Raport Cenatorium

18 grudnia 2013, Warszawa
Rekordy na rynku nieruchomości 2013 r.
Najdrożej przy Belwederze, najtaniej przy granicy z Niemcami
6,47 mln zł za ponad 180-metrowy apartament przy Parkowej w Warszawie – oto tegoroczny
rekord na rynku mieszkań. Tyle zapłaciła pewna polska firma ze Śląska. Cena za m2 mieszkania w
kilkuletnim budynku nieopodal Belwederu wyniosła więc 34,7 tys. zł. To aż 14 razy więcej niż
najniższa stawka za m2 mieszkania w stolicy. Jak wynika z wyliczeń spółki Cenatorium, analizującej
ogólnopolskie dane transakcyjne z aktów notarialnych, pewien kupujący zapłacił ledwie 380 tys. zł
za 150-metrowy lokal przy ul. Berensona na Białołęce. Daje to stawkę 2,55 tys. zł za m2
mieszkania.
Niezależnie od koniunktury popyt na mieszkania usytuowane w prestiżowej okolicy, w luksusowych
apartamentowcach jest stabilny. Natomiast obserwujemy lekkie ożywienie na rynku transakcji lokali
o średniej powierzchni. Obecna sytuacja makroekonomiczna sprawia, że coraz częściej takie
mieszkania kupowane są w celach inwestycyjnych – podsumowuje Adam Sobczak, prezes zarządu
Cenatorium.
Dosłownie za grosze można było kupić ziemię rolną w województwie lubuskim. Tu padł ogólnopolski
rekord. Właścicielem m2 działki rolnej w Górzycy, nieopodal granicy z Niemcami można było stać się
już za 0,29 zł. Ponad 44-hektarowa działka kosztowała 128 tys. zł. Najniższą cenę transakcyjną za m2
działki budowlanej, odnotowano także w województwie lubuskim – w Niegosławiu (8,5 zł). Wszystkie
dane pochodzą z analiz spółki Cenatorium podsumowującej kończący się rok.
Pierwsza połowa 2013 r. była kontynuacją spadku cen na rynkach nieruchomości. Aż w 12 stolicach
województw spadły ceny nieruchomości na rynku pierwotnym. Wśród mieszkań z drugiej ręki, taniej
niż w pierwszym półroczu 2012 było w 10 głównych miastach wojewódzkich. Analiza dotychczas
zebranych danych (napływających do Cenatorium z całego kraju) pokazuje, że dwa ostatnie kwartały
br. wykazują ożywienie na rynku mieszkaniowym.
Poziom cen, jaki osiągnęliśmy w kończącym się roku, zwłaszcza na rynku lokali mieszkaniowych, jest
stosunkowo niewysoki. Na tyle, że rośnie liczba osób, szukających mieszkań w celach inwestycyjnych.
Warto zauważyć, że w takich przypadkach to najczęściej transakcje niekredytowane. Lokata kapitału
w nieruchomościach, biorąc pod uwagę niskie oprocentowanie lokat czy ryzyko wiążące się z
inwestowaniem w fundusze lub giełdę, wydaje się korzystnym pomysłem na oszczędzanie. Polacy
zauważyli, że wynajem lokali mieszkalnych jest dobrą alternatywą inwestycyjną. Dołączmy to tego
fakt, że to ostatni moment na zakup własnego „m” na kredyt bez wkładu własnego i mamy lepszą
koniunkturę w nieruchomościach – wyjaśnia Adam Sobczak z Cenatorium.
Najwięcej płacono za m2 na rynku wtórnym w Warszawie – średnio 6,9 tys. zł. Przeciętna cena
transakcyjna na stołecznym rynku nieruchomości z drugiej ręki wyniosła prawie 7 tys. zł. Pozostałe
miasta wojewódzkie są znacznie tańsze. Najniższą średnią cenę metra mieszkania z rynku wtórnego
odnotowano w Zielonej Górze – 2,9 tys. zł.
W Warszawie, wyraźnie najdroższą dzielnicą jest Śródmieście. Widać to przede wszystkim na rynku
nieruchomości pierwotnych. To tu za m2 mieszkania w pierwszej połowie roku trzeba było zapłacić
średnio ponad 13 tys.
Oczywiście średnią w tej dzielnicy zawyżają stosunkowo nowe inwestycje, jakie powstały w centrum
stolicy. To w końcu najczęściej drogie i bardzo ekskluzywne apartamentowce. Wysoka jakość
oferowanych mieszkań oraz doskonała lokalizacja windują ceny w Śródmieściu. Najtaniej jest
oczywiście na obrzeżach Warszawy i dotyczy to zarówno mieszkań z pierwszej, jak i drugiej ręki –
wyjaśnia Adam Sobczak z Cenatorium.
Rynek pierwotny w Warszawie
Żoliborz
Wola
Włochy
Wilanów
Wesoła
Wawer
Ursynów
Ursus
Targówek
Śródmieście
Rembertów
Praga Północ
Praga Południe
Ochota
Mokotów
Bielany
Białołęka
Bemowo
2013
2012
0 zł
2 000 zł
4 000 zł
6 000 zł
8 000 zł
10 000 zł 12 000 zł 14 000 zł 16 000 zł
Na rynku wtórnym najtaniej było w Rembertowie, gdzie średnio za m2 w dwóch pierwszych
kwartałach 2013 płacono niewiele ponad 4,8 tys. zł. Najbardziej stabilne są ceny w tzw. starych
dzielnicach Warszawy, dobrze skomunikowanych z resztą miasta.
Rynek wtórny w Warszawie
Żoliborz
Wola
Włochy
Wilanów
Wesoła
Wawer
Ursynów
Ursus
Targówek
Śródmieście
Rembertów
Praga Północ
Praga Południe
Ochota
Mokotów
Bielany
Białołęka
Bemowo
2013
2012
0 zł
2 000 zł
4 000 zł
6 000 zł
8 000 zł
10 000 zł
Największą popularnością wśród kupujących w tym roku cieszyły się mieszkania o powierzchni 40-50
m2. Drugą pozycję zajęły lokale pięćdziesięcio-sześćdziesięciometrowe, a trzecią – te znajdujące się
w przedziale między 30 a 40 m2.
Powierzchnia kupowanych mieszkań
3% 2%
6%
13%
do 30 m2
4% 7%
19%
30-40m2
40-50m2
50-60m2
60-70m2
20%
26%
70-80m2
80-90m2
90-100m2
>100m2
Rynek działek zarówno rolnych, jak i tych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną rządzi się
natomiast nieco innymi prawami niż pozostałe segmenty rynku nieruchomości. Ponieważ ziemi nie
będzie przybywać, właściciele parceli nie obawiają się konkurencji i z reguły nie spieszą się z ich
sprzedażą. Analiza cen transakcyjnych działek budowlanych i rolnych w 16 województwach w okresie
styczeń-luty 2013 wskazuje, iż nie można mówić o jednej, wyraźnej tendencji dla tych dwóch
segmentów. Niektóre lokalizacje wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem, zatem ceny w takich
rejonach utrzymują się na podobnym lub nawet na wyższym poziomie. Są jednak miejsca, których
wartość drastycznie spada. Dotyczy to zarówno nieruchomości rolnych, jak i tych przeznaczonych
pod zabudowę.
Ceny działek budowlanych w Polsce
140 zł
120 zł
100 zł
80 zł
60 zł
40 zł
2012
20 zł
2013
0 zł
Co przyniosą kolejne kwartały? Po wielu kwartałach spadków mamy pierwsze symptomy ożywienia.
W najbliższych miesiącach rozstrzygnie się jednak to czy nieśmiałe oznaki lepszej koniunktury w
branży nieruchomości przerodzą się w bardziej trwały trend, widoczny w kolejnych raportach
Cenatorium.
Informacje o firmie
Cenatorium to pierwszy w Polsce komercyjny dostawca aktualnych danych o transakcjach na rynku
nieruchomości. Firma dysponuje na bieżąco aktualizowaną bazą wiadomości o nieruchomościach z całego
kraju. Jest to możliwe dzięki gromadzeniu i przetwarzaniu nieustrukturyzowanych, czerpanych z różnorodnych
źródeł informacji oraz najnowszym rozwiązaniom technologicznym. Obecnie spółka dysponuje niemal 2 mln
rekordów z cenami transakcyjnymi. Cenatorium
buduje wyspecjalizowane produkty, które dzięki
przetworzeniu rozproszonych danych pozwalają precyzyjnie i realnie oszacować wartość dowolnej
nieruchomości z każdego zakątka Polski.
Oferowane przez spółkę raporty mają kluczowe znaczenie dla instytucji finansowych, w tym banków
poszukujących najbardziej wiarygodnej informacji o wycenach nieruchomości. Obecnie Cenatorium
współpracuje z czterema bankami, w tym dwoma spośród dziesiątki największych w Polsce. Natomiast
inwestorom infrastrukturalnym analizy pozwalają na przyspieszenie tempa realizacji projektu, oszczędności
oraz minimalizowanie ryzyka opóźnień.
Spółka ponosi duże nakłady finansowe na badania i rozwój. Współpracuje z Politechniką Wrocławską i NASK
(Naukową i Akademicką Siecią Komputerową).
Większościowym udziałowcem Cenatorium jest INPLUS Sp. z o.o., lider na rynku opracowań planistycznych i
obsługi inwestycji infrastrukturalnych. Inwestorem finansowym spółki jest polski fundusz EMP.