info dla członków

Szczecin, 22.02.2007r.
INFORMACJA ZARZĄDU DLA CZŁONKÓW ORAZ MIESZKAŃCÓW
SZCZECIŃSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ.
Szanowni Państwo .
Zarząd Szczecińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej pragnie przedstawić Państwu
najistotniejsze informacje na temat Spółdzielni w zakresie planu gospodarczego na rok 2007
przyjętego uchwałą nr 30/02/2007 Rady Nadzorczej dnia 21.02.2007 r. oraz istotnych
wydarzeń i zamierzeń dotyczących Spółdzielni .
Najistotniejsze podstawy prawne wprowadzonego planu gospodarczego oraz zasad
funkcjonowania Spółdzielni – stan prawny na dzień 01.01.2007 rok:
-Ustawa Prawo spółdzielcze
-Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych ,
-Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych
-Ustawa o rachunkowości
-Statut SSM
-Regulamin samofinansowania osiedli przyjęty przez Zebranie Przedstawicieli Członków
-Regulamin wykupu nieruchomości gruntowych od Gminy M. Szczecin przyjęty przez RN
-Uchwała Rady Nadzorczej nr 30/02/2007 rok z dnia 21.02.2007 r.
I .Konsekwencją zmiany ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych na rok 2007 jest
podatek dochodowy z tytułu pozostałej działalności Spółdzielni poza gospodarką
mieszkaniową, oraz konieczność przestrzegania naliczania i ewidencji kosztów uzyskania
przychodów. Powoduje to na rok 2007 skutki finansowe w postaci konieczności naliczenia
dodatkowych 11 groszy do stawki eksploatacyjnej wszystkich osiedli. Biorąc jednocześnie
pod uwagę konieczność wypełnienia wymogów statutu oraz regulaminu samofinansowania
osiedli w zakresie rozliczania i samofinansowania osiedli naleŜało przyjąć na rok 2007
zróŜnicowane stawki eksploatacyjne dla poszczególnych osiedli. Z uwagi na fakt ponoszenia
od wielu lat roŜnych kosztów eksploatacyjnych na poszczególnych osiedlach w tym
niedoborów w stosunku do naliczeń, zróŜnicowano stawki eksploatacyjne w oparciu o
wykonanie roku 2006 oraz konsekwencje podatkowe. Średnia stawka eksploatacyjna ze
wszystkimi składnikami w tym sprzątaniem dla Spółdzielni od 01.03.2007r. wynosić będzie
1,37 zł m. kw. powierzchni uŜytkowej lokalu. Na poszczególnych osiedlach będzie się
kształtowała na poziomie:
Osiedle Kaliny
1,27 zł m. kw. powierzchni uŜytkowej
Osiedle Mickiewicza 1,49 zł
Osiedle Somosierry 1,27 zł
1,58 zł
Osiedle Zachęta
Osiedle Przyjaźń
1,45 zł
1
Osiedle Klonowica 1,30 zł
Na osiedlach Kaliny i Somosierry dotychczasowy poziom stawki tj. 1,27 zł wystarczył na
pokrycie konsekwencji podatkowych oraz właściwe funkcjonowanie osiedli z uwagi na niŜsze
od wielu lat koszty jednostkowe w stosunku do pozostałych osiedli. Natomiast dla
pozostałych osiedli naleŜało podnieść naliczenia szczególnie dla osiedli: Mickiewicza,
Zachęta oraz Przyjaźń, z uwagi na występujące od wielu lat niedobory tj. koszty
przewyŜszające naliczenia. W ostatnich 4 – 5 latach stawki eksploatacyjne wymienionych
osiedli były zdecydowanie za niskie w stosunku do kosztów co skutkowało wynikami
ujemnymi Spółdzielni na gospodarce mieszkaniowej. Narastająco strata za lata ubiegłe
wynosi 2.565.046 zł. Z uwagi jednak na dobrą sytuację finansową Spółdzielni oraz wysoki
zysk Spółdzielni za rok 2006 szacowany na ok. 7.000.000 zł Zarząd będzie wnioskował do
Zebrania Przedstawicieli Członków o pokrycie powyŜszego niedoboru z zysku roku 2006.
Pozostałą kwotę zysku tj. ok. 4.000.000 zł pragniemy przekazać za zgodą ZPCz na dodatkowe
fundusze remontowe osiedli proporcjonalnie do ich wielkości aby przyśpieszyć zdecydowanie
wykonanie wielu niezbędnych remontów. Dokładne wielkości będą znane po badaniu
sprawozdań finansowych przez biegłego rewidenta i zostaną przedstawione na zebraniach
Grup Członkowskich oraz Zebraniu Przedstawicieli Członków. Pragniemy nadmienić, Ŝe zysk
Spółdzielni na pozostałej działalności jest wynikiem uzyskanym z wynajmu lokali, odsetek od
lokat finansowych oraz pozostałych i nie jest związany z gospodarką mieszkaniową, za którą
Państwo płacicie.
II. W zakresie wykupu nieruchomości gruntowych na pełną własność pragniemy Państwa
poinformować, Ŝe Spółdzielnia wykupiła w latach 2005 i 2006 ok. 337.987 metrów
kwadratowych gruntów na których stoją budynki mieszkalne za kwotę 1.964.969 zł co
stanowi 58 % ogółu nieruchomości gruntowych. W pierwszej połowie roku 2007 planujemy
wykup od Gminy Miasto Szczecin dalszych 66.121 m . kw. co razem da 69,2 % powierzchni
nieruchomości gruntowych SSM. PowyŜsze działania wpłynęły na zachowanie stawek
podatków lokalnych mimo, Ŝe miasto podniosło w grudniu 2006 roku opłaty za wieczyste
uŜytkowanie o 250 % - 350 %. Na kilku osiedlach dokonaliśmy z dniem 01.03.2007 r. obniŜki
w pozycji podatki lokalne: na Klonowica o 4 gr. od m. kw. pow. uŜytkowej lokalu, na Kaliny
o 3 gr. oraz na Przyjaźni o 1 gr. Na pozostałych osiedlach opłata z tego tytułu pozostaje bez
zmian. Wszystkie nieruchomości gruntowe zostaną rozliczone osobno zgodnie z regulaminem
finansowania wykupu nieruchomości gruntowych. Z uwagi jednak na fakt wymogu ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych w tym uzupełnienia przez członków wkładu budowlanego z
tego tytułu z dniem 01.03.2007 wprowadzamy odpis w wysokości 15 gr. od metra
kwadratowego powierzchni uŜytkowej lokalu. Stosowna pozycja jest uwzględniona w nowo
wydrukowanych ksiąŜeczkach opłat czynszowych. Dla zdecydowanej większości Członków
oraz mieszkańców uzupełnienie wkładu budowlanego z tego tytułu potrwa 3-4 lata i stanowić
będzie przez ten okres kwotę rzędu 300 – 400 zł od lokalu.
III. Polityka Zarządu w zakresie gospodarowania energią cieplną, od kontynuacji dociepleń
budynków, poprzez modernizację instalacji grzewczej (kotłowni), pozwoliła w okresie
ostatnich dwóch sezonów grzewczych na obniŜenie mocy zamówionej w SEC-u o ok. 2 MW.
W efekcie tych działań za ostatni sezon grzewczy do członków Spółdzielni wróciło w postaci
zwrotów ok. 3.500.000 zł. Pozwoliło to Zarządowi na dokonanie z dniem 01.01.2007r.
obniŜenia zaliczki na co. ze stawki 2,33 zł od m kw. powierzchni uŜytkowej lokalu do 2,00 zł
dla lokali opomiarowanych, mimo kolejnej podwyŜki wprowadzonej przez Szczecińską
Energetykę Cieplną rzędu 5,0 %. ObniŜenie zaliczki, z uwagi na dobry stan finansów
Spółdzielni jest celowe i pozwoli na zmniejszenie miesięcznych obciąŜeń dla naszych
Członków.
2
IV. W roku 2006 w Spółdzielni docieplono kompleksowo 16 budynków o łącznej
powierzchni uŜytkowej lokali mieszkalnej 39.128 m kw., oraz dokończono docieplenia 5
budynków, za kwotę ok. 7.700.000 zł, uzyskując wszystkie premie termomodernizacyjne
zgodnie z przyjętym planem na rok 2006. Poziom premii jaki otrzyma Spółdzielnia z tytułu
wykonanych prac wynosi ok. 900.000 zł, co znacznie obniŜy koszty dociepleń przy
rozliczeniu docieplonych budynków.
Na rok 2007 w planie gospodarczym ujęto docieplenie kompleksowe 15 budynków oraz 2
częściowe o łącznej pow. uŜytkowej lokali 48.526 m kw., za kwotę ok. 9.000.000 zł. W
chwili obecnej Zarząd kończy wszystkie procedury związane z uzyskaniem kredytów
termomodernizacyjnych oraz stosownych premii na 2007 rok. Z tego tytułu przewiduje się
uzyskanie premii termomodernizacyjnych na kwotę ok. 1.280.000 zł.
V. W roku 2007 na podstawie regulaminu samofinansowania osiedli zróŜnicowano zgodnie z
faktycznie ponoszonymi kosztami na bazie wykonania styczeń / luty 2007 opłaty z tytułu
wywozu nieczystości. Dla danego osiedla uwzględniono faktycznie ponoszone koszty oraz
liczbę mieszkańców na podstawie ewidencji w dziale członkowskim. W wyniku
przeprowadzonej analizy ustalono nowe stawki opłat na jedna osobę zamieszkującą dany
lokal. Na poszczególnych osiedlach stawki te od 01.03.2007 wynoszą:
Osiedle Kaliny
5,18 zł / osobę
Osiedle Przyjaźń
4,99 zł / osobę
Osiedle Mickiewicza 6,95 zł / osobę
4,54 zł / osobę
Osiedle Zachęta
Osiedle Klonowica 3,99 zł / osobę
Osiedle Somosierry 5,59 zł / osobę
Średnia w Spółdzielni 5,20 zł / osobę
W zakresie wyboru najkorzystniejszej oferty Zarząd negocjował warunki z czterema firmami,
dokonując wyboru najkorzystniejszej oferty, firmy Jantra. ZróŜnicowanie opłat na osiedlach
wynika głównie z ich specyfiki ( Osiedle Mickiewicza – duŜo małych budynków połoŜonych
na wielu nieruchomościach ) oraz liczby mieszkańców danego osiedla .
VI. Odrębna własność.
W 2006 roku Zarząd podjął 3 uchwały w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności
lokali dla nieruchomości zasobów Spółdzielni obejmujących 880 lokali mieszkalnych.
Obecnie wyłoŜone są do wglądu projekty dalszych czterech nieruchomości. Kolejne uchwały
w przygotowaniu.
W 2006 roku dokonano 93 przekształcenia ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
VII. Zarząd Spółdzielni planuje w roku 2007 rozpocząć budowę lokali mieszkalnych na
nieruchomości połoŜonej u zbiegu ul. Jana Bosko oraz Witkiewicza. Planowana budowa
powinna zakończyć zagospodarowanie terenu oraz proces inwestycyjny rozpoczęty w roku
1999 dla nieruchomości połoŜonej przy ul. Witkiewicza 49 . W chwili obecnej posiadamy
pełna dokumentację oraz pozwolenie na budowę. Powierzchnia uŜytkowa budynków wynosić
będzie ok. 5.000 m. kw. a liczba oddanych mieszkań ok. 100. Z uwagi na sytuację na rynku
nieruchomości w tym ceny, Zarząd zamierza sprzedać nowobudowane mieszkania na wolnym
rynku, po cenie rynkowej aby osiągnąć jak najwyŜszy zysk, który zamierzamy przeznaczyć
na dodatkowe prace remontowe na osiedlach. W marcu 2007 przedstawimy Radzie
Nadzorczej stosowny plan finansowy zawierający przychody, koszty oraz źródła
finansowania inwestycji .
3
VIII. Z uwagi na zrównowaŜenie finansów Spółdzielni, spłatę zadłuŜenia z lat ubiegłych oraz
dobrą sytuację finansową Zarząd SSM planuje w najbliŜszych latach przeznaczyć z zysku
oraz z innych źródeł ( w tym uzupełnienie wkładów z tytułu przekształceń praw do lokali ) po
ok. 4.000.000 zł średniorocznie na dodatkowe remonty na osiedlach poza naliczeniami, które
Państwo płacą. Wydaje się niezbędne w ramach dodatkowych środków dokonanie
inwentaryzacji osiedli pod kątem komunikacji wewnętrznej oraz miejsc parkingowych dla
celów uporządkowania ciągów komunikacyjnych zarówno pieszych jak i samochodowych.
Podobnie istotnym problemem w najbliŜszych latach wydaje się być uporządkowanie
architektury zewnętrznej w tym zieleni, miejsc rekreacyjnych oraz placów zabaw. W tym
roku na Zebraniu Przedstawicieli Członków przedstawimy propozycję podziału zysku
Spółdzielni w kwocie ok. 4.000.000 zł na cele remontowe osiedli.
IX. Z uwagi na fakt, Ŝe Osiedle Mickiewicza posiada generalnie zabudowę przedwojenną,
wymagającą przeprowadzenia wielu kosztownych remontów w najbliŜszych latach, Zarząd w
porozumieniu z Radą Osiedla podjął decyzję o podwyŜszeniu stawki odpisu na remonty z
0,72 zł m. kw. powierzchni uŜytkowej do 0,90 zł z dniem 01.03.2007r. Specyfika zabudowy
oraz bardzo wysokie koszty jednostkowe , nieporównywalne z zabudową z wielkiej płyty w
tym wieloletni niedobór środków na remonty wymuszają podjęcie powyŜszej decyzji. W
ramach dodatkowych środków oraz przeznaczonych dla osiedla zysków istnieje duŜa szansa
na poprawę stanu budynków szczególnie w zakresie remontów dachów , wymiany kominów,
instalacji budynkowych oraz zabudowy śmietników. Wydaje się niezbędne wykonanie
inwentaryzacji potrzeb remontowych osiedla przy udziale Rady Osiedla aby zbilansować
potrzeby i środki finansowe na najbliŜsze lata.
X. Zarząd zrezygnował z tworzenia w 2007 roku odpisu na wymianę wodomierzy na
zasobach Spółdzielni z uwagi na fakt, Ŝe w roku 2006 dokonano wymiany ok. 50,0 %
wodomierzy przy wymianie pionów instalacji sanitarnych, w ramach funduszu remontowego.
W roku 2007 planujemy zakończenie wymiany wodomierzy poprzez zainstalowanie ok.
11.000 sztuk za kwotę ok. 600.000 zł, finansując to zadanie zyskami Spółdzielni
przeznaczonymi na fundusze remontowe osiedli.
XI. Gospodarka wodno – ściekowa .
W 2007 roku Zarząd sporządzi plany kompleksowej modernizacji instalacji i sieci
wodociągowych na osiedlach. Za obecnie realizowanymi wymianami pionów instalacyjnych
oraz wymianą wodomierzy planowane jest opracowanie projektów modernizacji mocno
wyeksploatowanych sieci wodociągowych oraz zakończenie rozdzielania wodomierzy
obsługujących ogródki działkowe, tak by nie ponosić dodatkowych opłat z tytułu
odprowadzania ścieków. Zarząd zamierza równieŜ opracować załoŜenia wymiany mocno
skorodowanej sieci ciepłowniczej na osiedlu Kaliny, by zapobiec awariom oraz stratom wody.
XII. W ramach funkcjonowania Spółdzielni istnieje duŜy problem w spłacie zadłuŜeń
czynszowych. Sytuacja materialna Członków i mieszkańców w wielu przypadkach jest
trudna, szczególnie emerytów i rencistów. Istnieje jednak duŜa grupa dłuŜników , których stan
finansowy pozwala na opłacenie czynszu jednak od wielu miesięcy i lat nie płacą oni na
bieŜąco lub wcale. Zarząd w tym miejscu jednoznacznie oświadcza, Ŝe bezwzględnie będzie
egzekwował naleŜności czynszowe poprzez kierowanie spraw na drogę sądową oraz
komorniczą . W roku 2006 w ramach windykacji zadłuŜenia skierowaliśmy 92 spraw na
drogę sądową, 61 do egzekucji komorniczej, Rada Nadzorcza wykreśliła bądź wykluczyła 44
osoby z grona członków Spółdzielni. Z uwagi na dokonane zmiany w statucie w roku 2006 w
4
zakresie ograniczenia moŜliwości zakupu przez Zarząd lokali socjalnych § 99 ust. 4 ( np.
hotel, barak socjalny na obrzeŜach Szczecina ) zmuszeni jesteśmy wstrzymać procedurę
eksmisji do lokali socjalnych. Na najbliŜszym Zebraniu Przedstawicieli Członków będziemy
wnosić o podjęcie uchwały zezwalającej Zarządowi zakup powyŜszych lokali co winno
skutkować eksmisją najbardziej opornych dłuŜników. Odzyskane mieszkania zamierzamy
sprzedać po cenie rynkowej co zabezpieczy koszty zakupu lokali, spłaty zadłuŜeń oraz
przyczyni się do wzrostu środków finansowych w Spółdzielni .
XIII.W ramach działalności Spółdzielni istnieje duŜy problem w zakresie prowadzenia
działalności kulturalnej, szczególnie dla dzieci i młodzieŜy. W zasobach SSM mamy duŜo
pomieszczeń , które są wolne a moŜna by je przeznaczyć na kółka zainteresowań oraz miejsca
dodatkowej edukacji dzieci i młodzieŜy. Zarząd SSM zamierza wystąpić do Zebrania
Przedstawicieli Członków o podjęcie uchwały wyraŜającej zgodę na załoŜenie stosownej
fundacji , która działałaby społecznie pod nadzorem Rady Nadzorczej . Środki finansowe na
jej prowadzenie pochodziłyby z darowizn osób i przedsiębiorstw działających na zasobach
Spółdzielni oraz dla określonych celów z funduszy europejskich. Wydaje się, Ŝe
funkcjonowanie takiej fundacji przyczyniłoby się do poprawy jakości Ŝycia Członków i ich
rodzin oraz wykorzystania inicjatyw społecznych , które drzemią w wielu z nas .
Szanowni Państwo .
W powyŜszej informacji przedstawiliśmy wiele spraw dotyczących funkcjonowania
Spółdzielni obecnie i w przyszłości. Zdajemy sobie sprawę, Ŝe problemów i informacji z nimi
związanych jest zdecydowanie więcej. Pozwoliliśmy sobie jednak przedstawić najwaŜniejsze,
kluczowe dla funkcjonowania Spółdzielni. Wydaje się jednak, Ŝe realizując konsekwentnie
wszystkie zamierzenia jesteśmy w stanie poprawić zdecydowanie jakość świadczonych usług
oraz poprawić stan techniczny i estetyczny wszystkich osiedli.
5
6