Służewiec 2.0

Służewiec 2.0
Perspektywy rozwoju największej dzielnicy biurowej w Polsce
czerwiec 2016
JLL Służewiec 2.0
|2|
Wprowadzenie
W ciągu ostatniej półtorej dekady Służewiec, niegdyś
przemysłowy zarówno z nazwy jak i charakteru, zaczął
przeobrażać się w dzielnicę biznesową. Obecnie w
1,03 miliona m2 nowoczesnych biur pracuje ok. 83 000 osób,
a obszar ten jest największym skupiskiem powierzchni biurowej
w Polsce. Gwałtowny rozwój z czasem uwydatnił pewne
problemy strukturalne, które były efektem wieloletnich opóźnień
infrastrukturalnych, oraz, co wydaje się jedną z głównych
przyczyn dzisiejszych bolączek dzielnicy, faktu, że jej rozwój
przez wiele lat nie był ujęty w ramy planowania przestrzennego
oraz szerzej – strategii rozwoju gospodarczego miasta.
Jak zatem, mimo popełnionych błędów i zaniechań, sprawić
by Służewiec stał się dobrze funkcjonującą dzielnicą miasta
oraz wizytówką stolicy? Czy dalsze plany zabudowy nie
spowodują pogorszenia jej funkcjonowania? W jaki sposób
planowane inwestycje w infrastrukturę transportową usprawnią
komunikację w tym rejonie? Jakie przyniesie to konsekwencje
dla najemców, właścicieli biur i inwestorów? W końcu, czy da
się zmienić istniejący obecnie stereotyp dzielnicy biurowców
i stworzyć na Służewcu w pełni funkcjonalną część Warszawy?
Zapraszamy Państwa do zapoznania się z niniejszym
raportem, w którym postaramy się odpowiedzieć na te i na
inne pytania dotyczące przyszłości Służewca jako dzielnicy
biznesowej. Sprawdzimy, w jakim stopniu dzisiejsze problemy
ograniczają potencjał rozwoju dzielnicy, opiszemy planowane
usprawnienia i zbadamy kto na nich skorzysta. O opinię na
temat pożądanych kierunków zmian w dzielnicy zapytaliśmy
najemców, pracowników biur, oraz podmioty społeczne,
aktywnie uczestniczące w toczącej się obecnie dyskusji na
temat dzielnicy.
|3|
JLL Służewiec 2.0
Transformacja Służewca
Na potrzeby niniejszego raportu przyjęliśmy, że granice tzw.
Służewca Biznesowego są zgodne z granicami obowiązujących
planów zagospodarowania przestrzennego rejonów ulic
Konstruktorskiej (uchwalony w 2012 r.) i Cybernetyki
(2011 r.). Spośród rozmaitych definicji Służewca wybraliśmy
zatem tę, dzięki której wyznaczone granice obszaru obejmują
zdecydowaną większość nowych biurowców.
Czynnikami sprzyjającymi aktywności deweloperów
powierzchni biurowych na Służewcu były od zawsze bliskość
centrum miasta, lotniska, położenie na przecięciu szlaków
komunikacyjnych o ponaddzielnicowym znaczeniu oraz
dostępność relatywnie tanich gruntów. W tym rejonie Warszawy
mieliśmy do czynienia z tzw. efektem kuli śnieżnej. Firmy, które
już podpisały umowy najmu w tej części Warszawy przyciągały
kolejne.
Wynikało to z dużej dostępności powierzchni w związku
z szybko rosnącą podażą biur i atrakcyjnymi czynszami najmu
w porównaniu z innymi rejonami miasta. Warto wspomnieć,
że na Służewcu ulokowali swoje biura najwięksi operatorzy
telefoniczni, tacy jak Netia, Play, T-Mobile, czy Polkomtel,
jak również banki, firmy FMCG, domy mediowe i agencje
reklamowe. Bliskość klientów i kooperantów miała niewątpliwy
wpływ na decyzję o uruchomianiu biura w tej części miasta.
W latach 2007-2008 zawarto umowy najmu na ponad
385 000 m2, z czego około 92% stanowiły nowe kontrakty.
Ukazuje to skalę relokacji najemców do Służewca z innych
|4|
dzielnic Warszawy. Rejon ten stał się bardzo popularny
wśród najemców warszawskich biur, a w ostatnich 5 latach
średnioroczny popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe
przekraczał 200 000 m2, co potwierdza wiodącą rolę tej części
Mokotowa jako destynacji dla biznesu. Popyt torował drogę
podaży. Zaledwie w ciągu dwóch lat (2008-2009) deweloperzy
dostarczyli na rynek około 300 000 m2 nowych biur, czyli ponad
61% całkowitej nowej podaży w Warszawie.
Aktualnie na Służewcu Przemysłowym funkcjonuje ponad
75 nowoczesnych budynków biurowych, o łącznej powierzchni
najmu 1,03 miliona m2, a w trakcie realizacji pozostaje
kolejnych 7, które wzbogacą zasoby tego największego obszaru
biurowego w Polsce o 90 000 m2. W perspektywie najbliższych
5 lat mogą powstać inwestycje o powierzchni około
300 000 m2, a rynek będzie rozwijał się zarówno po północnej,
jak i południowej stronie ul. Marynarskiej.
Należy zauważyć, że napływ nowych najemców na Służewiec
nie jest już tak silny jak kilka lat temu. Jest to związane
przede wszystkim z konkurencją ze strony nowych, szybko
rozwijających się rejonów biurowych Warszawy, takich jak
okolice Dworca Gdańskiego, czy Ronda Daszyńskiego.
Biura w tych częściach miasta są przeważnie droższe niż
na Mokotowie, lecz pewna grupa najemców jest w stanie
zapłacić więcej za biuro z bezpośrednim dostępem do wielu
środków transportu publicznego, w tym metra i zyskującej
na popularności SKM. W związku z dojrzewaniem rynku
warszawskiego, widoczna jest dekoncentracja zasobów
biurowych i tworzenie się lub rozwijanie nowych klastrów,
co z punktu widzenia miasta jest zjawiskiem korzystnym.
W ostatnich dwóch latach zaobserwowano kilka relokacji
dużych firm z Mokotowa (np. Aviva, Unilever, Philip Morris
czy Stanley Black & Decker) do innych dzielnic biznesowych,
co wpłynęło na współczynnik powierzchni niewynajętej,
który pod koniec I kwartału 2016 r. wzrósł do dotychczas
nieodnotowanego poziomu 17,6%. Najemcy przeprowadzali
się głównie do droższych biur ulokowanych przy pierwszej lub
drugiej linii metra. Niemniej jednak, na Służewiec relokują się
również nowe firmy (np. Ericsson, MoneyGram czy Publicis),
więc nie można jednoznacznie mówić o odwrocie najemców
od tej dzielnicy. Istnieje także wiele przykładów firm, które
zdecydowały się na relokację w ramach samego Służewca,
czasem przeprowadzając się do budynku oddalonego jedynie
o kilkaset metrów. Wśród nich były takie firmy jak np. Astra
Zeneca, PZU, czy Polkomtel.
Szacujemy, że w biurowcach na Służewcu pracuje obecnie
ok. 83 000 osób, które codziennie dojeżdżają do miejsca
pracy z różnych części aglomeracji warszawskiej. Do tej
liczby należy dodać pracowników i klientów pobliskiej Galerii
Mokotów, a także osoby zatrudnione we wciąż funkcjonujących
tu zakładach przemysłowych oraz te, które przejeżdżają przez
Służewiec tranzytem do innych dzielnic.
Historia rozwoju Służewca Biznesowego
|5|
JLL Służewiec 2.0
Diagnoza
Wraz z rozwojem funkcji biurowej na Służewcu w coraz
większym stopniu uwidoczniały się jego ograniczenia oraz błędy
popełnione w przeszłości. „Grzechem pierworodnym” można
nazwać brak stworzenia planu zabudowy dzielnicy na początku
jej rozwoju, co spowodowało, że znaczna część budynków
powstała tam na podstawie decyzji o warunkach zabudowy,
a nie spójnej koncepcji urbanistycznej. Próżno by szukać
analogicznych przykładów dzielnic biznesowych
w innych krajach, o wyższej kulturze planowania
przestrzennego, gdzie zabudowa obszaru o tej skali nie byłaby
wynikiem sformułowania przemyślanej wizji, poprzedzonej
szeregiem analiz transportowych, rynkowych i urbanistycznych.
Przeciwnie, w większości przypadków, dzielnice tego typu są
elementem szerszych strategii rozwoju gospodarczego miast
i są postrzegane jako sposobność do wytworzenia wysokiej
jakości tkanki miejskiej we współpracy z prywatnym kapitałem
oraz wykreowania biegunów wzrostu gospodarczego.
W porównaniu do innych dzielnic w Europie i na świecie,
rozwój Służewca można określić jako w dużej mierze dzieło
doraźnych działań, a nie przemyślanej strategii. Wynika to
jednak nie tylko z zaniechań kolejnych władz miasta, lecz także
z ograniczonego instrumentarium, które miały do dyspozycji
w ramach obowiązującej ustawy o planowaniu przestrzennym.
Mimo wszystko wydaje się, że nawet w ramach dostępnych
narzędzi, wymagania stawiane deweloperom powinny były
w większym stopniu kłaść nacisk na miastotwórczą rolę nowej
zabudowy, a samorząd powinien był aktywniej wspierać rozwój
infrastruktury towarzyszącej. Uważamy, że wówczas większość
obecnych problemów dzielnicy zostałoby wyeliminowanych,
bądź co najmniej ograniczonych.
Obecnie, mimo wciąż wysokiego tempa rozwoju, Służewiec
Biznesowy stał się obiektem krytyki. Podczas rozmów,
które przeprowadziliśmy z przedstawicielami szeregu firm
tam funkcjonujących, zidentyfikowaliśmy kilka obszarów
tematycznych, których ona dotyczy.
Główną bolączką dzielnicy, wskazywaną przez naszych
respondentów była komunikacja do, z i wewnątrz dzielnicy.
Dotyczy to zarówno transportu prywatnego, jak i publicznego.
W godzinach szczytu korki obejmują nie tylko główne ulice,
ale i te wewnętrzne, wydłużając czas dotarcia do pracy i z
powrotem kierowcom aut prywatnych. Z kolei pasażerowie
komunikacji miejskiej wskazują na brak wystarczającej obsługi
komunikacyjnej dzielnicy oraz brak dogodnych połączeń z
ważnymi węzłami transportowymi w okolicy.
|6|
Kolejnym zagadnieniem, które także łączy się z komunikacją
jest kwestia parkowania. Problem ten jest widoczny gołym
okiem, a auta w godzinach funkcjonowania biur wypełniają
niemal każdą wolną przestrzeń przy ulicach Służewca,
włączywszy w to trawniki i miejsca wyłączone z ruchu.
Innym obszarem wymagającym poprawy wydaje się być
planowanie przestrzenne, a w zasadzie jego niewystarczająca
jakość. Wprawdzie budynki na Służewcu w większości
prezentują wysoki standard architektoniczny, to nie tworzą
one spójnej zabudowy. Brakuje też atrakcyjnych przestrzeni
publicznych pomiędzy nimi, a dzielnica nie posiada obszaru,
który można by określić jej sercem. Problemem jest także brak
wytyczenia ciągów pieszych, umożliwiających skrócenie drogi
między poszczególnymi fragmentami Służewca.
Istotną kwestią wpływającą na obecną reputację dzielnicy
jest jej zdominowanie przez funkcję biurową. Dzięki temu
Służewiec jest obecnie postrzegany jako obszar, do którego
jeździ się jedynie do pracy, a nie w pełni funkcjonalna dzielnica
miasta, oferująca szereg innych możliwości spędzania czasu.
Wyjątkiem jest tu Galeria Mokotów, która jest jednym z
największych i najpopularniejszych obiektów handlowych
w Warszawie. Trudno jednak mówić o jej miastotwórczej roli
czy o pozytywnym oddziaływaniu na okolicę, tak jak ma to
miejsce w przypadku np. Starego Browaru w Poznaniu bądź
łódzkiej Manufaktury, które to obiekty pod względem wkładu
w przestrzeń publiczną należą do awangardy nie tylko polskiej,
ale i europejskiej.
W kolejnych rozdziałach przyjrzymy się dokładniej powyższym
kwestiom i sprawdzimy, w jakim stopniu wpływają one
na atrakcyjność Służewca jako lokalizacji dla firm oraz
zaproponujemy rozwiązania, które mogą w przyszłości
usprawnić tę ważną dla Warszawy dzielnicę.
|7|
JLL Służewiec 2.0
Komunikacja
Obecna sytuacja komunikacyjna jest efektem rozwoju
przestrzennego miasta przez ostatnie dziesięciolecia.
To, co jeszcze 15 lat temu mogło uchodzić za atut Służewca,
czyli przebieg przez środek dzielnicy ulicy Marynarskiej fragmentu tzw. etapowej obwodnicy miasta, przy lawinowo
rosnącej liczbie pojazdów oraz braku alternatywnych tras
obwodowych, obecnie stało się jego wadą. Sam układ drogowy
Służewca, ukształtowany w okresie, kiedy był to wciąż obszar
przemysłowy, jest nieprzystosowany do obsługi tysięcy
pracowników biur.
Inaczej przedstawia się dostępność dzielnicy komunikacją
publiczną, ale i w tej kwestii istnieją obszary wymagające
usprawnienia. Służewiec jest obecnie obsługiwany przez
autobusy, tramwaje oraz linię kolejową nr 8 (pociągi SKM i KM).
Mimo relatywnie niewielkiego dystansu (1,5 km) między stacją
metra Wilanowska a Rondem Unii Europejskiej, komunikacja
na tej trasie opiera się na kilku liniach autobusowych. Brak
natomiast wygodnego i szybkiego połączenia tramwajowego.
Istniejące połączenie tramwajowe ze stacją Wierzbno oferuje
natomiast znacznie mniej atrakcyjny czas dojazdu.
Według wyników ankiety przeprowadzonej na początku 2016 r.
przez Biuro Drogownictwa i Komunikacji oraz stowarzyszenie
#Lepszy Służewiec, skupiające pracowników, właścicieli i
zarządców biur oraz mieszkańców, średnio 36% pracowników
biur dojeżdża codziennie do pracy własnym autem, przy czym
najczęściej korzystają oni z ciągu ulic Marynarska-Sasanki.
Przy założeniu, że w biurowcach na Służewcu pracuje
ok. 83 000 osób, oznacza to, że Służewiec stanowi punkt
docelowy dla ok. 30 000 aut dziennie, co dla porównania
stanowi ok. 22% aut przejeżdżających codziennie najbardziej
obciążoną ruchem stołeczną przeprawą - Mostem GrotaRoweckiego. Duża część kierowców szuka następnie miejsca
parkingowego, co dodatkowo zwiększa korki przy ulicach
lokalnych.
Wystarczające wydaje się pokrycie Służewca przystankami
ZTM. Jedynie kilka punktów dzielnicy nie jest dostępnych
w czasie 5 minut spaceru od najbliższego przystanku. Należy
jednak pamiętać, że poszczególne przystanki są obsługiwane
przez różną liczbę linii, a więc ich atrakcyjność dla pasażerów
jest także odmienna i zależy od docelowego kierunku podróży.
Istotną wadą istniejącego systemu drogowego jest brak
alternatywnych połączeń, szczególnie tych międzydzielnicowych
oraz wewnątrz samego Służewca. W najbliższych latach
dojdzie jednak do realizacji szeregu inwestycji, które poprawią
zarówno dostępność dzielnicy (przedłużenie ul. Woronicza do
Al. Żwirki i Wigury), jak i transport w jej wnętrzu (przedłużenie
ulicy Suwak w obu kierunkach). Kontrowersje wzbudza
natomiast modernizacja ulicy Marynarskiej, która ma zostać
częściowo pozbawiona połączeń z resztą ulic w dzielnicy.
Według niektórych specjalistów od transportu, skutkiem
przebudowy, poza czasowymi utrudnieniami w ruchu kołowym
i tramwajowym, będzie także przeniesienie korków w okolice
Ronda Unii Europejskiej, bez wyraźnej poprawy warunków
w innych punktach przy tej ulicy. Zakończenie prac przy tej
inwestycji planuje się na lipiec 2018 r. Warto przy okazji zadbać
o podniesienie jakości przestrzeni w tym rejonie. Znaczna
poprawa spodziewana jest dopiero po przedłużeniu na wschód
drogi ekspresowej S2 w 2020 r., która w zamyśle ma przejąć
większość ruchu tranzytowego oraz część międzydzielnicowego
z ulicy Marynarskiej.
|8|
Czas dojścia do najbliższego przystanku ZTM
Źródło: JLL, ArcGIS
Spośród planowanych inwestycji infrastrukturalnych
usprawniających komunikację publiczną na Służewcu
najbardziej oczekiwaną wydaje się realizacja nowej linii
tramwajowej łączącej stację metra Wilanowska z Rondem Unii
Europejskiej. O ile władze miasta planują jej realizację
w oparciu o fundusze europejskie, lub w przypadku
wyczerpania tych środków, fundusze własne, to wciąż nie
jest znany harmonogram tej inwestycji. Zależy ona bowiem
od przyjętego docelowego kształtu węzła przy Dworcu
Południowym, co wciąż jest przedmiotem dyskusji. Obecnie
podawanym przez Tramwaje Warszawskie terminem realizacji
linii są lata 2020-2021.
Prędzej, bo już na przełomie 2016 i 2017 r, powstanie natomiast
nowy tor odstawczy przy stacji Wierzbno, który pozwoli na
wahadłowy ruch tramwajów pomiędzy metrem a Służewcem,
znacznie zwiększając przepustowość tej linii. Do jej obsługi
użyte zostaną nowe tramwaje dwukierunkowe pozwalające
obsługiwać linię bez konieczności zawracania. Warto także
zastanowić się nad możliwością skrócenia czasu przejazdu
na tej trasie, choćby poprzez synchronizację sygnalizacji
świetlnej, umożliwiając ustawienie priorytetu dla tramwaju.
Poprawy dostępności zachodniej części dzielnicy oczekuje
się wraz z modernizacją linii kolejowej nr 8 między Warszawą
a Czachówkiem, wraz z budową dodatkowych torów do
zawracania obok stacji Piaseczno. Inwestycja ma zostać
ukończona w 2017 r. i znacznie poprawi przepustowość tej linii.
Jednak uruchomienie dodatkowych pociągów SKM
Mapa planowanych inwestycji infrastrukturalnych
Źródło: JLL, UM Warszawa
|9|
JLL Służewiec 2.0
wzdłuż ulicy Rzymowskiego do ul. Puławskiej. Funkcjonują już
także odcinki łączące dzielnicę ze Starym Mokotowem oraz
Włochami.
W celu zidentyfikowania rzeczywistych potrzeb
komunikacyjnych pracowników Służewca należałoby poszukać
odpowiedzi na pytanie gdzie mieszkają, a więc skąd dojeżdżają
do pracy użytkownicy tamtejszych biurowców. W tym celu
zwróciliśmy się do firm mających tam swoje siedziby z prośbą
o udostępnienie kodów pocztowych miejsca zamieszkania
zatrudnionych w nich osób. Na tej podstawie powstała próba
badawcza obejmująca ponad 5 000 pracowników, co stanowi
6% szacowanej całkowitej liczby osób pracujących
w służewieckich biurowcach.
na tej trasie uwarunkowane jest szeregiem innych inwestycji
planowanych w Warszawskim Węźle Kolejowym. Wciąż jednak
problematyczny wydaje się fakt, że pociągi ze Służewca
w kierunku centrum zatrzymują się na różnych dworcach
(Śródmieście i Centralnym), co w przeciwieństwie do np. metra,
wymaga od pasażera znajomości rozkładu jazdy i może być
czynnikiem zniechęcającym do korzystania z kolei w drodze do
pracy i z powrotem. Inną kwestią jest słaba dostępność samego
peronu na stacji Służewiec. Obecnie miasto wraz z kolejarzami
analizuje możliwość jej poprawy, np. poprzez dobudowanie
kolejnego peronu bądź budowę przejść podziemnych łączących
stację z pętlą tramwajową. Dodatkowo, wraz z przebiciem ulicy
Suwak pod wiaduktem ulicy Marynarskiej, możliwe też będzie
usprawnienie komunikacji autobusowej czyniąc z tego rejonu
prawdziwy węzeł integrujący różne środki transportu.
W sezonie letnim 8% podróży na Służewiec odbywa się
rowerem, ale biorąc pod uwagę rosnącą popularność tego
środka transportu, można oczekiwać wzrostu tego wskaźnika.
W dzielnicy działa już 9 stacji roweru miejskiego Veturilo, który
znakomicie sprawdza się na krótkich dystansach,
np. ze Służewca do metra. Wydłuża się także sieć dróg
rowerowych. W ostatnim czasie zrealizowano taką drogę
| 10 |
Analiza kodów pocztowych pokazała, że dzielnicami, w których
zamieszkuje najwięcej pracowników biurowych Służewca są
Mokotów, Ursynów oraz Wola, a w dalszej kolejności Praga
Południe oraz Bemowo. Są to dzielnice relatywnie duże, a także
charakteryzujące się wysokim odsetkiem ludności z wyższym
wykształceniem (czyli potencjalnej kadry firm obecnych na
Służewcu). Analiza wskazuje także na konkretne rejony dzielnic
(mikrolokalizacje), w których zaznacza się duża koncentracja
pracowników. Co nie dziwi, są to obszary, w których w ostatnich
latach dynamicznie rozwijało się budownictwo mieszkaniowe,
a więc Skorosze w Ursusie, Miasteczko Wilanów, Kabaty i
centralna część Ursynowa, a także pogranicza Śródmieścia
i tzw. Bliskiej Woli. Spośród miejscowości podwarszawskich,
największa liczba zatrudnionych na Służewcu zamieszkuje
w Piasecznie.
Takie rozmieszczenie pracowników pozwala przypuszczać,
że potoki pasażerów komunikacji miejskiej oraz aut prywatnych
są rozłożone w miarę równomiernie na wszystkie główne
ciągi komunikacyjne prowadzące w stronę Służewca, przy
czym duża koncentracja pracowników mieszkających na
Ursynowie sugeruje, że zapotrzebowanie na sprawny transport
z tej dzielnicy jest relatywnie wyższe. Dzielnica ta jest
zlokalizowana w niedalekiej odległości od Służewca, jednak
istniejące połączenie drogowe wzdłuż ulicy Rzymowskiego,
która stanowi fragment często korkującej się obwodnicy
miejskiej, jest tylko pozornie wygodne. Dodatkowo, istniejące
połączenia autobusowe nie oferują atrakcyjnego czasu dojazdu
z Ursynowa na Służewiec.
Badanie pokazało także, że znaczna część pracowników
mieszka w innych częściach Mokotowa, a także na samym
Służewcu. Dodatkowo, znaczna część pracowników
zamieszkujących w innych dzielnicach w drodze do pracy
korzysta z jednej z mokotowskich stacji metra, co generuje
znaczne zapotrzebowanie na transport wewnątrz tej dzielnicy.
W celu zweryfikowania czy rejony Warszawy, w których
mieszka najwięcej pracowników biur są dobrze obsługiwane
przez transport publiczny, zestawiliśmy te lokalizacje z liniami
tramwajowymi i autobusowymi docierającymi na Służewiec.
Okazuje się, że większość z tych obszarów już dziś jest
skomunikowana bezpośrednimi połączeniami. Rejony,
w których nie funkcjonują takie linie, czyli Grochów,
Chomiczówka oraz tzw. Zielona Białołęka, charakteryzuje
jednak znacznie niższa liczba osób dojeżdżających do pracy na
Służewcu.
Fakt, że funkcjonuje bezpośrednie połączenie, nie jest
jednak równoznaczny z tym, że jest ono atrakcyjne czasowo.
Obliczyliśmy, że w porannym szczycie komunikacyjnym czas
dojazdu komunikacją miejską na Służewiec jest średnio dwa
razy dłuższy od podróży samochodem. Być może dobrą
propozycją byłaby weryfikacja istniejących linii, tak aby ich trasy
były możliwie najkrótsze. Dodatkowe linie mogłyby kursować
np. tylko w godzinach szczytu.
Miejsce zamieszkania pracowników a bezpośrednie połączenia komunikacji miejskiej ze Służewcem
Linie komunikacji miejskiej w kierunku Służewca
Źródło: JLL, ArcGIS
Miejsce zamieszkania pracowników
| 11 |
JLL Służewiec 2.0
Parkowanie
Fakt, że do miejsc pracy w nowoczesnych biurowcach
zlokalizowanych na Służewcu własnym samochodem dojeżdża
codziennie ok. 30 000 osób, wywołuje znaczną presję na
pojemność parkingową dzielnicy. Nie są to jednak wszyscy
przyjeżdzający, ponieważ do tej liczby należałoby dodać
pracowników istniejących wciąż zakładów przemysłowych,
biurowców starszego typu, czy w końcu – osoby tylko czasowo
dojeżdżające na Służewiec w celu załatwienia sprawy lub
na zakupy w Galerii Mokotów.
Obecne zasoby parkingowe w nowoczesnych budynkach
biurowych wynoszą około 29 500 miejsc, przy czym należy
zaznaczyć, że z różnych powodów (np. konieczność
zarezerwowania części miejsc dla przyszłych najemców) nie
są one nigdy wykorzystywane w 100%. Dodatkową możliwość
zaparkowania oferują liczne w dzielnicy płatne parkingi
funkcjonujące najczęściej na niezabudowanych gruntach.
Szacujemy, że w badanym obszarze funkcjonuje ich około 15
i oferują one niecały tysiąc miejsc parkingowych.
Pozostają jeszcze parkingi publiczne zlokalizowane przy
ulicach Służewca. Ponieważ w dzielnicy nie wyznaczono strefy
płatnego parkowania, miejsca te nie mają wyznaczonych
oznakowaniem poziomym granic, a zatem ich liczba jest trudna
do oszacowania. Nie podlega jednak dyskusji fakt, że ich podaż
jest zdecydowanie mniejsza niż popyt na nie. Potwierdziło to
nasze badanie, podczas którego policzone zostały wszystkie
samochody pozostawione przy ulicach obszaru objętego
analizą. Wynika z niego, że w godzinach 10-15, na terenie
Służewca w ten sposób zaparkowane były 3 653 auta1.
Szacujemy, że mniej więcej 1 300 z nich, a więc niemal 36%
pozostawiono w sposób niezgodny z przepisami,
np. na trawnikach, chodnikach oraz wydzielonych z ruchu
częściach ulic.
Największe zagęszczenie samochodów zaobserwowaliśmy
w okolicach ulic Domaniewskiej, Suwak i Konstruktorskiej
i to także tam odsetek aut zaparkowanych nielegalnie jest
największy (ok. 49%). Co zrozumiałe, jak pokazała analiza
dostępności komunikacji miejskiej (strona 8) to właśnie te
obszary charakteryzuje najdłuższy czas dojścia do najbliższego
przystanku ZTM.
Poszukując miejsc parkingowych kierowcy dodatkowo
zwiększają ruch na i tak zatłoczonych ulicach Służewca.
Jednym ze sposobów usprawnienia parkowania mogłaby być
budowa inteligentnego systemu identyfikacji dostępnych miejsc,
stosowanego często choćby w centrach handlowych. Dzięki
| 12 |
aplikacji na telefon, kierowcy wiedzieliby gdzie należy szukać
wolnego miejsca, co wpłynęłoby na zmniejszenie korków.
Innym rozwiązaniem postulowanym najczęściej przez
mieszkańców okolicznych budynków jest objęcie Służewca
strefą płatnego parkowania, co wymusiłoby większą rotację
miejsc i być może ograniczyło częściowo liczbę osób
przyjeżdzających autem własnym. Takie rozwiązanie niesie
jednak za sobą zagrożenie, że samochody przeniosłyby się
wówczas tuż poza granicę strefy, zwiększając uciążliwość
w sąsiednich obszarach mieszkaniowych, które już dziś są
obciążone znaczną liczbą parkujących aut.
Oba powyższe rozwiązania wymagałyby także ucywilizowania
parkowania poprzez dokładne wyznaczenie poszczególnych
miejsc, a także zlikwidowania możliwości parkowania
nieprzepisowego, poprzez np. osłupkowanie chodników i
trawników. Wiązałoby się to jednak najpewniej ze znacznym
ograniczeniem liczby miejsc, także tych legalnych, ponieważ
przepisy wymuszają odpowiednie minima powierzchniowe
dla każdego z nich. Zakładając całkowitą likwidację miejsc
nielegalnych oraz ograniczenie o 1/3 liczby miejsc legalnych,
pojemność publicznych parkingów na Służewcu spadłaby do
1 553 miejsc.
Zaletą takiego rozwiązania byłoby zmniejszenie korków
na ulicach wewnętrznych Służewca dzięki wyeliminowaniu
znacznej liczby aut jeżdżących w poszukiwaniu miejsca,
a także większa rotacja aut na miejscach istniejących. Efektem
pośrednim byłoby podniesienie jakości i estetyki przestrzeni
poprzez właściwe rozplanowanie parkingów oraz ochronę
zieleni, a także ułatwienie przemieszczania się pieszym.
Wadą wprowadzenia strefy płatnego parkowania w chwili
obecnej jest jednak brak alternatywnych i atrakcyjnych
czasowo sposobów dotarcia na Służewiec. Wprowadzenie
tego rozwiązania powinno zatem nastąpić dopiero po oddaniu
do użytku planowanych inwestycji usprawniających transport
zbiorowy.
Według wyników ankiety przeprowadzonej przez Urząd Miasta
oraz stowarzyszenie #Lepszy Służewiec, 26% pracowników
biur w ogóle nie bierze pod uwagę możliwości korzystania z
transportu zbiorowego przy dojazdach do pracy na Służewcu.
1
Uśrednione wyniki badania przeprowadzonego w ciągu trzech dni roboczych
| 13 |
JLL Służewiec 2.0
Obecnie własnym autem dojeżdża ok. 36%, a zatem
działania dążące do poprawy sytuacji parkingowej w
dzielnicy powinny skupiać się na tych 10% kierowców, którzy
byliby skłonni do zmiany środka transportu. To im należy
zaproponować atrakcyjną czasowo alternatywę. Dodatkowo,
48% respondentów wskazywało, że istnienie bezpośredniego
połączenia pomiędzy miejscem zamieszkania a pracy
zmotywowałoby ich do przesiadki do transportu publicznego.
Jak wykazała analiza kodów pocztowych miejsca zamieszkania
pracowników (strona 10), znaczna ich liczba mieszka
w stosunkowo niewielkich obszarowo rejonach Ursynowa,
Ursusa czy Woli. Należałoby zatem zweryfikować trasy
obecnych linii, tak aby w jak największym stopniu docierały do
największych skupisk pracowników, a także zapewniały szybki
i bezpośredni transport na Służewiec.
Innym działaniem mogącym poprawić funkcjonowanie dzielnicy
byłoby wprowadzenie preferencyjnych miejsc parkingowych
dla aut, w których podróżuje więcej niż jedna osoba. Nasze
badanie2 pokazało, że aż 87% samochodów osobowych
wjeżdżających na ściśle biurowy obszar Służewca w szczycie
porannym przewozi jedynie kierowcę. Samochody przewożące
dwie i więcej osób stanowiły pozostałe 13%. Także i tu z
pomocą może przyjść nowoczesna technologia, w postaci
np. aplikacji umożliwiającej kojarzenie kierowców i pasażerów
podróżujących w tych samych kierunkach (carpooling).
Z kolei zarządcy budynków powinni w większym stopniu
udostępniać na zasadach komercyjnych swoje obecnie
niewykorzystywane zasoby parkingowe.
Pojemność parkingowa Służewca jest już dziś bez wątpienia
wykorzystywana w stopniu maksymalnym, co generuje korki
i rozmaite inne niepożądane efekty. Mając na uwadze fakt,
że kolejne wolne działki będą sukcesywnie zabudowywane,
ograniczając podaż prywatnych miejsc parkingowych, a liczba
pracowników będzie się tylko zwiększać, konieczne wydają się
daleko idące rozwiązania zmniejszające atrakcyjność dojazdu
własnym autem na rzecz alternatywnych form transportu.
Wraz z poprawą komunikacji zbiorowej do i wewnątrz
Służewca, należałoby więc zastanowić się nad wprowadzeniem
ograniczeń w możliwości parkowania.
2
Badanie przeprowadzono w dniu roboczym w godzinach 7:30-9:30 i dotyczyło aut
jadących ulicami Postępu i Domaniewską
| 14 |
Karina Koziej
Prezes Stowarzyszenia #Lepszy Służewiec
“#Lepszy Służewiec to stowarzyszenie, które skupia
pracowników biurowców, najemców oraz właścicieli i zarządców
nieruchomości, a także mieszkańców Służewca.
Wszystkie te grupy postanowiły połączyć swoje siły
na rzecz poprawy warunków pracy i życia na tym obszarze.
Przede wszystkim zależy nam na rozwiązaniu problemów
komunikacyjnych, ale ważna jest dla nas również poprawa
jakości przestrzeni publicznej oraz sprawienie, aby Służewiec
Biurowy tętnił życiem także po godzinie 17:00.
Współpracujemy z władzami miasta w kwestii usprawnienia
transportu oraz rozbudowy infrastruktury rowerowej i pieszej.
Do tegorocznej edycji budżetu partycypacyjnego zgłosiliśmy
projekt budowy brakującego fragmentu chodnika wzdłuż
ul. Domaniewskiej oraz Suwak, aby zapewnić dogodne
przejście dla osób korzystających ze stacji PKP Służewiec
i pętli tramwajowej. Kilku członków naszego stowarzyszenia
jest zaangażowanych w prace nad połączeniem ulic Suwak
i Cybernetyki, co znacznie usprawni ruch kołowy w okolicy.
Staramy się również wprowadzić system zachęt do korzystania
z carpoolingu. Wśród pracowników przeprowadziliśmy
wraz z Urzędem Miasta ankietę, która m.in. wskazała, że
darmowa aplikacja mobilna łącząca kierowców z potencjalnymi
pasażerami oraz wyznaczenie nieodpłatnych miejsc
parkingowych w garażach dla osób korzystających
z carpoolingu stanowiłoby sporą zachętę do takiego sposobu
transportu.
Bardzo zależy nam również na rozwiązaniu problemu
parkowania. Popieramy wprowadzenie płatnej strefy oraz
likwidację nielegalnych parkingów, w które zamieniły się
okoliczne trawniki. Z drugiej strony zachęcamy zarządców
budynków do obniżania cen abonamentów w garażach
podziemnych. Niezwykle ważna jest dla nas dobra współpraca
z władzami miasta. Cieszymy się, że urzędnicy coraz częściej
sięgają po takie narzędzia, jak konsultacje społeczne czy
ankiety. Uczestniczą również w debatach i spotkaniach, widzą
w nas partnera, który w sposób pozytywny chce wpływać
na kształt tego fragmentu miasta.”
Przestrzenie publiczne
Czynnikiem kształtującym charakter danego obszaru,
a także jego społeczny odbiór jest nie tylko jego zabudowa, ale
przede wszystkim przestrzeń pomiędzy budynkami. Jakość tej
przestrzeni, to czy jest ona atrakcyjna wizualnie, funkcjonalna,
stymulująca i inspirująca wpływa na samopoczucie jej
użytkowników, a w konsekwencji, także na postrzeganie całej
dzielnicy. Z kolei przestrzeń nieprzyjazna, o niezrozumiałym
układzie, pełna przypadkowości i sprawiająca trudności
w poruszaniu się, będzie nie tylko zniechęcać do korzystania
z niej, ale także generować zachowania niepożądane, takie jak
np. parkowanie na chodnikach i trawnikach. O atrakcyjności
przestrzeni decyduje na ogół to, co widać z poziomu wzroku
człowieka idącego ulicą. Nie będzie to więc nawet bardzo
ciekawa elewacja budynku, a w większym stopniu witryna
sklepu znajdująca się na jego parterze, elementy małej
architektury, czy atrakcyjne osie widokowe. Duński architekt
Jan Gehl w swojej książce „Życie między budynkami”
podkreśla także wymiar interakcji międzyludzkich w przestrzeni,
stwierdzając, że największą przyjemność z korzystania z miejsc
publicznych stanowi możliwość obserwacji zachowań innych
ludzi.
Obserwując przykłady nowoczesnych dzielnic biurowych
w innych państwach zaznacza się kilka cech wspólnych,
które powodują, że są one postrzegane znacznie lepiej niż
Służewiec. W odniesieniu do przestrzeni publicznych należą
do nich takie elementy jak:
• Wysoka gęstość zabudowy oraz zbliżenie jej do ciągów
komunikacyjnych, co generuje miastotwórczość,
• Liczne ciągi piesze łączące najważniejsze punkty i
stanowiące alternatywne skróty wobec głównych ulic,
• Duża liczba placów i skwerów o różnych rozmiarach,
wyłączonych z ruchu samochodowego,
• Centralny i charakterystyczny punkt dzielnicy stanowiący
jej serce o wysokiej jakości przestrzeni oraz dobrze
powiązany ciągami pieszymi z okolicznymi węzłami
komunikacyjnymi,
• Zaprojektowane i uporządkowane tereny zielone z
miejscami do odpoczynku. Duża liczba lokali usługowych
w parterach budynków,
• Liczne wnętrza urbanistyczne, składające się ze spójnie
zaprojektowanych budynków i przestrzeni między nimi,
• Wyeksponowane elementy sztuki oraz małej architektury.
Część nieprzychylnych opinii na temat biznesowej części
Służewca jest wynikiem przede wszystkim trudności
komunikacyjnych. Wydaje się jednak, że nałożyły się na
nie także inne elementy, wzmacniające subiektywny odbiór
dzielnicy jako miejsca mało przyjaznego. W naszej ocenie
duża w tym zasługa mało funkcjonalnej tkanki miejskiej oraz
właśnie braku wysokiej jakości przestrzeni publicznej. Niestety,
wydaje się, że bez rozwiązania kwestii transportowych, w tym
uporządkowania zasad parkowania, niezwykle trudno będzie
dokonać zasadniczej zmiany jakościowej w tej materii. Obecnie
przestrzeń na Służewcu zdominowana jest przez parkujące
wszędzie samochody, a tereny pomiędzy poszczególnymi
budynkami poprzegradzane są płotami i szlabanami. Tereny
zielone ograniczają się najczęściej do pasa trawnika (często
wymagającego rekultywacji) między jezdnią a chodnikiem,
co nie zachęca do ich użytkowania i nie podnosi jakości
wizualnej otoczenia.
Deweloperzy oraz właściciele biurowców zlokalizowanych
na Służewcu w coraz większym stopniu przywiązują wagę
do atrakcyjności terenu znajdującego się wokół ich budynku.
Istnieje szereg pozytywnych przykładów działań podnoszących
estetykę otoczenia, od usytuowania przed budynkiem fontanny,
poprzez wypielęgnowany teren zielony, a skończywszy na
oczku wodnym. Jednak głównymi adresatami tego rodzaju
udogodnień wydają się być pracownicy konkretnych biurowców,
gdyż zazwyczaj tego typu miejsca powstają na wewnętrznych
dziedzińcach lub z gorzej wyeksponowanych stron. W praktyce
oznacza to, że mimo zachowania teoretycznej dostępności dla
każdego, ze względu na swoje mało atrakcyjne usytuowanie
nie spełniają roli przestrzeni publicznej, a raczej półprywatnej.
Z reguły nie mają one też swojej kontynuacji na sąsiednich
działkach, co wzmacnia poczucie przestrzennego nieładu.
Brakuje miejsca, które można by określić mianem serca
Służewca. Mógłby być to plac, bądź skwer, gdzie pracownicy
i mieszkańcy zyskaliby przestrzeń do spotkań i odpoczynku,
a wokół którego skupiałyby się usługi i gastronomia, i którego
atrakcyjny i unikalny charakter budowałby pozytywne
skojarzenia i prestiż dzielnicy jako miejsca nowoczesnego
i przyjaznego, z pracy w którym można być dumnym.
Obecnie obowiązujący plan dla Służewca przewiduje powstanie
kilku placów miejskich na terenie dzielnicy. Największy z nich
usytuowany będzie w rejonie skrzyżowania ulic Konstruktorskiej
i Postępu. Nie będzie to jednak wydzielona przestrzeń piesza,
a de facto odsunięta w tym miejscu pierzeja przyszłej zabudowy
wzdłuż ulicy Konstruktorskiej, co w naszej ocenie nie zapewni
właściwej skali, ani odpowiednich warunków do odpoczynku.
| 15 |
JLL Służewiec 2.0
La Defense, Paryż
Do wykreowania takiego miejsca zasadna wydaje się więc
być aktywna rola władz miasta, które musiałyby dysponować
wystarczająco dużym i w miarę centralnie zlokalizowanym
terenem do realizacji takiego przedsięwzięcia, a także
dokonać zmian w planach miejscowych. Dostępność
niezabudowanych gruntów na Służewcu jest jednak coraz
mniejsza, a na większości z nich, pozostających własnością
miasta lub Skarbu Państwa, ustanowiono użytkowanie
wieczyste. Aby zatem podobne miejsce mogło na Służewcu
powstać, miejscy włodarze musieliby uznać celowość takiej
| 16 |
inwestycji dla poprawy funkcjonowania i wizerunku dzielnicy,
a także zabezpieczyć środki inwestycyjne na wykup tytułu
do nieruchomości. W zależności od wybranej lokalizacji,
powstanie służewieckiej „agory” można by połączyć z budową
podziemnego parkingu dostępnego z jednej z głównych ulic
dzielnicy. Warunkiem sukcesu takiej przestrzeni musiałaby być
także zmiana planów miejscowych wymuszająca
na właścicielach okolicznych budynków otwarcie ich parterów
dla handlu i usług.
Patryk Zaremba
Forum Rozwoju Warszawy
„Dawna przemysłowa część Służewca pokryta jest dwoma
planami: Służewca Przemysłowego w rejonie ul. Cybernetyki
(z 15 grudnia 2011 r.) i Służewca Przemysłowego w rejonie
ul. Konstruktorskiej (z 22 listopada 2012 r.). Studium dla
całego tego obszaru przewiduje w głównej mierze: zabudowę
wielorodzinną, usługi, a także w mniejszym stopniu: usługi
nauki, handel wielkopowierzchniowy powyżej 2 000 m2 i
znikome ilości terenów zielonych. Jednocześnie, w rejonie
stacji metra Wilanowska (na granicy Służewca) oraz węzła
komunikacyjnego Wołoska – Marynarska – Rzymowskiego
– al. Wilanowska (centrum Służewca) wyznacza centra dzielnic.
Myślenie o dużej dzielnicy, głównie o charakterze biurowym,
powinno skupiać się przede wszystkim na zapewnieniu dobrej
komunikacji z innymi rejonami miasta – i to z ograniczaniem
możliwości poruszania się samochodem osobowym,
a zwiększaniem udziału środków transportu zbiorowego.
Służewiec położony jest w pobliżu pierwszej linii metra
i w sąsiedztwie linii kolejowej. Atutem jest bliskość Lotniska
Chopina. Jednak samo metro nie komunikuje Służewca
bezpośrednio, Szybka Kolej Miejska również posiada wadę
- oddalenie od centrum dzielnicy. Walorem jest przebieg linii
tramwajowej. Władze Warszawy powinny dążyć do zwiększenia
atrakcyjności tramwaju, podnosząc częstotliwość kursów
oraz wprowadzając dla niego priorytet w ruchu. Również
komunikacja autobusowa powinna ulec wzmocnieniu i to przy
udziale autobusów elektrycznych.
Komunikacja to podstawa. W celu jej odciążania istotnym
zabiegiem jest wprowadzanie funkcji mieszkaniowej,
pozostawiającej pracowników w miejscu pracy, ograniczającej
mobilność mieszkańców w inne rejony Warszawy. Wszystkie
plany miejscowe dotyczące Służewca przewidują tereny
o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej. Myślenie o Służewcu
powinno opierać się o maksymalne łączenie różnych
aktywności. Jednym z rozwiązań mogłoby być wprowadzenie
warstw różnych funkcji. Partery budynków oferowałyby handel
i usługi, 3-5 kondygnacji: usługi biurowe, oświaty, podstawowej
służby zdrowia, a najwyższe - mieszkania. Takie wprowadzanie
szerokiego wachlarza miejskiej oferty czyniłoby Służewiec
w dużej mierze dzielnicą samowystarczalną.
Za budowaniem wielofunkcjonalności i wygodnej komunikacji
musi iść poprawianie jakości przestrzeni miejskiej. Nieodzowne
jest tworzenie pierzei ulic, miejskich placów, terenów zielonych,
skwerów, wprowadzanie wody, otwieranie terenów dla
wszystkich użytkowników oraz porządkowanie parkowania.
Obecnie każdy obiekt biurowy, handlowy i mieszkalny ma
garaże podziemne. Władze miasta i projektanci powinni jednak
zaoferować ogólnodostępne miejskie parkingi podziemne,
najlepiej zlokalizowane na obrzeżach dzielnicy, które pomogłyby
uwolnić przestrzeń naziemnych parkingów pod funkcje miejskie
i społeczne.
Reasumując:
• zmniejszanie konieczności dojazdu samochodem,
• poprawa jakości i częstotliwości kursowania komunikacji
zbiorowej,
• wprowadzanie multifunkcji – również w pionie budynków,
• kształtowanie przestrzeni miejskiej opartej o place, skwery,
zieleń,
• uporządkowanie parkowania,
mogą uczynić Służewiec modelową dzielnicą, pokazującą,
jak władze i projektanci kreują wygodne warunki życia i pracy.
Większość zapisów planów zagospodarowania przestrzennego
pokrywających Służewiec Przemysłowy umożliwia tworzenie
bardziej przyjaznego miasta. Pojawiają się w nich place
miejskie, pierzeje ulic, cenne szpalery drzew, zróżnicowane
funkcje. Służewiec, jako mikromiasto, zasługuje jednak na
kompleksowe opracowanie urbanistyczne, oparte również
na konkursach. Być może dobrym pomysłem byłoby
zorganizowanie przez władze Warszawy konkursu na
masterplan Służewca, który wskazałby drogę rozwoju
i kształtowania przestrzeni tej dzielnicy w XXI wieku oraz
był rodzajem polemiki z wadliwymi zapisami studium.
Taka szansa stoi również przed warszawską Wolą."
| 17 |
JLL Służewiec 2.0
Służewiec przemysłowy, biznesowy czy
wielofunkcyjny?
Zrównoważony rozwój współczesnych miast charakteryzuje się
nie tylko dbaniem o środowisko, ale także takim kształtowaniem
zabudowy, by powstające nowe dzielnice posiadały zestaw
uzupełniających się funkcji pozwalających czerpać korzyści
z występujących pomiędzy nimi synergii. Wśród zalet
wielofunkcyjnej zabudowy wymienić można m.in.
• Wydłużenie czasu przebywania w obszarze na różne pory
dnia, co wpływa na lepsze wykorzystanie przestrzeni i
infrastruktury oraz zwiększa bezpieczeństwo,
• Przeciwdziałanie powstawaniu jednokierunkowych
potoków transportowych zwiększających presję na
infrastrukturę,
• Większa liczba miejsc pracy w sektorze handlu i usług,
który obsługuje odmienne potrzeby mieszkańców i
pracowników,
• Większa dostępność usług, a zatem mniejsza mobilność i
zapotrzebowanie na potrzeby transportowe.
Od swojego powstania Służewiec przez lata pozostawał
dzielnicą o monofunkcyjnym charakterze, zdominowanym przez
przemysł. Budowa zakładów produkcyjnych była konsekwentną
realizacją planów 5-letnich. Funkcję mieszkaniową wraz z
infrastrukturą towarzyszącą ulokowano natomiast na skraju
dzielnicy w oddaleniu od zabudowań przemysłowych.
W takim kształcie Służewiec przetrwał do zmian ustrojowych
końca lat 80-tych. Następnie funkcja biurowa zaczęła coraz
śmielej wkraczać na tereny przemysłowe i wypierać stamtąd
zakłady produkcyjne. W efekcie z monofunkcyjnej dzielnicy
przemysłowej Służewiec przeobraził się w monofunkcyjną
dzielnicę biurową.
O ile z punktu widzenia urbanistyki oddzielenie uciążliwych
zakładów produkcyjnych od pozostałej części miasta było
całkowicie racjonalne, trudno znaleźć uzasadnienie dla
dopuszczenia do tak znacznej koncentracji jednej tylko funkcji
biurowej w kolejnych latach. Jak już podkreślono we wstępie
niniejszego raportu, było to efektem braku spójnej wizji tego,
czym obszar ten miałby stać się w przyszłości i określenia
pożądanego z punktu widzenia miasta i jego mieszkańców
zestawu funkcji.
Z czasem na teren Służewca wkroczyła także zabudowa
mieszkaniowa, przy czym jej ekspansja postępowała
od strony istniejących już wcześniej osiedli usytuowanych
| 18 |
na skraju dzielnicy w kierunku jej wnętrza, co pozwalało na
lepsze wykorzystanie istniejącej już od dawna infrastruktury
społecznej w postaci np. szkół i przedszkoli. Dziś jednak jest
zbyt wcześnie, aby mówić o całkowitym wymieszaniu funkcji
na Służewcu.
W najbliższych latach dojdzie tu jednak do daleko idących
zmian polegających na zmniejszeniu dominacji funkcji biurowej,
poprzez wprowadzenia nowych inwestycji mieszkaniowych
do centralnej części dzielnicy. Według obowiązujących planów
miejscowych nowa zabudowa tego typu ma powstać m.in.
przy ulicy Konstruktorskiej.
Podczas prac nad niniejszym raportem wielokrotnie spotkaliśmy
się z opiniami dotyczącymi braku na Służewcu obiektów
o ponadlokalnej sile oddziaływania, które zachęcałyby do
odwiedzin dzielnicy poza godzinami pracy biur. Obecnie
jedynym takim magnesem przyciągającym mieszkańców innych
niż Mokotów dzielnic pozostaje Galeria Mokotów.
Być może zasadne okazałoby się wykorzystanie istniejącej
wciąż zabudowy przemysłowej do stworzenia obiektu
kulturalno-rozrywkowo-gastronomicznego i wykreowania w nim
oferty o ponad dzielnicowej atrakcyjności. Dobrym przykładem
takiej lokalizacji jest wykreowane od podstaw Soho Factory
na warszawskim Kamionku.
Należy także wspomnieć o innych ważnych instytucjach
znajdujących się w sąsiedztwie Służewca, które mogłyby
przyczynić się do wzrostu jego atrakcyjności i zapewnić
alternatywne do sektora biurowego bieguny rozwoju dzielnicy.
Mowa tu m.in. o kampusie Uniwersytetu Warszawskiego czy
o kompleksie Telewizji Polskiej. Obie te instytucje to silne marki
posiadające potencjał do wykreowania nowych ciekawych
miejsc, które wzbogaciłyby dzielnicę na polu kultury i nauki.
Obie mogłyby także nawiązać współpracę z biznesem
w celu utworzenia na Służewcu klastrów np. start-up’owych czy
mediowych. Tego typu inicjatywy powinny jednak być inicjowane
przez miasto w ramach strategii rozwoju gospodarczoprzestrzennego.
Przy okazji warto także zadać pytanie o tożsamość tej niegdyś
przemysłowej dzielnicy. Efektem zmian dokonujących się na
Służewcu wydaje się być całkowita zmiana jej funkcji, co wiąże
się najczęściej z dokonywaniem wyburzeń dawnej zabudowy.
Funkcje budynków na Służewcu
Źródło: JLL, REAS
| 19 |
JLL Służewiec 2.0
O ile większość poprzemysłowych budynków i budowli nie
przedstawia znacznej wartości historycznej, architektonicznej
czy estetycznej, warto zastanowić się nad zachowaniem kilku
elementów świadczących o historii Służewca sprzed epoki
biur. Tego typu nawiązania są często stosowane w innych
dzielnicach biznesowych, gdyż nie tylko nadają specyficzny
charakter danemu obszarowi, ale także zachowują ducha
miejsca i pokazują szacunek do jego historii. Niektóre obiekty,
Kazimierz Kirejczyk
Partner Zarządzający
REAS
"Proces przekształcania się dawnej dzielnicy przemysłowoskładowej na Służewcu w największy poza centrum zespół
budynków biurowych miał w dużym stopniu charakter
spontaniczny i niekontrolowany. Wobec braku jasnej wizji nie
było również jasne, czy w rejonie tym ma pojawić się funkcja
mieszkaniowa. Studium uwarunkowań ograniczało w zasadzie
lokalizacje pod nowe inwestycje mieszkaniowe do rejonu
wzdłuż ul. Obrzeżnej.
Inwestorzy dostrzegli potencjał tego obszaru wcześniej niż
planiści. Pierwsze inwestycje miały charakter uzupełnień
istniejącej zabudowy w mieszkaniowej części Służewca – w
rejonie ulic Jadźwingów i Orzyckiej. Drugim pobliskim rejonem,
w którym dość wcześnie zaczęła powstawać nowa zabudowa
były tereny położone na wschód od ul.Modzelewskiego i na
północ od Rzymowskiego. Nowa zabudowa miała tam charakter
niewielkich budynków plombowych, także spółdzielczych.
Trzecim obszarem były okolice Potoku Służewieckiego i
wyścigów konnych na południe od Rzymowskiego. Rozwój
biurowców skierował uwagę deweloperów także na tereny
położone wzdłuż końcowego, zachodniego odcinka ulicy
Woronicza. Z czasem inwestycje mieszkaniowe zaczęły coraz
śmielej wkraczać w obręb dawnej dzielnicy przemysłowej,
w rejonie ulic Obrzeżna-Bokserska-Postępu-Cybernetyki.
Był to sygnał, że deweloperzy mieszkaniowi nie zamierzają
ograniczać się do obrzeży dzielnicy biurowej.
Dość szybko okazało się, że wobec ogromnego
zapotrzebowania na mieszkania w tym rejonie i potencjału
rozwojowego dzielnicy biurowej opłaca się budować tam więcej
mieszkań. Pojawiła się też pierwsza inwestycja budowana
| 20 |
jak np. wyburzona już wieża testowa Zakładu Urządzeń
Dźwigowych mogłaby stanowić ikonę dawnego Służewca
i lokalną atrakcję turystyczną. Bez zachowania kilku
elementów tego typu Służewiec zostanie pozbawiony
swojej tożsamości, co może pogłębić postrzeganie go jako
korporacyjnej i nieco bezdusznej dzielnicy biurowej, która
teoretycznie mogłaby powstać w każdym innym miejscu.
w całości pod wynajem – Mokotów City firmy Budner. Przy
Bokserskiej trwa także pierwsza w Warszawie kompleksowa
rewitalizacja budynku mieszkalnego z początku lat 70-tych.
Rezerwy terenów pod nową zabudowę mieszkaniową znajdują
się głównie w dwóch rejonach: na północ od ul. Domaniewskiej
i na wschód od ul. Wołoskiej do ul. Samochodowej. Drugim
rejonem z dużymi rezerwami terenów jest obszar położony na
południe od Bokserskiej. Ciekawym terenem w bezpośrednim
sąsiedztwie Służewca jest także działka położona na południe
od szpitala przy ul. Spartańskiej oraz tereny położone wzdłuż ul.
Woronicza po jej północnej stronie.
W realizacji i w fazie planowania znajduje się na terenie
samego dawnego Służewca Przemysłowego obecnie około
5 tysięcy mieszkań, z czego w 2016 powinno zostać oddanych
do użytkowania ok. 1,5 tysiąca i podobna liczba w 2017 roku.
A przecież w szeroko rozumianym otoczeniu powstają jeszcze
takie inwestycje jak Central Park Ursynów przy Kłobuckiej,
których mieszkańcy w dużej części będą pracować na
Służewcu i korzystać z lokalnej infrastruktury społecznej.
Bliskość miejsc pracy jest największym, ale nie jedynym atutem
Służewca z perspektywy nabywcy mieszkań. Rejon ten ma
dobrze rozwiniętą infrastrukturę oświatową: szkoły znajdują
się zarówno na południe od Rzymowskiego, jak i w rejonie
Spartańskiej i Joliot-Curie. Po zrealizowaniu linii tramwajowej
pomiędzy Galerią Mokotów a stacją metra Wilanowska poprawi
się także transport publiczny.
W tej części miasta brakuje jednak atrakcyjnych publicznych
terenów zielonych – najbliższy to rejon Dolinki Służewieckiej.
Nie ma także w tym rejonie publicznych terenów miejskich –
rolę lokalnego centrum pełni w praktyce Galeria Mokotów.
Wydaje się, że Służewiec, rozumiany jako wielofunkcyjna
sub-dzielnica miasta czeka wciąż na nową wizję planistyczną,
w której znajdzie się miejsce na nowe mieszkania i miejsca
pracy, nowe ulice i parkingi, otwarty plac miejski i park służący
rekreacji mieszkańców."
Co to oznacza dla najemców, deweloperów
i właścicieli biur?
Według naszych szacunków i prognoz, w latach 2017-2018
współczynnik powierzchni niewynajętej dla całej dzielnicy
będzie kształtować się na poziomie 17,5-18,5%. W znacznym
stopniu wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej będzie
dotyczył starszych budynków biurowych, które będą musiały
skupić się na przyciąganiu mniejszych najemców, w tym
oferować powierzchnie dedykowane start-up’om. Trudnym
okresem dla Służewca, patrząc od strony popytu na biura,
może być przebudowa ulicy Marynarskiej wraz z realizacją
wiaduktu w ciągu ulicy Postępu (prace związane z tą
inwestycją potrwają około 26 miesięcy). W tym okresie możemy
spodziewać się mniejszego zainteresowania firm tym rejonem.
Jeśli nie zostaną zrealizowane planowane inwestycje
infrastrukturalne poprawiające komunikację w obszarze
Służewca, przewaga konkurencyjna innych rejonów Warszawy
może się powiększać, a dzielnica może być w coraz większym
stopniu postrzegana jako lokalizacja „back office’owa”
i przyciągać najemców, których główną motywacją jest
optymalizacja kosztów najmu.
Wyższy współczynnik powierzchni niewynajętej przekłada się
bezpośrednio na mniejszą liczbę pracowników docierających
codziennie do pracy co, paradoksalnie, może pozytywnie
wpłynąć na polepszenie dostępności tej dzielnicy, nie
rozwiązując jednak długoterminowo żadnego z obecnych
problemów. Wydaje się więc oczywistym, że nadrzędnym celem
władz miasta powinno być wykreowanie dobrze funkcjonującej
(a więc i przynoszącej znaczne dochody do budżetu miasta)
dzielnicy biznesowej. Przykłady zaprojektowanych i w pełni
zintegrowanych klastrów biznesowych w innych miastach
europejskich to La Defense w Paryżu, Canary Wharf /
Docklands w Londynie, HafenCity w Hamburgu, czy Zuidas
w Amsterdamie.
Z kolei realizacja usprawnień komunikacyjnych, a także
zauważalne podniesienie jakości przestrzeni, będą czynnikami
sprzyjającymi poprawie zarówno reputacji, jak i prestiżu
dzielnicy. Wówczas Służewiec będzie w stanie nie tylko
utrzymać dzisiejszą wiodącą pozycję, ale także umocnić
się jako atrakcyjna lokalizacja pod reprezentacyjne biuro.
Atuty lokalizacyjne Służewca są bowiem oczywiste, ale
ich wyeksponowanie wymaga aktywnego przeciwdziałania
negatywnym skutkom błędów popełnionych w przeszłości.
Należy także pamiętać, że Służewiec nie jest obszarem
jednorodnym, a różne jego rejony charakteryzują się
odmiennymi uwarunkowaniami. Planowane usprawnienia
komunikacyjne będą więc miały rozmaity wpływ na
poszczególne nieruchomości biurowe. Rozważając inwestycję,
bądź relokację biura na Służewiec, należy rozpatrywać daną
lokalizację w kontekście jej konkretnego położenia i wiążących
się z nim uwarunkowań, mających także przełożenie na obecne
i przyszłe stawki czynszów.
| 21 |
JLL Służewiec 2.0
| 22 |
Konkluzje
• Wraz z dalszym rozwojem funkcji biurowej na Służewcu,
widoczna już dziś presja samochodowa będzie się
jedynie zwiększać. Tymczasem pojemność parkingów
publicznych w dzielnicy już obecnie jest wykorzystywana
w maksymalnym stopniu. Co ważne, planowane
inwestycję infrastrukturalne, przede wszystkim w transport
publiczny, będą stopniowo poprawiać dostępność
dzielnicy. Oddanie do użytku każdej takiej inwestycji
powinno wiązać się jednak z wprowadzeniem ograniczeń
dla ruchu samochodowego, w tym zmniejszenia liczby
miejsc parkingowych przy drogach publicznych. Objęcie
biurowego rejonu Służewca strefą płatnego parkowania
będzie jednak zasadne dopiero wówczas,
gdy pracownikom zostanie zaoferowana atrakcyjna
alternatywa w postaci sprawnego transportu publicznego.
• Szansą na zwiększenie prestiżu Służewca jest poprawa
jego estetyki i funkcjonalności. Ucywilizowanie parkowania
otworzy nowe możliwości do podniesienia jakości
przestrzeni publicznych. Uważamy za zasadne budowę
na Służewcu placu miejskiego o odpowiedniej skali, który
stanowiłby serce dzielnicy, i który dzięki dużej liczbie
lokali gastronomicznych i rozrywkowych integrowałby
pracowników i mieszkańców. Gdyby budowa jednego
dużego placu okazała się niemożliwa, sugerujemy budowę
sieci mniejszych skwerów połączonych ciągami pieszymi.
Ważne, aby poprawę jakości przestrzeni rozpocząć już
dziś, np. w ramach przebudowy ulicy Marynarskiej.
• Należy dokonać zmian w planach zagospodarowania
przestrzennego, zakładających otwieranie w parterach
budynków biurowych lokali handlowo-usługowych oraz
wytyczenie sieci ciągów pieszych, o alternatywnych
do głównych ulic przebiegu. Należy nawiązać współpracę
między władzami miasta a właścicielami nieruchomości
w celu udostępnienia części gruntów pod ciągi piesze.
• Cykl życia budynku biurowego to obecnie maksymalnie
15-20 lat, po których zazwyczaj następuje jego
przebudowa. Należy wykorzystać ten fakt do dokonania
zasadniczych zmian, także urbanistycznych. Zapisy
planu miejscowego powinny określić obowiązujące
linie zabudowy bliżej osi ulic, co wprowadzi większy
ład przestrzenny. Cykliczność jest immanentną cechą
wszystkich dużych dzielnic biznesowych, w tym tak
znanych europejskich klastrów biurowych jak Canary
Wharf czy La Defense.
• Należy dążyć do zróżnicowania nie tylko funkcji zabudowy,
ale także profilu biznesowego Służewca. Korzystne
w przełamaniu korporacyjnego wizerunku dzielnicy
mogłoby być pojawienie się obiektów dedykowanych
start-up’om, np. pod auspicjami nieodległego Uniwersytetu
Warszawskiego.
• Miasto powinno inicjować, koordynować i patronować
inicjatywom mającym na celu poprawę sytuacji
komunikacyjnej i parkingowej, wspierając działania takie
jak np. carpooling. W te działania włączyć się powinni
także deweloperzy i właściciele budynków. Z kolei
pracodawcy powinni rozważyć możliwość wprowadzenia
elastycznego czasu, który pozwoli na rozciągnięcie
w czasie szczytów przewozowych.
• Obecnie firmy (w szczególności te z sektora BPO) w coraz
większym stopniu konkurują o pracowników. Dzielnica
bez wystarczających rozwiązań komunikacyjnych rodzi
dla tych firm ryzyko. To z kolei rodzi zagrożenie odpływu
firm z Służewca, a w konsekwencji, wysokich pustostanów.
Tym ważniejsze jest proaktywne działanie miasta, aby
zapobiec takim zjawiskom. Jednym z rekomendowanych
kroków dla władz, w pewnym stopniu już podjętych, może
być np. współpraca z dużymi najemcami obecnymi
w dzielnicy w celu zidentyfikowania obszarów kluczowych
dla poprawienia percepcji dzielnicy wsród pracownikow.
• Służewiec pozostanie atrakcyjną lokalizacją dla
najemców biur, m.in. ze względu na bliskość lotniska
i popularnych dzielnic mieszkaniowych oraz niższe
niż w centralnych dzielnicach stawki czynszów.
Wprowadzenie zaproponowanych zmian doprowadzi
jednak do podniesienia prestiżu tej lokalizacji, a w efekcie
zwiększenia jej atrakcyjności dla najemców
oraz inwestorów instytucjonalnych.
• Niezmiernie istotne jest, aby popełnionych w przeszłości
błędów urbanistycznych nie powielać w innych dzielnicach
miasta. Wprawdzie Wola, do której stopniowo przenosi się
środek ciężkości miasta, posiada lepsze uwarunkowania
komunikacyjne (II linia metra) niż Służewiec, także i tam
nie powstał dotąd spójny masterplan, który wyznaczałby
dokładne ramy zabudowy dzielnicy, i w których
zarezerwowano by miejsce dla placów, skwerów i parków,
tak potrzebnych w każdym mieście.
| 23 |
Kontakty
Anna Bartoszewicz-Wnuk
National Director
Head of Research & Consulting
+48 22 167 0007
[email protected]
Jan Jakub Zombirt
Associate Director
Strategic Consulting
+48 22 167 0105
[email protected]
Mateusz Polkowski
Associate Director
Research & Consulting
+48 22 167 0042
[email protected]
jll.pl
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016.
This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without
the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no
representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang
LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.