Nadchodzi prymat energii

AKTUALNOŚCI
Nadchodzi prymat
energii
Rozmowa z dr. inż. Piotrem Bartkiewiczem
– partnerem firmy Go4Energy
Zużycie mediów i energii odgrywa coraz
większą rolę w zarządzaniu budynkami.
Czy potrzebne są do tego nowe procedury
i narzędzia?
Kiedy powstaje nowy budynek, inwestor
określa jego cechy użytkowe, funkcjonalne,
które chce uzyskać (ang. performance).
Określa też standard, w jakim budynek
ma być wykonany. Jeśli jest to inwestor
doświadczony, potrafi określić także szczegółowe cechy techniczne. Jednak wielu
podaje tylko ogólne oczekiwania – np. żeby
budynek był komfortowy. A co to właściwie oznacza? Zadaniem konsultantów jest
przełożenie tych ogólnych oczekiwań na
konkrety inżynierskie, tak aby komfort został
zapewniony (jakość powietrza wewnętrznego, temperatura itd.), ale przy racjonalnych,
możliwych do poniesienia przez inwestora
kosztach, czyli przy racjonalizacji zużycia
energii.
Regulacje – w tym dyrektywy UE – dają prymat charakterystyce i efektywności
energetycznej. Branża miała kilka lat na
przyswojenie tych wymagań i stosuje się do
nich – projektuje budynki energooszczędne
i tworzy dla nich świadectwa energetyczne. Przychodzi jednak moment weryfikacji
deklarowanego poziomu komfortu i zużycia
energii. Nawet jeśli inwestor wyraźnie określił swoje oczekiwania, projektant je prawidłowo zrozumiał i wdrożył, a wykonawca
zgodnie z projektem zrealizował, powstaje
obiekt, który dopiero zaczyna żyć. Wiemy, ile
teoretycznie (zgodnie z projektem) powinien
zużywać energii. Jednak jak to często bywa
– mamy dobre założenia, ale w procesie
realizacji podlegają one zmianom – „optymalizacji kosztowej”. I kiedy użytkownik wchodzi do obiektu i zaczyna go eksploatować,
wyniki odbiegają od założonych.
rynekinstalacyjny.pl
Nowoczesne budynki to złożone systemy,
których pracę trzeba w praktyce zoptymalizować. Zajmuje to przynajmniej jeden pełny
sezon letni i zimowy, czyli co najmniej rok.
Systemy te należy wyregulować, jednak
wielu inwestorów nie dostrzega tej konieczności – są przeświadczeni, że skoro ponieśli
duże koszty zakupu dobrych systemów, to
nie ma potrzeby płacić przez rok za ich precyzyjnie dostrojenie. Dotyczy to szczególnie
inwestycji, które po zakończeniu szybko
zmieniają właścicieli. Funkcjonuje wprawdzie
due diligence, które wychwyci błędy, ale nie
zawsze zoptymalizuje całość.
Energia to obecnie jeden z głównych
kosztów eksploatacji...
Dlatego na rynek weszła usługa commissioning, która w Polsce przez lata utożsamiana była z odbiorami. Jest to jednak szersza
idea, zgodnie z którą działania podejmuje
się już na etapie tworzenia wizji i oczekiwań
inwestora, a kończy w drugim roku eksploatacji budynku. Pozwala sprawdzić, czy na
którymś etapie procesu inwestycyjnego
nie zostały popełnione błędy i czy spełnione
zostały oczekiwania inwestora, nie zawsze
świadomego późniejszej wysokości kosztów
eksploatacyjnych.
Rolą commissioningu jest praca z inwestorem i przekazanie mu informacji, jak jego
oczekiwania wobec komfortu i wymagań
energetycznych przekładają się na koszty
eksploatacyjne. Już na etapie wstępnej
koncepcji powinniśmy znać koszty eksploatacyjne poszczególnych rozwiązań dotyczących
komfortu, mediów i energii. Włączamy w to
także Facility Management i wskazujemy, jak
dane rozwiązanie będzie wpływać na późniejsze koszty, np.: jeśli zrobimy fasadę z danego
materiału, będzie ona wymagać czyszczenia,
a koszt pracy na wysokości w takim budynku
wyniesie X, natomiast koszt utrzymania
posadzki z kamienia wyniesie Y.
Jako konsultanci tego procesu (ang. Commissioning Authority) wychodzimy z założenia, że commissioning powinien obejmować
nie tylko media, energię i komfort, ale też
pozostałe koszty eksploatacji budynku. Zajmujący się tym zespół nie musi być obecny
na każdym spotkaniu koordynacyjnym na
etapie projektu – wystarczy, że na podstawie dokumentacji pilotuje, jak przyjęte
rozwiązania wpływają na obiekt, czy istnieje
możliwość regulacji itd. Nie jest też tak, że
na etapie budowy nie są możliwe żadne
zmiany, jednak zadaniem specjalisty od
commissioningu jest przekazanie inwestorowi informacji typu: „oszczędność związana
z niezamontowaniem tych zaworów może
spowodować, że instalacji w przyszłości nie
będzie można wyregulować strefowo i będzie
ona pracowała na wyższych parametrach,
a to z kolei może kosztować tyle”. Można tu
użyć różnych narzędzi i metod – np. analizy
kosztów w całym okresie eksploatacji (LCC).
Są inwestorzy, którzy powiedzą „za rok i tak
sprzedam”, i to jest ich decyzja, ale ważne, żeby została podjęta ze świadomością
skutków.
Po zrealizowaniu inwestycji przychodzi
czas na jej obiór. Żeby commissioning się
udał, angażujemy wiele stron. Inwestora
– żeby wiedział i widział, co otrzymuje.
Projektanta – który potwierdza, że realizacja
jest zgodna z projektem, a zaproponowane
zmiany były optymalne. Wykonawcę – bo
najlepiej wie, co i jak zostało zrobione. Zachęcamy również inwestora, żeby przed
zakończeniem inwestycji wybrał zarządcę
– aby firma ta mogła poznać budynek i była
obecna przy odbiorach. Dodajemy do tego
wrzesień 2015
17
AKTUALNOŚCI
szkolenia z obsługi systemów – co należy
serwisować, jak regulować itd. Zarządca
uczy się budynku także od wykonawcy i dowiaduje się, dlaczego coś zostało tak, a nie
inaczej zrobione, dzięki czemu nie postrzega
już tego jako błąd, tylko wynik kompromisu.
Następnie testujemy budynek podczas odbiorów i próbujemy określić wspomniany
performance – czyli jak współdziałają ze sobą
systemy, a nie tylko z czego się składają.
Ostatnim etapem jest sprawdzenie systemu
zarządzania budynkiem (BMS, BEMS) – czy
rzeczywiście działa tak, jak powinien, czy
ma możliwość sterowania i jak wpływa
na cały układ. Etap ten trwa zwykle przez
pierwszy rok eksploatacji. Przebiega w warunkach rzeczywistych – gdy zachowanie
użytkowników wpływa na obiekt i zmieniają
się jednocześnie warunki zewnętrzne. Na tej
podstawie wyciągamy wnioski – może opłaci
się coś zmienić, a może wystarczy tylko
system wyregulować. Praca w trójkącie
inwestor (właściciel) – zespół ds. commissioningu – zarządca (dział techniczny) daje
wymierne efekty i umożliwia optymalizację
podejmowanych decyzji.
Dotyczy to nowych budynków, a co z już
istniejącymi?
W ich wypadku konieczna jest wiedza,
czy instalacje i urządzenia warto nadal użytkować, czy też są one wyeksploatowane.
Należy sprawdzić parametry techniczne,
efektywność energetyczną systemu i koszty
energetyczne. Przychodzi moment, że trzeba
powiedzieć stop, ale nie można tego robić
pochopnie. Przejście ze starych budynków
na nowe wymaga przemyślanego procesu
– dobrego projektu i starannego wykonawstwa. Nie można ot tak wyrzucić urządzeń
i instalacji i włożyć nowych. Trzeba przewidzieć, jak wpłyną na obiekt, jak się on zmieni.
Dobrym przykładem są hotele – przychodzi
moment, że aby utrzymać standard, muszą
się one dopasować do nowych oczekiwań
wobec komfortu, ale muszą to być też działania uwzględniające kwestie energetyczne
i koszty eksploatacji w realiach rynkowych
i konkurencyjnych.
Kiedy commissioning daje najszybsze
efekty?
Na pewno w przypadku budynków przemysłowych – tam, gdzie działanie instalacji
ma bezpośredni wpływ na produkt, czyli
przychody. Oczekiwane parametry muszą
zostać dotrzymane, bo w grę wchodzą duże straty finansowe, przemysł jest zatem
dobrym przykładem świadomego klienta.
18
wrzesień 2015
Kolejny segment to budynki komercyjne
– z dużym potencjałem, ale niekoniecznie
świadomym jego wagi inwestorem czy
właścicielem. Następny: budynki, których
budowa i modernizacja finansowana była
ze środków publicznych, w tym unijnych.
Inwestorom publicznym staramy się przekazać następujące przesłanie: dostałeś środki
na budowę, ale pamiętaj, że to ty będziesz
płacił za eksploatację, wykorzystaj je zatem
racjonalnie. Budownictwo mieszkaniowe
jest bardzo zróżnicowane – są zarówno
inteligentne i energooszczędne domy jednorodzinne, w których nic nie trzeba poprawiać, jak i budynki wzniesione w niższych
standardach, gdzie możliwości poprawy
są znaczące, ale wymagają poniesienia
dodatkowych, trudnych do zaakceptowania
kosztów. Z kolei w przypadku nieruchomości
wspólnot mieszkaniowych możliwości bywają znaczne, ale problemem może być złożony
proces podejmowania decyzji.
Jakich narzędzi używa się w zaawansowanych procesach inwestycyjnych
i modernizacyjnych? Czy istniejące budynki można już skutecznie modelować?
Rynek programów i narzędzi, w tym do
modelowania budynków, jest ogromny. Jednak problemem jest zakres, skala i oczywiście dane wejściowe. W warunkach
akademickich i w małej skali wszystko
wygląda znakomicie, ale rzeczywistość bywa bardziej złożona. W praktycznej pracy
z programami do modelowania problemem
jest nadal płynne przenoszenie danych.
Są to narzędzia pomocne, ale jednak tylko
narzędzia – ważny jest proces pozyskiwania
danych, ich przetwarzania i wnioskowania.
Narzędzia wspomagają procesy inwestycyjne, porządkują je i, co ważne, wspomagają
odbiory i eksploatację. W Polsce obecnie
przyglądamy się, jak sprawdzą się w praktyce. Czekamy na efekty ich zastosowania
w konkretnych obiektach.
W warunkach rynkowych w przypadku istniejących budynków powstaje pytanie – ile
kosztuje proces pozyskiwania, wprowadzania i przetwarzania danych i jaki będzie miał
wpływ na efekt końcowy? Nierzadko okazuje
się, że tańsze, szybsze i skuteczniejsze są
prostsze, choć mniej dokładne narzędzia.
Bardziej liczy się tu wiedza praktyczna – jak
analizować i interpretować dane. To samo
dotyczy odbiorów w procesie inwestycyjnym
– najważniejsze jest know-how.
Ile można zaoszczędzić z pomocą commissioningu?
W przypadku nowych budynków trudno
powiedzieć, ile zaoszczędziliśmy, bo brakuje
poziomu odniesienia. A czy ktoś przyzna się,
ile traci? Bazą referencyjną mogłyby być
właśnie modele budynków, tylko że zakładają
one, że wszystko działa idealnie i dokładnie
tak, jak założyliśmy.
Efekt commissioningu widać dopiero po
jego zastosowaniu, a wcześniej można
oszacować potencjał. Są budynki, w przypadku których na pierwszy rzut oka widać,
jak wiele można zrobić – 20–30% kosztów energii można zredukować prostymi
działaniami. W dobrze zaprojektowanych
i prowadzonych budynkach komercyjnych
potencjał oszczędności tkwi z reguły w sterowaniu systemami i daje 10–20%. Zdarza
się bowiem często, że inwestor czy zarządca podchodzi do problemu następująco:
mam dobre urządzenia i BMS – to wystarczy. Kiedy nie było konkurencji na rynku
obiektów komercyjnych, takie oszczędności
nie stanowiły czynnika wymuszającego
działania, a kosztami nierzadko obarczano
bezpośrednio najemców. Dziś są to środki,
które wpływają na ogólny wynik finansowy
firm. Z drugiej strony zdarzają się obiekty,
w których uzyskanie owych oszczędności
mogłoby wprowadzić dodatkowe ryzyko
(np. niedotrzymania parametrów), którego
nie zaakceptują klienci.
Jakie prognozy na przyszłość ma ta
branża?
Rynek, inwestorzy przypatrują się tego
typu usługom. Najodważniejsi są operatorzy
sieci budynków – mogą spośród dziesiątek
czy setek obiektów przeznaczyć jeden na
przetestowanie pewnych rozwiązań czy
usług. A jeśli wynik ich usatysfakcjonuje,
rusza fala zmian, zarówno w przypadku
nowych inwestycji, jak i podczas modernizacji obiektów. Za nimi idą następni –
upowszechnia się wiedza, świadomość
znaczenia poprawnej, energooszczędnej
eksploatacji obiektów.
Działania te są wspomagane przez wymagania dyrektyw dotyczących efektywności
energetycznej budynków i urządzeń. Etap
dominującej roli ceny inwestycji powoli
mija, coraz większego znaczenia nabierają
także koszty eksploatacji. Budynki zmierzają
w kierunku zeroenergetyczności, tym samym
w procesie inwestycji odpowiedzialność za
zużycie energii przenosi się coraz mocniej
z architektów na projektantów instalacji,
w tym HVAC.
Rozmawiał Waldemar Joniec
rynekinstalacyjny.pl