polityka mieszkaniowa i czynszowa w 2015

POLITYKA MIESZKANIOWA I CZYNSZOWA PO NOWEMU
Wielokrotnie publikowaliśmy na łamach Echa Czeladzi różne informacje o sytuacji mieszkaniowej w
Czeladzi, ponieważ cieszyły się one dużym zainteresowaniem mieszkańców naszego miasta. Z tej
przyczyny zobowiązani jesteśmy przedstawić Państwu informację o zmianach w polityce
mieszkaniowej i czynszowej, jakie nastąpiły w ciągu ubiegłego roku.
W obecnych czasach skomercjalizowanego rynku mieszkaniowego tylko nieliczni mogą sobie
pozwolić na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Mniej zamożni poszukują
głównie mieszkań do wynajęcia.
Miasto Czeladź aktywnie uczestniczy w udzielaniu pomocy mieszkaniowej niezamożnym
mieszkańcom, pomimo iż ustawowym zadaniem gmin jest jedynie tworzenie warunków do
zaspokajania potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej. W ramach tworzenia tych warunków
opracowana została bardzo szeroka oferta mieszkaniowa z wykorzystaniem działek gminnych,
przeznaczonych pod budowę osiedli: przy ul. Spacerowej, Wiosennej, Przełajskiej i Miłej. Pod
budownictwo indywidualne Miasto przeznaczyło działki przy ul. Orzeszkowej, Szyb Jana, Chmielnej,
Mysłowickiej, Robotniczej, Gabrieli Zapolskiej, Borowej, a także na tzw. „Maderze”. Szczegółowo
poinformowało Państwa o tym Echo Czeladzi w poprzednich numerach.
Wszystkim mieszkańcom, którzy ze względu na niski dochód nie mogą sobie pozwolić na
wybudowanie nowego domu jednorodzinnego lub wynajęcie mieszkania oferowanego przez
dewelopera, w szczególności rodzinom wielodzietnym, osobom starszym i niepełnosprawnym, a także
młodym ludziom rozpoczynającym dorosłe życie, Miasto Czeladź udziela pomocy mieszkaniowej w
oparciu o posiadany zasób lokali komunalnych.
NOWA POLITYKA MIESZKANIOWA
Na koniec 2015r. zasób mieszkań komunalnych Miasta Czeladź tworzy 2 246 lokali, przy czym
niecałe 10% z nich stanowią lokale socjalne.
Każdego roku z zasobu ubywa ok. 10 mieszkań wskutek przekazania prawa własności
dotychczasowym najemcom, natomiast Miasto podejmuje działania aby posiadany zasób
mieszkaniowy stale powiększać. Czyni to poprzez nabywanie na własność budynków od prywatnych
właścicieli, albo przejmowanie od innych dysponentów zasobów mieszkaniowych. W ciągu ubiegłego
roku do zasobu komunalnego przejęty został budynek przy ul. Konopnickiej 2 w Czeladzi z 11 lokalami
mieszkalnymi wyposażonymi w centralne ogrzewanie. Pod koniec roku rozpoczęto działania mające
na celu wynajęcie z zasobów pokopalnianych kilkudziesięciu mieszkań z zamiarem przeznaczenia ich
na lokale socjalne. Oferta mieszkaniowa zostanie również powiększona o budowę kilkudziesięciu
mieszkań w budynku opuszczonym przez Zespół Szkół przy ul. 21-go Listopada 23.
Niestety jeden z budynków socjalnych z 6 lokalami o niskim standardzie został przejęty przez
prawowitego właściciela i wycofany z zasobu gminnego.
Mieszkaniowym zasobem Miasta Czeladź zarządza Zakład Budynków Komunalnych w Czeladzi,
gospodarując zasobem komunalnym w imieniu Burmistrza i wynajmując lokale gminne na zasadach
ustanowionych przez Radę Miasta.
W 2015r. opracowany został całkowicie nowy system udzielania pomocy mieszkaniowej mieszkańcom
Czeladzi. Wprowadzone zostały liczne udogodnienia dla wnioskodawców, przede wszystkim dla
rodzin wielodzietnych, osób starszych, niepełnosprawnych, rozpoczynających dorosłe życie i dla osób
bezdomnych, pozwalający na skrócenie okresu oczekiwania na otrzymanie tej pomocy.
Nowe zasady wynajmowania mieszkań gminnych weszły w życie 22 października 2015r., po
opublikowaniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego podjętej w tej sprawie przez
Radę Miejską w Czeladzi uchwały Nr XV/224/2015 z dnia 24 września 2015r.
Nowe regulacje uwzględniają liczne i różnorodne potrzeby członków wspólnoty samorządowej,
wymagających udzielenia pomocy mieszkaniowej ze strony Miasta ze względu na niski dochód i
szczególnie trudną sytuację życiową. Nowy tryb postępowania przy rozpatrywaniu wniosków o najem
mieszkań komunalnych pozwoli bardziej precyzyjnie ustalić krąg osób najbardziej potrzebujących tej
pomocy. Uchwała wprowadza szereg nowych regulacji, w szczególności dotyczących kryteriów
(dochodowego i metrażowego) uprawniających do najmu lokalu komunalnego, w tym socjalnego,
zasad przeprowadzania procesu kwalifikacji wniosków, ogranicza także możliwość uzyskania pomocy
mieszkaniowej przez osoby uporczywie lub rażąco uchylające się od obowiązku wnoszenia opłat za
zajmowane mieszkanie lub naruszające zasady regulaminu porządku domowego. Uproszczono
zasady zamiany mieszkania komunalnego na wskazany przez wnioskodawcę lokal o powierzchni
mniejszej lub równorzędnej.
Nową formą pomocy jest też możliwość wynajmowania lokali do remontu w drodze konkursu ofert.
Pierwsza edycja Programu pomocy mieszkaniowej „Lokal do remontu” zostanie uruchomiona już
wkrótce, o czym zostaną Państwo zawiadomieni na łamach Echa Czeladzi, a także na nowej stronie
internetowej Urzędu Miasta i ZBK.
Od dnia 29 października 2015r. obowiązują również nowe zasady pobierania kaucji
mieszkaniowej za lokal wynajęty w zasobie mieszkaniowym Miasta Czeladź, wprowadzone
zarządzeniem Burmistrza Miasta Czeladź Nr 359/2015.
Na mocy tego zarządzenia wprowadzone zostały liczne udogodnienia dla mieszkańców obejmujących
w najem mieszkanie komunalne. Bardzo korzystnym rozwiązaniem dla osób znajdujących się w
szczególnie trudnej sytuacji finansowej i życiowej jest teraz możliwość rozłożenia kaucji na raty, a w
niektórych przypadkach także odstąpienie od jej pobrania.
Pomimo prowadzenia przez Miasto korzystnej dla mieszkańców polityki mieszkaniowej, sprzyjającej
zaspokajaniu wielu potrzeb, ich zrealizowanie w pełnym zakresie nie jest, niestety, możliwe.
Nie pozwala na to zbyt mała ilość mieszkań zwalnianych do ponownej dyspozycji po wyprowadzeniu
się albo po śmierci poprzednich lokatorów.
W ciągu 2015 do ZBK złożono łącznie 341 wniosków o udzielenie pomocy mieszkaniowej w oparciu o
mieszkaniowy zasób Miasta Czeladź (o 11% więcej niż w 2014r. i o 23% więcej niż w 2013r.), w tym:
 139 o najem komunalnego lokalu docelowego,
 181 o najem lokalu socjalnego,
 21 wyroków eksmisyjnych zobowiązujących gminę do złożenia dłużnikom oferty najmu lokalu
socjalnego.
Ilość złożonych wniosków w latach 2013-2015
O zamianę z dysponentem
(z listy uprawnionych)
O wstąpienie w najem z
mocy art. 691 Kc
O zamianę z kontrahentem
108
53
10
31
14
2014
308
157
62
3
66
26
39
112
51
9
23
29
2015
341
181
79
5
87
10
21
139
77
19
31
12
(z listy uprawnionych)
(z listy uprawnionych)
Komunalne łącznie
32
O dostarczenie lokalu
WYROKI SĄDOWE
18
(z listy uprawnionych)
69
O kontynuację najmu
7
(aneks do umowy)
43
O przedłużenie najmu
137
O zamianę z dysponentem
277
(z listy uprawnionych)
Socjalne łącznie
2013
O dostarczenie lokalu
ŁĄCZNIE
WNIOSKI O NAJEM MIESZKANIA
DOCELOWEGO
ROK
WNIOSKI O NAJEM MIESZKANIA
SOCJALNEGO
Z przeznaczeniem na realizację wniosków osób oczekujących na dostarczenie mieszkania Miasto
posiadało w 2015r. łącznie 106 pustostanów odzyskanych po zakończeniu najmu z poprzednimi
lokatorami (o 22 % więcej niż w 2014r. i o 26% więcej niż w 2013r.), w tym:
 75 lokali komunalnych,
 31 lokali socjalnych,
w tym:
w ciągu roku 2015 odzyskano 70 mieszkań (o 17% więcej niż w 2014r. i o 23% więcej niż w 2013r.),
w tym:
 49 lokali komunalnych,
 21 lokali socjalnych.
Stosunek ilości wniosków do liczby
pustostanów w latach 2013-2015
400
300
341
308
277
200
106
87
84
100
0
2013
2014
Ilość wniosków
2015
Ilość pustostanów
Osobom oczekującym na wnioskowane mieszkanie w 2015 łącznie złożono 153 oferty najmu (o 84%
więcej niż w 2014r. i o 40% więcej niż w 2013r.), w tym:
 112 – na mieszkanie komunalne
 41 – na mieszkanie socjalne
Na podstawie wszystkich przyjętych przez wnioskodawców ofert w 2015r. wynajęto łącznie 67 lokali (o
34% więcej niż w 2014r. i o 40% więcej niż w 2013), w tym:
 50 lokali komunalnych (6 kolejnych wynajęto już po rozpoczęciu 2016r.)
 17 lokali socjalnych (3 kolejne zasiedlono już w 2016r.).
Ilość zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych
w latach 2013-2015
250
168
194
202
200
150
84
106
113
100
50
84
81
96
2013
2014
2015
0
m. komunalne
m. socjalne
W 2015r. Miasto zaspokoiło łącznie 202 potrzeby mieszkaniowe mieszkańców miasta (o 4% więcej niż
w 2014r. i o 20% więcej niż w 2013r.), w tym poprzez zawarcie:
96 umów najmu lokali docelowych
28 umów najmu lokali socjalnych
78 aneksów do zawartych uprzednio umów o przedłużeniu najmu lokalu socjalnego na następny
okres.
Ilość zawartych umów najmu w latach 2013-2015
NAJEM
Lokal zamienny
komunalne łącznie
Z osobami z listy
(dostarczenie pustostanu)
Z osobami z listy (dotychczas
zajmowany lokal)
Z mocy art. 691 Kc
Zamiana z kontrahentem
Lokal zamienny
4
59
84
36
15
18
14
-
-
1
194
49
7
34
2
2
4
64
81
38
7
17
19
-
-
-
202
28
9
10
-
5
3
78
96
49
5
18
12
1
11
-
1
Zwiększające się zapotrzebowanie na lokale gminne oraz brak możliwości realizacji tych potrzeb na
bieżąco ze względu na niewystarczający odzysk mieszkań powoduje, że na liście osób uprawnionych
do otrzymania pomocy mieszkaniowej z zasobów Miasta Czeladź nadal oczekują 263 osoby (wg
stanu na początek 2016r).
Pomoc mieszkaniowa udzielana w oparciu o mieszkaniowy zasób Miasta Czeladź stanowi najbardziej
korzystną formę uzyskania mieszkania czynszowego, dlatego mieszkania komunalne z pewnością
cieszyć się będą coraz większym zainteresowaniem ze strony mieszkańców.
NOWA POLITYKA CZYNSZOWA
Dziwić może bardzo, że wielu najemców mieszkań komunalnych nie dba o możliwość spokojnego
korzystania z uzyskanego od Miasta mieszkania przez dalszy okres i rażąco zaniedbuje swoje
obowiązki wobec wynajmującego. Lokatorzy uporczywie nie regulują należnych opłat za mieszkanie, a
bywa też często, że dewastują swoje lokale, albo w wyniku niewłaściwego zachowania zakłócają
spokój zamieszkiwania innym, narażając się tym na eksmisję.
Na początku 2015r. Zakład Budynków Komunalnych przeprowadził szczegółową analizę stanu
płatności czynszów, która mimo podejmowanych przez Miasto działań pomocowych dla dłużników,
wykazała przyrost wartości długów. Wg stanu na koniec 2014 r. przyrost zadłużeń z tytułu uchylania
się najemców od obowiązku dokonywania systematycznych opłat za zajmowane mieszkania
komunalne i socjalne w porównaniu do 2013r. wzrósł do 8,5 % tj. o 176 856,43 zł. Łączna wartość
zadłużenia lokatorów mieszkań gminnych wyniosła wówczas 2 249 798,84 zł.
Aby ograniczyć proces przyrastania długów czynszowych, a co za tym idzie również eksmisji
dłużników z mieszkań komunalnych, w 2015r. wprowadzone zostały nowe procedury
windykacyjne. Przede wszystkim skrócone zostały terminy postępowania windykacyjnego, a
funkcyjne
Zamiana z kontrahentem
-
Z osobami zajmującymi lokal
pozyskany do zasobu Miasta
Z osobami z listy (na
dotychczas zajmowany lokal)
-
wyroki eksmisyjne
Z osobami z listy
(dostarczenie pustostanu)
11
Z mocy art. 691 Kc
socjalne łącznie
10
ŁĄCZNIE
25
ROK
2013
168
2014
POZOSTAŁYCH LOKALI KOMUNALNYCH
2015
LOKALI SOCJALNYCH
Aneksy o przedłużeniu najmu lokalu
socjalnego
NAJEM
wszystkich dłużników objęto stałym, bardziej skrupulatnym systemem monitorowania wywiązywania
się z przyjętych przez nich w mediacjach zobowiązań spłaty zadłużenia. Niezwłocznie po stwierdzeniu
niedopłaty do bieżącego czynszu najemca otrzymuje zawiadomienie o konieczności wyrównania
salda, a gdy tego nie uczyni wpisywany jest do rejestru dłużników. Jeśli nie dokona zapłaty długu po
otrzymaniu upomnienia, ZBK wyznacza mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty, po czym (w
razie bezskuteczności działań windykacyjnych) może wypowiedzieć dłużnikowi prawo dalszego
zajmowania lokalu, wpisać dłużnika do krajowego rejestru dłużników, wystąpić do sądu o nakaz
zapłaty.
Gdy czynności przesądowe pozostają bezskuteczne dłużnika czekają procesy sądowe: o
zapłatę, no i niestety … o eksmisję! W 2015r. po raz pierwszy wyeksmitowano z mieszkań
komunalnych aż 5 dłużników. Sąd w orzeczeniach o eksmisji nie przyznał im uprawnień do
jakiegokolwiek innego lokalu w zasobie gminy, więc mogli skorzystać wyłącznie z miejsc noclegowych
zapewnionych przez ZBK w schronisku „Oaza”.
Wraz ze zmianą przedsądowego postępowania windykacyjnego znowelizowano równocześnie
procedury funkcjonującego Programu pomocy w wychodzeniu z długów czynszowych.
W zarysie przypominamy, że w ramach Programu pomocy w wychodzeniu z długów czynszowych
Zakład Budynków Komunalnych w Czeladzi oferuje szereg ułatwień w wykonywaniu obowiązku spłaty
długu poprzez:
 rozłożenie zaległych należności mieszkaniowych na korzystne raty (do 96 rat maksymalnie),
 zamianę zaległych należności pieniężnych na świadczenia rzeczowe - tzw. ,, odpracowanie ’’
długu (do 10,000,-zł maksymalnie),
 zamianę zajmowanego mieszkania na tańsze w utrzymaniu
Warunkiem korzystania z Programu jest terminowe dokonywanie opłat bieżących za używanie lokalu!
Osoby o najniższym dochodzie mogą korzystać z obniżki czynszu, a także uzyskać w Miejskim
Ośrodku Pomocy Społecznej dodatek mieszkaniowy.
Wszystkie programy pomocowe oferowane przez Miasto Czeladź składają się w jeden spójny system,
pozwalający najemcom uniknąć najmniejszych nawet długów.
Nie uległa przy tym zmianie sama wysokość czynszów najmu mieszkań socjalnych i pozostałych
mieszkań komunalnych.
W 2015r. postępowaniem windykacyjnym o zapłatę należności czynszowych objęto 2 248
dłużników, w tym 121 wpisano do Krajowego Rejestru Dłużników InfoMonitor.
Po bezskutecznym przeprowadzeniu przedsądowych czynności windykacyjnych ZBK uzyskał na
drodze sądowej 38 nakazów zapłaty na łączną kwotę 285 778,88 zł, z których 12 przekazano do
egzekucji komorniczej.
Jednocześnie w ramach Programu pomocy w wychodzeniu z długów czynszowych
przeprowadzono 1 018 postępowań (o 40% więcej niż w 2014r. i o 44% więcej niż w 2013r.), w tym:




zaproszono 789 osób ma spotkania mediacyjne (o 30% więcej niż w 2014r. i o 33% więcej niż
w 2013r.)
sporządzono 113 protokołów mediacyjnych z dłużnikami dot. wyboru odpowiedniej dla nich
formy spłaty zadłużenia czynszowego (o 69% więcej niż w 2014r. i o 135% więcej niż w 2013r.),
zawarto 85 porozumień o rozłożenie długu na raty (o 227% więcej niż w 2014r. i o 118%
więcej niż w 2013r.),
zawarto 31 umów o zamianę należności pieniężnych na świadczenia rzeczowe wykonywane
na rzecz Gminy (o 63 % więcej niż w 2014r. i o 11 % więcej niż w 2013r.)
Działania podjęte w ciągu ub. roku pozwoliły skutecznie zmniejszyć przyrost stanu zadłużeń
czynszowych mieszkańców gminnego zasobu mieszkaniowego.
Na koniec 2015 r. przyrost zadłużeń z tytułu uchylania się najemców od obowiązku dokonywania
systematycznych opłat za zajmowane mieszkania komunalne i socjalne w porównaniu do 2014 r.
ograniczony został do 5,1 % i wyniósł 114 458,- zł.
Po raz pierwszy zmniejszyła się też wartość długów krótkoterminowych. Długi czynszowe nie
przekraczające 3 miesięcy wyniosły 105 909,-zł (w 2014 – 124 936,- zł, w 2013 – 130 680,- zł).
Korzystając z Programu pomocy w wychodzeniu z długów czynszowych w 2015 r. dłużnicy spłacili
swoje zadłużenia na łączną kwotę 251 076,69 zł, w tym:
- spłacając dług w ratach na łączną kwotę 158 327,64 zł. (o 4,34 % tj. więcej niż w 2014 r. i o 25,74%
więcej niż w 2013r.)
- spłacając dług poprzez wykonanie świadczeń rzeczowych na łączną kwotę 92 749,05 zł. (o 9,79 %
więcej niż w 2014 r. i o 20,60 % więcej niż w 2013r.).
Łącznie w ciągu 2015r. odzyskano zaległości czynszowe na łączną kwotę 772 343,78 zł, w tym:
-
317 najemców całkowicie spłaciło zadłużenie na kwotę 406 961,82 zł
325 najemców częściowo spłaciło zadłużenie na kwotę 365 381,96 zł
STAN ZADŁUŻENIA MIESZKAŃ KOMUNALNYCH i SOCJALNYCH
( wg stanu na koniec roku kalendarzowego )
2013
2014
2015
Kwota zadłużenia w zł.
Kwota zadłużenia w zł.
Kwota zadłużenia w zł.
Do 3 m-cy
130 680,25
124 936,61
105 909,98
Powyżej 3 m-cy
202 898,51
227 407,04
205 173,86
Powyżej 12 m-cy
1 739 363,65
1 897 455,19
2 053 173,17
Razem
2 072 942,41
2 249 798,84
2 364 257,01
Przyrost zadłużenia w porównaniu z
rokiem poprzednim w zł
176 856,43
114 458,17
Przyrost zadłużenia w porównaniu z
rokiem poprzednim w %
8,5%
5,1%
OKRES
ZADŁUŻENIA
Pomimo ograniczenia liczby dłużników nierzetelnie regulujących należności czynszowe do 832 (o 10%
mniej niż w 2014r. i o 12% mniej niż w 2013r.), to jednak co roku następuje wzrost łącznej kwoty
zadłużenia. Stan ten jest wynikiem przyrastania długu dłużnikom stale i uporczywie uchylającym się
od obowiązku wnoszenia opłat za używanie lokali o wartość należności za kolejny rok. Około 13%
najemców mieszkań komunalnych długotrwale nie płaci czynszu – tj. przez okres co najmniej 12
miesięcy.
Wszystkie zmiany wprowadzone w 2015r. zarówno w polityce mieszkaniowej, jak i czynszowej, mają
duże znaczenie dla sprawniejszego gospodarowania mieszkaniowym zasobem posiadanym przez
Miasto Czeladź i zaczęły już przynosić oczekiwane wyniki. Sprawniejsze zarządzanie substancją
mieszkaniową pozwoliło odnotować wzrost liczby pustostanów odzyskanych do ponownego
zasiedlenia, a co za tym idzie także wzrost liczby zawartych umów najmu. Ograniczona została także
liczba dłużników, a przede wszystkim roczny przyrost wartości długów czynszowych.
Na łamach Echa nie sposób omówić szczegółowo wszystkich zmian w polityce mieszkaniowej i
czynszowej, jakie nastąpiły w ciągu ubiegłego roku, dlatego wszystkich Państwa zapraszamy do
zapoznania się z treścią wprowadzonych aktów prawnych na stronie internetowej Zakładu Budynków
Komunalnych w Czeladzi, pod adresem www.zbk.czeladz.pl.
Mamy nadzieję, że efekty zmian polityki czynszowej i mieszkaniowej pozwolą w kolejnych latach
zaspokoić coraz więcej potrzeb mieszkaniowych zgłaszanych do ZBK przez mieszkańców miasta.
Pozostaje nam jeszcze tylko apelować do wszystkich naszych najemców, aby zadbali należycie o
posiadane dzięki pomocy Miasta dobro, jakim jest uzyskane prawo do zajmowania lokalu
komunalnego i utrzymywali wynajmowane mieszkania w dobrym stanie technicznym, stosowali się do
zasad regulaminu domowego, a przede wszystkim aby sumiennie i terminowo wnosili opłaty za ich
używanie!
Zaś wszystkich najemców posiadających najmniejsze nawet zadłużenia czynszowe zachęcamy do
korzystania z pomocy Programu oferowanego przez władze Miasta.
Ewa Kiedrzyn
Dyrektor
Zakładu Budynków Komunalnych w Czeladzi