OPERAT SZACUNKOWY - LOKAL MIESZKALNY

Transkrypt

OPERAT SZACUNKOWY
WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ STANOWIĄCEJ
SAMODZIEONY LOKAL MIESZKALNY NR 7 POŁOŻONY W KRAKOWIE NA OS.
ALBERTYŃSKIM 24
Autor opracowania:
mgr inż. Magdalena Ślufarska
KRAKÓW, DNIA 13 MAJA 2015 ROKU
Kraków, Os. Albertyńskie 24/7
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI
Adres
Kraków, os. Albertyńskie 24/7
Księga Wieczysta
Dla
nieruchomości
lokalowej
założona
jest
Księga
Wieczysta
KR1P/00191664/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza,
IV Wydział Ksiąg Wieczystych.
SKRÓCONY OPIS NIERUCHOMOŚCI
Forma władania
Prawo własności nieruchomości lokalowej stanowiącej samodzielny lokal
mieszkalny nr 7 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.
Opis lokalu
Lokal mieszkalny nr 7 położony na I kondygnacji w budynku numer 24 na
osiedlu Albertyńskim w Krakowie. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej
2
36,21 m . Struktura lokalu: 2 pokoje, kuchnia, łazienka oraz przedpokój.
Budynek, w którym znajduje się lokal, stanowi budynek mieszkalny
wielorodzinny, w średnim stanie technicznym.
Z własnością nieruchomości lokalowej związany jest udział w nieruchomości
wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i
urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali – wynoszący
11/1000 części.
Lokalizacja
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Krakowie, w budynku numer 24
na osiedlu Albertyńskim, na terenie jednostki ewidencyjnej Nowa Huta. Dostęp
do komunikacji miejskiej oraz punktów handlowo – usługowych dobry.
Dostęp do nieruchomości
Nieruchomość posiada dostęp do dróg publicznych tj. ul. Małego Księcia, ul.
Lawendowej oraz ul. Dąbrowskiej poprzez działkę będącą własnością gminy
(działka nr 83/1).
DANE DOTYCZĄCE OSZACOWANIA WARTOŚCI
Cel oszacowania
Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości lokalowej jako
podstawy do sporządzenia spisu inwentarza masy upadłościowej i określenia
wartości zbywczej nieruchomości w postępowaniu upadłościowym zgodnie z
Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie
Wydział VIII Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych z dnia
09-04-2015 roku sygn. akt VIII GU 4/15/S.
Podejście, metoda
wyceny
Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.
Wartość rynkowa na
dzień wyceny
Daty oszacowania
WR = 181 000 zł
słownie: sto osiemdziesiąt jeden tysięcy złotych
Operat szacunkowy wykonano:
 w dniu 13 maja 2015 roku,
 według stanu na dzień 13 maja 2015 roku,
 na poziomie cen na dzień 13 maja 2015 roku,
 na podstawie wizji lokalnej z dnia 13 maja 2015 roku.
2
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT WYCENY .................................................................................................................................. 4
2. ZAKRES WYCENY ........................................................................................................................................ 4
3. CEL WYCENY ................................................................................................................................................ 4
4. PODSTAWA OPRACOWANIA WYCENY ..................................................................................................... 4
4.1. PODSTAWA FORMALNA ................................................................................................................................... 4
4.2. PODSTAW Y PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI ................................................. 4
4.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE ........................................................................................................................ 4
4.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH............................................................................................................... 4
5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO ..................... 5
6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ....................................................................................... 5
6.1. LOKALIZACJA, SĄSIEDZTWO.................................................................................................................... 5
6.2. OPIS BUDYNKU .......................................................................................................................................... 6
6.3. OPIS LOKALU............................................................................................................................................... 7
6.4. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI...................................................................................................................... 8
6.5. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO ......................................... 11
7. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY.................................................................................................. 11
7.1. WSTĘP ...................................................................................................................................................... 11
7.2. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE ................................................................................................................ 12
8. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA RYNKU.................................................................................................. 13
8.1. WSTĘP ...................................................................................................................................................... 13
8.2. ANALIZA RYNKU....................................................................................................................................... 14
8.3.WYBÓR CECH RYNKOWYCH .................................................................................................................. 17
9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ ........................................... 18
10. WYNIK KOŃCOWY – WNIOSKI I UZASADNIENIA ................................................................................. 19
11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA .................................................................................................................. 20
12. ZAŁĄCZNIKI .............................................................................................................................................. 20
3
1. PRZEDMIOT WYCENY
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny nr 7 położony w
Krakowie na osiedlu Albertyńskim nr 24.
Samodzielny lokal o przeznaczeniu mieszkalnym o powierzchni 36,21 m2. Z własnością
nieruchomości lokalowej związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo
użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku
właścicieli lokali – wynoszący 11/1000 części.
Dla nieruchomości lokalowej założona jest Księga Wieczysta KR1P/00191664/2 prowadzona
przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.
2. ZAKRES WYCENY
Zakres opracowania obejmuje prawo własności do nieruchomości lokalowej obejmującej:
 samodzielny lokal mieszkalny nr 7 o powierzchni 36,21 m2,
 z własnością nieruchomości lokalowej związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą
stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą
wyłącznie do użytku właścicieli lokali – wynoszący 11/1000 części.
3. CEL WYCENY
Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości lokalowej jako podstawy do
sporządzenia spisu inwentarza masy upadłościowej i określenia wartości zbywczej nieruchomości
w postępowaniu upadłościowym zgodnie z Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Krakowa
Śródmieścia w Krakowie Wydział VIII Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych z
dnia 09-04-2015 roku sygn. akt VIII GU 4/15/S.
4. PODSTAWA OPRACOWANIA WYCENY
4.1. PODSTAWA FORMALNA
Podstawę formalną stanowi zlecenie dla rzeczoznawcy majątkowego Magdaleny Ślufarskiej.
4.2. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI






Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity
z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2014 r., Nr 0, poz. 518),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego – tekst jednolity z późniejszymi zmianami (Dz.U.
z 2004 r., Nr 207, poz. 2109),
Kodeks Cywilny Ustawa z dnia 23.04.1964 r. z późniejszymi zmianami.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 roku w sprawie czynności
komorników (Dz.U. Nr 10, poz.52 z późn.zm).
Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo Upadłościowe i Naprawcze (Dz.U. nr 60 poz. 535,
tekst jednolity z dnia 28 czerwca 2012 roku Dz.U. 2012 poz. 1112).
Inne dokumenty posiadające moc prawną w chwili wykonania niniejszego operatu
szacunkowego.
4.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE




„Ile jest warta nieruchomość” – Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel,
POLTEXT, Warszawa 2004r.,
„Wycena wartości rynkowej nieruchomości” - praca zbiorowa pod redakcją Sabiny Źróbek,
Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko - Mazurskiego, Olsztyn 2001r.,
„Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny” - Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel,
Dom Wydawniczy ELIPSA, Warszawa 2003r.,
„Wycena nieruchomości. Zasady i procedury” – Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, PFSRM,
Warszawa 2005r.
4.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH


Wizja terenowa w dniu 13-05-2015 r.,
Badanie Księgi Wieczystej KR1P/00191664/2 w dniu 13-05-2015 roku,
4
 Postanowienie Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie Wydział VIII



Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych z dnia 09-04-2015 roku sygn. akt VIII
GU 4/15/S,
Konsultacja w sprawie przeznaczenia nieruchomości w opracowaniach planistycznych
przeprowadzona w Urzędzie Miasta Krakowa,
Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w Bazie Danych,
Informacje z Internetu i prasy specjalistycznej.
5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO




Data sporządzenia wyceny
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny
Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny
Data dokonania oględzin nieruchomości
13-05-2015 r.
13-05-2015 r.
13-05-2015 r.
13-05-2015 r.
6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI
6.1. LOKALIZACJA, SĄSIEDZTWO
Lokalizacja na terenie m. Kraków
Lokalizacja szczegółowa
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Krakowie na osiedlu Albertyńskim.
Osiedle sąsiaduje:
 od północy z os. Kazimierzowskim i Al. Gen. Andersa,
 od wschodu z os. Niepodległości,
 od południa z nowopowstałym osiedlem City Towers Czyżyny,
 od zachodu z osiedlami Dywizjonu 303 oraz Kościuszkowskim i ul. M. Dąbrowskiej.
Korzystna lokalizacja i dobrze rozwinięty system komunikacji miejskiej, odległość od Rynku
Głównego wynosi ok 10 km. W sąsiedztwie podobna zabudowa, liczne punkty handlowo –
usługowe.
Rejon lokalizacji uzbrojony jest w następujące sieci infrastruktury technicznej:
 elektryczną,
 wodociągową,
 cieplika miejskiego,
 gazową,
 kanalizacji.
5
6.2. OPIS BUDYNKU
ogólny widok budynku i otoczenia
Przedmiotowy budynek wybudowany w latach 1962- 1967. Jest to obiekt 5-kondygnacyjny,
wykonany w technologii tradycyjnej – murowany, w średnim stanie technicznym. W budynku nie
ma windy.
6
6.3. OPIS LOKALU
7
Lokal mieszkalny nr 7 położony na I kondygnacji w budynku numer 24 na osiedlu Albertyńskim w
Krakowie. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 36,21 m2. Struktura lokalu: 2 pokoje, kuchnia,
łazienka oraz przedpokój. Jeden z pokoi przechodni.
Na datę wizji lokalnej lokal w średnio korzystnym standardzie. Na podłogach w zależności od
pomieszczenia: panele lub płytki ceramiczne, na ścianach powłoki malarskie, w pomieszczeniach
mokrych płytki ceramiczne. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana typowa.
Lokal wyposażony w następujące instalacje: elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną, c.o.,
gazową.
6.4. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI
Dla przedmiotowego lokalu założona jest księga wieczysta KR1P/00191664/2 prowadzona przez
Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.
W Księdze Wieczystej widnieją następujące wpisy:
DZIAŁ I (oznaczenie nieruchomości)
Numer nieruchomości
Numer bieżący nieruchomości: 1
Położenie
Numer porządkowy: 1
Województwo: małopolskie
Powiat: M. Kraków
Gmina: Kraków M.
Miejscowość: Kraków- Bieńczyce
Dzielnica: Nowa Huta
Lokal
Ulica: Os. Albertyńskie
Numer budynku: 24
Numer lokalu: 7
Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny
Opis lokalu: pokój-2, kuchnia- 1, łazienka- 1, przedpokój- 1
8
Przyłączenie:
Numer księgi wieczystej: /00092264/
Nieruchomość zabudowana budynkiem:
Numer obrębu ewidencyjnego: 7
Numer działki ewidencyjnej: 87
Odrębność: Tak
Obszar
Obszar: 36,2100 m2
DZIAŁ I -SP(spis praw związanych z własnością)
Numer prawa: 1
Rodzaj prawa: udział związany z własnością lokalu
Udział związany:
Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz
części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 11/1000
DZIAŁ II (właściciel)
Właściciel
Numer udziału w prawie: 2
Wielkość udziału: 1/1
Osoba fizyczna:
Lista wskazań udziałów w prawie: 2
Izabela Kowalczyk Habiak, c. Kazimierza i Marianny
DZIAŁ III (ciężary i ograniczenia)
Numer wpisu: 1
Treść wpisu
Rodzaj wpisu: Ostrzeżenie
Treść wpisu: Wszczęcie egzekucji
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną
Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski SA Oddział Centrum Restrukturyzacji I
Windykacji w Warszawie, biuro w Krakowie
Siedziba: Kraków
Numer wpisu: 2
Treść wpisu
Rodzaj wpisu: Inny wpis
Treść wpisu: przyłączenie do egzekucji z nieruchomości postępowania egzekucyjnego z wniosku
wierzyciela wspólnota mieszkaniowa budynku nr 24 prowadzonego przez Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Nowej Huty w Krakowie Rafała Goc, sygn. akt KM 447/14
Nazwa: Spółdzielnia Mieszkaniowa budynku nr 24
Siedziba: Kraków
Numer wpisu: 3
Treść wpisu
Treść wpisu: przyłączenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości o sygn. akt KM 1318/14
prowadzonego na podstawie tytułu wykonawczego Sądu Rejonowego dla Krakowa- Nowej Huty w
Krakowie z dnia 05-11-2013r. w sprawie I C 1071/13/N przeciwko dłużnikowi: Kowalczyk- Habiak
Izabela z wniosku wierzyciela: Raport 2 Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz
Inwestycyjny Zamknięty
Nazwa: Raport 2 Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty
Siedziba: Kraków
DZIAŁ IV (hipoteki)
Numer hipoteki: 1
Treść hipoteki
Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna zwykła
Suma: 244 699,79
Suma słownie: dwieście czterdzieści cztery tysiące sześćset dziewięćdziesiąt dziewięć 79/100
9
Waluta sumy: Zł
Odsetki:
Rodzaj odsetek: zmienne
Wysokość odsetek: 7,6200
Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego:
Numer wierzytelności: 1
Wierzytelność: Kredyt
Termin zapłaty: 2040-03-28
Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 5 w Krakowie
Siedziba: Warszawa
Numer hipoteki: 2
Treść hipoteki
Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna
Suma: 122 350,00
Suma słownie: sto dwadzieścia dwa tysiące trzysta pięćdziesiąt
Waluta sumy: Zł
Odsetki:
Wierzytelność: Odsetki
Siedziba: Warszawa
Stan prawny ustalono na podstawie badania zapisów Księgi Wieczystej w Podsystemie dostępu do
centralnej bazy danych Ksiąg Wieczystych w dniu 13-05-2015 roku.
Na dzień wyceny dla przedmiotowej nieruchomości nie ma informacji o obciążeniach
nieujawnionych w księdze wieczystej, nie ma również obciążeń ujawnionych w księdze
wieczystej praw i roszczeń, o których mowa w artykule 313 ust. 3 PUN. W związku z
powyższym w operacie szacunkowym nie dokonano określenia wartości praw i roszczeń
osobistych zgodnie z artykułem 319 ust. 4 PUN. Na dzień wyceny nie ma praw i roszczeń,
które pozostają w mocy po sprzedaży, hipoteki wygasają z mocy prawa.
Działka:
Wg Księgi wieczystej gruntowej KR1P/00092264/4 ustalono:
 działka ewidencyjna nr: 87,
 powierzchnia działki: 0,0802 ha,
 obręb nr 7, jednostka ewidencyjna: Nowa Huta.
10
6.5. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Dla szacowanej nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego. Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
art. 154, ust. 2: ”W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się
na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”
Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa
zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta Krakowa nr XII/87/03 z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmienionego
uchwałą nr XCIII/1256/10 z dnia 03 marca 2010 r. zmienionego uchwałą nr CXII/1700/14 z dnia
09 lipca 2014 r., przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem
MW- tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.
7. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY
7.1. WSTĘP
W niniejszym opracowaniu wartość nieruchomości została określona zgodnie z art. 150 ust. 1 i ust.
2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami o treści:
„W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
- określenia wartości rynkowej,
- określenia wartości odtworzeniowej,
- ustalenia wartości katastralnej,
- określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.”
Definicję wartości nieruchomości przyjęto według art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997
roku o gospodarce nieruchomościami, w treści: Wartość rynkową nieruchomości stanowi
najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem
cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
- strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy,
- upłynął okres niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.
Uwzględniając cel wyceny, rodzaj wycenianego prawa oraz dostęp do danych rynkowych o cenach
transakcyjnych lokali podobnych do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej
zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej.
11
7.2. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE
Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wówczas, gdy
nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na
określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny
i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.
W procesie porównania należy uwzględnić szereg czynników wpływających na wartość,
a w szczególności:
 zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu,
 cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień
uzbrojenia, parametry fizyczne,
 ekonomiczne – poprzez właściwy dobór nieruchomości podobnych.
W podejściu porównawczym stosuje się metody:
 metodę porównywania parami,
 metodę korygowania ceny średniej,
 metodę analizy statystycznej rynku (wyłącznie do określenia wartości nieruchomości
reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej
nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych
przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Jako
nieruchomości reprezentatywne rozumie się w niniejszym standardzie nieruchomości, które były
przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do
rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości
należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru,
współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.
Wartość rynkową nieruchomości określono w oparciu o formułę:
W  Cśr 
n
u P
i
i1
gdzie:
Cś
ui
–
–
n
P
–
–
średnia cena
wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlająca wpływ danej cechy na wartość
nieruchomości
liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
powierzchnia wycenianej nieruchomości.
Procedura i przyjęte założenia w metodzie korygowania ceny średniej:
 Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach,
stanowiącego podstawę wyceny,
 Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
 Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku
nieruchomości.
 Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
 Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
 Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych.
 Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny,
oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).
 Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie
maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech
rynkowych.
 Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników
korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech
rynkowych.
 Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej,
nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale
12
[Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników
korygujących cenę średnią.
 Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
W= Cśr ∑ui
gdzie:
ui – wartość i-tego współczynnika korygującego,
n – liczba współczynników korygujących.
 Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i
liczby jednostek porównawczych.
8. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA RYNKU
8.1. WSTĘP
Kraków to miasto położone nad Wisłą w południowej Polsce, drugie w kraju – po Warszawie – pod
względem liczby mieszkańców i pod względem powierzchni. Jedno z najstarszych miast Polski, o
ponad tysiącletniej historii. Kraków posiada wartościowe zabytki architektury, działa w nim wiele
instytucji i placówek kulturalnych. Kraków jest miastem na prawach powiatu, siedzibą władz
województwa małopolskiego. Znajduje się tu główna siedziba Polskiej Akademii Umiejętności,
Instytutu Książki, Narodowego Centrum Nauki, Krajowej Szkoły Sądownictwa i Prokuratury. Miasto
posiada również wiele placówek o znaczeniu i statusie narodowym m.in. Narodowy Stary Teatr,
Muzeum Narodowe, Drukarnia Narodowa, Biblioteka Jagiellońska, Instytut Książki. Pełni funkcję
centrum administracyjnego, kulturalnego, edukacyjnego, gospodarczego, usługowego i
turystycznego. Jest jednym z kluczowych węzłów drogowych i kolejowych. W Balicach pod
Krakowem znajduje się drugi co do wielkości polski port lotniczy o znaczeniu międzynarodowym,
obsługujący loty transatlantyckie.
Kraków jest położony w południowej Polsce, w środkowo-północnej części województwa
małopolskiego. Miasto leży nad Wisłą. Kraków znajduje się w miejscu zbiegu kilku krain
geograficznych: Bramy Krakowskiej, Kotliny Oświęcimskiej, Kotliny Sandomierskiej, Pogórza
Zachodniobeskidzkiego, Wyżyny Krakowsko-Częstochowskiej.
Kraków jest największym polskim ośrodkiem outsourcingu. W Krakowie i najbliższych okolicach
działa około 40 firm sektora obsługi procesów biznesowych. Zajmują się one obsługą księgową,
podatkową, informatyczną czy finansową spółek tego samego koncernu lub wielu firm. Są wśród
nich m.in. Accounting Plaza Central Europe, Capgemini Polska, HCL Poland, Hewitt Associates,
Hitachi Data Systems, IBM BTO Bussines Consulting Services, Shell Polska i State Street Services
Poland. Branża ta zatrudnia 16 tysięcy osób, w najbliższych latach planowany jest wzrost
zatrudnienia. Kraków w raporcie "Top 50 Emerging Global Outsourcing Cities", opublikowanym
przez firmę consultingową Tholons znalazł się na 4. miejscu na świecie i pierwszym w Europie
Środkowo-Wschodniej jako atrakcyjne miejsce lokalizacji dla firm BPO, wyprzedził w rankingu m.in.
Pragę i Budapeszt. Stolica Małopolski została uznana za cenione przez inwestorów miejsce
lokowania inwestycji w centra usług finansowo-księgowych, wielojęzyczne centra obsługi klienta
oraz centra usług rekrutacji i zarządzania zasobami ludzkimi. Krakowski Park Technologiczny Sp. z
13
o.o. jest spółką zarządzającą Specjalną Strefą Ekonomiczną. Spółka została założona przez trzy
największe uczelnie krakowskie: Politechnikę Krakowską, Akademię Górniczo-Hutniczą i
Uniwersytet Jagielloński. Wśród założycieli były także władze miasta i województwa. Głównym
powodem powołania Krakowskiego Parku Technologicznego było poszukiwanie instrumentów
wsparcia restrukturyzacji przemysłu Małopolski. Do sukcesów należało m.in. sprowadzenie do
podkrakowskich Niepołomic firmy MAN oraz Nidec Motors.
8.2. ANALIZA RYNKU
Rynek w I kwartale 2015 r. (źródło REAS)
Pierwszy kwartał 2015 roku przyniósł kolejny rekord pod względem liczby mieszkań sprzedanych
kwartalnie w sześciu największych miastach w Polsce. Liczba sprzedanych mieszkań wzrosła w
porównaniu z kwartałem poprzednim o 2,2%. Jednocześnie liczba lokali wprowadzonych do
sprzedaży była tylko nieco niższa od sprzedanych, dzięki czemu oferta utrzymała się na podobnym
poziomie, jak w końcu grudnia. Wymagania dotyczące zwiększonego wkładu własnego przy
zaciąganiu kredytów nie okazały się przeszkodą przy zakupach mieszkań. Jest to po części
zasługa programu Mieszkanie dla Młodych, który silnie wspiera rynki w największych miastach, ale
także sygnał, że mieszkania kupują osoby nie mające problemu z wkładem własnym. Takim
wynikom sprzedażowym sprzyjały z pewnością stabilne ceny, niskie stopy procentowe, a także
umiarkowany optymizm po stronie nabywców i dobra oferta ze strony deweloperów.
Podaż
W I kwartale 2015 roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży utrzymała się na wysokim
poziomie, choć nieco niższym, niż w dwóch kwartałach 2014 roku o rekordowych liczbach nowo
wprowadzanych lokali. Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w sześciu aglomeracjach o
największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań
i Łódź) w okresie styczeń-marzec do sprzedaży wprowadzono niecałe 11,3 tys. mieszkań, o 7%
więcej niż w poprzednim kwartale i o 19% więcej niż w analogicznym kwartale ubiegłego roku.
Łącznie w ostatnich czterech kwartałach wprowadzono do sprzedaży na tych rynkach ponad 49,3
tys. lokali. Więcej lokali pojawiło się w sprzedaży w kolejnych czterech kwartałach tylko w
rekordowym pod tym względem 2007 roku. Jednocześnie do sprzedaży wróciło 700 mieszkań,
które zostały wcześnie wycofane przez deweloperów z oferty. W konsekwencji oferta w ciągu
kwartału wzrosła i wyniosła na koniec marca nieco ponad 47,7 tys. mieszkań. Stało się tak,
pomimo tego, że liczba mieszkań, których sprzedaż rozpoczęto, była w minionym kwartale nieco
niższa od liczby lokali sprzedanych. W większości analizowanych miast zmiany liczby lokali w
ofercie były niewielkie. Jedynym miastem, gdzie oferta znacząco wzrosła, był Kraków, w którym
liczba mieszkań czekających na nabywców na koniec marca zwiększyła się w porównaniu z
końcem roku o 11%, czyli o prawie 1000 lokali, przekraczając poziom 10 tys. mieszkań.
Porównanie danych REAS ze statystykami GUS dla całej Polski wskazuje na to, że wzrost liczby
rozpoczynanych mieszkań ma miejsce nie tylko w największych miastach. Według wstępnych
danych GUS, deweloperzy w okresie pierwszych trzech miesięcy 2015 roku rozpoczęli w całej
Polsce budowę o 7,8 % mieszkań więcej niż przed rokiem, czyli prawie 16,4 tys. mieszkań. W tym
samym okresie uzyskali pozwolenia na budowę ponad 20,2 tys. mieszkań, czyli o 13,3% więcej niż
przed rokiem. Wśród lokali znajdujących się w sprzedaży na koniec I kwartału 2015 roku
mieszkania oddane w 2014 roku (ok. 4,4 tys.) stanowiły ok. 9,1% oferty, zaś mieszkania oddane do
użytku przed 2014 rokiem około 9,2%. Liczba lokali w tych pulach maleje powoli z kwartału na
kwartał. Jedną trzecią oferty, czyli prawie 16 tys. lokali stanowiły mieszkania, których oddanie do
użytku deweloperzy zaplanowali w bieżącym roku. Największą część oferty - prawie 43% stanowiło 20,5 tys. lokali, których budowa zakończy się w roku 2016. Takich mieszkań wyraźnie
przybyło w ofercie w ciągu kwartału. Powoli zaczyna rosnąć oferta z lokalami o terminie oddania po
2016 roku, ale z pewnością będzie się ona jeszcze wyraźnie zwiększać w kolejnych kwartałach. W
sumie można nadal mówić o zrównoważonej ofercie i dobrym poziomie sprzedaży – lokale w
budynkach, których budowę zakończono, stanowiły łącznie ok. 22,6% oferty. Łączna liczba
gotowych, niesprzedanych mieszkań we wszystkich sześciu miastach zmniejszyła się w I kwartale
2015 roku w porównaniu z poprzednim o ponad 500, czyli o 4,5%. Na koniec roku takich mieszkań
było w sześciu analizowanych miastach łącznie około 10,8 tysiąca. Największy spadek liczby
gotowych niesprzedanych mieszkań miał miejsce w Warszawie. Na koniec marca wyniosła ona
nieco ponad 3,1 tys., o ponad 400 mniej niż kwartał wcześniej, a ich udział w całej ofercie zmalał
14
do 17,5%. Liczba mieszkań gotowych zmalała także znacząco we Wrocławiu (o 6%) i Trójmieście,
natomiast wzrosła o 3% w Krakowie. W pozostałych
miastach pozostała nieomal tym samym
poziomie.
Popyt i ceny
W I kwartale 2015 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków kolejny raz w okresie
kilku ostatnich kwartałów osiągnęła rekordowy poziom i wyniosła blisko 11,5 tys. mieszkań.
Dzięki temu w ostatnich czterech kwartałach, czyli od kwietnia 2014 roku
sprzedano na
analizowanych rynkach prawie 43,5 tys. lokali, o 20% więcej, niż w rekordowych dotychczas latach
2007 i 2013, w których sprzedano po około 36 tys. mieszkań. Nie wygląda zatem na to, aby
wyższe wymogi dotyczące wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów wpłynęły hamująco na
popyt. Okres teoretycznej wyprzedaży oferty, czyli czas potrzebny do wyprzedania wszystkich
mieszkań w ofercie przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży, praktycznie się nie zmienił we
wszystkich miastach za wyjątkiem Łodzi. Najkrócej wyprzedały- by się mieszkania w Trójmieście,
bo w ciągu 3,6 kwartału – tak jak trzy miesiące wcześniej, co wskazuje na lekką nadwyżkę popytu
nad podażą. Trzeba w tym momencie przypomnieć, że wyjątkowo dobra sprzedaż w Gdańsku
jest silnie wspierana przez program MdM, dzięki bardzo korzystnemu limitowi ceny. W Warszawie,
Krakowie i Poznaniu obecna oferta sprzedawałaby się nieco dłużej niż rok, we Wrocławiu – w pięć
kwartałów, podobnie jak w Łodzi, w której w minionym kwartale odnotowaliśmy wyjątkowo wysoką
– jak na ten rynek - liczbę sprzedanych mieszkań. We wszystkich analizowanych miastach można
mówić o dość bezpiecznym poziomie podaży, pod warunkiem utrzymania dotychczasowego tempa
sprzedaży. Spojrzenie na indeks zmiany cen dla wszystkich miast, uwzględniający różnice w
liczbie lokali na poszczególnych rynkach, potwierdza obserwowaną od 11 kwartałów stabilizację
cen mieszkań znajdujących się w ofercie. W ostatnich kilku kwartałach rośnie indeks cen
ofertowych lokali wprowadzanych do sprzedaży, ale nie dzieje się to przypadkiem. W większości
miast rosły w tym samym czasie limity cen w ramach programu MdM co pozwoliło na stopniowe
podnoszenie cen najtańszych mieszkań. W minionym roku sprzedawały się również bardzo dobrze
mieszkania o podwyższonym standardzie i deweloperzy zaczęli powoli uzupełniać także tę część
oferty. Zmiany przeciętnej ceny lokali dostępnych w ofercie na koniec kwartału w analizowanych
miastach były w porównaniuz grudniem zróżnicowane, ale generalnie miały niewielką skalę.
Nieduże wzrosty cen miały miejsce w Warszawie (ok.2,3%) i Krakowie (1,1%). W Łodzi i
Trójmieście ceny pozostały praktycznie na tym samym poziomie, zaś w Poznaniu i Wrocławiu
można mówić o niedużym spadku. Jednak spojrzenie na okres ostatnich dziewięciu kwartałów
pokazuje, że poza Poznaniem, średnie ceny pozostają właściwie na tym samym poziomie. W
przypadku cen lokali wprowadzonych do sprzedaży wahania są zwykle silniejsze i rzadko
mają podobną charakterystykę we wszystkich miastach. Dlatego warto porównać dane z
ostatniego kwartału ze średnią dla poprzednich ośmiu kwartałów. W Warszawie wzrosły one o
8,8% w porównaniu do dwuletniej średniej, w Trójmieście o 4,4%, o 2,9% we Wrocławiu i 2,4%
w Łodzi. Natomiast w Krakowie zmalały o 4,1%, zaś w Poznaniu, gdzie w poprzednim kwartale
miał miejsce nietypowo duży wzrost, spadły w minionym kwartale o 7,9%, wracając do
przeciętnego poziomu z 2013 roku. Nie maleje liczba wniosków o dopłaty składanych w ramach
programu Mieszkanie dla Młodych. W Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu liczba wniosków
złożonych w I kwartale 2015 roku wyraźnie wzrosła w porównaniu z poprzednim kwartałem i
15
była najwyższa w tych miastach od początku działania programu. W Krakowie wzrost był niewielki,
ale także oznaczało to rekordowo dużą liczbę w skali kwartału. Liczby złożonych wniosków
wzrosły także nieznacznie w Gdańsku i Łodzi, ale nie dorównały wynikom z początku 2014 roku.
W obu tych miastach limity cenowe były jednak w początkowym okresie działania programu
wyższe.
Trwa dobra passa na rynku deweloperskim. Pierwszy kwartał nie przyniósł spadku sprzedaży, a
nowa podaż zaledwie wyrównuje ubytek mieszkań, które zostały sprzedane. W porównaniu z
liczbą sprzedanych lokali rośnie także liczba kredytów udzielonych w programie MdM. Przy
stabilnych cenach i rosnących limitach cenowych w ramach programu powiększa się także liczba
mieszkań, które można kupić korzystając z dopłaty. A przed nami jeszcze nowelizacja programu,
która zwiększy zarówno pulę lokali, na jakich zakup można uzyskać dopłatę, jak i grono osób, które
będą uprawnione do udziału w programie. Być może zmiany te rzeczywiście pomogą większym
rodzinom na zakup nowego mieszkania. Spojrzenie na zmiany wskaźników kosztów
odtworzeniowych w ostatnich sześciu kwartałach skłania jednak do następującej refleksji: jak w
kraju z pełzającą deflacją i stabilnymi od co najmniej dwóch lat kosztami wykonawstwa możliwe są
kilkunastoprocentowe skoki wskaźnika kosztów odtworzeniowych w okresie kilkunastu miesięcy?
Jakim sposobem w miastach o podobnych cenach terenów inwestycyjnych i kosztach budowy
wskaźniki mogą się tak bardzo różnić? Dlaczego, gdy w jednych miastach wskaźniki te rosły, to w
innych w tym samym czasie spadały? I dlaczego od kilkunastu lat osoby odpowiedzialne za
politykę mieszkaniową nie są w stanie wymyślić lepszego, czyli bardziej obiektywnego wskaźnika?
Dobre sygnały z gospodarki w połączeniu z zapowiadanym dłuższym okresem niskich stóp
procentowych zachęcają do zakupu i zaciągania kredytów. Na zakup mieszkań będą w coraz
większym stopniu decydować się osoby lub rodziny już posiadające własne mieszkanie. Dla tych
nabywców deweloperzy muszą przygotować odpowiednio atrakcyjną ofertę. Jeśli tak się stanie,
wówczas przeciętne ceny oferty mogą nieco wzrosnąć, ale sprzedaż utrzyma się na wysokim
poziomie. Nadal nie wiemy natomiast, jakie zmiany i kiedy obejmą ustawę o ochronie praw
nabywców. Likwidacja otwartych rachunków powierniczych może dość istotnie wpłynąć na
zachowanie deweloperów w okresie vacatio legis. Część deweloperów może przed wejściem
nowych przepisów w życie rozpocząć nowe inwestycje na dotychczas obowiązujących zasadach.
Może to dotyczyć zwłaszcza firm, które będą się obawiać problemów z uzyskaniem zamkniętych
rachunków powierniczych. Oferta wówczas znów nieracjonalnie szybko wzrośnie, a jeśli w tym
samym okresie zacznie słabnąć popyt, pojawi się presja na obniżki cen.
ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH
Analizą objęto transakcje prawem własności nieruchomości lokalowych, odnotowane w okresie
ostatnich dwóch lat poprzedzających datę wyceny, na terenie Krakowa, jednostka ewidencyjna
Nowa Huta. Głównym kryterium wyboru była lokalizacja, wielkość powierzchni użytkowej lokalu
oraz stan techniczny budynku i standard wykończenia lokalu.
16
Poniżej przedstawiono transakcje spełniające powyższe kryteria:
Lp.
Data
transakcji
Rep. A
Położenie
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
2014-11-28
2013-07-08
2013-10-29
2014-09-25
2014-05-22
2014-10-27
2013-06-26
2015-01-16
2014-06-06
2013-07-26
2014-12-17
2013-07-26
2014-01-09
2014-09-18
2014-06-12
2014-11-24
23280/14
2250/13
4151/13
10007/14
2079/14
1785/14
9309/13
721/15
4059/14
5242/13
24774/14
6737/13
173/14
3465/14
1520/14
9372/14
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
os. Albertyńskie
Powierzchnia
użytkowa
2
[m ]
41,18
39,88
37,81
48,96
43,70
43,70
40,34
36,74
37,81
33,30
35,50
38,70
37,70
38,80
38,80
30,80
Cena
transakcyjna
[zł]
207 000,00
192 000,00
174 000,00
210 000,00
185 000,00
210 000,00
222 000,00
167 000,00
215 000,00
150 000,00
158 000,00
188 500,00
204 000,00
183 000,00
175 000,00
152 000,00
Cena
transakcyjna
2
jednostkowa [zł/m ]
5 026,71
4 814,44
4 601,96
4 289,22
4 233,41
4 805,49
5 503,22
4 545,45
5 686,33
4 504,50
4 450,70
4 870,80
5 411,14
4 716,49
4 510,31
4 935,06
Analiza lokalnego rynku nieruchomości według ustalonych kryteriów wykazała kilkanaście
zawartych transakcji wolnorynkowych. Pomimo zastosowania kryteriów zawężających, ceny
transakcyjne są zróżnicowane, co jest następstwem indywidualnych cech każdej nieruchomości.
Zależą one od położenia, powierzchni, stanu technicznego itp.
Transakcja o cenie minimalnej (Lp. 5) stanowiąca lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej
43,70 m2, położony na os. Albertyńskim na III piętrze.
Transakcja o cenie maksymalnej (Lp. 9) stanowiąca lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej
37,81 m2, położony na os. Albertyńskim na IX piętrze.
8.3.WYBÓR CECH RYNKOWYCH
Zdefiniowane powyżej rynki nieruchomości stanowią przesłankę do przeprowadzenia ich analizy
pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich
ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności
ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można
określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w
różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania
im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego.
Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: na podstawie analizy bazy danych
o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie
badania cen, przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, na podstawie
badań – obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości lub w inny wiarygodny
sposób.
Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań
nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu
nieruchomościami.
Dla segmentu rynku nieruchomości lokalowych o przeznaczeniu mieszkalnym - położonych na
jednym osiedlu - określono następujące cechy rynkowe:
- powierzchnia użytkowa lokalu,
- standard lokalu,
- stan techniczny i standard budynku,
- położenie w budynku.
Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych
Na potrzeby wyceny przyjęto poniższe skale ocen podobieństwa cech, które zostały podane na
podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości lokalowych stanowiących lokale mieszkalne oraz
17
na podstawie dostępności danych. Podane skale podobieństwa cech rynkowych zostały
wykorzystane jako pomocnicze przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości.
CECHA
Powierzchnia
użytkowa lokalu
Położenie w
budynku
Stan techniczny i
standard budynku
Standard
wykończenia lokalu
OCENA
bardzo dobra:
dobra:
średnia
bardzo dobre:
dobre:
średnie:
dobry:
średni:
dobry:
średni:
OPIS
poniżej 35,00 m2.
od 35,00 do 45, 00 m2
powyżej 45,00 m2
I -IV piętro
powyżej IV
parter
budynki odnowione, w korzystnym standardzie, w dobrym stanie
technicznym
budynki do odnowienia, odświeżenia, remontu
przeznaczony do odświeżenia i drobnych modernizacji, dobry standard
wykończenia, materiały dobrego gatunku, stolarka okienna i drzwiowa w
dobrym stanie technicznym
przeznaczony częściowo do modernizacji i wyposażania ze względu na
zużycie materiałów i zmieniającą się modę
9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ
Założenia przyjęte do analizy:
 jednostką odniesienia jest 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu,
 powierzchnia lokalu wynosi 36,21 m2,
 do analizy wybrano transakcje nieruchomościami porównywalnymi (analiza w punkcie 8), które
łącznie z nieruchomością wycenianą zostały przeanalizowane pod kątem cech rynkowych
różniących te nieruchomości.
 cechy nieruchomości, które mają istotny wpływ na wartość zależą w sposób decydujący od
lokalnego rynku nieruchomości i jego charakterystyki,
 wagi poszczególnych cech rynkowych określono procentowo. Suma wag wynosi 100 %.
 dla wybranych transakcji określono następujące wartości:
 cena minimalna: 4 233,41 zł/m2,
 cena maksymalna: 5 686,33 zł/m2,
 cena średnia: 4 523,95 zł/m2,
 wartości brzegowe:
 Cmin/Cśr = 0,9358
 Cmax/Cśr = 1,2569
 na podstawie wartości brzegowych oraz wag cech rynkowych, ustalono dla każdej
z przyjętych cech zakres współczynników korygujących,
 dla poszczególnych wartości cech nieruchomości wycenianej określono wartości
współczynników korygujących,
 iloczyn sumy wartości współczynników korygujących oraz ceny średniej stanowi wartość
rynkową 1 m2 powierzchni lokalu,
 tabelę wyliczeniową oraz wynik wyceny przedstawiono poniżej.
Cechy (atrybuty) i ich wpływ na wartość nieruchomości.
Lp.
1.
2.
3.
4.
WAGA
CECHA/ATRYBUT
Powierzchnia użytkowa lokalu
Standard lokalu
Stan techniczny i standard budynku
Położenie w budynku
SUMA:
Si [%]
25%
25%
30%
20%
100%
Współczynnik korygujący i
min
max
0,2340
0,2340
0,2807
0,1872
0,3142
0,3142
0,3771
0,2514
Δ i
0,0802
0,0802
0,0964
0,0642
Poprawki do wycenianej nieruchomość.
UI = I MIN + Δi kI
gdzie:
ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość.
18
Obliczenie współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości:
Lp.
1.
2.
3.
4.
CECHA/ATRYBUT
Powierzchnia użytkowa lokalu
Standard lokalu
Stan techniczny i standard budynku
Położenie w budynku
imin
Δi
ki
ui
0,2340
0,2340
0,2807
0,1872
0,0802
0,0802
0,0964
0,0642
0,60
0,50
0,40
0,70
0,2821
0,2741
0,3193
0,2321
1,1076
SUMA:
Ostateczną wartość rynkową 1 m2 prawa własności lokalu mieszkalnego obliczono jako korektę
ceny średniej Cśr, zgodnie z poniższą formułą:
wx = Cśr x ui
wx = 4 523,95 zł/m2 x 1,1076 = 5 010,73 zł/m2
Stąd wartość rynkowa lokalu wynosi:
5 010,73 zł/m2 x 36,21 m2 = 181 438,53 zł
Przyjęto:
WR = 181 000 zł
10. WYNIK KOŃCOWY – WNIOSKI I UZASADNIENIA
Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny położony w
Krakowie na osiedlu Albertyńskim 24/7 wg stanu i cen na dzień wyceny wynosi:
WR = 181 000 zł
Określona wartość jest możliwa do uzyskania pod warunkiem:
 upłynięcia czasu niezbędnego do wyeksponowania i do wynegocjowania warunków umowy,
biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku,
 kupujący będzie posiadał stanowczy zamiar zawarcia umowy, nie będzie działał w sytuacji
przymusowej,
 strony będą od siebie niezależne, działając w sposób racjonalny nie kierując się
szczególnymi motywami, świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na
wartość nieruchomości.
Biorąc pod uwagę aktualny poziom cen na rynku nieruchomości, aktualny sposób użytkowania,
powierzchnię użytkową, jak również lokalizację, oszacowaną wartość można uznać za adekwatne
w stosunku do sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości. Określona wartość nieruchomości
znajduje się w na poziomie ceny średniej z badanej próby cen transakcyjnych, jakie zanotowano
w obrocie tego typu nieruchomościami na lokalnym rynku.
19
11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA








Niniejsze opracowanie nie może być wykorzystywane dla innych celów jak określone w pkt. 4,
Operat wykonano w dwóch jednobrzmiących opracowaniach,
Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa, a także zgodnie ze stanem faktycznym i
prawnym,
Oszacowana wartość rynkowa jest wolna od wszelkich podatków i opłat, a w szczególności od
podatku VAT,
Wykonawca operatu nie pozostaje w żadnym stosunku osobistym lub służbowym
z właścicielem, zamawiającym; otrzymywane wynagrodzenie nie jest uzależnione od wysokości
określanej wartości nieruchomości,
W procesie wyceny nie otrzymano dodatkowych dokumentów dotyczących ograniczonych praw
rzeczowych obciążających wycenianą nieruchomość. Przyjęto założenie, iż nie istnieją
dokumenty, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości w szczególności dotyczące
nieujawnionych w księdze wieczystej praw obciążających nieruchomość z mocy prawa lub
służebności.
Rzeczoznawca nie jest odpowiedzialny za wady ukryte wycenianego lokalu,
Ocena stanu technicznego wycenianego lokalu zawarta w opracowaniu nie stanowi jego
ekspertyzy technicznej.
12. ZAŁĄCZNIKI
 Protokół badania księgi wieczystej,
 Postanowienie Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie Wydział VIII
Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych.
20
PROTOKÓŁ Z BADANIA ZAPISÓW W KSIĘDZE WIECZYSTEJ
Dla przedmiotowego lokalu założona jest księga wieczysta KR1P/00191664/2 prowadzona przez
Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.
W Księdze Wieczystej widnieją następujące wpisy:
DZIAŁ I (oznaczenie nieruchomości)
Numer nieruchomości
Numer bieżący nieruchomości: 1
Położenie
Numer porządkowy: 1
Województwo: małopolskie
Powiat: M. Kraków
Gmina: Kraków M.
Miejscowość: Kraków- Bieńczyce
Dzielnica: Nowa Huta
Lokal
Ulica: Os. Albertyńskie
Numer budynku: 24
Numer lokalu: 7
Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny
Opis lokalu: pokój-2, kuchnia- 1, łazienka- 1, przedpokój- 1
Przyłączenie:
Nieruchomość zabudowana budynkiem:
Numer obrębu ewidencyjnego: 7
Numer działki ewidencyjnej: 87
Odrębność: Tak
Obszar
Obszar: 36,2100 m2
DZIAŁ I -SP(spis praw związanych z własnością)
Numer prawa: 1
Rodzaj prawa: udział związany z własnością lokalu
Udział związany:
Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz
części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 11/1000
DZIAŁ II (właściciel)
Właściciel
Numer udziału w prawie: 2
Wielkość udziału: 1/1
Osoba fizyczna:
Lista wskazań udziałów w prawie: 2
Izabela Kowalczyk Habiak, c. Kazimierza i Marianny
DZIAŁ III (ciężary i ograniczenia)
Numer wpisu: 1
Treść wpisu
Rodzaj wpisu: Ostrzeżenie
Treść wpisu: Wszczęcie egzekucji
Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski SA Oddział Centrum Restrukturyzacji I
Windykacji w Warszawie, biuro w Krakowie
Siedziba: Kraków
Numer wpisu: 2
Treść wpisu
21
Treść wpisu: przyłączenie do egzekucji z nieruchomości postępowania egzekucyjnego z wniosku
wierzyciela wspólnota mieszkaniowa budynku nr 24 prowadzonego przez Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Nowej Huty w Krakowie Rafała Goc, sygn. akt KM 447/14
Nazwa: Spółdzielnia Mieszkaniowa budynku nr 24
Siedziba: Kraków
Numer wpisu: 3
Treść wpisu
Treść wpisu: przyłączenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości o sygn. akt KM 1318/14
prowadzonego na podstawie tytułu wykonawczego Sądu Rejonowego dla Krakowa- Nowej Huty w
Krakowie z dnia 05-11-2013r. w sprawie I C 1071/13/N przeciwko dłużnikowi: Kowalczyk- Habiak
Izabela z wniosku wierzyciela: Raport 2 Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz
Inwestycyjny Zamknięty
Nazwa: Raport 2 Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty
Siedziba: Kraków
DZIAŁ IV (hipoteki)
Numer hipoteki: 1
Treść hipoteki
Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna zwykła
Suma: 244 699,79
Suma słownie: dwieście czterdzieści cztery tysiące sześćset dziewięćdziesiąt dziewięć 79/100
Waluta sumy: Zł
Odsetki:
Wierzytelność: Kredyt
Siedziba: Warszawa
Numer hipoteki: 2
Treść hipoteki
Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna
Suma: 122 350,00
Suma słownie: sto dwadzieścia dwa tysiące trzysta pięćdziesiąt
Waluta sumy: Zł
Odsetki:
Wierzytelność: Odsetki
Siedziba: Warszawa
Stan prawny ustalono na podstawie badania zapisów Księgi Wieczystej w Podsystemie dostępu do
centralnej bazy danych Ksiąg Wieczystych w dniu 13-05-2015 roku.
22
Postanowienie Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie Wydział VIII
Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych
23

OPERAT SZACUNKOWY - LOKAL MIESZKALNY

Transkrypt

Podobne dokumenty