rynek pierwotny wiosna 2008 - Monitor Rynku Nieruchomości

DOMY PODKRAKOWSKIE - RYNEK PIERWOTNY
WIOSNA 2008
W Polsce buduje się obecnie ok. 2 tys. domów rocznie w systemie deweloperskim. To ok. 5% całości
budownictwa jednorodzinnego. Większość domów ciągle powstaje systemem indywidualnym i daleko
nam jeszcze do standardów europejskich, w których budownictwo deweloperskie zdecydowanie
przeważa nad systemami gospodarczymi. Jednak z roku na rok sytuacja ulega znaczącej poprawie,
głównie za sprawą zaniku różnicy kosztów inwestycji w obydwu systemach oraz szybkości realizacji
budowy, która przemawia zdecydowanie na korzyść deweloperów. To poważny argument w czasach,
które przyzwyczaiły nas do szybkiej konsumpcji z coraz bardziej dostępnych kredytów.
Na tym tle Kraków prezentuje się dość okazale w wielości i ilości inwestycji deweloperskich
budownictwa jednorodzinnego. Coraz mniej tego typu inwestycji realizuje się w granicach miasta.
Powodów jest kilka: wysokie ceny gruntów, brak planów zagospod. przestrzennego na blisko 90%
obszaru miasta, wyczerpująca się ilość gruntów pod budownictwo jednorodzinne, dążenie właścicieli
działek do (ekonomicznie uzasadnionej) maksymalizacji zabudowy, preferujące budownictwo
wielorodzinne na obszarze miasta. To powoduje przeniesienie się budownictwa jednorodzinnego na
tereny przylegających gmin, zarówno w powiecie krakowskim, jak i wielickim.
AKTUALNE INWESTYCJE POZA GRANICAMI MIASTA KRAKOWA
[zł/m2]
Gmina Zielonki [zł/m2]
4700
4676
BIBICE- Osiedle Jurajskie Wzgórze
BIBICE- Wichrowe Wzgórza
4500
4500
ZIELONKI- Osiedle Tecza
ZIELONKI- Osiedle Jurajskie
ZIELONKI- Zielonki Rzyczyska
4200
Gmina Michałowice [zł/m2]
MICHAŁOWICE-Brzozowe Wzgórze
MASŁOMIĄCA- Domy Saritor Park
WĘGRZCE- Osiedle Słoneczne Błonia
MICHAŁOWICE- Inwestycja Michałowice Komora
MICHAŁOWICE- Michałowice Komora ul
MICHAŁOWICE- Domy na Leśnej
WĘGRZCE- Os przy Fortach
5026
4846
4500
4300
4255
3800
3650
Gmina Zabierzów [zł/m2]
4833
BOLECHOWICE- Inwestycja Bolechowice
4700
BRZEZIE- Inwestycja Domków
4227
KARNIOWICE- Rezydencja w Karniowicach I
ZABIERZÓW- Cichy Kącik
4100
PISARY (Zabierzów) - Osiedle pod kasztanami
4100
3800
Zabierzów- Lipowy Gaj
3600
KARNIOWICE- Rezydencja w Karniowicach II
Gmina Wielka Wieś [zł/m2]
5 300
MODLNICZKA- Osiedle przy Dworze
4708
MODLINICA- Osiedle Polne Zacisze
4600
WIELKA WIEŚ- Widokowa Polana
4439
GIEBUŁTÓW- Polana Trojadyn
Gmina Iwanowice [zł/m2]
3464
NARAMA-Narama 1
0
1000
2000
3000
4000
Gmina Liszki [zł/m2]
4292
MNIKÓW -Osiedle w Mnikowie1
0
1000
2000
3000
4000
5000
Gmina Czernichów [zł/m2]
4570
WOŁOWICE- Szlacheckie Wzgórze1
0
1000
2000
3000
4000
5000
Gmina Mogilany [zł/m2]
4600
MOGILANY- Parkowe Wzgórze
4400
LUSINA- Rodzinne Wzgórze
4200
KONARY- Osiedle pod lasem
3700
LIBERTÓW- Osada Libertów
Gmina Wieliczka [zł/m2]
4820
4809
GOLKOWICE- Słoneczna Osada
WIELICZKA- Osiedle Dębowe
4382
4130
4109
3800
KOŹMICE WIELKIE- Słoneczna Polana
WIELICZKA-Jasne Wzgórze
OCHOJNO-Domy w Ochojnie
WIELICZKA/PAWLIKOWICE Zielona Polana
3400
3300
3300
3200
WIELICZKA- Zielona Polana
STRUMIANY Osiedle Strumiany
KOKOTÓW- Brzozowy Zagajnik
WIELICZKA- Osiedle Bella Vista
Gmina Niepołomice [zł/m2]
4200
4200
NIEPOŁOMICE- Inwestycja Pod Kopcem
NIEPOŁOMICE- Osiedle Boryczów
3972
NIEPOŁOMICE- Inwestycja mieszkaniowa Żubr
NIEPOŁOMICE- PARKEKO
3500
Zielonki i Zabierzów i Wieliczka przyzwyczaiły nas od kilkunastu lat do mocnej pozycji wśród
alternatyw mieszkania w Krakowie. Do ich grona dołączyły w ostatnich latach Michałowice i Mogilany,
a ostatnio Wielka Wieś i Niepołomice. Firmy deweloperskie sondują już kolejne gminy: Liszki,
Czernichów czy Iwanowice, gdzie dotąd występowali wyłącznie inwestorzy indywidualni.
Najchętniej wybierane Gminy w przeliczeniu na ilość inwestycji
deweloperskich na podkrakowskim rynku domów jednorodzinnych
obrazuje poniższy wykres
GMINA ZABIERZÓW
15,56%
GMINA CZERNICHÓW
2,22%
GMINA NIEPOLOMICE
11,11%
GMINA LISZKI
2,22%
GMINA MICHAŁOWICE
15,56%
GMINA MOGILANY
8,89%
GMINA ZIELONKI
11,11%
GMINA WIELICZKA
20,00%
GMINA IWANOWICE
2,22%
GMINA WIELKA WIEŚ
11,11%
Wyniki powyższej analizy wskazują na ożywienie inwestycji mieszkaniowych w powiecie Wielickim, na
którym realizuje się ponad 1/3 tego typu inwestycji. Wynika to głównie z Inwestycji związanych z
Niepołomicką Specjalną Strefą Ekonomiczną. W ślad za inwestycjami dużych koncernów poszli
rodzimi deweloperzy realizując budynki dla pracowników tych firm.
31,11%
powiat krakowski
powiat wielicki
68,89%
Jednak najwyższe ceny notuje się w gminach bezpośrednio przylegających do najmodniejszych
dzielnic Krakowa: Krowodrzy i Podgórza. Brak inwestycji graniczących z dzielnicą Nowa Huta, która
odstrasza przemysłem umiejscowionym na jej obszarze.
Średnie ceny 1m2 domów jednorodzinnych w poszczególnych gminach podkrakowskich
4654
4570
4515
4340
4292
4225
4197
3968
3925
GMINA WIELKA WIEŚ
GMINA CZERNICHÓW
GMINA ZIELONKI
GMINA MICHAŁOWICE
GMINA LISZKI
GMINA MOGILANY
GMINA ZABIERZÓW
GMINA NIEPOLOMICE
GMINA WIELICZKA
GMINA IWANOWICE
3464
Jak wynika z danych ilościowych, na jedną inwestycję deweloperską domów jednorodzinnych w
obszarze miasta przypada 5 – poza jego obszarem. Ceny domów są niższe niż w Krakowie i zależą
głównie od połączeń komunikacyjnych z miastem oraz otoczeniem krajobrazowym.
Ceny większości jednorodzinnych inwestycji deweloperskich w obszarze Krakowa oscylują w
granicach 1mln zł, podczas gdy na rynku podmiejskim można stać się posiadaczem własnego domu
mając już ok. 450tys. zł. Należy jednak mieć na uwadze, że za tą kwotę nabywamy budynek do
całkowitego wykończenia, co w zależności od założonego standardu może stanowić dopiero ok. 7080% całości inwestycji. Stąd wniosek: aby móc się wprowadzić do własnego domu pod Krakowem
należy liczyć się z wydatkiem co najmniej 600tys. zł, jednak średnio jest to koszt ok. 800tys. zł.
Średnie ceny domów jednorodzinnych w poszczególnych gminach
podkrakowskich
gmina Zabierzów
gmina Czernichów
gmina Mogilany
gmina Michałowice
gmina Zielonki
gmina Wielka Wieś
gmina Wieliczka
gmina Niepołomice
gmina Liszki
gmina Iwanowice
870 000
870 000
810 000
760 000
680 000
680 000
680 000
620 000
530 000
530 000
Piotr Krochmal
Autor należy do grupy doradców i analityków rynku nieruchomości
skupionych w Instytucie Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl