Pobierz operat - Monika Talarczyk

OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO
LOKALU MIESZKALNEGO NR 17, POŁOŻONEGO W KALISZU,
UL. 3 – GO MAJA 2
POWIAT MIASTO KALISZ, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE
KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00054035/5
Numer sprawy: KM 467/09
WARTOŚĆ RYNKOWA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO
LOKALU MIESZKALNEGO WYNOSI:
232 000,00 zł
słownie: dwieście trzydzieści dwa tysiące złotych
DATA SPORZĄDZENIA:
15 stycznia 2013 r.
OPERAT WYKONAŁ:
Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung – nr uprawnień 5026
KM 467/09
2
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ............................................................ 4
1.1. Przedmiot wyceny. ................................................................................................. 4
1.2. Zakres wyceny. .............................................................................................................. 4
2. CEL WYCENY ..................................................................................... 4
3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU
SZACUNKOWEGO .................................................................................. 4
3.1. Podstawy formalne wyceny ................................................................................... 4
3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ....................................................................... 4
3.3. Materiały pomocnicze ............................................................................................. 5
3.4. Źródła danych o nieruchomości ........................................................................... 5
4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................. 5
5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI ............................................................ 5
5.1. Stan prawny ............................................................................................................... 5
5.2. Opis głównych cech nieruchomości .................................................................... 6
6. PRZEZNACZENIE NIERUC HOMOŚCI ..................................................... 10
7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ..................................................... 11
8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE
RODZAJU OKREŚLONEJ WART OŚCI ......................................................... 12
8.1. Rodzaj określonej wartości ................................................................................. 12
8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania ......................................... 13
9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY .................................... 14
9.1. Obliczenie wartości rynkowej ............................................................................ 14
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ......................... 17
11. KLAUZULE .................................................................................... 17
12. ZAŁĄCZNIKI .................................................................................. 17
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
3
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Opis przedmiotu wyceny:
Przeznaczenie:
Właściciel:
Cel wyceny:
Procedura szacowania:
Daty istotne dla operatu
szacunkowego
Przedmiotem wyceny jest własnościowe spółdzielcze prawo do
lokalu mieszkalnego nr 17 o powierzchni użytkowej 87,48 m2,
składającego się z pięciu pokoi, kuchni, łazienki z wc,
przedpokoju, usytuowanego na 6 kondygnacji (poddaszu)
w budynku wielorodzinnym położonym w Kaliszu przy ul. 3 – go
Maja 2.
Dla
lokalu
prowadzona
jest
Księga
Wieczysta
nr KZ1A/00054035/5
Budynek usytuowany jest na działkach nr 25/1, 24/1, 72/7,
72/8 o łącznej powierzchni 0,2658 ha zapisanych w Księdze
Wieczystej nr KZ1A/00040494/9.
SUiKZP: teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej
Osoba fizyczna
Celem
wyceny
jest określenie wartości rynkowej
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu dla ustalenia
ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji
z nieruchomości.
Do wyceny nieruchomości zastosowano:
- podejście porównawcze
- metodę porównywania parami
Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 20.11.2012 r.
Data oględzin nieruchomości - 20.11.2012 r.
Data, z której przyjęto poziom cen - 15.01.2013 r.
Data sporządzenia operatu - 15.01.2013 r.
Wartość rynkowa spółdzielczego
232 000 zł
własnościowego prawa do lokalu
słownie: dwieście trzydzieści dwa tysiące złotych
mieszkalnego:
Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy
Wykonawca operatu
Ewa Jung
szacunkowego:
Nr uprawnień 5026
Pieczęć i podpis rzeczoznawcy
majątkowego:
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
4
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1. Przedmiot wyceny.
Przedmiotem niniejszego opracowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu mieszkalnego nr 17 o powierzchni użytkowej 87,48 m2 usytuowanego na 6
kondygnacji (poddaszu) w budynku wielorodzinnym, położonym w Kaliszu przy ul. 3 –
go Maja 2. Lokal wpisany jest do księgi wieczystej nr KZ1A/00054035/5 prowadzonej
przez Sąd Rejonowy w Kaliszu.
1.2.Zakres wyceny.
W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu mieszkalnego.
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności dla ustalenia ceny
wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości.
3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU
SZACUNKOWEGO
3.1. Podstawy formalne wyceny
Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 08 listopada 2012 r.
wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę
Talarczyk
Wykonawca:
Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung
zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292
Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury.
Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości.
3.2. Podstawy prawne i merytoryczne







Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2010r.
Dz. U. Nr 102 poz. 651 z późn. zm.).
Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z
późn. zm.)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz.
2109 z późniejszymi zmianami)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r.
nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności
komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM – tymczasowe noty
interpretacyjne
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Polska Federacja Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
5
3.3. Materiały pomocnic ze.
 R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury.” PFSRM
Warszawa 2005.
 M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”
PFSRM Warszawa 2001.
 Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek. Wyd. PWN Warszawa 2002
3.4. Źródła danych o nieruchomości
 Oględziny lokalu przeprowadzone w dniu 20 listopada 2012 r.
 Księga Wieczysta Nr KZ1A/00054035/5 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych
Sądu Rejonowego w Kaliszu.
 Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku
 Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Miasta
Kalisza
4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Data sporządzenia wyceny:
15 stycznia 2013 r.
Data określenia wartości:
15 stycznia 2013 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny:
20 listopada 2012 r.
Data oględzin przedmiotu wyceny:
20 listopada 2012 r.
5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI
5.1.Stan prawny
Lokal mieszkalny zapisany jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00054035/5
prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu VI Wydział Ksiąg Wieczystych.
W ww. księdze wieczystej na dzień 15 stycznia 2013 r. znajdują się następujące zapisy:
DZIAŁ I – oznaczenie nieruchomości
Kalisz, ul. 3 – go Maja 2, lokal mieszkalny nr 17 składający się z 5 pokoi, kuchni, łazienki,
przedpokoju o powierzchni 87,48 m2
DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością
Prawo związane z własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego:
każdoczesnej osobie uprawnionej, wpisanej w tej księdze przysługuje własnościowe
spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego w budynku położonego w Kaliszu przy ul.
3 Maja 2/17
Spółdzielnia mieszkaniowa "Wistil" z siedzibą w Kaliszu
DZIAŁ II – własność
Uprawniony:
Wojciech Mikołaj Borowski, syn Wojciecha i Barbary oraz Monika Elżbieta Borowska,
córka Milana i Emiliany we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Na
podstawie zaświadczenia Spółdzielni Mieszkaniowej „Wistil” w Kaliszu – wpisano dnia
04 października 2000 r.
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
6
DZIAŁ III – prawa, roszczenia i ograniczenia
Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością:
ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego, dla którego prowadzona jest niniejsza księga wieczysta; skutki zajęcia odnoszą
się do wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji:
- Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. I Oddział w Kaliszu
- PRZEDSIĘBIORSTWO WIELOBRANŻOWE "BETA" SP. Z O.O.
- "ROKIET" PRZEDSIĘBIORSTWO PRODUKCYJNO - HANDLOWO - USŁUGOWE MICHAŁ SIUDA,
EWELINA WINIARSKA - SIUDA - SPÓŁKA JAWNA z siedzibą w Rokietnicy
- ULTIMO NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY
z siedzibą w Warszawie
DZIAŁ IV – hipoteka
1. Hipoteka umowna zwykła w kwocie w kwocie 50 000,00 zł na rzecz ULTIMO FUNDUSZ
INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY NIESTANDARYZOWANY FUNDUSZ SEKURYTYZACYJNY
2. Hipoteka umowna zwykła w kwocie 88 430,73 zł na rzecz CIECH-PETROL SPÓŁKA Z
OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ z siedzibą w miejscowości DOMANIEW, GMINA
BŁASZKI
3. Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 9197,95 zł na rzecz Pierwszego Urzędu
Skarbowego w Kaliszu
4. Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 44514,69 na rzecz ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ
SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W OSTROWIE WLKP.
5. Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 19 127,60 zł na rzecz ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ
SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W OSTROWIE WLKP.
6. Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 83523,50 na rzecz ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ
SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W OSTROWIE WLKP.
7. Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 23859,98 na rzecz DRUGI URZĄD SKARBOWY W
KALISZU
8. Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 999,90 zł na rzecz ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ
SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W OSTROWIE WIELKOPOLSKIM
9. Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 2794,72 na rzecz "ROKIET" PRZEDSIĘBIORSTWO
PRODUKCYJNO - HANDLOWO - USŁUGOWE MICHAŁ SIUDA, EWELINA WINIARSKA SIUDA SPÓŁKA JAWNA z siedzibą w Rokietnicy
Nieruchomość gruntowa zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00040494/9
prowadzonej prze Sąd Rejonowy w Kaliszu, obejmującej działki nr 25/1, 24/1, 72/7, 72/8
o powierzchni łącznej 0,2658 ha.
5.2.Opis głównych cech nieruchomości
POŁOŻENIE
Województwo wielkopolskie
Wielkopolskie województwo,
utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej
części Polski. Sąsiaduje z województwami:
lubuskim, zachodniopomorskim,
pomorskim, kujawsko-pomorskim,
łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29
942
km2
powierzchni.
3345
tys.
mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na
31 powiatów, 4 miasta na prawach
powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań.
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
7
Powiat Miasto Kalisz
Kalisz – to miasto położone w południowowschodniej
części
województwa
wielkopolskiego, w głębokiej dolinie rzeki
Prosny. drugie co do wielkości i również
drugi najsilniej zurbanizowany ośrodek
województwa
wielkopolskiego,
powiat
grodzki, siedziba powiatu ziemskiego. Kalisz
2
zajmuje 70 km , liczy ok. 110 tys.
mieszkańców. W latach 1975-1998 był stolicą
województwa kaliskiego.
Kalisz, ul. 3- go Maja 2
Budynek usytuowany jest w centralnej
strefie miasta Kalisza, przy ul. 3- go Maja 2
w dzielnicy Śródmieście.
Śródmieście jest jedną z dzielnic Kalisza.
Dzielnica ta ma powierzchnię ok. 4,6 km²
i jest zamieszkiwana przez ok. 25 tys.
mieszkańców.
SĄSIEDZTWO I DOJAZD
Budynek w którym usytuowany jesz szacowany lokal mieszkalny położony jest w centrum
miasta. W najbliższym sąsiedztwie znajduje się nowopowstała Galeria Tęcza, zabudowa
mieszkaniowa wielorodzinna, tereny handlowo usługowe. Budynek usytuowany
u zbiegu trzech ulic: 3- go Maja, Majkowskiej oraz Al. Wojska Polskiego.
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
8
OPIS BUDYNKU WIELORODZINNEGO W KTÓRYM USYTUOWANY JEST SZACOWANY
LOKAL MIESZKALNY
Budynek mieszkalny wielorodzinny sześciokondygnacyjny, zrealizowany w technologii
tradycyjnej w latach 90 tych r., wyposażony w instalacje – elektryczną, wod – kan,
odgromową, gazową i c.o. Stan techniczny budynku – zadowalający, remonty
i modernizacje przeprowadzane na bieżąco.
Możliwość parkowania samochodu na terenie zamkniętym, z bramą otwieraną na pilota.
Teren parkingu wyłożony kostką brukową. Nieruchomość zadbana, dobrze utrzymana .
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
9
OPIS LOKALU MIESZKALNEGO
Lokal mieszkalny usytuowany jest na 6 kondygnacji (poddaszu) w budynku wielorodzinnym.
POWIERZCHNIA UŻYTKOWA - 87,48 m²
Program użytkowy: 5 pokoi, kuchnia, łazienka z wc, przedpokój
Opis wykończenia.
 ściany gipsowane, malowane, płytki ceramiczne w kuchni i łazience
 posadzki betonowe wyłożone panelami podłogowymi i płytkami ceramicznymi
 okna PCV, dachowe drewniane, drzwi typowe płytowe
 stała zabudowa w kuchni i przedpokoju
Instalacje w lokalu:
- elektryczna,
- wodna,
- kanalizacyjna,
- centralnego ogrzewania
Standard wykończenia lokalu – podwyższony
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
10
6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI
Na dzień wyceny Miasto Kalisz nie ma obowiązującego planu zagospodarowania
przestrzennego opracowanego dla terenu, na którym znajduje szacowana nieruchomość.
Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania opracowanego dla
miasta Kalisza, podjętego uchwałą nr XXXVIII/543/2009 Rady Miejskiej Kalisza z dnia
3 września 2009 r. nieruchomość położona jest na ternie zabudowy mieszkaniowej
wielorodzinnej.
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
11
7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
W procesie wyceny przeanalizowano:

Obszar – miasto Kalisz,;

Okres analizy cen transakcyjnych 2 lata wstecz od dnia wyceny;

Rynek wtórny sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali
mieszkalnych
Kalisz jest miastem położonym w południowo-wschodniej części województwa
wielkopolskiego, nad rzeką Prosną, w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich:
Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada zadowalające połączenia komunikacyjne,
kolejowe i autobusowe. W latach 1975-1998 był siedzibą województwa kaliskiego, obecnie
jest miastem na prawach powiatu i siedzibą powiatu kaliskiego ziemskiego. Drugie pod
względem wielkości miasto województwa wielkopolskiego i jedno z większych miast w
Polsce (37 miejsce w 2004 pod względem liczby ludności i 35 miejsce w 2004 pod
względem powierzchni). Współtworzy, wraz z Ostrowem Wielkopolskim i zespołem
Skalmierzyc, konurbację i okręg przemysłowy. Powierzchnia miasta wynosi 69,8 km2, którą
zamieszkuje ok. 107 tys. mieszkańców.
Analizie poddano rynek wtórny lokali mieszkalnych położonych w budynkach
wielolokalowych znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych na terenie
miasta Kalisza (Dobrzec, Asnyka, Budowlani, Śródmieście)
Trwający od 2007 roku boom mieszkaniowy i łatwość kredytowania inwestycji
zakończyły się w 2009 r. Od 2010 roku ceny ustabilizowały, w 2011 i 2012 nawet nieco
spadły - szczególnie w sektorze rynku lokali mieszkalnych. W związku z tym, iż szczegółową
analizą objęto okres 2 lat wstecz, gdzie zanotowano znaczną ilość transakcji i rynek jest
ustabilizowany do obliczeń nie przyjęto trendu zmiany cen w czasie.
Największym zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się mieszkania o powierzchni
użytkowej do 55 m2. Za mały lokal trzeba mniej zapłacić, mimo iż cena jednostkowa może
być i zazwyczaj jest wyższa niż w przypadku mieszkań większych.
Nienajlepsza sytuacja ekonomiczna większości społeczeństwa, brak stabilizacji finansowej
powodują, że nabywcy wybierają lokale mniejsze, obawiając się wysokich comiesięcznych
kosztów utrzymania dużych mieszkań. Łatwiej sprzedać lokal jedno-, dwupokojowy niż duży.
Największy wpływ na cenę ma oczywiście lokalizacja, im bliżej centrum tym na ogół drożej.
W standardzie wykończenia zwraca się uwagę na stan okien – czy szyby zespolone –
szczelne czy jeszcze ramy drewniane skręcane oraz na podłogi (parkiet czy panele pcv lub
wykładzina), posadzki w łazience i kuchni (płytki ceramiczne czy pcv), ściany z gładzią
gipsową czy bez. Niski standard wykończenia obniża oczywiście wartość lokalu.
Dla inwestorów ważne jest również położenie lokalu na piętrze - najkorzystniejsze na
pierwszym i drugim piętrze, parter i ostatnie piętro zwłaszcza w blokach bez windy – to
najmniej korzystne nasilenie atrybutu.
Istotny atrybut to także technologia budowy tzn. z czego jest zbudowany budynek –
korzystniej gdy z cegły, wielka płyta betonowa obniża w sposób znaczny cenę.
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
12
Na podstawie analizy wyodrębniono następujący zbiór transakcji:
Data
transakcji
Ulica
Nr
Pu
lokalu
Cena 1
mkw pu
2012-06-29
2012-03-01
2012-10-23
2012-02-13
2012-06-08
2012-01-26
2012-01-14
2011-08-16
2011-10-03
2011-09-19
2011-07-19
2011-10-11
2012-04-30
2011-07-22
2011-08-31
Asnyka
Al. Wojska Polskiego
Al. Wojska Polskiego
Asnyka
Hanki Sawickiej
Podmiejska
Podmiejska
Podmiejska
Asnyka
Asnyka
Staszica
Aleja Wojska Polskiego
Podmiejska
H. Sawickiej
Asnyka
59
28
173
17
15
32
32
32
57
63
8
6
32
15
12
60,87
61,8
62,9
63
63,4
67,95
67,95
67,95
72,7
72,85
72,85
74,3
80,23
81,5
85,6
2710,69
2427,18
2464,23
2960,32
2570,98
3090,51
2501,84
3458,43
2833,56
2663,01
2470,83
2671,6
2617,47
2368,1
3271,03
Cena
łączna
działki i
lok
165000
150000
155000
186500
163000
210000
170000
235000
206000
194000
180000
198500
210000
193000
280000
Piętro
4 PIĘTRO
3 PIĘTRO
2 PIĘTRO
2 PIĘTRO
2 PIĘTRO
4 PIĘTRO
1 PIĘTRO
3 PIĘTRO
1 PIĘTRO
1 PIĘTRO
1 PIĘTRO
3 PIĘTRO
4 PIĘTRO
2 PIĘTRO
3 PIĘTRO
8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY
WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI
ORAZ
8.1.Rodzaj określonej wartości
Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono wartość rynkową nieruchomości
Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość
sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji.
Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,
możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy
przyjęciu następujących założeń:
 strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz
miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
 upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.”
Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) – Wartość
rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca
majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego
użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które
jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie
opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości.
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
13
8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania
Do wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zastosowano:
 podejście porównawcze
 metodę porównywania parami.
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE
Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej,
której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które
były przedmiotem obrotu handlowego.
Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych
wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą.
Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania
obiektów
parami,
czyli
obiektu
wzorcowego
o
znanej
cenie
i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie.
PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI
1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość
poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.
2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku
lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.
3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych.
4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod
względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki.
5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej
nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości.
6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech
i
przypisanych
im
wag
pomiędzy
nieruchomością
wycenianą
a nieruchomościami wybranymi.
7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny
transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.
8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej
arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub
średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
14
9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY
9.1.Obliczenie wartości rynkowej
W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 15 nieruchomości podobnych,
stanowiących przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W zbiorze tym
–określono:
Ceny:
Cena minimalna = 2 368,10 zł
Cena maksymalna = 3 458,43 zł
DELTA = 1 090,33 zł
Liczba próbek = 15
Liczba porównań = 3
Poniżej przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości:
Przyjęte cechy rynkow e
Położenie 35 %
standard 30 %
powierzchnia 15 %
Piętro 20 %
Z przedstawionego zbioru 15 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości
zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych.
Lp.
1
Kalisz
Ulica
Asnyka 12
Data
transakcji
31.08.2011
Pow.
użyt.
lokalu
Opis lokalu
85,60 Lokal usytuowany na 3
2
Podmiejska 32
30.04.2012
80,23
3
Al. Wojska
Polskiego 173
23.10.2012
62,90
piętrze
w
budynku
wielorodzinnym, składający
się z kuchni, 3 pokoi, łazienki
z wc, p.pokoju, standard
wykończenia - podwyższony
Lokal usytuowany na 4
piętrze
w
budynku
wielorodzinnym, składający
się z 3 pokoi, kuchni, łazienki
z wc, p.pokoju, standard
wykończenia - przeciętny
Lokal usytuowany na 2
piętrze
w
budynku
wielorodzinnym, składający
się z 3 pokoi, kuchni, łazienki
z wc, p.pokoju, standard
wykończenia - przeciętny
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
Cena 1m
2
3271,03
2617,47
2464,23
KM 467/09
OPIS CECH RYNKOWYCH
Nazwa cechy
Lokalizacja na terenie
osiedla
Skala opisu
dobra
zadowalająca
średnia
Standard wykończenia
podwyższony
przeciętny
niski
Piętro
korzystne
średnio korzystne
mało korzystne
Powierzchnia lokalu
korzystna
niekorzystna
15
Charakterystyka
Położenie w centralnej strefie osiedla w
pobliżu punków usługowo handlowych
w bliskiej odległości od komunikacji
miejskiej
położenie w pośredniej strefie miasta w
pobliżu punktów usługowo handlowych
w bliskiej odległości od komunikacji
miejskiej
Położenie w centralnej peryferyjnej
miasta na osiedlu mieszkaniowym w
pobliżu punków usługowo handlowych
w bliskiej odległości od komunikacji
miejskiej
materiały wykończeniowe wysokiej
jakości, bardzo dobra, funkcjonalność
pomieszczeń, lokal wyposażony w
meble w stałej zabudowie
materiały wykończeniowe
standardowej jakości, bardzo dobra
funkcjonalność pomieszczeń, lokal
wyposażony w meble w stałej
zabudowie
materiały wykończeniowe niskiej
jakości, lokal do remontu
I piętro
III piętro
parter i IV piętro lub powyżej w blokach
bez windy
do 75 m2
powyżej 75 m2
Tabele porównawcze
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3 271,03 PLN/mkw
Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres
Wartość cechy Wartość cechy
kwotowy
(Nier.
(nier.por.)
wyceniana)
Położenie
35
381,61
dobre
zadowalające
Standard
30
327,10
podwyższony
podwyższony
wykończenia
Piętro
20
218,07
mało korzystne średnio
korzystne
Powierzchnia
15
163,55
średnio
średnio
korzystna
korzystna
Suma: 81,78
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
Poprawki [zł].
190,81
0,00
- 109,03
0,00
KM 467/09
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 2 617,47 PLN/mkw
Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres
Wartość cechy Wartość cechy
kwotowy
(Nier.
(nier.por.)
wyceniana)
Położenie
35
381,61
dobre
średnie
Standard
30
327,10
podwyższony
przeciętny
wykończenia
Piętro
20
218,07
mało korzystne mało korzystne
Powierzchnia
15
163,55
średnio
średnio
korzystna
korzystna
Suma: 545,17
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 2 464,23 PLN/mkw
Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres
Wartość cechy Wartość cechy
kwotowy
(Nier.
(nier.por.)
wyceniana)
Położenie
35
381,61
dobre
dobre
Standard
30
327,10
podwyższony
przeciętny
wykończenia
Piętro
20
218,07
mało korzystne korzystne
Powierzchnia
15
163,55
średnio
korzystna
korzystna
Suma: - 218,07
16
Poprawki [zł].
381,62
163,55
0,00
0,00
Poprawki [zł].
0,00
163,55
- 218,07
- 163,55
Wartości cząstkowe:
Wx-3271,03 = 3271,03+81,78 = 3352,81
Wx-2617,47 = 2617,47+545,17 = 3162,64
Wx-2464,23 = 2464,23+(-218,07) = 2246,16
Sposób obliczania wartości 1 m2
średnia ważona ze wzoru:
(0,80*2246,16 + 0,85*3162,64 + 0,92*3352,81) / (0,80 + 0,85 + 0,92)
Wartość 1 m2 lokalu mieszkalnego: 2 945,43 zł
słownie: dwa tysiące dziewięćset czterdzieści pięć zł. 43/100
Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie
nieruchomości, rzeczoznawca zastosował współczynnik korekcyjny 0,90 z dopuszczalnego
przedziału [0,90-1,10]. Współczynnik zastosowano z uwagi na fakt, iż lokal mieszkalny
położony jest na najwyższej kondygnacji w budynku wielorodzinnym
sześciokondygnacyjnym bez windy, co stanowi duże utrudnienie dla właściciela.
W związku z tym wartość 1 m2 lokalu mieszkalnego wynosi:
2945,43 x 0,90 = 2650,89 zł
Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wynosi:
WR = 87,48 m2 x 2650,89 zł/m2 = 231 899,86 zł
przyjęto: 232 000 zł
słownie: dwieście trzydzieści dwa tysiące złotych
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.
KM 467/09
17
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIEN IEM
WARTOŚĆ RYNKOWA WŁASNOŚCIOWEGO SPÓŁDZIELCZEGO PRAWA DO LOKALU
MIESZKALNEGO
232 000 zł
słownie: dwieście trzydzieści dwa tysiące złotych
Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne lokale na badanym
terenie. Wartość 1 m2 stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na
rynku przy aktualnym sposobie użytkowania.
11. KLAUZULE









Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i
standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez
Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których
występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin lokalu ani też na
podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej.
Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i
nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia.
Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego
celu niż podany w pkt. 1.4. “Cel wyceny”
Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody
autora jest zabroniona.
Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera
podatku VAT.
Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie uwzględnia
obciążeń i hipotek wpisanych w III i IV dziale księgi wieczystej nr KZ1A/00054035/5
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został
sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły
zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w
Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego
sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora.
12. ZAŁĄCZNIKI

Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/00054035/5 prowadzonej przez Sąd
Rejonowy w Kaliszu wydany dnia 15 stycznia 2013 r.
Kalisz, dnia 15 stycznia 2013 r.