pokaż

640
2003
Akademii Ekonomicznej w Krakowie
Ryszard Wêgrzyn
Katedra Analizy Rynku i Badañ Marketingowych
Forma sp³aty kredytu
jako determinanta rozwoju
polskiego rynku hipotecznego
1.
Wprowadzenie
Rynek hipoteczny jest specyficznym segmentem rynku kapita³owego powi¹zanym z udzielaniem po¿yczek zabezpieczonych hipotek¹ na nieruchomoœci oraz
emisj¹ papierów wartoœciowych zabezpieczonych tymi po¿yczkami. G³ówn¹ rolê
na tym rynku odgrywa bank hipoteczny, który z jednej strony zaspokaja potrzeby
po¿yczkobiorców, udzielaj¹c im d³ugoterminowych po¿yczek, z drugiej natomiast
inwestorów zainteresowanych emisj¹ stosunkowo bezpiecznych papierów wartoœciowych, do jakich nale¿¹ listy zastawne.
Rozwój listów zastawnych na polskim rynku kapita³owym jest w du¿ym stopniu zale¿ny od rozwoju gospodarczego, a w szczególnoœci polityki pieniê¿nej pañstwa. Wa¿ny czynnik stanowi poziom inflacji i ogólnie stabilna sytuacja ekonomiczna kraju. Decyduj¹ce znaczenie ma zainteresowanie inwestorów okreœlonymi
konstrukcjami listów zastawnych oraz dopasowanie po¿yczek hipotecznych do
mo¿liwoœci i preferencji po¿yczkobiorców. Tylko zainteresowanie i wzajemne korzyœci obydwu stron (inwestorów i po¿yczkobiorców) daj¹ podstawê rozwoju banków hipotecznych i ich instrumentów.
Celem niniejszego artyku³u jest analiza konstrukcji oprocentowania po¿yczek
jako czynnika determinuj¹cego wybór po¿yczkobiorcy oraz wskazanie ró¿nic
w formach sp³aty po¿yczki w kontekœcie preferencji klientów banku hipotecznego.
Listy zastawne w Polsce s¹ instrumentami rozwijaj¹cego siê dopiero rynku hipotecznego. S¹ rodzajem d³ugoterminowych papierów wartoœciowych o charakterze wierzytelnoœciowym o bardzo wysokim poziomie bezpieczeñstwa. Ogólnie podzieliæ je mo¿na na hipoteczne i publiczne listy zastawne.
W myœl ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (art. 3 ust 1 i ust 2) hipoteczny list zastawny jest papierem wartoœciowym
Ryszard Wêgrzyn
78
imiennym lub na okaziciela, którego podstawê emisji stanowi¹ wierzytelnoœci banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami, w którym to liœcie bank hipoteczny
zobowi¹zuje siê wobec uprawnionego do spe³nienia okreœlonych œwiadczeñ pieniê¿nych.
Publiczny list zastawny jest natomiast papierem wartoœciowym imiennym lub
na okaziciela, którego podstawê emisji stanowi¹ udzielone przez bank hipoteczny
kredyty zabezpieczone gwarancj¹ lub porêczeniem: Skarbu Pañstwa, Narodowego
Banku Polskiego, Wspólnot Europejskich lub ich pañstw cz³onkowskich, Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, Europejskiego Banku Inwestycyjnego, Miêdzynarodowego Banku Odbudowy i Rozwoju (Banku Œwiatowego) albo kredyty
udzielone powy¿szym instytucjom publicznym1.
Wysoki poziom bezpieczeñstwa listów zastawnych zosta³ osi¹gniêty w wyniku
wprowadzenia wielu ograniczeñ ustawowych, a przede wszystkim poprzez fakt, ¿e
listy zastawne s¹ zabezpieczone na wierzytelnoœciach powsta³ych z tytu³u udzielonych przez bank kredytów zabezpieczonych hipotek¹.
Zabezpieczenie hipoteczne nie wi¹¿e siê przy tym z ¿adnymi dodatkowymi
problemami dla inwestora jako uprawnionego z listu zastawnego. Zabezpieczenie
takie istnieje w momencie emisji listu zastawnego i trwa do terminu jego zapadalnoœci. Dotyczy ono z jednej strony wszystkich listów zastawnych, a z drugiej wszystkich kredytów wpisanych do tzw. rejestru zabezpieczenia. Nad jakoœci¹ tego zabezpieczenia czuwaj¹ niezale¿ni tzw. powiernicy banku hipotecznego powo³ywani
przez Komisjê Nadzoru Bankowego.
Z tego te¿ wzglêdu inwestycje w listy zastawne s¹ postrzegane jako bardzo
korzystne zw³aszcza dla d³ugoterminowych inwestorów instytucjonalnych. Na rozwiniêtych rynkach fundusze inwestycyjne, firmy ubezpieczeniowe oraz inni inwestorzy instytucjonalni s¹ g³ównymi nabywcami emitowanych listów zastawnych.
Podstawy prawne emisji listów zastawnych na polskim rynku kapita³owym daj¹:
– ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z dnia 29.08.1997 r. (Dz.U.
z dnia 21.11.1997 r. nr 140/97 poz. 940),
– ustawa o obligacjach z dnia 29.06.1995 r. (Dz.U. z dnia 10.07.1995 r. nr 83/95
z póŸn. zm.),
– umowa emisji pomiêdzy emitentem i bankiem organizuj¹cym emisjê (market makerem).
W Polsce umo¿liwiono inwestorom instytucjonalnym nabywanie listów zastawnych. Od 26 sierpnia 2000 r. fundusze emerytalne oraz zak³ady ubezpieczeniowe
mog¹ lokowaæ aktywa w listy zastawne dopuszczone do publicznego obrotu. Sytuacja ta zaistnia³a dziêki nowelizacji ustawy z dnia 28 sierpnia 1997 r. o organizacji
i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych oraz dziêki wejœciu w ¿ycie ustawy o zmianie ustawy o obligacjach z dnia 29 czerwca 2000 r. Listy zastawne mog¹ nabywaæ
tak¿e banki i kasy mieszkaniowe, a od marca 2001 r. uprawnienia do nabywania
listów zastawnych do wysokoœci 25% swoich aktywów uzyska³y tak¿e fundusze inwestycyjne.
1
Zob.: Dz.U. z dnia 21.11.1997 r. nr 140/97, poz. 940.
Forma sp³aty kredytu jako determinanta rozwoju...
79
2. Rozwój polskiego rynku listów zastawnych
Jako pierwszy w Polsce licencjê na utworzenie banku hipotecznego otrzyma³
Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny SA w dniu 12 marca 1999 r. Dzia³alnoœæ operacyjn¹ rozpocz¹³ on 1 grudnia 1999 r. Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny SA jest
bankiem dzia³aj¹cym na rynku kredytów mieszkaniowych powsta³ym w ramach
wspólnej inicjatywy Rheinhyp Rheinische Hypothekenbank AG – niemieckiego
banku hipotecznego z siedzib¹ we Frankfurcie nad Menem oraz BRE Banku SA
z siedzib¹ w Warszawie2.
Swoj¹ misjê bank okreœli³ jako aktywne w³¹czenie siê w proces odbudowy bankowoœci hipotecznej w Polsce. Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny SA zamierza odgrywaæ wiod¹c¹ rolê na rynku finansowania nieruchomoœci w Polsce. Finansuje
zarówno budownictwo mieszkaniowe, jak i nieruchomoœci komercyjne, do których
mo¿na zaliczyæ budynki biurowe, centra handlowe, hipermarkety, nowoczesne
powierzchnie magazynowe. Oferta banku skierowana jest zarówno do klientów
indywidualnych, jak i przedsiêbiorstw.
Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny SA sta³ siê pionierem na polskim rynku listów zastawnych, zamykaj¹c 28 czerwca 2000 r. pierwsz¹ w powojennej Polsce emisjê
hipotecznych listów zastawnych. £¹czna nominalna wartoœæ Programu Emisji Hipotecznych Listów Zastawnych zosta³a okreœlona na poziomie 100 mln z³, w tym
pierwsza, z³otowa emisja by³a warta 5 mln z³. Ustalony termin wykupu wyemitowanych listów wyniós³ 5 lat, a ich nominalna wartoœæ 100 000 z³. Oprocentowanie
listów jest zmienne i oparte na stawce Wibor. Emisja mia³a charakter niepubliczny
i skierowana zosta³a do inwestorów instytucjonalnych, a jej g³ównymi nabywcami
by³y przede wszystkim banki krajowe.
Na atrakcyjnoœæ listów zastawnych Rheinhyp-BRE Banku Hipotecznego SA
wskazuje przede wszystkim ich wysoki stopieñ bezpieczeñstwa po³¹czony z korzystnym oprocentowaniem w porównaniu z obligacjami rz¹dowymi i bonami skarbowymi. Wysoki stopieñ bezpieczeñstwa potwierdzony zosta³ najwy¿szym przyznanym dotychczas przez Cera SA ratingiem w wysokoœci „AA+”.
Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny SA dokona³ tak¿e 14 wrzeœnia 2001 r. emisji
trzyletnich listów zastawnych denominowanych w euro i dolarach o ³¹cznej nominalnej wartoœci 5 mln euro i 10 mln USD. Nominalna wartoœæ listów wynosi³a
100 000 euro i 100 000 USD, oprocentowanie papierów zosta³o natomiast oparte
na stawce Libor i Euribor. Listy emitowane bêd¹ w ramach dwóch piêcioletnich
Programów Emisji o wartoœci odpowiednio 100 mln euro i 50 mln USD. Emisja ta
ma równie¿ charakter niepubliczny i skierowana jest do inwestorów instytucjonalnych.
Drugim znacz¹cym bankiem hipotecznym na rynku polskim sta³ siê HypoVereinsbank Bank Hipoteczny SA. Bank ten funkcjonuj¹c jako bank specjalistyczny,
realizuje wy³¹cznie czynnoœci dozwolone na mocy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.
2
Materia³y informacyjne Rheinhyp-BRE Banku Hipotecznego SA.
Ryszard Wêgrzyn
80
o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Podstawow¹ czynnoœci¹ banku jest
udzielanie kredytów hipotecznych refinansowanych przede wszystkim ze œrodków
pozyskiwanych z emisji hipotecznych listów zastawnych. Bank przyjmuje równie¿
depozyty terminowe. HypoVereinsbank Bank Hipoteczny systematycznie rozszerza swoj¹ dzia³alnoœæ w zakresie finansowania nieruchomoœci mieszkaniowych.
Obecnie produkty HypoVereinsbank Banku Hipotecznego SA s¹ oferowane za
poœrednictwem oddzia³ów Banku Przemys³owo-Handlowego SA oraz Spó³dzielczego Banku Rozwoju „Samopomoc Ch³opska” na terenie ca³ej Polski.
Bank ten 29 grudnia 2000 r. przeprowadzi³ pierwsz¹ niematerialn¹ emisjê hipotecznych listów zastawnych w Polsce. Pierwsza emisja listów zastawnych HypoVereinsbank Banku Hipotecznego SA zosta³a dokonana w trybie emisji zamkniêtej. Emisja nominowana jest w euro, jej ³¹czna wartoœæ wynosi 3 630 000 euro,
natomiast wartoϾ nominalna pojedynczego listu zastawnego to 10 000 euro. Listy
zastawne oprocentowane s¹ wed³ug sta³ej stopy procentowej wynosz¹cej 5,95%
w skali roku. Odsetki wyp³acane bêd¹ 1 czerwca ka¿dego roku trwania emisji,
a wykup listów nast¹pi 1 czerwca 2010 r.
Zgodnie z wczeœniejsz¹ deklaracj¹ bank ten w pocz¹tkowym okresie dzia³alnoœci stopniowo budowa³ swoj¹ bazê klientów poprzez ostro¿ne udzielanie kredytów.
Kredyty by³y przeznaczone na sfinansowanie zakupu gotowych nieruchomoœci przeznaczonych na prowadzenie dzia³alnoœci gospodarczej. W perspektywie œredniookresowej bank zamierza rozszerzyæ sw¹ dzia³alnoœæ na kredytowanie budownictwa mieszkaniowego.
HypoVereinsbank Bank Hipoteczny SA udziela kredytów hipotecznych instytucjom oraz klientom indywidualnym, jak równie¿ nabywa wierzytelnoœci innych
banków z tytu³u udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipotek¹. Kredyty przeznaczone s¹ na zakup gotowych nieruchomoœci na rynku pierwotnym lub
wtórnym, wykup mieszkañ komunalnych lub zak³adowych, sp³atê kredytu zaci¹gniêtego w innym banku, refinansowanie zakupu nieruchomoœci oraz na remonty
i modernizacje.
Bank prowadzi ró¿ne dzia³ania promocyjne, w tym bezpoœredni¹ akwizycjê
klientów. W trakcie 5 miesiêcy aktywnoœci bank obs³u¿y³ ponad 1900 zapytañ telefonicznych oraz 220 bezpoœrednich wizyt klientów w banku, skutkuj¹cych z³o¿eniem 59 formalnych wniosków o kredyt hipoteczny3.
Wielkoœci te nie napawaj¹ optymizmem, zw³aszcza bior¹c pod uwagê, ¿e zg³asza³y siê osoby ju¿ zainteresowane kredytem. Dlaczego zatem tak wielu klientów
musia³o zrezygnowaæ z zaci¹gniêcia kredytu? Aby odpowiedzieæ na to pytanie
przeanalizowano oferty obydwu banków w odniesieniu do kredytu budowlano-hipotecznego. Na tej podstawie mo¿na stwierdziæ, ¿e zaci¹gniêcie takiego kredytu
przez przeciêtnego klienta nie jest spraw¹ ³atw¹. Jednym z istotnych ograniczeñ
jest minimalny wk³ad w³asny, który kredytobiorca musi wnieœæ przed udzieleniem
kredytu. Mo¿liwoœci zaci¹gania kredytu ograniczaj¹ równie¿ minimalna wysokoœæ
3
Materia³y informacyjne HypoVereinsbank Banku Hipotecznego SA.
Forma sp³aty kredytu jako determinanta rozwoju...
81
kredytu oraz stosunkowo wysoka stopa procentowa. Oprocentowanie kredytów
walutowych jest zwykle ni¿sze, ale z kolei kredyty te obarczone s¹ wysokim, zw³aszcza w polskich warunkach, ryzykiem kursu walutowego. Czynniki pogarszaj¹ce ofertê kredytow¹ to tak¿e minimalna kwota wczeœniejszej sp³aty oraz stosunkowo wysokie op³aty i prowizje, które znacz¹co podwy¿szaj¹ koszt zaci¹ganego kredytu.
Jak siê wydaje, bardzo istotny czynnik ograniczaj¹cy mo¿liwoœæ zaci¹gania kredytu stanowi¹ równie¿ standardowe, nie zawsze dostosowane do potrzeb klienta,
konstrukcje oprocentowania. Okaza³o siê bowiem, ¿e w wypadku obydwu banków
hipotecznych stosowane s¹ dwie konstrukcje oprocentowania: pierwsza o zmiennej stopie oprocentowania i malej¹cych p³atnoœciach oraz druga o sta³ej stopie
i sta³ych p³atnoœciach4.
3. Analiza porównawcza form sp³aty kredytu
Du¿ym problemem dla po¿yczkobiorcy w wypadku po¿yczki o malej¹cych p³atnoœciach s¹ trudnoœci z pokryciem pierwszych bardzo wysokich p³atnoœci. Problem
ten odzwierciedla przyk³ad przedstawiony w tabeli 1. Przyk³ad dotyczy kredytu
w wysokoœci 100 000 z³, udzielonego na okres 30 lat, a poziom oprocentowania
wynosi 15% rocznie. Na podstawie zaprezentowanych wyliczeñ mo¿na stwierdziæ,
¿e skala spadku wymaganych p³atnoœci rocznych jest bardzo du¿a. Dla pierwszego
roku p³atnoœci wynosz¹ 18 333,33 z³, a dla ostatniego roku 3833,33 z³. Spadek poziomu p³atnoœci by³by jeszcze wiêkszy przy uwzglêdnieniu bardzo prawdopodobnego spadku poziomu oprocentowania.
Problem ten tylko czêœciowo rozwi¹zuj¹ po¿yczki o sta³ych p³atnoœciach. P³atnoœci te bowiem po uwzglêdnieniu inflacji realnie spadaj¹, a skala tego spadku jest
równie¿ znaczna w d³ugim okresie. Przyk³ad przedstawiony dla tego typu po¿yczki
w tabeli 2 dotyczy 30 lat, kwoty po¿yczki 100 000 z³, a oprocentowanie przyjêto na
sta³ym poziomie 10% rocznie. W ostatniej kolumnie zosta³y umieszczone realne
p³atnoœci dokonywane przez po¿yczkobiorców po uwzglêdnieniu inflacji na poziomie 5% rocznie w ca³ym okresie. Pierwsza p³atnoœæ jest w tym wypadku ponad 4
razy wiêksza od ostatniej. Ponadto sta³e oprocentowanie takiej po¿yczki oznacza
ryzyko zarówno dla po¿yczkobiorcy, jak i po¿yczkodawcy.
Pewn¹ odpowiedzi¹ na te problemy s¹ przedstawione w dalszej czêœci dwa rozwi¹zania: po¿yczka o p³atnoœciach korygowanych wskaŸnikiem inflacji (price-level-adjusted mortgage, PLAM) oraz po¿yczka o podwójnej stopie (dual-rate mortgage,
DRM)5. Pierwsza z nich to po¿yczka podobna nieco do tradycyjnej po¿yczki o sta³ych p³atnoœciach. W jej wypadku wylicza siê sta³e p³atnoœci na podstawie przyjêtej
sta³ej stopy na poziomie stopy realnej, a nastêpnie koryguje siê je dla poszczególnych okresów o skumulowane wskaŸniki inflacji. Wielkoœæ p³atnoœci zaczyna siê
4
Zob.: F.J. Fabozzi, Rynki obligacji. Analiza i strategie, WIG-Press, Warszawa 2000, s. 273–281.
F.J. Fabozzi, F. Modigliani, Capital Markets: Institutions and Instruments, Prentice-Hall Inc., Englewood
Cliffs, New Jersey 1992, s. 554 i nast.
5
Ryszard Wêgrzyn
82
zatem od niskiego poziomu zwi¹zanego ze stop¹ realn¹, a nastêpnie roœnie ³agodnie w powi¹zaniu ze wskaŸnikiem inflacji.
Tabela 1. Hipotetyczny przyk³ad po¿yczki o malej¹cych p³atnoœciach (wysokoœæ kredytu
100 000, okres 30 lat, stopa procentowa dla ca³ego okresu 15%)
Okres
Stan zadłużenia
na początku
okresu
Spłata kapitału
Odsetki
Razem
rata kredytu
Stan zadłużenia
na koniec okresu
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
100 000,00
96 666,67
93 333,33
90 000,00
86 666,67
83 333,33
80 000,00
76 666,67
73 333,33
70 000,00
66 666,67
63 333,33
60 000,00
56 666,67
53 333,33
50 000,00
46 666,67
43 333,33
40 000,00
36 666,67
33 333,33
30 000,00
26 666,67
23 333,33
20 000,00
16 666,67
13 333,33
10 000,00
6 666,67
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
3 333,33
15 000,00
14 500,00
14 000,00
13 500,00
13 000,00
12 500,00
12 000,00
11 500,00
11 000,00
10 500,00
10 000,00
9 500,00
9 000,00
8 500,00
8 000,00
7 500,00
7 000,00
6 500,00
6 000,00
5 500,00
5 000,00
4 500,00
4 000,00
3 500,00
3 000,00
2 500,00
2 000,00
1 500,00
1 000,00
500,00
18 333,33
17 833,33
17 333,33
16 833,33
16 333,33
15 833,33
15 333,33
14 833,33
14 333,33
13 833,33
13 333,33
12 833,33
12 333,33
11 833,33
11 333,33
10 833,33
10 333,33
9 833,33
9 333,33
8 833,33
8 333,33
7 833,33
7 333,33
6 833,33
6 333,33
5 833,33
5 333,33
4 833,33
4 333,33
3 833,33
96 666,67
93 333,33
90 000,00
86 666,67
83 333,33
80 000,00
76 666,67
73 333,33
70 000,00
66 666,67
63 333,33
60 000,00
56 666,67
53 333,33
50 000,00
46 666,67
43 333,33
40 000,00
36 666,67
33 333,33
30 000,00
26 666,67
23 333,33
20 000,00
16 666,67
13 333,33
10 000,00
6 666,67
3 333,33
0,00
Źród³o: opracowanie w³asne.
Przyk³ad takiego rozwi¹zania przedstawiony zosta³ w tabeli 3. Przyjêto wielkoœæ po¿yczki na poziomie 100 000 z³, okres 30 lat, sta³¹ roczn¹ stopê realn¹ na
poziomie 4% oraz stopy inflacji w kolejnych 10-leciach: 5%, 7% i 3%. Na podstawie stopy realnej okreœlono sta³e p³atnoœci, a nastêpnie pomno¿ono je przez skumulowany wskaŸnik inflacji z okresu poprzedniego (wskaŸnik inflacji podawany
jest z opóŸnieniem). O skumulowane wskaŸniki inflacji skorygowano te¿ bilans
koñcowy, aby wykazaæ jego zbie¿noœæ z dokonywanymi p³atnoœciami. Zauwa¿yæ
Forma sp³aty kredytu jako determinanta rozwoju...
83
nale¿y, ¿e skorygowany bilans koñcowy z przedostatniego okresu powiêkszony
o stopê realn¹ 4% daje ostatni¹ p³atnoœæ skorygowan¹ skumulowanym wskaŸnikiem inflacji.
Tabela 2. Przyk³ad po¿yczki o sta³ych p³atnoœciach (sta³a stopa procentowa równa 10%,
inflacja s³u¿¹ca do wyliczenia realnych p³atnoœci na poziomie 5% rocznie)
Okres
Stan
zadłużenia
na początku
okresu
Stała
płatność
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
100 000,00
99 392,08
98 723,36
97 987,77
97 178,62
96 288,56
95 309,49
94 232,51
93 047,84
91 744,70
90 311,24
88 734,44
86 999,96
85 092,03
82 993,31
80 684,72
78 145,27
75 351,87
72 279,13
68 899,12
65 181,11
61 091,29
56 592,50
51 643,82
46 200,28
40 212,38
33 625,69
26 380,34
18 410,45
9 643,57
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
10 607,92
Odsetki
Spłata
kapitału
Stan
zadłużenia
na koniec
okresu
Realne
płatności
10 000.00
9 939,21
9 872,34
9 798,78
9 717,86
9 628,86
9 530,95
9 423,25
9 304,78
9 174,47
9 031,12
8 873,44
8 700,00
8 509,20
8 299,33
8 068,47
7 814,53
7 535,19
7 227,91
6 889,91
6 518,11
6 109,13
5 659,25
5 164,38
4 620,03
4 021,24
3 362,57
2 638,03
1 841,04
964,36
607,92
668,72
735,59
809,15
890,06
979,07
1 076,98
1 184,67
1 303,14
1 433,45
1 576,80
1 734,48
1 907,93
2 098,72
2 308,59
2 539,45
2 793,40
3 072,74
3 380,01
3 718,01
4 089,81
4 498,80
4 948,68
5 443,54
5 987,90
6 586,69
7 245,36
7 969,89
8 766,88
9 643,57
99 392,08
98 723,36
97 987,77
97 178,62
96 288,56
95 309,49
94 232,51
93 047,84
91 744,70
90 311,24
88 734,44
86 999,96
85 092,03
82 993,31
80 684,72
78 145,27
75 351,87
72 279,13
68 899,12
65 181,11
61 091,29
56 592,50
51 643,82
46 200,28
40 212,38
33 625,69
26 380,34
18 410,45
9 643,57
0,00
10 102,79
9 621,70
9 163,52
8 727,17
8 311,59
7 915,80
7 538,85
7 179,86
6 837,96
6 512,35
6 202,23
5 906,89
5 625,61
5 357,72
5 102,59
4 859,61
4 628,20
4 407,81
4 197,92
3 998,02
3 807,63
3 626,32
3 453,64
3 289,18
3 132,55
2 983,38
2 841,31
2 706,01
2 577,16
2 454,43
Źród³o: opracowanie w³asne.
Zalet¹ PLAM w stosunku do po¿yczki o sta³ych p³atnoœciach jest przede wszystkim sta³y poziom realnych p³atnoœci (nominalne p³atnoœci rosn¹ wraz ze wskaŸnikiem inflacji) oraz znacznie mniejsze ryzyko stopy procentowej. Stopa realna jest
bowiem na wzglêdnie stabilnym poziomie, a z pewnoœci¹ ³atwiej j¹ oszacowaæ
i przewidzieæ od stopy nominalnej.
Ryszard Wêgrzyn
84
Pewnym mankamentem tego rozwi¹zania mo¿e byæ natomiast szybki wzrost
nominalnego poziomu p³atnoœci przy znacz¹cym skoku inflacyjnym, co mo¿e pogorszyæ zdolnoœæ kredytow¹ kredytobiorcy, je¿eli ze wzrostem inflacji nie bêdzie
wi¹za³ siê wzrost jego dochodów. Przyk³ad takiej sytuacji zaprezentowano w tabeli
4, gdzie przy rocznej realnej stopie procentowej równej 4%, stopy inflacji w kolejnych 10-leciach wynosz¹: 5%, 3% i 10%. Wzrost inflacji w trzecim dziesiêcioleciu
doprowadzi³ do znacz¹cego wzrostu poziomu p³atnoœci w porównaniu z p³atnoœciami z poprzedniego przyk³adu.
Tabela 3. Po¿yczka typu PLAM (roczna realna stopa procentowa – 4%, stopy inflacji
w kolejnych 10-leciach: 5%, 7% i 3%)
Okres
Stała płatność
Bilans końcowy
Skumulowany
współczynnik
inflacji
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
100 000,00
98 216,99
96 362,66
94 434,16
92 428,51
90 342,64
88 173,34
85 917,26
83 570,94
81 130,77
78 592,99
75 953,70
73 208,84
70 354,18
67 385,34
64 297,74
61 086,64
57 747,10
54 273,97
50 661,92
46 905,39
42 998,60
38 935,53
34 709,94
30 315,33
25 744,93
20 991,72
16 048,38
10 907,30
5 560,59
0,00
1,000
1,050
1,103
1,158
1,216
1,276
1,340
1,407
1,477
1,551
1,629
1,743
1,865
1,995
2,135
2,285
2,445
2,616
2,799
2,995
3,204
3,300
3,399
3,501
3,606
3,715
3,826
3,941
4,059
4,181
4,306
Płatność
skorygowana
Bilans końcowy
skorygowany
5 783,01
6 072,16
6 375,77
6 694,56
7 029,28
7 380,75
7 749,79
8 137,28
8 544,14
8 971,35
9 419,91
10 079,31
10 784,86
11 539,80
12 347,59
13 211,92
14 136,75
15 126,32
16 185,17
17 318,13
18 530,40
19 086,31
19 658,90
20 248,66
20 856,12
21 481,81
22 126,26
22 790,05
23 473,75
24 177,96
100 000,00
103 127,84
106 239,83
109 319,34
112 347,43
115 302,65
118 160,71
120 894,22
123 472,35
125 860,45
128 019,70
132 381,02
136 528,74
140 389,38
143 877,72
146 895,20
149 328,23
151 046,14
151 898,97
151 715,05
150 298,11
141 913,03
132 358,34
121 533,59
109 330,66
95 633,19
80 316,01
63 244,46
44 273,72
23 248,04
0,00
Źród³o: opracowanie w³asne na podstawie: F.J. Fabozzi, F. Modigliani, op.cit., s. 558–559.
Forma sp³aty kredytu jako determinanta rozwoju...
85
Tabela 4. Po¿yczka typu PLAM (roczna realna stopa procentowa – 4%, stopy inflacji
w kolejnych 10-leciach: 5%, 3% i 10%)
Okres
Stała płatność
Bilans końcowy
Skumulowany
współczynnik
inflacji
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
5 783,01
100 000,00
98 216,99
96 362,66
94 434,16
92 428,51
90 342,64
88 173,34
85 917,26
83 570,94
81 130,77
78 592,99
75 953,70
73 208,84
70 354,18
67 385,34
64 297,74
61 086,64
57 747,10
54 273,97
50 661,92
46 905,39
42 998,60
38 935,53
34 709,94
30 315,33
25 744,93
20 991,72
16 048,38
10 907,30
5 560,59
0,00
1,000
1,050
1,103
1,158
1,216
1,276
1,340
1,407
1,477
1,551
1,629
1,678
1,728
1,780
1,833
1,888
1,945
2,003
2,063
2,125
2,189
2,408
2,649
2,914
3,205
3,526
3,878
4,266
4,693
5,162
5,678
Płatność
skorygowana
Bilans końcowy
skorygowany
5 783,01
6 072,16
6 375,77
6 694,56
7 029,28
7 380,75
7 749,79
8 137,28
8 544,14
8 971,35
9 419,91
9 702,51
9 993,59
10 293,39
10 602,20
10 920,26
11 247,87
11 585,31
11 932,86
12 290,85
12 659,58
13 925,53
15 318,09
16 849,90
18 534,89
20 388,37
22 427,21
24 669,93
27 136,93
29 850,62
100 000,00
103 127,84
106 239,83
109 319,34
112 347,43
115 302,65
118 160,71
120 894,22
123 472,35
125 860,45
128 019,70
127 432,19
126 511,78
125 226,02
123 539,92
121 415,70
118 812,63
115 686,78
111 990,82
107 673,71
102 680,50
103 540,96
103 132,77
101 134,00
97 162,41
90 765,42
81 408,43
68 461,31
51 182,81
28 702,52
0,00
Źród³o: opracowanie w³asne.
Podobnym do PLAM rozwi¹zaniem jest DRM, chocia¿ sposób wyliczania p³atnoœci jest bardziej skomplikowany. Wysokoœæ p³atnoœci zale¿y bowiem od stopy
„p³atnoœci” sta³ej dla ca³ego okresu po¿yczki, która s³u¿y do okreœlania wielkoœci
p³atnoœci oraz od stopy „efektywnej” opartej na stopie krótkoterminowej i korygowanej co pewien okres, jak przy po¿yczkach o stopie aktualizowanej. Stopa „p³atnoœci” wykorzystywana jest do wyliczenia „faktorów” sta³ych p³atnoœci dla poszczególnych okresów, które po przemno¿eniu przez kapita³ do sp³aty na pocz¹tku okresu
daj¹ wielkoœæ p³atnoœci w poszczególnych okresach. Kapita³ do sp³aty jest przy tym
wyliczany jako kapita³ do sp³aty w poprzednim okresie minus rata kapita³owa
w danym okresie, a sama rata kapita³owa równa jest p³atnoœci w danym okresie
Ryszard Wêgrzyn
86
minus naliczone odsetki. Odsetki z kolei s¹ równe iloczynowi kapita³u do sp³aty
i stopy „efektywnej”6. Przyk³ad konstrukcji takiej po¿yczki przedstawiono w tabeli 5.
Tabela 5. Po¿yczka typu DRM (stopa p³atnoœci wynosi 14%)
Stan
zadłużenia
Okres
na początek
okresu
Faktor
płatności
Suma
płatności
Efektywna
stopa
procentowa
100 000,00
99 901,40
99 635,35
99 174,92
98 489,08
97 542,07
98 243,50
98 576,62
98 461,91
97 805,24
96 495,21
92 470,05
87 646,04
81 899,09
75 085,71
67 039,71
58 908,90
48 705,59
36 006,51
20 261,23
0,1509860
0,1526632
0,1546212
0,1569154
0,1596154
0,1628090
0,1666091
0,1711637
0,1766693
0,1833943
0,1917135
0,2021684
0,2155700
0,2331924
0,2571575
0,2912835
0,3432048
0,4307315
0,6072897
1,1700000
15 098,60
15 251,26
15 405,73
15 562,08
15 720,37
15 880,72
16 368,26
16 872,74
17 395,20
17 936,92
18 499,44
18 694,52
18 893,86
19 098,24
19 308,85
19 527,56
20 217,82
20 979,03
21 866,38
23 705,64
0,150
0,150
0,150
0,150
0,150
0,170
0,170
0,170
0,170
0,170
0,150
0,150
0,150
0,150
0,150
0,170
0,170
0,170
0,170
0,170
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Odsetki
Spłata
kapitału
Stan
zadłużenia
na koniec
okresu
15 000,00
14 985,21
14 945,30
14 876,24
14 773,36
16 582,15
16 701,39
16 758,03
16 738,53
16 626,89
14 474,28
13 870,51
13 146,91
12 284,86
11 262,86
11 396,75
10 014,51
8 279,95
6 121,11
3 444,41
98,60
266,05
460,43
685,84
947,01
–701,43
–333,13
114,71
656,67
1 310,03
4 025,16
4 824,01
5 746,95
6 813,38
8 046,00
8 130,81
10 203,30
12 699,08
15 745,28
20 261,23
99 901,40
99 635,35
99 174,92
98 489,08
97 542,07
98 243,50
98 576,62
98 461,91
97 805,24
96 495,21
92 470,05
87 646,04
81 899,09
75 085,71
67 039,71
58 908,90
48 705,59
36 006,51
20 261,23
–
Źród³o: opracowanie w³asne na podstawie: F.J. Fabozzi, F. Modigliani, op.cit., s. 562.
Faktory p³atnoœci okreœlane s¹ jako: r / (1 – (1 + r)–n), gdzie r – oznacza przyjêt¹ stopê p³atnoœci 14%, a n – liczbê okresów do ca³kowitej sp³aty po¿yczki.
W ostatnim okresie przyjmuje siê natomiast stopê p³atnoœci na poziomie efektywnej stopy procentowej.
W przyk³adzie tym wielkoœci poszczególnych p³atnoœci stopniowo rosn¹, przy
czym sytuacja taka zale¿y od kszta³towania siê efektywnych stóp procentowych
wzglêdem stopy p³atnoœci. Gdyby stopy te znacz¹co spad³y, to sumy p³atnoœci równie¿ by³yby coraz mniejsze.
W wypadku DRM mo¿liwa jest tak¿e ujemna sp³ata raty kapita³owej, czyli
sytuacja, w której odsetki p³acone s¹ tylko czêœciowo, a pozosta³a czêœæ powiêksza
kapita³ do sp³aty. Stanie siê tak wówczas, gdy stopa „efektywna” przewy¿szy znacznie stopê „p³atnoœci”. Skutki tego wzrostu jak siê okazuje bêd¹ rozk³adane w czasie zgodnie z „faktorami” sta³ych p³atnoœci opartymi na sta³ej stopie „p³atnoœci”.
Tak¹ sytuacjê mo¿na zaobserwowaæ na przyk³adzie przedstawionym w tabeli 6.
6
F.J. Fabozzi, F. Modigliani, op.cit., s. 560–564.
Forma sp³aty kredytu jako determinanta rozwoju...
87
Tabela 6. Po¿yczka typu DRM (stopa p³atnoœci wynosi 13%)
Okres
Stan
zadłużenia
na początek
okresu
Faktor
płatności
Suma
płatności
Efektywna
stopa
procentowa
Odsetki
Spłata
kapitału
Stan
zadłużenia
na koniec
okresu
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
100 000,00
100 764,62
101 355,67
101 740,73
101 882,31
101 737,00
103 289,33
104 459,85
105 154,48
105 261,09
104 646,22
101 057,94
96 523,58
90 887,89
83 970,34
75 560,44
66 922,78
55 800,60
41 653,92
23 764,25
0,1423538
0,1441344
0,1462009
0,1486084
0,1514262
0,1547418
0,1586675
0,1633503
0,1689861
0,1758415
0,1842896
0,1948689
0,2083867
0,2261108
0,2501532
0,2843145
0,3361942
0,4235220
0,5994836
1,1700000
14 235,38
14 523,65
14 818,29
15 119,53
15 427,66
15 742,96
16 388,66
17 063,55
17 769,64
18 509,26
19 285,20
19 693,05
20 114,23
20 550,73
21 005,45
21 482,93
22 499,05
23 632,78
24 970,84
27 804,17
0,150
0,150
0,150
0,150
0,150
0,170
0,170
0,170
0,170
0,170
0,150
0,150
0,150
0,150
0,150
0,170
0,170
0,170
0,170
0,170
15 000,00
15 114,69
15 203,35
15 261,11
15 282,35
17 295,29
17 559,19
17 758,18
17 876,26
17 894,39
15 696,93
15 158,69
14 478,54
13 633,18
12 595,55
12 845,27
11 376,87
9 486,10
7 081,17
4 039,92
–764,62
– 591,05
– 385,06
–141,58
145,31
–1 552,33
–1 170,53
– 694,62
– 106,62
614,88
3 588,27
4 534,36
5 635,70
6 917,55
8 409,90
8 637,66
11 122,18
14 146,68
17 889,68
23 764,25
100 764,62
101 355,67
101 740,73
101 882,31
101 737,00
103 289,33
104 459,85
105 154,48
105 261,09
104 646,22
101 057,94
96 523,58
90 887,89
83 970,34
75 560,44
66 922,78
55 800,60
41 653,92
23 764,25
–
Źród³o: opracowanie w³asne.
W tym wypadku stopa p³atnoœci ustalona na poziomie 13% okaza³a siê zbyt
niska w stosunku do efektywnych stóp procentowych. Spowodowa³o to ujemn¹
amortyzacjê kapita³u przez prawie po³owê okresu sp³aty. Zjawisko takie mo¿e byæ
negatywnie oceniane przez po¿yczkodawcê z uwagi na ryzyko zwi¹zane z powiêkszaj¹cym siê kapita³em do sp³aty. Po¿yczkobiorca natomiast mo¿e byæ zadowolony
w zwi¹zku z przesuniêciem wiêkszych obci¹¿eñ na póŸniejszy okres oraz stabilny
wzrost tych obci¹¿eñ.
W celu lepszego zobrazowania zale¿noœci pomiêdzy kszta³towaniem siê p³atnoœci w poszczególnych okresach a relacjami efektywnych stóp procentowych do
okreœlonej stopy p³atnoœci w tabeli 7 przedstawiono przyk³ad, w którym stopa p³atnoœci wynosi 16%, a stopy efektywne wynosz¹ 15% i 17%. Na podstawie tabeli 7
mo¿na zauwa¿yæ, ¿e je¿eli stopa efektywna jest ni¿sza od stopy p³atnoœci, to wówczas p³atnoœci malej¹, natomiast przy stopach efektywnych wy¿szych od stopy p³atnoœci poziom p³atnoœci wzrasta.
W kolejnym tego typu przyk³adzie zaprezentowanym w tabeli 8 stopa p³atnoœci
wynosi 17%, natomiast stopy efektywne wynosz¹, jak poprzednio, 15% i 17%.
W tej sytuacji mo¿na zaobserwowaæ, ¿e suma p³atnoœci przy efektywnej stopie równej
15% spada, natomiast przy efektywnej stopie na poziomie stopy p³atnoœci – 17%
suma p³atnoœci jest na sta³ym poziomie.
Ryszard Wêgrzyn
88
Tabela 7. Po¿yczka typu DRM (stopa p³atnoœci wynosi 16%)
Stan
zadłużenia
Okres
na początek
okresu
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
100 000,00
98 133,30
96 156,73
94 052,35
91 799,59
89 374,83
88 538,50
87 396,54
85 894,70
83 969,40
81 545,98
76 905,92
71 746,88
65 991,04
59 549,48
52 320,78
45 236,05
36 759,94
26 641,48
14 573,88
Faktor
płatności
Suma
płatności
Efektywna
stopa
procentowa
0,1686670
0,1701417
0,1718849
0,1739522
0,1764136
0,1793575
0,1828980
0,1871841
0,1924147
0,1988608
0,2069011
0,2170825
0,2302243
0,2476127
0,2713899
0,3054094
0,3573751
0,4452579
0,6229630
1,1700000
16 866,70
16 696,56
16 527,89
16 360,62
16 194,70
16 030,05
16 193,51
16 359,24
16 527,41
16 698,22
16 871,95
16 694,93
16 517,87
16 340,22
16 161,13
15 979,26
16 166,24
16 367,65
16 596,66
17 051,43
0,150
0,150
0,150
0,150
0,150
0,170
0,170
0,170
0,170
0,170
0,150
0,150
0,150
0,150
0,150
0,170
0,170
0,170
0,170
0,170
Odsetki
Spłata
kapitału
Stan
zadłużenia
na koniec
okresu
15 000,00
14 719,99
14 423,51
14 107,85
13 769,94
15 193,72
15 051,55
14 857,41
14 602,10
14 274,80
12 231,90
11 535,89
10 762,03
9 898,66
8 932,42
8 894,53
7 690,13
6 249,19
4 529,05
2 477,56
1 866,70
1 976,57
2 104,38
2 252,77
2 424,76
836,33
1 141,97
1 501,83
1 925,31
2 423,42
4 640,05
5 159,04
5 755,84
6 441,56
7 228,70
7 084,72
8 476,11
10 118,46
12 067,60
14 573,88
98 133,30
96 156,73
94 052,35
91 799,59
89 374,83
88 538,50
87 396,54
85 894,70
83 969,40
81 545,98
76 905,92
71 746,88
65 991,04
59 549,48
52 320,78
45 236,05
36 759,94
26 641,48
14 573,88
–
Źród³o: opracowanie w³asne.
Przyk³ady te pokazuj¹ jak istotn¹ kwesti¹ jest okreœlenie stopy p³atnoœci. Ustalaj¹c jej poziom w odniesieniu do przewidywanych stóp efektywnych, mo¿na decydowaæ o kierunku i skali zmian p³atnoœci – a to oznacza mo¿liwoœæ ich dostosowania do potrzeb i preferencji po¿yczkobiorcy.
Stabilnoœæ p³atnoœci przy DRM stanowi tak¿e w stosunku do PLAM zaletê
ograniczaj¹c¹ ryzyko kredytowe. DRM charakteryzuje równie¿ mniejsze ryzyko
stopy procentowej, które przy PLAM jednak w niewielkim stopniu wystêpuje. Stopa realna bowiem te¿ mo¿e siê zmieniaæ zw³aszcza w d³ugim okresie. Zalet¹ DRM
jest równie¿ to, ¿e po¿yczkodawca osi¹ga stopê na poziomie efektywnych stóp krótkoterminowych, dlatego po¿yczka mo¿e byæ finansowana przez krótkoterminowe
depozyty (czy inne instrumenty) bez problemu z³ego dopasowania terminów.
4. Zakoñczenie
Wprowadzenie PLAM, a zw³aszcza DRM jako nowoczeœniejszych i bardziej
przyjaznych klientowi rozwi¹zañ w zakresie konstrukcji oprocentowania na polskim rynku hipotecznym powinno byæ, jak siê wydaje, kwesti¹ nieodleg³ego czasu
i jednym z istotnych czynników rozwoju tego rynku. Na razie jednak zainteresowa-
Forma sp³aty kredytu jako determinanta rozwoju...
89
Tabela 8. Po¿yczka typu DRM (stopa p³atnoœci wynosi 17%)
Stan
zadłużenia
Okres
na początek
okresu
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
100 000,00
97 230,96
94 404,71
91 505,92
88 517,19
85 418,73
83 896,39
82 115,25
80 031,32
77 593,12
74 740,43
69 907,96
64 686,50
59 014,15
52 820,78
46 027,24
39 465,42
31 788,09
22 805,61
12 296,11
Faktor
płatności
Suma
płatności
Efektywna
stopa
procentowa
0,1776904
0,1790675
0,1807060
0,1826616
0,1850040
0,1878221
0,1912302
0,1953781
0,2004656
0,2067648
0,2146566
0,2246905
0,2376899
0,2549472
0,2786148
0,3125639
0,3645331
0,4525737
0,6308295
1,1700000
17 769,04
17 410,90
17 059,50
16 714,61
16 376,04
16 043,53
16 043,53
16 043,53
16 043,53
16 043,53
16 043,53
15 707,66
15 375,33
15 045,49
14 716,65
14 386,45
14 386,45
14 386,45
14 386,45
14 386,45
0,150
0,150
0,150
0,150
0,150
0,170
0,170
0,170
0,170
0,170
0,150
0,150
0,150
0,150
0,150
0,170
0,170
0,170
0,170
0,170
Odsetki
Spłata
kapitału
Stan
zadłużenia
na koniec
okresu
15 000,00
14 584,64
14 160,71
13 725,89
13 277,58
14 521,18
14 262,39
13 959,59
13 605,32
13 190,83
11 211,06
10 486,19
9 702,98
8 852,12
7 923,12
7 824,63
6 709,12
5 403,98
3 876,95
2 090,34
2 769,04
2 826,26
2 898,79
2 988,73
3 098,46
1 522,34
1 781,14
2 083,93
2 438,20
2 852,69
4 832,46
5 221,46
5 672,35
6 193,37
6 793,53
6 561,82
7 677,33
8 982,48
10 509,50
12 296,11
97 230,96
94 404,71
91 505,92
88 517,19
85 418,73
83 896,39
82 115,25
80 031,32
77 593,12
74 740,43
69 907,96
64 686,50
59 014,15
52 820,78
46 027,24
39 465,42
31 788,09
22 805,61
12 296,11
–
Źród³o: opracowanie w³asne.
nie klientów kredytami hipotecznymi nie jest wielkie. Wi¹¿e siê to zapewne ze
stosunkowo du¿ym kosztem obs³ugi kredytu. Mimo spadku inflacji stopy oprocentowania kredytów pozostaj¹ nadal na wysokim poziomie. Praktycy zwracaj¹ równie¿ uwagê na obawy po¿yczkobiorców w odniesieniu do banków hipotecznych,
postrzeganych jako podmioty ma³o elastyczne przy sp³atach kredytów. Sytuacjê
mog³aby zmieniæ jakaœ dodatkowa zachêta w postaci na przyk³ad ulgi podatkowej.
Pomys³ ulgi od podatku dochodowego dla zaci¹gaj¹cych kredyty hipoteczne pod
budowê mieszkañ i domów jest w tym wzglêdzie bardzo obiecuj¹cy. Pobudzenie
tego rynku mog³oby w przysz³oœci skutkowaæ popraw¹ sytuacji w budownictwie,
które postrzegane jest jako jedno z „kó³ zamachowych” gospodarki.
Ze wzglêdu na wagê problemu nale¿y zatem zwróciæ uwagê na wszystkie mo¿liwoœci, które mog¹ przyczyniæ siê do rozwoju rynku hipotecznego. Konstrukcje
oprocentowania mo¿e nie s¹ w tym kontekœcie najwa¿niejsze, ale nale¿y z pewnoœci¹ zastanowiæ nad mo¿liwoœciami ich dostosowania do oczekiwañ rynku.
90
Ryszard Wêgrzyn
Literatura
Fabozzi F.J., Modigliani F., Capital Markets: Institutions and Instruments, Prentice-Hall Inc., Englewood Cliffs, New Jersey 1992.
Fabozzi F.J., Rynki obligacji. Analiza i strategie, WIG-Press, Warszawa 2000.
Heropolitañska I., Michalski M., Hipoteka, listy zastawne, obligacje hipoteczne, Twigger, Warszawa
2001.
Kaszubski R.W., Bank hipoteczny: zagadnienia prawne, Difin, Warszawa 2000.
Pietrasik A., Rykowski R., Hipoteczny list zastawny, Kantor Wydawniczy „Zakamycze”, Kraków 2000.
Sobczyk M., Matematyka finansowa: podstawy teoretyczne. Przyk³ady, zadania, Placet, Warszawa 2000.
Forms of Loan Repayments as a Determinant in the Development
of the Polish Mortgage Market
The publication touches on the current problems concerning the development of the Polish
mortgage market. It turns out that in practice mortgage banks apply the same traditional interest
rates and definitions of credit worthiness while granting mortgage loans.
Interest rates on mortgage loans are traditionally given at a static level, while instalment capital
payments and percentages are done based on equal proportions. Such a situation leads to the
problem of mismatch of interest rates on time deposits. The resulting interest rate related risks
affects both creditors and borrowers. This problem is usually resolved granting loans with flexible
interest rates but decreasing loan recoveries are on the other hand make the problem falling
values of loan repayments even more grave in face of rising inflation.
This is why the paper pays so much attention on ways of resolving these problems
simultaneously. These being price-level-adjusted mortgage, PLAM that take into account the
rate of inflation and dual-rate mortgage, DRM.