Porada prawna, Kancelaria BKM Przesłanki zasiedzenia

Porada prawna, Kancelaria BKM
Przesłanki zasiedzenia nieruchomości.
Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego1 posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem
nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz
samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast po upływie lat trzydziestu
posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Dla zasiedzenia nieruchomości wymagane jest zatem samoistne posiadanie oraz odpowiedni
upływ czasu w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza.
Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel (art. 336 k.c.). Sąd Najwyższy
w postanowieniu z dnia 28 kwietnia 1999 r., I CKN 430/98 wyraził pogląd, że samoistny
posiadacz rzeczy w złej wierze, który w czasie biegu zasiedzenia zwraca się do właściciela lub
innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy,
nie pozbawia swego posiadania przymiotów samoistności, chyba że z innych okoliczności
wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą.
Natomiast posiadaczem samoistnym nie będzie na przykład osoba, która dokonała na rzecz
właściciela zapłaty za korzystanie z jego nieruchomości (postanowienie Sądu Najwyższego
z dnia 7 kwietnia 2011 r., IV CSK 425/10). W odniesieniu zaś do złej wiary, za posiadacza
samoistnego w złej wierze należy uznać między innymi:
- osobę, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu
przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego (uchwała składu
7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, mająca moc zasady
prawnej);
- posiadacza nieruchomości, która była przedmiotem nabycia przez niego pod warunkiem,
że Skarb Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia
21 marca 2013 r., II CSK 495/12).
Zgodnie z art. 7 k.c. domniemywa się istnienie dobrej wiary. Powyższe oznacza, iż ciężar
obalenia dobrej wiary będzie spoczywał na właścicielu nieruchomości. Podobnie, domniemywa
się ciągłość posiadania (art. 340 k.c.), a posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane
(art. 345 k.c.).
1
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tj. Dz.U. z 2016 r., poz. 308), dalej jako: „k.c.”.
W przypadku dobrej wiary konieczne jest posiadanie nieruchomości przez dwadzieścia lat,
natomiast w przypadku złej wiary –trzydzieści.
Wskazać należy, że ustawa dopuszcza także zasiedzenie służebności przesyłu (art. 3054 k.c.
w zw. z art. 292 k.c.) oraz służebności gruntowej (292 k.c.), a także użytkowania wieczystego2,
jeżeli zostało wcześniej ustanowione.
Izabela Kultys
aplikant radcowski
Kancelaria Radców Prawnych i Doradców Podatkowych
Bernatowicz Komorniczak Mazur sp.p.
2
W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 2011 r. IV CSK 446/10, wskazano, że dopuszczalne jest
nabycie prawa wieczystego użytkowania przez zasiedzenie biegnące przeciwko wieczystemu użytkownikowi.