Umowa na wyłączność Nie kocham FRANKA

Współdziałanie i porozumienie klienta z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, czyli...
Najwięcej ofert na www.tyszkiewicz.pl
SPPON
POMORSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI
7
Umowa na wyłączność
Pośrednik dysponuje narzędziami, dzięki którym oferta jest szybko wyszukiwana
przez potencjalnych nabywców.
Sprzedający podejmując
działania zmierzające do
sprzedaży swojej nieruchomości, staje często przed
dylematem czy zająć się tym
osobiście, czy też zlecić
sprzedaż pośrednikowi w
obrocie nieruchomościami.
W przypadku podjęcia
współpracy z pośrednikiem
ma wybór pomiędzy umową
tzw. otwartą, a umową z klauzulą wyłączności.
W pierwszym wariancie
umowę podpisze z wieloma
biurami, które mając świadomość dużej konkurencji nie
zajmą się ofertą tak jak to
uczynią przy umowie pośrednictwa
z
klauzulą
wyłączności. Zgodnie z Art.
180 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa
musi mieć formę pisemną pod
rygorem nieważności, w niej
wskazany jest pośrednik
odpowiedzialny zawodowo,
numer jego licencji oraz
oświadczenie o posiadanym
ubezpieczeniu. Ustęp 3a w/w
artykułu stanowi o możliwości
zawarcia
umowy
z
zastrzeżeniem wyłączności na
rzecz jednego pośrednika.
Zastrzeżenie
wyłączności
powoduje, że pośrednik
będzie jedynym uprawnionym
do wykonywania czynności
pośrednictwa. Zamawiający
powinien powiedzieć pośrednikowi o innych uprzednio
zawartych umowach pośrednictwa. W interesie zamawiającego jest rozwiązanie
tych umów i nie powinien on
udzielać pośrednikowi pełnomocnictw do ich rozwiązywania, zaś pośrednik nie powinien nakłaniać zamawiającego
do rozwiązania tych umów,
byłoby to bowiem niezgodne z
punktem 10 standardów
zawodowych. Może poinformować zamawiającego o kon-
sekwencji podpisania wielu
umów również z klauzulą
wyłączności, tak, aby zamawiający był świadom konsekwencji z tym związanych.
Pośrednik w umowie z
klauzulą wyłączności określa
do jakich czynności zmierzających do zawarcia odpowiedniej umowy się zobowiązuje, a Zamawiający zobowiązuje się w niej do zapłaty
wynagrodzenia.
Czynności podejmowane
przez Pośrednika podlegają
negocjacji z zamawiającym i
mogą polegać na:
•
współpracy z innymi
podmiotami w zakresie
umieszczenia oferty w systemie wymiany ofert,
•
rozsyłaniu jej do biur
nie zrzeszonych w systemie
wymiany ofert poszukujących
nieruchomości jeżeli oferta
spełnia oczekiwania ich klientów,
•
podjęciu
działań
marketingowych w zakresie
uzgodnionym
z
zamawiającym, tj. zamieszczeniu
oferty wraz ze zdjęciami na
portalch internetowych, w prasie,
•
wywieszeniu baneru
lub tablic ogłoszeniowych za
zgodą właściciela nieruchomości,
•
weryfikacji stanu
prawnego nieruchomości i w
razie konieczności podjęciu
działań niezbędnych do przeprowadzenia transakcji np.
usunięciu
niezgodności
danych ewidencyjnych z
danymi w księdze wieczystej,
legalizacji samowoli budowlanej, sprawdzeniu zgodności
pomiędzy decyzją o pozwoleniu na budowę, a stanem nieruchomości, itp.
•
przygotowaniu bezpiecznej transakcji, tj. przygotowaniu
dokumentacji,
udziału w negocjacjach
warunków
sprzedaży,
współpracy z notariuszem
przy przygotowaniu umowy,
•
ponoszeniu kosztów
związanych z promowaniem
oferty.
Zgodnie z paragrafem 29
standardów
zawodowych
pośredników w obrocie nieruchomościami uzgodnionych z
Ministerstwem Infrastruktury
m.in. przez Polską Federację
Rynku
Nieruchomości,
pośrednik wykonujący czynności pośrednictwa wynikające z umowy pośrednictwa
z klauzulą wyłączności dąży
do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie może utrudniać dostępu do informacji o
nieruchomości, której dotyczy
umowa. W związku z
powyższym klient poszukujący nieruchomość ma pewność, że oferowana w ten sposób nieruchomość jest dokładnie zweryfikowana, co ma
kolosalne znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji. Na
podkreślenie zasługuje też
bezpieczeństwo wynikające z
archiwizacji danych osób
odwiedzających mieszkanie
lub dom przez jednego
prasowych, udzielanie informacji klientom poszukującym
o położeniu nieruchomości
doprowadza zwykle do znalezienia kontrahenta, który
może zgłosić się zarówno do
pośrednika jak i bezpośrednio
do sprzedającego.
Umowa na wyłączność
zawierana jest na czas określony, ustalony pomiędzy stronami, ale uwzględniający realny
pośrednika. Praktycznie w
przypadku
rzetelnego
wywiązania się pośrednika z
przyjętych zobowiązań trudno
o sytuację, w której mogłoby
dojść do zawarcia umowy bez
udziału pośrednika, bowiem
należyte wyeksponowanie
oferty zgodnie ze standardami,
w tym umieszczenie banerów,
tablic ogłoszeniowych, zdjęć
nieruchomości z zewnątrz w
ogłoszeniach internetowych i
okres pozwalający pozyskać
kupującego, przy założeniu
odpowiednio długiego czasu
ekspozycji nieruchomości,
zależnego od rodzaju nieruchomości, ceny, stanu technicznego, popytu na daną nieruchomość. Obecnie czas
sprzedaży mieszkań wydłuża
się i większość mieszkań, które szybciej znajdują nabywców niż inne nieruchomości tj.
domy, działki czy obiekty, jest
Można zawrzeć w umowie klauzule
wyłączające konieczność zapłaty np. w przypadku wycofania nieruchomości z obrotu.
Nie kocham FRANKA
Dawno, dawno temu…
kredyty w euro były hitem.
Było to przed 2004 rokiem,
gdy szykowaliśmy się na
wejście do UE.
Nie oznaczało to wprawdzie cudu, ale wskazywało
iż stajemy się coraz bardziej
wiarygodni na rynkach
światowych. Konsumenci
coraz bardziej ryzykownie
zadłużali się wówczas w tej
walucie, nie bacząc na ryzyka, które mogą później
wystąpić. A wystąpiły. Prawie dokładnie takie same.
Wartości
nieruchomości
wzrosły, ale i wzrosły również zobowiązania z tytułu
wartości kredytów. Nominał wyznaczył nowe cele,
sprzedać czy dalej się mierzyć z euro. Dziś mierzą się
Konsumenci z podobnym
problemem. Do 2008 roku
trwał szalony pęd do własnego M. Możliwość uzyskania kredytu prawie przez
każdego
spowodowała
boom... cenowy. Wielką
Pardubicką tym razem
wygrał FRANEK. Hipoteczny sukces w wyjściach
odniósł nowy rozgrywający,
który tak naprawdę zawsze
www.nieruchomoscipomorze.com.pl
był w ofercie banków, ale
nie było nań tak przychylnego oka. I na nic niedawna
nauczka od EUR. Franek
był/jest atrakcyjny: bo modny, bo trendy, bo tani, bo
niskie oprocentowanie itd.
A jak już FRANKA nie
chcę, jak już go nie
kocham?
Choroba, zmiana stanu
rodziny czy inne losowe
zawirowania, czasem zmuszają do podjęcia działań.
Dylemat rodzin, gdzie
więzy ekonomiczne są przewartościowane. Co zrobić
gdy FRANEK nas trzyma
informacje
opinie
za kieszeń? Gdy nasza
inwestycja przerosła możliwość naszej straty, bo kredyt jest większy od jej
aktualnej wartości starajmy
analizy
porady
sprzedawana po ekspozycji
trwającej czasami ponad 3
miesiące.
Można zawrzeć w umowie
klauzule wyłączające konieczność zapłaty wynagrodzenia
np. w przypadku wycofania
nieruchomości z obrotu. Jest
to najpopularniejszy typ umowy pośrednictwa w europejskich krajach zachodnich oraz
USA. Dzięki niej pośrednik
angażuje nie tylko swój czas,
ale też zwiększone środki
finansowe na promocję i czyni
to tym chętniej, gdy prawdopodobieństwo zawarcia umowy z jego udziałem jest wielokrotnie większe niż w sytuacji
podpisania przez sprzedającego umów pośrednictwa z wieloma biurami. Wiele systemów wymiany ofert opartych
o MLS zamieszcza tylko oferty, co do których zawarto
umowy
z
klauzulą
wyłączności. Tylko takie też
oferty są publikowane na
ogólnopolskim portalu fagora.pl, zarządzanym przez Polską Federację Rynku Nieruchomości.
Podpisanie tej umowy gwarantuje też bieżącą aktualizację oferty. W przypadku
bowiem zawarcia wielu
umów, trudno sprzedającemu
nad tym zapanować, w rezultacie na portalach oferta nieruchomości jest powielana,
często z różnymi opisami,
cenami stwarzając wrażenie
nieciekawej i trudno sprzedawalnej. Pośrednik dysponuje
narzędziami, dzięki którym
oferta jest szybko wyszukiwana przez potencjalnych
nabywców. Jednak z uwagi na
ich koszt wykorzystuje je do
wybranych nieruchomości, a
w szczególności tych, co do
których podpisał umowę na
wyłączność. Dzięki zrozumieniu w pełni idei umowy na
wyłączność współpraca sprzedających z pośrednikami
pozwala
na
zgodne
współdziałanie i wzajemne
porozumienie.
Małgorzata Stankiewicz-Bartz
członek Zarządu
Polskiej Federacji
Rynku Nieruchomości
się przeczekać. Gdy czas
nagli nie czekajmy. Im
szybciej, nawet ze stratą,
tym mniejszą stratę poniesiemy. Wymuszona sprze-
daż może nas kosztować
znacznie więcej.
Henryka Wilczyńska
wiceprezes SPON
Pomorza i Kujaw
NIERUCHOMOŚCI
POMORZE
kwiecień 2013