Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości niemieszkalnych w

Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości niemieszkalnych w

Departament Analiz
Makroekonomicznych i Sektorowych
Stan i perspektywy rozwoju rynku
nieruchomości niemieszkalnych w Polsce w 2012 r.
26.03.2012 r.
Warszawa
Opracowali:
Monika Orłowska tel. 22 860 54 09
Łukasz Patoła
Akceptował:
Dariusz Winek
tel. 22 860 43 56
Spis treści
Rynek nieruchomości niemieszkalnych .……………………….…………….................. 3
• Powierzchnie handlowe .…………………………………............................................. 3
• Powierzchnie biurowe ……….................................................................................... 4
• Powierzchnie magazynowe ………............................................................................ 5
• Grunty pod zabudowę ……….................................................................................... 6

Poprawa koniunktury na rynku powierzchni niemieszkalnej w 2011 r. Po okresie silnego ograniczenia skali inwestycji w tym segmencie
budownictwa, w 2011 r. nastąpił istotny wzrost liczby rozpoczętych nowych projektów, szczególnie w przypadku nowej powierzchni magazynowej
(wzrost podaży o 40% r/r). Niższy względem końca 2010 r. notowany był przeciętny w kraju wskaźnik powierzchni niewynajętej. Najniższy
w przypadku powierzchni handlowych tj. 1,8% w III kw. 2011 r., najwyższy zaś 11,8% dla powierzchni magazynowych (śr. w 2011 r.).
Jednocześnie wzrost popytu przy wzroście podaży powierzchni niemieszkalnej utrzymał stawki czynszów najmu na stabilnym poziomie,
z tendencją do wzrostów w atrakcyjnych lokalizacjach.

Oczekujemy, że w 2012 r. poprawa koniunktury w analizowanym segmencie będzie kontynuowana. Ponadto nie wykluczamy
wzrostu podaży nowych projektów. Przy czym, ograniczony dostęp do finansowania deweloperów działających na tym rynku będzie hamował
możliwość silnego, spekulacyjnego wzrostu liczby rozpoczynanych nowych inwestycji
2
Rynek powierzchni handlowych
Podaż powierzchni handlowej

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w III kw. 2011 r.
przekroczyła 8,38 mln mkw., zaś prognoza na koniec roku to ok. 8,6 mln mkw.
(wg Colliers International). W budowie znajduje się blisko 700 tys. mkw., głównie
w małych i średnich miejscowościach.

W 2011 r. nowa powierzchnia w centrach handlowych wzrosła o 487 tys.
mkw., o 17% więcej niż w 2010 r. Całkowita podaż wzrosła do 7,58 mln mkw. .
Statystyki Jones Lang LaSalle wskazują, że wzrost ten został wygenerowany przez
powstanie 17 nowych centrów handlowych (80,5% pow.) oraz rozbudowę 10
istniejących centrów (19,5% pow.). 31% nowej pow. przypadło na miejscowości
poniżej 100 tys. mieszkańców, i to tutaj powstało najwięcej nowych obiektów
handlowych. zaś jedynie 25% w 8 największych miastach. Na koniec I połowy 2011
r. w Polsce działało 378 centrów handlowych (wg Cushman & Wakefield).
Dojrzałość rynku centrów handlowych i czynsze za najlepsze
pow. handlowe

Popyt na pow. handlowych pozostał stabilny w dużych aglomeracjach,
zaś presja na obniżkę czynszów występowała w małych lub silnie nasyconych
ośrodkach. Przy czym w najlepszych lokalizacjach listy oczekujących pozostają
długie. Rynek ten w 2011 r. cieszył się dużym zainteresowaniem ze strony
luksusowych marek handlowych. W ub. r. w Polsce rozpoczęło działalność ok. 40
międzynarodowych marek, z branż m.in. „dom i ogród”, moda, obuwie. Jednocześnie
najemcy zwracali uwagę, aby sklepy danej sieci nie dublowały się w danym centrum.

1,8% wynosił przeciętny w kraju współczynnik powierzchni niewynajętej
w III kw. 2011 r. Najniższym współczynnik (poniżej 1%) odnotowano w Warszawie
oraz Szczecinie, zaś najwyższy (ok. 3%) – w Trójmieście.

W 2012 r. stawki czynszu pozostawały na stabilnym poziomie,
z niewielkim bo ok. 5% r/r ich wzrostem w przypadku lokali najbardziej
popularnych. Na koniec 2011 r. średnie stawki za lokal typu prime o ok. 100 mkw.
w centrach handlowych wynosiły od 70 do 90 EUR/mkw./m-c, przy najwyższych
stawkach realizowanych w Warszawie (Nowy Świat, Plac Trzech Krzyży – od 75 do
110 EUR/mkw./m-c) oraz Krakowie (ul. Floriańska – od 70 do 100 EUR/mkw./m-c).

Wg Jones Lang LaSalle w 2012 r. oddane zostanie ok. 496 tys. mkw.
nowej powierzchni w centrach handlowych, z czego 45% w miasta <100 tys.
mieszkańców, zaś 29% w największych aglomeracjach. Wskaźnik pustostanów
w najlepszych lokalizacjach i najlepszych centrach powinien pozostać na niskim
poziomie, około 1%. Stawki czynszów pozostaną stabilne.
Źródło: Colliers International; Cushman&Wakefield; Jones Lang LaSalle; Opracowanie AM
3
Spis treści
Rynek powierzchni biurowej
Podaż całkowita, nowa podaż i wsk. pow. niewynajętej powierzchni
biurowej w Warszawie

Całkowita powierzchnia biurowa w 8 największych miastach Polski
wyniosła na koniec 2011 r. ponad 5,5 mln mkw. Dominującą pozycję na rynku
powierzchni biurowej zajmuje Warszawa z podażą przekraczającą 3,5 mln mkw.
tj. 65% całkowitej powierzchni biurowej w Polsce (wg Jones Lang LaSalle).

Popyt na powierzchnie biurową w Warszawie osiągnął w 2011 r.
rekordowy poziom 573 tys. mkw. (wg Jones Lang LaSalle). Jednocześnie na
tym rynku nowa podaż (ok. 120 tys. mkw.) była najniższa od kilkunastu lat.
Wnioskować zatem można, że niski odczyt tej kategorii wpływał na wzrost liczby
transakcji najmu powierzchni w budynkach będących w budowie lub dopiero
wchodzących w fazę realizacji. W pozostałych największych miastach popyt
wyniósł ok. 280 tys. mkw. przekraczając już w III kw. 2011 r. poziom osiągnięty
w całym 2010 r. Najwyższa aktywność najemców była notowana na rynku
krakowskim i wrocławskim.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej spadł na koniec 2011 r. i wynosił
średnio 10%. Najniższym poziomem wskaźnika charakteryzowały się Wrocław
(spadek do 3,4%, z 4,1% w 2010 r.) i Warszawa (spadek do 6,7% z 8,1% na
koniec 2010 r.). Najwyższy wskaźnik pustostanów notowany był w Łodzi (spadek
Stawki czynszu w największych polskich miastach (EUR/m2/miesiąc) do 19,1% z 23,2% na koniec III kw. 2010 r.) oraz Katowicach (spadek do 11,5%
z 22,8% na koniec III kw. 2010 r.).
(prawa oś)

Czynsze w najlepszych warszawskich lokalach biurowych w centrum
miasta osiągnęły w 2011 r. poziom 22-25 EUR/mkw./m-c (w 2010 r. były
w granicach 18 - 25 EUR/mkw./m-c). Tym samym w 2011 r. nastąpił powrót do
nieznacznej tendencji wzrostowej stawek czynszu. W miastach regionalnych
przeważała stabilizacja czynszów. Najniższe stawki realizowano w Łodzi (1113,50 EUR/mkw./m-c).

W 2012 r. będziemy obserwowali istotny wzrost podaży nowej
powierzchni biurowej, która przynajmniej przejściowo będzie wpływała na
wzrost wskaźnika pustostanów. Ogólne nastawienie inwestorów do rynku
powinno pozostać korzystne. Na warszawski rynek ma trafić 250 tys. mkw. nowej
powierzchni, jednak aż 60 tys. mkw. z owej powierzchni przeznaczonych jest na
potrzeby właścicieli. Na rynkach regionalnych, już w I kw. 2012 r. prognozuje się
dostarczenie 30 tys. mkw. nowej powierzchni (wg Jones Lang LaSalle).
Szacujemy, że stawki czynszów powinny pozostać na stabilnym poziomie. Ich
wzrost może być natomiast notowany w przypadku najlepszych biur.
4
Źródło:Jones Lang LaSalle; Colliers International; Opracowanie AM
Spis treści
Rynek powierzchni magazynowej
Podaż powierzchni magazynowej i wsk. pow. niewynajętych w 2011 r.
wg lokalizacji
Podaż (m2)
Nowa podaż (m2)
Wsp. pow.niewynajętej (prawa oś)
2 500 000
60,0%
2 000 000
50,0%
40,0%
1 500 000
30,0%
1 000 000
20,0%
500 000
10,0%
0
0,0%
Popyt na powierzchnie magazynową i wsk. pow. niewynajętej
2005 -2011 r.
(prawa oś)

380 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej oddano do użytku
w 2011 r., co stanowi 40% wzrost względem wcześniejszego okresu (wg
Colliers International). Całkowita powierzchnia rynku magazynowego w Polsce
wyniosła na koniec 2011 r. 6,8 mln mkw. Około 38% całkowitej powierzchni
stanowi udział rynku warszawskiego (2,54 mln mkw.), który wzrósł w 2011 r.
o ponad 44%. Pozostała część rynku to głównie Górny Śląsk (ok. 20%),
Centralna Polska (ok. 14%), Poznań (ok.13%) oraz Wrocław (ok. 10%) (wg
Colliers International).

Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową zwiększył się
w 2011 r. o 350 tys. mkw. (co stanowi wzrost o 30% r/r) osiągając poziom
1,86 mln mkw. (wg Colliers International). Najwięcej, bo ok. 30% ogółu
transakcji, zawarto w III kw. 2011 r. Największe transakcje miały miejsce na
obszarze 15-80 km od Warszawy oraz na Górnym Śląsku. Argumentem za
poprawą kondycji tego rynku w 2011 r. jest wzrost liczby podpisywanych
nowych umów, a nie renegocjacje już zawartych.

Stawki czynszu w 2011 r. utrzymywały się na stabilnym poziomie.
Wysokie czynsze były determinowane ograniczoną ilością dostępnej powierzchni
magazynowej oraz niską podażą gruntów przeznaczonych pod taką zabudowę.
Przeciętnie w Warszawie czynsze zawierały się w przedziale 3,60- 5,30
EUR/mkw./m-ca. Równie wysokie stawki obowiązywały w Krakowie (3,50-4,50
EUR/mkw./m-ca) i Łodzi (2,90 – 4,50 EUR/mkw./m-ca).

Wskaźnik powierzchni niewynajętych charakteryzował się trendem
spadkowym w pierwszych trzech kwartałach 2011 r. i nieznacznym
wzrostem w IV kwartale. Przeciętnie w kraju na koniec 2011 r. osiągnął poziom
11,4% (względem 13,8% na koniec 2010 r.) (wg Colliers International).

Prognozy na 2012 r. zakładają spadek współczynnika wolnych
powierzchni magazynowych oraz możliwy nieznaczny wzrost czynszów.
Będzie to wynik względnie stabilnego popytu, przy jednocześnie ograniczonej
podaży. Na koniec 2011 r. w budowie pozostawało około 340 tys. mkw. nowej
powierzchni, z czego 74% ma trafić na rynek w 2012 r. (wg Colliers
International). Co więcej, większość z tej powierzchni (ok. 72%) jest już
wynajęta. Ograniczony dostęp do finansowania deweloperów działających na
tym rynku będzie hamował możliwość silnego wzrostu liczby rozpoczynanych
nowych inwestycji.
5
Źródło: CBRE; Colliers International; Opracowanie AM
Spis treści
Grunty pod zabudowę w Polsce

Rynek gruntów inwestycyjnych od końca 2010 r. zaczął się
ożywiać. Choć w dalszym ciągu był to rynek kupującego, a nie
sprzedawcy. Ze względu na ograniczony dostęp do finansowania projektów
inwestycyjnych, w dalszym ciągu hamowany jest potencjalny, dynamiczny
wzrost liczby transakcji na tym rynku. Jednakże wzrost liczby spółek
zainteresowanych nabyciem takich gruntów jest odczuwalny.
Przeciętne ceny działek pod zabudowę mieszkaniową
w I półroczu 2011 r. w EUR/mkw.
900
max
800
700
600

Zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi z Zasobu WRSP
w 2011 r., pozostaje duże. Średnia cena gruntów inwestycyjnych
sprzedawanych przez ANR wyniosła 213 210 zł/ha w 2011 r. Najwięcej
nieruchomości nierolnych w 2011 r. sprzedano w woj. podkarpackim (251 ha).
Wysoki popyt notowano również na Pomorzu Zachodnim (154 ha), Dolnym
Śląsku (127 ha) i w Wielkopolsce (124 ha). Przeciętne ceny tych gruntów
wahały się w przedziale 110-260 tys. zł/ha.
średnia
500
400
300
min
200
100
0
Warszawa Wrocław
COB
Kraków
Trójmiasto
Poznań
Łódź
Górny
Śląsk
Przeciętne ceny działek pod zabudowę biurową
w I półroczu 2011 r. w EUR/mkw.

Ceny gruntów inwestycyjnych, wyłączając ziemię ANR, pozostają na
stabilnym poziomie we wszystkich sektorach – handlowym, biurowym
oraz mieszkaniowym. Ceny gruntów pod obiekty handlowe w I półroczu
2011 r. kształtowały się: w Warszawie w przedziale 300-600 EUR/mkw i poza
Warszawą 120-450 EUR/mkw. Jeśli chodzi o grunty pod parki handlowe, ich
ceny wahały się od 150 do 190 EUR/mkw. Ceny gruntów pod inwestycje
biurowe i mieszkaniowe przedstawione zostały na wykresach obok.
800
max
700
600
średnia
500
400
300
min
200
100
0
Warszawa Kraków Warszawa Wrocław
COB
poza COB
Poznań Trójmiasto
Łódź

Wartość transakcji rynkowego obrotu ziemią inwestycyjną
w I połowie 2011 r. wyniosła 150 mln zł. Wartość ta została osiągnięta przy
stosunkowo niskim poziomie transakcji. Jednakże wg Colliers International,
zarówno podaż, jak i popyt na grunty inwestycyjne pozostawały w trendzie
wzrostowym w 2011 r.
Górny
Śląsk

Popyt na działki inwestycyjne, szczególnie w II połowie 2012 r.,
może się nieznacznie zmniejszyć, chociażby z tytułu mniejszej skali
rozpoczynanych inwestycji infrastrukturalnych. Jednakże zainteresowanie
terenami inwestycyjnymi kupowanymi z przeznaczeniem pod centra lub
parki handlowe powinno pozostać relatywnie wysokie. Co więcej, obszary
dobrze przygotowane pod proces inwestycyjny w zakresie możliwości
technicznych, prawnych i planistycznych w dalszym ciągu będą cieszyć się
dużym zainteresowaniem nabywców. Dodatkowym czynnikiem pro
popytowym, wpływającym na ich cenę, będzie dobra lokalizacja
6
Źródło: Colliers International Poland Sp. z o.o. , Opracowanie AM
Spis treści