Przewodnik po projekcie ustawy PiS o ogrodach działkowych

POLSKI ZWIĄZEK DZIAŁKOWCÓW
KRAJOWA RADA W WARSZAWIE
Przewodnik po projekcie ustawy PiS
o ogrodach działkowych
Warszawa, Maj 2009 r.
Spis treści
Wstęp���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 3
  1.Czy projekt PiS spełnia zapowiedzi o powszechnym uwłaszczeniu
działkowców?�������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4
  2.Czy każdy działkowiec będzie miał możliwość wykupu działki?������������������������ 4
  3.Co trzeba zrobić, aby starać się o wykup działki?������������������������������������������������� 4
  4.Którzy działkowcy nie będą mogli skorzystać z bonifikat?���������������������������������� 5
  6.Czy Sejm może uwłaszczać działkowców?���������������������������������������������������������� 7
  7.Czy wykup działek byłby realny?������������������������������������������������������������������������� 8
  8.Jakie prawa będzie miał działkowiec, który nie wykupi działki?������������������������� 9
  9.Jakie koszty związane z działką i ogrodem będzie ponosił
działkowiec, który wykupi działkę, a jakie ten, co nie wykupi?������������������������� 10
10. Dlaczego zakłada się przymusową likwidację PZD?������������������������������������������ 10
11.Co będzie z działkami i ogrodem w dniu wejścia w życie ustawy PiS?������������� 11
12.Czy i kiedy w ogrodach powstaną wspólnoty?
Czym właściwie jest wspólnota w świetle projektu ustawy?������������������������������ 12
13.Co się stanie z naszym, czyli członków Związku
majątkiem wspólnym i indywidualnym?������������������������������������������������������������� 13
14.Kto będzie rządził w ogrodach, czyli jakie uprawnienia
będą mieli działkowcy i ich samorząd?��������������������������������������������������������������� 14
15.Czy można będzie zlikwidować ogród i jaka będzie różnica
w stosunku do obecnego prawa?������������������������������������������������������������������������� 14
16.Dla kogo ustawa, dla biednych czy bogatych?���������������������������������������������������� 15
17. Ukryte wywłaszczenie działkowców z ich własności����������������������������������������� 16
18.Czy działki zachowają swą funkcję?������������������������������������������������������������������� 16
19.Dlaczego zmienia się wielkość działki, choć jest to tradycja od wieku?������������ 17
20.Dlaczego poseł Dera proponuje powierzchnię działek do 600 m2,
a nawet do 1500 m2 podczas gdy w ROD dominuje pow. 300 m2?�������������������� 18
21.Czy będą powstawać nowe ogrody działkowe?�������������������������������������������������� 18
22. Jakie będą ogrody przyszłości według projektu ustawy?������������������������������������ 19
23. Czy PiS wie co proponuje?���������������������������������������������������������������������������������� 19
2
Wstęp
W dniu 23 marca br. posłowie PiS złożyli w Sejmie projekt ustawy o ogrodach działkowych. Jest to już kolejna inicjatywa tej partii reklamowana jako tzw.
„uwłaszczenie działkowców”. Projekt jednak nie gwarantuje żadnego uwłaszczenia, stwarza jedynie możliwość złożenia wniosku o wykup – bez żadnej gwarancji jego uwzględnienia. Ceną za tę możliwość ma być likwidacja samorządu działkowców (PZD) i nacjonalizacja jego majątku oraz całkowite uchylenie
ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, która stanowi obecnie gwarancję
dla praw działkowców i ich ogrodów.
Tym samym zupełnie zlekceważono głos 614 tys. działkowców, którzy podpisali petycję o konieczności utrzymania w dotychczasowym kształcie ustawy
o ROD. Oburzające jest również to, że PiS nie przeprowadził żadnych konsultacji ani kampanii informacyjnej w środowisku działkowców na temat tak istotny dla ich interesów. Ograniczył się tylko do nagłaśniania chwytliwego hasła
o uwłaszczeniu, pomijając konkretne rozwiązania i skutki, jakie niesie za sobą.
Odpowiedzią na tak arogancką postawę są tysiące listów, protestów, apeli i rezolucji pochodzących od organów ogrodowych, okręgowych i krajowych samorządu działkowego, jak również od indywidualnych działkowców, które świadczą
o powszechnym sprzeciwie wobec propozycji PiS.
Projekt ten uzyskał już oficjalną sygnaturę sejmową i został skierowany przez
Marszałka Sejmu do pierwszego czytania. W swoich wystąpieniach działkowcy
nalegają, aby posłowie już na tym etapie odrzucili ten projekt jako godzący w ich
prawa. Pozbawia on bowiem środowisko działkowe dotychczasowych praw do
gruntów (użytkowanie wieczyste) i majątku indywidualnego na działkach oraz
usuwa najważniejsze bariery na drodze do likwidacji ogrodów.
Projekt rodzi również wiele wątpliwości i pytań, na które posłowie PiS nie
chcą odpowiadać zainteresowanym. Dlatego też Krajowa Rada PZD postanowiła
wyjść naprzeciw oczekiwaniom działkowców i wydać poniższy materiał, który
zawiera odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania odnośnie propozycji
PiS. Tym samym Krajowa Rada wypełnia swoje obowiązki statutowe i informuje członków Związku o skutkach projektu, które są konsekwentnie przemilczane
przez jego autorów. Zresztą sam projekt ustawy nie jest przez nich szczególnie
eksponowany, co samo w sobie wydaje się dziwne. Jeżeli zatem kogokolwiek
interesuje lektura samego projektu, to jest on dostępny na stronie internetowej
Sejmu. Szczególnie zachęcamy do konfrontacji poniżej prezentowanych ocen
i odpowiedzi z poszczególnymi przepisami projektu. Dzięki temu czytelnik sam
wypracuje sobie pogląd co do prawdziwych intencji kryjących się pod nośnym
i medialnym „uwłaszczeniem działkowców”.
KRAJOWA RADA PZD
3
1. Czy projekt PiS spełnia zapowiedzi o powszechnym uwłaszczeniu
­działkowców?
Głównym hasłem, pod jakim PiS promuje swój projekt, jest „powszechne uwłaszczenie działkowców”. Wynika to zarówno z treści uzasadnienia, jak i publicznych wystąpień polityków tego ugrupowania, zwłaszcza posła Andrzeja Dery. W rzeczywistości
założenia projektu dają działkowcom tylko prawo do wystąpienia z wnioskiem o wykup
działki. Nie można więc mówić o żadnym uwłaszczeniu, a jedynie sprzedaży działek.
Jeżeli chodzi o „powszechność” wykupu, to należy zauważyć, iż projekt przewiduje
jedynie prawo do złożenia wniosku, bez jakichkolwiek gwarancji na jego pozytywne
rozpatrzenie. To właściciel nieruchomości – zwykle gmina – będzie de facto decydował,
czy sprzedać działkę. Ponadto w przypadku wielu ogrodów stan prawny gruntów, np.
roszczenia byłych właścicieli, wykluczają wykup niezależnie od stanowiska gminy. Dlatego hasło PiS o „powszechnym uwłaszczeniu działkowców” stanowi oczywiste nadużycie, które nijak ma się do rzeczywistości, jaka zaistniałaby w przypadku uchwalenia
projektu ustawy.
2. Czy każdy działkowiec będzie miał możliwość wykupu działki?
Już wprost z ustawy wynika, że sprzedaż wykluczono w przypadku działkowców
z ogrodów objętych roszczeniami osób trzecich – na chwilę obecną jest to kilkadziesiąt
tysięcy działek. Trzeba jednak uwzględnić fakt, iż mechanizm proponowany przez PiS
gwarancji wykupu nie daje nikomu. Zgodnie z projektem każdy działkowiec ma jedynie
prawo do złożenia wniosku o wykup. O tym, czy zostanie on uwzględniony, zadecyduje
urzędnik w gminie. Biorąc pod uwagę naturalną niechęć większości samorządów do wyzbywania się swego majątku za bezcen, jak również ich nierzadkie plany inwestycyjne
kosztem terenów ROD, dla większości działkowców szanse na wykup maleją niemalże
do zera. Oczywiście doświadczenie uczy, że niektóre osoby, zwłaszcza blisko powiązane
z władzą, zostaną potraktowane w sposób specjalny. Można być niemalże pewnym, że
po wejściu w życie ustawy „okazałoby” się, że członkowie politycznego establishmentu
stanowią niezwykle liczną grupę wśród działkowców – właścicieli. Pytanie, czy fakt, iż
groźną dla większości działkowców ustawę promuje Poseł Andrzeja Dera, użytkownik
ponad 600 metrowej działki w ROD im. 22 Lipca w Ostrowie Wielkopolskim, jest przypadkiem, pozostawiamy Państwa ocenie.
3. Co trzeba zrobić, aby starać się o wykup działki?
Zgodnie z propozycją PiS działkowiec będzie mógł złożyć wniosek o odpłatne przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności. Wniosek ten składać ma do starosty
(działki na gruncie państwowym) lub wójta (burmistrza, prezydenta) starosty lub marszałka województwa (działki na nieruchomości będącej własnością samorządu terytorialnego).
Logicznym jest, że wnioskodawca będzie musiał wylegitymować się dokumentem
świadczącym o posiadaniu prawa użytkowania działki oraz przedstawić szereg innych
dokumentów (mapy podziału, operat szacunkowy itp.). Projektodawca nie wskazał jednak jakie załączniki musi zawierać wniosek aby został rozpatrzony. To daje organowi
zupełną swobodę decyzyjną.
4
Użytkownik musiałby złożyć wniosek w ciągu 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy.
Po tym terminie roszczenie z mocy prawa wygasa i osobie uprawnionej przysługiwać
będzie jedynie prawo do zawarcia umowy o oddanie działki w użytkowanie, najem lub
dzierżawę. Na jakich warunkach? Nie wiadomo.
W ten sposób działkowiec z użytkownika posiadającego szereg praw wynikających
z ustawy o ROD (prawo do nieodpłatnego użytkowania działki, pobierania z niej pożytków, prawo do odszkodowania za składniki majątkowe stanowiące jego własność
w przypadku likwidacji ogrodu oraz prawo do działki zastępczej) stanie się dzierżawcą lub użytkownikiem na warunkach, jakie przedstawi mu właściciel gruntu – zwykle
­gmina.
Choć projekt ustawy uprawnia działkowca wyłącznie do złożenia wniosku, nie zostały
w nim wskazane procedury odwoławcze w przypadku odmowy lub braku reakcji ze strony organu orzekającego o jego zasadności. Zgodnie z projektem PiS prawo własności
ustanawiane ma być w drodze decyzji administracyjnej. Zatem należy domniemywać,
że postępowanie dotyczące wniosku o nabycie prawa własności będzie prowadzone
w oparciu o zapisy kodeksu postępowania administracyjnego. Wszyscy wiemy, jak długo takie postępowania mogą się ciągnąć. Uzyskanie prawa własności będzie odpłatne.
Wnioskodawca zapłaci nie tylko za prawo do gruntu ale poniesie też m.in. koszty związane z wydzieleniem geodezyjnym działki i części wspólnej, ich wyceną przez biegłego
rzeczoznawcę oraz opłatami za założenie księgi wieczystej i ujawnienie w niej swych
praw.
Należy również wskazać, że prawo do wystąpienia z wnioskiem o sprzedaż nie może
naruszać praw osób trzecich (art. 21 ust.4 projektu ustawy). Dlatego zgłoszenie jakiegokolwiek (nawet fikcyjnego) roszczenia o zwrot nieruchomości wykluczy prawo działkowca do ubiegania się o własność. Mało tego, nawet późniejsze (po zakupie działki
przez działkowca) zgłoszenie roszczenia do nieruchomości przez osobę trzecią może
posłużyć do podważenia własności działki.
4. Którzy działkowcy nie będą mogli skorzystać z bonifikat?
Projekt ustawy PiS przewiduje niezwykle hojne, wręcz utopijne, bonifikaty pomniejszające cenę za wykup działki. Każdy rok użytkowania działki ma oznaczać 10% upust,
natomiast emeryci, renciści lub wdowy (wdowcy) mają mieć 99% obniżkę (?!) – i to
niezależnie od okresu użytkowania działki. Czeka nas więc szturm tych grup na działki
w dużych miastach. Zapewne też drastycznie wzrośnie liczba osób niezdolnych do pracy
ubiegających się o renty w ZUS – tym samym jeszcze bardziej zdystansujemy inne kraje
co do największej liczby rencistów w społeczeństwie.
Bonifikaty są więc czystą iluzją przedwyborczą, zwłaszcza że spowodowałyby istne
spustoszenie w budżetach i majątkach gmin, czyli aktualnych właścicielach gruntów
zajętych przez ogrody działkowe. Trudno przypuszczać, aby gminy oddawały za bezcen
swoje tereny, czyli majątek publiczny, pod gigantyczną spekulację. Zapewne upomną się
chociaż o rekompensatę z budżetu Państwa, co oznaczałoby, że każdy podatnik musiałby
się złożyć na prezent dla bliżej nieokreślonej grupy, która przejęłaby mienie publiczne
na własne potrzeby.
Można zatem z całą odpowiedzialnością stwierdzić, że żaden działkowiec nie skorzysta z bonifikat, bo najzwyczajniej nikt się na takie rozwiązanie nie zgodzi. Łudzenie więc
5
obecnych emerytów i rencistów własnością drogocennej ziemi za bezcen jest zagraniem
niezwykle zwodniczym i cynicznym, nawet jak na standardy naszej klasy politycznej.
Właściwie tyle można byłoby poświęcić temu zagadnieniu. Gdyby jednak podejść
do kwestii bonifikat jak do rozwiązania poważnego i realnego, to powstają niemniejsze wątpliwości, które stawiają to „dobrodziejstwo” pod znakiem zapytania. Pojawiają
się zwłaszcza kwestie praktyczne, np. jak działkowiec ma wykazać okres użytkowania
przez niego działki wpływający na wysokość bonifikaty. Wszak PZD i wszelkie jego
organy (w tym ogrodowe) zostaną zlikwidowane i one na pewno niczego już nie poświadczą. Czyli działkowiec zmuszony zostanie zbierać rozmaite papiery dowodzące,
że rzeczywiście użytkował działkę przez dany okres czasu. Spora grupa zapewne zechce
skorzystać z pomocy świadków. Ale czy gminy będą ulgowo traktować działkowców
i przyjmą takie dowody, czy też raczej wykorzystają tę sposobność do negowania ich
uprawnień i nakładania obowiązku uiszczenia pełnej ceny za wykup działki? Pytanie
wydaje się retoryczne, bo to same gminy mają decydować, czy oddać swoją własność
za bezcen. Co zatem działkowcy zrobią, gdy gmina odmówi im prawa do skorzystania
z bonifikat? Zapewne wielu z nich zaczynie się sądzić, a reszta zrezygnuje z beznadziejnej i długotrwałej walki prawnej.
Pojawiają się też inne wnioski. Otóż regulacje dotyczące bonifikat istotnie naruszają
również konstytucyjną zasadę równości wobec prawa. Mamy tu bowiem uprzywilejowanie jednej grupy (np. wspomnianych już rencistów) nad innymi (np. bezrobotnymi).
Czemu PiS faworyzuje jednych, a innych dyskryminuje? Czy społecznie i moralnie
uzasadnione jest, aby czterdziestokilkuletni emeryt mundurowy o wysokim uposażeniu
otrzymał działkę za 1% jej wartości, natomiast nabywająca właśnie działkę wielodzietna
rodzina o niskich dochodach musiała za nią płacić pełną cenę? Ponadto w skali roku
następuje wymiana ok. 5% użytkowników działek (czyli ok. 50.000 osób i rodzin). Te
osoby nie skorzystają z upustów tylko dlatego, że nie przewidziały kilka lat wcześniej,
że będą mogły nabyć swoją działkę za bezcen. Takie skutki pomysłów PiS zrodzą zasadne poczucie krzywdy i frustracji, które mogą doprowadzić do poważnych konfliktów
społecznych. Nie będą też służyć integralności działkowców i możliwości późniejszego
prowadzenia ogrodów. W tym również aspekcie bonifikaty są niesprawiedliwe, żeby nie
powiedzieć – groźne.
Co więcej, upusty nie obejmą działkowców, którzy przejmą działki po żyjących bliskich, bo tylko przejęcie działki po zmarłej osobie bliskiej uprawniać ma do zaliczenia
sobie okresu użytkowania przez nią działki, od którego zależeć ma wysokość upustu.
Projekt PiS wprowadza więc preferencje dla osób będących następcami zmarłego działkowca, ale już osoba przejmująca obecnie działkę np. po schorowanym lub wiekowym
rodzicu lub dziadku będzie musiała zapłacić pełną cenę rynkową, nawet jeżeli wcześniej
przez wiele lat pomagała działkowcowi w uprawie działki. Trudno tu się doszukać jakiegokolwiek sensu lub wrażliwości społecznej.
Na zakończenie warto jeszcze zaznaczyć, że przysługująca działkowcowi bonifikata
nie gwarantuje uwłaszczenia, szczególnie w dużych miastach, gdzie znajduje się największa liczba ogrodów. Jeżeli bowiem wartość działki osiągać może cenę 3–4 mln
złotych, to np. 50% upust niczego nie da. Skąd przeciętny działkowiec weźmie blisko
2 miliony zł? Zaciągnie kredyt w czasach kryzysu? Powyższe wnioski świadczą tylko
o zupełnym oderwaniu autorów projektu od rzeczywistości, w której przyszło im żyć.
6
5. Jakie koszty trzeba ponieść aby wykupić działkę?
Zgodnie z projektem ustawy działkowiec ma ponieść szereg wydatków jeszcze przed
złożeniem wniosku o sprzedaż działki Zakłada się bowiem, że koszty pomiarów oraz
opracowań geodezyjnych i kartograficznych związanych z postępowaniem w sprawie
wydania decyzji o odpłatnym przekształceniu prawa użytkowania działki w prawo własności ponoszą osoby „uprawnione”. Zatem właściciel gruntu, choć ustanowienie prawa
własności ma następować odpłatnie, nie będzie partycypował w kosztach nawet w zakresie wydzielenia gruntów, które będą podlegały sprzedaży. Rozgraniczeniu podlegać
będzie zarówno teren indywidualnej działki, jak i wszystkie tereny ogólne – drogi, alejki,
place. Tak więc według projektu ustawy już w okresie poprzedzającym złożenie wniosku
o wydanie decyzji (bez gwarancji na jego pozytywne rozpatrzenie) działkowiec będzie
musiał ponieść koszty:
• wznowienia granic i wydzielenia geodezyjnego terenu ROD,
• dokumentacji prawnej działki (pomiary, mapki, wypisy i wyrysy)
• wynagrodzenia geodety w odniesieniu do działek indywidualnych i w stosunku do
terenów wspólnych.
Należy podkreślić, że istotne znaczenie dla wysokości wydatków, które poniesie działkowiec będzie miało: położenie i powierzchnia ROD, liczba działek w ogrodzie oraz
wielkość i wartość terenów wspólnych.
Według zapisu projektu ustawy wysokość opłaty równa jest cenie działki pomniejszonej o ewentualne upusty, Cenę działki ustalać ma biegły rzeczoznawca. Zatem aby
wykupić działkę należy także ponieść :
• koszt wynagrodzenia rzeczoznawcy majątkowego za wycenę indywidualnej działki
i wycenę części wspólnej.
Kolejne koszty wykupu działki powodować mają:
• opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania w prawo własności działki ustalane w oparciu o rynkową wartość gruntu.
• opłaty sądowe z tytułu założenia księgi wieczystej i wpisu do niej prawa, które liczone będą od pełnej wartości rynkowej bez stosowania ulg.
Biorąc pod uwagę koszty czynności przygotowawczych oraz ceny nieruchomości
w miastach i w atrakcyjnych rejonach, należy stwierdzić, że nawet przy zastosowaniu
maksymalnych obniżek, cena wykupu działki wraz z kosztami towarzyszącymi musiałaby sięgać od kilkunastu od kilkudziesięciu tysięcy złotych. Co istotne, znaczną część
z tych wydatków działkowiec miałby ponosić bez gwarancji, że działka rzeczywiście
zostanie mu sprzedana na własność.
6. Czy Sejm może uwłaszczać działkowców?
Zgodnie z prawem wprowadzonym na początku lat 90 – tych XX w. tereny wszystkich
ogrodów działkowych objęte zostały komunalizacją – z mocy prawa stały się własnością gmin. Wprawdzie w niektórych przypadkach proces ujawniania własności gminy
w księgach wieczystych z przyczyn proceduralnych jeszcze się nie zakończył, tym niemniej, co do zasady należy, przyjąć, iż grunty ogrodów należą do gmin.
Zgodnie z obowiązującym w Polsce porządkiem konstytucyjnym gminy zostały wyposażone w osobowość prawną, niezależną od Skarbu Państwa. Jedną z konsekwencji
tego stanu rzeczy jest oddzielenie majątku gmin od majątku Państwa. O sposobie dys-
7
ponowania tym majątkiem decydują organy gminy (rada gminy, burmistrz). Sejm, będąc organem Państwa, a nie gminy, nie ma do tego prawa. Posłowie mogą oczywiście
określić w ustawach to, na jakich zasadach odbywa się gospodarka majątkiem gminy,
ale nie podejmować decyzji o sposobie jego rozdysponowania. Analogiczne uwagi były
podstawami przynajmniej kilku orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, gdy stwierdzał
niezgodność z Konstytucją ustaw, którymi wprowadzano przymusową dla gmin sprzedaż bądź też uwłaszczanie na ich majątku na rzecz osób prywatnych.
Posłowie PiS powinni zdawać sobie sprawę, że proponowane przez nich rozwiązania nie mogą zagwarantować działkowcom sprzedaży działek na preferencyjnych warunkach przez gminy. Dlaczego więc nie informują o tym społeczności ogrodowych?
Wytłumaczenie może być dwojakie, niekompetencja albo zła wola. Żadnego z nich nie
sposób zaakceptować.
7. Czy wykup działek byłby realny?
W przypadku niektórych działek może i tak, ale bez wątpienia byłaby to jedynie niewielka część dzisiejszych ogrodów, zwykle położonych na najmniej atrakcyjnych terenach. Dlaczego? Argumentów jest wiele.
Po pierwsze roszczenia byłych właścicieli do ogrodów. Zjawisko, ostatnio częściowo
zablokowane dzięki regulacjom ustawy o ROD, nawet obecnie obejmuje kilkadziesiąt
tysięcy działek. Uchylenie ustawy o ROD w związku z wejściem w życie projektu PiS
bez wątpienia nasiliłoby proces zgłaszania roszczeń. Tymczasem, zgodnie z propozycją
PiS, ich zgłoszenie, niezależnie od zasadności, wyklucza możliwość wykupu działki.
Sprzedaż mogłyby zablokować również gminy. Należy pamiętać, że zdecydowana
większość ogrodów położona jest na terenach stanowiących ich własność. Praktyka
dotycząca uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego wskazuje, że wobec
zdecydowanej większość terenów ogrodów samorządy mają inne plany. Pod rządami
ustawy o ROD możliwość likwidacji ogrodów jest ograniczona. Jej uchylenie stwarzałoby dla gmin niepowtarzalną okazję do przejęcia terenów do swobodnego dysponowania.
Okoliczność ta, w połączeniu z brakiem uzasadnienia do pozbywania się atrakcyjnych
nierzadko nieruchomości za ułamek ich wartości – bonifikaty zapisane w projekcie – bez
wątpienia znalazłyby odzwierciedlenie w postawie gmin, zwłaszcza miejskich. Zresztą nawet w przypadku gmin wiejskich, gdzie działki mają zwykle mieszkańcy innych
miejscowości, jest mało prawdopodobne, aby władze lokalne uznały za stosowne preferencyjnie traktować dzisiejszych użytkowników działek kosztem majątku wspólnoty
lokalnej.
Kolejną przesłanką zniechęcającą gminy do realizacji propozycji PiS jest wielkość
działek – ok. 300 m2. Przy takiej powierzchni trudno sobie wyobrazić inne zagospodarowanie stosunkowo dużych terytoriów miast zajmowanych przez ogrody. Dzisiaj stanowią one zwarte obszary zielone, o stosunkowo jednolitym sposobie zagospodarowania.
W sytuacji rozparcelowania tych terenów pomiędzy indywidualnych właścicieli nastąpiłoby zróżnicowanie ich charakteru, którego nie sposób ująć w zorganizowane ramy.
Realna perspektywa powstawania slumsów na takich obszarach powoduje, że samorządy lokalne są przeciwne przenoszeniu własności do poszczególnych działek. Znajduje
to zresztą potwierdzenie w stanowisku Związku Miast Polskich, organizacji zrzeszającej
samorządy miejskie, w którym reprezentanci miast sprzeciwiali się propozycjom PiS.
8
Wszystkie te przesłanki wskazują, iż szanse na wykup działki miałaby stosunkowo
nieliczna grupa dzisiejszych działkowców, głównie z ogrodów położonych na gruntach
o niewielkiej wartości. Zresztą i oni mogą się zawieść. Wysoce prawdopodobne jest, iż
przepisy o bonifikatach zostaną zaskarżone przez niektóre gminy do Trybunału Konstytucyjnego. Ich uchylenie jest niemalże pewne, a to będzie skutkowało wyłączeniem ich
stosowania w całym kraju. Oczywiście można się spodziewać, że znalazłaby się pewna
grupa beneficjentów propozycji PiS. Osoby ustosunkowane, które dzięki zajmowanej
pozycji w życiu publicznym i koneksjom mogą liczyć na „szczególne traktowanie”, zdążyłyby zapewne skorzystać z tego rzekomo „powszechnego uwłaszczenia”.
8. Jakie prawa będzie miał działkowiec, który nie wykupi działki?
Odpowiedź na powyższe pytanie udziela bezpośrednio sam projekt ustawy, który zakłada, że nie wszyscy działkowcy się uwłaszczą. Oprócz właścicieli przewiduje się także
użytkowników, najemców i dzierżawców. Na wykup działkowiec będzie miał 2 lata. Po
tym czasie otrzyma tzw. „pierwszeństwo” do zawarcia z gminą umowy o oddanie działki
w użytkowanie, najem lub dzierżawę. Utraci zatem dotychczasowe prawo do działki,
skoro będzie musiał nabyć nowe.
Problem polega na tym, ze gmina wcale nie będzie musiała zawrzeć takiej umowy,
jeżeli nie dojdzie z działkowcem do porozumienia co do poszczególnych warunków.
Samo „pierwszeństwo” nie jest jeszcze roszczeniem, czyli prawem działkowca do żądania zawarcia umowy. Stąd może się nawet okazać, że działkowiec z dnia na dzień stanie
się „dzikim lokatorem”, mimo że korzystał ze swojej działki od wielu lat. Pod względem prawnym gmina będzie mogła go nawet eksmitować. Jest to rozwiązanie niezwykle
groźne dla działkowców, lecz równocześnie bardzo wygodne dla niektórych gmin, które
niejako odzyskają grunt i będą mogły go przeznaczyć na inne cele. Może to więc skłaniać je do blokowania uwłaszczenia, aby po upływie 2 lat odmówić działkowcowi podpisanie umowy użytkowania albo dzierżawy (najmu) i tym samym pozbawić go działki.
Niezależnie od tego istotnym jest, że ewentualne zawarcie z gminą umowy o oddanie
działki w użytkowanie, najem lub dzierżawę będzie rodziło obowiązek uiszczania czynszu. Projekt milczy bowiem nt. nieodpłatności tych praw, wobec czego należy przyjąć,
że działkowiec będzie zobowiązany cyklicznie płacić za swoją działkę. Wynika to z zasady, że korzystanie z gruntów publicznych jest odpłatne, chyba że przepisy przewidują
możliwość bezpłatnego z nich korzystania (np. taką podstawę prawną zawiera obecna
ustawa o ROD).
Sytuacja prawna nieuwłaszczonych działkowców będzie więc niekorzystna. Tym bardziej, że wskazane wyżej umowy są zawierane na czas oznaczony (zazwyczaj kilkuletni) i następnie wygasają, albo obowiązują przez czas nieoznaczony, ale mogą być
wypowiadane przez każdą ze stron. Czas trwania umowy będzie określany przez same
strony, podobnie jak pozostałe warunki. Pewnym jest jednak, że projekt nie przewiduje
dla dzierżawców (najemców) jakichkolwiek praw na wypadek likwidacji ogrodu, a w
szczególności odszkodowania i działki zastępczej. Co więcej, tacy działkowcy nie będą
mogli być nawet członkami wspólnoty, gdyż status ten został zarezerwowany wyłącznie
dla właścicieli i użytkowników, wobec czego ich pozycja w ogrodzie będzie niezwykle
ułomna. Świadczy o tym chociażby fakt, że dzierżawcy (najemcy) nie będą mogli ani
9
zbywać swoich działek, ani zapisywać ich spadkobiercom. Ich prawa będą więc mieć
charakter tymczasowy, wręcz prowizoryczny, choć jednocześnie odpłatny i kosztowny.
9. Jakie koszty związane z działką i ogrodem będzie ponosił działkowiec,
który wykupi działkę, a jakie ten, co nie wykupi?
Opłaty, które musiałby ponieść działkowiec, aby nabyć własność działki:
1. związane z nabyciem działki i udziału w części wspólnej ogrodu:
• opłata za przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności, równa wartości
rynkowej działki i udziału w części wspólnej ogrodu, pomniejszona zgodnie z zasadami określony w ustawie o ogrodach działkowych,
• koszty pomiarów i opracowań geodezyjnych związanych z podziałem i wyodrębnieniem geodezyjnym działki i części wspólnej ogrodu działkowego,
• koszty założenia księgi wieczystej i wpisu do niej praw do działki,
• wynagrodzenie rzeczoznawcy szacującego wartość rynkową dziaki i udziału w części wspólnej.
Opłaty, które będzie musiał ponieść inny działkowiec (użytkownik, dzierżawca, najemca):
1. taksa notarialna za sporządzenie umowy użytkowania,
2. okresowa opłata za użytkowanie, czynsz dzierżawny albo za najem.
Opłaty, które będzie musiał ponieść działkowiec-właściciel i pozostali działkowcy:
1. koszty związane z zarządzaniem ogrodem działkowym, w tym koszty administracyjne i wynagrodzenia zarządów wspólnot,
2. koszty podatków płaconych przez wspólnoty,
3. koszty utrzymania części wspólnych ogrodu w stanie niepogorszonym:
• napraw i awarii,
• konserwacji,
• okresowych przeglądów technicznych,
4. opłaty za wodę, energię elektryczną, wywóz śmieci i inne związane z funkcjonowaniem działki i ogrodu.
10. Dlaczego zakłada się przymusową likwidację PZD?
Powodów można podać kilka. Najprostszy to chęć przejęcia majątku wypracowanego
przez pokolenia działkowców – nacjonalizacja majątku PZD oraz stworzenie kolejnych
stanowisk (swoistych synekur) dla ludzi władzy – urząd likwidatora Związku (z zapleczem) oraz nieograniczona liczba pełnomocników w gminach.
Jednak najważniejsza wydaje się być możliwość zlikwidowania PZD, niezależnej i samorządnej organizacji, która od lat skutecznie zabiega o prawa działkowców i ochronę
ogrodów. Paradoksalnie również w tym przypadku zamiary PiS zbiegają się z polityką
stosowaną w okresie PRL. Powstanie Polskiego Związku Działkowców, niezależnego
samorządu środowiska działkowców, było możliwe wiosną 1981r., czyli w okresie odwilży „solidarnościowej”. Zabiegając o prawa działkowców Związek od samego początku musiał zmagać się z próbami podporządkowania i pozbawienia samodzielności.
Wówczas chodziło o kwestie polityczne. Przełom 1989r. zmienił sytuację, ale nie aż tak
bardzo. Zmieniło się jedynie podłoże niechęci niektórych środowisk do PZD.
10
Ogólnopolska organizacja, skutecznie broniąca praw działkowców przed próbami
przejęcia terenów ogrodów, jest postrzegana przez niektóre środowiska jako przeciwnik,
którego należy zniszczyć. Stąd pojawiające się co jakiś czas propozycje rozwiązania
PZD. W ostatnim czasie wyspecjalizował się w nich PiS. Przewrotność jego polityki
polega na przypisywaniu ruchowi ogrodnictwa działkowego rzekomo PRL-owskiego
pochodzenia, podczas gdy ruch ten istniał jeszcze przed wojną, a ogólnokrajowe organizacje działkowców funkcjonują praktycznie we wszystkich krajach UE. PiS o tym milczy, gdyż fakty są dla niego niewygodne. Świadomie pomija również przeszło 600 000
podpisów zebranych w ogrodach działkowych w obronie ustawy o ROD. Zamiast tego,
posługując się kłamliwymi zarzutami, oczernia prawie 100 000 rzeszę działkowców społecznie pracujących na rzecz ogrodów. Dla legitymacji swych działań używa rzekomych
reprezentantów środowiska „niezależnych” działkowców – dziwnym trafem są to osoby,
które swego czasu utraciły funkcje w PZD i dopiero wówczas zaczęły kwestionować
potrzebę istnienia PZD.
Dlaczego likwidacja PZD jest tak ważna dla PiS?
Projekt PiS pozbawia działkowców dotychczasowej ochrony prawnej w postaci ustawy o ROD. W zamian daje mglistą perspektywę wykupienia działek, bez szans na realne
spełnienie. W rzeczywistości ogrody i działkowcy zostaną wydani na łaskę właścicieli
terenów – a więc urzędników z gmin i Skarbu Państwa. Perspektywa masowej likwidacji
ogrodów i wyrzucania działkowców bez oglądania się na ich dotychczasowe prawa jest
jak najbardziej realna. Ogólnopolska organizacja już nie raz udowodniła, że najbardziej
jest potrzebna ogrodom właśnie w takich sytuacjach. Co najważniejsze, dotychczas była
ona skuteczna w walce o prawa działkowców. Zapewne dlatego Związek tak bardzo
przeszkadza PiS, że aby się go pozbyć proponuje nawet złamanie Konstytucji. Czymże
bowiem innym jest projekt ustawy przewidującej rozwiązanie samodzielnej i samorządnej organizacji społecznej i grabież majątku wypracowanego przez jej członków?
11. Co będzie z działkami i ogrodem w dniu wejścia w życie ustawy PiS?
ROD w sensie prawnym przestanie istnieć. Projekt PiS stanowi, że dotychczasowe
ROD staną się z mocy prawa ogrodami działkowymi w rozumieniu tej ustawy, ale tylko
tyle na ten temat. Projekt nic nie mówi, jak będzie zorganizowane życie w ogrodzie,
w którym nie funkcjonuje żaden samorząd. Nie będzie można powołać wspólnoty, bo nie
będzie jeszcze właścicieli, a to warunek ustawowy. Teoretycznie, ponieważ infrastruktura stanie się własnością gminy, to ona będzie odpowiedzialna za zarządzanie ogrodem.
Własność gminy wynika wprost z kodeksu cywilnego i dopóki w ogrodzie nie będzie
właścicieli, dotąd będzie on w 100% własnością gminy. Środkami na koncie ROD (z wyjątkiem Funduszu Rozwoju) zarządzać ma likwidator PZD. Dlatego ze zgromadzonych
przez działkowców pieniędzy gmina nie będzie mogła regulować rachunków byłego
ROD. Z kolei każde zobowiązanie powstałe po wejściu w życie ustawy nie będzie zobowiązaniem PZD, a więc nie można go będzie opłacić ze środków zgromadzonych na
koncie ROD.
Po wejściu w życie ustawy PiS w ogrodach nastąpi totalny paraliż. Poczynając od
kwestii związanych z regulowaniem należności za media, przez bieżące zarządzanie
jego sprawami. W efekcie ogrody musiałyby podupaść. Dlatego zapewne nieprzypadko-
11
wo projekt PiS przewiduje, że ogród, w którym nie działa wspólnota – nie ma właścicieli – można zlikwidować praktycznie na każdy cel, na podstawie uchwały rady gminy.
12. Czy i kiedy w ogrodach powstaną wspólnoty? Czym właściwie jest
wspólnota w świetle projektu ustawy?
Projekt likwiduje PZD, a więc również obecnie działające organy w ogrodzie (tzn.
walne zebranie, zarząd i komisje statutowe); można więc powiedzieć, że likwiduje się
rodzinne ogrody działkowe. W zamian proponuje się tzw. wspólnoty ogrodowe, które
zostały przez autorów projektu w całości powielone ze wspólnot mieszkaniowych składających się z właścicieli lokali mieszkalnych. Nie zadano sobie trudu, aby dostosować
to rozwiązanie do realiów ogrodowych; wszak ogród funkcjonuje na zupełnie innych
zasadach niż budynki mieszkalne.
Projekt nie gwarantuje powstania wspólnot w każdym ogrodzie wraz z ewentualnym
jego wejściem w życie, gdyż ich powstanie nie będzie następować „z mocy prawa”, czyli automatycznie. Projekt stawia tu pewne warunki, które będą musiały być spełnione,
jeżeli wspólnota ma być powołana do życia.
W praktyce to gmina zadecyduje, czy wspólnota w ogóle powstanie. Jej powołanie
uzależnione będzie od postanowienia urzędnika gminnego, który ma przeprowadzić
wybory do władz wspólnoty. Nie przewidziano żadnych terminów na dokonanie tych
czynności. Gmina niezainteresowana dalszym funkcjonowaniem ogrodu po prostu zaniecha powołania wspólnoty, aby na tym terenie nie powstały żadne struktury działkowe.
Gorzej jednak, że projekt jednoznacznie stwierdza, że wspólnota składa się z właścicieli i użytkowników, co wskazuje, że musi dojść do tzw. uwłaszczenia w ogrodzie,
aby wspólnota mogła potencjalnie powstać. Brak właścicieli oznacza bowiem formalną niemożność powołania wspólnoty przez gminę, od której zresztą ma zależeć możliwość uwłaszczenia działkowców. Stworzono więc „błędne koło”, ponieważ zablokowanie uwłaszczenia pozwoli jednocześnie gminom uniknąć powołania na swoim terenie
wspólnot, co – swoją drogą – nie będzie rodziło dla samorządu żadnych negatywnych
konsekwencji prawnych.
Powstanie wspólnot jest więc wysoce wątpliwe, jednak takie przypadki są możliwe,
zwłaszcza że projekt drastycznie uzależnia wspólnoty od gmin, eliminując właściwie
wszelkie przejawy samorządności i samodzielności ogrodowej. Projekt wyposażył mianowicie gminę w liczne uprawnienia, w tym do powoływania kuratora dla ogrodu oraz
akceptacji regulaminu jego funkcjonowania. Uchyla też wszelkie obowiązki gmin wobec ogrodów. Nie będzie też większych ograniczeń co do ich likwidacji, gdyż samym
wspólnotom nie zapewniono w tym zakresie jakichkolwiek możliwości sprzeciwu; decyzje będą pozostawione wyłącznie w gestii władz gminnych.
Tym samym wspólnoty jawią się nie jako samorząd działkowców, ale jako wyspecjalizowana jednostka gminna odpowiedzialna za administrowanie ogrodem. Tak stanowcze
podporządkowanie nie zostanie zrekompensowane żadnymi udogodnieniami w funkcjonowaniu ogrodu, np. dotacje gminne na potrzeby ogrodowe. Wręcz przeciwnie, obciążenia finansowe mają wzrosnąć (zarząd ma być odpłatny), a wspólnotom projekt nie
gwarantuje kompetencji, które mogłyby zapewnić odpowiedni poziom zarządzania.
W szczególności przejawia się to w niemożności egzekwowania prawa przez wspólnotę
w ogrodzie, np. poprzez stosowanie odpowiednich sankcji; wszak nie można pozba-
12
wić działki jej właściciela, nawet gdy w sposób rażący występuje przeciwko zasadom
porządkowym funkcjonującym w ogrodzie. Z tego rodzaju problemami pokrzywdzony
działkowiec będzie musiał samodzielnie zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie.
Ograniczone możliwości wspólnot wynikają również z tego, że projekt nie przyznaje
tym jednostkom osobowości prawnej, a więc odpowiedzialność finansowa za jej działalność ponosić będą działkowcy (właściciele), co może być szczególnie groźne w ogrodach dotkniętych poważniejszymi zobowiązaniami, np. z tytułu roszczeń do gruntów,
które często dochodzą do kwot od kilkuset tysięcy do kilku milionów złoty.
Niefunkcjonalność wspólnot wynika jednak przede wszystkim z zaproponowanej
struktury osobowej. Ma ona bowiem składać się z dwóch kategorii członków. Nastąpi
więc podział działkowców na właścicieli działek o pełnych prawach oraz użytkowników
działek mających ograniczone prawa do decydowania o sprawach ogrodu. W szczególności tylko właścicielom przysługiwać będzie współwłasność terenów ogólnych, natomiast użytkownicy działek mają być pozbawieni tego prawa, choć projekt nakłada na
nich obowiązek utrzymywania tych terenów. W efekcie przewiduje się w ramach wspólnot dwie grupy działkowców o odmiennych prawach, obowiązkach i interesach, co niewątpliwie nie wpłynie na integrację społeczności ogrodowej, ale raczej przyczyni się
do jej rozkładu. Tym bardziej, że wyłączono poza wspólnoty inną grupę działkowców,
czyli dzierżawców (najemców), a więc osoby, którym nie uda się uwłaszczyć w terminie
dwóch lat od wejścia w życie ustawy proponowanej przez PiS. Może się więc okazać, że
poza wspólnotami będzie zdecydowana większość działkowców, którym projekt właściwie niczego nie gwarantuje. W takiej sytuacji trudno mówić o jakiejkolwiek wspólnocie
– czy to formalnie, czy to jako zwartej i równouprawnionej społeczności.
13. Co się stanie z naszym, czyli członków Związku majątkiem wspólnym
i indywidualnym?
Zgodnie z projektem ustawy tereny ogólne oraz infrastruktura ogrodowa (np. ogrodzenia, drogi, sieć elektryczna, budynki administracyjne, gospodarcze), przeznaczone do
wspólnego korzystania przez działkowców staną się częścią wspólną ogrodu. Jednak tylko niektórzy członkowie wspólnoty będą mieli do niej prawa, za to wszyscy obowiązki.
Pomimo, że za utrzymanie części wspólnej będą płacić wszyscy działkowcy, jej własność będzie należała tylko do wybranych. Część wspólna ogrodu będzie bowiem stanowiła współwłasność tylko tych osób, które nabędą własność działki. Działkowcy będący użytkownikami, dzierżawcami lub najemcami działek będą jedynie zobowiązani do
wspófinansowania utrzymania tego majątku.
W przypadku sprzedaży działki przez jej właściciela, zbyciu będzie podlegało również
prawo własności udziału we współwłasności w częściach wspólnych. Zysk ze sprzedaży
tego udziału będzie przypadał tylko właścicielowi, mimo że swoją pracę i środki finansowe w budowę infrastruktury zainwestowali wszyscy działkowcy.
Do momentu zakupu działki oraz udziału w częściach wspólnych przez działkowca,
prawo własności do działki, terenów zielonych, infrastruktury technicznej, a także do
nasadzeń, urządzeń i obiektów znajdujących się na działce, będzie przysługiwało właścicielowi gruntu, czyli gminie. Wynika to z ogólnej zasady Kodeksu cywilnego, że
wszystko co na gruncie stanowi własność właściciela nieruchomości. Odzyskanie przez
działkowca własności składników majątkowych znajdujących się na użytkowanej przez
13
niego działce, będzie możliwe jedynie po uprzednim odpłatnym nabyciu prawa własności działki. Tak więc projekt PiS przewiduje automatyczne uwłaszczenie, tyle że wbrew
temu, co twierdzi poseł A. Dera, nie będzie to uwłaszczenie działkowców na gruncie
gminy, ale gminy na majątku wypracowanym przez pokolenia działkowców.
Środowisko polskich działkowców ma być również ograbione z wypracowanego
przezeń majątku zgromadzonego na rachunkach ROD, OZ i KR – aktywa te, z dniem
wejścia w życie ustawy, mają się stać własnością Skarbu Państwa, a więc zostaną
­znacjonalizowane.
14. Kto będzie rządził w ogrodach, czyli jakie uprawnienia będą mieli
działkowcy i ich samorząd?
Wygasną wszelkie uprawnienia i kompetencje przyznane PZD ustawą o ROD. Konsekwencją będzie zaprzestanie działalności wszystkich organów PZD i wygaśnięcie wszelkich uprawnień przysługujących obecnie zarządom ROD – wszystkie organy Związku
przestaną istnieć.
W ogrodzie nie będzie już więc samorządu działkowców, utraci on swoje uprawnienia,
a więc nikt z ogrodu nie będzie miał prawa reprezentować działkowców, regulować należności, pobierać środków z banku. Nie będzie ani jednej osoby, która mogłaby w imieniu działkowców załatwiać sprawy energii elektrycznej, wody, śmieci, bezpieczeństwa,
w tym regulować rachunków za zużyte media, ani zbierać pieniędzy od działkowców.
Jest to bardzo ważne, gdyż działkowcy nie są obecnie stroną umów, np. z zakładem energetycznym i choćby chcieli, nie będą mieli jak regulować należności za zużytą energię
bezpośrednio do zakładu.
W ogrodzie nie będzie osób odpowiedzialnych za infrastrukturę, np. dom działkowca, hydrofornię, bramy, ogrodzenie. To samo dotyczy odpowiedzialności za dokumentację, w tym dotyczącą indywidualnych działkowców – dane osobowe, potwierdzenia
prawa do działki przestaną być chronione przez dotychczasowe zarządy ROD, bo ich
nie będzie. Jest to szczególnie groźne chociażby z uwagi na możliwość manipulowania
prawami do działek – można będzie dokonać wielu „poprawek” w dokumentacji członkowskiej.
Tak więc projekt PiS przewiduje, że w ROD zapanuje całkowita pustka prawna.
Wprawdzie gmina ma powołać dla każdego ogrodu pełnomocnika, ale projekt nie przewiduje, jak szybko ma to nastąpić, ani w jaki sposób ma on przejąć prowadzenie spraw
i zarządzanie ogrodem.
15. Czy można będzie zlikwidować ogród i jaka będzie różnica w stosunku
do obecnego prawa?
Autorzy projektu powielili większość rozwiązań dotyczących likwidacji ogrodu
z obecnie obowiązującej ustawy o ROD, jednak proponowane zapisy zupełnie nie przystają do sytuacji prawnej, jaka będzie po wejściu w życie ustawy PiS. W zasadzie projekt przewiduje dwie formy likwidacji. Pierwsza, gdy cały grunt jest własnością gminy, a więc żaden działkowiec nie jest właścicielem swojej działki. Wówczas na mocy
uchwały rady gminy ogród może być zlikwidowany na cel uzasadniony szczególnymi
potrzebami gospodarczymi lub społecznymi. Tak więc w zasadzie można zlikwidować
ogród na każdy cel. Druga sytuacja, to gdy w ogrodzie są właściciele działek. Wówczas
14
likwidacja może odbyć się tylko na cel publiczny na zasadach określonych w ustawie
o gospodarce nieruchomościami, a więc na zasadach wywłaszczenia.
Wszelkie uprawnienia wynikające z likwidacji dla działkowców są sformułowane w ten sposób, jakby w ogrodzie istniała wspólnota i jej zarząd. Jednak po wejściu
w życie projektu PiS w żadnym ogrodzie nie będzie właścicieli i nie będzie w związku
z tym istniała wspólnota, a tym bardziej jej zarząd. To będzie dość długi okres czasu
zważywszy na konieczne prace przygotowawcze do ewentualnego sprzedania działki
dzisiejszemu działkowcowi, a w większości ogrodów taki stan pozostanie, bo żaden
działkowiec nie będzie mógł wykupić swojej działki. W tej sytuacji wszystkie uprawnienia wynikające z projektu dotyczące likwidacji ogrodu pozostają przy gminie. Gmina,
jako formalny właściciel infrastruktury ogrodu, nie ma komu wypłacić ewentualnego
odszkodowania za nieodtworzoną jej część, bo w ogrodzie nie funkcjonuje wspólnota.
Jeszcze gorsza sytuacja dotyczy całości obowiązków gminy w zakresie założenia ogrodu na terenie zastępczym. Takie obowiązki będą spoczywały na pełnomocniku, którym
może być wyłącznie pracownik gminy, a więc gmina będzie sędzią we własnej sprawie.
Nie będzie istniał żaden podmiot, który mógłby wyegzekwować od gminy jej ustawowe
obowiązki. W razie niewywiązania się z obowiązków dotyczących założenia ogrodu,
wypłacenia odszkodowań, przekazania terenu zastępczego (paradoks – gmina taki teren przekazywałaby pełnomocnikowi, a więc swemu pracownikowi, czyli sama sobie),
działkowiec może dochodzić swoich ustawowych uprawnień tylko na drodze sądowej
lub administracyjnej.
Dzisiaj egzekutorem obowiązków podmiotu, w interesie którego następuje likwidacja
ogrodu, jest PZD. To Związek zawiera odpowiednie porozumienia gwarantujące realizację wypłaty odszkodowań dla działkowców i odtworzenie ogrodu. Projekt PiS nie przewiduje żadnej formy, ani podmiotu, który mógłby w imieniu działkowców występować
w ich interesie. Jest to generalny wniosek, bowiem powstanie wspólnot to odległa przyszłość i dotyczyć może śladowej ilości dzisiejszych ogrodów. W większości jedynym
decydentem będzie gmina i jej ­pracownicy.
16. Dla kogo ustawa, dla biednych czy bogatych?
Projekt ustawy wprowadza możliwość wykupu podwójnych działek – 600 m2 a nawet i większych – do 1500 m2. Przewiduje również różnicowanie rodzajów członkostwa
w ogrodowych wspólnotach – właściciel, użytkownik a nawet najemca lub dzierżawca
oraz przysługujących im innych praw. Np. pomimo, że wkład w powstanie ogrodów był
ze strony wszystkich dotychczasowych użytkowników równy, prawo współwłasności
w infrastrukturze ogrodowej i części wspólnej ogrodu przysługiwać będzie wyłącznie
właścicielom działek. W efekcie z projektu najbardziej skorzystają osoby bogate, które
będzie stać na uzyskanie statusu właściciela, dla pozostałych będzie on krzywdzący.
Co istotne użytkownicy działek, którzy nie będą współwłaścicielami części wspólnej,
jako członkowie wspólnoty ogrodu, będą zobowiązani ponosić koszty związane z jej
utrzymaniem. Kolejnym elementem generującym koszty jest wynagrodzenie dla zarządu
wspólnoty. Zadania te będą mogły być powierzane osobom odpłatnie administrującym
nieruchomościami. Co w związku z tym mogą zrobić osoby niezamożne, a więc większość dotychczasowych użytkowników działek w ROD? Muszą zadowolić się prawem
korzystania z działki na podstawie użytkowania, najmu, czy dzierżawy. Projekt nie mówi
15
nic na temat nieodpłatnego charakteru użytkowania. Kwestie te będą musiały być uregulowane w odrębnych umowach zawieranych przez każdego z działkowców z gminą na
ogólnych zasadach, a więc opłatnie.
W przypadku wykupu nie sposób nie wspomnieć o środkach koniecznych na zakup
działki, co nawet przy zastosowaniu maksymalnych bonifikat oznaczać będzie konieczność wyłożenia znacznej kwoty, szczególnie w przypadku gruntów w atrakcyjnych miejscach i w dużych miastach, gdzie osiągają one najwyższą wartość. Oznacza to kolejną
barierę dla ludzi niezamożnych. Inną barierą są koszty czynności poprzedzających samo
ubieganie się o wykup – koszty pomiarów, opracowań geodezyjnych i kartograficznych
oraz wyceny nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę. Ponadto dochodzą jeszcze
opłaty sądowe z tytułu założenia księgi wieczystej i wpisu do niej prawa własności.
Zważywszy, że większość z działkowców to emeryci, renciści i bezrobotni, a więc ludzie biedni, będą to dla nich bariery niemożliwe do pokonania. Z tego też powodu dla
większości obecnych działkowych rodzin propozycje „uwłaszczenia” składane im przez
PiS są nierealne i nieosiągalne. W rzeczywistości projekt ten nie jest bowiem skierowany do zwykłego działkowca lecz do osób majętnych, które z uwagi na zapisane w nim
mechanizmy, będą miały możliwość dalszego wzbogacenia się kosztem większości
­działkowców.
17. Ukryte wywłaszczenie działkowców z ich własności
Pisząc projekt ustawy politycy PiS nawet nie kryli, że wobec majątku PZD (pozarządowej, samorządnej i samofinansującej się organizacji społecznej) przewidują nacjonalizację – instytucję niespotykaną w Polsce od Stanu Wojennego. Najwyraźniej liczyli,
że omamieni perspektywą rzekomego uwłaszczenia na działkach członkowie PZD nie
przejmą się, iż wypracowany z ich składek majątek przepadnie na rzecz Państwa. Niewykluczone jednak, że chodziło o jeszcze jeden aspekt.
Być może w ten sposób autorzy projektu starali się odwrócić uwagę przemilczanego
przez ich faktu, że ustawa oznaczać będzie odebranie własności również działkowcom.
Mianowicie, zgodnie z art. 15 ust 2 ustawy o ROD, działkowiec, choć nie jest właścicielem gruntu, jest właścicielem naniesień i nasadzeń znajdujących się na działce. Projekt
PiS wyłącza stosowanie tego przepisu. W konsekwencji zacznie obowiązywać ogólna
zasada, że wszystko, co jest związane trwale z gruntem, stanowi własność jego właściciela. Tak więc, pomimo promowania pod hasłem uwłaszczenia (skądinąd całkowicie fałszywym), ustawa PiS spowoduje, że działkowcy utracą własność swego majątku.
Z mocy prawa przejdzie własność altan itp. na rzecz gminy (komunalizacja) lub Skarbu
Państwa (nacjonalizacja). Paradoksem jest, że PiS, uznająca się za rzekomo najbardziej
antykomunistyczną partię w Polsce, tak chętnie sięga po bolszewickie rozwiązania. Najwyraźniej antykomunizm na sztandarach nie wyklucza bolszewizmu w duszy.
18. Czy działki zachowają swą funkcję?
Dzisiaj ogrody działkowe są miejscem wypoczynku i rekreacji dla blisko miliona
polskich rodzin. Dla wielu z nich, zwłaszcza tych mniej zamożnych, stanowią również
źródło warzyw i owoców. Ustawa o ROD oraz przepisy ogrodowe powodują jednolity
sposób wykorzystania działek. Ponadto, dzięki zasadzie, iż grunt pod działkę udostępniany jest nieodpłatne (nawet przy zmianie użytkownika płaci się jedynie za naniesienia
16
i nasadzenia), są one stosunkowo powszechnie dostępne, a ich rekreacyjne i ogrodnicze
wykorzystanie ma dla działkowców sens ekonomiczny. Projekt PiS oznacza koniec tanich i powszechnie dostępnych działek.
Zadecyduje o tym nie tylko dopuszczenie praktycznie swobodnej likwidacji ogrodów przez gminy. Nawet tam, gdzie ogrody zostaną zachowane, brak regulacji sposobu
korzystania z działek, a także dopuszczalność ich komasacji – jedna osoba (a nawet
firma!) mogą mieć ich nieograniczoną ilość – szybko spowoduje utratę ich dotychczasowego charakteru. Zresztą przesadzą o tym także kwestie finansowe. Koszty wykupu,
względnie wysokość czynszu dzierżawnego, w większości przypadków spowodują, że
ich dalsze wykorzystanie na cele ogrodnicze i rekreacyjne będzie po prostu nieopłacalne. Ponadto, zwłaszcza w przypadku własności, wyegzekwowanie dotychczasowego
sposobu korzystania stanie się niemożliwe. W konsekwencji skomasowane działki będą
przekształcane w mieszkaniowe, a nawet zajmowane pod działalność gospodarczą. Stąd
większość ogrodów działkowych zniknie. Nawet bowiem te, które nie zostaną zlikwidowane przez gminę, z czasem, w związku z różnymi interesami właścicieli i użytkowników, ulegną stopniowej degradacji i unicestwieniu.
19. Dlaczego zmienia się wielkość działki, choć jest to tradycja od wieku?
Obecnie działki w ogrodach działkowych mogą mieć powierzchnię od 300 m2 do
500 m2. Jest to wielkość odpowiednia do roli i funkcji działki, która wszak służy wyłącznie rekreacji i prowadzeniu upraw ogrodniczych. Tymczasem projekt ustawy PiS
dokonuje swoistej rewolucji w tym zakresie. Zwiększa mianowicie maksymalną powierzchnię z 500 m2 do 600 m2, pozwalając jednocześnie na dodatkowe zwiększenie
do 1500 m2. Zabieg ten jest z pozoru niezrozumiały, co dotyczy zwłaszcza zagadkowej
zmiany zasadniczej wielkości działki o 100 m2 – z 500 m2 do 600 m2. PiS nie wyjaśnia tego działkowcom, gdyż konsekwentnie odmawia wszelkich konsultacji nt. swojego projektu. Milczy w szczególności poseł Andrzej Dera – autor projektu – który sam
jest działkowcem i „przypadkowo” użytkuje działkę o powierzchni… ok. 600 m2, czyli
przekraczającej obecne dopuszczalne granice właśnie o 100 m2. Niewyobrażalne jest,
aby po niedawnych aferach reprezentant narodu pisał ustawę pod własne partykularne
potrzeby, co byłoby przejawem zwykłej korupcji; wydawać by się mogło, że wzniosła
nazwa partii posła Dery wyklucza taką ewentualność, wobec czego zagadkę tą można
spróbować inaczej wyjaśnić.
Wydaje się, że chodzi tu przede wszystkim o możliwość komasacji działek. Wszak
typowa działka ma zazwyczaj 300 m2, więc połączenie dwóch pozwoli już stworzyć
jedną działkę, a w niektórych przypadkach projekt zezwala na połączenie nawet pięciu
działek do wielkości 1500 m2. Czy tak duża powierzchnia rzeczywiście ma służyć celom
związanym z ogrodnictwem działkowym? Czy zwykły działkowiec potrzebuje tak dużo
ziemi na uprawę swoich roślin i wypoczynek?
Oczywiście, że nie. Projekt PiS po prostu zakłada komercjalizację działek. Dopuszcza bowiem zmianę ich przeznaczenia, o ile wynikałoby to ze „szczególnych potrzeb
gospodarczych” właściciela. Brakuje ograniczeń co do zagospodarowania działek (np.
odległości sadzenia roślin, budowy altan). Nie zakazano też komasacji działek. Działki
będą podlegały odpłatnemu obrotowi notarialnemu. Przestaną więc służyć wyłącznie rekreacji i prowadzeniu upraw ogrodniczych. Powyższe rozwiązania w sposób nieuchron-
17
ny doprowadzą do akumulacji terenów w ogrodach przez osoby posiadające na to odpowiednie środki finansowe.
20. Dlaczego poseł Dera proponuje powierzchnię działek do 600 m2,
a nawet do 1500 m2 podczas gdy w ROD dominuje pow. 300 m2?
Zmiana powierzchni działek w ogrodach jest jedną z najbardziej zaskakujących „innowacji” z projektu. Obecna powierzchnia działki jest wynikiem wieloletniej tradycji.
Dolna granica była stopniowo podwyższana, bowiem pół wieku temu określono ją na
100 m2. Górna granica nie uległa zmianie od lat z prostego powodu – działka ma służyć
określonym celom – możliwości wypoczynku, rekreacji oraz produkcji warzyw i owoców na własne potrzeby. Zwiększenie powierzchni do 600 m2 można tłumaczyć na wiele
sposobów. W jednej z audycji telewizyjnych dziennikarka wprost spytała posła Derę,
czy ma to związek z powierzchnią działki, którą użytkuje? (działka posła ma 620 m2).
Drugi wątek to sprawa przyszłości ogrodów. Zaproponowana powierzchnia, zwłaszcza uwzględniając możliwość jej zwiększenia do 1500 m2, wskazuje, że ogrody nie mają
służyć ludziom niezamożnym, ale raczej osobom bogatym. Należy też pamiętać o wprowadzeniu dopuszczalności zmiany przeznaczenia działki, np. pod budowę domów, czy
nawet prowadzenia działalności gospodarczej. Możliwość taką mają posiadać jednak
tylko właściciele.
Opcja powiększania areału działek pośrednio wskazuje na cel projektodawców, którzy
z góry zakładają, że znacznej części działkowców nie będzie stać na wykupienie działek (oczywiście tam, gdzie w ogóle będzie taka możliwość). W konsekwencji ci, którzy
wykupią, będą przejmować działki pozostałych użytkowników. Jest to bowiem jedyny
sposób na powiększanie działek do 600 m2, a nawet 1500 m2, gdyż obecnie mają one
średnio po 300 m2.
21. Czy będą powstawać nowe ogrody działkowe?
Zgodnie z projektem ustawy autorstwa PiS ogrody działkowe będą mogły zakładać
jedynie gminy. Oznacza to, że nikt inny poza gminą – nawet będąc właścicielem gruntunie będzie mógł założyć ogrodu działkowego. Wyłącza się więc społeczną inicjatywę,
samoorganizację działkowców w tym zakresie.
Powstaje więc pytanie, czy gminy będą oddawać grunty na potrzeby ogrodów działkowych? Z dotychczasowych doświadczeń wynika, że gminy, dążąc do maksymalizacji dochodów ze swego majątku, są temu raczej niechętne. Samorządy preferują inne
wykorzystanie swych gruntów, np. przez przedsiębiorców, którzy nie tylko uiszczają
stosowny czynsz, ale również płacą wyższe podatki od nieruchomości. W tej sytuacji
trudno oczekiwać, aby gminy tworzyły nowe ogrody, a nawet jeżeli, to aby przekazując
pod nie tereny, nie dążyły do osiągania z nich stałych dochodów. Dlatego prawdopodobieństwo sprzedaży gruntów działkowcom na preferencyjnych warunkach jest nikłe. Za
to zdecydowanie bardziej realne jest (również w przypadku ogrodów już istniejących)
narzucanie osobom korzystającym z działek (jako najemcy, użytkownicy lub dzierżawcy), odgórnie ustalonych przez gminę opłat z tytułu czynszu, których obecnie nie ma.
Dla działkowców oznaczać to będzie oczywiście znaczny wzrost kosztów korzystania
z działki. Będzie to skutkować masowym porzucaniem działek. W konsekwencji, zamiast powstawania nowych ogrodów, pojawi się raczej problem ich pustoszenia.
18
Być może o to właśnie chodzi – likwidacja opuszczonego ogrodu będzie zdecydowanie łatwiejsza, a przejęcie jego terenów znacznie tańsze.
22. Jakie będą ogrody przyszłości według projektu ustawy?
Warunki wykupu działki zostały tak skonstruowane, aby jak najmniejsza liczba działkowców mogła nabyć swoją działkę na własność. Decydujące znaczenie będzie miała
postawa gmin oraz zasobność zainteresowanych działkowców. Jeżeli grunty zajęte przez
ogród będą miały uregulowany stan prawny, a gmina nie będzie nimi zainteresowana
(np. z uwagi na mało atrakcyjną lokalizację), to nie można wykluczyć, że najzamożniejsze grono działkowców zdoła się uwłaszczyć. Gdyby dodatkowo ta sztuka się udała
wszystkim działkowcom, to wtedy dopiero moglibyśmy mówić o wspólnocie ogrodowej, którą proponuje PiS. W takiej jednak sytuacji trudno byłoby mówić o prawdziwym
ogrodzie działkowym jako szczególnym miejscu wsparcia najuboższych i najbardziej
potrzebujących. Byłyby to raczej ogrody elitarne przeznaczone dla dobrze sytuowanych osób, którym zazwyczaj nie wystarczy kilkusetmetrowa działka na zaspokajanie
swoich potrzeb. Projekt zmierza więc do przekształcenia obecnych ogrodów w ekskluzywne miejsca wyalienowane od społeczności lokalnej.
Bardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz zakładający nieliczne przypadki wykupu działek w poszczególnych ogrodach. W takiej sytuacji może powstać tzw. wspólnota, składająca się z właścicieli, jak i użytkowników działek. Nastąpi więc podział
działkowców na lepszych, mających pełne prawa (właścicieli), oraz gorszych o ułomnych uprawnieniach i nadmiernych obowiązkach (użytkowników). Pozostaje jeszcze
trzecia grupa działkowców wykluczonych zupełnie ze wspólnot – dzierżawców (najemców), czyli osób, którzy nie zdołają wykupić własnej działki w terminie dwóch lat od
ewentualnego wejścia w życie projektu PiS. Można będzie taki teren rozmaicie nazywać,
ale to już nie będzie ani wspólnota, ani ogród działkowy. Będzie to tylko zlepek działek
o różnej sytuacji prawnej, gdzie istnieć będzie kilka grup działkowców o odmiennych
celach i interesach. Łatwo przewidzieć, że w krótkim czasie wiele obecnych ogrodów
przekształci się w slumsy, zaś gromadzony na działkach majątek będzie rozgrabiony
i zdewastowany. Taki stan rzeczy ułatwiłby wielu gminom podjęcie decyzji o przejęciu
terenu bez oglądania się na interesy działkowców. Projekt PiS potwierdza, że taki będzie
los większości ogrodów.
W rezultacie można zasadnie przypuszczać, że tak naprawdę ogrodami przyszłości
będą opuszczone przez działkowców grunty pozostałe po zlikwidowanych ogrodach. Nie należy się łudzić – większość z tych gruntów już dzisiaj ma inne przeznaczenie i sporo gmin chętnie skorzysta z nadarzającej się okazji, aby je przejąć i sprzedać,
co przyniesie ich budżetom pokaźne wpływy ze zbycia gruntów, a następnie – z pobieranych podatków. Dlatego nagłaśniane uwłaszczenie najpewniej doprowadzi najpewniej
do wywłaszczenia większości działkowców.
23. Czy PiS wie co proponuje?
Odpowiedź na to pytanie jest niezmiernie trudna. Z jednej strony są szumne i szczytne hasła zawarte w uzasadnieniu do ustawy, z drugiej wyjątkowa niechlujność w przygotowaniu projektu (liczne błędy, nawet ortograficzny), jego wewnętrzna sprzeczność
i dwuznaczność. Oczywiście można przyjąć, że politycy PiS chcieli dobrze tylko nieste-
19
ty zadanie ich przerosło. Bardziej prawdopodobne jest jednak to, iż ich „nieporadność”
jest zamierzona. Składając projekt podważający dotychczasowe zasady funkcjonowania
ogrodów zdawali sobie raczej sprawę, iż pomysł zmuszania gmin do sprzedawania działek jest niekonstytucyjny i nie ma szans na realizację. Stąd istnieją podstawy by przyjąć,
że głównym celem inicjatywy jest rozbicie ruchu ogrodnictw działkowego zorganizowanego w PZD, uchylenie skutecznie broniącej istnienia ogrodów i praw działkowców
ustawy o ROD oraz podporządkowanie ogrodów gminom i zdanie działkowców na łaskę
urzędników. Oceny te są bardzo prawdopodobne zwłaszcza, jeżeli zważyć na poglądy
reprezentowane przez posła Andrzeja Derę w trakcie rozprawy przed Trybunałem Konstytucyjnym.
Przypomnieć wypada, że Poseł A. Dera reprezentował Sejm przed Trybunałem w trakcie rozprawy dotyczącej zaskarżenia przez Miasto Wrocław zapisów ustawy o ROD.
W jej trakcie poseł ten szeroko odwoływał się do kwestii samodzielności gmin i ich
autonomii w dysponowaniu swym majątkiem. Ten zwolennik szerokiej autonomii samorządu lokalnego został teraz posłem sprawozdawcą ustawy, która rzekomo ma umożliwić wszystkim działkowcom wykup ich działek, większości już za 1 % ich rynkowej
wartości a gminom odebrać praktycznie jakiekolwiek prawa do decydowania o dysponowaniu terenami ogrodów. Sprzeczność z rozumowaniem prezentowanym zaledwie kilka
miesięcy temu przez Posła Derę przed Trybunałem Konstytucyjnym jest oczywista. Stąd
wątpliwości, co do intencji jego i pozostałych posłów PiS podpisanych pod projektem,
są jak najbardziej uzasadnione.
Tak więc wiele wskazuje na to, że niejednoznaczność proponowanych mechanizmów
nie jest spowodowana wyłącznie nieudolnością i niekompetencją autorów projektu, chociaż ich również nie można całkowicie wykluczyć. Co do zakresu wiedzy posła Andrzeja
Dery można mieć wątpliwości, zwłaszcza gdy słucha się jego twierdzeń na temat rzekomych stosunków panujących w ogrodach i zasad funkcjonowania PZD.
Opracował:
Zespół Prawników
Krajowej Rady PZD
20