Rękojmia za wady fizyczne części wspólnych nieruchomości

09.08.2013
Rękojmia za wady fizyczne części wspólnych nieruchomości | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Rękojmia za wady fizyczne części wspólnych
nieruchomości
Waldemar Wojak | Administrator 2/2013 | 19.07.2013
Artykuł porządkuje kwestie związane z dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne
części wspólnych nieruchomości. Autor, powołując się na obowiązujące przepisy, odpowiada na
pytanie, komu przysługuje roszczenie o usunięcie wad części wspólnych oraz kiedy upływają terminy
przedawnienia z tytułu rękojmi za wady.
STRONA 1 z 2
Czy wspólnota mieszkaniowa jest legitymowana do dochodzenia roszczenia z tytułu rękojmi za wady
fizyczne części wspólnych?
Na tak postawione pytanie zapewne intuicyjnie odpowiemy, że tak. Sprawdźmy zatem czy możemy polegać na
swojej intuicji i czy nas nie zawiedzie w konfrontacji z regulacjami prawnymi w tej materii.
Encyklopedyczna definicja, zaczerpnięta z „Encyklopedii Zarządzania” mówi, że rękojmia jest szczególnym
rodzajem odpowiedzialności majątkowej z mocy prawa za dostarczenie towarów lub usług z wadami i
dotyczy zarówno rzeczy nowych jak i używanych. Odpowiedzialność ta ma charakter obiektywny,
absolutny i niezależny od winy czy też wiedzy sprzedawcy. W terminologii prawniczej oznacza
odpowiedzialność opartą na zasadzie ryzyka.
Z powyższej definicji wynika bardzo ważna dla dalszych rozważań konkluzja – roszczenie z tytułu rękojmi
przysługuje odbiorcy dostarczyciela towarów lub usług, czyli powstaje w ramach określonej relacji pomiędzy
kupującym a sprzedającym towary bądź usługi.
Co stanowią przepisy regulujące instytucję rękojmi? W dziale drugim Trzeciej Księgi Kodek su cywilnego (KC)
zatytułowanej „Zobowiązania” znajdziemy interesujące nas regulacje w artykułach od 556 do 576.
Zdanie pierwsze art. 556 § 1 brzmi: „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz
sprzedana ma wadę (…)”. Stwierdzenie w nim wyrażone w zasadzie można by uznać za wyczerpującą
odpowiedź na nasze pytanie: sprzedawca jest odpowiedzialny przed kupującym.
Z brzmienia definicji i początku art. 556 wynika, że przepisy regulujące rękojmię są przepisami imperatywnymi,
tzn. bezwzględnie obowiązującymi. Bezwzględny charakter przepisu oznacza, że strony w drodze czynności
prawnej (np. umowy) nie mogą regulacji zawartej w takim przepisie ograniczyć, zmienić ani wyłączyć. Inaczej
mówiąc odmienne uregulowanie umowne nie wywoła żadnego skutku prawnego (art. 58 KC). A to oznacza, że w
razie sporu wynikłego na tle danego stosunku prawnego stronie przysługuje roszczenie z rękojmi na podstawie
ustawy.
Powyższy rygoryzm łagodzi art. 558 KC, w którym ustawodawca dopuszcza modyfikację odpowiedzialności z
tytułu rękojmi ale z wyłączeniem umów z udziałem konsumentów, gdzie ograniczenia lub wyłączenia
odpowiedzialności z tytułu rękojmi dopuszczalne są tylko w wypadkach przewidzianych w przepisach
szczególnych.
www.administrator24.info/artykul/id4621,rekojmia-za-wady-fizyczne-czesci-wspolnych-nieruchomosci?print=1
1/3
09.08.2013
Rękojmia za wady fizyczne części wspólnych nieruchomości | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Można więc uznać, że powyższy wyjątek dotyczy obrotu profesjonalnego, przedsiębiorców, którzy mogą w
umowie ograniczyć lub wyłączyć instytucję rękojmi. Jeśli stroną umowy jest konsument (osoba fizyczna)
wyłączenie rękojmi jest bezskuteczne. Podstępne zatajenie wady przez sprzedawcę powoduje bezwzględną
nieważność wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi w każdej sytuacji.
Sprzedawca natomiast zwolniony jest z odpowiedzialności z tytułu rękojmi tylko w sytuacji gdy kupujący wiedział
o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 §1 KC).
Nie wchodząc w bliższe szczegóły, na tym etapie można odpowiedzieć na zadane we wstępie pytanie, że
wspólnocie mieszkaniowej nie przysługuje roszczenie z tytułu rękojmi za wady części wspólnych
dlatego, że nie jest stroną umowy sprzedaży lokali. Mówiąc jeszcze prościej, wspólnota nie sprzedaje lokali
ich przyszłym właścicielom.
Zatem w sytuacji ujawnienia się wad budowlanych, wspólnota mieszkaniowa nie może wystąpić skutecznie
przeciwko deweloperowi z roszczeniem ich usunięcia na jego koszt.
Rękojmia tylko dla kupującego
Z przyjętej w przepisach regulacji prawnej dotyczącej rękojmi, uprawnienie to przysługuje wyłącznie
kupującemu. Należy zwrócić uwagę, że wraz z lokalem kupujący nabywa udział w nieruchomości wspólnej.
W uchwale z dnia 23 września 2004 roku Sąd Najwyższy (SN) podjął uchwałę ( III CZP 48/04), w której wyraził
tezę, że wspólnota mieszkaniowa nie może skutecznie wytoczyć powództwa przeciwko deweloperowi
o odszkodowanie za wady budowlane.
Przytoczone stanowisko SN jest konsekwencją rozwiązań przyjętych w Kodek sie cywilnym, z których wynika, że
to poszczególni właściciele a nie wspólnota są stroną umowy sprzedaży, dlatego to im przysługuje uprawnienie z
tytułu rękojmi przeciwko deweloperowi. Wspólnota w tej sytuacji jest odrębnym podmiotem, stojącym poza
stosunkiem prawnym (umową) łączącym sprzedającego z kupującym.
Czytaj dalej
Czy takie rozwiązanie przystaje do ​
realiów?
STRONA 2 z 2
Czy takie rozwiązanie przystaje do ​
realiów?
Z punktu widzenia obowiązków ciążących na zarządzie/zarządcy wspólnoty mieszkaniowej a dotyczących
utrzymania części wspólnych nieruchomości co najmniej w stanie nie pogorszonym należy odpowiedzieć
negatywnie. Aktualny stan prawny dotyczący rękojmi uniemożliwia bowiem zarządowi/zarządcy skuteczne
wywiązanie się z tego obowiązku. Pewnym rozwiązaniem w tej sytuacji jest cesja uprawnienia z tytułu rękojmi
przez wszystkich właścicieli lokali na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Wydaję się, że nie jest to wystarczające remedium i obowiązujące rozwiązania należałoby zastąpić nowymi,
które pozwolą na realizację w praktyce uprawnień właścicielom lokali poprzez organ wspólnoty mieszkaniowej.
Należy mieć na uwadze również wymiar ekonomiczny przez co należy rozumieć większe możliwości finansowe
wspólnoty.
Cesja uprawnień z tytułu rękojmi
Jak wyżej zostało wykazane, źródłem uprawnienia z tytułu rękojmi jest stosunek prawny (np. umowa sprzedaży).
www.administrator24.info/artykul/id4621,rekojmia-za-wady-fizyczne-czesci-wspolnych-nieruchomosci?print=1
2/3
09.08.2013
Rękojmia za wady fizyczne części wspólnych nieruchomości | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Jeśli kupujący kupuje lokal na rynku wtórnym, a nie bezpośrednio od dewelopera, to nie może polegać na
oświadczeniu sprzedającego, że budynek objęty jest rękojmią dewelopera. Kupujący zawiera umowę nie z
deweloperem lecz z właścicielem lokalu (nie będącym deweloperem); kupujący nie wstępuje automatycznie w
prawa sprzedającego (poprzedniego właściciela lokalu) odnośnie uprawnień z tytułu rękojmi. Pomimo, że wina za
wady budowlane będzie po stronie dewelopera to nie on jest dla kupującego (tego drugiego) stroną umowy tylko
poprzedni właściciel lokalu (ten, od którego kupuje lokal).
Jak zatem kupujący lokal na rynku wtórnym powinien zabezpieczyć się aby uprawnienia z tytułu rękojmi przeszły
na niego? Musi dopilnować aby w umowie sprzedaży zawarte zostało postanowienie o cesji uprawnień z tytułu
rękojmi na jego rzecz (na podstawie art. 509 Kodek su Cywilnego).
Fragment uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego w składzie siedmioosobowym z dnia 5 lutego 2004 r. (sygn.
III CZP 96/03), w którym SN wyraził pogląd, że: „koncepcja zakładająca automatyczne przejście uprawnień z
rękojmi na dalszego nabywcę rzeczy nie jest możliwa do pogodzenia z normatywnym kształtem rękojmi, jaki
przyjęto w Kodek sie cywilnym (…). W konsekwencji uznać trzeba, że uprawnienia z rękojmi przysługują
kupującemu tylko względem sprzedawcy, z którym pozostaje on w stosunku zobowiązaniowym wynikającym
z umowy sprzedaży”.
Reasumując należy stwierdzić, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi dotyczy wyłącznie stron umowy
sprzedaży. Gdy zaś dochodzi do wielokrotnej sprzedaży tego samego lokalu kupujący może dochodzić swoich
uprawnień z rękojmi tylko w stosunku do osoby, od której lokal kupił ( i to pod warunkiem, że zadbał o cesję). To
oznacza, że także sprzedawca lokalu musi liczyć się, że to on a nie deweloper ponosi odpowiedzialność przed
kupującym za wady budowlane.
Terminy przedawnienia
Kwestię terminów przedawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne reguluje art. 568 § 1 KC stanowiąc, że
uprawnienia wygasają po upływie roku a gdy chodzi o wady budynku – po upływie trzech lat, licząc od dnia
kiedy dana rzecz została kupującemu wydana.
Zwrócić należy uwagę, że z powodu rozciągłości w czasie sprzedaży lokali, od chwili wybudowania budynku i
oddania go do użytkowania oraz sprzedaży ostatniego lokalu, może upłynąć nieco więcej niż trzy lata.
Upływ terminów, o których stanowi ww. przepis Kodek su cywilnego nie powoduje utraty uprawnień z tytułu
rękojmi jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wady. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie
powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.
W przypadku lokalu termin ten wynosi trzy lata od dnia wydania lokalu kupującemu. Jeśli w tym terminie
zawiadomił sprzedającego o wadzie to zachowuje uprawnienie z tytułu rękojmi pomimo jego upływu.
Artykuł pochodzi z: miesięcznika Administrator 2/2013
www.administrator24.info/artykul/id4621,rekojmia-za-wady-fizyczne-czesci-wspolnych-nieruchomosci?print=1
3/3