
--6. Udział
--7. Hipoteka na wierzytelności hipotecznej --8. Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego
A: numer wierzytelności 1
B: wierzytelność
KREDYT
C: stosunek prawny
--9. Termin zapłaty
2017-05-01
10. Pierwszeństwo
--11. Hipoteka lub roszczenie uprawnione z pierwszeństwa --12. Księga współobciążona
A: nr księgi wieczystej
//
Tel. 0601 407 400
8
B: nr hipoteki (roszczenia)--13. Inne informacje
HIPOTEKA CELEM ZABEZPIECZENIA SPŁATY ODSETEK O
ZMIENNEJ STOPIE PROCENTOWEJ ORAZ KOSZTÓW
POSTĘPOWANIA Z TYTUŁU KREDYTOWANIA W KWOCIE
21390,00 EUR.HIPOTEKA UDZIELONA JOLANCIE LESKIEJ I
REMIGIUSZOWI LESKIEMU ZAM.W NOWYM TARGU,
OSIEDLE WITOSA 3/2 NA ZAKUP LOKALU MIESZKALNEGO .
14. Numer hipoteki w RZHLZ
--15. Rodzaj zmiany
--Wierzyciel hipoteczny
Brak wpisu
Brak wpisu
1.
1. Nazwa
POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI
SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ CENTRUM W NOWYM TARGU
2. Siedziba
--3. REGON
--4. Stan przejściowy
--5. Administrator hipoteki --Podrubryka 4.4.5 - Osoba fizyczna
Brak wpisu
2
Rubryka 4.3 - Napis
1. Napis
HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA
2. Suma
9822,20
3. Suma słownie
DZIEWIĘĆ TYSIĘCY OSIEMSET DWADZIEŚCIA DWA 20/100
4. Waluta sumy
EUR
5. Odsetki
A: rodzaj odsetek
--6. Udział
--7. Hipoteka na wierzytelności hipotecznej --8. Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego
B: wierzytelność
SPŁATA ODSETEK ORAZ KOSZTÓW POSTĘPOWANIA Z
TYTUŁU KREDYTOWANIA
C: stosunek prawny
--10. Pierwszeństwo
--11. Hipoteka lub roszczenie uprawnione z pierwszeństwa--12. Księga współobciążona
//
HIPOTEKA CELEM ZABEZPIECZENIA SPŁATY ODSETEK O
ZMIENNEJ STOPIE PROCENTOWEJ ORAZ KOSZTÓW
Tel. 0601 407 400
9
15. Rodzaj zmiany
POSTĘPOWANIA Z TYTUŁU KREDYTOWANIA W KWOCIE
21390,00 EUR.HIPOTEKA UDZIELONA JOLANCIE LESKIEJ I
REMIGIUSZOWI LESKIEMU ZAM.W NOWYM TARGU,
OSIEDLE WITOSA 3/2 NA ZAKUP LOKALU MIESZKALNEGO .
-----
Wierzyciel hipoteczny
Brak wpisu
Brak wpisu
1.
1. Nazwa
SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ CENTRUM W NOWYM TARGU
2. Siedziba
--3. REGON
--4. Stan przejściowy
Brak wpisu
3
Rubryka 4.3 - Napis
1. Napis
HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA
2. Suma
198739,20
3. Suma słownie
STO DZIEWIĘĆDZIESIĄT OSIEM TYSIĘCY SIEDEMSET
TRZYDZIEŚCI DZIEWIĘĆ 20/100
4. Waluta sumy
ZŁ
5. Odsetki
A: rodzaj odsetek
ZMIENNE
B: wysokość odsetek
--6. Udział
--7. Hipoteka na wierzytelności hipotecznej--8. Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego
B: wierzytelność
KREDYT
C: stosunek prawny
2037-08-01
10. Pierwszeństwo
//
UMOWA KREDYTU HIPOTECZNEGO MIX NR 203-12227111/
225/2007 Z DNIA 17.08.2007R.
--15. Rodzaj zmiany
---
Tel. 0601 407 400
10
Wierzyciel hipoteczny
Brak wpisu
Brak wpisu
1.
1. Nazwa
SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ 1 W NOWYM TARGU
2. Siedziba
WARSZAWA
3. REGON
01629826300000
4. Stan przejściowy
Brak wpisu
4
Rubryka 4.3 - Napis
1. Napis
HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA
2. Suma
47700,00
3. Suma słownie
CZTERDZIEŚCI SIEDEM TYSIĘCY SIEDEMSET
4. Waluta sumy
ZŁ
5. Odsetki
A: rodzaj odsetek
ZMIENNE
B: wysokość odsetek
--6. Udział
B: wierzytelność
ODSETKI ORAZ KOSZTY POSTĘPOWANIA
C: stosunek prawny
2037-08-01
10. Pierwszeństwo
//
UMOWA KREDYTU HIPOTECZNEGO MIX NR 203-12227111/
225/2007 Z DNIA 17.08.2007R.
--15. Rodzaj zmiany
Brak wpisu
Brak wpisu
Tel. 0601 407 400
11
1.
1. Nazwa
SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ 1 W NOWYM TARGU
2. Siedziba
WARSZAWA
3. REGON
01629826300000
4. Stan przejściowy
--5. Administrator hipoteki
--Podrubryka 4.4.5 - Osoba fizyczna
Brak wpisu
5
Rubryka 4.3 - Napis
1. Napis
---
Rubryka 4.4 - Treść wpisu
HIPOTEKA PRZYMUSOWA
2. Suma
57119,17
3. Suma słownie
PIĘĆDZIESIĄT SIEDEM TYSIĘCY STO DZIEWIĘTNAŚCIE
17/100
4. Waluta sumy
ZŁ
5. Odsetki
A: rodzaj odsetek
--6. Udział
B: wierzytelność
NALEŻNOŚĆ Z TYTUŁU SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE
SPOŁECZNE, ZDROWOTNE , FUNDUSZ PRACY I FGŚP Z
ODSETKAMI, KOSZTAMI UPOMNIENIA, KOSZTAMI
EGZEKUCJI
C: stosunek prawny
USTAWA O SYSTEMIE UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH
9. Termin zapłaty
--10. Pierwszeństwo
//
--14. Numer hipoteki w RZHLZ
--15. Rodzaj zmiany
1.
1. Nazwa
ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W
NOWYM SĄCZU
2. Siedziba
WARSZAWA
3. REGON
00001775600000
4. Rola instytucji
OSOBA PRAWNA, KTÓREJ POWIERZONO WYKONYWANIE
PRAW SKARBU PAŃSTWA
5. Administrator hipoteki --Podrubryka 4.4.3 - Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny)
Brak wpisu
Tel. 0601 407 400
12
Brak wpisu
Podrubryka 4.4.5 - Osoba fizyczna
Brak wpisu
1.5.2. Wydzielenie odrębnej nieruchomości lokalowej.
Przedmiotowy lokal jest niewyodrębniony z zabudowanej nieruchomości gruntowej (nie stanowi
odrębnej nieruchomości lokalowej).
1.6. PRZEZNACZENIE WYCENIANEGO TERENU.
1.6.1. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
Brak obowiązującego planu na terenie gdzie stoi budynek w którym znajduje się przedmiotowy lokal
mieszkalny.
1.6.2. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z Uchwałą Nr XLV/503/2010 Rady Miasta Nowy Targ z dnia 28 czerwca 2010 roku w sprawie:
uchwalenia zmiany „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Nowy
Targ” działka wraz z budynkiem w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny położona jest na
następującym terenie:
MM – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej wraz z obiektami
i urządzeniami towarzyszącymi.
1.7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU.
Opis ogólny
Przedmiotowe opracowanie obejmuje wycenę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego.
Obszar rynku na podstawie którego dokonano analizy to Miasto Nowy Targ. Przy czym stwierdzono iż
rynek ten można ograniczyć do ulic sąsiadujących z wycenianym lokalem tj. Ulice Podtarzańska,
Podhalańska, gen. Sikorskiego i gen. Maczka.
Tel. 0601 407 400
13
Szczegółowa analiza wykazała, że rynek obrotu spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu
mieszkalnego zachowuje się tak samo jak rynek obrotu odrębnymi nieruchomościami lokalowymi. Rynek
ten w miarę spójny, co do faktycznych cen kontraktowych czasami nie do końca niejawny. Rozrzut
cenowy przeciętny. Jest częstym przypadkiem iż mieszkania bardzo do siebie podobne, których wartości
powinny być bardzo do siebie zbliżone czy wręcz jednakowe cenowo się różnią. Natomiast na potrzeby
niniejszego opracowania ograniczono dobór nieruchomości wziętych do porównań do tych które uznano
za wiarygodne.
Trend czasowy: Aktualnie tendencja zmian cen ze względu na upływ czasu jest kwestią dyskusyjną.
Jednak szczegółowa analiza z ostatnich 2 lat dotycząca ok. 80 kontraktów z obszaru Miasta Nowy Targ
nie wykazała istotnych zmian poziomu cen Dlatego zdecydowano się nie waloryzować ze względu na
czas cen kontraktowych.
Obserwując ten rynek można stwierdzić, że głównymi nabywcami na mieszkania są osoby miejscowe.
Opis szczegółowy
Rynek lokalny określony dla potrzeb niniejszej wyceny obejmuje :
1.
teren: Miasto Nowy Targ - Ulice Podtarzańska, Podhalańska, gen. Sikorskiego i gen. Maczka.,
2.
przedmiot obrotu: mieszkania o powierzchni użytkowej od 23 do 85 m 2 - obrót wtórny, wybudowane
w latach od ok 1970 do ok. 2000 r.
3.
rodzaj prawa będącego w obrocie objętego analizą: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
mieszkalnego, oraz odrębne nieruchomości lokalowe (położone w budynkach wielomieszkaniowych)
4.
nośnik wartości: powierzchnia użytkowa mieszkania (bez piwnicy)
5.
zaobserwowany rozrzut cenowy: od ok. 2900 do ok. 5400 zł / m2pu.
6.
okres monitorowania na podstawie którego uwzględniono dane do porównań: 2 lata.
7.
źródła informacji dotyczące obrotu i cen: dane ze spółdzielni mieszkaniowych oraz dane z ewidencji
gruntów i budynków i pomocniczo z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
8.
tendencja zmian cen z punktu widzenia czasu: 0 % miesięcznie,
9.
przeciętny rozrzut cenowy,
10. brak możliwości wykazania zależności popytu od podaży (niejednoznaczność danych).
W oparciu o powyższe określono następujące cechy (atrybuty):
LOKALE MIESZKALNE
1. Sąsiedztwo, otoczenie
2. Położenie (piętro)
3. Wielkość mieszkania
4. Stan techniczny, wykończenie mieszkania
5. Układ funkcjonalny, standard mieszkania, pomieszcza przynależne
6. Wygląd budynku
Szczegółowe określenie wag poszczególnych atrybutów znajduje się w punkcie 3.2.
Tel. 0601 407 400
14
1.8. METODYKA WYCENY.
Zgodnie z celem opracowania operatu szacunkowego podanym w pkt.1.2. należy ustalić wartość rynkową
przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Wymaga to wyboru
podejścia, metody i techniki zgodnej z jej charakterem i rodzajem, oraz zgodnej z aktualnie
obowiązującymi przepisami oraz uwzględniającej uwarunkowania rynku.
Jako podstawę do określenia wartości rynkowej przedmiotowego terenu, przyjęto wartość dla aktualnego
sposobu użytkowania – WRU.
Wycenę nieruchomości przeprowadzono w podejściu porównawczym, metodą korekty ceny średniej.
Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj nieruchomości i odpowiednia liczba dostępnych transakcji
porównawczych.
Metoda ta zakłada, że najwięcej transakcji zostało zawartych po cenach zbliżonych do wartości średniej,
a wartość rynkowa wycenianego mieszkania znajduje się pomiędzy ceną minimalną i maksymalną ceną z
próbki reprezentatywnej.
Procedura objęła następujące etapy:
-
Zestawienie nieruchomości porównawczych.
Uwzględnienie korekty ceny w związku z trendem czasowym.
Określenie ceny średniej.
Określenie rozrzutu (cena min. max.).
Określenie wartości poszczególnych atrybutów.
Wyliczenie wartości przedmiotowego mieszkania.
Tel. 0601 407 400
15
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA
2.1. OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI.
2.1.1. Grunt.
Położenie:
Jednostka ewidencyjna Miasto Nowy Targ, powiat nowotarski, województwo małopolskie.
Numer działki
14739/18
Obręb
Nowy Targ
Powierzchnia działki
1794 m2
2.1.2. Zabudowa.
Położenie: 34-400 Nowy Targ, ul. Nowy Targ 68, lokal mieszkalny nr 28.
Budynek
Rodzaj
Łączna powierzchnia użytkowa
mieszkań
budynek wielolokalowy:
30 mieszkań,
i pomieszczenia składowe w piwnicy
brak danych
Lokal mieszkalny objęty spółdzielczym własnościowym prawa do lokalu mieszkalnego
Rodzaj
Powierzchnia użytkowa
mieszkania nr 28
lokal mieszkalny
59,65 m2
Tel. 0601 407 400
Powierzchnia użytkowa pomieszczenia
piwnicznego
brak danych
(ok. 3 m2 pomiar własny)
16
2.2. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
2.2.1. Opis ogólny – otoczenie mieszkania.
Działka
Kształt prostokątny ok. 28m na ok. 63m. Teren płaski.
Uzbrojenie
Prąd, wodociąg, kanalizacja, linia ciepłownicza, linia teletechniczna, droga asfaltowa.
Lokalizacja:
Przedmiotowe mieszkanie nr 28 znajduje się, w budynku wielomieszkaniowym poł. na ul.
Podtatrzańskiej 68, 34-400 Nowy Targ. Na działce ew. nr 14739/18. Jest to strefa pośrednia miasta. Jest to
położenie w miarę atrakcyjne.
Sąsiedztwo, dostępność:
Sąsiedztwo budynku w którym położone jest wyceniane mieszkanie to inne budynki wielomieszkaniowe
w zieleni, oraz parkingi ogólnodostępne. Nieco dalej podstawowe usługi i handel. Dostępność do
budynku przeciętna (droga asfaltowa).
Opis budynku
Obiekt 6-cio kondygnacyjny (piwnica, parter i 4 piętra), klatkowiec (2 klatki), wolnostojący, o płaskim
dachu. Oddany do użytku w latach 80-tych XX wieku. Fundamenty betonowe. Ściany konstrukcyjne z
cegły. Stropy żelbetowe. Dach (stropodach) jednospadowy (o niewielkim spadku) żelbetowy pokryty
papą na lepiku.
Instalacje wod-kan. c.o., elektryczna, teletechniczna, domofon.
Budynek ocieplony.
Funkcja obiekt pełni funkcje mieszkaniowe (z pomieszczeniami składowymi w piwnicy
i pomieszczeniami techniczno - gospodarczymi).
Budynek zadbany.
2.2.2. Opis mieszkania - lokalu mieszkalnego nr 28.
Położenie: Wyceniane mieszkanie położone jest na IV piętrze w czteropiętrowym budynku w drugiej
klatce, na lewo w stosunku do schodów.
Powierzchnia: mieszkanie 59,65 m2 + loggia + pomieszczenie piwniczne ok. 3 m2.
Media: wod.-kan. ciepła woda, prąd, centralne ogrzewanie, domofon, telefon.
Układ funkcjonalny, standard lokalu: Bardzo korzystny. Na mieszkanie składa się: przedpokój, dwa
pokoje (sypialnie), pokój (salon) z aneksem kuchennym i łazienka. Mieszkanie dysponuje również loggią
i pomieszczeniem składowym w piwnicy. (Funkcja skorygowana przez właściciela po jego zakupie
24.05.2003 r. w trakcie całościowego remontu kapitalnego obejmującego wymianę wszystkich instalacji,
stolarki drzwiowej i okiennej wykończenia ścian sufitów i podłóg oraz zabudowy i wyposażenia kuchni
( zabudowane meble wraz z urządzeniami), łazienki (ubikacja, kabina prysznicowa, umywalka ) dużej
sypialni (wbudowana szafa)).
Wykończenie, stan techniczny: Podłogi: W przedpokoju i łazience i większej części pokoju z aneksem
kuchennym – płytki ceramiczne. W dużej sypialni wykładzina dywanowa. W małej sypialni i we
fragmencie pokoju z aneksem kuchennym – panele podłogowe. Ściany – farba emulsyjna, w łazience i
fragmentarycznie w aneksie kuchennym płytki ceramiczne. Drzwi płycinowe - stan bardzo dobry. Okna –
Tel. 0601 407 400
17
PCV – stan bardzo dobry. Instalacje: elektryczna, wodociągowa (woda ciepła i zimna), kanalizacyjna
elektryczna (3 fazy), centralnego ogrzewania wraz
grzejnikami. Stan techniczny elementów
konstrukcyjnych nie budzi najmniejszych zastrzeżeń, wykończenie mieszkania – brak widocznego
zużycia, pomimo iż remont ukończono parę lat temu. Przyjmuję stan techniczny bardzo dobry.
2.2.3. Przyporządkowanie cech rynkowych.
Opis jest dokonany w oparciu o istotne dla wyceny atrybuty szczegółowo opisane w punkcie 3.2.2.
(projektowana nieruchomość lokalowa)
Położenie
Powierzchnia użytkowa [m2]
5965 m2
Data na którą określono wartość
18 marca 2014 r.
Wartość [1m2pu.]
?
Opis z wyszczególnieniem cech rynkowych
Sąsiedztwo, otoczenie
przeciętne
Położenie (piętro)
niekorzystne
Wielkość mieszkania
średnie / duże
Stan techniczny, wykończenie mieszkania
bardzo dobry
Układ funkcjonalny, standard mieszkania,
bardzo korzystny
pomieszcza przynależne
Wygląd budynku
przeciętny
Ogólne wrażenie wycenianego mieszkania jest
Opis, uwagi
pozytywne.
Tel. 0601 407 400
18
3. WYCENA NIERUCHOMOŚCI
3.1. USTALENIA WSTĘPNE.
Zgodnie z zasadami przyjętymi w punkcie 1.7. Analiza i charakterystyka rynku. – wycena dokonana jest
w oparciu o aktualne trendy i zachowania rynku obejmującego obrót tego typu mieszkaniami.
Analizy przyjęto w oparciu o rynek Miasta Nowy Targ.
Ilość transakcji jest wystarczają do przeprowadzenia wyceny tak w metodzie korygowania ceny średniej,
jak i w metodzie porównywania nieruchomości parami.
Na potrzeby niniejszej wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę korekty ceny średniej.
3.2. LOKAL MIESZKALNY.
3.2.1. Analiza transakcji porównawczych.
Z grupy znanych kontraktów z miejscowości Nowy Targ wybrano te spełniały następujące warunki:
-
Położenie: rejon - mieszkania położone przy ul. Podtatrzańskiej, Podhalańskiej, gen. Maczka,
gen. Sikorskiego.
Mieszkania wzięte do porównań
(Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, oraz nieruchomości lokalowe)
Lp
Lokalizacja
nieruchomości
Data
transakcji
Powierzchnia
[m2]
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Podhalańska 20
Podhalańska 18
Sikorskiego 23
Sikorskiego 13
Podhalańska 26
Szaflarska 124a
Podhalańska 22
Podhalańska 2
Podhalańska 22
Sikorskiego 23
Podhalańska 14
Sikorskiego 19
Podhalańska 2
Sikorskiego 19
2012-06-11
2012-06-18
2012-08-16
2012-09-12
2012-09-17
2012-09-26
2012-10-09
2012-10-12
2012-10-09
2012-11-04
2012-11-16
2012-11-20
2012-11-29
2012-11-29
48,33
59,65
68,79
84,28
60,28
25,40
59,65
35,64
59,65
67,85
23,52
48,33
48,35
84,48
Tel. 0601 407 400
Kontraktowa cena
jednostkowa
[zł/m2]
3 827,85
4 191,11
2 907,40
3 678,22
4 313,21
3 641,73
3 688,18
4 349,05
3 688,18
4 126,75
5 314,63
4 345,13
3 722,85
3 450,52
Cena jednostkowa
zaktualizowana
[zł/m2]
3 827,85
4 191,11
2 907,40
3 678,22
4 313,21
3 641,73
3 688,18
4 349,05
3 688,18
4 126,75
5 314,63
4 345,13
3 722,85
3 450,52
19
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
Podhalańska 6
Podhalańska 14
Gen. Maczka 9
Podhalańska 16
Gen. Maczka 5
Sikorskiego 17
Podhalańska 26
Podhalańska 28
Gen. Maczka 9
Podhalańska 20
Podtatrzańska 46
Podtatrzańska 78
Podtatrzańska 46
Podtatrzańska 70
Sikorskiego 3
Podtatrzańska 78
Podtatrzańska 82
Podtatrzańska 44
2012-12-13
48,35
2013-01-02
48,33
2013-02-12
61,88
2013-01-18
59,65
2013-02-26
62,08
2013-02-28
48,04
2013-02-25
60,28
2013-04-04
48,33
2013-04-16
50,18
2013-05-20
60,28
2013-06-10
27,80
2013-06-12
35,36
2013-06-12
46,90
2013-06-13
71,78
2013-07-20
60,43
2013-08-03
35,52
2013-08-30
35,60
2013-09-26
27,80
Średnia cena 1 m2pu. wynosi:
3 309,20
3 724,39
3 959,28
4 694,05
3 704,90
3 955,04
4 147,31
4 303,75
3 387,80
4 479,10
4 316,55
3 959,28
4 349,68
3 900,81
4 583,82
3 941,44
4 719,10
4 136,69
3 309,20
3 724,39
3 959,28
4 694,05
3 704,90
3 955,04
4 147,31
4 303,75
3 387,80
4 479,10
4 316,55
3 959,28
4 349,68
3 900,81
4 583,82
3 941,44
4 719,10
4 136,69
4025,53
Uproszczony opis mieszkań o cenach skrajnych (przygotowany w oparciu o atrybuty opisane w 3.2.2.).
Lp. 3. mieszkanie o cenie jednostkowej najniższej
Lokal mieszkalny (spółdzielcze własnościowe prawo)
Położenie
Nowy Targ, ul. Sikorskiego 23
2
Powierzchnia użytkowa [m ]
68,79
Data kontraktu
16 sierpnia 2012
Kontraktowa cena jednostkowa [1m2pu.]
2907,40 zł
Cena po korekcie czasowej
2907,40 zł
przeciętne
przeciętne 3 piętro
duże (przedział 60-70 m2)
zły
korzystny
Wygląd budynku
przeciętny
Lp. 11. mieszkanie o cenie jednostkowej najwyższej
Lokal mieszkalny (spółdzielcze własnościowe prawo)
Położenie
Nowy Targ, ul. Podhalańska 14
Powierzchnia użytkowa [m2]
23,52
Data kontraktu
16 listopada 2012
Kontraktowa cena jednostkowa [1m2pu.]
5314,63 zł
Cena po korekcie czasowej
5314,63 zł
przeciętne
niekorzystne parter
bardzo małe (przedział do 30 m2)
bardzo dobry
bardzo korzystny
Wygląd budynku
przeciętny
Tel. 0601 407 400
20
3.2.2. Cechy wraz z wagami i opisem.
Dla grupy wziętej do porównań
4 025,53 zł
- Średnia cena 1 m2 powierzchni użytkowej
- Cena minimalna:
- Cena maksymalna:
2907,40 zł/m2
5314,63 zł/m2
Zakres współczynników korygujących
Cmin / C śr = 2907,40 / 4025,53 = 0,722
Cmax / C śr = 5314,63 / 4025,53 = 1,320
(Szczegółowe określenie cech i wag dla poszczególnych cech dokonane zostało w oparciu o wywiad środowiskowy,
w tym analizy preferencji potencjalnych nabywców, oraz informacje uzyskane od pośredników w obrocie
nieruchomościami ze szczególnym uwzględnieniem rynku lokalnego i nieruchomości wziętych do porównań.
Analityczne uzyskanie tych wag ze względu na bardzo niejednorodny i niejawny rynek było niemożliwe.)
Zestawienie cech rynkowych
Udział
cechy
[%]
Lp
Cecha
1
10
2
Położenie
(piętro)
10
Zakres współczynników
korygujących
0,07220
przeciętne – sąsiedztwo przeciętne
0,13200
0,07220
0,10210
średnie / duże – od 50 do 60 m2
średnie – od 40 do 50 m2
małe -od 30 do 40 m2
0,26400
0,21660
Stan techniczny,
4 wykończenie
mieszkania
0,26145
0,30630
0,35115
30
dobry – wskazany remont bieżący
0,14440
0,17430
20
0,20420
0,23410
0,26400
Wygląd
6
budynku
-
Łącznie
Tel. 0601 407 400
0,07220
10
100
bardzo dobry – niedawno w całości wyremontowane
bardzo niekorzystny - funkcja niekorzystna, niski
standard, brak pomieszczeń składowych i balkonu /
loggi,
niekorzystny – część z elementów niekorzystna ,
pozostała przeciętna
przeciętny – nieruchomość niewyróżniająca się pod
względem funkcji standardu i wyglądu
korzystny – nieruchomość nieco lepsza od przeciętnej
pod którymś z uwzględnianych względów
bardzo korzystny – dobra funkcja, wysoki standard,
pomieszczenie składowe, balkon lub logia
niekorzystny
0,10210
0,722
bardzo małe – do 30 m2
bardzo zły – mieszkanie w całości do kapitalnego
remontu, łącznie z wymianą okien, drzwi i instalacji
zły – do remontu kapitalnego
przeciętny – konieczny szerszy remont bieżący
0,39600
Układ funkcjonalny, standard
5 mieszkania,
pomieszcza
przynależne
korzystne - I piętro
bardzo duże -– powyżej 70 m2
duże – od 60 do 70 m2
0,16832
0,19224
0,21616
0,24008
20
dobre – sąsiedztwo korzystne, atrakcyjne widoki np. na
Tatry
niekorzystne – parter, ostatnie piętro
przeciętne – nie uwzględnione w innych pozycjach
0,13200
0,14440
Wielkość
3
mieszkania
Opis atrybutów
0,13200
1,320
przeciętny – nieruchomość niewyróżniająca się pod
względem wyglądu
korzystny
-
21
3.2.3. Obliczenie wartości rynkowej lokalu.
Tabelaryczne zestawienie atrybutów przypisanych wycenianemu mieszkaniu
Położenie
Powierzchnia użytkowa mieszkania [m2]
Data na którą została określona wartość
Cecha rynkowa
Stan techniczny, wykończenie
mieszkania
Układ funkcjonalny, standard
mieszkania, pomieszcza przynależne
Wygląd budynku
Razem
przeciętne
ostanie piętro
średnie/ duże
bardzo dobry
47,80 m2
17 maja 2014 r.
Udział Zakres współczynników Wartość
korygujących
cechy
współczynw%
nika
Min.
Maks.
10
0,07220
0,13200
0,07220
10
0,07220
0,13200
0,07220
20
0,14440
0,26400
0,19224
30
0,21660
0,39600
0,39600
bardzo korzystny
20
0,14440
0,26400
0,26400
przeciętny
10
100
0,07220
0,72200
0,13200
1,32000
0,10210
1,09874
Wartość 1 m2pu.
Wartość całego mieszkania
4 423,01 zł
263 833,00 zł
Po zaokrągleniu przyjmuję wartość:
264 000,- zł
(słownie: dwieście sześćdziesiąt cztery tysiące zł)
Tel. 0601 407 400
22
3.3. ZESTAWIENIE WYNIKÓW WYCENY.
Na podstawie punktu 3.2. niniejszego opracowania określono następujące wyniki:
1. Wartość całego mieszkania (przed zaokrągleniem) wynosi: 263 833 zł
(przy wartości 1 m2 pow. użytkowej mieszkania: 4423,01 zł).
W poniższej tabeli przedstawiono ostateczne oszacowaną wartość wycenianego mieszkania.
(Kwota zaokrąglona do tysiąca zł).
WARTOŚĆ RYNKOWA SPÓŁDZIELCZEGO
WŁASNOŚCIOWEGO
PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO
poł. w Nowym Targu, ul. Podtatrzańska 86 m 28
wynosi:
264 000,-zł
Słownie: dwieście sześćdziesiąt
cztery tysiące złotych
Oceniam, że określona w opracowaniu wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego do lokalu nr 28, w budynku mieszkalnym nr 68 na ul. Podhalańskiej w Nowym Targu
odzwierciedla najbardziej prawdopodobną cenę transakcji kupna – sprzedaży.
Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny to 18 marca 2014 r.
Nie stwierdzono by w ostatnim czasie tj. pomiędzy 18 marca 2014 r. i 17 maja 2014 r. (to jest datą
sporządzenia Operatu) wartość wycenianego lokalu uległa zmianie.
Opracował
mgr inż. arch. Jan Szpuler
Kraków, 17 maja 2014 r.
Tel. 0601 407 400
23
4. WNIOSKI KOŃCOWE I ZASTRZEŻENIA

Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z aktualnymi przepisami prawa oraz Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.

Wyciąg z operatu szacunkowego zostanie przekazany do katastru nieruchomości.

Zgodnie z przyjętą w pkt. 1.8. metodyką wyceny określono wartość dla aktualnego sposobu
użytkowania.

Niniejsza wycena może służyć wyłącznie do celu określonego w pkt.1.2.

Niniejszy operat nie jest ekspertyzą techniczną. Nie biorę odpowiedzialności za wady techniczne,
których nie byłem w stanie stwierdzić na podstawie oględzin.

Oszacowana wartość nie zawiera w sobie podatków i opłat związanych z nabyciem mieszkania.

Niniejszy operat nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez
zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.
Tel. 0601 407 400
24
5. ZAŁĄCZNIKI.
1.
Dokumentacja fotograficzna.
Tel. 0601 407 400
25
Tel. 0601 407 400
26

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

ZARZĄDZENIE NR 21/GKM/09 BURMISTRZA MIASTA CHEŁMŻY z

Wniosek Wydanie zaświadczenia mieszkania

ul. Zwycięska 6a ( Galeria ZONE obok Tesco) 20

wypowiedzenie umowy najmu

wniosek o przyznanie równoważnika pieniężnego za remont lokalu

Wypowiedzenie -umowy-najmu-przez-najemcę

Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego.

13. Wyrażenie zgody na wykreślenie hipoteki kaucyjnej z księgi

PROTOKÓŁ PRZEKAZANIA DOMU / LOKALU MIESZKALNEGO

Wykaz nieruchomości zamieszkałych