310 Rynek magazynowy w Polsce w I–III kw. 2011 r. Aktualne

raport – rynek magazynowy
report – industrial market
Jones Lang LaSalle
opracowanie raportu
report development
Rynek magazynowy w Polsce
Industrial market in Poland: Q1 to Q3 2011
w I–III kw. 2011 r.
Pozytywne trendy obserwowane na rynku magazynowym
w Polsce od końca 2010 r. nie uległy osłabieniu także w ciągu
pierwszych trzech kwartałów 2011 r. Współczynnik powierzchni
niewynajętej obniżył się niemal we wszystkich regionach, a popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową utrzymał się na
wysokim poziomie. W odpowiedzi na rosnące zainteresowanie
najemców zwiększyła się również aktywność deweloperów, którzy realizują obecnie projekty o łącznej powierzchni 340 000 m2,
(najwięcej od 2009 r.). W dalszym ciągu jednak zdecydowana
większość z nich to inwestycje typu BTS lub projekty zabezpieczone umowami najmu.
The positive trends which have been seen on the Polish warehouse market since the end of 2010 did not weaken during
the first three quarters of 2011. The vacancy ratio dropped
in nearly all regions and demand for modern warehouse
space remained high. In a response to the increasing interest
in warehouse space from tenants, developer activity also increased. Currently there are projects in the pipeline which will
deliver 340,000 m2 of warehouse space to the market when
completed, which is the highest volume of construction since
2009. The great majority of these are, however, either BTS or
pre-let projects.
Aktualne zasoby i przyrost nowej podaży
Existing stock and new supply
W ciągu pierwszych trzech kwartałów 2011 r. podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce zwiększyła się
o ponad 295 000 m2, co w porównaniu z wynikiem osiągniętym
w całym 2010 r. oznacza niemal 12% wzrost. Tym samym rynek
magazynowy w Polsce przekroczył 6,49 mln m2 powierzchni i jest
największy w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
During the first three quarters of 2011, the supply of modern
warehouse space in Poland increased by 295,000 m2, which is an
increase of approximately 12% compared to the whole of 2010.
The total stock of storage space in Poland reached the level of
6.49 million m2, and thus Poland is still the largest market in the
CEE region.
Istniejąca powierzchnia magazynowa wg lokalizacji (m2)
Existing industrial stock by location (m2)
2 000 000
1 898 000
1 500 000
1 235 700
941 600
1 000 000
927 500
595 600
500 000
0
505 800
119 500
Warszawa
okolice /
Warsaw
Suburbs
Górny
Śląsk /
Upper
Silesia
Poznań
117 200
Polska Wrocław Warszawa Trójmiasto Kraków
Centralna /
miasto /
/ Tricity
Poland
Warsaw
Central
Inner City
76 400
Toruń
41 700
32 500
Szczecin Podkarpacie
Źródło / Source: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, III kw. / Q3 2011
W skali kraju największe zasoby powierzchni magazynowej
są skoncentrowane w następujących lokalizacjach: Warszawa Okolice (ok 1,90 mln m2), Górny Śląsk (ok. 1,24 mln m2),
Poznań (941 000 m2) oraz Polska Centralna (927 500 m2).
Mniejszymi zasobami dysponują Wrocław (595 600 m2) i region
Warszawa Miasto (505 800 m2), natomiast najsłabiej rozwiniętymi rynkami magazynowymi są obecnie Trójmiasto, Kraków
i Szczecin, które łącznie dysponują 278 400 m2 powierzchni.
The largest logistic hubs across the country are located in
the Warsaw suburbs (approximately 1.90 million m2), Upper
Silesia (approximately 1.24 million m2), Poznań (941,000 m2)
and central Poland (927,000 m2). Wrocław and Warsaw inner city provide smaller supplies, 595,600 m2 and 505,800 m2,
respectively, while the Tricity, Kraków and Szczecin remain the
least developed warehouse regions, with a total storage space
supply of 278,400 m2.
inwestycje budowlane 2012
310
raport – rynek magazynowy
report – industrial market
Even though Warsaw (inner city and suburbs) still remains the
absolute leader in terms of supply of warehouse space, in recent years such regions as Upper Silesia have been recording
significant increases in new supply, which has allowed them to
begin to gradually catch up on Warsaw.
Mimo iż rynek warszawski (miasto i okolice) nadal pozostaje
bezwzględnym liderem w zakresie zasobów powierzchni magazynowej, w ostatnich latach regiony takie jak Górny Śląsk
odnotowały znaczący przyrost zasobów, sukcesywnie zmniejszając dystans dzielący je od Warszawy.
Magazyny oddane do użytku w I–III kw. 2011 (m2)
New supply of warehouse space Q1–Q3 2011 (m2)
80 000
70 000
60 000
66 800
52 500
50 000
50 500
45 100
40 000
30 000
20 800
20 000
15 400
12 700
10 000
0
Górny Śląsk / Warszawa okolice / Kraków
Upper Silesia Warsaw Suburbs
Poznań
Wrocław
Polska Centralna / Warszawa Miasto /
Poland Central Warsaw Inner City
inwestycje budowlane 2012
Źródło / Source: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, III kw. / Q3 2011
Regiony, które w pierwszych trzech kwartałach 2011 r. odnotowały największy wzrost podaży, to Górny Śląsk i Warszawa
Okolice, gdzie na rynku pojawiło się odpowiednio: 66 800 m2
i 52 500 m2 nowych powierzchni. Największa koncentracja aktualnie realizowanych projektów również występuje na Górnym Śląsku. Na tym obszarze, pod koniec trzeciego kwartału
2011 r., w budowie znajdowało się 64 200 m2 powierzchni.
Na drugim miejscu uplasował się Wrocław, gdzie łączna powierzchnia powstających obiektów wynosi 55 100 m2. Zasoby
magazynowe zwiększają się również na obszarze Polski Centralnej i Poznania. Deweloperzy realizują tam projekty o łącznej powierzchni odpowiednio: 49 300 m2 i 49 200 m2. Prawie
wszystkie nowo powstające magazyny w wymienionych wyżej
lokalizacjach (z wyjątkiem niewielkiej powierzchni realizowanej
na obszarze Polski Centralnej) są już całkowicie wynajęte.
Do najważniejszych inwestycji zrealizowanych w pierwszych
trzech kwartałach 2011 r. należały: magazyn dla firmy Zelmer
w Rzeszowie (32 500 m2), zrealizowany przez Panattoni, kolejna faza Tulipan Park Gliwice (25 900 m2) wybudowana przez
SEGRO oraz hala dla PF Concept w ramach Point Park Poznań
(23 000 m2) firmy 3P.
The markets which recorded the largest new supply in the period of Q1 to Q3 2011 include Upper Silesia and the Warsaw suburbs, where 66,800 m2 and 52,500 m2, respectively, were put
on the market. The largest concentration of the schemes currently under construction is in Upper Silesia, some 64,200 m2.
Wrocław, with 55,100 m2 under construction, is in second
place. Poland Central and Poznań also recorded an increase
in new supply: at present, there is 49,300 m2 and 49,200 m2,
respectively, of storage space under construction at those locations. Nearly all of the warehouse schemes currently being
developed in the above-mentioned locations (apart from an
insignificant amount of the warehouse space under construction in Poland Central) are already fully leased.
The largest completions in 2011 include the following projects:
a BTS project for Zelmer in Rzeszów, completed by Panattoni
(32,500 m2); another phase of Tulipan Park Gliwice (25,900 m2),
developed by SEGRO; and a scheme by PF Concept in Point
Park Poznań (23,000 m2).
311
312
raport – rynek magazynowy
report – industrial market
Tomasz Mika
Head of Industrial Department,
Jones Lang LaSalle, Poland
Analizując rynek magazynowy w Polsce na przestrzeni ostatnich lat, można powiedzieć, że upłynęły one
pod znakiem wyraźnego ożywienia. Wiele firm, które odkładały inwestycje w latach 2009 i 2010, wreszcie zdecydowało się na wynajęcie nowej powierzchni magazynowej. Na tak dobry tegoroczny wynik
wpływ miały także przedłużenia wielu umów najmu zawieranych w latach 2006–2008. Nadal największą grupę najemców stanowili operatorzy logistyczni, jednak ich przewaga nad sieciami handlowymi
oraz firmami z branży elektronicznej nie była już taka duża.
W tym roku wzrosła również aktywność deweloperów. Oddano do użytku znaczącą liczbę obiektów,
niektóre w ramach istniejących już parków magazynowych, ale też kilka całkowicie nowych. Sukcesywnie zmniejsza się także ilość niewynajętej powierzchni. Pod koniec III kw. 2011 r. wskaźnik ten zatrzymał się na poziomie 11,9%. Analizując strukturę nowej podaży, można zauważyć, że deweloperzy
w dalszym ciągu angażują się głównie w inwestycje realizowane na potrzeby konkretnych najemców,
a więc zabezpieczone umowami najmu. Warto odnotować, iż po raz pierwszy od 2008 r. niektórzy
deweloperzy zdecydowali się na budowę obiektów spekulacyjnych.
Zgodnie z prognozami z początku roku, zaobserwowaliśmy nieznaczny wzrost czynszów, w dużej
mierze uzależniony od dostępności powierzchni w poszczególnych lokalizacjach. W lokalizacjach
oferujących szeroki wybór dostępnych powierzchni czynsze utrzymywały się na stabilnym poziomie.
Rosły natomiast tam, gdzie poziom pustostanów był niewielki.
Za nami ostatnie trzy miesiące 2011 r. Czwarty kwartał jest zawsze okresem wzmożonej aktywności
na rynku powierzchni magazynowych. W tym czasie firmy planują budżety na kolejny rok i finalizują
wiele umów najmu. Biorąc pod uwagę ten trend oraz zadowalające wyniki pierwszych trzech kwartałów, można przypuszczać, iż rok 2011 na polskim rynku nieruchomości magazynowych będzie można
zaliczyć do udanych. I niech to będzie dobrą prognozą na pełen niepewności rok 2012.
Wzmożona aktywność deweloperów dała się zauważyć
zwłaszcza w przypadku Panattoni, który w pierwszych trzech
kwartałach 2011 r. zrealizował projekty o łącznej powierzchni
117 000 m2. Magazyny typu BTS, budowane na potrzeby konkretnych najemców lub te z zabezpieczonymi umowami najmu nadal stanowią znaczną większość wszystkich, powstających aktualnie inwestycji. Pod koniec III kw.
2011 r. w budowie znajdowało się 340 500 m2, z czego
jedynie 14% przypadało na projekty spekulacyjne. Należy przy tym zaznaczyć, iż poza obiektami Millenium Logistic Park Pruszków II (30 000 m2) i 7R Logistcs (23 400 m2)
w Gdańsku, większość inwestycji spekulacyjnych miała pod
koniec III kw. podpisane umowy z pierwszymi najemcami.
Increased developer activity was especially noticeable in the
case of Panattoni, which delivered 117,000 m2 to the market
during the first three quarters of 2011. Developers’ attention
is still focused on BTS and pre-let warehouse projects. At the
end of Q3 2011, 340,500 m2 was under construction, out of
which only 14% was speculative projects. It should be noted,
however, that apart from Millenium Logistic Park Pruszków II
(30,000 m2) and 7R Logistic (23,400 m2) in Gdańsk, the majority of the speculative projects currently being developed had
lease agreements signed with the first tenants by the end of
Q3 2011.
inwestycje budowlane 2012
The main conclusion with regards to the performance of the warehouse market in Poland over the last few years is that it has been a period
of a well-defined revival.
A number of companies which had postponed investments in 2009 and 2010 eventually decided to lease new warehouse space. This year’s fair outcome also resulted from extensions of many lease agreements which were first concluded in the period of 2006 to 2008. In 2011, logistic operators
were still the largest group of tenants, however their lead over retailers and companies from the electronics sector was not as marked as in the past.
This year construction activity was also significant. Many new projects were presented to the market. Some new schemes were developed within
existing logistics parks, but there were also a few entirely new investments. By the end of Q3 2011 the average for Poland stood at 11.9%.
Analysis of the new supply structure shows that developers are still focused mostly on ‘Build to Suit’ projects and those secured with pre-let
agreements. At the same time, however, it is worth noting that, for the first time since 2008, some developers decided to pursue with speculative schemes. As forecast in the prognosis at the beginning of this year, we witnessed a slight increase in the level of rents, which to a large
extent are dependent on warehouse space availability in particular locations. Rents did not increase in places where tenants had a wide choice
of unoccupied spaces. In other cases, an upward tendency was visible.
The last three months of 2011 are ahead of us. The last quarter of the year is usually a very busy time on the warehouse market and one when
the companies are planning the budget for the following year and many lease agreements are being finalized. Bearing in mind this trend, as
well as the satisfactory outcome of the first three quarters, we can expect that 2011 will be ranked as a good year for the Polish warehouse
market. And let it be a positive forecaster for the uncertain 2012.
raport – rynek magazynowy
report – industrial market
Aktywność najemców
Tenants’ activity
W trzecim kwartale 2011 r. wolumen transakcji zrealizowanych na
rynku magazynowym w Polsce wyniósł 458 900 m2, natomiast od
początku roku podpisano umowy najmu na blisko 1,30 mln m2,
przewyższając tym samym wynik osiągnięty na przestrzeni całego
2010 r. Niewątpliwy wpływ na zwiększoną aktywność najemców
miała dobra kondycja polskiej gospodarki i jej odporność na kryzys finansowy, co znalazło swoje odzwierciedlenie we wzroście
PKB, produkcji przemysłowej i sprzedaży detalicznej, obserwowanymi od 2009 r. Warto również podkreślić, iż większość (66%)
powierzchni magazynowej została wynajęta w ramach nowych
umów (a więc w przypadkach gdy występuje nowy najemca
lub zmiana lokalizacji) lub powiększenia powierzchni dotychczas zajmowanej. Podobnie jak w analogicznym okresie 2010 r.,
większość popytu wygenerowały największe ośrodki logistyczne
w kraju: Warszawa Okolice, Górny Śląsk i Poznań.
In Q3 2011, the total volume of lease transactions on the warehouse market in Poland reached 458,000 m2, while in the period from Q1 to Q3 2011 nearly 1.30 million m2 of warehouse
space was let, which is more than in the whole 2010.
Beyond doubt, the revival in tenants’ activity was influenced
to a large extent by the growth in GDP, industrial production
and retail sales which has been seen since 2009. It should be
emphasized that the majority of the take-up resulted from
new agreements (new tenants in parks or relocation between
parks) and expansion, which accounted for 66% of the total
volume of transactions. As during the corresponding period of
2010, most of the letting activity has taken place in Poland’s
largest logistic hubs: the Warsaw suburbs, Upper Silesia and
Poznań.
Powierzchnia wynajęta wg deweloperów (m2)
Warehouse space let by developers (m2)
Panattoni 260 300
Prologis 453 400
Pozostali / Other 139 800
SEGRO 188 700
Europolis 33 300
MLP Group 35 200
3P 43 600
Goodman 129 200
inwestycje budowlane 2012
Źródło / Source: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl III kw. / Q3 2011
W okresie od stycznia do października 2011 r. w regionie Warszawa Okolice wynajęto łącznie blisko 402 500 m2 powierzchni
magazynowej, co stanowi ponad 31% wolumenu powierzchni wynajętej w kraju. Na rynek ten przypada również 30%
wszystkich zarejestrowanych umów najmu oraz dwie największe transakcje zrealizowane na polskim rynku, tj.: wynajęcie
49 800 m2 przez P&G w Prologis Park Sochaczew (odnowienie
umowy) oraz wynajem 44 100 m2 przez Euro-Net w Prologis
Park Janki (odnowienie umowy).
Na drugim miejscu pod względem zarejestrowanego popytu
znalazł się Górny Śląsk, gdzie najemcy zajęli 265 500 m2. Warto zaznaczyć, że 67% tej powierzchni stanowią nowe umowy.
Największa transakcja na górnośląskim rynku magazynowym,
na 31 700 m2, została zrealizowana w Gliwicach. Aktywność
najemców była również znacząca w Poznaniu, gdzie wynajęto
ponad 170 300 m2, co oznacza wzrost o 87% w porównaniu
z rezultatem osiągniętym w analogicznym okresie 2010 r.
Between January and September 2011, a total of 402,500 m2
was let in the Warsaw suburbs, which makes up above 31% of
the total registered take-up countrywide.
Lease agreements signed in 2011 in the Warsaw suburbs represented 30% of the total transactions completed on the Polish
market. Two the largest transactions on the Polish market were
completed in this region as well. They included: 49,800 m2 let
by P&G in Prologis Park Sochaczew (a renewal) and 44,100 m2
let by Euro-Net in Prologis Park Janki (also a renewal).
Demand for storage space in Upper Silesia totaled 265,500 m2.
It is worth noting that 67% of this volume was accounted for
by new agreements. The biggest deal concluded in this region
was 31,700 m2 let in Gliwice. Poznań was the third most popular
region in terms of take-up volume, with a total of 170,300 m2
let in this region, which is 87% increase to the result from the
corresponding period of 2010.
313
raport – rynek magazynowy
report – industrial market
Popyt brutto wg lokalizacji I–III kw. 2011 (m2)
Gross take up by location Q1–Q3 (m2)
450 000
400 000
402 900
350 000
300 000
265 500
250 000
200 000
170 300
150 000
134 700
106 100
100 000
66 000
42 500
50 000
0
35 600
9 300
Warszawa Górny Śląsk
okolice /
/ Upper
Warsaw
Silesia
Suburbs
Poznań
Wrocław
Polska
Warszawa Kraków
Centralna /
miasto /
Poland
Warsaw Inner
Central
City
Trójmiasto
/ Tricity
Szczecin
Źródło / Source: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, III kw. / Q3 2011
Popyt na powierzchnie magazynowe generują głównie operatorzy logistyczni, choć ich udział w transakcjach zmniejszył się z 37%
w 2010 r. do 22% w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2011 r.
Firmy z tego sektora wynajęły 290 900 m2, a przeciętna wielkość
umowy to 5200 m2. Duże zainteresowanie nowoczesną powierzchnią magazynową zgłaszały przedsiębiorstwa z sektora artykułów elektronicznych. Głównie za sprawą transakcji zawartych
w III kw. 2011 r. zwiększyły one swój udział w rynku najmu aż do
17% (łącznie 222 800 m2), z 4% w całym 2010 r. Średnia wielkość
umowy w przypadku tych podmiotów wyniosła 8300 m2.
Logistics operators are the most active tenants on the market,
although their share in the volume of transactions dropped
from 37% in 2010 to 22% in the first three quarters of 2011.
In total, companies from this sector let 290,900 m2, with the
average contract size being 5,200 m2.
Companies from the electronics sector also showed increased
demand for warehouse space. Mostly thanks to agreements
they signed in Q3 2011, they increased their share in the total
take-up to 17% (i.e. 222,800 m2) from 4% in the whole 2010.
The average deal size here was 8,300 m2.
Popyt brutto wg sektorów I–III kw. 2011 (m2)
Gross take up by location Q1–Q3 (m2)
Motoryzacyjne / Automotive 9%
Papier i książki / Paper and books 8%
Art. elektroniczne / Electronics 17%
Lekka produkcja / Light manufacturing 4%
Art. spożywcze / Food 7%
Sieć sklepów / Retailer 13%
Kosmetyki / Cosmetics 4%
Budowlane / Construction 2%
Inne / Other 14%
Operator logistyczny / Logistic operator 22%
Źródło / Source: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, III kw. / Q3 2011
inwestycje budowlane 2012
314
raport – rynek magazynowy
report – industrial market
Także sieci handlowe miały znaczący udział w zrealizowanym
popycie na nowoczesną powierzchnię magazynową i od początku 2011 r. wynajęły łącznie 169 000 m2 powierzchni (13%
całkowitego popytu). Transakcje dotyczyły średnio modułów
o wielkości 11 300 m2.
Biorąc pod uwagę liczbę umów najmu, które w chwili obecnej
znajdują się w fazie negocjacji, możemy oczekiwać, iż popyt na
nowoczesne powierzchnie magazynowe będzie równie wysoki
w perspektywie krótko- i długookresowej, a pod koniec roku
może zbliżyć się do rekordowego wyniku z 2008 r. (1,5 mln m2).
Other active tenants were retailers, which let 169,000 m2 of
warehouse space in 2011 (13% of the total take-up). The average contract size was 11,300 m2.
Considering the number of transactions which are currently
under negotiation, it can be expected that the demand for
modern warehouse space will remain high both in the shortterm and the long-term perspectives. By the end of the year,
total take-up could be close to that in the record year of 2008
(1.5 million m2).
Dostępność powierzchni magazynowej
Warehouse space availability
Pod koniec III kw. 2011 r. w parkach magazynowych w Polsce
znajdowało się łącznie 775 000 m2 powierzchni dostępnych „od
zaraz”. Był to najniższy poziom od I kw. 2010 r., kiedy zasoby wolnej powierzchni magazynowej przekraczały 1 mln m2.
W 2011 r. niemal wszystkie regiony zanotowały również spadek
współczynnika pustostanów, który w skali kraju obniżył się do
11,9% (III kw. 2011 r.) z 16,1% w III kw. 2010 r.
Najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętych nadal utrzymuje się w Szczecinie (62%), w regionie Warszawa Okolice (18,3%)
oraz we Wrocławiu (13%). Najkorzystniej pod tym względem
wypadają Kraków, Poznań i Górny Śląsk, gdzie poziom pustostanów na koniec III kw. wynosił odpowiednio: 3,1%, 5,6% i 6,7%.
By the end of Q3 2011, the total availability of warehouse
space in Poland was 775,000 m2, which was the lowest
level recorded since Q1 2010, when it was above 1 million
m2. In 2011, the vacancy ratio has lowered in most regions.
Country-wide, it has fallen from 16.1% (Q3 2010) to 11.9%
(Q3 2011).
Vacancy rates are still the highest in Szczecin (62%), Warsaw Suburbs (18.3%) and in Wrocław (13.0%). At the end of
Q3 2011, the lowest rates of unoccupied warehouse space
were in Kraków, Poznań and Upper Silesia (3.1%, 5.6% and
6.7%, respectively).
Współczynnik niewynajętej powierzchni wg lokalizacji III kw. 2011
Vacancy rate by location Q3 2011
Średnia
11,9%
Kraków
3,1%
Poznań
5,6%
Górny Śląsk
/ Upper Silesia
Warszawa Miasto
/ Warsaw Inner City
6,7%
11,2%
Trójmiasto
11,5%
Polska Centralna
/ Poland Central
12,4%
Wrocław
13%
Warszawa Okolice
/ Warsaw Suburbs
18,3%
Szczecin
62,8%
inwestycje budowlane 2012
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Źródło / Source: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, III kw. / Q3 2011
Należy podkreślić, iż współczynnik powierzchni niewynajętej
nie jest jednolity dla wszystkich lokalizacji w obrębie regionów.
Różnice w tym zakresie widoczne są zwłaszcza w przypadku regionu Warszawa Okolice (od 30% w Błoniu do niecałych 4%
w Pruszkowie) oraz Polski Centralnej (od niecałych 3% w Łodzi
do 25% w Piotrkowie Trybunalskim).
It should be emphasized, however, that vacancy rates differ significantly between locations within a given region. This can be
seen in particular in the Warsaw suburbs, where the average
vacancy rate varies between 30% (in Błonie) and approximately
4% (in Pruszków). Likewise, in Central Poland, where the average
vacancy ratio is 12.4%, within the Łódź area it drops to approximately 3% and increases to over 25% in Piotrków Trybunalski.
315
raport – rynek powierzchni magazynowych
report – industrial market
W ciągu pierwszych trzech kwartałów 2011 r. niemal wszystkie regiony notowały spadek wartości wskaźnika pustostanów,
przy czym najwyraźniej zmniejszył się on w Szczecinie (z 84,7%
w I kw. do 63% w III kw.). W przypadku tej lokalizacji, przede
wszystkim tak duże wahania są jednak spowodowane niewielkimi zasobami powierzchni magazynowych, gdzie nawet jedna,
czy dwie transakcje mogą całkowicie zmienić obraz rynku.
Even though in the last three quarters of 2011 in the vast majority of locations the vacancy ratio dropped, the most significant decreases were seen in Szczecin (from 84.7% in Q1 to
63% Q3 2011). In the case of this location such fluctuations
result mostly from the limited supply of warehouse space and
the situation may change drastically if only one or two transactions are concluded.
Współczynnik niewynajętej powierzchni wg deweloperów
Vacancy rate by developers Q3 2011
80%
74,5%
70%
60%
50%
41,6%
40%
29,8%
30%
24,9%
24,7%
18,1%
20%
13%
12,8%
10%
11,9%
9%
6%
3%
0
Aviva
CA Immo Emerson Heitmann
Int.
MARR
P3
Prologis
Eurologis
AIG
Lincoln
AIB PPM
MLP
Źródło / Source: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, III kw. / Q3 2011
Rozpatrując sytuację poszczególnych deweloperów, najwyższy
odsetek pustostanów przypada na nieruchomości należące do
firm: Aviva, CA Immo i Heitmann. Pod względem ilościowym
jednak najwięcej wolnej powierzchni magazynowej, łącznie
275 800 m2, znajduje się obecnie w parkach Prologis. Stanowi
to prawie 36% pustostanów na polskim rynku, ale jedynie 13%
zarządzanej przez Prologis powierzchni.
Najwięcej aktualnie dostępnej powierzchni magazynowej występuje w okolicach Warszawy (347 200 m2) oraz na obszarze
Polski Centralnej (115 000 m2).
Considering the vacancy ratio from the developers’ perspective,
it seems that vacant space is a big issue mostly for Aviva, CA
Immo and Heitmann. In terms of square metres, however, Prologis parks have the most vacant space in Poland: a total of
275,800 m2 or 36% of the whole vacant space in Poland is managed by Prologis. Although one should note that that is only
13% of the total warehouse space managed by the developer.
Most of the currently available warehouse space is concentrated in the Warsaw suburbs (347,200 m2) and in Central Poland
(115,000 m2).
Czynsze
Rents
W ślad za rosnącym popytem na nowoczesne powierzchnie
magazynowe, tendencję wzrostową wykazują również stawki za wynajem. Poziom czynszów efektywnych w porównaniu
z końcem 2010 r. nieznacznie wzrósł. Pod koniec III kw. 2011 r.
najdroższe powierzchnie magazynowe oferowały parki zlokalizowane w granicach administracyjnych miast. W Warszawie
oscylowały między 3,60–5,30 €/m2/m-c, w Krakowie kształtowały się na poziomie 3,40–4,00 €/m2/m-c, a w Łodzi wahały się
między 2,90–4,50 €/m2/m-c. Wysokie stawki najmu w tych lokalizacjach są spowodowane nie tylko ograniczonymi zasobami
dostępnej powierzchni, ale również niewielką podażą działek
odpowiednich pod zabudowę magazynową.
Following growing demand for modern warehouse space,
rental levels have been moving upwards: in comparison with
the end of 2010, effective rents have slightly increased. By
the end of Q3 2011, the most expensive locations were offered by logistic parks situated within the administrative
borders of cities. In Warsaw they oscillated between €3.60
and €5.30/m2/month, in Kraków they varied between €3.40
and €4.00/m2/month and in Łódź they ranged between
€2.90 and €4.50/m2/month. In those locations the level of
rents is a consequence not only of the limited space immediately available but also of the high price of industrial land
and the availability thereof.
inwestycje budowlane 2012
316
raport – rynek powierzchni magazynowych
report – industrial market
Czynsze efektywne w regionach (€/m2/m–c. )
Effective rents in regions (€/m2/month)
6€
5€
4€
3€
2€
1€
Warszawa Warszawa
Miasto / Okolice /
Warsaw Warsaw
Inner City Suburbs
Górny
Śląsk /
Upper
Silesia
Łódź
Polska Poznań Wrocław Trójmiasto Szczecin Kraków
Centralna
/ Tricity
/ Poland
Central
Źródło / Source: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, III kw. / Q3 2011
Prognoza
Forecast
Biorąc pod uwagę liczbę aktualnie realizowanych inwestycji,
w IV kw. 2011 i I kw. 2012 możemy spodziewać się wzrostu podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej na polskim rynku.
Ponieważ jednak zdecydowana większość powstających obecnie
obiektów jest już wynajęta, wzrost zasobów powierzchni magazynowej nie będzie miał znaczącego wpływu na jej dostępność.
Biorąc pod uwagę rosnącą aktywność wśród najemców oraz niewielkie zaangażowanie deweloperów w projekty spekulacyjne,
przewidujemy, iż wskaźnik pustostanów będzie się nadal obniżał.
W lokalizacjach, w których współczynnik powierzchni niewynajętej jest niewielki, należy spodziewać się wzrostu czynszów.
Bearing in mind the number of investments currently in the
pipeline we can expect that in Q4 2011 and in Q1 2012 the
supply of modern warehouse space on Polish market will
increase. Since the great majority of projects under construction is already leased, the increase of supply will not
influence the availability of modern warehouse space.
Increasing tenants’ activity altogether with a small amount
of speculative projects on the market we can expect that
the vacancy ratio will continue to decline. Rents in locations with a small amount of unoccupied space are likely
to increase.
inwestycje budowlane 2012
Raport Rynek powierzchni magazynowych opracowała firma Jones Lang LaSalle
Industrial market report compiled by Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) jest międzynarodową firmą doradczą świadczącą kompleksowe, w tym finansowe, usługi na rynku nieruchomości. Doświadczone zespoły ekspertów Jones Lang
LaSalle oferują usługi w sektorze nieruchomości, umożliwiając
wzrost wartości klientom zainteresowanym najmem, obrotem
lub inwestowaniem na tym rynku. Jones Lang LaSalle obsługuje
klientów w 70 krajach w ponad 1000 lokalizacjach na świecie,
poprzez sieć 200 korporacyjnych biur. Dochód firmy w 2010 roku
wyniósł ponad 2,9 mld USD. Jones Lang LaSalle jest liderem na
rynku zarządzania nieruchomościami i na świecie zarządza obiektami o łącznej powierzchni przekraczającej 167 mln mkw. Dział
specjalizujący się w zarządzaniu inwestycjami, LaSalle Investment Management (firma w ramach grupy Jones Lang LaSalle),
zarządzając aktywami o łącznej wartości około 45,3 mld USD,
należy do największych tego typu firm na światowym rynku
nieruchomości.
Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) is a financial and professional
services firm specializing in real estate. The firm offers integrated services delivered by expert teams worldwide to clients
seeking increased value by owning, occupying or investing in
real estate. With 2010 global revenue of more than $2.9 billion,
Jones Lang LaSalle serves clients in 70 countries from more than
1,000 locations worldwide, including 200 corporate offices. The
firm is an industry leader in property and corporate facility management services, with a portfolio of approximately 167 million
square metres worldwide. LaSalle Investment Management,
the company’s investment management business, is one of the
world’s largest and most diverse in real estate with more than
$45.3 billion of assets under management.
317