Operat szacunkowy nieruchomości POWSIŃSKA 33

Transkrypt

4/WN/R-66/TK/09/11
OPERAT SZACUNKOWY
WYCENY NIERUCHOMOŚCI
ADRES
NIERUCHOMOŚCI:
Warszawa, ul. Powsińska;
Działki nr 4/1, 7/1, obręb 1-05-17;
KW WA2M/00171405/9.
ZAMAWIAJACY:
EDBUD S.A. w upadłości z siedzibą w Warszawie
Tomasz Kotrasiński
WARSZAWA, 18 WRZEŚNIA 2011 R.
Warszawa, ul. Powsińska, dz. nr 4/1 i 7/1, KW WA2M/00171405/9
2
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
WYCENY NIERUCHOMOŚCI
1. Przedmiot wyceny:
Nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w Warszawie, dzielnica Mokotów, obręb 1-05-17, ul. Powsińska. Nieruchomość opisana jest w księdze wieczystej nr WA2M/00171405/9.
Łączna powierzchnia działek nr 4/1 i 7/1: 953 m2.
2. Zakres wyceny:
Zakres wyceny dotyczy określenia wartości prawa własności nieruchomości.
3. Właściciel:
EDBUD S.A. w upadłości z siedzibą w Warszawie.
4. Cel wyceny:
Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dla celów sprzedaży w postępowaniu upadłościowym.
5. Podstawa wyceny:
Wartość rynkowa nieruchomości (WR) przy przyjęciu optymalnego sposobu wykorzystania.
6. Zastosowane podejścia i metody:
Podejście porównawcze, metoda analizy statystycznej rynku.
7. Daty istotne dla wyceny:
Data sporządzenia wyceny:
Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny:
Data na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny:
Data dokonania oględzin nieruchomości:
18.09.2011 r.
16.09.2011 r.
05.07.2011 r.
17.09.2011 r.
8. Wyniki wyceny:
WR
wartość rynkowa nieruchomości przy
przyjęciu optymalnego sposobu wykorzystania:
2.810.000 zł
netto
słownie: dwa miliony osiemset dziesięć tysięcy zł netto
Tomasz Kotrasiński
RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6
3
I. CZĘŚĆ WSTĘPNA
1.1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny
Przedmiot wyceny: nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w Warszawie,
dzielnica Mokotów, obręb 1-05-17, ul. Powsińska.
Nieruchomość opisana jest w księdze wieczystej nr WA2M/00171405/9.
Zakres wyceny dotyczy określenia wartości prawa własności nieruchomości.
1.2. Cel wyceny
Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego opracowania, w określonym powyżej zakresie, dla celów sprzedaży w postępowaniu upadłościowym.
1.3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego
1.3.1. Podstawa formalna
Umowa Wyceny Nieruchomości z dnia 12.07.2011 r. zawarta pomiędzy Edbud S.A. w
upadłości z siedzibą w Warszawie a RealExperts.pl sp. z o.o.
1.3.2 Podstawy materialnoprawne
− Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 16/1964 poz. 93 z
późn. zm.);
− Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol.
Dz.U. nr 102/2010, poz. 651);
− Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednol. Dz.U.
nr 124/2001, poz. 136 z późn. zm.);
− Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
(Dz. U. nr 80/2003 poz. 717 z pózn. zm.);
− Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jednol.
Dz.U. nr 100/2000 poz. 1086 z późn. zm.);
− Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednol. Dz.U. nr 207/2003
poz. 2016 późn. zm.);
− Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jednol.
Dz.U. nr 101/2002, poz. 926);
− Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109);
4
− Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca
2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. nr 38/2001 poz. 454);
1.3.3. Źródła danych merytorycznych
− Odpis z księgi wieczystej KW WA2M/00171405/9.
− Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. st. Warszawy, uchwalonego przez Radę m.st. Warszawy (Uchwała nr LXXXII/2746/2006
z dnia 10 października 2006 r.),
− Decyzja nr 79/MOK/08 wydana przez prezydenta Miasta St. Warszawy z dnia
14.03.2008 r. ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu
oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego
wielorodzinnego z częścią biurową i usługową oraz garażem podziemnym p.n. „Bazar-Sadyba” wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i wjazdem, planowanej na
działkach nr ew. 7/1, 4/1, 10 i 9 w obrębie 1-05-17 oraz na części nr ew. 8, 5 i 6 w
obrębie 1-05-17 przy ul. Powsińskiej róg ul. Św. Bonifacego, na terenie dzielnicy
Mokotów w Warszawie.
− Ustalenia dokonane według zakresu rzeczowego w trakcie wizji lokalnej na terenie
nieruchomości w dniu 17 września 2011 roku; w trakcie wizji dokonano oględzin
objętej operatem nieruchomości, identyfikacji z przynależnymi dokumentami a także wykonano w niezbędnym zakresie inwentaryzację fotograficzną oraz pozyskano
inne informacje dotyczące nieruchomości, a mogące mieć wpływ na ustalenie wartości szacowanych praw.
− Baza Cen Transakcyjnych Nieruchomości w posiadaniu autora operatu.
1.3.4. Podstawy metodologiczne
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
International Valuation Standards, 9th ed., wyd. IVSC, London 2007;
Międzynarodowe standardy wyceny IVSC, PFSRM, Warszawa 2005;
Europejskie standardy wyceny 2000, PFSRM, Warszawa 2001;
Wycena nieruchomości – wydanie polskie, PFSRM, Warszawa 2000;
E. Kucharska-Stasiak – Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN,
Warszawa 2000;
M. Prystupa – Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego
– omówienie standardu wraz z przykładami zadań, PFSRM, Warszawa 2001;
A. Polanowski – Ekonomika nieruchomości, WSGN, Warszawa 2003;
H. Gawron – Opłacalność inwestowania na rynku nieruchomości, Wyd. AE w Poznaniu, Poznań 2006;
Z. Kędzior [red.] – Badania rynku – metody, zastosowania, Polskie Wydawnictwo
Ekonomiczne, Warszawa 2005;
H. Mruk (red.) – Analiza rynku, PWE, Warszawa 2003;
J. Hozer, S. Kokot, W. Kuźmiński – Metody analizy statystycznej rynku w wycenie
nieruchomości, PFSRM, Warszawa 2002.
W. Ostasiewicz (red.) – Statystyczne metody analizy danych, Wyd. AE we Wrocławiu, Wrocław 1999;
5
− W. Winniczek – Wycena budynków i budowli podejściem odtworzeniowym, CUTOB-PZITB, Wrocław 1993.
− W. Baranowski, M. Cyran – Zużycie nieruchomości zabudowanych. Poradnik,
IDM, Warszawa 2003.
− W. Korzeniewski – Odległości w zabudowie i zagospodarowaniu terenu, wyd.
COIB, Warszawa 2002 (Suplement, Warszawa 2004).
− K. Jaroszyński, M. Sawicki – Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wyd.
Biblioteka Urbanisty, Warszawa 2004.
1.3.5. Daty istotne dla wyceny nieruchomości
Data sporządzenia wyceny:
Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny:
Data na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny:
Data dokonania oględzin nieruchomości:
18.09.2011 r.
16.09.2011 r.
05.07.2011 r.
17.09.2011 r.
1.4. Zastosowany sposób wyceny
1.4.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
W niniejszej wycenie określono wartość rynkową nieruchomości (WR) dla sposobu
optymalnego sposobu wykorzystania – jako grunt inwestycyjny dla możliwej zabudowy wielofunkcyjnej z dopuszczeniem funkcji handlowej.
Przyjęta definicja wartości rynkowej nieruchomości (uogn art 151): „Wartość rynkową
nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na
rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących
założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do
wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.
Dookreślenie i wyjaśnienie definicji wartości zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny IVSC:
MSW 1. 3.1.: Wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują
się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku.
MSW 1. 1.2. Wartość rynkowa przedstawia wartość wymienną lub kwotę, którą można
uzyskać w dniu wyceny za składnik mienia sprzedawany na (wolnym) rynku w okolicznościach spełniających wymogi definicji wartości rynkowej. W celu określenia
wartości rynkowej, rzeczoznawca majątkowy powinien w pierwszej kolejności określić sposób optymalnego wykorzystania lub najbardziej prawdopodobne wykorzystanie
składnika mienia (zob. Międzynarodowe Standardy Wyceny [MSW], rozdz. „Ogólne
pojęcia i zasady wyceny”, pkt 6.3, 6.4, 6.5). Wykorzystanie to może stanowić konty-
6
nuację dotychczasowego sposobu korzystania ze składnika mienia lub też jego alternatywny sposób użytkowania. Wyboru dokonuje się na podstawie informacji rynkowych.
3.4. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW). Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione,
prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego
składnika mienia.
1.4.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania
Wartość rynkową nieruchomości (WR) określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Uwzględniając posiadany zasób transakcji oraz danych dotyczących cech
nieruchomości, zastosowano metodę analizy statystycznej rynku, model regresji wielorakiej ze zmiennymi ilościowymi i jakościowymi ANCOVA (analiza kowariancji),
multiplikatywny, linearyzowalny do postaci logarytmicznej addytywnej.
1.4.3. Oświadczenia o zgodności z prawem i MSW
Autor niniejszego operatu szacunkowego oświadcza, że:
− zgodnie z najlepszą wiedzą autora fakty przedstawione w niniejszym operacie szacunkowym są poprawne;
− analizy i wnioski są ograniczone jedynie zawartymi w niniejszym operacie szacunkowym
założeniami i warunkami;
− autor niniejszego operatu szacunkowego nie ma interesu prawnego ani faktycznego w odniesieniu do przedmiotu wyceny;
− autora niniejszego operatu szacunkowego nie łączą żadne szczególne stosunki prawne ani
faktyczne z zamawiającym ani z podmiotami sprawującymi kontrolę nad przedmiotem wyceny;
− wynagrodzenie autora niniejszego operatu szacunkowego ani przedsiębiorcy wykonującego
niniejszy operat szacunkowy nie jest zależne od jakiegokolwiek aspektu tego operatu szacunkowego, w szczególności od określonej w niniejszym operacie szacunkowym wartości
przedmiotu wyceny;
− wycena przedmiotu oszacowania przedstawiona w niniejszym operacie szacunkowym została wykonana zgodnie z kodeksem etyki oraz z MSW;
− autor niniejszego operatu szacunkowego, jako rzeczoznawca majątkowy spełnił warunki
odnośnie wykształcenia zawodowego;
− autor niniejszego operatu szacunkowego jako rzeczoznawca majątkowy ma doświadczenie
w odniesieniu do rynku lokalizacji oraz rodzaju szacowanej nieruchomości;
− wizja lokalna nieruchomości została przeprowadzona;
− nikt, poza osobami wymienionymi w operacie szacunkowym, nie udzielił autorowi niniejszego operatu szacunkowego profesjonalnej pomocy przy jego sporządzaniu.
7
II. OPIS SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI
2.1.1. Opis formalny szacowanej nieruchomości
Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w
Warszawie, dzielnica Mokotów, obręb 1-05-17, ul. Powsińska.
Nieruchomość opisana jest w księdze wieczystej nr WA2M/00171405/9.
Rysunek 1 Wyrys z mapy ewidencyjnej
Sprawy własnościowe szacowanej nieruchomości uregulowane są w KW
WA2M/00171405/9. Księga wieczysta prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Warszawie. Stan prawny nieruchomości przedstawia się następująco, wg wglądu do elektronicznego systemu KW z dnia 05.07.2011 r.:
Numer księgi wieczystej
oraz oznaczenie Sądu
Księga wieczysta KW WA2M/00171405/9 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Warszawie, VII. Wydział Ksiąg Wieczystych.
Dział I-O
Oznaczenie nieruchomości
Położenie: województwo mazowieckie, gmina Warszawa Mokotów, miejscowość Warszawa, ul. Powsińska 33
Działka nr: 4/1, 7/1
Obręb: 1-05-17
Sposób korzystania: działka niezabudowana
Obszar: 953 m2.
Dział I-Sp
Spis praw związanych
z własnością
Brak wpisu
Dział II
Własność
Właściciel: "EDBUD" SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Warszawie
Dział III
Prawa, roszczenia
i ograniczenia
Dział IV
Hipoteki
8
Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą w
sprawie km 1876/10 z wniosku wierzyciela Nexbud sp. z o.o. przeciwko dłużnikowi
Edbud s.a. na podstawie tytułu wykonawczego - nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym sygn. Akt xvi gnc 1122/09 z dnia 15-01-2010 r. , wydanego przez sąd okręgowy
w warszawie, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 02-03-2010 r.
Do egzekucji z nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą w sprawie km 1876/10
z wniosku wierzyciela Nexbud sp. z o.o. przeciwko dłużnikowi Edbud S.A. na podstawie tytułu wykonawczego - nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym sygn. Akt xvi
gnc 1122/09 z dnia 15-01-2010 r. , wydanego przez Sąd Okręgowy w Warszawie, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 02-03-2010 r przyłącza się wierzyciel Jarosław Molitor na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 01.12.2009
r., sygn. Akt iii c 1101/09 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 09.03.2010 r.
Ujawnia się również inne wnioski.
HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: 1.800.000,00 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: WIERZYTELNOŚĆ Z TYTUŁU KREDYTU WRAZ
Z ODSETKAMI NA PODSTAWIE UMOWY KREDYTU NR 270-1/3/RB/2002 Z
DNIA 23-04-2002 R. (ZMIENIONEJ ANEKSEM NR 1 Z DNIA 30-09-2002 R.,
ANEKSEM NR 2 Z DNIA 30-11-2002 R., ANEKSEM NR 3 Z DNIA 28-11-2003 R.,
ANEKSEM NR 4 Z DNIA 30-08-2004 R., ANEKSEM NR 5 Z DNIA 30-11-2004 R.,
ANEKSEM NR 6 Z DNIA 30-11-2005 R. ,ANEKSEM NR 7 Z DNIA 30-11-2006 R.,
ANEKSEM NR 8 Z DNIA 28-09-2007 R. , ANEKSEM NR 9 Z DNIA 30-11-2007 R.,
ANEKSEM NR 10 Z DNIA 27-11-2008 R., ANEKSEM NR 11 Z DNIA 29-04-2009 R.
ORAZ ANEKSEM NR 12 Z DNIA 27.11.2009 R.; WIERZYCIEL: POWSZECHNA
KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA XVIII ODDZIAŁ
CENTRUM W WARSZAWIE
HIPOTEKA PRZYMUSOWA KAUCYJNA W WYSOKOŚCI: 122.511,62 ZŁ,
OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: KWOTA ZASĄDZONA OD POZWANEJ
"EDBUD" SPÓŁKI AKCYJNEJ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE NA RZECZ POWODA "NEXBUD" SPÓŁKI Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE W SPRAWIE XVI GNC 1122/09; WIERZYCIEL: "NEXBUD"
SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBA W WARSZAWIE
HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: 8.000.000,00 ZŁ;
OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: WIERZYTELNOŚĆ SZCZEGÓŁOWO OPISANA W PAR. 15 UST. 1 AKTU NOTARIALNEGO NR REP. A 3032/2010 Z DNIA
06-04-2010 R., A STANOWIĄCA, WPŁACONĄ NA RZECZ EDBUD S.A., ZALICZKĘ NA POCZET WYBUDOWANIA LOKALI NA PODSTAWIE UMOWY
REZERWACYJNEJ LOKALI MIESZKALNYCH W INWESTYCJI, REALIZOWANEJ W LUBLINIE PRZY UL. BRONOWICKIEJ Z DNIA 6 WRZEŚNIA 2007 ROKU,
POWIĘKSZONĄ O OPROCENTOWANIE W WYSOKOŚCI 6 % W SKALI ROKU;
WIERZYCIEL: NAP INVEST WARS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE
HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOŚCI: 8.000.000,00 ZŁ;
OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: WIERZYTELNOŚĆ SZCZEGÓŁOWO OPISANA W PAR. 15 UST. 2 AKTU NOTARIALNEGO NR REP. A 3032/2010 Z DNIA
06-04-2010 R., A STANOWIĄCA, WPŁACONĄ NA RZECZ EDBUD S.A., ZALICZKĘ NA POCZET WYBUDOWANIA LOKALI NA PODSTAWIE UMOWY
REZERWACYJNEJ LOKALI MIESZKALNYCH W INWESTYCJI, REALIZOWANEJ W LUBLINIE PRZY UL. BLUSZCZOWEJ I CYPRYSOWEJ Z DNIA 09 LISTOPADA 2007 ROKU, POWIĘKSZONĄ O OPROCENTOWANIE LICZONE JAK
DLA 3 MIESIĘCZNYCH LOKAT TERMINOWYCH O STAŁYM OPROCENTOWANIU NALEŻNYCH KLIENTOM INDYWIDUALNYM W BANKU PKO BP S.A.
Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE; WIERZYCIEL: NAP INVEST WARS SPÓŁKA Z
OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE
HIPOTEKA PRZYMUSOWA KAUCYJNA W WYSOKOŚCI: 5.000.000,00 ZŁ;
OZNACZENIE WIERZYTELNOŚCI: WIERZYTELNOŚĆ Z TYTUŁU NAKAZU
ZAPŁATY W POSTĘPOWANIU NAKAZOWYM Z DNIA 05.10.2010R , SYGN.
AKT XXIV NC 210/10, WIERZYCIEL: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NIERUCHOMOŚCI PRZY UL. BELI BARTOKA 8 W WARSZAWIE
9
2.1.2. Uregulowania planistyczne dla nieruchomości i sposób optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW)
Dla analizowanego obszaru nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. ST. Warszawy, uchwalonego przez Radę m.st. Warszawy (Uchwałą nr
LXXXII/2746/2006 z dnia 10 października 2006 r. z późniejszymi zmianami) przedmiotowe działki położone są na terenie oznaczonym symbolem:
C/UH.20 – tereny wielofunkcyjne z dopuszczeniem funkcji handlowej o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 (strefa miejska).
Obszar planistyczny, położenia nieruchomości przedstawia poniższy fragment rysunku
studium:
Rysunek 2 Wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Zgodnie z zapisami Studium, dla przedmiotowych działek oznaczonych symbolem
C/UH.20 istnieją następujące ustalenia:
− ustala się priorytet dla lokalizowania usług z zakresu:
o administracji, organizacji społecznych, dyspozycji i współpracy gospodarczej,
obrotu finansowego, ubezpieczeń, kultury, nauki, szkolnictwa, handlu, turystyki, hotelarstwa, sportu, transportu, łączności itp. o charakterze międzynarodowym, krajowym i ogólnopolskim,
o funkcji mieszkaniowej wraz z niezbędnymi inwestycjami celu publicznego z
zakresu infrastruktury społecznej,
− dopuszcza się lokalizowanie:
o innych funkcji nie kolidujących z funkcjami preferowanymi,
o na terenach C/UH - obiektów handlowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2.
Maksymalna wysokość zabudowań to 20 m, a wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 2.
10
Dla analizowanego obszaru została wydana Decyzja nr 79/MOK/08 wydana przez
prezydenta Miasta St. Warszawy z dnia 14.03.2008 r. ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na
budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią biurową i usługową oraz
garażem podziemnym p.n. „Bazar-Sadyba” wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną
i wjazdem, planowanej na działkach nr ew. 7/1, 4/1, 10 i 9 w obrębie 1-05-17 oraz na
części nr ew. 8, 5 i 6 w obrębie 1-05-17 przy ul. Powsińskiej róg ul. Św. Bonifacego,
na terenie dzielnicy Mokotów w Warszawie.
Uwaga: Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest wydana dla
większej liczby działek niż tylko działki wyceniane. Firma Edbud S.A. planowała inwestycję na większym obszarze.
Ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy:
− wysokość zabudowy:
o od strony ul. Powsińskiej i Św. Bonifacego – 19 m – poziom gzymsu,
o od strony ul. Powsińskiej wycofane w głąb działki powyżej V kondygnacji dominanty wysokościowe 34 m – poziom gzymsu In 37 m – poziom gzymsu,
− szerokość elewacji, od strony ul. Powsińskiej ok. 60 m, od strony ul. Św. Bonifacego ok. 35 m,
− geometria dachu – dachy płaskie,
− wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy – maks. 0,6,
− powierzchnia biologicznie czynna – min. 25% powierzchni działki inwestora,
− zakaz wnoszenia garaży ponad teren,
− na parterze i 1 piętrze usługi i handel ogólnodostępne, powiązane z wykreowaniem
przestrzeni publicznej.
Na terenie należy zapewnić miejsca postojowe według wskaźników parkingowych
określonych w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
m.st. Warszawy:
− 1 miejsce/1 mieszkanie, nie mniej jednak niż 1 miejsce/60m2 powierzchni użytkowej mieszkania,
− 18-30 miejsc/1000 m2 powierzchni użytkowej – dla biur i urzędów,
− 25-38 miejsc/100 m2 powierzchni użytkowej – dla handlu i usług.
Analizując otoczenie przedmiotowej nieruchomości oraz położenie wzdłuż ul. Powsińskiej i ul. Św. Bonifacego oraz sąsiedztwo centrum handlowego i bazaru, należy
zauważyć, że perspektywicznie teren przedmiotowy wykorzystać można pod zabudowę usługową o charakterze handlowym.
Uwzględniając ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ustalenia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz
aktualny stan zagospodarowania nieruchomości należy stwierdzić, że sposób wykorzystania nieruchomości – jako gruntu inwestycyjnie wolnego, dla możliwej zabudowy
usługowej centrotwórczej (C/UH) – przyjmuje się do wyceny jako jej sposób optymalnego wykorzystania (SOW).
11
2.1.3. Parametry wielkościowe możliwego zainwestowania terenu
Dla określenia orientacyjnych możliwych parametrów wielkościowych maksymalnego
zainwestowania terenu, przy wykorzystaniu zgodnie z założeniami decyzji o warunkach zabudowy, przyjęto, następujące współczynniki:
− współczynniki intensywności zabudowy: 2,0 ,
− maksymalne wysokości budynków: do 19 m – co przekłada się na liczbę do 5 kondygnacji naziemnych.
Poniżej przedstawiono przybliżone maksymalne możliwości zabudowy zgodne z zapisami studium, przy przyjęciu maksymalnej powierzchni dopuszczalnej zabudowy na
działkach wynikającej ze współczynnika intensywności oraz ograniczenia wysokości
zabudowy.
Pow . zajęta pod
działki [m 2]
Współczynnik
intensyw ności
zabudow y
Maks.liczba
kondygnacji
Pow .użytkow a
łącznie [m 2]
Pow .użytkow a jednej
kondygnacji [m 2]
957
2
5
1.914
382,8
Powyższa tabela zawiera jednak jedynie maksymalne, „teoretyczne” wielkości dopuszczalnej studium zabudowy. Realne współczynniki, wynikające przede wszystkim
z typowych normatywów wielkości budynków, wynikających ze względów technicznych i marketingowych, bywają w rzeczywistości często istotnie niższe.
2.2. Opis funkcjonalny nieruchomości
2.2.1. Położenie i komunikacja
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w południowo-wschodniej części Warszawy, w dzielnicy Mokotów-Sadyba, obręb 1-05-17, przy ul. Powsińskiej.
Wyceniana nieruchomość położona jest w odległości ok. 30 m od jednej z głównych
ulic Warszawy, ul. Powsińskiej i o ok. 8 km od centrum Warszawy (wszystkie odległości zmierzone zostały w liniach prostych).
Rysunek 3 Ogólna lokalizacja przedmiotowej nieruchomości.
12
Otoczenie wycenianej nieruchomości stanowią tereny usługowo-handlowe oraz
mieszkaniowe wielorodzinne i jednorodzinne.
Sąsiedztwo nieruchomości:
− od strony wschodniej nieruchomość graniczy z ul. Powsińską;
− od strony zachodniej graniczy z bazarkiem i dalej zabudową wielorodzinną;
− od strony północnej nieruchomość graniczy z bazarkiem i dalej centrum handlowym Sadyba Best Mall;
− od strony południowej graniczy z bazarkiem i dalej ul. Św. Bonifacego.
Rysunek 4 Szczegółowa lokalizacja przedmiotowej nieruchomości
Z punktu widzenia zgodnej ze studium funkcji i związanej z nią zabudowy, nieruchomość posiada wystarczający dostęp do zaplecza usług, zaplecza bytowego oraz komunikacji publicznej.
2.2.2. Zagospodarowanie nieruchomości
Przedmiotowy teren jest aktualnie niezabudowany i niezagospodarowany.
2.2.3. Warunki dostępu do drogi publicznej
Przedmiotowa nieruchomość położona jest na rogu ul. Powsińskiej i ul. Św. Bonifacego. Dostęp do drogi publicznej przez drogę zwyczajową od strony ul. Św. Bonifacego.
Dostęp do drogi od strony ul. Powsińskiej nie jest możliwy z uwagi na funkcje i znaczenie ulicy w układzie komunikacyjnym miasta. Aby zapewnić dostęp do przedmiotowej działki należałoby ustalić służebności przejścia i przejazdu przez działki nr 10, 9
i 8.
2.2.4. Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej.
Nieruchomość szacowana znajduje się w zasięgu miejskich sieci infrastruktury technicznej: wodociągowej, kanalizacyjnej, c.o., elektroenergetycznej. Działki aktualnie
nie są uzbrojone.
2. 3. Wizualizacja aktualnego stanu i otoczenia nieruchomości szacowanej
13
14
III. OKREŚLENIE WARTOŚCI GRUNTU
NIERUCHOMOŚCI PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM
3.1. Baza transakcyjna i obszar rynku dla oszacowania wartości gruntu
Bazę transakcyjną dla budowy modelu wartości szacowanego gruntu, stanowią ceny
transakcyjne obrotu gruntów niezabudowanych o wszystkich przeznaczeniach w okresie lat 2009-2011, zlokalizowanych na obszarze miasta stołecznego Warszawy, we
wszystkich dzielnicach. Łącznie przeanalizowano i opisano szczegółowo pod względem analizowanych cech rynkowych 1780 transakcji gruntami wszelkich typów użytkowych zanotowanych w tym okresie.
Przyjęte kryteria dyskryminacji doboru transakcji wykorzystanych przy analizie rynku:
Z/N – tereny zielone i tereny zurbanizowane nieprzeznaczone do zabudowy (towarzyszące), KOM/INFR – komunikacja/infrastruktura, MNZ – zabudowa mieszkaniowa na
obszarach zalesionych, MN – zabudowa mieszkaniowa niska, MN+U – zabudowa
mieszkaniowa niska z usługami, PU – zabudowa przemysłowo-usługowa, U – zabudowa usługowa, MW – zabudowa mieszkaniowa wysoka, MW+U – zabudowa mieszkaniowa wysoka z usługami, UC – zabudowa usług centrotwórczych. Z analizy wyłączono jedynie transakcje udziałami niższymi niż 0,25 (łącznie 290 transakcji) i gruntami o powierzchni niższej niż 50 m2 (łącznie 170 transakcji) oraz pojedyncze transakcje o statusie niepewnym co do wszystkich cech rynkowych.
W efekcie do analizy przyjęto zbiór 1440 transakcji, które określić można jako cechujące się wystarczającą spójnością cech rynkowych oraz zawierają klasy cech rynkowych wystarczająco liczne, aby mogły stać się podstawą dla analizy kształtowania się
cen gruntów na obszarze rynku lokalnego.
Liczebność transakcji przyjętych do analizy w podziale na poszczególne dzielnice obrazuje poniższy graf:
Liczba transakcji z poszczególnych dzielnic Warszawy przyjętych
do analizy wartości gruntów niezabudowanych
350
Liczba transakcji
300
292
250
200
150
100
144 142 134
119 114
90 80
62 56 54
50
43 38
21 20 19
8
4
0
Dzielnice
15
Lokalizację transakcji gruntami niezabudowanymi na mapie Warszawy (łącznie z
transakcjami udziałami niższymi niż 0,25 i gruntami o powierzchni niższej niż 50 m2)
stanowiących podstawę analizy rynku i budowy modelu wartości gruntów przedstawia
poniższa mapa:
3.2. Analiza trendu czasowego dla gruntów
W okresie ostatnich lat, tj. na przestrzeni lat 2009-2011 (przyjęty okres badania transakcji rynku lokalnego), daje się średnio zaobserwować niewielki rosnący trend czasowy cen gruntów niezabudowanych, co obrazuje poniższy graf:
16
Trend zmiany cen jednostkowych (postać logarytmiczna) gruntów
niezabudowanych w Warszawie w okresie lat 2009-2011
10
9
LN(zł/m2)
8
7
6
5
4
3
sty 09
kwi 09
lip 09
paź 09
sty 10
kwi 10
lip 10
paź 10
sty 11
kwi 11
Data transakcji
Transakcje gruntami
Trend multiplikatyny cen
Conf. interval (Mean 85%)
Conf. interval (Obs. 85%)
Uwzględniając powyższe, można stwierdzić parametry średnie trendu za badany
okres, przy zastosowaniu regresji prostej (model multiplikatywny):
Parametr
Stała
Data transakcji
Wartość
parametru
Błąd
standardowy
t
Pr > |t|
Dolny przedział
ufności (85%)
Górny przedział
ufności (85%)
Wsp. zmiany
na dzień
Zmiana w %
na rok
-3,1976
0,0002
4,2346
0,0001
-0,7551
2,2785
0,4503
0,0229
-9,2975
0,0001
2,9023
0,0004
1,00024
9,1%
Uzyskane parametry trendu czasowego są istotne statystycznie:
LN(zł/m2) / Standardized coefficients
(85% conf. interval)
0,12
Standardized coefficients
0,1
0,08
Data transakcji;
0,0668
0,06
0,04
0,02
0
Variable
Powyższe oznacza, że w analizie i wycenie uwzględnić należy stwierdzony trend
zmiany cen w czasie, co zostało dokonane przez przyjęcie w analizie rynku i budowie
modelu wartości gruntów zmiennej czasu aktualizującej transakcje na dzień wyceny w
modelu multiplikatywnym. Dokonana analiza w trybie regresji wielorakiej, uwzględniającej nie tylko samo kształtowanie się cen w czasie, ale także kształtowanie się
wszystkich pozostałych cech potwierdziło wyniki regresji prostej w ramach uwzględnienia cechy czasu w modelu:
Parametr
Stała
Data transakcji
Wartość
parametru
Błąd
standardowy
t
Pr > |t|
Dolny przedział
ufności (85%)
Górny przedział
ufności (85%)
Współcz.
Wpływ %
-1,7069
0,0002
2,9277
0,0001
-0,5830
3,4013
0,5600
0,0007
-5,9244
0,0001
2,5106
0,0004
1,00025
9,4%
W efekcie powyższy wymiar wpływu czasu na ceny nieruchomości został uwzględniony w modelu wartości gruntów niezabudowanych na obszarze rynku warszawskiego.
17
3.3. Charakterystyka rynku lokalnego w aspekcie cen oraz wpływu cech rynkowych na poziom cen
Podstawowe parametry statystyczne cen jednostkowych i całkowitych dla cen zaktualizowanych gruntów na obszarze rynku lokalnego przedstawia poniższe zestawienie:
Param etr
zł/m2
Liczba obserwacji
Minimum
Maksimum
Rozstęp cenowy
1-szy kwartyl
Mediana
3-ci kwartyl
Średnia
Odchylenie standardowe
Współczynnik zmienności
Skośność
Kurtoza
Błąd standardowy średniej
Dolny przedział średniej (95%)
Górny przedział średniej (95%)
Średnia geometryczna
Cena
1160
1160
50 zł
14.520 zł
18.580 zł 52.478.000 zł
18.530 zł 52.463.480 zł
369 zł
300.000 zł
603 zł
536.325 zł
1.000 zł 1.194.556 zł
957 zł 1.594.737 zł
1.311 zł 3.920.673 zł
137%
246%
5,92
6,45
52,50
54,08
38 zł
115.115 zł
881 zł 1.368.880 zł
1.032 zł 1.820.594 zł
633 zł
590.280 zł
Pow ierzchnia
LN(zł/m2)
LN(Cena)
LN(Pow .)
1160
1160
3,91
9,83
5,92
5,91
6,40
6,91
6,45
0,85
13,2%
0,28
0,92
0,03
6,40
6,50
6,39
1160
9,58
17,78
8,19
12,61
13,19
13,99
13,29
1,31
9,9%
0,18
0,91
0,04
13,21
13,36
13,22
1160
3,91
11,29
7,38
6,28
6,84
7,50
6,87
1,12
16,3%
0,12
0,83
0,03
6,81
6,94
6,78
50
79.902
79.852
532
933
1.801
1.976
4.478
226%
9,78
131,73
131
1.718
2.234
965
Rozkład zaobserwowanych jednostkowych cen transakcyjnych na obszarze rynku lokalnego, dotyczących gruntów niezabudowanych w okresie badania rynku, obrazuje
poniższy histogram dla cen transakcyjnych:
Histograms
Cumulative distributions
1
0,0012
0,9
Cumulative relative frequency
0,001
Density
0,0008
0,0006
0,0004
0,0002
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
0
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
0
1000
2000
3000
zł/m2
zł/m2
Log-normal(6,4506;0,8545)
zł/m2
Histograms
5000
6000
Log-normal(6,4506;0,8545)
0,0000016
1
0,9
0,0000014
0,0000012
0,000001
Density
4000
zł/m2
0,0000008
0,0000006
0,0000004
0,0000002
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
0
0
1000000
2000000
3000000
4000000
5000000
0
1000000
Cena w zł
Cena w zł
Log-normal(13,2884;1,3138)
2000000
3000000
4000000
Cena w zł
Cena w zł
Log-normal(13,2884;1,3138)
5000000
18
Zaobserwowany rozkład cen jednostkowych ma wyraźny charakter log-normalny, co
oznacza, że właściwym dla analizy jest model logarytmiczny, który cechuje się normalnym rozkładem logarytmów z cen, co przedstawia poniższy graf:
Histograms
1
0,6
0,9
0,5
Density
0,4
0,3
0,2
0,1
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
0
3
4
5
6
7
8
9
10
3
4
5
6
LN(zł/m2)
LN(zł/m2)
7
8
9
10
LN(zł/m2)
Normal(6,4506;0,8545)
LN(zł/m2)
Histograms
Normal(6,4506;0,8545)
1
0,6
0,9
0,5
Density
0,4
0,3
0,2
0,1
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
0
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
9
10
11
12
13
LN(Cena)
LN(Cena)
14
15
16
17
18
LN(Cena)
Normal(13,2884;1,3138)
LN(Cena)
Normal(13,2884;1,3138)
Rozkład powierzchni gruntów obrazuje poniższy histogram:
Histograms
0,0008
1
0,9
0,0007
0,0006
Density
0,0005
0,0004
0,0003
0,0002
0,0001
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
0
0
2000
4000
6000
8000
10000
0
2000
Powierzchnia
Powierzchnia
Log-normal(6,8724;1,1235)
4000
6000
8000
Powierzchnia
Powierzchnia
Log-normal(6,8724;1,1235)
10000
Histograms
1
0,45
0,9
0,5
0,4
0,35
Density
19
0,3
0,25
0,2
0,15
0,1
0,05
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
0
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
3
4
5
6
7
LN(Pow.)
LN(Pow.)
8
9
10
11
12
LN(Pow.)
Normal(6,8724;1,1235)
LN(Pow.)
Normal(6,8724;1,1235)
Stwierdzenie występowania niesymetrycznego rozkładu log-normalnego cen jednostkowych, cen całkowitych i powierzchni gruntów jest uzasadnieniem dla zastosowania
do wyceny modelu multiplikatywnego (w postaci logarytmicznej) w którym rozkład
logarytmów z cen jednostkowych i całkowitych nieruchomości cechuje się rozkładem
symetrycznym zbliżonym do normalnego, co obrazowały powyższe grafy.
Nieliniową zależność pomiędzy lokalizacją nieruchomości liczoną w kilometrach od
centrum miasta a cenami jednostkowymi nieruchomości w postaci prostej i logarytmicznej przedstawia poniższy graf:
Ceny gruntów (wszystkich typów) w Warszawie jako
nieliniowa funkcja odległości od centrum w kilomerach
Ceny gruntów (wszystkich typów) w Warszawie jako liniowa
funkcja logarytmiczna odległości od centrum w kilomerach
20.000 zł
11
18.000 zł
10
16.000 zł
9
LN(zł/m2)
14.000 zł
zł/m2
12.000 zł
10.000 zł
8.000 zł
8
7
6
6.000 zł
5
4.000 zł
4
2.000 zł
3
-0,5
0 zł
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
LN(Odległość od centrum w km)
Odległość od centrum w km
Transakcje gruntami
Nieliniowa funkcja odległości
Transakcje gruntami
Linia zależności potęgowej
Zależność pomiędzy cenami jednostkowymi (w postaci logarytmicznej) oraz współczynnikiem intensywności zabudowy i dopuszczalną wysokością zabudowy (w m)
przedstawiają poniższe grafy:
Regression of LN(zł/m2) by WIZ (R2=0,2920)
20
Regression of LN(zł/m2) by Wysokość zabudowy w metrach
(R2=0,2449)
10
10
9
9
8
LN(zł/m2)
LN(zł/m2)
8
7
6
7
6
5
5
4
4
3
3
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
0
5
10
Współczynnik intensywności zabudowy
15
20
25
30
35
40
45
Wysokość zabudowy w metrach
Transakcje gruntami
Linia regresji
Transakcje gruntami
Linia regresji
Zależność pomiędzy cenami jednostkowymi (w postaci logarytmicznej) oraz powierzchnią nieruchomości i współczynnikiem kształtu nieruchomości przedstawiają
poniższe grafy:
Regression of LN(zł/m2) by Współczynnik kształtu
nieruchomości (R2=0,0170)
10
10
9
9
8
8
LN(zł/m2)
LN(zł/m2)
Regression of LN(zł/m2) by LN(Powierzchnia m2)
(R2=0,0183)
7
6
7
6
5
5
4
4
3
3
3,5
4,5
5,5
6,5
7,5
8,5
9,5
10,5
11,5
0
1
2
LN(Powierzchnia w m2.)
3
4
5
6
7
8
9
Współczynnik kształtu nieruchomości
Transakcje gruntami
Linia regresji
Transakcje gruntami
Linia regresji
Zależność pomiędzy cenami jednostkowymi (w postaci logarytmicznej) oraz lokalizacją względem głównych dróg i poziomem hałasu lotniczego w dB (dla transakcji gruntami leżącymi powyżej izofony 45dB) przedstawiają poniższe grafy:
Regression of LN(zł/m2) by poziom hałasu lotniczego w dB
(R2=0,1131)
Regression of LN(zł/m2) by Lokalizacja przy drogach
(R2=0,0971)
9
10
8,5
9
8
7,5
LN(zł/m2)
LN(zł/m2)
8
7
6
7
6,5
6
5
5,5
4
5
4,5
3
0
1
2
3
4
5
6
7
Lokalizacja przy drogach (wskaźnik sumaryczny)
8
45
50
55
60
65
70
poziom hałasu lotniska Okęcie i Bemowo w dB
Transakcje gruntami
Linia regresji
Transakcje w zasięgu hałasu
Linia regresji
75
21
3.4. Określenie stopni i wartości cech rynkowych
Do analizy przyjęto następujące cechy rynkowe nieruchomości:
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
data transakcji: cecha ilościowa;
typ prawa: własność/użytkowanie wieczyste dla stawki opłaty rocznej uw 1% grunty mieszkaniowe i uw 3% grunty niemieszkaniowe – cecha jakościowa;
powierzchnia gruntu: w postaci logarytmu LN(Pow. gruntu) – cecha ilościowa;
współczynnik kształtu nieruchomości: współczynnik obrazujący kształt działki,
wg wzoru Wk = 40*π*P/O2, gdzie: P – pow., O – obwód – cecha ilościowa;
liczba działek nieruchomości: cecha ilościowa;
lokalizacja – odległość od centrum Warszawy w km (przyjęty punkt centralny:
52,249821 oN, 21,012143 oE): cecha ilościowa;
lokalizacja ogólna: lokalizacja na poziomie dzielnic – cecha jakościowa;
lokalizacja względem układu drogowego: przyjęto syntetyczny sumaryczny
wskaźnik lokalizacji wobec dróg z następującymi wagami: GPR – główne przestrzenie o charakterze reprezentacyjnym: 4, PGP – powiązania głównych przestrzeni o charakterze reprezentacyjnym: 3, CW – ciągi wielofunkcyjne: 1, Z – drogi zbiorcze:2, GPP – główne przestrzenie publiczne 1.
lokalizacja względem hałasu lotniczego: przyjęto granice strefy wyraźnego oddziaływania hałasu lotniczego (lotniska Okęcie i Bemowo) na poziomie izofony
55 dB – cecha jakościowa;
lokalizacja w strefie funkcjonalnej wg Studium: strefa centrum, strefa śródmieścia
funkcjonalnego, strefa miejska, strefa przedmieść – cecha jakościowa;
SOW – sposób optymalnego wykorzystania gruntu: Z/N – tereny zielone i tereny
zurbanizowane nieprzeznaczone do zabudowy (towarzyszące), KOM/INFR – komunikacja/infrastruktura, MNZ – zabudowa mieszkaniowa na obszarach zalesionych, MN – zabudowa mieszkaniowa niska, MN+U – zabudowa mieszkaniowa
niska z usługami, PU – zabudowa przemysłowo-usługowa, U – zabudowa usługowa, MW – zabudowa mieszkaniowa wysoka, MW+U – zabudowa wysoka z
usługami, UC – zabudowa usług centrotwórczych.
stan planistyczny: dla nieruchomości jest tylko studium albo jest miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego – cecha jakościowa;
decyzje: dla nieruchomości wydano decyzje: decyzję o lokalizacji inwestycji celu
publicznego, decyzję o warunkach zabudowy terenu lub zezwolenie na budowę
lub nie wydawano decyzji – cecha jakościowa;
powierzchnia biologicznie czynna: przyjęto stany: PBC nie występuje, PBC do
60% i PBC powyżej 60% powierzchni nieruchomości – cecha jakościowa;
zabudowa do rozbiórki: występuje/nie występuje – cecha jakościowa;
W analizie transakcji uwzględniono także warunki transakcji:
− sprzedający: podmiot prywatny/ podmiot publiczny/sprzedaż wymuszona – cecha
jakościowa.
− kupujący: podmiot prywatny/ podmiot publiczny – cecha jakościowa.
− sprzedaż w drodze przetargu: tak/nie – cecha jakościowa.
22
3.5. Model wyceny gruntu – wyniki analizy
Analizy wpływu cech na ceny i wyceny dokonano metodą analizy statystycznej rynku,
model regresji wielorakiej ze zmiennymi ilościowymi i jakościowymi ANCOVA (analiza kowariancji), multiplikatywny, linearyzowalny do postaci logarytmicznej addytywnej ze zmienną objaśniającą w postaci logarytmu naturalnego z ceny.
W wyniku zastosowania analizy uzyskano wyniki wpływu poszczególnych cech rynkowych na poziom cen przedstawione w poniższej tabeli:
Parametr
Stała
Data transakcji
LN(Powierzchnia w m2)
Współczynnik kształtu
Liczba działek
Lokalizacja przy drogach
Prawo-własność
Prawo-uw1%
Prawo-uw3%
Dzielnica-Ochota
Dzielnica-Żoliborz
Dzielnica-Ursynów
Dzielnica-Mokotów
Dzielnica-Włochy
Dzielnica-Bielany
Dzielnica-Bemowo
Dzielnica-Ursus
Dzielnica-Wesoła
Dzielnica-Śródmieście
Dzielnica-Praga Południe
Dzielnica-Wola
Dzielnica-Wawer
Dzielnica-Rembertów
Dzielnica-Wilanów
Dzielnica-Białołęka
Dzielnica-Targówek
Dzielnica-Praga Północ
strefa poziom hałasu-do 55dB
strefa poziom hałasu-powyżej 55dB
Decyzja-doulicp
Decyzja-pnb
Decyzja-wzt
Decyzja-brak
Stan planistyczny-mpzp
Stan planistyczny-studium
Strefa funkcjonalna-centrum
Strefa funkcjonalna-śródmieścia funkcjonalnego
Strefa funkcjonalna-miejska
Strefa funkcjonalna-przedmieść
SOW-UC
SOW-MW+U
SOW-MW
SOW-U
SOW-MNZ
SOW-MN+U
SOW-MN
SOW-PU
SOW-KOM/INFR
SOW-Z
Pow. biol. czynna-nie występuje
Pow. biol. czynna-do 60%
Pow. biol. czynna-pow. 60%
Bud. do rozb.-tak
Bud. do rozb.-nie
Przetarg-nie
Przetarg-przetarg
Sprzedający-podmiot rynkowy
Sprzedający-podmiot publiczny
Sprzedający-sprzedaż wymuszona
Kupujący-podmiot publiczny
Kupujący-podmiot rynkowy
Wartość
parametru
Błąd
standardowy
-1,7069
0,0002
0,9397
0,0685
0,0076
-0,7141
0,0322
0,0000
-0,0002
-0,1403
0,9475
0,4639
0,4609
0,4565
0,2880
0,2803
0,2377
0,2188
0,1998
0,1972
0,1493
0,0000
-0,2008
-0,4699
-0,4956
-0,4977
-0,6502
-1,1026
0,0000
-0,2904
0,3785
0,2425
0,2201
0,0000
0,1440
0,0000
0,2019
0,0000
-0,1223
-0,1632
0,3064
0,2253
0,1535
0,1445
0,0427
0,0043
0,0000
-0,0296
-0,2165
-0,7407
0,0000
-0,1439
-0,2615
0,2538
0,0000
0,0000
-0,1052
0,0000
-0,1905
-0,3191
0,0609
0,0000
2,9277
0,0001
0,0168
0,0078
0,0169
0,0931
0,0121
0,0000
0,0765
0,1160
0,1917
0,2573
0,1752
0,1608
0,1653
0,1637
0,1827
0,1862
0,1827
0,2601
0,1631
0,0000
0,1690
0,1750
0,1864
0,1640
0,1724
0,3211
0,0000
0,0754
0,1326
0,1297
0,0433
0,0000
0,0426
0,0000
0,2139
0,0000
0,1257
0,1463
0,1546
0,1038
0,0777
0,0707
0,0903
0,0785
0,0000
0,1219
0,0744
0,0757
0,0000
0,0446
0,0675
0,0768
0,0000
0,0000
0,1130
0,0000
0,1067
0,1698
0,0670
0,0000
t
Pr > |t|
Dolny przedział
ufności (85%)
Górny przedział
ufności (85%)
-0,5830
3,4013
56,0665
8,7445
0,4479
-7,6729
2,6655
0,5600
0,0007
< 0,00001
< 0,00001
0,6543
< 0,00001
0,0078
-5,9244
0,0001
0,9155
0,0572
-0,0168
-0,8481
0,0148
2,5106
0,0004
0,9638
0,0797
0,0319
-0,5800
0,0496
-0,0032
-1,2086
4,9436
1,8031
2,6305
2,8390
1,7426
1,7116
1,3013
1,1751
1,0937
0,7583
0,9152
0,9974
0,2271
< 0,00001
0,0716
0,0086
0,0046
0,0817
0,0872
0,1934
0,2402
0,2743
0,4484
0,3603
-0,1105
-0,3074
0,6714
0,0933
0,2085
0,2249
0,0499
0,0444
-0,0254
-0,0494
-0,0634
-0,1774
-0,0857
0,1100
0,0269
1,2236
0,8345
0,7133
0,6881
0,5260
0,5161
0,5009
0,4871
0,4629
0,5719
0,3842
-1,1880
-2,6848
-2,6592
-3,0344
-3,7709
-3,4341
0,2351
0,0074
0,0079
0,0025
0,0002
0,0006
-0,4443
-0,7221
-0,7640
-0,7339
-0,8986
-1,5652
0,0427
-0,2178
-0,2271
-0,2614
-0,4018
-0,6401
-3,8530
2,8552
1,8707
5,0862
0,0001
0,0044
0,0616
< 0,00001
-0,3989
0,1875
0,0558
0,1577
-0,1818
0,5695
0,4293
0,2824
3,3786
0,0008
0,0826
0,2055
0,9440
0,3454
-0,1062
0,5101
-0,9731
-1,1150
1,9821
2,1714
1,9751
2,0453
0,4726
0,0543
0,3307
0,2651
0,0477
0,0301
0,0485
0,0411
0,6366
0,9567
-0,3034
-0,3740
0,0837
0,0758
0,0415
0,0427
-0,0874
-0,1088
0,0588
0,0476
0,5290
0,3747
0,2655
0,2463
0,1727
0,1173
-0,2425
-2,9095
-9,7807
0,8085
0,0037
< 0,00001
-0,2052
-0,3237
-0,8498
0,1461
-0,1093
-0,6316
-3,2241
-3,8713
3,3049
0,0013
0,0001
0,0010
-0,2082
-0,3588
0,1432
-0,0796
-0,1642
0,3644
-0,9306
0,3523
-0,2680
0,0576
-1,7862
-1,8788
0,9093
0,0743
0,0605
0,3634
-0,3442
-0,5637
-0,0356
-0,0369
-0,0744
0,1575
Współcz.
Wpływ %
0,1814
1,0002
2,5592
1,0708
1,0076
0,4897
1,0328
1,0000
0,9998
0,8691
2,5793
1,5902
1,5855
1,5785
1,3337
1,3235
1,2684
1,2446
1,2211
1,2180
1,1610
1,0000
0,8180
0,6251
0,6092
0,6079
0,5219
0,3320
1,0000
0,7480
1,4601
1,2745
1,2461
1,0000
1,1549
1,0000
1,2238
1,0000
0,8849
0,8494
1,3585
1,2527
1,1659
1,1555
1,0436
1,0043
1,0000
0,9709
0,8053
0,4768
1,0000
0,8660
0,7699
1,2889
1,0000
1,0000
0,9001
1,0000
0,8265
0,7268
1,0628
1,0000
-5,9%
7,1%
0,8%
-82,0%
3,3%
0,0%
0,0%
-13,1%
157,9%
59,0%
58,5%
57,9%
33,4%
32,3%
26,8%
24,5%
22,1%
21,8%
16,1%
0,0%
-18,2%
-37,5%
-39,1%
-39,2%
-47,8%
-66,8%
0,0%
-25,2%
46,0%
27,4%
24,6%
0,0%
15,5%
0,0%
22,4%
0,0%
-11,5%
-15,1%
35,8%
25,3%
16,6%
15,5%
4,4%
0,4%
0,0%
-2,9%
-19,5%
-52,3%
0,0%
-13,4%
-23,0%
28,9%
0,0%
0,0%
-10,0%
0,0%
-17,3%
-27,3%
6,3%
0,0%
9,4%
23
Wpływ %-owy obrazuje wpływ (in plus i in minus) ze względu na różne stany cech
rynkowych w ramach analizowanych zmiennych na 1 stopień zmiany cechy (dla wielkości i odległości od centrum w km, które zostały przyjęte w postaci logarytmicznej –
dla wzrostu x 2,71 – postać logarytmu naturalnego).
Uwzględniając powyższe uzyskane metodą regresji wielorakiej parametry sprawności
modelu określenia ceny przedstawiają poniższe zestawienia:
Goodness of fit statistics:
Observations
DF
R2
Adjusted R2
MSE
RMSE
MAPE
DW
Press RMSE
1160
1108
83,3%
82,5%
0,3018
0,5494
3,3093
1,8964
0,5773
Powyższe pokazuję, że analiza wyjaśniła ok. 83% obserwowanej na rynku zmienności
cen całkowitych, przy istotności regresji.
Analysis of variance:
Source
Sum of
squares
DF
Model
51
1666,2586
Error
1108
334,4013
Corrected Total
1159
2000,6600
Computed against model Y=Mean(Y)
Mean
squares
32,6717
0,3018
F
Pr > F
108,2540
< 0,00001
Zależność pomiędzy zaobserwowanymi cenami całkowitymi (w postaci logarytmicznej) LN(cena) i cenami określonymi przez model szacowania Pred(LN(cena) przedstawia poniższy graf:
Pred(LN(Cena)) / LN(Cena)
18
17
16
LN(Cena)
15
14
13
12
11
10
9
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Pred(LN(Cena))
24
3.6. Wyniki wyceny wartości gruntu
Uwzględniając parametry modelu szacowania można określić wartość nieruchomości
przy przyjęciu następujących cech rynkowych:
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
data transakcji: data wyceny 2011-09-16;
typ prawa: własność;
powierzchnia gruntu: 953 m2;
współczynnik kształtu nieruchomości: 7,09;
liczba działek nieruchomości: 2;
lokalizacja – odległość od centrum Warszawy w km: 7,8;
lokalizacja ogólna (dzielnica): Mokotów;
lokalizacja względem układu drogowego: GPR+ CW =5 .
lokalizacja względem hałasu lotniczego: doj 55 dB;
lokalizacja w strefie funkcjonalnej wg Studium: miejska;
SOW – sposób optymalnego wykorzystania gruntu: UC – zabudowa usług centrotwórczych (handlu);
stan planistyczny: studium;
decyzje: wzt ;
powierzchnia biologicznie czynna: nie występuje;
zabudowa do rozbiórki: nie występuje;
Parametr
Stała
Data transakcji
LN(Pow.)
Wk
Liczba działek
Lokalizacja przy drogach
Prawo - własność
Prawo - uw1%
Prawo - uw3%
Dzielnica - Mokotów
strefa poziom hałasu - do 55dB
strefa poziom hałasu - powyżej 55dB
Decyzja - doulicp
Decyzja - pnb
Decyzja - wzt
Decyzja - brak
Stan planistyczny - mpzp
Stan planistyczny - studium
Strefa funkcjonalna - centrum
Strefa funkcjonalna - śródmieścia funkcjonalnego
Strefa funkcjonalna - miejska
Strefa funkcjonalna - przedmieść
SOW - UC: zabud. usług centrotwórczych
SOW - MW+U: zab. mieszkan. wysoka z usługami
SOW - MW: zab. mieszkaniowa wysoka
SOW - U: zabudowa usługowa
SOW - MNZ: zab. mieszkan. na obsz. zalesionych
SOW - MN+U: zab. mieszk. niska z usługami
SOW - MN: zab. mieszkaniowa niska
SOW - PU: zab. przemysłowo-usługowa
SOW - KOM/INFR: - komunikacja/infrastruktura
SOW - Z/N - zieleń/towarzyszące nie do zabudowy
Pow. biol. czynna - nie występuje
Pow. biol. czynna - do 60%
Pow. biol. czynna - pow. 60%
Bud. do rozb. - tak
Bud. do rozb. - nie
Wartość
Błąd
parametru standardowy
-1,7069
0,0002
0,9397
0,0685
0,0076
-0,7141
0,0322
0,0000
-0,0002
-0,1403
0,4565
0,0000
-0,2904
0,3785
0,2425
0,2201
0,0000
0,1440
0,0000
0,2019
0,0000
-0,1223
-0,1632
0,3064
0,2253
0,1535
0,1445
0,0427
0,0043
0,0000
-0,0296
-0,2165
-0,7407
0,0000
-0,1439
-0,2615
0,2538
0,0000
2,9277
0,0001
0,0168
0,0078
0,0169
0,0931
0,0121
0,0000
0,0765
0,1160
0,1608
0,0000
0,0754
0,1326
0,1297
0,0433
0,0000
0,0426
0,0000
0,2139
0,0000
0,1257
0,1463
0,1546
0,1038
0,0777
0,0707
0,0903
0,0785
0,0000
0,1219
0,0744
0,0757
0,0000
0,0446
0,0675
0,0768
0,0000
Dolny przedział
ufności (85%)
Górny przedział
ufności (85%)
-0,5830 0,5600
3,4013
0,0007
56,0665 < 0,00001
8,7445 < 0,00001
0,4479
0,6543
-7,6729 < 0,00001
2,6655
0,0078
-5,9244
0,0001
0,9155
0,0572
-0,0168
-0,8481
0,0148
2,5106
0,0004
0,9638
0,0797
0,0319
-0,5800
0,0496
-0,0032
-1,2086
2,8390
-0,1105
-0,3074
0,2249
0,1100
0,0269
0,6881
-0,3989
0,1875
0,0558
0,1577
-0,1818
0,5695
0,4293
0,2824
t
Pr > |t|
0,9974
0,2271
0,0046
-3,8530 0,0001
2,8552
0,0044
1,8707
0,0616
5,0862 < 0,00001
3,3786
0,0008
0,0826
0,2055
0,9440
0,3454
-0,1062
0,5101
-0,9731
-1,1150
1,9821
2,1714
1,9751
2,0453
0,4726
0,0543
0,3307
0,2651
0,0477
0,0301
0,0485
0,0411
0,6366
0,9567
-0,3034
-0,3740
0,0837
0,0758
0,0415
0,0427
-0,0874
-0,1088
0,0588
0,0476
0,5290
0,3747
0,2655
0,2463
0,1727
0,1173
-0,2425 0,8085
-2,9095 0,0037
-9,7807 < 0,00001
-0,2052
-0,3237
-0,8498
0,1461
-0,1093
-0,6316
-3,2241
-3,8713
3,3049
-0,2082
-0,3588
0,1432
-0,0796
-0,1642
0,3644
0,0013
0,0001
0,0010
Współcz.
0,1814
1,0002
2,5592
1,0708
1,0076
0,4897
1,0328
1,0000
0,9998
0,8691
1,5785
1,0000
0,7480
1,4601
1,2745
1,2461
1,0000
1,1549
1,0000
1,2238
1,0000
0,8849
0,8494
1,3585
1,2527
1,1659
1,1555
1,0436
1,0043
1,0000
0,9709
0,8053
0,4768
1,0000
0,8660
0,7699
1,2889
1,0000
Wpływ %
9,4%
-5,9%
7,1%
0,8%
-82,0%
3,3%
0,0%
0,0%
-13,1%
57,9%
0,0%
-25,2%
46,0%
27,4%
24,6%
0,0%
15,5%
0,0%
22,4%
0,0%
-11,5%
-15,1%
35,8%
25,3%
16,6%
15,5%
4,4%
0,4%
0,0%
-2,9%
-19,5%
-52,3%
0,0%
-13,4%
-23,0%
28,9%
0,0%
Stan cechy
Wkład w
wartość
-1,7069
2011-09-16
10,0540
953
6,4459
7,09
0,4850
2
0,0151
7,8
-1,4661
5
0,1611
1
0,0000
Współcz.
dla cechy
4217,95
0,6612
1,6242
1,0153
0,2308
1,1748
1,0000
1
1
0,4565
0,0000
1
0,2201
1
0,0000
1
-0,1223
1,000
0,3064
1,5785
1,0000
1,2461
1,0000
0,8849
1,3585
1
0,0000
1,0000
1,0000
1
0,0000
2.948,35 zł 14,8487 0,6990
2.809.778 zł
Uwzględniając powyższe obliczenia, wartość gruntu szacowanej nieruchomości odpowiada cenie jednostkowej wynoszącej 2.948,35 zł/m2 i cenie całkowitej wynoszącej
2.809.778 zł. W zaokrągleniu do pełnych 1.000 zł, wartość gruntu nieruchomości wynosi 2.810.000 zł.
25
IV. WYNIKI OSZACOWANIA
Wartość przedmiotu oszacowania, tj. nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w Warszawie, dzielnica Mokotów-Sadyba, obręb 1-05-17, ul. Powsińska, opisanej w księdze wieczystej WA2M/00171405/9, o łącznej powierzchni działek nr 4/1,
7/1 wynoszącej 953 m2, wynosi:
2.810.000 zł
netto
WR
słownie: dwa miliony osiemset dziesięć tysięcy zł netto
wartość rynkowa nieruchomości przy
przyjęciu optymalnego sposobu wykorzystania:
Tomasz Kotrasiński
26
ANEKS
OKREŚLENIE WSPÓŁCZYNNIKA WARTOŚCI DLA WYMUSZONEJ
SPRZEDAŻY SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI
1. Określenie charakterystyki sprzedaży wymuszonej dla nieruchomości
Zgodnie z celem wyceny (sprzedaż w postępowaniu upadłościowym) niezbędne jest
uwzględnienie ograniczeń wpływających na tryb i możliwości nieruchomości mającej
stanowić przedmiot zabezpieczenia, w ramach ewentualnej sprzedaży w warunkach
odbiegających od standardowych – tzw. „sprzedaż wymuszona”.
Przyjęte orientacyjne parametry realizacji wartości w trybie sprzedaży wymuszonej:
− sprzedaż szacowanej nieruchomości w stanie aktualnym;
− sprzedaż w trybie publicznego przetargu ofertowego;
− zakładany efektywny okres sprzedaży: zazwyczaj 2/3-krotnie krótszy.
Warunki sprzedaży w ww. trybie z sposób istotny odbiegają od warunków określonych w definicji określania wartości rynkowej nieruchomości. Różnice sprzedaży nieruchomości szacowanej w trybie sprzedaży wymuszonej w stosunku do sprzedaży nieruchomości przy braku ograniczeń określonych dla warunków określenia wartości
rynkowej nieruchomości dotyczą:
− efektywnego czasu ekspozycji nieruchomości na rynku, co powoduje, że efektywny
czas ekspozycji nieruchomości na rynku jest często znacznie krótszy niż średni.
− zwiększonej presji dotyczącej determinacji sprzedającego nieruchomość, wyrażonej
zwiększeniem oczekiwanej pewności sprzedaży nieruchomości w założonym czasie
ekspozycji nieruchomości na rynku (oczekiwanie, że założony czas ekspozycji nieruchomości będzie czasem maksymalnym w którym sprzedana zostanie nieruchomość, a nie średnim niezbędnym dla sprzedaży nieruchomości właściwym dla rynku);
− presji i ograniczeń trybu ekspozycji, negocjacji i sprzedaży wynikających z ograniczeń nakładanych przez procedury prawne.
− presji i oczekiwań potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy ze względu na
świadomość ww. uwarunkowań oczekują nadzwyczajnej premii efektywności kupna nieruchomości w warunkach wymuszonych.
Ustawodawca zdając sobie sprawę ze zmniejszonej efektywności sprzedaży wymuszonej, np. w trybie licytacji publicznej w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym
przez komornika (mającej bardzo wyraźne cechy sprzedaży wymuszonej) wprowadził
27
obniżenia ceny wywoławczej w stosunku do ceny oszacowania na poziomie: dla nieruchomości: do ¾ dla I. licytacji i do ⅔ dla drugiej licytacji, dla ruchomości: do ¾ dla
I. licytacji i do ½ dla drugiej licytacji oraz w upadłości w drodze licytacji publicznej
dla ruchomości: do ½. Zaobserwowana praktyka pokazuje, że efektywność egzekucji
komorniczej, nawet przy ww. opustach jest dość niska, a wiele przetargów komorniczych nie dochodzi do skutku z braku oferentów.
Powyżej określone ograniczenia sprzedaży nieruchomości szacowanej, wynikające z
sytuacji sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, stanowić będą podstawę do określenia jej wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży (WRW).
2.Określenie współczynnika WRW dla sprzedaży wymuszonej
Uwzględniając fakt, że w trakcie badania rynku i opracowywania modelu wartości nieruchomości cechy składające się na specyfikę sprzedaży wymuszonej w postępowaniu
upadłościowym były przedmiotem badania można bezpośrednio określić wpływ warunków transakcji na typowo osiąganą cenę w stosunku do wartości nieruchomości.
Wyniki analizy rynku ze względu na warunki transakcji (warunki rynkowe vs. sprzedaż w warunkach wymuszonych i sprzedaż przetargowa), dla nieruchomości gruntowych daje typowe współczynniki związany z warunkami wymuszonej sprzedaży,
zgodnie z poniższą tabelą:
Parametr
Wartość
parametru
Współcz.
Wpływ %
Przetarg - nie
Przetarg - przetarg
Sprzedający - podmiot rynkowy
Sprzedający - podmiot publiczny
Sprzedający - sprzedaż wymuszona
0,0000
-0,1052
0,0000
-0,1905
-0,3191
1,0000
0,9001
1,0000
0,8265
0,7268
0,0%
-10,0%
0,0%
-17,3%
-27,3%
Uwzględniając powyższe analizy wartość współczynnika WRW/WR obrazującego
efektywność dla wymuszonej sprzedaży w drodze przetargu publicznego wyniesie:
− ze względu na sprzedaż w przetargu: -10,0% (wsp. x 0,900);
− ze względu na sprzedaż wymuszoną: -27,3% (wsp. x 0,727).
Efektywny łączny wpływ obydwu czynników wyniesie:
0,900 x 0,727 = 0,654
co stanowi ok. 65,4% wartości (zniżka o ok. 34,6%) czyli ok. ⅔ wartości w stosunku
do określonej w operacie szacunkowym wartości rynkowej nieruchomości, co dokładnie odpowiada wartości zniżki ceny wywoławczej do ⅔ dla drugiej licytacji przy
sprzedaży egzekucyjnej.
28
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego opracowania oszacowana została w postaci wolnej od
obciążeń hipotecznych, ciążących ew. na nieruchomości.
Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku od towarów i usług (VAT) jaki należy się
ewentualnie od transakcji sprzedaży nieruchomości ani innych podatków i opłat związanych z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości.
Wartość szacowanej nieruchomości dokonana została na dzień wyceny i może ulec zmianie w wyniku
zmiany relacji popytowo-podażowych na rynku nieruchomości oraz stanu technicznego i prawnego
nieruchomości oraz jej otoczenia.
Opracowanie niniejsze może być wykorzystywane do celu, dla którego zostało sporządzone, przez
okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub
istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość nieruchomości. Wykorzystanie niniejszego
opracowania po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia nie rodzi dla autora żadnych skutków
prawnych.
Niniejsze opracowanie nie stanowi ekspertyzy technicznej, budowlanej, geotechnicznej, toksykologicznej lub środowiskowej nieruchomości lub obiektów budowlanych.
Opracowanie niniejsze wykonane zostało wyłącznie dla celów określonych w pkt. 1.2. i do wykorzystania wyłącznie przez zamawiającego wycenę określonego w pkt. 1.3.1. Wykorzystanie niniejszego
opracowania dla celów innych niż określone w pkt. 1.2., bądź przez osoby trzecie albo wobec osób
trzecich bez zgody autora jest zabronione i nie rodzi dla niego żadnych skutków prawnych.
Opracowanie niniejsze wykonane zostało przy założeniu prawdziwości dokumentów i informacji uzyskanych od w toku czynności szacowania. RealExperts.pl sp. z o.o. w dobrej wierze wykorzystuje te
dane, informacje i dokumenty, które uzyskane zostały od Zamawiającego niniejsze opracowanie lub
właściciela (resp. użytkownika wieczystego), na które powołał się w niniejszym operacie szacunkowym i nie bierze odpowiedzialności ich za prawdziwość i kompletność oraz za zatajone wady prawne
mające wpływ na wartość nieruchomości.
RealExperts.pl sp. z o.o. zastrzega sobie prawa autorskie do niniejszego opracowania. Niniejsze opracowanie nie może być opublikowane w całości lub w części w jakimkolwiek opracowaniu bez zgody
autora i bez uzgodnienia formy i treści takiej publikacji, o ile taka publikacja nie wynika wprost z celu
wykonania niniejszego opracowania lub przepisów prawa. Przed skopiowaniem całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania lub odwołaniem się do niego w jakimkolwiek piśmie, dokumencie lub oświadczeniu albo włączeniu lub dołączeniu całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania do jakiegokolwiek pisma, dokumentu lub oświadczenia albo przed ujawnieniem treści niniejszego opracowania jakiejkolwiek stronie trzeciej, wymagana jest pisemna zgoda autora, o ile takie
skopiowanie, odwołanie lub ujawnienie treści nie wynika wprost z celu wykonania opracowania lub
przepisów prawa. Taka zgoda jest wymagana również, jeśli autor nie jest wymieniony z imienia i nazwiska lub jeśli część niniejszego opracowania będzie połączona z innym opracowaniem.
29
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Odpis z KW WA2M/00171405/9.
2. Decyzja nr 79/MOK/08 wydana przez prezydenta Miasta St. Warszawy z dnia
14.03.2008 r. ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią biurową i usługową oraz garażem podziemnym p.n. „Bazar-Sadyba” wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i wjazdem, planowanej na działkach nr ew. 7/1, 4/1, 10 i 9 w obrębie 1-05-17 oraz na
części nr Ew. 8, 5 i 6 w obrębie 1-05-17 przy ul. Powsińskiej róg ul. Św. Bonifacego, na terenie dzielnicy Mokotów w Warszawie.

Operat szacunkowy nieruchomości POWSIŃSKA 33

Transkrypt

Podobne dokumenty

Cennik - Nasz Dziennik

bicon poland innowacyjne