rozwój rynku centrów handlowych w europie jesień 2010
Transkrypt
rozwój rynku centrów handlowych w europie jesień 2010
ROZWÓJ RYNKU CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE JESIEŃ 2010 PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD INFORMACJE OGÓLNE Podobnie jak w 2009 r. aktywność deweloperska na rynku centrów handlowych w 2010 r. licząc do chwili obecnej, była cały czas dość ograniczona. W pierwszych sześciu miesiącach 2010 r. na rynek trafiło nieco ponad 2,1 miliona mkw. nowej powierzchni centrów handlowych, czyli ok. 30% mniej niż w tym samym okresie w 2009 r. Ogółem otwarto 64 nowe centra handlowe, co stanowi 85% łącznej powierzchni dostarczonej na rynek. Pozostałe 15% przypada na rozbudowy oraz przebudowy. Łączne zasoby powierzchni najmu brutto (GLA) dla całej Europy nie przekraczają 129,2 mln. mkw. W drugiej połowie roku liczba otwieranych nowych centrów handlowych powinna się nieco zwiększyć. Oczekuje się, że przed końcem 2010 r. zostanie ukończonych 3,8 mln mkw. GLA. Jest to jednak wciąż o 17% mniej niż w zeszłym roku. Oczekuje się, że podaż w 2011 r. spadnie do poziomu ok. 5,2 miliona mkw. Oznacza to wzrost jedynie o 3,9% łącznej podaży w stosunku do 2010 r. – najniższy wynik od prawie 30 lat. W niektórych krajach liczba nowych projektów w przyszłym roku może się zwiększyć, jednak uzależnione jest to od tempa ożywienia gospodarczego, a przede wszystkim od poziomu sprzedaży detalicznej oraz popytu handlowców na nową powierzchnię. WIELKOŚĆ RYNKU Rynek centrów handlowych dotkliwie odczuł globalny kryzys kredytowy i związaną z nim recesję. Najnowsze szacunki pokazują, że w latach 2011 i 2012 wielkość ukończonej powierzchni obniży się o 45-50% w porównaniu do wyników z okresu boomu na rynku z 2008 r. Na liście krajów o największej ilości planowanej powierzchni nie nastąpiły poważniejsze przetasowania. Rosja i Turcja nadal przewodzą w tabeli. Ilość powierzchni w tych krajach w przygotowywanych inwestycjach ogółem za lata 2010 i 2011 stanowi ponad połowę łącznej planowanej powierzchni w Europie. W ostatnich latach kurczyła się ona we wszystkich krajach europejskich. W krajach Europy Środkowo-Wschodniej takich jak Ukraina, Polska, kraje Bałtyckie oraz Rumunia, wstrzymano wiele nowych projektów. W Rumunii na przykład w pierwszej połowie roku otwarto trzy nowe centra handlowe, jednak w najbliższych 18 miesiącach planuje się oddanie do użytku jedynie kilka obiektów. Dążenie do zachowania równowagi między popytem i podażą może spowodować, że na niektórych rynkach, które nie wchłonęły jeszcze całej nowej podaży, będzie można zaobserwować zmniejszenie poziomu aktywności deweloperskiej. Francja i Włochy mogą się pochwalić największą ilością powierzchni w przygotowywanych inwestycjach w Europie Zachodniej. We Francji, która odnotowała największy wzrost aktywności deweloperskiej w ostatnich latach, celem ekspansji deweloperów są średnie i małe miasta. Średnia wielkość planowanych projektów jest niewielka i wynosi ok. 11.000 mkw. Ponadto do końca 2011 r. zapowiadane jest ukończenie jedynie trzech obiektów o łącznej powierzchni 35.000 mkw. We Włoszech wyniki za lata 2010 i 2011 dotyczące planowanej powierzchni wskazują na ograniczenie aktywności deweloperskiej o 2530%, biorąc pod uwagę 10-letnią średnią podaż roczną, jednak w porównaniu do innych dojrzałych rynków w Europie Zachodniej poziom aktywności deweloperskiej raczej się nie zmienia. Ilość nowoczesnej powierzchni centrów handlowych na jednego mieszkańca powoli osiąga poziom obserwowany na dojrzałych rynkach nieruchomości handlowych takich jak Wlk. Brytania oraz Francja. 1 Planowane europejskie centra handlowe (mkw. ) 1. Rosja 2. Turcja 3. Francja 4. Wlochy 5. Bulgaria 6. Polska 7. UK 8. Niemcy 9. Hiszpania 10. Holandia 11. Austria 12. Chorwacja 13. Portugalia 14. Czechy 15. Slowacja 16. Rumunia 17. Ukraina 18. Slowenia 19. Grecja 20. Serbia 21. Irlandia 22. Litwa 23. Wegry 24. Belgia 25. Bosnia 26. Lotwa 27. Norwegia 28. Estonia 29. 30. Finlandia 31. Szwajcaria 32. Szwecja 33. Dania 34. Malta 0 250 000 500 000 750 000 1 000 000 1 250 000 1 500 000 1 750 000 2 000 000 Główne planowane projekty Kraj Miasto Nazwa projektu Wlk. Londyn Stambuł Antalia Saragossa Samara Moskwa Stambuł Villesse Leeds Misterbianco Moskwa Stambuł Stratford City Forum Marmara Forum Antalya Puerto Venecia MEGA Samara Mall of Russia Marmara Park SC Villesse Trinity Leeds Centro Sicilia River Mall Isparta Kule Turcja Turcja Hiszpani Rosja Rosja Turcja Włochy Wlk. Włochy Rosja Turcja GLA Rok 186,500 160,000 125,000 123,475 103,000 101,000 100,000 95,000 93,000 90,000 88,500 85,000 2011 2011 2012 2012 2010 2011 2012 2011 2013 2011 2011 2012 Definicja centrum handlowego Cushman & Wakefield definiuje centrum handlowe jako obiekt handlowy zarządzany centralnie o powierzchni najmu brutto (GLA) ponad 5.000 mkw., w którym znajduje się ponad 10 lokali handlowych. Analiza nie obejmuje centrów sklepów fabrycznych oraz parków handlowych. Wszelkie informacje pochodzą z centralnej europejskiej bazy danych firmy Cushman & Wakefield. ROZWÓJ RYNKU CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE JESIEŃ 2010 INWESTYCJE W 1 POŁ. 2010 r. W pierwszej połowie 2010 r. na rynek trafiło jedynie 2,1 miliona mkw. powierzchni centrów handlowych brutto. Jest to najniższy wynik za ten okres od 2005 r. Średnia podaż powierzchni w centrach handlowych przypadająca na 1.000 mieszkańców dla 27 krajów UE wynosi obecnie 231 mkw. Ogółem w dziesięciu krajach nie otwarto żadnego centrum handlowego. Dotyczyło to między innymi Czech, Węgier i Irlandii. Aktywność deweloperska wyraźnie się zmniejszyła na kilku europejskich rynkach wschodzących, jednak w 1 poł. 2010 r. na Europę ŚrodkowoWschodnią wciąż przypadała większość nowej podaży (nieco ponad 60%). Wynikało to przede wszystkim z niezmiennie wysokiego poziomu aktywności deweloperskiej w Rosji, Turcji, Polsce i Bułgarii. Zdecydowanie największym projektem oddanym do użytku w pierwszych sześciu miesiącach 2010 r. było centrum handlowe Vegas w Moskwie o powierzchni 130.000 mkw. Obiekt został wybudowany przez firmę Crocus International, a jego oficjalne otwarcie nastąpiło w czerwcu br. Deweloper ogłosił także plany realizacji kolejnych dwóch centrów handlowych w okolicy Moskwy działających pod marką Vegas w ciągu najbliższych trzech lat. GŁÓWNE TRENDY W EUROPIE W pierwszej połowie 2010 r. Rosja odnotowała największą podaż nowej powierzchni centrów handlowych (nieco poniżej 430.000 mkw. GLA), z czego 41% zlokalizowane było w Moskwie. Część deweloperów deklarowała chęć wznowienia projektów, które zostały wstrzymane na początku recesji. Jak dotąd jednak plany te się nie zmaterializowały i na rynku liczba rozpoczętych projektów jest nadal ograniczona. Pod względem wzrostu procentowego najlepsze wyniki nadal są udziałem krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Bułgaria odnotowała 96% wzrost w łącznej powierzchni centrów handlowych w pierwszej połowie 2010 r. W Bośni, Rumunii, Serbii, Słowacji oraz Słowenii ilość powierzchni podniosła się o ok. 5-10%. Na Malcie otwarto pierwsze od 2007 r. centrum handlowe o pow. 16.000 mkw., “The Point”, co powiększyło podaż nowoczesnej powierzchni centrów handlowych o 36%. W Bułgarii ukończenie czterech nowych centrów handlowych dostarczyło na rynek ok. 200.000 mkw. GLA. Stanowią one część dużej liczby projektów rozpoczętych jeszcze przed recesją. W czerwcu 2010 r. w budowie znajdowało się 16 obiektów, z których większość ma zostać oddana do użytku przed końcem 2011 r. Jednak ograniczony popyt, wynikający z ostrożnego podejścia handlowców, spowodował, że niektóre nowe centra z trudem znajdują najemców, a część nowo otwartych obiektów ma wysokie wskaźniki pustostanów. Spodziewane podwojenie wielkości podaży do końca 2011 może jeszcze spotęgować ten problem. W Rumunii dobiega końca budowa projektu, który został rozpoczęty przed spowolnieniem gospodarczym. W okresie do 2012 planowane jest oddanie do użytku tylko jednego obiektu. Zamknięcia wielu sklepów przez handlowców zmuszonych obniżać koszty, spowodowało wzrost wskaźników pustostanów zarówno w nowych, jak i istniejących obiektach. Niektóre obiekty modyfikują swoje formaty, włączając do grona najemców więcej sklepów dyskontowych, które stanowiły główną, poza ekspansją, siłę napędową rozwoju rynku w ostatnich 12-18 miesiącach. W Europie Zachodniej najwięcej nowej powierzchni w 1 poł. 2010 r. oddano do użytku we Włoszech oraz Niemczech. We Włoszech otwarto sześć centrów, które dostarczyły na rynek nieco poniżej 170.000 mkw. GLA. W Niemczech otwarcie pięciu nowych centrów handlowych wraz z rozbudową/przebudową sześciu kolejnych zwiększyło zasoby powierzchni centrów handlowych o 150.000 mkw. GLA. Wielkość podaży nowoczesnej powierzchni centrów handlowych w obu krajach pozostaje poniżej średniej europejskiej. W wielu krajach Europy Zachodniej aktywność deweloperska koncentruje się na przebudowie istniejących obiektów zlokalizowanych w miastach, co związane jest z polityką władz ukierunkowaną na rewitalizację przestrzeni miejskich oraz ożywienie centrów miast. 2 Centra handlowe - GLA (mkw.) na 1.000 mieszkańców 1. Norwegia 2. Szwecja 3. Irlandia 4. Luksemburg 5. Holandia 6. Austria 7. Dania 8. Finlandia 9. Estonia 10. Słowenia 11. Portugalia 12. UK 13. Francja 14. Łotwa 15. Litwa EU-27 średnia 16. Hiszpania 17. Włochy 18. Szwajcaria 19. Czechy 20. Polska 21. Słowacja 22. Niemcy 23. Malta 24. Węgry 25. 26. Belgia 27. Rumunia 28. Rosja 29. Turcja 30. Bułgaria 31. Ukraina 32. Grecja 33. Bośnia 34. Serbia 0 100 200 300 400 500 600 700 GLA w nowych centrach handlowych w 1 poł. 2010 r. (mln mkw.) 1. Rosja 2. Bułgaria 3. T urcja 4. Włochy 5. Niemcy 6. Polska 7. Rumunia 8. Hiszpania 9. UK 10. Słowacja 11. Francja 12. Szwecja 13. Ukraina 14. Dania 15. Belgia 16. Słovenia 17. Holandia 18. Serbia 19. Austria 20. Portugalia 21. Malta 22. Norwegia 23. Szwajcaria 24. Bośnia Herc. 25. Chorwacja 26. Czechy 27. Łotwa 28. Finlandia 29. Wegry 30. Irlandia 31. Grecja 32. Estonia 33. Luksemburg 34. Litwa 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 ROZWÓJ RYNKU CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE JESIEŃ 2010 ROZWÓJ CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE 2009 23.790 13.956 -1,7% 0,8% PKB na 1 mieszkańca (€) Spożycie indywidualne na 1 mieszk. (€) Spożycie indywidualne (zmiana realna,%) Średnia cena konsumencka (zmiana) 2008 25.184 14.497 0,7% 3,6% September 2008 Rozwój centrów handlowych w Europie 11 140 Nowa New powierzchnia Shoppingcentrów Centre GLA handlowych Per Annum - GLA rocznie (mkw.) 130 (sq.m) Total GLA (sq.m) 10 Ogółem GLA (mkw.) 120 9 110 8 100 7 90 80 6 70 5 60 4 50 3 40 30 2 20 1 INWESTYCJE W CENTRA HANDLOWE Po okresie stabilizacji pod koniec 2009 r., stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe w pierwszej połowie 2010 r. obniżyły się o 25 pb w większości krajów europejskich. Średnia stopa kapitalizacji za najlepsze nieruchomości w Europie w czerwcu 2010 r. wynosiła 6,94%, w porównaniu do 7,51% z grudnia 2009 r., kiedy osiągnęła najwyższy poziom. W Wielkiej Brytanii odnotowała spadek o 75 pb w pierwszych sześciu miesiącach 2010 r. W czerwcu stopy kapitalizacji wyniosły tam 5,50%. Koniec 2010 roku prawdopodobnie będzie również trudnym okresem na rynku borykającym się z ograniczeniami w dostępności do finansowania oraz niepewnym rynkiem najmu. Oczekuje się, że aktywność inwestycyjna będzie stopniowo rosła, dzięki zwiększającemu się popytowi na najlepsze aktywa ze strony inwestorów zachęconych niskim poziomem inflacji. W przypadku zasobów gorszej jakości nie można się spodziewać dalszej znaczącej kompresji stóp kapitalizacji w krótkiej perspektywie, w szczególności w sytuacji wzrostu poziomu podaży aktywów inwestycyjnych. W związku z tym jest bardziej niż prawdopodobne, że stopy kapitalizacji nieznacznie spadną, a następnie się ustabilizują w nadchodzących miesiącach. Spadkowy trend czynszów mamy już w zasadzie za sobą, choć w przypadku zasobów gorszej jakości/lokalizacji nie można wykluczyć dalszych obniżek. Darren Yates, London, Tel: + 44 (0) 20 7152 5032 E-mail: [email protected] Cushman & Wakefield LLP 43-45 Portman Square London W1A 3BG www.cushmanwakefield.com t. 2 01 0 05 Es 20 20 00 95 19 90 19 85 19 80 19 75 19 70 19 19 19 60 65 0 < Ograniczenia w finansowaniu dłużnym oraz obawy związane z drugim dnem recesji i jego potencjalnym wpływem na rozwój rynku najmu powodują dalsze ograniczenia aktywności inwestycyjnej. Obecnie najbardziej aktywnymi graczami na rynku pozostają renomowani inwestorzy dysponujący dużym kapitałem, zainteresowani przede wszystkim większymi głównymi rynkami w Europie Zachodniej. W pierwszej połowie 2010 r. wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych w Europie wyniosła 16,5 miliardów euro, co stanowi wzrost o 80% w porównaniu z tym samym okresem w 2009 r. Udział rynku nieruchomości handlowych w łącznej wartosci inwestycji w nieruchomości komercyjne także się zwiększył do poziomu ponad 35%, co pokazuje, że ta klasa aktywów cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem w całym sektorze nieruchomości. Najsilniejszą poprawę aktywności odnotowały w szczególności Wielka Brytania, Francja i Niemcy. W Europie Środkowo-Wschodniej także można już zauważyć oznaki wzrostu aktywności. W Rumunii na przykład, gdzie pomiędzy czerwcem 2008 r. a grudniem 2009 r. nie odnotowano praktycznie żadnej transakcji inwestycyjnej z udziałem nieruchomości handlowych, w pierwszej połowie 2010 r. przeprowadzono cztery transakcje dotyczące centrów handlowych. Dalsze informacje: 10 0 Czynsze i stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe Kraj Czynsz (€/mkw./rok) Stopa kapit. (%) Prognoza krótkoterm. Austria 700 – 1.000 6,10 - 6,80 Î Belgia 800 – 1.400 5,50 - 6,75 Î Bułgaria 350-500 9,25-10,00 Ô Czechy 700 - 850 6,50 - 8,00 Dania 450 - 600 6,00 - 6,50 Ô Ô Ô Finlandia 800 – 1.100 6,25 - 7,25 Francja 1.400 – 2.000 5,25 - 5,75 Ô Niemcy 600 – 1.000 5,35 - 6,50 Î Wegry 600 – 1.200 7,25 - 8,00 Ô Irlandia 1.700 – 2.100 7,25 - 7,75 Î Włochy 600 - 750 6,50 - 7,00 Î Holandia 650 - 850 6,50 - 7,25 Ô Norwegia 800 – 1.000 6,25 - 7,00 Ô 650 - 950 6,50 - 7,50 Ô 700 – 1.000 6,50 - 7,50 Î Î Polska Portugalia Rumunia Rosja Słowacja 300 - 650 9,00 - 10,50 1.200 – 1.800 11,00 - 13,00 Ô 650 - 800 7,50 - 8,00 Î Hiszpania 700 - 950 6,00 - 6,75 Î Szwecja 500 - 700 5,50 - 6,00 7,00 Ô Turcja 600 - 900 8,00 - 10,00 Ô 1.500 – 2.000 5,50 - 7,00 Ô Wlk. Brytania W świetle braku ostatnich danych porównawczych dotyczących rynku w wielu rejonach Europy oraz zmieniającego się charakteru rynku jak również kosztów związanych z przeprowadzaniem transakcji, takich jak koszty finansowania, dane dotyczące stóp kapitalizacji należy traktować jedynie jako dane wytyczne przedstawiające przewidywany trend oraz kierunek zmian poziomu stóp kapitalizacji i nie powinny być traktowane jako dane porównawcze dla jakiejkolwiek nieruchomości czy transakcji bez uwzględnienia specyficznego charakteru danej nieruchomości. Niniejszy raport został sporządzony przez firmę Cushman & Wakefield do użytku osób zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi wyłącznie w celach informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynków ani inwestycji w nim omawianych. Przedstawione informacje pochodzą ze źródeł publicznych i uważane są za prawidłowe i kompletne, jednak ich wiarygodność nie może być zagwarantowana. Firma Cushman & Wakefield nie udziela żadnej gwarancji ani nie składa żadnego oświadczenia, wyraźnego ani dorozumianego, co do prawidłowości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Firma Cushman & Wakefield nie ponosi żadnej odpowiedzialności wobec czytelnika niniejszego raportu ani osób trzecich. Wszystkie opinie mogą ulec zmianie. Kopiowanie niniejszego raportu w całości lub części wymaga uzyskania uprzedniej pisemnej zgody. mln (mkw.) Na początku 2008 r. zgodnie z prognozami na Europę Środkowo-Wschodnią miało przypaść ponad 70% całkowitej ukończonej powierzchni. Szacunki te zostały obniżone w wyniku opóźnienia dużej liczny projektów. Według najnowszych danych udział tego regionu wyniesie 52% łącznej podaży nowej powierzchni w 2011 r. Opracowanie prognoz na rok 2012 i dalsze lata jest dość utrudnione ze względu na obecne niepewne warunki rynkowe, jednak w krótkim okresie w Europie nie należy się spodziewać znaczącego wzrostu rocznej podaży nowej powierzchni. Oczekuje się, że wynik ten ustabilizuje się na poziomie 5 mln mkw. Wskaźniki rynku nieruchomości handlowych dla 27 krajów UE mln (mkw.) Podaż powierzchni nowych centrów handlowych spadła do poziomu sprzed okresu boomu. Biorąc pod uwagę łączną wielkość powierzchni, która trafiła na rynek, tempo wzrostu podaży w 2011 r. będzie prawdpodobnie najniższe od 30 lat. Największe obawy budzi jednak potencjalny niedobór powierzchni najlepszej jakości w dobrych lokalizacjach, który może się pojawić, jeśli aktywność deweloperska rzeczywiście zacznie spadać. Choć na niektórych rynkach może to doprowadzić do ponownego wzrostu poziomu inwestycji deweloperskich nawet już w przyszłym roku. W Wielkiej Brytanii na przykład ogłoszono właśnie wznowienie realizacji projektu Trinity Leeds, co okresowo wyraźnie poprawiło nastroje na rynku. Celem ekspansji deweloperów w pierwszej koleności będą więc bardziej dojrzałe rynki. Gospodarki wschodzące z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, które do niedawna były na czele krajów o najwyższej aktywności deweloperskiej, bedą musiały dłużej poczekać na stabilizację, szczególnie w sytuacji zwiększonej podaży, która jest charakterystycznym zjawiskiem następującym po okresie wzmożonej aktywności.