docTreść raportu znajdą Państwo w załączniku.
download 
Reklamacja Transkrypt
Treść raportu znajdą Państwo w załączniku.
POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI Marzec 2011 W SKRÓCIE Mamy do czynienia z kontynuacją trendu spadku średnich cen ofertowych. W rezultacie już w 10 z 15 miast ceny są niższe niż przed rokiem. Sprzedający są zmuszeni do obniżania cen, już w czasie promowania mieszkania, aby uzyskać jakiekolwiek zainteresowanie ofertą. Średnia obniżka ceny ofertowej w 15 największych polskich miastach wynosiła 5,12% (okres XI 2010 – II 2011). Minimalne wzrosty cen transakcyjnych odnotowano w Poznaniu, Warszawie, Gdyni i Łodzi. Spadki dotyczyły Wrocławia, Gdańska i Krakowa. W Krakowie były najwyższe i wyniosły 3,2 proc. W rankingu warszawskich dzielnic prowadzi Mokotów. Wysokie drugie miejsce Białołęki, a tuż za nią Bemowo i Praga Południe. W lutym aż 10 banków obniżyło marże w PLN i aż 7 banków marże w EUR Nowa najniższa marża w PLN to 0,99%, w EUR to 1,5%, a w CHF to 2,3% KREDYTY HIPOTECZNE W lutym nadeszła kolejna fala obniżek marż nowoudzielanych kredytów hipotecznych. Aż 10 z 28 banków zmniejszyło marżę dla kredytów w złotych. Co ciekawe są wśród nich BZ WBK i Euro Bank, które już wcześniej oferowały bardzo atrakcyjne warunki. Nowa marża w BZ WBK wynosi zaledwie 0,99%, czyli jest najniższa na rynku. W Euro Banku spadła natomiast do 1%. Warto też wspomnieć o Lukas Banku, który dokonał największej zmiany, gdyż obniżył marżę aż o 0,6 p.p. do poziomu 1,1%. Dodatkowo dzięki niskim stawkom bazowym oprocentowanie w Euro Banku i Lukas Banku jest niższe niż w BZ WBK, którego marża jest przecież najniższa. W rezultacie wszystkich lutowych zmian przeciętna(mediana) marżą kredytów w złotych spadła do poziomu 1,5%. Powody do zadowolenia mają również osoby zainteresowane kredytami w euro, gdyż ich marże także istotnie spadły. Największą obniżkę – aż o 1 p.p. - wprowadził Lukas Bank. W rezultacie nowa marża wynosi 1,6%, czyli tyle samo ile w DnB Nord, który wcześniej oferował najtańsze kredyty w europejskiej walucie. Obecnie został jednak zepchnięty na trzecie miejsce. Liderem został bowiem Bank Nordea, który zaoferował marżę na poziomie 1,5%. W wyniku obniżek w 7 bankach przeciętna marża kredytów euro spadła do poziomu 2,15%. Nareszcie pojawiły się również dobre informacje dla osób zainteresowanych kredytem we frankach. Dzięki zmianom oferty w Banku Nordea można uzyskać kredyt w tej walucie z marża wynoszącą 2,3%. Nordea oferuje więc najtańszy kredyt zarówno w euro jak i we frankach. Nadal nie drgnęła natomiast przeciętna (mediana) marża kredytów we frankach. Tak jak przed miesiącem wynosi ona 3,8%. Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Euro Bank Lukas Bank BZ WBK Alior Bank HSBC Bank Polska Deutsche Bank PBC ING Bank Śląski Raiffeisen Bank BNP Paribas Fortis Bank Pekao Bank BPH Citi Handlowy mBank MultiBank PKO Bank Polski Allianz Bank Nordea Bank Pekao Bank Hipoteczny Kredyt Bank Millennium Getin Noble Bank Oprocentowanie Marża 4,93% 4,95% 5,14% 5,25% 5,25% 5,37% 5,42% 5,43% 5,44% 5,53% 5,55% 5,55% 5,57% 5,57% 5,62% 5,65% 5,65% 5,65% 5,69% 5,69% 5,75% 1,00% 1,10% 0,99% 1,10% 1,30% 1,30% 1,05% 1,49% 1,29% 1,59% 1,40% 1,40% 1,50% 1,50% 1,47% 1,50% 1,50% 1,50% 1,60% 1,60% 1,89% Bank Pocztowy BOŚ BGŻ BPS Polbank DnB NORD Mazowiecki Bank Regionalny 5,75% 6,07% 6,16% 6,22% 6,27% 6,34% 7,08% 1,60% 1,50% 1,80% 2,30% 2,10% 2,25% 3,00% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Nordea Bank Lukas Bank DnB NORD Deutsche Bank PBC MultiBank Raiffeisen Bank mBank BZ WBK Kredyt Bank PKO Bank Polski Alior Bank Polbank BNP Paribas Fortis* Bank BPH Bank Pekao BOŚ Getin Noble Bank Oprocentowanie Marża 2,59% 2,64% 2,69% 2,96% 2,99% 3,00% 3,05% 3,19% 3,27% 3,45% 3,53% 3,60% 4,11% 4,25% 4,49% 4,68% 5,75% 1,50% 1,60% 1,60% 1,90% 2,00% 1,99% 2,00% 2,15% 2,20% 2,36% 2,50% 2,50% 1,49% 3,20% 3,50% 2,90% 4,70% Oprocentowanie Marża 2,47% 2,77% 3,87% 3,91% 3,91% 4,77% 6,93% 2,30% 2,60% 3,70% 3,80% 3,80% 4,60% 6,76% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera * kredyt dwuwalutowy Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Nordea Bank Bank BPH Alior Bank mBank MultiBank Polbank PKO Bank Polski Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Jarosław Sadowski Expander Advisors Sp. z o.o. [email protected] CENY OFERTOWE W lutym ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym nadal spadały. W największym stopniu o 3,4% w Szczecinie i we Wrocławiu i Opolu o ponad 2% w ciągu ostatniego miesiąca. Średnio w 15 polskich miastach ceny są niższe o 1,2% w porównaniu ze styczniem 2011. Mamy do czynienia z kontynuacją trendu spadkowego, w skutek którego już w 10 z 15 miast ceny są niższe niż przed rokiem. W Katowicach i Olsztynie średnie ceny są niższe o 6,6% w porównaniu z lutym 2011. W Szczecinie i Sopocie o ponad 3%. Ceny nieco wyższe niż przed rokiem utrzymują się w Krakowie +3,2%, Warszawie +0,8%, Białymstoku +0,4%, Łodzi +0,2%, a w Lublinie cena jest identyczna jak w lutym 2010. W ostatnich miesiącach oferta mieszkań wystawionych na sprzedaż w serwisie www.szybko.pl utrzymuje się poziomie około 44 tysięcy ofert. Podaż nie zwiększa się, jednak popyt, przy obecnym dostępie do kredytów, warunkach rynkowych i cenach, jest niewielki. Ożywienie i zwiększenie liczby zawieranych transakcji będzie możliwe tylko dzięki dalszym obniżkom cen. Z koniecznością obniżenia ceny, w celu uzyskania jakiegokolwiek zainteresowania ofertą, sprzedający stykają się już na etapie promowania mieszkania w serwisach internetowych. W co 10 ogłoszeniu, zamieszczonym w serwisie www.szybko.pl od listopada 2010 do marca 2011, obniżono cenę. W 64% przypadków cenę wyjściową obniżono o mniej niż 5%, w 27% od 5 do 10%, a w 9% ogłoszeń o więcej niż 9%. Średnia obniżka ceny ofertowej w 15 największych polskich miastach wynosiła 5,12%. Średnie ceny ofertowe mieszkań II 2010- II 2011 luty 10 marzec 10 kwiecień 10 maj 10 czerwiec 10 lipiec 10 sierpień 10 wrzesień 09 październik 10 listopad 10 grudzień 10 styczeń 11 luty 11 WROCŁAW 6 585 6 570 6 660 6 714 6 750 6 720 6 700 6 740 6 760 6 700 6 740 6 670 6 520 KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ 6 880 8 250 5 800 6 940 8 360 5 750 7 090 8 415 5 780 7 110 8 445 5 770 7 210 8 485 5 790 7 170 8 490 5 840 7 200 8 510 5 780 7 260 8 580 5 800 7 200 8 500 5 810 7 200 8 515 5 775 7 160 8 500 5 820 7 120 8 450 5 810 7 100 8 320 5 750 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera GDAŃSK 6 120 6 100 6 125 6 100 6 220 6 130 6 170 6 215 6 160 6 120 6 145 6 030 5 940 GDYNIA 6 300 6 280 6 370 6 330 6 370 6 300 6 330 6 400 6 375 6 370 6 390 6 340 6 270 SOPOT 10 260 10 400 10 115 10 180 10 200 10 070 10 100 10 400 10 210 9 900 10 000 9 940 9 920 Zmiany średnich cen ofertowych -0,09% -0,2% SOPOT 0,2% -3,3% GDYNIA -0,5% -1,5% -2,9% -2,9% GDAŃSK 0,09% -1,1% -1,6% -0,30% -0,04% -1,0% POZNAŃ -0,9% -0,4% 0,06% -1,5% -2,3% WARSZAWA 0,8% 0,22% -0,3% KRAKÓW -1,4% WROCŁAW -2,7% -4,0% w ciągu roku -3,0% 3,2% 0,15% -2,2% -1,0% -2,0% w ciągu 3 miesięcy -1,0% 0,0% w ostatnim miesiącu 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Średnie ceny ofertowe mieszkań II 2010- II 2011 luty 10 marzec 10 kwiecień 10 maj 10 czerwiec 10 lipiec 10 sierpień 10 wrzesień 09 październik 10 listopad 10 grudzień 10 styczeń 11 luty 11 ŁÓDŹ 4 270 4 320 4 330 4 270 4 300 4 260 4 220 4 272 4 340 4 350 4 405 4 300 4 280 LUBLIN 5 040 5 100 5 060 5 030 5 060 5 000 5 020 5 070 5 069 5 135 5 160 5 100 5 040 SZCZECIN 4 760 4 770 4 830 4 840 4 870 4 780 4 710 4 785 4 710 4 680 4 720 4 760 4 600 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera TORUŃ 4 540 4 565 4 540 4 610 4 655 4 685 4 660 4 666 4 570 4 505 4 440 4 480 4 460 OLSZTYN 4 840 4 800 4 820 4 760 4 680 4 770 4 800 4 765 4 670 4 620 4 630 4 560 4 520 OPOLE 4 250 4 350 4 470 4 400 4 400 4 340 4 310 4 383 4 260 4 270 4 350 4 290 4 200 BIAŁYSTOK KATOWICE 4 480 4 180 4 550 4 170 4 610 4 120 4 600 4 110 4 610 4 200 4 690 4 200 4 635 4 100 4 660 4 100 4 605 4 070 4 590 4 000 4 600 3 900 4 450 3 920 4 500 3 900 Zmiany średnich cen ofertowych -0,22% KATOWICE -0,5% -2,5% -6,7% 0,24% 1,1% BIAŁYSTOK 0,4% -2,0% 0,02% -2,1% OPOLE OLSZTYN -1,6% -1,2% -0,61% -0,9% -2,2% -6,6% -0,4% TORUŃ -0,06% -1,0% -1,8% -0,42% -3,4% SZCZECIN -1,7% -3,4% 0,10% LUBLIN -1,2% -1,9% ŁÓDŹ -1,6% 0,0% -0,5% 0,15% -7,0% -6,0% w ciągu roku -5,0% w ciągu 3 miesięcy -4,0% -3,0% w ostatnim miesiącu -2,0% -1,0% 0,2% 0,0% 1,0% 2,0% średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Marta Kosińska Serwis Szybko.pl [email protected] CENY TRANSAKCYJNE Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych Średnia cena ofertowa z okresu XII 2010 – II 2011 Średnia cena transakcyjna z okresu XII 2010 – II 2011 Różnica pomiędzy ceną trans. a ofertową Wrocław 6643 5707 14,1% Kraków Warszawa Poznań Gdańsk Gdynia Łódź 7127 8423 5793 6038 6333 4328 6360 7829 5314 5334 5384 4135 10,8% 7,1% 8,3% 11,7% 15,0% 4,5% Miasto Średnia cena nabywanego mieszkania Średni metraż nabywane go mieszkani a -1,0% 326 000 zł 57,6 m kw. -3,2% 0,6% 0,8% -1,5% 0,7% 0,3% 320 000 zł 416 600 zł 295 500 zł 275 700 zł 305 700 zł 200 600 zł 51,6 m kw. 52,8 m kw. 56 m kw. 52,5 m kw. 53 m kw. 48 m kw. Zmiana w cenach trans. Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres XII 2010-II 2011. W porównaniu do poprzedniego analizowanego okresu zaobserwowaliśmy nieznaczne wahania cen transakcyjnych. W pięciu na siedem analizowanych miastach zmiany średnich cen transakcyjnych nie przekroczyły jednego procenta. Niewielkie wzrosty cen odnotowaliśmy w Warszawie, Poznaniu, Gdyni i Łodzi, natomiast we Wrocławiu w stosunku do poprzedniego analizowanego okresu średnia cena transakcyjna uległa obniżeniu o 1 proc. Nieco większe spadki wystąpiły w Gdańsku (1,5 proc.). Rekordzistą wśród analizowanych miast jest Kraków, gdzie odnotowane ceny transakcyjne były tym razem niższe od analizowanych we wcześniejszym okresie o 3,2 proc. Wśród miast poddanych analizie największe mieszkania były sprzedawane we Wrocławiu (57,6 m kw.), podczas, gdy łodzianie kupowali mieszkania aż o prawie 10 m kw. mniejsze. Dysproporcja w cenach pomiędzy Łodzią a najdroższą w zestawieniu Warszawą ma odzwierciedlenie w średniej kwocie sprzedawanego mieszkania – porównywalne powierzchniowo lokale w stolicy są nawet dwukrotnie droższe. W Gdyni i we Wrocławiu nadal widoczny jest największy rozdźwięk pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. W tych miastach realne możliwości nabywcze osób poszukujących mieszkania są znacznie niższe od obecnej na rynku oferty cenowej. W analizowanym okresie widoczny jest trend zakupowy skierowany w stronę mieszkań, których nabycie daje możliwość wsparcia rządowymi dopłatami w ramach Rodziny na Swoim. W każdym z analizowanych miast większość transakcji zostało przeprowadzonych na lokalach o parametrach umożliwiających dopłaty. Najlepszym przykładem jest stolica, gdzie odsetek takich transakcji w całkowitej puli sprzedaży doradców Metrohouse wyniósł aż 81 proc. Pierwsze analizy dotyczące czasu sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego, wskazują też na sukcesywne skracanie czasu od wystawienia mieszkania do sprzedaży do transakcji. Podaż mieszkań w Warszawie a preferencje nabywców W zeszłorocznych transakcjach przeprowadzonych w Warszawie przez klientów Metrohouse dzielnicą najczęściej wybieraną był tradycyjnie Mokotów. Tam dokonano 14 proc. wszystkich transakcji zrealizowanych w stolicy. Zaskoczeniem jest wysoka, bo druga pozycja Białołęki, gdzie przeprowadzono 12 proc. wszystkich umów sprzedaży. W zeszłym roku dzielnica ta znalazła się w sondażu w gronie rejonów, które były najczęściej odrzucane przez klientów przy poszukiwaniu mieszkania. Elementem przekonującym do zakupu była cena mieszkań, która klasyfikuje dzielnicę wśród najtańszych w Warszawie. Decyzji o zakupie sprzyjały też postępujące prace przy budowie Mostu Północnego, który usprawni komunikację z Centrum. Trzecie miejsce pod względem popularności zajęły ex quo Bemowo i Praga Południe (po 11 proc. transakcji). Praga Południe już od kilku lat zyskuje coraz większą sympatię nabywców ze względu na możliwość szybkiej komunikacji z Centrum, stosunkowo dostępne ceny mieszkań oraz zróżnicowaną zabudowę. Dzielnica Bemowo Białołęka Bielany Mokotów Ochota Praga Południe Praga Północ Rembertów Śródmieście Targówek Ursus Ursynów Wawer Wesoła Wilanów Włochy Wola Żoliborz Procentowy udział mieszkao w ofercie rynku wtórnego 6,6% 7,6% 7,3% 15,9% 5,8% 2,4% 9,4% 0,3% 12,3% 2,9% 8,5% 4,3% 1,3% 0,5% 2,8% 1,4% 6,9% 3,8% Procentowy udział transakcji w sprzedaży na rynku wtórnym 11% 12% 6% 14% 4% 11% 2% 1% 6% 4% 4% 10% 0,5% 0,5% 2% 1% 8% 3% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Dane na podstawie Szybko.pl i Metrohouse & Partnerzy. Do najmniej popularnych dzielnic pod względem przeprowadzanych transakcji należą Wawer, Wesoła, Rembertów i Włochy. Ma to jednak związek z ograniczoną podażą mieszkań w tym rejonie. Aby dopełnić analizy zdecydowaliśmy się na porównanie popularności transakcyjnej dzielnic z wielkością podaży ofert w danym rejonie. Dane dostarczone przez serwis Szybko.pl wskazują, że istnieje kilka istotnych dysproporcji. Na Bemowie i Białołęce procentowy udział ofert w ogólnej podaży w stolicy wynosi odpowiednio 6,6 i 7,6 proc. podczas gdy nabywcy szczególnie upodobali sobie te rejony sprawiając, że znalazły się one w czołówce najpopularniejszych dzielnic (odpowiednio 11 i 12 proc.). Także na Ursynowie udział oferty w podaży na rynku wtórnym (4,3 proc.) jest znacznie niższy niż zarejestrowany popyt na mieszkania. Z danych Metrohouse wynika, że co dziesiąty nabywca wybiera tą dzielnicę na zakup mieszkania. Z kolei z odmienną sytuacją mieliśmy do czynienia np. w Śródmieściu i w Ursusie. Są to dzielnice, w których duża podaż ofert nie oznacza wcale ruchu transakcyjnego. W skali całej Warszawy w Śródmieściu odnotowano 12,3 proc. wszystkich ofert. Jednak udział przeprowadzonych transakcji wynosi zaledwie 6 proc. Główną barierą zakupową jest w tym przypadku oczywiście cena. Z kolei w Ursusie wg statystyk Szybko.pl udział ofert sprzedaży wynosi 8,5 proc. Transakcje dokonane przez pośredników Metrohouse pokazują, że w tej dzielnicy dokonano 4 proc. warszawskich transakcji. Jednak na tym obszarze zauważamy szczególnie silną rywalizację rynku wtórnego z nowymi inwestycjami. Marcin Jańczuk Metrohouse & Partnerzy S.A. [email protected]
