Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Polska

Transkrypt

Raport z Rynku Nieruchomości 2008
Polska
Warszawa, Kraków, Katowice, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź
www.ober-haus.pl
do końca 2008 roku planowane jest oddanie ponad 500 000
m2 powierzchni biurowych. Rynek powierzchni biurowej w
Warszawie jest obecnie rynkiem wynajmującego.
��
Ostatnio oddane projekty
��
��
��
��
��
��
��
Lumen – budynek klasy A+ położony w Centrum Warszawy,
przy ul. Złotej, stanowi część Złotych Tarasów. Całkowita
powierzchnia do wynajęcia to ok. 23.500 m2. Powierzchnię
biurową w Lumenie wynajęły m.in. firmy: AMGEN, Discovery
Polska, DTZ, Gleiss Lutz, ING Real Estate, ProLogis, Solidex oraz
Vattenfall.
Skylight – biurowiec klasy A+. Wieża od strony ul. Emilii Plater
w Centrum, przy ul. Złotej. Stanowi część Złotych Tarasów
i oferuje powierzchnie biurowe na osiemnastu piętrach od
poziomu 5 do 22, łącznie prawie 20.000 m2.
Nowe Projekty
Ekonomia
W 2007 roku w Polsce odnotowano wzrost PKB (rok do roku)
wynoszący 6,4 %. Szacuje się, że w 2008 wyniesie 5,5 %. Stopa
bezrobocia w 2007 roku spadła do poziomu 11,4 %, a inflacja
wyniosła blisko 3,6 %. Bezpośrednie inwestycje zagraniczne na
mieszkańca w 2007 roku osiągnęły 1 050 PLN (291 EUR).
Warszawa
Rynek powierzchni biurowych
Ogromne zapotrzebowanie
Podaż
Podaż nieruchomości biurowych na koniec 2007 roku wzrosła o
197 000 m2 i osiągnęła blisko 2 700 000 m2. Nadal jednak popyt
znacznie przewyższa podaż (wskaźnik wolnych powierzchni
spadł w 2007 roku do poziomu 3,6%) co daje wynajmującym
dość silną pozycję. W związku z niskim poziomem nowej
podaży powierzchni biurowej w centrum Warszawy taka
tendencja nadal się utrzyma. W lokalizacjach poza centrum
przewidywana jest zmiana na korzyść najemców, ponieważ
Nefryt – projekt realizowany przez GTC, w sąsiedztwie Galerii
Mokotów, oferujący 15 200 m2 nowoczesnej powierzchni
biurowej. Zakończenie inwestycji planowane jest na koniec I
kwartału 2008 roku.
Platinium II – druga faza kompleksu biurowego Platinium
Business Park realizowanego przez GTC (docelowo 5 budynków
klasy A o łącznej powierzchni biurowej - 45 000 m2) przy ul.
Domaniewskiej o powierzchni ponad 3 700 m2, której oddanie
nastąpi w 2008 r.
Zephirus – to drugi nowoczesny biurowiec w ramach
kompleksu biurowego Okęcie Business Park, przy ul. 17
– go Stycznia. Docelowo powstanie 7 budynków biurowych
oferujących docelowo 61 000 m2 powierzchni biurowej. To
kolejna inwestycja GTC S.A, której oddanie nastąpi w sierpniu
2008 r. Całkowita powierzchnia biurowa to 9 600 m2.
Horizon Plaza – realizowane przez Curtis Development,
przy ul. Domaniewskiej i Wołoskiej, dwa budynki – łącznie
powierzchnia biurowa 34 800 m2. Planowane zakończenie
inwestycji – wrzesień 2008.
Wolf Marszałkowska – biurowiec klasy A, przy ul.
Marszałkowskiej realizuje Wolf Immobilien Polen. Całkowita
powierzchnia obiektu o 17 kondygnacjach wyniesie 31 707
m2, powierzchnia użytkowa będzie wynosiła 25 000 m2, w tym
11 052 m2 powierzchni biurowej. Budynek będzie oddany w I
kwartale 2010 r.
New City – 35 000 m2 powierzchni biurowej realizowanej przez
ECI Group w bezpośrednim sąsiedztwie Galerii Mokotów. 1205
Pracujemy dla Państwa satysfakcji.
3
www.ober-haus.pl
podziemnych miejsc parkingowych. Kompleks będzie oddany
na przełomie 2009 i 2010 r.
odnotowano ożywienie poza strefą Centralnego Obszaru
Biznesowego, gdzie dokonano 45% transakcji.
Atrium City – realizowany przez Skanska Property Poland, przy
Rondzie ONZ, docelowo trzy budynki (w tym 36 – piętrowa
wieża o wysokości 140 m), I etap - 18 500 m2 powierzchni
biurowej będzie gotowy na początku 2009. Wieża zostanie
oddana na przełomie 2010 i 2011 roku.
Jedną z największych transakcji na rynku biurowym w
Warszawie było podpisanie umowy przez Canal+ Cyfrowy na
wynajem 7600 m2 w biurowcu wybudowanym przez firmę
Hochtief. Inne transakcje dotyczą budynków w centrum
Warszawy Business Center I i II – firmy, które podpisały umowy,
to PricewaterhouseCoopers i Provident. W drugim kwartale
największą transakcją było podpisanie umowy o wynajem
ponad 22 000 m2 w Harmony Office Center przez Bank
Millennium.
Rynek powierzchni handlowych
Nowi inwestorzy
Podaż
• Nefryt, Globe Trade Centre S.A.
Popyt
Aktualnie na rynku warszawskim mamy do czynienia z bardzo
wysokim poziomem popytu, który prawdopodobnie utrzyma
się w najbliższym czasie. Świadczyć o tym może kilka znaczących
przedwstępnych umów najmu na budynki, które będą oddane
z początkiem 2008 roku. Wskaźnik pustostanów w 2007 roku
wyniósł 3,5%.
Aktualnie w Warszawie istnieje ponad 1 300 000 m2 powierzchni
handlowej umieszczonej w ponad 30 centrach handlowych
w zróżnicowanej postaci: hipermarkety, ogromne centra
handlowe, outlety, fabryki i detaliczne parki handlowe.
W ostatnich miesiącach zostało otwarte Centrum Familijne
Skorosze w Ursusie (12 000 m2), które będzie rozbudowywane
o kolejne 7000 m2.
W nadchodzących miesiącach planowane jest rozpoczęcie
budowy Hali Koszyki (ok. 35 000 m2) w samym centrum
Warszawy przy ul. Koszykowej.
Czynsze
W 2007 roku czynsze za najlepsze biura klasy A wzrosły o 50%
nawet do poziomu 108 PLN/m2 (30 EUR), co jest bezpośrednim
wynikiem ograniczonej powierzchni biurowej dostępnej dla
potencjalnych najemców. Czynsze w najbardziej prestiżowych
obiektach usytuowanych centralnie kształtują się średnio na
poziomie 96 PLN – 135 PLN (27-38 Euro) za m2 miesięcznie
w zależności od wielkości wynajmowanej powierzchni. Poza
centrum miasta stawki utrzymują się na nieco niższym poziomie
57 PLN – 64 PLN ( 16 – 18 Euro)/m2
Inwestycje
W pierwszym kwartale 2007 na rynku warszawskim zawarto
transakcje obejmujące około 144 000 m2, w drugim na nieco
niższym poziomie, bo 116 000 m2. Pierwszy kwartał to aż
prawie połowa, bo 48% transakcji, które zostały zrealizowane
w Centralnym Obszarze Biznesu, natomiast w drugim kwartale
Główne Galerie Handlowe
Złote Tarasy – zlokalizowane w centrum miasta, przy ul.
Złotej 59, około 64 000 m2 powierzchni handlowo – biurowo
– rozrywkowej w bezpośrednim sąsiedztwie Dworca
Centralnego i Pałacu Kultury i Nauki. Główni najemcy to: Albert,
Van Graaf, Zara, Royal Collection, H&M, Marks&Spencer, Saturn
i Multikino.
Wola Park - Wola, ul. Górczewska 124, około 73 000 m2. Na
dwóch poziomach galerii handlowej znajduje się ponad 160
sklepów, kawiarnie, restauracje i punkty usługowe, a w części
rozrywkowej kino i klub fitness. Głównymi najemcami są:
Auchan, RTV EURO AGD, C&A, H&M, ZARA, Kappahl, Galeria
Centrum, Silver Screen
Arkadia - Centrum/Żoliborz, AL. Jana Pawła II 82, około 110 000
m2, na których zgromadzono prawie 230 lokali handlowych.
4
Mieszczą się tu sklepy polskich i światowych marek, restauracje
i kawiarnie, kino. Głównymi najemcami są: Saturn, Carrefour,
Leroy Merlin, Peek&Cloppenburg, Royal Collection, Cinema
City.
Galeria Mokotów - Mokotów, ul. Wołoska 12, około 60 000
m2. Na trzech piętrach mieści się blisko 240 sklepów, punktów
handlowych i usługowych, centrum rozrywki oraz kino. Galerię
Mokotów uważa się za najbardziej prestiżowe i popularne
centrum handlowe. Główni najemcy to: Carrefour, Cinema
City, EURO RTV AGD, Galeria Centrum, Royal Collection,
Marks&Spencer, Smyk.
www.ober-haus.pl
Nowe projekty
Centrum Familijne Skorosze - z początkiem 2008 roku
zostanie zakończony kolejny etap budowy i zostanie oddanych
do użytku kolejnych 7 000 m2. Za projekt odpowiada IIC Group,
spółka zależna Giron Development & Building.
Libretto Park – spółka Mayland Real Estate planuje
wybudowanie na Mokotowie, u zbiegu ul. Czerniakowskiej
i Trasy Siekierkowskiej, kompleksu biurowo-hotelowo –
mieszkaniowego o powierzchni 190 000 m2, w tym również
zawarta będzie powierzchnia handlowa. Zakończenie całej
inwestycji planowane jest na rok 2012.
Fort Wola – Mayland Real Estate chce powiększyć Fort Wola do
45 000 m2 powierzchni handlowej. W centrum pojawi się wielu
najemców z branży „wszystko dla domu”: sklepy z materiałami
wykończeniowymi, dekoracyjnymi, meblami, itp. Prace ruszą w
2008 roku. Zakończenie inwestycji planowane jest na 2009 rok.
Popyt
• Galeria Mokotów, Globe Trade Centre S.A.
Blue City - Ochota, Al. Jerozolimskie 179, około 65 000 m2.
Część handlowa to ponad 200 lokali: handlowych, usługowych,
gastronomicznych, położonych na trzech poziomach.
Największymi najemcami są: Piotr i Paweł, Smyk, Megasklep
Dziecko, Home City, Centrum Medycznego ENEL-MED, Magic
City, Skate Park.
Promenada - Praga Południe ul. Ostrobramska 75 C, około 110
000 m2 - jest jednym z największych centrów handlowych w
Warszawie. Od 1996 roku stopniowo rozbudowywane. Główni
najemcy to: Alma, Cinema City, Electro World, Zara, H&M, Young
Polish Designers Foundation.
Centrum Familijne Skorosze - to centrum osiedlowe, familijne
o nowej formule. Pierwsze w Polsce centrum handlowe typu
convenience shopping centre, czyli centrum wygodnych
zakupów. Powierzchnia najmu to 12 000 m2, ok. 60 sklepów
i punktów usługowych. Inwestorem i deweloperem obiektu
jest firma IIC Group, należąca do izraelskiego koncernu Giron
Development & Building Ltd.
Zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie handlowe
utrzymuje się niezmiennie na wysokim poziomie, w
szczególności w obiektach handlowych w centrum miasta. W
najbliższym czasie spodziewane jest wejście na rynek nowych,
międzynarodowych sieci handlowych oraz sieci luksusowych
sklepów.
O dużym popycie świadczy również pełne wykorzystanie
powierzchni lub bardzo niski wskaźnik pustostanów, który
wynosi ok. 3%.
W przypadku głównych ulic handlowych obserwujemy
dynamiczny rozwój tego sektora, szczególnie za sprawą
renowacji kamienic i przystosowaniu ich do funkcji
handlowych.
Czynsze
W roku 2007 roku odnotowano wzrost czynszów w lokalach
handlowych. Czynsze kształtowały się na poziomie od 198 – 234
PLN za m2 (55 - 65 EUR) dla 100 m2 wynajmowanej powierzchni.
Stawki są zróżnicowane w zależności od lokalizacji na terenie
centrum handlowego, powierzchni i przeznaczenia.
Czynsz za najem powierzchni handlowej około 100 m2 wzdłuż
głównej ulicy to od około 90 do 324 PLN (25 - 90 EUR) za m2
miesięcznie, przy uwzględnieniu takich aspektów jak: natężenie
ruchu pieszego, widoczność lokalu, standard lokalu, długości
umowy najmu, branża i marka najemcy.
5
W 2008 roku przewidywany jest dalszy wzrost stawek czynszów
za najem lokali handlowych. Powodem są ograniczone
możliwości budowy nowych powierzchni handlowych w
centrum miasta i jednoczesny wzrost zainteresowania naszym
rynkiem przez istniejące bądź nowe marki.
www.ober-haus.pl
• 219 640 m2 w II strefie, w tym 69 180 m2 posiadających już
najemców
• 105 100 m2 w III strefie, w tym 51 100 m2 posiadających już
najemców
Inwestycje
Jedną z największych transakcji na rynku powierzchni
handlowych była sprzedaż centrum Wola Park przez Ivanhoe
Cambridge dla francuskiego funduszu IXIS AEW Europe za
kwotę 525,6 mln PLN (146 mln EUR).
Rynek powierzchni magazynowych
Wciąż największy rynek w Polsce
Podaż
Warszawski rynek nieruchomości magazynowych – największy
pod względem podaży - oferuje około 1,7 mln m2, z czego
współczynnik wolnej powierzchni to 8%, w tym najwięcej
w Strefie III. Stołeczny rynek nieruchomości magazynowych
można podzielić na trzy główne obszary:
Strefa I - w granicach miasta do 12 km od centrum, dzielnice
południowo – zachodnie takie jak Okęcie czy Służewiec,
oraz północne – np. Targówek, Żerań. Głowni najemcy to
przedstawiciele takich branż jak: farmaceutyka, elektronika,
kosmetyka. Średnia wielkość wynajmowanej powierzchni
mieści się w przedziale od 300 do 3000 m2. Łączna podaż strefy
w III kwartale 2007 r. wynosiła 475 550 m2.
Strefa II – w odległości od 12 do 30 km od centrum Warszawy
w Nadarzynie, Pruszkowie, Piasecznie, Ożarowie Mazowieckim.
Najczęściej wynajmowane przez firmy logistyczne oraz
branże takie jak w strefie I. Średnia wielkość wynajmowanej
powierzchni mieści się w przedziale od 2000 do 10 000 m2.
Łączna podaż strefy wynosiła w III kwartale 2007 r. 907 460 m2.
Strefa III - obszar od 30 do 50 km od centrum miasta
– Mszczonów, Teresin, Sochaczew. Łączna podaż strefy w III
kwartale 2007 r. wyniosła 331 900 m2.
Wciąż rosnące zapotrzebowanie na nowe powierzchnie
magazynowe sprawia, że powstają kolejne. Nowopowstające,
będące w budowie powierzchnie magazynowe na początku IV
kwartału 2007 to:
• 64 570 m2 w I strefie, w tym 24 370 m2 posiadające już
najemców
• ProLogis Park Nadarzyn, ProLogis
Nowe powierzchnie magazynowe
Panattoni Park Teresin – 40 km od centrum Warszawy,
docelowa wielkość parku to 140 000 m2. Obecnie 36 500 m2
wynajętych dla operatora logistycznego DSV.
ProLogis Park Nadarzyn – 20 km od centrum Warszawy,
docelowa wielkość projektu to około 65 000 m2. Dostępne
16 000 m2 – realizacja do 7 miesięcy od podpisania umowy.
Najemcy to, m.in.: Toyota, Michelin, Hellman Worldwide
Logistics.
Alliance Logistics Center – 30 km od centrum Warszawy,
docelowa wielkość projektu to około 200 000 m2. Obecnie
dostępne jest 21 000 m2. Najemcy to, m.in.: Wella, Danone,
McLANE POLSKA, Pekaes, Helio, Stacipol.
Ożarów Business Center – 15 km od centrum Warszawy,
całkowita wielkość projektu to 36 000 m2. Dostępne 11 190
m2. Najemcy to: Nokia Poland Sp. z o.o., Kameleon S.A., Summit
Motors Poland Sp. z o.o., Giraud Polska sp. z o.o.
Łopuszańska Business Park – 7 km od centrum Warszawy,
docelowa wielkość projektu to około 25 000 m2. Obecnie brak
wolnej powierzchni. Najemcy to: Triumph, Biovena, Nestle.
Popyt
W pierwszych trzech kwartałach 2007 roku podpisano umowy
najmu na 340 000 m2. W porównaniu z rokiem 2006 (w ciągu
całego roku wynajęto 285 000 m2) daje to co najmniej 20%
wzrost popytu na powierzchnie magazynowe w rejonie
Warszawy. Popyt na nowoczesne powierzchnie w pobliżu
6
www.ober-haus.pl
Warszawy generują przede wszystkim operatorzy logistyczni
oraz sieci sklepów z branży papierniczej i spożywczej. W
centrum wynajmują głównie firmy farmaceutyczne, handlowe,
mające rynek zbytu w samej stolicy. Prognozy na najbliższy rok
przewidują wzrost zarówno podaży, jak i popytu w tej branży.
2007 roku było ich wciąż za mało. Sytuacja nieznacznie zmieniła
się w ostatnim kwartale 2007 roku. W ofercie pojawiło się więcej
gruntów, jednak ich ceny były zbyt wysokie do tych, jakie mógł
zaakceptować rynek. W 2008 roku prognozuje się zwiększenie
podaży gruntów i korektę ich cen.
Czynsze
Ceny
W związku ze wzrastającym popytem rosną też czynsze najmu.
Przewiduje się, że będą one miały tendencję wzrostową
również w roku 2008, przy czym nie jest to jedynie efekt dużego
zapotrzebowania na nowe magazyny, lecz również wzrostu cen
gruntów oraz kosztów siły roboczej i materiałów.
Ceny działek zarówno w Warszawie, jak i w innych polskich
miastach kształtują się przede wszystkim w zależności od ich
położenia i przeznaczenia. I tak przykładowo;
• Strefa I – średni czynsz wywoławczy: 18 PLN/m2 (5 EUR)
• Strefa II – średni czynsz wywoławczy: 10.5 PLN/m2 (2,9 EUR)
• Strefa III – średni czynsz wywoławczy: 10 PLN/m2 (2,7 EUR)
Grunty
Brak planów
• ceny w centrum pod budownictwo wielorodzinne wahają się
od 4 500 PLN/m2 (1 250 EUR) do 16 000 PLN/m2 (4 440 EUR),
plomby nawet do 30 000 PLN/m2 (8 330 EUR)
• ceny gruntów na obrzeżach pod budownictwo wielorodzinne
mieszkaniowe od 1 200 PLN/m2 do 2 500 PLN/m2 (330 – 690
EUR)
• ceny gruntów z przeznaczeniem pod budownictwo
komercyjne w centrum od 1 500 PLN/m2 do 15 000 PLN/m2
(420 – 4 170 EUR)
• ceny gruntów z przeznaczeniem pod budownictwo
komercyjne na obrzeżach od 700 PLN/m2 do 1 200 PLN/m2
(190 – 330 EUR)
Podaż
Głównym problemem warszawskich gruntów jest ich
nieuregulowany stan prawny z powodu wielu roszczeń byłych
właścicieli. Brak ustawy reprywatyzacyjnej, która rozwiązałaby
ten problem, ma istotny wpływ na podaż gruntów w
Warszawie, a zwłaszcza w jej centralnych lokalizacjach. Ważne
jest również w tej sytuacji przeznaczenie gruntu – określają
je plany miejscowe. Ze względu jednak na ich częsty brak
konieczne jest występowanie o warunki zabudowy WZ. Czas
oczekiwania na WZ to teoretycznie 30 dni, w praktyce trwa to
od 3 do 6 miesięcy. Dodatkowo do otrzymania WZ niezbędne
jest wykonanie koncepcji zagospodarowania terenu, co wiąże
się z kosztem w przedziale od 25 000 PLN do 100 000 PLN.
Dostępność gruntów jest wciąż niewystarczająca, a te, które
są w zasięgu często są nieprzygotowane pod inwestycje. Z
tego powodu wielu deweloperów decyduje się na trudne
przedsięwzięcia, np. na inwestycje na terenach w pasach
nadrzecznych, które mimo swojej atrakcyjności są trudne i
bardzo kosztowne w przystosowaniu do funkcji mieszkalnej,
lub na terenach poprzemysłowych, które z kolei wymagają
dużych nakładów finansowych dla podniesienia atrakcyjności
samej inwestycji, jak również całego otoczenia.
Rośnie intensywność zabudowy, gruntów nie przybywa. W
Cena, po jakiej inwestor zakupi grunt, ma znaczny wpływ na
późniejsze ceny wybudowanych mieszkań czy powierzchni
komercyjnej. Dodatkowo dochodzą do tego również inne
koszty, jakie deweloper musi wkalkulować w cenę, m.in.:
koszt projektu, koszt budowy i koszt uzyskania kredytu na
inwestycję.
Rok 2007 ponosi pewne konsekwencje roku poprzedniego, w
którym miał miejsce dosyć dynamiczny wzrost cen gruntów
– wielu właścicieli, zauważając wzrost popytu, zdecydowało
się na sprzedaż ziemi. Jeszcze wiosną 2007 roku obserwowano
wzrost cen na poziomie 15%, od lata – już tylko na poziomie
inflacji, w rezultacie z końcem roku mamy nadpodaż gruntów.
Popyt
Poziom, jaki osiągnęły ceny działek budowlanych w Warszawie,
oraz ich ciągły wzrost spowodował, że wzrosło zainteresowanie
terenami oddalonymi od centrum Warszawy, w granicach
miasta oraz w promieniu 30 km od stolicy. Poza lokalizacją
istotne znaczenie ma również przeznaczenie gruntu. Poza
popytem na grunty przeznaczone pod budownictwo
mieszkaniowe wielorodzinne, zainteresowaniem cieszą się
również obszary pod budownictwo komercyjne, tj. biurowe,
7
handlowe wielkopowierzchniowe, magazyny.
W związku z wysokimi cenami mieszkań w Warszawie,
zainteresowaniem cieszą się również grunty pod budownictwo
mieszkaniowe jednorodzinne, przy uwzględnieniu pułapu cen
akceptowalnego przez potencjalnych nabywców.
Nadal utrzymuje się tendencja inwestowania w nieruchomości,
również w grunty w promieniu do 30 km od centrum Warszawy.
Poza zakupem spekulacyjnym, w wyniku wysokich cen
mieszkań w centrum Warszawy, coraz więcej osób decyduje
się na zamieszkanie w domu jednorodzinnym na obrzeżach
miasta. W zależności od indywidualnych gustów i możliwości
nabywczych zamieszkują w Konstancinie, Powsinie, Milanówku,
Czarnym Lesie, Zalesiu Górnym lub Dolnym czy Aninie.
Inwestycje
Jedną z największych transakcji w 2007 roku był zakup działki
o powierzchni 6,7 ha przez Dom Development od TESCO w
dzielnicy Praga Południe, w bezpośrednim sąsiedztwie jeziorka
Goławskiego. Deweloper zapłacił za ten grunt 92 mln PLN (25,5
mln EUR). Cena za m2 to ok. 1 370 PLN (380 EUR). Inna transakcja
to zakup działki pomiędzy ulicami Grzybowską, Towarową i
Wronią za cenę 85 mln PLN (23,6 mln EUR), cena za m2 gruntu
to 4 200 PLN (1 170 EUR). Kolejna transakcja to zakup 10 ha
działki przy ul. Ostrobramskiej należącej do Przemysłowego
Centrum Optyki przez firmę Pirelli Pekao Real Estate, cena to
ponad 100 mln PLN (27,8 mln EUR).
www.ober-haus.pl
Rozwój Warszawy w północnym kierunku umożliwi lotnisko w
Modlinie, które otrzymało dofinansowanie z UE (85 mln PLN) i
zostanie uruchomione w 2009 roku.
Szansę na rozwój ma również Praga Północ ze względu na
zaprojektowany tam Stadion Narodowy.
Rynek mieszkaniowy
Stabilny wzrost
Ceny
W ciągu 2007 roku średnia cena metra kwadratowego za
mieszkanie na rynku wtórnym w stolicy wzrosła o 15% do 8
700 PLN (2,420 EUR). Ceny nowych mieszkań wzrosły o 10% do
poziomu 8 870 PLN (2,465 EUR). Ober-Haus przewiduje, że do
końca 2008 roku średnia cena nie przekroczy 10 000 PLN/m2
(2,780 EUR). Warszawa jest nadal najdroższym polskim miastem.
Nowe mieszkania w centrum kosztują średnio 15 000 PLN/m2
(4 170 EUR). Średnia cena starszych lokali z rynku wtórnego w
dzielnicy Śródmieście wynosi 12 250 PLN/m2 (3 400 EUR). W
bardziej odległych dzielnicach, tj. Targówek, Ursus, Rembertów
i Wawer mieszkania są tańsze, a cena nowego mieszkania
wynosi od 4 500 PLN/m2 (1 200 EUR) do 5 950 PLN/m2 (1 550
EUR).
Podaż
Informacje
W Warszawie obowiązuje studium zagospodarowania
przestrzennego przyjęte uchwałą rady miasta Warszawy nr
LXXXII/2746/2006 z dn. 10.10.2006 roku i obejmuje on całe
miasto. Studium zawiera wytyczne do sporządzania planów
miejscowych.
Ilość planów miejscowych jest wciąż niewystarczająca i bardzo
przeciąga się w czasie, np. plan miejscowy dla Natolina nie
jest jeszcze uchwalony, pomimo rozpoczęcia nad nim pracy
już w 1995 r. Brak jest planów miejscowych dla terenów
poprzemysłowych, np. Żoliborza Przemysłowego, co powoduje
utrudnienia w kwestii zabudowy tych terenów miasta.
Deweloperzy zabudowują te tereny na podstawie WZ.
Zmiany natomiast dotyczą terenu Pl. Defilad i PKiN. W 2006
roku uchwalono dla tego terenu plan miejscowy, obecnie
przystąpiono do jego zmiany – ma ona polegać na powrocie
do koncepcji bulwaru wokół PKiN oraz dopuszczenie wysokiej
zabudowy o większej intensywności.
W całym 2007 roku oddano 12 922 mieszkań. Szacuje się, że
w 2008 roku zostanie zakończona budowa kolejnych 19 200
lokali.
Prawie wszystkie nowe mieszkania oferowane są w stanie
deweloperskim (do wykończenia). Największa liczba obecnie
prowadzonych inwestycji jest w południowo - zachodniej,
zachodniej i północno – wschodniej części miasta. Najwięcej
nowych mieszkań buduje się w dzielnicach takich jak:
Wilanów, Wola, Ursynów, Targówek, Ursus, Wawer, jak również
w podwarszawskim Żyrardowie, gdzie rewitalizowany jest
zabytkowy budynek pofabryczny, który zyskuje swój nowy
wygląd jako „Lofty de Girarda”.
Podaż nowych mieszkań wciąż nie zaspokaja popytu. Sytuacja
ulega poprawie dzięki licznym oddanym inwestycjom,
jak również dużej liczbie mieszkań będących aktualnie w
realizacji.
Starsze budynki często są w bardzo złym stanie. Klasa średnia
przenosi się z budynków z lat 60, 70 i 80-tych do nowowybudowanych kompleksów, gdzie standardem jest ochrona,
8
monitoring 24h, a w niektórych przypadkach nawet basen.
Do najaktywniejszych deweloperów na lokalnym rynku realizujących najwięcej inwestycji - należą: Dom Development,
J.W. Construction, Budimex Nieruchomości, GTC, Echo
Investment i Prokom. Kolejne inwestycje realizują, bądź
będą realizować w najbliższym czasie również deweloperzy
zagraniczni: AFI Europe, Orco Property, Reinhold Polska, czy
Ronson Development.
www.ober-haus.pl
zostanie zbudowane w trzech etapach. Pierwsze trzy budynki
zostaną oddane za dwa lata, a kolejne dwa – pół roku później.
Ceny kształtują się od 9 000 PLN/m2 (2 500 EUR) do ponad 14
500 PLN/m2 (4 030 EUR). Do końca 2007 roku sprzedano 90%
oferowanych w tym czasie mieszkań.
Złota 44 – ekskluzywny wieżowiec w centrum miasta
realizowany przez Orco Property Group. Wysoki na 192 metry,
54 piętrowy budynek oferujący 251 apartamentów będzie
znakiem rozpoznawczym w mieście. Ceny wahają się od 26
600 do 34 200 PLN/m2 (7 390 – 9 500 EUR) w zależności od
piętra i standardu wykończenia. Budowa zaczęła się w trzecim
kwartale 2007 roku. Zakończenie planowane jest na pierwszą
połowę 2010 roku.
Wilanów One – B.S.R. Polska Wilanów. Przy ul. Przyczółkowej w
Wilanowie w sześciu etapach od 2008 do 2012 roku powstanie
2 500 mieszkań. Ceny kształtują się od 7 000 - 14 000 PLN/m2 (1
940 – 3 890 EUR). Pierwsze budynki zostaną oddane do końca
2008 roku.
• Lofty De Girarda, Green Development Sp. z o.o.
Popyt
W dalszym ciągu obserwujemy przewagę popytu nad podażą w
każdym segmencie rynku. Najpopularniejsze są 2, 3-pokojowe
mieszkania o powierzchni 55 - 80 m2. 28% klientów zgłasza
chęć zakupu mieszkań 41 – 50 m2, 20% mieszkań o pow. 51 –
60 m2, a 30% lokali o pow. 61 m2 i większe. Najliczniejszą grupę
nabywców stanowią osoby w wieku 25 do 40 lat, preferujący
takie lokalizacje jak: Mokotów, Bemowo, Ursynów, Wola,
Bielany, Wilanów.
Nowe Projekty
Lofty de Girarda – realizowane przez Green Development.
Projekt zlokalizowany jest w Żyrardowie – mieście oddalonym
tylko 26 minut jazdy pociągiem od centrum Warszawy.
Na projekt składa się 200 loftów o powierzchni od 35 do
100 m2, 30 luksusowych penthouse’ów (wszystkie lofty
wewnątrz wysokie na 4,70 m) i powierzchnie komercyjne w
rewitalizowanym budynku dawnej Nowej Przędzalni, który jest
znakiem rozpoznawczym miasta. Sąsiedni budynek zostanie
przeznaczony na wielopoziomowy garaż z dużym ogrodem
na dachu dostępnym dla przyszłych mieszkańców Loftów de
Girarda. Ober-Haus jest wyłącznym agentem sprzedaży tego
projektu.
Osiedle Galeria Park na Służewcu Przemysłowym –
realizowane przez Park Projects. Całe osiedle - 970 mieszkań
Atelier Residence – luksusowy projekt 200 apartamentów,
realizowany przez SRF Polska. Ceny bez opcji pełnego
wykończenia zaczynają się od 12 500 PLN/m2 (3 470 EUR)
do 23 000 PLN/m2 (6 390 EUR) za te najlepsze mieszkania z
klimatyzacją. Około 60% lokali zostało sprzedane w roku 2007.
Wilanów One – B.S.R. Polska Wilanów. Przy ul. Przyczółkowej w
Wilanowie w sześciu etapach od 2008 do 2012 roku powstanie
2 500 mieszkań. Ceny kształtują się od 7 000 - 14 000 PLN/m2 (1
940 – 3 890 EUR). Pierwsze budynki zostaną oddane do końca
2008 roku.
Człuchowska/Świetlików – 200 apartamentów o powierzchni
od 33 to 117m2 realizowane przez Wawel-Service, na Bemowie.
Ceny zaczynają się już od 6 420 PLN/m2. Do końca 2007 roku
sprzedano 30% oferowanych mieszkań. Oddanie projektu
planowane jest na drugi kwartał 2009 roku.
Do innych interesujących projektów można zaliczyć: Capital Art
Apartments przy ul. Giełdowej; Mokotowska 59; Króla Olbrachta
na Woli oraz kolejny etap inwestycji Ostoja Wilanów.
Rynek Kredytów Hipotecznych
Banki w zakresie udzielania kredytów mieszkaniowych zabiegają
o klienta, oferując mu coraz dłuższy okres kredytowania
– nawet do 50 lat, oraz proponują kwoty kredytu nie tylko
na zakup mieszkania, ale również wyższe niż jego wartość
(np. na jego wykończenie). Jednocześnie instytucje oferujące
kredyty na zakup nieruchomości są coraz bardziej ostrożne
w przyznawaniu kredytów, szczegółowo szacując zdolności
kredytowe kredytobiorców.
9
www.ober-haus.pl
Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych na koniec
2007 roku wahało się od 4,33% w CHF do 6,60% w PLN.
W 2007 roku przyznano 140 bilionów PLN (około 39 bilionów
EUR) kredytów i oczekuje się dalszego, 20% wzrostu. Aktualne
zadłużenie w kredytach hipotecznych wynosi 10% PKB
Czynsze
Typowy miesięczny czynsz za wynajem dwupokojowego
mieszkania o powierzchni 50-60m2 w centrum miasta wynosi
od 2 500 – 5 000 PLN (690 – 1,390 EUR). Jednocześnie na rynku
wynajmów ekskluzywnych apartamentów odnotowano 20%
wzrost. Ceny wynajmu za takie mieszkania sięgały w 2007
roku 10 000 PLN (2,780 EUR). Najwyższą rentowność generują
mieszkania w centrum miasta, waha się ona od 4 do 6%.
Warszawski rynek wynajmów jest dosyć zróżnicowany. Poza
zwykłymi mieszkaniami dużym powodzeniem cieszą się
apartamenty o wysokim standardzie, których klientami są
zazwyczaj duże korporacje, wynajmujące lokum dla swoich
pracowników.
Najbardziej popularnymi lokalizacjami w kwestii wynajmów
są: centrum miasta, Mokotów i Usynów oraz niewątpliwie
Wilanów.
10
www.ober-haus.pl
Kraków
Krakow Business Park Zabierzów – zlokalizowany w
Zabierzowie przy zachodniej granicy Krakowa, przy autostradzie
A4 i porcie lotniczym w Balicach. 30 000 m2 jest w całości
wynajęte. Głównymi najemcami są: Shell, Delphi i Capgemini.
Rynek powierzchni biurowej
Rondo Business Park – najnowsza inwestycja Grupy Buma.
Nowoczesny park biznesowy zlokalizowany przy Rondzie
Polsadu oferuje 9 400 m2, obecnie wynajęty w całości przez
Capgemini.
Bardzo aktywny rynek
Podaż
Obecny zasób nowoczesnej powierzchni biurowej na wynajem
w Krakowie wynosi prawie 200 000 m2. Ponad 40 000 m2
zostało oddane w 2007 roku, głównie dzięki ukończeniu
inwestycji Newton realizowanej przez GTC, kolejnych etapów
KBP w Zabierzowie, Rondo Business Park zrealizowanego przez
Buma i obiektu Wielicka 72 zrealizowanego przez MIX. W 2008
przewidujemy oddanie dodatkowych 40 000 m2 wysokiej klasy
powierzchni biurowej. Główne inwestycje, które będą oddane
w 2008 to: trzeci budynek realizowany przez GTC – Edison (10
300 m2), CB Kazimierz również GTC (12 600 m2) i kolejne etapy
KBP.
Główne obiekty biurowe:
Centrum Lubicz – biurowiec klasy A, w ścisłym centrum
Krakowa, charakteryzuje się bardzo wysokim standardem.
Budynek 6-kondygnacyjny z dwu poziomowym podziemnym
parkingiem, oferujący 13 800 m2.
Nowe projekty
CB Kazimierz – najnowsza oferta GTC w wyjątkowej lokalizacji
przy ul. Podgórskiej, bezpośrednio przy Galerii Kazimierz. 12
600 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej z dwupoziomowym
podziemnym parkingiem zostanie oddane w drugim kwartale
2009 (dodatkowo na parterze budynku - 2 700 m2 powierzchni
handlowo-usługowej).
Edison – po Galileo i Newtonie to trzeci budynek GTC
zrealizowany przy ul. Armii Krajowej w Krakowie. 11kondygnacyjny biurowiec oferuje 10 000 m2 wysokiej
klasy powierzchni, razem ze 125-miejscowym parkingiem.
Zakończenie planowane na wiosnę 2008 roku.
Pascal – czwarty biurowiec GTC zlokalizowany na rogu ulic
Lea i Przybyszewskiego. W 2009 roku do dyspozycji oddanych
zostanie 5 200 m2 najwyższej klasy powierzchni biurowej z
parkingiem podziemnym.
Buma Square – nowoczesne, wielofunkcyjne obiekty położone
w południowej części Krakowa. Cała powierzchnia (36 000 m2)
kompleksu obecnie jest wynajęta. Główni najemcy to: Motorola,
Tesco, BZ WBK, Provident, Electrolux, Slovnaft i Capgemini.
Euromarket – 12 000 m2 położone w zachodniej części
Krakowa. Budynek jest wynajęty w całości. Główni najemcy to:
OPEL, BP i Fortis Bank.
Galileo – 10 000 m2 zrealizowane przez GTC jako część zespołu
biurowców w zachodniej części Krakowa przy ul. Armii Krajowej.
Budynek jest obecnie w całości wynajęty dla IBM Consulting,
Raiffeisen Bank, KPMG, Grupa Lotos.
• Pascal, Globe Trade Centre S.A.
Newton – drugi oddany przy ul. Armii Krajowej biurowiec GTC.
10 300 m2 jest wynajęte głównie przez IBM, Deloitte, Fortis i
Hewitt.
Galeria Kazimierz Office – 2 000 m2 powierzchni biurowej
klasy A, będące kontynuacją obiektu centrum handlowego
Galeria Kazimierz. Powierzchnia dostępna będzie wiosną 2008
roku.
Cracovia Business Center – jeden z pierwszych nowoczesnych
krakowskich budynków, jest również najwyższym budynkiem
w mieście. Większość z 14 000 m2 jest wynajmowane przez
bank Pekao S.A.
Awatar – nowy biurowiec realizowany przez Echo Development
z terminem zakończenia do końca 2009 roku. 12 000 m2 z
parkingiem podziemnym powstanie przy ul. Lea. Jest już w
11
www.ober-haus.pl
całości wynajęty w całości przez Fortis Bank.
Onyx – 6 000 m2 powierzchni klasy B+ zostanie zrealizowane
przez Buma na ul. Powstańców Śląskich.
M65 Meduza – biurowiec klasy A przy ul. Mogilskiej, realizowany
przez GD&K Group. Termin zakończenia przewidziany jest na
koniec 2008 roku. Budynek zaoferuje 4 600 m2 powierzchni
biurowej.
Wielicka 72 – drugi etap inwestycji realizowanej przez MIX
przy ul. Wielickiej, zaoferuje 3 000 m2 na koniec 2008 roku.
• Galeria Kazimierz, Globe Trade Centre S.A.
Popyt
Najważniejsze centra handlowe:
Kraków jest coraz popularniejszym miastem dla zagranicznych
inwestorów. Miasto oferuje wykwalifikowaną kadrę, wsparcie
naukowe, niskie koszty zatrudnienia i zalety Specjalnej Strefy
Ekonomicznej, w której można skorzystać z dodatkowych
zwolnień podatkowych. Rezultatem tej sytuacji jest stały wzrost
popytu.
Galeria Krakowska – przyległa do krakowskiego Dworca
Głównego jest I etapem rozległego założenia inwestycyjnego
– Nowego Miasta, które za kilka lat będzie oferować hotele,
apartamenty i 2 500 m2 powierzchni biurowej. Centrum warte
250 milionów EUR (zrealizowane przez ECE) zostało otwarte
we wrześniu 2006, oferując najemcom 60 000 m2 powierzchni
handlowej na trzech kondygnacjach. Powierzchnia była
wynajęta w 90 % na rok przed otwarciem. Główni najemcy to:
Alma, Saturn, Peek & Cloppenburg, H&M, C&A, New Yorker i
Reserved, Intersport, Smyk.
W 2007 roku zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię
biurową wyniosło 50 000 m2. Ober-Haus przewiduje, iż w
najbliższych latach popyt będzie wzrastać i bazując na naszych
analizach dotychczasowych trendów, uważamy, że zwiększoną
aktywność będą wykazywać firmy z branży finansowej i IT.
Czynsze
Rok 2007 przyniósł niewielki wzrost czynszów. Cena wynajmu
powierzchni klasy A waha się pomiędzy 50 a 61 PLN/m2 (14 17 EUR) miesięcznie. Powierzchnia klasy B jest wynajmowana w
cenie od 40 do 54 PLN/m2 (11 - 15 EUR). Koszty eksploatacyjne
w zależności od standardu budynku kształtują się na poziomie
od 7 do 22 PLN/m2 (2 – 6 EUR).
Nadchodzą nowe projekty
Podaż
Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Krakowie wynosi
420 000 m2. Zwykle centra handlowe sytuowane są w pewnej
odległości od centrum, ostatnio duże nowoczesne centra
realizowane są znacznie bliżej lub wręcz w ścisłym centrum
Krakowa.
Galeria Kazimierz – centrum zrealizowane przez GTC w
marcu 2005 roku. Inwestycja warta jest około 70 milionów
EUR, składa się z 36 200 m2 wynajętych przez 160 sklepów,
punktów usługowych i 10 sal kinowych. Galeria jest położona
w popularnej dzielnicy Kazimierz przy Wiśle – około 1,5 km
od centrum. Główni najemcy to: Cinema City, Zara, H&M, C&A,
Reserved, Alma Market, Empik i Smyk. Galerię w pierwszych
trzech miesiącach odwiedziło ponad milion klientów.
M1 – centrum handlowe o powierzchni 52 000 m2 położone
przy Alei Pokoju. Otwarte w 2001 roku jest w całości wynajęte.
Główni najemcy centrum to: Real, Media-Markt, Praktiker i
H&M.
Kraków Plaza – zlokalizowana przy Alei Pokoju, w pobliżu M1.
Oferuje 40 000 m2 powierzchni handlowej. Główni najemcy to:
Carrefour, Reserved, Zara, Maks Sport, Smyk i House of Colours,
jak również Cinema City i Fantasy Park.
CH Zakopianka – 50 000 m2 powierzchni handlowej na
południu Krakowa. Główni najemcy to Carrefour, Decathlon,
Maks Sport i Bata. W sąsiedztwie zlokalizowane są: Castorama i
inne firmy oferujące materiały wykończeniowe i meble.
CH Krokus – otwarte w 1997 roku jako jedno z pierwszych
nowoczesnych centrum handlowych w Krakowie. 29 000
12
m2 jest wynajętych m.in. przez Real, Euro RTV AGD i Epik. W
bezpośrednim sąsiedztwie są OBI, Multikino i Aqua Park.
Galeria Handlowa Solvay Park – centrum otwarte na początku
2007 roku, zlokalizowane w południowej części Krakowa,
zrealizowane przez WP Investment w sąsiedztwie Carrefour i
Castoramy. Powierzchnia 23 500 m2 wynajęta jest m.in. przez
MediaMarkt, BOMI, Immedia, ExiSport i Americanos.
Nowe projekty
Krakow Retail Park – nowa inwestycja firmy Neinver. Centrum
zostanie zrealizowane w Modlniczce na zachodnich krańcach
Krakowa przy Leroy Merlin. W dwóch etapach oddane zostanie
19 000 m2, na które składać się będzie 100 sklepów zarówno
polskich, jak i międzynarodowych marek, a także 7 wielkopowierzchniowych najemców, dla których przeznaczone jest
16 600 m2.
Bonarka City Center – inwestycja realizowana przez firmę
Trigranit wspólnie z austriackim Immoeast. Będzie to największe
centrum handlowo-rozrywkowe – prawie 90 000 m2 z 250
sklepami w rozwijającej się obecnie dzielnicy – Podgórzu.
Otwarcie planowane jest na koniec 2008 (w następnym etapie
powstanie hotel i biurowiec).
Mayland Retail Park – zlokalizowany w dzielnicy Olsza
wzdłuż drogi łączącej Stare Miasto z Nową Hutą, sąsiadujące
z istniejącym CH Krokus, Aqua Parkiem i Multikinem. Park
zaoferuje wysokiej klasy powierzchnię wynoszącą 40 000 m2
(przeznaczoną na powierzchnie handlową, biura i hotel).
www.ober-haus.pl
Wciąż niewystarczająca podaż
Podaż
W Krakowie, jak na obecnie obowiązujące standardy, większość
istniejącej powierzchni magazynowej jest przestarzała i
niskiej jakości. Bardzo wyszukane zapotrzebowania i napływ
inwestorów zmusza właścicieli przestarzałych magazynów do
remontów i rozbudowy w celu utrzymania dotychczasowych
najemców i pozyskiwania nowych. Najważniejsze tego typu
inwestycje zlokalizowane są na Rybitwach, Zabłociu i w Nowej
Hucie. Obecny zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej
wynosi 19 000 m2, który w porównaniu do innych regionów
Polski jest bardzo niewielki.
Główne parki magazynowe
Kraków II Centrum Logistyczne – inwestycja zakończona
we wrześniu 2006 roku to jeden z największych i najbardziej
nowoczesnych parków magazynowych zlokalizowanych na
Rybitwach, obejmuje 11 000 m2.
ANWA Baza magazynowa – nowoczesna powierzchnia
magazynowa ukończona w latach 2000 – 2005. Całkowita
powierzchnia to 13 000 m2. Jest to kompleks pięciu hal
magazynowych.
Popyt
Pomimo szerokiej oferty powierzchni handlowych, popyt na
nowoczesną powierzchnię wciąż przewyższa podaż. W 2008
przewidujemy dalszy wzrost zasobów, ponieważ deweloperzy
starają się odpowiedzieć na zwiększone zapotrzebowanie
klientów. Najbardziej pożądane są lokalizacje przy głównych
ulicach handlowych w centrum i na Rynku Głównym, gdzie
prawie nie ma wolnych powierzchni.
Czynsze
Średni czynsz za powierzchnie handlowe na głównych ulicach
na Starym Mieście jest stały i waha się między 108 a 288 PLN/m2
(30 - 80 EUR). Stawki czynszu w centrach handlowych wynoszą
od 65 do 180 PLN/m2 (18 – 50 EUR) z kosztami eksploatacyjnymi
od 11 do 22 PLN/m2 (3 - 6 EUR).
• Alstar Logistic Centre,
Alstar Centrum Logistyczne – nowoczesna powierzchnia
magazynowo-biurowa w zachodniej części Krakowa. Całkowita
powierzchnia magazynowa wynosi 6 000 m2 – obecnie w
całości jest wynajęta. W skład nieruchomości wchodzi 2 100 m2
wybudowanych dla firmy komputerowej Veracomp. Inwestycja
zakończona w 2001 roku.
13
Baza magazynowa BIK Rybitwy – 1 710 m2 nowoczesnej
powierzchni magazynowej, z wysokością pomieszczeń 8 m
oraz czterema regulowanymi rampami.
GMG Baza magazynowa – powierzchnia magazynowobiurowa na południowym-wschodzie Krakowa. Otwarta do
użytku w 1999 roku. Baza składa się z 1 050 m2 wysokiego
składowania, 460 m2 niskiego składowania oraz 850 m2
zaplecza biurowo-administracyjnego.
www.ober-haus.pl
Kraków plasuje się w czołówce niechlubnego rankingu na
brak Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego.
Dużo lepiej wygląda to w gminach i miastach w okolicy, gdzie
w większości uchwalone są już MPZP. Nawet, jeśli spowoduje to
zwiększenie podaży, to podobnie jak na rynku mieszkaniowym,
będzie ona nieznaczna, z uwagi na to, że ziemia od zawsze była
i jest nadal postrzegana jako świetna inwestycja. Brak MPZP
powoduje, że ziemia nadal będzie w Polsce towarem, który w
najatrakcyjniejszych punktach miast będzie leżał odłogiem.
Ceny
Nowe projekty
Kraków Airport Logistics Center – zlokalizowane w
Modlniczce, 300 m od planowanej obwodnicy Krakowa
S7. Inwestycja położona jest na około 31,5 ha. Wyjątkowo
elastyczne i budowane zgodnie z wytycznymi przyszłego
najemcy magazyny, których docelowa powierzchnia wynosi
150 000 m2. Pierwsze powierzchnie będą dostępne od
października 2008 roku.
Popyt
Roczny wynajem powierzchni magazynowej w 2007 roku
kształtował się na poziomie 4 900 m2. Znaczny i ciągle
zwiększający się popyt powoduje wzrost wydatków
inwestycyjnych na nowoczesną powierzchnię magazynową
w Krakowie i okolicach – szczególnie wzdłuż obwodnicy przy
porcie lotniczym w Balicach, w Skawinie, Opatkowicach, jak
również w rejonie Wieliczki.
Czynsze
Na koniec 2007 roku, czynsze za powierzchnie magazynową w
wyższym standardzie wyniosły od 13,70 do 21,60 PLN/m2 (3,8
- 6 EUR), z dodatkowymi kosztami eksploatacyjnymi od 7,20 do
14,40 PLN/m2 (2 - 4 EUR) miesięcznie. Ober-Haus przewiduje
nieznaczny wzrost czynszów w ciągu 2008 roku jako odpowiedź
na relatywnie niską podaż i gwałtownie rosnący popyt.
W 2007 roku w Krakowie ceny metra kwadratowego gruntu
wzrosły nawet o 100%, a w najlepszych lokalizacjach nawet
200%. Prawdopodobne jest, że w 2008 roku nastąpi stabilizacja
i wzrost cen w dobrych miejscach. Możliwa jest mała korekta
cen w słabszych lokalizacjach. Niezmienną popularnością
cieszą się małe działki pod zabudowę plombową w centrum
miasta, jednak odstraszające dla potencjalnych inwestorów
mogą być ich ceny. Coraz większa grupa przedsiębiorców musi
się przygotować na to, że kupują nie metr kwadratowy działki,
ale metr kwadratowy mieszkania, które da się na tej działce
wybudować, gdzie ceny dochodzą nawet do 5 000 PLN/m2 (1
390 EUR). Wpływa to na ceny mieszkań w nowych inwestycjach
w centrum miasta, nierzadko przekraczających 20 000 PLN/m2
(5 550 EUR).
Średnia cena metra kwadratowego gruntu pod budownictwo
jednorodzinne w aglomeracji krakowskiej rozumianej
jako miasto i gminy przyległe: Libertów, Mogilany, Liszki,
Czernichów, Zabierzów, Wielka Wieś, Zielonki i Michałowice,
wynosi obecnie około 200 PLN/m2 (55 EUR). Średnie ceny w
najlepszych lokalizacjach Krakowa takich jak Wola Justowska,
Salwator, Dębniki, Bronowice wynoszą obecnie odpowiednio:
1 000 PLN/m2 (280 EUR), 1 500 PLN/m2 (420 EUR) i 850 PLN/m2
(240 EUR). Najniższe ceny działek nieuzbrojonych utrzymują się
na obszarze południowo - wschodnim: Prokocim, Bieżanów,
Rybitwy, Płaszów, gdzie średnia wynosi 250 PLN/m2 (70
EUR). Spowodowane jest to bliskim sąsiedztwem terenów
przemysłowych i relatywnie słabą komunikacją z centrum
miasta i innymi dzielnicami.
Grunty
Popyt
Podkrakowskie gminy na topie
Inwestorzy zarówno indywidualni, jak i deweloperzy poszukują
działek w promieniu 20 km od centrum miasta, uzbrojonych,
z lokalnymi drogami, z dobrym dojazdem do centrum.
Deweloperzy wiedzą, że środki finansowe zainwestowane w
grunty, w niedalekiej przyszłości się zwrócą. Wartość gruntów
co rok systematycznie wzrasta. W dalszym ciągu inwestowanie
w ziemię jest opłacalną formą lokaty kapitału, zwłaszcza w wielu
Podaż
Podaż gruntów zarówno pod budownictwo mieszkaniowe jedno
i wielorodzinne, jak i komercyjne jest wciąż niewystarczająca.
14
pięknych, a do tej pory troszkę zapomnianych, lokalizacjach
– okolice Liszek, Wołowic, Kryspinowa, Bolechowic i Tyńca.
Są to miejsca, gdzie jest dobra infrastruktura, świetny dojazd,
panoramiczne widoki na góry, zieleń i malownicze skałki.
www.ober-haus.pl
zachodniej i północnej części miasta. Największa liczba nowych
inwestycji mieszkaniowych realizowana jest w Podgórzu, na
Ruczaju, w Bronowicach, na Prądniku Białym i Czerwonym.
Podaż nowych mieszkań wciąż nie zaspokaja popytu. Sytuacja
jednak ulega zmianie. Wzrasta liczba oddawanych mieszkań,
jak również liczba inwestycji będących obecnie w realizacji.
Rynek mieszkaniowy
Stabilizacja rynku
Ceny
W 2007 roku średnia cena metra kwadratowego nowych
mieszkań wzrosła o 4% i obecnie wynosi 7 500 PLN/m2 (2 080
EUR). W centrum miasta średnia cena osiąga poziom 15 000
PLN/m2 (4 170 EUR), a w przypadku wyjątkowo atrakcyjnych
lub luksusowych nieruchomości położonych w okolicy Rynku
Głównego 25 000 PLN/m2 (6 940 EUR). W roku 2008 przewiduje
się dalszy wzrost cen na poziomie 4-5%.
Popyt
Aktualnie na rynku jest coraz więcej transakcji, w których
klienci kupują nieruchomości już będące w budowie lub nawet
wybudowane. Najszybciej sprzedają się mieszkania w bardzo
dobrych lokalizacjach, niekoniecznie w ścisłym centrum, ale z
dobrą komunikacją miejską takie jak: Bronowice, Krowodrza.
50% nabywców poszukuje mieszkań o powierzchniach z
przedziału 40 – 60 m2.
Nowe projekty
Salwator City – inwestycja realizowana przez lokalnego
dewelopera Salwator przy ul. Zapolskiej w Bronowicach. Ceny
zawierają się w przedziale od 8 000 PLN/m2 (2 220 EUR) do
11 200 PLN/m2 (3 110 EUR). Firma planuje wybudować 1 000
mieszkań w czterech etapach. Wciąż dostępne jest około 11 %
mieszkań (z oferowanych do tej pory 690)
• Szlacheckie Wzgórze, MZMS Inwestycje Sp. z o.o.
Podaż
W 2007 roku do użytku oddano 4 921 nowych mieszkań.
Przewiduje się, że w roku 2008 w Krakowie oddanych zostanie
ponad 7 000 nowych mieszkań. Liczba takich mieszkań może
być większa, lecz brak miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego spowalniają inwestycje.
Najaktywniejszymi deweloperami na lokalnym rynku są:
Salwator, Budomat, Dom-Bud, Proins, Inter-Bud, Leopard,
Fronton. Kolejne inwestycje realizują również deweloperzy
zagraniczni: Invest-House, Verona Building, Novo Maar, Maylane
Polska, Angel, Maexpa. Nowymi deweloperami na rynku
krakowskim są: Atal, MZMS Inwestycje i Nowe Mieszkania.
Prawie wszystkie nowe mieszkania oferowane są w stanie
deweloperskim (do wykończenia). Największa liczba obecnie
prowadzonych inwestycji jest w południowo - zachodniej,
Valley Golf Village – zespół 166 ekskluzywnych apartamentów
(I etap), zlokalizowanych w okolicy Krakowa, przy polu
golfowym w Paczółtowicach. Projekt realizowany jest przez
Maexpa Polska. Cena wynosi 8 350 PLN/m2 (2 320 EUR).
Projekt oferuje komfortowe 2, 3 i 4-pokojowe apartamenty. W
pobliżu znajdują się takie atrakcje jak: driving range, stadnina
koni ze szkółką jeździecką, strzelnica sportowa oraz w okresie
zimowym wyciąg narciarski.
Szlacheckie Wzgórze – osiedle 47 domów jednorodzinnych
budowanych w technologii tradycyjnej w miejscowości
Wołowice, 15 km na zachód od centrum Krakowa. Wszystkie
oferowane domy są wolnostojące ze zintegrowanymi garażami,
zagospodarowanymi ogródkami i zewnętrznym wykończeniem
w wysokim standardzie. Domy oferowane są w powierzchniach
od 147 do 235 m2. Ceny zaczynają się od 4 000 PLN/m2 (1 110
EUR). Część domów jest obecnie zarezerwowana.
Atrium Residence – nowoczesny kompleks mieszkaniowy
składający się z 242 mieszkań (I etap) realizowany przez Acar
Developer w dzielnicy Grzegórzki, na rogu ul. Cystersów i Al.
Pokoju. Ceny kształtują się od 7 000 PLN/m2 (1 940 EUR) do 10
000 PLN/m2 (2 780 EUR). Do końca 2007 sprzedano około 30%
mieszkań.
15
www.ober-haus.pl
Wiślane Tarasy – zespół 900 mieszkań w sześciu budynkach
zlokalizowanych na 5 ha w dzielnicy Grzegórzki, przy Wiśle
i moście Kotlarskim. Ceny są zróżnicowane i zawierają się
pomiędzy 8 000 PLN/m2 (2 220 EUR) a 11 000 PLN/m2 (3 060
EUR). Obecnie w sprzedaży oferowane są dwa budynki, w
których jest 250 mieszkań, z czego do końca 2007 około 60%
znalazło nabywców.
Apartmenty Bronowice – 152 mieszkania realizowane przez,
nowego na krakowskim rynku, dewelopera Atal w dzielnicy
Bronowice przy ul. Nowosłowiczej. Wszystkie mieszkania
oferowane są w cenie 6 740 PLN/m2 (1 870 EUR). Od początku
października do końca 2007 roku sprzedano około 6%
inwestycji.
Do innych interesujących projektów można zaliczyć: Torre
Verona, Garden Residence i II etap inwestycji realizowanej przez
Mieszkaniowy As przy ul. Poznańskiej.
Czynsze
W 2007 roku ceny wynajmu wzrosły o 8%. W związku ze
wzrostem cen mieszkań, rentowność wynosi poniżej 5%. Czynsz
za 2-pokojowe mieszkanie w centrum wynosi obecnie ponad 2
500 PLN (700 EUR), a za najbardziej prestiżowe apartamenty na
Starym Mieście trzeba zapłacić nawet 9 000 PLN (2 500 EUR).
Wynajem typowego, najbardziej popularnego 3-pokojowego
mieszkania o powierzchni 70 m2 zlokalizowanego na
przedmieściach to obecnie koszt od 1 500 PLN (420 EUR) do 2
000 PLN (560 EUR) miesięcznie.
16
www.ober-haus.pl
Katowice
Dodatkowe trzy budynki (5 000 m2) zostaną ukończone w roku
2008.
Rynek powierzchni biurowej
Kompleks Atal – dwa budynki biurowe oferujące 1 800 m2
powierzchni klasy B.
Podaż gwałtownie wzrośnie w nadchodzących
latach
Podaż
Rok 2007 na Katowickim rynku powierzchni biurowych był
czasem pozyskiwania najemców na istniejące zasoby. Obecny
zasób powierzchni biurowej jest szacowany na 160 000 m2, z
czego ponad połowa jest klasy A. Pozostałe to głównie starsze
budynki, w których właściciele podnajmują niewykorzystane
powierzchnie innym firmom. W roku 2007 do użytku zostało
oddane 11 000 m2 w Green Park w Dolinie Trzech Stawów i w
biurowcu klasy B+ Ligocka 103. Kolejne lata przyniosą znaczący
wzrost podaży, głównie dzięki dużej skali inwestycji.
Korfantego 2 – 12 500 m2 powierzchni klasy B ze średnim
czynszem 36 PLN/m2 (10 EUR). Ostatnio została ukończona
modernizacja wnętrz, a w 2008 roku budynek zyska nową
fasadę. Obiekt jest wynajęty blisko w 100 %.
Nowe projekty
GTC Francuska – 10 500 m2 nowoczesnej powierzchni
biurowej przy Ul. Francuskiej będzie zrealizowane przez GTC
do końca 2008 roku.
GTC Mikołowska – w wyjątkowej lokalizacji w centrum Katowic,
przy ul. Mikołowskiej, na początku 2009 roku oddanych zostanie
17 000 m2 w dwóch budynkach.
Silesia Towers – nowa inwestycja realizowana przez Trigranit
zakłada powstanie dwóch wieżowców. Jeden 54-kondygnacyjny
budynek zaoferuje 60 000 m2 nowoczesnej powierzchni
biurowej przy ul. Chorzowskiej, zaraz przy Silesia City Center.
Zakończenie inwestycji planowane jest na II kwartał 2010.
Francuska – Echo Investment – ogromna inwestycja polskiego
dewelopera Echo, zlokalizowana na rogu ulic Francuskiej i
Górnośląskiej, zaoferuje 70 000 m2 powierzchni biurowej.
Budowa powinna rozpocząć się w połowie 2008 roku, a
pierwsze budynki oddane zostaną do końca 2009 roku.
• Francuska, Globe Trade Centre S.A.
Główne obiekty biurowe:
Altus – 13 000 m2 w centrum Katowic. Większość powierzchni
pozostaje nadal bez najemcy. Średni czynsz (bez kosztów
eksploatacyjnych) wynosi 43 PLN/m2 (12 EUR) miesięcznie.
Obecnie główny najemca to Kredyt Bank.
Chorzowska 50 – charakterystyczny biurowiec o powierzchni
22 000 m2. Głównym najemcą jest Mittal Steel Polska.
Chorzowska 50 jest prawie w całości wynajęta.
Millenium Plaza – zlokalizowany przy autostradzie A4,
naprzeciwko CH Trzy Stawy. Powierzchnia budynku to 10 500
m2 i jest w całości wynajęta. Głównym najemcą jest Raiffeisen
Bank, PricewaterhouseCoopers, PZU i Era.
Green Park – zespół powierzchni biurowej klasy B+. W czterech
oddanych budynkach oferowanych jest 6 000 m2 powierzchni.
Silesia Business Park – naprzeciwko Silesia Towers, Skanska
Property Poland zrealizuje cztery 11-kondygnacyjne budynki,
po 10 000 m2 każdy. Dwa pierwsze budynki będą ukończone
do końca 2009 roku.
Silesia Atrium – nowa inwestycja realizowana przez Reinhold
w północnej części Katowic przy ul. Korfantego. Modernizacja
dawnego budynku drukarni zaowocuje 11 200 m2 powierzchni
biurowej klasy A. Pierwszy etap zostanie ukończony w maju
2008 roku.
Jupiter – biurowiec klasy A zostanie zrealizowany przy ul.
Sokolskiej w samym centrum Katowic. Zaoferuje 5 000 m2
nowoczesnej powierzchni biurowej.
Popyt
Popyt na powierzchnie biurowe w Katowicach ciągle rośnie.
Altus jest dobrym wskaźnikiem dynamiki rynku: w 2007
17
zostało wynajęte jedynie 35 % powierzchni, a obecnie budynek
wynajęty jest w całości. Roczne zapotrzebowanie wynoszące
40 000 m2, dynamiczny rozwój gospodarczy regionu oraz
intensyfikacja inwestycji w infrastrukturę stwarza silne
podstawy do inwestycji na tym rynku. Wskaźnik pustostanów
wynosi 4,9 %.
Czynsze
Ceny wynajmu powierzchni biurowej w 2007 roku w dużej
mierze pozostały na stałym poziomie. Czynsze za powierzchnie
w budynkach o najwyższym standardzie wahają się od 36
do 61 PLN/m2 (10 – 17 EUR), podczas gdy te w budynkach
o niższym standardzie wahają się pomiędzy 25 a 36 PLN/
m2 (7 – 10 EUR). Koszty eksploatacyjne także pozostały na
niezmienionym poziomie od 7 do 11 PLN/m2 (2 – 3 EUR) w
budynkach najwyższej klasy, a w pozostałych od 3,60 do 7 PLN/
m2 (1 – 2 EUR). Ober-Haus nie przewiduje znaczących zmian
poziomu czynszów w 2008 roku.
Nowe obiekty w mniejszych miastach
Podaż
Dwa nowo otwarte w 2007 roku centra handlowe, zwiększyły
zasób katowickiej powierzchni handlowej do 280 000 m2.
Nowoczesne centra handlowe nie są zlokalizowane wyłącznie
w Katowicach, lecz również w wielu sąsiadujących ze sobą
miastach regionu. Od początku 2007 r. mniejsze miejscowości
Górnego Śląska zyskują realizacje licznych projektów. OberHaus przewiduje, że ten trend będzie się umacniać w dwóch
kolejnych latach, jako perspektywa dla rozwoju handlu w
regionie.
www.ober-haus.pl
Główne centra handlowe:
Silesia City Center – inwestycja Trigranit o powierzchni
całkowitej (65 000 m2) otwarta w listopadzie 2005 roku.
Powierzchnia handlowa wynosząca 40 000 m2 jest największą
na Śląsku. Główni najemcy to Tesco (15 000 m2), kilka restauracji,
kino i centrum rozrywkowe, jak również 250 sklepów takich
jak: Saturn, Zara, C&A, Empik, Reserved, Maks Sport, Royal
Collection, Smyk i Almi Décor. Zaraz za SCC Trigranit realizuje
również zespół mieszkaniowy z 1 000 mieszkań.
CH AKS – 21 000 m2 otwarte w kwietniu 2005 roku w
Chorzowie. 10 000 m2 wynajmuje Carrefour, a pozostałe 50
sklepów to m.in. Reserved, Bata i Cropp Town. Centrum jest w
całości wynajęte.
Dolina 3 Stawów – 45 000 m2 położone w wyjątkowej
lokalizacji otoczonej jeziorami i lasem, w pobliżu autostrady A4.
Główni najemcy to Real, Euro RTV AGD, Conforama i Go Sport.
M1 – pierwsze centrum M1 w Polsce, otwarte w 1998 roku, przy
trasie Katowice – Warszawa w Czeladzi. Centrum jest w całości
wynajęte, a główni najemcy to Real i Praktiker.
Platan Zabrze – otwarte w październiku 2003 roku, 33 000 m2
powierzchni handlowej z 83 sklepami i punktami usługowymi.
Główni najemcy to: Real, Deichmann, RTV EURO AGD, Carry,
CCC, Sephora, Reserved i Go Sport.
Plejada Bytom – otwarte w listopadzie 2000 roku, oferuje 80
sklepów i punktów usługowych, włączając Carrefour i innych
ważnych najemców, tj. Promod, Vero Moda, Empik, Jysk, Euro
RTV AGD, Vision Express, Maks Sport, Reserved i Bata.
Ostatnio oddane inwestycje
Focus Park Rybnik – całkowita powierzchnia 42 000 m2 oferuje
85 sklepów, liczne restauracje i wielosalowe kino. Centrum
zostało otwarte w całości wynajęte we wrześniu 2007 roku.
Plaza Sosnowiec – 33 000 m2 zostało otwarte na początku
2007 w centrum Sosnowca. Plaza Sosnowiec jest w 100 %
wynajęta.
Forum Gliwice – 46 000 m2 zostało otwarte w 2007 roku.
Centrum jest w całości wynajęte.
Nowe projekty
• Silesia City Centre, TriGranit Development Polska Sp. z o.o.
Focus Park Gliwice – kompleks 140 000 m2 ze 140 sklepami
i kinem wielosalowym. Obecnie trwa proces komercjalizacji
inwestycji z otwarciem zaplanowanym na początek 2010 roku.
18
CH Pogoria – wiosną 2008 roku planowane jest otwarcie
inwestycji Casino Group.
Główne ulice katowickiego centrum również odgrywają ważną
rolę na rynku powierzchni handlowych. Najatrakcyjniejsze
spośród nich są ul. 3 Maja (popularne sklepy odzieżowe dla
młodych), ul. Stawowa (gastronomia) i ul. Staromiejska z
Pasażem Monopol, znane z luksusowych sklepów. Inny znany
pasaż handlowy jest zlokalizowany w budynku biurowym
Altus.
Popyt
Z populacją 4,8 miliona, rosnącym zatrudnieniem i stale
poprawiającymi się wskaźnikami ekonomicznymi, popyt
na powierzchnie handlowe w Katowicach i na Śląsku nadal
dominuje nad podażą. Siła nabywcza w regionie ustępuje
jedynie Warszawie. Wskaźnik pustostanów wynosi 0,5%. OberHaus nie przewiduje spadku popytu w najbliższej przyszłości,
można spodziewać się, że nowe zapotrzebowania będą
przekierowane na mniejsze miasta regionu.
www.ober-haus.pl
Główne parki magazynowe:
Parkridge Centrum Dystrybucyjne Dąbrowa Górnicza
– 64 000 m2 istniejącej powierzchni w pobliżu trasy E40 i
międzynarodowej E75 z 61 000 m2 powierzchni planowanej.
Główni najemcy to Saint Gobain, Valeo, DHL Fiege.
Terminal Logistyczny Promont Tychy – 48 000 m2 w pobliżu
drogi krajowej 92 z 23 500 m2 planowanej powierzchni w
budowie. Główny najemca to Welz.
ProLogis Park Chorzów – 145 000 m2 jest planowane do
oddania w 6 budynkach w Chorzowie.
ProLogis Park Sosnowiec – 47 000 m2 przy E40 i 12 km od
autostrady A4. Główni najemcy to Milo, JAS FBG, ABC Data,
Distriland, Delta Plus Wincanton.
Popyt w dużej mierze przewyższa podaż, szczególnie
na głównych ulicach handlowych miasta, a najbardziej
poszukiwane są powierzchnie od 50 do 100 m2.
Czynsze
Ceny wynajmu wzrosły bardzo nieznacznie w roku 2007 i OberHaus przewiduje, że pozostaną na niezmienionym poziomie w
roku 2008. Średnie czynsze w centrach handlowych wynoszą od
90 do 126 PLN/m2 (25 – 35 EUR) z opłatami eksploatacyjnymi
dodającymi od 9 do 13 PLN/m2 (2.50 - 3.50 EUR). Czynsze na
głównych ulicach wynoszą od 108 i 144 PLN/m2 (30 – 40 EUR).
Silny i rozwijający się rynek
Podaż
Katowice i Górny Śląsk plasuje się na drugim miejscu (po
Warszawie), jeżeli chodzi o rynek powierzchni magazynowych
w Polsce. W 2007 roku całkowita powierzchnia w nowoczesnych
parkach magazynowych szacowana była na 440 000 m2
z kolejnymi 256 000 m2 w trakcie budowy. Dzięki dobrze
rozwiniętej sieci drogowej i kolejowej parki logistyczne lokują
się w całym regionie, poza ścisłym centrum.
• ProLogis Park Chorzów, ProLogis
ProLogis Park Będzin – 34 100 m2 istniejącej powierzchni
blisko autostrady A4 i międzynarodowej trasy E75. Głównym
najemcą jest Ahold Polska. W planie jest kolejne 22 000 m2
Panattoni Bielsko – Biała – położone kilka kilometrów od
centrum Bielska w pobliżu międzynarodowej trasy E75. Do
oddania planowane jest ponad 100 000 m2.
Śląskie Centrum Logistyczne Alliance – położone 20 km od
Dąbrowy Górniczej, a realizowane przez Menard Doswell. Do
wybudowania zaplanowano 86 500 m2
Śląskie Centrum Logistyczne – 65 000 m2 będzie zrealizowane
w Sosnowcu, w pobliżu drogi ekspresowej S1 i autostrady A4.
Diamond Business Park Gliwice – AIG/Lincoln zrealizuje 46
000 m2 przy autostradzie A4.
Popyt
Na Górnym Śląsku popyt na nowoczesną powierzchnię
magazynową jest bardzo wysoki i stale rosnący. Region
19
charakteryzuje się nie tylko dobrą infrastrukturą drogową
i centralnym położeniem, ale także mocnym popytem
wewnętrznym, rozwojem gospodarczym, Specjalnymi Strefami
Ekonomicznymi oraz licznymi perspektywicznymi gruntami
inwestycyjnymi.
Powierzchnia wynajęta w 2007 roku jest szacowana na 220
000 m2. Głównymi najemcami na powierzchnie logistyczne i
magazynowe są operatorzy logistyczni z branży motoryzacyjnej
i budowlano-montażowej. Wskaźnik pustostanów jest bardzo
niski i wynosi 4,7 % z perspektywami dalszego obniżenia.
Czynsze
Ceny wynajmu utrzymują się na poziomie 11,50 PLN/m2 (3,2
EUR) z efektywnymi czynszami od 9 do 10 PLN/m2 (2,5 – 2,8
EUR).
Grunty
Rynek ogromnych możliwości
Podaż
W Katowicach najbardziej atrakcyjne działki pod inwestycje
przemysłowe i logistyczne znajdują się wzdłuż autostrady A4
oraz na terenie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.
Oferowane na rynku tereny to głównie działki o powierzchni 5
000 – 60 000 m2, przy czym na obrzeżach Aglomeracji oraz przy
głównych trasach wylotowych regionu (także przy autostradzie
A4) przekraczają 150 000 m2.
Podaż terenów przeznaczonych na obiekty handlowe (powyżej
2 000 m2) jest ograniczona, ponieważ najlepsze zostały już
pozyskane przez inwestorów. Sieci supermarketów (np. Lidl,
Plus, Biedronka) interesują się działkami w miejscowościach do
50,000 mieszkańców.
Pod budownictwo mieszkaniowe oferowane są działki
o powierzchniach od 10 000 – 50 000 m2. W 2008 roku
można oczekiwać większej podaży gruntów ze względu na
postępujące prace nad uchwaleniem miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego.
Działek inwestycyjnych z koncepcją przeznaczenia pod
budynki biurowe lub hotele jest w ofercie dość dużo, głównie o
powierzchniach pomiędzy 2 000 a 8 000 m2.
www.ober-haus.pl
Ceny
Działki przemysłowe i pod logistykę przy zjazdach z autostrady
lub drogach szybkiego ruchu w Katowicach, Gliwicach czy
Sosnowcu osiągają wartości powyżej 300 PLN/m2 (83 EUR),
jednak możliwe jest też nabycie bardzo atrakcyjnego terenu
już za 150 PLN/m2 (42 EUR). Niżej wyceniane są działki
zlokalizowane w pobliżu ważniejszych tras komunikacyjnych,
jednak niestanowiące „osi transportowych” regionu, tam ceny
osiągają wartość poniżej 100 PLN/m2 (28 EUR). Uzbrojone
działki znajdujące się w odległości kilkuset metrów od
autostrady, z dobrym dojazdem, osiągają wartość 50 - 100 PLN/
m2 (14 – 28 EUR).
Tereny pod inwestycje handlowe zlokalizowane w centrach
miast lub przy dużych osiedlach osiągają ceny powyżej 500
PLN/m2 (139 EUR). Przy trasach przelotowych, np. Zabrze Gliwice, Rybnik - Gliwice, ceny wynoszą średnio 160 PLN/m2 (44
EUR). W mniej dynamicznie rozwijających się miejscowościach
regionu, takich jak Czeladź czy Bytom, ceny nie rosną tak szybko
- niektóre działki można nabyć nawet za 100 PLN/m2 (28 EUR).
Tereny pod budownictwo mieszkaniowe, zlokalizowane w
południowych i zachodnich dzielnicach Katowic, wyceniane
są na poziomie 180 - 350 PLN/m2 (50 – 97 EUR). Koszt zakupu
działki w Mysłowicach, Tychach, Mikołowie, w południowych
dzielnicach Rudy Śląskiej oraz okolicy Gliwic to kwota ok. 100
- 150 PLN/m2 (28 – 42 EUR). Ceny za najmniej atrakcyjne działki
nie przekraczają 90 PLN/m2 (25 EUR). Ceny małych atrakcyjnych
działek w centrum (do 5 000 m2) przekraczają 1 400 PLN/m2
(389 EUR).
Ober-Haus szacuje, że średni wzrost cen w roku 2008 wyniesie
20%. Najlepiej zlokalizowane działki w centrach miast mogą
zdrożeć nawet o 200%.
Najwyższą wartość, jeżeli chodzi o grunty pod budowę biur
i hoteli, osiągają tereny zlokalizowane w centrum Katowic
i Gliwic. Ceny przekraczają tu 2 000 PLN/m2 (556 EUR). W
mniejszych miejscowościach ceny nie przekraczają 300 PLN/
m2 (83 EUR). Ceny wzdłuż tras łączących Chorzów i Katowice,
Katowice i Sosnowiec wynoszą 200 - 500 PLN/m2 (56 – 139
EUR).
Popyt
Stałym zainteresowaniem cieszą się tereny pod działalność
przemysłową i logistyczną zlokalizowane w pobliżu autostrady
A4 (Gliwice) oraz trasy Warszawa - Cieszyn (przede wszystkim
okolice, Sosnowca, Tychów, Czechowic-Dziedzic), jak również
lokalizacje przy projektowanej autostradzie A1 i przy
planowanym jej skrzyżowaniu z autostradą A4 oraz w pobliżu
lotniska w Pyrzowicach.
20
Popyt na działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe
utrzymuje się na wysokim poziomie, w szczególności w dwóch
najprężniej rozwijających się miastach: Katowicach i Gliwicach.
Rynek mieszkaniowy
Rynek szybkiego rozwoju
Ceny
Ceny mieszkań wzrosły w 2007 roku o 56 % do średniego
poziomu 4 540 PLN/m2 (1 260 EUR). W 2008 roku przewidujemy
dalsze wzrosty cen, ponieważ różnica pomiędzy podażą a
popytem stale się powiększa.
Podaż
W roku 2007 do użytku zostało oddanych jedynie 325 nowych
mieszkań, ale oczekujemy około 50% wzrostu liczby nowo
oddanych mieszkań w roku 2008. Z powodu niskiej podaży
– nie ma zbyt wiele mieszkań do kupienia, a te dobre zwykle
sprzedają się w kilka dni – jest ogromny potencjał na nowe
inwestycje. Głównymi czynnikami ograniczającymi nowe
projekty są: brak miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego i ograniczona ilość terenów z rozwiniętą
infrastrukturą.
www.ober-haus.pl
Inwestycja Lotnisko – u splotu ulicy Francuskiej i ulicy Lotnisko
w pobliżu Katowickiego Parku oraz Centrum Handlowego „Trzy
Stawy” powstanie Projekt Lotnisko, który zakłada wybudowanie
12 budynków mieszkalnych mających od 6 do 12 kondygnacji.
W pierwszej fazie realizowana będzie budowa 7 obiektów z
ponad 900 lokalami mieszalnymi. Projekt zarówno osiedla, jak
i poszczególnych mieszkań został stworzony z dużą dbałością
o funkcjonalność, wygodę oraz komfort dla przyszłych
mieszkańców.
Dębowe Tarasy – to ponad 1 000 mieszkań budowane w
czterech etapach. Projekt zostanie zrealizowany przy Silesia
City Center przez Trigranit. Pierwszy etap (250 mieszkań) został
sprzedany w lecie 2006 roku przez Ober-Haus. Ceny drugiego
etapu wahają się pomiędzy 5 842 PLN/m2 (1 623 EUR) a 7 522
PLN/m2 (2 089 EUR).
Rezydencja Parkowa – jeden z pierwszych luksusowych
projektów apartamentowych w Katowicach. Rezydencja
Parkowa to 11-kondygnacyjny budynek z 47 przestronnymi
apartamentami, podziemnym parkingiem, klimatyzacją i salą
fitness z sauną. Lokalizacja, przy ul. Jesionowej w północnej
części miasta, jest bardzo atrakcyjna dzięki dużej dostępności
komunikacji zbiorowej, pięknym widokom oraz spokojnemu
zielonemu sąsiedztwu. Ceny od 5 700 PLN/m2 (1 500 EUR) do 8
968 PLN/m2 (2 360 EUR).
Ligota Park – jest to zespół 9 pięciokondygnacyjnych
budynków mieszkalnych. Kompleks składa się z 360 mieszkań.
Inwestycja zlokalizowana jest na terenach zielonych pomiędzy
dzielnicą Ligota i Brynów. Developer Atal S.A. oferuje sprzedaż
mieszkań w cenie 5 000 PLN/m2 (1 388 EUR).
Osiedle Bażantów – to dalszy rozwój projektu firmy MilleniumInwestycje w Kostuchnie. Deweloper oferuje mieszkania,
apartamenty w luksusowym inteligentnym budynku oraz
domy z zabudowie szeregowej. Zrealizowany zostanie również
mały budynek rekreacyjny i handlowy.
Popyt
• Apartamenty Moderna, Globe Trade Centre S.A.
Nowe projekty
Apartamenty Moderna – nowoczesny kompleks mieszkalny
realizowany przez GTC. Osiedle trzech nowych budynków o
wysokości od 5 do 9 kondygnacji znajduje się w ścisłym centrum
Katowic. Powstanie tu około 450 mieszkań o podwyższonym
standardzie – duże okna, z widokiem na dwie a nawet trzy
strony świata, balkony, tarasy i loggie przy każdym mieszkaniu.
Łączny PUM inwestycji to około 26.000 PUM.
Dzięki dynamicznemu wzrostowi gospodarczemu Śląska,
wzrostowi pensji, spadkowi bezrobocia, wysokiej zdolności
kredytowej ludności, dobrej sieci dróg, niskiemu standardowi
i postępującej degradacji obecnych zasobów mieszkaniowych
oraz licznym inwestycjom zagranicznym popyt na nowe lokale
wciąż jest bardzo wysoki.
Czynsze
Rynek wynajmu może być określony jako rozwojowy z
rentownością wynoszącą blisko 5%, z ograniczoną podażą
21
www.ober-haus.pl
wysokiej klasy apartamentów. Średnie czynsze: 930 PLN (259
EUR) za mieszkanie 1-pokojowe, 2 i 3-pokojowe mieszkania
wyceniane są od 1 240 PLN (344 EUR) do 1 660 PLN (461 EUR),
natomiast apartamenty o wysokim standardzie do 4 405 PLN
(1 160 EUR).
22
Trójmiasto
www.ober-haus.pl
Allianz oraz Genfer Lloyd.
Powierzchnia biurowa w REAL – 4 300 m2 powierzchni w
centrum handlowym REAL.
Wyraźne ożywienie
Podaż
W trójmieście (Gdańsk, Gdynia oraz Sopot) nowoczesna
powierzchnia biurowa szacowana jest na 226 000 m2. W 2007
roku na rynek dostarczono tylko około 11 400 m2, z czego
większość w budynkach poddanych procesowi rewitalizacji.
Powierzchnia biurowa w Manhattan – 4 000 m2 powierzchni
w centrum handlowym Manhattan.
Centrum Biurowe Heweliusza – 2 500 m2 powierzchni
biurowej wcześniej nie oferowanej na rynku.
Budynek biurowy przy ul Białej w Gdańsku - 4 000 m2
powierzchni całkowicie zmodernizowanej w 2007 roku.
ANCORA - 4 000 m2 powierzchni biurowej w budynku z 1948
roku. w 2007 roku ukończono renowację budynku.
Do największych biurowców na rynku zaliczane
są:
Budynek Prokom – obiekt o powierzchni 21 000 m2,
zbudowany w 2005 roku dla czołowej firmy branży IT (jako
główna siedziba firmy)
Alfa Plaza Business Center – obiekt klasy A o powierzchni 13
300 m2, położony w Gdyni.
Centrum Biurowe Hossa – jest to obiekt klasy B o powierzchni
9 300 m2, zlokalizowany w Gdyni przy ul. Władysława. Głównym
najemcą jest Grupa Inwestycyjna Hossa S.A.
• Grunwaldzka, Torus Sp. z o.o.
Balic Business Center – 14 000 m2 powierzchni klasy B w
Gdyni. Głównym najemcą jest Bank PKO S.A.
Inwestycje planowane
Allcon Dmowskiego – 4 900 m2 powierzchni w Gdańsku
Wrzeszczu.
W latach 2008/2009 zostanie oddana do użytku nowoczesna
powierzchnia biurowa o wielkości ok. 120 000 – 130 000 m2.
Większa cześć tej powierzchni przypadnie na trzy parki biurowe
oraz duże budynki biurowe (np. TRYTON) i kilka budynków
średniej wielkości (np. ALFA).
Centromor – 8 000 m2 powierzchni w Gdańsku Głównym przy
ul. Okopowej.
Arkońska Business Park - Gdańsk, ul. Arkońska,
Torus, 50,000 m2 till 2009
Chipolbrook – Investment – 4 900 m2 na ulicy Śląskiej w Gdyni.
Główny najemca to Chińsko – Polskie Towarzystwo Okrętowe.
Łużycka Office Park - Gdynia, ul. Łużycka, Allcon, 22,000 m2
Vigo – 7 000 m2 powierzchni biurowej w Gdańsku Wrzeszczu.
Główni najemcy to Energobudowa, Hempel i Ergo Hestia.
Gdańsk,ul.Grunwaldzka - Hossa, 20,000-30,000 m2
Allcon Centrum Słowackiego – obiekt ma 6 000 m2
powierzchni biurowej. Położony jest w Gdańsku Rębiechowo.
Główny najemca to Intel S.A.
Alfa - Gdańsk, ul. Piastowska, Alfa Investment, 5,000 m2
Torus – oferuje 7 090 m2 powierzchni przy ul. Grunwaldzkiej
w Gdańsku Przymorze. Głównymi najemcami są Gdańskie
Wydawnictwo Oświatowe,Transcom,Towarzystwo Ubezpieczeń
Tryton - Gdańsk, ul.Jana z Kolna, Echo Investment, 23,000 m2
Ka5 - Gdańsk, ul. Kartuska, Mart, 3,800 m2
Barracks - Gdańsk, ul. Grunwaldzka, Hossa, 9,000 m2
Gdańsk, ul. Abrahama - Konsultant, 7,000 m2
Gdańsk, ul. Hynka - Inpro, 1,100 m2
Gdańsk, ul. Reja - TON, 22,500 m2
23
Polnord - Centrum Uphagen - Gdańsk, ul. Uphagena, POLNORD,
13,000 m2
Sopot, ul.Powstańców Warszawy - NDI, 3,700 m2
Gdynia, Al. Zwycięstwa - AD Inwestycja, 2,000 m2
Popyt
W 2007 roku wyraźnie odczuwalny był wzrost zainteresowania
powierzchniami biurowymi wśród najemców. Szacuje się, że
popyt na najbliższe lata to około 115 000 m2. Na koniec 2007
roku wskaźnik nie wynajętej powierzchni w budynkach:
- klasy A zmalał do średniego poziomu 2,5 %, podczas gdy 12
miesięcy wcześniej wynosił 15 %
- klasy B i B+ zmalał do poziomu ok. 7%, podczas gdy 12
miesięcy wcześniej wynosił 16,5 %
Czynsze
Czynsze najmu w budynkach biurowych Trójmiasta wynoszą ok.
45-65 PLN/m2 (12,5-18 EUR). Większość wynajmujących podaje
stawki w walucie polskiej w przeciwieństwie do początków
roku 2007, kiedy stawki były podawane jako równowartość
EUR. Wysokość czynszów w roku 2007 wzrosła z 38 PLN/m2
(10,5 EUR) na początku roku do 65 PLN/m2 (18 EUR) na koniec
roku. Wysokość opłat za powierzchnię klasy A nie zmieniła się
na przestrzeni ostatniego roku i wynosi 14 PLN/m2 (4 EUR).
www.ober-haus.pl
Powierzchnie handlowe
Wciąż miejsce dla nowych inwestycji
Podaż
W 2007 roku oddano do użytku ponad 140 000 m2
powierzchni handlowej. Całkowita powierzchnia handlowa
w centrach handlowych trójmiasta to ponad 517 000 m2. 40
000 m2 z ostatnio oddanej powierzchni przypada na hiper- i
supermarkety.
Najważniejsze centra handlowe:
Galeria Bałtycka – położona w Gdańsku Wrzeszczu, o
powierzchni całkowitej 123 000 m2 , w tym 45 000 m2
powierzchni handlowej w całości wynajętej. Główni najemcy to
Saturn, Carrefour, Peek & Clopenburg.
Retail Park Matarnia – zlokalizowany w Gdańsku przy ulicy
Słowackiego. Pierwszy etap inwestycji obejmuje 33 000 m2.
Całkowita powierzchnia projektu to 72 000 m2. Do wynajęcia
pozostaje około 5 000 m2 powierzchni na piętrze. Głównymi
najemcami są Ikea, Obi, Electro World.
W 2008 roku Ober-Haus przewiduje wzrost stawek czynszu do
poziomu 65-70 PLN/m2 (18-19,50 EUR) za małe powierzchnie
do 250m2 i do 50-60 PLN/m2 (14-16,50 EUR) za powierzchnie
od 250 do 5000 m2.
Prognozowany dalszy wzrost stawek czynszu dla małych
najemców (do 250m2) związany jest z bardzo ograniczoną
podażą powierzchni w istniejących budynkach oraz granicą
wynajmu w nowych budynkach, określaną przez wynajmujących
na co najmniej 250m2. Ponadto na rynku obserwuje się
rekomercjalizację budynków biurowych, tj. rozwiązywanie
umów (na czas nieokreślony) lub nie przedłużanie umów
małym najemcom i oferowanie powierzchni biurowej dla
najemców większych. W 2007 roku w Trójmieście pojawili się
najemcy poszukujący powierzchni biurowej klasy A dla firm
typu BPO, BPN, oraz R&D o wielkości od kilku do kilkunastu
tysięcy m2 (średnio 5000m2). Można się spodziewać napływu
kolejnych zagranicznych najemców tego typu w latach 20082010, ponieważ trójmiejski rynek pracy wciąż oferuje znaczny
potencjał wysoko wykwalifikowanej i wyszkolonej kadry
pracowników.
• Retail Park Matarnia, Inter IKEA Centre Group
Port Rumia Centrum handlowe AUCHAN – położony w Rumi
przy ul. Grunwaldzkiej tuż obok Gdyni. Całkowita powierzchnia
handlowa to 11 000 m2, w całości wynajęta, główni najemcy
AUCHAN, Leroy Merlin, C&A.
Gdańskie Centrum Handlowe Manhattan – zlokalizowane
we Wrzeszczu przy ulicy Grunwaldzkiej o powierzchni 53 000
m2. H&M, Reserved, Kolporter, Ahold oraz Awans są głównymi
najemcami.
24
Popyt
W 2007 roku wyraźnie odczuwalny jest wzrost zainteresowania
powierzchniami handlowymi wśród najemców, a co za tym
idzie, w ciągu 2007 roku wskaźnik nie wynajętej powierzchni
zmalał do poziomu ok. 4 %, 12 miesięcy wcześniej wynosił 11 %.
Można przypuszczać, że w 2008 roku wzrośnie zainteresowanie
mniejszymi obiektami handlowymi w osiedlowych lokalizacjach.
Może to wynikać z ograniczonej podaży gruntów w centrach
miast lub nawet na ich obrzeżach, z przeznaczeniem na wielkopowierzchniowe obiekty handlowe, a także coraz większej
liczby projektów łączących w sobie wiele funkcji, przede
wszystkim funkcję mieszkaniową z handlowo-usługową.
Wynika to z zapisów miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego dla wielu lokalizacji. Ponadto włączenie
niewielkiej powierzchni handlowej i usługowej w projekty
mieszkaniowe podnoszą atrakcyjność tych drugich. Malejąca
w 2008 roku podaż powierzchni handlowych w nowych
dużych centrach handlowych może prowadzić do zwiększenia
zainteresowania już istniejącymi obiektami, a to będzie
prowadzić do wzrostu stawek czynszu.
www.ober-haus.pl
Kowale I i II. W planach na 2008 rok jest wybudowanie około 80
000 m2 na terenie Trójmiasta.
Do najważniejszych budynków magazynowych
należą:
ProLogis Park Gdańsk - Gdańsk Kokoszki, ul. Bysewska,
zlokalizowany w przemysłowej dzielnicy Gdańska, w sąsiedztwie
Obwodnicy Trójmiasta. Magazyny mają wolną powierzchnię
prawie 27 000 m2. Główni najemcy - Emperia Holding, Solid
Logistics, Marcopol, Lekkerlan, DSV, C.Hartwig Gdynia, Iron
Mountain, DHL/Exel, Schenker.
Czynsze
Czynsze najmu w głównych centrach handlowych Trójmiasta
wynoszą 43 - 144 PLN/m2 (12 – 40 EUR) i wzrosły w 2007 roku
o 20%. Koszty serwisowe w głównych centrach handlowych
Trójmiasta wynoszą 11 - 25 PLN/m2 (3-7 EUR) i utrzymują się na
bardzo podobnym poziomie jak przed rokiem.
Na głównych ulicach handlowych stawki czynszu wzrosły w
2007 o 35% i wynoszą na koniec 2007 roku 133 - 198 PLN/m2
(37 – 55 EUR) za lokal o powierzchni najmu około 100 m2.
Wpływ na taki wzrost w 2007 roku miały przede wszystkim
banki, które bardzo chętnie wynajmowały na swoje oddziały
i punkty obsługi klienta powierzchnie przy głównych ulicach
handlowych, niejednokrotnie zgadzając się na wyższe stawki
czynszowe niż dotychczasowi najemcy z innej branży.
• ProLogis Park Gdańsk, ProLogis
Centrum Magazynowe Hutnicza - Gdynia, ul. Hutnicza.
przemysłowa dzielnica Gdyni, sąsiedztwo portu gdyńskiego,
terminal kontenerowy, powierzchnia 12 000 m2 ,w tym około
4 000 m2 wolnej powierzchni. Główni najemcy WKT Polska,
Onninen Polska.
Logistic Center Pruszcz Gdański - Pruszcz Gdański, ul.
Zastawna, 500 m od Obwodnicy Trójmiasta, część autostrady
A1, powierzchnia około 11 000 m2. Główni najemcy - Nagel
Polska, LPP, Crown Packaging.
Popyt
Ogromny potencjał
W 2007 roku wynajęto 73 000 m2 powierzchni. Zapotrzebowanie
na powierzchnię magazynową w roku 2008 szacuje się na 108
420 m2. Budowa nowoczesnych powierzchni magazynowych
w Trójmieście i okolicach rozpoczęła się w 2007 r. Na początku
2008 roku wskaźnik nie wynajętej powierzchni wynosił 15%.
Podaż
Całkowita nowoczesna powierzchnia magazynowa w mieście:
84 000 m2 ProLogis Park Gdańsk, Centrum Magazynowe
Hutnicza, Kowale I i II, oraz poza miastem 10 000 m2 Logistic
Center Pruszcz Gdański. Przed rokiem 2007 nie było nowoczesnej
powierzchni magazynowej w Trójmieście. W roku 2007 oddano
około 94 000 m2 powierzchni ProLogis Park Gdańsk, Centrum
Magazynowego Hutnicza, Logistic Center Pruszcz Gdański,
Czynsze
W 2007 roku stawki czynszu nie ulegały znaczącym zmianom i
wynosiły od 11 - 20 PLN/m2 (3 - 5,5 EUR).
25
Grunty
Podaż wciąż niewystarczająca
Podaż
Trójmiasto posiada bardzo zróżnicowany poziom pokrycia
terenu aktualnymi miejscowymi planami zagospodarowania
przestrzennego. Podaż gruntów przeznaczonych zarówno na
inwestycje mieszkaniowe, jak i komercyjne jest zdecydowanie
poniżej oczekiwań potencjalnych inwestorów. Szacuje się, że
na terenie Trójmiasta tylko ok. 35 % potrzeb potencjalnych
inwestorów zostało zaspokojonych w 2007 roku. Powodem
była hossa panująca na rynku nieruchomości w 2007 roku,
a szczególnie w jego pierwszej połowie oraz bardzo duży
napływ inwestycji. Największą liczbę atrakcyjnych działek
posiadają gminy. Zarówno w Gdańsku, jak i Gdyni czy Sopocie,
chcąc wykorzystać stale rosnące zainteresowanie gruntami,
trójmiejskie urzędy przygotowały w 2007 roku sprzedaż ok.
35 atrakcyjnych działek, w tym kilkanaście w Gdańsku. Do
najciekawszych należą sąsiadujące z Halą Olivia dwie działki o
łącznej powierzchni 34 500 m2. Nieruchomość ta wyceniona
została przez rzeczoznawców na ponad 50 000 000 PLN (13 888
000 EUR).
Popyt
Warto zaznaczyć, że zdecydowana większość klientów nie
ma wyraźnie sprecyzowanych oczekiwań. Ważne jest, aby
grunt miał taką lokalizację, która może przynieść zakładane
zyski. Jeszcze dwa, trzy lata temu inwestorzy w zasadzie nie
byli zainteresowani działkami z nieaktualnym planem lub
też bez wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Rok 2007
przyniósł zmiany. Inwestorzy byli gotowi kupować działki
z planem w trakcie uchwalania lub też sami występowali o
warunki zabudowy po podpisaniu umów przedwstępnych
warunkowych. Na terenie Trójmiasta brak jest podaży działek,
na których można realizować obiekty handlowe o skali
sprzedaży przekraczającej 2000 m2. Tereny, na których realizuje
się takie obiekty zostały zakupione kilka lat temu. Szczególnym
zainteresowaniem cieszyły się lokalizacje w centrach miast i w
pasie nadmorskim. W takich lokalizacjach nie miała większego
znaczenia powierzchnia działki.
www.ober-haus.pl
W lokalizacjach centralnych:
Gdańsk 500-3 500 PLN (140-970 EUR)
Sopot 1 200–7 000 PLN (330- 1 940 EUR)
Gdynia 480–3 700 PLN (130-1 030 EUR)
Na obrzeżach miast:
Gdańsk 150-700 PLN (40-190 EUR)
Sopot 560–1 500 PLN (155-415 EUR)
Gdynia 180–800 PLN (50-220 EUR)
Działki przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne:
W lokalizacjach centralnych:
Gdańsk 700-1 500 PLN (190-415 EUR)
Sopot 1 900–6 500 PLN (570-1 805 EUR)
Gdynia 680–1 800 PLN (190-500 EUR)
Na obrzeżach miast:
Gdańsk 90–1 000 PLN (25-280 EUR)
Sopot 1 200–4 500 PLN (330-1 250 EUR)
Gdynia 120–1 200 PLN (30-330 EUR)
Warto podkreślić, że zdecydowanie najwyższe ceny osiągały
działki zlokalizowane w pasie nadmorskim w takich dzielnicach
Gdańska jak Jelitkowo, Brzeźno w Sopocie czy też w gdyńskiej
dzielnicy Orłowo. Również bardzo wysokie ceny osiągały
grunty zlokalizowane na Starym Mieście w Gdańsku, czy też w
jego bezpośrednim sąsiedztwie. Jedną z najwyższych cen na
rynku osiągnęła działka zlokalizowana w pasie nadmorskim w
gdyńskim Orłowie. Cena transakcyjna wynosiła blisko 12 000
PLN/m2 (3 330 EUR). Rosnące ceny gruntów nie pozostały bez
wpływu na wzrost kosztów budowy zarówno w projektach
mieszkaniowych, jak i komercyjnych. W I półroczu 2007 roku
średnio cena m2 gruntu stanowiła 8-12% kosztów budowy. Na
koniec roku wskaźnik ten szacuje się na ok. 15-20% budowy. W
ciągu 12 miesięcy 2007 roku ceny gruntów na terenie Trójmiasta
wzrosły średnio o ok. 30%. Dalszy wzrost popytu na grunty przy
stosunkowo niskiej podaży uprawnia twierdzenie, że będzie to
nadal jedna z najbardziej opłacalnych inwestycji. Opłacalność
inwestowania w grunty powoduje, że coraz większa liczba
funduszy jest zainteresowana zakupem dużych areałów nawet
przy braku na nich miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego.
Ceny
Ceny gruntów zależne są przede wszystkim od lokalizacji,
przeznaczenia i jego wielkości. Działki przeznaczone pod
budownictwo jednorodzinne osiągały następujące ceny za
m2:
26
www.ober-haus.pl
Rynek mieszkaniowy
Popyt
Stabilizacja
W roku 2007, w Trójmieście (podobnie jak np. w Krakowie
i Wrocławiu), deweloperzy musieli dokładać coraz więcej
starań, aby sprzedać mieszkania (w porównaniu do roku 2006).
Największe zapotrzebowanie jest na mieszkania 2 i 3-pokojowe
o powierzchniach 40 - 60 m2 . Blisko 50% klientów poszukuje
tego typu mieszkań, szczególnie w takich dzielnicach jak:
Wrzeszcz, Śródmieście, Zaspa i Przymorze.
Ceny
W roku 2007 ceny mieszkań wzrosły o 20%. W Gdańsku nowe
mieszkania kosztują od 5 500 PLN/m2 (1 530 EUR) do 13 000
PLN/m2 (3 610 EUR) i osiągają średnią 7 300 PLN/m2 (2 030 EUR).
Na rynku wtórnym ceny metra kw. wynoszą od 4 900 PLN (1 360
EUR) do 14 000 PLN (3 890 EUR). Najwyższe ceny są osiągane
w dzielnicach Jelitkowo, Brzeźno, Wrzeszcz i Śródmieście ze
Starym Miastem, gdzie koszt metra kwadratowego wynosi od 9
000 PLN (2 500 EUR) do 19 000 PLN (5 280 EUR)
W pobliskim Dolnym Sopocie ceny są wyższe niż w Gdańsku i
wynoszą od 9 500 PLN/m2 (2 640 EUR) do nawet 21 000 PLN/m2
(5 830 EUR). W pozostałych dzielnicach Sopotu ceny wynoszą
od 6 800 PLN/m2 (1 890 EUR) do 12 500 PLN/m2 (3,470 EUR).
Ceny mieszkań w Gdyni są na podobnym poziomie jak w
Gdańsku. Najdroższymi dzielnicami Gdyni są Kamienna Góra i
Orłowo Morskie, gdzie za metr kw. trzeba zapłacić od 7 800 PLN
(2 170 EUR) do nawet 17 500 PLN (4 860 EUR).
Nowe projekty
Brętowska Brama – inwestycja Przedsiębiorstwa Budowlanego
Inpro Sp. z o.o., zlokalizowana w Gdańsku Wrzeszczu, przy ul.
Słowackiego. Ceny kształtują się od 6 850 PLN/m2 (1,900 EUR)
do 10 700 PLN/m2 (2,970 EUR). W 2007 roku z 207 mieszkań
sprzedano 72%.
Morena Park – Invest Komfort S.A w Gdańsku (Piecki - Migowo),
przy ul. Wołkowyskiej. Ceny metra kwadratowego wynoszą od
6 850 PLN (1 900 EUR) do 8 130 PLN (2 260 EUR). Do końca 2007
roku blisko 95 % z 90 mieszkań zostało sprzedanych.
Królewskie Wzgórze – Allcon Osiedla Sp. z o.o., Gdańsk (Piecki
–Migowo), przy ul. Myśliwskiej. 680 mieszkań w 21 budynkach
jest realizowane w kilku etapach. Ceny od 6 260 PLN/m2 (1 740
EUR) to 6 920 PLN/m2 (1 920 EUR). Sześć budynków (I etap) jest
już sprzedanych.
Sea Towers – Invest Komfort S.A., Gdynia, ul. Hryniewieckiego.
Ceny od 6 960 PLN/m2 (1 930 EUR) do 24 000 PLN/m2 (6
670 EUR). Inwestycja oferuje 538 apartamentów w dwóch
wieżowcach. Do końca 2007 sprzedano 75%.
• Sea Towers, Invest Komfort S.A.
fot. archiwum Invest Komfort S.A.
Podaż
W 2007 roku, w Gdańsku, Gdyni i Sopocie oddano 3 960
nowych mieszkań, jednak podaż jest znacznie ograniczona
z powodu braku miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego dla bardzo wielu lokalizacji, głównie w Gdyni
i Sopocie. W Gdańsku tylko 46 % powierzchni miasta posiada
MPZP. W Gdyni i Sopocie pokrycie planem wynosi tylko 10%.
Najbardziej aktywni na rynku deweloperzy to: Hossa, Ekolan,
Allcon, Inpro, Invest Komfort. Ober-Haus przewiduje, że w 2008
roku zostanie oddanych 4 500 nowych mieszkań.
Apartamenty na Polanie – Ekolan S.A., Gdynia, ul. Żniwna, 370
apartamentów. Ceny od 6 960 PLN/m2 (1 930 EUR) do 10 700
PLN/m2 (2 970 EUR). Do końca 2007 roku z I etapu sprzedano
37% apartamentów.
W 2008 roku firma Neinver rozpocznie realizację ekskluzywnego
kompleksu mieszkaniowego w Gdańskiej dzielnicy Wrzeszcz.
Całkowita powierzchnia mieszkalna projektu o nazwie Puerta
Del Sol wyniesie 160 000 m2 i realizowana będzie w kilku
etapach.
Czynsze
Rentowność w centrum miasta wynosi 6%. Czynsze za
apartamenty w wysokim standardzie w centrum wynoszą od
2 500 do 4 000 PLN (690 – 1110 EUR), a wynajem typowego
2-pokojowego, nowego mieszkania na przedmieściach, to
wydatek 1 000 – 1 500 PLN (280 – 420 EUR).
27
Wrocław
Nowoczesne powierzchnie w cenie
Podaż
W 2007 roku zasób nowoczesnej powierzchni biurowej podwoił
się w wyniku nowopowstałych obiektów i wyniósł około 170
000 m2. Do najlepszych lokalizacji we Wrocławiu, poza ścisłym
centrum, zalicza się południowe rejony miasta wzdłuż osi
ulicy Powstańców Śląskich (Krzyki) oraz tereny na zachód od
centrum, wzdłuż ulic: Legnickiej i Strzegomskiej (Fabryczna).
Lokuje się tu coraz więcej centrów biznesu. Całkowita
powierzchnia biurowa w mieście to ponad 180 000 m2. Nowo
oddana do użytku powierzchnia biurowa w 2007 r. to ponad
80 000 m2, planowana na rok 2008 – 90 000 m2. Inwestycje we
Wrocławiu realizowane są przez największych deweloperów:
GTC, Skanska, Ghelamco, a także przez lokalnych inwestorów.
Lokuje się tu coraz więcej centrów BPO a polityka tutejszych
władz sprzyja nowym inwestycjom. Dotychczas swoje centra
otworzyły we Wrocławiu Volvo, Capgemini, Siemens i inni.
www.ober-haus.pl
największy, 13 piętrowy biurowiec w mieście o powierzchni 30
000 m2 klasy A. Skanska Property Poland przewiduje termin
realizacji I etapu: III/IV kw. 2008 roku.
Kompleks Legnicka – Park – Popowice - część biurowa to
około 6 000 m2 powierzchni użytkowej w standardzie B+.
Termin oddania: V-VI 2008 roku. W trakcie komercjalizacji.
Inwestor: spółka VICA INCEST
Wrocławski Park Biznesu 2 - zlokalizowany przy trasie
wylotowej na Poznań, przy ulicy Wołoskiej. Są to nowoczesne
obiekty komercyjne z powierzchnią biurową klasy A. Łączna
powierzchnia w 4 budynkach wyniesie 22 000 m2. Termin
zakończenia I etapu 2007/2008 r. oraz II etapu-IV 2008 roku.
Inwestor: Devco Sp. z o.o.
Zachodnie Centrum Biurowe – zlokalizowane przy ulicy
Strzegomskiej. W ciągu 5 lat ma powstać kompleks 5
– 8 biurowców o powierzchniach od 15 000 do 20 000 m2
przypadające na jeden budynek - w sumie około 100 000 m2.
Inwestor: Archicom. Termin realizacji I etapu – 2008 roku.
Główne budynki biurowe
KGHM CUPRUM - 11 000 m2 powierzchni biurowej klasy „B”,
zlokalizowany u zbiegu ulic Podwale, Sikorskiego w ścisłym
Centrum Wrocławia. Inwestor: KGHM Cuprum. Końcowy etap
komercjalizacji.
Silver Forum - budynek położony jest w zachodniej części
Wrocławia przy ulicy Strzegomskiej i zawiera powierzchnie
biurowe klasy A i niewielką część usługową o łącznej powierzchni
13 500 m2. Powierzchnia biurowa jest w całości wynajęta.
Inwestor: AD Management Sp. z o.o. (grupa Archicom).
ARKADY WROCŁAWSKIE - część biurowa to powierzchnia
9 000 m2. Inwestor: LC Copr. Lokalizacja: Powstańców Śl./
Swobodna. Obiekt w całości wynajęty.
• Globis, Globe Trade Centre S.A.
Popyt
Wynajęta powierzchnia wyniosła około 165 000 m2, co
powoduje, że współczynnik pustostanów wynosi 2,5%. Z uwagi
na planowane realizacje – w 2008 roku przybędzie podobnie
jak w roku 2007 – ok. 90 000 m2, na które zapotrzebowanie jest
niemalże 100%. Popyt na powierzchnię biurową jest głównie
generowany zarówno przez dużych inwestorów zagranicznych,
jak i instytucje finansowe obecne na polskim rynku.
Nowe projekty
GLOBIS Wrocław – usytuowany jest w centrum miasta, przy ul.
Powstańców Śląskich, Powierzchnie biurowe klasy A zajmą w
sumie 14 500 m2. Termin realizacji inwestycji: I-II kwartał 2008r.
inwestor: Globe Trade Center S.A.
We Wrocławiu jest duże zapotrzebowanie na lokale w
biurowcach klasy A i B o powierzchniach od 20 – 60 m2, niestety
dostępność takich powierzchni jest znikoma.
Grunwaldzki Center - przy ulicy M.C. Skłodowskiej powstanie
28
Czynsze
Popyt na biura klasy A i B+ przewyższa podaż, co jest przyczyną
nieznacznego wzrostu cen czynszów dla tego standardu. Stawki
czynszów mieszczą się w przedziałach 43 – 65 PLN/m2 (12 –18
EUR) dla klasy A i B+, oraz 27 – 36 PLN/m2 (7,5 – 10 EUR) dla klasy
B. Opłata eksploatacyjna: w granicach 11 - 15 PLN/m2 (3-4 EUR).
Z uwagi na szybko rosnącą ilość powierzchni – ceny utrzymają
się na tym samym poziomie lub nieznacznie wzrosną w skali
roku. Zdecydowanie stracą na wartości czynszów budynki
starsze, które nie mogą zaoferować tak bogatej infrastruktury
i standardu.
www.ober-haus.pl
Powstańców Śląskich. Powierzchnia handlowa 30 000 m2,
około 130 sklepów, punktów usługowych, restauracji, kawiarni.
Głównymi najemcami są: Delikatesy Alma, H&M, Royal
Collection
• Magnolia Park,
Dynamiczny rozwój
Podaż
Całkowita powierzchnia w centrach handlowych Wrocławia
wzrosła o około 60% do poziomu 490 000 m2. Nowe
powierzchnie handlowe oddane do użytku w 2007 roku to: Pasaż
Grunwaldzki, Arkady Wrocławskie, Magnolia Park. W planach
oddania na 2008 rok są powierzchnie w centrach handlowych
w Idylli Wrocławskiej przy ul. Horbaczewskiego około 80 000
m2, w rozbudowanej Galerii Strzegomskiej – 8 000 m2, w Parku
Handlowym Bielany – 90 000 m2 oraz rozbudowanym obiekcie
Renomy około 36 000 m2.
Główne obiekty handlowe:
Galeria Dominikańska – zlokalizowana przy Placu
Dominikańskim, to powierzchnia handlowa 28 500 m2.
Zlokalizowane jest tam ponad 100 sklepów oraz punktów
usługowych m. in.: Media Markt, van Graaf, Cubus
CH KORONA – to 65 sklepów oraz punktów usługowych, na
powierzchni 31 000 m2. Głównymi najemcami są EURO TV
AGD, GO SPORT. W obrębie tego centrum dodatkowo znajdują
się Real, Castorama.
Ostatnio oddane obiekty handlowe
Pasaż Grunwaldzki – 51 000 m2 powierzchni handlowej,
na którą składa się ponad 200 sklepów. Najwięksi najemcy:
Delikatesy „Tradycja I Jakość”, ZARA, H&M, C&A, SATURN,
MULTIKINO
Magnolia Park – ul. Legnicka - powierzchnia handlowa około
75 000 m2, na których znajduję się 250 sklepów, restauracji,
kawiarni i punktów usługowych takich jak: Tesco, Saturn, Peem
&Cloppenburg, Smyk, C&A
Centrum Handlowe Factory Outlet - powierzchnia handlowa
około 10 000 m2 z 80 sklepami, których głównymi najemcami
są: Mango Outlet, Nike, Reebok, Vero Moda
Nowe Projekty
Idylla Wrocławska – inwestycja planowana do realizacji
przez Mayland, kompleks handlowy o powierzchni 50 000
m2 z 145 sklepami i punktami usługowymi, będzie położony
w zachodniej części miasta, w pobliżu przyszłej obwodnicy.
Otwarcie planowane jest na 2010 rok.
Renoma – budynek przy ul. Świdnickiej pochodzący z 1928
roku, obecnie odnawiany i przebudowywany, aby osiągnął
najwyższe standardy i nowoczesny wygląd. Docelowo 100
000 m2 powierzchni, z czego 36 000 m2 zajmie 120 sklepów.
Zakończenie planowane na koniec 2008 roku.
Popyt
Popyt na wrocławskie, nowoczesne powierzchnie handlowe
pozostaje na stabilnym, wysokim poziomie, koncentrując się
wokół centrów handlowych. Rynek inwestycji w nieruchomości
handlowe przyciąga głównie kapitał z Niemiec, Austrii, Holandii,
Francji, Wielkiej Brytanii i Irlandii. Liczba pustostanów jest na
poziomie 2,7%
ARKADY WROCŁAWSKIE – obiekt zlokalizowany przy ulicy
29
Czynsze
Na przestrzeni roku 2007 stawki czynszu za wynajem
powierzchni handlowych we Wrocławiu wzrosły o 30 %, z około
140 do 200 PLN/m2 (40 – 55 EUR). Opłaty dodatkowe, serwisowe
dla tych powierzchni wynosiły w ubiegłym roku średnio od 11
- 15 PLN/m2 (3-4 EUR). Czynsze lokali handlowych na głównych
ulicach handlowych wahały się w przedziale od 150 do 235 PLN/
m2 (42 – 65 EUR). Wskaźnik metrażu powierzchni handlowej na
1000 mieszkańców wzrósł z 380 m2 do 630 m2, z tego powodu
prognozuje się w 2008 roku niewielką korektę cen wynajmu.
Jedynie ceny w najlepszych lokalizacjach pozostaną bez zmian
lub będą nieznacznie rosły.
www.ober-haus.pl
działalność produkcyjną. Docelowa wielkość projektu ok. 80
000 m2.
Panattoni Park Wrocław - nowoczesne centrum dystrybucyjne
o aktualnej powierzchni 84 000 m2 oraz dużym potencjale na
dalszą rozbudowę.
Popyt
Dynamiczny rozwój rynku
Zainteresowanie regionem Dolnego Śląska nie słabnie
i przewiduje się, że w nadchodzących 2 latach popyt na
wynajem nowoczesnej powierzchni magazynowej wyniesie
ok. 150 000 m2, stąd liczne inwestycje w budowy magazynów.
Wskaźnik pustostanów wynosi około 4%. Popyt generują
głównie operatorzy logistyczni. Udział w rynku operatorów
logistycznych od lat systematycznie rośnie, ponieważ coraz
więcej firm decyduje się na outsourcing usług związanych z
magazynowaniem, logistyką oraz transportem.
Podaż
Czynsze
Wrocławski rynek powierzchni magazynowych rozwija się
bardzo dynamicznie. Nabrał rozpędu ze względu na bliskość
kilku dużych specjalnych stref ekonomicznych. Nie bez znaczenia
pozostaje również fakt, że to miasto sąsiaduje z autostradą
i posiada dobrze rozwiniętą ogólnokrajową infrastrukturę
komunikacyjną. Obecnie zasób nowoczesnych powierzchni
magazynowych wynosi już prawie 185 000 m2. Kolejne 160 000
m2 powierzchni magazynowej jest w budowie. Są to głównie
powierzchnie w parkach magazynowych, zlokalizowane w
bezpośrednim sąsiedztwie autostrady A4. Najemcy to głównie
firmy obsługujące lokalny rynek konsumencki, a także znaczący
operatorzy logistyczni oraz firmy z kapitałem zagranicznym,
które głównie eksportują swoje produkty do Czech i Niemiec.
Średni czynsz za powierzchnię magazynową, w okolicach miasta
kształtuje się w granicach od 12 PLN/m2 (3.3 EUR) do 20 PLN/
m2 (4,5 EUR). Natomiast cena za powierzchnię magazynową
poza miastem na koniec roku 2007 oscylowała w granicach od
10 PLN/m2 (2.8 EUR) do 12 PLN/m2 (3.3 EUR).
Nowe projekty
ProLogis Park Wrocław I - 160 000 m2, centrum logistyczne
zlokalizowane na Bielanach Wrocławskich. Zakończenie: około
5 lat.
• ProLogis Park Wrocław, ProLogis
ProLogis Park Wrocław II - 45 000 m2 magazynów na wynajem
położonych przy ulicy Kępińskiej.
Parkridge Distribution Centre (Kąty Wrocławskie) - 85 000 m2,
Centrum Logistyczne Parkridge CE Developments. Lokalizacja:
węzeł A4 w rejonie Kątów Wrocławskich, zakończenie: kilka lat.
Tiner Logistics Center - jest nowoczesnym parkiem
magazynowym, zaprojektowanym z myślą o średnich i dużych
najemcach, z przeznaczeniem na centra dystrybucyjne lub
30
Grunty
Popyt dominuje nad podażą
Podaż
Zasób gruntów w okolicach Wrocławia zarówno pod
budownictwo mieszkaniowe, biurowe jak i magazynowe
nie zaspokaja zapotrzebowania klientów indywidualnych
i instytucjonalnych. Wrocław w 32% jest objęty planem
zagospodarowania przestrzennego, co znacznie przyspiesza
procesy inwestycyjne. Dostępność gruntów na tym obszarze
jest ograniczona, ale pomimo wzrostu cen na przestrzeni
ostatnich dwóch lat obserwuje się niesłabnące zainteresowanie
zakupem.
Ceny
W ubiegłym roku ze względu na zwiększone zainteresowanie
gruntami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe
jedno i wielorodzinne ceny gruntów zaskakująco rosły.
W pierwszych dwóch kwartałach 2007 roku ceny wzrosły
dwukrotnie. Ceny gruntów w granicach administracyjnych
Wrocławia wahały się od 200 PLN/m2 (56 EUR) na północy
miasta, do 4 000 PLN/m2 (1,110 EUR) głównie w Centrum
miasta. Prognozuje się, że w 2008 roku ceny gruntów mogą
wzrosnąć maksymalnie o 15-20%.
Cieszące się największą popularnością wśród transakcji zakupu
działki w Centrum i na Krzykach charakteryzowały się cenami w
przedziale od 1 000 PLN/m2 (280 EUR) do 2 700 PLN/m2 (750
EUR).
W ościennych Gminach Wrocławia - Kobierzyce, Tyniec, Bielany
- ceny gruntów wahały się od 350 PLN/m2 (100 EUR) – 1 200
PLN/m2 (330 EUR).
Część zachodnia Wrocławia cieszy się ostatnio bardzo dużym
zainteresowaniem wśród inwestorów ze względu na budowę
stadionu, nowych tras i infrastruktury na Euro 2012 np. Ratyń
– ceny tu kształtują się od 300 PLN/m2 (80 EUR) do 500 PLN/m2
(140 EUR).
Popyt
Największym zainteresowaniem cieszą się działki pod
budownictwo jednorodzinne o powierzchni około 1000 m2,
w pełni uzbrojone w media, najchętniej łącznie z kanalizacją,
utwardzoną drogą, w bliskim sąsiedztwie terenów zielonych,
w niewielkiej odległości od Wrocławia, ale z dogodnym
dojazdem do Centrum. W przypadku działek pod budownictwo
mieszkaniowe wielorodzinne największy popyt występuje
www.ober-haus.pl
w rejonie dzielnicy Krzyki oraz w ścisłym Centrum, gdzie
przeważnie budowane są luksusowe apartamenty. Ze względu
na wzmożony napływ turystów do stolicy Dolnego Śląska
bardzo poszukiwane są działki pod zabudowę hotelową w
centrum jak również na trasie od Centrum w stronę lotniska.
Rynek mieszkaniowy
Miasto wież
Ceny
W 2007 roku średnia cena wzrosła o 10 % do 7 350 PLN/m2
(2 040 EUR). Wysokie ceny utrzymują się na Starym Mieście,
Biskupinie i południowych dzielnicach Wrocławia – Ołtaszynie,
Partynicach, Wojszycach, Krzykach, Borku. Jednak najwyższe
ceny, jak w większości dużych miast, są w centrum, gdzie
wynoszą od 8 000 PLN/m2 (2 220 EUR) do 16 000 PLN/m2 (4
440 EUR) za wyjątkowo atrakcyjne apartamenty w najlepszych
lokalizacjach.
Podaż
W 2007 roku zakończono budowę 3 327 nowych mieszkań.
Najaktywniejsi deweloperzy na lokalnym rynku to: Archicom,
Atal, Dach-Bud, WPBM Mój Dom, Euro-dom, Pathway
Plaza, Temar, Verona Buildings, Profit Development i Verity
Development. W 2008 roku Ober-Haus przewiduje oddanie do
użytku 5 000 mieszkań.
Popyt
Popyt jest napędzany przez powstawanie nowych miejsc
pracy i napływ studentów. Największe zapotrzebowanie jest
na 2 i 3-pokojowe mieszkania o powierzchniach od 40 - 70 m2.
Takich lokali poszukuje blisko 65% klientów. Najważniejszym
czynnikiem decydującym o zakupie jest lokalizacja (najlepsze to
wciąż te w południowej części centrum), cena, funkcjonalność.
W 2007 roku można było zaobserwować, że niektóre z ofert
rynku pierwotnego wciąż nie są wyprzedane w 100%, a klienci
mają jeszcze duży wybór. Sytuacja zmieni się na korzyść
deweloperów wiosną 2008.
Nowe projekty
Słoneczna Aleja – Brzeg, ul. Słoneczna nowoczesny kompleks
23 domów w zabudowie bliźniaczej. Powierzchnia każdego
domu to około 200 m2 na działce o pow. około 500 m2.
Możliwość podzielenia każdego domu na dwa niezależne
31
www.ober-haus.pl
mieszkania. Ceny zawierają się w przedziale od 3 900 do 4 300
PLN/m2.
2 baseny, centrum SPA, kawiarnie i restauracje. Przewidywane
zakończenie inwestycji - wiosna 2010.
Wileńska – Brzeg, dwie kameralne kamienice z mieszkaniami
od 38 do 78 m2. Jedna to nowoczesny budynek z garażem
podziemnym, a druga to adaptacja i modernizacja dawnego
budynku koszarowego na cele mieszkalne. Ceny już od 3 700
PLN/m2.
Centrum Południowe – GP Investment Sp. z o.o. zrealizuje
1 250 mieszkań w nowoczesnym centrum mieszkaniowobiurowo-handlowym przy ul. Gwieździstej i Powstańców
Śląskich. Całkowita powierzchnia użytkowa projektu wyniesie
180 000 m2. Centrum ma być ukończone na koniec 2011 roku.
Riverview Apartamenty – nowoczesny, ekskluzywny kompleks
oferujący 134 wysokiej klasy apartamenty z widokiem na
Odrę. Projekt zlokalizowany jest przy ul. Sikorskiego na Starym
Mieście. Inwestycja jest realizowana przez Pathway Plaza. Ceny
kształtują się od 9 000 PLN/m2 (2 500 EUR) do 16 000 PLN/m2
(4 440 EUR).
Czynsze
Wzrastające zapotrzebowanie generowane przez pracowników
firm lokujących swoją działalność we Wrocławiu i okolicach
powoduje wzrost cen wynajmu. Obecnie poziom czynszów
jest porównywalny z krakowskim. Rentowność wynosi 6%.
Najwyższe ceny wynajmu osiągają luksusowe apartamenty na
Starym Mieście. Średni czynsz w centrum zaczyna się od 3 420
PLN (950 EUR) i dochodzi do 6 650 PLN (1 850 EUR), natomiast
apartamenty w najbardziej prestiżowych dzielnicach,
wykończone w wysokim standardzie osiągają czynsze na
poziomie 8 000 PLN (2 220 EUR). Ceny wynajmu poza centrum
wynoszą od 950 PLN (260 EUR) za mieszkanie 1 pokojowe, do
3 000 PLN (830 EUR) za 4-pokojowy apartament w nowym lub
wyremontowanym budynku o wysokim standardzie. Podobnie,
jak w innych miastach, małe 1, 2-pokojowe mieszkania są
najbardziej popularne.
• Riverview Apartamenty, Pathway Plaza
Andaluzja – 1 200 mieszkań w dzielnicy Muchobór Wielki,
przy ul. Granicznej, realizowanych przez Neinver Polska. Ceny
zawierają się w przedziale od 6 100 PLN/m2 (1 690 EUR) do 6
900 PLN/m2 (1 920 EUR). Sprzedaż pierwszej puli 78 mieszkań
zaczęła się na początku października 2007 roku (projekt
wstrzymany).
Platinum – projekt realizowany przez Archicom Development,
przy ul. Inowrocławskiej. Nowoczesny budynek oferujący 115
mieszkań o powierzchniach od 30 do 116 m2. Średnia cena
wynosi 9 000 PLN/m2 (2 500 EUR). Projekt jest prawie w całości
sprzedany.
Angel Wings – kompleks mieszkaniowy oferujący 1 200
mieszkań, zlokalizowanych przy ul. Traugutta i rzece Oławie.
Inwestycję realizuje Angel. Ceny od 8 000 PLN/m2 (2 220 EUR)
do 21 000 PLN/m2 (5 830 EUR).
Sky Tower – 850 apartamentów realizowanych przez LC
Corp., zlokalizowane w kwartale ulic Powstańców Śląskich,
Wielkiej, Gwiaździstej i Szczęśliwej. Będzie to najwyższej klasy
budynek mieszkaniowy w Polsce z 55-kondygnacyjną wieżą,
biurami i częścią handlową. Wewnątrz kompleksu powstaną
32
Poznań
www.ober-haus.pl
powierzchni 19 000 m2. Inwestycja znajduje się na zachodzie
Poznania, w pobliżu Lotniska „Ławica”. Główni najemcy to:
Piotr i Paweł, Pekao, CC-Bank, PTF, Marketing Services, Softlab,
Deloitte and Touch, Raiffeisen Bank oraz Allegro. Oba budynki
są w całości wynajęte.
Podaż
Stary Browar – odrestaurowany, nowoczesny kompleks
klasy A o powierzchni biurowej 6 000 m2 z 2003 roku. Obiekt
zlokalizowany jest w centrum miasta przy ulicy Półwiejskiej.
Najemcy to BRE Bank, Fortis Sp. z o.o., Pramerica Financial oraz
Centrum Medyczne LIM. Budynek jest w całości wynajęty.
Rynek powierzchni biurowej w Poznaniu zmienia się powoli.
W 2006 roku podaż wyniosła około 121 000 m2, a w 2007
zwiększyła się o jedyne 12 000 m2. Około 60% budynków
biurowych znajduje się w centrum miasta. Podaż nowych
inwestycji jest ograniczana głównie poprzez brak miejscowych
planów zagospodarowania przestrzennego.
Poznańskie Centrum Finansowe – pierwszy budynek
biurowy klasy A o powierzchni 16 600 m2 w Poznaniu. Obiekt
zlokalizowany jest przy pl. Andersa 5. Ukończony został w 2001
roku. Budynek jest w całości wynajęty. Głównymi najemcami są
BZ WBK S.A., Pricewaterhousecoopers, Polkomtel.
Ostatnio oddane budynki biurowe
Kupiec Poznański – budynek klasy A o powierzchni 10 000 m2,
położony w ścisłym centrum miasta, przy ul. Pl. Wiosny Ludów.
Głównymi najemcami są: Bank Millennium, BNP Paribas, Berlitz,
ING i firma doradcza HLB Frąckowiak i Wspólnicy Sp. z o.o.
Podaż nowych projektów stopniowo rośnie
Andersia – budynek firmy Von der Heyden Group,
zlokalizowany przy pl. Andersa 5, został oddany do użytku
w lipcu 2007 roku. Powierzchnia biurowa to 10 000 m2.
Na niższych kondygnacjach znajdować się będzie również
czterogwiazdkowy hotel hiszpańskiej sieci IBB (171 pokoi) oraz
część usługowa na parterze budynku. Budynek jest w 97%
wynajęty, główni najemcy to: Franklin Templeton Investments
(6 500 m2), Ernst & Young, Grafton Recruitment Polska Sp. z o.o.
i G.I. Probuild Sp. z o.o.
Biurowiec przy Kaliskiej - biurowiec z powierzchnią usługowo
– wystawienniczą w centrum Poznania. Powierzchnia użytkowa
tego 3-kondygnacyjnego budynku wynosi 2 090 m2, z czego
biura zajmą 813 m2, część usługowo-wystawiennicza 773 m2, a
część magazynowa 505 m2.
• Malta Office Park; Echo Investment S.A.
Nowe projekty
Globis – 12 000 m2 powierzchni biurowej klasy A, zrealizowanych
w roku 2003 przez GTC, zlokalizowanych w ścisłym centrum
miasta przy ul. Roosevelta. Budynek jest w całości wynajęty,
główni najemcy to: BPH, Centertel, Bertelsmann, Lux Med i
KPMG.
Nowe Garbary Office Center - budynek biurowy firmy Property
Group Meermann Chamartin - cały czas w trakcie realizacji.
Sześciokondygnacyjny, nowoczesny budynek zlokalizowany
jest w centrum miasta. Powierzchnia całkowita to: 8 000 m2,
z czego 1 080 m2 to powierzchnia handlowo – usługowa
usytuowana na parterze, a 6 850 m2 to powierzchnia biurowa.
Budynek w 75% wynajęty, głównym najemcą jest Carlsberg,
bank Millennium, firma Carry Sp. z o.o. Planowane oddanie
budynku - maj 2008 roku.
Delta - budynek biurowy oddany w 2003 roku, o łącznej
powierzchni 11 000 m2 zlokalizowany w centrum Poznania przy
ulicy Towarowej. Wybudowany i w większości wynajmowany
przez lokalnego dewelopera firmę Ataner oraz Automobilklub
Wielkopolski. W całości wynajęty.
PGK I i II – bliźniacze budynki biurowe oddane do użytku
w 2002 i 2003 roku przez firmę GE Capital Golub o łącznej
Biurowiec Omega – nowoczesny, 15 – kondygnacyjny biurowiec
przy ul. Dąbrowskiego buduje firma Ataner. Powierzchnia
biurowa to 9 000 m2. Planowane oddanie budynku - połowa
roku 2008.
33
Malta Office Park - planowana inwestycja składa się z kompleksu
sześciu niezależnych budynków, położonych przy jednej z
głównych arterii komunikacyjnych Poznania – ul. Arcybiskupa
Baraniaka. Budynek dostarczy 24 000 m2 powierzchni biurowej
i 2 000 m2 powierzchni magazynowej. Planowane zakończenie
inwestycji: I etap (6 900 m2) – wrzesień 2008, II etap (14 900 m2)
- marzec 2009, III etap (6 300 m2) - kwiecień 2010.
Popyt
W 2007 roku powierzchnia wynajęta wyniosła około 127
000 m2. Popyt na nowoczesną powierzchnię biurową ciągle
wzrasta, a najbardziej poszukiwane są biura wielkości 150
– 300 m2. Zapotrzebowanie rośnie głównie za sprawą banków
i innych instytucji finansowych, jak również firm z branży
marketingowej i consultingowej. Wskaźnik pustostanów ciągle
spada i wynosi obecnie mniej niż 5 %. Bardzo prawdopodobne
jest, że udział powierzchni, która pozostanie bez najemcy w
2008 roku, wyniesie blisko 0 %.
Czynsze
Stawki czynszu za powierzchnię biurową klasy A w ciągu
roku rosły wolno od poziomu 43 – 47 PLN/m2 (12 – 13 EUR)
do 50 – 54 PLN/m2 (14 – 15 EUR) na koniec 2007 roku. Opłaty
serwisowe oscylują pomiędzy 7 a 18 PLN/m2 (2 – 5 EUR). Popyt
na nowe powierzchnie biurowe nadal przewyższa podaż i taki
stan będzie się utrzymywać także w przyszłym roku, co przełoży
się na dalszy stopniowy wzrost czynszu.
www.ober-haus.pl
Plaza. Według planowanych na najbliższe lata inwestycji,
w Poznaniu przybędzie wkrótce ponad 180 tys. m2 nowej
powierzchni w centrach usługowo-handlowych.
Ostatnio oddane obiekty handlowe
Centrum Handlowe Factory Outlet - otwarte we wrześniu
2007 roku. Zlokalizowane jest w Luboniu przy autostradzie
A2. Powierzchnia oddanego do użytku I etapu wynosi 10 000
m2. Zajmuje ją obecnie 70 sklepów. Centrum będzie jeszcze
rozbudowywane. Docelowo przewidziano 120 sklepów ( w
sumie 15 200 m2 powierzchni użytkowej). W centrum znajdują
się m.in. sklepy: House, Diverse, Atlantic, Doramafi, Gino Rossi,
Puma, Nike, Sphinx, Vip Collection, Próchnik, Wrangler/Lee.
Polskie Meble - centrum wystawiennicze o powierzchni 12
500 m2 zlokalizowane przy al. Solidarności na Winogradach
(północna dzielnica Poznania). Znajduje się tam 26 salonów
meblowych o powierzchni od 200 do 700 m2.
Galeria Pestka - projekt Centrum Pestka ma powierzchnię
ponad 40 000 m2. W galerii znajduje się ok. 80 sklepów.
Pierwszymi najemcami powierzchni handlowych są Praktiker
(12 500 m2), Saturn (6 500 m2) i Carrefour (9 000 m2). Centrum
znajduje się przy skrzyżowaniu al. Solidarności i ul. Mieszka I.
Investycje
Transakcje, jakie miały miejsce na rynku powierzchni biurowych
w 2007 roku, to m.in. zakup biurowca przy ul. 27 Grudnia 3
przez firmę Grudnia Investment Sp. z o.o. od Weda Plus Sp. z o.o.
Stopa zwrotu, w przypadku tej inwestycji, wynosi 6,4%. Kolejna
transakcja to zakup biurowca przy ul. Ratajczaka przez brytyjski
fundusz inwestycyjny.
Dynamiczny rynek
Podaż
W 2007 roku w Poznaniu, w działających już galeriach
handlowych dostępne było około 407 000 m2 powierzchni.
Do największych (ponad 40 000 m2) obiektów handlowych w
mieście należą: Stary Browar (I i II etap), King Cross oraz Poznań
• Poznań Plaza
Nowe projekty
Galeria Metropolis – centrum handlowo – rozrywkowo
- rekreacyjne będzie realizowane przez Echo Investment, u
zbiegu ulic Dmowskiego, Krauthofera i Dusznej. Całkowita
powierzchnia centrum wyniesie około 122 000 m2. Oprócz
220 sklepów, powstaną tu także restauracje, kawiarnie i cześć
rekreacyjna z wielosalowym kinem. Podpisane zostały już
umowy najmu z operatorem kina - Centrum Filmowym HELIOS,
a także firmą BC CLUB – operatorem centrum rozrywki. Termin
zakończenia inwestycji to przełom 2008 i 2009 roku.
34
www.ober-haus.pl
Galeria Malta - inwestycja hiszpańskiej firmy Neinver,
zlokalizowana przy zbiegu ul. Abp. Baraniaka, Kaliskiej i Jana
Pawła II. Planowana powierzchnia handlowa to 52 000 m2.
W sumie na 153 000 m2 powstanie 200 sklepów i punktów
usługowych, wielosalowe kino i food-court. Około 80 %
powierzchni jest już zarezerwowane, m.in. dla delikatesów Piotr
i Paweł, H&M, centrum fitness i Spa Reinhold Lifestyle. Otwarcie
galerii planowane jest na IV kwartał 2008 roku.
centrum handlowego Galeria Pestka. Obiekt sprzedała firma
Walther Beheer, spółka zależna od niemieckiego Moebel
Walther. Budowa Galerii została ukończona, obiekt został
otwarty w lutym 2008 roku.
Centrum Handlowe Łacina - realizowane przez Grupę Apsys,
zlokalizowane przy rondzie Rataje. Całkowita powierzchnia
centrum ma wynieść 120 000 m2, a powierzchnia użytkowa
aż 57.000 m2 (Carrefour - 9 000 m2). W obiekcie powstanie
market typu dom i ogród, 200 butików, 8 restauracji oraz kino
z 10 salami. Do najemców centrum należą m.in. Empik, Zara i
Sephora.
Rozwój dzięki autostradzie A2
Popyt
Zapotrzebowanie na powierzchnie w centrach handlowych
oraz na głównych ulicach miasta jest bardzo duże i oczekujemy,
że w dalszym ciągu będzie rosło. Obecna podaż nie zaspokaja
dużego popytu, a dostępne powierzchnie handlowe wynajęte
są w około 100 %. Do najbardziej poszukiwanych lokali należą
te o powierzchniach 250 – 500 m2 w centrach handlowych
i mniejsze 50 – 250 m2 na głównych ulicach handlowych
miasta.
Czynsze
W roku 2007 czynsze w galeriach handlowych były stabilne i
kształtowały się w Poznaniu na średnim poziomie 108 – 144
PLN/m2 (30 - 40 EUR) i są porównywalne do stawek najczęściej
osiąganych w przypadku najmu lokali usługowo - handlowych
na najpopularniejszych ulicach śródmieścia. W centrum miasta
w Starym Browarze czynsze oscylują między 126 a 162 PLN/m2
(35 – 45 EUR). Natomiast w centrach poza centrum czynsze
wynoszą 90 – 115 PLN/m2 (25 – 32 EUR). Opłaty serwisowe dla
powyższych powierzchni stanowią odpowiednio 18 PLN/m2
(5 EUR) plus koszty reklamy 7 PLN/m2 (2 EUR) oraz 14 PLN/
m2 (4 EUR). Stawki najmu na najważniejszych ulicach miasta
wzrosły o około 10% i wahają się pomiędzy 60 a 180 PLN/m2
(17 – 50 EUR). Wraz ze wzrastającym popytem - szczególnie na
atrakcyjne lokale w głównych centrach handlowych miasta i
na najważniejszych ulicach, jak np. Półwiejska, stawki najmu w
roku 2008 mogą zostać podniesione.
Inwestycje
PBW II Real Estate Fund zawarł transakcję typu „forward
purchase” dotyczącą przejęcia za 85 mln EUR poznańskiego
Podaż
Poznań wciąż rozwija swoją sieć nowoczesnych parków
magazynowych, szczególnie w rejonie autostrady A2. Obecnie
miasto oferuje prawie 669 000 m2 powierzchni magazynowej, z
czego blisko 170 000 m2 jest w trakcie realizacji, a około 186 000
m2 czeka na najemcę. Głównymi deweloperami działającymi
na lokalnym rynku są Panattoni, ProLogis i SEGRO.
Ważne parki magazynowe:
ProLogis Park Poznań, ProLogis Park Poznań II – 15 km na
zachód od centrum Poznania, usytuowane naprzeciw siebie,
po obu stronach drogi E30. ProLogis Park Poznań składa się z
4 budynków o łącznej powierzchni magazynowej i biurowej 44
000 m2. ProLogis Park Poznań II to 7 budynków o powierzchni
122 600 m2 (etap I – 45 000 m2).
Panattoni Park Poznań – zlokalizowany na skrzyżowaniu
dwóch ważnych arterii drogowych: krajowej Poznań – Wrocław
nr 11 i autostrady A2, około 12 km od centrum Poznania. Łącznie
około 93 000 m2 powierzchni magazynowej (największym
operatorem jest H&M – 70 000 m2). W trakcie realizacji jest
kolejny III etap inwestycji.
•ProLogis Park Poznań, ProLogis
Centrum Dystrybucyjne Parkridge Poznań – zlokalizowane
przy autostradzie A2 we Wrześni, około 49 km od centrum
35
Poznania. Docelowo inwestycja ma oferować około 138 000 m2,
inwestorem jest Parkridge CE Developments. Prace budowlane
prowadzone są w oparciu o umowę typu pre-let (czas realizacji
około 8 miesięcy).
CLIP Centrum Logistyczno - Inwestycyjne – zlokalizowane
w Swarzędzu, przy międzynarodowej trasie E-30 Warszawa –
Poznań – Berlin. Łącznie w dwóch budynkach magazynowych
jest ponad 75 000 m2 (włączając około 2 000 m2 powierzchni
biurowej).
Tulipan Park Poznań – w Komornikach, w pobliżu drogi
krajowej nr 5 i autostrady A2, realizowany przez Slough Estates.
Docelowo park będzie dysponował 110 000 m2 powierzchni
magazynowej. Na początku 2007 roku oddano I etap inwestycji
liczący 24 500 m2. Kolejne etapy to 22 500 m2 i 63 000 m2.
Jednym z najemców jest producent sprzętu medycznego
Huntleigh Healthcare.
Popyt
Popyt jest wciąż na wysokim poziomie i znacznie przewyższa
podaż. W związku z tym w kolejnych latach przewidywany
jest dynamiczny rozwój tego sektora rynku nieruchomości w
rejonie Poznania (głównie wzdłuż rozbudowywanej autostrady
A2). Szacuje się, że w 2007 roku w rejonie Poznania wynajęto
140 000 m2 powierzchni magazynowej. Nowi najemcy to
przede wszystkim operatorzy logistyczni oraz sieci sklepów
(np. Piotr i Paweł).
Czynsze
Stawki najmu są obecnie na poziomie około 11 PLN/m2 (3
EUR) i prawdopodobnie wzrosną w 2008 roku z powodu
coraz droższych gruntów inwestycyjnych. Natomiast wskaźnik
pustostanów dla istniejącej powierzchni magazynowej
utrzymuje się na poziomie około 6%.
Grunty
Rynek sprzedającego
www.ober-haus.pl
on nieznaczny. Ziemia nadal będzie w Polsce towarem, którego
jest niedobór.
Ceny
Ceny mieszkań ustabilizowały się, a grunty drożeją w dość
dynamicznym tempie. Od początku tego roku w lepszych
lokalizacjach w Poznaniu ceny wzrosły nawet o 100%.
Prognozuje się, że do połowy 2008 roku ceny gruntów mogę
wzrosnąć o kolejne 20%.
Średnia cena gruntów pod budownictwo jednorodzinne w
aglomeracji poznańskiej, rozumianej jako miasto i gminy
przyległe: Swarzędz, Kórnik, Komorniki, Dopiewo, Puszczykowo,
Luboń, Tarnowo Podgórne, Suchy Las, Mosina, wynosi obecnie
około 250 PLN/m2 (70 EUR). Średnie ceny w najlepszych
lokalizacjach takich jak Sołacz, Stary Grunwald i Puszczykowo
wynoszą obecnie odpowiednio: 1 500 PLN/m2 (420 EUR),
1 300 PLN/m2 (360 EUR) i 850 PLN/m2 (240 EUR). Najniższe
ceny działek nieuzbrojonych utrzymują się na obszarze
południowym: Luboń, Starołęka, Wiry, Czapury, Borowiec i
wynoszą średnio 90 PLN/m2 (25 EUR).Spowodowane jest to
bliskim sąsiedztwem lotniska NATO w Krzesinach.
Popyt
Inwestorzy poszukują działek w granicach miasta, uzbrojonych,
z lokalnymi drogami, z dobrym dojazdem do centrum oraz z
co najmniej ostateczną decyzją o warunkach zabudowy.
Deweloperzy mają na uwadze, że środki finansowe
zainwestowane w grunty, w niedalekiej przyszłości się zwrócą,
ponieważ rocznie ich wartość wzrasta o kilkadziesiąt procent.
W dalszym ciągu inwestowanie w ziemię jest opłacalną formą
lokaty kapitału.
Inwestycje
Do największych transakcji na rynku gruntów można zaliczyć
sprzedaż działki w dzielnicy Grunwald o powierzchni 4 079
m2 z przeznaczeniem pod budownictwo wielorodzinne za
cenę 12 300 000 PLN (3 417 000 EUR). Inną znaczącą transakcją
była sprzedaż 560 m2 terenu przy ul. Ostrówek na Śródce z
przeznaczeniem pod budownictwo wielorodzinne za 3 600 000
PLN (1 000 000 EUR).
Podaż
Podaż gruntów, zarówno pod inwestycje mieszkaniowe jak i o
charakterze komercyjnym, jest wciąż niewystarczająca. Nawet,
kiedy w gminach i miastach zostaną uchwalone miejscowe
plany zagospodarowania przestrzennego, podaż działek
wzrośnie jedynie chwilowo. Może to spowodować chwilowy
spadek cen, ale podobnie jak na rynku mieszkaniowym będzie
36
www.ober-haus.pl
Rynek mieszkaniowy
Ożywienie
Ceny
Poznań jest obecnie jednym z najszybciej rozwijających się
rynków mieszkaniowych w Polsce. Ceny mieszkań na rynku
wtórnym wzrosły w 2007 roku o 31 % do średniej 7 150 PLN/m2
(1 990 EUR), a nowe mieszkania zdrożały o 37 % do średniej 7
650 PLN/m2 (2 120 EUR). Na przedmieściach (Plewiska, Luboń)
ceny nowych mieszkań wynoszą od 6 000 PLN/m2 (1 670 EUR)
do 6 700 PLN/m2 (1,860 EUR). Ceny uzależnione są głównie od
wieku budynku (ceny mieszkań w starych budynkach są niższe
niż ceny młodszych mieszkań z rynku wtórnego; nie dotyczy
to budynków młodszych niż 10 lat). Segment luksusowych
apartamentów rozwija się dynamicznie. Ceny najbardziej
atrakcyjnych apartamentów sięgają 12 000 PLN/m2 (3,330
EUR).
Podaż
W 2007 roku w Poznaniu wybudowanych zostało ponad 4 100
mieszkań, a w 2008 roku przewiduje się oddanie około 5 200
lokali. Największa podaż jest na przedmieściach, w dzielnicach
niezbyt oddalonych od centrum Poznania. W tych lokalizacjach
najłatwiej o działkę inwestycyjną. W centrum jest bardzo mało
działek na sprzedaż, a brak planów zagospodarowania oraz
inne przeszkody natury prawnej znacznie utrudniają procesy
inwestycyjne.
Popyt
Popyt wciąż jest dużo wyższy niż podaż. Powoduje to wzrost cen.
Rośnie zapotrzebowanie na duże mieszkania o powierzchniach
od 80 m2 i większej (16 % klientów poszukuje takiego lokum).
Jednakże 55 % z pośród potencjalnych nabywców jest
zainteresowana mieszkaniem 2, 3-pokojowym o powierzchni
40 – 70 m2.
• Parkowa Aleja, Maexpa Polska
Willa Wierzbowa II – kolejny etap projektu Willa Wierzbowa.
63 apartamenty o powierzchni 48 – 81 m2. Ceny zawierają się
od 8 560 PLN/m2 (2 380 EUR) do 9 420 PLN/m2 (2 620 EUR).
Inwestycja jest zlokalizowana przy ul. Mostowej. Oddanie
inwestycji planowane jest na koniec 2009 roku.
City Park – realizacja City Park Sp. z o.o. w dzielnicy Grunwald
(212 mieszkań w trzech budynkach). Charakterystyczny wygląd
inwestycji nadają istniejące historyczne obiekty, a nowe budynki
do nich nawiązują. Inwestor gwarantuje wysoką jakość dzięki
połączeniu elegancji z funkcjonalnością. Do końca 2007 roku
sprzedano blisko 65 % apartamentów. Ceny kształtują się od 7
700 PLN/m2 (2 140 EUR) do 10 600 PLN/m2 (2 940 EUR).
Kasztanowa Aleja – 282 apartamenty o metrażach od 30 do 84
m2. Inwestycja realizowana jest przy ul. Wojskowej przez Echo
Investment. Ceny od 8 900 PLN/m2 (2 470 EUR) do 11 500 PLN/
m2 (3 190 EUR). Do końca 2007 roku sprzedano 10% mieszkań
z I etapu inwestycji.
Casa Verona – projekt (117 apartamentów) realizowany przez
Verona Building na Starym Mieście, przy ul. Garbary. Ceny od
8 350 PLN/m2 (2 320 EUR) do 12 840 PLN/m2 (3 570 EUR). W
roku 2007 sprzedano jedynie kilka apartamentów. Zakończenie
inwestycji planowane jest na rok 2010.
Czynsze
Nowe Projekty
Parkowa Aleja – 40 apartamentów o powierzchni 32 – 117
m2, realizowanych przez Maexpa Polska przy ul. Mostowej w
niewielkiej odległości od Starego Miasta. Ceny kształtują się
od 8 240 PLN/m2 (2 290 EUR) do 10 910 PLN/m2 (3 030 EUR).
Prawie 50 % mieszkań z inwestycji sprzedano do końca 2007
roku. Realizacja całego projektu przewidziana jest do końca
2008 roku.
Średni czynsz za 3-pokojowe (70 m2) mieszkanie w centrum
wynosi od 2 500 PLN (690 EUR) do 4 500 PLN (1 250 EUR). Stopa
zwrotu inwestycji w centrum miasta wynosi 5%.
37
Łódź
Dynamiczny rozwój
Podaż
W 2007 roku podaż powierzchni biurowej wyniosła 110 000 m2.
Natomiast w roku 2008 przewidywane jest oddanie dodatkowo
około 85 000 m2. W Łodzi stosunkowo mało jest biurowców klasy
A i B, co zmieni się w perspektywie najbliższych dwóch lat wraz
z oddaniem kolejnych inwestycji. Atutem miasta jest bardzo
dobrze rozwinięta Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna.
Armada Business Park – biurowiec klasy B+ zrealizowany przez
spółkę Copernicus Księży Młyn. Biurowiec zlokalizowany jest
przy ul. Tymienieckiego i oferuje ponad 1 000 m2 powierzchni
biurowej. Główni najemcy to: Bankowy Fundusz Leasingowy,
Armada, Insights.
Centrum Biurowe Faktoria – inwestycja firmy Inter-Mar.
Zlokalizowana przy ul. Dowborczyków. Obecnie oferowane jest
2 800 m2 powierzchni biurowej, a w przyszłości planuje się jego
rozbudowę.
www.ober-haus.pl
klasy A. W marcu 2008 roku, w I etapie oddane zostanie 10 000
m2.
FORUM 76 – centrum biurowe klasy A, realizowane przez
spółkę Faktoria, powstaje przy ul. Piłsudskiego. Docelowa
powierzchnia wyniesie 12 000 m2. Zakończenie inwestycji
planowane jest na IV kwartał 2008.
Textorial Park – kompleks 3 budynków klasy A, realizowany
przez St. Paul’s Developments Polska przy ul. Tymienieckiego
w centrum miasta. Do końca 2008 roku, do użytku oddane
zostanie około 11 000 m2.
Popyt
Popyt, szczególnie na nowoczesną powierzchnię biurową,
będzie wzrastać. Najbardziej poszukiwane są biura wielkości
100 – 200 m2 dla mniejszych regionalnych firm oraz około 1
000 m2 dla dużych międzynarodowych korporacji. Wskaźnik
pustostanów wynosi około 8%. Do końca 2008 roku Ober-Haus
przewiduje spadek pustostanów do poziomu 5%.
Czynsze
W roku 2007 stawki czynszu za powierzchnię biurową klasy A/B
wynosiły od 47 – 54 PLN/m2 (13 – 15 EUR). Opłaty serwisowe
oscylują pomiędzy 7 a 14 PLN/m2 (2 – 4 EUR). W wyniku
wzrastającego popytu czynsze będą rosły szczególnie za
nowoczesną powierzchnię w centrum.
ORION – biurowiec położony przy ul. Sienkiewicza, ukończony
w 1978, a przebudowany w roku 2004. Całkowita powierzchnia
biurowa wynosi 9 150 m2.
Centrum Biznesu N&R – nieruchomość Awiator, zrealizowana
przez spółkę N.R. przy ul. Kopcińskiego. Łączna powierzchnia
biurowa to 8 000 m2.
Nowe projekty
University Business Park (GTC) – jedna z największych firm
deweloperskich w Europie Środkowej. Realizuje dwa budynki
biurowe (27 000 m2) na terenie pomiędzy al. Kościuszki a ul.
Wólczańską. Zakończenie inwestycji planowane jest do końca
2008 roku.
Fabryka Biznesu – inwestycja spółki o tej samej nazwie,
zlokalizowana przy al. Politechniki. Centrum obejmie
rewitalizację starej fabryki oraz nowo wybudowane budynki.
Docelowo w roku 2009 ma powstać 58 000 m2 powierzchni
• University Business Park, Globe Trade Centre S.A.
Inwestycje
Łódzkie Centrum Usług Philipsa – zlokalizowane przy ul.
Sienkiewicza. W październiku 2007 przejęte zostało przez
indyjski koncern Infosys Technologies, który będzie świadczył
usługi finansowo-księgowe dla Philipsa.
38
Rynek „Manufaktury”
Podaż
Obecnie w Łodzi jest 370 000 m2 powierzchni handlowej.
Największym obiektem w mieście jest słynne centrum handloworozrywkowe Manufaktura, której łączna powierzchnia wynosi
około 200 000 m2 (w tym ponad 100 000 m2 przeznaczone
dla handlu). W 2008 roku nie przybędzie znaczącej dodatkowej
powierzchni.
www.ober-haus.pl
Czynsze
Czynsze w galeriach handlowych dochodzą do poziomu
145 PLN/m2 (40 EUR). Natomiast w przypadku najmu lokali
usługowo - handlowych zlokalizowanych na głównych ulicach
w centrum miasta czynsze wynoszą średnio 110 PLN/m2 (30
EUR), a za najlepsze lokalizacje trzeba zapłacić nawet 220 PLN/
m2 (60 EUR).
Rozwój dzięki centralnemu położeniu
Główne obiekty handlowe
Manufaktura – centrum handlowo – rozrywkowe, zrealizowane
przez Apsys. Jedno z największych w Polsce, zlokalizowane
w centrum Łodzi, dysponuje ponad 100 000 m2 powierzchni
handlowej oraz restauracjami, muzeami, galeriami. Główni
najemcy to: Leroy Merlin, Cinema City, Go Sport, H&M.
Podaż
Wykorzystując swoje centralne położenie w kraju, bliskość
przyszłego skrzyżowania dwóch ważnych autostrad A1 i A2
oraz niedużą odległość od Warszawy, Łódź rozwija swoją bazę
parków magazynowych. Powierzchnia magazynowa istniejąca
oraz aktualnie w budowie, w Łodzi i okolicach (Stryków,
Piotrków Trybunalski) wynosi około 511 000 m2. W tym rejonie
w kolejnych 3 latach planowane jest oddanie dodatkowych 470
000 m2.
Ważne parki magazynowe:
• Manufaktura, Apsys
Diamond Business Park – inwestycja zrealizowana przez AIG/
Lincoln, zlokalizowana 6 km od centrum miasta. Łącznie park
dysponuje 60 000 m2 powierzchni magazynowej, z czego blisko
100 % jest wynajęte. Główni najemcy to: TPD, DHL Logistics,
Hartwig Warszawa, Gillette i Kaufland.
Galeria Łódzka – centrum handlowe oddane w 2002,
zrealizowane przez ECE, zlokalizowane przy Al. Piłsudskiego.
Całkowita powierzchnia handlowa to 40 000 m2. Główni
najemcy to: Media Markt, Tesco, Go Sport.
Tulipan Park Stryków – inwestycja firmy Slough Estates Polska
(SEGRO), położona około 16 km od centrum Łodzi i tylko 3 km
od przyszłego skrzyżowania autostrad A1 i A2. Obecnie jest to
76 000 m2, docelowo ma być 400 000 m2. Główni najemcy to
Komfort, Azymut, Corning, Investa.
Centrum Handlowe M1 – zlokalizowane przy ul. Brzezińskiej.
Jest to inwestycja firmy Metro AG. Oferuje zarówno powierzchnie
handlową w galerii jak i dla sklepów wielkopowierzchniowych.
Główni najemcy to: Real, Media Markt, New Yorker.
ProLogis Park Stryków – park magazynowy zrealizowany
przez ProLogis, około 14 km od centrum Łodzi. Docelowo
powierzchnia magazynowa wyniesie 115 500 m2.
Popyt
ProLogis Park Piotrków, ProLogis Park Piotrków II – projekt
realizowany przez Prologi. Park magazynowy zlokalizowany
jest na skrzyżowaniu tras A1 i E-67, docelowo 109 000 m2 i 125
000 m2 (II). Główni najemcy to Ahold, NOMI, Unilever.
Zapotrzebowanie na powierzchnie handlowe utrzymuje się
na stałym poziomie, przy podaży, która prawie w 100 % je
zaspokaja. Najbardziej poszukiwane są lokale o powierzchniach
50 – 200 m2. Wskaźnik pustostanów jest bliski 0%.
Panattoni Park Łódź – inwestycja Panattoni Poland. Planowana
powierzchnia to 55 000 m2 (dostępna od września 2008).
39
Inwestycja zlokalizowana jest w dzielnicy Widzew, w odległości
około 6 km od centrum.
www.ober-haus.pl
dla inwestycji jest mała wydolność urzędów w rozpatrywaniu
wniosków i wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (brak
miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego),
na które często trzeba czekać prawie rok. Magistrat planuje
w przyszłym roku wydzielić specjalną jednostkę, która będzie
odpowiedzialna za wydawanie decyzji.
Ceny
Ceny gruntów wzrosły w ciągu roku 2007 nawet o około 30%.
Zdecydowanie podrożały działki na granicach miasta i poza
nim. Średnie ceny gruntów budowlanych wynoszą od 50 – 100
PLN/m2 (15 – 30 EUR) w Lublinku do 250 - 400 PLN/m2 (70
– 110 EUR) w Julianowie. Przewiduje się, że ceny w 2008 roku
dalej będą rosły o około 20 %.
• Diamond Business Park, AIG/Lincoln
Popyt
Popyt utrzymuje się na wysokim poziomie i dzięki dogodnej
lokalizacji na przecięciu autostrad A1 i A2 będzie wzrastać.
Powierzchnia wynajęta w 2007 roku wyniosła około 410 000
m2. W kolejnych latach szacowany popyt na powierzchnie
magazynowe w rejonie Łodzi i Piotrkowa Trybunalskiego może
wynieść około 440 000 m2. Nowi najemcy to przede wszystkim
operatorzy logistyczni oraz firmy z branży elektronicznej.
Czynsze
Stawki najmu są obecnie na poziomie około 11 PLN/m2 (3 EUR)
i prawdopodobnie w roku 2008 z powodu szybko rosnącej
podaży nowych powierzchni utrzymają się na podobnym
poziomie. Wskaźnik pustostanów dla istniejącej powierzchni
magazynowej utrzymuje się na poziomie poniżej 5%.
Popyt
Liczni inwestorzy zagraniczni tacy jak Opal Property
Developments czy St. Paul’s Development stanowią o sile
popytu na grunty w Łodzi. Inwestycja w tereny pofabryczne
jest bardzo opłacalną formą lokaty środków finansowych.
Rynek mieszkaniowy
Dominujący rynek pierwotny
Ceny
Ceny mieszkań na łódzkim rynku wtórnym wzrosły w 2007 roku
o 18% do średniej 4 700 PLN/m2 (1 300 EUR), podczas gdy ceny
mieszkań nowych o 25% do 6 250 PLN/m2 (1 740 EUR). OberHaus przewiduje dalszy 20% wzrost cen w roku 2008.
Grunty
Podaż
Rewitalizacja centrum
W roku 2007 w Łodzi oddano do użytku 754 nowych mieszkań.
W roku 2008 przewiduje się realizację kolejnych 980. Do
najbardziej aktywnych deweloperów w Łodzi należą: Opal
Property Developments, SGI Komfort, J.W. Construction,
Urbanica, BRE.locum, Profit Development i Maxbud. Obecnie
najbardziej popularną i prestiżową inwestycją w Łodzi jest zakup
apartamentów, zwanych loftami, w okazałych zabytkowych
budynkach pofabrycznych.
Podaż
Podaż atrakcyjnych gruntów szczególnie pod zabudowę
mieszkaniową jest niewystarczająca, co ma znaczący wpływ
na ich cenę. Specyfiką łódzkiego rynku nieruchomości są
liczne działki zabudowane starymi, zabytkowymi budynkami
pofabrycznymi zlokalizowane w centrum miasta. W ostatnich
latach takie grunty szybko znajdują inwestorów, którzy
rewitalizują istniejące budynki przeznaczając je na mieszkania
– lofty, bądź też centra handlowe czy biurowe. Ograniczeniem
Popyt
Potencjalni nabywcy szukają 2 i 3-pokojowego mieszkania
40
o powierzchni od 45 do 65 m2 w lokalizacjach z dobrym
połączeniem komunikacyjnym i w sąsiedztwie terenów
zielonych. Najbardziej popularne dzielnice do zamieszkania to:
Retkinia, Widzew, Olechów i Radogoszcz.
www.ober-haus.pl
– 170 EUR). Najem mieszkania 2-pokojowego 37-50 m2 to koszt
700 – 900 PLN (190 – 250 EUR), głównie w dzielnicy Retkinia i
Widzew. Bliżej centrum w nowszych budynkach za mieszkanie
o powierzchni 50-60 m2 trzeba zapłacić 1 200 – 1 500 PLN (330
– 420 EUR). Natomiast w ścisłym centrum za apartament 70-90
m2 cena najmu kształtuje się na poziomie 2 500 do 4 000 PLN
(690 - 1110 EUR).
•U Scheiblera, Opal Property Developments
Nowe projekty
U Scheiblera – 420 loftów realizowanych przez Opal Property
Developments w zabytkowym budynku pofabrycznym przy
ul. Tymienieckiego. I etap tej inwestycji cieszył się ogromnym
zainteresowaniem i został sprzedany w całości w krótkim
czasie. Ostatnie apartamenty z I etapu osiągnęły cenę blisko 8
000 PLN/m2 (2,200 EUR). Obecnie w sprzedaży jest kolejny etap
oferujący 200 apartamentów.
Barciński Park – zrealizowany przez SGI Komfort przy ul. Tylnej.
W projekcie jest 1 000 apartamentów. Ostatnie mieszkania z I
etapu osiągnęły cenę 5 283 PLN/m2 (1 390 EUR). Zakończenie I
etapu inwestycji (cztery budynki) to grudzień 2007.
Plejada – 106 mieszkań przy ul. Przybyszewskiego realizowane
przez Profit Development. Ceny metra kw. wahają się między
5 250 PLN (1 450 EUR) a 6 700 PLN (1 860 EUR). Do końca 2007
roku sprzedano około 40% mieszkań.
Osiedle Szlacheckie – 200 mieszkań realizowanych przez
BRE.locum przy ul. Podbipięty w dzielnicy Janów. Ceny metra
kwadratowego zaczynają się od 5 960 PLN (1 660 EUR) do 6 100
PLN (1 690 EUR). Oddanie I etapu inwestycji planowane jest na
początek 2009 roku.
Czynsze
Rentowność dla nowych mieszkań wynosi 7%. Ceny wynajmu
są stabilne. Typowy miesięczny czynsz za 1-pokojowe
mieszkanie o powierzchni 27-35 m2 wynosi 400 – 600 PLN (110
41
��
��
Czego oczekują Państwo od swojego doradcy w biznesie?
Dogłębnej znajomości całego rynku nieruchomości …
… czy doświadczenia w rozwiązywaniu szczegółowych problemów Państwa branży?
Adekwatnych porad opartych o długoletnie doświadczenie w branży …
… czy nowatorskich rozwiązań pojawiających się problemów?
… W Deloitte mamy to wszystko.
Nasz zespół stanowi część ściśle współdziałającej, międzynarodowej grupy doradców, dostarczających lokalne rozwiązania
dla działalności i transakcji o charakterze międzynarodowym. Dysponujemy doświadczeniem niezbędnym do wspierania
naszych klientów, niezależnie od skali i skomplikowania prowadzonej przez nich działalności. Działamy w oparciu
o dogłębną znajomość sektora nieruchomości na każdym rynku.
Oferowane przez nas usługi umożliwiają klientom:



identyfikację możliwości biznesowych oraz ryzyk na najwcześniejszym etapie procesu biznesowego;
kontrolę kosztów transakcji;
oszczędność czasu i zasobów przy realizacji złożonych transakcji.
Niech nasze doświadczenie zacznie dla Państwa pracować.
Więcej informacji na stronie www.deloitte.com/pl/nieruchomosci
Audyt Podatki Konsulting Doradztwo Finansowe
ul. Piękna 18, 00-549 Warszawa, Polska
Tel.: +48 22 511 08 11, Fax: +48 22 511 08 13
www.deloitte.com/pl
Nazwa Deloitte odnosi się do Deloitte Touche Tohmatsu, podmiotu prawa
szwajcarskiego, jego firm członkowskich, a także ich właściwych spółek zależnych
i stowarzyszonych. Jako podmiot prawa szwajcarskiego (stowarzyszenie), Deloitte
Touche Tohmatsu ani żadna z firm członkowskich Deloitte Touche Tohmatsu nie
ponosi odpowiedzialności wzajemnej za jakiekolwiek czyny lub zaniedbania.
Każda firma członkowska jest oddzielnym i niezależnym podmiotem prawnym
działającym pod nazwą „Deloitte”, „Deloitte & Touche”.
Real Estate Market Reports 2008
www.deloitte.com
Podatki
ci prawo do korzystania z korzystnej metody kalkulacji podatku
oraz dokonywania odliczeń od podstawy opodatkowania, za
wyjątkiem opłat ponoszonych na rzecz ZUS. Budynki i budowle
co do zasady podlegają amortyzacji podatkowej. Zapłacone
odsetki od pożyczek (zwrócić trzeba jednak uwagę na zasady
cienkiej kapitalizacji) i wydatki na modernizację traktowane
są jako koszt uzyskania przychodu. Jednak, gdy właścicielem
nieruchomości jest osoba fizyczna, rzeczona nieruchomość
musi mieć związek z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Zakup nieruchomości
VAT – Co do zasady sprzedaż nieruchomości komercyjnej
objęta jest standardową - 22% stawką podatku VAT. W przypadku sprzedaży budynku używanego, w stosunku do którego
sprzedający nie miał prawa do odliczenia podatku VAT, transakcja taka jest zwolniona z opodatkowania VAT. Należy jednak zauważyć, że w praktyce takie przypadki zdarzają się
rzadko i dotyczą głównie budynków wybudowanych przed
1993. Stawka podatku VAT obowiązująca w bieżącym roku
przy sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych wynosi 7%,
w związku z wprowadzeniem społecznego programu mieszkaniowego. Społeczny program mieszkaniowy, umożliwiający
zastosowanie zredukowanej 7% stawki podatku VAT obejmuje:
budynki mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia nie
przekracza 300 metrów kwadratowych oraz lokale mieszkalne,
których powierzchnia nie przekracza 150 metrów kwadratowych. Nieruchomości, których powierzchnia przekracza ograniczenia nakreślone dla społecznego programu mieszkaniowego,
podlegają opodatkowaniu 22% stawką podatku VAT, ale tylko
w części przekraczającej odpowiednio 150 / 300 metrów kwadratowych.
Optymalizacje podatkowe – Od niedawna nowa metoda optymalizacji podatkowej zyskuje na popularności. Jej podstawą
jest REIT tzn. zamknięty fundusz inwestycyjny. Główną zaletą
prowadzenia działalności poprzez zamknięty fundusz inwestycyjny jest brak opodatkowania zysków osiąganych
przez fundusz, do momentu ich dystrybucji do uczestników
funduszu. Należy jednak zauważyć, iż odpowiednie planowanie podatkowe oraz zastosowanie właściwej struktury
holdingowej może zminimalizować, a w niektórych przypadkach nawet wyeliminować opodatkowanie środków transferowanych z funduszu do jego uczestników. Zwolnienie podmiotowe przewidziane dla funduszy inwestycyjnych oznacza,
iż opodatkowaniu nie podlegają m.in. przychody uzyskiwane
z nieruchomości jak również zyski kapitałowe powstające na
sprzedaży nieruchomości. Zaprezentowana struktura może
zostać zaimplementowana zarówno przez nowych inwestorów
oraz właścicieli nieruchomości, którym zależy na zmniejszeniu zysków kapitałowych powstających przy ich sprzedaży
(lub zapobieganiu zmniejszenia ceny w przypadku sprzedaży
udziałów).
PCC – W wypadku transakcji zakupu nieruchomości, która
nie podlega opodatkowaniu VAT (np. przy zakupie ziemi rolnej), zastosowanie znajdzie podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości.
Ponadto, istnieje szereg możliwości optymalizacyjnych
pozwalających na podniesienie wartości nieruchomości do
wartości rynkowej dla celów podatkowych. W konsekwencji
bez konieczności wydatkowania środków pieniężnych można
zwiększyć wysokość ponoszonych kosztów podatkowych oraz
zmniejszyć, a nawet całkowicie wyeliminować opodatkowanie
przy sprzedaży nieruchomości. Przedstawiona powyżej optymalizacja może zostać zaimplementowana poprzez zastosowanie: step-up likwidacyjnego, wniesienie aportem
przedsiębiorstwa lub zastosowania struktury ze spółkami osobowymi.
Inne opłaty – Wysokość opłat notarialnych zależy bezpośrednio
od wartości transakcji i może wynieść 10 000 zł. Opłata sądowa
wynosi 200 PLN. Standardowa opłata dla pośrednika wynosi
około 3% wartości transakcji. Opłaty notarialne oraz wynagrodzenie pośredników obłożone są 22% podatkiem VAT, który
jest w pełni odliczany.
Wynajem nieruchomości
VAT – Wynajem powierzchni komercyjnych podlega opodatkowaniu standardową 22% stawką podatku VAT. Wynajem
nieruchomości mieszkalnych nie podlega podatkowi VAT.
Podatek od nieruchomości - Grunty, budynki oraz budowle
używane w celu prowadzenia działalności gospodarczej
podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Stawki podatku różnią się w zależności od tego czy grunty i
budynki przeznaczone są wyłącznie dla celów mieszkaniowych
czy też związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W 2008 roku poziom stawek kształtuje się następująco: od 0,71
zł do 3,71 zł w przypadku gruntów i od 0,59 zł do 19,01 zł w
przypadku budynków. Przedstawione powyżej stawki podatku
od nieruchomości kalkulowane są w skali rocznej i dotyczą
Podatek dochodowy – Dochód osiągany przez osobę prawną
z wynajmu nieruchomości podlega opodatkowaniu stawką
19%. Osoby fizyczne, osiągające dochody w wynajmu, płacą
podatek dochodowy ustalony wg progresywnej stawki podatkowej - 19%, 30%, 40% lub jako przedsiębiorcy w stałej
wysokości tj. 19% od wartości dochodu. W przypadku wyboru
opodatkowania dochodu z wynajmu stałą stawką, podatnik tra-
43
Real Estate Market Reports 2008
www.deloitte.com
W razie pytań na temat opodatkowania w Polsce prosimy
o kontakt:
metra kwadratowego powierzchni budynku lub gruntu. Roczna wysokość podatku dla budowli stanowi 2% ich wartości
początkowej.
Piotr Żarski – Partner, Deloitte, +48 22 511 0859,
Grunt może również być przedmiotem użytkowania wieczystego. W takim wypadku roczna opłata jest kalkulowana na
poziomie od 0,3 do 3% wartości gruntu, w zależności od klasyfikacji.
Dominik Stojek – Senior Manager, Deloitte, +48 22 511 0854,
or
Marek Szczepanik – Manager, Deloitte, +48 22 511 0321.
Sprzedaż
W przypadku sprzedaży nieruchomości, podatek dochodowy
od osób prawnych wynosi 19% od dochodu uzyskanego na tej
transakcji. Osoby fizyczne co do zasady również płacą 19% podatek od dochodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości.
Przepis ten dotyczy nieruchomości nabytych po 1 stycznia
2007 roku. Jednak obowiązek podatkowy może nie zaistnieć w
przypadku sprzedaży mieszkania, jeżeli sprzedawca był w nim
zameldowany przez okres co najmniej 12 miesięcy.
Nieruchomości zakupione lub oddane do użytku przed 1 stycznia 2007, podlegają regulacjom podatkowym obowiązującym
do 31 grudnia 2006. Tym samym, sprzedaż nieruchomości
podlegać będzie opodatkowaniu w wysokości 10%
osiągniętego przychodu. Ówczesne regulacje przewidywały
zwolnienie z opodatkowania osiągniętego przychodu, jeżeli
jest on wydatkowany na konkretne cele wskazane w Ustawie
(np. zakup mieszkania) w okresie 2 lat od dnia sprzedaży lub
jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła po okresie 5 lat liczonych od końca roku , w którym przedmiotowa nieruchomość
została wybudowana lub zakupiona.
Prowizja
Wynagrodzenie agencji nieruchomości podlega 22% podatkowi VAT. Podatek VAT w przypadku osób prawnych może być
jednak w pełni odliczony. Dla osób fizycznych, jeśli nie mają
możliwości odliczenia naliczonego podatku VAT, kwota podatku stanie się efektywnie (ekonomicznie) kosztem.
Ograniczenia
Obywatele Unii Europejskiej mogą dowolnie nabywać oraz
sprzedawać nieruchomości w Polsce, za wyjątkiem gruntów
zaklasyfikowanych jako rolne. W przypadku pozostałych podmiotów, każdorazowe nabycie nieruchomości powinno być
poprzedzone uzyskaniem odpowiedniej zgody Ministra Spraw
Wewnętrznych i Administracji – od tej reguły istnieją pewne
wyjątki (np. nabycie mieszkań).
44
www.ober-haus.pl
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
�
��
��
��
��
��
�
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
�
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
�
��
�
��
�
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
45
www.ober-haus.pl
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
�
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
�
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
�
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
46
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
www.ober-haus.pl
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
Ober-Haus Biura Główne
ESTONIA:
Narva mnt 53
10152 Tallinn
Estonia
Tel.: +372 665 9700
Fax: +372 665 9701
[email protected]
www.ober-haus.ee
ŁOTWA:
Cēsu 31/1
LV-1012 Ryga
Łotwa
Tel.: +371 6 728 4544
Fax: +371 6 728 4526
[email protected]
www.ober-haus.lv
www.ober-haus.com
LITWA:
Geležinio Vilko g. 18A
LT-08104 Wilno
Litwa
Tel.: +370 5 210 97 00
Fax: +370 5 210 97 01
[email protected]
www.ober-haus.lt
POLSKA:
Marszałkowska 111
00-102 Warszawa
Polska
Tel.: +48 22 528 54 54
Fax: +48 22 528 54 55
[email protected]
www.ober-haus.pl
Deloitte Offices
ESTONIA:
Roosikrantsi 2
10119 Tallinn
Estonia
Tel.: +372 6406 500
Fax: +372 6406 503
UKRAINA:
Gorkogo 19/21
01004 Kijów
Ukraina
Tel.: +38 044 2878770
Fax: +38 044 2878771
[email protected]
www.ober-haus.com.ua
www.deloitte.com
ŁOTWA:
Grēdu iela 4a
LV-1019 Ryga
Łotwa
Tel.: +371 6 707 4100
Fax: +371 6 707 4103
LITWA:
Jogailos g. 4
LT-01116 Wilno
Litwa
Tel.: +370 5 2553000
Fax: +370 52 126 844
POLSKA:
ul. Piękna 18
00-549 Warszawa
Polska
Tel.: +48 22 511 08 11
Faks: +48 22 511 08 13
UKRAINA:
Pushkinska 42/4
01004 Kijów
Ukraina
Tel.: +380 44 490 9000
Fax: +380 44 490 9001
47

Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Polska

Transkrypt

Podobne dokumenty