Warsaw Commercial Property Market 2008
Transkrypt
Warsaw Commercial Property Market 2008
Warsaw Commercial Property Market 2008 Dear Readers, We are pleased to introduce our latest Commercial Property Market overview. This publication is solely focused on Warsaw covering the office, industrial, retail and investment markets. The last calendar year started off very much as the previous year ended with numerous investors chasing limited product, driving yield compression. The occupational market remained buoyant in all sectors and with fewer new developments coming to the market this created low vacancy rates and increased rental growth. As 2007 progressed the collapse of the sub-prime mortgage market in the US created a ripple effect into Europe driving the cost of borrowing up and limiting the amount of available credit to investors and developers. The effect has been that yields have now bottomed out for prime investments, moved out on secondary opportunities and rents have risen to their highest level for a number of years. Looking forward, we believe that the economic outlook remains optimistic and in particular with regard to GDP growth. The number of investors interested in Poland is perhaps lower than a year ago but nevertheless there are still many willing to bid on attractive deals. We anticipate continued rental growth for at least a year and a softening of the credit crunch in the third or fourth quarter when some yields may start to compress again. We hope that you find the enclosed useful and we look forward to working with you in 2008. Yours faithfully, Jason Sharman MRICS Managing Director King Sturge is one of the largest European independent property consultants, with over 3,800 staff working in 150 owned and associated offices throughout the world. Our network covers the major UK commercial centres, principal European cities and also the Americas via our business partners at King Sturge CORFAC International. In Asia Pacific, the firm has associations in Australia, Indonesia, Malaysia and New Zealand. King Sturge Warsaw office opened in January 2000 in response to client demand for agency and professional advice in rapidly developing Polish real estate market. With our expertise, we provide wide range of services in following areas: Industrial, Office and Retail Agency, Property Management, Project Management, Investment, Valuation and Consultancy Services. Contents / Rozdziały Page / Strona Economic Outlook / Przegląd gospodarczy 2 Investment Market / Rynek inwestycyjny 4 Industrial Market / Rynek powierzchni przemysłowych 6 Office Market / Rynek powierzchni biurowych 10 Retail Market / Rynek powierzchni handlowych 14 www.kingsturge.com 1 Warsaw Commercial Property Market 2008 Economic Outlook Przegląd gospodarczy Key Economic Indicators / Główne wskaźniki gospodarcze 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008F 2009F GDP growth1 Wzrost PKB1 1.4% 3.9% 5.3% 3.6% 6.1% 6.5% 5.6% 5.2% Incoming FDI (€ billion) Inwestycje bezpośrednie (€ mld) 4.37 3.67 9.98 8.28 15.06 - - - Inflation rate2 Inflacja2 1.9% 0.8% 3.6% 2.1% 1.0% 3.8% 2.5% 2.3% 19.9% 19.6% 19.0% 17.7% 13.8% 9.6% - - Average salary PLN Przeciętne wynagrodzenie2 2,133 2,201 2,290 2,380 2,477 2,686 - - WIBOR (PLN interbank rate)3 WIBOR3 6.9% 5.6% 6.6% 4.6% 4.2% 5.7% - - EURIBOR3 2.9% 2.1% 2.2% 2.5% 3.4% 4.7% - - Unemployment1 Stopa bezrobocia1 2 F - forecast / prognoza, Source / Źródło: 1. Eurostat; 2. Central Statistical Office / GUS; 3. Reuters The Polish economy grew by 6.5% in 2007 and GDP is forecast by Eurostat to grow at 5.6% and 5.2% in 2008 and 2009 respectively. Polska gospodarka rosła w tempie 6,5% w 2007 r. Eurostat przewiduje dynamikę PKB na poziomie 5,6% w 2008 r. i 5,2% w 2009 r. Siłami napędzającymi gospodarkę były rosnące: zatrudnienie, wydatki konsumpcyjne i wysoka aktywność w budownictwie mieszkaniowym, komercyjnym i infrastrukturalnym. Gross Domestic Product Growth (%) Wzrost Produktu Krajowego Brutto (%) 7.0 6.5 6.1 6.0 5.6 5.2 5.0 4.0 2.0 Pod względem PKB Polska jest 8. największą gospodarką Unii Europejskiej, jednak w przeliczeniu na mieszkańca – 7 780 euro – przesuwa się prawie na koniec rankingu. W przypadku, gdyby Polska osiągnęła przeciętny unijny poziom PKB na mieszkańca (obecnie 22 470 euro) stałaby się 6. największą gospodarką Unii Europejskiej. 3.6 3.0 3.0 1.8 2.9 2.8 2.8 2.7 2.6 2.4 2.2 2.2 2.4 2.2 2.1 1.6 1.5 1.0 0.0 2005 2006 2007E 2008F 2009F EU (15 countries) / UE (15 krajów) Poland / Polska EU (25 countries) / UE (25 krajów) Euro area / Strefa euro Bezrobocie spadło z 13,8% w 2006 r. do 9,6% na koniec 2007 r. W największych miastach, tj. w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu i Poznaniu stopa bezrobocia jest znacznie niższa, przez co wiele firm pragnących pozyskać pracowników umysłowych lub fizycznych ma problemy z rekrutacją. Jako, że płace pozostają na względnie niskim poziomie, rozwój polskiej gospodarki przez lokalizowanie tu europejskich centrów usługowych (BPO – Business Process Outsourcing) może być ograniczony o ile nie nastąpi np. masowy powrót emigrantów. Już teraz firmy budowlane są zmuszone sięgać po pracowników z zagranicy. E - estimate / dane szacunkowe; F - forecast / prognoza Source / Źródło: Eurostat Economic growth has been driven by rising employment, consumer spending and increased activity in the commercial, residential and infrastructure sectors. Measured by GDP, Poland is the 8th largest economy in the European Union although when ranked by GDP/ capita, which stands at €7,780, its position slips . Should Poland achieve the EU average GDP/capita of €22,470, it would be the 6th largest European economy. www.kingsturge.com 2 Rosnące zatrudnienie wpłynęło na wzrost płac, który w efekcie wyniósł średnio 9% w ciągu roku. Polska aspiruje do przyjęcia wspólnej waluty – euro w 2012 r., lecz obecnie spełnia jedynie 3 z 4 kryteriów konwergencji – dotyczące długu publicznego, stabilności cen i długoterminowych stóp procentowych. Poland and Convergence Criteria Polska a kryteria zbieżności Price stability Stabilność cen 140 120 100 100 Public debt to GDP Dług publiczny do PKB Unemployment fell from 13.8% in 2006 to 9.6% at the end of 2007. In major cities such as Warsaw, Kraków, Łódź, Wrocław and Poznań the rate is significantly lower and for many companies recruitment of white and blue collar staff and manual labour is a challenge. Whilst salaries remain comparatively low, unless emigrants can be encouraged to return to work in Poland the country’s development as a European BPO (Business Process Outsourcing) centre may be restricted. Already, the labour force on many Polish construction sites is foreign. 40 20 0 100 100 20 40 60 80 100 100 120 140 120 100 80 60 40 20 0 20 40 60 80 100 120 140 Long-term interest rates Długoterminowe stopy procentowe Poland Polska criterion = 100% kryterium = 100% Source: King Sturge Research, based on Eurostat and Central Statistical Office data Źródło: King Sturge Dział Analiz, na podstawie danych Eurostat i GUS Rising employment has pushed salaries upwards by almost 9% over a 12 month period. Deficyt budżetowy stanowi 3,9% PKB; aby spełnić ostatnie kryterium konwergencji powinien spaść poniżej 3%. Aby kontrolować inflację Narodowy Bank Polski może być zmuszony dokonać dalszych podwyżek stóp procentowych, co prawdopodobnie pociągnęłoby za sobą przekroczenie drugiego kryterium. Average Salary & Unemployment Rate (PLN) Przeciętne wynagrodzenie oraz stopa bezrobocia (zł) 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 Average gross salary in national economy (CSO) / Średnie wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej (GUS) Unemployment rate (Eurostat) / Stopa bezrobocia (Eurostat) Source: Central Statistical Office, Eurostat Źródło: GUS, Eurostat Poland hopes to adopt the Euro in 2012 but presently only meets three out of four target criteria; those for public debt, price stability and the base lending rate. The target budget deficit is 3% of GDP whereas the current figure stands at 3.9%. In order to control inflation the National Bank of Poland may be forced to increase base rates and could therefore breach a second criteria. www.kingsturge.com 60 Budget deficit to GDP Deficyt budżetowy do PKB 80 3 Warsaw Commercial Property Market 2008 Investment Market Rynek inwestycyjny The investment market in Poland witnessed €3.07 billion of transactions in 2007. This is almost 40% down in comparison to that recorded in 2006. Activity was lower due to the credit crunch, with banks more hesitant to provide financing than that in previous years and requiring reduced loan to values and higher margins. The most active sector was the retail sector accounting for ca 53% of activity. The office sector contributed 34% while industrial accounted for only 10% of transactions. W 2007 r. obroty na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce osiągnęły poziom 3,07 miliarda euro. To poziom o prawie 40% niższy od rekordowego w 2006 r. Ze względu na widmo kryzysu kredytowego w USA aktywność inwestorów obniżyła się w ciągu ubiegłego roku równolegle z gotowością banków do finansowania transakcji, przy równoczesnym podniesieniu wymaganego wkładu własnego oraz marży. Najaktywniejszym sektorem były nieruchomości handlowe, których udział w całym wolumenie obrotów wyniósł 53%. Nieruchomości biurowe odpowiadają za 34% wartości transakcji, a logistyczne i przemysłowe – jedynie za 10%. Annual Investment Volumes in Poland (€ million) Roczna wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce (mln €) 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 1997 1998 1999 office biurowe 2000 2001 industrial magazynowe 2002 2003 2004 retail handlowe 2005 2006 2007 other pozostałe Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz “Similarily to previous years, the majority of investment took place in retail. However, movement has been seen in logistics property investment as the Parkridge portfolio was sold to ProLogis in a pan-European transaction” said Jarosław Wnuk, Head of Investment Agency. „Podobnie jak w poprzednich latach, większość inwestycji dotyczyła obiektów handlowych. Widoczne było jednak ożywienie w obrocie obiektami logistycznymi związane z zakupem portfela nieruchomości firmy Parkridge przez ProLogis. Transakcja ta dotyczyła nieruchomości położonych w kilku krajach Europy” – powiedział Jarosław Wnuk, Dyrektor Agencji Inwestycji. Investment yields have stabilised during 2007. Prime yields for office buildings are at 5.25 – 5.50% while retail prime yields are around 5.5 – 5.75%. Prime yields for industrial properties were at around 6.75 – 7.00%. Stopy kapitalizacji na rynku inwestycyjnym ustabilizowały się w ciągu 2007 r. Dla najlepszych budynków biurowych stopy wynoszą 5,25 - 5,50%, a dla najlepszych centrów handlowych 5,50 - 5,75%. Przy zakupie najlepszych obiektów logistycznych stopy kształtują się na poziomie 6,75 - 7,00%. Prime Investment Yields (%) Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości (%) 9.00 8.00 Jarosław Wnuk dodał – “Przewidujemy, że utrzyma się aktualny poziom cen za najwyższej jakości nieruchomości; natomiast obiekty starsze i te gorzej położone mogą zostać przecenione. Trudniej jest zapewnić finansowanie zakupu niższej jakości produktów inwestycyjnych. Banki komercyjne zrewidowały podejście w finansowaniu zakupu nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowej i wykazują się znacznie mniejszą elastycznością działania w porównaniu do pierwszej połowy 2007 r.” 7.00 6.00 5.00 2004 2005 2006 2007 Prime Office, Warsaw CBD Nowe biurowe, Warszawa COB Prime Warehouse, Warsaw in-town Nowe logistyczne, Warszawa strefa 1 Prime Retail, Warsaw Nowe handlowe, Warszawa Prime Warehouse, logistics locations Nowe logistyczne, lokalizacje logistyczne Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz www.kingsturge.com 4 Jarosław Wnuk said: “Current price levels for prime properties should prove sustainable while secondary properties and secondary locations will most likely be affected. It is more difficult to obtain financing for the acquisition of secondary products. Commercial banks have revised their approach towards financing of commercial acquisitions in CEE and are showing less flexibility than in the first half of 2007.” Annual Investment Volumes in CEE (€ million) Roczna wartość transakcji inwestycyjnych w Europie Środkowej i Wschodniej (mln €) 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 Investors who buy with cash or use low leverage are preferred purchasers as the risk of obtaining finance is small. Investors who geared their acquisitions at a level of 80% or more now have difficulty in attracting banks to offer high LTV levels. 2,000 1,000 0 2002 2003 2004 2005 2006 Poland / Polska Hungary / Węgry Czech Republic / Czechy Romania / Rumunia 2007 Slovakia / Słowacja Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz As the market has become more difficult for investors who are interested only in existing and income generating stock, we have witnessed an increasing number of joint venture initiatives. Investors are looking at development projects as well as value added opportunities, especially within the retail and office sectors. Inwestorzy mający własne finansowanie lub w małym stopniu korzystający z kredytu, stali się nabywcami preferowanymi przez sprzedających. Jest to związane z minimalnym ryzykiem nieotrzymania finansowania. Inwestorzy, którzy zamierzali skorzystać z zewnętrznego finansowania na poziomie 80% lub wyższym mają teraz problem w znalezieniu banku oferującego kredytowanie przy tak niskim udziale własnym. There is a new wave of prospective buyers interested in the market who are carefully investigating the possibilities of allocating their capital to the Polish market. Jako że rynek stał się trudny dla inwestorów zainteresowanych jedynie zakupem istniejących i generujących dochód nieruchomości, obserwujemy coraz większą liczbę wspólnych przedsięwzięć (joint venture). Inwestorzy szukają projektów deweloperskich oraz takich, których wartość można podnieść poprzez aktywne zarządzanie, szczególnie w sektorze handlowym i biurowym. Obserwujemy napływ nowych nabywców rozważających ulokowanie kapitału na polskim rynku. Poprzedzone jest to jednak wnikliwymi badaniami i głęboką analizą możliwości inwestycyjnych. There is obvious rental growth potential in some sectors, where there is limited supply and investors are looking to capitalize on this through the refurbishment of older buildings (especially in Warsaw’s City Centre office market). Potencjał wzrostu czynszów jest oczywisty w sektorach, w których podaż jest niska. Inwestorzy chętnie zajmują się starszymi budynkami, z zamiarem ich odnowienia i skorzystania z aktualnej sytuacji rynkowej (zwłaszcza w przypadku biurowców w centrum Warszawy). Major Investment Transactions in 2007 / Największe transakcje inwestycyjne zawarte w 2007 r. Property / Przedmiot transakcji Estimated price / Przybliżona cena Vendor / Sprzedajacy Purchaser / Nabywca retail / handel: Simon Ivanhoe portfolio € 232,000,000 Simon Ivanhoe Macquarie Global Property Advisors office / biuro: Trinity Park 2 - Warsaw / Warszawa Prosta Office Centre - Warsaw / Warszawa € 165,000,000 Ghelamco ING RE retail / handel: Wola Park - Warsaw / Warszawa € 146,000,000 Simon Ivanhoe PBW II Real Estate Fund retail / handel: GE portfolio € 132,000,000 GE Real Estate IVG Immobilien AG retail / handel: Forum Gliwice - Gliwice € 128,000,000 Quinlan Private Golub & Borgestad DEKA office / biuro: Focus Filtrowa - Warsaw / Warszawa € 122,000,000 Sachsen Fonds DEGI Source / Źródło: King Sturge Research / King Sturge Dział Analiz www.kingsturge.com 5 Warsaw Commercial Property Market 2008 Industrial Market Rynek powierzchni przemysłowych Supply Zasoby i podaż Poland is the largest warehouse and distribution market in Central and Eastern Europe with 3.6 million m² of modern lettable stock. Z zasobami powyżej 3,6 mln m² nowoczesnej powierzchni na wynajem, Polska jest największym rynkiem obiektów magazynowych i logistycznych w Europie Środkowej i Wschodniej. With some 280,000 m² of new supply Warsaw was the fastest growing market in Poland. The size of regional sub-markets should not, however, be underestimated as Warsaw now accounts for less than 50% of total stock, compared to 80% just four years ago. Najszybszy absolutny wzrost jest nadal obserwowany w regionie Warszawy, gdzie oddano do użytku około 280 000 m2. Mimo to, znaczenie regionów stale rośnie. Wskazuje na to fakt, że udział regionu Warszawy w powierzchni obiektów magazynowych w Polsce spadł w ciągu ostatnich czterech lat z 80% do poniżej 50%. Warsaw Stock (m ) and Its Share in Polish Inventory Zasoby w Warszawie (m2) i ich udział w skali kraju 2 2,000,000 75% 1,800,000 70% 1,600,000 65% Stock and Vacancy in Warsaw Region (m ) Zasoby i pustostany w regionie Warszawy (m2) 2 60% 1,400,000 55% 1,200,000 1,000,000 2005H1 2005H2 2006H1 2006H2 2007H1 2007H2 Warsaw region stock Warsaw share in Poland stock Zasoby w regionie Warszawy Udział regionu Warszawy w zasobach 50% 2,000,000 20% 1,800,000 18% 1,600,000 16% 1,400,000 14% 1,200,000 12% 1,000,000 10% 800,000 8% 600,000 6% 400,000 4% 200,000 2% 0 Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz In Warsaw, the majority of construction activity occurred in zone 2 (between 10 and 30 km from the City Centre). 2005H1 2005H2 2006H1 2006H2 2007H1 2007H2 stock: zone 1 zone 2 zone 3 vacancy rate zasoby: strefa 1 strefa 2 strefa 3 pustostany 0% Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz New Supply 2007 - Developments with Largest Growth in Warsaw Region Najszybciej rosnące parki logistyczne w 2007 r. w regionie Warszawy Building’s name and developer / Nazwa budynku i inwestora Zone / Strefa New Supply (m2) / Przyrost (m2) Panattoni Park Pruszków, Panattoni 2 68,000 ProLogis Park Sochaczew, ProLogis 3 42,000 Alliance Logistic Center Błonie, Menard Doswell 3 32,000 ProLogis Park Warsaw III, ProLogis 1 24,000 Cargoforte warehouse, White Estates Investments 1 20,000 Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz Vacancy in zone 1 (up to 10 km from the City Centre) remains low at 3.1%, moderate in zone 2 at 6.6% and high in zone 3 (between 30 and 50 km from the City Centre) at 10.8%. As always with the distribution sector, vacancy can fluctuate significantly as speculatively built schemes are delivered to the market. Większość wybudowanych obiektów powstała w strefie 2. warszawskiego rynku (odległość od 10 km do 30 km od centrum miasta). W strefie 1. (odległość do 10 km od centrum miasta) dostępne jest jedynie 3,1% istniejącej powierzchni; w strefie 2. – 6,6%. Najwyższy odsetek pustostanów – 10,8% – zaobserwowano w strefie 3. (odległość 30 km do 50 km od centrum miasta). The development of highways and ring roads in Greater Warsaw will encourage the construction of schemes to the East of the city and developers have already started looking for locations within zones 2 and 3. Examples include new projects in Marki and Garwolin, announced by Orco and Panattoni respectively. www.kingsturge.com W przypadku powierzchni logistycznych odsetek pustostanów jest narażony na znaczne wahania w momencie ukończenia hal budowanych spekulacyjnie. 6 “Established markets such as Warsaw, Upper Silesia and Central Poland will continue to grow during 2008 and 2009 but will be joined by developments in locations such as Bydgoszcz, Opole, Lublin, Radom, Rzeszów, Szczecin, Toruń and Zielona Góra” said Marzena Pobojewska, Head of Industrial Agency. Budowa autostrad w regionie Warszawy oraz obwodnicy miasta stanowi bodziec do budowy centrów logistycznych po jego wschodniej stronie w 2. i 3. strefie. Przykładem takiej działalności deweloperów są zapowiedzi nowych centrów logistycznych w Markach (Orco) i w Garwolinie (Panattoni). Demand „Najbardziej rozwinięte rynki, czyli Warszawa, Centralna Polska i Górny Śląsk będą dalej rosły w 2008 r., lecz równolegle pojawią się nowe inwestycje w takich lokalizacjach, jak Bydgoszcz, Opole, Lublin, Radom, Rzeszów, Szczecin, Toruń i Zielona Góra” – przekonuje Marzena Pobojewska, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych. Total countrywide take-up in 2007 was 1.34 million m² of which 443,000 m² was in the three Warsaw zones, up 37% on 2006. Net Absortion Minus New Supply in Poland, 2007 (m2) Absorpcja netto minus nowa podaż w Polsce, 2007 (m2) Popyt 350,000 zone 1 strefa 1 300,000 W ciągu 2007 r. wynajęto w Polsce 1,34 milliona m² nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej. Z tej wielkości na trzy strefy regionu Warszawy przypadło 443 000 m², o 37% więcej niż w 2006 r. 250,000 200,000 zone 2 strefa 2 150,000 100,000 50,000 0 W wielu projektach popyt przewyższał dostępną powierzchnię; jednocześnie niektórzy właściciele nie byli w stanie wynająć swoich pustych budynków. zone 3 strefa 3 Warsaw, total Central Poland Warszawa, łącznie Centralna Polska Wielkopolska Lower Silesia Dolny Śląsk Upper Silesia Górny Śląsk Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz W porównaniu do 2006 r. nie było największych transakcji najmu – obejmujących ponad 50 000 m². Jednak popyt na duże powierzchnie był silny, czego dowodzi zawarcie 16 transakcji powyżej 10 000 m² w regionie Warszawy (47 w całej Polsce). Demand for industrial space outstripped supply in a number of locations, however some landlords were unable to secure new leases on their vacant properties. Take up 2007 - Major Transactions in Warsaw Region Największe transakcje zawarte w 2007 r. w regionie Warszawy Tenant's name / Nazwa najemcy Logistics park’s name / Nazwa parku logistycznego Zone / Strefa Size (m2) / Wielkość (m2) DSV Avon Panattoni Park Teresin 3 36,500 Panattoni Park Garwolin 3 25,000 Antalis ProLogis Park Błonie 2 17,800 Euro-net ProLogis Park Janki 2 15,500 Emperia Holding ProLogis Park Błonie 2 14,200 Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz In comparison to 2006, there have been no significant lettings of over 50,000 m². The demand from large occupiers was strong; however, there were 16 transactions for over 10,000 m² in the Warsaw region (47 in Poland). „Głównymi najemcami w regionie warszawskim – dodaje Marzena Pobojewska – są operatorzy logistyczni, firmy kurierskie, producenci i dystrybutorzy towarów szybkozbywalnych. Ponadto najemcy z branż: motoryzacyjnej, farmaceutycznej i elektronicznej najczęściej wybierają strefę 1., zaś firmy produkcyjne zajmują powierzchnię w strefie 2.” Marzena Pobojewska said: “Typical tenants include Third Party Logistics providers (3PLs), courier services and Fast Moving Consumer Goods (FMCG) manufacturers and distributors. In Warsaw region automotive, pharmaceutical products and electronics companies prefer zone 1 whilst manufacturing companies typically take space in zone 2.” www.kingsturge.com Jako, że czynsz wzrasta wraz ze zbliżaniem się do mia-sta, popyt na duże magazyny skupia się w strefach 2. i 3. W strefie 1. widoczny był wzrost popytu na bardzo małe magazyny – w modułach rzędu 400-600 m² – w wysokim standardzie. W 2. strefie 7 Warsaw Commercial Property Market 2008 As rental values increase closer to the city, demand for larger units is focused in zones 2 and 3. Zone 1 has seen a growing demand for very small units of between 400 to 600 m² that are built to a high specification. Typically, zone 2 tenants look for space of between 2,000 and 15,000 m². Demand in zone 3 is driven by tenants requiring between 10,000 and 25,000 m². typowi najemcy poszukują powierzchni w przedziale od 2 000 do 15 000 m²; natomiast w strefie 3. największy popyt występuje na moduły od 10 000 do 25 000 m². Istotnymi z punktu widzenia najemców czynnikami są: dogodny dojazd do lotniska, dobry dostęp do głównych tras wylotowych w kierunku Piotrkowa Trybunalskiego / Katowic oraz Poznania oraz do planowanych autostrad. Rosnące ceny paliw mogą podnieść znaczenie środków transportu alternatywnych wobec drogowego, np. kolei. Key tenant requirements are good access to the airport, to major routes in the direction of Poznań and Piotrków Trybunalski / Katowice and to the planned motorways. Rising fuel prices may increase the importance of alternative modes of transport such as railroads. Ze względu na rozwój usług kurierskich możliwy jest wzrost zapotrzebowania na platformy przeładunkowe (cross dock) w strefie 1. i 2. w regionie warszawskim, oraz w pobliżu dużych miast w całej Polsce. Due to the growth of courier services, more buildings with cross dock facilities may be needed in Warsaw zones 1 and 2, as well as in locations in or close to major cities throughout Poland. 575 899 E30 21 27 630 RADZYMIN LEGIONOWO 631 633 E67 7 632 633 7 ŁOMIANKI 579 61 E67 14 MARKI 8 3 30 35 36 E77 29 61 19 15 1 2 BŁONIE TERESIN 23 Panattoni Park Błonie Panattoni Park Pruszków Panattoni Park Teresin Platan Park 1 & 2 ProLogis Park Błonie ProLogis Park Janki ProLogis Park Nadarzyn ProLogis Park Sochaczew ProLogis Park Teresin ProLogis Park Warsaw 1 ProLogis Park Warsaw 2 ProLogis Park Warsaw 3 Pruszkowskie Centrum Dystrybucyjne Stolica Business Center Tulipan Park Nadarzyn Warsaw Distribution Center Żerań Park I Żerań Park II 2 700 579 A2 718 GRODZISK MAZOWIECKI 8 www.kingsturge.com E30 2 E30 2 7 E77 7 7 E77 801 E67 22 RASZYN 724 E67 79 E77 721 32 NADARZYN 721 7 79 873 2 722 8 712 721 KONSTANCIN6 PIASECZNO -JEZIORNA E77 E67 9 734 734 724 734 79 876 8 876 MSZCZONÓW 8 7 868 GÓRA KALWARIA TARCZYN 50 637 637 33 12 50 2 E30 JANKI E67 25 719 SKIERNIEWICE 5 719 MILANÓWEK PODKOWA LEŚNA 579 WARSZAWA A2 720 631 4 8 OŻARÓW E30 MAZOWIECKI 8 E30 7 18 13 20 701 PIASTÓW 10 28 11 16 31 34 719 E77 17 PRUSZKÓW 24 BRWINÓW 634 ZIELONKA 7 580 720 A2 E67 8 888 KOBYŁKA 631 ZĄBKI 8 7 637 580 635 8 632 E77 61 720 19 . 20 . 21 . 22 . 23 . 24 . 25 . 26 . 27 . 28 . 29 . 30 . 31 . 32 . 33 . 34 . 35 . 36 . 61 S7 579 579 E30 2 631 E77 SOCHACZEW 26 NOWY DWÓR MAZOWIECKI S7 Alliance Logistic Center Altmaster Grzędy Annopol Logistic Park City Point Diamond Business Park Janki Diamond Business Park Piaseczno Diamond Business Park Ursus Europa Park Goodpoint Puławska Ideal Idea Krakowska Distribution Center Lexar Kostowiec Łopuszańska Business Park Marki Industrial Park Metropol Park Błonie Millennium Logistics Park 580 Millennium Logistics Park 2 Ożarów Business Center 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10 . 11 . 12 . 13 . 14 . 15 . 16 . 17 . 18 . Natychmiastowa dostępność powierzchni pozostaje istotnym kryterium dla wielu operatorów logistycznych, jednak w 2007 r. odnotowano w strefie 3. kilka dużych transakcji najmu niewybudowanych jeszcze obiektów. 722 50 Na rosnącym polskim rynku powierzchni logistycznych może zacząć funkcjonować jeszcze trzech lub czterech dużych deweloperów. New Supply and Take-up (m2) Popyt i nowa podaż (m2) 500,000 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 take-up popyt new supply nowa podaż Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz Instant availability is important for 3PLs; however, 2007 saw some large pre-lease transactions in zone 3. Poland’s growing logistics space market could possibly support three or four more major developers. Czynsze W strefie 1. typowy miesięczny czynsz kształtuje się na poziomie między 4,00 a 5,25 euro / m². Parki logistyczne w strefie 2. i 3. oferują powierzchnię z czynszem od 3,10 do 4,00 euro / m². Rents In zone 1, typical monthly rents are between €4.00/m² and €5.25/m². Logistics parks in zones 2 and 3 offer space at €3.10 to €4.00/m². Dalszy wzrost czynszów jest oczekiwany ze względu na coraz wyższe ceny gruntów oraz koszty budowy. Further rental growth is expected due to increases in land prices and development costs. W ciągu 2008 lub 2009 r. czynsze w strefie 1. prawdopodobnie przekroczą poziom 5,25 euro / m² dla niewielkich modułów. By the end of 2009 rents in zone 1 are thought likely to exceed €5.25/m² per month for small units. Nawet z wyższymi czynszami Warszawa i Polska powinny pozostać konkurencyjnym miejscem dla umiejscowienia dystrybucji na inne kraje regionu. Even with higher rents, the Warsaw region and Poland should remain competitive for regional distribution. Warehouse Market Summary in 2007 Podsumowanie rynku powierzchni magazynowych w 2007 r. Market Rynek Poland total / Polska łącznie Total Stock (m2) eoy Zasoby, koniec roku (m2) Vacancy Rate, eoy Pustostany, koniec roku 3,659,200 7.5% New Supply (m2) Nowa podaż (m2) Take-up (m2) Popyt (m2) Rents, eoy (€/m2/p.m) Czynsz, koniec roku (€/m2/mies.) 1,134,500 1,340,200 2.90 – 5.00 including / w tym: Warsaw subtotal / Warszawa łącznie 1,834,300 6.8% 278,000 443,100 2.90 – 5.00 Regions subtotal / Regiony razem 1,825,000 8.2% 856,500 897,100 2.90 – 4.20 including / w tym: Warsaw, Zone 1 / Warszawa, strefa 1 529,700 3.1% 59,700 47,300 4.00 – 5.00 Warsaw, Zone 2 / Warszawa, strefa 2 761,600 6.6% 144,900 222,700 3.30 – 4.00 Warsaw, Zone 3 / Warszawa, strefa 3 543,000 10.8% 73,400 173,100 2.90 – 3.30 Central Poland / Centralna Polska 410,400 6.5% 230,300 235,600 2.90 – 3.30 Lower Silesia / Dolny Śląsk 303,500 10.9% 149,400 97,400 3.00 – 3.50 81,600 5.7% 71,600 53,400 3.40 – 3.90 Upper Silesia / Górny Śląsk 510,700 3.4% 224,700 321,500 2.90 – 3.60 Wielkopolska 474,500 14.6% 157,300 186,600 3.10 – 3.60 Pommerania / Pomorze eoy - end of year data Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz www.kingsturge.com 9 Warsaw Commercial Property Market 2008 Office Market Rynek powierzchni biurowych Supply Zasoby i podaż Warsaw’s stock of modern office space now exceeds three million m². The 213,000 m² of space delivered in 2007 was the highest since 2002 but still failed to keep pace with demand. The majority of new supply was in the Mokotów & Old Ochota and City Centre sub-markets. The largest sub-markets are now the City Centre, which accounts for 39% of stock, Mokotów & Old Ochota (22%) and Wola (8%). Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekraczają obecnie trzy miliony m². Nowa podaż była w 2007 r. najwyższa od 2002 r. i osiągnęła poziom 213 000 m² (lecz była zbyt niska by zrównoważyć duży popyt). Większość nowej podaży przypada na lokalizacje w strefach Mokotów i stara Ochota oraz w Centrum. Największymi strefami są teraz Centrum (na które przypada 39% zasobów), Mokotów i stara Ochota (22%) i Wola (8%). New supply 2007 - Major Developments Największe budynki ukończone w 2007 r. Building's name and developer Nazwa budynku i inwestora Sub-market Strefa Size (m2) Wielkość (m2) Trinity Park II, Ghelamco Mokotów & Old Ochota / Mokotów i stara Ochota 24,000 IO-1, Immoeast Mokotów & Old Ochota / Mokotów i stara Ochota 23,500 Złote Tarasy - Lumen, ING RE City Centre / Centrum 23,500 Złote Tarasy - Skylight, ING RE City Centre / Centrum 19,500 International Business Centre II, Quinlan Private Golub City Centre / Centrum 19,400 Source: King Sturge Research, Warsaw Research Forum Źródło: King Sturge Dział Analiz, Warsaw Research Forum A further 650,000 m² is likely to be brought to the market during 2008 and 2009, the majority of which will be in the Mokotów & Old Ochota, Jerozolimskie and City Centre sub-markets. Prawdopodobne jest powstanie w latach 2008 i 2009 dalszych 650 000 m², z czego większość przypadnie na Mokotów i starą Ochotę, ciąg Al. Jerozolimskich i Centrum. Supply Pipeline 2008 - Major Developments Największe budynki planowane na 2008 r. Building's name and developer Nazwa budynku i inwestora Sub-market Strefa Size (m2) Wielkość (m2) Marynarska Business Park, Ghelamco Mokotów & Old Ochota / Mokotów i stara Ochota 43,000 Horizon Plaza, Curtis Development Mokotów & Old Ochota / Mokotów i stara Ochota 35,000 Jerozolimskie / Al. Jerozolimskie 31,000 Żoliborz 25,000 Jerozolimskie / Al. Jerozolimskie 17,000 Blue Office - 2 phases, Reform Company North Gate, PremiumRed Equator, Immoeast Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz Other sub-markets that are expected to grow include Okęcie, the Right bank, Wola, Wilanów, Żoliborz and Lower Mokotów. Innymi lokalizacjami, w których w kolejnych latach spodziewamy się wzrostu ilości powierzchni są: Okęcie, prawobrzeżna Warszawa, Wola, Wilanów, Żoliborz i Dolny Mokotów. Higher rents coupled with a low supply of good sites drew some developers’ attention to redevelopment opportunities such as Orco Tower and Jerozolimskie 63. Czynniki takie, jak coraz wyższe czynsze oraz mała oferta dobrych działek pod budowę biurowców, skierowały uwagę niektórych deweloperów na możliwości modernizacji i adaptacji budynków na cele biurowe. Za przykład posłużyć mogą budynki Orco Tower oraz Al. Jerozolimskie 63. “There will only be limited supply in the City Centre and therefore little chance for availability to improve over the next three years” said Tomasz Buras, Head of Office Agency. In other locations, such as Mokotów & Old Ochota and Wola, vacancy remained low or, in the case of Jerozolimskie, reduced significantly. 2008 and 2009 will see an increased supply, some 370,000 m², in Mokotów & Old Ochota, however, over 30% of this is already pre-leased. www.kingsturge.com „Podaż w centrum Warszawy będzie bardzo niska i z tego względu nie należy spodziewać się znacznej poprawy dostępności w najbliższych trzech latach” – zapewnia Tomasz Buras, Dyrektor Agencji Biurowej. W innych lokalizacjach, np. na Mokotowie i starej 10 Ochocie oraz na Woli, poziom pustostanów pozostawał niski lub, jak np. w rejonie Al. Jerozolimskich, znacznie się obniżył. Na Mokotowie i starej Ochocie w latach 2008 i 2009 nowa podaż będzie wysoka i osiągnie około 370 000 m², jednak 30% tej powierzchni została wynajęta jeszcze przed oddaniem budynków do użytku. Warsaw Stock Exchange and Central Warsaw Occupancy Warszawska GPW a obłożenie biur w Centrum Warszawy 4,000 WIG20 100 % 96 92 3,000 88 2,000 84 Vacancy Rates in Major Sub-Markets Pustostany w głównych strefach 80 20 76 1,000 2001 2002 WIG20 2003 2004 2005 2006 18 2007 Vacancy rate (%) Odsetek pustostanów (%) 2000 City Centre occupancy rate Odsetek zajętych biur w Centrum Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz 16 14 12 10 8 6 4 2 Demand 0 Take-up during 2007 reached almost 500,000 m² and set a new high for a third consecutive year. 2004 Q4 Total Warszawa 2005 Q1 2005 Q2 2005 Q3 City Centre Centrum 2005 Q4 2006 Q1 Total non-central Poza centrum 2006 Q2 2006 Q3 2006 Q4 Mokotów & old Ochota Mokotów i stara Ochota 2007 Q1 2007 Q2 Wola 2007 Q3 2007 Q4 Jerozolimskie Al. Jerozolimskie Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz The highest take-up was experienced in the Mokotów & Old Ochota sub-market, which accounted for 39% of total lettings, followed by City Centre (33%), Jerozolimskie (11%) and Okęcie (5%). Popyt W ciągu 2007 r. popyt zarejestrowany w postaci transakcji najmu osiągnął blisko 500 000 m². Tym samym rekord rocznego wolumenu transakcji poprawiono trzeci raz z rzędu. 26% of all take-up was in the form of pre-lease agreements with over half of the 20 largest transactions being pre-lets. Najwyższy popyt zaobserwowano w strefie Mokotów i stara Ochota (39% całej wynajętej w ciągu 2007 r. powierzchni) oraz w Centrum (33%), w Al. Jerozolimskich (11%) i na Okęciu (5%). “There has been a rapid growth in business activity and as a result there is now greater demand for space than envisaged when lease agreements were signed a few years ago. Despite last years high level of supply, many occupiers found it difficult to find suitable space – one of the factors that is leading to an increased use of agents on the tenant’s side” said Tomasz Buras. Dla ogółu transakcji 26% wynajętej powierzchni przypadło na budynki jeszcze nie oddane do użytku. Dla 20. największych transakcji udział ten przekracza połowę. Buras added “So far this year we have experienced similar levels of demand to previous years and tenants looking for 3,000 m² or more should begin their search well in advance, some 18 to 24 months, before their target relocation date. Take up 2007 - Major Transactions Największe transakcje zawarte w 2007 r. Tenant's name Nazwa najemcy Building's name Nazwa budynku Bank Millennium Harmony Office Center Deloitte Atrium City (Deloitte House) Netia Marynarska Business Park Raiffeisen Bank Polska Blue Office Canal + Pory 6 Source: King Sturge Research, Warsaw Research Forum Źródło: King Sturge Dział Analiz, Warsaw Research Forum www.kingsturge.com 11 Sub-market Strefa Size (m2) Wielkość (m2) Mokotów & Old Ochota / Mokotów i stara Ochota 22,400 City Centre / Centrum 14,500 Mokotów & Old Ochota / Mokotów i stara Ochota 13,300 Jerozolimskie / Al. Jerozolimskie 8,200 Mokotów & Old Ochota / Mokotów i stara Ochota 7,600 Warsaw Commercial Property Market 2008 Occupier demand was greatest from the professional services, financial / insurance and public sectors during 2007. Despite the credit crunch in US, it is expected that the Polish economy will grow by approximately 5.6% this year. With banks leasing a large quantity of office space in recent months, it would suggest that there is continued confidence from the financial sector in Poland’s economic growth. New Supply and Take-up (m2) Popyt i nowa podaż (m2) 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 Rents 0 Low availability in the City Centre sub-market caused rents to rise by more than 30% to €30/m² for some of the best new buildings. This in turn has driven up rents in the older properties. 80,000 20 40,000 10 -40,000 -10 -80,000 -20 -120,000 1998 1999 2000 2001 2002 net absorption minus new supply absorpcja netto minus nowa podaż 2003 2004 2005 2006 2007 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 take-up popyt „W ostatnich latach koniunktura rosła w błyskawicznym tempie. Rezultatem jest większe zapotrzebowanie na powierzchnię biurową, niż firmy były w stanie przewidzieć w momencie podpisywania pierwotnej umowy najmu. Pomimo wyższej niż w latach 2004-2006 nowej podaży, wielu najemców miało problem ze znalezieniem dla siebie odpowiedniej powierzchni. To jeden z czynników wpływających na coraz częstsze korzystanie przez najemców z usług pośredników i doradców” – powiedział Tomasz Buras. 0 0 1999 new supply nowa podaż 2 30 1998 Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz Net Absorption Minus New Supply (m ), Rent Dynamics (%) Absorpcja netto minus nowa podaż (m2), dynamika czynszów (%) 120,000 1997 -30 „Od początku 2008 r. obserwujemy podobną dynamikę popytu jak w roku poprzednim. Najemcy potrzebujący biur o powierzchni powyżej 3 000 m² powinni rozpocząć poszukiwania ze znacznym wyprzedzeniem, najlepiej 18-24 miesiące przed planowaną przeprowadzką” – dodał Tomasz Buras. annual prime rent change roczna zmiana najwyższych czynszów Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz Many landlords have now become very selective about both the covenant status and the type of tenant they will agree to lease space to, sometimes only considering occupiers from certain business sectors such as finance. In addition, the practice of holding tenders and tenant „beauty contests” is more common. Wśród najemców najmocniejszy popyt generowały sektory: usług profesjonalnych, finansowo-ubezpieczeniowy i publiczny. Pomimo kryzysu kredytowego w USA oczekuje się, że polska gospodarka będzie rosnąć w 2008 r. w tempie około 5,6%. Wybieranie przez banki coraz większych siedzib w ostatnich miesiącach wskazywać może na wiarę sektora finansowego w stabilność polskiego wzrostu gospodarczego. Czynsze Niska dostępność biur w Centrum doprowadziła do ponad trzydziestoprocentowego wzrostu czynszów w ciągu 2007 r. W przypadku najlepszych nowych budynków stawki osiągnęły pułap 30 euro / m² miesięcznie. To z kolei wpłynęło na wzrost czynszów w starszych budynkach. Wynajmujący istotnie ograniczyli swoją elastyczność przy ustalaniu warunków najmu i nierzadko wybierają najemców według profilu ich działalności czy stabilności www.kingsturge.com 12 A wide margin now exists between the City Centre and sub-markets such as Mokotów & Old Ochota. Given the limited supply of office space in the City Centre, it is likely that landlords in non-central areas will be in a stronger position to negotiate higher rent values as occupiers are forced to seek space in these areas. finansowej. Coraz częstszą praktyką jest organizowanie licytacji i swego rodzaju konkursów piękności. Wzrosła różnica między stawkami czynszów w Centrum i w innych strefach, jak np. Mokotów i stara Ochota. Biorąc pod uwagę deficyt powierzchni w Centrum, siła negocjacyjna wynajmujących w innych lokalizacjach się zwiększy, co pozwoli także im ustalać wyższe czynsze dla najemców zmuszonych do poszukiwań biura poza Centrum. Higher construction and labour costs will also underpin rental growth. Rent Abacus Abakus czynszowy Rosnące koszty budowy i siły roboczej tylko podtrzymują trend wzrostowy czynszów. City Centre Centrum Mokotów & Old Ochota Mokotów i stara Ochota Wola Jerozolimskie Al. Jerozolimskie Żoliborz Ursynów The Right bank Prawy brzeg Okęcie 10 15 20 asking / wywoławczy 25 30 headline / nominalny 35 net effective / efektywny Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz Office rents in Warsaw clusters in €/m² per month. Rents are asking, headline and net effective for 500-1,000 m² units and exclude occupational costs such as service charge, ranging from €4.0 to € 6.0/m² (quoted in local currency). The area is assumed to include any add-on factor (usually 0% to 15%). Miesięczne czynsze w Warszawie w euro za m2 w rozbiciu na podrejony. Podane czynsze to czynsze ofertowe, nominalne i efektywne dla powierzchni najmu z przedziału 500 - 1 000 m² i nie obejmuje kosztów użytkowania, takich jak opłaty eksploatacyjne, które wynoszą od 15 do 22 zł za m². Powierzchnia najmu to powierzchnia netto powiększona o współczynnik powierzchni wspólnych (zazwyczaj mieszczący się w zakresie od 0% do 15%). Warsaw Office Market Summary Podsumowanie warszawskiego rynku biurowego Stock Zasoby Total Warsaw / Warszawa 3,068,000 New supply 2007 Nowa podaż 2007 212,600 New supply 2008F Nowa podaż 2008F Take-up 2007 Transakcje 2007 Vacancy rate Wolna powierzchnia 300,000 - 380,000 496,400 2.89% including / w tym: City Centre / Centrum 1,210,000 72,300 16,000 - 24,000 163,600 3.06% Non-Central Locations / Poza Centrum 1,858,000 140,200 282,000 - 351,000 332,700 2.79% including / w tym: Mokotów & Old Ochota / Mokotów i stara Ochota 687,000 78,400 150,000 - 197,000 193,600 2.61% Wola 250,000 5,400 - 13,200 0.64% Jerozolimskie / Al. Jerozolimskie 243,000 15,200 49,000 - 57,000 54,600 0.49% Ursynów 157,000 4,800 7,000 19,300 6.76% Okęcie 155,000 16,300 47,000 - 53,000 22,800 8.00% The Right bank / Prawy brzeg 152,000 5,200 3,000 18,100 2.71% Żoliborz 150,000 - 25,000 8,600 0.96% F - forecast / prognoza Source: King Sturge Research, including aggregated data based on Warsaw Research Forum Źródło: King Sturge Dział Analiz; wykorzystano dane zebrane w ramach Warsaw Research Forum www.kingsturge.com 13 Warsaw Commercial Property Market 2008 Retail Market Rynek powierzchni handlowych With over 1.3 million m² of modern retail space across all formats, Warsaw is regarded as one of the most mature retail markets in Poland. Z ponad 1,3 mln m² nowoczesnej powierzchni handlowej we wszystkich formatach, Warszawa uznawana jest za jeden z najbardziej dojrzałych rynków w Polsce. Disposable Income per GLA in Major Cities (PLN) Dochód rozporządzalny / powierzchnię handlową w największych miastach (zł) GLA per 1,000 Inhabitants in Largest Cities in Poland (m ) Powierzchnia najmu na 1 000 mieszkańców w największych miastach Polski (m2) 2 1,250 1,800 1,169 1,600 1,000 750 784 779 580 623 751 1,500 1,488 1,400 911 838 1,675 1,623 1,447 812 1,285 1,172 1,159 1,200 561 1,172 977 1,000 800 500 600 400 250 200 0 Warszawa Łódź Kraków 2008F Wrocław 0 Poznań Warszawa 2009F Łódź Kraków 2008F F - forecast / prognoza Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz Wrocław Poznań 2009F F - forecast / prognoza Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz Warsaw is not the most densely developed city relative to population. Currently Warsaw has 784 m² of retail space per 1,000 inhabitants whereas Poznań has 812 m² / 1,000 inhabitants. In 2009, Warsaw’s retail stock per capita is forecast to grow to 838 m² / 1,000 inhabitants but this will still be exceeded by Poznań and Wrocław. W przeliczeniu na populację miasta, zasoby powierzchni handlowej w Warszawie nie są najwyższe w kraju. Obecnie stolica ma 784 m² powierzchni handlowej na 1 000 mieszkańców, podczas gdy w Poznaniu wskaźnik ten wynosi 812 m² / 1 000 mieszkańców. Przewiduje się, że w 2009 warszawski rynek powierzchni handlowych wzrośnie do 838 m² / 1 000 mieszkańców, jednak wciąż będzie mniejszy niż rynek poznański czy wrocławski. Warsaw also continues to have a comparatively high spending power relative to stock and population with a disposable income/m² of PLN 1,466. Ludność Warszawy wciąż ma też stosunkowo wysoką siłę nabywczą w stosunku do ilości istniejącej powierzchni handlowej; dochód rozporządzalny wynosi tu 1 446 zł / m² powierzchni handlowej. W 2007 roku zostało ukończonych 93 000 m² nowoczesnej powierzchni handlowej, m.in. centralnie zlokalizowane centrum handlowe Złote Tarasy (63 400 m²) z supermarketem Carrefour, kinem Mulitikino, sklepem z elektroniką – Saturn i 220 sklepami i punktami usługowymi. Inne otwarcia to Centrum Skorosze (12 000 m²) z supermarketem Alma oraz Zielony Park Handlowy (17 600 m²). „Wydaje się, że tempo rozwoju zwolniło, a większość projektów jest położona na peryferiach miasta. Największe planowane obiekty to Auchan w Łomiankach pod Warszawą, rozbudowa centrum handlowego Promenada oraz rozbudowa Centrum Skorosze. Planowane są również sklepy wyprzedażowe typu outlet – Premium Red Real Estate Development planuje obiekt w Łomiakach, a Neinver na Annopolu. Inne obiekty, takie jak Rynek Powsiński (6 900 m²) planowany przez firmę In 2007, 93,000 m² of modern retail space was completed; including the centrally located 63,400 m² Złote Tarasy shopping centre anchored by a Carrefour supermarket, a Multikino cinema and Saturn electronics www.kingsturge.com 14 store supported by 220 retail and services units. Other openings included the 12,000 m² Centrum Skorosze anchored by an Alma supermarket and the 17,600 m² Zielony Retail Park. Anacona czy Galeria Rembielińska (13 000 m²) planowana przez Nap Invest, będą zlokalizowane w dużych osiedlach mieszkaniowych i zaspokajać lokalne potrzeby. Obiekty te będą funkcjonować bardziej jako centra osiedlowe” – powiedziała Tatiana Spencer, Dyrektor Agencji. “The pace of development looks set to slow with most new developments taking place at the city’s periphery. The main planned projects include an Auchan in Łomianki near Warsaw, an extension of Promenada shopping centre and extension of Centrum Skorosze” said Tatiana Spencer, Director of the Agency Group. Structure of Modern Retail in Warsaw Struktura nowoczesnego handlu w Warszawie „Also outlet stores are planned by Premium Red Real Estate Development in Łomianki and Neinver in Annopol. Other planned retail schemes such as the 6,900 m² Rynek Powsiński planned by Anacona and the 13,000 m² Galeria Rembielińska of Nap Invest are to be located inside large residential districts serving local needs and functioning more as convenience stores” continued Tatiana Spencer. 13 % retail parks parki handlowe 10 % DIY sklepy typu "Dom i Ogród" Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz Evolution of Retail Market in Warsaw (m ) Ewolucja rynku handlowego w Warszawie (m2) 2 300,000 1,500,000 250,000 1,250,000 200,000 1,000,000 150,000 750,000 100,000 500,000 50,000 250,000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 new supply nowa podaż „Według przeprowadzonego przez King Sturge rankingu, najczęściej odwiedzanymi w 2007 r. centrami handlowymi w Warszawie były Arkadia i Centrum Wileńska z odpowiednio 21 i 20 mln odwiedzających rocznie. Pomijając Centrum Wileńska, którego dane mogą być zawyżone ze względu na ruch pasażerów korzystających z sąsiadującej stacji kolejowej, najwięcej osób w stosunku do powierzchni odwiedza centrum King Cross Praga oraz Galerię Mokotów z odpowiednio 248 i 209 osób na m² powierzchni wynajmowalnej” – powiedział Mark Freeman, Dyrektor Działu Wycen. 0 total GLA całkowita powierzchnia wynajmowalna Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz “According to the King Sturge footfall ranking the most visited shopping centres in Warsaw are Arkadia and Centrum Wileńska with 21 and 20 million visitors per annum respectively. Leaving Wileńska aside, which is most likely exaggerated by through traffic from the adjoining railway station, the most successful schemes relative to size are King Cross Praga and Galeria Mokotów with 248 and 209 visitors per m² of rentable area” said Mark Freeman, Director of Professional Services. Agnieszka Michalczewska, Head of Retail Agency said: “Demand for space is driven by both the expansion of existing retailers but also entry of new brands and concepts. Recent entrants in to the Warsaw market include Bershka, Next, Naf Naf, van Graaf (fashion), Body Shop (health and beauty), Capella Play (kids play) and the Hard Rock Café. In most cases Warsaw was chosen as the city in which to open the first store.” www.kingsturge.com 2% outlets centra wyprzedaży 75 % shopping centres centra handlowe 15 Warsaw Commercial Property Market 2008 Shopping Centres in Warsaw Centra Handlowe w Warszawie GLA (m2) Powierzchnia najmu (m2) Hypermarket (m2) Hipermarket (m2) No of units Liczba sklepów Opening date Rok otwarcia Annual Footfall Odwiedzajacy w roku Centrum Wileńska 32,990 16,800 106 2002 20,000,000 606 King Cross 24,200 16,010 62 1996 6,000,000 248 Galeria Mokotów 62,100 5,300 251 2000 13,000,000 209 Złote Tarasy 63,400 2,500 220 2007 13,200,000 208 Promenada 37,800 4,000 220 1999 (.) (.) 103,000 10,500 230 2004 21,000,000 204 Scheme Centrum handlowe Arkadia Footfall / m2 Odwiedzający / m2 powierzchni Centrum Targówek 50,590 20,700 135 1998 7,150,000 141 Centrum Reduta 44,000 17,000 130 1999 6,120,000 139 Wola Park 73,000 30,000 190 2002 (.) (.) Blue City 49,100 4,600 220 2004 5,100,000 104 Centrum Janki 68,500 26,800 104 1999 7,000,000 102 M1 Marki 46,100 14,600 60 1999 (.) (.) Klif 17,800 2,850 105 1999 (.) (.) Centrum Bemowo 39,700 12,000 80 1999 (.) (.) Fort Wola 29,200 20,000 65 2001 (.) (.) Sadyba Best Mall 25,900 2,800 100 2000 (.) (.) (.) - data not available / brak informacji Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz New brands that will launch in Poland in the coming years include Inditex Group’s Massimo Dutti and Zara Home; Avanti, a new concept of C&A; Hoegl, an Austrian footwear chain; Clarks, a British shoe retailer; Spider Stores, a Greek restaurant chain, and Yellow, a new brand of Humanic. “Popyt na powierzchnię jest powodowany zarówno ekspansją istniejących na rynku operatorów, jak również wchodzeniem nowych marek. Ostatnio na warszawski rynek weszły takie marki jak Bershka, Next, Naf Naf, van Graaf (moda), Body Shop (zdrowie i uroda), Capella Play (rozrywka dla dzieci) oraz restauracja Hard Rock Café. W większości przypadków Warszawa wybierana była jako lokalizacja pierwszego otwieranego sklepu” – powiedziała Agnieszka Michalczewska, szef agencji handlowej. “Rents in Warsaw have grown significantly over the last two years reaching an average of €100/m² for well located shops of ca 100 m² in prime shopping galleries and up to €14/m² for supermarkets in the best schemes. In the coming years, rental growth will be more closely linked to the economy and disposable income and increased turnover related element” said Tatiana Spencer. Nowe marki, które w najbliższych latach wejdą do Polski to m.in.: Massimo Dutti i Zara Home z Grupy Inditex; Avanti, nowy koncept C&A; Hoegl, austriacka sieć sklepów z obuwiem; Clarks, brytyjska sieć obuwnicza; Spider Stores, grecka sieć restauracji oraz Yellow, nowa marka Humanic. Rental Levels in Warsaw (€/m ) Poziomy czynszów w Warszawie (€/m2) 2 Tatiana Spencer dodała – „Czynsze w Warszawie w ostatnich dwóch latach znacznie wzrosły, osiągając średnio 100 euro / m² za sklepy o powierzchni około 100 m² zlokalizowane w najlepszych centrach handlowych w Warszawie oraz około 14 euro / m² dla supermarketów w takich obiektach. W nadchodzących latach wzrost czynszów będzie ściśle powiązany z gospodarką, dochodem rozporządzalnym oraz w rosnącym stopniu, z obrotami handlu detalicznego”. 125 100 75 50 25 0 2004 2005 shops sklepy medium stores średnie sklepy 2006 large stores duże sklepy 2007 supermarkets supermarkety Source: King Sturge Research Źródło: King Sturge Dział Analiz www.kingsturge.com 16 Directors: Jason Sharman MRICS Managing Director [email protected] Mark Freeman MRICS Director, Professional Services [email protected] Tatiana Spencer Director, Agency Group [email protected] Contacts: Investment Research & Consultancy • Property Sale Advice • Investment Acquisition • Purchase Reports • Property Finance • Market Reports • Feasibility Studies • Rents and Yields Analysis Dominik Witkiewicz [email protected] Jarosław Wnuk, Senior Associate Director [email protected] Office Agency Retail Agency • Tenant Representation • Sale and Leasing Advice • Tenant Representation • Sale and Leasing Advice Tomasz Buras, Associate Director [email protected] Agnieszka Michalczewska [email protected] Building Consultancy Residential Investment • Residential Site Disposal • Residential Site Finding • Investment Advisory • Project Management • Technical Due Diligence • Bank Monitoring • Fit Out Consultancy Philip Evison [email protected] Paul Harper [email protected] Site Finding Industrial Agency • Commercial Site Disposal • Commercial Site Finding • Development Consultancy • Tenant Representation • Sale and Leasing Advice • Site Acquisition • Site Sale Katarzyna Kogut [email protected] Marzena Pobojewska, Associate Director [email protected] Asset & Property Management Valuation • Lease Compliance • Planned Maintenance • Credit Control • Service Charge Budgeting and Reconciliation • Valuations and Appraisals • Due Diligence • Development Feasibility Studies Krzysztof Jarocki [email protected] Jasen Leith [email protected] King Sturge Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. Al. Jana Pawła II 25 00-854 Warsaw Poland Tel. +48 (22) 653 48 48 Fax. +48 (22) 653 48 49 www.kingsturge.pl © 2007 King Sturge Copying in any form (including all hard copy and electronic formats) is strictly forbidden without written permission from the Publishers, King Sturge. Zabronione powielanie lub rozpowszechnianie w jakiejkolwiek formie (wersji drukowanej, wersji elektronicznej) bez pisemnej zgody Wydawcy. Warsaw Commercial Property Markets 2008 Authors / Editors: Dominik Witkiewicz, Dorota Lachowska, Mark Freeman, Katarzyna Mirgos, Jarosław Wnuk This document is for general information purposes only. The information is believed to be correct but can not be guaranteed, and the opinions expressed constitute our judgment as of this date but are subject to change. Reliance should not be placed on the information, estimates, forecasts and opinions set out herein for the purpose of any particular transaction, and King Sturge can not accept any liability, whether in negligence or otherwise, arising from such use. LOCATIONS UK England • Scotland • Wales King Sturge LLP Part of the King Sturge International Group: THROUGHOUT EUROPE including: Austria • Belgium • Croatia • Czech Republic • France • Germany Greece • Hungary • Ireland • Italy • Luxembourg • Netherlands • Poland Romania • Russia • Serbia • Slovakia • Spain • Switzerland • Turkey THE AMERICAS A member of ASIA PACIFIC www.kingsturge.com +48 (22) 653 48 48
Podobne dokumenty
Poland Commercial Property Markets 2007 / Rynek nieruchomości
according to the most recent office and retail transactions. The very best product to be offered on the market could dip as low as 5.0%. Poland is increasingly seen as a stable environment in which...
Bardziej szczegółowoPoland Commercial Property Market 2010 Poland Commercial
King Sturge Poland is represented by two offices. The main office, located in Warsaw, was opened in January 2000 in response to client demand for agency and professional advice in rapidly developin...
Bardziej szczegółowo