16 R. 3. Analiza rynku nieruchomości 3.1

Transkrypt

Metodyka sporządzania PLANÓW ZARZĄDZANIANIA NIERUCHOMOŚCIAMI część II
R. 3. Analiza rynku nieruchomości
3.1. Określenie zasięgu rynku
Zagadnienia ogólne (teoretyczne):

ogólna definicja rynku nieruchomości i specyfika poszczególnych
jego segmentów;

określenie celu analizy rynku dla różnych typów nieruchomości.
Problemy do omówienia w punkcie 3.1.:

określenie społeczno-ekonomicznych możliwości rozwoju kraju,
regionu i konkretnej miejscowości, w której znajduje się opisywana
nieruchomość (w przypadku nieruchomości komercyjnych także
liczba podmiotów gospodarczych – w tym z udziałem kapitału
zagranicznego, główni inwestorzy interesujący się lokalnym rynkiem
itp.);

określenie specyfiki i osiągniętego poziomu rozwoju tego segmentu
lokalnego rynku nieruchomości, w którym znajduje się opisywana
nieruchomość;

analiza sąsiedztwa i ocena atrakcyjności otoczenia opisywanej
nieruchomości;

prezentacja atrybutów (cech) opisywanej nieruchomości w
kontekście oczekiwań obecnych i potencjalnych najemców
(użytkowników, klientów, mieszkańców itp.);

określenie typów gospodarstw domowych (najemców, klientów,
użytkowników), które mogą być najbardziej zainteresowane
zamieszkaniem w opisywanej nieruchomości (jej zakupem,
wynajmem, użytkowaniem itp.);

określenie przestrzennego
nieruchomości.
zasięgu
rynku
dla
opisywanej
3.2. Klienci - ich potrzeby, preferencje, upodobania
Zagadnienia, które należy omówić i pytania, na które należy odpowiedzieć w
tym punkcie pracy uzależnione są od rodzaju opisywanej nieruchomości i
przewidywanej koncepcji zmian zarządzania. Szczególnie istotne jest jednak
zdefiniowanie i ocena potrzeb, preferencji i upodobań klientów (czyli najemców ,
użytkowników, mieszkańców itp.) zarówno potencjalnych, których chcemy pozyskać,
jak też klientów obecnych, których chcemy utrzymać.
16
Typowe pytania, na które należy odpowiedzieć oraz zastanowić się jak
pozyskać nowych (a więc lepszych, silniejszych ekonomicznie, lepiej płacących itp.)
klientów są zazwyczaj następujące:

kto i dlaczego może być zainteresowany zakupem lokalu
mieszkalnego czy użytkowego w opisywanej nieruchomości oraz jak
często dochodziło ostatnio do takich transakcji;

jaka firma i dlaczego może być najbardziej zainteresowana
wynajmem lokalu użytkowego w tej nieruchomości oraz czy
zaakceptuje ona wyższe stawki czynszowe od obecnie istniejących;

które mieszkania i lokale użytkowe budzą największe
zainteresowanie potencjalnych klientów i dlaczego tak się dzieje (ze
względu na wielkość, standard, funkcjonalność, położenie w
budynku itp.);

co zrobić aby w opisywanej nieruchomości częściej dochodziło do
sprzedaży na rynku wtórnym lokali mieszkalnych (ewentualnie też
lokali użytkowych) i by ceny tych transakcji były możliwie wysokie,

co zrobić by było możliwie dużo chętnych na wynajem lokali
użytkowych w opisywanym budynku i by stawki czynszu najmu były
możliwie wysokie,

jaka instytucja (firma) i dlaczego mogłaby być zainteresowana
zakupem (wynajmem) opisywanej nieruchomości na swoją siedzibę
– czy byłoby to opłacalne dla jej obecnego właściciela i co
ewentualnie należałoby zrobić aby to dało się zrealizować.
W większość nieruchomości (zwłaszcza mieszkalnych) rzadko jednak dochodzi
do transakcji kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych, relatywnie rzadko też zmieniają
się najemcy lokali użytkowych. Sprzedaż całości lub części nieruchomości publicznej
czy instytucjonalnej jest również rzadkością. Wyjątkowo rzadko też część powierzchni
użytkowych tych budynków jest wynajmowana. W przypadku takich nieruchomości
zasadniczym problemem zarządcy będzie rozpoznanie obecnych oczekiwań
mieszkańców, użytkowników, najemców. Oczywiście zarządca budynku, w którym
bardzo często dochodzi do wymiany mieszkańców czy najemców też musi wiedzieć
nie tylko czego oczekują od niego ci „nowi” ale też i „starzy” właściciele lokali, którzy
ich nie sprzedają podobnie jak i najemcy, którzy od dawna wynajmują już
zajmowane lokale i musi tak działać by wszyscy oni byli z niego zadowoleni. Każdy
zarządca musi umieć zidentyfikować te oczekiwania, potrzeby, upodobania i starać
się je – w miarę możliwości – zaspokoić. A to niektóre z nich:
 poprawa stanu technicznego budynku,
 należycie prowadzone prace eksploatacyjne i konserwacyjne,
 profesjonalna i kompetentna obsługa mieszkańców (najemców,
użytkowników),
17
 czyste i uporządkowane otoczenie budynku,
 poprawa bezpieczeństwa (kamery, ochrona, domofony itp.),
 działania zmierzające
nieruchomości,
do
obniżki
kosztów
utrzymania
 przeprowadzenie prac modernizacyjnych (np. poprzez wymianę
stolarki, docieplenie ścian zewnętrznych, montaż liczników ciepła
czy indywidualnych podzielników kosztów ogrzewania itp.).
3.3. Konkurencyjne nieruchomości
W otoczeniu praktycznie każdej nieruchomości znajdują się nieruchomości o
tych samych funkcjach, mniej lub bardziej podobne do analizowanej w planie
zarządzania. Ich właściciele i zarządcy starają się rywalizować o te same grupy
mieszkańców , najemców czy użytkowników. Jakkolwiek trzeba mieć świadomość, że
rola analizy konkurencji (czy szerzej – analizy rynku nieruchomości) jest zupełnie
inna w prestiżowym budynku biurowo-usługowym niż w skromnym wielorodzinnym
budynku mieszkaniowym (bez większego znaczenia czy spółdzielczym, wspólnym,
komunalnym bądź zakładowym), o czystej funkcji mieszkaniowej tj. nie mającej
żadnych lokali użytkowych a wyłącznie mieszkania.
Analiza konkurencji jest bardzo ważna również dla właściciela nieruchomości
(czy lokali w budynku wspólnym bądź spółdzielczym) jak też i zarządców. W
należycie utrzymanych i dobrze zarządzanych nieruchomościach utrzymuje się też
wysoka wartość użytkowa lokali, podobnie jak i ceny kupna – sprzedaży 1 m² ich p.u.
oraz stawki czynszu najmu. Osoby bądź firmy zarządzające takimi nieruchomościami
są zwykle dobrze opłacane i rzadko tracą pracę.
Analiza konkurencji polega na ocenie rynkowych cech (atrybutów)
nieruchomości oraz stylu, poziomu i sposobu nimi zarządzania. Oczywiście bierzemy
tu pod uwagę jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach do opisywanej. Innymi
sowy, należy w tym punkcje pracy ocenić:
 które nieruchomości (podobne do opisywanej w planie) zyskują na
atrakcyjności, a które tracą i jak na tym tle wypada nieruchomość
analizowana,
 które firmy zarządzające w tym rejonie miasta podobnymi nieruchomościami
zyskują na znaczeniu, a które tracą rynek i jak na tym tle wypada zarządca
opisywanej nieruchomości ,
 jaka jest rola rynku
nieruchomości.
i siła konkurencji w odniesieniu do opisywanej
 W punkcie tym należy poruszyć następujące zagadnienia:
 przedstawić nazwy
nieruchomościami,
i
adresy
firm
18
zarządzających
konkurencyjnymi
 ocenić wielkość zasobów (liczba budynków bądź lokali ewentualnie ich
powierzchnia użytkowa) zarządzanych przez konkurencyjnych zarządców,
 przedstawić atrakcyjność położenia, charakter, standard, poziom wyposażenia
i utrzymania nieruchomości konkurencyjnych,
 omówić strukturę powierzchni (np. mieszkalna, użytkowa), najemców
(użytkowników, mieszkańców) w konkurencyjnych nieruchomościach
zarządzanych przez konkurencyjnych zarządców,
 ocenić poziom kosztów utrzymania i zarządu (a w przypadku nieruchomości
komercyjnych wysokość stawek czynszu najmu i kosztów eksploatacyjnych),
 ocenić poziom obsługi i rangę firm
nieruchomościami w tym rejonie miasta,
zarządzających
podobnymi
 dokonać ogólnej oceny pozycji rynkowej opisywanej nieruchomości i firmy,
która nią zarządza.
3.4. Analiza porównywalnych nieruchomości
Spośród nieruchomości konkurencyjnych w stosunku do opisywanej należy
wybrać 3-4, które są najbardziej zbliżone pod względem atrakcyjności położenia,
wielkości, standardu, struktury wielkości lokali czy struktury najmu itp. Te
nieruchomości porównywalne należy poddać bardzo dokładnej analizie (sposób jej
przeprowadzenia przedstawiają tablice 4 i 5 ). Układ tablic należy modyfikować w
zależności od cech analizowanej nieruchomości i problemów, które w niej występują.
W przypadku nieruchomości komercyjnych powinno się np. bardziej rozbudować opis
cech budynków i ich otoczenia, świadczących o ich standardzie (klasie) oraz ocenę
struktury najemców i wielkości zajmowanych przez nich powierzchni.
3.5. Podsumowanie i wnioski
Sposób redakcji treści punktów kończących poszczególne rozdziały
przedstawiony został w poprzednim rozdziale (por uwagi. dot. punktu 2.10.).
R. 4. Bieżąca analiza finansowa
4.1. Przychody i koszty – specyfika poszczególnych pozycji i wartości łącznych
Analizowaną w planie zarządzania nieruchomość traktuje się w taki sposób jak
gdyby była ona odrębną jednostką finansową, posiadającą możliwości generowania
przychodów oraz tworzenia kosztów i osiągania tym samym określonego wyniku
finansowego. Oczywiście nie zawsze tak jest. Z jednej strony często np. w budynkach
spółdzielczych, zakładowych lub należących do Skarbu Państwa nie rozdziela się
przychodów i kosztów na poszczególne budynki pozostające w jednej administracji
czy u jednego zarządcy. Z drugiej strony zdarzają się takie nieruchomości, które
generują wyłącznie koszty a nie przynoszą żadnych przychodów lub mają bardzo
19
duże koszty a niewielkie przychody a z kolei inne mają tylko nieduże koszty a
ogromne przychody, przynoszą wiec bardzo duży dochód.
W niniejszym punkcje należy przedstawić jak kształtowały się w ostatnim
czasie (najlepiej gdyby to były dane za min. dwa ostatnie lata) rzeczywiste
przychody i koszty utrzymania analizowanej nieruchomości. Jakkolwiek terminy
„przychody” i „koszty” – zresztą zgodnie z tytułem punktu – sugerują ujęcie
memoriałowe (księgowe) to można oczywiście przedstawić te dane w ujęciu
kasowym (gotówkowym), w którym używa się określeń „wpływy” i „wydatki”. Nie
trzeba nic zmieniać w dokumentach, które dotyczą danej nieruchomości. Należy
wykorzystać dostępne dane finansowe za ostatnie 2 – 3 lata w takim ujęciu i z takim
pogrupowaniem poszczególnych pozycji przychodów (lub wpływów) i kosztów (lub
wydatków) jakie występują w dokumentach, które uzyskaliśmy od zarządcy lub
właściciela nieruchomości.
W punkcie 4.1. powinny być poruszone następujące zagadnienia:

zasady ustalania ( naliczania, uchwalania ) czynszów, zaliczek,
opłat eksploatacyjnych, opłat za usługi komunalne itp. ,

zasady rozliczania z mieszkańcami (najemcami, użytkownikami )
kosztów utrzymania nieruchomości (tj. zaliczek na utrzymanie
części wspólnej i na fundusz remontowy, zaliczek na opłaty za
zużyte media, czynszów, opłat eksploatacyjnych itp.),

analiza przychodów i kosztów (por. tabl. 6),

analiza
jednostkowych
kosztów
nieruchomości (por. tabl. 7 i 8),

ogólna ocena przychodów i kosztów utrzymania nieruchomości w
ostatnich 2-3 latach – wynik finansowy.
utrzymania
opisywanej
4.2. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów
Już analiza lokalnego rynku nieruchomości przeprowadzona w R. 3. pokazała
jak się powinna kształtować w opisywanej nieruchomości ogólna wysokość czynszów
(zaliczek czy opłat eksploatacyjnych) oraz kosztów utrzymania w przeliczeniu na 1 m
² p.u. miesięcznie. Dopiero jednak analiza struktury jednostkowych kosztów
utrzymania nieruchomości (przeprowadzona w poprzednim punkcie tego rozdziału)
pokazała, które propozycje kosztów ukształtowały się na zadowalającym poziomie, a
które są za wysokie i należy więc dążyć do ich obniżenia. Duże znaczenie ma tu
jednak fakt, czy zamierzamy dążyć do obniżenia kosztów utrzymania nieruchomości i
do zwiększenia w niej przychodów bez większych nakładów inwestycyjnych, czy też
zdecydujemy się (jeśli w ogóle jest taka możliwość) na koncepcję polegającą na
zainwestowaniu w nieruchomość dużych środków, które w rezultacie znacznie
podniosą jej wartość i standard oraz doprowadzą np. po 2-3 latach do silnego
wzrostu przychodów i (lub) wydatnej obniżki kosztów jej utrzymania (np. poprzez
termomodernizację).
Przykładowe działania pozwalające na zwiększenie przychodów:
20

wzrost stawek czynszu najmu (zaliczek na utrzymanie części wspólnych i
na fundusz remontowy, opłat eksploatacyjnych itp.),

wygospodarowanie pożytków wspólnych (w wyniku adaptacji na lokale
użytkowe niezbyt intensywne dotychczas wykorzystywanych powierzchni
wspólnych np. pralni, suszarni, wózkowni, strychu, poprzez umieszczenie
na dachu czy elewacji banerów reklamowych itp.),

zmiana sposobu użytkowania części nieruchomości (np. zamiana lokali
mieszkalnych na użytkowe na parterze czy I piętrze),

poprawa windykacji należności .

Przykładowe działania pozwalające na zmniejszenie kosztów:

likwidacja własnej grupy konserwacyjno – remontowej i zlecenie tego typu
prac podmiotom zewnętrznym,

przekształcenie grupy dozorców - sprzątaczy w indywidualne podmioty i
powierzenie im utrzymania czystości w budynku i jego otoczeniu,

wymiana urządzeń i instalacji, które się wyjątkowo często psuły,

docieplenie budynku, wymiana okien, zmiana systemu ogrzewania itp.
działania pozwalające na obniżenie kosztów ogrzewania,

zmniejszenie mocy zamówionej, należyta konserwacja węzłów cieplnych,
czyszczenie odmulaczy, instalacja programatorów temperatury i automatyki
pogodowej itp.,

wyeliminowanie kradzieży wody i energii elektrycznej, poprawa windykacji
należności,

doskonalenie procedur zarządczych, uporządkowanie księgowości i
sprawozdawczości, wdrożenie bardziej skutecznych systemów gromadzenia
i przetwarzania informacji.
4.3. Potencjalne źródła finansowania
Koszty utrzymania nieruchomości można podzielić na 3 grupy:

bieżące utrzymanie nieruchomości (koszty operacyjne),

koszty prac remontowo-modernizacyjnych,

koszty poważnych prac inwestycyjnych (adaptacja na lokale
mieszkalne lub użytkowe strychów lub niewykorzystanych
pomieszczeń wspólnych, nadbudowy, przebudowy itp.).
Wymienione wyżej grupy kosztów można finansować z różnych źródeł, a o to
niektóre z nich:
21

czynsze (wnoszone przez najemców), zaliczki ( wnoszone przez
właścicieli budynków wspólnych), opłaty eksploatacyjne (wnoszone
przez spółdzielców),

odpisy remontowe (wnoszone w różnego typu nieruchomościach ),

zaliczki na poczet kosztów zużycia mediów,

odsetki karne za nieterminowe
zgromadzonych na depozytach,

dotacje z FOSiGW, z Funduszu Zagrożeń Budowlanych oraz
preferencyjne kredyty (np. z Funduszu Termomodernizacyjnego),

środki własne właścicieli nieruchomości (najczęściej wnoszone w
początkowej fazie funkcjonowania niektórych nieruchomości albo
wnoszone na sfinansowanie poważniejszych prac remontowo –
modernizacyjnych lub inwestycyjnych),

kredyty bankowe.
wpłaty
i
od
środków
4.4. Określenie wartości nieruchomości
Szczegółowych informacji dotyczących podejścia, metod i technik szacowania
nieruchomości ma dostarczyć kandydatom na zarządcę nieruchomości – zgodnie z
programem – specjalista (tj. rzeczoznawca majątkowy), który prowadzi specjalny
wykład na ten temat. Ograniczymy się więc tutaj jedynie do kilku uwag dotyczących
sposobu omówienia tej kwestii w planie zarządzania.
Zarządca nie musi się dobrze znać na wycenie wartości nieruchomości ale
musi mieć elementarną wiedzę w tym przedmiocie. Potwierdzeniem tej wiedzy jest
treść niniejszego punktu. Nie musi on zawierać kompletnego operatu szacunkowego
tylko jego zasadnicze elementy. Nie wystarczy jednak napisać, że autor planu
zapoznał się z operatem szacunkowym opracowanym np. dla jednego z lokali w
opisywanej nieruchomości, z którego wynika, że 1 m² p.u. jest wart ….. zł. w związku
z czym – po pomnożeniu tej kwoty przez całkowitą powierzchnię użytkową budynku
– można przyjąć, że wartość całej nieruchomości wynosi ………. zł.
Chcąc mieć pewność, że ten punkt pracy zostanie zaakceptowany prze osobę
sprawdzającą należy – zgodnie z zapisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21
września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania aparatu
szacunkowego (Dz. U. z 2004r. nr 2007, poz. 2109) – właściwie dobrać np. w
podejściu porównawczym do wyceny nieruchomości mieszkalnej metodę
porównywania parami, korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku.
Dalej trzeba podać przyjętą formułę, wyjaśnić jej oznaczenia, przedstawić przyjęte
założenia i tablicę z wyliczeniami. Do wyceny nieruchomości komercyjnej (albo lokali
użytkowych usytuowanych na parterze budynku mieszkalnego) trzeba też zastosować
właściwe podejście i metodę. Np. przy podejściu dochodowym metodę inwestycyjną
lub metodę zysków.
22
4.5. Podsumowanie i wnioski
Por. uwagi dot. punktu 2.10.
R. 5. Analiza strategiczna
5.1. Mocne i słabe strony nieruchomości
Jakkolwiek tytuł sugeruje , że wystarczy w tym punkcje pracy omówić jedynie
czynniki wewnętrzne analizy SWOT (tj. silne i słabe strony analizowanej
nieruchomości) zdecydowanie polecamy przeprowadzenie pełnej analizy SWOT (czyli
wraz z czynnikami zewnętrznymi, tj. szansami i zagrożeniami rozwojowymi).
Przykładowe czynniki strategiczne, na które warto zwrócić uwagę przy
redagowaniu tego punktu :
a)
silne i słabe strony nieruchomości:

lokalizacja,

dostępność komunikacyjna, parkingi garaże,

dostępność do usług (ważnych dla opisywanej nieruchomości),

technologia budowy i jakość wykonania prac budowlanych,

wiek i stan techniczny budynku,

standard i funkcjonalność budynku i zawartych w nim lokali,

estetyka budynku i jego otoczenia,

sposób wykorzystania budynku i działki,

potencjał obiektu i możliwości generowania dochodu,

kondycja ekonomiczna mieszkańców, najemców, użytkowników,

oczekiwania mieszkańców (najemców) w stosunku do zarządcy,
poziomu utrzymania budynku, ranga mieszkania (zajmowanego
lokalu) w ich hierarchii wartości, skłonności do inwestowania w
nieruchomość,

kondycja finansowa i ranga firmy zarządzającej, ocena poziomu
zarządzania.
b)

szanse i zagrożenia rozwojowe (w zasadzie zewnętrzne ):
wynikające z mądrych (złych) decyzji podejmowanych w procesie
zarządzania, będące konsekwencją rozsądnych (nieprzemyślanych)
działań zarządcy lub właściciela nieruchomości,
23

zmiany w przepisach prawa,

tendencje zmian w rozwoju gospodarczym kraju, regionu i
bezpośrednim otoczeniu analizowanej nieruchomości,

polityka władz krajowych i lokalnych w stosunku do tej tego
segmentu rynku nieruchomości, w którym znajduje się
nieruchomość analizowana,

tendencja wzrostowa (spadkowa) dochodów ludności w badanym
mieście
oraz
wzrost
(spadek)
atrakcyjności
opisywanej
nieruchomości,

czynniki społeczne i polityczne oraz uwarunkowania urbanistycznoarchitektoniczne.
5.2. Określenie wariantów postępowania
Określenie wariantów postępowania (czyli zmian zarządzania opisywaną
nieruchomością) powinno wynikać z analiz przeprowadzonych w R. II, III, i IV. Lista
wariantów nie może być mniejsza niż 2. Pierwszy wariant (zachowawczy),
utrzymujący nieruchomość w stanie niepogorszonym jest w istocie punktem wyjścia
(odniesienia) dla wariantów rozwojowych, pokazującym jaki byłby stan
nieruchomości po kilku latach gdyby sposób nią zarządzania specjalnie się nie
zmienił. Tak wiec dopiero wariant drugi i trzeci pokazuje bliżej czy dalej idące
koncepcje rozwojowe opisywanej nieruchomości.
Najlepiej wiec byłoby, gdyby udało się osobie piszącej pracę zaproponować
trzy warianty zmian zarządzania. Dwa warianty można zaakceptować w
nieruchomościach relatywnie nowych – dobrze utrzymanych i należycie zarządzanych
bądź starszych (ale nie bardzo starych bądź wymagających bardzo dużego zakresu
prac remontowo – modernizacyjnych), których właściciele nie mają środków na
poważniejsze inwestowanie w nieruchomość. Zakres merytoryczny tego punktu
powinien być następujący:

opis 2 (3) wariantów zmian zarządzania,

przedstawienie założeń finansowych do każdego z wariantów,

opracowanie budżetów operacyjnych do każdego z wariantów (por.
tabl. 9),

opracowanie budżetów remontowych do każdego z wariantów (por.
tabl. 10),

końcowy komentarz.
Jeżeli praca jest kończona na początku roku (np. w I kwartale) plan (czyli
okres prognozy) może rozpoczynać się od tego właśnie roku. Jeżeli jednak praca jest
kończona późną wiosną, w lecie czy jesienią plan (tj. okres prognozy) powinien
obejmować okres od początku przyszłego roku. Teoretycznie można plan
24
przygotować na 3 lata, znacznie lepiej jest jednak jeśli wydłuży się okres prognozy do
czterech a nawet pięciu lat.
R. 6. Ocena wariantów postępowania
6.1. Skutki wdrażania poszczególnych wariantów
Założenia finansowe przyjęte dla każdego z rozpatrywanych w R. 5. wariantów
zmian zarządzania nieruchomością pozwoliły na opracowanie różnych budżetów
operacyjnych i remontowych. Każdy z nich wymaga różnych nakładów finansowych
ale też pozwala na osiągnięcie różnych efektów. Ich ocena i porównanie nie są
proste gdyż efekty będące konsekwencją większych lub mniejszych nakładów
przychodzą też w różnym czasie. Pomocna przy tych obliczeniach jest właściwie
wyznaczona stopa dyskontowa.
W celu wybrania optymalnego – przy konkretnych założeniach – wariantu
pożądane jest wykorzystanie narzędzi służących do analizy efektywności. Jest bardzo
wiele metod analizy (i wskaźników do jej przeprowadzenia) ale są one szczególnie
przydatne dla nieruchomości komercyjnych bądź innych, ale w sytuacji gdy planuje
się w nich duże prace inwestycyjne lub remontowo-modernizacyjne a zwłaszcza, gdy
w realizacji tych prac będą wykorzystywane obce źródła finansowania.
Większość typowych wskaźników efektywności inwestycji ma ograniczoną
przydatność w analizie wariantów zmian zarządzania w budynkach wspólnych lub
spółdzielczych (a zwłaszcza wówczas gdy nieliczne prace remontowo-modernizacyjne
realizowane są w bardzo długim czasie i finansowane są ze skromnych odpisów
remontowych i niedużych wpływów z pożytków wspólnych). W takich przypadkach
najlepiej jest zastosować stosunkowo łatwe do wyliczenia następujące wskaźniki
(mierniki), które w sposób wymierny i przejrzysty pokazują, który wariant należy
przyjąć, a które warianty odrzucić:

zdyskontowany dochód netto,

zdyskontowana wartość nieruchomości po okresie prognozy,

wartość inwestycyjna kapitału,

wartość bieżąca netto (NPV),

wskaźnik wartości bieżącej netto (NPVR).
Przedstawiony wyżej zestaw prostych mierników (wskaźników) można
zastosować także i do innych typów nieruchomości. Nawet komercyjnych, z tym, że
w takim przypadku trzeba zamiast „zdyskontowanej wartości nieruchomości po
okresie prognozy” obliczyć „zdyskontowany wpływ ze sprzedaży” i poleca się też
dodanie dwóch dodatkowych wskaźników:

wewnętrznej stopy zwrotu (IRR),
25

okresu zwrotu z inwestycji (POR).
Treść punktu 6.1. powinna zawierać:
 wyliczenie stopy dyskonta,
 przedstawienie przyjętych założeń,
 tablice prognozowanych strumieni pieniężnych (wraz z
wyliczeniem wskaźników oceny efektywności) dla każdego z
rozpatrywanych wariantów,
 końcowy komentarz.
6.2. Wskazanie wariantu optymalnego
Opracowanie tego punku jest bardzo proste. Trzeba w nim jedynie
przedstawić w małej zbiorczej tablicy wyniki wyliczeń przeprowadzonych w punkcje
6.1. oraz wskazać, który wariant zmian zarządzania (i dlaczego) rekomenduje się do
przyjęcia właścicielom nieruchomości. Najlepiej wyniki analizy przedstawić w
następujący sposób:
Wskaźniki / mierniki
Wariant I

zdyskontowany dochód netto

zdyskontowana wartość nieruchomości
po okresie prognozy

wartość inwestycyjna kapitału

wartość bieżąca netto (NPV)

wskaźnik
(NPVR)
wartości
bieżącej
R. 7. Plan realizacji
ewentualnych zagrożeń
Wariant II
Wariant III
netto
wybranego
wariantu
z
uwzględnieniem
Po przyjęciu przez właściciela (właścicieli) nieruchomości rekomendowanego
przez zarządcę wariantu zmian zarządzania nieruchomością konieczne jest:
1. Uporządkowanie
wszystkich
spraw
formalno–organizacyjnoprawnych.
Chodzi tu o działania typu podjęcie wszelkich
niezbędnych uchwał, decyzji, ewentualnie (częściową) wymianę czy
uzupełnienie zarządu wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej,
zlecenie
wykonania
brakujących
elementów
dokumentacji
technicznej, zatrudnienie dodatkowego pracownika w firmie
26
zarządzającej, zmiana któregoś z dostawców lub jednej z firm
współpracujących z zarządcą itp. Problemy te są szczególnie ważne
wówczas gdy wariant wybrany do realizacji jest bardzo ambitny i
oznacza nową jakość w porównaniu do dotychczasowego stylu i
sposobu zarządzania nieruchomością.
2. Przygotowanie ogólnego harmonogramu prowadzonych prac
remontowo-modernizacyjnych. Działania te są szczególnie ważne
jeśli przyjęty wariant planu oznacza istotne zwiększenia zakresu
tego typu prac. Zwłaszcza chodzi tu o opracowanie procedur
działania, zasad ogłaszania konkursu ofert i przetargów, sposobów
wyboru najlepszej oferty, ogólnych zasad prowadzenia tych prac, ze
wskazaniem okresów i terminów ich realizacji, sposobów wyłaniania
wykonawców, prowadzenia nadzoru, współpracy z mieszkańcami w
czasie prowadzenia uciążliwych robót itp.
3. Plan marketingowy. Jest on szczególnie ważny w nieruchomościach
komercyjnych oraz w tych budynkach mieszkalnych, w których jest
wiele lokali użytkowych a nie wszystkie są dobrze oczynszowane.
Plan marketingowy też jest bardzo przydatny jeśli przyjęty wariant
planu zarządzania oznacza istotne zmiany w regulaminach i
dotychczasowych zasadach korzystania z nieruchomości, wprowadza
do nieruchomości nowe funkcje itp.
4. Określenie potencjalnych zagrożeń w realizacji wybranego wariantu i
sposobu przeciwdziałania tym zagrożeniom. Szczególnie chodzi tu o
sytuacje gdy przyjęty wariant planu zarządzania jest bardzo napięty
(zwłaszcza ze względu na jego koszty lub terminy realizacji). W
każdym przypadku program realizacji zmian zarządzania musi być
systematycznie monitorowany i stale trzeba mieć przygotowany
zestaw działań, które będą podjęte w sytuacji gdyby wystąpiły
problemy z jego realizacją. A to przykłady kilku możliwych zagrożeń:

niedoszacowanie
modernizacyjnych,

pogorszenie się stanu technicznego (lub awarie) tych
urządzeń i instalacji budynku, które nie były brane pod
uwagę w planie remontów,

duże opóźnienia w realizacji robót remontowych (lub
innych) przez wybranego wykonawcę,

spadek popytu na lokale użytkowe (takie jakie mamy w
opisywanym
budynku)
w
bliskim
otoczeniu
analizowanej nieruchomości,

zmniejszenie zainteresowania reklamodawców (albo
nawet groźba wycofania się z zawartych już umów)
wykorzystaniem dachu i elewacji frontowej na banery
reklamowe,
27
kosztów
prac
remontowo-

radykalne
pogorszenie
warunków
materialnych
znacznej części spółdzielców (członków wspólnoty
mieszkaniowej itp.) lub możliwości ekonomicznych firm
wynajmujących lokale użytkowe.
R. 8. Podsumowanie planu i wnioski końcowe
Podsumowanie planu zarządzania nieruchomością ma ogólną
konstrukcję zbliżoną do trzech punktów, które stanowiły zakończenie
rozdziałów II, III, i IV. Jest to jednak zakończenie i podsumowanie całej
pracy dlatego też rola tego rozdziału jest znacznie większa niż punktów
2.10, 3,5 i 4.5 a jego treść powinna obejmować następujące zagadnienia:

przypomnienie co było głównym celem tej pracy,

przedstawienie głównych wniosków (a zwłaszcza z analizy
rynku i analizy finansowej,

zestawienie prac remontowo – modernizacyjnych, które
zostały przewidziane do wykonania w czasie realizacji
planu,

zaprezentowanie
rozpatrywanych
wariantów
zmian
zarządzania nieruchomością oraz uzyskanych wyników
analizy ich efektywności ekonomicznej,

rekomendacja wybranego wariantu,

końcowy komentarz.
28
Tabl. 4. Zaliczki na utrzymanie części wspólnych (A) i na fundusz remontowy (B) w
analizowanej nieruchomości na tle nieruchomości porównywalnych (stan na …….)
Cechy
nieruchomości
Nieruchomość
analizowana
Nieruchomości porównawcze
1
2
3
4
5
Lokalizacja
ogólna
śródmieście
śródmieście
ścisłe centrum
śródmieście
przyległa
do
śródmieścia
Lokalizacja
szczegółowa
1 Maja 8
1 Maja 11
Prusa 13
Reja 20
Krakowska 35
Liczba
kondygnacji
4
4
5
4
4
Uzbrojenie
pełne
pełne
pełne
pełne
pełne
Dojazd
dobry
dobry
dobry
dobry
dobry
Przeznaczenie
nieruchomości
mieszkalnousługowe
mieszkalne
mieszkalnousługowe
mieszkalnousługowe
mieszkalne
Stan prawny
wspólnota
mieszkaniowa
wspólnota
mieszkanio
wa
wspólnota
mieszkaniowa
wspólnota
mieszkaniowa
wspólnota
mieszkaniowa
Stan techniczny
dobry
dobry
średni
średni
dobry
Walory
otoczenia
atrakcyjne
atrakcyjne
b. atrakcyjne
atrakcyjne
atrakcyjne
Liczba
lokali
mieszkalnych
24
32
30
22
25
Pow.
przecięt.
lokalu mieszk.
52,4 m²
56 m²
48 m²
51 m²
54 m²
Łączna
użytkowa
budynku
1654 m²
1830 m²
2080 m²
1560 m²
1340 m²
1,80
1,95
1,70
2,00
1,65
pow.
Zaliczka A:
•w
zł./m²
p.u./m-c
•średnia
w
otoczeniu
analizowanej
nieruchom.
Zaliczka B:
•w
zł./m²
p.u./m-c
•
średnia
w
otoczeniu
analizowanej
nieruchom.
(1,80+1,95+1,70+2,00+1,65):5= 1,82 zł/m² p.u./m-c
1,30
1,10
1,85
1,20
(1,30+1,10+1,85+1,20+1,15):5= 1,32 zł/m² p.u./m-c
29
1,15
Tabl. 5. Zestawienie wysokości zaliczek za lokale użytkowe i stawek czynszowych
za najem lokali użytkowych w analizowanej nieruchomości na tle
porównywalnych (stan na ……)
Cechy
nieruchomości
Nieruchomość
analizowana
Nieruchomości porównawcze
1
2
3
4
5
Lokalizacja ogólna
śródmieście
śródmieście
ścisłe centrum
śródmieście
Śródmieście
Lokalizacja
szczegółowa
1 Maja 8
1 Maja 14
Prusa 13
Reja 20
Widok 12
Liczba
kondygnacji
4
4
5
4
4
Uzbrojenie
pełne
pełne
pełne
pełne
pełne
Dojazd
dobry
dobry
dobry
dobry
dobry
Przeznaczenie
nieruchomości
mieszkalnousługowe
mieszkalnousługowe
mieszkalnousługowe
mieszkalnousługowe
mieszkalnousługowe
Stan prawny
wspólnota
mieszkaniowa
wspólnota
mieszkaniowa
wspólnota
mieszkaniowa
wspólnota
mieszkaniowa
wspólnota
mieszkaniowa
Stan techniczny
dobry
dobry
średni
średni
dobry
Walory otoczenia
atrakcyjne
atrakcyjne
b. atrakcyjne
atrakcyjne
atrakcyjne
Liczba
lokali
użytkowych
4
5
5
4
3
Pow.
przecięt.
lokalu użytk.
112,3 m²
95 m²
84 m²
102 m²
117 m²
Zaliczka A
2,20
1,90
2,30
2,00
2,00
1,20
1,00
60,-
52,-
z
lokali
użytkowych:
•w zł./m² p.u./mc
•średnia
otoczeniu
analizowanej
w
(2,20+1,90+2,30+2,00+2,00):5= 2,08 zł/m² p.n./m-c
nieruchom.
Zaliczka B
1,30
1,20
1,85
z
lokali
użytkowych:
•w zł./m² p.u./mc
•
średnia
otoczeniu
analizowanej
nieruchom
w
Rynkowa stawka
czynszu najmu:
(1,30+1,20+1,85+1,20+1,00):5= 1,31 zł/m² p.u./m-c
55,-
50,-
68,-
•w
przeciętnym
lokalu w zł/m²
p.u./ m-c
•średnia w otocz.
analizowanej
nieruchom.
(55+50+68+60+52):5= 57 zł/m²p.u./m-c
30
Tabl.6. Wykonanie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w
spółdzielni mieszkaniowej ……. w roku ………(w zł)
Lp.
Wyszczególnienie
Plan
Wykonanie
%
wykona
nia
1
2
3
4
5
I
Koszty eksploatacji bieżącej
1
Podatek od nieruchomości – lokale mieszkalne
11480
11.479,81
100
2
Podatek od nieruchomości – lokale użytkowe
39650
39650,18
100
3
Podatek od nieruchomości – garaże
270
269,90
100
4
Wieczyste użytkowanie – lokale mieszkalne
89537
89537,32
100
5
Wieczyste użytkowanie – lokale użytkowe
11248
11247,96
100
6
Wieczyste użytkowanie – garaże
1500
1497,24
100
7
Domofony
6850
5583,60
82
8
Energia elektryczna – lokale mieszkalne
23206
24650,27
106
9
Energia elektryczna – lokale użytkowe
2810
3517,04
125
10
Konserwacja węzłów cieplnych – lokale mieszkalne
52700
48.059,85
91
11
Konserwacja węzłów cieplnych – lokale użytkowe
6380
5940,00
93
12
Przeglądy i konserwacje – lok. mieszkalne
15700
11579,63
74
13
Przeglądy i konserwacje – lok. użytkowe
2770
2043,47
74
14
Ubezpieczenia – lokale mieszkalne
11640
11214,15
96
15
Ubezpieczenia – lokale użytkowe
4760
4728,36
99
16
Odpis na fund. remontowy – lokale mieszkalne
246915
246451,32
100
17
Odpis na fund. remontowy – lokale użytkowe
53305
48459,36
91
18
Odpis na fund. remontowy – garaże
5080
4618,08
91
19
Ochrona osiedla – lokale mieszkalne
77599
57593,88
74
20
Ochrona osiedla – lokale użytkowe
8098
9486,00
117
21
Ochrona osiedla - garaże
1297
677,59
52
22
Sprzątanie – lok. mieszkalne
73192
87175,63
119
23
Sprzątanie – lok. użytkowe
12916
15383,93
119
24
Pozostałe koszty – lok. mieszkalne
240508
227204,09
96
25
Pozostałe koszty – lok. użytkowe
66695
65452,39
98
26
Narzuty kosztów ogólnych Spółdzielni – lok. mieszkalne
135380
144862,96
107
27
Narzuty kosztów ogólnych Spółdzielni – lok. użytkowe
23890
21346,11
89
28
Razem koszty eksploatacji bieżącej (1-27)
1225380
1199710,14
98
31
Tabl. 7. Koszty utrzymania komunalnych i wspólnych zasobów mieszkaniowych w
złotych na 1 m² pow. Użytkowej miesięcznie w latach 1996-2007 (bez kosztów
c.o. i c.w.)
Składniki
kosztów
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Utrzymanie
czystości
0,18
0,37
0,22
0,44
0,26
0,52
0,30
0,62
0,33
0,71
0,34
0,84
0,36
0,89
0,37
0,92
0,38
0,96
0,36
1,06
0,36
1,12
0,39
1,17
Administracja
i
koszty
ogólne
0,06
0,15
0,08
0,19
0,09
0,25
0,11
0,28
0,12
0,38
0,14
0,41
0,15
0,46
0,15
0,49
0,14
0,53
0,13
0,57
0,12
0,59
0,11
0,63
Razem
eksploatacja
netto
(bez
świadczeń)
0,76
0,93
1,12
1,31
1,54
1,73
1,86
1,93
2,01
2,12
2,17
2,32
Woda
i
kanalizacja
0,35
0,12
0,43
0,14
0,52
0,17
0,60
0,20
0,64
0,22
0,71
0,25
0,76
0,26
0,83
0,27
0,89
0,28
0,86
0,25
0,85
0,24
0,90
0,28
Razem
świadczenia
0,47
0,57
0,69
0,80
0,86
0,96
1,02
1,10
1,17
1,11
1,09
1,18
Ogółem
eksploatacja i
świadczenia
1,23
1,50
1,81
2,11
2,40
2,69
2,88
3,03
3,18
3,23
3,28
3,50
Konserwacja
i
remonty
bieżące
Remonty
grunt.
i
modernizacja
0,44
0,11
0,59
0,15
0,78
0,23
0,83
0,30
0,86
0,32
0,82
0,49
0,77
0,50
0,83
0,52
0,85
0,53
0,79
0,58
0,78
0,65
0,82
0,69
Razem
techniczne
utrzymanie
0,55
0,74
1,01
1,13
1,18
1,31
1,27
1,35
1,38
1,37
1,43
1,51
Koszty
utrzymania
ogółem
1,78
2,24
2,81
3,24
3,58
4,00
4,15
4,38
4,56
4,60
4,71
5,01
Podatki
dla
gminy
Pozostałe
Wywóz
nieczystości
Źródło: „Informacje o mieszkalnictwie „ (stały monitoring prowadzony przez warszawski IGM a od 2004r.
przez krakowski IRM w 23 miastach) oraz dodatkowe analizy przeprowadzone przez M. Majchrzaka samodzielnie
bądź we współpracy z A. Gałązką, Z. Gawronem, S. Kameckim i J. Matuszewskim (1996r. – 27 gmin, 1997r. 29
gmin, 1998r. – 32 gminy, 1999r. – 34 gminy, 2000r. - 35 gmin, 2001r. – 41 gmin, 2002 i 2003r. - 40 gmin, 2004r.
- 38gmin, 2005r. – 34 gminy, 2006r. - 33 gminy, 2007r. - 35 gmin miejskich i miejsko-wiejskich.
32
Tabl. 8. Wpływ wielkości zasobów pozostających w zarządzie na jednostkowe
koszty utrzymania – porównanie kosztów utrzymania trzech budynków
zakładowych zarządzanych przez DPM, oraz ok. 250 budynków komunalnych i
wspólnych zarządzanych przez duży zakład budżetowy (ZGM) w tym samym
mieście liczącym ponad 100 tys. mieszkańców
Koszty jednostkowe
Miesięczne
koszty
przypadające
na
składników (w zł na 1 m² p.u.
przeciętny
lokal
(w
zł)
miesięcznie)
Wyszczególnienie
kosztów
DPM
ZGM
DPM a
ZGM b
Utrzymanie czystości
Adminstracyjne i ogólne
Podatki dla gminy
Pozostałe
0,96
1,55
0,06
1,12
0,33
0,88
0,12
0,55
24,48
39,53
1,53
28,56
15,71
41,89
5,71
26,18
Eksploatacja netto (bez świadczeń)
3,69
1,88
94,10
89,49
Woda i kanalizacja
Wywóz nieczystości
1,58
0,53
0,81
0,24
40,29
13,52
38,55
11,43
Razem świadczenia
2,11
1,05
53,81
49,98
Ogółem eksploatacja i świadczenia
5,80
2,93
147,91
139,47
Konserwacja i remonty bieżące
Remonty grunt. i modernizacja
1,40
-
0,71
0,57
35,70
-
33,79
27,13
Razem techniczne utrzymanie
1,40
1,28
35,70
60,92
Ogółem koszty utrzymania
7,20
4,21
183,61
200,39
C.O. i C.C.W.
4,72
2,27
119,85
108,05
303,46
308,44
Ogółem
koszty
ogrzewania e
utrzymania
i 11,92
6,48
a
Przeciętna wielkość lokalu – 25,5 m² p.u.
Przeciętna wielkość lokalu – 47,6 m² p.u.
c
W przeliczeniu na powierzchnię z c.o.
d
Dotyczy tylko mieszkań ogrzewanych centralnie
e
Bez kosztów energii elektrycznej i gazu
b
33
c
d
Tabl. 9. Zasada tworzenia budżetu operacyjnego w budynku wspólnym (w zł.)
1. Przychody potencjalne z gospodarki zasobami mieszkaniowymi
1.1. Zaliczka z lokali mieszkalnych
24.000
1.2. Zaliczka z lokali użytkowych
6.000
1.3. Zaliczki ogółem
30.000
2. Przewidywalne straty w przychodach z gospodarki zasobami
2.1. % przychodów
(5%)
2.2. Kwota (w zł.)
1.500
3. Przychód efektywny
28.500
4. Koszty utrzymania zasobów (dotyczące gospodarki zasobami)
4.1. Dot. mieszkań
26.400
4.2. Dot. lokali użytkowych
6.000
4.3. Koszty utrzymania ogółem
32.400
5. Wynik na gospodarce zasobami
-3.900
6. Przychody z pożytków wspólnych
6.1. Przychody potencjalne
10.800
6.2. Przewidywane straty w przychodach
6.2.1. % przychodów
(5%)
6.2.2. Kwota (w zł.)
540
6.3 Przychód efektywny z pożytków wspólnych
7. Podatek dochodowy od pożytków wspólnych
8. Wynik po opodatkowaniu działalności gospodarczej
9. DON po opodatkowaniu
10.260
(19%)
1.949
8.311
4.361
34
Tabl. 10. Zasada tworzenia budżetu remontowego (w zł.)
Wyszczególnienie
2009
2010
2011
2012
5.000
5.504
6.009
5.896
14.400
15.840
17.280
18.720
2.2.1. % przychodów
(5%)
(4,7%)
(4,5%)
(4,3%)
2.2.2.Kwota (w zł)
720
744
778
805
13.680
15.096
16.502
17.915
148
165
160
4.361
4.520
5.850
25.109
27.196
29.821
1.
Bilans otwarcia
2.
Odpis remontowy
2.1. Przychody potencjalne
2.2. Przewidywane straty
w przychodach
2.3. Efektywne przychody
3.
Pozostałe
zwiększenia
3.1.
Odsetki
z
lokat 124
(netto)
Inne środki (np. 3.700
nadwyżki z DON z
ubiegłego roku)
4.
Środki na remonty 22.504
ogółem
5.
Koszty
remontowych
prac
5.1. Praca A
6.800
5.2. Praca B
6.200
5.3. Praca C
(cz.I)4.000
(cz.II)3.500
5.4. Praca D
8.500
5.5. Praca E
7.100
5.6. Praca F
3.700
5.7. Praca G
8.400
5.8. Praca H
(cz.I)9.200
(cz.II)8.400
5.9. Praca I
5.600
5.10 Praca J
9.800
5.11. Koszty ogółem
6.
Bilans zamknięcia
17.000
19.100
21.300
23.800
5.504
6.009
5.896
6.021
35
Opracowanie wartości nieruchomości wspólnej po okresie prognozy
(wariant II)
1. Wartość opisywanej nieruchomości wspólnej w
istniejącym, tj. 1 maja 2008r. wyniosła 7.285.400 zł.
stanie
2. Zakładamy dla wariantu II wzrost wartości nieruchomości na lata
2009-2012 w wysokości 7% rocznie.
3. Wyliczenie wartości nieruchomości po okresie prognozy:
 w okresie 1.05.-31.12.2008r. – 7.285.400 x 4,67 =
7.625.628 zł.,
 po 2009r. – 7.625.628 x 1,07 = 8.159.422 zł.,
 po 2010r. – 8.159.422 x 1,07 =8.730.058 zł.,
 po 2011r. - 8.730.058 x 1,07 = 9.341.162 zł.,
 po 2012r. – 9.341.162 x 1,07 = 9.995.043 zł.
1. Zdyskontowana wartość nieruchomości po okresie prognozy –
9.995.043 x 0,7920 (współczynnik dyskontujący dla r =6% w
ostatnim roku prognozy) = 7.916.074 zł.
36
Tabl. 11. Przepływy pieniężne dla wariantu II (w latach 2009-2012)
Lp.
Wyszczególnienie
2009
2010
2011
2012
1.
Dochód operacyjny netto
4.361
4.820
5.305
5.798
2.
Przepływ oprocentowany
4.361
4.820
5.305
5.798
3.
Środki na remonty ogółem
22.504
25.109
27.196
29.821
4.
Przewidywane
remonty
na 17.000
19.100
21.300
23.800
5.
Przepływ inwestycyjny
5.504
6.009
5.896
6.021
6.
Przepływ środków pieniężnych
9.865
10.829
11.201
11.819
7.
Współczynnik
(dla r=6%)
0,8899
0,8395
0,7920
8.
Zdyskontowany dochód netto
9.637
9.403
9.361
9.
Suma
zdyskontowanych 9.307
przepływów
18.944
28.347
37.708
10.
Zdyskontowana
nieruchomości
prognozy
wydatki
dyskontujący 0,9434
po
9.307
wartość
okresie
7.916.074
11.
Wartość inwestycyjna kapitału
7.953.782
12.
Nakłady początkowe (CFo)
13.
Wartość bieżąca netto (NPV)
668.382
14.
Wskaźnik wartości
netto (NPVR)
9,17%
7.285.400
bieżącej
37
Tabl. 12. Przepływy gotówkowe
budynkach wspólnych)
Lp.
Wyszczególnienie
1
- w zł (metoda możliwa do zastosowania w
2009
2010
2011
2012
Potencjalne wpływy operacyjne na 18.982
eksploatację (PWO)
19.608
20.255
20.923
2
Straty
571
590
609
3
Efektywne wpływy operacyjne na 18.429
eksploatację (EWO)
19.037
19.665
20.314
4
Wydatki na eksploatacje ogółem 18.180
(wyd. ekspl. og.)
18.705
19.247
19.809
5
DON (EWO – wyd. ekspl. og.)
332
418
505
6
Wpływy na fundusz remontowy – 15.578
wraz z bilansem otwarcia (WFR)
19.985
24.413
28.869
7
Wydatki na remonty (Wyd. rem.)
11.270
15.100
12.320
8
Wynik gotówkowy – bez podatku 6.377
(WGB)
9.047
9.731
17.054
9
Współczynnik
r=6%)
0,8899
0,8395
0,7920
10
Zdyskontowany
(DCF)
8.051
8.169
13.507
11
Suma zdyskontowanych przepływów 35.743
(ΣDCF)
12
Wskaźnik wykorzystania funduszu 0,607
remont. (wyd. rem. : WFR)
0,564
0,619
0,427
13
Wskaźnik płynności (wyd. ekspl. og. 0,812
+ wyd. rem. ): (EWO + WFR)
0,768
0,779
0,653
553
dyskontujący
przepływ
249
9.450
(dla 0,9434
gotówki 6.016
38
Tabl. 13. Przepływy pieniężne (w zł.) dla nieruchomości komercyjnej
Lp.
Wyszczególnienie
kwota
1.
Przychody potencjalne (PP), w tym:
50.000
a)
z czynszów najmu
40.000
b)
z reklam
5.000
c)
z wynajmu garaży
5.000
2.
Przewidywane straty w przychodach (SwP)
4.000
3.
Inne (ekstra) przychody (IP)
4.
Przychód efektywny (EP)
46.000
5.
Koszty operacyjne — wraz z amortyzacją (KO)
26.000
0
a. w tym amortyzacja (A)
3.000
6.
Dochód operacyjny (DO)
23.000
7.
Zysk operacyjny (ZO)
20.000
8.
Spłata odsetek od kredytów długoterminowych (SO)
9.
Zysk przed opodatkowaniem (ZpO)
15.000
10.
Należny podatek (PO
2.850
11.
Zysk netto (Zn)
12.150
12.
Wypłata dywidendy (D)
0
13.
Zyski niepodzielne (ZZ)
12.150
14.
Dochód przed opodatkowaniem (DpO)
18.000
15.
Splata kredytów długoterminowych (SK)
16.
Przepływy pieniężne przed opodatkowaniem (PPP)
17.
Przepływy pieniężne po opodatkowaniu (PPPO)
18.
Wartość nieruchomości (W)
130.000
19.
Kapitał własny (Wk)
70.000
20.
Kredyt (kapitał pożyczony) (K)
60.000
39
5.000.
8.000
10.000
7.150
Tabl. 14. Analiza wskaźnikowa dla nieruchomości komercyjnej
Lp.
Wskaźnik
Formuła wskaźnika
Wynik
1.
2.
Okres zwrotu brutto
Okres zwrotu netto
W:EP(18:4)
W:DO(18:6)
2,83
5,65
3.
4.
Okres zwrotu z własnego kapitału brutto
Okres zwrotu z własnego kapitału netto
WK:PPP(19:16)
WK:PPPO(19:17)
7,00
9,79
5.
6.
Stopa zwrotu brutto
Stopa zwrotu netto
EP:W(4:18)
DO:W(6:18)
35,38%
20,00%
7.
8.
Stopa zwrotu z własnego kapitału brutto
Stopa zwrotu z własnego kapitału netto
PPP:WK(16:19)
PPPO:WK(17:19)
14,29
10,21%
9.
Ogólny wskaźnik rentowności
PPP:W(17:18)
5,50%
10.
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
K:WK(20:19)
0,86
11.
Wskaźnik równowagi
(KO+SO+SK):EP
(5+8+15):4
0,85
12.
Wskaźnik rentowności działalności
PPPO:EP (17:4)
15,54
40

16 R. 3. Analiza rynku nieruchomości 3.1

Transkrypt

Podobne dokumenty

Gospodarka nieruchomościami I Stacjonarne studia administracji

Lista zagadnień tematycznych poruszanych na szkoleniu: MODUŁ V

SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA W LUBONIU

Instytut Gospodarki Nieruchomościami serdecznie zaprasza do

Broszura - MWM Nieruchomości

Rezydencja Victoria Międzyzdroje ul. Zwycięstwa 9 MIESZKANIA I

Eksploatacja i zarządzanie nieruchomościami Absolwent studiów

7 250 000 1792 m2