Raport CEE property - CEE Property Group

Transkrypt

Rynek nieruchomości w polskich
miejscowościach turystycznych
Wiosna - Lato 2007
CEE Property Group Sp. z o.o.
Pl. Defilad 1
00-901 Warszawa
Mail: [email protected]
Tel: +48 656 63 00
Rynek nieruchomości w polskich miejscowościach turystycznych
wiosna – lato 2007
22
Główne wnioski z raportu
Od roku 2005 ceny nieruchomości na polskim rynku
rosną bardzo dynamicznie. Wzrosty miały miejsce głównie w
dużych miastach. Od końca 2006 roku wzrosty cen objęły
również mniejsze miasta.
Rośnie
także
wartość
nieruchomości
w
miejscowościach turystycznych, przede wszystkim w tych
najbardziej popularnych, takich jak Zakopane, Sopot czy
Jurata, gdzie popyt na apartamenty od lat jest wysoki. W
miejscowościach tych wzrost cen był równie dynamiczny, jak w
największych polskich aglomeracjach. Dziś ceny apartamentów
o podwyższonym standardzie w Sopocie czy Juracie dochodzą
do psychologicznej bariery 20 tys./mkw. W mniej popularnych
miejscowościach turystycznych wzrost cen nieruchomości był
znacznie wolniejszy, i związany był głównie ze wzrostem cen
gruntów, materiałów budowlanych i robocizny. Liczba nowych
inwestycji w miejscowościach takich jak Krynica Morska czy
Darłowo była relatywnie niska. W wielu lokalizacjach sytuacja
ta zmieni się w najbliższych kilku latach, co będzie związane z
poprawą infrastruktury, rozwojem turystyki i powiększającą się
grupą zamożnych osób w Polsce. Coraz więcej z nowo
oddawanych inwestycji będzie budynkami o podwyższonym
standardzie, często z dodatkowymi udogodnieniami takimi, jak
basen czy Wellness & SPA.
Na
wzrost
popytu
na
apartamenty
w
miejscowościach turystycznych wpływ będą miały trzy
główne czynniki:
5 czerwca 2007
•
więcej osób będzie stać na zakup dodatkowego
mieszkania wyłącznie „na wakacje”,
•
więcej osób będzie decydować się na zakup
apartamentu w wybranej miejscowości turystycznej, w
celu czerpania zysków z tytułu najmu (związanego ze
spodziewanym w najbliższym okresie silnym rozwojem
turystyki),
•
więcej inwestorów zagranicznych będzie decydowało się
na
zakup
apartamentów
w
miejscowościach
turystycznych w Polsce (w wyniku efektywniejszej
promocji Polski zagranicą i coraz lepszej sytuacji
gospodarczej naszego kraju).
2
33
W Polsce ostatnich lat liczba zamożnych osób stale
rośnie. Szacunkowe dane banków mówią już o ponad 300 tys.
osób z wolnymi środkami rzędu 100 tys. zł oraz o ponad 100
tys. osób zarabiających powyżej 8 tys. zł netto miesięcznie.
Patrząc na przykłady krajów kroczących ścieżką szybkiego
rozwoju gospodarczego, można przewidzieć, że rosnąca
zamożność
polskiego
społeczeństwa
będzie
miała
bezpośrednie przełożenie na wzrost popytu na apartamenty i
mieszkania w miejscowościach turystycznych.
Kolejnym
czynnikiem
determinującym
wzrost
atrakcyjności miejscowości turystycznych jest planowany
rozwój infrastruktury. Budowa autostrad, nowych lotnisk czy
modernizacja kolei będą miały bardzo pozytywny wpływ na
zainteresowanie nieruchomościami w regionach turystycznych.
Przykładowo, PKP zapowiada, że w ciągu najbliższych 3 lat
podróż pociągiem z Warszawy do Gdańska skróci się z 5 do 2
godzin.
Organizacja przez Polskę Mistrzostw Europy w Piłce
Nożnej w 2012 także wpłynie na wzrost atrakcyjności
miejscowości turystycznych (zarówno dzięki promocji Polski,
jak i pozyskaniu dodatkowych funduszy na rozwój
infrastruktury).
W pierwszym etapie wzrost zainteresowania zakupem
nieruchomości będzie miał miejsce w najbardziej popularnych
wśród turystów regionach, do których dojazd nie sprawia
kłopotów (zarówno z Polski, jak i z zagranicy). Ponieważ w
najpopularniejszych kurortach (takich jak Sopot) już dziś
brakuje gruntów pod nowe inwestycje a ceny są na wysokim
poziomie, w dłuższym terminie należy spodziewać się
dynamicznego wzrostu zainteresowania rynkiem nieruchomości
w mniej popularnych miejscowościach wypoczynkowych.
Ceny mieszkań i apartamentów wakacyjnych nadal będą
rosły, nie tylko w związku z rosnącym na nie popytem, lecz
także z powodu drożejących gruntów, cen materiałów oraz siły
roboczej, a także z powodu wyczerpywania się wolnych
terenów pod zabudowę.
Podsumowując, analitycy CEE Property Group
prognozują, iż intensywny rozwój budownictwa w polskich
miejscowościach
turystycznych
powinien
trwać
przynajmniej przez najbliższych 5 lat. Należy jednak
pamiętać, że jest to rynek, który w przypadku wystąpienia
ochłodzenia w gospodarce, jest znacznie bardziej narażony na
spadek cen, niż tradycyjny rynek mieszkaniowy. Dobrym
przykładem jest Hiszpania, którą w bieżącym roku – po
kilkunastu latach dynamicznego rozwoju – dotknął spadek cen
5 czerwca 2007
3
44
apartamentów oddawanych właśnie w miejscowościach
turystycznych (przy czym nie odnotowano takich spadków w
aglomeracjach miejskich). W Polsce natomiast, o ile w dużych
aglomeracjach (np. w Krakowie i Wrocławiu) można oczekiwać
stabilizacji cen (szczególnie w drugiej połowie 2007 roku), o
tyle w przypadku miejscowości turystycznych należy
spodziewać się dalszego dwucyfrowego wzrostu cen mieszkań.
Województwo
zachodniopomorskie
Województwo zachodniopomorskie położone jest w
północno-zachodniej części Polski. Graniczy z Niemcami, a
przez Bałtyk z Danią i Szwecją. Charakteryzuje się najlepszymi
warunkami klimatycznymi nad Bałtykiem i bogactwem
krajobrazu (plaże, jeziora, pojezierza, wzniesienia). Posiada też
stosunkowo dobrą infrastrukturę komunikacyjną: dobre
połączenie drogowe z Niemcami, połączenia promowe z
krajami skandynawskimi oraz międzynarodowe lotnisko w
Goleniowie. Sezon turystyczny trwa tu od maja do września,
przy czym w niektórych miejscowościach jest dłuższy (np. w
Kołobrzegu sezon trwa praktycznie cały rok).
Województwo, a w szczególności jego najbardziej
popularne kurorty, chętnie odwiedzane są przez turystów z
Polski i zagranicy, a ich liczba systematycznie rośnie.
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Niemcy
Now e kraje UE
15 UE (bez
Niemiec)
Rosja,
Białoruś,
Ukraina
Pozostałe
Rys.1. Struktura gości wg. kraju pochodzenia odwiedzających woj.
zachodniopomorskie (wszyscy 100%). Źródło: Instytut Turystyki.
5 czerwca 2007
4
Liczba udzielonych noclegów (tys)
55
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
2000
2001
2002
Polacy
2003
2004
2005
Obcokrajow cy
Rys.2. Udzielone noclegi w woj. zachodniopomorskim w latach 2000-2005.
Źródło: Instytut Turystyki.
Nieruchomości
turystyczne
zachodniopomorskim
w
województwie
Rynek nieruchomości turystycznych jest zróżnicowany i
bogaty. Choć całkowita liczba miejsc noclegowych spada, co
jest konsekwencją likwidacji obiektów o niskim standardzie, to
liczba obiektów dla bardziej wymagających klientów jest z roku
na rok coraz wyższa.
1500
130
120
110
100
90
1000
500
0
2002
2003
liczba obiektów
2004
2005
liczba miejsc nocl. (w tys.)
Rys.3. Liczba obiektów i miejsc noclegowych w obiektach zakwaterowania
wieloosobowego w woj. zachodniopomorskim. Źródło: Instytut Turystyki.
Średnioroczne obłożenie w
kategorii wyniosło w 2006 roku 43%.
5 czerwca 2007
hotelach
wszystkich
5
Liczba gwiazdek
66
70
60
50
40
30
20
10
0
ogółem
***** i ****
***
2003
2004
**
*
2005
Rys.4. Liczba hoteli w woj. zachodniopomorskim. Źródło: GUS.
Nieruchomości
mieszkaniowe
i
mieszkaniowowypoczynkowe w województwie zachodniopomorskim
Rynek nieruchomości mieszkaniowych różni się znacznie
w zależności od miejscowości. Bardziej popularne kurorty już
odczuły duży wzrost zapotrzebowania na mieszkania, co
ożywiło sytuację w segmencie budownictwa mieszkaniowego.
Tak jest np. w Kołobrzegu czy Międzyzdrojach, gdzie na rynku
pojawiło się wiele nowych projektów apartamentowych.
Zwiększone zainteresowanie takim typem inwestycji widać po
rosnących cenach nieruchomości. Ceny nowych apartamentów
dla jednego z ostatnio realizowanych projektów w
Międzyzdrojach kształtują się na poziomie 15 tys. zł netto/mkw.
Niewiele taniej jest w topowych lokalizacjach Kołobrzegu. Z
kolei w Mielnie czy Rewalu nieruchomości kosztują dwu-,
trzykrotnie mniej niż w Międzyzdrojach.
W całym województwie zachodniopomorskim rynek
mieszkaniowy jest w początkowej fazie swojego rozwoju, stąd
najbliższe lata powinny obfitować w wiele nowych inwestycji.
Szczególną popularnością będą się cieszyć budynki o
charakterze aparthotelowym (jest to połączenie typowego
projektu mieszkaniowego z hotelem; w zależności od potrzeb
posiadacz takiego mieszkania może wynajmować go turystom
lub samemu spędzać w nim urlop).
5 czerwca 2007
6
77
Sytuacja na rynku nieruchomości w wybranych miastach
Darłowo
Darłowo leży we wschodniej części województwa
zachodniopomorskiego.
Choć
nie
należy
ono
do
najsłynniejszych nadmorskich kurortów, to liczba turystów
odwiedzających je z roku na rok systematycznie rośnie.
Przybywa głównie gości z zagranicy.
Darłowo może pochwalić się ponad 4 tys. miejsc
noclegowych. Biorąc pod uwagę liczbę turystów odwiedzających
miasto, jest to stosunkowo duża baza noclegowa. Niestety,
większość obiektów pochodzi sprzed kilkunastu lub
kilkudziesięciu lat i nie zachęca wysokim standardem.
W Darłowie działają 4 hotele o średnim standardzie oraz
kilkanaście pensjonatów. Miasto ma do zaoferowania także
miejsca
noclegowe
w
kilkudziesięciu
ośrodkach
wypoczynkowych.
miejsca noclegowe
Korzystający z noclegów
korzystający z noclegów turyści zagraniczni
wynajęte pokoje w hotelach, motelach,
pensjonatach ogółem
pensjonatach turystom zagranicznym
udzielone noclegi ogółem
udzielone noclegi turystom zagranicznym
2004
2005
4 546
25 299
4 120
26 111
1 655
2 797
12 319
19 472
4 457
10 378
234 953
231 207
8 938
20 578
Tab.1. Baza noclegowa w Darłowie w latach 2004-2005. Źródło: GUS.
Już w najbliższym czasie rozpocznie się rozbudowa
jednego z czterogwiazdkowych hoteli. Tempo rozwoju segmentu
nieruchomości turystycznych zależeć będzie w największej
mierze od promocji Darłowa, zarówno wśród potencjalnych
turystów, jak i inwestorów. Na tej płaszczyźnie jest bowiem
jeszcze wiele do zrobienia
Rynek mieszkaniowy nie odczuł jeszcze zwiększonego
popytu. Na rynku wtórnym średnia cena 1m2 wynosi około 3 tys.
zł/mkw., przy czym jej dokładny poziom uzależniony jest od
lokalizacji nieruchomości. Im bliżej morza, tym drożej. Nowych
inwestycji jest bardzo niewiele.
5 czerwca 2007
7
88
Kołobrzeg
Kołobrzeg to jeden z najstarszych polskich kurortów. Od
wielu lat miasto cieszy się ogromną popularnością wśród
niemieckich turystów przyjeżdżających tu na leczenie. Do grona
turystów odwiedzających Kołobrzeg, szczególnie w sezonie
letnim, z roku na rok dołącza coraz więcej Polaków. Są to w
znacznej części ludzie młodzi i zamożni. Coraz większa
popularność Kołobrzegu to zasługa dobrej promocji miasta.
Kołobrzeg posiada bogatą bazę hoteli. Są to głównie
ośrodki nastawione na obsługę klienta zagranicznego (przede
wszystkim Niemców). Klient, który przyjeżdża nad morze na
kilkunastodniowy wypoczynek, chętnie korzysta z usług
leczniczych i odnowy biologicznej. Hotele w Kołobrzegu to
obiekty o wysokim lub średnim standardzie, które mogą
pochwalić się bardzo dużym obłożeniem przez cały rok
Duża grupa turystów zagranicznych będzie napędzać
dalszy rozwój rynku obiektów sanatoryjno- wczasowych. Z
myślą o turystach odwiedzających Kołobrzeg w sezonie letnim
będzie także powstawać coraz więcej obiektów hotelowych o
wysokim standardzie.
2004
2005
9 025
192 137
10 033
206 888
78 436
96 099
97 999
185 458
70 123
141 045
miejsca noclegowe
korzystający z noclegów
1 766 834 1 986 135
699 663
901 972
Tab.2. Baza noclegowa w Kołobrzegu w latach 2004-2005. Źródło: GUS.
Coraz większa grupa turystów deklaruje chęć kupna
swojego drugiego mieszkania w Kołobrzegu. Rozpoczęto już
budowę 8 inwestycji o charakterze aparthotelowym. Poziom cen
determinuje lokalizacja: wahają się one od około 6 tys. zł/mkw.
netto (Zielone Tarasy) do ponad 12 tys. zł/mkw. (Apartamenty
Arka Mega).
Dla mniej zamożnych przyjezdnych i mieszkańców
Kołobrzegu powstawać będą projekty zlokalizowane dalej od
centrum miasta oraz morza. Jeden z największych lokalnych
deweloperów zapowiada zagospodarowanie kilkuhektarowego
terenu na południowych przedmieściach Kołobrzegu.
5 czerwca 2007
8
99
Mielno znajduje się w najczystszej części Wybrzeża
Bałtyckiego. Miejscowość i okolice są bardzo atrakcyjne
zarówno pod względem turystycznym, jak i przyrodniczym.
Największymi walorami gminy są czysta woda morska, szeroka,
drobnoziarnista plaża i pas leśny ciągnący się wzdłuż wybrzeża.
Bezpośrednie położenie Mielna w sąsiedztwie morza oraz
jeziora Jamno wpływa na popularność wśród odwiedzających go
turystów.
Mielno
Miasto dba o dobrą promocję. W Mielnie organizowany
jest szereg imprez (np. Międzynarodowy Zlot Morsów).
Mielno posiada bazę noclegową liczącą ponad 13 tys.
miejsc. Spadek tej liczby w ostatnich latach to konsekwencja
likwidacji ośrodków wypoczynkowych o niskim standardzie.
Mielno dysponuje trzema hotelami o podwyższonym
standardzie. Turyści mogą korzystać także z usług
kilkudziesięciu obiektów sanatoryjnych, pensjonatów i ośrodków
wczasowych.
2004
2005
14 216
97 838
13 320
98 426
8 427
9 177
9 696
9 948
3 217
2 837
825 500
827 430
72 086
88 899
miejsca noclegowe
Tab.3. Baza noclegowa w Mielnie w latach 2004-2005. Źródło: GUS
W Mielnie dominuje zabudowa jednorodzinna. Większe
projekty deweloperskie to rzadkość. Niewielka podaż powoduje
jednakże, że ceny w takich inwestycjach są wysokie. Położona
niedaleko plaży inwestycja „Pod Sosnami” osiągnęła cenę około
7 tys. zł/mkw.
5 czerwca 2007
9
1010
Świnoujście
Świnoujście, jedno z najatrakcyjniejszych miast polskiego
wybrzeża, położone jest na północno-zachodnim krańcu Polski.
Jest jedynym miastem w Polsce usytuowanym na kilkudziesięciu
wyspach. Ma doskonałe połączenie z Niemcami oraz z krajami
skandynawskimi,
dzięki
czemu
cieszy
się
dużym
zainteresowaniem wśród turystów z tych państw. Świnoujście
ma bardzo korzystne warunki dla rozwoju gospodarki morskiej.
Już w najbliższym czasie powstanie w mieście Gazoport, który
zapewni miejsca pracy kilku tysiącom ludzi.
Liczba miejsc noclegowych w Świnoujściu jest
umiarkowana. Pięć hoteli oferuje usługi o niskim i średnim
standardzie (od 1 do 3 gwiazdek). Znacznie więcej jest domów
wczasowych i ośrodków wypoczynkowych. Brakuje obiektów o
wysokim standardzie dla coraz większej grupy wymagających
turystów.
Częściowa zmiana charakteru miasta wpłynie również na
rozwój rynku nieruchomości wypoczynkowych i hotelowych m.in.
z przeznaczeniem dla turysty biznesowego.
miejsca noclegowe
2004
2005
8870
119631
7839
117744
34982
34745
Tab.4. Baza noclegowa w Świnoujściu w latach 2004-2005. Źródło: GUS
Od kilkunastu miesięcy na świnoujskim rynku
mieszkaniowym widać znaczne ożywienie. Deweloperzy ruszyli
z realizacją kilku nowych inwestycji. Są wśród nich zarówno
projekty o charakterze stricte mieszkaniowym (Platan Complex
dewelopera Pomerania Development), jak i apartamentowce
(Baltic Park firmy Kristensen Group). O ile projekty
mieszkaniowe kosztują od ok. 4 tys zł/mkw. w górę, o tyle za
apartamenty trzeba zapłacić min. 7- 9 tys. zł/mkw.
.
5 czerwca 2007
10
1111
Województwo pomorskie
Na terenie województwa pomorskiego znajdują się
najpopularniejsze
nadmorskie
kurorty
wypoczynkowe.
Wizytówką regionu jest niepowtarzalne Trójmiasto. Gdańsk,
Gdynia i Sopot tworzą połączenie tętniącej życiem aglomeracji
miejskiej z kurortem wypoczynkowym o niezwykłej atmosferze.
Komunikacyjnym atutem województwa jest lotnisko,
doskonale połączone obwodnicą z Trójmiastem. Po stronie
minusów należy odnotować brak rozwiniętej sieci połączeń
drogowych i kolejowych.
Województwo pomorskie staje się coraz popularniejszym
regionem wśród turystów z zagranicy. Inwestorów zachęca
potencjał gospodarczy regionu. Turyści ulegają urokowi
przepięknych plaż i zabytków.
Jeszcze większe zainteresowanie regionem powinny
przynieść Mistrzostwa Europy w piłce nożnej w roku 2012
(część spotkań piłkarskich odbędzie się w Gdańsku).
Organizacja tego wydarzenia sportowego poprawi także
infrastrukturę komunikacyjną województwa pomorskiego.
Kluczowe będą trasa A1 i połączenia kolejowe z centrum Polski.
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Niemcy
Now e kraje UE
15 UE (bez
Niemiec)
Rosja, Białoruś,
Ukraina
Pozostałe
Rys.5. Struktura gości odwiedzających woj. pomorskie (wszyscy 100%)
Źródło: Instytut Turystyki.
Nieruchomości turystyczne w województwie pomorskim
Województwo pomorskie może pochwalić się dużą liczbą
obiektów hotelowych. W samym Trójmieście do wyboru jest
kilkadziesiąt hoteli o różnym standardzie, z duża liczbą cztero- i
pięciogwiazdkowych. Zgodnie z ogólnokrajową tendencją, w
województwie pomorskim spada liczba obiektów zakwaterowania wieloosobowego o niskim standardzie.
5 czerwca 2007
11
1212
Nieruchomości
mieszkaniowe
i
mieszkaniowowypoczynkowe w województwie pomorskim
Rynek mieszkaniowy jest dość zróżnicowany, choć ceny w
najbardziej popularnych kurortach są na wysokim poziomie.
Ogromne zainteresowanie Trójmiastem przekłada się na
ceny, które należą do najwyższych w Polsce. Przykładowo w
Sopocie na osiedlu mieszkaniowym „Parkur” ceny w tym roku
osiągnęły poziom 12 tys. zł/mkw, a cena apartamentów
sprzedawanych w ramach projektu Willa Maria do 17 tys.
zł/mkw. Na Półwyspie Helskim jest jeszcze drożej. W
ekskluzywnych projektach ceny przekraczają nawet 20 tys.
zł/mkw. („Villa Prezydencka”, Jurata). Trzeba tu podkreślić, że
wiele projektów trójmiejskich, (szczególnie tych położonych w
mniej atrakcyjnych lokalizacjach) charakteryzują znaczne niższe
ceny (inwestycje realizowane na gdańskiej Oruni kosztują
poniżej 6 tys. zł/mkw.) W Krynicy Morskiej czy Łebie za
mieszkanie trzeba zapłacić przynajmniej 5 tys. zł/mkw.
810
90
88
86
84
82
800
790
780
2002
2003
liczba obiektów
2004
2005
Rys.6. Liczba obiektów i miejsc noclegowych w obiektach zakwaterowania
wieloosobowego w woj. pomorskim. Źródło: Instytut Turystyki.
Liczba obiektów
100
80
60
40
20
0
ogółem
***** i ****
***
2003
2004
**
*
2005
Rys.7. Liczba hoteli w woj. pomorskim. Źródło: GUS.
5 czerwca 2007
12
Noclegi udzielone (tys.)
1313
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
2000
2001
2002
Polacy
2003
2004
2005
Obcokrajow cy
Rys.8. Udzielone noclegi w woj. pomorskim. Źródło: GUS.
województwa pomorskiego
Łeba
Łeba leży w środkowej części wybrzeża województwa
pomorskiego. Miasto to walczy o miano nadmorskiej stolicy
Polski, i ma wielkie szanse w tej walce dzięki swemu
doskonałemu położeniu i infrastrukturze. Łeba posiada
wspaniały mikroklimat oraz szerokie plaże. Położona jest w
pobliżu Słowińskiego Parku Narodowego, w którym można
podziwiać słynne ruchome wydmy. Miasto umożliwia także
aktywny wypoczynek, począwszy od windsurfingu a na jeździe
konnej skończywszy.
Turyści mogą korzystać z miejsc noclegowych w
kilkunastu hotelach i pensjonatach o podwyższonym standardzie
lub z dużej ilości domów wczasowych. Charakter miasta i jego
atrakcje (np. port jachtowy, stadnina koni) będą przyciągać do
Łeby zamożnych turystów.
2004
12 025
77 382
2005
11 656
83 753
korzystający z noclegów turyści
zagraniczni
7 858
9 272
wynajęte pokoje w hotelach,
motelach, pensjonatach ogółem
23 564
22 969
motelach, pensjonatach turystom
zagranicznym
5 482
554 816
6 135
544 880
26 569
34 639
miejsca noclegowe
udzielone noclegi turystom
zagranicznym
Tab.5. Baza noclegowa w Łebie w latach 2004-2005. Źródło: GUS.
5 czerwca 2007
13
1414
Rozwój infrastruktury komunikacyjnej (aktualnie budowana
jest m. in. obwodnica, która umożliwi lepszą komunikację Łeby z
regionem) wpłynie pomyślnie na wzrost zainteresowania
miastem ze strony turystów.
Pomimo
ogromnej
popularności
miasta
ceny
apartamentów w Łebie są o wiele niższe niż np. na Płw.
Helskim. Metr kwadratowy apartamentu zlokalizowanego blisko
2 km od Łeby nad jeziorem Łebsko kosztuje ok. 4,5 tys. zł/mkw.
W przypadku nieruchomości zlokalizowanych w pobliżu plaży
ceny są już zdecydowanie wyższe i sięgają ok. 8 tys. zł/mkw.
Półwysep Helski
Najchętniej odwiedzanym rejonem turystycznym na
terenie Pomorza jest Półwysep Helski. Jest on popularny
głównie wśród ludzi młodych i aktywnych. Hel jest stolicą
sportów wodnych – w lecie na wodach Zatoki Puckiej spotkać
można tysiące fanów wind- i kitesurfingu. Turyści odwiedzający
Hel to często osoby zamożne, które gotowe są zapłacić dużo za
odpowiadające im warunki mieszkaniowe.
Nieruchomości apartamentowe i mieszkaniowe kupowane
są chętnie przez osoby spoza województwa, a szczególnie
przez turystów, wśród których panuje „moda” na kupno drugiego
mieszkania oraz przez inwestorów zagranicznych. Ceny na
półwyspie Helskim już osiągnęły wysoki poziom (Jurata – ponad
20 tys. zł/mkw., Jastarnia – 16 tys. zł/mkw., Władysławowo
12 tys. zł/mkw.). Główną przyczyną takiej sytuacji jest aktualnie
brak terenów pod nowe inwestycje.
2004
11 811
140 416
2005
12 523
140 079
Korzystający z noclegów turyści
zagraniczni
3 939
4 594
70 109
72 007
zagranicznym
6 085
699 193
6 272
766 502
16 494
18 249
miejsca noclegowe
Korzystający z noclegów
udzielone noclegi turystom
zagranicznym
Tab.6. Baza noclegowa w Jastarni, Juracie i Władysławowie w latach
2004-2005. Źródło: GUS.
5 czerwca 2007
14
1515
We wszystkich trzech miejscowościach można odnotować
aktywną działalność deweloperów, gdyż wysokie ceny
apartamentów gwarantują ponadprzeciętne marże.
Liczba inwestycji na półwyspie Helskim może w
najbliższym czasie wzrosnąć, gdyż wiele terenów zostało
przekazanych przez wojsko samorządom, co oznacza, że
niedługo mogą one trafić na sprzedaż. Taka sytuacja
pozwoliłaby na stabilizację cen.
Krynica Morska
Krynica Morska to miasto leżące na Mierzei Wiślanej,
otoczone od północy wodami morza Bałtyckiego, zaś od
południa Zatoką Wiślaną. Krynica należy do jednego z
najmniejszych pod względem liczby mieszkańców miast w
Polsce (ok. 1,3 tys. mieszkańców). Szerokie piaszczyste plaże,
doskonały klimat oraz stosunkowo dobry dojazd (79 km od
Gdańska, 61 km od Elbląga) przyciągają wielu turystów z
całego kraju.
W Krynicy Morskiej znajduje się pięć hoteli i pensjonatów.
Duża część bazy noclegowej to charakterystyczne dla miasta
budynki willowe z początku XX wieku, które oferują turystom
apartamenty na wynajem.
2004
2005
miejsca noclegowe
4 302
4 274
28 444
32 074
korzystający z noclegów turyści
zagraniczni
475
595
2 217
2 058
zagranicznym
405
371
195 321
238 798
2 158
2 247
Udzielone noclegi turystom
zagranicznym
Tab.7. Baza noclegowa w Krynicy Morskiej w latach 2004-2005. Źródło:
GUS.
W Krynicy Morskiej buduje się coraz więcej. Dominują
projekty jednorodzinne. Popyt na nowe obiekty nadal nie jest
zaspokojony. Ograniczeniem podażowym może okazać się
wprowadzenie w życie planów stworzenia na tym obszarze
Parku Krajoznawczego oraz objęcia tego terenu programem
5 czerwca 2007
15
1616
Natura 2000. Aktualnie ceny 1 mkw. przekraczają na rynku
wtórnym 10 tys. zł w obiektach apartamentowych, położonych
niedaleko plaży.
Województwo
mazurskie
warmińsko
–
Województwo warmińsko– mazurskie położone jest w
północno-wschodniej części Polski. Słynie ono z pięknych
terenów porośniętych lasami oraz licznych jezior, z których te
największe połączone są systemem kanałów i śluz.
Jest to region bardzo chętnie odwiedzany zarówno przez
turystów chcących spędzić czas na lądzie, jak i na wodzie.
Najczęstszymi gośćmi na Mazurach oprócz Polaków są Niemcy,
Rosjanie, Białorusini i Ukraińcy.
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Niemcy
Now e kraje UE
15 UE (bez
Niemiec)
Rys.9. Struktura gości odwiedzających
(wszyscy 100%). Źródło: Instytut Turystyki.
Rosja, Białoruś,
Ukraina
woj.
Pozostałe
warmińsko-mazurskie
Sezon turystyczny trwa w tym województwie przez cały
rok. W zimie piękne tereny oraz zamarznięte jeziora przyciągają
nie tylko wielbicieli spokoju i spacerów wśród drzew, lecz także
fanów żeglarstwa na lodzie.
Coraz większa liczba turystów z zagranicy (głównie tych
zza granicy wschodniej) zainteresowana jest kupnem domu czy
mieszkania na własność.
Nieruchomości turystyczne w województwie warmińskomazurskim
W ostatnich latach na Mazurach wzrosła liczba hoteli o
podwyższonym standardzie. Całkowita liczba obiektów
zakwaterowania wieloosobowego oraz miejsc noclegowych
zwiększa się od 2003 roku i wynosi obecnie odpowiednio ok.
350 i 37,5 tys.
5 czerwca 2007
16
1717
360
350
340
330
320
38
36
34
32
2002
2003
2004
liczba obiektów
2005
Rys.10. Liczba obiektów i miejsc noclegowych w obiektach
zakwaterowania wieloosobowego w woj. warmińsko – mazurskim. Źródło:
Instytut Turystyki.
Liczba obiektów
100
80
60
40
20
0
ogółem
***** i ****
2003
***
2004
**
*
2005
Rys.11. Liczba hoteli w woj. warmińsko – mazurskim. Źródło: GUS.
Nieruchomości
mieszkaniowe
i
mieszkaniowowypoczynkowe w województwie warmińsko-mazurskim
Nowe inwestycje, głównie apartamentowe, możemy
znaleźć na obszarze całej Krainy Wielkich Jezior: zarówno w
miastach, jak i na terenach praktycznie niezamieszkanych.
Najbardziej popularne są lokalizacje położone nad brzegami
zbiorników wodnych.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w najdroższych
miejscowościach, takich jak Mikołajki, przekraczają nawet
10 tys. zł/mkw.
Ze względu na specyfikę regionu oraz strukturę
odwiedzających go turystów dużą popularnością cieszy się
segment apartamentów przystosowanych pod wynajem,
umożliwiających korzystanie z portów. Jednocześnie coraz
bardziej popularna staje się budowa osiedli domków
jednorodzinnych.
5 czerwca 2007
17
1818
2000
1500
1000
500
0
2000
2001
2002
Polacy
2003
2004
2005
Obcokrajowcy
Rys.12. Udzielone noclegi w woj. warmińsko – mazurskim. Źródło: GUS.
województwa warmińsko- mazurskiego
Węgorzewo
Węgorzewo jest miastem położonym na północnym
skraju szlaku prowadzącego przez Krainę Wielkich Jezior. Jest
ono bardzo popularne wśród żeglarzy. Aktywny wypoczynek
może przybierać także formę spacerów czy kuligów w okresie
zimowym. Miasto organizuje szereg imprez i atrakcji dla
turystów. Gmina dysponuje ok. 2 tys. miejsc noclegowych, z
czego
znaczna
cześć
przypada
na
gospodarstwa
agroturystyczne i pokoje gościnne.
miejsca noclegowe
2004
327
2 556
459
2005
326
3 116
450
365
246
98
13 303
1 664
56
13 487
1 933
Tab.8. Baza noclegowa w Węgorzewie w latach 2004-2005. Źródło: GUS.
W ostatnich latach znacząco wzrosło zainteresowanie
apartamentami o wysokim standardzie. Ceny w Węgorzewie
zaczynają się od 4 tys. zł/mkw. chociaż często przekraczają
próg 9 tys. zł/mkw. Cena jest uzależniona od standardu
wykończenia oraz lokalizacji. Najważniejsza jest bliskość
nabrzeża i przystani.
Dominuje standard średni, który najlepiej trafia w potrzeby
gości odwiedzających Węgorzewo.
5 czerwca 2007
18
1919
Giżycko
Giżycko nazywane jest stolicą Krainy Tysiąca Jezior. W
lecie staje się ruchliwym centrum sportów wodnych. Coraz
więcej turystów, którzy decydują się na wypoczynek w tej części
Mazur, pochodzi z Polski.
miejsca noclegowe
2004
1 378
24 098
2005
1 347
25 653
10 719
9 711
22 810
19 746
Udzielone noclegi ogółem
13 540
72 881
27 001
12 518
72 823
24 138
Tab.9. Baza noclegowa w Giżycku w latach 2004-2005. Źródło: GUS.
Giżycko wyróżnia się na tle innych miejscowości w
regionie niskimi cenami mieszkań i apartamentów. Apartamenty
zlokalizowane w pobliżu linii brzegowej kosztują ok. 4 tys.
zł/mkw. Niskie ceny mogą być zachętą dla wielu turystów o
mniej zasobnym portfelu.
Mikołajki
Mikołajki leżą w samym sercu Krainy Wielkich Jezior. To
kolejny zakątek, który upodobali sobie żeglarze. Mikołajki cieszą
się ponadto dużą popularnością wśród artystów i biznesmenów,
dlatego są jedną z najbardziej ekskluzywnych Mazurskich
miejscowości. To dla najbardziej zamożnych turystów powstała
bogata infrastruktura hotelowa i rekreacyjna. Sztandarowym
obiektem miejscowości jest Hotel Gołębiewski.
2004
2 224
139 119
2005
2 364
141 450
76 715
77 991
108 802
113 658
60 642
292 357
151 436
66 924
299 378
153 522
miejsca noclegowe
Tab.10. Baza noclegowa w Mikołajkach w latach 2004-2005. Źródło: GUS.
5 czerwca 2007
19
2020
Mikołajki były pierwszym miastem regionu, w którym
powstały apartamenty o najwyższym standardzie. Z roku na rok
buduje się ich coraz więcej. Ceny mieszkań nie należą do
niskich. Przykładem może być osiedle „Nowe Mikołajki”
położone w pobliżu amfiteatru, gdzie ceny przekraczają 10 tys.
zł/mkw. Przekłada się to także na ceny wynajmu apartamentów,
które zaczynają się od poziomu około 200 zł za dobę.
Województwo małopolskie
Województwo małopolskie to przede wszystkim piękne
krajobrazy, zabytki i wielka różnorodność atrakcji. Region swym
urokiem od lat przyciąga rzesze turystów z całego świata.
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Pozostałe
Niemcy
Now e kraje UE
Rosja, Białoruś,
Ukraina
15 UE (bez
Niemiec)
Rys.13. Struktura gości odwiedzających woj. małopolskim (wszyscy
100%). Źródło: Instytut Turystyki.
Najchętniej odwiedzanym miastem w województwie jest
Kraków, który w roku 2006 został ogłoszony najmodniejszym
miastem świata przez międzynarodową agencję turystyczną
Orbitz. Kraków cieszy się popularnością wśród turystów z
różnych regionów Europy i Świata, i to nie tylko z powodu jego
walorów zabytkowych. Budowę pozytywnego wizerunku miasta
wspierają doskonale prowadzone działania promocyjne. Dobra
infrastruktura komunikacyjna ułatwia dojazd do Krakowa
zarówno drogą powietrzną (lotnisko Balice), jak i lądową
(autostrada A4, liczne połączenia kolejowe).
Popularność Małopolski wynika również z długości
sezonu, który w przeciwieństwie do wybrzeża, trwa cały rok.
Miejscowości górskie odwiedzane są chętnie zarówno w okresie
zimowym, jak i letnim.
Nieruchomości turystyczne w województwie małopolskim
Liczba obiektów zakwaterowania wieloosobowego i liczba
miejsc noclegowych w regionie stale spadają. Jest to efektem
(podobnie jak w innych regionach Polski) likwidacji ośrodków o
niskim standardzie (domy kolonijne, ośrodki wczasowe,
5 czerwca 2007
20
2121
pensjonaty), które nie znajdują chętnych na swoje usługi.
Z drugiej strony w ostatnich latach można zauważyć
intensywny rozwój budownictwa hotelowego o wysokim
standardzie. Szczególnie w większych miejscowościach pojawiło
się wiele obiektów znanych międzynarodowych sieci
hotelarskich, które gwarantują najwyższą jakość usług.
Nieruchomości
mieszkaniowe
i
mieszkaniowowypoczynkowe w województwie małopolskim
Rynek mieszkaniowy w województwie małopolskim jest
bardzo zróżnicowany. W Krakowie i Zakopanem dominują
inwestycje wielorodzinne. W mniejszych miejscowościach
przeważają projekty jednorodzinne i małe budynki kilku
mieszkaniowe.
Brak planów zagospodarowania przestrzennego oraz
ogólny brak dostępnych działek budowlanych doskwiera
deweloperom w wielu miejscowościach w województwie.
Najdroższymi miastami są Kraków i Zakopane. Tu ceny
wielu inwestycji przekraczają poziom 10 tys. zł/mkw.
Deweloperzy coraz częściej mogą liczyć na klientów z
zagranicy. Niemcy, Rosjanie, Anglicy czy Irlandczycy chętnie
kupują mieszkania w pięknych zakątkach województwa
małopolskiego.
900
70
850
65
800
60
750
55
2002
2003
liczba obiektów
2004
2005
Rys.14. Liczba obiektów i miejsc noclegowych w obiektach
zakwaterowania wieloosobowego w woj. małopolskim. Źródło: Instytut
Turystyki.
5 czerwca 2007
21
2222
200
150
100
50
0
ogółem
***** i ****
***
2002
**
2004
*
2005
Rys.15. Liczba hoteli w woj. małopolskim. Źródło: GUS.
2000
1500
1000
500
0
2000
2001
2002
Polacy
2003
2004
2005
Obcokrajow cy
.
Rys.16. Udzielone noclegi w woj. małopolskim. Źródło: GUS.
województwa małopolskiego
Krynica Zdrój
5 czerwca 2007
Krynica Zdrój to duża miejscowość wypoczynkowa
położona w malowniczych Pieninach. Dawny charakter miasta
(miejscowości zdrojowej) ulega aktualnie transformacji. Dzisiaj
Krynica kojarzona jest z nowoczesną infrastrukturą narciarską
oraz licznymi wydarzeniami kulturalno-społecznymi. Od kilku lat
w mieście organizowane jest Międzynarodowe Forum
Ekonomiczne. Krynica Zdrój oferuje turystom coraz liczniejsze
atrakcje. Przyjezdni oprócz uprawiania jazdy na nartach mogą
wybrać się na spacer szlakami górskimi, uczestniczyć w kuligu z
pochodniami, a wieczorem bawić się w jednej z tradycyjnych
góralskich restauracji.
22
2323
Krynica Zdrój dysponuje szeroką bazą noclegową,
poczynając od hoteli o najwyższym standardzie, a kończąc na
kwaterach prywatnych. Bardzo charakterystyczne dla miasta są
zabytkowe wille i pensjonaty pochodzące z okresu, gdy Krynica
była typową miejscowością zdrojową.
2004
6 320
145 622
2005
6 108
151 302
4 019
4 694
109 931
97 707
Udzielone noclegi ogółem
Udzielone noclegi turystom zagranicznym
5 153
928 808
22 274
5 000
905 485
21 841
miejsca noclegowe
Tab.11. Baza noclegowa w Krynicy Zdrój w latach 2004-2005. Źródło:
GUS
Zainteresowanie mieszkaniami w Krynicy Zdrój z roku na
rok jest coraz większe. Kilka obecnie realizowanych projektów
apartamentowych z pewnością nie zaspakaja tego popytu. Ceny
– w zależności od lokalizacji i standardu nieruchomości –
wahają się od około 4,5 do 8 tys. zł/mkw. Standard
realizowanych projektów mieszkaniowych jest coraz wyższy.
Podobnie jest z ich liczbą. Rozwój rynku nowoczesnego
budownictwa mieszkaniowego będzie skutkował wzrostem cen,
w najbliższych 5 latach.
Zakopane
5 czerwca 2007
Zakopane
to
bez
wątpienia
najpopularniejsza
miejscowość w polskich górach, która oprócz turystów z kraju,
gości głównie osoby zza wschodniej granicy. W Zakopanem
znajduje się bardzo duża liczba hoteli, pensjonatów oraz kwater
prywatnych, które niestety nie pokrywają ciągle rosnącego
zapotrzebowania na miejsca noclegowe- szczególnie w szczycie
sezonu turystycznego.
23
2424
miejsca noclegowe
2004
8 740
346 204
2005
8 411
356 552
62 691
71 628
239 064
259 524
62 603
69 488
1 150 435 1 161 768
186 732
209 188
Tab.12. Baza noclegowa w Zakopanem. Źródło: GUS.
Rozwój rynku mieszkaniowego rozpoczął się w
Zakopanem kilka lat temu. Zaczęły pojawiać się budynki o
podwyższonym standardzie, do zakupu pod wynajem.
Największym problemem jest obecnie bardzo mała ilość
wolnych terenów w atrakcyjnych lokalizacjach, co spowodowało
dosyć dynamiczny wzrost cen. Projekty, które są aktualnie w
ofercie, kosztują ponad 12 tys. zł/mkw. Niewielka liczba lokali na
rynku może uniemożliwić stabilizację cen.
***
5 czerwca 2007
24
2525
Autorem raportu jest:
CEE PROPERTY GROUP SP. Z O.O.
Pl. Defilad 1
00-901 Warszawa
tel. +48 22 656 63 00
www.CEEproperty.pl
Profil działalności CEE Property Group:
Zakres działań oferowanych przez CEE Property Group dotyczy
szeroko pojętego rynku usług dla sektora nieruchomości. Firma
korzysta z systematycznie prowadzonych badań preferencji oraz
popytu, wykonywanych dla wszystkich większych miast Polski.
W oparciu o rzetelną wiedzę analityków oraz dotychczasowe
doświadczenie CEE Property Group oferuje następujące usługi:
•
•
•
•
•
•
•
Pozyskiwanie klientów zainteresowanych grupowym
zakupem lokali,
Doradztwo przy inwestowaniu w nieruchomości
mieszkaniowe,
Wsparcie i doradztwo w czasie procesu inwestycyjnego i
budowlanego, łącznie z analizą lokalizacji i strukturą
lokali, dekompozycją cenową budynków oraz wsparciem
procesu sprzedaży,
Analizy i opinie o lokalizacjach planowanych inwestycji,
Opinie marketingowe o planowanych inwestycjach
mieszkaniowych,
Prognozy rozwoju polskiego rynku nieruchomości i
rynków lokalnych,
Pośrednictwo w zakupie gruntów pod budownictwo
wielorodzinne i jednorodzinne dla firm realizujących
projekty budowlane.
***
Dane prezentowane w niniejszym raporcie zostały uzyskane lub
zaczerpnięte ze źródeł uznanych przez CEE Property Group Sp. z o.o. za
wiarygodne, jednakże CEE Property Group nie może zagwarantować ich
dokładności i pełności.
Niniejsze opracowanie i zawarte w nim opinie są wyrazem wiedzy oraz
poglądów autorów i nie powinny być inaczej interpretowane. CEE Property
Group nie ponosi odpowiedzialności za szkody poniesione w wyniku decyzji
podjętych na postawie informacji i opinii zawartych w niniejszym opracowaniu.
Powielanie bądź publikowanie niniejszego opracowania lub jego części
jest możliwe tylko przy zacytowaniu raportu CEE Property Group jako źródła.
***
5 czerwca 2007
25

Raport CEE property - CEE Property Group

Transkrypt

Podobne dokumenty

Londyn i południowa Anglia 7 dni

Mieszkanie2-pokojowe +

karta turystyczna

relaks z premią

pobierz

Maksymalna cena metra kwadratowego mieszkania w programie

12 202 531 m2 - Biuro Nieruchomości Komercyjnych

Rośnie popyt na mieszkania nad morzem iw górach