Poradnik dla właścicieli i wynajmujących
Transkrypt
Poradnik dla właścicieli i wynajmujących
Poradnik dla sprzedających i wynajmujących nieruchomości Starbroker Copyright by Starbroker Sp. z o.o. Współpraca: starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl WYNAJEM 1. 8 pytań do potencjalnego najemcy 2. Zabezpiecz swoją nieruchomość i chroń najemcę 3. Umowa najmu mieszkania – jak uniknąć pułapek 4. Najem okazjonalny, czyli wygoda dla właściciela 5. Jak podzielić opłaty związane z rachunkami między właściciela i najemcę 6. Wielki Brat czy niewidzialny przyjaciel? 7. Typy najemców. Kogo szukać, kogo się wystrzegać? 8. Obcokrajowcowi wynajmę… 9. Kaucja zwrotna – czemu służy i dlaczego należy ją zwracać 10. Bezpieczny sposób na rachunki za prąd 11. Jak wynajmować efektywnie, czyli trochę o podatkach 12. Jak podnieść czynsz i nie stracić najemcy 13. Zakończenie najmu WYNAJEM/SPRZEDAŻ 14. Jak przygotować mieszkanie na wizytę klienta 15. Umeblowane czy nieumeblowane? SPRZEDAŻ 16. Uzgodniłeś cenę sprzedaży mieszkania lub domu i... co dalej? 17. Podatek od sprzedaży nieruchomości – jak nie płacić? 18. Wyceniać czy nie wyceniać? Oto jest pytanie 19. Podarować czy zapisać w testamencie? Jak przekazać nieruchomość dzieciom 20. Co opóźnia sprzedaż mieszkania? Najczęściej popełniane błędy 21. Sprzedaż zabytku? Uwaga na gminę Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 1 8 pytań do potencjalnego najemcy 1. Do czego planujesz wykorzystać mieszkanie? W większości przypadków będą to cele mieszkaniowe, jeśli jednak miałoby to być miejsce wykonywania działalności gospodarczej powinieneś to wiedzieć przed podpisaniem umowy i rozważyć wszelkie możliwe konsekwencje – od zwiększenia zużycia mieszkania, poprzez uciążliwość dla sąsiadów i dalsze konsekwencje podatkowe – tylko wynajem na cele mieszkalne powyżej 30 dni nie jest obciążony podatkiem VAT. 2. Kto konkretnie będzie wynajmował mieszkanie? Bardzo ważnym elementem umowy są dokładne dane osobowe wraz z adresami (mogą być według oświadczenia) wszystkich osób, które wynajmują mieszkanie. Pozwoli Ci to obliczyć tzw. „podatek śmieciowy” i ułatwi oszacowanie dodatkowych kosztów zużycia wody czy prądu. 3. Czy posiadasz jakieś zwierzęta? Zazwyczaj właściciele nie mają nic przeciwko posiadaniu zwierząt. Jeśli wyraziłeś zgodę, musisz koniecznie upewnić się, czy nie będzie to powodem zniszczeń, silnego zapachu lub hałasu, który może przeszkadzać sąsiadom. 4. Czy masz możliwość zapłacenia kaucji i czynszu przed wprowadzeniem się? Jeśli nie, odmów wynajmu. Jeśli najemca nie ma możliwości zapłacenia kaucji, może okazać się, że w przyszłości będzie miał problemy z uregulowaniem miesięcznego czynszu. 5. Czy masz konto na portalach społecznościowych, które mógłbym przejrzeć? W Polsce nie jest to standardem, a raczej może wydawać się wkraczaniem Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 8 pytań, które powinienieś zadać potencjalnemu najemcy w czyjąś prywatność. Jednak przejrzenie publicznych informacji na LinkedIn lub Goldenline przybliży Ci doświadczenie zawodowe najemcy, natomiast Facebook, Twitter czy Instagram pokaże jego styl życia i to, jak będzie traktował Twoją nieruchomość. 6. Kiedy planujesz się wprowadzić? Jeśli najemca chce wprowadzić się „od zaraz”, dowiedz się dlaczego. Jeśli w dodatku najemca chce wszelkie opłaty pokryć gotówką, daj sobie trochę czasu na sprawdzenie tej osoby: poproś o dokumenty o zatrudnieniu lub przelew bankowy kaucji. Pozwoli to potwierdzić przynajmniej dane osobowe najemcy. 7. Czy potrzebujesz wymiany mebli, dodatkowego wyposażenia? Ustalenia dotyczące dodatkowego wyposażenia są bardzo ważne i powinny być uzgodnione przed wprowadzeniem. Zakup nowych mebli lub pozbycie się starych może okazać się bardzo kosztowne, wiec przemyśl tę decyzję. Przeanalizuj także to, czy w przyszłości, przy kolejnych najemcach, zyskasz dodatkowe korzyści z wymiany mebli. 8. Czy masz zdolność do regulowania zobowiązań za najem? Dobrze jest zweryfikować zdolność do regulowania przez najemcę zobowiązań wynikających z umowy najmu, takich jak czynsz i opłaty eksploatacyjne. Można to zrobić prosząc o przygotowanie i okazanie np. potwierdzenia zatrudnienia, pasków wypłat, wydruku z konta potwierdzającego regularne przelewy, itp. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 2 Zabezpiecz swoją nieruchomość i chroń najemcę Obowiązkiem właściciela mieszkania jest zapewnienie najemcy bezpiecznego pobytu w czasie trwania najmu. Równie ważne jest odpowiednie zabezpieczenie własnej nieruchomości. Weź pod uwagę 5 wskazówek i zmniejsz ryzyko nieprzyjemnych scenariuszy! • Ubezpiecz mieszkanie. Płacąc kilkaset złotych rocznie możesz uniknąć ogromnych strat finansowych w przypadku pożaru lub zalania. • Jeśli mieszkanie, które wynajmujesz, jest umeblowane, ubezpiecz także wyposażenie. Koszty tej operacji nie są wysokie, a dzięki temu będziesz miał problem z głowy! • Wymień zamki. W obecnych czasach wyrobienie drugiego zestawu kluczy nie jest żadnym problemem. Możesz nawet nie zdawać sobie sprawy, kto posiada klucz do Twojego mieszkania. Po zmianie zamków najemca poczuje się bezpiecznie, co będzie dobrym początkiem Waszej współpracy. • Jeśli w mieszkaniu jest gazowy ogrzewacz wody zamontuj czujnik. Dobry czujnik dymu działa również jako detektor tlenku węgla, co jest szczególnie ważne w przypadku starszych mieszkań. Koszt jaki poniesiesz to około 100 zł. Takie rozwiązanie pozwoli uratować nie tylko Twoje mieszkanie, ale przede wszystkim czyjeś życie. • Sprawdź kratki wentylacyjne, wszelkie przyłącza wody i odpływy wody od urządzeń, upewnij się, że gniazdka elektryczne są dobrze osadzone, a te w kuchni i łazience mają osłaniającą przed wodą klapkę. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 3 Umowa najmu mieszkania – jak uniknąć pułapek Żeby wynajmowanie mieszkania przyniosło Ci spodziewany zysk, musisz właściwie skonstruować umowę najmu. Ważne, żeby znalazły się tam zapisy chroniące wynajmującego przed niemiłymi niespodziankami ze strony najemcy. O czym warto pamiętać: Umowę najmu mieszkania najlepiej zawrzeć w formie pisemnej. Warto też zadbać, żeby znalazły się w niej elementy chroniące Ciebie i Twoje mienie. Co powinna zawierać umowa? • Dokładne określenie stron, czyli: »» wynajmującego (oddającego mieszkanie w najem) »» najemcy (biorącego w najem) »» oraz dane osobowe obu stron: numery PESEL, numery dowodów lub paszportów, dane adresowe z dowodu lub według oświadczenia • Określenie przedmiotu umowy: »» czy jest to całe mieszkanie, czy tylko pokój z dostępem do kuchni i łazienki, może ze schowkiem albo piwnicą, może miejsce parkingowe przynależne do mieszkania, adres, piętro, metraż, ilość pomieszczeń »» ewentualnych dodatkowych praw (np. niewyrażenie zgody na prawo podnajmu) • Określenie czasu najmu: »» data przekazania mieszkania wraz z określeniem umowy jako umowa bezterminowa lub umowa na czas określony: na rok, 3 lata, do konkretnej daty »» można określić zasady przedłużenia umowy • Cel najmu: »» najem na cele mieszkalne »» dobrze jest określić też ilość osób stale zamieszkujących (wpływa to na wysokość opłat za wodę, kanalizację oraz śmieci) • Kaucja: »» określenie wysokości, terminu, sposobu wpłaty i zwrotu, przeznaczenia kaucji Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Umowa najmu mieszkania – jak uniknąć pułapek • Płatności: »» ile, do kiedy, w jaki sposób, jak często, kto komu – zasady płatności czynszu najmu, płatności za media, zaliczek/opłat do wspólnoty/spółdzielni. Jeśli są zaliczki na media - jak będą rozliczane? • Obowiązki wynajmującego: »» bezpieczne, sprawne instalacje, większe naprawy i tryb ich dokonywania • Obowiązki najemcy: »» dbałość o stan mieszkania, czystość, odczyty liczników, kontrole instalacji, drobne naprawy, stosowanie się do regulaminów budynku i zasad współżycia społecznego • Zasady wizytacji lokalu przez właściciela: »» częstotliwość, forma zapowiedzi wizyty wraz z ustaleniem ich terminów • Zasady i sposób wypowiedzenia umowy: »» wypowiedzenie w trybie przyśpieszonym oraz zasady normalne w przypadku umów bezterminowych »» termin wypowiedzenia »» forma pisemna lub elektroniczna »» termin przekazania mieszkania »» ostateczne rozliczenia • Lista dokumentów towarzyszących umowie: »» protokół zdawczo-odbiorczy przy przekazywaniu mieszkania, ewentualnie karty danych osobowych, instrukcje, regulaminy • Zapisy organizacyjne: »» liczba kopii umowy, pisemne zmiany w umowie, polubowne rozstrzyganie sporów, niewykorzystywanie danych osobowych poza celami ściśle związanymi z wykonaniem umowy, wskazanie przepisów Kodeksu Cywilnego do spraw nieuregulowanych umową • Podpisy stron Zmiany wysokości czynszu Wszelkie zmiany w umowie mające skutki finansowe zawieraj w formie pisemnej. Pamiętaj jednak o ograniczeniach wynikających z przepisów. Np. nie możesz podnosić czynszu częściej niż co 6 miesięcy. Każdorazowa zmiana wysokości czynszu wymaga pisemnego powiadomienia lokatora najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi trzy miesiące. Najemca może Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Umowa najmu mieszkania – jak uniknąć pułapek odmówić przyjęcia podwyżki w ciągu dwóch pierwszych miesięcy tego trzymiesięcznego okresu. Skutkuje to rozwiązaniem dotychczasowej umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia zawartego w umowie. Jeśli więc umowa przewiduje trzymiesięczne wypowiedzenie, to lokator jeszcze przez kolejne trzy miesiące może pozostać w lokalu. Przez ten czas wszelkie opłaty i czynsz płaci w dotychczasowej wysokości. W przypadku, w którym najemca deklaruje długi termin najmu, najbezpieczniej jest zawrzeć w umowie coroczną indeksację czynszu np. o wskaźnik inflacji. Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego W przypadku lokali mieszkalnych wynajmujący może rozwiązać umowę najmu jedynie zgodnie z obowiązującymi w Polsce w tym zakresie przepisami, w szczególności określonymi w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2005 r. nr 31 poz. 266 ze zm.) W szczególności wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem na koniec następnego miesiąca kalendarzowego w przypadku, gdy najemca: • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie przedmiotu najmu i pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Umowa najmu mieszkania – jak uniknąć pułapek i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego. Odbiór wynajmowanego mieszkania Niezależnie od formy rozwiązania umowy w chwili zwrotu mieszkania musisz sporządzić protokół określający stan techniczny mieszkania w chwili wyprowadzenia się lokatora. Musi on zostać podpisany przez obie strony. W protokole musisz określić, czy lokal wymaga jakichś napraw i wycenić je. Tylko wtedy będziesz mógł potrącić wartość tych napraw z kaucji. Protokół powinien też zawierać informację o ewentualnych zaległościach finansowych ze strony lokatora i terminy uregulowania tych należności. Podsumowując: nie licz na trwałość ustnych porozumień z najemcą. Staraj się wszystko zawrzeć w umowie. Im lepsza umowa, tym mniejsze pole do konfliktów. Im bardziej precyzyjnie określisz prawa i obowiązki najemcy, tym łatwiej będzie Ci egzekwować swoje prawa. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 4 Najem okazjonalny, czyli wygoda dla właściciela Najem okazjonalny wprowadzony został do polskiego prawa w 2009 r. i nie jest powszechnie znany. W teorii przepisy mają sprzyjać właścicielom lokali. W praktyce zawarcie takiej umowy wymaga spełnienia określonych warunków. Czym różni się najem okazjonalny od tradycyjnego? Przede wszystkim mniejszą ochroną lokatora. Umowę najmu okazjonalnego można łatwiej wypowiedzieć i szybciej rozwiązać. Nie obowiązuje w jej przypadku część przepisów o ochronie lokatorów. Wynajmujący niejako z góry określa, gdzie – w razie konieczności – będzie go można eksmitować. Umowa jest przy tym zawierana na z góry określony czas (maksymalnie 10 lat). Działając na mocy takiej umowy, można eksmitować nawet kobiety w ciąży i z dziećmi w dowolnym okresie roku. NAJEM OKAZJONALNY KROK PO KROKU: 1. Znalezienie chętnego najemcy. 2. Dostarczenie przez najemcę oświadczenia o zgodzie na egzekucję (potwierdzone notarialnie). 3. Dostarczenie przez najemcę zgody właściciela lokalu, do którego może zostać eksmitowany zgody na jego przyjęcie (potwierdzone notarialnie). 4. Zawarcie umowy najmu i pobranie kaucji ( jeśli strony ustalą kaucję). 5. Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu. 6. Przekazanie kluczy. Problem? Umowę z pewnością łatwiej rozwiązać, ale trudniej zawrzeć. Nie wystarczy standardowy formularz i protokół zdawczo-odbiorczy. Umowa musi mieć załącznik, czyli „oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu”. Oświadczenie to musi zostać potwierdzone notarialnie. Poza tym umowa musi zawierać adres lokalu, do którego – w razie potrzeby wskazanej w poprzednim akapicie – będzie można wyeksmitować dotychczasowego lokatora. Oczywiście trzeba mieć podstawę do wskazania takiego właśnie adresu, więc trzeba też mieć zgodę – najlepiej notarialną – w formię oświadczenia właściciela tegoż mieszkania. Trochę to wygląda tak, jakbyśmy przygotowywali eksmisję lokatora jeszcze przed jego wprowadzeniem się do mieszkania. Może to wywoływać u kandydatów na najemców zrozumiały opór. Nie wszyscy też będą mogli spełnić powyższe warunki, Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Najem okazjonalny, czyli wygoda dla właściciela przede wszystkim nie każdy znajdzie osobę, która zgodzi się przyjąć pod swój dach. Po zawarciu umowy właściciel ma obowiązek zgłosić ją w ciągu 14 dni do naczelnika Urzędu Skarbowego, w którym się rozlicza. Inaczej nie będzie to umowa najmu okazjonalnego i wszelkie związane z tym zabezpieczenia nie będą ważne. Dodajmy, że tego typu umowę mogły do niedawna zawrzeć tylko osoby fizyczne będące właścicielami mieszkania. Od 23 listopada 2013 roku możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego mają wszyscy właściciele mieszkań, nie tylko osoby fizyczne. Zmiany wprowadziła Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Umowy te mogą dotyczyć tylko lokali mieszkalnych. Mimo utrudnień prawo to działa i jest wykorzystywane. Jak pokazała sonda telefoniczna przeprowadzone przez nas wśród notariuszy – umowy takie są u nich zawierane dosyć często, choć nie masowo. Najczęściej wynajmującymi są studenci, których w razie problemów godzą się przyjąć pod swój dach rodzice. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 5 Jak podzielić opłaty związane z rachunkami między właściciela i najemcę Najważniejsza zasada – w chwili wynajmowania mieszkania najlepiej jest spisać stan liczników i opisać stan całego mieszkania i jego wyposażenia. To będzie podstawa rozliczeń i oceny mieszkania przy przejmowaniu go od najemcy. Po drugie – należy uzgodnić sposoby płacenia lub rozliczania rachunków. Jest na to kilka możliwości: Pobierasz opłaty na bieżąco Na przykład ustalasz stały czynsz tylko za wynajem i rozliczasz każdy przychodzący rachunek za media na bieżąco. Jest to jednak rozwiązanie niepraktyczne. Bieganie z każdym rachunkiem do najemcy jest czasochłonne, podobnie jak egzekwowanie każdej wpłaty. Poza tym zanim przedstawisz rachunek najemcy, a on zapłaci może upłynąć termin płatności. Karne odsetki obciążą Ciebie. Jeśli podstawowym źródłem zasilania w mieszkaniu jest prąd elektryczny (np. oświetlenie, ogrzewanie, podgrzewanie wody i elektryczna płyta grzewcza w kuchni) można rozważyć zastosowanie licznika energii typu pre-paid. Działają one podobnie jak telefony na kartę. Użytkownik dokonuje przedpłaty i korzysta z prądu tak długo, aż zużyje opłaconą energię. Doładowania można dokonać przez internet, albo w punkcie obsługi VIA płatności. Zdejmuje to z wynajmującego wszelkie ryzyko. Jeśli najemca nie zapłaci, nie będzie mógł korzystać z energii. Jeśli jednak źródeł energii jest kilka, lepsze są inne rozwiązania. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Jak podzielić opłaty związane z rachunkami między właścicielem a najemcą Ryczałt w czynszu Możesz też przyjąć rozwiązanie przeciwne, czyli objąć wszystkie przyszłe opłaty ryczałtem wliczonym w czynsz za wynajem. Jest jednak ryzyko, graniczące z pewnością, że przeliczysz się określając przyszłe koszty mediów. Po prostu najemca – mając ustaloną stałą opłatę, nie będzie zainteresowany oszczędzaniem energii czy wody. W efekcie realne rachunki poszybują w górę i skutecznie pożrą Twój zysk. Szacuje się, że przy takim rozliczeniu koszt utrzymania mieszkania może wzrosnąć o ok. 5 tys. zł rocznie. Ryczałt i okresowe rozliczenie W związku z powyższym wynajmujący najczęściej zastrzega w umowie, że czynsz zawiera ryczałt na poczet pewnych opłat, ale co pewien czas (kwartał, pół roku, rok), są one rozliczane według faktycznego zużycia. Najczęściej tego typu ryczałty obejmują wodę i ogrzewanie, które rozliczane są w dłuższych cyklach. Natomiast zużycie prądu bywa rozliczane na bieżąco, czyli najczęściej w cyklu dwumiesięcznym. Wysokość ryczałtu należy dopasować do wielkości mieszkania i liczby zamieszkujących go osób. Przepisanie opłat na najemcę Kolejnym rozwiązaniem może być przepisanie mediów na najemcę. Jest ono szczególnie korzystne w przypadku usług dodatkowych (internet, kablówka). Na najemcę można także przepisać gaz czy prąd, taka sytuacja wymusza większą odpowiedzialność z jego strony. Rozliczenia między lokatorami A jeśli w mieszkaniu mamy dwóch lub więcej lokatorów? Jeśli z każdym z nich mamy oddzielną umowę, to rachunki dzielimy po równo między nich. Niestety, w takim wypadku jeśli tylko jeden z najemców zalega z płatnościami, brakuje nam pieniędzy na opłaty. Dlatego lepiej w umowie zaznaczyć solidarną odpowiedzialność wszystkich najemców za płatności z tytułu czynszu i opłaty za media. Wszystkie rozliczenia na papierze Na koniec jeszcze jedna zasada. Wszelkie rozliczenia, także te dotyczące mediów, potwierdzaj na piśmie. Mając komplet rachunków i pokwitowań dużo łatwiej jest rozliczyć się z najemcą po wygaśnięciu umowy. Pozwoli to też uniknąć sytuacji konfliktowych. Jeśli lokator płaci za media przelewem, warto wydrukować potwierdzenie każdego przelewu. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 6 Wielki Brat czy niewidzialny przyjaciel? Jak komunikować się z najemcą w okresie trwania najmu, jak często odwiedzać mieszkanie, lepszy kontakt mailowy czy telefoniczny? Problem jest niezwykle delikatny. Właściciel mieszkania ma prawo do kontroli nad swoją własnością, a najemca do prywatności w wynajmowanym lokalu. Przecież to jest jego – najczęściej jedyny – dom. Ma prawo czuć się w nim jak u siebie. Częstotliwość kontaktu między właścicielem mieszkania a jego najemcą najczęściej jest pochodną wzajemnego zaufania. A jak powiada stare przysłowie: „podstawą zaufania jest skuteczna kontrola”. Dlatego z pewnością w początkowym okresie najmu trzeba bywać w mieszkaniu częściej niż u zasiedziałego, wieloletniego najemcy. Na początku najemca może też potrzebować drobnych wskazówek co do sposobu obsługi sprzętów i generalnego użytkowania mieszkania. Żeby najemca został u nas dłużej, musi się jednak dobrze czuć. Nie można więc nękać go niespodziewanymi wizytami. Właściciel musi mieć drugi komplet kluczy do wynajmowanego mieszkania. Może z nich jednak korzystać tylko w zupełnie wyjątkowych sytuacjach. Zachowaj kontrolę nad lokalem, ale z niej nie korzystaj. Nigdy nie przychodź niezapowiedziany. Interesuj się mieszkaniem, nawet jeśli masz do najemcy pełne zaufanie. Nie przebywaj w wynajmowanym mieszkaniu, gdy nie ma w nim najemcy. Właściciel wchodząc do wynajmowanej nieruchomości łamie prawo, tym samym naraża się na zarzuty naruszenia prywatności i może być pociągnięty do odpowiedzialności karnej. Jeśli mamy wątpliwości, czy najemca traktuje lokal należycie, możemy zażądać wizyty w mieszkaniu poza umówionym terminem. Chyba że podejrzewamy coś naprawdę niedobrego (dewastacja, działania przestępcze, przemoc domową). Nawet wtedy jednak dobrze mieć świadka swojej wizyty – kogoś zaufanego albo sąsiada lokalu. W razie podejrzenia przestępstw można poprosić o pomoc policję. Tyle, że to naprawdę skrajne i rzadkie przypadki. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Wielki Brat czy niewidzialny przyjaciel? Za standard można przyjąć wizytę raz w miesiącu (może się wiązać z poborem czynszu). To dobra okazja do obejrzenia mieszkania. Da też szansę najemcy na doprowadzenie lokalu do dobrego stanu (sprzątania, naprawienia drobnych usterek itp.). A przecież o to nam chodzi, żeby drobne naprawy przeprowadzał sam najemca. Dużych dewastacji ukryć się nie da, więc i tak je zobaczymy, jeśli – odpukać – wystąpią. Oczywiście najemca musi widzieć, że się interesujemy mieszkaniem i jego stanem. Należy obejrzeć całe mieszkanie. Warto też zapytać najemcę, czy wszystko działa i czy nie potrzebuje jakiejś pomocy w naprawie. Sprawa niezwykle istotna, która często bywa powodem niepotrzebnych konfliktów między właścicielami i najemcami: nasze kontakty powinny się ograniczać do spraw dotyczących samego mieszkania, a nie jego mieszkańców. Właściciel nie ma prawa ingerować w sprawy prywatne najemcy i jego życie. Jeśli najemca nie niszczy mieszkania, nie narusza regulaminu budynku ani przepisów prawnych i płaci regularnie czynsz, to jest w porządku. Jego styl życia, to z kim się spotyka i jakich gości przyjmuje, pozostaje w jego strefie prywatnej i nie podlega kontroli ani nadzorowi właściciela. Wynajmujący mieszkanie nie może próbować wychowywać najemcy ani sprawować kontroli nad jego moralnością. Jeśli właściciel tego nie akceptuje, to znaczy, że nie jest gotowy mentalnie do wynajmowania mieszkania. Z czasem, gdy najemca mieszka u nas dłużej i mamy już do niego zaufanie, kontakty mogą być mniej intensywne. Możemy na przykład rzadziej wizytować lokal – tylko przy okazji rozliczeń mediów, np. raz na kwartał. Nie należy jednak rezygnować z kontaktu i interesowania się mieszkaniem. Można np. zamiast przychodzić, zadać wynajmującemu pytanie „Czy wszystko w porządku? Mogę jakoś pomóc?” drogą mailową lub telefonicznie. Bo najlepszy właściciel mieszkania to ktoś taki, o kim najemca wie, że jest i czuwa, ale którego prawie nie widuje. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 7 Typy najemców. Kogo szukać, kogo się wystrzegać? Komu wynająć mieszkanie? Studentom? Rodzinie? Singlowi? Firmie? Niestety, wybór nie jest prosty, a czasem nie masz go wcale. Dysponując luksusowym apartamentem raczej nie możesz liczyć na wynajęcie go singlowi czy studentom. Po prostu: oni nie szukają takich lokali albo ich na nie nie stać. Dwudziestometrowa kawalerka z kolei nie zainteresuje rodziny z trójką dzieci. Gdyby jednak pojawiła się możliwość wyboru, jaki najemca jest najlepszy? Każda opcja ma swoje zalety i wady. Student To duża grupa potencjalnych najemców zainteresowanych niedrogimi mieszkaniami. Czasem szukają tylko pokoju, ale czasem dobierają się po dwie – trzy osoby, żeby wynająć całe mieszkanie w gronie znajomych. Niewątpliwą zaletą studentów jest to, że nie wynajmują zazwyczaj całego mieszkania. Nie traktują go więc jako coś swojego, do czego się przyzwyczajają. Zakładają, że będą je wynajmować tylko przez czas studiów. Łatwiej więc, w razie problemów, rozwiązać umowę. Ten medal ma jednak także drugą stronę. Osoba, która się do lokalu nie przywiązuje, nie dba o niego jak o swoją własność. Poza tym studenci – ze względu na swój wiek – bywają trudnymi najemcami z powodu prowadzonego trybu życia i skłonności do naruszania zasad obowiązujących w budynku. Problemem bywają także osoby, które przebywają w mieszkaniu bez wiedzy właściciela. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Typy najemców. Kogo szukać, kogo się wystrzegać? Singiel To wymarzony najemca do kawalerki. Osoba samotna decydująca się na wynajem mieszkania zazwyczaj ma pracę i nie ma wydatków związanych z utrzymaniem rodziny. Może więc łatwiej przeznaczyć znaczną część swoich dochodów na mieszkanie. Niestety, osoby takie zazwyczaj prowadzą jeszcze mocno nieustabilizowane życie i nie traktują lokalu jak swój dom. Może to się objawiać urządzaniem w lokalu częstych i głośnych spotkań towarzyskich, co wiąże się też z ryzykiem dewastacji. Bywa też, że „singiel” okazuje się bardzo towarzyski i w rzeczywistości w lokalu przebywa więcej osób nieznanych właścicielowi. Młode małżeństwo Kolejny typ najemców to para bez dzieci, np. młode małżeństwo. Zazwyczaj są to ludzie na dorobku, więc szukają mieszkania tańszego w wynajmie i utrzymaniu. Nie traktują też lokalu jako swojego docelowego mieszkania. Często wynajmują je w nadziei, że wkrótce kupią sobie własne, nawet jeśli trwa to kilka lat. Mimo to zazwyczaj są mniej kłopotliwymi lokatorami niż studenci. Jeśli oboje pracują, mają zazwyczaj dosyć stabilną sytuację finansową, co pozwala liczyć na regularnie płacony czynsz. Bywają jednak wyjątki. Można też spodziewać się, że wkrótce pojawią się dzieci. Rodzina Dwuosobowa rodzina z czasem w naturalny sposób się rozrasta. Pojawiają się dzieci, co ma swoje konsekwencje także dla wynajmującego. Rodzina, która wynajmuje mieszkanie, to często osoby o nie najwyższych dochodach (takich byłoby stać na kupno lokalu), a jednocześnie potrzebujące większej przestrzeni. Jeśli jednak znajdzie się ludzi mających stałą, w miarę pewną pracę, mogą to być bardzo dobrzy najemcy. Przede wszystkim (zazwyczaj) dbają o lokal, który wynajmują, bo traktują go jako dom dla swojej rodziny. Zapewne będą go też wynajmowali przez dłuższy czas, czyli nie trzeba będzie szukać nowych najemców. Problemem może być jednak zwolnienie lokalu w razie potrzeby. W polskim prawie rodziny z dziećmi są mocno chronione, więc zalecamy w takiej sytuacji podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Typy najemców. Kogo szukać, kogo się wystrzegać? Firmy Najbardziej pożądanym przez właścicieli mieszkań najemcą jest duża firma, która przeznacza je na stały lub czasowy pobyt swoich pracowników. Tego typu klient szuka jednak lokali o wyższym standardzie i dobrej – z punktu widzenia położenia firmy – lokalizacji. Jeśli spełnimy te warunki, możemy liczyć na wyższy niż przeciętnie czynsz i długoletnią współpracę. Wadą tego rozwiązania jest fakt, że w lokalu mieszka osoba, którą wskazuje i weryfikuje firma, a nie właściciel. Zazwyczaj też najemca nie identyfikuje się z mieszkaniem i dbałość o nie przerzuca na swoją firmę. To od firmy też egzekwujemy opłaty i naprawy w mieszkaniu. Mimo to wielu właścicieli mieszkań marzy o kontrakcie z firmą. Niestety, zdobycie go nie jest łatwe. Oczywiście wszystkie powyższe przykłady to tylko założenia. Wiele zależy od indywidualnych cech najemcy. Mogą się trafić spokojni studenci pedantycznie dbający o porządek i firma, która dopuści do dewastacji. Każdy przypadek może być inny, a wszystkiego i tak nie da się przewidzieć. Na pewno należy wystrzegać się wynajmowania lokalu osobom bez stałych dochodów czy mających kłopoty z prawem. A kiedy już znajdziemy dobrego najemcę, dbać o dobre stosunki z nim. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 8 Obcokrajowcowi wynajmę… Wynajęcie mieszkania obcokrajowcowi formalnie nie różni się od wynajmu Polakowi. W praktyce jednak pojawia się kilka problemów, na które trzeba być przygotowanym. Po pierwsze jak znaleźć klienta z zagranicy? Najłatwiej zrobisz to, korzystając z firm, które zajmują się pośredniczeniem w poszukiwaniu mieszkań dla firm. Zazwyczaj jednak szukają one lokali wyposażonych w wysokim standardzie i dobrze zlokalizowanych. No i oczywiście pobierają wynagrodzenie. Plusem jest natomiast to, że biorą na siebie komunikację z przyszłym klientem zarówno przed podpisaniem umowy, jak i w trakcie jej trwania – nie każdy przecież płynnie posługuje się językiem hiszpańskim czy chińskim. Możesz jednak spróbować samemu. Ponieważ podstawową barierą jest język, warto zastanowić się, czy dasz sobie radę np. z klientem mówiącym po angielsku? Jeśli tak, to trzeba dotrzeć do potencjalnych najemców w tym języku. Czyli np. dać anglojęzyczne albo dwujęzyczne ogłoszenie. Takich ogłoszeń jest niewiele, można więc liczyć na odzew. Jednocześnie ogłaszając się w języku obcym, dajemy jasny sygnał, że zgadzamy się na obcokrajowca w mieszkaniu, co wcale nie jest wśród właścicieli nieruchomości powszechne. Dając ogłoszenie w najbardziej uniwersalnym języku angielskim, możesz liczyć nie tylko na Anglików czy Amerykanów, ale też ludzi posługujących się tym językiem na co dzień w pracy. Jeśli ogłosisz się po rosyjsku, niderlandzku, czy niemiecku, zawężasz krąg odbiorców do osób z konkretnego kraju. Nie warto jednak szukać ludzi mówiących w języku, którego nie znasz Ty albo ktoś z najbliższego otoczenia. Co z tego, że będziesz miał wiele telefonów od zainteresowanych, skoro się z nimi nie Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Obcokrajowcowi wynajmę… porozumiesz? Co z tego, że wynajmiesz mieszkanie korzystając z pomocy przygodnego tłumacza, skoro potem nie będziesz się mógł porozumieć z najemcą w sprawie cieknącego kranu? Załóżmy jednak, że radzisz sobie świetnie, znajdujesz kandydata i uzgadniacie wszystkie szczegóły. Czas podpisać umowę. Klient raczej nie podpisze czegoś, czego nie rozumie. Oznacza to konieczność sporządzenia dokumentów w dwóch językach. Nawet jeśli płynnie mówisz w języku klienta, ale nie jesteś np. prawnikiem, nie rób tego sam. Nie korzystaj też z internetowych tłumaczy. W kwestiach prawnych liczy się każde słowo i przecinek. Trzeba więc zainwestować w tłumacza, najlepiej tłumacza przysięgłego, który przetłumaczy umowę i protokół zdawczo-odbiorczy na właściwy język. To tylko około 40-50 złotych za stronę A4. Do wynajęcia mieszkania obcokrajowcowi potrzeba umowy i protokołu zdawczo-odbiorczego. Najemca musi mieć dokument tożsamości (podobnie jak w przypadku obywatela RP). Jest jednak jedna bardzo istotna różnica. W wypadku wynajmu Polakom bardzo często ignoruje się przepisy o meldunku. Teoretycznie każdy powinien się meldować na pobyt czasowy, wyjeżdżając nawet na tydzień na wczasy. W praktyce jest to przepis martwy, prawie nikt tego nie kontroluje i poza hotelami przepisu tego niemal się nie stosuje. Właściciele nieruchomości wręcz niechętnie meldują u siebie najemców, choć to niezgodne z przepisami. W wypadku obcokrajowców przepisy o meldunku brane są całkiem serio. Osoba nie posiadająca meldunku nie otrzyma karty stałego pobytu i zgody na pracę. Musisz więc się na to przygotować (wizyta w urzędzie miasta). Istotny jest też czas obowiązywania umowy. Obcokrajowcy często przebywają w Polsce czasowo – na kontrakcie, na czas obowiązywania wizy itd. Dowiedz się, jaka jest sytuacja klienta i podpisz umowę na czas jego pobytu w Polsce. Umowa bezterminowa może sprawić kłopot, kiedy klient wyjedzie z Polski i nie będzie z kim rozwiązać umowy i sporządzić protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania. W razie gdyby Twój klient mógł i chciał pozostać dłużej, przedłużysz umowę na kolejny okres. O CZYM WARTO PAMIĘTAĆ: Precyzyjnie określ długość obowiązywania umowy. Jeśli nie znasz języków obcych – skorzystaj z usług pośrednika. Wszelkie dokumenty sporządzaj przy pomocy zawodowego tłumacza. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. Pamiętaj, że klientowi z zagranicy musisz zapewnić meldunek. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 9 Kaucja zwrotna – czemu służy i dlaczego należy ją zwracać Pobieranie kaucji zwrotnej przy wynajmie mieszkania to już właściwie standard. Jest to jednak standard słabo umocowany w przepisach, a więc będący potencjalnym źródłem konfliktu na linii właściciel-najemca. Funkcją kaucji jest zabezpieczenie właściciela na wypadek niewypłacalności najemcy lub dewastacji lokalu. Dla najemcy jest to dodatkowy koszt na początku wynajmu, natomiast dla właściciela niezbędne zabezpieczenie. Kaucja najczęściej określana jest jako wielokrotność czynszu. Przepisy określają wysokość kaucji następująco: przy umowie najmu okazjonalnego kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, natomiast przy umowie na czas nieokreślony dwunastokrotności miesięcznego czynszu. W praktyce najczęściej przyjmuje się wysokość kaucji na poziomie jednomiesięcznego czynszu. WSZYSTKO O KAUCJI: KIEDY kaucję pobieramy przy podpisaniu umowy ILE wysokość kaucji powinna być dla wynajmującego znacząca i uzależniona od standardu lokalu KIEDY ZWRACAĆ najpóźniej w miesiąc od opróżnienia lokalu przez najemcę KIEDY NIE ZWRACAĆ kiedy najemca nie chce pokryć zaległości lub kosztów napraw CO JEŚLI NIE ZWRÓCIMY staje się przychodem, który trzeba opodatkować DLACZEGO WARTO ZWRÓCIĆ bo spór o zwrot kaucji to najczęstszy powód konfliktów z najemcą Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Kaucja zwrotna – czemu służy i dlaczego należy ją zwracać Biorąc pod uwagę interesy właściciela mieszkania jednomiesięczny czynsz to w wypadku niewypłacalności najemcy kwota symboliczna. Przepisy pozwalają na usunięcie nierzetelnego najemcy z lokalu najwcześniej w ciągu trzech miesięcy (najpierw trzeba przeprowadzić całą uciążliwą procedurę). W tym czasie zaległości czynszowe będą zapewne rosły, a do tego dojdą jeszcze niezapłacone rachunki za media. Kaucja w wysokości jednomiesięcznego czynszu z pewnością niewiele tu pomoże. Co najwyżej złagodzi nieco finansowe niedobory. Dlatego trzeba przyjąć, że funkcją kaucji nie jest realny zwrot ewentualnych strat poniesionych przez właściciela. Kaucja ma efekt raczej psychologiczny. Wpłacając kaucję przy podpisaniu umowy, najemca czuje, że musi się zachowywać poprawnie, by nie ponieść konsekwencji finansowych. Zagrożenie utratą kaucji jest skuteczne nie ze względu na jej wysokość, ale sam fakt gwarantowania przez najemcę swojej uczciwości. Dlatego powiązanie kaucji z czynszem niekoniecznie jest słuszne. W takim wypadku najemca traktuje ją raczej jako zapłatę z góry za jeden miesiąc najmu, spodziewając się – często słusznie – że właściciel nie będzie chciał mu jej oddać w gotówce, za to zaliczy ją w poczet czynszu za ostatni miesiąc obowiązywania umowy. Takie postępowanie jednak zdecydowanie odradzamy: należy najpierw zapoznać się ze stanem mieszkania, a potem rozliczać kaucję. Lepiej ustalić kaucję jako pewną okrągłą sumę niezależną od wysokości czynszu. Problem z kaucją mają także zazwyczaj wynajmujący – największy z jej zwracaniem. Wielu właścicieli mieszkań nie chce oddawać pieniędzy wziętych przy podpisaniu umowy. Choćby dlatego, że już ich nie mają. Tymczasem „kaucja zwrotna” musi być zwrotna. Tu akurat nie ma prawnych wątpliwości. Musi się to odbyć w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu przez najemcę. Niezwrócenie kaucji ma swoje poważne konsekwencje. I nie chodzi tylko o spór z byłym najemcą, który może się skończyć w sądzie. Chodzi o konsekwencje podatkowe. Otóż kaucja zwrotna nie obciąża podatkiem właściciela lokalu tak długo, jak jest to kaucja zwrotna. Niezwrócenie kaucji sprawia, że staje się ona przychodem wynajmującego, a więc powoduje skutki podatkowe (podatek dochodowy, a także VAT). Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Kaucja zwrotna – czemu służy i dlaczego należy ją zwracać Dlatego wynajmujący także powinni być zainteresowani zachowaniem kaucji w całości i zwróceniu jej najemcy (np. po uregulowaniu przez niego wszystkich zaległości albo samodzielnej naprawie uszkodzeń w lokalu). Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 10 Bezpieczny sposób na rachunki za prąd Jednym z popularniejszych problemów właścicieli mieszań są opłaty za media i ich rozliczenie z wynajmującym. Szczególnie kłopotliwe bywają rozliczenia za energię elektryczną. Po pierwsze z powodu dość dużych kwot, po drugie z powodu skomplikowanego systemu rozliczeń z zakładami energetycznymi. Jest na to sposób – licznik prepaid. Takie liczniki są dostępne w Polsce już od ponad 10 lat. Licznik taki zainstalowany w mieszkaniu pozwala na zużycie tylko takiej ilości prądu, jaka została wcześniej wykupiona. Daje to nie tylko pewność, że najemca nie zadłuży mieszkania, ale też, że będzie gospodarował oszczędnie (bo mechanizm przedpłacenia wymusza oszczędności sam w sobie), a więc nie będzie nadmiernie przeciążał sieci – np. grzejnikami elektrycznymi. telefon lub w oddziale. Kolejne Wprowadzenie 20-cyfrowego kodu do licznika. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Bezpieczny sposób na rachunki za prąd Jak działa licznik przedpłatowy? Bardzo podobnie jak systemy prepaid w telefonach komórkowych. Najemca musi kupić prąd, płacąc „z góry” za określoną ilość kilowatów. W zamian otrzymuje 20- cyfrowy kod, który wprowadza do licznika za pomocą klawiatury numerycznej. Licznik wyświetla potwierdzenie przyjęcia kodu i pokazuje ilość energii, jaka pozostała do pobrania. Można doładować licznik w dowolnym momencie, niezależnie od tego ile energii pozostało. Liczniki sygnalizują też, jeśli wykupiona energia się kończy, co sprawia, że najemca nie zostanie zaskoczony brakiem prądu. Rozwiązanie idealne? Teoretycznie i z punktu widzenia wynajmującego – tak. Niestety, są też pewne „ale”. Po pierwsze dla najemcy jest to mniej wygodne rozwiązanie (choć wymusza oszczędność), bo musi sam zadbać o to, żeby miał prąd. Po drugie nie wszystkie firmy dostarczające energię są zainteresowane sprzedażą tego typu liczników. Część firm przygotowała ofertę z myślą o właścicielach mieszkań, którzy chcą je wynajmować. Pozwala to na opłacenie prądu przez internet i telefon. Przykładowe opłaty zainstalowania licznika to ok. 480 zł w przypadku jednofazowego i 762 zł brutto za licznik trójfazowy. Liczniki przedpłatowe nie są popularnym rozwiązaniem i może wydać się to skomplikowane, natomiast warto spróbować, ponieważ jest to pewne zabezpieczenie przed zadłużeniem lokalu. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 11 Jak wynajmować efektywnie, czyli trochę o podatkach To ile pieniędzy pobieramy za wynajem, ma znaczenie drugoplanowe. Liczy się to, co zostaje nam w ręku po odliczeniu kosztów i podatków. Dlatego warto policzyć je i postarać się je zminimalizować, bo 1000 złotych czynszu, przy kosztach na poziomie 200 zł to zawsze będzie więcej niż 2000 zł przy kosztach 1400 zł. Podatki płacić trzeba (ale lepiej niższe). I tu znów trzeba być przewidującym. Podatek od przychodów (lub dochodów) z najmu możemy rozliczać bowiem na kilka sposobów. Wybór sposobu opodatkowania związany jest nie tylko z kwotami odprowadzanymi fiskusowi, ale też z nakładami pracy związanymi z prowadzeniem wymaganej dokumentacji. Forma opodatkowania. Pierwszy wybór dotyczy tego, kto wynajmuje: czy wynajmujemy nieruchomość mieszkalną jako osoba fizyczna (odrębne źródło przychodów, czyli tzw. najem prywatny) czy poprzez zarejestrowaną działalność gospodarczą (firmę). Dla firm otwierają się dalej rozmaite możliwości formalne, ale generalnie jest do wyboru skala podatkowa albo podatek liniowy i obowiązek prowadzenia dość dokładnej dokumentacji prowadzenia działalności - również w zakresie najmu. Dla wszystkich osób fizycznych (najmu prywatnego) są dwie opcje: podatek zryczałtowany 8,5% od przychodu i podatek od dochodów z najmu płacony wg skali podatkowej (na zasadach ogólnych). Z każdą z tych form związane są dalsze obowiązki: przy ryczałcie trzeba jeszcze wybrać częstotliwość wnoszenia zaliczek: miesięcznie albo kwartalnie (kwartalne rozliczenie jest możliwe, jeśli nie przekraczamy progu przychodów 25 tys. EURO za zeszły rok). Przy skali podatkowej większe są obowiązki dotyczące prowadzenia dokumentacji, ale jednocześnie można odliczać od przychodu z najmu koszty z nim związane, a szczególnie amortyzację - wymaga to prowadzenia ewidencji wszystkich przychodów i kosztów, a także gromadzenia wszystkich związanych z nimi dokumentów. Możemy w ten sposób znacząco obniżyć wysokość płaconego podatku. Kosztami uzyskania przychodów z najmu lokali mogą być, po spełnieniu odpowiednich warunków, w szczególności: • • • • • • • • koszty eksploatacji koszty administracji koszty poniesione na remonty podatek od nieruchomości ubezpieczenie lokalu odsetki od kredytów hipotecznych koszty obsługi prawnej wydatki poniesione na zakup wyposażenia Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Jak wynajmować efektywnie, czyli liczymy koszty Wszystkie sposoby rozliczanie przychodów z najmu wymagają wykonania rozliczenia rocznego – każdy z nich innego - ale nakład pracy w każdym przypadku będzie podobny. Oczywiście, powyższa lista to tylko te najbardziej popularne formy rozliczania najmu. Można również rozliczać najem poprzez różnego rodzaju spółki cywilne czy też spółki prawa handlowego, niemniej są to bardziej skomplikowane rozwiązania, stosowane w szczególnych przypadkach. Uwaga. Przy większej skali najmu Urząd Skarbowy może uznać to za działalność gospodarczą i konieczne będzie wtedy zarejestrowanie się jako osoba fizyczna prowadząca działalności gospodarczej lub zarejestrowanie spółki. Obowiązki podatnika. Przede wszystkim istotne jest złożenie oświadczeń w Urzędzie Skarbowym: • dotyczącego wyboru formy opodatkowania, • dotyczącego kwartalnego rozliczania ryczałtu, • dotyczącego opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego ze współmałżonków. Oświadczenia te należy złożyć do 20 stycznia na dany rok, lub w ciągu roku, do 20 dnia kolejnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu (ale nie można wtedy wybrać kwartalnego rozliczania ryczałtu). Zgodnie z wybranym przez nas sposobem dokumentujemy, naliczamy i odprowadzamy zaliczki na podatek, a po zakończeniu roku składamy rozliczenie roczne. Termin złożenia rozliczenia dla ryczałtu jest krótszy – do końca stycznia za poprzedni rok podatkowy, rozliczenie na zasadach ogólnych wymaga złożenia zeznania do końca kwietnia następnego roku. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Nie można zmienić formy w danym roku podatkowym, nawet jeśli zmieniamy lub wynajmujemy kolejną nieruchomość: rozliczamy ją na zasadach wybranych w danym roku podatkowym. Konsekwencje. Wybór jakiejkolwiek formy opodatkowania na pewno nie wpływa na możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego. Mogą w ten sposób wynajmować lokale mieszkalne i firmy, i osoby prywatne. Na co wpływa wybór formy opodatkowania najmu? • Do pewnego stopnia wybór formy opodatkowania wpływa na wysokość płaconego podatku, ale Stowarzyszenie Mieszkanicznika zaleca wziąć również pod także uwagę inne konsekwencje wynikające z wyboru danej formy. • Forma opodatkowania przychodów wpływa na sposób liczenia naszej zdolności kredytowej w bankach. Najlepiej postrzegany jest ryczałt, natomiast jeśli w ramach opodatkowania wg skali mamy wysokie koszty (dzięki np. amortyzacji mieszkania, odsetkom od kredytu), to właśnie tak może być postrzegany nasz najem przez banki: jako generujący koszty, a nie dochód. • Wybór osoby będącej podatnikiem i formy opodatkowania może mieć pewne konsekwencje przy ewentualnej sprzedaży mieszkania i związanymi z tym podatkami. Polecamy w tej kwestii indywidualne konsultacje ze specjalistami. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 12 Jak podnieść czynsz i nie stracić najemcy Podniesienie czynszu w trakcie trwania umowy najmu to jedna z najdelikatniejszych operacji w branży. Nawet gdy właściciel lokalu spełni wszelkie warunki formalne, podwyżka może nie wejść w życie, jeśli lokator będzie się przed nią sprytnie bronił. Teoretycznie sprawa jest dość prosta. O podwyżce czynszu trzeba poinformować najemcę pisemnie z trzymiesięcznym wypowiedzeniem dotychczasowych stawek. Jest jednak kilka „ale”. Po pierwsze wypowiedzenie musi się odbyć zgodnie z procedurą, czyli obowiązywać pełne trzy miesiące. Oznacza to, że jeśli poinformujemy najemcę o zmianie czynszu np. 5 lutego, to okres trzech miesięcy zacznie biec od 1 marca, a nowy czynsz zacznie obowiązywać od 1 czerwca. Kolejny problem może stanowić wysokość czynszu po podwyżce. I tu pojawia się ważny termin: wartość odtworzeniowa lokalu. Jest ona ustalana oddzielnie dla każdego województwa. Otóż jeśli czynsz po podwyżce przekroczy 3 proc. tejże wartości odtworzeniowej, to najemca może takiej podwyżki nie przyjąć i zażądać uzasadnienia podwyżki. Właściciel musi w takim przypadku udowodnić, że podwyżka ma uzasadnienie (np. wzrostem kosztów utrzymania lokalu), oczywiście na piśmie w ciągu 14 dni. Jeśli tego nie zrobi, podwyżka nie obowiązuje. WAŻNE TERMINY ZWIĄZANE Z PODWYŻKAMI CZYNSZU 14 dni Okres wypowiedzenia dotychczasowych stawek. nieograniczona Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Jak podnieść czynsz i nie stracić najemcy A jeśli nawet właściciel dostarczy uzasadnienie, najemca może je zaskarżyć do sądu w ciągu dwóch miesięcy od dnia otrzymania wypowiedzenia wysokości czynszu. I uwaga, do momentu prawomocnego rozstrzygnięcia o zasadności podwyżki lub jej braku, czynsz pozostaje bez zmian. W praktyce może to oznaczać, że podwyżki nie da się wdrożyć latami, bo na rozstrzygnięcie w sądzie trzeba przecież czekać kilka miesięcy, a nie chodzi o wyrok pierwszej instancji, tylko orzeczenie ostateczne i prawomocne. Jakby tego było mało nie wolno także podnosić czynszu w wynajmowanych lokalach częściej niż co 6 miesięcy. Wszystko to sprawia, że podnoszenie czynszu w wypadku umów obowiązujących rok i krócej, praktycznie nie ma sensu. Procedura ta dotyczy jedynie najemców będących osobami fizycznymi, bo dotyczy ich ustawa o ochronie lokatorów. Z firmami można negocjować umowy najmu jak każdy inny kontrakt. Jak uniknąć kłopotów Najlepiej przewidzieć podwyżki już na etapie podpisywania umowy. Albo poprzez powiązanie czynszu ze wskaźnikiem inflacji (wyznacznikiem mogą być dane podawane przez Główny Urząd Statystyczny), albo powiązanie czynszu z jakąś niezależną wartością, np. ceną dolara, euro, czy złota. Są to jednak rozwiązania dość ryzykowne choćby z powodu ryzyka walutowego i społecznego postrzegania podobnych instrumentów finansowych. Dlatego warto dobrze przemyśleć strategię postępowania przed wprowadzeniem podwyżki. Po pierwsze zawczasu przygotować sobie uzasadnienie tejże podwyżki i przedstawić je równocześnie z informacją o podniesieniu czynszu albo nawet wcześniej, tak, żeby lokator miał czas oswoić się z myślą o podwyżce i nie czuł się nią zaskoczony. Możliwe jest polubowne załatwienie sprawy poprzez aneks do umowy. Wymaga to jednak zgody najemcy. Dlatego warto zaproponować rozłożenie podwyżki na etapy. Np. połowa podwyżki od razu (za pomocą aneksu, a więc bez okresu wypowiedzenia wysokości czynszu), a reszta po pół roku. W ten sposób lokator czuje ulgę, bo czynsz nie rośnie od razu znacząco, a właściciel zyskuje częściowo wyższy czynsz od razu. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Jak podnieść czynsz i nie stracić najemcy. A opłaty? Inaczej sprawa ma się z podwyżkami opłat za media niewliczonymi w czynsz. Tu lokator jest zobowiązany do uiszczenia opłat według faktycznych kosztów i bez zwłoki. Trzeba jednak pamiętać, że odbywać to się może wyłącznie na podstawie już wystawionych rachunków (lokator ma prawo wglądu w nie) i nie można brać pieniędzy z góry, ani kwot większych niż rzeczywiste koszty mediów. Wynika to z tego, że koszt opłat nie może być dla wynajmującego zyskiem. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 13 Zakończenie najmu - poradnik Mieszkanicznika W zależności od tego, jak ustaliły strony wcześniej w umowie, stosunek najmu wygasa lub może zostać wypowiedziany z zastosowaniem wcześniej uzgodnionych terminów. Możliwe jest również rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, wynikające z dobrej woli stron umowy i w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Stowarzyszenie zaleca, aby wypowiedzenie umowy najmu lub jej rozwiązanie było dokonywane na piśmie, i najlepiej z pisemnie potwierdzonym i datowanym odbiorem tego pisma. Po wypowiedzeniu (lub mniej więcej na miesiąc przed wygaśnięciem umowy najmu) należy wstępnie ustalić datę przekazania mieszkania i potwierdzić wymagany stan nieruchomości: najemca powinien dokładnie wiedzieć, co należy zrobić przed zdaniem nieruchomości, przede wszystkim w aspektach praktycznych, dotyczących stanu mieszkania. Jeśli są jakieś wątpliwości, można umówić się na spotkanie przed datą zdania mieszkania i ustalić dokładnie zakres „przywracania mieszkania do stanu z dnia przejęcia, z uwzględnieniem normalnego zużycia”, jak określa to ustawa. Wynajmujący ma również czas na sprawdzenie stanu płatności, które miały być dokonywane przez najemcę – w administracji budynku, u dostawców mediów, lub rozliczenie wpłacanych zaliczek. Wcześniejsze oględziny mieszkania i uzgodnienie ewentualnych koniecznych prac jest korzystne dla obu stron umowy: najemcy niektóre rzeczy są w stanie zrobić samodzielnie, nie w ostatniej chwili przed przeprowadzką do innego mieszkania, inne prace mogą nadzorować i mają wpływ na ostateczne koszty. Właściciel mieszkania może dzięki temu skrócić okres pustostanu, nie ma konieczności potrąceń z kaucji i organizacji napraw. Współpraca obu stron umowy jest korzystna nie tylko finansowo i organizacyjnie, ale pozwala na zachowanie dobrych relacji i dalszą dobrą współpracę: najemca może polecać tego konkretnego wynajmującego, a sam też otrzyma bardzo dobre referencje. Przekazywanie mieszkania nie staje się wydarzeniem nieprzyjemnym i bardzo stresującym, bo sprawdzamy po prostu wcześniejsze ustalenia. Przekazując mieszkanie zalecamy ponowne spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Wzór tego dokumentu, proponowany przez Stowarzyszenie, jest jednym drukiem dla danej umowy najmu, z przekazaniem mieszkania najemcy i jego zwrotem, dzięki czemu bez problemu można ustalić ewentualne rozbieżności w elementach wyposażenia, stanie mieszkania i liczników. Jeśli wcześniej nie zostało to jednak zrobione, przy przekazaniu mieszkania ustalamy pozostałe do wykonania prace dodatkowe, których wymaga lokal, a które mogą być pokryte z kaucji, termin i koszty ich wykonania. Jeśli niezbędne są jeszcze formalności związane z przepisaniem mediów lub Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Zakończenie najmu - poradnik Mieszkanicznika meldunkiem, też ustalamy procedury i ostateczne terminy wykonania tych czynności i dostarczenia dokumentów. Termin zwrotu kaucji określa prawo na 30 dni od ustania umowy, sposób zwrotu strony mogą ustalić – Stowarzyszenie zaleca przelew bankowy z odpowiednim tytułem. Dobrze jest ustalić również sposób kontaktu na wypadek np. przekazania byłemu już najemcy korespondencji. Przekazujemy klucze i wzajemne referencje. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 14 Jak przygotować mieszkanie na wizytę klienta Na wizytę potencjalnego kupca warto się przygotować jak na odwiedziny szczególnie ważnego gościa. Zwrot „czuj się jak u siebie” nabiera tu szczególnego znaczenia”. Mieszkanie, tak jak inne dobra, kupuje się w znacznej mierze emocjami, dlatego wywołanie pozytywnych emocji związanych z mieszkaniem jest bardzo ważne. Dlatego koniecznie usuń z wszystkich pomieszczeń rzeczy osobiste dotychczasowego właściciela i posprzątaj lokal. Zadbaj o przyjemny zapach. Napraw drobne usterki. meble. Wybierz najlepsze osobiste. Korytarze Pierwszym, co widzi potencjalny klient, jest korytarz przy wejściu. Jeśli jest ciemny i ciasny, pierwsze wrażenie będzie niekorzystne. Dlatego warto zainwestować w lepsze oświetlenie. Nowa, efektowna, niekoniecznie droga lampa, albo tylko mocniejsza żarówka to niewielki wydatek. Usuń z pola widzenia wszelkie buty, płaszcze i parasole. Im mniej sprzętów, tym pomieszczenie wydaje się większe. Warto też odświeżyć ściany, najlepiej malując je na jasny kolor, który optycznie powiększa pomieszczenie. Salon To najważniejsze miejsce w domu. Trzeba mu więc poświęcić najwięcej uwagi. Jego wygląd może być decydujący przy sprzedaży, czy wynajmie. Dlatego do niego dostosuj np. porę wizyty klienta. Jasne pomieszczenie lepiej się będzie prezentować w świetle dziennym, kiedy słońce oświetla wnętrze. Jeśli okna są małe albo mieszkaCopyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Jak przygotować mieszkanie na wizytę klienta. nie skierowane jest na północ, lepiej zaproś kupującego na wieczór. Wówczas musisz zadbać o odpowiednie oświetlenie. Pomieszczenie zawsze lepiej się prezentuje przy świetle bocznym, z kinkietów lub małych lamp niż oświetlane z jednego punktu pod sufitem. Nie może jednak być zbyt ciemno. Wymień kinkiety albo postaw w salonie dużą, efektowną lampę stojącą. Tu także liczy się przestronność. Dlatego usuń z salonu zbędne sprzęty. Pozostaw tylko to, co niezbędne oraz jeden najważniejszy mebel nadający wnętrzu charakter. Może to być wygodna sofa lub fotel i towarzyszący mu stolik lub ławę. Na ławie postaw świeże, pachnące ciasto. Sofa może być w zdecydowanym kolorze, przyciągającym wzrok. Taki mebel przyciągnie uwagę klienta, a gdy poprosisz, by na nim usiadł, poczuje się jak wyjątkowy gość. Zadbaj o jakiś efektowny obraz lub oprawiony plakat na ścianie. Uzupełnieniem wystroju może być też miękki dywan, zwłaszcza jeśli podłoga nie jest w najlepszym stanie. Ukryje on zarysowania pytek, czy zużycie parkietu i nada wnętrzu przytulności. Łazienka i WC To także bardzo ważne pomieszczenie, dla niektórych klientów wręcz kluczowe. Dlatego trzeba doprowadzić go do jak najlepszego stanu. Dokładnie usuń wszelkie ślady kamienia z baterii, czy zacieki z kabiny prysznicowej. Jeśli to konieczne wymień baterie (nawet tania, ale nowa bateria będzie się prezentować lepiej niż wysokiej klasy ze śladami zużycia). Warto zainwestować w tubkę silikonu i odświeżyć uszczelnienia wanny, czy kabiny prysznicowej, które chętnie „łapią” pleśń. Bezwzględnie wyczyść fugi między płytkami glazury. Z okolic umywalki usuń rzeczy osobiste (szczotki do zębów, kubeczki, etc.). Pozostawić tylko czysty ręcznik na wieszaku. Warto też wymienić szczotkę do WC, stara nigdy nie wygląda dobrze. Jeśli spłuczka wydaje nieprzyjemne dźwięki, zazwyczaj jest to wina zaworu dopuszczającego wodę do zbiornika. Nowy zawór to wydatek 30 złotych, a nieprzyjemne dźwięki znikną. No i zadbaj o świeży zapach, to bardzo ważne. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Jak przygotować mieszkanie na wizytę klienta. Kuchnia Tu wiele zmienić się nie da, bo najczęściej kuchnia ma stałą zabudowę. Trzeba jednak pochować wszystko, co się da do szafek i szuflad. Dobrze jest zadbać o oświetlenie blatu roboczego. Jeśli podświetlenie już jest zainstalowane, wymień niedziałające żarówki, czy halogeny. Jeśli go brakuje, zainstaluj światła kupione w markecie budowlanym (o ile da się je w miarę dyskretnie podłączyć do prądu). Dobre wrażenie robi także ekspres na blacie (najlepiej ze świeżo zaparzoną kawą, której zapach będzie się roznosił po mieszkaniu). Wymień cieknący kran. Przed wizytą kupującego wyrzuć śmieci i posprzątaj dokładnie miejsce ich przechowywania. Najlepiej zainwestuj w nowe pojemniki. Pozostałe pokoje Tu obowiązują zasady podobne do salonu: jak najmniej sprzętów i jak najjaśniejsze ściany. Sprzątamy wszelkie przewody, przedłużacze, nie wspominając o rzeczach osobistych. Na wierzchu nie powinno zostać nic osobistego, zwłaszcza odzież. Tak przygotowane mieszkanie sprzeda się szybciej i za lepsze pieniądze niż nieprzygotowane. To pozwoli na wymierny zysk liczony w tysiącach, a może nawet dziesiątkach tysięcy złotych. Podobnie rzecz ma się z wynajmem. Dzięki przygotowaniu mieszkania możemy uzyskać kilkaset złotych więcej miesięcznie. A to, w perspektywie roku czy dwóch przełoży się na tysiące złotych zysku więcej. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 15 Umeblowane czy nieumeblowane? Jeśli wierzyć badaniom przeprowadzanym przez firmy związane z rynkiem nieruchomości to, czy mieszkanie jest umeblowane i wyposażone w sprzęt AGD, ma dla potencjalnych klientów kapitalne znaczenie. Istotniejsza jest tylko niższa cena. Oczywiście wszystko zależy od klienta i jego oczekiwań. Zasadniczo jednak wynajmujący dzielą się na cztery główne grupy. • Ludzie młodzi, zazwyczaj studenci niezasobni, chcący szybko, tanio i bez zbędnych ceregieli wynająć mieszkanie. Najczęściej robią to nie indywidualnie, ale w grupie 2-5 osób. • Młode małżeństwa, szukający swojego pierwszego mieszkania do czasu, aż będą mogły pozwolić sobie na zakup własnego. • Rodziny, których nie stać na kupno mieszkania, lub które z jakichś powodów nie chcą tego robić. Najczęściej mieli już wspólne mieszkanie i posiadają sporo własnych sprzętów. • Firmy, szukające lokum dla swoich pracowników. Potrzeby powyższych grup nieco się różnią, zwłaszcza pod względem wymaganej jakości umeblowania, ale jedna rzecz je łączy. Wszyscy wynajmujący oczekują w mieszkaniu wyposażenia kuchni. Bez zabudowy kuchennej, zlewozmywaka, płyty grzewczej, kawałka blatu i kilku szafek oraz lodówki mieszkanie jest praktycznie niewynajmowalne. Dlatego nawet najciaśniejsza kawalerka musi mieć aneks kuchenny. Podobnie jest z łazienką i ubikacją. To najczęściej właśnie wygląd łazienki decyduje o tym, czy klient zdecyduje się wynająć dany lokal. Co do reszty wyposażenia można negocjować i – w razie potrzeby – szybko uzupełnić braki. W wypadku łazienki jest to niemożliwe bez dłuższego remontu. STUDENCI TAK proste, tanie, funkcjonalne meble Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Umeblowane czy nieumeblowane? Studenci Stanowią największą grupę. Nie zawsze są to osoby faktycznie studiujące. W grupie tej znajdują się także ludzie pracujący. Zazwyczaj są jednak młodzi, przyjezdni i niezbyt zasobni. Szukają mieszkania taniego i wyposażonego (także np. w garnki w kuchni), bo zwyczajnie nie mają czego wstawić do lokalu. Jako że jest to najliczniejsza grupa najemców warto spełnić ich oczekiwania, by mieć szansę na szybkie wynajęcie lokalu. Studenci nie są przy tym wymagający. Nie trzeba wstawiać do mieszkania skórzanych kanap, czy krzeseł najmodniejszych projektantów. Wystarczą najprostsze meble. W sypialniach łóżka (pojedyncze, po 2-3 na sypialnię), szafki przy łóżku, szafa, miejsce na komputer. W salonie: kanapa, ława, telewizor. Młode małżeństwo To często byli najemcy z grupy studentów. Ich oczekiwania różnią się tylko tym, że zazwyczaj wynajmują mieszkanie na dłużej niż 2 semestry. Oczekują więc nieco więcej wygody. Kuchnia powinna być lepiej wyposażona, zwłaszcza w kontekście możliwego powiększenia się rodziny. W sypialni powinno się znaleźć podwójne, małżeńskie łóżko. Młode małżeństwo nie będzie wyjeżdżać na weekend do domu, więc potrzebuje więcej miejsca na przechowywanie ubrań i sprzętów. Można mieć pewność, że ilość przedmiotów przechowywanych w mieszkaniu będzie szybko rosła. Ważne są więc szafy i szafki. Poza tym warto zadbać o wydzielone miejsce do pracy przy komputerze. Niekoniecznie oddzielny pokój, ale np. dobrze oświetlony kącik w salonie. O ile w mieszkaniu dla studentów pralka jest bardzo pożądana, o tyle młodemu małżeństw jest ona absolutnie niezbędna. Rodzina Rodzina ma nieco odmienne oczekiwania. Zazwyczaj są to ludzie, którzy mają już sporo własnych rzeczy. Myślą długoterminowo. Mogą na przykład mieć już własne meble, albo część wyposażenia AGD (lodówka, pralka). Zazwyczaj dysponują własnymi sztućcami, garnkami czy talerzami, nie oczekują więc, że zastaną je w nowym mieszkaniu. Mają też określony gust i styl. Istniejące wyposażenie mieszkania może im nie odpowiadać. Dlatego często szukają mieszkań pustych (wyjątek stanowi kuchnia i łazienka). Jeśli jednak chcą wyposażenia, to musi ono być trwałe. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Umeblowane czy nieumeblowane? Firma Wynajmują one mieszkania dla pracowników, którzy często się w mieszkaniu zmieniają. Dlatego żaden z nich nie będzie chciał ściągać swoich mebli, czy pralki. To wszystko musi być na miejscu i to w najwyższym standardzie. Lokator musi mieć możliwość wejścia do mieszkania z jedną walizką z rzeczami osobistymi i poczuć się komfortowo. Wszystko inne musi mieć w mieszkaniu. Firmy chcą, aby wynajmowane przez nie mieszkania były ich wizytówką (często trafiają do nich nowi pracownicy wyższych szczebli, zanim znajdą sobie docelowe lokum), dobrze więc, żeby lokal był wyposażony z klasą i stylem, na przykład przez profesjonalnego architekta wnętrz. I na koniec rada uniwersalna: lepiej mieć wyposażenie, niż go nie mieć. Zbędne wyposażenie zawsze można wynieść z mieszkania i gdzieś przechować albo sprzedać. Dużo trudniej (a przede wszystkim drożej) jest dokupić to, czego klient sobie życzy, a czego w mieszkaniu brakuje. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 16 Uzgodniłeś cenę sprzedaży mieszkania lub domu i... co dalej? Dalej zaczyna się papierkowa robota. Trzeba zebrać wszystkie dokumenty niezbędne do sfinalizowania sprzedaży, czyli podpisania aktu notarialnego. Jakie dokumenty i informacje musi mieć notariusz, żeby sporządzić akt notarialny? To zależy, co sprzedajesz. I tak: Mieszkanie własnościowe (posiadające księgę wieczystą) • Odpis zwykły z księgi wieczystej. • Dokument potwierdzający prawo własności, czyli wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny lub umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu albo prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. • Dane osobowe kupujących i sprzedających, obdarowanych: imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu PESEL, NIP, adres zameldowania. (Jeśli sprzedającym jest firma niezbędne są także dokumenty firmowe: aktualny odpis z KRS lub wpis do ewidencji działalności gospodarczej, REGON, NIP.). • Zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany. • Zaświadczenie, że nie ma zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych. • Dowód opłacenia podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu. Mieszkanie spółdzielcze (własnościowe prawo do lokalu) • Zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do mieszkania. • Zaświadczenie ze spółdzielni, że klient jest członkiem spółdzielni i że przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wraz z opisem danego lokalu. • Dane osobowe kupujących i sprzedających, obdarowanych: imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu PESEL, NIP, adres zameldowania. (Jeśli sprzedającym jest firma niezbędne są także dokumenty firmowe: aktualny odpis z KRS lub wpis do ewidencji działalności gospodarczej, REGON, NIP.). • Zaświadczenie o braku zaległości finansowych klienta w stosunku do spółdzielni. • Zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Uzgodniłeś cenę sprzedaży mieszkania lub domu i... co dalej? • Aktualny odpis zwykły z księgi wieczystej (o ile lokal taką posiada). W przypadku, kiedy lokal nie posiada księgi wieczystej, a kupujący chcę ją założyć (np. jeśli nabywa nieruchomość na kredyt) potrzebne są także: »» Aktualny odpis z księgi wieczystej działki, na której znajduje się budynek wielorodzinny »» Aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów działki, na której znajduje się budynek wielorodzinny. Dom (tzw. nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym) • Odpis zwykły z księgi wieczystej. • Dokument potwierdzający prawo własności, czyli wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny lub umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu albo prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. • Dane osobowe kupujących i sprzedających, obdarowanych: imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu PESEL, NIP, adres zameldowania. (Jeśli sprzedającym jest firma niezbędne są także dokumenty firmowe: aktualny odpis z KRS lub wpis do ewidencji działalności gospodarczej, REGON, NIP.). • Wypis i wyrys z rejestru gruntów. • Aktualne zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie zagospodarowania przestrzennego miasta lub gminy. • Mapa ewidencyjna (np. wyrys z rejestru gruntów). • Decyzja o wysokości podatku od nieruchomości. • Zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców. • Dokumentacja techniczna (projekt). • Postanowienie o nabyciu spadku oraz zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadku jeśli nieruchomość została odziedziczona. Poza tym we wszystkich przypadkach notariusz będzie potrzebował informacji o: • cenie, jaka ma być zawarta w umowie, • warunkach i dacie wydania lokalu, • numerze konta bankowego sprzedającego Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Uzgodniłeś cenę sprzedaży mieszkania lub domu i... co dalej? Uwaga Jeśli kupujący chce kupić nieruchomość na kredyt, żeby go uzyskać musi posiadać umowę przedwstępną. Na jej podstawie bank udziela kredytu i dopiero wtedy można zawrzeć ostateczną umowę. Umowa przedwstępna nie musi być potwierdzona notarialnie, natomiast powinna mieć określony termin obowiązywania ( jeśli do tej daty kupujący nie uzyska kredytu umowa wygasa automatycznie). Niedoceniane protokoły Podpisanie aktu notarialnego nie kończy procedury. Pozostaje jeszcze przekazanie nieruchomości kupującemu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Nie należy zaniedbać tej procedury. Protokół powinien zawierać opis oględzin nieruchomości (np. jej stan techniczny) oraz potwierdzenie przez obie strony zaznajomienia się ze stanem nieruchomości i jego akceptacją. Pomoc pośrednika Jeśli sprzedajesz nieruchomość za pośrednictwem agencji będzie dużo łatwiej. To pośrednik jest osobą, która musi wiedzieć, jakie dokumenty będą Ci potrzebne do sprzedaży mieszkania. Za to m.in. pobiera wynagrodzenie. Pośrednik pomoże przy przygotowaniu umowy przedwstępnej, ustali adekwatną cenę nieruchomości, określi wypłacalność kupującego z uwzględnieniem procedury kredytowej. Skorzystanie z usług pośrednika polecamy przede wszystkim osobom, które cenią sobie bezpieczeństwo, bo często chodzi o dorobek życia. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 17 Podatek od sprzedaży nieruchomości – jak nie płacić? Do niedawna przepisy określające zasady opłacania podatku od sprzedaży nieruchomości i stawki tego podatku były dość skomplikowane. Podatek dochodowy od nieruchomości określany był przez trzy przepisy, a jego wysokość zależała od daty jej zakupu. Na szczęście od 2014 roku przepisy zostały ujednolicone. Oddzielnie regulowany jest tylko podatek od wynajmu mieszkania lub domu. Ile tego podatku? Generalna zasada mówi, że sprzedając nieruchomość, należy zapłacić 19-procentowy podatek od zysku. Zysk oznacza w tym wypadku różnicę między kosztem zakupu mieszkania a ceną sprzedaży. Czyli np. kupując mieszkanie w styczniu 2012 roku za 300 000 złotych i sprzedając je w styczniu 2014 za 350 000, zyskujemy 50 000 złotych, od których należy zapłacić podatek. 19 procent od 50 tysięcy to 9500 złotych, które należy oddać fiskusowi wraz z podatkiem dochodowym (czyli do końca kwietnia 2015 roku). Zysk ze sprzedaży mieszkania nie wlicza się do dochodu z pracy, więc sprzedaż mieszkania nie wpłynie na podniesienie progu podatkowego w danym roku. Czy da się zapłacić mniej? Da się. W wypadku sprzedaży mieszkania podobnie jak w wypadku innych dochodów możemy odliczyć sobie tzw. koszty uzyskania dochodu. W tym wypadku np. koszty remontu lokalu i koszty administracyjne. Koszty te można odliczyć wyłącznie na podstawie faktur. Warto więc zbierać wszystkie faktury na zakup materiałów budowlanych, czy wyposażenia wnętrz. Bardziej skomplikowana jest sprawa podatku od nieruchomości w wypadku mieszkania, które odziedziczyliśmy. W tym wypadku należy wziąć pod uwagę także przepisy podatkowe dotyczące spadków. Ministerstwo Finansów wyjaśnia sprawę tak: „Jeżeli Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Podatek od sprzedaży nieruchomości – jak nie płacić? zbywana nieruchomość lub prawo majątkowe nabyte były w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn”. Oznacza to, że płacąc podatek od darowizn, płacimy jakby podatek od sprzedaży mieszkania. Jeśli jednak byliśmy zwolnieni z tego podatku, to musimy zapłacić pełną stawkę. Można też zredukować podatek, jeśli przeznaczymy pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na tzw. własne cele mieszkaniowe. Chodzi po prostu o zakup kolejnego mieszkania lub domu na swoje potrzeby. Trzeba to zrobić w ciągu dwóch lat od sprzedaży. Oczywiście liczy się różnica między ceną sprzedaży, a zakupu kolejnej nieruchomości. Podatek zapłacimy tylko wówczas, gdy nowe mieszkanie lub dom będą tańsze niż sprzedane. Podatek zapłacimy od różnicy w cenach. Uwaga! Za własny cel mieszkaniowy można uznać także np. spłatę kredytu hipotecznego, czy innych zobowiązań związanych z nieruchomością. Jak nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości? Wystarczy poczekać. Przepisy mówią jednoznacznie, że podatku nie płacimy, jeśli jesteśmy posiadaczami mieszkania dłużej niż 5 lat. Uwaga. Chodzi o 5 lat od końca roku, w którym kupiliśmy mieszkanie. To znaczy, że jeśli kupiliśmy mieszkanie w styczniu 2012 roku, to sprzedać je bez płacenia podatku będziemy mogli dopiero pięć lat od 31 grudnia 2012 roku, czyli 1 stycznia 2018 r. Warto więc poczekać, a czekając mieszkać w lokalu lub go wynająć. Wówczas zapłacimy jednak podatek od wynajmu nieruchomości, a to już zupełnie inny temat. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 18 Wyceniać czy nie wyceniać? Oto jest pytanie Sprzedając nieruchomość nie zmienimy jej lokalizacji, powierzchni, ani rozkładu wnętrza. Mamy wpływ jedynie na cenę. Za niska pozwoli nam zapewne sprzedać mieszkanie czy dom szybciej, ale ze stratą, a za wysoka odstraszy klientów. Może warto więc skorzystać z wyceny rzeczoznawcy? Ogólna zasada jest taka, że wycena rzeczoznawcy jest zawsze niższa, niż oczekuje sprzedający i wyższa niż jest skłonny zapłacić kupujący. Czy zawsze jest rzetelna? Jak oni to robią? Najpopularniejszą metodą wyceny jest porównanie cen podobnych nieruchomości w okolicy. Metoda całkiem dobrze działa w dużych miastach, gdzie jest duże zagęszczenie budynków i związanych z nimi transakcji. Rzeczoznawca bierze pod uwagę transakcje z ostatnich kilku lat (np. 5) i wybiera te o podobnych parametrach nieruchomości (powierzchnia, wiek, liczba pokoi, obecność garażu itp.). Na podstawie cen transakcyjnych jest w stanie wyciągnąć średnią dla danego obszaru. Gorzej, gdy wycena ma dotyczyć domu na odludziu. Wtedy nie bardzo jest z czym porównywać cenę i trzeba się donosić do większego obszaru albo coraz mniej podobnych nieruchomości. Precyzja wyceny zależy też od… koniunktury. Jeśli jest popyt na mieszkania i odpowiednia podaż rzeczoznawca ma do dyspozycji dużo transakcji, łatwiej mu określić cenę za pomocą porównania. Jeśli transakcji jest mało musi się posiłkować danymi z dłuższego okresu, np. sprzed 5 lat. Wtedy jednak różnice w cenach (np. gwałtowny spadek, czy wzrost spowodowany wahnięciami na rynku) powodują, że trudniej sporządzić wiarygodny dokument. Ile to kosztuje? Od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych. Wszystko zależy od wielkości nieruchomości i jej rodzaju. dom jednorodzinny do 300m2 mieszkanie do 100m2 Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Wyceniać czy nie wyceniać? Oto jest pytanie A może samemu? Czy żeby sporządzić wycenę trzeba być specjalistą? Może wystarczy samemu porównać ceny i nie płacić rzeczoznawcy? Można. Dane dotyczące cen transakcyjnych są jawne. Gromadzi je urząd powiatowy (dla dużych miast na prawach powiatu urzędy miejskie) w postaci Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości. Ich wydobycie z urzędu może być jednak dość kłopotliwe. Niektóre miasta, np. Warszawa, udostępniają te dane w formie elektronicznej mapy pozwalającej nawet samodzielnie ustawić parametry interesującego nas obszaru, czy daty transakcji. Adres tego rejestru dla Warszawy to: http://mapa.um.warszawa.pl/mapaApp1/mapa?service=rciwn. Najnowsze dane pochodzą z 2012 roku. Rejestr pokazuje jednak tylko średnie ceny za metr kwadratowy na danym obszarze. Można też przeglądać ogłoszenia w prasie czy w internecie i wyszukać podobne do naszej nieruchomości. Tu jednak trzeba pamiętać, że ceny w ogłoszeniach, to ceny wywoławcze. Zazwyczaj do sprzedaży dochodzi na niższym poziomie. Są też wyszukiwarki internetowe pozwalające po wpisaniu adresu i parametrów mieszkania, czy domu na jego wycenę. One także opierają się na transakcjach w okolicy. Niech zapłaci kupujący? Możliwa jest sytuacja, kiedy wycenę sporządzi dla nas… bank. Ma to miejsce w sytuacji, gdy potencjalny kupiec chce wziąć kredyt hipoteczny. Zazwyczaj wtedy bank wymaga dostarczenia przez kredytobiorcę wyceny, a czasem sam ją wykonuje (pobierając opłatę od kredytobiorcy). Problem polega na tym, że żeby tak się stało, musimy mieć klienta na mieszkanie, a to trudne bez wystawienia ceny. Wycena przez bankowego rzeczoznawcę może być więc jedynie bolesną weryfikacją naszych oczekiwań ( jeśli wystawiliśmy cenę zbyt wysoką) albo uświadomieniem nam, że stracimy pieniądze ( jeśli będzie wyższa od naszej wyceny). Dlatego raczej warto zainwestować w fachowca już na początku przygotowania się do sprzedaży. Te kilkaset złotych może nam w przyszłości pozwolić uniknąć strat i frustracji. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 19 Podarować czy zapisać w testamencie? Jak przekazać nieruchomość dzieciom Przekazanie mieszkania czy domu dzieciom wygląda podobnie jak przekazanie innego majątku. Warto jednak wiedzieć, jak zrobić to skutecznie i bez ponoszenia zbędnych kosztów. Są dwa sposoby przekazania majątku potomkom. Darowizna i zapis w testamencie, czyli spadek. W obu wypadkach warto zachować pewne procedury, które ułatwią dzieciom przejęcie majątku i pozwolą uniknąć związanych z tym kosztów (podatku od spadków i darowizn). Testament Zgodnie z polskimi przepisami testament nie musi być potwierdzony notarialnie. Wystarczy więc kartka papieru i długopis. Właśnie tak, kartka i długopis, a nie komputer i drukarka. Zgodnie z przepisami obowiązującymi w naszym kraju testament musi być sporządzony odręcznie przez właściciela majątku. Co ważne, w polskim prawie nie można podzielić majątku według własnego uznania, to znaczy przekazać mieszkania jednemu dziecku, a samochodu drugiemu. Jeśli spadkobierców jest dwoje, oboje uzyskują po połowie mieszkania i samochodu. Oczywiście powoduje to pewne komplikacje i potencjalne konflikty między spadkobiercami na tle rozliczenia się potem między sobą ze spadku. Można natomiast podzielić majątek w pewnych proporcjach. Wtedy w testamencie należy zapisać, że np. córka otrzymuje 1/3 majątku, a syn 2/3. Zapis ten dotyczy jednak wszystkich składników spadku. W Polsce istnieje podatek od spadku. Jednak zwolnione są z niego osoby z najbliższej rodziny, jeżeli zgłoszą oni ten fakt właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku. Oczywiście można też potwierdzić spadek przed notariuszem Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Podarować, czy zapisać w testamencie? Jak przekazać nieruchomość dzieciom i w wypadku mieszkania, czy innego majątku znacznej wartości warto to zrobić. Wówczas to on jest odpowiedzialny za sporządzenie testamentu we właściwej formie i zgłoszenie tego faktu do Urzędu Skarbowego. Testament można wielokrotnie zmieniać. Ważny będzie ten ostatni (dlatego na testamencie musi się znaleźć data jego sporządzenia). Uprawomocnia się dopiero po śmierci właściciela majątku. Uwaga. Na spadkobiercę spada nie tylko dobrodziejstwo posiadania nieruchomości, ale także wszelkie związane z nią obciążenia (np. hipoteka). Dlatego też spadkobierca może odmówić przyjęcia spadku, co także należy zgłosić w Urzędzie Skarbowym. Darowizna Darowizna od spadku różni się oczywiście tym, że jej skutki wchodzą w życie jeszcze za życia darczyńcy. Co więcej, darowizna nie musi dotyczyć wszystkich dzieci, ani nie musi być całkowita. Oznacza, to, że możliwe jest przekazanie mieszkania tylko jednemu dziecku w całości (bez dzielenia na procenty, jak w wypadku testamentu). Oznacza to mniej problemów z podziałem majątku. Co więcej, darowiznę w pewnych okolicznościach – np. na skutek gwałtownego pogorszenia się sytuacji majątkowej darczyńcy – można odwołać (w ciągu dwóch lat). Możliwe jest także sądowe unieważnienie darowizny w wypadku tzw. rażącej niewdzięczności obdarowanego. Na przykład, jeśli syn wyrzuci z mieszkania rodzica, który wcześniej przekazał mu prawa do mieszkania. O tym, czy taka sytuacja ma miejsce, musi jednak zdecydować sąd. Oczywiście darowizna majątku takiego jak mieszkanie powinna być sporządzona w postaci aktu notarialnego. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 20 Co opóźnia sprzedaż mieszkania? Najczęściej popełniane błędy Mieszkanie lub dom to najczęściej najwartościowszy składnik naszego majątku. Jego sprzedaży trzeba więc poświęcić wiele uwagi. Każdy błąd przy przygotowaniu transakcji będzie kosztowny. Jak takich błędów unikać? Najczęściej popełnianym błędem jest próba sprzedaży mieszkania „z marszu”, czyli bez przygotowania. A to nie jest przecież zwykła transakcja. Trzeba się do niej solidnie przygotować. Zróbmy to sami Przy samodzielnej sprzedaży mieszkania należy przede wszystkim zrobić gruntowną analizę rynku. Sprawdzić ceny podobnych mieszkań w okolicy, w niektórych miejscowościach takie dane są ogólnie dostępne. To pozwoli nam wycenić nasze mieszkanie i ustalić wstępną cenę nie za wysoką (za wysoka uczyni mieszkanie niesprzedawalnym) i nie za niską (sprzedamy szybko, ale będziemy żałować). Kolejnym błędem często popełnianym przez sprzedających jest nieprzygotowanie mieszkania do sprzedaży. Pamiętajmy, że każde dobro, także nieruchomości, zazwyczaj klient kupuje oczami. Jeśli damy ogłoszenie bez zdjęcia, z lakonicznym opisem, zapewne spotka się ono z mniejszym odzewem niż ogłoszenie opatrzone ładnym zdjęciem i szczegółowym opisem. I tu dochodzimy do kolejnego błędu popełnianego przez sprzedających – przygotowania oferty. Niestety, często jest tak, że jak ktoś umie pisać, to sądzi, że może być copywriterem, a jak ma smartfona z aparatem, to sądzi, że jest gotów zostać fotografem. Otóż to nie jest takie proste. O ile tekstową część oferty można „ściągnąć” czytając inne ogłoszenia i przystosować do własnych potrzeb, o tyle ze zdjęciami nie da się tego zrobić. Dlatego warto, zainwestować w dobre zdjęcia. To nie jest droga usługa, a może się szybko zwrócić, zwłaszcza w wypadku droższych i trudniejszych w sprzedaży nieruchomości. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Co opóźnia sprzedaż mieszkania? Najczęściej popełniane błędy Zanim jeszcze zorganizujemy sesję, powinniśmy przygotować do niej mieszkanie. Takie, jakie jest, z pewnością jest przytulne i wygodne, ale niekoniecznie wyróżnia się spośród innych. A właśnie wyróżnić się spośród innych ofert trzeba. Dlatego przed sesją warto dopieścić mieszkanie jakimś ciekawym elementem wizualnym. Może to być wielki obraz na ścianie, efektowny mebel, czy diznajnerska lampa. Na zdjęciach mieszkanie będzie działało na wyobraźnię kupującego, a przecież po transakcji i tak to „coś” zabierzemy. Zaczyna się robić trudno. Może więc warto skorzystać z pomocy pośrednika? Dobry pośrednik nie jest zły, ale zły pośrednik… ... nie jest dobry. Rynek nieruchomości jest trudny, dla sprzedających, dla kupujących, a także dla pośredników. Ci ostatni bywają więc sfrustrowani, zagonieni i zniechęceni. Nie oznacza to, że ich usługi mogą reprezentować niski poziom. Jeśli decydujemy się na korzystanie z usług pośrednika wybierzmy profesjonalistę, który pomoże w szybkiej sprzedaży lub najmie, zadba o formalności, doradzi, ustalić adekwatną cenę nieruchomości, a przede wszystkim zaoszczędzi nasz czas. Jak dokonać wyboru dobrego pośrednika? Wyszukajmy stronę internetową biura, w którym pracuje. Sprawdźmy podstawowe informacje na jego temat oraz kwotę, na którą ubezpieczone jest biuro. Zasięgnijmy opinii znajomych, którzy korzystali już z usług pośrednika. Przejrzyjmy oferty pośredników w prasie, internecie (warto wybrać biuro specjalizujące się w sprzedaży nieruchomości w danej okolicy). Postarajmy się ustalić, czy pośrednik należy do jakiegoś stowarzyszenia lub czy współpracuje z innymi biurami nieruchomości. Możemy również sprawdzić czy jest zarejestrowany w Starbroker.pl i jakie otrzymał opinie od klientów, z którymi współpracował. Wystarczy pierwszy kontakt z pośrednikiem, żeby wstępnie ocenić jego profesjonalizm. Pośrednik powinien nie tylko obejrzeć mieszkanie, ale także doradzić, co w nim zmienić, jak się przygotować na wizytę klienta, żeby wypadła ona lepiej, pomóc przy wszelkich formalnościach. Pamiętajmy, że pośrednikowi zależy na szybkiej sprzedaży mieszkania podobnie jak nam, dlatego wybór biura nieruchomości jest kwestią kluczową. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl 21 Sprzedaż zabytku? Uwaga na gminę Sprzedaż zabytkowej nieruchomości niesie pewne zagrożenia zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Wiąże się to z przepisami dotyczącymi zabytków i prawa do ich nadzorowania, które z mocy prawa mają władze. Najpierw jednak trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, co to jest nieruchomość zabytkowa? Otóż jest to nieruchomość, która została wpisana do rejestru zabytków. Takiego wpisu dokonuje wojewódzki konserwator zabytków. Jakie skutki ma taki wpis? Przede wszystkim władze mogą ingerować w zarządzanie budynkiem, na przykład nakazać jego remont, czy zabezpieczenie (dachu, odpadającego tynku etc.). W wypadku zamiaru sprzedaży władze, a konkretnie samorząd gminny, ma prawo do pierwokupu nieruchomości (dotyczy to także prawa użytkowania wieczystego). Wiąże się to oczywiście z niedogodnościami dla właściciela i kupującego. Prawo pierwokupu oznacza, że właściciel nie ma do końca pewności, że sprzeda budynek temu, komu chce go sprzedać, a kupujący, że w ogóle dojdzie do transakcji. Na dodatek przepisy nakładają na obie strony dodatkowe obowiązki, a co za tym idzie koszty (np. konieczność dwukrotnego podpisywania aktu notarialnego, wstępnego i finalnego). Na szczęście przepis o prawie pierwokupu jest rzadko wykorzystywany przez samorządy, a na dodatek wymaga od gminy podjęcia konkretnych działań jeszcze zanim właściciel będzie chciał nieruchomość sprzedać. Nie wystarczy bowiem, żeby nieruCopyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Sprzedaż zabytku? Uwaga na gminę chomość znajdowała się w rejestrze zabytków. Gmina musi jeszcze zastrzec sobie prawo do pierwokupu w księdze wieczystej. Jeśli takiego wpisu tam nie ma, prawo pierwokupu nie obowiązuje, a notariusz nie ma obowiązku zawiadamiać gminy o zamiarze sprzedaży. A jeśli chcemy sprzedać tylko część nieruchomości (np. jedno mieszkanie w kamienicy, czy jej jedną oficynę)? W takim wypadku obwiązują te same przepisy, co więcej, jeśli część sprzedawana nie ma własnej księgi wieczystej konserwator zabytków musi wyrazić zgodę na podział nieruchomości, dopiero po uzyskaniu takiej zgody można rozpocząć procedurę sprzedaży. Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl Starbroker Copyright by Starbroker Sp. z o.o. starbroker.pl mieszkanicznik.org.pl