operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

COMES CONSULTING
Wycena Nieruchomości Mirosław Zych
OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH
NIEZABUDOWANYCH STANOWIĄCYCH DZIAŁKI POŁOŻONE W MNIKOWIE

KW KR1K/00008763/2

KW KR1K/00015624/8

KW KR1K/00017248/2

KW KR1K/00017976/4

KW KR1K/00018064/5

SYGN. AKT KM 2072/13
OPERAT PRZYGOTOW ANY PRZEZ
COMES CONSULTING
WYCENA NIERUCHOMOŚCI Mirosław Zych
autor operatu mgr Mirosław Zych (REV)
biegły sądowy
RECOGNISED EUROPEAN VALUER
Kraków, czerwiec 2015r.
COMES CONSULTING
Wycena
Nieruchomości
Mirosław Zych
Kraków, Al. Pokoju 3 lok. 2, tel./fax 12 631 97 35, 604 722 080
www.comescon.pl / [email protected] / [email protected]
NIP 626 219 65 56 / REGON 240252684
nr rachunku : 86 1050 1230 1000 0091 3050 0771
Operat szacunkowy: działki położone w Mnikowie; KW KR1K/00008763/2; KW KR1K/00015624/8;
KW KR1K/00017248/2; KW KR1K/00017976/4; KW KR1K/00018064/5
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
I.
PRZEDMIOT WYCENY
Przedmiotem wyceny są niezabudowane nieruchomości gruntowe położone w Mnikowie, objęte księgami
wieczystymi KW KR1K/00008763/2; KW KR1K/00015624/8; KW KR1K/00017248/2; KW KR1K/00017976/4;
KW KR1K/00018064/5, na którą składają się działki:
L.p.
1
2
3
4
5
6
7
Nr działki
503/4
503/5
503/6
503/7
503/8
503/9
503/10
RAZEM
8
504
RAZEM
9
505
RAZEM
10
506
11
507
12
508
13
509
14
510
RAZEM
15
922/41
16
922/42
17
922/43
18
922/44
19
922/45
20
922/46
21
922/47
22
922/48
23
922/49
24
922/50
25
922/51
26
922/52
27
922/53
28
922/54
29
922/55
30
922/56
RAZEM
RAZEM WSZYSTKIE
DZIAŁKI
2
Powierzchnia [m ]
5 447
392
2 034
896
2 144
647
936
12 496
1 600
1600
1 300
1300
2 200
3 200
3 000
3 500
3 000
14 900
2 729
4 175
3 344
2 938
2 555
2 500
2 628
3 568
3 411
3 621
2 842
4 212
3 368
2 741
150
4 051
48 833
Księga wieczysta
KR1K/00017976/4
KR1K/00008763/2
KR1K/00018064/5
KR1K/00017248/2
KR1K/00015624/8
79 129
COMES CONSULTING WYCENA NIERUCHOMOŚCI Mirosław Zych
Kraków, Al. Pokoju 3 lok. 2, tel./fax 12 631 97 35, 604 722 080; www.comescon.pl / [email protected]
2
Działki tworzą zwarty kompleks. Poszczególne działki mają zróżnicowane kształty. Większość z nich
położona jest na płaskim terenie, działki położone bezpośrednio przy drodze położone są na stoku
opadającym w kierunku północnym.
Działki niezagospodarowane, zaniedbane, nieogrodzone. Nawierzchnia w całości nieutwardzona,
porośnięta trawą i samosiejkami drzew.
Dla szacowanych działek brak urządzonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
(uchylony) .
Działki położone są powyżej poziomu drogi, wejście po stromej skarpie, brak bezpośredniego dostępu do
drogi publicznej.
Działki nieuzbrojone, uzbrojenie w drodze (sieci: energetyczna, gazowa, wodociągowa). Działki mają
charakter inwestycyjny.
Księgi wieczyste dla nieruchomości urządzone i prowadzone są w Sądzie Rejonowym dla Krakowa
Krowodrzy, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Czernichowie.
Zakres operatu obejmuje określenie wartości prawa własności nieruchomości wg stanu na dzień oględzin.
II.
CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie
egzekucyjnego.
III.
wartości
rynkowej
w/w nieruchomości dla potrzeb postępowania
DATA SPORZĄDZENIA OPERATU
Data, na którą określono wartość nieruchomości: 04.06.2015r.
3
IV.
OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA
Wartość nieruchomości WN1 - nr KW KR1K/00017976/4 wynosi:
173 029 zł
sto siedemdziesiąt trzy tysiące dwadzieścia dziewięć złotych
Opcjonalnie podatek VAT 23% - wartość nieruchomości 212 826 zł
6 176 zł
sześć tysięcy sto siedemdziesiąt sześć złotych
5 018 zł
pięć tysięcy osiemnaście złotych
51 703 zł
pięćdziesiąt jeden tysięcy siedemset trzy złote
1 787 439 zł
jeden milion siedemset osiemdziesiąt siedem tysięcy czterysta trzydzieści dziewięć złotych
Opcjonalnie podatek VAT 23% - wartość nieruchomości 2 198 550 zł
Na oszacowaną wartość przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem treści art. 948 § 2 kpc składają się:
 wartość gruntu: prawo własności – 2 023 365 zł,
 wartość budowli i innych urządzeń: brak,
 przynależności: brak,
 pożytki: nieruchomość nie jest przedmiotem najmu / dzierżawy.
V.
AUTOR OPERATU
mgr Mirosław Zych
Recognised European Valuer (REV)
biegły sądowy
4
SPIS TREŚCI
1 OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY..................................................................................... 6
1.1 PRZEDMIOT WYCENY......................................................................................................................................... 6
1.2 ZAKRES WYCENY .............................................................................................................................................. 7
2 CEL WYCENY .................................................................................................................................................. 7
3 PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO – PRAWNE ................................................................................. 7
3.1 ZLECENIODAWCA .............................................................................................................................................. 7
3.2 PODSTAWA PRAWNA WYCENY............................................................................................................................ 8
3.3 ŹRÓDŁA INFORMACJI I MATERIAŁY ŹRÓDŁOWE..................................................................................................... 8
4 DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .................................................................................... 8
5. DANE O NIERUCHOMOŚCI ............................................................................................................................ 9
5.1 STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................................ 9
5.2 W SKAZANIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI ................................................................................................. 40
5.3 LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................................ 42
5.4 OPIS NIERUCHOMOŚCI ..................................................................................................................................... 47
6 CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ................................................................... 52
6.1 UWAGI OGÓLNE .............................................................................................................................................. 52
6.2 SEGMENTACJA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................... 52
6.3 CHARAKTERYSTYKA PRZYJĘTEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI ............................................................................... 53
6.4 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI .................................................................................................................... 54
6.5 METODYKA WYCENY ....................................................................................................................................... 57
7 OBLICZANIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY .................................................................................... 58
7.1 OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ WN1 DLA NIERUCHOMOŚCI O KW KR1K/00017976/4 .................................. 58
7.1.1 Obliczanie wartości rynkowej WG1 dla działek 503/10 - MU1 - obszary kształtowania zabudowy
mieszkaniowo-usługowej .................................................................................................................................... 58
7.1.2 Obliczanie wartości rynkowej WG2 dla działek 503/5 i 503/9 - KDD - tereny komunikacji ................ 62
7.1.3 Obliczanie wartości rynkowej WG3 dla działek 503/4, 503/6, 503/7, 503/8 - ZN - obszary zieleni
nieurządzonej i izolacyjnej .................................................................................................................................. 65
7.2 OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ WN2 DLA NIERUCHOMOŚCI O KW KR1K/00008763/2 ................................. 68
7.5.1Obliczanie wartości rynkowej WG1 dla działek 922/41, 922/42, 922/43, 922/44, 922/45, 922/46, 922/47,
922/48, 922/49, 922/50, 922/51,922/52, 922/53,922/54,922/55 - MN3- obszary kształtowania zabudowy
mieszkaniowej jednorodzinnej i MN3- obszary kształtowania zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
południowa część działki RE .............................................................................................................................. 78
7.5.2 Obliczanie wartości rynkowej WG2 dla działki 922/56 - KDD - tereny komunikacji ................................. 81
7.6 ŁĄCZNA WARTOŚĆ WSZYSTKICH NIERUCHOMOŚCI ............................................................................................. 84
8 OKREŚLENIE WARTOŚCI WYDZIELONYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI .................................... 84
9 WYNIK KOŃCOWY I WNIOSKI ..................................................................................................................... 85
10 KLAUZULE ..................................................................................................................................................... 86
11 WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW ................................................................................................................................ 87
5
1
OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY
1.1 Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny są niezabudowane nieruchomości gruntowe położone w Mnikowie, objęte księgami
wieczystymi KW KR1K/00008763/2; KW KR1K/00015624/8; KW KR1K/00017248/2; KW KR1K/00017976/4;
KW KR1K/00018064/5, na którą składają się działki:
L.p.
1
2
3
4
5
6
7
Nr działki
503/4
503/5
503/6
503/7
503/8
503/9
503/10
RAZEM
8
504
RAZEM
9
505
RAZEM
10
506
11
507
12
508
13
509
14
510
RAZEM
15
922/41
16
922/42
17
922/43
18
922/44
19
922/45
20
922/46
21
922/47
22
922/48
23
922/49
24
922/50
25
922/51
26
922/52
27
922/53
28
922/54
29
922/55
30
922/56
RAZEM
RAZEM WSZYSTKIE
DZIAŁKI
2
Powierzchnia [m ]
5 447
392
2 034
896
2 144
647
936
12 496
1 600
1600
1 300
1300
2 200
3 200
3 000
3 500
3 000
14 900
2 729
4 175
3 344
2 938
2 555
2 500
2 628
3 568
3 411
3 621
2 842
4 212
3 368
2 741
150
4 051
48 833
Księga wieczysta
KR1K/00017976/4
KR1K/00008763/2
KR1K/00018064/5
KR1K/00017248/2
KR1K/00015624/8
79 129
6
Działki tworzą zwarty kompleks. Poszczególne działki mają zróżnicowane kształty. Większość z nich
położona jest na płaskim terenie, działki położone bezpośrednio przy drodze położone są na stoku
Działki niezagospodarowane, zaniedbane, nieogrodzone. Nawierzchnia w całości nieutwardzona,
porośnięta trawą i samosiejkami drzew.
(uchylony) .
drogi publicznej.
Działki nieuzbrojone, uzbrojenie w drodze (sieci: energetyczna, gazowa, wodociągowa). Działki mają
charakter inwestycyjny.
Księgi wieczyste dla nieruchomości urządzone i prowadzone są w Sądzie Rejonowym dla Krakowa
Krowodrzy, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Czernichowie.
1.2 Zakres wyceny
Zakres operatu obejmuje określenie wartości prawa własności nieruchomości wg stanu na dzień oględzin.
2
CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej w w/w nieruchomości dla potrzeb postępowania
egzekucyjnego.
3
3.1
PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO – PRAWNE
Zleceniodawca
Zleceniodawca:
Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy
Marcin Leśniak
31-215 Kraków, ul. Żabiniec 66/5
Sygn. akt KM 2072/13
7
3.2
Podstawa prawna wyceny
Wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności. Są to te źródła prawa, które w sposób
bezpośredni wpływają na merytoryczną treść opracowania i warunkują jego poprawną formalną treść.
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2014, poz.
518),
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami),
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U.
Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami).
Podstawy merytoryczne wyceny i materiały pomocnicze:
a) Ustawa z dnia 17 listopada 1964r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.),
b) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 z dnia 18 maja 1964r., poz. 93 z późn. zm.),
c) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny o charakterze not interpretacyjnych oraz Standardy Zawodowe
Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych, wyd. VIII poszerzone, Warszawa 2004r. – dotychczasowe, w części określonej w Uchwale nr
27/07 Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 12-13 grudnia
2007 roku, o charakterze tymczasowych not interpretacyjnych,
d) Europejskie Standardy Wyceny 2000 (wydanie polskie); Warszawa 2001,
e) Międzynarodowe Standardy Wyceny (wydanie polskie); Warszawa 2005,
f) Mieczysław Prystupa - „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” - 2001r.,
g) E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel: „Ile jest warta nieruchomość”, Poltext, Warszawa 2004r.,
h) Wycena nieruchomości; wydanie polskie; Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych,
Warszawa 2000,
i) R. Cymerman, A. Hopfer; System i procedury szacowania nieruchomości, Olsztyn – Zielona Góra 1999,
j) A. Hopfer, M. Krawczyk, S. Źróbek; Zasady gospodarki przestrzennej i szacowania nieruchomości, Zielona
Góra 1997,
k) NIERUCHOMOŚĆ, Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych,
l) Notowania Rynku Nieruchomości, C.H. Beck,
m) Nieruchomości, C.H. Beck.
W operacie szacunkowym uwzględniono
i merytoryczne uwarunkowania wyceny.
3.3
wszystkie z przytoczonych
powyżej
podstaw
prawnych
Źródła informacji i materiały źródłowe
dokumentacja ewidencji gruntów i budynków,
badanie zapisów ksiąg wieczystych,
Studium Uwarunkowania i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Liszki,
informacja o cenach transakcyjnych nieruchomości na podstawie aktów notarialnych ustalona w Starostwie
Powiatowym w Krakowie,
e) wizja lokalna w terenie,
f) internetowe źródła informacji.
a)
b)
c)
d)
4 DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny
04.06.2015r.
Data, na którą określono i uwzględniono
w wycenie stan nieruchomości (przedmiotu wyceny)
21.05.2015r.
Data dokonania oględzin nieruchomości
21.05.2015r.
Data sporządzenia wyceny
04.06.2015r.
8
5. DANE O NIERUCHOMOŚCI
5.1 Stan prawny nieruchomości
Dla szacowanej nieruchomości założona jest księga wieczysta KW Nr KR1K/00017976/4, prowadzona
przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych
w Czernichowie.
Typ księgi – nieruchomość gruntowa
DZIAŁ I - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI:
Województwo:
Powiat:
Gmina:
Miejscowość:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Obszar:
małopolskie
krakowski
Liszki
Mników
503/4
1
503/5
1
503/6
1
503/7
1
503/8
1
503/9
1
503/10
1
1,2496 ha
DZIAŁ I - SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ:
Brak wpisów
DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ:
Numer udziału w prawie: 1
Wielkość udziału:
1/1
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną:
Nazwa:
"INTERSPEED" Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowo-Produkcyjne Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
Siedziba:
Ostrowiec Świętokrzyski
DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA:
Numer wpisu: 1
Rodzaj wpisu: ostrzeżenie
Treść wpisu: wszczęcie egzekucji z nieruchomości przez wierzyciela ING Bank Śląski S.A. Departament
Kredytów Zwiększonego Ryzyka w Katowicach celem wyegzekwowania należności
określonych w zawiadomieniu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości z wezwaniem do
zapłaty długu sygn. akt KM 2072/13 z dnia 08.11.2013 r. wydanym przez Komornika
Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie Marcina Leśniaka
Nazwa:
ING Bank Śląski Departament Kredytów Zwiększonego Ryzyka
Siedziba:
Katowice
Numer wpisu: 2
9
Treść wpisu: przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości przez wierzyciela ING Lease (Polska) Sp.
z o.o. w Warszawie celem wyegzekwowania należności określonych w zawiadomieniu o
wszczęciu egzekucji z nieruchomości z wezwaniem do zapłaty długu sygn. akt KM 424/14
z dnia 29.01.2014 r. wydanym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla
Krakowa Krowodrzy w Krakowie Marcina Leśniaka
Nazwa:
ING Lease (Polska) Sp. z o.o.
Siedziba:
Warszawa
DZIAŁ IV - HIPOTEKA:
Numer wzmianki:
Chwila zamieszczenia:
DZ. KW. / KR1K / 1380 / 15 / 1
2015-06-01-12.52.22.197606
Numer wzmianki:
DZ. KW. / KR1K / 1375 / 15 / 1
2015-06-01-12.45.17.960426
Numer hipoteki (roszczenia): 5
Rodzaj hipoteki (roszczenia): hipoteka umowna łączna kaucyjna
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego:
Numer wierzytelności:
1
Wierzytelność:
zabezpieczenie spłaty zobowiązań finansowych wynikających z umowy
leasingu finansowego nr 714550-1C-0, umowy dzierżawy gruntu nr 7145501A-0 oraz przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym
sporządzonym w dniu 29 kwietnia 2008 roku, przez Annę Malinowską,
notariusza w Warszawie, za Rep. A 1370/2008, w tym spłaty odsetek i
kosztów dodatkowych
Hipoteka lub roszczenie uprawnione z pierwszeństwa:
hipoteka kaucyjna łączna do kwoty 9.000 000 zł na rzecz ING Banku
Śląskiego S.A. w Katowicach (nr hip. 11)
Księga współobciążona:
Nr księgi wieczystej:
KR1K / 00008763 / 2
Nr hipoteki (roszczenia)
5
KR1K / 00015624 / 8
5
KR1K / 00017248 / 2
6
KR1K / 00018064 / 5
5
Rodzaj zmiany:
ujawniono, że wierzyciel hipoteczny zawarł umowę o zmianie pierwszeństwa z
wierzycielem hipotecznym uprawnionym z hipoteki umownej kaucyjnej łącznej
do kwoty 9.000 000 zł – ING Bankiem Śląskim S.A. w Katowicach o zmianie i
ustąpieniu pierwszeństwa niniejszej hipoteki na rzecz hipoteki kaucyjnej
łącznej do kwoty 9.000 000 zł zabezpieczającej wierzytelności ING Banku
Śląskiego S.A. w Katowicach
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
10
Wierzytelność:
leasingu finansowego nr 716976 - 1M-0 oraz przedwstępnej umowy
sprzedaży zawartej w akcie notarialnym sporządzonym w dniu 22 grudnia
2008 roku, przez Iwonę Dąbrowską, Asesora Notarialnego, zastępcę Anny
Malinowskiej, notariusza w Warszawie, za Rep. A nr 3421/2008, w tym spłaty
odsetek i kosztów dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
6
KR1K / 00015624 / 8
6
KR1K / 00017248 / 2
7
KR1K / 00018064 / 5
6
Rodzaj zmiany:
ujawniono, że wierzyciel hipoteczny zawarł umowę o zmianie pierwszeństwa
z wierzycielem hipotecznym uprawnionym z hipoteki umownej kaucyjnej
łącznej do kwoty 9.000 000 zł – ING Bankiem Śląskim S.A. w Katowicach
o zmianie i ustąpieniu pierwszeństwa niniejszej hipoteki na rzecz hipoteki
kaucyjnej łącznej do kwoty 9.000 000 zł zabezpieczającej wierzytelności ING
Banku Śląskiego S.A. w Katowicach
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
leasingu finansowego nr 714271-1B-0, w tym spłaty odsetek i kosztów
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
7
KR1K / 00015624 / 8
7
KR1K / 00017248 / 2
8
KR1K / 00018064 / 5
7
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
11
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
leasingu finansowego nr 708253/1B/0, w tym spłaty odsetek i kosztów
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
8
KR1K / 00015624 / 8
8
KR1K / 00017248 / 2
9
KR1K / 00018064 / 5
8
Rodzaj zmiany:
do kwoty 9.000,000 zł – ING Bankiem Śląskim S.A. w Katowicach o zmianie i
łącznej do kwoty 9.000,000 zł zabezpieczającej wierzytelności ING Banku
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
9
KR1K / 00015624 / 8
9
KR1K / 00017248 / 2
10
KR1K / 00018064 / 5
9
Rodzaj zmiany:
do kwoty 9.000,000 zł – ING Bankiem Śląskim S.A. w Katowicach o zmianie i
12
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
pożyczki nr 714551-1C-0, w tym spłaty kapitału pożyczki, odsetek i kosztów
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
10
KR1K / 00015624 / 8
10
KR1K / 00017248 / 2
11
KR1K / 00018064 / 5
10
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
REL IBIS Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Siedziba:
REGON:
01643360800000
Suma:
9 000 000,00
Waluta sumy:
zł
Rodzaj odsetek:
zmienne
1
Wierzytelność:
kredyt wraz z odsetkami udzielony umową nr 678/2009/00000729/00 z dnia
17.07.2009r.
Termin zapłaty:
2010-04-30
Pierwszeństwo:
hipoteka ta uzyskała pierwszeństwo przed hipotekami kaucyjnymi łącznymi do
kwot 18.000.000 zł (nr hip. 5-10)
KR1K / 00008763 / 2
11
KR1K / 00018064 / 5
11
KR1K / 00017248 / 2
12
KR1K / 00015624 / 8
11
13
ujawniono datę ostatecznej spłaty kredytu na dzień 31.01.2010 roku
ujawniono zmianę terminu ostatecznej spłaty kredytu na dzień 30.04.2010
roku
ujawniono, że hipoteka ta uzyskała pierwszeństwo przed hipotekami
umownymi kaucyjnymi łącznymi do kwot 18.000.000 zł wpisanymi pod nr hip.
5-10, na podstawie umów o zmianie pierwszeństwa, o treści jak w
oświadczeniach (k. akt 55-60 przy KR1K 8763/2)
Nazwa:
ING BANK ŚLĄSKI S. A. Centrum Bankowości Korporacyjnej w Łodzi
Siedziba:
Katowice
REGON:
27151490900000
Rodzaj zmiany:
Suma:
8 000 000,00
Waluta sumy:
zł
Rodzaj odsetek:
zmienne
1
Wierzytelność:
kredyt złotowy obrotowy w formie linii odnawialnej udzielony umową o linię
gwarancyjną nr 8632005008000087/00 z dnia 24.06.2005 r.
Termin zapłaty:
2010-10-07
KR1K / 00015624 / 8
12
KR1K / 00008763 / 2
12
KR1K / 00018064 / 5
12
KR1K / 00017248 / 2
13
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
REGON:
27151490900000
Rodzaj hipoteki (roszczenia): hipoteka przymusowa
Suma:
44 718,79
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
zabezpieczenie należności z tytułu nieopłaconych składek na FP i FGŚP za
okres od 10.2012 r. do 04.2014 r.
Stosunek prawny:
decyzja stwierdzająca istnienie zadłużenia z tytułu nieopłaconych składek
ubezpieczeniowych z dnia 2014-06-25 nr 150400/421/RKS/2014/MJ
Nazwa:
Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Kielcach Inspektorat w Ostrowcu
Świętokrzyskim
Siedziba:
Warszawa
REGON:
00001775600467
14
w Czernichowie.
Województwo:
Powiat:
Gmina:
Miejscowość:
Numer działki:
Położenie:
Obszar:
małopolskie
krakowski
Liszki
Mników
504
1
0,1600 ha
Brak wpisów
1/1
Nazwa:
Siedziba:
Numer wpisu: 1
Rodzaj wpisu: inny wpis
Treść wpisu: ciężar realny obowiązku każdoczesnego właściciela do uiszczania 2,25 kwintali żyta z tytułu
ceny nabycia
Skarb Państwa
Nazwa:
Skarb Państwa
Numer wpisu: 2
Treść wpisu: wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości przez wierzyciela ING Bank Śląski
S.A. Departament Kredytów Zwiększonego Ryzyka w Katowicach celem wyegzekwowania
należności określonych w zawiadomieniu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwaniu
do zapłaty długu wydanym Komornika Sądowego z dnia 08.11.2013 r. sygn. akt KM 2072/13
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
Numer wpisu: 3
Treść wpisu: przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości przez wierzyciela ING Lease (Polska) Sp. z
o.o. w Warszawie celem wyegzekwowania należności określonych w zawiadomieniu o
wszczęciu egzekucji z nieruchomości z wezwaniem do zapłaty długu sygn. akt KM 424/14 z
dnia 29.01.2014 r. wydanym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
15
Numer wzmianki:
DZ. KW. / KR1K / 1377 / 15 / 1
2015-06-01-12.47.19.249950
Numer wzmianki:
DZ. KW. / KR1K / 1372 / 15 / 1
2015-06-01-12.38.13.451812
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
KR1K / 00017976 / 4
5
KR1K / 00015624 / 8
5
KR1K / 00017248 / 2
6
KR1K / 00018064 / 5
5
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
2008 roku, przez Iwonę Dąbrowską, Asesora Notarialnego, zastępcę Anny
KR1K / 00017976 / 4
16
Rodzaj zmiany:
6
KR1K / 00015624 / 8
6
KR1K / 00017248 / 2
7
KR1K / 00018064 / 5
6
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
KR1K / 00017976 / 4
7
KR1K / 00015624 / 8
7
KR1K / 00017248 / 2
8
KR1K / 00018064 / 5
7
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
17
Rodzaj zmiany:
KR1K / 00017976 / 4
8
KR1K / 00015624 / 8
8
KR1K / 00017248 / 2
9
KR1K / 00018064 / 5
8
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
KR1K / 00017976 / 4
9
KR1K / 00015624 / 8
9
KR1K / 00017248 / 2
10
KR1K / 00018064 / 5
9
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
18
Wierzytelność:
leasingu finansowego nr 714551-1C-0, w tym spłaty kapitału pożyczki,
KR1K / 00017976 / 4
10
KR1K / 00015624 / 8
10
KR1K / 00017248 / 2
11
KR1K / 00018064 / 5
10
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
REGON:
01643360800000
Suma:
9 000 000,00
Waluta sumy:
zł
Rodzaj odsetek:
zmienne
1
Wierzytelność:
kredyt z odsetkami udzielony umową nr 678/2009/00000729/00 z dnia
17.07.2009r.
Termin zapłaty:
2010-04-30
Pierwszeństwo:
kwot 18.000 000 zł (nr hip. 5-10)
KR1K / 00017976 / 4
11
KR1K / 00018064 / 5
11
KR1K / 00017248 / 2
12
KR1K / 00015624 / 8
11
Rodzaj zmiany:
roku
ujawniono, że zawarto umowę o zmianie pierwszeństwa o treści jak w
oświadczeniach (k. akt 55-60 przy KW KR1K 8763/2)
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
REGON:
27151490900000
Numer hipoteki (roszczenia):
Rodzaj hipoteki (roszczenia):
12
hipoteka umowna łączna kaucyjna
19
Suma:
8 000 000,00
Waluta sumy:
zł
Rodzaj odsetek:
zmienne
1
Wierzytelność:
Termin zapłaty:
2010-10-07
KR1K / 00015624 / 8
12
KR1K / 00017976 / 4
12
KR1K / 00018064 / 5
12
KR1K / 00017248 / 2
13
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
REGON:
27151490900000
Suma:
856,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
zabezpieczenie należności z tytułu nieopłaconych składek na fundusz
emerytur pomostowych za okres od 10. 2012 r. do 04. 2012 r.
Stosunek prawny:
Nazwa:
Świętokrzyskim
Siedziba:
REGON:
00001775600467
w Czernichowie.
Województwo:
Powiat:
Gmina:
Miejscowość:
Numer działki:
Położenie:
Przyłączenie
Numer księgi:
Obszar:
małopolskie
krakowski
Liszki
Mników
505
1
/ 00003931 /
0,1300 ha
Brak wpisów
20
1/1
Nazwa:
Siedziba:
Numer wpisu: 1
Treść wpisu: ciężar realny obowiązku każdoczesnego właściciela do uiszczania na rzecz Skarbu Państwa
5,60 kwintali żyta z tytułu ceny nabycia
Skarb Państwa
Nazwa:
Skarb Państwa
Numer wpisu: 2
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
Numer wpisu: 3
wszczęciu egzekucji z nieruchomości z wezwaniem do zapłaty długu sygn. akt KM 424/14 z
dnia 29.01.2014 r. wydanym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
Numer wzmianki:
DZ. KW. / KR1K / 1381 / 15 / 1
2015-06-01-12.53.22.934864
Numer wzmianki:
DZ. KW. / KR1K / 1376 / 15 / 1
2015-06-01-12.45.18.032381
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
21
KR1K / 00008763 / 2
5
KR1K / 00015624 / 8
5
KR1K / 00017248 / 2
6
KR1K / 00017976 / 4
5
Rodzaj zmiany:
wierzycielem hipotecznym uprawnionym z hipoteki łącznej do kwoty 9.000,000
zł – ING Bankiem Śląskim S.A. w Katowicach o zmianie i ustąpieniu
pierwszeństwa niniejszej hipoteki na rzecz hipoteki kaucyjnej łącznej do kwoty
9.000 000 zł zabezpieczającej wierzytelność ING Banku Śląskiego S.A. w
Katowicach
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
2008 roku, przez Iwonę Dąbrowską, asesora notarialnego, zastępcę Anny
KR1K / 00008763 / 2
6
KR1K / 00015624 / 8
6
KR1K / 00017248 / 2
7
KR1K / 00017976 / 4
6
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
22
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
7
KR1K / 00015624 / 8
7
KR1K / 00017248 / 2
8
KR1K / 00017976 / 4
7
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
8
KR1K / 00015624 / 8
8
KR1K / 00017248 / 2
9
KR1K / 00017976 / 4
8
Rodzaj zmiany:
23
Nazwa:
Siedziba:
REGON:
Warszawa
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
9
KR1K / 00015624 / 8
9
KR1K / 00017248 / 2
10
KR1K / 00017976 / 4
9
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
KR1K / 00008763 / 2
10
KR1K / 00015624 / 8
10
KR1K / 00017248 / 2
11
KR1K / 00017976 / 4
10
Rodzaj zmiany:
24
Nazwa:
Siedziba:
REGON:
01643360800000
Suma:
9 000 000,00
Waluta sumy:
zł
Rodzaj odsetek:
zmienne
1
Wierzytelność:
17.07.2009r.
Termin zapłaty:
2010-04-30
Pierwszeństwo:
hipoteka ta uzyskała pierwszeństwo przed hipotekami umownymi kaucyjnymi
łącznymi do kwot 18.000 000 zł (wpisanymi pod nr hip. 5-10)
KR1K / 00008763 / 2
11
KR1K / 00017976 / 4
11
KR1K / 00017248 / 2
12
KR1K / 00015624 / 8
11
Rodzaj zmiany:
roku
umownymi kaucyjnymi łącznymi do kwot 18.000.000 zł wpisanymi pod nr hip
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
REGON:
27151490900000
Suma:
8 000 000,00
Waluta sumy:
zł
Rodzaj odsetek:
zmienne
1
Wierzytelność:
Termin zapłaty:
2010-10-07
KR1K / 00015624 / 8
12
KR1K / 00017976 / 4
12
KR1K / 00008763 / 2
12
KR1K / 00017248 / 2
25
13
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
REGON:
27151490900000
Suma:
6 174,55
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
zabezpieczenie należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne za
okres od 04. 2013 r. do 08. 2013 r.
Stosunek prawny:
decyzja stwierdzająca istnienie zadłużenia z tytułu nieopłaconych składek na
ubezpieczenie społeczne z dnia 2014-06-25 nr 150400/421/RKS/2014/MJ
Nazwa:
Świętokrzyskim
Siedziba:
Warszawa
REGON:
00001775600467
w Czernichowie.
Województwo:
Powiat:
Gmina:
Miejscowość:
Numer działki:
Położenie:
Przyłączenie
Numer księgi:
Obszar:
Numer działki:
Położenie:
Przyłączenie
Numer księgi:
Obszar:
Numer działki:
Położenie:
Przyłączenie
Numer księgi:
Obszar:
Numer działki:
Położenie:
Przyłączenie
Numer księgi:
Obszar:
Numer działki:
Położenie:
Przyłączenie
Numer księgi:
Obszar:
małopolskie
krakowski
Liszki
Mników
508
1
/ 00002745 /
0,3000 ha
509
1
/ 00017118 /
0,3500 ha
507
1
/ 00017324 /
0,3200 ha
506
1
/ 00017179 /
0,2200 ha
510
1
/ 00017137 /
0,3000 ha
26
Obszar:
1,4900 ha
Brak wpisów
1/1
Nazwa:
"INTERSPEED" Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowo-Produkcyjne Spółka z Ograniczoną
Odpowiedzialnością
Siedziba:
Numer wpisu: 1
Treść wpisu: ciężar realny obowiązku każdoczesnego właściciela uiszczania na rzecz Skarbu Państwa 5,27
kwintali żyta z tytułu ceny nabycia – przeniesiono z KW nr 17324 – działu III
Skarb Państwa
Nazwa:
Skarb Państwa
Numer wpisu: 3
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
Numer wpisu: 4
o.o. celem wyegzekwowania należności określonych w zawiadomieniu o wszczęciu egzekucji
z nieruchomości i wezwaniu do zapłaty długu wydanym przez Komornika Sądowego z dnia
29.01.2014 r. sygn. akt KM 424/14
Nazwa:
Numer wzmianki:
DZ. KW. / KR1K / 1379 / 15 / 1
2015-06-01-12.51.21.490470
Numer wzmianki:
DZ. KW. / KR1K / 1374 / 15 / 1
2015-06-01-12.44.17.17143
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
leasingu finansowego nr 714550-1C-0, umowy dzierżawy gruntu nr 714550COMES CONSULTING WYCENA NIERUCHOMOŚCI Mirosław Zych
27
1A-0 oraz przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym
KR1K / 00008763 / 2
5
KR1K / 00015624 / 8
5
KR1K / 00017976 / 4
5
KR1K / 00018064 / 5
5
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
KR1K / 00008763 / 2
6
KR1K / 00015624 / 8
6
KR1K / 00017976 / 4
6
KR1K / 00018064 / 5
6
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
28
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
7
KR1K / 00015624 / 8
7
KR1K / 00017976 / 4
7
KR1K / 00018064 / 5
7
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
8
KR1K / 00015624 / 8
8
KR1K / 00017976 / 4
8
KR1K / 00018064 / 5
8
Rodzaj zmiany:
29
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
9
KR1K / 00015624 / 8
9
KR1K / 00017976 / 4
9
KR1K / 00018064 / 5
9
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
KR1K / 00008763 / 2
10
KR1K / 00015624 / 8
10
KR1K / 00017976 / 4
10
KR1K / 00018064 / 5
30
Rodzaj zmiany:
10
Nazwa:
Siedziba:
REGON:
01643360800000
Suma:
9 000 000,00
Waluta sumy:
zł
Rodzaj odsetek:
zmienne
1
Wierzytelność:
17.07.2009r.
Termin zapłaty:
2010-04-30
Pierwszeństwo:
kwot 18.000 000 zł (nr hip. 6-11)
KR1K / 00008763 / 2
11
KR1K / 00018064 / 5
11
KR1K / 00017976 / 4
11
KR1K / 00015624 / 8
11
Rodzaj zmiany:
roku
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
REGON:
27151490900000
Suma:
8 000 000,00
Waluta sumy:
zł
Rodzaj odsetek:
zmienne
1
Wierzytelność:
Termin zapłaty:
2010-10-07
KR1K / 00015624 / 8
12
KR1K / 00017976 / 4
31
12
KR1K / 00018064 / 5
12
KR1K / 00008763 / 2
12
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
REGON:
27151490900000
Suma:
150 905,82
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
zabezpieczenie należności z tytułu zaległych składek na ubezpieczenie
zdrowotne za okres od 10. 2012 r. do 04. 2014 r.
Stosunek prawny:
decyzja stwierdzająca istnienie zadłużenia z tytułu zaległych składek
Nazwa:
Świętokrzyskim
Siedziba:
Warszawa
REGON:
00001775600467
w Czernichowie.
Województwo:
Powiat:
Gmina:
Miejscowość:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
małopolskie
krakowski
Liszki
Mników
922/41
1
922/42
1
922/43
1
922/44
1
922/45
1
922/46
1
922/47
1
922/48
1
922/49
1
922/50
1
922/51
32
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
Numer działki:
Położenie:
1
922/52
1
922/53
1
922/54
1
922/55
1
922/56
1
Obszar:
4,8833 ha
Brak wpisów
1/1
Nazwa:
Siedziba:
Numer wpisu: 1
Treść wpisu: wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości przez wierzyciela ING Bank Śląski
S.A. Departament Kredytów Zwiększonego Ryzyka w Katowicach celem wyegzekwowania
należności określonych w zawiadomieniu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości z
wezwaniem do zapłaty długu wydanym przez Komornika Sądowego z dnia 08.11.2013 r.
sygn. akt KM 2072/13
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
Numer wpisu: 2
wszczęciu egzekucji z nieruchomości z wezwaniem do zapłaty długu wydanym przez
Komornika Sądowego z dnia 29.01.2014 r. sygn. akt KM 424/14
Nazwa:
Numer wzmianki:
DZ. KW. / KR1K / 1378 / 15 / 1
2015-06-01-12.48.19.951365
Numer wzmianki:
DZ. KW. / KR1K / 1373 / 15 / 1
2015-06-01-12.42.15.745278
Numer hipoteki (roszczenia):
Rodzaj hipoteki (roszczenia):
Suma:
5
hipoteka umowna łączna kaucyjna
18 000 000,00
33
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
KR1K / 00008763 / 2
5
KR1K / 00017976 / 4
5
KR1K / 00017248 / 2
6
KR1K / 00018064 / 5
5
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
KR1K / 00008763 / 2
6
KR1K / 00017976 / 4
6
KR1K / 00017248 / 2
7
KR1K / 00018064 / 5
6
Rodzaj zmiany:
34
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
7
KR1K / 00017976 / 4
7
KR1K / 00017248 / 2
8
KR1K / 00018064 / 5
7
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
8
KR1K / 00017976 / 4
8
KR1K / 00017248 / 2
9
KR1K / 00018064 / 5
8
35
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Rodzaj zmiany:
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
dodatkowych
KR1K / 00008763 / 2
9
KR1K / 00017976 / 4
9
KR1K / 00017248 / 2
10
KR1K / 00018064 / 5
9
Rodzaj zmiany:
Nazwa:
Siedziba:
Warszawa
REGON:
01122312500000
Suma:
18 000 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
KR1K / 00008763 / 2
10
KR1K / 00017976 / 4
10
36
Rodzaj zmiany:
KR1K / 00017248 / 2
11
KR1K / 00018064 / 5
10
Nazwa:
Siedziba:
REGON:
01643360800000
Suma:
9 000 000,00
Waluta sumy:
zł
Rodzaj odsetek:
zmienne
1
Wierzytelność:
17.07.2009r.
Termin zapłaty:
2010-04-30
Pierwszeństwo:
hipoteka uzyskała pierwszeństwo przed hipotekami kaucyjnymi łącznymi do
kwot 18.000 000 zł (nr hip. 5-10)
KR1K / 00008763 / 2
11
KR1K / 00018064 / 5
11
KR1K / 00017248 / 2
12
KR1K / 00017976 / 4
11
Rodzaj zmiany:
roku
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
REGON:
27151490900000
Suma:
8 000 000,00
Waluta sumy:
zł
Rodzaj odsetek:
zmienne
1
Wierzytelność:
Termin zapłaty:
2010-10-07
37
KR1K / 00017976 / 4
12
KR1K / 00008763 / 2
12
KR1K / 00018064 / 5
12
KR1K / 00017248 / 2
13
Nazwa:
Siedziba:
Katowice
REGON:
27151490900000
Suma:
160 000,00
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
zabezpieczenie zaległych należności z tytułu podatku od nieruchomości za
okres 1011 r. – 2014 r., wraz z należnymi odsetkami i kosztami upomnień
Stosunek prawny:
podatek od nieruchomości
Nazwa:
Gmina Liszki
Siedziba:
Liszki
REGON:
00054319500000
Suma:
533 348,80
Waluta sumy:
zł
1
Wierzytelność:
zabezpieczenie należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne za
okres od 10.2012 r. do 04.2014r.
Stosunek prawny:
Nazwa:
Świętokrzyskim
Siedziba:
Warszawa
REGON:
00001775600467
38
Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów
39
Kserokopia wypisu z rejestru gruntów w załączeniu.
5.2 Wskazanie przeznaczenia nieruchomości
Szacowane działki położone są na terenach objętych studium zagospodarowania przestrzennego Gminy
Liszki uchwalonym Uchwałą nr VI/36/2011 Rady Gminy Liszki z dnia 23 marca 2011r.
Poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego nr XI/80/07 z dnia 02.08.2007r. utracił ważność wyrokiem
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie II SA/Kr1119/09.
40
41
Przeznaczenie poszczególnych działek w studium:
L.p.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
Nr działki Powierzchnia [m2]
503/4
5 447
503/5
392
503/6
2 034
503/7
896
503/8
2 144
503/9
647
503/10
936
RAZEM
12 496
504
1 600
RAZEM
1600
505
1 300
RAZEM
1300
506
2 200
507
3 200
508
3 000
509
3 500
510
3 000
RAZEM
14 900
922/41
2 729
922/42
4 175
922/43
3 344
922/44
2 938
922/45
2 555
922/46
2 500
922/47
2 628
22
922/48
3 568
23
922/49
3 411
24
922/50
3 621
25
922/51
2 842
26
922/52
4 212
27
922/53
3 368
28
29
30
922/54
922/55
922/56
RAZEM
RAZEM WSZYSTKIE DZIAŁKI
2 741
150
4 051
48 833
79 129
Przeznaczenie w studium
ZN - obszary zieleni nieurządzonej i izolacyjnej
KDD - tereny komunikacji
MU1 - obszary kształtowania zabudowy mieszkaniowo-usługowej
Ksiega wieczysta
KR1K/00017976/4
RE - obszary terenów rolnych o szczególnym znaczeniu ekologicznym
KR1K/00008763/2
KR1K/00018064/5
KR1K/00017248/2
MN3- obszray kształtowania zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
MN3- obszray kształtowania zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
południowa część działki RE
KR1K/00015624/8
Kopia wypisu ze studium zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki w załączeniu.
5.3 Lokalizacja nieruchomości
Szacowane nieruchomości zlokalizowane są w Mnikowie, Gmina Liszki, w odległości ok. 16 km na zachód od
Krakowa.
Działki gruntu położone są w strefie wiejskiej. Szacowane działki leżą bezpośrednio przy drodze łączącej
centrum Mnikowa i Baczyn. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowią nieruchomości niezabudowane
i tereny rolne, w dalszej odległości znajdują się domy mieszkalne i budynki użytkowe – centrum Mnikowa. Od
strony południowej nieruchomości płynie rzeka Rudawa.
Infrastruktura społeczna i funkcjonalna w okolicy słabo rozwinięta, brak możliwości zjazdu z głównej drogi na
teren działek. Działki położone są powyżej poziomu drogi, wejście po stromej skarpie.
42
Fragmenty map z oznaczoną lokalizacją nieruchomości – Mników
43
44
Okolica
45
46
5.4 Opis nieruchomości
Opis działki gruntu
L.p.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
Nr działki
503/4
503/5
503/6
503/7
503/8
503/9
503/10
RAZEM
504
RAZEM
505
RAZEM
506
507
508
509
510
RAZEM
922/41
922/42
922/43
2
Powierzchnia [m ]
5 447
392
2 034
896
2 144
647
936
12 496
1 600
1600
1 300
1300
2 200
3 200
3 000
3 500
3 000
14 900
2 729
4 175
3 344
Księga wieczysta
KR1K/00017976/4
KR1K/00008763/2
KR1K/00018064/5
KR1K/00017248/2
KR1K/00015624/8
47
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
922/44
922/45
922/46
922/47
922/48
922/49
922/50
922/51
922/52
922/53
922/54
922/55
922/56
RAZEM
RAZEM WSZYSTKIE DZIAŁKI
2 938
2 555
2 500
2 628
3 568
3 411
3 621
2 842
4 212
3 368
2 741
150
4 051
48 833
79 129
Działki tworzą zwarty kompleks. Poszczególne działki mają zróżnicowane kształty. Większość działek
położona jest na płaskim terenie, natomiast działki położone bezpośrednio przy drodze położone są na stoku
Działki niezagospodarowane, zaniedbane, nieogrodzone. Nawierzchnia w całości nieutwardzona, porośnięta
trawą i samosiejkami drzew.
(uchylony) – obowiązuje studium uwarunkowań i zagospodarowania terenu. Wskazanie przeznaczenia działek
w pkt 5.2 niniejszego operatu.
drogi publicznej.
Działki nieuzbrojone, uzbrojenie w drodze (sieci: energetyczna, gazowa, wodociągowa).
Działki mają charakter inwestycyjny. Opcjonalnie podatek VAT - 23 % ze względu na obecnego
właściciela firmę „Interspeed” Przedsiębiorstwo Handlowo Usługowo Produkcyjne Sp. z o.o.
Linia niskiego napięcia przebiegająca przez działki od strony drogi (północna część), ze względu na charakter
działki określony w studium, nie ma wpływu na wartość działki i nie była przedmiotem obliczeń dot. wyłączenia
obszaru oddziaływania linii.
48
Fragment mapy ewidencyjnej z oznaczeniem granic nieruchomości:
Fragment mapy zasadniczej:
49
Dokumentacja fotograficzna:
Dokumentacja fotograficzna została wykonana w dn. 21.05.2015r.
50
51
6
CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
6.1 Uwagi ogólne
Rynek, jako kategoria ekonomiczna, jest określany najczęściej przez całokształt stosunków wymiennych
między sprzedającymi i kupującymi, którzy wzajemnie wywierają wpływ na kształtowanie się ogólnej podaży,
popytu oraz poziomu cen.
Charakteryzowany rynek jest typowym przykładem rynku nieruchomości.
Charakterystyka socjologiczna i demograficzna rynku jest niejednorodna. Występuje znaczne zróżnicowanie
w strukturze zawodowej, zatrudnienia i znaczne zróżnicowanie wieku ludności. Jednak istotną cechą
decydującą o zachowaniu się podmiotów na rynku jest baza ekonomiczna, ona określa tendencje na rynku
nieruchomości.
6.2 Segmentacja rynku nieruchomości
Zakres obszarowy
Szacowana nieruchomość położona jest w strefie terenów wiejskich, będąc tym samym w strefie
bezpośrednich oddziaływań cech rynkowych charakterystycznych dla tego rodzaju obszarów – obszary
gminne.
Dlatego też analizowany rynek, na poziomie lokalnym, obejmuje obszar gmin Liszki i Zabierzów. Określając
taki zakres rynku kierowano się przede wszystkim wiarygodnymi informacjami o trendach, obrocie i cenach
transakcyjnych oraz ilości zawartych transakcji, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe o cechach
i funkcjach zbliżonych do nieruchomości wycenianych, a także podobieństwem w uwarunkowaniach takich jak:
 urbanistyczne/rurarystyczne – funkcje dominujące w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego (studium), dominujący typ i charakter zabudowy, odległość od centrum, występowanie
zbiorników wodnych, zakładów przemysłowych, działalność rolnicza itp.,
 ekonomiczne – poziom rozwoju gospodarczego, profil działalności wytwórczej, bezrobocie, dochody, siła
nabywcza ludności itp.,
 społeczne – liczba mieszkańców (z reguły przyjmuje się wskaźnik liczby mieszkańców na
2
1 km ), migracja, potrzeby, preferencje, przyzwyczajenia,
 instytucjonalno - prawne – m.in. przepisy prawa dotyczące nieruchomości, wysokość opłat
i podatków związanych z transferem praw do nieruchomości, obsługi rynku.
Przyjęty zakres przestrzenny rynku jest obszarem, w którym jednakowe czynniki, zarówno przestrzenne, jak
i związane z samą nieruchomością (atrybuty), w podobnym stopniu wpływają na kształtowanie się cen
i wartości rynkowej.
52
Powyższe elementy stanowiące zewnętrzne uwarunkowania rynku lokalnego (wzajemnie ze sobą powiązane)
tworzą popyt jako ujawnione potrzeby nieruchomościowe poparte siłą nabywczą, a także tworzą podaż, jako
wypadkową istniejącego zasobu oraz przyrostu i ubytków wolnych terenów.
Zakres rodzajowy
Najczęściej wyodrębnia się rynki nieruchomości według rodzaju danych nieruchomości. Przeznaczenie
nieruchomości określa podstawowe warunki użytkowania, co nie przesądza jeszcze, czy zostaną spełnione
bardziej sprecyzowane oczekiwania i preferencje, z którymi nabywcy wkraczają na dany rynek nieruchomości.
Zakres temporalny
Analizą objęto okres sierpień 2013 – kwiecień 2015 r.
6.3 Charakterystyka przyjętego rynku nieruchomości
Charakterystyka rynku lokalnego - Gmina Liszki
Gmina Liszki położona jest w południowej części Polski, na terenie Jury Krakowsko – Częstochowskiej. Od
strony wschodniej Gmina graniczy bezpośrednio z Krakowem, od strony zachodniej z Gminą Czernichów,
północnej i północno – zachodniej odpowiednio z gminami: Zabierzów i Krzeszowice, zaś od południa z gminą
2
Skawina. Liszki zajmują powierzchnię 72,03 km i zamieszkuje je ponad 16 tys. osób. Jest to gmina typowo
rolnicza, zdecydowaną jej część, ponad 82%, zajmują grunty orne, kolejne 5% lasy.
W skład Gminy Liszki wchodzą następujące miejscowości: Baczyn, Budzyń, Cholerzyn, Chrosna, Czułów,
Jeziorzany, Kaszów, Kryspinów, Liszki, Mników, Morawica, Piekary, Rączna i Ściejowice.
Źródło: Urząd Gminy Liszki
Gmina jest bardzo dobrze rozwinięta pod względem infrastrukturalnym, przebiega przez nią m.in. autostrada
A4, wraz z IV obwodnicą Krakowa (E77), droga wojewódzka 780 łącząca Kraków z Górnośląskim Okręgiem
Przemysłowym oraz droga Wojewódzka 774 Kryspinów – Balice – Zabierzów. Pod względem komunikacyjnym
gmina obsługiwana jest przez MPK Kraków, a na jej terenie kursuje łącznie 12 linii aglomeracyjnych.
Opisywany rejon jest atrakcyjny pod względem turystycznym, głównie ze względu na liczne zabytki
architektoniczne, m.in. zabytkowe kościoły w Liszkach i Morawicy, pałac wraz z przyległym parkiem
53
w Kryspinowie, zespół zabudowań pałacowo – dworskich w Piekarach czy dwór z I połowy XIX wieku
w Ściejowicach. Poza tym jedną z głównych atrakcji jest Zalew Kryspinów – dwa zbiorniki wodne
o piaszczystych plażach z bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturą.
Mników – to niewielka wieś w gminie Liszki, którą zamieszkuje ok. 1,2 tys. osób. Opisywana miejscowość
dzieli się na kilka części, do których należą: Baczyn, Bory, Dziady, Gaik, Górka, Piła, Skałki, Skały, Zarymnie.
6.4 Analiza rynku nieruchomości
Niepokojące wiadomości z rynku w USA i krajów UE w drugiej połowie 2008 r. znacząco obniżyły nastroje
konsumentów, a sytuacja inwestycyjna na rynku nieruchomości w Polsce w kolejnych latach w znaczącym
stopniu zdeterminowana była przez sytuację panującą na światowych rynkach finansowych. Polska borykała
się z problemami gospodarczymi, choć m.in. ze względu na organizację Euro 2012 r. dotychczasowe
konsekwencje kryzysu w naszym kraju były mniej znaczące niż w innych krajach Europy. Jednak coraz
większe problemy w strefie Euro przede wszystkim w Grecji czy Hiszpanii przyczyniały się do pogarszania
sytuacji gospodarczej również w Polsce. Głównymi jej przejawami były wzrost bezrobocia i inflacji, a tym
samym mniejszy wzrost PKB, co przekładało się na znaczne spadki na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Warszawie oraz na ograniczenie skali inwestycji zagranicznych. Nieciekawa sytuacja na GPW
spowodowała, że wielu inwestorów instytucjonalnych próbowało „przechować” środki finansowe
w nieruchomościach. Obserwowano rynek nieruchomości dotknięty poważną deformacją wskutek braku
płynności. Wynikało to głównie z obawy przed spadkiem cen i reakcjami uczestników transakcji rynkowych,
prowadzących do zmniejszonej aktywności nabywców i wycofywania lub wyraźnego zmniejszania
finansowania inwestycji w nieruchomości przez banki.
Od pierwszej połowy 2012 r. mieliśmy także do czynienia z pogorszeniem sytuacji na rynku budowlanym, co
przejawiało się zwiększoną liczbą bankructw przedsiębiorstw budowlanych, głównie z sektora budownictwa
drogowego czy mieszkaniowego. W wypadku rynku mieszkaniowego, wejście w życie zapisów „ustawy
deweloperskiej” w dłuższym okresie nie przyczyniło, się do tego, że na rynku pozostały tylko duże
przedsiębiorstwa, choć i te miały problemy z płynnością finansową. Opisane zjawiska przyczyniały się do
spadku zaufania wśród inwestorów i wzrostu ryzyka związanego z negatywnym oddziaływaniem na cały rynek
nieruchomości. W związku z powyższym rozpoczęcie realizacji nowych projektów będących na etapie
planowania zostało odłożone w czasie ze względu na ograniczony dostęp do finansowania dłużnego i większą
ostrożność inwestorów w podejmowaniu nowych przedsięwzięć, co z kolei bezpośrednio przekładało się na
mniejsze zainteresowanie i spadek obrotu nieruchomościami gruntowymi. Niepewność tego co się wydarzy
w kolejnych miesiącach sprawiła, że wielu właścicieli zrezygnowało ze sprzedaży nieruchomości i wycofało
swoje oferty. Na transakcje, często kosztem znacznych ustępstw cenowych, decydowali się głównie
właściciele nieruchomości pilnie potrzebujący gotówki lub duże przedsiębiorstwa z ugruntowaną pozycja na
rynku, które mogły zwiększyć swój bank ziemi stosunkowo tanim kosztem. Podobna sytuacja miała miejsce
także po stronie potencjalnych nabywców. Obawy związane z zaciąganiem bardziej rygorystycznych
zobowiązań finansowych oraz docierające z różnych źródeł zapowiedzi spadku cen nieruchomości nie
sprzyjały zakupom.
Pomimo ogólnorynkowego spowolnienia gospodarczego oraz kryzysu zadłużenia w Europie Polska nadal
postrzegana jest jako atrakcyjna do inwestowania. Dlatego analitycy i eksperci rynku nieruchomości
przewidują wzrost liczby transakcji oraz dalszy napływ podmiotów i inwestorów również z zagranicy.
Warto zaznaczyć, że od końca 2014 r. widoczne są wyraźnie oznaki ożywienia na rynku nieruchomości
również niezabudowanych, ceny przestały spadać, niewykluczone, że w najbliższym czasie będziemy mieć do
czynienia ze wzrostem średnich cen transakcyjnych. Szczególny przypadek stanowią nieruchomości rolne,
których ceny od początku lat 90-tych XX wieku niemal nieprzerwanie rosną.
Analizy rynku lokalnego dokonano na podstawie reprezentatywnej próbki wybranych transakcji sprzedanych
gruntów na rynku lokalnym. W próbce tej umieszczono wyłącznie transakcje wolnorynkowe o cechach
zgodnych z wymogami Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych. Dane uzyskano z aktów
notarialnych zgromadzonych m. in. w Starostwie Powiatowym w Krakowie. Na poziom cen na rynku gruntów,
oprócz czynników zewnętrznych, mają wpływ rynkowe cechy nieruchomości.
Nieruchomości niezabudowane w gminach Zabierzów i Liszki
W niniejszym opracowaniu przeanalizowano transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych, do których
doszło w okresie sierpień 2013 – kwiecień 2015 r. na terenie gmin Liszki i Zabierzów. W bazie danych
znalazło się ponad 250 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych będących
54
przedmiotem prawa własności. Ze względu na to, że w wielu miejscowościach brak planów miejscowych
analizą objęto grunty o różnym przeznaczeniu – od rolnego do komercyjnego.
Udział zawartych transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych w rozbiciu na poszczególne półrocza
został przedstawiony poniżej. Warto zaznaczyć, że ze względu na znaczne opóźnienie w ewidencjonowaniu
transakcji dane za 2015 r. są niepełne.
II poł.
2013
11%
I poł. 2014
8%
I poł. 2015
32%
II poł. 2014
49%
Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych
Ceny gruntów w Gminie Zabierzów i Liszki są bardzo zróżnicowane ze względu na to, że nie całe
powierzchnie gmin pokryte są planami miejscowymi, w wielu miejscowościach grunty rolne sprzedawane są
w wyższych cenach, ponieważ inwestorzy wiedzą, że uzyskają decyzję o warunkach zabudowy. W związku
z powyższym ceny gruntów można podzielić na dwie grupy. Z jednej strony mamy do czynienia z terenami
rolnymi sprzedawanymi średnio za 11,89 zł/mkw., a z drugiej strony tereny, na których można zrealizować
projekt mieszkaniowy – wtedy przeciętna cena wzrasta do 129,74 zł/mkw. Najwyższa cena jednostkowa
takiego gruntu w analizowanym okresie wyniosła aż 714 zł/mkw. Przeciętna cena gruntów niezabudowanych
sprzedanych w gminach Zabierzów i Liszki w analizowanym okresie to 85,02 zł/mkw.
Grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności – budynki
jednorodzinne można nabyć za ok. 120 – 150 zł/mkw., natomiast grunty przeznaczone pod projekty
inwestycyjne są droższe – nieco ponad 200 zł/mkw. Na poniższych wykresach przedstawiono strukturę
powierzchniową sprzedanych gruntów na terenie opisywanych gmin oraz rozbicie cen jednostkowych.
Struktura powierzchniowa sprzedanych gruntów
powyżej 3000
mkw.
28%
2000-3000
mkw.
15%
do 1000 mkw.
23%
1000-1500
mkw.
25%
1500-2000
mkw.
9%
55
Jak widać z powyższego wykresu najwięcej, bo 28% transakcji dotyczyło działek o powierzchni powyżej 3000
mkw., a więc zapewne rolnych (warto dodać, że największa sprzedana działka miała 47 000 mkw.). Dość
dużo – 25% rynku odnosiło się również do działek z przedziału 1000 – 1500 mkw., co nie dziwi, ponieważ
osoby decydujące się na zakup gruntu pod zabudowę na terenie wiejskim ze względu na niższe ceny
jednostkowe zakupują więcej terenu pod inwestycję, w przypadku budynków mieszkaniowych chodzi
chociażby o grunt pod przydomowy ogródek. Kolejnych 23% dotyczyło działek o powierzchni do 1000 mkw.
Struktura cen jednostkowych sprzedanych gruntów
300-300
zł/mkw.
7%
powyżej 300
zł/mkw.
1%
150-200
zł/mkw.
11%
do 20 zł/mkw.
28%
100-150
zł/mkw.
17%
20-50
zł/mkw.
50-100 zł/mkw.
13%
23%
Biorąc pod uwagę powyższy wykres wyraźnie widać, że najwięcej sprzedano gruntów w cenach
jednostkowych z przedziału do 20 zł/mkw. – 28% i od 50 do 100 zł/mkw. – 23% transakcji. Szczególną uwagę
warto również zwrócić na niewielki odsetek zbytych gruntów w cenach powyżej 300 zł/mkw. – 1%, który
świadczy o tym, że w Zabierzowie i Liszkach, grunty pod duże inwestycje nie są szczególnie poszukiwane.
Analiza czasowa cen transakcyjnych – ustalenie trendu
Trend czasowy, czyli ustalenie wpływu temporalnego na ceny nieruchomości, ustalono na podstawie analizy
zgromadzonych transakcji. Biorąc pod uwagę brak możliwości wyznaczenia par nieruchomości o takim
samym stanie oraz braku transakcji o odpowiednim odstępie czasowym, które to umożliwiłyby obliczenie
analityczne wskaźnika trendu czasowego, przy określeniu wskaźnika przyjęto ogólne uwarunkowania
rynkowe, jak również warunki panujące na rynku lokalnym. W związku z jakością zgromadzonych danych, jak
również analizą rynku lokalnego ustalono, że w badanym okresie ceny za gruntowe nieruchomości
niezabudowane wykazywały niewielką tendencję spadkową, ale ceny nieruchomości podobnych do
wycenianej były raczej stabilne. W związku z powyższym ceny transakcyjne niezbędne do ustalenia wartości
rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto wprost z aktów notarialnych.
56
Jednostkowe ceny transakcyjne nieruchomości niezabudowanych
450,00
400,00
350,00
300,00
250,00
200,00
150,00
100,00
50,00
0,00
6 maj 13 14 sie 13 22 lis 13 2 mar 14 10 cze 14 18 wrz 14 27 gru 14 6 kwi 15 15 lip 15
Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych (usunięto transakcje skrajne)
Podsumowując powyższe, ze względu na różnorodność transakcji rynkowych do określenia wartości
przedmiotu wyceny do porównań przyjęto tylko wybrane transakcje dotyczące nieruchomości typowych na
rynku, które były przedmiotem obrotu i które są podobne do przedmiotu wyceny. W ten sposób
zminimalizowano ryzyko zawyżenia lub zaniżenia cen transakcyjnych ze względu na występowanie transakcji
nierynkowych, a tym samym zmaksymalizowano prawdopodobieństwo tego, że oszacowana jednostkowa
wartość gruntu znajdzie się w przedziale cen typowych na opisywanym obszarze.
6.5 Metodyka wyceny
Po uwzględnieniu celu opracowania, dostępności danych o obrocie nieruchomościami o podobnych cechach
w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępności danych o samych wycenianych
nieruchomościach gruntowych, zastosowano do wyceny nieruchomości – podejście porównawcze, metodę
korygowania ceny średniej.
Podstawą stosowania podejścia porównawczego jest znajomość określonego rynku nieruchomości
i wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będących przedmiotem wyceny były
w obrocie na określonym rynku lokalnym w okresie maksymalnie ostatnich dwóch lat poprzedzających
wycenę, a także, gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonywania transakcji są znane.
Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na
podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to
lokale były przedmiotem transakcji sprzedaży.
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dochodzi się w drodze korekty średniej ceny
rynkowej uzyskanej z założonego zbioru (załączona tabela), współczynnikami przypisanymi odpowiednim
cechom rynkowym nieruchomości gruntowych.
2
Wartość 1 m szacowanej nieruchomości gruntowej oblicza się na podstawie wzoru:
n
Ww  Cśr   ui  K
i 1
2
2
W w - wartość 1 m szacowanej nieruchomości (zł/m )
Cśr - średnia cena z bazy danych nieruchomości
ui - współczynniki korygujące
K - współczynnik eksperta
WN - wartość szacowanej nieruchomości
P - powierzchnia działki
2
2
W w - wartość 1 m szacowanego gruntu (zł/m )
WN = P x Ww
57
Dla potrzeb analizy rynku dobierano grunty charakteryzujące się w szczególności podobnymi cechami,
rodzajem, funkcją.
Celem obliczeń wydzielono funkcjonalnie zespoły działek o takiej samej funkcji zapisanej w studium.
7
OBLICZANIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY
Obliczenie wartości rynkowej WN1 dla nieruchomości objętej KW KR1K/00017976/4
7.1
L.p.
1
2
3
4
5
6
7
503/4
5 447
503/5
392
503/6
2 034
503/7
896
503/8
2 144
503/9
647
503/10
936
RAZEM
12 496
MU1 - obszary kształtowania zabudowy mieszkaniowo-usługowej
Ksiega wieczysta
KR1K/00017976/4
Celem wyliczeń przedmiotową działkę podzielono na trzy obszary wyodrębnione w studium:
WG 1 – dla działki nr 503/10 - MU1 - obszary kształtowania zabudowy mieszkaniowo-usługowej
WG 2 – dla działek nr 503/5 i 503/9 - KDD - tereny komunikacji
WG 3 – dla działek nr 503/4, 503/6, 503/7, 503/8 - ZN - obszary zieleni nieurządzonej i izolacyjnej
Na wartość szacowanej nieruchomości WN1 składać się będzie wartość:
WN1 = WG1 + WG2 + WG3
7.1.1
Obliczanie wartości rynkowej WG1 dla działki 503/10- MU1 - obszary kształtowania zabudowy
mieszkaniowo-usługowej
Na podstawie analizy transakcji zawartych w analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty
wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji:
58
Lp.
1
2
3
4
5
6
Cecha rynkowa
lokalizacja
otoczenie
uzbrojenie terenu
użyteczność (zapotrzebowanie) na rynku lokalnym
stan zagospodarowania działki
wielkość działki
Każda z wyróżnionych powyżej cech wykazuje wewnętrzną niejednorodność. Stało się to podstawą dalszego,
wewnętrznego podziału.
Stany cech rynkowych
cechy rynkowe
ocena
przy głównych ulicach z bardzo dobrym dostępem do komunikacji, obiektów handlowo –
usługowych, obiektów oświatowych, placówek ochrony zdrowia, siedzib administracji
samorządowej,
w odległości ok. 1 - 3 km od centrum miejscowości, 300 - 500 m od głównych ulic
dobra
z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, w oddaleniu od punktów usługowych,
lokalizacja
siedzib administracji, placówek oświatowych,
w odległości ponad 3 km od centrum miejscowości, powyżej 500 m od przystanków
zadowalająca
komunikacji miejskiej, w większym oddaleniu od punktów usługowych, siedzib
administracji, placówek oświatowych,
przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od centrum miejscowości, przystanków
zła
komunikacji miejskiej i większych skupisk ludzkich.
otoczenie tego samego rodzaju, okolica zadbana, poczucie bezpieczeństwa, bliskość
bardzo dobre
terenów zielonych, np. parki, skwery, ogródki działkowe,
sąsiedztwo i otoczenie o różnej funkcji z dominującą funkcją charakteryzowanej działki,
dobre
brak uciążliwości w działalności czy bytowaniu, w sąsiedztwie sporo zieleni,
otoczenie
sąsiedztwo i otoczenie o różnej funkcji, hałas uliczny i spaliny, immisje z działalności
dostateczne
zakładów (hałas),
w otoczeniu czynniki stwarzające uciążliwe warunki działalności czy bytowania, hałas
złe
uliczny i spaliny, szkodliwe immisje z działalności zakładów.
w zależności od funkcji są to wszystkie niezbędne media podnoszące standard
pełne
działalności, produkcji, bytowania: (W, CW, ZW, E, K, G, urządzenia teletechniczne),
dostępne tylko częściowo elementy uzbrojenia, niezbędne do prowadzenia działalności,
częściowe
bytowania: (np. W, E, K),
uzbrojenie
konieczność doprowadzenia podstawowych elementów uzbrojenia, dostępna jedynie
terenu
podstawowe
np. elektryczność (E) lub woda (W),
brak
działka nieuzbrojona,
W - wodociąg, CW - ciepła woda, ZW - zimna woda, E - elektryczność, K - kanalizacja sanitarna, G - gaz.
- odzwierciedla możliwości inwestycyjne wynikające z zapisów w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego lub w studium, jeśli brak obowiązującego planu.
użyteczność
działki z przeznaczeniem pod działalność handlową, usługową, mieszkalnictwo,
bardzo dobra
(zapotrzebodziałalność produkcyjną o niskiej uciążliwości, zerowej emisji,
wanie) na rynku
działki z przeznaczeniem pod działalność handlową, usługową lub tylko
dobra
lokalnym
mieszkaniową,
działki pod działalność produkcyjną o wysokiej uciążliwości, przeznaczenie doraźne
zła
lub działka nie nadaje się do zainwestowania,
teren płaski, dogodny dojazd i dostęp drogą asfaltową, brak konieczności ponoszenia
bardzo dobry
dodatkowych nakładów do realizacji planowanych inwestycji, bardzo dobre możliwości
ergonomicznego zagospodarowania działki,
stan
teren lekko nachylony, dogodny dojazd i dostęp, możliwość dogodnego
dobry
zagospodaroi ergonomicznego zagospodarowania działki,
wania działki
brak elementów infrastruktury otoczenia, teren pofałdowany,
przeciętny
teren wymaga nakładów na przygotowanie pod budowę i inwestycje, konieczność
zły
rekultywacji terenu, adaptacji do wymogów ochrony środowiska,
kształt regularny, powierzchnia gruntu pomiędzy 3501 – 4000 m2, przy regularnym
bardzo dobra
kształcie powierzchnia może być większa,
dobra
kształt regularny, powierzchnia gruntu pomiędzy 2000 – 3500 m2,
wielkość działki
przeciętna
kształt nieregularny, powierzchnia powyżej 4000 m2 lub poniżej 2000 m2,
zła
kształt nieregularny, powierzchnia bardzo duża lub bardzo mała.
bardzo dobra
1
2
3
4
5
6
Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są wyodrębnione
cechy rynkowe nieruchomości, na ich ceny. W celu wyodrębnienia i określenia wpływu cech rynkowych na
59
ceny oraz wartość rynkową zastosowano metody badań marketingowych, wywiady środowiskowe, preferencje
zgłaszane przez potencjalnych nabywców w biurach obrotu nieruchomościami. Głównie jednak, ze względu
na stan lokalnego rynku nieruchomości i małą ilość informacji pochodzących z aktów notarialnych, dla celów
niniejszego opracowania wykorzystano tzw. jakościowe badania marketingowe. Jakościowe badania
marketingowe mają na celu wyjaśnienie motywów postępowania uczestników rynku nieruchomości, dotarcie
do nieujawnionych w sposób bezpośredni przyczyn ich zachowania oraz zrozumienia i właściwego
zinterpretowania tych przyczyn. Ta jakościowa metoda była punktem wyjścia dla zastosowania metody
ilościowej – zasady regresji wielorakiej. Polega na zbadaniu wpływu zmiennych niezależnych (cechy –
atrybuty, określone metodą jakościową) na zmienną zależną – poszukiwana wartość rynkowa nieruchomości.
rodzajem, funkcją, przeznaczeniem w planie miejscowym itp.
Wagi cech rynku lokalnego – na podstawie dalszej analizy rynku lokalnego, informacji pochodzących
z lokalnych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz własnego wywiadu środowiskowego
określono następujące wagi cech rynkowych:
Podział cech rynkowych
Lp.
1
2
3
4
5
6
Cecha
lokalizacja
otoczenie
uzbrojenie terenu
stan zagospodarowania
wielkość działki
Suma
Waga cechy
35%
20%
15%
15%
10%
5%
100%
Cechy analizowanego rynku
1
2
3
4
5
6
7
Liczba transakcji w próbce reprezentacyjnej
Termin monitorowania transakcji
2
Cena maksymalna – Cmax (zł/m )
2
Cena minimalna – Cmin (zł/m )
2
Cena średnia – Cśr (zł/m )
Granica górna – Gg
Granica dolna – Gd
13
18
128,57 zł
32,50 zł
83,90 zł
1,5324
0,3874
Dane
140,00 zł
120,00 zł
100,00 zł
80,00 zł
60,00 zł
40,00 zł
20,00 zł
0,00 zł
Dane
Cena maksymalna –
Cmax (zł/m2)
Cena minimalna – Cmin
(zł/m2)
Cena średnia – Cśr
(zł/m2)
128,57 zł
32,50 zł
83,90 zł
60
2
Obliczanie wartości 1 m gruntu (Wg)
Lp.
1
2
3
4
5
6
Rodzaj cechy
Zakres współczynników
Współczynnik
ui
Waga
współczynnika
Cechy szac.
działki
MAX
MIN
35%
20%
15%
zadowalająca
bardzo dobre
brak
0,5363
0,3065
0,2299
0,1356
0,0775
0,0581
0,2692
0,3065
0,0581
15%
bardzo dobra
0,2299
0,0581
0,2299
10%
5%
zły
przeciętna
0,1532
0,0766
0,0387
0,0194
0,0387
0,0385
1,5324
0,3874
0,9409
lokalizacja
otoczenie
uzbrojenie terenu
użyteczność (zapotrzebowanie)
na rynku lokalnym
wielkość działki
∑
100%
0,6000
0,5000
0,4000
0,3000
0,2000
0,1000
0,0000
użyteczność
(zapotrzebow
stan
zagospodaro
anie) na
rynku
wania
lokalnym
lokalizacja
otoczenie
uzbrojenie
terenu
wielkość
działki
MAX
0,5363
0,3065
0,2299
0,2299
0,1532
0,0766
MIN
0,1356
0,0775
0,0581
0,0581
0,0387
0,0194
Współczynnik ui
0,2692
0,3065
0,0581
0,2299
0,0387
0,0385
n
Wg  Cśr   ui  K
i 1
Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować
dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90 - 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany
wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety
wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą.
Przyjęto K = 0,90. Działka pochyła, na obecną chwilę brak dostępu z drogi (rów wzdłuż drogi).
2
Wartość rynkowa (Wg) 1 m szacowanego gruntu:
C średnia =
suma ui =
K=
2
Wg [zł/m ] =
83,90 zł
0,9409
0,90
71,05 zł
Wartość szacowanego gruntu WG1 wynosi:
2
P [m ] =
Wg =
936
71,05 zł
WG1 =
66 502,80 zł
Wartość rynkowa nieruchomości WG , po zaokrągleniu, wynosi:
66 503 zł
sześćdziesiąt sześć tysięcy pięćset trzy złote
61
7.1.2
Obliczanie wartości rynkowej WG2 dla działek 503/5 i 503/9 - KDD - tereny komunikacji
wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji :
1. lokalizacja działki
2. użyteczność (zapotrzebowanie na rynku lokalnym)
3. stan zagospodarowania działki
62
cechy rynkowe
ocena
przy głównych ulicach z bardzo dobrym dostępem do komunikacji,
obiektów handlowo – usługowych, obiektów oświatowych, placówek
ochrony zdrowia, siedzib administracji samorządowej,
w odległości ok. 1000 - 3000 m od centrum miasta, 500 m od głównych
dobra
ulic z dobrym dostępem do komunikacji, w większym oddaleniu od
punktów usługowych, siedzib administracji, placówek oświatowych,
w odległości ok. 3 km od centrum miasta, powyżej 500 m od
przeciętna
przystanków komunikacji, w większym oddaleniu od punktów
usługowych,
przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od centrum miasta,
zła
przystanków komunikacji i większych skupisk ludzkich.
- odzwierciedla możliwości inwestycyjne wynikające z zapisów w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego lub w studium, jeśli brak obowiązującego planu
bardzo dobra
działki z przeznaczeniem pod drogi krajowe, autostrady,
dobra
działki z przeznaczeniem pod drogi o znaczeniu regionalnym, lokalnym,
zła
drogi wewnętrzne lub o innym przeznaczeniu.
teren płaski, dogodny dojazd i dostęp drogą asfaltową, brak
konieczności ponoszenia dodatkowych nakładów do realizacji
bardzo dobry
planowanych inwestycji, bardzo dobre możliwości ergonomicznego
zagospodarowania działki, droga dojazdowa oświetlona.
dobry
i ergonomicznego zagospodarowania działki, działka utwardzona.
brak elementów infrastruktury otoczenia, teren pofałdowany, droga
zadowalający
dojazdowa gruntowa.
teren wymaga nakładów na przygotowanie pod budowę i inwestycje,
niezadowalający konieczność rekultywacji terenu, adaptacji do wymogów ochrony
środowiska, brak urządzonej drogi pod dojazd do nieruchomości.
bardzo dobra
1
lokalizacja
2
użyteczność
działki
3
stan
zagospodarowania
działki
lp.
cecha
waga cechy
1
lokalizacja
50%
2
użyteczność działki
35%
3
15%
RAZEM
100%
1
2
3
4
5
6
7
2
2
2
16
15
22,64 zł
10,00 zł
15,71 zł
1,4416
0,6367
63
Dane
25,00 zł
20,00 zł
15,00 zł
10,00 zł
5,00 zł
0,00 zł
Cena
maksymalna –
Cmax (zł/m2)
Cena minimalna
– Cmin (zł/m2)
Cena średnia –
Cśr (zł/m2)
22,64 zł
10,00 zł
15,71 zł
Dane
2
Lp.
1
2
3
Rodzaj cechy
Waga
współczynnika
Cechy szac. działki
50%
35%
15%
100%
zła
dobra
niezadowalający
lokalizacja działki
∑
Zakres
współczynników
MAX
MIN
0,7208
0,5046
0,2162
1,4416
0,3184
0,2228
0,0955
0,6367
Współczynnik
ui
0,3184
0,3637
0,0955
0,7776
0,8000
0,7000
0,6000
0,5000
0,4000
0,3000
0,2000
0,1000
0,0000
lokalizacja
otoczenie
uzbrojenie terenu
MAX
0,7208
0,5046
0,2162
MIN
0,3184
0,2228
0,0955
Współczynnik ui
0,3184
0,3637
0,0955
n
i 1
Przyjęto K = 0,90. Działki pochyłe, na obecną chwilę brak dostępu z drogi (rów wzdłuż drogi).
64
2
C średnia =
suma ui =
K=
2
Wg [zł/m ] =
15,71 zł
0,7776
0,90
10,99 zł
2
P [m ] =
Wg =
1039
10,99 zł
WG2 =
11 419,64 zł
Wartość rynkowa nieruchomości WG2, po zaokrągleniu, wynosi:
11 420 zł
jedenaście tysięcy czterysta dwadzieścia złotych
7.1.3
Obliczanie wartości rynkowej WG3 dla działek 503/4, 503/6, 503/7, 503/8 - ZN - obszary zieleni
nieurządzonej i izolacyjnej
Lp.
1
2
3
Cecha rynkowa
lokalizacja
możliwość zagospodarowania
65
cechy rynkowe
ocena
w odległości ok. 1000 - 3000 m od centrum miasta, 500 m od
głównych ulic z dobrym dostępem do komunikacji, w większym
dobra
oddaleniu od punktów usługowych, siedzib administracji, placówek
oświatowych,
przeciętna
usługowych,
zła
bardzo dobra
możliwość zagospodarowania działki – budynki letniskowe,
dobra
ograniczone możliwości zagospodarowania działki,
zła
brak możliwości zagospodarowania.
bardzo dobry
teren lekko nachylony, dogodny dojazd i dostęp, możliwość
dobry
dogodnego i ergonomicznego zagospodarowania działki, działka
utwardzona.
zadowalający
dojazdowa gruntowa.
teren wymaga nakładów na przygotowanie pod inwestycje,
bardzo dobra
1
lokalizacja
2
możliwość
zagospodarowania
3
stan
zagospodarowania
działki
lp.
cecha
1 lokalizacja
2 możliwość zagospodarowania
3 stan zagospodarowania działki
RAZEM
waga cechy
50%
35%
15%
100%
66
1
2
3
4
5
6
7
2
2
2
11
8
15,85 zł
7,03 zł
9,85 zł
1,6091
0,7137
Dane
18,00 zł
16,00 zł
14,00 zł
12,00 zł
10,00 zł
8,00 zł
6,00 zł
4,00 zł
2,00 zł
0,00 zł
Dane
Cena maksymalna –
Cmax (zł/m2)
Cena minimalna –
Cmin (zł/m2)
(zł/m2)
15,85 zł
7,03 zł
9,85 zł
2
Lp.
1
2
3
Rodzaj cechy
możliwość
zagospodarowania
działki
∑
Waga
współczynnika
50%
Współczynnik
ui
MAX
MIN
przeciętna
0,8046
0,3569
0,5061
35%
zła
0,5632
0,2498
0,4065
15%
niezadowalający
0,2414
0,1071
0,1071
1,6092
0,7138
1,0197
100%
n
i 1
Przyjęto K = 0,90. Działki pochyłe, na obecną chwilę brak dostępu z drogi (rów wzdłuż drogi).
2
C średnia =
suma ui =
K=
2
Wg [zł/m ] =
9,85 zł
1,0197
0,90
9,04 zł
67
2
P [m ] =
Wg =
10 521
9,04 zł
WG3 =
95 106,06 zł
95 106 zł
dziewięćdziesiąt pięć tysięcy sto sześć złotych
Na wartość szacowanej nieruchomości WN1 składają wartości:
WN1 = WG1 + WG2 + WG3
WG1 =
66 503 zł
WG2 =
11 420 zł
WG3 =
95 106 zł
WN1 =
173 029 zł
Wartość rynkowa całej nieruchomości WN1, po zaokrągleniu, wynosi:
173 029 zł
7.2
L.p.
8
504
1 600
RAZEM
1600
Ksiega wieczysta
KR1K/00008763/2
68
Lp.
1
2
3
Cecha rynkowa
lokalizacja
warunki dojazdu
jakość gleb
cechy rynkowe
1
lokalizacja
2
warunki
dojazdu
3
jakość gleb
ocena
przy głównych ulicach, z dobrym dostępem do obiektów handlowo – usługowych,
siedzib administracji samorządowej, w sąsiedztwie ośrodków zaopatrzenia
korzystna
w materiały agrotechniczne, punktów ośrodków maszynowych, punktów zbytu
produktów rolnych,
w odległości ok. 1 – 3 km od centrum miejscowości, 500 m od głównych ulic,
średnio korzystna w większym oddaleniu od punktów handlowo-usługowych, siedzib administracji
lub brak dwóch z punktów j.w.,
w odległości ponad 3 km od centrum miejscowości, w większym oddaleniu od
niekorzystna
punktów handlowo-usługowych lub punktów j.w.,
dobre nawierzchnie na drogach dojazdowych, widoczne oznakowanie dróg,
dobre
bezpośredni dostęp do drogi publicznej,
warunki dojazdu gorsze w stosunku do dobrego, np. z powodu gorszej
zadowalające
nawierzchni dróg dojazdowych,
zły stan nawierzchni dróg dojazdowych; brak bezpośredniego dojazdu z drogi
złe
publicznej, brak oznakowania dróg.
dominujące R I, II, Ł, Ps I,II, R IIIa,b – R IVa, Ł, Ps III,
grunty dobre
dominujące R IVb – R V, Ł, Ps IV, V,
grunty średnie
grunty słabe
dominujące R VI, VIz, Ł, Ps VI, VIz.
lp.
cecha rynkowa
1 lokalizacja
2 warunki dojazdu
3 jakość gleb
RAZEM
waga cechy
40%
30%
30%
100%
69
2
2
2
1
2
3
4
5
6
7
10,00 zł
9,00 zł
8,00 zł
7,00 zł
6,00 zł
5,00 zł
4,00 zł
3,00 zł
2,00 zł
1,00 zł
0,00 zł
Serie1
11
9
9,38 zł
1,50 zł
4,77 zł
1,9665
0,3145
Cena maksymalna –
Cmax (zł/m2)
Cena minimalna –
Cmin (zł/m2)
(zł/m2)
9,38 zł
1,50 zł
4,77 zł
2
Lp.
Rodzaj cechy
Waga
współczynnika
Cechy szac.
nieruch.
Zakres współczynników Współczynnik
ui
MAX
MIN
1
lokalizacja
40%
niekorzystna
0,7865
0,1257
0,1257
2
warunki dojazdu
30%
złe
0,5900
0,0944
0,0944
3
jakość gleb
30%
dobre
0,5900
0,0944
0,5900
∑
100%
0,8101
0,9000
0,8000
0,7000
0,6000
0,5000
0,4000
0,3000
0,2000
0,1000
0,0000
lokalizacja
warunki dojazdu
jakość gleb
MAX
0,7865
0,5900
0,5900
MIN
0,1257
0,0944
0,0944
Współczynnik ui
0,1257
0,0944
0,5900
70
n
i 1
Przyjęto K = 1,00.
2
C średnia =
suma ui =
K=
2
Wg [zł/m ] =
4,77 zł
0,8101
1,00
3,86 zł
Wartość szacowanego gruntu WG wynosi:
2
P [m ] =
2
Wg [zł/m ] =
WN2 =
1 600
3,86 zł
6 176,00 zł
Wartość rynkowa nieruchomości WN2, po zaokrągleniu, wynosi:
6 176 zł
7.3
L.p.
9
505
1 300
RAZEM
1300
Ksiega wieczysta
KR1K/00018064/5
71
Lp.
1
2
3
Cecha rynkowa
lokalizacja
warunki dojazdu
jakość gleb
cechy rynkowe
1
lokalizacja
2
warunki
dojazdu
3
jakość gleb
ocena
korzystna
produktów rolnych,
niekorzystna
dobre
zadowalające
złe
grunty dobre
grunty średnie
grunty słabe
lp.
cecha rynkowa
1 lokalizacja
2 warunki dojazdu
3 jakość gleb
RAZEM
waga cechy
40%
30%
30%
100%
72
1
2
3
4
5
6
7
2
2
2
11
9
9,38 zł
1,50 zł
4,77 zł
1,9665
0,3145
10,00 zł
8,00 zł
6,00 zł
4,00 zł
2,00 zł
0,00 zł
Serie1
Cena maksymalna –
Cmax (zł/m2)
Cena minimalna –
Cmin (zł/m2)
(zł/m2)
9,38 zł
1,50 zł
4,77 zł
2
Lp.
Rodzaj cechy
Waga
współczynnika
Cechy szac.
nieruch.
ui
MAX
MIN
1
lokalizacja
40%
niekorzystna
0,7865
0,1257
0,1257
2
warunki dojazdu
30%
złe
0,5900
0,0944
0,0944
3
jakość gleb
30%
dobre
0,5900
0,0944
0,5900
∑
100%
0,8101
0,9000
0,8000
0,7000
0,6000
0,5000
0,4000
0,3000
0,2000
0,1000
0,0000
lokalizacja
warunki dojazdu
jakość gleb
MAX
0,7865
0,5900
0,5900
MIN
0,1257
0,0944
0,0944
Współczynnik ui
0,1257
0,0944
0,5900
73
n
i 1
Przyjęto K = 1,00.
2
C średnia =
suma ui =
K=
4,77 zł
0,8101
1,00
2
3,86 zł
2
1 300
3,86 zł
Wg [zł/m ] =
P [m ] =
2
Wg [zł/m ] =
WN3 =
5 018,00 zł
Wartość rynkowa nieruchomości WN3, po zaokrągleniu, wynosi:
5 018 zł
7.4
L.p.
10
11
12
13
14
506
2 200
507
3 200
508
3 000
509
3 500
510
3 000
RAZEM
14 900
Ksiega wieczysta
KR1K/00017248/2
74
Lp.
1
2
3
Cecha rynkowa
lokalizacja
warunki dojazdu
jakość gleb
cechy rynkowe
1
lokalizacja
2
warunki
dojazdu
3
jakość gleb
ocena
korzystna
produktów rolnych,
niekorzystna
dobre
zadowalające
złe
grunty dobre
grunty średnie
grunty słabe
lp.
cecha rynkowa
1 lokalizacja
2 warunki dojazdu
3 jakość gleb
RAZEM
waga cechy
40%
30%
30%
100%
75
1
2
3
4
5
6
7
2
2
2
8,00 zł
7,00 zł
6,00 zł
5,00 zł
4,00 zł
3,00 zł
2,00 zł
1,00 zł
0,00 zł
11
6
7,58 zł
1,71 zł
3,62 zł
2,0939
0,4724
Cena maksymalna –
Cmax (zł/m2)
Cena minimalna –
Cmin (zł/m2)
(zł/m2)
7,58 zł
1,71 zł
3,62 zł
Serie1
2
Lp.
Rodzaj cechy
Waga
współczynnika
Cechy szac.
nieruch.
ui
MAX
MIN
1
lokalizacja
40%
niekorzystna
0,8375
0,1890
0,1890
2
warunki dojazdu
30%
złe
0,6282
0,1417
0,1417
3
jakość gleb
30%
dobre
0,6282
0,1417
0,6282
∑
100%
0,9000
0,8000
0,7000
0,6000
0,5000
0,4000
0,3000
0,2000
0,1000
0,0000
lokalizacja
warunki dojazdu
jakość gleb
MAX
0,8375
0,6282
0,6282
MIN
0,1890
0,1417
0,1417
Współczynnik ui
0,1890
0,1417
0,6282
0,9589
n
i 1
76
Przyjęto K = 1,00.
2
C średnia =
suma ui =
K=
3,62 zł
0,9589
1,00
2
3,47 zł
2
14 900
3,47 zł
Wg [zł/m ] =
P [m ] =
2
Wg [zł/m ] =
WN4 =
51 703,00 zł
Wartość rynkowa nieruchomości WN 4, po zaokrągleniu, wynosi:
51 703 zł
Obliczenie wartości rynkowej WN5 dla nieruchomości o KW KR1K/00015624/8
7.5
L.p.
15
16
17
18
19
20
21
922/41
2 729
922/42
4 175
922/43
3 344
922/44
2 938
922/45
2 555
922/46
2 500
922/47
2 628
22
922/48
3 568
23
922/49
3 411
24
922/50
3 621
25
922/51
2 842
26
922/52
4 212
27
922/53
3 368
28
29
30
922/54
922/55
922/56
RAZEM
2 741
150
4 051
48 833
Ksiega wieczysta
KR1K/00015624/8
Celem wyliczeń przedmiotową działkę podzielono na dwa obszary wyodrębnione w studium:
WG 1 – dla działek nr 922/41, 922/42, 922/43, 922/44, 922/45, 922/46, 922/47, 922/48, 922/49, 922/50,
922/51,922/52, 922/53,922/54,922/55 - MN3 - obszary kształtowania zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
i MN3- obszary kształtowania zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, południowa część działki RE,
WG 2 – dla działki 922/56 - KDD - tereny komunikacji
77
Na wartość szacowanej nieruchomości WN5 składać się będzie wartość:
WN5 = WG1 + WG2
7.5.1
Obliczanie wartości rynkowej WG1 dla działek 922/41, 922/42, 922/43, 922/44, 922/45, 922/46,
922/47, 922/48, 922/49, 922/50, 922/51,922/52, 922/53,922/54,922/55 - MN3 - obszary
kształtowania zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i MN3 - obszary kształtowania
zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, południowa część działki RE
Lp.
1
2
3
4
5
6
Cecha rynkowa
lokalizacja
otoczenie
uzbrojenie terenu
wielkość działki
cechy rynkowe
ocena
bardzo dobra
1
lokalizacja
dobra
zadowalająca
zła
przy głównych ulicach z bardzo dobrym dostępem do komunikacji, obiektów handlowo –
usługowych, obiektów oświatowych, placówek ochrony zdrowia, siedzib administracji
samorządowej,
w odległości ok. 1 - 3 km od centrum miejscowości, 300 - 500 m od głównych ulic
z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, w oddaleniu od punktów usługowych,
siedzib administracji, placówek oświatowych,
w odległości ponad 3 km od centrum miejscowości, powyżej 500 m od przystanków
komunikacji miejskiej, w większym oddaleniu od punktów usługowych, siedzib
administracji, placówek oświatowych,
przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od centrum miejscowości, przystanków
komunikacji miejskiej i większych skupisk ludzkich.
78
otoczenie tego samego rodzaju, okolica zadbana, poczucie bezpieczeństwa, bliskość
terenów zielonych, np. parki, skwery, ogródki działkowe,
sąsiedztwo i otoczenie o różnej funkcji z dominującą funkcją charakteryzowanej działki,
dobre
brak uciążliwości w działalności czy bytowaniu, w sąsiedztwie sporo zieleni,
otoczenie
sąsiedztwo i otoczenie o różnej funkcji, hałas uliczny i spaliny, immisje z działalności
dostateczne
zakładów (hałas),
w otoczeniu czynniki stwarzające uciążliwe warunki działalności czy bytowania, hałas
złe
uliczny i spaliny, szkodliwe immisje z działalności zakładów.
w zależności od funkcji są to wszystkie niezbędne media podnoszące standard
pełne
działalności, produkcji, bytowania: (W, CW, ZW, E, K, G, urządzenia teletechniczne),
dostępne tylko częściowo elementy uzbrojenia, niezbędne do prowadzenia działalności,
częściowe
bytowania: (np. W, E, K),
uzbrojenie
konieczność doprowadzenia podstawowych elementów uzbrojenia, dostępna jedynie
terenu
podstawowe
np. elektryczność (E) lub woda (W),
brak
działka nieuzbrojona,
W - wodociąg, CW - ciepła woda, ZW - zimna woda, E - elektryczność, K - kanalizacja sanitarna, G - gaz.
- odzwierciedla możliwości inwestycyjne wynikające z zapisów w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego lub w studium, jeśli brak obowiązującego planu.
użyteczność
działki z przeznaczeniem pod działalność handlową, usługową, mieszkalnictwo,
bardzo dobra
(zapotrzebodziałalność produkcyjną o niskiej uciążliwości, zerowej emisji,
wanie) na rynku
działki z przeznaczeniem pod działalność handlową, usługową lub tylko
dobra
lokalnym
mieszkaniową,
działki pod działalność produkcyjną o wysokiej uciążliwości, przeznaczenie doraźne
zła
lub działka nie nadaje się do zainwestowania,
teren płaski, dogodny dojazd i dostęp drogą asfaltową, brak konieczności ponoszenia
bardzo dobry
dodatkowych nakładów do realizacji planowanych inwestycji, bardzo dobre możliwości
ergonomicznego zagospodarowania działki,
stan
dobry
zagospodaroi ergonomicznego zagospodarowania działki,
wania działki
brak elementów infrastruktury otoczenia, teren pofałdowany,
przeciętny
bardzo dobre
2
3
4
5
zły
6
wielkość działki
bardzo dobra
dobra
przeciętna
zła
teren wymaga nakładów na przygotowanie pod budowę i inwestycje, konieczność
rekultywacji terenu, adaptacji do wymogów ochrony środowiska,
kształt regularny, powierzchnia gruntu powyżej 1000 m2,
kształt regularny, powierzchnia gruntu pomiędzy 700 – 1000 m2,
kształt nieregularny, powierzchnia pomiędzy 350 m2 – 700 m2,
kształt nieregularny, powierzchnia bardzo duża lub bardzo mała.
Lp.
1
2
3
4
5
6
Cecha
lokalizacja
otoczenie
uzbrojenie terenu
wielkość działki
Suma
Waga cechy
35%
20%
15%
15%
10%
5%
100%
79
1
2
3
4
5
6
7
2
2
2
11
16
73,17 zł
23,98 zł
48,88 zł
1,4970
0,4906
Dane
80,00 zł
60,00 zł
40,00 zł
20,00 zł
0,00 zł
Cena maksymalna
– Cmax (zł/m2)
Cena minimalna –
Cmin (zł/m2)
Cena średnia –
Cśr (zł/m2)
73,17 zł
23,98 zł
48,88 zł
Dane
2
Lp.
1
2
3
4
5
6
Rodzaj cechy
lokalizacja
otoczenie
uzbrojenie terenu
użyteczność (zapotrzebowanie)
na rynku lokalnym
wielkość działki
Współczynnik
ui
Waga
współczynnika
Cechy szac.
działki
MAX
MIN
35%
20%
15%
zadowalająca
bardzo dobre
brak
0,524
0,2994
0,2246
0,1717
0,0981
0,0736
0,2891
0,2994
0,0736
15%
dobra
0,2246
0,0736
0,1491
10%
5%
zły
zła
0,1497
0,0747
0,0491
0,0245
0,0491
0,0245
1,4970
0,4906
0,8848
∑
100%
0,6000
0,5000
0,4000
0,3000
0,2000
0,1000
0,0000
użyteczność
stan
(zapotrzebow
zagospodarow
anie) na rynku
ania
lokalnym
lokalizacja
otoczenie
uzbrojenie
terenu
MAX
0,524
0,2994
0,2246
0,2246
0,1497
0,0747
MIN
0,1717
0,0981
0,0736
0,0736
0,0491
0,0245
Współczynnik ui
0,2891
0,2994
0,0736
0,1491
0,0491
0,0245
wielkość
działki
80
n
i 1
Przyjęto K = 0,90. Działka pochyła, na obecną chwilę brak dostępu z drogi (rów wzdłuż drogi).
2
C średnia =
suma ui =
K=
2
Wg [zł/m ] =
48,88 zł
0,8848
0,90
38,92 zł
2
P [m ] =
Wg =
44 782
38,92 zł
WG1 = 1 742 915,44 zł
1 742 915 zł
jeden milion siedemset czterdzieści tysiące dziewięćset piętnaście złotych
7.5.2
Obliczanie wartości rynkowej WG2 dla działki 922/56 - KDD - tereny komunikacji
wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji :
1. lokalizacja działki
2. użyteczność (zapotrzebowanie na rynku lokalnym)
3. stan zagospodarowania działki
81
cechy rynkowe
ocena
w odległości ok. 1000 - 3000 m od centrum miasta, 500 m od głównych
dobra
ulic z dobrym dostępem do komunikacji, w większym oddaleniu od
punktów usługowych, siedzib administracji, placówek oświatowych,
przeciętna
usługowych,
zła
bardzo dobra
działki z przeznaczeniem pod drogi krajowe, autostrady,
dobra
działki z przeznaczeniem pod drogi o znaczeniu regionalnym, lokalnym,
zła
drogi wewnętrzne lub o innym przeznaczeniu.
bardzo dobry
dobry
i ergonomicznego zagospodarowania działki, działka utwardzona.
zadowalający
dojazdowa gruntowa.
teren wymaga nakładów na przygotowanie pod budowę i inwestycje,
bardzo dobra
1
lokalizacja
2
użyteczność
działki
3
stan
zagospodarowania
działki
lp.
cecha
waga cechy
1
lokalizacja
50%
2
35%
3
15%
RAZEM
100%
82
2
2
2
1
2
3
4
5
6
7
16
9
22,64 zł
10,00 zł
15,71 zł
1,4416
0,6367
Dane
25,00 zł
20,00 zł
15,00 zł
10,00 zł
5,00 zł
0,00 zł
Dane
Cena maksymalna –
Cmax (zł/m2)
Cena minimalna – Cmin
(zł/m2)
(zł/m2)
22,64 zł
10,00 zł
15,71 zł
2
Lp.
Waga
współczynnika
Rodzaj cechy
MAX
MIN
Współczynnik
ui
1
50%
zła
0,7208
0,3184
0,3184
2
35%
dobra
0,5046
0,2228
0,3637
3
działki
15%
niezadowalający
0,2162
0,0955
0,0955
1,4416
0,6367
0,7776
∑
100%
n
i 1
Przyjęto K = 1,00.
2
C średnia =
suma ui =
K=
2
Wg [zł/m ] =
15,71 zł
0,7776
0,90
10,99 zł
83
P [m2] =
Wg =
WG2 =
4 051
10,99 zł
44 524,49 zł
44 524 zł
czterdzieści cztery tysiące pięćset dwadzieścia cztery złote
Na wartość szacowanej nieruchomości WN5 składają wartości:
WN5 = WG1 + WG2
WG1 =
WG2 =
WN5 =
1 742 915 zł
44 524 zł
1 787 439 zł
Wartość rynkowa całej nieruchomości WN5, po zaokrągleniu, wynosi:
1 787 439 zł
7.6
Łączna wartość wszystkich nieruchomości
WN1 =
WN2 =
WN3 =
WN4 =
WN5 =
173 029 zł
6 176 zł
5 018 zł
51 703 zł
1 787 439 zł
WN =
2 023 365 zł
2 023 365 zł
dwa miliony dwadzieścia trzy tysiące trzysta sześćdziesiąt pięć złotych
8
OKREŚLENIE WARTOŚCI WYDZIELONYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI
Zgodnie z treścią art. 948 § 2 kpc należy ustalić: wartość gruntów (WG), obiektów budowlanych (WB),
przynależności i pożytków.
Art. 948.
§ 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności
i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946
została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak
z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz
wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń
z tytułu takich praw.
Wartość składnika gruntowego nieruchomości wynosi:
2 023 365 zł
dwa miliony dwadzieścia trzy tysiące trzysta sześćdziesiąt pięć złotych
84
Przynależności
Zgodnie z definicją ustawową zawartą w Kodeksie Cywilnym, Art. 51. § 1. przynależnościami są rzeczy
ruchome (samoistne, nie będące elementami innych rzeczy) potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy
głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem i pozostające z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu
celowi. Przez pozbawienie przynależności faktycznego związku z rzeczą główną przynależność nie traci
swego charakteru. Przynależnością nie może być rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej. Jedna
rzecz główna może mieć kilka przynależności, ale jedna przynależność nie może mieć wielu rzeczy głównych.
Możliwy jest tzw. kilkustopniowy związek przynależności (a polega on na tym, że przynależność może być
rzeczą główną dla innych przynależności).
Czynność prawna, której przedmiotem jest rzecz główna, odnosi skutki także względem przynależności
(chyba, że inaczej stanowi przepis szczególny lub treść czynności prawnej). Oznacza to tyle, że rzeczy
główne uczestniczą w obrocie prawnym razem ze swymi przynależnościami.
Wnioski
Przedmiotowa nieruchomość nie posiada przynależności.
Pożytki
Zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego, mogą być naturalne lub cywilne. Pożytkami naturalnymi
z rzeczy są jej płody lub inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki
stanowią normalny dochód z rzeczy (np. jabłka są pożytkami z sadu). Pożytkami cywilnymi są dochody, które
rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz jest pożytkiem cywilnym dla właściciela
mieszkania z tytułu jego wynajmu. Pożytki w postaci dochodów przynosić może również prawo
wykorzystywane zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Mogą to być wszelkie prawa
podmiotowe, które nie dotyczą rzeczy lub innych przedmiotów materialnych.
Art. 54. Pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem.
Wnioski
Szacowana nieruchomość nie jest przedmiotem najmu lub dzierżawy.
9
WYNIK KOŃCOWY I WNIOSKI
Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanej nieruchomości, dostępność danych
o nieruchomościach gruntowych podobnych oraz rynku budowlanym w obrębie rynku lokalnego, a także
dostępność danych o samej nieruchomości wycenianej, zgodnie z przyjętą metodyką wyceny wartość
rynkowa szacowanej nieruchomości wynosi (opcjonalnie podatek VAT - 23 % ze względu na obecnego
właściciela firmę „Interspeed” Przedsiębiorstwo Handlowo Usługowo Produkcyjne Sp. z o.o.):
173 029 zł
6 176 zł
5 018 zł
85
51 703 zł
1 787 439 zł
Opcjonalnie podatek VAT 23% - wartość nieruchomości 2 198 550 zł
Na oszacowaną wartość przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem treści art. 948 § 2 kpc składają się:
 wartość gruntu: prawo własności – 2 023 365 zł,
 wartość budowli i innych urządzeń: brak,
 przynależności: brak,
 pożytki: nieruchomość nie jest przedmiotem najmu / dzierżawy.
Kraków, 04.06.2015r. mgr Mirosław Zych
rzeczoznawca majątkowy, biegły sądowy
RECOGNISED EUROPEAN VALUER
Określona wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości oddaje sytuację na lokalnym rynku, została
określona na podstawie analizy rynku nieruchomości niezabudowanych o podobnym przeznaczeniu,
a jednostkowa wartość wycenianego gruntu będącego przedmiotem własności mieści się w przedziale
pomiędzy jednostkowymi cenami - minimalną i maksymalną na rynku lokalnym.
10 KLAUZULE
a) niniejszy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, PKZW i Standardami
Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym,
b) do operatu został dołączony oraz przekazany do organu prowadzącego ewidencję gruntów wyciąg
z operatu szacunkowego,
c) linia niskiego napięcia przebiegająca przez działki od strony drogi (północna część), ze względu na
charakter działki określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla Mnikowa, nie ma
wpływu na wartość działki i nie była przedmiotem obliczeń dot. wyłączenia obszaru oddziaływania linii,
d) operat można wykorzystać wyłącznie do celu w jakim został sporządzony, nie może być wykorzystany do
żadnego innego celu niż określony w celu szacowania.
e) niniejszy operat szacunkowy nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie
bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji,
f) rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było
stwierdzić w czasie wizji lokalnej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. Przedstawione
dokumenty i zawarte w nich stan prawny i techniczny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem
odrębnego dochodzenia,
g) oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT.
86
11 WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW
1)
2)
3)
4)
5)
wydruk księgi wieczystej z EKW
wypis z rejestru gruntów
mapa ewidencyjna
studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego Gminy Liszki
tabele transakcji
87

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

rozdział III hipoteka przymusowa TW

Hasło hipoteka

Jak zmieniają się opłaty źródło: www.gazeta.pl/dom Ile zapłacisz

57/2007 - Wikana SA

Pobierz PDF - nexum

NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO W OŚWIĘCIMIU

OBSZAR A – MIEJSKI PRZYFABRYCZNY

Nieruchomości w sieci - Nieruchomości dla Ciebie

Ustanowienie hipoteki (pdf, 2010-04-07)