docZielone budynki w Polsce
download 
Reklamacja Transkrypt
Zielone budynki w Polsce
Zielone budynki w Polsce Certyfikacja ekologiczna obiektów komercyjnych staje się coraz popularniejszym tematem rozmów i analiz deweloperów, inwestorów i właścicieli obiektów. Od momentu pierwszej certyfikacji ekologicznej w Polsce w 2010 roku liczba certyfikowanych obiektów dynamicznie rośnie. Z raportu „Analiza rynku zrównoważonego budownictwa w Polsce” opracowanego przez Construction Marketing Group na podstawie badania przeprowadzonego wśród inwestorów i deweloperów działających na rynku polskim wynika, że aż 46% badanych uważa certyfikację za kluczowy element pomiaru i weryfikacji stopnia zrównoważenia inwestycji. 40% ankietowanych potwierdziło, że ich projekty znajdują się w fazie pozyskiwania certyfikatu, a 22% chce rozpocząć starania o certyfikat w przeciągu 2-3 lat. Na polskim rynku funkcjonują dwa główne systemy wielokryterialnej certyfikacji ekologicznej: brytyjski BREEAM oraz amerykański LEED. Dotychczas na terenie Polski certyfikowano 128 obiektów w systemie BREEAM oraz 24 obiekty w systemie LEED. Spis treści > BREEAM > LEED > Porównanie BREEAM i LEED > Pozostałe certyfikaty > Przyszłość certyfikatów BREEAM BREEAM, czyli British Reasearch Establishment Environmental Assessment Method, jest brytyjskim systemem certyfikacji wielokryterialnej. Pierwszy obiekt certyfikowano w tym systemie w 1990 roku w Wielkiej Brytanii. Certyfikat BREEAM przyznawany jest przez instytucję BRE zarówno dla budynków w fazie projektowej (certyfikacjia BREEAM International) jak i budynków istniejących (certyfikacja BREEAM In-Use). W zależności od uzyskanego wyniku budynek dostaje ocenę w skali od 1 do 6: Acceptable, Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding. W 2010 roku certyfikat w ramach BREEAM otrzymał pierwszy obiekt w Polsce – Trinity Park III w Warszawie. Od tego czasu certyfikowano w kraju 128 obiektów, uzyskując łącznie 212 certyfikacji. Specyfika BREEAM pozwala bowiem jednemu obiektowi istniejącemu na pozyskanie certyfikatów w różnych kategoriach. Oddzielne certyfikaty uzyskuje się w kategoriach: Nieruchomość, Zarządzanie oraz Zaangażowanie Najemcy. Typy certyfikatów BREEAM BREEAM BUDYNKI NOWE (NEW CONSTRUCTION) BUDYNKI ISTNIEJĄCE (IN-USE) • BREEAM Offices • Part 1 Asset (obiekty biurowe) (budynek) • BREEAM Retail (obiekty handlowe) • BREEAM Industrial (obiekty przemysłowe) • Part 2 Building Management (zarządzanie budynkiem) • Part 3 Occupier Management (zaangażowanie najemcy) Źródło: BRE BREEAM International New Construction 2013 i przemysłowe (Industrial). Certyfikacje Final, czyli przyznawane po zakończonym procesie budowy, otrzymały jak dotąd 3 obiekty magazynowe (BREEAM Europe Commercial 2009: Industrial) i 3 obiekty handlowe (BREEAM Europe Commercial 2009: Retail). Najwięcej, bo 15 certyfikacji, przyznano w systemie dedykowanym budynkom biurowym (BREEAM Europe Commercial: Offices). Nieruchomości komercyjne zdobyły łącznie 42 certyfikaty Interim – przyznawane na etapie dokumentacji. Liczba uzyskanych certyfikatów BREEAM w wybranych miastach 79 Warszawa Kraków 28 Łódź 15 Poznań 12 Szczecin 9 Wrocław 8 Gliwice 7 Piaseczno 6 Katowice 5 Zabrze 4 Bydgoszcz 4 Toruń 4 Radom 3 Marki 2 Częstochowa 2 Janki 2 Gdańsk 2 0 20 40 60 80 100 Źródło: Green Book Live W kontekście certyfikacji budynków nowych, BREEAM różnicuje typy certyfikacji dostosowując ich wymogi do rodzaju i funkcji budynku. Umożliwia również uzyskanie certyfikacji już na etapie projektu (Interim) oraz jej późniejsze potwierdzenie po etapie budowy (Final), wspomagając marketingowo proces wynajmu lub sprzedaży. O uzyskanie certyfikatu BREEAM International mogą starać się trzy standardowe typy budynków komercyjnych: biurowe (Offices), handlowe (Retail), magazynowe 2 Zielone Budynki w Polsce | 2014 | Colliers International BREEAM In-Use International BREEAM In-Use przeznaczony do certyfikacji obiektów istniejących, umożliwia oddzielną certyfikację samego obiektu (BREEAM In-Use Part 1), sposobu zarządzania (BREEAM In-Use Part 2) oraz zaangażowania najemcy (BREEAM InUse Part 3). Zdecydowanie najczęściej inwestorzy decydują się na certyfikację jedynie dwóch pierwszych części. Jedyną certyfikację w części 3 osiągnął projekt Maris w Szczecinie, uzyskując ocenę Acceptable. Powód popularności BREEAM In-Use, szczególnie w stosunku do analogicznego systemu dla obiektów istniejących w ramach LEED, zdaje się wynikać ze swobody i elastyczności podczas procesu dokumentacji. BREEAM dopuszcza certyfikowanie nieruchomości uwzglęniające jedynie powierzchnie wspólne, minimalizując czasochłonny proces negocjacji i współpracy z najemcami. Od 2013 roku BREEAM wprowadził nową wersję systemu dla obiektów istniejących: BREEAM In-Use International, dostosowanego do specyfiki projektów spoza Wielkiej Brytanii. Dotąd, w ramach nowego systemu certyfikowano w Polsce 12 obiektów. Dodatkowo, 8 budynków uzyskało certyfikaty podczas pilotażowego etapu przed oficjalnym wprowadzeniem wersji International. Łącznie w Polsce uzyskano 64 certyfikaty w kategorii obiektów istniejących. Procentowy rozkład certyfikatów BREEAM New Construction w podziale na typy obiektów OBIEKTY PRZEMYSŁO WE 14% 69% 17% OBIEKTY BIUROWE OBIEKTY HANDLOWE Liczba uzyskanych certyfikatów BREEAM na poszczególnych poziomach Źródło: Green Book Live 1 Outstanding LEED 35 Excellent 127 Very Good 38 Good 10 Pass W Polsce pierwszy budynek w systemie LEED certyfikowano w 2010 roku (obiekt biurowo-produkcyjny BorgWarner Turbo Systems Poland w Rzeszowie), uzyskując poziom Certified. 1 Acceptable 0 50 100 150 Źródło: Green Book Live Najwięcej certyfikatów, bo aż 79, uzyskały budynki zlokalizowane w Warszawie, co stanowi 37% przyznanych certyfikacji. Następne w kolejności są: Kraków z 28 certyfikatami (13%) oraz Łódź z 15 certyfikatami (7%). Najczęściej przyznawane są certyfikaty na poziomie Good i Very Good (trzeci i czwarty na sześć możliwych), jednak sukcesywnie rośnie liczba obiektów, które uzyskują też wyższe oceny. Dotychczas na terenie Polski przyznano 23 certyfikaty na poziomie Excellent oraz 1 certyfikat na poziomie Outstanding. 3 LEED, czyli Leadership in Energy and Environmental Design, jest amerykańskim systemem certyfikacji wielokryterialnej. Został opracowany w roku 1993 przez U.S. Green Building Council (USGBC), organizację zrzeszającą specjalistów z sektora budowlanego. LEED przewiduje oddzielne systemy certyfikacji dla budynków nowych oraz istniejących. Budynki mogą osiągnąć jeden z czterech poziomów certyfikatu (Certified, Silver, Gold, Platinum), zależnie od ilości zdobytych punktów i spełnionych wymogów ekologicznych. Zielone Budynki w Polsce | 2014 | Colliers International Wedle danych publikowanych przez USGBC na terenie całej Polski przeprowadzono 24 certyfikacje budynków nowych i istniejących. Kolejne 64 projekty są w trakcie procesu pozyskiwania certyfikatu. “Wykluczenie z procesu certyfikacji powierzchni zajmowanej przez najemców, możliwe w BREEAM, może skutkować mniejszą efektywnością zmian środowiskowych wynikających z certyfikacji.” Typy certyfikatów LEED LEED NOWE BUDYNKI • Building Design and Construction (renowacja oraz budynki nowo projektowane) BUDYNKI ISTNIEJĄCE • Existing Buildings Operations and Maintenance (funkcjonowanie i zarządzanie budynkiem) Maintenance nad BREEAM In-Use, w Polsce proporcje kształtują się odwrotnie. Nawet mimo tego, że wyższe wymagania stawiane przez LEED mogą przynieść więcej korzyści, zarówno środowiskowych, operacyjnych, jak i marketingowych. Wykluczenie z procesu certyfikacji powierzchni zajmowanej przez najemców, możliwe w BREEAM, może skutkować mniejszą efektywnością zmian środowiskowych wynikających z certyfikacji. Liczba uzyskanych certyfikatów LEED na poszczególnych poziomach • Interior Design and Construction (adaptacja wnętrza) 5 Platinum • Neighborhood Development (projekt urbanistyczny) • Homes (budynki mieszkalne 10 Gold - dostępne tylko w USA) Źródło: USGBC Najwięcej certyfikatów w systemie LEED pozyskano w wersji Core and Shell (13 certyfikatów) oraz New Construction (4 certyfikaty) – oba w ramach systemu Building Design and Construction. 4 certyfikaty uzyskano dla adaptacji powierzchni w ramach systemu Commercial Interiors. W Polsce uzyskano dotychczas 2 certyfikaty dla budynków istniejących. Większość polskich projektów certyfikowanych w LEED zdobyła poziom Gold (42%). Poziom Certified oraz Platinum uzyskało po 21% projektów. Poziom Silver osiągnęło 17% certyfikowanych budynków. Większość certyfikowanych (14) i zarejestrowanych (30) projektów znajduje się w Warszawie. Na drugim miejscu uplasował się Wrocław z 2 przyznanymi certyfikacjami i 9 projektami w trakcie realizacji. 1 projekt uzyskał certyfikat, a 6 zostało zarejestrowanych w Katowicach. W Krakowie certyfikowano 1 projekt, a kolejne 4 są w trakcie certyfikacji. 4 Silver 5 Certified 0 Mimo globalnej przewagi ilości certyfikowanych obiektów w ramach LEED Existing Buildings Operation and 4 Zielone Budynki w Polsce | 2014 | Colliers International 10 15 Źródło: USGBC Procentowy rozkład certyfikatów LEED w podziale na typy obiektów OBIEKTY PRZEMYSŁO WE 8% W roku 2013 zakończono certyfikację 8 projektów, czyli 33% wszystkich obiektów certyfikowanych dotąd w LEED. Przyczyną mniejszej ilości certyfikacji w ramach LEED może być konieczność stosowania amerykańskich norm podczas dokumentacji projektu. USGBC stara się rozwiązać ten problem poprzez wprowadzanie Alternative Compliance Path – alternatywnych sposobów wypełnienia wymogów środowiskowych stawianych przez LEED, uwzględniających lokalną specyfikę projektów spoza Stanów Zjednoczonych. 5 4% 88% OBIEKTY HANDLOWE Źródło: USGBC OBIEKTY BIUROWE Liczba obiektów z certyfikatem LEED i zgłoszonych do certyfikacji Porównanie BREEAM i LEED 30 Warszawa Proces pozyskania certyfikacji dla budynku nowopowstającego wiąże się ze zbliżonymi nakładami finansowymi i podobnym harmonogramem w obu systemach. Różnice pojawiają się dopiero w certyfikacji budynków istniejących. Proces certyfikacji obiektu istniejąego w ramach LEED może okazać się bardziej czasochłonny i kosztowny, głównie ze względu na brak możliwości wykluczenia z certyfikacji powierzchni zajmowanej przez najemców oraz konieczność przeprowadzenia tzw. Performance Period, czyli okresu monitorowania budynku, trwającego minimalnie trzy miesięace. 14 9 Wrocław 2 6 Katowice 1 4 Kraków 1 System LEED został zaprojektowany z myślą o budowaniu równowagi trzech sfer oddziaływania: ekonomii, środowiska i użytkowników.Premiuje on budowanie synergii działań operacyjnych pozwalających na redukcję kosztów, wzrost zadowolenia użytkowników obiektu oraz redukcję negatywnego wpływu obiektu na środowisko. Większa efektywność zmian odbija się na długości procesu i kosztach implementacji. 3 Poznań 1 3 Jasionka 0 Liczba zarejestrowanych projektów do certyfikacji 2 Łódź 1 BREEAM In-Use jest systemem bardziej elastycznym i szybszym, jednak mniej zorientowanym na aspekty finansowe i w ograniczony sposób weryfikujący jakość środowiska pracy wewnątrz budynku. Z uwagi na brak okresu monitoringu wprowadzane zmiany mogą być trudno mierzalne, a możliwość wykluczenia części powierzchni z procesu certyfikacji zmniejsza możliwe do wypracowania oszczędności, wynikaące na przykład z redukcji zużycia mediów. BREEAM In-Use został skonstruowany w sposób premiujący ustawiczne podnoszenie jakośći obiektu, zachęca do możliwie częstej recertyfikacji i stałego wprowadzania ulepszeń w budynku. 2 Gdańsk Liczba uzyskanych certyfikatów 0 1 Świdnica 0 1 Rzeszów 2 1 Konstanci n 0 Systemy certyfikacji są regularnie rewidowane i aktualizowane wraz z postępami w dziedzinie zrównoważonych obiektów i zmianami rynkowych standardów. W połowie zeszłego roku USGBC wprowadziło nową, bardziej wymagającą i rygorystyczną wersję systemu certyfikacji: LEED v4, dostosowując ją do zmian na rynku zielonych budynków. Obecnie nie ma w Polsce żadnego projektu zarejestrowanego w nowym systemie. Jeszcze przez rok inwestorzy będą mogli decydować, której wersji certyfikatu LEED chcą używać podczas certyfikacji swoich obiektów, natomiast od połowy 2015 obligatoryjna stanie się wersja v4, zastepująca wersję 2009. 1 Komorniki 0 1 Kanie 0 0 Pruszków 1 0 Barcin 1 0 5 10 15 20 25 30 35 Źródło:USGBC 5 Zielone Budynki w Polsce | 2014 | Colliers International BREEAM również wprowadził nową, bardziej wymagajacą wersję systemu. Dotychczasową wersję 2009 zastąpiła wersja BREEAM International New Construction 2013, z kolei BREEAM In-Use otrzymał wersję International. Deweloperzy i inwestorzy decydujący się na certyfikację budynków ze swojego portfolio trzymają się najczęściej jednego systemu certyfikacji, co pozwala na unifikację procesów zarządzania oraz spójną i przejrzystą płaszczyznę do porównywania obiektów. Pozostałe certyfikaty Liczba uzyskanych certyfikatów LEED i BREEAM w głównych miastach Popularnością na rynku polskim cieszy się także certyfikat EU Green Buildings przyznawany przez Komisję Europejską. Jest on dedykowany jedynie weryfikacji efektywności energetycznej, nie stanowi więc alternatywy dla rozbudowanych systemów wielokryterialnych, jak LEED, czy BREEAM 80 79 Innymi certyfikatami, które starają się wejść na polski rynek są francuski HQE (High Quality Environmental) oraz niemiecki DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). Rynek natomiast cały czas znajduje się jeszcze w fazie adaptacji systemów LEED i BREEAM, dlatego też alternatywne systemy nie zyskują na popularności i obecnie nie są szeroko stosowane. Być może zmieni się to wraz z napływem inwestorów z rynków niemieckich i francuskich, którzy będą certyfikować swoje nieruchomości w ramach znanego im, macierzystego systemu. 70 60 50 40 Procentowy rozkład poszczególnych certyfikatów w skali globalnej 28 30 20 15 14 10 11% 2% 12 9 8 12% BREEAM 2 2 0 1 1 1 LEED 0 0 DGNB HQE BREEAM LEED 75% Źródło: Green Book Live; USGBC Z uwagi na obecność międzynarodowych korporacji, dla których certyfikat zajmowanych obiektów jest jednym ze składowych strategii Społecznej Odpowiedzialności Biznesu, większość certyfikacji w obu systemach miała miejsce w Warszawie. Certyfikowano tu 39% projektów (93 certyfikaty). Kraków, skupiający firmy z sektora BPO zajmuje drugie miejsce z 12% udziałem w rynku certyfikacji (29 certyfikatów). Żadne z pozostałych miast w Polsce nie osiąga 10% udziału w rynku certyfikatów. 6 Zielone Budynki w Polsce | 2014 | Colliers International Źródło: Colliers International Przyszłość certyfikatów Zarówno LEED, jak i BREEAM zyskały w ostatnim czasie nowsze wersje systemów, które mają podwyższyć standardy i wymogi certyfikacji. Od wprowadzenia rewizji systemu BREEAM In-Use Inetrnational w czerwcu 2013 uzyskano 18 certyfikatów. Według danych dostępnych w USGBC nie ma w tym momencie projektów zarejestrowanych w Polsce w systemie LEED v4 – ani dla budynku istniejącego ani nowego. Zacznie on obowiązywać dopiero od połowy 2015 roku. Do tego czasu możliwy jest wybór wersji certyfikacji. Nowe wersje BREEAM i LEED stopniowo upodabniają do siebie oba systemy. BRE wprowadziło wzorem LEED akredytacje dla specjalistów – BREEAM AP (Accredited Professional) oraz wzbogaciło system dla budynków istniejących o system modelowania energetycznego. Uwzględnienie lokalnych różnic i specyfiki przez BREEAM International zdobywa przychylność inwestorów. LEED jest rzadziej wykorzystywany w Polsce, pomimo globalnej przewagi w liczbie certyfikacji. Warto jednak zwrócić uwagę na starania czynione przez USGBC, które zmierzają do ułatwienia procesu dokumentacji dla projektów spoza Stanów Zjednoczonych. Z obserwacji rynku i analizy Colliers International wynika, że polscy inwestorzy są coraz bardziej świadomi specyfiki programów dedykowanych konkretnym typom budynków oraz różnic pomiędzy systemami certyfikacji. Zainteresowanie certyfikacją wymusza również zmiany legislacyjne. Unijny pakiet energetyczno-klimatyczny 20-20-20 zakłada 20% redukcję emisji CO2, 20% zwiększęnie efektywności energetycznej oraz 20% zwiększenie udziału energii odnawialnej. Certyfikacja budynku jest jednym ze sposobów dostosowania się do unijnych norm oraz marketingowego uatrakcyjnienia budynku. Budynki istniejące, chcąc pozostać konkurencyjnymi na rynku coraz częściej przechodzą proces certyfikacji. 7 Zielone Budynki w Polsce | 2014 | Colliers International Autorzy raportu: 485 biur w 63 krajach na 6 kontynentach Stany Zjednoczone: 146 Kanada: 44 Ameryka Łacińska: 25 Azja Pacyfik: 186 EMEA: 84 $2,1 mld przychodu 136 Jerzy Wójcik Starszy Specjalista | Dział Certyfikacji Zielonych Budynków +48 666 819 222 [email protected] Andrzej Gutowski Specjalista | Dział Certyfikacji Zielonych Budynków +48 666 819 259 [email protected] Róża Wypych Asystentka | Dział Certyfikacji Zielonych Budynków [email protected] Colliers International | Poland Pl. Piłsudskiego 3 00-078 Warszawa +48 22 331 7800 mln m2 zarządzanych powierzchni 15 800 pracowników Colliers International Colliers International jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada sieć 485 biur w 63 krajach zatrudniającą ponad 15 800 pracowników. Jako część spółki giełdowej FirstService Corporation Colliers oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Colliers doradza najemcom komercyjnym, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom. Zajmuje się pośrednictwem w zakresie wynajmu, sprzedaży i zarządzania nieruchomościami, a także nadzorem budowlanym, wyceną oraz badaniami rynku. Według najnowszego rankingu sporządzonego przez Lipsey Company Colliers International jest drugą na świecie najbardziej rozpoznawalną firmą działającą w obszarze nieruchomości komercyjnych. colliers.pl Copyright © 2013 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.
