Interpelacja nr 26022

Interpelacja nr 26022
do ministra infrastruktury i rozwoju
w sprawie nowelizacji art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami w
celu umożliwienia regulacji stanów prawnych garaży
Szanowna Pani Premier! Zgodnie z art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami ˝Osoba, która na podstawie
pozwolenia na budowę wybudowała przed 5 grudnia 1990 r. ze środków własnych garaż na gruncie stanowiącym
własność Skarbu Państwa lub własność gminy, a także jej następca prawny, mogą żądać nabycia tego garażu na
własność oraz oddania w użytkowanie wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z garażu, jeśli jest jego najemcą.
Uprawnienie wygasa, jeżeli żądanie nabycia garażu na własność oraz oddania w użytkowanie wieczyste gruntu (...) nie
zostanie złożone właściwemu organowi do dnia 31 grudnia 2000 r.˝. W oparciu o powyższy przepis gminy w większości
uregulowały stany prawne garaży. Niestety, około 30% garaży, znajdujących się zwłaszcza w kompleksach, nie zostało
uregulowanych z następujących powodów:
- garaże zostały wybudowane po 5 grudnia 1990 r.,
- najemcy garaży nie złożyli w terminie żądania o nabycie garażu na własność,
- wybudowania garaży na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową,
- przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności przez właścicieli części garaży
znajdujących się w kompleksach.
Najemcy garaży czują się pokrzywdzeni brakiem możliwości uregulowania stanu prawnego wybudowanego we
własnym zakresie garażu. Najczęściej dotyczy to garaży znajdujących się w kompleksach, gdzie część garaży jest
uregulowana prawnie, a część nie.
Sytuację rozwiązałaby nowelizacja art. 211, polegająca na zniesieniu terminu zgłaszania roszczeń o nieodpłatne
nabycie garażu i terminu, przed którym miała nastąpić zabudowa nieruchomości. Pozwoliłoby to na uregulowanie stanu
prawnego pozostałych ˝nieuwłaszczonych˝ garaży i uporządkowanie sytuacji w kompleksach garażowych.
Przedstawiając powyższy, dotąd nierozwiązany problem uprzejmie prosimy o udzielenie odpowiedzi na następujące
pytanie:
Czy kierowany przez Panią Premier resort dostrzega istniejący w wielu miastach problem braku regulacji stanów
prawnych garaży i czy planowana jest zmiana przepisów pozwalająca na jego rozwiązanie?
Z poważaniem
Posłanki Zofia Czernow i Agnieszka Kołacz-Leszczyńska
Warszawa, dnia 23 kwietnia 2014 r.
Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju
- z upoważnienia ministra na interpelację nr 26022
w sprawie nowelizacji art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami w
celu umożliwienia regulacji stanów prawnych garaży
Szanowna Pani Marszałek! Odpowiadając na przesłaną przy piśmie z dnia 30 kwietnia 2014 r. interpelację posłanek
Zofii Czernow i Agnieszki Kołacz-Leszczyńskiej (znak: SPS-023-26022/14), w sprawie nowelizacji przepisu art. 211
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518) w celu umożliwienia
regulacji stanów prawnych garaży, uprzejmie przedstawiam informacje w tym zakresie.
Przywołany w interpelacji przepis art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest normą o szczególnym
charakterze, która miała na celu przedłużenie w czasie uprawnień określonych w poprzednio obowiązujących przepisach.
Problematyka nabywania własności garaży wybudowanych przez ich najemców ze środków własnych na gruncie
stanowiącym własność Skarbu Państwa lub gminy została po raz pierwszy uregulowana w art. 8 ustawy z dnia 29
września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464),
który wszedł w życie z dniem 5 grudnia 1990 r. Celem tego przepisu było uregulowanie ˝zaszłości˝ istniejących na
nieruchomościach publicznych przed zmianą ustroju politycznego. Na podstawie m.in. okólnika nr 30 ministra gospodarki
komunalnej z dnia 27 października 1960 r. w sprawie budowy garaży ze środków własnych ludności (Dz. Urz. Ministra
Gospodarki Komunalnej Nr 15, poz. 139) osoby fizyczne mogły wybudować ze środków własnych garaż na gruncie
państwowym w zamian za możliwość nieodpłatnego korzystania z tego garażu zazwyczaj przez okres 10 lat trwania
umowy dzierżawy, z ewentualnością dalszego korzystania z ww. garażu na podstawie umowy. Zgodnie z treścią pkt 2
okólnika wybudowany obiekt stanowił własność państwa (właściciela gruntu), a dzierżawca użytkował grunt i garaż
przez czas określony w umowie, nie opłacając czynszu dzierżawnego.
W obowiązującym wówczas porządku prawnym brak było odpowiednich instrumentów prawnych pozwalających na
uporządkowanie i uregulowanie stanu prawnego nieruchomości publicznych w sposób uwzględniający faktyczny stan
zagospodarowania i sposób użytkowania tych nieruchomości. Jednym z takich instrumentów wprowadzonych ww.
ustawą z dnia 29 września 1990 r. było uprawnienie zawarte w przepisie art. 8 omawianej ustawy. Podstawowym celem
wprowadzenia art. 8 była likwidacja następstw związanych z nieekwiwalentnością postanowień umów zawieranych z
osobami, które godziły się wybudować garaż na gruncie państwowym w zamian za możliwość korzystania z niego na
zasadach określonych w umowie. Na powyższą kwestię zwrócił również uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26
sierpnia 1992 r., sygn. akt CRN 126/92.
W związku z dostosowaniem regulacji dotyczących gospodarowania nieruchomościami publicznymi do transformacji
ustrojowo-prawnej ustawodawca zdecydował o przeniesieniu uprawnień do występowania przez najemców garaży z
żądaniem nabycia garażu wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu,
przede wszystkim ze względu na dokończenie procesu ˝uwłaszczenia˝ ww. najemców garaży, wszczętego na podstawie
art. 8 ustawy z dnia 29 września 1990 r. W związku z tym dotychczasowa treść powyższego art. 8 została przeniesiona
do art. 211 nowego aktu prawnego, tj. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która z dniem
1 stycznia 1998 r. zastąpiła ustawę z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości
(Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, z późn. zm.) oraz ustawę z dnia 29 września 1990 r. Następnie ustawą z dnia 7
stycznia 2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz innych ustaw (Dz. U. Nr 6, poz. 70, z późn. zm.)
do art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami dodany został ust. 3, zgodnie z którym uprawnienie do nabycia
garażu wygasa, jeżeli żądanie nabycia garażu na własność oraz oddania użytkowania wieczystego gruntu niezbędnego
do korzystania z tego garażu nie zostanie złożone właściwemu organowi do dnia 31 grudnia 2000 r.
Wygaszenie uprawnień wynikających z art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami oznaczało, że ustawodawca
uznał cel wynikający z tego przepisu za zrealizowany. Ponadto w ustawie o gospodarce nieruchomościami wprowadzono
generalne rozwiązania umożliwiające nabycie dzierżawcom lub najemcom nieruchomości publicznych prawa własności
dzierżawionych nieruchomości. Należy zauważyć, że w obecnym stanie prawnym zbycie nieruchomości publicznej
wymaga co do zasady zastosowania trybu przetargowego. Jednak ustawodawca przewidział wyjątki od tej ogólnej
zasady, przewidując np. w art. 37 ust. 3 ww. ustawy sytuacje, w których o zastosowaniu trybu bezprzetargowego może
zdecydować organ. Na gruncie tej regulacji mogą być rozpatrywane przypadki, w których dzierżawcy zabudowali
nieruchomości na podstawie zezwoleń na budowę. Zgodnie bowiem z tym przepisem bezprzetargowa sprzedaż
nieruchomości może nastąpić na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej
na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Należy jednak podkreślić, że
uprawnienie przewidziane w art. 37 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter fakultatywny. Oznacza
to, że gmina lub inna jednostka samorządu terytorialnego, bądź Skarb Państwa, ma jedynie możliwość, a nie obowiązek
zbycia w drodze bezprzetargowej nieruchomości na rzecz dzierżawcy tej nieruchomości w sytuacji określonej w
omawianym przepisie. Zastosowanie tej regulacji wymaga uprzedniego podjęcia uchwały rady lub sejmiku (w
odniesieniu do nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego), bądź zarządzenia wojewody (w odniesieniu do
nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa), zwalniającej z obowiązku zbycia nieruchomości w drodze
przetargu.
Równocześnie obowiązuje przepis art. 34 ust. 6a ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie którego
organy Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą przyznać pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości
na rzecz najemców lub dzierżawców budynków użytkowych stanowiących w całości przedmiot najmu lub dzierżawy.
Przyznanie pierwszeństwa następuje na podstawie uchwały rady lub sejmiku (w odniesieniu do nieruchomości
stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego), bądź zarządzenia wojewody (w odniesieniu do
nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa).
Odnosząc się do pytań zawartych w interpelacji, informuję, iż w obowiązującym porządku prawnym i ustrojowym
istnieją instrumenty prawne pozwalające dzierżawcom garaży na nabycie zbywalnych praw do dzierżawionych
nieruchomości. W związku z tym nie wydaje się, aby istniała potrzeba nowelizacji art. 211 ustawy o gospodarce
nieruchomościami. Ponadto budzi wątpliwości przywrócenie mocy obowiązującej normy prawnej, która wygasła
trzynaście lat temu. Działanie takie mogłoby zostać uznane za naruszenie zasady pewności, stałości i przewidywalności
prawa, a tym samym za niezgodne z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Nie bez znaczenia pozostaje również
fakt, że w założeniu uprawnienie zawarte pierwotnie w art. 8 ustawy z dnia 29 września 1990 r., a następnie
kontynuowane w art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami miało szczególny i okresowy charakter, z uwagi na
potrzebę uregulowania ˝zaszłości˝ istniejących na nieruchomościach publicznych przed powstaniem mienia
samorządowego. Należy podkreślić, że ustawodawca przewidział dziesięcioletni okres na zgłoszenie roszczenia o nabycie
własności garażu. Termin ten wydaje się pozostawać w zgodzie z ogólną zasadą prawa cywilnego, w świetle której
roszczenia majątkowe po pewnym czasie ulegają przedawnieniu lub wygasają. Z orzecznictwa Trybunału
Konstytucyjnego wynika, że ustawowe określenie czasu, w którym może nastąpić realizacja praw lub obowiązków
podmiotów, służy zapewnieniu pewności obrotu i stabilności stosunków prawnych. Dopuszczenie możliwości realizowania
roszczeń bez jakiegokolwiek ograniczenia w czasie prowadziłoby do sytuacji, w której strony, w szczególności gminy,
pozostawałyby przez dziesiątki lat w niepewności co do swojej sytuacji prawnej. Prawa majątkowe gmin, w
szczególności prawo własności, podlegają bowiem ochronie konstytucyjnej (art. 165 Konstytucji RP).
W świetle powyższego należy zauważyć, że ewentualna nowelizacja art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami
mogłaby zostać rozważona jedynie w przypadku potwierdzonych sygnałów o problemach ze stosowaniem przez
właściwe organy przepisu art. 37 ust. 3 lub art. 34 ust. 6a ustawy o gospodarce nieruchomościami w stosunku do
najemców garaży, w szczególności usytuowanych w tzw. kompleksach, w których część garaży została zbyta ich
najemcom.
Z wyrazami szacunku
Podsekretarz stanu
Paweł Orłowski
Warszawa, dnia 27 maja 2014 r.