Prospekt Asset - Vantage Development

Transkrypt

Rozdział III – Dokument Rejestracyjny
ROZDZIAŁ III – DOKUMENT REJESTRACYJNY
1. Osoby odpowiedzialne
1.1. Emitent
1.1.1. Nazwa, siedziba i adres Emitenta
Nazwa (firma):
Vantage Development Spółka Akcyjna
Nazwa skrócona:
Vantage S.A.
Siedziba:
Wrocław
Adres:
ul. Św. Mikołaja 12, Wrocław 50–125
Numery telekomunikacyjne:
tel. +48 71 79 83 577
faks. +48 71 79 83 540
Adres poczty elektronicznej:
biuro@vantage–sa.pl
Adres strony internetowej:
www.vantage–sa.pl
1.1.2. Osoby fizyczne działające w imieniu Emitenta
W imieniu Emitenta działają następujące osoby fizyczne:

Edward Laufer – Prezes Zarządu

Roman Meysner – Członek Zarządu

Dariusz Pawlukowicz – Członek Zarządu
1.1.3. Oświadczenie osób działających w imieniu Emitenta stosownie do Rozporządzenia Komisji (WE) nr
809/2004 z dnia 29 kwietnia 2004 r.
Oświadczamy, że zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przy dołożeniu należytej staranności by zapewnić taki stan,
informacje zawarte w Prospekcie są prawdziwe, rzetelne i zgodne ze stanem faktycznym, i że w Prospekcie nie
pominięto niczego, co mogłoby wpływać na jego znaczenie.
............................................................
Edward Laufer
Prezes Zarządu
Vantage Development S.A.
............................................................
Roman Meysner
Członek Zarządu
Prospekt Emisyjny
............................................................
Dariusz Pawlukowicz
Członek Zarządu
33
1.2. Wprowadzający
1.2.1. Nazwa, siedziba i adres Wprowadzającego
Nazwa (firma):
Vantage Development Spółka Akcyjna
Nazwa skrócona:
Vantage S.A.
Siedziba:
Wrocław
Adres:
ul. Św. Mikołaja 12, Wrocław 50–125
tel. +48 71 79 83 577
faks. +48 71 79 83 540
www.vantage–sa.pl
1.2.2. Osoby fizyczne działające w imieniu Wprowadzającego
W imieniu Wprowadzającego działają następujące osoby fizyczne:


Roman Meysner – Członek Zarządu

Dariusz Pawlukowicz– Członek Zarządu
1.2.3. Oświadczenie osób działających w imieniu Wprowadzającego stosownie do Rozporządzenia Komisji (WE)
nr 809/2004 z dnia 29 kwietnia 2004 r.
Oświadczamy, że zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przy dołożeniu należytej staranności by zapewnić taki stan,
informacje zawarte w Prospekcie są prawdziwe, rzetelne i zgodne ze stanem faktycznym, i że w Prospekcie nie
............................................................
Edward Laufer
Prezes Zarządu
............................................................
Roman Meysner
Członek Zarządu
Prospekt Emisyjny
............................................................
Dariusz Pawlukowicz
Członek Zarządu
34
1.3. Millennium Dom Maklerski S.A.
1.3.1. Nazwa, siedziba i adres Oferującego
Nazwa (firma):
Millennium Dom Maklerski Spółka Akcyjna
Siedziba:
Warszawa
Adres:
ul. Stanisława Żaryna 2a, 02–593 Warszawa
tel. +48 22 598 26 00, 598 26 01
faks +48 22 598 26 99
[email protected]
www.millenniumdm.pl
1.3.2. Osoby fizyczne działające w imieniu Oferującego
W imieniu Oferującego działają:

Mariusz Dąbkowski – prezes zarządu

Dorota Małgorzata Kowalczewska – członek zarządu
1.3.3. Oświadczenie osób działających w imieniu Oferującego stosownie do Rozporządzenia Komisji (WE) nr
809/2004 z dnia 29 kwietnia 2004 r.
Oświadczamy, że zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przy dołożeniu należytej staranności, by zapewnić taki stan,
informacje zawarte w częściach Prospektu, za które Millennium Dom Maklerski S.A. ponosi odpowiedzialność, tj. w
następujących częściach Prospektu: punkt 2.2., 2.11. Rozdziału II – Czynniki ryzyka związane z emitentem oraz
papierami wartościowymi objętymi emisją; punkty 1.2., 3., 5.1.5., 5.2., 6.1., 6.2., 6.3., 6.5., 9., 10., 11.1., 12., 20.9.
Rozdziału III – Dokument Rejestracyjny; punkty 3.1., 3.2., 3.4., 4.1., 4.4., 4.7., 5., 6., 7.2., 7.3., 8., 9., 10.1. (w zakresie
informacji dotyczących Oferującego) Rozdziału IV – Dokument Ofertowy oraz w odpowiadającym tym punktom
elementom Podsumowania, są prawdziwe, rzetelne i zgodne ze stanem faktycznym, i że w tych częściach Prospektu nie
..........................................................
..........................................................
Mariusz Dąbkowski
Dorota Małgorzata Kowalczewska
prezes zarządu
członek zarządu
Prospekt Emisyjny
35
1.4. CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta Spółka Komandytowa
1.4.1. Nazwa, siedziba i adres
Nazwa (firma):
CMS
Cameron
Komandytowa
McKenna
Dariusz
Greszta
Siedziba:
Warszawa
Adres:
ul. Emilii Plater 53, 00–113 Warszawa, Polska
tel. +48 22 520 55 55
Spółka
faks: +48 22 520 55 56
warsaw@cms–cmck.com
http://www.law–now.com
1.4.2. Osoby fizyczne działające w imieniu Doradcy Prawnego
W imieniu Doradcy Prawnego działa:

dr Rafał Stroiński – pełnomocnik,

Beata Binek – pełnomocnik.
1.4.3. Oświadczenie osób działających w imieniu Doradcy Prawnego stosownie do Rozporządzenia Komisji (WE)
nr 809/2004 z dnia 29 kwietnia 2004 r.
Oświadczamy, że zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przy dołożeniu należytej staranności, by zapewnić taki stan,
informacje zawarte w częściach Prospektu, za które CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta Sp.K. ponosi
odpowiedzialność, tj. w następujących częściach Prospektu: Rozdział II Pkt 2 – Czynniki ryzyka o istotnym znaczeniu dla
Akcji Oferowanych z wyłączeniem Czynników ryzyka oznaczonych Pkt 2.2 oraz 2.11, Rozdział III Pkt 1.3, 5.1.1, 5.1.2,
21.2 oraz Rozdział IV Pkt 4.2, 4.5, 4.9, 4.11 są prawdziwe, rzetelne i zgodne ze stanem faktycznym, i że w tych
częściach Prospektu nie pominięto niczego, co mogłoby wpływać na jego znaczenie.
..........................................................
Rafał Stroiński
pełnomocnik
..........................................................
Beata Binek
pełnomocnik
Prospekt Emisyjny
36
2. Biegli rewidenci dokonujący badań historycznych informacji finansowych
2.1. Imiona i nazwiska (nazwy), adresy oraz opis przynależności do organizacji zawodowych
Nazwa (firma):
PKF Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Siedziba:
Warszawa
Adres:
ul. Elbląska 15/17, 01–747 Warszawa
Numery telefonu:
tel. +48 22 560 76 50
faks: +48 22 560 76 63
[email protected]
www.pkfaudyt.pl
Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych prowadzoną przez Krajową
Radę Biegłych Rewidentów pod numerem ewidencyjnym 548.
PKF Audyt sp. z o.o. przeprowadziła badanie skonsolidowanej historycznej informacji finansowej Emitenta za lata
obrotowe obejmujące okres 1 stycznia 2008 r. do 31 grudnia 2010 r. sporządzonej wg MSR, przygotowanej na potrzeby
niniejszego Prospektu oraz wydała opinię bez zastrzeżeń z badania powyższej informacji finansowej. Opinia została
zamieszczona w punkcie 20.1.2. Rozdział III – Dokument Rejestracyjny.
Odpowiedzialność PKF Audyt sp. z o.o. w zakresie informacji zamieszczonych w Prospekcie ograniczona jest do wyżej
wymienionej opinii, a oświadczenia dotyczącego zakresu odpowiedzialności PKF Audyt sp. z o.o. zostały zawarte w
treści wydanych opinii i raportu.
Osobą fizyczną działającą w imieniu PKF Audyt sp. z o.o. i uprawnioną do badania sprawozdań finansowych jest Rafał
Barycki. Rafał Barycki jest osobą dokonującą badania skonsolidowanej historycznej informacji finansowej Emitenta za
lata obrotowe obejmujące okres od 1 stycznia 2008 r. do 31 grudnia 2010 r. dla potrzeb niniejszego Prospektu.
Podstawą uprawnień Biegłego Rewidenta Rafała Baryckiego dokonującego badania skonsolidowanych historycznych
informacji finansowych jest wpis na listę biegłych rewidentów pod numerem 10744.
2.2. Informacje na temat rezygnacji, zwolnienia lub zmiany biegłego rewidenta, jeżeli są istotne dla
oceny Emitenta
W okresie objętym historycznymi informacjami finansowymi biegły rewident nie złożył rezygnacji Emitentowi ani też nie
został zwolniony przez Emitenta. W okresie objętym historycznymi informacjami finansowymi Emitenta biegłych
rewidentów do badania sprawozdań finansowych Emitenta za kolejne lata obrotowe wybierała Rada Nadzorcza.
Badanie sprawozdania finansowego Emitenta za rok obrotowy obejmujący okres od 1 stycznia 2008 r. do 31 grudnia
2008 r. przeprowadziło PKF Consult sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (01–747 Warszawa, ul. Elbląska 15/17). PKF
Consult sp. z o.o. jest wpisana na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem
ewidencyjnym 477. W imieniu PKF Consult sp. z o.o. badanie sprawozdania finansowego przeprowadził Rafał Barycki
(wpisany na listę biegłych rewidentów pod numerem 10744).
Badanie sprawozdania finansowego Emitenta za lata obrotowe obejmujące okres od 1 stycznia 2009 r. do 31 grudnia
2009 r. oraz od 1 stycznia 2010 r. do 31 grudnia 2010 r. przeprowadziło 4Audyt sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu (60–538
Poznań, ul. Kościelna 18/4). 4Audyt sp. z o.o. jest wpisana na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań
finansowych pod numerem ewidencyjnym 3363. W imieniu 4Audyt sp. z o.o. badanie sprawozdania finansowego
przeprowadził Marcin Hauffa (wpisany na listę biegłych rewidentów pod numerem 11266).
3. Wybrane dane finansowe
Prezentowane w Prospekcie skonsolidowane sprawozdania finansowe Grupy za okresy sprawozdawcze zakończone 31
grudnia 2010 r., 31 grudnia 2009 r. oraz 31 grudnia 2008 r. zostały sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Rachunkowości (MSR) i Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF),
poddane badaniu przez niezależnego biegłego rewidenta.
Stosownie do wymagań Rozporządzenia Komisji (WE) nr 809/2004 z dnia 29 kwietnia 2004 r. zamieszczone w
Prospekcie sprawozdania finansowe za lata 2008, 2009 i 2010 zostały sporządzone w sposób zapewniający ich
porównywalność przez zastosowanie jednolitych zasad (polityki) rachunkowości we wszystkich prezentowanych
okresach, zgodnie z formą, jaka zostanie przyjęta w kolejnym opublikowanym rocznym sprawozdaniu finansowym
Emitenta, z uwzględnieniem standardów i zasad rachunkowości oraz przepisów prawnych mających zastosowanie do
takiego sprawozdania finansowego.
Prospekt Emisyjny
37
Tabela. Podstawowe dane finansowe Grupy (w tys. zł)
Wyszczególnienie
I–VI 2011
I–VI 2010
2010
2009
2008
Przychody ze sprzedaży
3 058
3 153
8 336
7 114
3 911
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(371)
7 447
4 882
(39 011)
(43 079)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(3 083)
5 249
133
(42 537)
(46 645)
Zysk (strata) netto, w tym:
(3 288)
4 860
538
(33 757)
(37 525)
– przypadający na akcjonariuszy podmiotu dominującego
(3 124)
4 860
538
(33 757)
(37 525)
(164)
–
–
–
–
Aktywa razem
302 463
289 755
292 022
295 917
322 550
Zobowiązania długoterminowe
119 824
100 357
113 016
66 236
108 379
Zobowiązania krótkoterminowe
52 610
46 953
40 883
92 096
42 754
130 029
142 445
138 123
137 585
171 417
– przypadający na udziałowców niekontrolujących
Kapitał własny
Kapitał zakładowy
Liczba akcji zwykłych (w szt.)*
16 073
16 073
16 073
16 073
16 073
25 924 380
6 481 095
6 481 095
6 481 095
6 481 095
(0,13)
0,75
0,08
(5,21)
(5,79)
Zwykły zysk (strata) na jedną akcję (w zł)
Źródło: Emitent
* Na podstawie uchwały Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 9 maja 2011 roku liczba akcji uległa zmianie
poprzez obniżenie ich wartości nominalnej z 2,48 zł do 0,62 zł za akcję. W wyniku tych zmian liczba akcji wzrosła z 6 481 095 do
25 924 380 akcji.
4. Czynniki ryzyka o istotnym znaczeniu dla oferowanych lub dopuszczanych do
obrotu papierów wartościowych
Czynniki ryzyka o istotnym znaczeniu dla oferowanych lub dopuszczanych do obrotu papierów wartościowych zostały
wskazane w Rozdziale II Prospektu – „Czynniki ryzyka związane z Emitentem oraz z papierami wartościowymi objętymi
emisją”.
5. Informacje o Emitencie
5.1. Historia i rozwój Emitenta
5.1.1. Prawna (statutowa) i handlowa nazwa Emitenta
Prawną (statutową) nazwą Emitenta jest firma Emitenta określona w § 1 Statutu Emitenta w następującym brzmieniu:
Vantage Development Spółka Akcyjna. Zgodnie z § 1 Statutu Emitenta, w obrocie Emitent może używać skrótu firmy w
brzmieniu: Vantage S.A. oraz wyróżniającego go znaku graficznego.
5.1.2. Miejsce rejestracji Emitenta oraz numer rejestracyjny
Emitent jest zarejestrowany w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonym przez Sąd
Rejonowy dla Wrocławia–Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS:
0000030117.
5.1.3. Data utworzenia Emitenta oraz czas, na jaki został utworzony
Emitent rozpoczął prowadzenie działalności jako następca prawny przedsiębiorstwa państwowego pod firmą
Przedsiębiorstwo Państwowe Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego we Wrocławiu, które zostało utworzone i
wydzielone z przedsiębiorstwa Polskie Koleje Państwowe zarządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Wodnej z 20
maja 1991 r. Następnie, na podstawie aktu przekształcenia sporządzonego w dniu 27 grudnia 1995 r. w Warszawie
zostało przekształcone z przedsiębiorstwa państwowego w jednoosobową spółkę akcyjną Skarbu Państwa działającą
pod firmą Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego „Wrocław” S.A. Emitent został wpisany w dniu 31 stycznia 1996 r. do
rejestru handlowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia–Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział
Gospodarczy Rejestrowy, pod numerem RHB 6074.
Na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Emitenta z dnia 30 marca 2001 r. nastąpiła zmiana firmy
Emitenta z Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego „Wrocław” S.A. na Asset Invest in Poland S.A.
Prospekt Emisyjny
38
Przeniesienie wpisu z rejestru handlowego do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego nastąpiło w dniu
23 lipca 2001 r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla Wrocławia–Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Wpisu dokonano pod numerem KRS 0000030117.
Na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Emitenta z dnia 20 grudnia 2007 r. nastąpiła zmiana firmy
Emitenta z Asset Invest in Poland S.A. na Vantage Development S.A.
Emitent, zgodnie z § 5 Statutu, został utworzony na czas nieokreślony.
5.1.4. Siedziba i forma prawna Emitenta, przepisy prawa, na podstawie których i zgodnie z którymi działa
Emitent, kraj siedziby (utworzenia) oraz adres i numer telefonu jego siedziby statutowej
Forma prawna:
Kraj:
Siedziba:
Adres:
Telefon:
Faks:
E–mail:
KRS:
NIP:
REGON:
spółka akcyjna
Polska
Wrocław
ul. Św. Mikołaja 12, 50–125 Wrocław
+48 71 79 83 577
+48 79 83 540
http://www.vantage–sa.pl/
0000030117
8960000701
930778024
Przepisy prawa, na podstawie których i zgodnie z którymi działa Emitent:

Kodeks Spółek Handlowych;

postanowienia Statutu Emitenta.
5.1.5. Istotne zdarzenia w rozwoju działalności gospodarczej Emitenta
Vantage Development S.A. jest spółką deweloperską realizującą projekty deweloperskie głównie we Wrocławiu i w
okolicach miasta Wrocław.
Wykaz projektów deweloperskich realizowanych przez Grupę oraz ich szczegółowy opis znajdują się w pkt 6.1.1.3.
Tabela: Najważniejsze wydarzenia w historii Emitenta
1991
Wydzielenie przedsiębiorstwa państwowego Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego we Wrocławiu z
przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe
1996
Powstanie jednoosobowej spółki Skarbu Państwa pod firmą Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego
„Wrocław” S.A. z przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego Zakłady Naprawcze Taboru
Kolejowego we Wrocławiu
1996
Wniesienie przez Skarb Państwa akcji Zakładów Naprawczych Taboru Kolejowego „Wrocław” S.A. do
Narodowych Funduszy Inwestycyjnych
1997
Józef Biegaj oraz Grzegorz Dzik rozpoczynają nabywanie akcji spółki Zakłady Naprawcze Taboru
Kolejowego „Wrocław” S.A.
2001
Józef Biegaj oraz Grzegorz Dzik posiadają wszystkie akcje spółki Zakłady Naprawcze Taboru
Kolejowego „Wrocław” S.A., które przysługiwały Skarbowi Państwa
2001
Zmiana firmy na Asset Invest in Poland S.A.
2007
Zmiana firmy na Vantage Development S.A.
2007
Rozpoczęcie realizacji pierwszego projektu deweloperskiego – Słoneczne Sady na podstawie umowy o
zarządzanie projektem
2008
Wejście do akcjonariatu Worldstar Investments S.a.r.l. oraz Impel
2008
Spółka Vantage Development S.A. podpisuje z Impel oraz Impel Security Polska sp. z o.o. umowę
Prospekt Emisyjny
39
inwestycyjną, która zakłada utworzenie grupy kapitałowej ze spółką Vantage Development S.A. jako
podmiotem dominującym mającą na celu prowadzenie i rozwijanie działalności deweloperskiej
2009
Rozpoczęcie realizacji projektu osiedla mieszkaniowego Centauris we Wrocławiu
2010
Sprzedaż projektu deweloperskiego przy ul. Długosza 72–74 we Wrocławiu
2011
Rozpoczęcie I etapu projektu deweloperskiego Promenady Wrocławskie – budynku biurowego
Promenady Epsilon
5.2. Inwestycje Grupy
Dla opisania głównych wydatków inwestycyjnych Emitent przyjął jako kryterium istotności wydatków – oczekiwany wpływ
wydatku na przyszłe przychody z działalności.
5.2.1. Opis głównych inwestycji Grupy za każdy rok obrotowy w okresie objętym historycznymi informacjami
finansowymi do Daty Prospektu
W okresie objętym historycznymi informacjami do Daty Prospektu Grupa dokonała następujących głównych wydatków
inwestycyjnych:

rok 2008
o
361 tys. zł – zakup środków trwałych, wyposażenia i oprogramowania komputerowego (system
księgowy)
o
nabycie od spółki Impel S.A. pakietu akcji/udziałów spółek o łącznej wartości 54 635 tys. zł obejmujące:
3 000 udziałów (100% kapitału) spółki Impel Real Estate Sp. z o.o. (obecnie: IRE VD Sp. z
o.o. S.K.A.) o wartości 38 635 tys. zł
100 udziałów (100% kapitału) spółki IPD Centrum Sp. z o.o. o wartości 117 tys. zł
100 udziałów (100% kapitału) spółki IPD Południe Sp. z o.o. o wartości 57 tys. zł
1 000 000 akcji (50% kapitału) spółki Centauris IPD Invest Sp. z o.o. S.K.A. o wartości 15 826
tys. zł
w zamian za 1 681 095 akcji serii D Emitenta o łącznej wartości nominalnej 4 169 tys. zł
-
o

rok 2009
o

183 tys. zł – adaptacja i wyposażenie salonu sprzedaży oraz zakup oprogramowania komputerowego
rok 2010
o

nabycie od spółki Impel S.A. 50 udziałów (50% kapitału) spółki IPD Invest Sp. z o.o. za cenę 25 tys. zł
194 tys. zł – zakup wyposażenia i oprogramowania komputerowego Work Flow i CRM
1.01. 2011 – do Daty Prospektu
o
185 tys. zł – zakup i wdrożenie oprogramowania komputerowego – kolejne etapy wdrożenia Work Flow
oraz CRM, oraz zakup pozostałego oprogramowania.
Wymienione powyżej wydatki inwestycyjne zostały dokonane przez Emitenta. Pozostałe spółki z Grupy nie ponosiły
żadnych istotnych wydatków inwestycyjnych w okresie objętym historycznymi informacjami do Daty Prospektu.
5.2.2. Główne inwestycje Grupy prowadzone obecnie
Obecnie Emitent prowadzi działania związane z rozwojem wsparcia swojej działalności od strony IT. W czerwcu 2010 r.
Emitent zawarł umowę o zakupie i wdrożeniu oprogramowania CRM (moduł Obsługi Klienta) oraz WorkFlow (moduł
obiegu i zarządzania dokumentacją). Łączne pozostałe koszty tych działań to około 100 tys. zł. Emitent planuje
zakończenie wdrażania oprogramowania w roku 2012.
Pozostałe spółki z Grupy nie ponoszą obecnie żadnych istotnych wydatków inwestycyjnych.
5.2.3. Informacje dotyczące głównych inwestycji Grupy w przyszłości
Do dnia zatwierdzenia Prospektu Emitent ani Grupa Vantage nie podjęły żadnych wiążących zobowiązań co do
inwestycji prowadzonych w przyszłości.
Prospekt Emisyjny
40
6. Zarys ogólny działalności Emitenta
6.1. Działalność podstawowa
6.1.1. Opis i główne czynniki charakteryzujące podstawowe obszary działalności
6.1.1.1. Przedmiot działalności
Vantage Development S.A. jest spółką prowadzącą działalność deweloperską głównie na rynku wrocławskim. Spółka
zamierza nabywać kolejne nieruchomości pod przyszłe projekty deweloperskie. W tym celu Spółka prowadzi obecnie
analizy rynku w celu zakupu gruntów w innych miastach kraju.
Działalność deweloperska realizowana przez Grupę obejmuje następujące czynności:

przygotowanie nieruchomości do realizacji projektów deweloperskich,

realizację projektów deweloperskich,

zarządzanie nieruchomościami,

świadczenie usług wynajmu pomieszczeń w nieruchomościach,

pozyskiwanie i sprzedaż nieruchomości,

sprzedaż produktów – mieszkań, domów jednorodzinnych.
Atutem Emitenta jest posiadanie szeregu atrakcyjnych nieruchomości o łącznej wartości ponad trzystu milionów złotych,
na których realizuje oferowane obiekty, głównie mieszkaniowe i biurowe. Oferta zdywersyfikowana jest domami
jednorodzinnymi, a także budynkami lub lokalami o przeznaczeniu usługowym.
Wykaz nieruchomości posiadanych przez Grupę Vantage przedstawia poniższa tabela.
Tabela. Wartość nieruchomości objętych projektami realizowanymi przez Grupę Vantage (w tys. zł)
Nieruchomość
Wartość z wyceny
Promenady Wrocławskie – Wrocław, ul. Rychtalska*
214 263,00
Centauris – Wrocław ul. Ślężna, Brossa**
29 294,00
Działka inwestycyjna Alfa Office – Wrocław, ul. Ślężna 130–134
13 821,00
Słoneczne Sady – Sadków koło Wrocławia
13 807,00
Gamma Office – Wrocław, ul. Fabryczna
10 071,00
Działka inwestycyjna z budynkiem magazynowo–biurowym – Wrocław, ul.Ślężna 116A
6 156,00
Delta Office II – Wrocław, ul. Dąbrowskiego 40
5 740,00
Nieruchomość Serock koło Warszawy
4 040,00
Delta 44 – Wrocław, ul. Dąbrowskiego 44
4 174,00
Razem
301 366,00
* Wycena obejmuje pełną wartość nieruchomości należących do Emitenta oraz spółki PRW sp. z o.o. Emitent posiada 47,6% akcji w
spółce Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. SKA., która posiada 99,997% udziałów w spółce PRW sp. z o.o., pozostałe 0,003%
udziałów w PRW sp. z o.o. posiada spółka IRE VD Sp. z o.o. SKA.
** Wycena obejmuje pełną wartość nieruchomości należących do spółki Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A., w której Emitent posiada
50% udziałów.
Wartości zostały oszacowane przez rzeczoznawcę Cushman & Wakefield Polska w miesiącu grudniu 2011 r. Raport skrócony z wyceny
nieruchomości stanowi Załącznik nr 5 do Prospektu.
Źródło: Emitent
6.1.1.2. Projekty realizowane w okresie objętym historycznymi informacjami finansowymi
W latach objętych historycznymi informacjami finansowymi Grupa Vantage prowadziła następujące przedsięwzięcia:
1. Przygotowanie nieruchomości do realizacji projektów deweloperskich w zakresie:

Przygotowania założeń do koncepcji zabudowy,
Prospekt Emisyjny
41

Opracowania wielobranżowej koncepcji architektonicznej dla projektu Promenady Wrocławskie z udziałem
Pracowni projektowej oraz doradców zewnętrznych,

Dokonywania analizy rynku nieruchomości w Polsce w celu wyboru lokalizacji do zainwestowania,

Opracowania wytycznych do planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości przy ul. Ślężnej we
Wrocławiu,

Współdziałania z władzami miasta w zakresie opracowania miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego dla terenu nieruchomości przy ul. Ślężnej we Wrocławiu,

Opracowania dokumentacji technicznej oraz przeprowadzenia procedury prawnej uzyskania pozwoleń na
rozbiórki budynków na nieruchomościach przy ul. Dąbrowskiego oraz Ślężnej we Wrocławiu,

Przeprowadzania badań i analiz gruntów pod kątem zanieczyszczeń gruntów oraz własności geotechnicznych
gruntów na terenie przyszłych inwestycji,

Przeprowadzania procesów podziału nieruchomości, w tym wydzielenia i przekazania gruntów przeznaczonych
pod drogi publiczne,

Opracowywania analiz ekonomicznych i biznesplanu dla projektów deweloperskich realizowanych przez spółki
z Grupy Vantage,

Prowadzenia działań marketingowych w celu promocji projektu Promenady Wrocławskie, Gamma Office,
Centauris, Słoneczne Sady, Delta,

2.
Udziału w krajowych i międzynarodowych targach nieruchomości w Monachium i Cannes w celu promocji
projektu Promenady Wrocławskie, Gamma Office i poszukiwania współinwestorów.
Realizacja projektów deweloperskich:

Centauris – realizacja Etapu I osiedla mieszkaniowego we Wrocławiu,

Przygotowanie koncepcji zabudowy dla Etapów II, III, IV projektu Centauris,

Opracowanie dokumentacji projektowej oraz uzyskanie pozwolenia na budowę Etapu II projektu Centauris,

Słoneczne Sady – realizacja Etapu I osiedla domów jednorodzinnych w Sadkowie koło Wrocławia,

Opracowanie dokumentacji projektowej dla budynku biurowego Gamma Office przy ul. Fabrycznej we
Wrocławiu oraz uzyskanie pozwolenia na budowę,

Uzyskanie pozwolenia na budowę oraz rozpoczęcie budowy budynku biurowego Epsilon przy ul. Rychtalskiej
we Wrocławiu,

Opracowanie dokumentacji projektowej oraz uzyskanie pozwolenia na budowę dla budynku biurowo–
handlowego Delta 44 przy ul. Dąbrowskiego 44,

Opracowanie dokumentacji projektowej oraz uzyskanie pozwolenia na budowę dla etapu mieszkaniowego
projektu Promenady Wrocławskie obejmującego 248 mieszkań,

3.
4.
5.
Opracowanie dokumentacji projektowej oraz uzyskanie pozwolenia na budowę dla projektu mieszkaniowego
Parkowa Ostoja we Wrocławiu.
Zarządzanie nieruchomościami:

Nieruchomość ul. Rychtalska we Wrocławiu,

Nieruchomość przy ul. Ślężnej 130–134 we Wrocławiu,

Budynek biurowy ul. Ślężna 118 we Wrocławiu (w ramach działalności spółki House VD sp. z o.o. S.K.A.),

Budynek biurowo-magazynowy przy ul Ślężnej 114,116A we Wrocławiu,

Budynki przy ul. Fabrycznej we Wrocławiu,

Budynki przy ul. Dąbrowskiego 40, 44 we Wrocławiu.
Świadczenie usług wynajmu pomieszczeń w nieruchomościach:

Budynek biurowy ul. Ślężna 118 we Wrocławiu (w ramach działalności spółki House VD sp. z o.o. S.K.A.),

Budynki biurowo–usługowe ul. Dąbrowskiego 40, 44 we Wrocławiu (w ramach działalności IPD Południe sp. z
o.o.),

Budynki biurowo–magazynowe przy ul. Ślężnej 114,116A.
Pozyskiwanie, sprzedaż nieruchomości

Nieruchomość przy ul. Długosza we Wrocławiu,

Współdziałanie z władzami miasta w zakresie opracowania miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego dla terenu nieruchomości przy ul. Długosza we Wrocławiu,

6.
Sprzedaż spółki celowej wraz z nieruchomością przy ul. Długosza we Wrocławiu po uchwaleniu miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu nieruchomości.
Sprzedaż produktów – mieszkania, domy jednorodzinne

Realizacja sprzedaży produktów poprzez własne biuro sprzedaży,
Prospekt Emisyjny
42

Realizacja sprzedaży produktów we współpracy z zewnętrznymi agencjami i pośrednikami na podstawie
zawartych umów.
Tabela. Przychody netto Grupy Vantage ze sprzedaży produktów (struktura rzeczowa – rodzaje działalności)
01.01.2011 – 01.01.2010 – 01.01.2010 – 01.01.2009 – 01.01.2008 –
30.06.2011
30.06.2010
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
Rodzaje działalności
Przychody ze sprzedaży usług:
3 009
3 153
6 251
5 370
3 911
2 784
2 897
5 639
4 870
3 459
– sprzedaż usług zarządzania projektami
199
187
385
285
318
– sprzedaż usług obsługa nieruchomości
–
–
110
–
–
26
69
117
215
134
49
–
2 085
1744
–
3 058
3 153
8 336
7 114
3 911
– sprzedaż usług najmu i dzierżawy
– sprzedaż pozostałych usług
Przychody ze sprzedaży produktów
Przychody netto razem
W latach 2008–2010 Grupa uzyskiwała przychody ze sprzedaży netto w zakresie 3 911–8 336 tys. zł. W 2010 r. w
stosunku do roku 2009 odnotowano wzrost o 17%, natomiast w 2009 r. w stosunku do 2008 r. odnotowano wzrost o
82%. W pierwszej połowie 2011 r. przychody Grupy wyniosły 3 058 tys. zł i były niższe o 3% w porównaniu do
przychodów uzyskanych rok wcześniej. W analizowanym okresie głównym źródłem przychodów Grupy były przychody
uzyskiwane z najmu i dzierżawy – stanowiły one odpowiednio 88% w 2008 roku, 69% w 2009 roku i 68% w 2010 roku
całkowitych przychodów ze sprzedaży Grupy. W pierwszej połowie 2011 r. przychody z najmu i dzierżawy stanowiły 91%
przychodów ze sprzedaży.
6.1.1.3. Projekty deweloperskie
Na dzień zatwierdzenia Prospektu Grupa realizuje projekty zestawione w poniższej tabeli:
Tabela. Projekty deweloperskie Grupy Vantage
Nazwa projektu
Rodzaj zabudowy
Lokalizacja
Planowany termin
zakończenia realizacji
Promenady Wrocławskie
Mieszkania, usługi, biura
Wrocław, ul. Rychtalska
2018 r.
Centauris Etap I
Mieszkania, usługi
Wrocław, ul. Ślężna
2012 r.
Centauris Etap II, III, IV
Mieszkania, usługi
Wrocław, ul. Ślężna
2015 r.
Gamma Office
Biura, usługi
Wrocław, ul. Fabryczna
2014 r.
Słoneczne Sady Etap I
Domy jednorodzinne
Sadków koło Wrocławia
2012 r.
Słoneczne Sady Etap II
Domy jednorodzinne
Sadków koło Wrocławia
2015 r.
Alfa Office
Biura, usługi
Wrocław, ul. Ślężna 130–134
2015 r.
Promenady Epsilon
Budynek biurowy
Wrocław, ul. Rychtalska
2012 r.
Delta 44
Biura, usługi, handel
Wrocław, ul. Dąbrowskiego 44
2013 r.
Delta Office Etap II
Biura, usługi, handel
Wrocław, ul. Dąbrowskiego 40
2015 r.
Serock
Tereny zabudowy jednorodzinnej i
Serock koło Warszawy
rekreacyjnej (pensjonat)
2012 r.
Źródło: Emitent

Promenady Wrocławskie – Wrocław, ul. Rychtalska, Zakładowa
Promenady Wrocławskie to nowo tworzona dzielnica Wrocławia składająca się z 14 kwartałów zabudowy miejskiej o
funkcjach mieszkalnych, handlowych, usługowych, biurowych i hotelowych. Zespół tych obiektów obejmuje budynki o
zróżnicowanej wysokości. Przedsięwzięcie, choć unikalne w skali Polski, dobrze wpasowuje się w tendencje światowe i
europejskie rewitalizacji obszarów poprzemysłowych zlokalizowanych w centrach miast lub w ich pobliżu.
Powierzchnia i lokalizacja inwestycji
2
Powierzchnia użytkowa mieszkań wynikająca z koncepcji architektonicznych wynosi około 105 000 m . Powierzchnia
2
przeznaczona na lokale usługowe i biura wynosi około 80 000 m . Projekt jest realizowany na nieruchomościach o
powierzchni całkowitej 15,0856 ha, usytuowanych w rejonie śródmieścia Wrocławia pomiędzy ulicą Zakładową
Prospekt Emisyjny
43
dobiegającą do ul. Trzebnickiej prowadzącą do centrum z kierunku północnego (wjazd do Wrocławia od strony
Poznania) oraz ul. Rychtalską dobiegającą do ul. Jedności Narodowej prowadzącej do centrum z kierunku północno–
wschodniego (wjazd do Wrocławia od strony Warszawy).
Prawa do nieruchomości składowych
Prawo wieczystego użytkowania gruntów, na których realizowany jest projekt, przysługuje trzem spółkom:

Emitentowi,

PRW sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu,

Promenadom Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A.
Spółki powyższe posiadają prawo własności do budynków oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu do 2089 r.
Możliwość zagospodarowania przestrzennego terenu
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwalonym we wrześniu 2003 r. i
zaktualizowanym w 2006 r.) na terenie Zachodniego Śródmieścia Przemysłowego dopuszczalne są następujące
sposoby zagospodarowania:

zabudowa mieszkaniowa – na powierzchni 2,5594 ha,

zabudowa mieszkaniowo-usługowa – na powierzchni 5,7444 ha,

zabudowa aktywność gospodarcza – na powierzchni 5,7798 ha,

usługi – na powierzchni 0,4617 ha,

tereny zielone – na powierzchni 0,5403 ha.
Na terenie przeznaczonym na realizację projektu znajdują się wydzielone działki stanowiące drogi publiczne. Własność
tych działek przeszła w 2006 r. z mocy prawa na rzecz gminy Wrocław.
Do głównych atutów lokalizacji nieruchomości należą:
1.
Wielkość terenu
Nieruchomość o obszarze ponad 15 ha umożliwia realizację inwestycji o dużej skali lub zgrupowania inwestycji
mniejszych, wzajemnie komplementarnych. Rozmiar terenu pozwala również zaspokoić potrzeby inwestycyjne oraz
parkingowe klientów przyszłej inwestycji. Nieruchomość jest częścią Zachodniego Śródmieścia Przemysłowego o łącznej
wielkości inwestycyjnej ponad 60 ha.
2.
Położenie terenu
Lokalizacja nieruchomości i jej sąsiedztwo są niezwykle atrakcyjne dla przyszłych inwestycji przez:
3.

położenie w centralnej, śródmiejskiej części miasta,

położenie w rejonie gęstej zabudowy mieszkaniowej (w promieniu 1,5 km zamieszkuje ok. 100 000
mieszkańców),

sąsiedztwo licznych instytucji administracyjnych i obiektów użyteczności publicznej,

przystanek komunikacyjny, będący ważnym punktem przyjazdów w celach mieszkaniowych, kulturalnych i
pracowniczych z dużej części obszaru makroregionu wrocławskiego,

sąsiedztwo ważnych tras wylotowych w kierunku Poznania i Warszawy,

sąsiedztwo rzeki Odry i Kanału Miejskiego z własnym nabrzeżem (wzdłuż Odry planowane jest wybudowanie
promenad pieszych i obiektów kultury, sportu i rekreacji oraz gastronomii).
Infrastruktura
Na nieruchomości znajdują się przyłącza gazu, prądu, wody i kanalizacji. Obecnie przeprowadzane są uzgodnienia
z gestorami mediów dotyczące poszczególnych etapów projektu.
Realizacja inwestycji
Inwestycję oparto na koncepcji architektonicznej autorstwa międzynarodowej pracowni architektoniczno–urbanistycznej
Investment Environments sp. z o.o. z Warszawy pod kierownictwem Guya Perry’ego (autor m.in. koncepcji dla
Miasteczka Wilanów w Warszawie).
Realizacja projektu planowana jest w etapach. Rozpoczęcie projektu nastąpiło od realizacji etapu inwestycji
zlokalizowanego w części terenu przeznaczonej na usługi. W grudniu 2010 r. uzyskano pozwolenie na budowę dla I
Prospekt Emisyjny
44
2
etapu inwestycji – budowy budynku biurowego Promenady Epsilon o powierzchni użytkowej około 6 700 m .
Rozpoczęcie budowy nastąpiło w kwietniu 2011 r., a zakończenie planowane jest w II kwartale 2012 r. Na Dzień
Prospektu trwa wynajem powierzchni w budynku.
Uzyskanie pozwolenia na budowę dla etapu zabudowy mieszkaniowej nastąpiło w IV kwartale 2011 r. Rozpoczęcie
budowy etapu projektu mieszkaniowego planowane jest na II kwartał 2012 r.
Ukończenie realizacji całego projektu zaplanowane jest na 2018 r.
 Promenady Epsilon – Wrocław, ul. Rychtalska
2
Promenady Epsilon to projekt obejmujący budowę obiektu biurowego o powierzchni 6.700 m , realizowany w ramach
projektu Promenady Wrocławskie.
Lokalizacja inwestycji
Teren usytuowany w południowo–wschodniej części projektu Promenady Wrocławskie.
Prawa do nieruchomości
Użytkownikiem wieczystym gruntów o powierzchni 0,4617 ha jest spółka Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A.
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, teren Zachodniego Śródmieścia
Przemysłowego przeznaczony jest na realizację funkcji usługowych.

Położenie terenu
Lokalizacja inwestycji w ramach nowo powstającej dzielnicy Promenady Wrocławskie wraz z wszystkimi tego
atutami opisanymi w opisie projektu Promenady Wrocławskie.

Zaawansowanie prac
Stopień realizacji inwestycji pozwala na zakończenie realizacji i dostarczenie powierzchni najmu w nieodległej
perspektywie.
Projekt Promenady Epsilon realizowany jest obecnie, w oparciu o prawomocne pozwolenie na budowę, uzyskane w
grudniu 2010 r.
Autorem projektu jest wrocławska pracownia projektowa APA Szczepaniak.
Projekt realizowany jest w ramach jednego etapu. Rozpoczęcie budowy nastąpiło w kwietniu 2011 r., a na Dzień
Prospektu trwa wynajem powierzchni w budynku.
Zakończenie inwestycji planowane jest w II kw. 2012 r.
 Osiedle Centauris – Wrocław, ul. Ślężna
Projekt obejmuje realizację osiedla budynków mieszkalnych w podwyższonym standardzie wykończenia i wyposażenia
położonego na skraju najbardziej prestiżowej, w przeważającej części willowej dzielnicy Wrocławia – Borek. Osiedle
składa się z kilkunastu budynków o różnej wysokości, w których znajdzie się około 450 mieszkań i apartamentów na
ostatnich kondygnacjach budynków oraz uzupełniające usługi w parterze.
2
Łączna powierzchnia użytkowa planowanych mieszkań i lokali usługowych wynosi około 27 000 m . Osiedle
zlokalizowane jest w bezpośrednim sąsiedztwie ul. Ślężnej, w odległości około 2 km od ścisłego centrum miasta, na
przedłużeniu wjazdu do miasta z autostrady A4 (Katowice, Kraków) oraz niedaleko ul. Wiśniowej, stanowiącej część
śródmiejskiej obwodnicy Wrocławia. Nieruchomość, na której jest realizowane osiedle, przylega do 26-hektarowego
parku Skowroniego stanowiącego reprezentacyjne tereny rekreacyjne Wrocławia, gdzie zlokalizowane są elementy
infrastruktury rekreacyjnej i sportowej (np. fitness, sztuczne lodowisko). W niewielkiej odległości znajdują się przystanki
komunikacji publicznej – tramwajowej i autobusowej. Poprzez swoją atrakcyjną lokalizację nieruchomości stanowią duży
potencjał rozwoju dla budownictwa mieszkaniowego i biur.
Prawa do nieruchomości składowych
Powierzchnia całkowita terenu wspomnianej nieruchomości wynosi 2,377 ha i składa się z kilku działek, których
użytkownikami wieczystymi nieruchomości są:
Prospekt Emisyjny
45

Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A.,

Centauris Bis sp. z o.o.
Obie spółki są spółkami celowymi dwóch podmiotów prowadzących działalność deweloperską: Emitenta i BNM 3 sp. z
o.o.
Spółki posiadają prawo własności do budynków oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu do 2089 r.
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren przeznaczony jest m.in. pod
zabudowę mieszkaniową. W oparciu o zapisy planu wykonano koncepcję zabudowy dla wszystkich czterech etapów
projektu.
Ponadto, na nieruchomościach położonych bezpośrednio od strony ul. Ślężnej (odpowiednio numery 118 oraz 130–134)
jest planowana kolejna inwestycja, tj. kompleks biurowo–usługowy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
umożliwia tam wybudowanie budynków biurowych lub mieszkalnych.
Obydwie inwestycje uzupełniają się zarówno pod kątem harmonijnie współgrających funkcji oraz wartości
architektoniczno–urbanistycznych.
1.
Wielkość terenu
Nieruchomość o powierzchni 2,3770 ha umożliwia realizację inwestycji o dużej atrakcyjności z uwagi na wykreowanie
produktu mieszkań o wyższym standardzie i apartamentów z dużą ilością zieleni na i przy planowanym osiedlu, oraz z
szybkim połączeniem z centrum miasta. Odpowiednia skala osiedla oraz synergia z projektem biurowym, wzajemnie
komplementarnych stanowią dodatkowy atut. Wielkość terenu pozwala również zaspokoić potrzeby parkingowe klientów
obydwu przyszłych inwestycji: mieszkaniowej i biurowej.
2.
Położenie terenu
Lokalizacja nieruchomości i jego sąsiedztwo są niezwykle atrakcyjne dla przyszłych inwestycji m.in. dzięki:
3.

sąsiedztwu dużych obszarów parkowych,

położeniu w atrakcyjnej, prestiżowej dla budownictwa mieszkaniowego i usług części miasta,

sąsiedztwu licznych instytucji administracyjnych i obiektów użyteczności publicznej,

nieuciążliwym, a jednocześnie łatwo dostępnym ważnym trasom wylotowym w kierunku Katowic, Krakowa,
Berlina,

bezpośredniemu dostępowi do szybkiej komunikacji miejskiej,

położeniu przy obwodnicy śródmiejskiej.
Infrastruktura
Na nieruchomości znajdują się sieci gazu, prądu, wody i kanalizacji.
Autorem projektu jest wrocławska pracownia architektoniczna TH Architekci z siedzibą we Wrocławiu.
Realizacja projektu planowana jest w kilku etapach. Obecnie spółka zakończyła I etap projektu, w ramach którego
2
powstało 115 mieszkań i apartamentów oraz udostępniono 1 100 m powierzchni na usługi na parterze budynku.
Zrealizowany etap I składa się z trzech budynków posiadających jednokondygnacyjny parking podziemny. Na Dzień
Prospektu prowadzona jest sprzedaż mieszkań. W sierpniu 2011 r., uzyskano pozwolenie na użytkowanie I etapu
projektu.
Pozwolenie na budowę etapu II zostało już uzyskane. Rozpoczęcie budowy etapu II planowane jest w I kw. 2012 r.
 Alfa Office – kompleks biurowo–usługowy – Wrocław, ul. Ślężna
W ramach projektu planowane jest wybudowanie kompleksu biurowo–usługowego. Miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego dopuszcza możliwość zabudowy usługowej lub mieszkaniowej. Planowany obiekt biurowo-usługowy Alfa
2
Office posiadać będzie powierzchnię użytkową około 25 000 m .
Prospekt Emisyjny
46
Teren inwestycyjny przeznaczony pod projekt położony jest bezpośrednio wzdłuż ul. Ślężnej w odległości około 2 km od
ścisłego centrum Wrocławia, na przedłużeniu wjazdu do miasta z autostrady A4 (Katowice, Kraków) oraz niedaleko ul.
Wiśniowej, stanowiącej część śródmiejskiej obwodnicy Wrocławia (umożliwiającej dojazd między innymi do lotniska).
Teren położony jest na skraju najbardziej prestiżowej, w przeważającej części willowej dzielnicy Wrocławia – Borek.
Dalej od strony wschodniej projekt sąsiaduje z parkiem Skowronim, w którym zlokalizowane są elementy infrastruktury
rekreacyjnej i sportowej (np. fitness, sztuczne lodowisko). Poprzez swoją atrakcyjną lokalizację stanowi duży potencjał
rozwoju dla budownictwa mieszkaniowego i biur. Teren przylega do dwóch innych nieruchomości o przeznaczeniu
biurowo-usługowym położonych przy ul. Ślężnej 116A.
IRE VD sp. z o.o. S.K.A. posiada prawo własności do budynków oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu o
powierzchni 1,4542 ha do 2089 r.
W bezpośrednim sąsiedztwie opisywanych nieruchomości znajduje się budynek biurowy Impel przy ul. Ślężnej 118 o
2
powierzchni użytkowej 5 600 m położony na działce o powierzchni 0,3793 ha. House VD sp. z o.o. S.K.A jest
użytkownikiem budynku na podstawie umowy leasingu zwrotnego zawartej na okres 15 lat do 2024 r. ze spółką BFL
Nieruchomości sp. z o.o.
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na terenie możliwa jest realizacja
kompleksu biurowo–usługowego w wysokim standardzie wykończenia i wyposażenia (klasa A) lub zabudowa
mieszkaniowa.
Realizacja inwestycji zgodnie z przeznaczeniem terenu wraz z realizacją projektu Centauris znakomicie uzupełniają się
zarówno pod kątem harmonijnie współgrających funkcji, jak i dodanych wartości architektoniczno–urbanistycznych.
1.
Położenie terenu
Lokalizacja nieruchomości i jego sąsiedztwo są niezwykle atrakcyjne dla przyszłych inwestycji m.in. dzięki:
2.

atrakcyjnemu i przyjaznemu sąsiedztwu (działka jest zlokalizowana w atrakcyjnej dzielnicy Wrocławia),

infrastrukturze rekreacyjnej i usługowej uzupełniającej usługi biurowe,

bliskości centrum Wrocławia,

dostępowi do kluczowych miejsc w mieście poprzez czteropasmową obwodnicę śródmiejską (ul. Wiśniowa) oraz
ul. Ślężną,

bliskości centralnej stacji kolejowej Wrocław Główny,

bliskości autostrady A–4,

bliskości lotniska.
Infrastruktura
Wielobranżowa koncepcja zabudowy terenu została wykonana przez znaną warszawską pracownię projektową APA
Markowski (autora m.in. projektu kompleksu koncernu medialnego ITI w Warszawie).
Zaplanowany w koncepcji zabudowy kompleks składa się z budynków biurowych realizowanych etapowo na
sąsiadujących ze sobą działkach. Na parterze budynku zlokalizowano usługi uzupełniające (bank, restauracja,
delikatesy, prywatna przychodnia, klub fitness).
Planuje się przeznaczenie nieruchomości do zagospodarowania zgodnie z postanowieniami miejskiego planu
zagospodarowania. Na Dzień Prospektu IRE VD sp. z o.o. S.K.A. pobiera przychody z najmu budynku i terenów
wynajmowanych podmiotom trzecim.
Realizacja projektu na nieruchomości przy ul. Ślężnej 130–134, planowana jest do 2015 r.
 Gamma Office – Wrocław, ul. Fabryczna
Projekt Gamma Office obejmuje realizację budynku, który ma powstać u zbiegu ulic Fabrycznej i Robotniczej w
najdynamiczniej biznesowo rozwijającej się dzielnicy Wrocławia. Ma być to nowoczesny projekt spełniający funkcje
Prospekt Emisyjny
47
2
biurowo–usługowo–konferencyjne i oferujący około 13,74 tys. m powierzchni na siedmiu kondygnacjach. Budynek
powstanie w bezpośrednim sąsiedztwie powstającej Trasy Strzegomskiej.
Nieruchomość położona jest przy ul. Fabrycznej we Wrocławiu. Od południowego zachodu sąsiaduje z trakcją kolejową
oraz ul. Sportowców. Od północnegozachodu sąsiaduje z ulicą Fabryczną przechodzącą w ulicę Robotniczą. Natomiast
od wschodu nieruchomości znajduje się obszar poprzemysłowy.
Wieczystym użytkownikiem gruntu o łącznej powierzchni 0,4731 ha oraz właścicielem budynków na nieruchomości jest
spółka Office VD Sp. z o.o. S.K.A.
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie terenu pozwala
praktycznie na dowolny typ zabudowy usługowej z wyłączeniem zabudowy mieszkaniowej, nie wprowadzając ograniczeń
pod względem powierzchni zabudowy oraz wysokości.
1.
Położenie terenu
Lokalizacja nieruchomości i jego sąsiedztwo są atrakcyjne dla przyszłych inwestycji m.in. dzięki:
2.

rozwijającej się nowej dzielnicy biznesowej Wrocławia,

bliskości centrum Wrocławia,

bliskości lotniska,

bliskości wewnętrznej obwodnicy Wrocławia i sąsiadującej linii tramwajowej,

wygodnemu dostępowi do komunikacji miejskiej (do 500 m do lokalnego węzła komunikacyjnego oraz stacji
kolejowej, która będzie w przyszłości stacją szybkiej kolei miejskiej),
Infrastruktura
Projekt budynku został opracowany przez znaną warszawską pracownię projektową APA Markowski (autora m.in.
projektu kompleksu koncernu medialnego ITI w Warszawie).
W 2009 r. Office VD Sp. z o.o. S.K.A. otrzymała decyzję o pozwoleniu na budowę budynku biurowego wraz z parkingiem
2
podziemnym o powierzchni użytkowej biur i usług 13 700 m .
Na Dzień Prospektu trwa komercjalizacja powierzchni w budynku z udziałem agencji nieruchomości CBRE, Kancelaria
Brochocki, Knight Frank, polegająca na pozyskiwaniu najemców.
Realizacja projektu planowana jest do 2014 r.
 Delta Office – Wrocław, ul. Dąbrowskiego 40 i 44
Projekt Delta Office obejmuje budowę budynku biurowo–handlowo–usługowego położonego przy ul. Dąbrowskiego 44 w
samym centrum Wrocławia, w bezpośrednim sąsiedztwie Dworca Głównego PKP. Delta Office będzie oferować
powierzchnię handlową i niewielkie powierzchnie handlowo–usługowe na sprzedaż. Na pierwszym piętrze zlokalizowane
będą zarówno lokale handlowe, jak i biurowe, wyższe kondygnacje przeznaczone są wyłącznie na biura. Parter budynku,
z reprezentacyjnym wejściem od strony ulicy gen. Henryka Dąbrowskiego oraz recepcją, będzie miejscem lokalizacji
mniejszych lokali handlowo–usługowych.
Nieruchomości znajdują się na Przedmieściu Świdnickim, należącym do Starego Miasta, w centralnej części Wrocławia
wzdłuż ulic gen. Henryka Dąbrowskiego oraz w niedalekiej odległości od ul. gen. Józefa Piłsudskiego. Centralne
położenie zapewnia bezpośrednie sąsiedztwo przystanków komunikacji tramwajowej i autobusowej.
Wieczystym użytkownikiem gruntu o powierzchni 0,43 ha oraz właścicielem budynków na nieruchomości jest IPD
Południe sp. z o.o.
Prospekt Emisyjny
48
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren przeznaczony jest na usługi
centrotwórcze, handel oraz mieszkania uzupełniające zabudowę.
Lokalizacja:

Położenie terenu w centrum miasta nieopodal Dworca Głównego PKP i PKS w zabytkowej dzielnicy podlegającej
pracom rewitalizacyjnym.

Trwająca inwestycja modernizacji Dworca Głównego PKP oraz przestrzeni publicznej wokół dworca, planowana
do zakończenia przed Euro 2012 ma na celu dalszą poprawę atrakcyjności regionu dla funkcji biurowych
handlowych i hotelowych.
Realizacja projektu planowana jest w dwóch etapach. W etapie I planowana jest inwestycja na nieruchomości
Dąbrowskiego 44 polegającą na wybudowaniu budynku biurowego wraz z powierzchnią handlową pod nazwą Delta 44 o
2
powierzchni 3 857,64 m . Na etapie II inwestycji na działce przy ul. Dąbrowskiego 40 planowane jest wybudowanie
2
kolejnego budynku biurowego lub hotelowego o powierzchni około 6 500 m .
Planowany termin realizacji I etapu inwestycji – projektu Delta 44 przewiduje się na 2012 r. W czerwcu 2011 r. uzyskano
pozwolenie na budowę.
Do czasu rozpoczęcia projektu IPD Południe sp. z o.o. będzie pobierała przychody z wynajmu budynków istniejących na
nieruchomościach.
Planowany termin realizacji II etapu inwestycji przewiduje się do 2015 r.
 Słoneczne Sady – Osiedle domów jednorodzinnych – Sadków koło Wrocławia
Projekt obejmuje realizację 129 domów jednorodzinnych z uzupełniającą zabudową szeregową. Nieruchomość znajduje
się na terenie dynamicznie rozwijającej się gminy Kąty Wrocławskie. Oryginalna forma architektoniczna domów
inspirowana tradycyjną architekturą Dolnego Śląska tworzy w tym miejscu niepowtarzalny nowoczesny i przyjazny klimat
nowej dzielnicy willowej.
Teren zlokalizowany jest na obrzeżach miejscowości Sadków położonej około 8 km od granic Wrocławia w kierunku
południowo–zachodnim, przy drodze Wrocław–Kąty Wrocławskie. Na południe w odległości ok. 2 km przebiega trasa
autostrady A4.
Właścicielem gruntów o powierzchni ponad 10 ha jest IRE VD sp. z o.o. S.K.A.
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na działkach możliwa jest do
realizacji zabudowa jednorodzinna i szeregowa. W budynkach plan dopuszcza prowadzenie nieuciążliwej działalności
usługowej. Oprócz funkcji mieszkaniowej na osiedlu planowane są powierzchnie usługowe, które mają na celu wygodę i
podniesienie komfortu dla przyszłych użytkowników osiedla.
1.
Wielkość terenu
Teren o obszarze ponad 10 ha łącznie z drogami gminnymi pozwala na zaprojektowanie osiedla o przemyślanych
rozwiązaniach i spójnej architekturze budynków. Osiedle ma stanowić alternatywę dla chaotycznie powstających
wokół Wrocławia osiedli skupisk domów jednorodzinnych.
2.
Położenie terenu
Lokalizacja nieruchomości i jego sąsiedztwo są atrakcyjne dla przyszłych inwestycji m.in. dzięki:

położeniu w niewielkiej odległości od Wrocławia oraz Kątów Wrocławskich,

położeniu w rejonie o charakterze wiejskim w otoczeniu sadów i lasów, co zapewnia doskonałe warunki relaksu
i wypoczynku,

położeniu w sąsiedztwie nieuciążliwych arterii komunikacyjnych zapewniających szybki dojazd do centrum
Wrocławia oraz sieci dróg krajowych i europejskich,
Prospekt Emisyjny
49

3.
gminie, na terenie której położone jest osiedle, dynamicznie rozwijającej się i tworzącej nowe miejsca pracy,
infrastrukturę i atrakcyjne warunki do prowadzenia działalności gospodarczej.
Infrastruktura
Na nieruchomości znajdują się sieci elektryczne, wody i kanalizacji.
Projektantem osiedla jest pracownia Beata Barysz Point Line z siedzibą w Tychach, która ma w swoim dorobku szereg
prestiżowych projektów, m.in. mieszkaniowych. Architektura osiedla nawiązuje do tradycyjnego budownictwa
występującego na Dolnym Śląsku, z wykorzystaniem występujących tu materiałów, jednak projektowanego w oparciu o
najnowsze trendy w architekturze mieszkaniowej.
Realizacja projektu planowana jest w kilku etapach. Zrealizowano I etap projektu, tj. 16 domów jednorodzinnych każdy o
2
powierzchni od 138 do 240 m , oraz infrastrukturę sieci kanalizacji, wody, energii elektrycznej oraz nawierzchnie dróg dla
części nieruchomości o powierzchni około 7 ha.
Spółka posiada pozwolenia na budowę na wszystkie domy w ramach realizowanego osiedla.
Obecnie prowadzona jest sprzedaż domów jednorodzinnych poprzez własne biuro sprzedaży oraz zewnętrzne agencje.
Zakończenie projektu planowane jest na rok 2015.
 Teren zabudowy jednorodzinnej i rekreacyjnej (hotel, pensjonat) – Serock koło Warszawy
Nieruchomość położona jest w Serocku między ul. Wyzwolenia i ul. Rybaki i ciągnie się wzdłuż planowanej
projektowanej ulicy z frontem od ul. Wyzwolenia.
Nieruchomość o powierzchni ponad 5,5 ha jest własnością spółki IPD Centrum sp. z o.o.
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest w
części na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę rekreacyjną. Trwa procedura zmiany miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego umożliwiającego zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na całej nieruchomości.
1.
2.
Położenie terenu, w tym:

bezpośrednie sąsiedztwo Zalewu Zegrzyńskiego i innych atrakcyjnych terenów rekreacyjnych, oraz

bliskość Warszawy (około 30 km).
Infrastruktura
Nieruchomości posiada dostęp do sieci gazu, prądu, wody i kanalizacji.
2
Planowane zagospodarowanie terenu to projekt budownictwa jednorodzinnego o około 10 200 m powierzchni użytkowej
lub zabudowy usługowej rekreacyjnej (hotel, pensjonat).
6.1.1.4. Sezonowość przychodów ze sprzedaży głównych spółek Grupy Kapitałowej
Analizując przychody głównych spółek Grupy, Vantage Development oraz IRE VD Sp. z o.o., nie można określić
wyraźnej sezonowości. Przychody z najmu i dzierżawy nieruchomości, które były podstawowym składnikiem przychodów
tych spółek, uzyskiwane są stosunkowo regularnie.
Sezonowość prowadzenia działalności deweloperskiej w zakresie realizacji procesu inwestycyjnego charakteryzuje się
koniecznością uwzględnienia warunków atmosferycznych mogących mieć wpływ na realizację budowy. Dotyczy to
głownie okresów zimowych, w których spadek temperatury może mieć wpływ na harmonogram realizacji. W przypadku
przychodów ze sprzedaży mieszkań należy uwzględnić okresowy spadek tempa sprzedaży występujący w okresach
letnich (lipiec, sierpień) wynikający z sezonu urlopowego.
Prospekt Emisyjny
50
6.1.1.5. Sposoby dystrybucji oferowanych produktów
Grupa Vantage sprzedaje swoje produkty (mieszkania, domy jednorodzinne i powierzchnie biurowe) poprzez własne
biuro sprzedaży we Wrocławiu. Ponadto spółki Grupy Vantage współpracują także z zewnętrznymi agencjami sprzedaży.
Współpraca ta pozwala na skuteczniejsze dotarcie do klientów, a tym samym zwiększenie sprzedaży realizowanej przez
Grupę Kapitałową.
Przykładowo, w przypadku projektu mieszkaniowego Centauris sprzedaż prowadzi biuro związane z partnerem w tym
projekcie spółką BNM Service sp. z o.o.
W innych projektach spółka współpracuje z agencjami sprzedaży o zasięgu globalnym oraz lokalnymi agencjami
sprzedaży w kraju, z obszaru realizacji danego projektu.
W latach objętych historycznymi informacjami finansowymi Emitent prowadził sprzedaż usług wynajmu w
nieruchomościach należących do spółek Grupy Vantage. Pozyskiwanie najemców odbywa się za pośrednictwem
własnych kontaktów oraz zewnętrznych agencji nieruchomości.
6.1.2. Wskazanie wszystkich istotnych nowych produktów lub usług.
W okresie objętym historycznymi informacjami Emitent nie wprowadzał istotnych nowych produktów poza opisanymi w
punkcie 6.1.1. Prospektu.
Prospekt Emisyjny
51
6.2. Główne rynki, na których Emitent prowadzi działalność w okresie objętym historycznymi
informacjami finansowymi
6.2.1. Otoczenie makroekonomiczne
Na wyniki osiągane przez Emitenta bardzo duży wpływ ma sytuacja makroekonomiczna w Polsce. Głównymi czynnikami
charakteryzującymi stan polskiej gospodarki są: wielkość i dynamika wzrostu produktu krajowego brutto, wartość
wymiany handlowej z zagranicą, kursy walutowe, dynamika cen, stopa bezrobocia, prowadzona polityka w zakresie
kształtowania stóp procentowych, zadłużenie państwa oraz przeciętne wynagrodzenie.
Dynamika PKB
W latach 2008–2010 polska gospodarka znajdowała się pod mocnym wpływem zapoczątkowanego przez upadek banku
Lehman Brothers kryzysu finansowego oraz jego rozlicznych konsekwencji. Najlepszy przegląd sytuacji ekonomicznej
kraju daje obserwacja wartości towarów i usług wytworzonych na terenie Polski w zadanym okresie czasu. Najbardziej
czytelny jej obraz powstaje podczas analizy dynamiki produktu krajowego brutto, która (w cenach stałych dla roku
poprzedniego) wyniosła w 2008 r. 5,1%, w 2009 r. 1,7% oraz w 2010 r. 3,8%. Ujawnione w październiku 2008 r. efekty
udzielania kontrowersyjnych kredytów hipotecznych nie zdołały odcisnąć znaczącego piętna na wartości analizowanego
wskaźnika dla tamtego roku, ale bardzo wyraźnie zaznaczyły swoją obecność w roku kolejnym, implikując ujemne jego
dynamiki w niemal całej Europie. Jedynym krajem, który oparł się spowolnieniu gospodarczemu była Polska, której
suwerenność ekonomiczna, wysoki poziom inwestycji zagranicznych oraz spadająca wartość polskiego złotego pomogły
obronić się przed techniczną recesją, która dotknęła wówczas najsilniejsze gospodarki Starego Kontynentu: Niemiec i
Francji. Rok 2010 dla gospodarek całego Świata był czasem powrotu do wzrostu gospodarczego, co według prognoz
analityków, będzie też miało miejsce w roku 2011. Polska gospodarka również w ubiegłym roku pozytywnie wyróżniła się
na tle Europy, osiągając niemal najbardziej dynamiczny przyrost PKB dla zadanego terytorium. Kluczowym czynnikiem
determinującymi ten fakt jest permanentny napływ środków finansowych w ramach funduszy UE. Bardzo duża część z
nich przeznaczana jest na inwestycje w infrastrukturę niezbędną do realizacji finałów piłkarskich Mistrzostw Europy,
które odbędą się w Polsce i na Ukrainie w roku 2012, oraz towarzyszące im przedsięwzięcia związane z ochroną
środowiska naturalnego i rekultywacji terenów atrakcyjnych turystycznie. Ciągły wzrost inwestycji powoduje poprawę
innych wskaźników makroekonomicznych, w tym PKB per capita, który świadczy o polepszającym się dobrobycie
społeczeństwa. Sytuacja w 2011 roku na rynkach finansowych, ze względu na niepewność perspektyw Grecji oraz
innych gospodarek eurolandu (problemy finansowe Włoch, Portugalii), jest pełna wyczekiwania. Nie bez znaczenia są
też wydarzenia na północy Afryki i w innych krajach objętych rozruchami w wyniku „Arabskiego Przebudzenia”. Rating
USA został obniżony pierwszy raz w historii. Polska w tych pełnych wydarzeń czasach przejęła 1 lipca 2011 roku
prezydencję w Radzie Unii Europejskiej, pozytywna ocena polskiej prezydencji przyczynia się do umocnienia pozycji
kraju na arenie UE, i tak pozytywnie odbieranego przez inwestorów ze względu na pozytywne skutki walki z kryzysem i
utrzymanie pozycji lidera wzrostu PKB w 2011 roku.
Dynamika cen
Kryzys finansowy, który spowodował spadek majętności części społeczeństwa, wpłynął bezpośrednio na spadek
sprzedaży detalicznej na terenie Polski na przestrzeni lat 2008–2010, a to z kolei zahamowało tempo wzrostu cen
towarów i usług. Jest to główny powód, który przyczynić się mógł do zaobserwowanych zmian, gdyż Narodowy Bank
Polski nie ingerował wtedy w poziom stóp procentowych w intencji zmniejszania kosztu pozyskania kapitału. Wskaźnik
cen towarów i usług konsumpcyjnych (mierzony miesiąc do analogicznego miesiąca w roku poprzednim) w latach 2008–
2010 zmalał z wartości 4,2%, która na szczycie rozwoju gospodarki (w roku 2008) wykraczała poza górny próg
akceptowalnego celu inflacyjnego Banku Centralnego (3,5%), do 2,6% w roku 2010. Niski i stabilny poziom wskaźnika
jest bardzo korzystny dla gospodarki. Nie powoduje presji na drastyczne podwyższanie stóp procentowych oraz ułatwia
gospodarstwom domowym planowanie wydatków.
Wskaźnik cen produkcji przemysłowej wyniósł w 2008 r. 2,2%, w 2009 r. 3,3% oraz w 2010 r. 2,1%. Wskaźnik ten w
ostatnich latach pozostawał na niskim i stabilnym poziomie, co jest pozytywnym bodźcem dla przedsiębiorstw, gdyż
względna stałość cen produkcji zwiększa komfort prowadzenia działalności gospodarczej, zwiększając przewidywalność
jej efektów.
Bezrobocie
Począwszy od roku 2004, stopa bezrobocia w Polsce malała systematycznie do roku 2009, który w obliczu
rozprzestrzeniającego się kryzysu finansowego obnażył słabości gospodarek na całym globie. W porównaniu ze stopami
bezrobocia, z jakimi Polska musiała zmagać się w latach dziewięćdziesiątych dwudziestego wieku, jej wzrost w latach
2009–2010 o niecałe trzy punkty procentowe względem roku 2008 można uznać za zmianę niemal symboliczną.
Pozytywne skutki transformacji, jaką gospodarka Polski zaczęła przechodzić 20 lat temu, mające swój wyraz w
przemianach na krajowym rynku pracy, widoczne były w roku 2011, który zakończył się powrotem analizowanego
wskaźnika do granicy dziesięciu procent. Tendencja spadkowa jego wartości pozytywnie oddziałuje na wzrost
zamożności gospodarstw domowych i tym samym na popyt w gospodarce, co w efekcie prowadzi do lepszych wyników
finansowych przedsiębiorstw.
Prospekt Emisyjny
52
Stopy procentowe
Poziom rynkowych stóp procentowych determinujących koszt kredytu w bankach komercyjnych, uzależniony jest od
wartości stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Te z kolei na przestrzeni lat 2008–2010 zmieniały
się bardzo dynamicznie, będąc aktywnym narzędziem reagowania Banku Centralnego na aktualną sytuację
ekonomiczną kraju. Począwszy od marca 2006 roku, kiedy zaczęła się tworzyć bańka spekulacyjna na rynku
nieruchomości, poprzez szczyt hossy na rynku akcji w czwartym kwartale roku 2007 i aż do trzeciego kwartału roku
2008, NBP ośmiokrotnie podnosił rentowność 7–dniowych bonów pieniężnych przezeń emitowanych (do 6%). Rosnące
oprocentowanie kredytu na rynku międzybankowym nie zmieniało się jednak na tyle by zahamować rozwój gospodarczy
kraju, ale pozwalając jednak panować nad poziomem inflacji. Pomimo rosnących stóp procentowych, akcja kredytowa
polskich banków detalicznych była tak duża, że musiały one konkurować ze sobą o depozyty klientów oprocentowaniem
wkładów oszczędnościowych, które finalnie doszło do około 10%. Kiedy w rzeczywistości roku 2008 pojawił się kryzys
finansowy, okazało się, że jest on również kryzysem zaufania: instytucji finansowych do swoich klientów i do samych
siebie. Upublicznienie informacji o złych długach amerykańskich banków spowodowało zwiększoną ostrożność
krajowych instytucji finansowych, obawiających się powielenia ich błędów. Z drugiej strony, banki przestały pożyczać
pieniądze sobie nawzajem, a to względu na obniżoną wiarygodność wypłacalności każdego przedsiębiorstwa wynikającą
z licznych w tym czasie wniosków o ogłoszenie upadłości. Rozwiązanie to mogło wywołać jednak efekt odwrotny do
zamierzonego, gdyż firmy uzależnione od kredytów obrotowych na prowadzenie bieżącej działalności nie byłyby w stanie
finansować się majątkiem własnym przez dłuższy czas, a pozbywanie się jego składników trwałych byłoby już niemal
jednoznaczne z zawieszeniem działalności. Aby zapobiec takiemu rozwiązaniu, NBP podjął decyzję o obniżaniu kosztu
pozyskania kapitału, redukując stopy procentowe w roku 2009 (do 3,5%). W roku 2010 płynność polskich
przedsiębiorstw była niezagrożona, stąd też w całym tym okresie stopy procentowe pozostały na niezmienionym
poziomie. Dopiero styczeń roku 2011 i polepszający się stan polskiej gospodarki zdeterminowały nieznaczne ich
podniesienie. Relatywnie niskie stopy procentowe, wpływają pozytywnie na popyt na kredyty zarówno konsumpcyjne, jak
i hipoteczne oraz inwestycyjne. Stanowi to bardzo korzystny, długofalowy bodziec dla rozwoju gospodarki.
Zadłużenie Skarbu Państwa
Całkowite zadłużenie Skarbu Państwa charakteryzuje tendencja wzrostowa. Na koniec roku 2008 zadłużenie Polski
stanowiło 47,1% produktu krajowego brutto, rok później 50,9%, a na koniec roku 2010 udział ten osiągnął wartość
53,5%. Zadłużenie państwa wyrażone jako procent wartości dób i usług wytworzonych na jego terenie zbliża się szybko
do wartości drugiego progu ostrożnościowego (55%). Zgodnie z regułą konstytucyjną nie wolno zaciągać pożyczek lub
udzielać gwarancji i poręczeń finansowych, w następstwie których państwowy dług publiczny przekroczy 3/5 wartości
PKB. Bez względu na to, jakie polityczne konsekwencje mogłoby wywołać krótkookresowe przekroczenie tego poziomu,
nie stanowiłoby jednak poważnego zagrożenia dla stabilności krajowych finansów publicznych, a w konsekwencji
niezakłóconego rozwoju gospodarczego państwa. Wnioskować to można ze średniej wartości tego parametru dla
wszystkich państw członkowskich Unii Europejskiej, która w roku 2009 była wyższa od analogicznej wartości w Polsce o
niemal 23 punkty procentowe i mimo to nie miały one problemów z bieżącym regulowaniem swojego zadłużenia (poza
Grecją, która stanęła na skraju bankructwa, ale z długiem publicznym w relacji niemal 130% do swojego PKB). Pomimo
przyzwoitego na tle innych państw europejskich wyniku, w najbliższych latach wartość ta ulegnie ponownej redukcji, a
wynika to przede wszystkim z działań podjętych w tym kierunku przez polski rząd. Pierwszym z nich jest ingerencja w
część przychodową budżetu poprzez zwiększenie stawek procentowych podatku będącego głównym źródłem dochodu
państwa – podatku od towarów i usług. Kolejna nie wpłynie co prawda na stan posiadanych środków finansowych, ale
ułatwi Polsce spełnienie kryteriów konwergencji, niezbędnych do przyjęcia wspólnej europejskiej waluty. Chodzi tu o
ujednolicenie sposobu naliczania długu w kontekście wydatków ponoszonych przez państwo na system ubezpieczeń
emerytalnych. Komisja Europejska wyraziła zgodę na to, by w Polsce, tak jak w innych krajach UE, fundusze te nie były
kalkulowane do ogółu pożyczanych środków, co pozwoli na bardziej miarodajną ocenę krajowego zadłużenia.
Obserwowany jest spadek udziału zadłużenia krajowego, które wciąż stanowi jednak główne źródło kredytowania się
Polski (75%). Wzrasta także udział obligacji, a maleje udział bonów skarbowych, jako instrumentów finansujących Skarb
Państwa. Deficyt budżetowy wyrażony jako procent PKB wzrósł w latach 2008–2011 z 1,9% do 4,2%, ale w obliczu
konsekwencji wywołanych kryzysem finansowym z roku 2008 kształtuje się na poziomie nie zagrażającym stabilności
finansów publicznych.
Przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej
Przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej cechuje tendencja wzrostowa. Dynamika sięga kilku procent rocznie
i jest wyższa od wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (mierzonego jako miesiąc do analogicznego miesiąca
w roku poprzednim), co oznacza jego realny wzrost. Jest to bezpośredni wyznacznik polepszającego się dobrobytu
polskiego społeczeństwa, który przekłada się na rosnący popyt na towary oraz usługi oferowane przez przedsiębiorstwa.
Prospekt Emisyjny
53
Tabela. Podstawowe dane makroekonomiczne dla Polski w latach 2008–2011 w skali roku oraz w rozbiciu na kwartały w
przypadku lat 2010–2011 (na zielono oznaczono wartości prognozowane)
6.2.2. Rynek budownictwa w Polsce
Działalność Emitenta jest związana z rynkiem budowlanym. Budownictwo jest gałęzią gospodarki, której kondycja i
rozwój w dużej mierze zależą od ogólnej koniunktury panującej na rynku. Okres trwający od końca roku 2007 do
początku roku 2009 był czasem postępującego kryzysu na światowych rynkach finansowych, którego skutki można było
obserwować w pogarszającej się kondycji wielu światowych gospodarek. Zaistniała sytuacja nie pozostała bez wpływu
Prospekt Emisyjny
54
na polską gospodarkę, która w tym czasie wykazała się jednak defensywną postawą, co zaowocowało wzrostem
gospodarczym w roku 2009 i okazało się być unikatowym zjawiskiem wśród krajów europejskich. Polski rynek
budownictwa nie oparł się jednak niekorzystnym zmianom, które wywarły znamienny wpływ na analizowaną branżę w
większości państw na świecie. Na krajowym rynku doskonale obrazuje to publikowany przez Główny Urząd Statystyczny
wskaźnik koniunktury w budownictwie, który prezentuje nastroje panujące wśród przedsiębiorców oraz ich opinie na
temat sytuacji na rynku. Jego wartość oblicza się na podstawie różnicy głosów pomiędzy osobami zarządzającymi
firmami, które wypowiedziały się pozytywnie na zadany temat, a tymi, które wypowiedziały się negatywnie. Począwszy
od końca roku 2008, omawiany wskaźnik w dominującym okresie czasu przyjmuje wartości ujemne.
Koniunktura w budownictwie (Polska)
Głównym wskaźnikiem ekonomicznym opisującym kondycję polskiego rynku budownictwa jest produkcja budowlano–
montażowa. Indeks ten również publikowany jest przez Główny Urząd Statystyczny.
Dynamika produkcji budowlano–montażowej we wrześniu 2011 r.
Źródło: GUS
Według wstępnych danych produkcja sprzedana przemysłu w cenach stałych (w przedsiębiorstwach o liczbie
pracujących powyżej 9 osób) była w czerwcu 2011 r. o 2,0% wyższa niż przed rokiem (kiedy notowano najwyższy wzrost
w 2010 r. – o 14,3%) i o 1,1% wyższa w porównaniu z majem br. Po wyeliminowaniu wpływu czynników o charakterze
sezonowym produkcja sprzedana przemysłu ukształtowała się na poziomie o 4,5% wyższym niż w analogicznym
miesiącu ub. roku, ale o 2,2% niższym w porównaniu z majem br.
W stosunku do czerwca ub. roku wzrost produkcji sprzedanej odnotowano w 23 (spośród 34) działach przemysłu m.in. w
produkcji metali – o 22,1%, wyrobów z metali – o 20,5%, mebli – o 18,7%, wyrobów z pozostałych surowców
niemetalicznych – o 16,9% (po wysokim wzroście w poprzednim miesiącu – o 26,7%), wyrobów z gumy i tworzyw
sztucznych – o 10,0% oraz urządzeń elektrycznych – o 8,3%. Spadek produkcji sprzedanej przemysłu, w porównaniu z
Prospekt Emisyjny
55
czerwcem ub. roku wystąpił w 11 działach, m.in. w produkcji komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych – o
30,5% (przy wzroście w ub. roku – o 97,6%), maszyn i urządzeń – o 11,5%, wyrobów farmaceutycznych – o 6,8% oraz w
wydobywaniu węgla kamiennego i brunatnego – o 3,2%.
W okresie styczeń–czerwiec 2011 r. produkcja sprzedana przemysłu była o 7,4% wyższa w porównaniu z analogicznym
okresem ub. roku.
Kształtowanie się dynamiki produkcji sprzedanej przemysłu, w porównaniu z przeciętnym miesięcznym poziomem w
2005 r. ilustruje poniższy wykres:
Źródło: GUS
Rynek budownictwa mieszkaniowego
Rok 2009 zdecydowanie był niekorzystnym okresem dla branży budowlanej. Wiele przedsiębiorstw w związku z
kryzysem panującym na rynku wstrzymało się od większych inwestycji lub zamroziło je na jakiś czas. Jest to szczególnie
zauważalne w znacznym spadku liczby udzielanych pozwoleń na budowę mieszkań w roku 2009. Wyniosły one 178,8
tys. w stosunku do 247,7 tys. i 230,1 tys. odpowiednio w latach 2007 i 2008. Także ilość mieszkań, których budowę
rozpoczęto w 2009 roku, była znacznie niższa niż w latach 2007–2008 (185,1 tys. oraz 174,7 tys.) i wynosiła 142,9 tys.
Skutkiem takiego stanu rzeczy była mała ilość mieszkań oddanych do użytkowania w roku 2010.
Tabela: Rynek mieszkaniowy w Polsce w latach 2006–2010, I, II i III kw. 2011
Wyszczególnienie
2005
MIESZKANIA
Mieszkania, na realizację których wydano
pozwolenia
Mieszkania, których budowę rozpoczęto
Mieszkania w budowie ogółem
Mieszkania oddane do użytkowania
w tys.
w tys.
w tys.
w tys.
w tym:
w budownictwie indywidualnym
w budownictwie spółdzielczym
w tys.
w tys.
w budownictwie przeznaczonym
na sprzedaż lub wynajem
w tys.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
I kw.
2011
II kw.
37,3
50,8
2011
III
kw.
53,2
123,9 168,4 247,7 230,1 178,8 174,9
106
604
114
138,0 185,1 174,7 142,9 158,1 31,0 49,1 48,3
627 677,9 687,4 670,3 692,7 695,7 717,2 733,6
115
134 165,2 160,0 135,7 27,8 27,9 32,6
63,3
57,6
71,6
83,3
72,0
70,4
18,1
15,6
17,6
8,2
9,0
8,2
8,6
72,6
5,1
0,4
0,6
1,1
33,0
38,0
45,7
66,7
72,3
53,2
8,4
11,0
12,3
Źródło: GUS
Rok 2010 był czasem stabilizacji na światowych rynkach po zakończonym kryzysie, co skutkowało również
polepszeniem się nastrojów na polskim rynku budownictwa mieszkaniowego. Przedsiębiorcy powrócili do planowania
nowych inwestycji lub odmrażania wcześniejszych projektów. Spowodowało to znaczny wzrost liczby nowo rozpoczętych
budów mieszkań, które wyniosły 158,1 tys., tj. o 10,6% więcej niż w roku 2009 (142,9 tys.).
Prospekt Emisyjny
56
Ruch budowlany w zakresie budowy mieszkań
Źródło: GUS
2
Średnie ceny m mieszkania w zależności od powierzchni w 6 największych miastach Polski
Źródło: AMRON
Czynnikiem determinującym rozwój rynku budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest popyt na oferowane przez
przedsiębiorstwa budowlane i deweloperskie powierzchnie mieszkaniowe. Kształtowany jest on w dużej mierze przez
ogólny poziom cen mieszkań oferowanych na rynku. Powyższy wykres pochodzący z czerwcowego raportu
2
przygotowanego przez Amron–Sarfin obrazuje zmiany cen m mieszkania w zależności od jego metrażu.
Dynamiczny, znaczny wzrost cen mieszkań w latach 2006–2008 oraz następujący po nim spadek w roku 2009
spowodowały, że rynek ten był odbierany jako mało stabilny. Sytuacja ta uległa znacznej poprawie w 2010 roku, kiedy
2
ceny za m nieruchomości mieszkalnej ustabilizowały się w przedziale 6,5 tys. – 8,5 tys. zł. Dzięki temu omawiany rynek
stał się bardziej przewidywalny w perspektywie krótkookresowej, co dla wielu podmiotów jest kluczowym elementem
przy planowaniu przyszłych wydatków czy inwestycji.
Prospekt Emisyjny
57
Na rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce ma także wpływ sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Z analiz
rynkowych wynika, że jedynie 17% osób planujących nabycie mieszkania ma zamiar sfinansować zakup w całości z
własnych środków, natomiast 62% planuje pokryć koszt zakupu po części z własnych środków oraz kredytu, podczas
gdy 22% kupujących planuje sfinansowanie zakupu w całości kredytem. Obrazuje to, w jakiej mierze popyt pozostaje
zależny od kondycji rynku kredytowego.
Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce
Źródło: AMRON, ZBP
Powyższy wykres przedstawia liczbę czynnych umów o kredyty mieszkaniowe w Polsce od 2002 do końca I kwartału
2011 roku. Pomimo niekorzystnych warunków panujących na rynku w latach 2008–2009, liczba zawartych umów
sukcesywnie rosła od 2002 roku, nawet w okresie dekoniunktury. Nastąpił jednak zauważalny spadek dynamiki tego
przyrostu w latach 2008–2009, który uległ poprawie w roku 2010, a szczególnie w 2011 roku. Świadczy to o wracającym
na rynek, zwiększającym się popycie na nieruchomości mieszkalne.
W III kwartale 2011 roku parlament zaaprobował ustawę o ochronie praw nabywców, wprowadzającą zasadnicze zmiany
w relacjach pomiędzy deweloperem, klientami i bankami. Perspektywa jej wejścia w życie może mieć istotny wpływ na
kształtowanie się rynku mieszkaniowego.
Rynek nieruchomości komercyjnych
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce najdynamiczniej rozwijał się w latach 2007–2008, po czym w roku 2009
tendencja ta uległa odwróceniu. Było to spowodowane, podobnie jak w przypadku nieruchomości mieszkalnych,
skutkami ostatniego spowolnienia gospodarczego. Wiele firm w tym czasie wstrzymało się od ryzykownych inwestycji
oraz od działań mających na celu rozwój przedsiębiorstwa. Skutkiem tego był znacznie niższy niż w latach poprzednich
popyt na powierzchnie biurowe oraz magazynowe. Taki obrót sytuacji znalazł odbicie również w podaży powierzchni
komercyjnych. Duża część projektów budowlanych rozpoczętych jeszcze w roku 2008 trafiła na rynek w pierwszej
połowie 2009 roku, co spowodowało znaczną nadwyżkę podaży nad popytem. Miało to wpływ na wzrost ilości
pustostanów na rynku, a to przełożyło się na spadek wysokości płaconych czynszów. Stabilność polskiej gospodarki na
tle innych krajów, a także wiele innych czynników, sprawiło, że tendencja ta pod koniec 2010 roku zaczęła się odwracać.
W wielu miastach, w tym Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie, poziom pustostanów osiągnął wartości niskie, przy
niesłabnącym popycie na powierzchnie komercyjne. W Warszawie, jak i na niektórych rynkach regionalnych stawki
czynszów zaczęły rosnąć.
Według raportu opublikowanego przez DTZ–Property Times Q2 2011 wynika, że widoczne jest znaczne ożywienie we
wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych w roku 2010 jak i 2011. Jak przewidują eksperci, dzięki
poprawiającej się kondycji polskiej gospodarki, omawiany rynek czas dekoniunktury ma już za sobą.
Prospekt Emisyjny
58
Inwestycje na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce
Źródło: DTZ Research
Autorzy ww. raportu są zgodni, że druga połowa 2010 roku tylko potwierdziła ożywienie na rynku nieruchomości
komercyjnych w Polsce. Raport podaje, że cały 2010 rok zamknął się kwotą 1,9 mld euro zainwestowanych w
nieruchomości komercyjne w Polsce. Oznacza to 140% wzrost wartości zainwestowanych środków w stosunku do roku
2009. Szacuje się, że w najbliższym czasie tendencja wzrostowa powinna się utrzymać. Z obliczeń DMZ wynika, że od
1998 roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zainwestowano 18,7 mld euro.
2
Raport DTZ – Property Times Q2 2011 podaje, że w roku 2010 do użytku w Warszawie oddano jedynie 190 000 m
powierzchni biurowych. Jest to najniższa zanotowana wartość na przestrzeni ostatnich 10 lat. Obecna poprawa
koniunktury na rynku powoduje, że spada ilość pustostanów, co wraz z niskim poziomem podaży na rynku skutkuje
powolnym podnoszeniem się cen najmu. Raport donosi, że obecna wysokość czynszu płacona za powierzchnie biurowe
2
w centrum Warszawy plasuje się na poziomie 18–22 euro/m . Analitycy DTZ prognozują, że w kolejnych latach wartość
2
2
ta może przekroczyć 25 euro/m . Zmiany cen najmu m powierzchni biurowych w Warszawie obrazuje poniższy wykres.
2
Zmiany cen najmu m powierzchni biurowych w Warszawie w latach 1998–2012
Prospekt Emisyjny
59
Z raportu wynika, że w sektorze powierzchni handlowych do użytkowania w Polsce w 2010 roku oddano około 550 000
2
m , co stanowi jedynie 57% podaży powierzchni handlowej z roku 2009. W roku 2011 podaż w tym sektorze wyniosła
2
niespełna 770 000–790 000 m . W ostatnim czasie widoczne jest znaczne ożywienie sieci handlowych oraz podmiotów
zapewniających zewnętrzne źródła finansowania w tym sektorze. Opisaną sytuację doskonale obrazuje poniższy wykres.
Wykres podaży powierzchni handlowej w Polsce w zależności od wielkości miasta
6.2.3. Rynki geograficzne
Zgodnie ze Strategią inwestycyjną Emitenta lokalizacją, która będzie objęta zakresem jego działalności, jest obszar
całego kraju, w obecnej chwili Emitent przygotowuje i realizuje projekty w szczególności we Wrocławiu oraz Serocku koło
Warszawy.
RYNEK mieszkaniowy Wrocławia
Usytuowanie miasta na istotnym europejskim szlaku komunikacyjnym, dogodne połączenia z krajami ościennymi czy
przyznana organizacja części imprez w ramach Euro 2012 czynią miasto interesującym inwestycyjnie. Wrocław
niedawno uzyskał tytuł Europejskiej Stolicy Kultury, co przyniesie miastu dodatkową popularność. Wrocław dynamicznie
rozwiązuje problemy komunikacyjne związane z realnym poszerzaniem się granic miasta poprzez realizację wielu
istotnych inwestycji komunikacyjnych: obwodnicy autostradowej miasta A8, obwodnicy śródmiejskiej, obwodnicy
wschodniej, dwóch dużych mostów, szybkiego tramwaju, Trasy Strzegomskiej, łączącej Stare Miasto z portem lotniczym,
modernizacji Dworca Głównego PKP oraz innych stacji włączonych w przyszłości w sieć kolejki miejskiej. Jest trzecim w
kolejności, po Warszawie i Krakowie, rynkiem mieszkaniowym w kraju. Dobrze rozwijająca się gospodarka regionu, a
także liczne ośrodki edukacyjno–kulturalne zachęcają do zakupu mieszkania właśnie w tym regionie. Wrocław jest
liderem w pozyskiwaniu inwestycji zagranicznych. W ostatnich latach we Wrocławiu i sąsiedztwie swoje inwestycje
poczynili m.in. LG Philips, HP, Google, Nokia Siemens Network, IBM.
Rozwój ekonomiczny miasta pociąga za sobą poprawę wielu wskaźników ekonomicznych. Wzrost poziomu PKB per
capita w latach 2006–2010 był najwyższy w kraju i w tym momencie Wrocław znajduje się wspólnie z Krakowem na
czwartym miejscu po Warszawie, Poznaniu i Katowicach. Od 2005 roku ceny mieszkań rosły niewspółmiernie szybciej
niż np. wynagrodzenia: o ile w 2005 roku za przeciętną pensję można było kupić 0,8 m² mieszkania, to w III kwartale
2007 r. było to już raptem 0,4 m², jednakże już pod koniec 2010 roku za przeciętną pensję można kupić prawie 0,6 m².
Prospekt Emisyjny
60
Do 2005 roku skutki ujemnego przyrostu naturalnego rekompensował napływ ludności z zewnątrz. W wieku 20–35 lat
znajduje się obecnie około 167 tys. wrocławian – to ta grupa osób jest najczęstszym nabywcą nieruchomości
mieszkaniowych. Coraz większa liczba małżeństw i urodzeń oraz dodatnie saldo migracji będą pozytywnie oddziaływały
na zwiększenie popytu na nowe mieszkania w następnych latach.
Istniejące zasoby mieszkaniowe nie przedstawiają zbyt wysokiej wartości: podobnie jak w pozostałych częściach kraju
około 1/3 stanowi zabudowa wielkopłytowa. W roku 2011 sprzedaż mieszkań osiągnęła poziom około 1 200 lokali
kwartalnie. Rynek po okresie nad wyraz optymistycznego rozwoju segmentu apartamentów znormalizował się,
odnajdując klientów wśród klientów zainteresowanych produktami ekonomicznymi. Ceny na rynku wrocławskim po
okresie nieznacznego załamania stabilizują się. We Wrocławiu liczba nowo oddanych mieszkań przewyższa nieco
sprzedaż. Wynika to z uruchomienia przez deweloperów nowych projektów i ponownego uruchomienia sprzedaży
projektów zatrzymanych w dobie kryzysu. Obecnie w związku z najwyższą tego typu nadwyżką w Polsce można się
spodziewać stabilizacji cen ofertowych w najbliższym czasie.
2
Cena ofertowa mieszkań wprowadzonych na rynek w IV kwartale 2007 r. wynosiła 7 183 zł/m , natomiast w IV kwartale
2
2010 r. wynosi 7 139 zł/m . Mimo że cena rynkowa mieszkania jest na zbliżonym poziomie jak w 2007 roku,
proponowane mieszkania pod względem wielkości i całkowitej wartości bliższe są oczekiwaniom rynku.
Tabela: Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania we Wrocławiu – 2008 – II kw. 2011
2008
2009
2010
2011
I kw.
II kw.
III kw.
IV kw.
I kw.
II kw.
III kw.
IV kw.
I kw.
II kw.
III kw.
IV kw.
I kw.
II kw.
6 634
6 622
5 922
5 866
5 823
5 644
5 837
5 831
6 053
5 988
6317
6166
6112
6146
Źródło: AMRON
Pod koniec grudnia 2011 r. w sprzedaży znajdowało się ponad 150 wrocławskich projektów deweloperskich, wśród
których pod względem lokalizacji wyraźnie dominowały dwie dzielnice: Krzyki oraz Śródmieście. Najdroższymi rejonami
pozostają niezmiennie Stare Miasto i Krzyki.
Dzielnica Krzyki od wielu lat stanowi najatrakcyjniejszy pod względem mieszkaniowym obszar miasta, tam też lokuje się
najwięcej inwestycji na rynku pierwotnym, zarówno w segmencie apartamentów, jak też typowych lokali mieszkalnych.
Również interesującą lokalizacją jest centrum Wrocławia (dzielnice Stare Miasto i Śródmieście), gdzie realizowana jest
ponad połowa wszystkich inwestycji w biurowce, co związane jest z dużym zainteresowaniem firm, chcących nabyć
nieruchomość w celu umiejscowienia swojej siedziby w jak najatrakcyjniejszym miejscu miasta.
Większość projektów deweloperskich, przeznaczonych pod mieszkalnictwo rodzinne, sytuowana jest w otoczeniu
terenów zielonych oraz na obszarach charakteryzujących się niską intensywnością zabudowy, jednocześnie z rozwiniętą
infrastrukturą drogową. Cechy te charakteryzują m.in. południowe oraz zachodnie obręby miasta, np. Wojszyce,
Ołtaszyn, Borek, Dąbie, Biskupin, Zalesie, Popowice, Maslice. Takie lokalizacje cenione są przez konsumentów ze
względu na ciszę i spokój połączone ze stosunkowo dobrą komunikacją.
Rok 2010 przyniósł zmianę trendu koniunktury na rynku nieruchomości. Deweloperzy, dostosowując przygotowywane
projekty do obecnej sytuacji na rynku w zakresie struktury wielkości mieszkań oraz ich ceny, zaczęli uruchamiać budowę
i sprzedaż. W nowej ofercie dominują lokalizacje projektów bardziej oddalonych od centrum miasta, na gruntach o
niższej wartości i mieszkań o niższej cenie. Ceny mieszkań oferowanych w zachodniej części Wrocławia (Stabłowice,
2
Maślice, Złotniki) oscylują od 4 900 do 6 500 zł/m . Ilość sprzedawanych mieszkań we Wrocławiu w roku 2010 powróciła
do poziomu z 2008 r. Stało się to za sprawą w szczególności: poprawy w stosunku do roku poprzedniego, warunków
udzielania kredytów hipotecznych przez banki dla klientów oraz programu „Rodzina na swoim”.
W roku 2011 rynek nieruchomości był wciąż chwiejny i nie należy się spodziewać jego dynamicznego wzrostu.
Utrzymaniu popytu powinna sprzyjać duża liczba mieszkań w ofercie: kupującym łatwiej dopasować zakup do własnych
oczekiwań. Pomimo niezłej planowanej dynamiki wzrostu PKB deweloperzy będą zmuszeni działać w warunkach
zaostrzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego „Rekomendacji T”, wyższej stawki VAT na sprzedawane mieszkania i
przy zagrożeniu braku dalszego wsparcia ze strony programu rządowego „Rodzina na swoim”. O ile czynniki zewnętrzne
nie zdestabilizują sytuacji na rynku, przyszły popyt w kilku kwartałach powinien mieć podobną skalę lub nieco niższą,
proporcjonalnie do ewentualnego zmniejszenia skali kredytowania. W zakresie cen mieszkań należy się spodziewać
utrzymania cen na dotychczasowym poziomie lub ich niewielkiego spadku.
Prospekt Emisyjny
61
Podaż mieszkań w ostatnim kwartale 2010 i w trzech kwartałach 2011 roku we Wrocławiu i innych dużych miastach
Ceny oferowanych mieszkań we Wrocławiu na tle innych dużych miast:
Prospekt Emisyjny
62
Średnie ceny mkw. mieszkań w okresie III kw. 2010 – II kw. 2011 roku w zależności od lokalizacji:
Źródło: AMRON
Rynek biurowy – Wrocław
Trendy na rynku powierzchni biurowych są podobne zarówno dla Warszawy, jak i dla rynków regionalnych, w tym
Wrocławia. W całym kraju powoli wzrasta podaż nowoczesnych powierzchni biurowych, ale wraz z nią wzrasta popyt na
takie powierzchnie. Wiąże się to z ustawicznym, choć powolnym wzrostem czynszów i spadkiem poziomu pustostanów.
Pierwszy kwartał 2011 przyniósł niewielkie zmiany po stronie podażowej i w całym kraju zostało oddane tylko 30 000 m2
nowoczesnej powierzchni biurowej. Wysoka aktywność najemców przełożyła się na dalszy spadek pustostanów w
Warszawie i większości miast regionalnych. Sytuacja sprzyja zawieraniu umów typu pre–lease, które umożliwiają
najemcom negocjowanie lepszych warunków, a deweloperom gwarantują uruchomienie finansowania bankowego i
rozpoczęcie projektów.
Podaż bieżąca i skumulowana powierzchni biurowych we Wrocławiu:
Prospekt Emisyjny
63
2
We Wrocławiu podaż powierzchni biurowej to 310 130 m , co jest wielkością niższą tylko od większego Krakowa, ale
znacznie przewyższa Poznań, Trójmiasto, Katowice czy Łódź. Wskaźnik pustostanów, na poziomie 4,5%, jest najniższy
w kraju i porównywalny tylko z warszawskim (6,6%), przy wskaźniku w innych rynkach regionalnych na poziomie od
11,7% w Krakowie do 22,6% w Łodzi. Wszystkie miasta regionalne odnotowały niewielki przyrost powierzchni w ciągu
2
2
ostatniego kwartału (24 000 m ) i to głównie w małych obiektach do 5 000 m powierzchni. Dodatkowo we Wrocławiu
2
2
planowana jest stosunkowo mała podaż przez cały 2011 rok, na poziomie około 8 000 m , przy 50 000 m w Krakowie,
2
2
20 000 m w Poznaniu i 40 000 m w Trójmieście. Aktywność najemców w rynkach regionalnych utrzymała się na
stabilnym poziomie przy delikatnej tendencji wzrostowej. Większość zarejestrowanego popytu stanowiły nowe umowy
najmu. Największą aktywność wykazały firmy w Łodzi i Krakowie. Stawki wywoławcze w większości miast regionalnych
kształtowały się na poziomie 12–15,5 euro, a w samym Wrocławiu na poziomie 13,5–15,5 euro, przy stawkach w
Warszawie na poziomie od 15 euro poza centrum do 21,5–25 euro w najlepszych lokalizacjach. Odbiegają od tej
tendencji tylko Łódź i Katowice, gdzie stawki wynoszą od 11 do 13 euro.
Trend poziomu pustostanów we Wrocławiu na tle innych miast.
Jeżeli popyt utrzyma się na poziomie równie wysokim co w 2011 roku, w następnym okresie zacznie brakować
nowoczesnej powierzchni biurowej. Ze względu na korzystne warunki najmu firmy będą wybierać lokalizacje poza
centrum. Aktywność zwiększy się w obszarze podpisywania umów typu pre–lease. Można się spodziewać wzrostu
wysokości czynszów w miastach regionalnych, a szczególnie we Wrocławiu i Krakowie, przy czym można się także
spodziewać ucieczki nowych dużych najemców do miast regionalnych o wyższym poziomie pustostanów, w
szczególności do Łodzi i Katowic.
Rynek mieszkaniowy podwarszawski – Serock
2
Gmina Serock zajmuje obszar o powierzchni 108,08 km . Ogólna liczba mieszkańców gminy Serock zgodnie ze stanem
na dzień 31 grudnia 2008 r. wynosi 11.560 osób, w tym w mieście 3.651 osób.
Dobrze rozwinięta infrastruktura, urządzenia teletechniczne, realizowane obecnie dogodne połączenia drogowe z
Warszawą oraz rezerwy terenów budowlanych sprawiają, że inwestycje mieszkaniowe w gminie Serock są bardzo
perspektywiczne.
Miasto i gmina Serock położone są na Mazowszu, zaledwie 40 kilometrów od centrum Warszawy w powiecie
legionowskim. Serock jest dynamicznie rozwijającym się miastem będącym centrum administracyjnym, handlowym i
usługowym gminy. Powstanie Zalewu Zegrzyńskiego w wyniku spiętrzenia wód Bugu i Narwi stworzyło doskonałe
warunki do rekreacji, uprawiania turystyki, sportów wodnych i wędkarstwa oraz przesądziło o kierunku rozwoju miasta i
gminy.
Czyste środowisko naturalne, brak przemysłu uciążliwego dla środowiska, piękne krajobrazy i ciekawe miejsca do
zwiedzenia to kolejne atuty Serocka, a dodatkowo niewielka odległość, jaka dzieli miasto od Warszawy, powoduje, że
budowane w tym regionie osiedla domów stanowią atrakcyjną alternatywę w porównaniu do mieszkań w Warszawie lub
innych podwarszawskich miejscowościach.
Popularność powiatu legionowskiego obrazuje poniższy rysunek. W tym regionie, podobnie jak w powiatach:
warszawskim, wołomińskim i piaseczyńskim, oddano do użytkowania w 2010 r. największą liczbę mieszkań per capita.
Prospekt Emisyjny
64
Źródło: GUS
Popularność w 2010 roku poszczególnych dzielnic Warszawy w pewien sposób odzwierciedla kierunki bieżących
preferencji mieszkańców stolicy w odniesieniu do miejscowości w sąsiednich powiatach. Dobra i ciągle rozwijająca się
infrastruktura drogowa i przyzwoity poziom cen zadecydował o popularności dzielnicy Białołęka (pierwsze miejsce w
ilości oddanych inwestycji i drugie miejsce w wolumenie sprzedaży wśród wszystkich dzielnic Warszawy w 2010 roku), a
w konsekwencji o popularności powiatu legionowskiego, będącego naturalnym przedłużeniem tego kierunku migracji.
Prospekt Emisyjny
65
Średnie ceny mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy i ich lokalizacja względem sąsiednich gmin
Źródło: Knight Frank
Sytuacja demograficzna w Warszawie i okolicach zdecydowanie sprzyja popytowi. W życie zawodowe wkraczają co roku
kolejne roczniki młodych warszawiaków z drugiego wyżu demograficznego. Grupę potencjalnych nabywców powiększają
także osoby przenoszące się do Warszawy w poszukiwaniu pracy.
Przeciętna ekonomiczna sytuacja mieszkańców Warszawy jest zdecydowanie lepsza niż mieszkańców innych regionów
Polski. Potwierdza to zarówno produkt krajowy brutto na mieszkańca, który jest 3–krotnie wyższy niż średnia krajowa, jak
i niska stopa bezrobocia wynosząca 3,5%, czy wysoki poziom dochodów: 4 486 zł. W całym regionie mazowieckim stopa
bezrobocia wynosi 9,5% (przy 12,1% w skali kraju), a przeciętne wynagrodzenie brutto wynosi 4 423,33 zł.
Prospekt Emisyjny
66
Dodatkowy popyt na podwarszawskie domy generowany jest także na skutek migracji. Rozwojowi rynku domów
jednorodzinnych w podwarszawskich miejscowościach może sprzyjać zjawisko starzenia się społeczeństwa. Młodzi, ale
jeszcze aktywni emeryci wybiorą życie na wsi, poza zgiełkiem stolicy.
6.2.4. Konkurencja Emitenta na rynku budownictwa
Rynek budownictwa mieszkaniowego
Obecnie na rynku deweloperskim działa ponad 800 firm (stan na luty 2011 roku). W samej Warszawie jest ich blisko 200
i co tydzień powstają nowe. Większość przedsiębiorstw to niewielkie spółki o zasięgu lokalnym, często zaangażowane w
jedną tylko inwestycję niewielkie osiedle czy biurowiec. Rosnąca konkurencja, ograniczenia budżetowe oraz brak
doświadczenia nie pozwalają im na szybki rozwój. Największy dynamikę rozwoju wykazują natomiast notowane na
giełdzie spółki deweloperskie, zwłaszcza te, które budują tanie mieszkania na obrzeżach miast. Największe firmy nie
mają problemów ze zbytem i z roku na rok powiększają zyski. Coraz lepiej radzą też sobie zagraniczni deweloperzy, dla
których Polska – dzięki rosnącym cenom – stała się niezwykle atrakcyjnym rynkiem.
Konkurencją Emitenta w segmencie budownictwa mieszkaniowego są spółki deweloperskie prowadzące działalność w
segmencie mieszkań o porównywalnym standardzie do produktów oferowanych przez Emitenta oraz w lokalizacjach,
gdzie Emitent koncentruje swoją działalność. W ocenie Emitenta są to między innymi spółki (wymienione w kolejności
alfabetycznej): ATAL S.A. z siedzibą w Cieszynie, ARCHICOM sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, DOM Development
S.A. z siedzibą w Warszawie, GANT Development S.A. z siedzibą w Legnicy, Geo Grupa Deweloperska sp. z o.o. z
siedzibą w Krakowie, J.W. Construction Holding S.A. z siedzibą w Ząbkach k/Warszawy, WPBM Mój DOM S.A. z
siedzibą we Wrocławiu, Profit Development S.A. z siedzibą we Wrocławiu, WPB sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu,
Verity Development sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu.
Zarząd Emitenta nie wyklucza, że w najbliższym czasie na rynku, na którym działa Emitent, pojawią się kolejni
deweloperzy, zarówno krajowi, jak i zagraniczni, których projekty będą bezpośrednio konkurowały z projektami Spółki.
Rynek nieruchomości biurowych
Głównymi deweloperami działającymi na rynku biurowym we Wrocławiu oferującymi porównywalne produkty do
produktów Emitenta są między innymi spółki (wymienione w kolejności alfabetycznej): ARCHICOM sp. z o.o. z siedzibą
we Wrocławiu, ECHO Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, Ghelamco Poland sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie,
Globe Trade Centre S.A. z siedzibą w Warszawie, Skanska S.A. z siedzibą w Warszawie.
6.3. Czynniki nadzwyczajne, które miały wpływ na działalność podstawową Emitenta lub jego główne
rynki
W okresie objętym historycznymi informacjami Emitent nie odnotował nietypowych zdarzeń nadzwyczajnych mających
wpływ na działalność Spółki i jego główne rynki działalności.
6.4. Podsumowanie podstawowych informacji dotyczących uzależnienia Emitenta od patentów lub
licencji, umów przemysłowych, handlowych lub finansowych albo od nowych procesów
produkcyjnych
6.4.1 Uzależnienie od patentów lub licencji
W opinii Zarządu Emitenta nie występuje uzależnienie od patentów i licencji.
6.4.2 Uzależnienie od umów przemysłowych, handlowych lub finansowych
W opinii Zarządu Emitenta nie występuje uzależnienie od umów przemysłowych, handlowych lub finansowych.
6.4.3 Uzależnienie od nowych procesów produkcyjnych
W opinii Zarządu Emitenta nie występuje uzależnienie od nowych procesów produkcyjnych.
6.5. Założenia wszelkich stwierdzeń, oświadczeń lub komunikatów Emitenta dotyczących jego pozycji
konkurencyjnej
Założenia wszelkich stwierdzeń, oświadczeń lub komunikatów Emitenta dotyczących rynku i jego perspektyw oraz jego
pozycji konkurencyjnej oparte zostały na źródłach, które każdorazowo zostały wskazane w treści Prospektu pod
odpowiednimi stwierdzeniami, oświadczeniami lub komunikatami.
Prospekt Emisyjny
67
7. Struktura organizacyjna
Grupa Vantage to grupa spółek związanych z działalnością deweloperską, skupionych wokół Emitenta. W skład Grupy
wchodzą spółki celowe, zależne i współzależne od Emitenta w rozumieniu MSR, które podlegają konsolidacji w ramach
sprawozdania finansowego Emitenta. Działalność spółek z Grupy skupia się na realizacji i zarządzaniu projektami
deweloperskimi. Emitent jest spółką deweloperską, która bezpośrednio lub pośrednio jest istotnym wspólnikiem lub
akcjonariuszem pozostałych spółek z Grupy.
Na Dzień Prospektu Emitent jest powiązany w rozumieniu KSH z grupą kapitałową Impel. Jednym ze znaczących
akcjonariuszy jest Impel – spółka notowana na GPW od 2003 r. Wskutek przeprowadzenia Oferty, Impel nie będzie już
akcjonariuszem Emitenta, ponieważ w wyniku Podziału przez Wydzielenie akcje Emitenta, m.in. te należące dotychczas
do Impel zostaną przydzielone akcjonariuszom Impel.
Na Dzień Prospektu, Grzegorz Dzik i Józef Biegaj są znaczącymi akcjonariuszami Emitenta. Grzegorz Dzik posiada
bezpośrednio akcje stanowiące 10,95% kapitału zakładowego Emitenta oraz uprawniające do wykonywania 10,95%
ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Emitenta, Józef Biegaj posiada bezpośrednio akcje stanowiące 8,26%
kapitału zakładowego Emitenta oraz uprawniające do wykonywania 8,26% ogólnej liczby głosów na Walnym
Zgromadzeniu Emitenta. Grzegorz Dzik i Józef Biegaj posiadają akcje Emitenta również pośrednio, kontrolując 100%
udziałów w spółce Worldstar Investments S.a.r.l. z siedzibą w Luksemburgu, która kontroluje 12 764 684 akcje Emitenta,
co odpowiada 49,24% udziału w kapitale zakładowym i ogólnej liczbie głosów Emitenta. Ponadto, Grzegorz Dzik i Józef
Biegaj są akcjonariuszami Impel – spółki notowanej na GPW, która na dzień zatwierdzenia Prospektu kontroluje 6 724
380 akcji Emitenta, co odpowiada 25,94% udziału w kapitale zakładowym i ogólnej liczbie głosów Emitenta. Grzegorz
Dzik posiada bezpośrednio 41,45% udziału w kapitale zakładowym Impel, co daje 45,98% udziału w ogólnej liczbie
głosów, a Józef Biegaj posiada bezpośrednio 28,87% udziału w kapitale zakładowym Impel, co daje 32,98% udziału w
ogólnej liczbie głosów.
Celem Emitenta jest zajęcie pozycji wiodącego dewelopera na rynku wrocławskim. Emitent realizuje za pośrednictwem
spółek celowych szereg dużych projektów mieszkaniowych i biurowych.
7.1. Grupa Vantage
W skład Grupy Vantage wchodzą spółki:
1.
Vantage Development S.A. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości: 16 073 115,60 zł;
Vantage Development S.A. jest spółką zarządzającą realizacją projektów deweloperskich realizowanych w ramach
spółek celowych.
2.
Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości:
23 700 000,00 zł;
Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. wraz z Centauris Bis sp. z o.o. są spółkami celowymi realizującymi projekt
deweloperski Osiedle Centauris.
3.
Centauris Bis sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości: 500 000,00 zł;
Centauris Bis sp. z o.o. wraz z Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. są spółkami celowymi realizującymi projekt
deweloperski Osiedle Centauris.
4.
IRE VD sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości: 1 499 000,00 zł;
IRE VD sp. z o.o. S.K.A. prowadzi działalność w ramach projektu deweloperskiego Słoneczne Sady oraz projektu
obejmującego tereny inwestycyjne biurowo–usługowe zlokalizowane przy ulicy Ślężnej we Wrocławiu.
5.
House VD sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości: 5 050 000,00 zł;
House VD sp. z o.o. S.K.A. jest spółką celową prowadzącą wynajem leasingowanej od BFL Nieruchomości sp. z
o.o. nieruchomości zlokalizowanej we Wrocławiu przy ul. Ślężnej.
6.
IPD Centrum sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości: 800 000,00 zł;
IPD Centrum sp. z o.o. jest spółką celową prowadzącą projekt deweloperski realizowany w Serocku k/Warszawy.
7.
IPD Południe sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości: 2 500 000,00 zł;
IPD Południe sp. z o.o. jest spółką celową prowadzącą projekt deweloperski Delta Office.
8.
IPD Invest sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości: 50 000,00 zł;
IPD Invest sp. z o.o. jest spółką celową pełniącą rolę komplementariusza w spółce Centauris IPD Invest sp. z o.o.
S.K.A.
9.
VD sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości: 50 000,00 zł;
VD sp. z o.o. jest spółką celową pełniącą rolę komplementariusza w spółkach IRE VD sp. z o.o. S.K.A., House VD
sp. z o.o. S.K.A., Office VD sp. z o.o. S.K.A., Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A., Promenady Epsilon VD
Prospekt Emisyjny
68
sp. z o.o. S.K.A.
10. Office VD sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości: 1 000 000,00 zł;
Office VD sp. z o.o. S.K.A. jest spółką celową prowadzącą projekt deweloperski Gamma Office.
11. Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości:
19 563 380,00 zł;
Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. jest spółką celową.
12. Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości:
7 144 500,00 zł;
Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. jest spółką celową prowadzącą projekt deweloperski Promenady Epsilon.
13. VD Invest sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, o kapitale zakładowym w wysokości: 6 500,00 zł;
Działalność gospodarcza VD Invest sp. z o.o. została zawieszona z dniem 1 października 2011 r.
14. PRW sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu (dawniej FDW Retail sp. z o.o.), o kapitale zakładowym w wysokości:
188 805 000,00 zł;
PRW sp. z o.o. jest spółką celową prowadzącą projekt deweloperski Promenady Wrocławskie
Prospekt Emisyjny
69
7.2. Struktura Grupy Vantage
– linia przerywana oznacza udział w charakterze komplementariusza
Prospekt Emisyjny
70
7.3. Podmioty istotne dla działalności Emitenta
W opinii Emitenta wszystkie spółki z Grupy Vantage są istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności.
Poniżej przedstawiono informacje o spółkach, które nie są zależne od Emitenta, jednakże w opinii Emitenta są istotne
dla działalności prowadzonej przez Grupę, ze względu na projekty, prowadzone obecnie wspólnie ze spółkami z Grupy
oraz ich skalę na tle wszystkich projektów Grupy, a w przypadku Impel ze względu na akcje posiadane przez tę spółkę w
Emitencie.

Impel – podmiot dominujący Grupy Impel, którego główni akcjonariusze są również akcjonariuszami w Spółce

BNM Service sp. z o.o. – Emitent realizuje projekt deweloperski osiedla mieszkaniowego Centauris, BNM Service
sp. z o.o. uczestniczy w projekcie jako podmiot zarządzający sprzedażą mieszkań

BNM–3 sp. z o.o. – podmiot posiadający 50% akcji w Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A., Centauris BIS sp. z
o.o. i IPD Invest sp. z o.o.

Parkowa Ostoja sp. z o.o. – Emitent realizuje projekt deweloperski osiedla mieszkaniowego jako zarządzający
inwestycją i sprzedażą mieszkań na podstawie umowy z Parkowa Ostoją sp. z o.o.
Parkowa Ostoja sp. z o.o. jest spółką celową realizującą projekt deweloperski osiedla mieszkaniowego Parkowa
Ostoja we Wrocławiu. Jedynym wspólnikiem spółki Parkowa Ostoja sp. z o.o. jest Grzegorz Dzik. Prezesem
zarządu spółki jest Edward Laufer, który pełni również funkcję Prezesa Zarządu Emitenta, a Henryk
Wojciechowski, który pełnił funkcję dyrektora rozwoju i utrzymania u Emitenta, jest także prokurentem spółki
Parkowa Ostoja sp. z o.o.
Parkowa Ostoja sp. z o.o. nie prowadzi samodzielnej działalności operacyjnej, a projekt deweloperski osiedla
mieszkaniowego realizowany jest zasobami Emitenta na podstawie umowy o zarządzanie projektem z dnia 18
czerwca 2010 r. Zgodnie z postanowieniami tej umowy, jej przedmiotem jest określenie zasad współdziałania w
zakresie realizacji procesu inwestycyjnego polegającego na zaprojektowaniu, wybudowaniu i komercjalizacji
budynku za środki Parkowej Ostoi sp. z o.o. Emitent zobowiązał się do nadzoru nad pracami i usługami
projektowymi, pozyskania finansowania dla projektu nadzoru inwestorskiego nad robotami budowlanymi i
komercjalizacji projektu. Wynagrodzenie za usługi zarządzania składa się z wynagrodzenia ryczałtowego netto w
wysokości 1 273 453,06 zł oraz wynagrodzenia zmiennego zależnego od oszczędności oraz zrealizowania
założonych zysków brutto. Umowa jest zawarta na okres realizacji projektu, którego termin końcowy zdefiniowano
jako 31 grudnia 2012 r.
Parkowa Ostoja sp. z o.o. przygotowuje osiedle o niskiej zabudowie z 67 mieszkaniami, a ze względu na
niewielką skalę tej inwestycji, produkt oferowany przez spółkę Parkowa Ostoja sp. z o.o. nie powinien stanowić
istotnej konkurencji dla Emitenta lub spółek z Grupy Vantage.
Prospekt Emisyjny
71
8. Środki trwałe
W niniejszym punkcie opisane zostały środki trwałe Grupy, które zostały zakwalifikowane jako istotne ze względu na
znaczenie danego środka trwałego dla prowadzonej przez Emitenta oraz Grupę działalności gospodarczej. Spośród
wszystkich środków trwałych należących do spółek z Grupy, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, do kategorii
znaczących aktywów trwałych Emitent zalicza nieruchomości, które zostały opisane poniżej. Nieruchomości te zostały
zestawione wraz z informacją o tytułach prawnych oraz obciążeniach dotyczących poszczególnych nieruchomości.
Grupa nie posiada ruchomości, które są istotne dla działalności prowadzonej przez Emitenta lub Grupę.
8.1. Istniejące lub planowane znaczące rzeczowe aktywa trwałe
8.1.1. Nieruchomości należące do Emitenta oraz spółek z Grupy Vantage
Emitent wykorzystuje w swojej działalności gospodarczej następujące znaczące nieruchomości. Wszystkie
nieruchomości Emitent wykorzystuje w działalności operacyjnej na potrzeby projektów inwestycyjnych realizowanych
zgodnie z przeznaczeniem terenu opisanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Emitent zaznacza
również, iż wszystkie nieruchomości Emitenta są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Tabela 1: Nieruchomości Vantage Development S.A.
Lp.
Nieruchomość
Tytuł prawny
Ciężary i obciążenia
1.
Nieruchomość gruntowa
o powierzchni 2,0291
ha,
położona
we
Wrocławiu
przy
ul.
Trzebnickiej
39
i
Zakładowej, objęta KW
nr WR1K/00053490/7,
obejmująca działki nr
8/6, 8/8, 8/10, 8/11,
10/14, 10/28, 10/30,
10/31, 10/32, 15/5.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r.
– Hipoteka umowna łączna zwykła dla zabezpieczenia kredytu
Vantage Development S.A. w kwocie 17 650 tys. zł z tytułu kredytu
inwestycyjnego na uwolnienie kapitału z gruntu;
– Hipoteka umowna łączna kaucyjna dla zabezpieczenia kredytu
– Hipoteka umowna łączna dla zabezpieczenia kredytu
terminowego Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. na kwotę
44 100 tys. zł;
rewolwingowego Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. na kwotę
5 250 tys. zł.
Wszystkie ww. hipoteki ustanowiono na rzecz Banku Zachodniego
WBK S.A.
Tabela 2: IPD Południe sp. z o.o.
Lp.
Nieruchomość
Tytuł prawny
1.
ha, położona we
Wrocławiu przy ul.
Dąbrowskiego 40,
objęta KW nr
WR1K/00093716/0,
obejmująca działki nr:
84/2 i 85.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 22 sierpnia
2093 r. oraz
prawo
własności
budynków
stanowiących
odrębne
nieruchomości
Nie ustanowiono ciężarów i obciążeń.
2.
ha, położona we
Wrocławiu przy ul.
Dąbrowskiego 44,
objęta KW nr
WR1K/00098876/4,
obejmująca działkę nr
84/4.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 20 grudnia
2093 r. oraz
prawo
własności
budynków
stanowiących
odrębne
nieruchomości
Prospekt Emisyjny
72
Tabela 3: Nieruchomości Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. (dawniej BNM Impel S.A. Sp. j.)
Lp.
Nieruchomość
Tytuł prawny
1.
ha, położona we
Wrocławiu, przy ul.
Ślężnej nr 112–112D,
objęta KW nr
WR1K/00110418/7,
2/11.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r. oraz
prawo
własności
budynków
stanowiących
odrębne
nieruchomości
– Hipoteka umowna łączna zwykła w wysokości 34 363 tys. zł,
zabezpieczająca umowę kredytową z PKO BP S.A. z dn. 26 lutego
2010 r.;
– Hipoteka umowna łączna kaucyjna w wysokości 6 872 600,00 zł,
zabezpieczająca umowę kredytową z PKO BP S.A. z dn. 26 lutego
2010 r.;
– Na podstawie wniosku z dnia 30 grudnia 2011 r. powinno nastąpić
ustanowienie na rzecz PKO BP S.A. następujących hipotek:
hipoteki łącznej do kwoty 6 887 923,50 zł, hipoteki łącznej do kwoty
40 026 246 zł, hipoteki łącznej do kwoty 24 008 433 zł, hipoteki
łącznej do kwoty 8 887 200 zł;
– Bezterminowa i
ENERGIAPRO S.A.;
nieodpłatna
służebność
przesyłu
dla
– Bezterminowe i nieodpłatne prawo użytkowania na rzecz
ENERGIAPRO S.A.;
– Ujawnione w KW wzmianki o zawarciu umów sprzedaży
ustanawiających odrębne własności lokali;
– Roszczenia o zawarcie przyrzeczonych umów sprzedaży lokali
mieszkalnych;
– Roszczenia
mieszkalnego;
o
ustanowienie
odrębnej
własności
lokalu
– Nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz spółki Zespół
Elektrociepłowni Wrocławskich KOGENERACJA Spółka Akcyjna,
polegająca na umożliwieniu swobodnego dostępu do pomieszczeń
technicznych w budynku;
– Nieodpłatna oraz nieograniczona w czasie służebność przesyłu
na rzecz Fortum Power and Heat Polska sp. z o.o., polegająca na
prawie posadowienia przyłącza ciepłowniczego oraz prawie
korzystania i eksploatacji tego urządzenia zgodnie z jego
przeznaczeniem; oraz prawie korzystania z nieruchomości, na
której znajduje się przyłącze ciepłownicze, polegające na
swobodnym dostępie do przyłącza ciepłowniczego w celu
przeprowadzenia prac związanych z eksploatacją, konserwacją,
remontem, modernizacją, rozbudową i usuwaniem awarii przyłącza
ciepłowniczego;
– Nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz Telefonii Dialog S.A.
polegająca na prawie do korzystania z nieruchomości w celu
świadczenia usług telekomunikacyjnych, w zakresie czynności
związanych głównie z eksploatacją i konserwacją;
– Nieodpłatna nieograniczona w czasie służebność gruntowa
polegająca na: (i) prawie podłączenia kabla energetycznego,
zasilającego kolejny etap inwestycji pod nazwą „Centauris” do sieci
energetycznej; (ii) prawie poprowadzenia kabla energetycznego,
zasilającego kolejny etap inwestycji pod nazwą „Centauris”; (iii)
prawie do swobodnego dostępu do kabla energetycznego
zasilającego kolejny etap inwestycji pod nazwą „Centauris” w celu
montażu, demontażu, ekspolatacji i naprawy.
2.
Garaż
wielostanowiskowy,
wyodrębniony jako
oddzielny lokal
niemieszkalny o
powierzchni 3474,58 m2
o numerze KW
WR1K/00290861/2,
przypisany do
Własność
lokalu
– Hipoteka umowna łączna zwykła w wysokości 34 363 tys. zł,
zabezpieczająca umowę kredytową z PKO BP S.A. z dnia 26 lutego
2010 r.;
– Hipoteka umowna łączna kaucyjna w wysokości 6 872 600,00 zł,
zabezpieczająca umowę kredytową z PKO BP S.A. z dnia 26 lutego
2010 r.;
– Ujawnione w KW wzmianki o zawarciu umów sprzedaży
ustanawiających odrębne własności lokali;
Prospekt Emisyjny
73
nieruchomości przy ul.
Ślężnej 112/50, o
numerze KW
WR1K/00110418/7.
– Nieodpłatna, nieograniczona w czasie służebność gruntowa
polegająca na prawie: a) posadowienia kabla energetycznego,
zasilającego kolejny etap inwestycji pod nazwą „Centauris” w lokalu
użytkowym–wielostanowiskowym
garażu
podziemnym,
i
poprowadzenia tego kabla energetycznego w obudowie
ognioodpornej do działki gruntu nr 2/11; b) prawie do swobodnego
dostępu do kabla energetycznego zasilającego kolejny etap
inwestycji pod nazwą „Centauris” w celu montażu, demontażu,
eksploatacji i naprawy – na rzecz każdoczesnego użytkownika
wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą nr
WR1K/00121396/6;
– Nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa,
polegająca na prawie przechodu po urządzonych w lokalu – garażu
wielostanowiskowym traktach komunikacyjnych do znajdujących się
na tej samej kondygnacji komórek lokatorskich na rzecz
każdoczesnych użytkowników wieczystych i współużytkowników
wieczystych oraz współwłaścicieli budynków i urządzeń
posadowionych na nieruchomości gruntowej objętej księgą
wieczystą nr WR1K/00110418/7.
3.
ha, położona we
Wrocławiu przy ul.
Ślężnej 114, objęta KW
nr WR1K/00105692/3,
2/24.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r. oraz
prawa
własności
budynków
stanowiących
odrębną
nieruchomość
– Hipoteka umowna zwykła łączna w wysokości 23 700 tys. zł na
rzecz Banku Zachodniego WBK S.A. celem zabezpieczenia kapitału
kredytu deweloperskiego na rachunku kredytowym;
– Hipoteka umowna kaucyjna łączna do kwoty 11 850 tys. zł na
rzecz Banku Zachodniego WBK S.A. celem zabezpieczenia odsetek
i innych kosztów kredytu deweloperskiego na rachunku
kredytowym;
W związku ze spłatą przez Centauris Bis sp. z o.o. kredytu
deweloperskiego na rachunku kredytowym powinno nastąpić
zwolnienie nieruchomości z hipotek na rzecz Banku Zachodniego
WBK S.A. zabezpieczających ten kredyt.
Na podstawie wniosku z dnia 30 grudnia 2011 r. powinno nastąpić
hipoteki łącznej do kwoty 24 008 433 zł, hipoteki łącznej do kwoty
8 887 200 zł.
4.
ha,
położona
we
Wrocławiu
przy
ul.
Działkowej, objęta KW
nr WR1K/00184361/1,
3/54.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia
27
września 2089
r.
kredytowym;
8 887 200 zł.
5.
ha,
położona
we
Wrocławiu
przy
ul.
Działkowej, objęta KW
nr WR1K/00093120/5,
3/2, 3/55.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia
27
września 2089
r.
kredytowym;
Prospekt Emisyjny
74
8 887 200 zł.
Tabela 4: Nieruchomości Centauris Bis sp. z o.o.
Lp.
Nieruchomość
Tytuł prawny
1.
ha, położona we
Ślężnej, objęta KW nr
WR1K/00121396/6,
2/17 i 2/18.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r.
kredytowym;
– Bezterminowa i
ENERGIAPRO S.A.;
nieodpłatna
służebność
przesyłu
dla
– Nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu
przez bramę usytuowaną na działce numer 2/13 i przez działkę
numer 2/16 oraz na prawie dostępu do znajdujących się tam
przyłączy wodnokanalizacyjnych i energetycznych na rzecz
każdoczesnych użytkowników wieczystych działek nr 2/12 i 2/14;
– Nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz spółki Miejskie
Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji sp. z o.o., polegająca
na: (i) prawie do przeprowadzenia i utrzymania sieci wodociągowej i
kanalizacyjnej, (ii) prawie do korzystania i używania sieci zgodnie z
przeznaczeniem i w zakresie niezbędnym dla zapewnienia
prawidłowego jej funkcjonowania, (iii) udostępnianiu nieruchomości
w celu wykonywania czynności związanych z remontem,
przebudową, konserwacją oraz usuwaniem awarii sieci (iv)
umożliwieniu dojazdu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, pracy
ciężkiego sprzętu i swobodnego dostępu osobom upoważnionym
przez właściciela sieci poprzez wydzielenie wzdłuż sieci i wokół
urządzeń wodociągowych pasa nieruchomości wolnego od
zabudowy wraz obiektami małej architektury, składowania
materiałów, nasadzeń stałych oraz innych przeszkód;
– Nieodpłatna, nieograniczona w czasie służebność gruntowa,
polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez nieruchomość
objętą KW nr WR1K/00121396/6, na rzecz każdoczesnego
użytkownika wieczystego nieruchomości składającej się z działki nr
2/11, oraz posadowionych na tym gruncie sześciu budynków,
będących przedmiotem odrębnej własności, objętej kw nr
WR1K/00110418/7;
– Na podstawie zawartej 30 grudnia 2011 r. umowy przeniesienia
zawartej w związku z warunkową umową sprzedaży z 29 listopada
2011 r., użytkownikiem wieczystym stanie się Centauris IPD Invest
sp. z o.o. S.K.A. Ponadto, z momentem przejścia prawa
użytkowania wieczystego na Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A.
na zabezpieczenie kredytów udzielonych jej przez PKO BP S.A. na
podstawie wniosku z dnia 30 grudnia 2011 r. powinno nastąpić
ustanowienie następujących hipotek: hipoteki łącznej do kwoty
6 887 923,50 zł, hipoteki łącznej do kwoty 40 026 246 zł, hipoteki
łącznej do kwoty 24 008 433 zł, hipoteki łącznej do kwoty 8 887 200
zł.
Prospekt Emisyjny
75
2.
ha, położona we
Ślężnej 116, objęta KW
nr WR1K/00110996/2,
2/9 i 2/23.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r. oraz
prawo
własności
budynku hali
fabrycznej
stanowiącego
odrębną
nieruchomość
kredytowym;
– Na podstawie zawartej 30 grudnia 2011 r. umowy przeniesienia
zawartej w związku z warunkową umową sprzedaży z 29 listopada
2011 r., użytkownikiem wieczystym stanie się Centauris IPD Invest
sp. z o.o. S.K.A. Ponadto, z momentem przejścia prawa
użytkowania wieczystego na Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A.
na zabezpieczenie kredytów udzielonych jej przez PKO BP S.A. na
podstawie wniosku z dnia 30 grudnia 2011 r. powinno nastąpić
ustanowienie następujących hipotek: hipoteki łącznej do kwoty
6 887 923,50 zł, hipoteki łącznej do kwoty 40 026 246 zł, hipoteki
łącznej do kwoty 8 887 200 zł.
Tabela 5: Nieruchomości PRW sp. z o.o.
Lp.
Nieruchomość
Tytuł prawny
1.
ha, położona we
Wrocławiu przy ul.
nr WR1K/00139968/6,
9/2, 3/9, 8/13, 9/11,
9/13, 9/15, 9/16, 9/18,
10/45, 10/47.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r.
2.
ha, położona we
Wrocławiu przy ul.
Rychtalskiej 10–14,
objęta KW nr
WR1K/00163728/9,
10/34, 10/35, 10/53,
10/54, 10/55, 10/56,
10/57, 10/58, 10/40.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r. oraz
prawo
własności
budynków
stanowiących
odrębne
nieruchomości
3.
ha, położona we
Wrocławiu przy ul.
nr WR1K/00104371/0,
8/3.
Udział 50% w
prawie
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r.
4.
ha, położona we
Wrocławiu przy ul.
Zakładowej 23, objęta
KW nr
WR1K/00109802/6
Prawo
własności
Prospekt Emisyjny
76
10/9.
Tabela 6: Nieruchomości Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A.
Lp.
1.
Nieruchomość
Tytuł prawny
ha, położona we
Wrocławiu przy ul.
Rychtalskiej
/Zakładowej, objęta KW
nr WR1K/00104373/4,
10/24, 10/49, 10/50.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r.
44 100 tys. zł;
5 250 tys. zł;
– Hipoteka umowna łączna dla zabezpieczenia ryzyka kursowego
kredytu terminowego Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. na
kwotę 20 250 tys. zł;
WBK S.A.
– Nieodpłatna, nieograniczona w czasie, służebność przesyłu na
rzecz spółki ENERGIAPRO S.A., polegająca na zapewnieniu
dostępu do urządzeń elektroenergetycznych.
2.
ha, położona we
Wrocławiu przy ul.
Rychtalskiej/Zakładowej,
objęta KW nr
WR1K/00285129/1,
10/38.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r.
44 100 tys. zł;
5 250 tys. zł;
– Hipoteka umowna łączna dla zabezpieczenia ryzyka kursowego
kredytu terminowego Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. na
kwotę 20 250 tys. zł.
WBK S.A.
Tabela 7: Nieruchomości w leasingu House VD sp. z o.o. S.K.A.
Lp.
Nieruchomość
Tytuł prawny
1.
ha, położona we
Ślężnej nr 118, objęta
KW nr
WR1K/00032709/3,
2/12 i 2/14.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r. oraz
prawo
własności
budynków
stanowiących
– Bezpłatna służebność gruntowa na działkach nr 2/6 i 2/7
polegająca na prawie dostępu do przyłączy wodno–kanalizacyjnych,
energetycznych, gazowych i telefonicznych dla każdorazowego
użytkownika wieczystego działki nr 2/8;
– Bezpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie dostępu do
przyłączy wodno–kanalizacyjnych, energetycznych, gazowych i
telefonicznych na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego
działki nr 2/11. Na podstawie oświadczenia z dnia 24 listopada 2011
Prospekt Emisyjny
77
Użytkownikiem
wieczystym i
finansującym jest BFL
Nieruchomości, sp. z
o.o. House VD sp. z o.o.
S.K.A. jest
korzystającym.
odrębną
nieruchomość.
r., Centauris IPD Invest sp. z o. o. S.K.A. zrzekła się tej służebności
gruntowej;
– Umowna hipoteka zwykła łączna w wysokości 24 509 800,00 zł na
rzecz PKO BP S.A. celem zabezpieczenia umowy kredytu;
– Umowna hipoteka kaucyjna do kwoty 4 901 960,00 zł na rzecz
PKO BP S.A. celem zabezpieczenia umowy kredytu;
– Do 2024 r. nieruchomość jest przedmiotem leasingu dla House
VD sp. z o.o. S.K.A. ul. Św. Mikołaja 12, 50–125 Wrocław.
Tabela 8: Nieruchomości Office VD sp. z o.o. S.K.A.
Lp.
Nieruchomość
Tytuł prawny
1.
ha, położona we
Fabrycznej 6/8, objęta
KW nr
WR1K/00030242/7,
4/1, 4/4, 4/5, 4/7, 5/4,
5/6.
Uprawnienie do
prawa
użytkowania
wieczystego do
dnia 26 lipca
2099 r. oraz
prawa
własności
budynków
stanowiących
odrębne
nieruchomości.
Tabela 9: Nieruchomości IPD Centrum sp. z o.o.
Lp.
Nieruchomość
Tytuł prawny
1.
ha, położona w Serocku
przy ul. Rybaki objęta
KW nr
WA1L/00049352/0,
56/1, 56/2, 56/3, 56/4,
56/6, 56/8, 56/13–56/15.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r. oraz
prawo
własności
budynków
stanowiących
odrębne
nieruchomości.
2.
o powierzchni 0,8431ha,
położona w Serocku
przy ul. Wyzwolenia,
objęta KW nr
WA1L/00049687/7,
52/5.
Prawo
własności.
Prospekt Emisyjny
78
Tabela 10: Nieruchomości IRE VD sp. z o.o. S.K.A.
Lp.
Nieruchomość
Tytuł prawny
1.
ha, położona we
Ślężnej 116A, objęta
KW nr.
WR1K/00208499/2,
2/13.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r. oraz
prawo
własności
budynku
stanowiącego
odrębną
nieruchomość.
– Nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu
przez bramę usytuowaną na działce numer 2/13 i przez działkę
numer 2/16 oraz na prawie dostępu do znajdujących się tam
przyłączy wodno-kanalizacyjnych i energetycznych na rzecz
każdoczesnych użytkowników wieczystych działek nr 2/12 i 2/14.
ha, położona we
Ślężnej, objęta KW nr
WR1K/00121395/9,
2/15.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r.
– Nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie dostępu
do przyłączy wodno–kanalizacyjnych, energetycznych, gazowych i
telefonicznych, dla każdorazowego użytkownika wieczystego działki
nr 2/8 i 2/11; Na podstawie oświadczenia z dnia 24 listopada 2011
r., Centauris IPD Invest sp. z o. o. S.K.A. zrzekła się tej służebności
gruntowej w części dotyczącej działki nr 2/11;
2.
– Nieodpłatna i ograniczona w czasie, tj. na czas istnienia przyłącza
ciepłowniczego, służebność przesyłu na rzecz Fortum Power and
Heat Polska sp. z o.o.
– Nieodpłatna bezterminowa służebność gruntowa polegająca na
prawie przejazdu i przechodu przez działkę gruntu nr 2/15 na rzecz
każdoczesnego użytkownika wieczystego lub właściciela działek
gruntu oznaczonych numerami 2/12 i 2/14;
– Nieodpłatna nieograniczona w czasie służebność przesyłu, na
rzecz spółki Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji sp.
z o.o. we Wrocławiu, polegająca na (i) prawie przeprowadzania i
utrzymania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej przez tę
nieruchomość; (ii) prawie korzystania i używania sieci, zgodnie z jej
przeznaczeniem i w zakresie niezbędnym dla zapewnienia
prawidłowego jej funkcjonowania; (iii) prawi udostępnienia
nieruchomości w celu wykonania czynności zmazanych z
remontem, rozbudową, przebudową, konserwacją oraz usuwaniem
awarii sieci; (iv) prawie umożliwieniu dojazdu do sieci wodociągowej
i kanalizacyjnej, pracy ciężkiego sprzętu i swobodnego dostępu
osobom upoważnionym przez właściciela sieci poprzez wydzielenie
wzdłuż sieci i wokół urządzeń wodociągowych pasa nieruchomości
wolnego od zabudowy wraz z obiektami małej architektury,
składowania materiałów, nasadzeń stałych oraz innych przeszkód;
– Nieodpłatna bezterminowa służebność gruntowa polegająca na
prawie przejazdu i przechodu przez działkę gruntu nr 2/15 na rzecz
każdoczesnego
użytkownika
wieczystego
nieruchomości,
składającej się z działki nr 2/11, oraz posadowionych na tym
gruncie sześciu budynków, będących przedmiotem odrębnej
własności.
3.
ha, położona we
Ślężnej nr 130–134,
objęta KW nr
WR1K/00111492/6,
8/4.
Prawo
użytkowania
wieczystego do
dnia 5 grudnia
2089 r. oraz
prawo
własności
budynków i
budowli
stanowiących
odrębne
nieruchomości.
– Hipoteka łączna dla zabezpieczenia ryzyka kursowego kredytu
20 250 tys. zł na rzecz Banku Zachodniego WBK S.A.
4.
Nieruchomość o
powierzchni 5,5961 ha,
położona we wsi
Sadków, gmina Kąty
Wrocławskie, objęta KW
Prawo
własności.
Prospekt Emisyjny
79
nr WR1S/00037133/6,
działki 65/170–65/171,
65/181, 65/211, 178/8–
178/10, 178/12–178/15,
179/1–179/7, 179/9–
179/11, 180/1–180/9,
181/1–181/15, 182/2,
182/4, 182/6, 182/7,
182/9, 182/11, 182/12.
5.
Nieruchomość o
powierzchni 5,4880 ha,
położona we wsi
Sadków, gmina Kąty
Wrocławskie, objęta KW
nr WR1S/00037134/3,
działki: 65/135, 65/150 i
65/151, 65/215, 175/1–
171/24, 176/1–176/11,
177/1–177/11.
Prawo
własności.
– Hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 6 mln zł na rzecz CFE
Polska sp. z o.o. w celu zabezpieczenia udzielonej IRE VD sp. z
o.o. S.K.A. pożyczki w umowie z 4 marca 2011 r. w wysokości 4
mln zł.
8.1.2. Nieruchomości budynkowe należące do Emitenta oraz spółek z Grupy Kapitałowej Emitenta
przyporządkowane do projektów
Szczegółowe opisy projektów będących w trakcie realizacji przez Emitenta znajdują się w punkcie 6.1.1.3 Rozdział III –
Dokument Rejestracyjny.
Na dzień zatwierdzenia Prospektu Emitent jest w trakcie realizacji następujących projektów deweloperskich:
Projekt Promenady Epsilon
Projekt obejmuje nieruchomości gruntowe wskazane w tabeli nr 6, lp. 1 i 2 opisane powyżej w punkcie 8.1.1. Prospektu.
Projekt Osiedle Centauris (Wrocław, ul. Ślężna)
Projekt obejmuje nieruchomości gruntowe wskazane w tabeli nr 3, lp. 1, nr 4, lp. 1, 2, 3, 4, 5 opisane powyżej w punkcie
8.1.1. Prospektu oraz nieruchomości budynkowe opisane w tabeli poniżej, należące do:
Lp.
Spółka
Nieruchomość, adres,
nr KW
Powierzchnia
zabudowy
Wykorzystanie budynku
Projekt Centauris I ETAP
1.
Centauris IPD Invest
sp. z o.o. S.K.A.
Wrocław; ul. Ślężna 112–
112D; działka 2/11,
WR1K/00110418/7
Łączna powierzchnia
2
zabudowy – 2 023 m
w tym:
2
Ślężna 112 – 452 m
Ślężna 112A – 567
2
m
Ślężna 112B – 430
2
m
Ślężna 112C – 251
2
m
Ślężna 112D – 250
2
m
Ślężna – 73 m
trzy budynki mieszkalne i jeden
niemieszkalny
pierwszy budynek mieszkalny
drugi budynek mieszkalny
trzeci budynek mieszkalny
budynek przemysłowy
2
Projekt Centauris II, III, IV ETAP
2.
Centauris Bis sp. z
o.o.
Wrocław; ul. Ślężna 116;
działka 2/9 i 2/23
WR1K/00110996/2
2 356 m
2
Prospekt Emisyjny
budynek niemieszkalny w
budowie
80
3.
Centauris IPD Invest
sp. z o.o. S.K.A.
działka 2/24,
WR1K/00105692/3
1 272 m
2
589 m
2
dwa budynki niemieszkalne
(usługowo–przemysłowe)
będące przedmiotem najmu
Projekt Słoneczne Sady (Sadków koło Wrocławia)
Projekt obejmuje nieruchomości gruntowe wskazane w tabeli nr 10, lp. 4 i 5 opisane powyżej w punkcie 8.1.1. Prospektu
oraz nieruchomości budynkowe opisane w tabeli poniżej, należące do:
Lp.
Spółka
nr KW
Powierzchnia
zabudowy
1.
IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
Sadków, działka 179/6,
WR1S/00037133/6
91 m
2
budynek mieszkalny
jednorodzinny w budowie
2.
IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
WR1S/00037133/6
91 m
2
budynek mieszkalny
3.
IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
WR1S/00037133/6
91 m
2
budynek mieszkalny
4.
IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
WR1S/00037133/6
84 m
2
budynek mieszkalny
5.
IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
WR1S/00037133/6
91 m
2
budynek mieszkalny
6.
IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
WR1S/00037133/6
137 m
7.
IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
WR1S/00037133/6
84 m
2
budynek mieszkalny
8.
IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
WR1S/00037133/6
91 m
2
budynek mieszkalny
9.
IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
WR1S/00037133/6
84 m
2
budynek mieszkalny
2
dom wzorcowy domu
mieszkalnego jednorodzinnego w
budowie
Projekt Delta Office (Wrocław, ul. Dąbrowskiego 40 i 44)
Lp.
Spółka
nr KW
Powierzchnia
zabudowy
Delta Office – II
ETAP
1.
IPD Południe sp. z
o.o.
Wrocław; ul.
Dąbrowskiego 40; działka
84/2 i 85,
WR1K/00093716/0
jeden budynek niemieszkalny:
132 m
2
handlowo–usługowy
Delta Office – I ETAP
Prospekt Emisyjny
81
2.
IPD Południe sp. z
o.o.
Wrocław; ul.
Dąbrowskiego 44; działki
84/4, WR1K/00098876/4
2
łącznie 1027 m , w
tym:
2
321 m
2
483 m
2
58 m
2
63 m
2
94 m
2
8m
sześć budynków
przeznaczonych pod budowę
budynku biurowego:
handlowy
usługi i gastronomia
komórki
warsztat
garaże
komórka
Projekt Promenady Wrocławskie (Wrocław, ul. Rychtalska)
Projekt obejmuje nieruchomości gruntowe wskazane w tabeli nr 1, lp. 1 i w tabeli nr 5, lp. 1, 2, 3, 4 opisane powyżej w
punkcie 8.1.1. Prospektu oraz nieruchomości budynkowe opisane w tabeli poniżej, należące do:
Lp.
Spółka
1.
PRW sp. z o.o.
nr KW
Powierzchnia
zabudowy/
Wrocław; ul.
Rychtalska/Zakładowa;
działka 10/54
WR1K/00163728/9
109 m
2
budynek przemysłowy/stacja
transformatorowa
Projekt Gamma Office (Wrocław, ul. Fabryczna)
Projekt obejmuje nieruchomości gruntowe wskazane w tabeli nr 8, lp. 1 opisane powyżej w punkcie 8.1.1. Prospektu
Lp.
Spółka
1.
Office VD sp. z o.o.
S.K.A.
nr KW
Powierzchnia
zabudowy
2
Wrocław; ul. Fabryczna
6–8; działki 4/1, 4/4, 4/5,
4/7 i 5/4 i 5/6,
WR1K/00030242/7
łącznie 1596 m , w
tym:
2
179 m
2
110 m
2
822 m
2
222 m
2
50 m
2
215 m
sześć budynków niemieszkalnych
będących przedmiotem najmu:
biurowy
biurowy
magazyn
magazyn
garaż
warsztaty
Projekt realizowany w Serocku
Lp.
Spółka
nr KW
Powierzchnia
zabudowy
1.
IPD Centrum sp. z o.o.
Serock, działka 56/15,
WA1L/00049352/0
180 m
2
budynek gospodarczy – nie
wykończony, bez pozwolenia na
użytkowanie
Tereny inwestycyjne biurowo–usługowe
Tereny obejmują nieruchomości gruntowe wskazane w tabeli nr 10, lp. 1, 2, 3 i w tabeli nr 7, lp. 1 opisane powyżej w
punkcie 8.1.1. Prospektu oraz nieruchomości budynkowe opisane w tabeli poniżej, należące do:
Prospekt Emisyjny
82
Lp.
Spółka
nr KW
Powierzchnia
zabudowy
Teren inwestycyjny (biura i usługi)
1.
IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
Wrocław, ul. Ślężna 116a,
działka 2/13,
WR1K/00208499/2
2 905 m
2.
IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
Wrocław, ul. Ślężna 130–
134, działka 8/4,
WR1K/00111492/6
21 m
2
2
budynek przemysłowy będący
przedmiotem najmu
budynki niemieszkalne – stacja
transformatorowa i portiernia
Budynek biurowy Wrocław ul. Ślężna 118
3.
BFL Nieruchomości sp.
z o.o. Leasing
nieruchomości do 2024
r. dla House VD sp. z
o.o. S.K.A.
działka 2/12 i 2/14,
WR1K/00032709/3
łącznie 1588 m2, w
tym:
1 488 m
2
15 m
2
12 m
2
44 m
2
29 m
2
pięć budynków niemieszkalnych
będący przedmiotem najmu:
budynek biurowy
stacja transformatorowa
czerpnia powietrza
budynek gospodarczy
przybudówka
8.1.3. Inne aktywa trwałe
Spółka Vantage Development S.A. jako deweloper nie posiada własnych zasobów sprzętowych koniecznych do
realizacji poszczególnych inwestycji. Projekty są realizowane za pośrednictwem generalnego wykonawcy oraz
wykonawców i podwykonawców, przy wykorzystaniu ich zasobów sprzętowych.
8.1.4. Planowane znaczące rzeczowe aktywa trwałe
Na Dzień Prospektu Emitent nie posiada planowanych znaczących rzeczowych aktywów trwałych.
8.1.5. Najem
Emitent jest najemcą nieruchomości posadowionej we Wrocławiu, przy ul. Św. Mikołaja 12, 50–125 Wrocław, którą
wynajmuje od Tal&Co Management Brunengraber sp.k. na siedzibę i pomieszczenia biurowe Emitenta i spółek od niego
zależnych.
8.2. Opis zagadnień i wymogów związanych z ochroną środowiska, które mogą mieć wpływ na
wykorzystanie przez Emitenta rzeczowych aktywów trwałych
Podstawowe znaczenie dla spółek z Grupy prowadzących działalność deweloperską mają nieruchomości, w tym
nieruchomości gruntowe. W związku z przedmiotem prowadzonej działalności, spółki z Grupy zobowiązane są do
przestrzegania przepisów prawa i regulacji z zakresu ochrony środowiska, w tym uzyskiwania odpowiednich decyzji
administracyjnych czy uiszczania wymaganych opłat.
Spółki z Grupy Vantage nie mają statusu prowadzących instalacje, których funkcjonowanie wymaga uzyskania
pozwolenia zintegrowanego. W toku realizacji poszczególnych projektów deweloperskich poszczególne spółki z Grupy
Vantage, odpowiedzialne za dany projekt, uzyskują wymagane w trakcie procesu inwestycyjnego pozwolenia, w tym
decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach, pozwolenia wodnoprawne (obejmujące również odprowadzanie wód z
wykopów do sieci deszczowej i odprowadzanie ścieków), a także inne decyzje administracyjne, wymagane
odpowiednimi przepisami prawa dotyczącymi ochrony środowiska.
Istotne znaczenie dla Grupy Vantage ma stan techniczny gruntów wykorzystywanych do realizacji projektów
deweloperskich. Grupa Vantage, co do zasady, przed nabyciem nieruchomości gruntowych przeprowadza badania
jakości gleby pod względem występowania substancji niebezpiecznych i zanieczyszczeń jedynie w stosunku do
nieruchomości poprzemysłowych. Pozostałe nieruchomości poddawane są badaniom dopiero podczas realizacji
inwestycji. Ponadto badania te przeprowadzane są punktowo i w związku z tym nie można na ich podstawie wykluczyć
występowania substancji niebezpiecznych lub toksycznych. Zgodnie z odpowiednimi przepisami prawa właściciel
nieruchomości może być zobowiązany do usunięcia lub naprawienia szkody powstałej w wyniku znajdujących się na
terenie należących do niego nieruchomości substancji niebezpiecznych lub toksycznych, bez względu na to czy wiedział
o ich istnieniu lub był za nie odpowiedzialny. Rekultywacja zanieczyszczonego gruntu może pociągać za sobą znaczne
koszty, w zakresie możliwym do ustalenia dopiero na podstawie potwierdzonych rozmiarów skażenia, których
wystąpienie może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Grupy.
W trakcie realizacji dotychczasowych projektów deweloperskich Grupa Vantage zidentyfikowała zanieczyszczenia
gruntów na terenie nieruchomości należących do Emitenta oraz do PRW sp. z o.o. Szacowane koszty rekultywacji
Prospekt Emisyjny
83
wyniosą w przybliżeniu 5,2 mln zł. W szczególności, na podstawie decyzji Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska
we Wrocławiu z dnia 27 września 2011 r., Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. jest zobowiązana do
rekultywacji metodą ex–situ gruntu o powierzchni około 1455 m2 zanieczyszczonego substancjami ropopochodnymi oraz
metalami ciężkimi na terenie działki nr 10/56, położonej przy ul. Rychtalskiej we Wrocławiu do dnia 30 września 2016 r.
Ponadto wskazać należy, iż Grupa Vantage nie wytwarza w ramach prowadzonej działalności odpadów inne niż
komunalne. Spółki z Grupy Vantage, realizując poszczególne projekty deweloperskie, zawierają, w ramach umów o
wykonanie robót budowlanych, klauzule zobowiązujące wykonawców do utylizacji i zagospodarowania mas ziemnych lub
ewentualnych odpadów.
Emitent oraz spółki z Grupy Vantage nie mają wiedzy o zastosowaniu do konstrukcji zabudowań na nieruchomościach
należących do Grupy Vantage materiałów zawierających azbest lub polichlorowane bifenyle.
Zgodnie z oświadczeniem Emitenta, spółki z Grupy Vantage dokładają wszelkich starań, aby w ramach prowadzonej
działalności korzystać ze środowiska zgodnie z wymogami stawianymi przez odpowiednie przepisy prawa i regulacje, w
tym uiszczają wymagane opłaty. Ponadto do daty zatwierdzenia Prospektu na żadną ze spółek z Grupy Vantage nie
zostały nałożone jakiekolwiek kary, spółki te nie zostały zobowiązane do wypłaty jakichkolwiek odszkodowań, ograniczeń
oddziaływania na środowisko, ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości Grupy Vantage, przywrócenia stanu
właściwego, rekultywacji czy też podporządkowania się innym sankcjom w związku z nieprzestrzeganiem przepisów
prawa z zakresu ochrony środowiska.
Do daty zatwierdzenia Prospektu na nieruchomościach posiadanych przez Grupę Vantage nie były przeprowadzane
żadne inspekcje w zakresie ochrony środowiska, wobec spółek z Grupy Vantage nie toczyły się żadne postępowania
związane z przepisami dotyczącymi korzystania z gruntów oraz ochrony środowiska, według wiedzy Emitenta na datę
zatwierdzenia Prospektu nie ma również realnego ryzyka zainicjowania takich postępowań.
9. Przegląd sytuacji operacyjnej i finansowej
9.1. Sytuacja finansowa
Analiza sytuacji operacyjnej i finansowej została przeprowadzona na podstawie skonsolidowanych historycznych
informacji finansowych za lata 2008–2010 oraz 6 miesięcy 2010 i 2011 roku. Historyczne informacje finansowe zostały
sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej.
Na dzień 30 czerwca 2011 roku Grupa Vantage składała się z jednostki dominującej, 8 jednostek zależnych
konsolidowanych metodą pełną, oraz 4 jednostek współzależnych konsolidowanych metodą proporcjonalną. Jednostką
dominującą Grupy jest Vantage Development S.A.
Jednostki Grupy Kapitałowej Vantage Development nie tworzą podatkowej grupy kapitałowej w rozumieniu przepisów
ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.
Informacje finansowe zostały sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, z wyjątkiem inwestycji w
nieruchomości, inwestycji w wartości niematerialne oraz instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej.
Tabela. Wskaźniki rentowności Grupy Vantage
Wyszczególnienie
I–VI 2011
I–VI 2010
2010
2009
2008
Przychody ze sprzedaży netto (tys. zł)
3 058
3 153
8 336
7 114
3 911
Zysk ze sprzedaży (tys. zł)
(417)
(283)
(476)
(2 270)
(2 839)
EBITDA (tys. zł)
(312)
7 512
5 010
(38 853)
(43 001)
Zysk operacyjny (tys. zł)
(371)
7 447
4 882
(39 011)
(43 079)
(3 288)
4 860
538
(33 757)
(37 525)
Rentowność sprzedaży
(13,6%)
(9,0%)
(5,7%)
(31,9%)
(72,6%)
Rentowność EBITDA
(10,2%)
238,2%
60,1%
(546,1%)
(1 099,5%)
Rentowność działalności operacyjnej
(12,1%)
236,2%
58,6%
(548,4%)
(1 101,5%)
Zysk netto (tys. zł)
Rentowność netto
(107,5%)
154,1%
6,5%
(474,5%)
(959,5%)
Rentowność aktywów ogółem (ROA)
(1,1%)
1,7%
0,2%
(11,4%)
(11,6%)
Rentowność kapitału własnego (ROE)
(2,5%)
3,4%
0,4%
(24,5%)
(21,9%)
Źródło: Emitent
Zasady wyliczania wskaźników:
wskaźnik rentowności sprzedaży brutto = zysk ze sprzedaży brutto za dany okres/przychody ze sprzedaży netto w tym okresie
wskaźnik rentowności EBITDA = EBITDA za dany okres/przychody ze sprzedaży netto w tym okresie.
Prospekt Emisyjny
84
wskaźnik rentowności działalności operacyjnej = zysk operacyjny za dany okres/przychody ze sprzedaży netto w tym okresie
wskaźnik rentowności netto = zysk netto za dany okres/przychody ze sprzedaży netto w tym okresie
wskaźnik rentowności aktywów (ROA) = zysk netto za dany okres/stan aktywów ogółem na koniec okresu
wskaźnik rentowności kapitału własnego (ROE) = zysk netto za dany okres/stan kapitałów własnych na koniec okresu
W latach 2008 – 2010 Grupa uzyskiwała przychody ze sprzedaży netto w zakresie 3 911 – 8 336 tys. zł. W 2010 r. w
stosunku do roku 2009 odnotowano wzrost o 17%, natomiast w 2009 r. w stosunku do 2008 r. odnotowano wzrost o
82%. W pierwszej połowie 2011 r. przychody Grupy wyniosły 3 058 tys. zł i były niższe o 3% w porównaniu do
przychodów uzyskanych rok wcześniej. W analizowanym okresie głównym źródłem przychodów Grupy były przychody
uzyskiwane z najmu i dzierżawy – stanowiły one odpowiednio 88% w 2008 roku, 69% w 2009 roku i 68% w 2010 roku
całkowitych przychodów ze sprzedaży Grupy. W pierwszej połowie 2011 r. przychody z najmu i dzierżawy stanowiły 91%
przychodów ze sprzedaży.
Zysk ze sprzedaży w całym okresie przyjmował wartości ujemne. Wykazywanie przez Grupę systematycznie straty na
sprzedaży wynika z ponoszenia przez nią znacznych kosztów działalności, w szczególności związanych z wydatkami na
usługi obce i wynagrodzenia, przy jednoczesnym niskim poziomie przychodów ze sprzedaży. Tak wysokie koszty
działalności w porównaniu do osiąganych przez Spółkę przychodów związane są z fazą działalności Grupy. W latach
2008 – 2010 Grupa prowadziła działalność deweloperską polegającą m.in. na przygotowaniu nieruchomości do realizacji
projektów deweloperskich, co jest działalnością kapitałochłonną. Natomiast w okresie objętym historycznymi
informacjami finansowymi Grupa Vantage rozpoznawała przychody z zakończonych inwestycji deweloperskich.
wynikające ze sprzedaży trzech domów wybudowanych w ramach projektu Słoneczne Sady. W związku z planowanym
zakończeniem I etapu projektu Centauris Emitent planuje rozpoznanie przychodów z projektu w IV kw. 2011 r.
W okresie objętym historycznymi informacjami finansowymi wynik na działalności operacyjnej ulegał systematycznej
znacznej poprawie, w 2008 r. wyniósł –43 079 tys. zł, w 2009 r. –39 011 tys. zł, a w 2010 r. wynik na działalności
operacyjnej był już dodatni i wyniósł 4 882 tys. zł. Tak duża dynamika wzrostu zysku na działalności operacyjnej wynika
z faktu, iż Grupa rozpoznaje przychody z aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych oraz uzyskania dodatniego
wyniku uzyskanego na transakcji sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych w I połowie 2010 r.
Źródło: Emitent
Tylko w 2010 r. Spółka wykazała dodatnią rentowność działalności operacyjnej oraz rentowność netto. Na ujemne wyniki
jak i bardzo wysoką ujemną rentowność Spółki w latach 2008 i 2009 miała wpływ przede wszystkim aktualizacja wartości
nieruchomości inwestycyjnych.
9.2. Wynik operacyjny
9.2.1. Istotne czynniki mające wpływ na wyniki działalności operacyjnej
Wysokość oraz duża dynamika zysku operacyjnego Grupy wynika głównie z aktualizacji wartości nieruchomości
inwestycyjnych oraz wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu. W roku 2008 aktualizacja wyceny nieruchomości
inwestycyjnych oraz wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu obniżyła wynik operacyjny o 39 579 tys. zł, a w
2009 r. o 36 901 tys. zł, natomiast w roku 2010 spowodowała wzrost zysku operacyjnego o 2 193 tys. zł. W I połowie
Prospekt Emisyjny
85
2010 r. Grupa uzyskała zysk na transakcji sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych w wysokości 7 447 tys. zł co miało w
I połowie i w efekcie w całym 2010 r. istotny wpływ na wynik z działalności operacyjnej.
Źródło: Emitent
Nieruchomości inwestycyjne są utrzymywane w celu uzyskiwania przychodów z tytułu najmu, z tytułu wzrostu ich
wartości lub z obu przyczyn. Na dzień bilansowy nieruchomości inwestycyjne oraz prawo wieczystego użytkowania
gruntu wyceniane są w wartości godziwej. Wszelkie zyski i straty powstałe ze zmiany wartości godziwej ujmowane są w
rachunku zysków i strat.
Jeżeli zmienia się sposób wykorzystania nieruchomości i z nieruchomości inwestycyjnej zostaje ona nieruchomością
zajmowaną przez Grupę lub też Grupa rozpoczyna na nieruchomości inwestycję budowlaną, jest przenoszona
odpowiednio do rzeczowych aktywów trwałych lub zapasów, a jej wartość godziwa na dzień przeniesienia staje się
kosztem domniemanym dla celów przyszłego ujmowania.
Nieruchomości inwestycyjne są wyceniane na koniec każdego roku obrotowego przez zewnętrznego, niezależnego
rzeczoznawcę majątkowego, który posiada odpowiednie uznane kwalifikacje zawodowe i bieżące doświadczenie w
dokonywaniu wycen, w lokalizacji i kategorii wycenianej nieruchomości. Wartości godziwe opierają się o ceny rynkowe,
które są szacowaną kwotą, za jaką na warunkach rynkowych nieruchomość mogłaby zostać wymieniona pomiędzy
zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami transakcji, po przeprowadzeniu odpowiednich działań
marketingowych, gdzie obie strony działały świadomie, ostrożnie i bez przymusu. Od 2007 r. nieruchomości inwestycyjne
wyceniane są metodą rezydualną. Otrzymane wartości są następnie porównywane do cen transakcyjnych z rejonu, w
którym znajdują się wyceniane nieruchomości.
Tabela. Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych (według grup rodzajowych)
Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych
30.06.2011
30.06.2010
(według grup rodzajowych)
a) stan na początek okresu
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
29 582
31 236
31 236
12 446
12 446
b) zwiększenia:
–
–
–
28 961
–
– transfer
–
–
–
28 448
–
– wycena do wartości godziwej
–
–
–
513
–
c) zmniejszenia:
–
(1 654)
(1 654)
(10 171)
–
– transfer*
–
–
–
(10 171)
–
–
–
–
–
–
–
(1 654)
(1 654)
29 582
29 582
29 582
31 236
12 446
– sprzedaż
d) stan na koniec okresu
Tabela. Zmiana stanu wartości inwestycyjnego prawa wieczystego użytkowania gruntu (według grup rodzajowych)
Zmiana stanu wartości inwestycyjnego prawa
wieczystego użytkowania gruntu (według grup
30.06.2011
30.06.2010
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
rodzajowych)
142 401
153 479
153 479
208 352
247 521
b) zwiększenia
2 355
2 193
2 193
1 673
3 348
– aport**
2 355
–
–
–
–
– transfer*
–
–
–
1 500
–
–
2 193
2 193
173
3 348
(63)
(13 271)
(13 271)
(56 546)
(42 517)
– transfer*
–
–
–
(14 614)
–
–
–
–
(41 932)
(42 517)
c) zmniejszenia:
Prospekt Emisyjny
86
– sprzedaż
(63)
(13 271)
(13 271)
–
–
144 693
142 401
142 401
153 479
208 352
* Pozycja transfer związana jest ze sprzedażą części nieruchomości przez jedną ze spółek z Grupy, a następnie wzięcia jej w leasing
przez inną ze spółek z Grupy.
** Zwiększenie wynika z otrzymanego aportu przekazanego przez pozostałych udziałowców spółki Promenady Wrocławskie
VD Sp. z o.o. S.K.A.
9.2.2. Przyczyny znaczących zmian w sprzedaży netto lub przychodach Grupy
Źródło: Emitent
W latach 2008–2010 Grupa uzyskiwała przychody ze sprzedaży netto w zakresie 3 911–8 336 tys. zł. W 2010 roku w
stosunku do roku 2009 odnotowano wzrost o 17%, natomiast w 2009 roku w stosunku do 2008 roku odnotowano wzrost
przychodów o 82%.
Znacząca zmiana przychodów ze sprzedaży nastąpiła w 2009 roku. Wtedy Grupa uzyskała jednorazowe przychody ze
sprzedaży materiałów i towarów, które wyniosły 1 600 tys. zł. W roku 2010 w przeciwieństwie do lat wcześniejszych
analizowanego okresu Grupa uzyskała przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych w wysokości 2 083 tys. zł.
9.2.3. Elementy polityki rządowej, gospodarczej, fiskalnej, monetarnej i politycznej oraz czynniki, które miały lub
które mogłyby mieć bezpośrednio lub pośrednio istotny wpływ na działalność operacyjną Grupy
Na wyniki osiągane przez Grupę Kapitałową mają wpływ czynniki makroekonomiczne, sytuacja na rynku nieruchomości,
jak i czynniki wiążące się bezpośrednio z polityką państwa, której odzwierciedleniem są wprowadzane regulacje prawne.
Czynniki makroekonomiczne
Na działalność Emitenta w istotny sposób wpływają czynniki polityki gospodarczej rządu, w szczególności polityka
podatkowa, polityka monetarna prowadzona przez NBP i Radę Polityki Pieniężnej. Istotne znaczenie dla działalności
finansowej Emitenta ma poziom stóp procentowych, zwiększenie kosztów finansowych i ich wpływ na zdolność
kredytową.
Z uwagi na brak możliwości przewidzenia przez Zarząd Spółki zmian w polityce gospodarczej i fiskalnej, Zarząd stara się
na bieżąco reagować na zmiany w otoczeniu zewnętrznym, tak aby zminimalizować wpływ tych zmian na pozycję i
wyniki finansowe Spółki.
Ponadto informacje dotyczące ryzyk związanych z czynnikami makroekonomicznymi mającymi wpływ na działalność
Emitenta zostały przedstawione w Części II prospektu Czynniki Ryzyka.
Czynniki wiążące się bezpośrednio z rynkiem nieruchomości:
Dostępność produktów kredytowych
Po wyraźnym zmniejszeniu liczby nowo podpisywanych umów kredytowych na początku 2009 roku, sytuacja
ustabilizowała się. Mimo coraz większego nasycenia rynku kredytów, liczba nowo podpisywanych umów oraz ich
wartość oscyluje na podobnym poziomie, wskazując pewną cykliczność (wyraźnie mniejsza ilość takich kredytów w
pierwszym kwartale roku). Mimo zaostrzenia wytycznych udzielania kredytów hipotecznych przez banki (w tym
„Rekomendacji T”), banki znów chętnie udzielają kredytów, choć z większą uwagą weryfikują zdolności kredytowe
klientów.
Prospekt Emisyjny
87
Liczba nowo podpisanych umów o kredyt
Źródło: ZBP, AMRON
Według danych publikowanych każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej
(IDK) spadł w lutym 2011 o 3,85 pkt, do poziomu 114,33 pkt. Kalkulowany od 21 miesięcy wskaźnik zanotował pierwszy
miesięczny spadek od maja ubiegłego roku. W ujęciu rocznym notujemy jednak największy w historii wzrost barometru –
o 10,65 proc.
Czynniki demograficzne
Polska zaczyna wpisywać się w ogólnoeuropejską tendencję demograficzną – społeczeństwo starzeje się, a populacja,
w związku z malejącą ilością urodzeń, będzie się zmniejszać. Zmiany populacji nie są tak radykalne głównie ze względu
na wydłużającą się średnią długość życia. Nie bez znaczenia są także migracje młodych ludzi w poszukiwaniu pracy do
innych krajów UE.
Z drugiej strony wzrastający poziom zarobków oraz potrzeba stabilizacji nadal generuje popyt na nieruchomości,
zarówno wśród gospodarstw domowych, jak i inwestorów. Krótki okres hossy na rynku mieszkaniowym przed kryzysem
nie zdążył nasycić rynku, który musi nadrobić zaległości gospodarki okresu PRL-u. Nie bez wpływu na popyt są też
osoby pracujące za granicą i gotowe zainwestować w nieruchomość w Polsce z myślą o powrocie do kraju.
Z badań CBOS ze stycznia 2011 w sprawie mieszkalnictwa wynika, że połowa ankietowanych uważa brak perspektyw
mieszkaniowych za największy problem polskich rodzin, a ponad 70 proc. – za główną przyczyną gwałtownego spadku
urodzeń.
Prospekt Emisyjny
88
Wrocław tylko częściowo wpisuje się w te tendencje. Ogólnopolskie zmiany demograficzne są tu łagodzone poprzez
migrację młodych ludzi, przyciąganych do Wrocławia przez możliwość uzyskania wykształcenia oraz pracy. Efektywne
działania lokalnych władz w zakresie przyciągania kolejnych inwestorów sprawiają, że stolica województwa oraz gminy
sąsiednie są dominującym (choć nie jedynym) centrum życia gospodarczego regionu, często kosztem lokalnych
ośrodków, stanowiących w coraz większym stopniu zaplecze Wrocławia.
Polityka rządowa dotycząca budownictwa mieszkaniowego
Program Rodzina na Swoim został wprowadzony w styczniu 2007 r. – przekazuje dopłaty do oprocentowania kredytów
mieszkaniowych – 50% odsetek liczonych według tzw. stopy referencyjnej w ciągu pierwszych 8 lat kredytowania.
W 2009 r. z preferencyjnego kredytu mieszkaniowego w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim” skorzystało
ponad 30 tys. rodzin. Łączna wartość udzielonych w 2009 r. kredytów to ponad 5 mld zł. To ponad 10% wszystkich
kredytów hipotecznych i aż 20% tych, które w 2009 r. udzielono w złotych. W grudniu 2009 r. z programu skorzystało
blisko 3 tys. osób, zaciągając kredyty na kwotę ponad 533 mln zł. Do końca 2010 roku w ramach programu Rodzina na
Swoim udzielono prawie 85 tysięcy kredytów na łączną wartość ok. 14,8 mld PLN. Z roku na rok liczba udzielonych
preferencyjnych kredytów rośnie.
Rok 2011 okazał się być zdecydowanie najlepszy w ciągu pięciu lat istnienia programu finansowego wsparcia młodych
osób w nabywaniu własnego mieszkania lub domu. W związku ze słabszym zakończeniem 2011 r. najlepszym 4–
Prospekt Emisyjny
89
kwartałowym okresem programu był IV kwartał 2010 r. – III kwartał 2011 r. Udzielono wówczas 56,1 tys. kredytów
preferencyjnych na kwotę 11,3 mld złotych. Łącznie, od początku istnienia programu Rodzina na Swoim Polacy
zaciągnęli 135,8 tys. kredytów o wartości przekraczającej 25 mld złotych.
Umowę na sprzedaż kredytów Rodzina na Swoim podpisało 14 banków: Alior Bank, Bank BPH, Bank Handlowy w
Warszawie, Bank PKO BP, Bank Pekao, Bank Pocztowy, Lukas Bank, Bank Zachodni WBK, Dombank, EuroBank,
CitiHandlowy, Mazowiecki Bank Regionalny, Noble Bank, Pekao Bank Hipoteczny.
Według rządowych planów, program zostanie wygaszony z końcem 2012 roku.
Prospekt Emisyjny
90
10. Zasoby kapitałowe
10.1. Informacje dotyczące źródeł kapitału Grupy
Tabela. Źródła finansowania Grupy Vantage (w tys. zł)
30.06.2011
30.06.2010
PASYWA
wartość udział wartość udział
I.
Kapitał własny
31.12. 2010
wartość
31.12. 2009
udział
wartość
31.12. 2008
udział
wartość
udział
130 029
43,0%
142 445
49,2%
138 123
47,3%
137 585
46,5%
171 417
53,1%
1. Kapitał zakładowy
16 073
5,3%
16 073
5,5%
16 073
5,5%
16 073
5,4%
16 073
5,0%
2. Akcje własne
(6860)
(2,3%)
0,0%
–
–
–
–
–
–
121 813
40,3%
121 512
41,9%
121 512
41,6%
155 269
52,5%
192 869
59,8%
(3124)
(1,0%)
4 860
1,7%
538
0,2%
(33 757)
(11,4%)
(37 525)
(11,6%)
2127
0,7%
–
0,0%
–
–
–
–
–
–
119 824
39,6%
100 357
34,6%
113 016
38,7%
66 236
22,4%
108 379
33,6%
27 439
9,1%
27 767
9,6%
26 973
9,2%
28 028
9,5%
36 808
11,4%
59 649
19,7%
51 522
17,8%
59 885
20,5%
18 000
6,1%
71 252
22,1%
19 751
6,5%
20 011
6,9%
19 889
6,8%
20 116
6,8%
91
0,0%
127
0,04%
–
–
127
0,0%
–
–
–
–
12 858
4,3%
1 057
0,4%
6 142
2,1%
92
0,0%
228
0,1%
52 610
17,4%
46 953
16,2%
40 883
14,0%
92 096
31,1%
42 754
13,3%
43 970
14,5%
41 543
14,3%
35 268
12,1%
80 784
27,3%
30 769
9,5%
258
0,1%
193
0,1%
227
0,1%
164
0,1%
21
0,0%
745
0,2%
450
0,2%
625
0,2%
584
0,2%
182
0,1%
7 637
2,5%
4 767
1,6%
4 763
1,6%
10 564
3,6%
11 782
3,7%
302 463
100,0%
289 755
100,0%
292 022
100,0%
295 917
100,0%
322 550
100,0%
3. Zyski zatrzymane
4.
5.
II.
1.
2.
3.
Wynik finansowy za rok
obrotowy
Kapitały udziałowców nie
sprawujących kontroli
Zobowiązanie
długoterminowe
Rezerwa z tytułu
odroczonego podatku
dochodowego
Długoterminowe pożyczki
i kredyty bankowe
Zobowiązania
długoterminowe z tytułu
leasingu finansowego
4. Rezerwy długoterminowe
Pozostałe zobowiązania
5.
długoterminowe
Zobowiązania
III.
krótkoterminowe
Krótkoterminowe
1. pożyczki i kredyty
bankowe
Zobowiązania
2. krótkoterminowe z tytułu
leasingu finansowego
Rezerwy
3.
krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu
4. dostaw i usług oraz
pozostałe
Pasywa razem
W roku 2008 udział kapitałów własnych w strukturze finansowania majątku Grupy kształtował się na poziomie 53,1%.
Zobowiązania krótkoterminowe stanowiły 13,3% i składały się głównie z krótkoterminowych kredytów i pożyczek
udzielonych Spółce przez Impel i Bank Zachodni WBK S.A. (prawie 3/4 zobowiązań krótkoterminowych) oraz
zobowiązań handlowych. Zobowiązania długoterminowe stanowiły 33,6% w strukturze finansowania majątku i składały
się głównie z pożyczek i kredytów bankowych udzielonych przez dwóch wierzycieli: Impel i Bank Zachodni WBK S.A.
oraz z rezerwy na odroczony podatek dochodowy. Razem zobowiązania stanowiły w 2008 r. 46,9% źródeł finansowania
majątku.
W kolejnych latach (2009, 2010 oraz I połowie 2011 r.) udział kapitałów własnych w strukturze finansowania Grupy
Vantage uległ zmniejszeniu i kształtował się poniżej 50%. Spadek kapitałów własnych wynikał z osiąganych przez Grupę
Vantage wysokich strat w roku 2008 i 2009 i wynikającego w związku z tym obniżenia w 2009 r., 2010 r. i I połowie 2011
r. zysków zatrzymanych. Straty te wynikały głównie ze znacznych kosztów osiąganych z aktualizacji wyceny
nieruchomości inwestycyjnych.
W 2009 r. udział zobowiązań w strukturze finansowania majątku Grupy wyniósł 53,5%, przy czym udział zobowiązań
krótkoterminowych wzrósł do 31,1% w porównaniu do roku poprzedniego przy jednoczesnym spadku zobowiązań
długoterminowych do poziomu 22,4%. W 2010 r. udział zobowiązań w strukturze finansowania majątku Emitenta wyniósł
52,7%, przy czym udział zobowiązań krótkoterminowych powrócił do poziomu z roku 2008 do 14,0%, a poziom
zobowiązań długoterminowych do 38,7%. Prawie całość zobowiązań krótkoterminowych stanowiły kredyty i pożyczki
oraz zobowiązania z tytułu dostaw i usług. Na zobowiązania długoterminowe składały się pożyczki i kredyty bankowe,
rezerwy na odroczony podatek dochodowy oraz zobowiązania z tytułu leasingu finansowego.
Prospekt Emisyjny
91
W analizowanym okresie Spółce zostały udzielone przez Impel, Bank Zachodni WBK S.A. oraz w przez PKO BP S.A. (w
2010 roku) pożyczki i kredyty długo– oraz krótkoterminowe, oprocentowane na warunkach rynkowych.
Szczegółowe informacje o kwotach i warunkach pożyczek i kredytów zostały zamieszczone w punkcie 22.1.1. Umowy
kredytowe oraz w punkcie 22.1.2. Umowy pożyczki – Rozdziału III – Dokument Rejestracyjny
Wskaźniki zadłużenia
Tabela. Wskaźniki zadłużenia Grupy Vantage
Wyszczególnienie
I–VI 2011
I–VI 2010
2010
2009
2008
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
57,0%
50,8%
52,7%
53,5%
46,9%
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego
39,6%
34,6%
38,7%
22,4%
33,6%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
132,6%
103,4%
111,4%
115,1%
88,2%
Źródło: Emitent
wskaźnik ogólnego zadłużenia = suma zobowiązań krótko– i długoterminowych/aktywa ogółem
wskaźnik zadłużenia długoterminowego = zobowiązania długoterminowe/aktywa ogółem
wskaźnik zadłużenia kapitału własnego = zobowiązania ogółem/kapitał własny
W latach 2009–2010 oraz I połowie 2010 i 2011 roku finansowanie majątku było równo rozłożone pomiędzy kapitały
własne jak i zobowiązania. W roku 2008 wskaźnik ogólnego zadłużenia wyniósł 46,9%, a w następnych latach
utrzymywał się nieco powyżej 50%. W I połowie roku 2011 wskaźnik zadłużenia wzrósł do poziomu 57,0%. Wskaźnik
zadłużenia kapitału własnego w 2009 r. oraz w 2010 r. osiągnął poziom przekraczający 100% (w 2009 r. – 115,1%, w
2010 r. – 111,4%). W okresie objętym historycznymi wynikami finansowymi Grupy udział zobowiązań długoterminowych
ulegał fluktuacji. W 2008 r. zobowiązania długoterminowe wyniosły 33,6% sumy bilansowej, w 2009 r. spadły do 22,4%,
a w następnym roku wzrosły najpierw do poziomu 34,6% w połowie roku, a następnie do 38,7% na koniec 2010 r. oraz
do poziomu 39,6% na koniec czerwca 2011 r.
Wskaźniki płynności
Tabela. Wskaźniki płynności Grupy Vantage
Wyszczególnienie
I–VI 2011
I–VI 2010
2010
2009
2008
Wskaźnik bieżącej płynności
2,4
2,5
2,9
1,2
2,4
Wskaźnik płynności szybkiej
0,3
0,5
0,5
0,2
0,4
Źródło: Emitent
wskaźnik bieżącej płynności = majątek obrotowy/stan zobowiązań bieżących na koniec danego okresu;
wskaźnik szybkiej płynności = stosunek stanu majątku obrotowego pomniejszonego o zapasy/stan zobowiązań bieżących na koniec
danego okresu.
Wskaźniki płynności uzyskane przez Grupę w latach 2008–2010 oraz w I połowie 2010 i 2011 roku osiągają
zadowalające poziomy. Znaczna różnica pomiędzy wskaźnikiem bieżącej płynności a płynności szybkiej wynika z
wysokiego stanu zapasów. Byłaby ona znacznie większa jednakże z uwagi na charakter prowadzonej działalności przez
Grupę, obecnie posiadane przez Grupę Vantage nieruchomości zaksięgowane są jako „nieruchomości inwestycyjne”
(aktywa trwałe). Po rozpoczęciu przez Grupę inwestycji budowlanej na danej nieruchomości zostanie ona przeniesiona
odpowiednio do zapasów lub rzeczowych aktywów trwałych, a jej wartość godziwa na dzień przeniesienia stanie się
kosztem domniemanym dla celów przyszłego ujmowania.
Wskaźniki rotacji
Tabela. Cykle rotacji głównych składników kapitału obrotowego Grupy Vantage
Wyszczególnienie
Cykl rotacji zapasów
I–VI 2011
I–VI 2010
2010
2009
2008
6 498,4
5 450,4
4 286,3
4 522,6
7 793,5
Cykl rotacji należności z tytułu dostaw i usług
63,4
61,5
55,4
37,1
91,4
Cykl rotacji zobowiązań z tytułu dostaw i usług
265,8
257,8
178,4
59,2
95,8
Źródło: Emitent
Prospekt Emisyjny
92
do wyliczenia wskaźników przyjęto 365 dni w rocznym okresie;
cykl rotacji zapasów = (stan zapasów na koniec danego okresu/przychody ze sprzedaży netto za dany okres) * liczba dni w okresie;
cykl rotacji należności z tytułu dostaw i usług = (stan należności z tytułu dostaw i usług na koniec danego okresu/przychody ze
sprzedaży netto za dany okres) * liczba dni w okresie;
cykl rotacji zobowiązań z tytułu dostaw i usług = (stan zobowiązań z tytułu dostaw i usług na koniec danego okresu/przychody ze
sprzedaży netto za dany okres) * liczba dni w okresie.
Cykl rotacji zapasów przyjmował w całym analizowanym okresie bardzo duże wartości. Tak długie cykle rotacji wynikają
z metodologii obliczania tych wskaźników i związane są z niskim poziomem przychodów ze sprzedaży netto
generowanych przez Grupę Vantage.
10.2. Wyjaśnienie źródeł i kwot oraz opis przepływów pieniężnych Emitenta
Tabela. Przepływy pieniężne Grupy (w tys. zł)
Wyszczególnienie
I–VI 2011
I–VI 2010
2010
2009
2008
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej:
(3 932)
(1 758)
(3 982)
(8 043)
(11 456)
I. Zysk (strata) netto
(3 124)
4 860
538
(33 757)
(37 525)
(808)
(6 618)
(4 520)
25 714
26 069
II. Korekty razem
1. Zyski/Straty udziałowców nie sprawujących kontroli
(164)
–
–
–
–
59
65
128
158
78
2 579
2 308
5 027
3 785
4 206
4. (Zysk) strata z tytułu działalności inwestycyjnej
(52)
(7 746)
(9 941)
35 847
39 679
5. Zmiana stanu rezerw
286
255
(237)
(8 378)
(9 681)
(10 804)
(5 393)
(8 002)
(2 158)
(17 743)
(2 056)
1 227
466
(433)
19 121
10 087
2 961
8 042
(3 195)
(9 482)
(743)
(295)
(3)
88
(109)
951
10 698
10 592
23 449
5 936
2. Amortyzacja
3. Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)
6. Zmiana stanu zapasów
7. Zmiana stanu należności
8. Zmiana stanu zobowiązań, z wyjątkiem pożyczek i
kredytów
9. Inne korekty*
Przepływy pieniężne netto z działalności
inwestycyjnych:
I. Wpływy
1 061
15 668
15 668
27 002
6 487
II. Wydatki
(110)
(4 970)
(5 076)
(3 553)
(551)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej:
3 864
(9 728)
(11 011)
(14 380)
18 579
I. Wpływy
II. Wydatki
Przepływy pieniężne netto
Przepływy na koniec okresu
8 283
126
2 535
41
29 826
(4 419)
(9 854)
(13 546)
(14 421)
(11 247)
883
(788)
(4 401)
1 026
13 059
11 147
13 877
10 264
14 665
13 639
Źródło: Emitent
W okresie obejmującym lata 2008–2010 oraz 6 miesięcy 2011 r. Grupa Vantage realizowała ujemne przepływy na
działalności operacyjnej. Wynika to z faktu iż przychody z tytułu sprzedaży usług, produktów, materiałów i towarów, jakie
Grupa uzyskiwała, były zbyt niskie w stosunku do ponoszonych kosztów działalności operacyjnej, w związku z czym
generowana była strata ze sprzedaży. W I połowie 2010 r. odnotowano także znaczną korektę przepływów pieniężnych z
działalności operacyjnej z tytułu uzyskania zysku ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych. Wpływ na ujemne
przepływy na działalności operacyjnej w 2008 r. i 2009 r. miały również zmiany stanu rezerw oraz znaczący wzrost
zapasów widoczny w całym analizowanym okresie. Analizując przepływy pieniężne z działalności operacyjnej, należy
zwrócić uwagę, że ze względu na specyfikę działalności Grupy, przepływy pieniężne wynikające z działalności
podstawowej są klasyfikowane jako działalność inwestycyjna, przez co znaczna część przepływów realizowanych przez
Grupę w toku swojej podstawowej działalności jest tam uwidoczniona.
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej były w całym analizowanym okresie dodatnie. Złożyły się na to przede
wszystkim:

wpływy ze sprzedaży aktywów finansowych, które wyniosły:
o
w 2008 roku 5 850 tys. zł,
o
w 2009 roku 2 000 tys. zł,
o
w 2010 roku 15 576 tys. zł.
Prospekt Emisyjny
93
Wpływy związane były z transakcją sprzedaży przez Emitenta 5 100 udziałów spółki IPD Zachód sp. z o.o.
łącznej wartości nominalnej 2.550 tys. zł na rzecz firmy RED CAT Andrzej Zabiega (podmiot niepowiązany z
Emitentem). Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów zawartej w dniu 25 sierpnia 2008 roku
Emitent otrzymał w 2008 r. oraz 2009 r. zadatek oraz zaliczki na poczet ceny sprzedaży udziałów. Przyrzeczona
umowa sprzedaży udziałów zawarta została w dniu 8 lutego 2010 r. Zysk ze sprzedaży udziałów wyniósł 7 748
tys. zł i został w całości ujęty w wyniku 2010 r.

wpływy ze sprzedaży aktywów trwałych, które związane były z przeprowadzoną w 2009 roku transakcją
leasingu zwrotnego nieruchomości należącej do spółki Impel Real Estate VD sp. z o.o. S.K.A. (obecnie IRE VD
sp. z o.o. S.K.A.). Spółka Impel Real Estate VD sp. z o.o. S.K.A. (obecnie IRE VD sp. z o.o. S.K.A.). zbyła
posiadany budynek biurowy na rzecz spółki BFL Nieruchomości Sp. z o.o., z czego Grupa uzyskała wpływy w
kwocie 24 800 tys. zł, a następnie inna spółka z Grupy Vantage – House VD sp. z o.o. S.K.A. zawarła umowę
leasingu operacyjnego, na podstawie której stała się korzystającym z nieruchomości. Z uwagi na specyfikę
transakcji leasingu zwrotnego nie miała ona wpływu na wynik Grupy.
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej były podstawowym źródłem generowania gotówki w Grupie.
Dodatnie przepływy pieniężne z działalności finansowej w roku 2008 związane były głównie z zaciąganiem nowych
pożyczek w wysokości 21 912 tys. zł. Natomiast ujemne przepływy w latach 2009 i 2010 były wynikiem:

dokonywanych spłat zobowiązań finansowych (kredyty, pożyczki, leasing) w kwocie 4 695 tys. zł w roku 2009
oraz w kwocie 5 488 tys. zł w roku 2010;

spłat odsetek od zobowiązań finansowych (kredyty, pożyczki, leasing) w kwocie 9 726 tys. zł w roku 2009 oraz
w kwocie 8 058 tys. zł w roku 2010.
W latach 2008–2010 oraz w pierwszych 6 miesiącach 2011 r. podstawowym źródłem finansowania działalności Grupy
były pożyczki i kredyty od trzech wierzycieli: Impel, Bank Zachodni WBK S.A. oraz PKO BP S.A.
10.3. Potrzeby kredytowe oraz struktura finansowania Emitenta
Według stanu na 30 czerwca 2011 roku w strukturze finansowania Grupy kapitały obce stanowiły 57,0% pasywów
ogółem. Zobowiązania długoterminowe stanowiły 39,6%, natomiast zobowiązania krótkoterminowe 17,4% pasywów.
Zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek stanowiły 19,7% pasywów, natomiast zobowiązania
krótkoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek stanowiły 14,5% pasywów.
Tabela. Zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek (w tys. zł)
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE Z TYTUŁU
KREDYTÓW I POŻYCZEK (struktura wiekowa)
30.06.2011
30.06.2010
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
– od 1 do 3 lat
53 270
51 522
59 885
18 000
23 300
– od 3 do 5 lat
6 379
–
–
–
–
–
–
–
–
47 952
59 649
51 522
59 885
18 000
71 252
– powyżej 5 lat
Razem zobowiązania
kredytów i pożyczek
długoterminowe
z
tytułu
Źródło: Emitent
Tabela. Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek (w tys. zł)
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE Z TYTUŁU
KREDYTÓW I POŻYCZEK (struktura wiekowa)
30.06.2011
a) terminowe
30.06.2010
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
43 970
41 543
35 268
80 784
30 769
–
350
35 268
21 040
14 835
– od 1 do 3 miesięcy
50
22 143
–
–
–
32 070
1 050
–
–
–
– od 6 miesięcy do roku
11 850
18 000
–
59 744
15 934
–
–
–
–
–
43 970
41 543
35 268
80 784
30 769
– do 1 miesiąca
b) przeterminowane
Razem zobowiązania
krótkoterminowe
z
tytułu
Źródło: Emitent
Celem Grupy jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania poprzez korzystanie ze
źródeł finansowania, takich jak kredyty inwestycyjne, pożyczki, leasing. Grupa posiada na dzień 30 czerwca 2011 r.
zaangażowanie kredytowe w dwóch bankach, 94% zaangażowania kredytowego w jednym banku oraz 6%
zaangażowania w kolejnym banku. Grupa prowadzi działania zmierzające do dywersyfikacji źródeł finansowania. W
umowach kredytów i pożyczek występują klauzule mówiące o wcześniejszej spłacie w przypadku pogorszenia sytuacji
Prospekt Emisyjny
94
finansowej spółek. Wskaźniki finansowe określające zdolność do spłaty zobowiązań dla spółki są na bezpiecznym
poziomie. Na dzień 30 czerwca 2011 r. w terminie do 1 roku do spłaty przypada 44% wartości nominalnej zaciągniętych
przez Grupę kredytów. Planowana docelowa struktura finansowa projektów deweloperskich to około 70% środki
bankowe, a 30% to udział własny.
10.4. Informacje dotyczące jakichkolwiek ograniczeń w wykorzystywaniu zasobów kapitałowych,
które miały lub które mogłyby mieć bezpośrednio lub pośrednio istotny wpływ na działalność
operacyjną Emitenta
Poza postanowieniami umów kredytowych, opisanych w pkt 22.1.1. Rozdział III – Dokument Rejestracyjny, których treść
nie odbiega od standardów rynkowych dla branży deweloperskiej, na dzień zatwierdzenia Prospektu nie są znane
ograniczenia w wykorzystaniu zasobów kapitałowych, które mogłyby mieć istotne znaczenie dla działalności Emitenta.
10.5. Informacje dotyczące przewidywanych źródeł funduszy potrzebnych do zrealizowania
zobowiązań Grupy
10.5.1. Źródła funduszy potrzebnych do zrealizowania zobowiązań przedstawionych w pkt 5.2.3.
Do dnia zatwierdzenia Prospektu Emitent, ani Grupa Vantage nie podjęły żadnych wiążących zobowiązań co do
inwestycji prowadzonych w przyszłości.
10.5.2. Źródła funduszy potrzebnych do zrealizowania zobowiązań przedstawionych w pkt 8.1.
Do dnia zatwierdzenia Prospektu Emitent, ani Grupa Vantage nie podjęły żadnych wiążących zobowiązań co do nabycia
znaczących rzeczowych aktywów trwałych.
11. Badania i rozwój, patenty i licencje
11.1. Opis strategii badawczo–rozwojowej Emitenta za okres objęty historycznymi informacjami
finansowymi
W okresie objętym historycznymi informacjami finansowymi Emitent nie prowadził żadnych prac badawczo–
rozwojowych.
11.2. Patenty i licencje posiadane przez Emitenta
11.2.1 Patenty posiadane przez Emitenta
Emitent oraz spółki z Grupy Vantage nie złożyły do rejestracji w Urzędzie Patentowym RP (rejestracja krajowa) żadnych
patentów.
11.2.2 Znaki towarowe posiadane przez Emitenta
Emitent oraz spółki z Grupy Vantage złożyły do rejestracji w Urzędzie Patentowym RP (rejestracja krajowa) poniższe
znaki towarowe:
Tabela. Znaki towarowe zgłoszone przez Emitenta do rejestracji w Urzędzie Patentowym RP
Nazwa
Rodzaj znaku
Data zgłoszenia
Numer prawa ochronnego
Słowno–graficzny
15 kwietnia 2008 r.
Procedura rejestracyjna w toku*
Słowno–graficzny
16 listopada 2010 r.
Procedura rejestracyjna w toku
Słowno–graficzny
16 listopada 2010 r.
Prospekt Emisyjny
95
Słowno–graficzny
10 maja 2011 r.
Słowno–graficzny
10 maja 2011 r.
Słowno–graficzny
21 czerwca 2011 r.
*Emitent wystąpił do Urzędu Patentowego Rzeczypospolitej Polskiej z wnioskiem o rejestrację znaku słowno–
graficznego „VD Vantage DEVELOPMENT” w zakresie sześciu klas. W dniu 25 listopada 2011 r. Urząd Patentowy
Rzeczypospolitej Polskiej wydał decyzję odmowną w przedmiocie udzielenia prawa ochronnego na znak towarowy „VD
Vantage DEVELOPMENT” w części dotyczącej dwóch klas z sześciu, które były przedmiotem wniosku. Decyzja nie jest
ostateczna i Emitent zamierza złożyć wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Jeśli ewentualna ostateczna decyzja
Urzędu Patentowego RP będzie negatywna, Emitent zamierza zaskarżyć ja do sądu administracyjnego. W zakresie klas,
których Urząd Patentowy Rzeczypospolitej Polskiej nie zakwestionował, Emitent podejmie czynności w celu uzyskania
ochrony znaku towarowego. Niezależnie od rodzaju podjętej w przyszłości decyzji przez Urząd Patentowy
Rzeczypospolitej Polskiej, Emitent podejmie działania, aby posługiwać się w zakresie prowadzonej przez siebie
działalności znakiem towarowym korzystającym z pełnej ochrony prawnej.
11.2.3 Licencje posiadane przez Emitenta
Emitent oraz spółki z Grupy Vantage na podstawie udzielonych licencji korzystają z oprogramowania komputerowego
(m.in. systemów zarządzania przedsiębiorstwem, programów z pakietu Office). Legalność oprogramowania, z którego
korzystają Emitent oraz spółki z grupy Emitenta, jest regularnie kontrolowana. Emitent nie posiada innych licencji.
12. Informacje o tendencjach
12.1. Najistotniejsze ostatnio występujące tendencje w produkcji, sprzedaży i zapasach oraz
kosztach i cenach sprzedaży za okres od daty zakończenia ostatniego roku obrotowego do Dnia
Prospektu
W związku z zakończeniem etapu I projektu Centauris, w ramach którego powstało 115 mieszkań oraz 1100 m2
powierzchni usługowych, przychody ze sprzedaży zostaną rozpoznane w roku 2011 i 2012. W trakcie realizacji znajduje
się budynek biurowy Promenady Epsilon, przychody z najmu budynku powinny pojawić się w 2012 r. Emitent planuje w I
i II kwartale 2012 roku rozpocząć budowę kolejnych dwóch nowych projektów mieszkaniowego i biurowego, co w
znacznym stopniu zwiększy potencjał do sprzedaży w kolejnych okresach. W okresie od 1 stycznia do 30 listopada 2011
Grupa odnotowała przychody ze sprzedaży na poziomie 23,7 mln zł w stosunku do 6,7 mln zł w analogicznym okresie
roku ubiegłego, co wskazuje na tendencję wzrostową w zakresie sprzedaży. Należy jednak zwrócić uwagę, że ze
względu na specyfikę prowadzonej przez Grupę działalności mogą występować skokowe zmiany w zakresie przychodów
ze sprzedaży spowodowane rozpoznawaniem przychodów jednorazowo w chwili zakończenia projektów, co można było
już zaobserwować w przychodach ze sprzedaży w 2011 roku.
Poziom zapasów na 31 sierpnia 2011 roku był o 13,1 mln (13%) wyższy od stanu na koniec roku 2010, co znowu
związane jest ze specyfiką działalności Grupy. W zapasach Grupa wykazuje m.in. wartość nakładów poniesionych na
realizację projektów deweloperskich. Nakłady te kumulują się do czasu zakończenia i rozliczenia projektu. Wzrost stanu
zapasów w roku 2011 spowodowany był głównie kolejnymi nakładami ponoszonymi na realizację I etapu projektu
Centauris oraz rozpoczęciem realizacji projektu Promenady Epsilon.
W zakresie kosztów oraz cen usług budowlanych, z których korzysta Emitent przy realizacji projektów oraz cen
produktów, nie zidentyfikowano istotnych zmian w okresie od daty zakończenia ostatniego roku obrotowego do Dnia
Prospektu.
Prospekt Emisyjny
96
12.2. Informacje na temat znanych tendencji, niepewnych elementów, żądań, zobowiązań lub
zdarzeń, które mogą mieć znaczący wpływ na perspektywy Emitenta
Poza czynnikami wymienionymi w Rozdziale II – „Czynniki Ryzyka”, oraz w pkt 6.2 oraz w pkt 9.2.3 Rozdziału III –
„Dokument Rejestracyjny”, Zarządowi Emitenta nie są znane informacje na temat tendencji, niepewnych elementów,
żądań, zobowiązań lub zdarzeń, które mogą mieć znaczący wpływ na perspektywy Grupy.
13. Prognozy wyników lub wyniki szacunkowe
Emitent nie publikował prognozy wyników ani wyników szacunkowych na 2011 rok ani na lata następne.
14. Organy administracyjne, zarządzające i nadzorcze oraz osoby zarządzające
wyższego szczebla
W strukturze organów Emitenta występuje Zarząd jako organ zarządzający oraz Rada Nadzorcza jako organ nadzorczy,
nie występują natomiast organy administracyjne. Osobami zarządzającymi wyższego szczebla są osoby pełniące funkcję
strategicznych dyrektorów w spółce Emitenta.
14.1. Informacje dotyczące składu organów administracyjnych, zarządzających i nadzorczych,
założycieli oraz osób zarządzających wyższego szczebla
Zgodnie ze Statutem Emitenta Zarząd składa się z od jednej do sześciu osób. Na dzień zatwierdzenia Prospektu w skład
Zarządu Emitenta wchodzą następujące osoby:

Edward Laufer – Prezes Zarządu;

Roman Maciej Meysner – Członek Zarządu;

Dariusz Pawlukowicz – Członek Zarządu.
Zgodnie ze Statutem Emitenta Rada Nadzorcza składa się z trzech do ośmiu członków, z zastrzeżeniem, że od dnia
dematerializacji Akcji Emitenta Rada Nadzorcza składa się z od pięciu do ośmiu członków. Na dzień zatwierdzenia
Prospektu w skład Rady Nadzorczej Emitenta wchodzą następujące osoby:

Grzegorz Dzik – Przewodniczący Rady Nadzorczej;

Bogdan Dzik – Członek Rady Nadzorczej;

Józef Biegaj – Członek Rady Nadzorczej;

Piotr Nowjalis – Członek Rady Nadzorczej;

Mirosław Greber – Członek Rady Nadzorczej.
Ponadto osobą zarządzającą wyższego szczebla jest:

Henryk Wojciechowski.
Członkowie Zarządu oraz członkowie Rany Nadzorczej Emitenta wykonują swoje funkcje w miejscu siedziby Emitenta.
14.1.1. Informacje o członkach organów zarządzających
Edward Laufer posiada wykształcenie wyższe uzyskane w 1981 r. na Akademii Rolniczej we Wrocławiu, Wydział
Rolniczy (specjalizacja: mechanizacja rolnictwa). Ponadto w 2004 r. Edward Laufer ukończył studia podyplomowe w
zakresie zarządzania wartością firmy w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. Następnie, w 2006 r. ukończył studia
podyplomowe z zakresu finansów i bankowości na Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu.
Edward Laufer posiada szerokie i wieloletnie doświadczenie w zakresie organizacji, restrukturyzacji i finansowania
podmiotów i grup gospodarczych. W ramach własnej działalności gospodarczej w latach 1993–1999 doradzał
podmiotom gospodarczym w zakresie organizacji i prowadzenia działalności, restrukturyzacji, opracowywania
biznesplanów, pozyskiwania kapitału i finansowania rozwoju. Przeprowadzał wyceny spółek i weryfikacje wycen,
wspierał spółki przy negocjacjach przy restrukturyzacjach, przekształceniach i fuzjach.
W okresie pracy w Impel zorganizował nadzór właścicielski dla wielospółkowej organizacji, współdziałał w
przeprowadzeniu reorganizacji Impel poprzez wydzielenie kilku znacznych zorganizowanych części spółki do nowych
samodzielnych podmiotów (ochrona, HR, usługi medyczne), współuczestniczył w przygotowaniu i wprowadzeniu akcji
spółki Impel na GPW oraz pozyskaniu kapitału z GPW w planowaniu dalszego rozwoju Grupy Impel. Współuczestniczył
w procesach negocjacji zakupu i sprzedaży spółek, prowadził nadzór nad zapewnieniem finansowania spółek Grupy
Impel, kierował procesem wydzielenia Impel Cleaning sp. z o.o. z Impel, nadzorował przeprowadzenie szeregu procesów
centralizacji funkcji w Grupie Impel (finansowych, księgowych, administracyjnych, zakupowych, obsługi prawnej).
Prospekt Emisyjny
97
Przebieg kariery zawodowej:

2010 – obecnie
prezes zarządu Parkowa Ostoja sp. z o.o.

2007 – obecnie
Prezes Zarządu Emitenta

2000 – 2007
członek zarządu Impel

2000 – 2007
Członek Rady Nadzorczej Emitenta

1999 – 2007
kolejno praca na stanowiskach: dyrektora biura zarządu, dyrektora nadzoru
właścicielskiego,
dyrektora
ekonomicznego,
dyrektora
ekonomiczno–
administracyjnego Impel

1996 – 1999
dyrektor oddziału w Wałbrzychu Invest Bank S.A.

1993 – 1995
likwidator Przedsiębiorstwa Robót Drogowo-Instalacyjnych

1993 – 1999
jednoosobowa działalność gospodarcza pod firmą „Consulting Gospodarczy Edward
Laufer”

1992 – 1993
dyrektor w Agencji Przekształceń Własnościowych w Wałbrzychu

1986 – 1992
zastępca dyrektora
Spożywczych

1981 – 1986
główny mechanik, specjalista w Wałbrzyskim Przedsiębiorstwie Rolno–Przemysłowym
ds.
techniczno–produkcyjnych
w Wałbrzyskich
Zakładach
Edward Laufer nie jest akcjonariuszem Emitenta.
Edward Laufer nie wykonuje żadnej działalności, która byłaby konkurencyjna w stosunku do działalności Emitenta, poza
sprawowaniem funkcji prezesa zarządu Parkowa Ostoja sp. z o.o., co opisane jest szczegółowo w Rozdziale III Pkt 7.2.
„Struktura Grupy Vantage (wszystkich spółek zależnych Emitenta)”.
Brak jest powiązań rodzinnych pomiędzy Edwardem Lauferem a pozostałymi członkami Zarządu, członkami Rady
Nadzorczej oraz osobą zarządzającą wyższego szczebla.
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, nie istnieje żaden potencjalny konflikt interesów pomiędzy obowiązkami Edwarda
Laufera wobec Emitenta a jego prywatnym interesem lub innymi obowiązkami, poza sprawowaniem funkcji prezesa
zarządu Parkowa Ostoja sp. z o.o., co opisane jest szczegółowo w Rozdziale III Pkt 7.2. „Struktura Grupy Vantage
(wszystkich spółek zależnych Emitenta)”.
Edward Laufer w okresie poprzednich pięciu lat był członkiem organów administracyjnych, zarządzających i nadzorczych
albo wspólnikiem w następujących podmiotach:

2007 – obecnie
Emitent, Prezes Zarządu

2001 – 2007
Emitent, Członek Rady Nadzorczej

2010 – obecnie
prezes zarządu Parkowa Ostoja sp. z o.o.

2000 – 2007
członek zarządu Impel
Ponadto, okresie poprzednich pięciu lat Edward Laufer posiadał lub posiada akcje spółek publicznych, przy czym
zaangażowanie takie nie przekracza 5% ogólnej liczby głosów.
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, w okresie ostatnich pięciu lat w stosunku do Edwarda Laufera nie orzeczono
żadnych wyroków związanych z przestępstwami oszustwa. W okresie ostatnich pięciu lat nie miały miejsca przypadki
upadłości, zarządu komisarycznego ani likwidacji w odniesieniu do podmiotów, w których Edward Laufer pełnił funkcje
członka organów administracyjnych, zarządzających i nadzorczych, a także w których był on osobą zarządzającą
wyższego szczebla.
Nie miały miejsca oficjalne oskarżenia publiczne ani sankcje w stosunku do Edwarda Laufera ze strony organów
ustawowych ani regulacyjnych (w tym uznanych organizacji zawodowych). Ponadto Edward Laufer nie otrzymał
sądowego zakazu działania lub zakazu uczestniczenia w zarządzaniu lub prowadzeniu spraw jakiegokolwiek emitenta.
Edward Laufer nie został wpisany do Rejestru Dłużników Niewypłacalnych prowadzonego na podstawie Ustawy o KRS.
Edward Laufer nie został także pozbawiony przez sąd upadłościowy prawa prowadzenia działalności gospodarczej na
własny rachunek oraz prawa pełnienia funkcji członka rady nadzorczej, reprezentanta lub pełnomocnika w spółce
handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu, ani nie został skazany
Prospekt Emisyjny
98
prawomocnym wyrokiem za przestępstwa określone w przepisach rozdziałów XXXIII–XXXVII Kodeksu Karnego oraz art.
585, art. 587 i art. 590–591 KSH.
Roman Maciej Meysner – Członek Zarządu
Roman Maciej Meysner posiada wykształcenie wyższe uzyskane w 1995 r. na Wydziale Architektury Politechniki
Wrocławskiej. Ponadto Roman Maciej Meysner w 1993 r. jako stypendysta Komisji Europejskiej studiował w ramach
Postgraduate Professional Diploma Course na Wydziale Architektury i Planowania Przestrzennego Kingston University w
Londynie.
Roman Maciej Meysner zaczynał karierę jako architekt w 1991 r. w Arc–2 Przedsiębiorstwie Projektowo–
Konsultingowym, gdzie pracował m.in. nad projektem osiedla mieszkaniowego zlokalizowanego we Wrocławiu oraz
pracach konkursowych (m.in. projekt rekonstrukcji centrum historycznego w Bejrucie czy modernizacji i transformacji
placu Bohaterów Getta w Krakowie). Uczestniczył też w projektowaniu przebudowy teatru w Barcelonie i domu III wieku
w Brukseli. Następnie w 1995 r., pracując na stanowisku projektanta w Biurze Projektów Gazownictwa „Gazoprojekt”
S.A., był odpowiedzialny za koordynację elementów architektury, inżynierii i technologii w procesie przygotowania
projektu części międzynarodowego gazociągu Jamał z Rosji przez Polskę do zachodniej Europy.
W latach 1995–1998 pracował w charakterze eksperta/menedżera projektu w imieniu Komisji Europejskiej, biorąc udział
w całościowym zarządzaniu programem, nadzorze i realizacji projektów transportowych PHARE Crossborder
Cooperation Programme w Polsce o wartości ok. 200 mln ECU (jednostka rozliczeniowa, używana w latach 1979–1998,
zastąpiona przez euro w relacji 1 ECU = 1 EUR) i współorganizował oddział firmy Kampsax International z Danii w
Polsce. Następnie, w latach 1999–2005, w ramach pracy w EC Harris sp. z o.o. o brytyjskich korzeniach, najpierw jako
menedżer kosztów, potem tworząc i zarządzając oddziałem firmy we Wrocławiu, w tym cztery z siedmiu lat jako partner
stowarzyszony prowadził m.in. takie projekty, jak: budowa Starego Browaru w Poznaniu, 15 obiektów Tesco, Silesia City
Center, siedziba Agory, fabryki Kofola, fabryki Firestone i inne obiekty handlowe, przemysłowe, usługowe, biurowe i
mieszkaniowe; zapewniał też wsparcie techniczne dla Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w Polsce,
doradzając także przy projektach inwestycyjnych finansowanych przez Komisję Europejską i zarządzanych przez
Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad. W latach 2005 – 2007 zarządzał działem technicznym Neinver Polska
sp. z o.o., firmy będącej własnością Neinver z Hiszpanii, przygotowując i realizując m.in. takie projekty, jak Faktory Outlet
w Luboniu we Wrocławiu, w Krakowie, w Warszawie, Park Handlowy Futura we Wrocławiu, centrum handlowo –
rozrywkowe Malta w Poznaniu. W 2007 r. Roman Maciej Meysner prowadził własną działalność gospodarczą, doradzał i
zarządzał projektami na rzecz polskich (w tym dla Emitenta) i zagranicznych klientów. Od połowy 2007 r. pracuje w
spółce Emitenta. Dotychczas zajmował się m.in. tworzeniem od podstaw działu operacyjnego oraz działu sprzedaży i
utrzymania firmy, zarządzaniem wszystkimi projektami przygotowywanymi i realizowanymi przez firmę.

2007 – obecnie

luty 2007 – grudzień 2007 działalność zarządczo–doradcza, przedsiębiorstwo pod firmą MEYSNER Roman
Meysner

2005 – 2007
dyrektor techniczny, Neinver Polska sp. z o.o.

1999 – 2005
partner stowarzyszony (Associate Partner), dyrektor oddziału we Wrocławiu,
odpowiedzialny za projekty na zachodzie i południu Polski, dyrektor ds. kontraktów,
starszy menedżer projektu i kosztów, EC sp. z o.o.

1995 – 1998
menedżer ds. kosztów, starszy konsultant w Kampsax International A/S

luty 1995 – wrzesień 1995 projektant w Biurze Projektów Gazownictwa „Gazoprojekt” S.A.

1994 – 1995
Członek Zarządu Emitenta, dyrektor operacyjny,
architekt w Arc – 2 Przedsiębiorstwo Projektowo–Konsultingowe
Roman Maciej Meysner nie jest akcjonariuszem Emitenta.
Roman Maciej Meysner nie wykonuje żadnej działalności, która byłaby konkurencyjna w stosunku do działalności
Emitenta.
Brak jest powiązań rodzinnych pomiędzy Romanem Maciejem Meysnerem a pozostałymi członkami Zarządu, członkami
Rady Nadzorczej oraz osobą zarządzającą wyższego szczebla.
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, nie istnieje żaden potencjalny konflikt interesów pomiędzy obowiązkami Romana
Macieja Meysnera wobec Emitenta a jego prywatnym interesem lub innymi obowiązkami.
Roman Maciej Meysner w okresie poprzednich pięciu lat był członkiem organów administracyjnych, zarządzających i
nadzorczych albo wspólnikiem w następujących podmiotach:
Prospekt Emisyjny
99

2007 – obecnie
Członek Zarządu Emitenta
Ponadto, okresie poprzednich pięciu lat Roman Maciej Meysner posiadał lub posiada akcje spółek publicznych, przy
czym zaangażowanie takie nie przekracza 5% ogólnej liczby głosów.
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, w okresie ostatnich pięciu lat w stosunku do Romana Macieja Meysnera nie
orzeczono żadnych wyroków związanych z przestępstwami oszustwa. W okresie ostatnich pięciu lat nie miały miejsca
przypadki upadłości, zarządu komisarycznego ani likwidacji w odniesieniu do podmiotów, w których Roman Maciej
Meysner pełnił funkcje członka organów administracyjnych, zarządzających i nadzorczych, a także w których był on
osobą zarządzającą wyższego szczebla.
Nie miały miejsca oficjalne oskarżenia publiczne ani sankcje w stosunku do Romana Macieja Meysnera ze strony
organów ustawowych ani regulacyjnych (w tym uznanych organizacji zawodowych). Ponadto Roman Maciej Meysner nie
otrzymał sądowego zakazu działania lub zakazu uczestniczenia w zarządzaniu lub prowadzeniu spraw jakiegokolwiek
emitenta.
Roman Maciej Meysner nie został wpisany do Rejestru Dłużników Niewypłacalnych prowadzonego na podstawie Ustawy
o KRS. Roman Maciej Meysner nie został także pozbawiony przez sąd upadłościowy prawa prowadzenia działalności
gospodarczej na własny rachunek oraz prawa pełnienia funkcji członka rady nadzorczej, reprezentanta lub pełnomocnika
w spółce handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu, ani nie został skazany
585, art. 587 i art. 590–591 KSH.
Dariusz Pawlukowicz – Członek Zarządu
Dariusz Pawlukowicz posiada wykształcenie wyższe uzyskane w 2003 r. na Wydziale Zarządzania i Informatyki
Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu o specjalizacji rachunkowość i auditing. Legitymuje się licencją biegłego
rewidenta nr 11431.
Dariusz Pawlukowicz od ponad pięciu lat jest związany ze spółkami Grupy Impel – początkowo z Impel, a następnie po
wydzieleniu Centrum Księgowego, z Impel Accounting sp. z o.o. Współpraca ta od samego początku była związana z
uruchamianą w Grupie Impel działalnością deweloperską. W tym zakresie zaczynał pracę na stanowisku głównego
księgowego, a od 2009 r. na stanowisku dyrektora ekonomiczno–administracyjnego w Emitencie, gdzie uczestniczył w
planowaniu i wdrażaniu optymalnej struktury kapitałowej nowo powstałej Grupy, a następnie brał udział w uruchamianiu i
pozyskiwaniu finansowania dla nowych projektów inwestycyjnych.
Wcześniejsze doświadczenia zawodowe związane były z firmą audytorsko–konsultingową na stanowisku kierownika
biura rachunkowego we Wrocławiu oraz uczestnictwem w wielu badaniach sprawozdań finansowych. Pozwoliło to
zetknąć się ze zróżnicowaną problematyką z zakresu rachunkowości i podatków, a zdobyte doświadczenia zaowocowały
zdobyciem uprawnień biegłego rewidenta.

2011 – obecnie
Członek Zarządu Emitenta

2009 – obecnie
dyrektor ekonomiczno–administracyjny w Emitencie

2010 – obecnie
prezes zarządu VD Invest sp. z o.o.

2009 – obecnie
prokurent VD sp. z o.o.

2009 – obecnie
udziałowiec, członek zarządu, Audyt Partner sp. z o.o.

2008 – obecnie
prezes zarządu IPD Południe sp. z o.o.

2010 – 2011
prezes zarządu Promenady Epsilon sp. z o.o.

2006 – 2009
główny księgowy Centrum Księgowe Grupy Impel

2005 – 2006
PKF Consult sp. z o.o.
Dariusz Pawlukowicz nie jest akcjonariuszem Emitenta.
Dariusz Pawlukowicz nie wykonuje żadnej działalności, która byłaby konkurencyjna w stosunku do działalności Emitenta.
Brak jest powiązań rodzinnych pomiędzy Dariuszem Pawlukowiczem a pozostałymi członkami Zarządu, członkami Rady
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, nie istnieje żaden potencjalny konflikt interesów pomiędzy obowiązkami Dariusza
Pawlukowicza wobec Emitenta a jego prywatnym interesem lub innymi obowiązkami.
Dariusz Pawlukowicz w okresie poprzednich pięciu lat był członkiem organów administracyjnych, zarządzających i
Prospekt Emisyjny
100

2011 – obecnie
Emitent, Członek Zarządu

2010 – obecnie
prezes zarządu VD Invest sp. z o.o.

2009 – obecnie
udziałowiec i członek zarządu Audyt Partner sp. z o.o.

2009 – obecnie
prokurent VD sp. z o.o.

2008 – obecnie
prezes zarządu IPD Południe sp. z o.o.

2010 – 2011
prezes zarządu Promenady Epsilon sp. z o.o.
Ponadto, w okresie ostatnich pięciu lat Dariusz Pawlukowicz nie posiadał i nie posiada akcji spółek publicznych.
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, w okresie ostatnich pięciu lat w stosunku do Dariusza Pawlukowicza nie
przypadki upadłości, zarządu komisarycznego ani likwidacji w odniesieniu do podmiotów, w których Dariusz Pawlukowicz
pełnił funkcje członka organów administracyjnych, zarządzających i nadzorczych, a także w których był on osobą
zarządzającą wyższego szczebla. Nie miały miejsca oficjalne oskarżenia publiczne ani sankcje w stosunku do Dariusza
Pawlukowicza ze strony organów ustawowych ani regulacyjnych (w tym uznanych organizacji zawodowych). Ponadto
Dariusz Pawlukowicz nie otrzymał sądowego zakazu działania lub zakazu uczestniczenia w zarządzaniu lub
prowadzeniu spraw jakiegokolwiek emitenta.
Dariusz Pawlukowicz nie został wpisany do Rejestru Dłużników Niewypłacalnych prowadzonego na podstawie Ustawy o
KRS. Dariusz Pawlukowicz nie został także pozbawiony przez sąd upadłościowy prawa prowadzenia działalności
585, art. 587 i art. 590–591 KSH.
14.1.2. Informacje o członkach organów nadzorczych
Grzegorz Dzik – Przewodniczący Rady Nadzorczej
Grzegorz Dzik posiada wykształcenie wyższe techniczne uzyskane w 1997 r. na Wydziale Budownictwa Lądowego
Politechniki Wrocławskiej.

2010 – obecnie
udziałowiec, Parkowa Ostoja sp. z o.o.

2008 – obecnie
udziałowiec i członek zarządu, Worldstar Investment S.a.r.l.

2007 – obecnie
udziałowiec, Mobile Technology sp. z o.o.

2007 – obecnie
członek rady nadzorczej, TIM S.A.

2006 – 2007
udziałowiec, Varmex sp. z o.o.

2005 – 2009
udziałowiec, Coldwell Banker Polska sp. z o.o.

2006 – 2008
udziałowiec w Coldwell Banker Commercial Polska sp. z o.o.

1996 – 2006
komandytariusz, Impel Tom M. Kapalski sp.k. (obecnie IPT Akromar sp. z o.o. sp.k.)

1996 – 2006
komandytariusz Impel Group Ł. Bojarski sp.k.

2004 – obecnie
prezes zarządu i akcjonariusz Impel

2003 – 2004
członek rady nadzorczej, Zagłębie Lubin Sportowa S.A.

2001 – obecnie
Przewodniczący Rady Nadzorczej Emitenta

2000 – 2008
udziałowiec i członek zarządu, Proxima Capital Investment SA z siedzibą w
Luksemburgu

1999 – 2003
członek rady nadzorczej Impel

1996 – 2007
udziałowiec, VACO sp. z o.o.

1990 – 1999
dyrektor generalny Impel J. Biegaj, G. Dzik sp.j.
Prospekt Emisyjny
101

1986 – 1990
zastępca dyrektora ds. usług i produkcji Studenckie Biuro Usług „Student Serwis"
Oddział Wrocław
Grzegorz Dzik posiada 2 839 760 akcji Emitenta, uprawniających do wykonywania 2 839 760 głosów na Walnym
Zgromadzeniu Akcjonariuszy Emitenta.
Grzegorz Dzik nie wykonuje żadnej działalności, która byłaby konkurencyjna w stosunku do działalności Emitenta, poza
posiadaniem udziałów w Parkowa Ostoja sp. z o.o., co opisane jest szczegółowo w Rozdziale III Pkt 7.2. „Struktura
Grupy Vantage (wszystkich spółek zależnych Emitenta)”.
Bogdan Dzik – Członek Rady Nadzorczej Emitenta, jest bratem Grzegorza Dzika. Ponadto, brak jest powiązań
rodzinnych pomiędzy Grzegorzem Dzikiem a pozostałymi członkami Zarządu, członkami Rady Nadzorczej oraz osobą
zarządzającą wyższego szczebla.
Grzegorz Dzik jest jednocześnie akcjonariuszem i prezesem zarządu Impel – spółką, należącą do grupy, którą łączą
stosunki umowne z Grupą Vantage oraz udziałowcem w Parkowa Ostoja sp. z o.o., co opisane jest szczegółowo w
Rozdziale III Pkt 7.2. „Struktura Grupy Vantage (wszystkich spółek zależnych Emitenta)”. Ponadto, zgodnie ze złożonym
oświadczeniem, nie istnieje żaden potencjalny konflikt interesów pomiędzy obowiązkami Grzegorza Dzika wobec
Emitenta a jego prywatnym interesem lub innymi obowiązkami.
Grzegorz Dzik w okresie poprzednich pięciu lat był członkiem organów administracyjnych, zarządzających i nadzorczych

2010 – obecnie
udziałowiec, Parkowa Ostoja sp. z o.o.

2008 – obecnie

2007 – obecnie
członek rady nadzorczej, TIM S.A.

2007 – obecnie
udziałowiec, Mobile Technology sp. z o.o.

2004 – obecnie
prezes zarządu, Impel (Grzegorz Dzik jest również akcjonariuszem Impel)

2001 – obecnie
Emitent, Przewodniczący Rady Nadzorczej i akcjonariusz

2005 – 2009
udziałowiec Coldwell Banker Polska sp. z o.o.

2005 – 2007
członek rady nadzorczej, Coldwell Banker Polska sp. z o.o.

2006 – 2008
udziałowiec w Coldwell Banker Commercial Polska sp. z o.o.

2006 – 2007
udziałowiec, Varmex sp. z o.o.

2000 – 2008
udziałowiec, członek zarządu, Proxima Capital Investment SA

1996 – 2007
udziałowiec, VACO sp. z o.o.
Ponadto, w okresie poprzednich pięciu lat Grzegorz Dzik posiadał lub posiada akcje spółek publicznych, przy czym
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, w okresie ostatnich pięciu lat w stosunku do Grzegorza Dzika nie orzeczono
upadłości, zarządu komisarycznego ani likwidacji w odniesieniu do podmiotów, w których Grzegorz Dzik pełnił funkcje
wyższego szczebla, poza sprawowaniem funkcji członka zarządu kategorii A w Proxima Capital Investment SA z
siedzibą w Luksemburgu, która w 2008 r. została zlikwidowana ze względu na osiągnięcie celu, dla jakiego spółka
została utworzona.
Nie miały miejsca oficjalne oskarżenia publiczne ani sankcje w stosunku do Grzegorza Dzika ze strony organów
ustawowych ani regulacyjnych (w tym uznanych organizacji zawodowych). Ponadto Grzegorz Dzik nie otrzymał
sądowego zakazu działania lub zakazu uczestniczenia w zarządzaniu lub prowadzeniu spraw jakiegokolwiek emitenta.
Grzegorz Dzik nie został wpisany do Rejestru Dłużników Niewypłacalnych prowadzonego na podstawie Ustawy o KRS.
Grzegorz Dzik nie został także pozbawiony przez sąd upadłościowy prawa prowadzenia działalności gospodarczej na
handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu, ani nie został skazany
585, art. 587 i art. 590–591 KSH.
Bogdan Robert Dzik – Członek Rady Nadzorczej
Bogdan Dzik posiada wykształcenie wyższe uzyskane w 1989 r., ukończył studia na Wydziale Górniczym Politechniki
Wrocławskiej.
Prospekt Emisyjny
102

2000 – obecnie

2006 – obecnie
prezes zarządu Impel Cleaning sp. z o.o.

2000 – 2005
prezes zarządu, dyrektor generalny Impel

2008 – obecnie
udziałowiec, Vaco sp. z o.o.

1999 – 2000
dyrektor departamentu usług, wiceprezes zarządu Impel

1990 – 1999
prokurent, dyrektor produktu, dyrektor oddziału we Wrocławiu, kierownik działu
marketingu, Impel sp.j.
Bogdan Dzik nie jest akcjonariuszem Emitenta.
Bogdan Dzik nie wykonuje żadnej działalności, która byłaby konkurencyjna w stosunku do działalności Emitenta.
Brat Bogdana Dzika, Grzegorz Dzik posiada 2 839 760 akcji Emitenta, uprawniających do wykonywania 2 839 760
głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy.
Brat Bogdana Dzika, Grzegorz Dzik jest Przewodniczącym Rady Nadzorczej Emitenta. Ponadto, brak jest powiązań
rodzinnych pomiędzy Bogdanem Dzikiem a pozostałymi członkami Zarządu, członkami Rady Nadzorczej oraz osobą
zarządzającą wyższego szczebla.
Bogdan Dzik jest jednocześnie prezesem zarządu Impel Cleaning sp. z o.o. – spółki, należącej do grupy, którą łączą
stosunki umowne z Grupą Vantage. Ponadto, zgodnie ze złożonym oświadczeniem, nie istnieje żaden potencjalny
konflikt interesów pomiędzy obowiązkami Bogdana Dzika wobec Emitenta a jego prywatnym interesem lub innymi
obowiązkami.
Bogdan Dzik w okresie poprzednich pięciu lat był członkiem organów administracyjnych, zarządzających i nadzorczych

2008 – obecnie
udziałowiec, Vaco sp. z o.o.

2006 – obecnie
Impel Cleaning sp. z o.o., prezes zarządu

2000 – obecnie
Ponadto, w okresie poprzednich pięciu lat Bogdan Dzik posiadał lub posiada akcje spółek publicznych, przy czym
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, w okresie ostatnich pięciu lat w stosunku do Bogdana Dzika nie orzeczono
upadłości, zarządu komisarycznego ani likwidacji w odniesieniu do podmiotów, w których Bogdan Dzik pełnił funkcje
wyższego szczebla.
Nie miały miejsca oficjalne oskarżenia publiczne ani sankcje w stosunku do Bogdana Dzika ze strony organów
ustawowych ani regulacyjnych (w tym uznanych organizacji zawodowych). Ponadto Bogdan Dzik nie otrzymał sądowego
zakazu działania lub zakazu uczestniczenia w zarządzaniu lub prowadzeniu spraw jakiegokolwiek emitenta.
Bogdan Dzik nie został wpisany do Rejestru Dłużników Niewypłacalnych prowadzonego na podstawie Ustawy o KRS.
Bogdan Dzik nie został także pozbawiony przez sąd upadłościowy prawa prowadzenia działalności gospodarczej na
handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu ani nie został skazany
585, art. 587 i art. 590–591 KSH.
Józef Henryk Biegaj – Członek Rady Nadzorczej
Józef Biegaj posiada wykształcenie wyższe uzyskane w 1984 r. na Wydziale Budownictwa Maszyn Górniczych i
Hutniczych na Akademii Górniczo Hutniczej w Krakowie.

2007 – obecnie

2005 – obecnie
członek zarządu Impel (Józef Henryk Biegaj jest również akcjonariuszem Impel)

2001 – 2005
prezes zarządu Impel Security Polska sp. z o.o.

2000 – 2008
udziałowiec i członek zarządu Proxima
w Luksemburgu (spółka zlikwidowana)
Prospekt Emisyjny
Capital
Investment
SA z siedzibą
103

2008 – obecnie
udziałowiec i członek zarządu Worldstar Investment S.a.r.l.

2009 – obecnie
członek rady nadzorczej Procom System S.A.

2006 – obecnie
udziałowiec EXPED Investitions und Technologigesellschaft GmbH

2004 – obecnie
udziałowiec V–Force sp. z o.o.

2001 – obecnie
udziałowiec, Appaloosa sp. z o.o.

2001 – 2009
prezes zarządu, Appaloosa sp. z o.o.

1999 – 2001
członek rady nadzorczej Impel

1990 – 1999
wspólnik Impel sp.j.

1989
założyciel spółki cywilnej „Birmat”

1987 – 1987
kierownik zakładu usługowego Studenckie Biuro Usług „Student Serwis” oddział
Wrocław

1984 – 1987
starszy rzemieślnik Zakłady Hutniczo Przetwórcze Metali Nieżeliwnych „Hutmen”
Józef Biegaj posiada 2 142 271 akcji Emitenta, uprawniających do wykonywania ogółem 2 142 271 głosów na Walnym
Zgromadzeniu Akcjonariuszy.
Józef Biegaj nie wykonuje żadnej działalności, która byłaby konkurencyjna w stosunku do działalności Emitenta.
Brak jest powiązań rodzinnych pomiędzy Józefem Biegajem a pozostałymi członkami Zarządu, członkami Rady
Józef Biegaj jest jednocześnie akcjonariuszem i wiceprezesem zarządu Impel – spółki, należącej do grupy, którą łączą
stosunki umowne z Grupą Emitenta. Ponadto, zgodnie ze złożonym oświadczeniem, nie istnieje żaden potencjalny
konflikt interesów pomiędzy obowiązkami Józefa Biegaja wobec Emitenta a jego prywatnym interesem lub innymi
obowiązkami.
Józef Biegaj w okresie poprzednich pięciu lat był członkiem organów administracyjnych, zarządzających
i nadzorczych albo wspólnikiem w następujących podmiotach:

2009 – obecnie
członek rady nadzorczej, Procom System S.A.

2008 – obecnie

2007 – obecnie
Emitent, Członek Rady Nadzorczej i akcjonariusz

2005 – obecnie
członek zarządu, Impel (Józef Henryk Biegaj jest również akcjonariuszem Impel)

2006 – obecnie
udziałowiec EXPED Investitions und Technologigesellschaft GmbH

2004 – obecnie
udziałowiec V–Force sp. z o.o.

2001 – obecnie
prezes zarządu (do 2009) i udziałowiec, Appaloosa sp. z o.o.

2000 – 2008
udziałowiec i członek zarządu, Proxima Capital Investment SA z siedzibą w
Luksemburgu
Ponadto, w okresie poprzednich pięciu lat Józef Biegaj posiadał lub posiada akcje spółek publicznych, przy czym
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, w okresie ostatnich pięciu lat w stosunku do Józefa Biegaja nie orzeczono
upadłości, zarządu komisarycznego ani likwidacji w odniesieniu do podmiotów, w których Józef Biegaj pełnił funkcje
wyższego szczebla, poza sprawowaniem funkcji członka zarządu kategorii A w Proxima Capital Investment SA z
siedzibą w Luksemburgu, która w 2008 r. została zlikwidowana ze względu na osiągnięcie celu, dla jakiego spółka
została utworzona.
Nie miały miejsca oficjalne oskarżenia publiczne ani sankcje w stosunku do Józefa Biegaja ze strony organów
ustawowych ani regulacyjnych (w tym uznanych organizacji zawodowych) z wyjątkiem aktu oskarżenia wniesionego do
Sądu przez Prokuraturę Rejonową dla Wrocławia–Śródmieścia, w którym postawiono Józefowi Biegajowi popełnienie
czynu z art. 177 § 2 Kodeksu Karnego, tj. umyślne naruszenie zasad bezpieczeństwa w ruchu lądowym i nieumyślne
spowodowanie wypadku drogowego dnia 14 lipca 2006 r. Ponadto Józef Biegaj nie otrzymał sądowego zakazu działania
lub zakazu uczestniczenia w zarządzaniu lub prowadzeniu spraw jakiegokolwiek emitenta.
Józef Biegaj nie został wpisany do Rejestru Dłużników Niewypłacalnych prowadzonego na podstawie Ustawy o KRS.
Józef Biegaj nie został pozbawiony przez sąd upadłościowy prawa prowadzenia działalności gospodarczej na własny
rachunek oraz prawa pełnienia funkcji członka rady nadzorczej, reprezentanta lub pełnomocnika w spółce handlowej,
Prospekt Emisyjny
104
przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu ani nie został skazany prawomocnym wyrokiem
za przestępstwa określone w przepisach rozdziałów XXXIII–XXXVII Kodeksu Karnego oraz art. 585, art. 587 i art. 590–
591 KSH.
Piotr Nowjalis – Członek Rady Nadzorczej
Niezależny Członek Rady Nadzorczej zgodnie z zasadami określonymi w Zaleceniu Komisji Europejskiej (2005/162/WE)
z dnia 15 lutego 2005 r. dotyczące roli dyrektorów niewykonawczych lub będących członkami rady nadzorczej spółek
giełdowych i komisji rady (nadzorczej), a w szczególności w Załączniku II Zalecenia, posiadający kwalifikacje w
dziedzinie rachunkowości i rewizji finansowej, zgodnie z art. 86 ustawy z dnia 7 maja 2009 r. o biegłych rewidentach i ich
samorządzie, podmiotach uprawnionych do badania sprawozdań finansowych oraz o nadzorze publicznym (Dz.U. Nr 77,
poz. 649, ze zm.).
Piotr Nowjalis posiada wykształcenie wyższe. Uzyskał tytuł magistra w 1997 r. na Wydziale Ekonomicznym Uniwersytetu
Gdańskiego, na kierunku Międzynarodowe Stosunki Gospodarcze i Polityczne oraz w 1998 r. na Wydziale Prawa i
Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, na kierunku Administracja.
Posiada blisko 12 lat na stanowiskach menedżerskich związanych z zarządzaniem finansami w spółkach kapitałowych
prywatnych i publicznych. Zakres odpowiedzialności związany był z budżetowaniem, controllingiem, kształtowaniem
struktury kapitału, pozyskiwaniem finansowania na krajowych i zagranicznych rynkach finansowych, przeprowadzeniem
emisji pierwotnej i wtórnej na GPW, zarządzaniem ryzykiem finansowym relacjami inwestorskimi oraz transakcjami fuzji i
przejęć. Zasiadał również w organach nadzorczych spółek kapitałowych.

2011 – obecnie

2011 – obecnie
członek rady nadzorczej Rotopino.pl S.A.

2011
członek rady nadzorczej Narzędzia.pl S.A.

2008 – obecnie
wiceprezes zarządu i dyrektor finansowy NG2 S.A.

2010 – obecnie
managing director w NG2 Suisse S.a.r.l. z siedzibą w Szwajcarii

2010 – obecnie
członek rady nadzorczej TIM S.A.

2003 – 2008
dyrektor finansowy i członek zarządu AB S.A.

2007 – 2008
członek zarządu ATC Holding a.s. z siedzibą w Ostrawie (Czechy)

2007 – 2008
członek rady nadzorczej AT Computers a.s. z siedzibą w Ostrawie (Czechy)

2007 – 2008
przewodniczący rady nadzorczej Comfor Stores a.s. z siedzibą w Brnie (Czechy)

2002 – 2003
dyrektor ds. ekonomicznych w M&S Pomorska Fabryka Okien sp. z o.o.

1999 – 2002
dyrektor finansowy – dyrektor wykonawczy w biurze zarządu KGHM Polska Miedź S.A.

1998 – 1999
specjalista w Lotos S.A.

1997
specjalista w P.P. Polskie Linie Oceaniczne S.A.
Piotr Nowjalis nie posiada akcji Emitenta.
Piotr Nowjalis nie wykonuje żadnej działalności, która byłaby konkurencyjna w stosunku do działalności Emitenta.
Brak jest powiązań rodzinnych pomiędzy Piotrem Nowjalisem a pozostałymi członkami Zarządu, członkami Rady
Piotr Nowjalis nie ma żadnego potencjalnego konfliktu interesów pomiędzy obowiązkami Piotra Nowjalisa wobec
Piotr Nowjalis w okresie poprzednich pięciu lat był członkiem organów administracyjnych, zarządzających

2011 – obecnie

2011 – obecnie
członek rady nadzorczej Rotopino.pl S.A.

2011
członek rady nadzorczej Narzędzia.pl S.A.

2008 – obecnie
NG2 S.A., wiceprezes zarządu i dyrektor finansowy

2010 – obecnie
NG2 Suisse S.a.r.l. z siedzibą w Szwajcarii, managing director

2010 – obecnie
TIM S.A., członek rady nadzorczej
Prospekt Emisyjny
105

2003 – 2008
AB S.A., dyrektor finansowy i członek zarządu

2007 – 2008
członek zarządu ATC Holding a.s. z siedzibą w Ostrawie (Czechy)

2007 – 2008
członek rady nadzorczej AT Computers a.s. z siedzibą w Ostrawie (Czechy)

2007 – 2008
przewodniczący rady nadzorczej Comfor Stores a.s. z siedzibą w Brnie (Czechy)
Ponadto, Piotr Nowjalis w okresie poprzednich pięciu lat nie posiadał i nie posiada akcji spółek publicznych
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, w okresie ostatnich pięciu lat w stosunku do Piotra Nowjalisa nie orzeczono
upadłości, zarządu komisarycznego ani likwidacji w odniesieniu do podmiotów, w których Piotr Nowjalis pełnił funkcje
wyższego szczebla.
Nie miały miejsca oficjalne oskarżenia publiczne ani sankcje w stosunku do Piotra Nowjalisa ze strony organów
ustawowych ani regulacyjnych (w tym uznanych organizacji zawodowych) z wyjątkiem dobrowolnego poddania się
odpowiedzialności wobec narażenia na uszczuplenie podatku dochodowego od osób prawnych związanych z
zawyżeniem kwoty kosztów uzyskania przychodów poprzez rozliczenie nierzetelnej faktury VAT, wskutek czego
zaniżona została kwota dochodu osiągniętego przez AB S.A. za 2004 r. (w której pełnił funkcję dyrektora finansowego i
członka zarządu AB S.A.), a w konsekwencji zaniżenie kwoty podatku należnego o 22.556,00 zł (tj. o czyn z art. 56 § 2 w
zw. z art. 9 § 3 Kodeksu Karnego Skarbowego).
Piotr Nowjalis nie został wpisany do Rejestru Dłużników Niewypłacalnych prowadzonego na podstawie Ustawy o KRS.
Piotr Nowjalis nie został pozbawiony przez sąd upadłościowy prawa prowadzenia działalności gospodarczej na własny
rachunek oraz prawa pełnienia funkcji członka rady nadzorczej, reprezentanta lub pełnomocnika w spółce handlowej,
przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu ani nie został skazany prawomocnym wyrokiem
za przestępstwa określone w przepisach rozdziałów XXXIII–XXXVII Kodeksu Karnego oraz art. 585, art. 587 i art. 590–
591 KSH.
Mirosław Greber – Członek Rady Nadzorczej
Niezależny Członek Rady Nadzorczej zgodnie z zasadami określonymi w Zaleceniu Komisji Europejskiej (2005/162/WE)
z dnia 15 lutego 2005 r. dotyczącym roli dyrektorów niewykonawczych lub będących członkami rady nadzorczej spółek
giełdowych i komisji rady (nadzorczej), a w szczególności w Załączniku II Zalecenia.
Mirosław Greber posiada wykształcenie wyższe. W 1992 r. ukończył Wydział Prawa i Administracji na Uniwersytecie
Wrocławskim, uzyskując tytuł magistra prawa. W 1997 r. w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Wałbrzychu zdobył
tytuł radcy prawnego (licencja nr WŁ/WB/368, wpis z dnia 24 stycznia 1997 r.). Obecnie jest partnerem w kancelarii
adwokackiej Świteńki i Partnerzy w Wałbrzychu. Ponadto Mirosław Greber od 2001 r. jest członkiem Polsko–
Japońskiego Komitetu Gospodarczego, a także od 2009 r. członkiem Klubu Partnerów Uniwersytetu Ekonomicznego we
Wrocławiu.

2011 – obecnie
członek rady nadzorczej Miejskie Przedsiębiorstwo Komunikacyjne sp. z o.o.

2011 – obecnie
wspólnik Greber Invest i Partnerzy sp. z o.o.

2011 – obecnie
członek rady nadzorczej Biznes–Park Rokita sp. z o.o.

2009 – obecnie
członek rady nadzorczej Votum S.A.

luty 2011 – lipiec 2011
członek rady nadzorczej Dolnośląski Park Innowacji i Nauki S.A.

2009 – 2011
członek rady nadzorczej Park Przemysłowy w Wałbrzychu sp. z o.o.

2008 – 2011
przewodniczący rady nadzorczej „Invest–Park Development” sp. z o.o.

1997 – 2011
prezes zarządu Wałbrzyska Specjalna Strefa Ekonomiczna „Invest–Park” sp. z o.o.

1993 – 1997
prezes zarządu Agencji Mienia Reliqum sp. z o.o.

1992 – 1993
dyrektor oddziału dolnośląskiego firmy konsultingowej Korycka & Budziak sp. z o.o.
Mirosław Greber nie posiada akcji Emitenta.
Mirosław Greber nie wykonuje żadnej działalności, która byłaby konkurencyjna w stosunku do działalności Emitenta.
Brak jest powiązań rodzinnych pomiędzy Mirosławem Greberem a pozostałymi członkami Zarządu, członkami Rady
Mirosław Greber nie ma żadnego potencjalnego konfliktu interesów pomiędzy obowiązkami Mirosława Grebera wobec
Prospekt Emisyjny
106
Mirosław Greber w okresie poprzednich pięciu lat był członkiem organów administracyjnych, zarządzających

2011 – obecnie
członek rady nadzorczej Miejskie Przedsiębiorstwo Komunikacyjne sp. z o.o.

2011 – obecnie
wspólnik Greber Invest i Partnerzy sp. z o.o.

2011 – obecnie
partner w kancelarii adwokackiej Świteńki i Partnerzy. Kancelaria Adwokacka sp.p.

2011 – obecnie
członek rady nadzorczej Biznes–Park Rokita sp. z o.o.

2009 – obecnie
członek rady nadzorczej Votum S.A.

2009 – 2011
członek rady nadzorczej Park Przemysłowy w Wałbrzychu sp. z o.o.

2008 – 2011
przewodniczący rady nadzorczej „Invest–Park Development” sp. z o.o.

1997 – 2011
prezes zarządu Wałbrzyska Specjalna Strefa Ekonomiczna „Invest–Park” sp. z o.o.

luty 2011 – lipiec 2011
członek rady nadzorczej Dolnośląski Park Innowacji i Nauki S.A.
Ponadto w okresie poprzednich pięciu lat Mirosław Greber posiadał lub posiada akcje spółek publicznych, przy czym
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, w okresie ostatnich pięciu lat w stosunku do Mirosława Grebera nie orzeczono
upadłości, zarządu komisarycznego ani likwidacji w odniesieniu do podmiotów, w których Mirosław Greber pełnił funkcje
wyższego szczebla. Nie miały miejsca oficjalne oskarżenia publiczne ani sankcje w stosunku do Mirosława Grebera ze
strony organów ustawowych ani regulacyjnych (w tym uznanych organizacji zawodowych).
Mirosław Greber nie został wpisany do Rejestru Dłużników Niewypłacalnych prowadzonego na podstawie Ustawy o
KRS. Mirosław Greber nie został pozbawiony przez sąd upadłościowy prawa prowadzenia działalności gospodarczej na
handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu ani nie został skazany
585, art. 587 i art. 590–591 KSH.
14.1.3. Informacje o założycielach
Założycielem Emitenta jest Skarb Państwa. Spółka powstała w wyniku aktu przekształcenia przedsiębiorstwa
państwowego pod nazwą: Przedsiębiorstwo Państwowe Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego we Wrocławiu w
jednoosobową spółkę akcyjną Skarbu Państwa.
14.1.4. Informacje o osobach zarządzających wyższego szczebla
Henryk Wojciechowski
Henryk Wojciechowski posiada wykształcenie średnie techniczne – technik żeglugi śródlądowej, uzyskane w 1984 r.
Henryk Wojciechowski uczestniczył w szkoleniach z zakresu zarządzania, ekonomii i controllingu. Posiada licencję
zawodową zarządcy nieruchomości nr 12737. Od 1987 r. zajmuje stanowiska kierownicze lub pełni funkcje w zarządach
spółek.
W latach 1984–1996 pracował w przedsiębiorstwie państwowym Żegluga Szczecińska i Odratrans S.A. na stanowiskach
kierowniczych – kapitana żeglugi śródlądowej. Od 1996 r. zatrudniony w Spółce Jawnej Impel J. Biegaj, G. Dzik na
stanowisku zastępcy kierownika działu administracji, następnie kierownika działu inwestycji i eksploatacji majątku.
W latach 1999–2006 w Impel zajmował stanowisko dyrektora administracyjnego i dyrektora zarządzania infrastrukturą.
W wymienionym okresie zarządzał działem inwestycji, realizując projekty inwestycyjne budowy i modernizacji obiektów
oraz przygotowania nieruchomości należących do spółki do realizacji projektów deweloperskich. Zarządzał procesami
inwestycyjnymi modernizacji budynków biurowych należących do Impel we Wrocławiu, Lubinie, Dzierżoniowie i Jeleniej
Górze. Zrealizował projekt budowy, uruchomienia działalności i sprzedaży obiektu hotelu w Świnoujściu.
Henryk Wojciechowski zarządzał także działem zakupów Impel, organizował procesy zakupów dóbr materialnych oraz
dostaw usług dla spółek grupy Impel, zarządzał flotą samochodową grupy Impel. Zarządzał działem eksploatacji
nieruchomości, w ramach którego organizował zarządzanie nieruchomościami i majątkiem trwałym spółek grupy Impel.
Od 2006 r. do lipca 2007 r. pełnił funkcję Prezesa Zarządu w spółce Emitenta. Od lipca 2007 r. do 31 grudnia 2011 r.
pełnił funkcję dyrektora rozwoju i utrzymania w Emitencie, odpowiedzialnego za nabywanie gruntów, przygotowanie
projektów w fazie predeweloperskiej oraz zarządzanie nieruchomościami spółki. Do chwili obecnej pełni funkcję członka
organów zarządzających w spółkach z Grupy Vantage.
Prospekt Emisyjny
107

2012 – obecnie
działalność gospodarcza Henryk Wojciechowski Doradztwo Nieruchomości

2011 – obecnie
prezes zarządu PRW sp. z o.o.

2010 – obecnie
prokurent, Parkowa Ostoja sp. z o.o.

2010 – obecnie
członek zarządu, Centauris Bis sp. z o.o.

2008 – obecnie
prezes zarządu, VD sp. z o.o.

2008 – obecnie
prezes zarządu, IPD Centrum sp. z o.o.

2007 – 2012
dyrektor rozwoju i utrzymania w Emitencie

2007 – obecnie
prezes zarządu, IPD Invest sp. z o.o.

2008 – 2010
prezes zarządu, IPD Zachód sp. z o.o.

2008 – 2009
likwidator, Coldwell Banker Polska sp. z o.o. w likwidacji

2006 – 2007
prokurent, Impel

2006 – 2007
prezes zarządu Asset Invest In Poland S.A. (obecnie Vantage Development S.A.)

2002 – 2009
prezes zarządu Impel Real Estate sp. z o.o.

1999 – 2006
dyrektor administracyjny i dyrektor zarządzania infrastrukturą, Impel

1996 – 1999
zastępca kierownika działu administracji, kierownik działu inwestycji i eksploatacji
majątku, Impel J. Biegaj, G. Dzik sp.j.

1984 – 1996
kapitan żeglugi śródlądowej, Odratrans S.A. i Konpasz sp. z o.o.
Henryk Wojciechowski nie jest akcjonariuszem Emitenta. Henryk Wojciechowski nie wykonuje żadnej działalności, która
byłaby konkurencyjna w stosunku do działalności Emitenta, poza sprawowaniem funkcji prokurenta Parkowa Ostoja sp. z
o.o., co opisane jest szczegółowo w Rozdziale III pkt 7.2. „Struktura Grupy Vantage (wszystkich spółek zależnych
Emitenta)”.
Brak jest powiązań rodzinnych pomiędzy Henrykiem Wojciechowskim a pozostałymi członkami Zarządu oraz członkami
Rady Nadzorczej.
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, nie istnieje żaden potencjalny konflikt interesów pomiędzy obowiązkami Henryka
Wojciechowskiego wobec Emitenta, a jego prywatnym interesem lub innymi obowiązkami, poza sprawowaniem funkcji
prokurenta Parkowa Ostoja sp. z o.o., co opisane jest szczegółowo w Rozdziale III pkt 7.2. „Struktura Grupy Vantage
(wszystkich spółek zależnych Emitenta)”.
Henryk Wojciechowski w okresie poprzednich pięciu lat był członkiem organów administracyjnych, zarządzających i

2011 – obecnie
prezes zarządu PRW sp. z o.o.

2010 – obecnie
Centauris Bis sp. z o.o. – członek zarządu

2010 – obecnie
Parkowa Ostoja sp. z o.o. – prokurent

2008 – obecnie
IPD Centrum sp. z o.o. – prezes zarządu

2008 – obecnie
VD sp. z o.o. – prezes zarządu

2007 – obecnie
IPD Invest sp. z o.o. – prezes zarządu

2006 – 2007
Impel – prokurent

2006 – 2007
Asset Invest In Poland S.A. (obecnie Vantage Development S.A.) – Prezes Zarządu

2006 – 2007
Testdna sp. z o.o. (obecnie Cleaning Partner sp. z o.o.) – udziałowiec

2002 – 2009
Impel Real Estate sp. z o.o. – prezes zarządu

2008 – 2009
Coldwell Banker Polska sp. z o.o. w likwidacji – likwidator

2008 – 2010
IPD Zachód sp. z o.o. – prezes zarządu
Ponadto, w okresie poprzednich pięciu lat Henryk Wojciechowski posiadał lub posiada akcje spółek publicznych, przy
czym zaangażowanie takie nie przekracza 5% ogólnej liczby głosów.
Zgodnie ze złożonym oświadczeniem, w okresie ostatnich pięciu lat w stosunku do Henryka Wojciechowskiego nie
Prospekt Emisyjny
108
przypadki upadłości, zarządu komisarycznego ani likwidacji w odniesieniu do podmiotów, w których Henryk
Wojciechowski pełnił funkcje członka organów administracyjnych, zarządzających i nadzorczych, a także w których był
on osobą zarządzającą wyższego szczebla, poza sprawowaniem funkcji likwidatora w Coldwell Banker Polska sp. z o.o.
w latach 2008–2009. W Coldwell Banker Polska sp. z o.o. nie doszło do likwidacji i spółka wznowiła działalność.
Nie miały miejsca oficjalne oskarżenia publiczne ani sankcje w stosunku do Henryka Wojciechowskiego ze strony
organów ustawowych ani regulacyjnych (w tym uznanych organizacji zawodowych). Ponadto Henryk Wojciechowski nie
otrzymał sądowego zakazu działania lub zakazu uczestniczenia w zarządzaniu lub prowadzeniu spraw jakiegokolwiek
emitenta.
Henryk Wojciechowski nie został wpisany do Rejestru Dłużników Niewypłacalnych prowadzonego na podstawie Ustawy
o KRS. Henryk Wojciechowski nie został pozbawiony przez sąd upadłościowy prawa prowadzenia działalności
585, art. 587 i art. 590–591 KSH.
Prospekt Emisyjny
109
15. Wynagrodzenie i inne świadczenia za ostatni pełny rok obrotowy w odniesieniu
do członków organów administracyjnych, zarządzających i nadzorczych oraz osób
zarządzających wyższego szczebla
15.1. Wysokość wypłaconego wynagrodzenia (w tym świadczeń warunkowych lub odroczonych) oraz
przyznanych przez Emitenta i jego podmioty zależne świadczeń w naturze za usługi świadczone na
rzecz spółki lub jej podmiotów zależnych
15.1.1. Zarząd Emitenta
Tabela. Wysokość wynagrodzeń członków Zarządu Emitenta oraz osób zarządzających wyższego szczebla w 2011 r. (w tym
świadczeń warunkowych oraz odroczonych, a także przyznanych przez Emitenta lub jego podmioty zależne świadczeń w
naturze) za usługi świadczone na rzecz spółki lub jej podmiotów zależnych
Łączna wartość wynagrodzeń
Imię i nazwisko
wypłaconych w 2011 r. (w tys. zł)
Funkcja
Świadczenia pieniężne
Świadczenia
rzeczowe**
Edward Laufer
Prezes Zarządu
540
26
Dariusz Pawlukowicz*
Członek Zarządu
254
4
Roman Meysner
Członek Zarządu
467
12
Henryk Wojciechowski
Osoba zarządzająca wyższego szczebla
252
11
* Dariusz Pawlukowicz sprawuje funkcję członka Zarządu od 23 maja 2011 r. Wartość podana w tabeli odnosi się do wynagrodzenia
otrzymanego z tytułu sprawowania funkcji członka Zarządu od 23 maja 2011 r. oraz otrzymanego z innych tytułów od spółek z Grupy w
2011 r.
** Świadczenia rzeczowe obejmują dwa świadczenia opłacane przez Emitenta – dodatkowej opieki medycznej oraz składek na polisy
ubezpieczenia na życie.
Źródło: Emitent
Na Dzień Prospektu wszyscy członkowie Zarządu Emitenta otrzymują wynagrodzenie stałe z tytułu umów o pracę ze
spółkami z Grupy oraz z tytułu pełnienia funkcji w organach spółek z Grupy, a także odpowiednie świadczenia rzeczowe.
Ponadto Rada Nadzorcza w oparciu o „Zasady premiowania kierownictwa GK Vantage Development”, będące
załącznikiem do Uchwały nr 10/2011 Rady Nadzorczej Emitenta z dnia 23 maja 2011 r. ustala nagrody przyznawane
Członkom Zarządu w ramach systemu motywacyjnego, który opiera się na współczynnikach realizacji określonych celów
strategicznych i celów finansowych opierających się na określonych wskaźnikach. Rada Nadzorcza nie jest związana
wskaźnikami realizacji zadań, może również podnieść lub zmniejszyć wartość przyznanych Członkom Zarządu nagród.
15.1.2. Rada Nadzorcza Emitenta
Tabela. Wysokość wynagrodzeń członków Rady Nadzorczej Emitenta w 2011 r. (w tym świadczeń warunkowych oraz
odroczonych, a także przyznanych przez Emitenta lub jego podmioty zależne świadczeń w naturze) za usługi świadczone na
rzecz spółki lub jej podmiotów zależnych
Imię i nazwisko
Funkcja
Łączna wartość wynagrodzeń
wypłaconych w 2011 r. (w tys. zł)
Grzegorz Dzik
Przewodniczący Rady Nadzorczej
18
Bogdan Dzik
Członek Rady Nadzorczej
10
Józef Biegaj
14
Piotr Nowjalis*
4
Mirosław Greber*
4
* Piotr Nowjalis oraz Mirosław Greber sprawują funkcję członków Rady Nadzorczej od 19 sierpnia 2011 r. Wartości podane w tabeli
odnoszą się do wynagrodzeń otrzymanych z tytułu sprawowania funkcji członków Rady Nadzorczej od 19 sierpnia 2011 r. oraz
otrzymanych z innych tytułów od spółek z Grupy w 2011 r.
Źródło: Emitent
Na Dzień Prospektu wszyscy członkowie Rady Nadzorczej Emitenta otrzymują wynagrodzenie stałe z tytułu pełnienia
funkcji w organach spółek z Grupy.
Prospekt Emisyjny
110
15.2. Ogólna wydzielona lub zgromadzona przez Emitenta kwota lub jego podmioty zależne na
świadczenia rentowe, emerytalne lub podobne świadczenia
W związku ze specyfiką prowadzonej działalności oraz profilem zatrudnienia Emitent oraz jego podmioty zależne nie
wydzielają i nie gromadzą kwot na świadczenia rentowe, emerytalne lub podobne świadczenia.
16. Praktyki organu administracyjnego, zarządzającego i nadzorującego
16.1. Data zakończenia obecnej kadencji oraz okres, przez jaki członkowie organów
administracyjnych, zarządzających i nadzorczych sprawowali swoje funkcje
16.1.1 Zarząd
Zgodnie z § 11 Statutu członkowie Zarządu powoływani są na wspólną trzyletnią kadencję. Członkowie Zarządu Spółki
są powoływani i odwoływani na podstawie uchwały Rady Nadzorczej Emitenta.
Zgodnie z art. 368 § 4 Kodeksu Spółek Handlowych, każdy z członków Zarządu Emitenta może być odwołany lub
zawieszony w czynnościach także uchwałą Walnego Zgromadzenia Emitenta. Mandat członka Zarządu wygasa z dniem
odbycia Walnego Zgromadzenia Emitenta zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za ostatni pełny rok obrotowy
pełnienia tej funkcji, a przed tym dniem wskutek śmierci, rezygnacji albo odwołania go ze składu Zarządu.
Poniższa tabela zawiera informacje dotyczące kadencji członków Zarządu Emitenta:
Imię i nazwisko
Funkcja
Początek kadencji
Koniec kadencji
Edward Laufer
Prezes Zarządu
16.06.2010
16.06.2013
Roman M. Meysner
Członek Zarządu
16.06.2010
16.06.2013
Dariusz Pawlukowicz
Członek Zarządu
23.05.2011
16.06.2013
16.1.2. Rada Nadzorcza
Zgodnie z § 15 Statutu członkowie Rady Nadzorczej powoływani są na wspólną trzyletnią kadencję. Zgodnie z art. 385
Kodeksu Spółek Handlowych, członkowie Rady Nadzorczej Emitenta są powoływani i odwoływani na podstawie uchwały
Walnego Zgromadzenia Emitenta. Ponadto, zgodnie z Regulaminem Rady Nadzorczej Emitenta, mandaty członków
Rady Nadzorczej wygasają w przypadku rezygnacji, odwołania lub śmierci członka Rady Nadzorczej.
Poniższa tabela zawiera informacje dotyczące kadencji członków Rady Nadzorczej Emitenta:
Imię i nazwisko
Funkcja
Początek kadencji
Koniec kadencji
24.06.2009
24.06.2012
Bogdan Dzik
24.06.2009
24.06.2012
Józef Biegaj
24.06.2009
24.06.2012
Piotr Nowjalis
19.08.2011
24.06.2012
Mirosław Greber
19.08.2011
24.06.2012
Grzegorz Dzik
16.2. Informacje o umowach o świadczenie usług członków organów administracyjnych,
zarządzających i nadzorczych z Emitentem lub którymkolwiek z jego podmiotów zależnych
określających świadczenia wypłacane w chwili rozwiązania stosunku pracy
Na Dzień Prospektu: Edward Laufer, Roman M. Meysner, Dariusz Pawlukowicz, Grzegorz Dzik, Józef Biegaj, Bogdan
Dzik, Piotr Nowjalis, Mirosław Greber oraz Henryk Wojciechowski nie są stroną żadnej umowy o świadczenie usług,
która określałaby świadczenia wypłacane w chwili rozwiązania stosunku pracy.
16.3. Informacje o komitecie ds. audytu i komitecie ds. wynagrodzeń Emitenta, dane członków danej
komisji oraz podsumowanie zasad funkcjonowania tych komisji
Na Dzień Prospektu w Radzie Nadzorczej Emitenta nie został powołany komitet ds. audytu ani komitet ds. wynagrodzeń.
Emitent nie planuje powołania żadnego ze wskazanych komitetów. Funkcje komitetu audytu sprawuje Rada Nadzorcza
kolegialnie na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia Emitenta z dnia 14 listopada 2011 r. powierzającej Radzie
Nadzorczej wykonywanie zadań komitetu audytu.
Prospekt Emisyjny
111
16.4. Informacje na temat stosowania przez Emitenta zasad ładu korporacyjnego
Zarząd, działając w imieniu Emitenta, doceniając rangę zasad ładu korporacyjnego dla zapewnienia przejrzystości
stosunków wewnętrznych oraz relacji Emitenta z jego otoczeniem zewnętrznym, a w szczególności z obecnymi i
przyszłymi akcjonariuszami Emitenta, oświadcza, iż przyjmuje do stosowania wszystkie zasady ładu korporacyjnego,
określone w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW”, przyjętym uchwałą Rady Nadzorczej GPW z
dnia 4 lipca 2007 r. w wersji zmienionej kolejnymi uchwałami Rady Nadzorczej GPW, z wyłączeniem:
1.
Zasady oznaczonej numerem 1 w części I, w zakresie dotyczącym umożliwienia transmitowania obrad walnego
zgromadzenia z wykorzystaniem sieci Internet, rejestrowania przebiegu obrad i upubliczniania go na
korporacyjnej stronie Emitenta. Emitent nie przewiduje transmitowania obrad walnego zgromadzenia z
wykorzystaniem sieci Internet i upublicznienia go na swojej stronie internetowej. Emitent uznaje nowoczesne
metody komunikacji, przy czym wykorzystuje je w pełni adekwatnie do istniejącego zapotrzebowania, wymagań
rynku oraz istniejącej struktury akcjonariatu Emitenta. W ocenie Emitenta dokumentowanie oraz przebieg
dotychczasowych walnych zgromadzeń w sposób pełny i wystarczający zapewnia akcjonariuszom udział w tych
zgromadzeniach, jak również ochronę praw przysługujących akcjonariuszom w tym zakresie.
2.
Zasady oznaczonej numerem 5 w części I, dotyczącej posiadania polityki wynagrodzeń oraz zasad jej ustalania.
Emitent nie planuje wprowadzić polityki wynagrodzeń oraz zasad jej ustalania, dotyczących wynagrodzeń
członków organów nadzorujących i zarządzających. Jednakże mając na uwadze umacnianie transparentności
Emitenta oraz wzmocnienie ochrony praw akcjonariuszy, w przypadku znaczącej zmiany w składzie organów
zarządzających i nadzorujących lub znacznym poszerzeniem składów tych organów Emitent podejmie działania
zmierzające do przyjęcia odpowiedniej polityki wynagrodzeń oraz zasad jej ustalania.
3.
Zasady oznaczonej numerem 12 w części I, dotyczącej zapewnienia możliwości udziału w walnym
zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Emitent nie przewiduje możliwości
zapewnienia akcjonariuszom udziału w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji
elektronicznej, polegającym na transmisji obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym, dwustronnej
komunikacji w czasie rzeczywistym, w ramach której akcjonariusze mogą wypowiadać się w toku obrad
walnego zgromadzenia przebywając w miejscu innym niż miejsce obrad, albo wykonywaniu osobiście lub przez
pełnomocnika prawa głosu w toku walnego zgromadzenia. Wyłączenie wymienionej zasady związane jest w
znacznym stopniu z zagrożeniem bezpieczeństwa przepływu informacji podczas takiej komunikacji. Ponadto
istnieje realne ryzyko zaistnienia nieprawidłowości w poprawnej i właściwej identyfikacji uczestników walnego
zgromadzenia. Emitent zgodnie z aktami korporacyjnymi zapewnia akcjonariuszom transparentną i łatwo
dostępną informację dotyczącą walnych zgromadzeń. Jednakże Emitent nie wyklucza możliwości stosowania
powyższej zasady w przyszłości, w przypadku znacznej zmiany struktury akcjonariatu oraz wprowadzenia
odpowiednich środków ochrony.
4.
Zasady oznaczonej numerem 1 w części II, dotyczącej zamieszczania na korporacyjnej stronie internetowej
Emitenta pytań akcjonariuszy dotyczących spraw objętych porządkiem obrad walnego zgromadzenia,
zadawanych przed i w trakcie walnego zgromadzenia, wraz z odpowiedziami na zadawane pytania. Emitent nie
będzie zamieszczać na stronie internetowej pytań akcjonariuszy dotyczących spraw objętych porządkiem
obrad, zadawanych przed i w trakcie walnego zgromadzenia i odpowiedzi na nie. Przebieg obrad zgromadzeń
Spółki jest protokołowany wedle ścisłych zasad przez notariusza, stąd Emitent wyklucza potrzebę prowadzenia
takiego zapisu przebiegu obrad walnego zgromadzeń, który zawierałby wszystkie wypowiedzi i pytania
akcjonariuszy. Emitent zgodnie z obowiązującymi zasadami informacyjnymi umieszcza na korporacyjnej stronie
internetowej informacje dotyczące walnego zgromadzenia.
5.
Zasady oznaczonej numerem 2 w części II, dotyczącej zapewnienia funkcjonowania swojej strony internetowej
w języku angielskim w pełnym zakresie określonym w zasadzie numer 1 pkt 1 w części II. Emitent będzie
prowadził korporacyjną stronę internetową w języku angielskim, jednakże rezygnuje z zamieszczania na niej
wszystkich informacji w języku angielskim. Biorąc pod uwagę zakres terytorialny i specyfikę działalności
Emitenta oraz strukturę akcjonariatu, w ocenie Emitenta nie istnieje potrzeba realizacji wskazanej zasady, w
szczególności w zakresie dokonywania tłumaczeń raportów bieżących i okresowych. Emitent zakłada, że w
przypadku zmiany struktury akcjonariatu oraz zmiany zakresu i specyfiki działalności podejmie wszelkie
działania w celu stosowania wskazanej zasady.
6.
Zasady oznaczonej numerem 8 w części III, dotyczącej stosowania Załącznika nr 1 do Zalecenia Komisji
Europejskiej z dnia 15 lutego 2005 r., w zakresie zadań i funkcjonowania komitetów działających w radzie
nadzorczej. W Radzie Nadzorczej Emitenta nie został powołany żaden komitet, w związku z czym
bezprzedmiotowy dla Emitenta jest obowiązek stosowania wskazanego Zalecenia Komisji Europejskiej. Jeżeli w
przyszłości powstaną komitety w ramach Rady Nadzorczej, Emitent podejmie działania w celu stosowania
Załącznika nr 1 do wskazanego Zalecenia Komisji Europejskiej.
Zasady oznaczonej numerem 10 w części IV, dotyczącej zapewnienia akcjonariuszom możliwość udziału w walnym
zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Emitent po dniu 1 stycznia 2013 r. nie przewiduje
możliwości zapewnienia akcjonariuszom udziału w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji
elektronicznej, polegającym na transmisji obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym, dwustronnej komunikacji
w czasie rzeczywistym, w ramach której akcjonariusze mogą wypowiadać się w toku obrad walnego zgromadzenia,
Prospekt Emisyjny
112
przebywając w miejscu innym niż miejsce obrad, albo wykonywaniu osobiście lub przez pełnomocnika prawa głosu w
toku walnego zgromadzenia. Wyłączenie wymienionej zasady związane jest w znacznym stopniu z zagrożeniem
bezpieczeństwa przepływu informacji podczas takiej komunikacji. Ponadto istnieje realne ryzyko zaistnienia
nieprawidłowości w poprawnej i właściwej identyfikacji uczestników walnego zgromadzenia. Emitent zgodnie z aktami
korporacyjnymi zapewnia akcjonariuszom transparentną i łatwo dostępną informację dotyczącą walnych zgromadzeń.
Jednakże Emitent nie wyklucza możliwości stosowania powyższej zasady w przyszłości, w przypadku znacznej zmiany
struktury akcjonariatu oraz wprowadzeniu odpowiednich środków ochrony.
Prospekt Emisyjny
113
17. Zatrudnienie
17.1.Informacje o liczbie i strukturze pracowników
Ze względu na przyjęty model biznesowy prowadzonej działalności, spółki z Grupy Vantage polegają w swojej
działalności na wykonawcach i podwykonawcach. Z tego powodu nie zatrudniają pracowników operacyjnych ani
fizycznych, a jedynie administracyjnych i koordynujących pracę wykonawców i podwykonawców.
Tabela: Stan zatrudnienia, podział według kryterium formy prawnej zatrudnienia
Umowa o pracę
Data
na czas określony
Umowa zlecenia/
umowa o dzieło
na czas nieokreślony
Ogółem
“na dzień zatwierdzenia
prospektu emisyjnego”
6
11
3
20
31 grudnia 2011 r.
6
12
3
21
31 grudnia 2010 r.
7
13
3
23
31 grudnia 2009 r.
4
13
3
20
31 grudnia 2008 r.
5
14
0
19
Miejscem zatrudnienia wszystkich pracowników Emitenta jest Wrocław i okolice. Z tego względu niecelowe jest
przedstawianie podziału pracowników ze względu na miejsce wykonywanej pracy.
Ponadto, z uwagi na fakt, iż w wyniku Podziału przez Wydzielenie Zakład Ecoimpel będzie należał do Emitenta, poniżej
przedstawiamy stan zatrudnienia w Zakładzie Ecoimpel.
Tabela: Stan zatrudnienia w Zakładzie Ecoimpel na Dzień Prospektu, podział według kryterium formy prawnej zatrudnienia
Umowa o pracę
Data
na czas określony
“na dzień zatwierdzenia
Prospektu”
31 grudnia 2011 r.
Umowa zlecenia/
umowa o dzieło
na czas nieokreślony
Ogółem
3
3
4
10
4
3
3
10
Miejscem wykonywania pracy zatrudnionych w zakładzie Ecoimpel jest Wrocław i Dąbrowa Górnicza.
Na Dzień Prospektu w strukturze zatrudnienia Zakładu Ecoimpel nie występują pracownicy fizyczni.
17.2. Informacje o posiadanych bezpośrednio przez członków organów administracyjnych,
zarządzających i nadzorczych akcjach i opcjach na akcje Emitenta
Lp.
Nazwa
akcjonariusza
Ilość akcji
% kapitału
zakładowego
Ilość
głosów na
WZA
% głosów na
WZA
Funkcja w spółce
1.
Grzegorz Dzik
2 839 760
10,95%
2 839 760
10,95%
Przewodniczący Rady
Nadzorczej
2.
Józef Biegaj
2 142 271
8,26%
2 142 271
8,26%
4 982 031
19,21%
4 982 031
19,21%
RAZEM:
Ponadto, Grzegorz Dzik i Józef Biegaj posiadają akcje Emitenta pośrednio, poprzez prawa własności 100% udziałów w
spółce Worldstar Investments S.a.r.l. z siedzibą w Luksemburgu, która kontroluje 12 764 684 akcje Emitenta, co
odpowiada 49,24% udziału w kapitale zakładowym i głosach Emitenta.
17.3. Opis wszelkich ustaleń dotyczących uczestnictwa pracowników w kapitale Emitenta
Na dzień Prospektu pracownicy Emitenta nie posiadają opcji na akcje Emitenta i nie uczestniczą w programie
motywacyjnym lub programie pracowniczym, w ramach którego mogliby objąć lub nabyć akcje Emitenta.
Nie można jednak wykluczyć, że w wyniku Podziału przez Wydzielenie i przydziału akcji Emitenta uprawnionym
akcjonariuszom Impel, pracownicy Emitenta, będący jednocześnie akcjonariuszami Impel będą w posiadaniu akcji
Emitenta.
Prospekt Emisyjny
114
18. Znaczni akcjonariusze
18.1. Informacje na temat osób innych niż członkowie organów administracyjnych, zarządzających i
nadzorczych, które w sposób bezpośredni lub pośredni mają udziały w kapitale Emitenta lub prawa
głosu podlegające zgłoszeniu na mocy prawa krajowego Emitenta
Poniższa tabela zawiera informacje na temat akcjonariuszy Emitenta, innych niż członkowie Zarządu lub Rady
Nadzorczej, którzy w sposób pośredni lub bezpośredni posiadają akcje w kapitale zakładowym Emitenta lub prawa głosu
podlegające zgłoszeniu na podstawie przepisów prawa:
Akcjonariusz
WORLDSTAR
INVESTMENTS S.a.r.l
Impel
Ogółem
Liczba akcji
12.764.684
Liczba głosów
Udział w kapitale
zakładowym Emitenta
Udział w ogólnej liczbie
głosów na WZA Emitenta
12.764.684
49,24%
49,24%
6.724.380
6.724.380
25,94%
25,94%
19.489.064
19.489.064
75,18%
75,18%
18.2. Informacje o innych prawach głosu posiadanych przez głównych akcjonariuszy Emitenta
Statut Emitenta nie przyznał żadnemu akcjonariuszowi Emitenta żadnych uprawnień osobistych w stosunku do Emitenta,
w szczególności nie przyznał innych praw głosu niż prawo do wykonywania jednego głosu z każdej Akcji Emitenta, a
także żadnych praw do powoływania Członków Zarządu lub Członków Rady Nadzorczej Emitenta.
18.3. Informacje o bezpośrednim lub pośrednim kontrolowaniu Emitenta, podmiocie kontrolującym,
charakterze tej kontroli i istniejących mechanizmach, które zapobiegają jej nadużywaniu
Akcjonariusz
Worldstar Investments
S.a.r.l
Liczba akcji
Liczba głosów
Udział w kapitale
zakładowym Emitenta
Udział w ogólnej liczbie
głosów na WZA Emitenta
12 764 684
12 764 684
49,24%
49,24%
Impel
6 724 380
6 724 380
25,94%
25,94%
Grzegorz Dzik
2 839 760
2 839 760
10,95%
10,95%
Józef Biegaj
2 142 271
2 142 271
8,26%
8,26%
24 471 095
24 471 095
94,39%
94,39%
OGÓŁEM
Grzegorz Dzik i Józef Biegaj posiadają akcje Emitenta również pośrednio, poprzez należące do nich 100% udziałów w
spółce Worldstar Investments S.a.r.l. z siedzibą w Luksemburgu, która kontroluje 12 764 684 akcje Emitenta, co
odpowiada 49,24% udziału w kapitale zakładowym i ogólnej liczbie głosów Emitenta. Grzegorz Dzik posiada
bezpośrednio 57,05%, a Józef Biegaj 42,95% udziałów w kapitale zakładowym Worldstar Investments S.a.r.l.
Ponadto Grzegorz Dzik i Józef Biegaj są akcjonariuszami Impel – spółki notowanej na GPW, która na dzień
zatwierdzenia Prospektu kontroluje 6 724 380 akcji Emitenta, co odpowiada 25,94% udziału w kapitale zakładowym i
ogólnej liczbie głosów Emitenta. Grzegorz Dzik posiada bezpośrednio 41,45% udziału w kapitale zakładowym Impel, co
daje 45,98% udziału w ogólnej liczbie głosów, a Józef Biegaj posiada bezpośrednio 28,87% udziału w kapitale
zakładowym Impel, co daje 32,98% udziału w ogólnej liczbie głosów.
Akcjonariusze Emitenta, Grzegorz Dzik, Józef Biegaj oraz Worldstar Investments S.a.r.l. zawarli, w dniu 26 września
2011 r., umowę o współpracy. Umowa stanowi, iż strony będą ze sobą współdziałały w celu zgodnego głosowania na
WZ dotyczącego istotnych dla Emitenta spraw oraz prowadzenia trwałej i wspólnej polityki w zakresie zarządzania
Emitentem, a w szczególności w zakresie spraw obejmujących: (a) wykonywania praw głosu z akcji na WZ; (b)
powoływania i odwoływania członków Rady Nadzorczej; (c) wspólnego nabywania akcji Emitenta. Strony określiły
umowę jako spełniającą przesłanki określone w art. 87 ust. 1 pkt 5 Ustawy o Ofercie Publicznej oraz w art. 3 ust. 1 pkt 35
Ustawy o Rachunkowości. Umowa zawarta została na czas nieokreślony, może ona zostać rozwiązana przez każdą ze
stron z zachowaniem 12–miesięcznego okresu wypowiedzenia lub niezwłocznie w przypadku naruszenia istotnych jej
postanowień.
Nadużywanie kontroli, rozumiane jako wykonywanie prawa głosu na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Emitenta,
ograniczają powszechnie obowiązujące przepisy prawa oraz postanowienia statutu i wewnętrznych regulaminów
Emitenta. Emitent, jak każda osoba prawna, działa przez swoje organy, które realizują swe ustawowe i statutowe
zadania. Podział kompetencji pomiędzy poszczególne organy ma na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania
Emitenta. Wykonywanie prawa głosu na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy podlega zasadom opisanym w Kodeksie
spółek handlowych oraz Statucie, a tym samym zapewnia przejrzystość i formalizm podejmowanych uchwał. Emitent
stosuje również zasady ładu korporacyjnego w zakresie opisanym w pkt 16.4. Rozdział III – Dokument Rejestracyjny.
Prospekt Emisyjny
115
Typowym mechanizmem zapobiegającym nadużywaniu kontroli nad Emitentem jest m.in. uprawnienie mniejszościowych
akcjonariuszy Emitenta do zaskarżania uchwał Walnego Zgromadzenia Spółki w trybie przewidzianym w art. 422–427
KSH.
18.4. Opis wszelkich znanych Emitentowi ustaleń, których realizacja w przyszłości może
spowodować zmiany w sposobie kontroli Emitenta
Emitentowi nie są znane żadne ustalenia, których realizacja w przyszłości może spowodować zmiany w sposobie
kontroli Emitenta, poza przeprowadzeniem planu wydzielenia zakładu Ecoimpel z Impel oraz przejęcia go przez
Emitenta. W wyniku przeprowadzenia tego Podziału przez Wydzielenie akcjonariusze Impel staną się akcjonariuszami
Emitenta proporcjonalnie do ich udziału w kapitale zakładowym Impel.
Akcjonariusze Emitenta: Grzegorz Dzik, Józef Biegaj oraz Worldstar Investments S.a.r.l. zawarli, w dniu 26 września
2011 r., umowę o współpracy. Umowa stanowi, iż strony będą ze sobą współdziałały w celu zgodnego głosowania na
WZA dotyczącego istotnych dla Emitenta spraw oraz prowadzenia trwałej i wspólnej polityki w zakresie zarządzania
Emitentem, a w szczególności w zakresie spraw obejmujących: (a) wykonywania praw głosu z akcji na WZA; (b)
powoływania i odwoływania członków Rady Nadzorczej; (c) wspólnego nabywania akcji Emitenta. Strony określiły
umowę jako spełniającą przesłanki określone w art. 87 ust. 1 pkt 5 Ustawy o Ofercie Publicznej oraz w art. 3 ust. 1 pkt 35
Ustawy o Rachunkowości. Umowa może zostać rozwiązana przez każdą ze stron z zachowaniem 12–miesięcznego
okresu wypowiedzenia lub niezwłocznie w przypadku naruszenia istotnych jej postanowień. Umowa zawarta została na
czas nieokreślony.
19. Transakcje z podmiotami powiązanymi z Emitentem
W okresie objętym historycznymi danymi finansowymi oraz do Dnia Prospektu Vantage Development S.A. występowała
jako strona transakcji z podmiotami powiązanymi według definicji podanej w Rozporządzeniu (WE) nr 1606/2002
Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 19 lipca 2002 r. w sprawie stosowania międzynarodowych standardów
rachunkowości oraz przepisami MSR 24.
Zgodnie z definicją zaprezentowaną w MSR 24 następujące podmioty są podmiotami powiązanymi z Emitentem:

osoby wchodzące w skład kluczowego personelu kierowniczego Emitenta oraz bliscy członkowie ich rodzin,

członkowie Rady Nadzorczej,

spółki zależne Emitenta,

spółki powiązane przez kluczowe kierownictwo Emitenta.
Poniżej opisane zostały wszystkie transakcje zrealizowane przez Vantage Development S.A. ze wszystkimi podmiotami
powiązanymi do dnia zatwierdzenia Prospektu. Wartości dotyczące transakcji ze spółkami powiązanymi zaprezentowano
wg stanu na dzień 30 listopada 2011 r., tj. najbardziej aktualny stan w oparciu o prowadzone księgi rachunkowe (kwoty
prezentowane w tys. złotych, jeśli nie podano inaczej).
Spółki powiązane kapitałowo z Emitentem
1. Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A., w której 50% udziałów jest własnością Emitenta.
2. IPD Centrum sp. z o.o., w której 100% udziałów jest własnością Emitenta.
3. IPD Invest sp. z o.o., w której 50% udziałów jest własnością Emitenta.
4. IPD Południe sp. z o.o., w której 100% udziałów jest własnością IRE VD sp. z o.o. S.K.A., spółki zależnej w 100% od
Emitenta.
5. IRE VD sp. z o.o. S.K.A., w której 100% udziałów jest własnością Emitenta.
6. VD sp. z o.o., w której 100% udziałów jest własnością Emitenta.
7. Office VD sp. z o.o. S.K.A., w której 50% udziałów jest własnością Emitenta i 50% udziałów jest własnością IRE VD
sp. z o.o. S.K.A.
8. House VD sp. z o.o. S.K.A., w której 1% udziałów jest własnością Emitenta i 99% udziałów jest własnością IRE VD
sp. z o.o. S.K.A.
9. Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A., w której 47,6% udziałów jest własnością Emitenta.
10. Centauris BIS sp. z o.o., w której 50% udziałów jest własnością Emitenta.
11. Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A., w której 37,13% udziałów jest własnością Emitenta i 62,87% udziałów
jest własnością Promenad Wrocławskich VD sp. z o.o. S.K.A.
12. VD Invest sp. z o.o., w której 100% udziałów jest własnością IRE VD sp. z o.o. S.K.A. zależnej w 100% od Emitenta.
13. PRW sp. z o.o. (dawniej: FDW Retail sp. z o.o.), w której 99,997% udziałów jest własnością Promenad
Wrocławskich VD sp. z o.o. S.K.A., a 0,003% jest własnością IRE VD sp. z o.o. S.K.A.
Prospekt Emisyjny
116
Transakcje zawarte z osobami wchodzącymi w skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej Emitenta
1. Edward Laufer, pełni funkcję Prezesa Zarządu Spółki od dnia 15 czerwca 2007 r. i na Dzień Prospektu nadal nim
pozostaje.
Od 2008 roku do dnia zatwierdzenia Prospektu Emitent nie zawierał transakcji z Edwardem Lauferem.
2. Roman Maciej Meysner, pełni funkcję Członka Zarządu Spółki od dnia 31 października 2007 r. i na dzień
sporządzenia Prospektu nadal nim pozostaje.
Od 2008 roku do dnia zatwierdzenia Prospektu Emitent nie zawierał transakcji z Romanem Maciejem Meysnerem.
3. Dariusz Pawlukowicz, pełni funkcję Członka Zarządu Spółki od dnia 23 maja 2011 r. i na dzień sporządzenia
Prospektu nadal nim pozostaje.
Od 23 maja 2011 roku do dnia zatwierdzenia Prospektu Emitent nie zawierał transakcji z Dariuszem Pawlukowiczem.
4. Grzegorz Dzik, pełni funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Spółki od dnia 1 października 2001 r.
oraz jest jednocześnie akcjonariuszem (dawniej udziałowcem) Emitenta od dnia 26 listopada 1997 r. i na dzień
sporządzenia Prospektu nadal nim pozostaje.
Od 2008 roku do dnia zatwierdzenia Prospektu Emitent nie zawierał transakcji z Grzegorzem Dzikiem.
5. Józef Biegaj, pełni funkcję Członka Rady Nadzorczej Spółki od dnia 15 czerwca 2007 r. oraz jest jednocześnie
akcjonariuszem (dawniej udziałowcem) Emitenta od dnia 26 listopada 1997 r. i na dzień sporządzenia Prospektu nadal
nim pozostaje.
Od 2008 roku do dnia zatwierdzenia Prospektu Emitent nie zawierał transakcji z Józefem Biegajem.
6. Bogdan Dzik, pełni funkcję Członka Rady Nadzorczej Spółki od dnia 27 czerwca 2000 r. i na dzień sporządzenia
Od 2008 roku do dnia zatwierdzenia Prospektu Emitent nie zawierał transakcji z Bogdanem Dzikiem.
7. Piotr Nowjalis, pełni funkcję Członka Rady Nadzorczej Spółki od dnia 19 sierpnia 2011 r. i na dzień sporządzenia
Od 2008 roku do dnia zatwierdzenia Prospektu Emitent nie zawierał transakcji z Piotrem Nowjalisem.
8. Mirosław Greber, pełni funkcję Członka Rady Nadzorczej Spółki od dnia 19 sierpnia 2011 r. i na dzień sporządzenia
Od 2008 roku do dnia zatwierdzenia Prospektu Emitent nie zawierał transakcji z Mirosławem Greberem.
Tabela: Zestawienie świadczeń dla kluczowego personelu kierowniczego w tys. złotych wypłaconych przez
Emitenta
Wynagrodzenia kluczowego kierownictwa z tytułu
umowy o pracę i z tytułu powołania
Wysokość świadczeń
2011
2010
2009
2008
360
360
366
432
Roman M. Meysner – Członek Zarządu
300
300
305
360
Dariusz Pawlukowicz – Członek Zarządu*
208
162
71
–
Grzegorz Dzik – Przewodniczący Rady Nadzorczej
18
18
18
18
Józef Biegaj – Członek Rady Nadzorczej
14
14
14
14
Bogdan Dzik – Członek Rady Nadzorczej
10
14
14
14
Piotr Nowjalis – Członek Rady Nadzorczej**
4
–
–
–
Mirosław Greber – Członek Rady Nadzorczej**
4
–
–
–
* Dariusz Pawlukowicz sprawuje funkcję członka Zarządu od 23 maja 2011 r., w latach 2008 do maj 2011 r. nie pobierał z tego tytułu
wynagrodzenia od Emitenta. Wartość podana w tabeli odnosi się do wynagrodzenia otrzymanego przez Dariusza Pawlukowicza z
innych tytułów
** Piotr Nowjalis oraz Mirosław Greber sprawują funkcję Członka Rady Nadzorczej od 19 sierpnia 2011 r.
Prospekt Emisyjny
117
świadczeń rzeczowych
2011
2010
2009
2008
26
26
24
21
12
12
12
12
4
3
1
–
innych tytułów
nagród
2011
2010
2009
2008
180
185
–
100
167
143
–
84
42
40
–
–
innych tytułów
Transakcje ze spółkami zależnymi Emitenta
Obciążenia Emitenta:

Emitent dokonywał zakupu usług finansowych (udzielone przez spółkę IPD Zachód sp. z o.o. zabezpieczenia w
postaci hipotek) na podstawie umowy zawartej w dniu 29 września 2008 r., a rozwiązanej 8 lutego 2010 r.

Emitent dokonał jednorazowego zakupu usług doradztwa (na podstawie umowy z dnia 23 lutego 2010 r.)
od spółki IRE VD sp. z o.o. S.K.A.

Emitent nabywa usługi informowania potencjalnych klientów, na przekazywanym przez zamawiającego nośniku
reklamowym o możliwości nabycia lokali biurowych wybudowanych na działkach należących
do zamawiającego, zgodnie z umową zawartą w dniu 2 stycznia 2011 r. ze spółką Promenady Epsilon VD sp. z
o.o. S.K.A. usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota obciążeń jest stała.
Emitent obciąża spółki:

Emitent sprzedaje usługi najmu pomieszczeń biurowych zgodnie z zawartą ze spółkami umową:
W dniu 28 września 2007 r. ze spółką VD sp. z o.o. (dawniej: IPD Management sp. z o.o.). Umowa
obowiązywała do dnia 30 czerwca 2009 r.
W dniu 2 lipca 2007 r. ze spółką IPD Invest sp. z o.o.. Umowa obowiązywała do dnia 30 czerwca 2009 r.
W dniu 14 grudnia 2007 r. ze spółką Office VD sp. z o.o. S.K.A. Umowa obowiązywała do dnia 30 czerwca
2009 r.
W dniu 20 grudnia 2007 r. ze spółką House VD sp. z o.o. S.K.A. Umowa obowiązywała do dnia 30 czerwca
2009 r.
W dniu 1 czerwca 2008 r. ze spółką IPD Południe sp. z o.o. S.K.A. Umowa obowiązywała do dnia 30 czerwca
2009 r.
W dniu 1 lipca 2008 r. ze spółką IPD Centrum sp. z o.o. S.K.A. Umowa obowiązywała do dnia 30 czerwca 2009
r.
W dniu 9 lutego 2008 r. ze spółką Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. Umowa obowiązywała do dnia
30 czerwca 2009 r.
W dniu 1 lipca 2009 r. ze spółką Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona jest w sposób
ciągły, a kwota obciążeń jest stała.
W dniu 1 lipca 2009 r. ze spółką House VD sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a
kwota obciążeń jest stała.
Prospekt Emisyjny
118
W dniu 1 lipca 2009 r. ze spółką Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona jest w
sposób ciągły, a kwota obciążeń jest stała. W wyniku aportu przedsiębiorstwa Promenady Wrocławskie VD sp.
z o.o. S.K.A. do FDW Retail Sp. z o.o. w dniu 29 listopada 2011 r. prawa wynikające z zawartej umowy przeszły
na FDW Retail Sp. z o.o. (obecnie PRW sp. z o.o.).
W dniu 1 lipca 2009 r. ze spółką IPD Centrum sp. z o.o. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota
obciążeń jest stała.
W dniu 1 lipca 2009 r. ze spółką Office VD sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota
W dniu 1 lipca 2009 r. ze spółką IPD Południe Sp. z o. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota
W dniu 1 lipca 2009 r. ze spółką VD sp. z o.o. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota obciążeń jest
stała.
W dniu 1 lutego 2010 r. ze spółką Centauris BIS sp. z o.o. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota
W dniu 5 marca 2010 r. ze spółką Promenady Epsilon sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona jest w sposób
ciągły, a kwota obciążeń jest stała.
W dniu 17 grudnia 2010 r. ze spółką VD Invest Sp. z o.o. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota
W dniu 1 lipca 2009 r. ze spółką IPD Invest sp. z o.o. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota
W dniu 1 stycznia 2011 r. ze spółką IRE VD sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a

Emitent sprzedaje usługi zarządzania projektem Centauris na podstawie umowy z dnia 2 stycznia 2007 r.
zawartej pomiędzy Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. (dawniej: BNM Impel S.A. Sp.j.), BNM–service sp. z
o.o. oraz IRE VD sp. z o.o. S.K.A. (dawniej: Impel Real Estate sp. z o.o.), do której to umowy Emitent przystąpił
w miejsce IRE VD sp. z o.o. S.K.A. z dniem 30 czerwca 2007 r. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a

Emitent sprzedawał usługi zarządzania nieruchomościami zgodnie z umową zawartą w dniu 1 czerwca 2010 r.
ze spółką House VD sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona była w sposób ciągły, a kwota obciążeń była stała.
Umowa została rozwiązana z dniem 30 września 2010 r.

ze spółką IRE VD sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona była w sposób ciągły, a kwota obciążeń była stała.

Emitent sprzedaje usługi zarządzania sprzedażą i marketingiem zgodnie z umową zawartą w dniu 30 kwietnia
2008 r. ze spółką IRE VD sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota obciążeń jest
stała.

Emitent sprzedaje usługi zarządzania projektem zgodnie z umową zawartą w dniu 30 września 2008 r. ze
spółką IPD Południe sp. z o.o. Usługa ta świadczona była w sposób ciągły, a kwota obciążeń była zmienna.
Umowę tę zastąpiła nowa umowa z 27 grudnia 2010 r.

Emitent sprzedawał usługi zarządzania nieruchomościami na podstawie umowy z dnia 1 czerwca 2010 r. ze
spółką IPD Południe sp. z o.o. Usługa ta świadczona była w sposób ciągły, a kwota obciążeń była stała. Umowa
została rozwiązana z dniem 30 września 2010 r.

Emitent sprzedaje usługi zarządzania projektem zgodnie z umową zawartą w dniu 30 września 2008 r. ze
spółką IPD Centrum sp. z o.o. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota obciążeń jest zmienna.

W dniu 14 kwietnia 2009 r. Emitent dokonał jednorazowej sprzedaży 2 udziałów w spółce IRE VD Sp. z o.o.
SKA o wartości nominalnej 1 tys. zł do spółki VD sp. z o.o.

W dniu 1 września 2010 r., Emitent dokonał jednorazowej sprzedaży 2 udziałów w spółce Promenady Epsilon
Sp. z o.o. (obecnie: Promenady Epsilon VD Sp. z o.o. SKA) o wartości nominalnej 1 tys. zł na rzecz spółki VD
Sp. z o.o.

W dniu 24 grudnia 2008 r. Emitent zawarł z VD Sp. z o.o. umowę, na podstawie której przekazał do VD Sp. z
o.o. depozyt w kwocie 600 tys. zł na poczet zapłaty za 5.000 akcji spółki Promenady Wrocławskie VD Sp. z o.o.
Zgodnie z zawartą umową, VD Sp. z o.o. zobowiązana została do wpłaty otrzymanego depozytu na rachunek
bankowy spółki Promenady Wrocławskie VD Sp. z o.o. SKA w dacie jego otwarcia, co nastąpiło w dniu 5 marca
2009 r.
Prospekt Emisyjny
119

ze spółką Office VD sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona była w sposób ciągły, a kwota obciążeń była stała.

ze spółką Centauris BIS sp. z o.o. Usługa ta świadczona była w sposób ciągły, a kwota obciążeń była stała.

Emitent sprzedaje usługi zarządzania projektem budowlanym obejmującą czynności związane z
zaprojektowaniem budynku, zawarciem umowy z bankiem na finansowanie projektu, prace związane z
wybudowaniem budynku, a także z komercjalizacją budynku zgodnie z umową zawartą w dniu 27 grudnia 2010
r. ze spółką Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota
obciążeń jest zmienna.

Emitent sprzedawał usługi zarządzania projektem zgodnie z umową zawartą w dniu 30 września 2008 r. ze
spółką IPD Zachód sp. z o.o., a rozwiązaną w dniu 8 lutego 2010 r. Usługa ta świadczona była w sposób ciągły,
a kwota obciążeń była zmienna.

Emitent sprzedawał usługi zarządzania projektem zgodnie z umową zawartą w dniu 30 września 2008 r. ze
spółką Office VD sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota obciążeń jest zmienna.

Emitent sprzedał jednorazową usługę doradztwa i konsultacji zawartą w dniu 25 czerwca 2008 r. ze spółką
Office VD sp. z o.o. S.K.A.

Emitent sprzedaje usługi obsługi administracyjnej zgodnie z umową zawartą w dniu 1 stycznia 2008 r. ze
spółkami należącymi do Grupy Vantage. Do umowy tej przystępują kolejne spółki zależne. Usługa ta
świadczona jest w sposób ciągły, a kwota obciążeń jest stała.

Emitent sprzedaje usługi obsługi prawnej zgodnie z zawartym porozumieniem z dnia 1 października 2008 r. ze
Spółkami z Grupy Vantage w sprawie określenia zasad współdziałania w pozyskiwaniu obsługi prawnej i
partycypacji w kosztach obsługi prawnej. Do porozumienia przystępują kolejne spółki zależne. Usługa ta
świadczona jest w sposób ciągły, a kwota obciążeń jest zmienna.

Emitent sprzedaje usługi zarządzania projektem Słoneczne Sady zgodnie z umową zawartą w dniu 2 lipca 2007
r. ze spółką IRE VD sp. z o.o. S.K.A. Usługa ta świadczona jest w sposób ciągły, a kwota obciążeń jest
zmienna.

Emitent dokonywał dzierżawy działek zgodnie z umową zawartą w dniu 12 marca 2010 r. ze spółką Promenady
Epsilon sp. z o.o. (obecnie: Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A.). Obecnie użytkownikiem wieczystym tych
działek jest spółka Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A.

Emitent w 2010 r. sprzedał udziały IPD Południe sp. z o.o. do spółki IRE VD sp. z o.o. S.K.A. za łączną kwotę
300 tys. zł. Wartość w cenie nabycia sprzedanych udziałów wynosiła 609 tys. zł.

Emitent sprzedaje spółce IPD Południe Sp. z o.o. usługi opieki informatycznej nad witryną internetową zgodnie
z umową z dnia 11 maja 2011 r.

Emitent sprzedaje spółce Office VD Sp. z o.o. usługi opieki informatycznej nad witryną internetową zgodnie z
umową z dnia 11 maja 2011 r.

Emitent sprzedaje spółce IRE VD Sp. z o.o. usługi opieki informatycznej nad witryną internetową zgodnie z
umową z dnia 11 maja 2011 r.

Emitent sprzedaje spółce Promenady Epsilon VD Sp. z o.o. usługi opieki informatycznej nad witryną
internetową zgodnie z umową z dnia 11 maja 2011 r.

Emitent sprzedaje spółce Promenady Wrocławskie VD Sp. z o.o. usługi opieki informatycznej nad witryną
internetową zgodnie z umową z dnia 20 września 2011 r. W wyniku aportu przedsiębiorstwa Promenady
Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. do FDW Retail Sp. z o.o. w dniu 29 listopada 2011 r. prawa wynikające z
zawartej umowy przeszły na FDW Retail Sp. z o.o. (obecnie PRW sp. z o.o.).
Udzielone pożyczki Emitenta:

Emitent udzielił pożyczki w kwocie 250 tys. zł spółce Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. zgodnie z zawartą w
dniu 15 marca 2010 r. umową, pożyczka została spłacona w całości w dniu 22 kwietnia 2011 r. Oprocentowanie
pożyczki ustalane jest w oparciu o stopę WIBOR 1M powiększoną o stałą marżę.

Emitent udzielił pożyczki w kwocie 5 500 tys. zł spółce Office VD sp. z o.o. S.K.A. zgodnie z zawartą w dniu 26
czerwca 2008 r. umową, pożyczka została w części spłacona 20 sierpnia 2009 r. Pozostała część zgodnie z
umową zostanie spłacona do 31 grudnia 2011 r. Oprocentowanie pożyczki ustalane jest w oparciu o stopę
WIBOR 1M powiększoną o stałą marżę.
Prospekt Emisyjny
120

Emitent udzielił pożyczki w wysokości 500 tys. zł spółce IPD Zachód sp. z o.o. zgodnie z zawartą w dniu 18
grudnia 2007 r. umową, pożyczka została w całości spłacona 8 lutego 2010 r. Oprocentowanie pożyczki
ustalane jest w oparciu o stopę WIBOR 1M powiększoną o stałą marżę.

Emitent udzielił pożyczki w wysokości 7 500 tys. zł spółce IPD Zachód sp. z o.o. zgodnie z zawartą w dniu 28
lutego 2008 r. umową, pożyczka została w całości spłacona 8 lutego 2010 r. Oprocentowanie pożyczki ustalane
jest w oparciu o stopę WIBOR 1M powiększoną o stałą marżę.

Emitent udzielił pożyczki w wysokości 130 tys. zł spółce IPD Zachód sp. z o.o. zgodnie z zawartą w dniu 26
czerwca 2008 r. umową, pożyczka została w całości spłacona 8 lutego 2010 r. Oprocentowanie pożyczki
ustalane jest w oparciu o stopę WIBOR 1M powiększoną o stałą marżę.

Emitent udzielił pożyczki w wysokości 3 200 tys. zł spółce Centauris BIS sp. z o.o. zgodnie z zawartą w dniu 21
kwietnia 2010 r. umową, pożyczka została w całości spłacona w dniu 7 czerwca 2010 r. Oprocentowanie
pożyczki ustalane jest w oparciu o stopę WIBOR 1M powiększoną o stałą marżę.

Emitent udziela pożyczki w kwocie 250 tys. zł spółce Centauris BIS Sp. z o.o. zgodnie z zawartą w dniu 20
kwietnia 2011 r. umową, pożyczka zostanie spłacona do 31 marca 2012 r. Oprocentowanie pożyczki ustalane

Emitent udziela pożyczki w kwocie 40 tys. zł spółce Centauris BIS Sp. z o.o. zgodnie z zawartą w dniu 16
września 2011 r. umową, pożyczka zostanie spłacona do 31 marca 2012 r. Oprocentowanie pożyczki ustalane

Emitent udzielił pożyczki w wysokości 1 000 tys. zł spółce Promenady Epsilon VD Sp. z o.o. S.K.A. zgodnie z
zawartą w dniu 19 stycznia 2011 r. umową. Do dnia 30 listopada 2011 r. zostało wypłacone 300 tys. zł. Zgodnie
z umową pożyczka ma zostać spłacona do dnia 31 grudnia 2012 r. Oprocentowanie pożyczki ustalane jest w
oparciu o stopę WIBOR 1M powiększoną o stałą marżę.
Dywidendy otrzymane przez Emitenta:

Emitent otrzymał dywidendę w kwocie 9 759 tys. zł od spółki IRE VD Sp. z o.o. S.K.A. zgodnie z uchwałą z dnia
6 czerwca 2011 r.

Emitent otrzymał dywidendę w kwocie 7 tys. zł od spółki House VD Sp. z o.o. S.K.A. zgodnie z uchwałą
z dnia 19 maja 2011 r.
Inne transakcje Emitenta z podmiotami zależnymi:

Emitent w dniu 28 kwietnia 2011 r. objął 4 307 akcji imiennych serii B w spółce Promenady Epsilon VD Sp. z
o.o. S.K.A. w kwocie wartości 2 153 tys. zł w zamian za wniesione wkłady niepieniężne w formie praw
użytkowania wieczystego gruntu.
Tabela: Zestawienie transakcji Emitenta z podmiotami zależnymi
Nazwa spółki
Centauris IPD Invest Sp. z o.o. S.K.A.
IPD Centrum Sp. z o.o.
IPD Invest Sp. z o.o.
IPD Południe Sp. z o.o.
Należności z
tytułu dostaw i
usług oraz
należności
pozostałe
Zobowiązania z
Należności z
tytułu dostaw i
tytułu
usług oraz
udzielonych
zobowiązania
pożyczek
pozostałe
Stan na 30. 11.2011
Zobowiązania z
tytułu
otrzymanych
pożyczek
196
–
–
–
–
–
–
–
11
–
–
–
110
–
–
–
IRE VD Sp. z o.o. S.K.A.
–
–
–
–
VD Sp. z o.o.
–
–
–
–
Office VD Sp. z o.o. S.K.A.
–
–
3 444
–
House VD Sp. z o.o. S.K.A.
–
–
–
–
Promenady Wrocławskie VD Sp. z o.o. S.K.A.
–
–
–
–
Centauris BIS Sp. z o.o.
10
–
302
–
Promenady Epsilon VD Sp. z o.o. S.K.A.
85
1
319
–
–
–
–
–
VD Invest Sp. z o.o.
Prospekt Emisyjny
121
FDW Retail Sp. z o.o. (obecnie PRW sp. z
o.o.)
Nazwa spółki
Centauris IPD Invest Sp. Z o.o. S.K.A.
–
Przychody ze
sprzedaży usług
–
–
–
Przychody z
Koszty z tytułu
tytułu odsetek
odsetek
Za okres od 1.01.2011 do dnia 30.11.2011
Koszty
891
–
5
–
IPD Centrum Sp. z o.o.
16
–
–
–
IPD Invest Sp. z o.o.
10
–
–
–
IPD Południe Sp. z o.o.
149
–
–
–
IRE VD Sp. z o.o. S.K.A.
245
–
–
–
VD Sp. Z o.o.
11
–
–
–
Office VD Sp. Z o.o. S.K.A.
41
1
173
–
House VD Sp. z o.o. S.K.A.
35
–
–
–
Promenady Wrocławskie VD Sp. z o.o. S.K.A.
17
–
–
–
Centauris BIS Sp. Z o.o.
30
–
12
–
Promenady Epsilon VD Sp. z o.o. S.K.A.
1 473
4
19
–
VD Invest sp. z o.o.
3
–
–
–
FDW Retail Sp. z o.o. (obecnie PRW sp. z
o.o.)
–
–
–
–
Tabela: Zestawienie transakcji Emitenta z podmiotami zależnymi prezentujące dane finansowe za rok 2010
Nazwa spółki
Zobowiązania z
tytułu dostaw i
usług oraz
zobowiązania
pozostałe
Należności z
tytułu dostaw i
usług
Należności z
tytułu
udzielonych
pożyczek
Zobowiązania z
tytułu
otrzymanych
pożyczek
Stan na 31.12.2010
Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A.
211
–
263
–
3
–
–
–
IPD Invest sp. z o.o.
9
–
–
–
11
–
–
–
491
–
–
–
IPD Południe sp. z o.o.
IRE VD sp. z o.o. S.K.A.
VD sp. z o.o.
3
–
–
–
32
–
3 271
–
House VD sp. z o.o. S.K.A.
7
–
–
–
109
–
–
–
4
–
–
–
Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A.
Centauris BIS sp. z o.o.
Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A.
23
–
–
–
–
–
–
–
IPD Zachód sp. z o.o.
–
–
–
–
Nazwa spółki
Przychody ze
sprzedaży usług
Koszty z tytułu
odsetek
Przychody z
tytułu odsetek
Koszty
Za okres od 1.01.2010 do 31.12.2010
887
–
13
–
17
–
–
–
10
–
–
–
68
–
–
–
641
609
–
–
Prospekt Emisyjny
122
VD sp. z o.o.
11
–
–
–
101
–
172
–
75
–
–
–
121
–
–
–
51
–
26
–
51
–
–
–
–
–
–
–
1
21
58
Nazwa spółki
Zobowiązania z
tytułu dostaw i
usług oraz
zobowiązania
pozostałe
Należności z
tytułu dostaw i
usług
Należności z
tytułu
udzielonych
pożyczek
Zobowiązania z
tytułu
otrzymanych
pożyczek
Stan na 31.12.2009
225
–
–
–
10
–
–
–
5
–
–
–
11
–
–
–
276
–
–
–
VD sp. z o.o.
15
–
–
–
64
–
3 098
–
13
–
–
–
4
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
14
–
–
–
5
–
9 328
–
Nazwa spółki
Przychody ze
sprzedaży usług
Koszty z tytułu
odsetek
Przychody z
tytułu odsetek
Koszty
Za okres od 1.01.2009 do 31.12.2009
VD sp. z o.o.
590
–
–
–
26
–
–
–
8
–
–
–
39
–
–
–
1 058
–
–
–
15
–
–
–
357
–
232
–
22
–
–
–
32
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
473
144
564
–
Prospekt Emisyjny
123
Nazwa spółki
Zobowiązania z
tytułu dostaw i
usług oraz
zobowiązania
pozostałe
Należności z
tytułu dostaw i
usług
Należności z
tytułu
udzielonych
pożyczek
Zobowiązania z
tytułu
otrzymanych
pożyczek
Stan na 31.12.2008
88
–
–
–
30
–
–
–
8
–
–
–
79
–
–
–
400
–
–
–
VD sp. z o.o.
19
–
–
–
275
–
5 766
–
16
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
19
59
8 765
–
Nazwa spółki
Przychody
Koszty z tytułu
odsetek
Przychody z
tytułu odsetek
Koszty
Za okres od 1.01.2008 do 31.12.2008
VD sp. z o.o.
791
–
–
–
10
–
–
–
8
–
–
–
20
–
–
–
279
51
–
–
13
–
–
–
625
–
296
–
19
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
134
59
635
–
Transakcje z podmiotami powiązanymi przez kluczowe kierownictwo Emitenta
1. Grupa Impel, w której udziałowcami Impel są Grzegorz Dzik i Józef Biegaj:
Obciążenia Emitenta:

Emitent dokonuje zakupu usług sprzątania od spółki Impel Cleaning sp. z o.o. na podstawie umowy z dnia 1
sierpnia 2007 r.

Emitent dokonuje zakupu usług kadrowych i płacowych od spółki Impel HR Service sp. z o.o. na podstawie
umowy z dnia 30 czerwca 2007 r.

Emitent dokonuje zakupu usług prowadzenia ksiąg rachunkowych od spółki Impel Accounting sp. z o.o.
na podstawie umowy z dnia 1 kwietnia 2008 r.

Emitent dokonuje zakupu usług księgowych w zakresie sprawozdawczości giełdowej od spółki Impel Accounting
sp. z o.o. na podstawie umowy z dnia 26 września 2011 r.
Prospekt Emisyjny
124

Emitent dokonuje zakupu usług teleinformatycznych od spółki Impel IT sp. z o.o. na podstawie umowy z dnia 2
lipca 2007 r.

Emitent dokonuje zakupu usług obsługi finansowej od spółki Impel na podstawie umowy z dnia
1 października 2008 r.

Emitent dokonuje zakupu usług w zakresie administrowania polisami ubezpieczeniowymi od spółki Brokers
Union sp. z o.o. na podstawie umowy z dnia 1 sierpnia 2011 r.

Emitent dokonuje zakupu usług obsługi administracyjnej od spółki Impel na podstawie umowy z dnia
1 maja 2008 r.

Emitent dokonuje
14 lutego 2011 r.

Emitent dokonuje zakupu usług doradztwa podatkowego od spółki Accounting Audyt Partner sp. z o.o. na
podstawie umowy z dnia 1 listopada 2010 r.

Emitent dokonuje zakupu usług udostępniania pracowników tymczasowych od spółki Sanpro Job Service sp. z
o.o. (dawniej Impel Job Service sp. z o.o.) na podstawie umowy z dnia 22 sierpnia 2007 r.

Emitent dokonuje jednorazowych zakupu usług cateringowych (organizacja spotkań) od spółki Impel
Catering sp. z o.o.

Emitent dokonywał zakupu usług zarządzania nieruchomościami od spółki OPM sp. z o.o. (dawniej Open
Property Management sp. z o.o.) na podstawie umowy z dnia 1 czerwca 2010 r. Umowa została rozwiązana z
dniem 30 września 2010 r.

Emitent w 2009 r. dokonał jednorazowego zakupu usług związanych ze świadczeniem usługi administracyjnej
od spółki OPM sp. z o.o. (dawniej Open Property Management sp. z o.o.).

Emitent w 2010 r. dokonał jednorazowego zakupu usług ochrony od spółki Impel Security Polska sp. z o.o.

Emitent dokonuje zakupu usług administrowania flotą samochodową od spółki Impel Logistics sp. z o.o.
na podstawie umowy z dnia 31 grudnia 2009 r. oraz usług doradczych w procesie nabywania towarów
i materiałów na podstawie umowy z dnia 1 lipca 2010 r.

Emitent w 2008 r. dokonał jednorazowego zakupu usługi montażu systemu kontroli dostępu od spółki Impel
Security Technologies sp. z o.o.
zakupu usług
marketingowych
od
spółki Impel
na
podstawie
umowy z dnia
Emitent obciąża spółki:

Emitent w 2009 r. dokonał jednorazowej sprzedaży usług zarządzania projektem do spółki Impel oraz do spółki
Impel Security Polska sp. z o.o.

Emitent w 2008 r. dokonał jednorazowej sprzedaży usług zarządzania projektem do spółki Impel.
Inne transakcje Emitenta z podmiotami powiązanymi przez kluczowe kierownictwo Emitenta:


Emitent nabył w dniu 11 kwietnia 2008 r. od spółki Impel S.A. pakiet akcji/udziałów spółek o łącznej wartości
54 635 tys. zł obejmujące:
o 3 000 udziałów (100% kapitału) spółki Impel Real Estate Sp. z o.o. (obecnie: IRE VD Sp. z o.o. S.K.A.)
o wartości 38 635 tys. zł
o 100 udziałów (100% kapitału) spółki IPD Centrum Sp. z o.o. o wartości 117 tys. zł
o 100 udziałów (100% kapitału) spółki IPD Południe Sp. z o.o. o wartości 57 tys. zł
o 1 000 000 akcji (50% kapitału) spółki Centauris IPD Invest Sp. z o.o. S.K.A. o wartości 15 826 tys. zł
w zamian za 1 681 095 akcji serii D Emitenta o łącznej wartości nominalnej 4 169 tys. zł
Emitent nabył w dniu 18 kwietnia 2008 r. od spółki Impel S.A. 50 udziałów (50% kapitału) spółki IPD Invest Sp. z
o.o. za cenę 25 tys. zł.
Tabela: Zestawienie transakcji Emitenta ze spółkami z Grupy Kapitałowej Impel
Nazwa spółki
Zakup usług
Sprzedaż usług
Za okres od 1.01.2011 do 30.11.2011
Należności
Zobowiązania
Stan na 30.11.2011
Impel
558
–
–
–
Impel Accounting sp. z o.o.
146
–
–
–
Impel Catering sp. z o.o.
1
–
–
–
Impel Cleaning sp. z o.o.
24
–
–
–
Prospekt Emisyjny
125
Impel HR Service sp. z o.o.
Impel IIT sp. z o.o.
SanproJob Service sp. z o.o. dawniej Impel Job
Service sp. z o.o.
OPM sp. z o.o. dawniej Open Property Management
sp. z o.o.
Accounting Audyt Partner sp. z o.o. SKA
Impel Logistics sp. z o.o.
Nazwa spółki
Impel
28
–
–
–
272
–
–
–
25
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
13
–
–
–
7
–
–
–
Zakup usług
Sprzedaż usług
Za okres od 1.01.2010 do 31.12.2010
Należności
Zobowiązania
Stan na 31.12.2010
149
–
–
2
63
–
–
5
26
–
–
–
24
–
–
5
25
–
–
4
147
–
–
21
28
–
–
–
108
–
–
–
1
–
–
–
Accounting Audyt Partner sp. z o.o. S.K.A.
3
–
–
2
7
–
–
1
Sanpro Job Service sp. z o.o. dawniej Impel Job
Service sp. z o.o.
sp. z o.o.
Nazwa spółki
Impel
Zakup usług
Sprzedaż usług
Za okres od 1.01.2009 do 31.12.2009
Należności
Zobowiązania
Stan na 31.12.2009
75
278
–
6
114
–
–
12
1
–
–
2
21
–
–
–
18
–
–
2
105
–
–
18
12
–
–
–
5
–
–
6
–
97
–
–
3
–
–
–
Service sp. z o.o.
sp. z o.o.
Nazwa spółki
Zakup usług
Sprzedaż usług
Za okres od 1.01.2008 do 31.12.2008
Należności
Zobowiązania
Stan na 31.12.2008
Impel
372
222
–
6
307
34
41
25
1
–
–
–
23
–
–
3
19
–
–
2
106
–
–
–
15
–
–
1
Impel Security Technologies sp. z o.o.
3
–
–
–
Impel Security Provider sp. z o.o.
–
1
1
–
Service sp. z o.o.
Prospekt Emisyjny
126
11
–
–
–
2. Pozostałe podmioty powiązane osobowe:
Emitent jest powiązany osobowo ze spółką Parkowa Ostoja Sp. z o.o. Parkowa Ostoja sp. z o.o. jest spółka celową
realizującą projekt deweloperski osiedla mieszkaniowego Parkowa Ostoja we Wrocławiu. Jedynym wspólnikiem spółki
Parkowa Ostoja jest Grzegorz Dzik, który pełni jednocześnie funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Emitenta.
Prezesem Zarządu spółki jest Edward Laufer, który pełni również funkcję Prezesa Zarządu Emitenta, a Henryk
Wojciechowski pełniący do 31 grudnia 2011 r. funkcję dyrektora rozwoju i utrzymania u Emitenta jest także prokurentem
spółki Parkowa Ostoja.
Emitent w 2011 r. dokonał sprzedaży usług zarządzania projektem do spółki Parkowa Ostoja Sp. z o.o. zgodnie z umową
z dnia 18 czerwca 2010 r.
Emitent w 2011 r. dokonał sprzedaży usług obsługi administracyjnej oraz najmu pomieszczeń biurowych do spółki
Parkowa Ostoja Sp. z o.o.
Emitent w 2011 r. dokonał sprzedaży usług administrowania witryną internetową do spółki Parkowa Ostoja Sp. z o.o.
Nazwa spółki
Zakup usług
Sprzedaż usług
Za okres od 1.01.2011 do 30.11.2011
3
168
Należności
Zobowiązania
Stan na 30.11.2011
66
–
Emitent w 2010 r. dokonał sprzedaży usług obsługi administracyjnej oraz najmu pomieszczeń biurowych do spółki
Nazwa spółki
Zakup usług
Sprzedaż usług
Za okres od 1.01.2010 do 31.12.2010
2
56
należności
zobowiązania
Stan na 31.12.2010
50
–
Zmiany w zakresie dokonywanych przez Emitenta transakcji po dniu 30 listopada 2011 roku
 Emitent w dniu 9 stycznia 2012 r. sprzedał spółce Centauris BIS Sp. z o.o. 1 akcję w spółce Centauris IPD
Invest S.K.A. o wartości nominalnej 10 zł za łączną cenę 10 zł.

Emitent w dniu 19 stycznia 2012 r. odkupił od spółki Centauris BIS Sp. z o.o. 1 akcję w spółce Centauris IPD
Invest S.K.A. o wartości nominalnej 10 zł za łączną cenę 10 zł.
Prospekt Emisyjny
127
20. Informacje finansowe dotyczące aktywów i pasywów Emitenta, jego sytuacji
finansowej oraz zysków i strat
20.1. Historyczne informacje finansowe oraz raporty biegłego rewidenta za ostatnie 3 lata obrotowe
20.1.1. Wprowadzenie
Prezentowane w Prospekcie Historyczne informacje finansowe Grupy Vantage Development za okresy sprawozdawcze
zakończone 31 grudnia 2010 r., 31 grudnia 2009 r. oraz 31 grudnia 2008 r. zostały sporządzone zgodnie z
Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską.
Zaprezentowane w niniejszym Rozdziale sprawozdania finansowe zawierają poszerzony zakres dodatkowych informacji
i objaśnień w stosunku do historycznych sprawozdań finansowych, sporządzonych zgodnie z obowiązującymi przepisami
wskazanymi w opiniach biegłych rewidentów, w celu przedstawienia bardziej szczegółowych informacji przyszłym
inwestorom.
Wszystkie sprawozdania finansowe zostały sporządzone w tysiącach PLN.
20.1.2. Opinia niezależnego biegłego rewidenta
OPINIA NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA
o skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej Vantage Development Spółka Akcyjna za okres od 1
stycznia 2010 r. do 31 grudnia 2010 r. oraz okresy porównywalne za lata obrotowe kończące się 31 grudnia 2009 r. oraz
31 grudnia 2008 r. stanowiące historyczne informacje finansowe
dla Akcjonariuszy, Rady Nadzorczej, Zarządu oraz przyszłych inwestorów Vantage Development Spółka Akcyjna z
siedzibą we Wrocławiu.
Na potrzeby niniejszego Prospektu Emisyjnego oraz zgodnie z wymogami Rozporządzenia Komisji (WE) nr 809/2004 z
dnia 29 kwietnia 2004 r., wykonujących dyrektywę 2003/71/WE Parlamentu i Rady w sprawie informacji zawartych w
prospektach emisyjnych oraz formy włączenia przez odniesienie i publikacji takich prospektów emisyjnych oraz
rozpowszechniania reklam (Dz.Urz. UE L 149 z 30.04.2004 r.) i wymogami Rozporządzenia Komisji (WE) nr 1787/2006 z
4 grudnia 2006 roku, zmieniającego rozporządzenie (WE) nr 809/2004 (Dz.Urz. UE L 337/17 z 05.12.2006 r.)
przeprowadziliśmy badanie prezentowanych przez Emitenta historycznych informacji finansowych sporządzonych za lata
2008–2010.
Historyczne informacje finansowe Grupy Kapitałowej Vantage Development S.A. przedstawiają skonsolidowane
sprawozdania finansowe Emitenta sporządzone za lata 2008–2010.
Historyczne informacje finansowe za lata 2008–2010 zostały sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej, Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości oraz związanymi z nimi
interpretacjami ogłoszonymi w formie rozporządzeń Komisji Europejskiej (w skrócie MSSF).
Za sporządzenie i rzetelną prezentację historycznych informacji finansowych umieszczonych w Prospekcie odpowiada
Zarząd Spółki Dominującej (Emitenta). Obowiązki z tym związane obejmują: zaprojektowanie, wdrożenie i zapewnienie
kontroli wewnętrznej związanej ze sporządzeniem i rzetelną prezentacją skonsolidowanych sprawozdań, dobór polityki
rachunkowości oraz dokonywanie uzasadnionych w danych okolicznościach szacunków księgowych.
Naszym zadaniem było zbadanie historycznych informacji finansowych prezentowanych w Prospekcie i wyrażenie opinii
na podstawie badania, czy historyczne informacje finansowe są we wszystkich istotnych aspektach rzetelne, prawidłowe
i jasne.
Stosownie do wymagań Rozporządzenia Komisji (WE) nr 809/2004 z dnia 29 kwietnia 2004 r. zamieszczone w
Prospekcie skonsolidowane sprawozdania finansowe za rok 2010 wraz z danymi porównywalnymi za lata 2009 i 2008,
zostały sporządzone zgodnie z zasadami MSSF w sposób zapewniający ich porównywalność przez zastosowanie
jednolitych zasad (polityki) rachunkowości we wszystkich prezentowanych okresach.
Historyczne informacje finansowe sporządzone zostały zgodnie z formą, jaka zostanie przyjęta w kolejnym
opublikowanym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Emitenta, z uwzględnieniem standardów i zasad
rachunkowości oraz przepisów prawnych mających zastosowanie do takiego rocznego skonsolidowanego sprawozdania
finansowego.
Prospekt Emisyjny
128
Badanie skonsolidowanego sprawozdania finansowego przeprowadziliśmy stosownie do postanowień:

przepisów rozdziału 7 ustawy o rachunkowości,

krajowych standardów rewizji finansowej, wydanych przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów w Polsce,

Międzynarodowych Standardów Rewizji Sprawozdań Finansowych,
w taki sposób, aby uzyskać racjonalną pewność, że historyczne informacje finansowe nie zawierają istotnych
nieprawidłowości.
W szczególności badanie obejmowało sprawdzenie poprawności zastosowanych przez jednostki powiązane zasad
(polityki) rachunkowości i sprawdzenie – w przeważającej mierze w sposób wyrywkowy – podstaw, z których wynikają
liczby i informacje zawarte w historycznych informacjach finansowych, jak i całościową ocenę historycznych informacji
finansowych.
Uważamy, że badanie dostarczyło wystarczające podstawy do wyrażania miarodajnej opinii.
Naszym zdaniem historyczne informacje finansowe zaprezentowane w Prospekcie Emisyjnym sporządzone zgodnie z
Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości, Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej oraz
związanymi z nimi interpretacjami, ogłoszonymi w formie rozporządzeń Komisji Europejskiej za okresy:
 od 1 stycznia do 31 grudnia 2010 roku,
przedstawiają rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny sytuacji majątkowej, finansowej oraz wyników
finansowych Emitenta w okresach prezentowanych w niniejszym Prospekcie Emisyjnym.
Rafał Barycki
Biegły rewident nr 10744
kluczowy biegły rewident przeprowadzający badanie
w imieniu PKF Audyt sp. z o.o. podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych nr 548
ul. Elbląska 15/17
01–747 Warszawa
Oddział Regionalny Wrocław
Wrocław, 10 listopada 2011 r.
Prospekt Emisyjny
129
20.1.3. Historyczne informacje finansowe
Aktywa
Nota
31.12.2010
31.12.2009
172 617
I. Aktywa trwałe (suma 1–6)
31.12.2008
185 151
221 257
1. Wartości niematerialne
1
53
72
98
2. Rzeczowe aktywa trwałe
3. Nieruchomości inwestycyjne
2
449
364
361
3
29 582
31 236
12 446
4. Wartości niematerialne inwestycyjne
4
142 401
153 479
208 352
5. Pozostałe aktywa
5
132
–
–
6. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
6
–
–
–
II. Aktywa obrotowe (suma 1–5)
119 405
110 766
101 293
1. Zapasy
7
97 892
88 148
83 508
2. Pożyczki
8
7 505
3 746
195
3. Należności krótkoterminowe
9
3 477
3 943
3 510
4. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
10
10 264
14 665
13 639
5. Rozliczenia międzyokresowe
11
267
264
441
292 022
295 917
322 550
Aktywa razem – suma I+II
Kapitały własne i zobowiązania
Nota
I. Razem kapitał własny (suma 1–3)
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
138 123
137 585
12
16 073
16 073
16 073
2. Zyski zatrzymane
13
121 512
155 269
192 869
538
(33 757)
(37 525)
113 016
66 236
108 379
3. Wynik finansowy za rok obrotowy
II. Zobowiązanie długoterminowe (suma 1–5)
171 417
1. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
14
26 973
28 028
36 808
2. Długoterminowe pożyczki i kredyty bankowe
15
59 885
18 000
71 252
3. Zobowiązania długoterminowe z tytułu leasingu finansowego
16
19 889
20 116
91
17
127
–
–
5. Pozostałe zobowiązania długoterminowe
18
6 142
92
228
III. Zobowiązania krótkoterminowe (suma 1–4)
40 883
92 096
42 754
1. Krótkoterminowe pożyczki i kredyty bankowe
19
35 268
80 784
30 769
2. Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu leasingu finansowego
16
227
164
21
3. Rezerwy krótkoterminowe
20
625
584
182
4. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
21
4 763
10 564
11 782
292 022
295 917
322 550
01.01.2010 –
31.12.2010
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2010
8 336
7 114
3 911
8 336
7 114
3 911
(8 812)
(9 384)
(6 750)
Pasywa razem – suma I+II+III
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów
Nota
I. Przychody ze sprzedaży:
1. Przychody ze sprzedaży usług, produktów, materiałów i towarów
II. Koszty działalności operacyjnej (suma 1–7):
1. Amortyzacja
2. Zużycie materiałów i energii
3. Usługi obce
Prospekt Emisyjny
23
(128)
(158)
(78)
(1 440)
(1 425)
(1 099)
(14 198)
(6 373)
(7 337)
130
4.
Wynagrodzenia,
pracownicze
ubezpieczenia
społeczne
i
inne
świadczenia
24
(2 878)
(2 626)
(2 615)
5. Pozostałe koszty rodzajowe
(2 016)
(1 835)
(1 468)
6. Zmiana stanu produktów
11 835
3 011
5 556
13
22
291
A. Zysk (strata) ze sprzedaży (I–II)
(476)
(2 270)
(2 839)
B. Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych
7 748
115
–
2 233
6 431
2 966
2 193
5 849
2 938
(4 623)
(43 287)
(43 206)
–
(42 750)
(42 517)
7. Koszt wytworzenia produktów na potrzeby wł. jedn.
25
I. Pozostałe przychody operacyjne, w tym:
1. Aktualizacja wartości nieruchomości inwestycyjnych
26
II. Pozostałe koszty operacyjne, w tym:
4 882
(39 011)
(43 079)
27
934
654
717
28
(5 683)
(4 180)
(4 283)
133
(42 537)
(46 645)
405
8 780
9 120
538
(33 757)
(37 525)
–
–
–
538
(33 757)
(37 525)
538
(33 757)
(37 525)
–
–
–
Całkowite dochody ogółem
538
(33 757)
(37 525)
538
(33 757)
(37 525)
– przypadający na udziałowców mniejszościowych
–
–
–
Zysk netto przypadający dla spółki dominującej
538
(33 757)
(37525)
Podstawowy zysk (strata) na jedną akcję
0,08
(5,21)
(7,13)
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję
0,08
(5,21)
(7,13)
C. Zysk (strata) z działalności operacyjnej (A+B+I+II)
I. Przychody finansowe
II. Koszty finansowe
D. Zysk (strata) brutto (C+I+II)
32
I. Podatek dochodowy
E. Zysk (strata) netto (D+I)
Inne całkowite dochody
Zysk/strata netto
– przypadający na udziałowców mniejszościowych
Sprawozdanie ze zmian w skonsolidowanym kapitale własnym
Wartość księgowa na jedną akcję
Wartość księgowa
Liczba akcji*
Wartość księgowa na jedną akcję (w zł)
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
138 123
137 585
171 417
6 481 095
6 481 095
6 481 095
21,31
21,23
26,45
* Całkowita liczba wyemitowanych akcji przez VANTAGE DEVELOPMENT S.A.
Prospekt Emisyjny
131
Przypadające na akcjonariuszy jednostki dominującej
Kapitał
Akcje
Kapitał
01.01.2010 –
31.12.2010 podstawowy własne zapasowy
Pozostałe
kapitały
rezerwowe
Pozostałe
kapitały
Różnice
kursowe z Niepodzielony
przeliczenia
wynik
finansowy
jednostek
zagranicznych
Wynik
netto
RAZEM
Udziały
RAZEM
mniejszości
Stan na 1
stycznia 2010
16 073
–
50 466
–
–
–
71 046
–
137 585
–
137 585
Całkowite
dochody
–
–
–
–
–
–
–
538
538
–
538
Zysk netto
–
–
–
–
–
–
–
538
538
–
538
Transakcje z
właścicielami:
–
–
(20 615)
–
–
–
20 615
–
–
–
–
– emisja akcji
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
– obniżenie
kapitałów
związane z
aportem
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
– przeniesienie
z/na kapitał
zapasowy i
rezerwowy
–
–
(20 615)
–
–
–
20 615
–
–
–
–
Stan na 31
grudnia 2010
16 073
–
29 851
–
–
–
91 661
538
138 123
–
138 123
Wynik
netto
RAZEM
–
171 417
–
171 417
Kapitał
Akcje
Kapitał
01.01.2009 –
Pozostałe
kapitały
rezerwowe
Pozostałe
kapitały
Różnice
przeliczenia
wynik
finansowy
jednostek
zagranicznych
Udziały
RAZEM
mniejszości
Stan na 1
stycznia 2009
16 073
–
50 466
–
–
–
104 878
Całkowite
dochody
–
–
–
–
–
–
–
(33 757) (33 757)
–
(33 757)
Zysk netto
–
–
–
–
–
–
–
(33 757) (33 757)
–
(33 757)
Transakcje z
właścicielami:
–
–
–
–
–
–
(75)
–
(75)
–
(75)
– emisja akcji
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
– obniżenie
kapitałów
związane z
aportem
–
–
–
–
–
–
(75)
–
(75)
–
(75)
– przeniesienie
z/na kapitał
zapasowy i
rezerwowy
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Stan na 31
grudnia 2009
16 073
–
50 466
–
–
–
104 803
–
137 585
(33 757) 137 585
Kapitał
Akcje
Kapitał
01.01.2008 –
Pozostałe
kapitały
rezerwowe
Pozostałe
kapitały
Różnice
przeliczenia
wynik
finansowy
jednostek
zagranicznych
Wynik
netto
RAZEM
Udziały
mniejszości
RAZEM
–
147 024
–
147 024
Stan na 1
stycznia 2008
3 990
–
–
–
–
–
143 034
Całkowite
dochody
–
–
–
–
–
–
–
(37 525) (37 525)
–
(37 525)
Zysk netto
–
–
–
–
–
–
–
(37 525) (37 525)
–
(37 525)
Transakcje z
właścicielami:
12 083
–
50 466
–
–
–
(631)
–
61 918
Prospekt Emisyjny
–
61 918
132
– emisja akcji
12 083
–
50 466
–
–
–
–
–
62 549
–
62 549
– obniżenie
kapitałów
związane z
aportem
–
–
–
–
–
–
(631)
–
(631)
–
(631)
– przeniesienie
z/na kapitał
zapasowy i
rezerwowy
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Stan na 31
grudnia 2008
16 073
–
50 466
–
–
–
142 403
–
171 417
(37 525) 171 417
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych
01.01.2010 –
31.12.2010
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
538
(33 757)
(37 525)
II. Korekty razem
(4 520)
25 714
26 069
1. Amortyzacja
128
158
78
5. Podatek dochodowy zapłacony
8. Zmiana stanu zobowiązań, z wyjątkiem pożyczek i kredytów
9. Inne korekty*
III. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (I+/–II)
5 027
3 785
4 206
(9 941)
35 847
39 679
(237)
(8 378)
(9 681)
–
–
–
(8 002)
(2 158)
(17 743)
466
(433)
19 121
8 042
(3 195)
(9 482)
(3)
88
(109)
(3 982)
(8 043)
(11 456)
15 668
27 002
6 487
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy
–
25 036
34
15 668
1 966
5 851
–
–
602
(5 076)
(3 553)
(551)
(194)
(183)
(361)
2. Na aktywa finansowe
(3 444)
(3 370)
(190)
3. Inne wydatki inwestycyjne
(1 438)
–
–
10 592
23 449
5 936
2 535
41
29 826
–
–
7 914
2 535
41
21 912
1. Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych
2. Z aktywów finansowych
3. Inne wpływy inwestycyjne
II. Wydatki
1. Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I–II)
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy
1.Wpływy netto z wydania udziałów (emisji akcji) i innych instrumentów
kapitałowych oraz dopłat do kapitału
2. Zaciągnięcie kredytów i pożyczek
–
–
–
(13 546)
(14 421)
(11 247)
1. Spłaty kredytów, pożyczek i zobowiązań z tytułu leasingu finansowego
(5 488)
(4 695)
(8 499)
2. Odsetki
(8 058)
(9 726)
(2 748)
–
–
–
3. Inne wpływy finansowe
II. Wydatki
3. Inne wydatki finansowe
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I–II)
(11 011)
(14 380)
18 579
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.III+/–B.III+/–C.III)
(4 401)
1 026
13 059
E. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym:
(4 401)
1 026
13 059
F. Środki pieniężne na początek okresu
14 665
13 639
580
G. Środki pieniężne na koniec okresu (F+/–D)
10 264
14 665
13 639
Prospekt Emisyjny
133
w tym o ograniczonej możliwości dysponowania
3 415
12
12
Informacja dodatkowa do skonsolidowanego sprawozdania finansowego na dzień
31 grudnia 2010 roku
20.1.3.1 Informacje ogólne dotyczące Emitenta i jego Grupy Kapitałowej
Na dzień 31 grudnia 2010 roku Grupa Kapitałowa Vantage Development (zwana dalej: „Grupą Kapitałową”) składała się
z jednostki dominującej i 8 jednostek zależnych konsolidowanych metodą pełną. Skonsolidowane sprawozdanie
finansowe obejmowało również 4 jednostki współzależne konsolidowane metodą proporcjonalną. Jednostką dominującą
Grupy Kapitałowej jest Vantage Development S.A. (zwana dalej: „jednostką dominującą”, „Spółką” lub „Emitentem”).
Jednostki Grupy Kapitałowej Vantage Development nie tworzą podatkowej grupy kapitałowej w rozumieniu przepisów
ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.
20.1.3.2 Historia Spółki
Spółka Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego „Wrocław” S.A. została utworzona na mocy aktu przekształcenia
przedsiębiorstwa państwowego pod firmą Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego we Wrocławiu w jednoosobową
spółkę Skarbu Państwa, z zamiarem włączenia jej do programu Narodowych Funduszy Inwestycyjnych; ww. akt
przekształcenia sporządzony został w dacie 27 grudnia 1995 roku. Spółka Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego
„Wrocław” S.A., używająca skrótu: ZNTK „Wrocław” S.A. została z dniem 30 stycznia 1996 roku wpisana w Rejestrze
Handlowym Dział B pod nr. 60784 w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia–Fabrycznej VI Wydział Gospodarczy
Rejestrowy. W dniu 4 czerwca 1996 roku Minister Przekształceń Własnościowych w imieniu Skarbu Państwa wniósł
akcje ZNTK „Wrocław” S.A. do Drugiego Narodowego Funduszu Inwestycyjnego. Spółka działała w oparciu o Kodeks
Handlowy, ustawę z dnia 30 kwietnia 1993 roku o narodowych funduszach inwestycyjnych i ich prywatyzacji,
oraz w oparciu o Statut Spółki.
Akcjonariusze, którzy nabyli wszystkie akcje przysługujące Skarbowi Państwa, uchwałą nr 7 z dnia 30 marca 2001 roku
zmienili firmę Spółki na: ASSET Invest in Poland Spółka Akcyjna. Zmiana ta została ujawniona w Krajowym Rejestrze
Sądowym 24 lipca 2001 roku.
Uchwałą z dnia 26 września 2001 roku Akcjonariusze zdecydowali o rozwiązaniu Spółki i postawieniu jej w stan likwidacji
z dniem 1 października 2001 roku. Likwidatorami zostali członkowie Zarządu.
W dniu 30 sierpnia 2006 roku uchylona została likwidacja Spółki, działalność Spółki została wznowiona pod firmą ASSET
Invest in Poland Spółka Akcyjna.
W dniu 20 grudnia 2007 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwałę o zmianie nazwy Spółki
z ASSET Invest in Poland S.A. na Vantage Development S.A. Zmiana została ujawniona w Krajowym Rejestrze
Sądowym w dniu 7 lutego 2008 roku.
20.1.3.3 Przedmiot działalności Spółki
Spółka jest wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia–Fabrycznej,
VI Wydział Gospodarczy, pod numerem KRS 0000030117.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 930778024. Siedziba Spółki mieści się we Wrocławiu przy ul.
Św. Mikołaja 12.
Czas trwania jednostki dominującej oraz pozostałych podmiotów wchodzących w skład Grupy jest nieograniczony.
Przedmiotem działalności Grupy jest świadczenie kompleksowych usług zarządzania i obrotu nieruchomościami
oraz wykonywanie robót budowlanych. Według statutów spółek Grupy Kapitałowej podstawowymi usługami
świadczonymi przez Grupę są w szczególności:
1.
zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
2.
wynajem nieruchomości na własny rachunek,
3.
obsługa nieruchomości na własny rachunek oraz na zlecenie,
4.
kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
5.
6.
doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,
7.
działalność w zakresie projektowania budowlanego, urbanistycznego, technologicznego,
8.
działalność w zakresie architektury i inżynierii,
9.
badania i analizy techniczne,
Prospekt Emisyjny
134
10. zagospodarowanie terenów zieleni,
11. rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, roboty ziemne,
12. wznoszenie kompletnych budynków i budowli lub ich części; inżynieria lądowa i wodna,
13. wykonywanie instalacji budowlanych oraz robót wykończeniowych,
14. wynajem sprzętu budowlanego i burzącego z obsługą operatorską.
W skład jednostek Grupy Kapitałowej Vantage Development nie wchodzą wewnętrzne jednostki organizacyjne
sporządzające samodzielne sprawozdania finansowe.
Opis roli Emitenta w Grupie Kapitałowej Vantage Development
Emitent jest spółką o charakterze holdingowym, dominującą wobec całej Grupy Kapitałowej. Do zadań Emitenta należy
w szczególności podejmowanie decyzji strategicznych dotyczących rozwoju Grupy Kapitałowej, decyzji inwestycyjnych,
w tym decyzji dotyczących zaangażowania kapitałowego w nowe przedsięwzięcia, nabywanie lub zbywanie akcji
lub udziałów w spółkach. Emitent decyduje o rozwiązaniach w zakresie polityki rachunkowości i controllingu, koordynuje
działania marketingowe jednostek zależnych, jest również odpowiedzialny za koordynowanie polityki finansowej
oraz organizację finansowania działalności jednostek Grupy Kapitałowej.
Informacje dotyczące składu osobowego Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki
W skład Zarządu Spółki na dzień 31.12.2010 r. wchodzili:
Funkcja w Zarządzie
Skład
Prezes Zarządu
Edward Laufer
Członek Zarządu
Roman M. Meysner
W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31.12.2010 roku wchodzili:
Funkcja w Radzie Nadzorczej
Skład
Grzegorz Dzikr
Józef Biegaj
Członkowie Rady Nadzorczej
Bogdan Dzik
W okresie sprawozdawczym nie nastąpiły zmiany składu Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki.
Struktura Grupy Kapitałowej
Skład Grupy na dzień 31 grudnia 2010 roku przedstawia tabela poniżej:
Lp.
Nazwa jednostki ze
wskazaniem formy prawnej
Siedziba
Charakter
powiązania
z Vantage
Development
S.A.
Udziałowcy
Metoda
konsolidacji
Data
objęcia
kontroli
25,94% Impel
14,15% Grzegorz Dzik
Wrocław
Jednostka
dominująca
10,67% Józef Biegaj
pełna
49,24% Worldstar
Investments S.A.R.L.
jednostka
współzależna
bezpośrednio
Centauris IPD Invest sp. z
o.o. S.K.A.
Wrocław
2.
Wrocław
jednostka
zależna
bezpośrednio
3.
Wrocław
jednostka
współzależna
bezpośrednio
1.
50% Vantage
Development S.A.
proporcjonalna
11.04.2008
100% Vantage
Development S.A.
pełna
11.04.2008
50% Vantage
Development S.A.
proporcjonalna
18.04.2008
50% BNM–service sp. z
o.o.
Prospekt Emisyjny
135
o.o.
4.
Wrocław
jednostka
zależna
pośrednio
100% Impel Real Estate sp.
z o.o. S.K.A.
pełna
11.04.2008
5.
Impel Real Estate sp. z o.o.
S.K.A.
Wrocław
jednostka
zależna
bezpośrednio
100% Vantage
Development S.A.
pełna
11.04.2008
6.
VD sp. z o.o.
Wrocław
jednostka
zależna
bezpośrednio
100% Vantage
Development S.A.
pełna
29.10.2007
Wrocław
jednostka
zależna
pośrednio
pełna
14.12.2007
pełna
17.12.2007
proporcjonalna
19.12.2008
proporcjonalna
02.03.2010
pełna
03.03.2010
pełna
17.12.2010
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Promenady Wrocławskie VD
sp. z o.o. S.K.A.
Wrocław
jednostka
zależna
bezpośrednio
Wrocław
jednostka
współzależna
bezpośrednio
Wrocław
jednostka
współzależna
bezpośrednio
Promenady Epsilon sp. z
o.o.
Wrocław
Wrocław
jednostka
zależna
bezpośrednio
jednostka
zależna
bezpośrednio
z o.o. S.K.A.
50% Vantage
Development S.A.
z o.o. S.K.A.
1% Vantage
Development S.A.
47,6% Vantage
Development S.A.
50% Vantage
Development S.A.
o.o.
0,002% Impel Real Estate
sp. z o.o. S.K.A.
99,998% Vantage
Development S.A.
z o.o. S.K.A.
Oświadczenie zarządu
Na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 lutego 2009 roku w sprawie informacji bieżących
i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych, Zarząd Spółki dominującej oświadcza,
że wedle swojej najlepszej wiedzy, niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe i dane porównywalne
sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi Grupę zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedlają w sposób
prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy Kapitałowej oraz jej wynik finansowy.
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało przygotowane przy zastosowaniu zasad rachunkowości,
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię
Europejską oraz w zakresie wymaganym przez rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 19 lutego 2009 roku w sprawie
informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych (Dz.U. Nr 33, poz. 259).
Sprawozdanie to obejmuje okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2010 roku i okresy porównywalne od 1 stycznia
do 31 grudnia 2009 roku oraz od 1 stycznia do 31 grudnia 2008 roku.
Zarząd jednostki dominującej oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący
badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego został wybrany zgodnie z przepisami prawa oraz że podmiot ten
i biegli rewidenci, dokonujący tego badania, spełniali warunki do wydania bezstronnej i niezależnej opinii z badania,
zgodnie z właściwymi przepisami prawa krajowego. Zgodnie z przyjętymi przez Zarząd zasadami ładu korporacyjnego,
biegły rewident został wybrany przez Radę Nadzorczą uchwałą nr 13/2010 z dnia 20 września 2010 roku w sprawie
wyboru biegłego rewidenta. Rada Nadzorcza dokonała powyższego wyboru, mając na uwadze zagwarantowanie pełnej
niezależności i obiektywizmu samego wyboru, jak i realizacji zadań przez biegłego rewidenta.
Prospekt Emisyjny
136
Zatwierdzenie sprawozdania finansowego
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd jednostki
dominującej w dniu 23.03.2011 roku.
Wybrane dane finansowe w przeliczeniu na EUR
Średnie kursy wymiany złotego w stosunku do euro w okresach objętych sprawozdaniem finansowym, ustalane są przez
Narodowy Bank Polski. Ogłoszone przez Narodowy Bank Polski średnie kursy wymiany złotego w stosunku do EUR
w okresach objętych historycznymi danymi finansowymi kształtowały się następująco:
Rok obrotowy
Średni kurs w okresie*
Minimalny kurs w
okresie
Maksymalny kurs w
okresie
Kurs na ostatni dzień
okresu
2010
4,0044
3,8356
4,1770
3,9603
2009
4,3406
3,9170
4,8999
4,1082
2008
3,5325
3,2063
4,1724
4,1724
* Średnia kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie.
Poszczególne pozycje aktywów i pasywów bilansu przeliczono według kursów ogłoszonych przez Narodowy Bank Polski
dla EUR obowiązujących na ostatni dzień okresu.
Poszczególne pozycje rachunku zysków i strat oraz sprawozdania z przepływów środków pieniężnych przeliczono
według kursów stanowiących średnią arytmetyczną średnich kursów ogłoszonych przez Narodowy Bank Polski dla EUR
obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie sprawozdawczym.
Podstawowe pozycje bilansu, rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych
z prezentowanego sprawozdania finansowego oraz danych porównywalnych, przeliczonych na EUR
2010
Wyszczególnienie
PLN
Przychody netto ze sprzedaży
produktów, towarów i materiałów
2009
EUR
PLN
2008
EUR
PLN
EUR
8 336
2 082
7 114
1 639
3 911
1 107
(8 812)
(2 201)
(9 384)
(2 162)
(6 750)
(1 911)
4 882
1 219
(39 011)
(8 987)
(43 079)
(12 125)
Zysk (strata) brutto
133
33
(42 537)
(9 800)
(46 645)
(13 205)
Zysk (strata) netto
538
134
(33 757)
(7 777)
(37 525)
(10 623)
Aktywa razem
292 022
73 737
295 917
72 031
322 550
77 306
Zobowiązania razem
153 899
38 860
158 332
38 540
151 133
36 222
40 883
10 323
92 096
22 418
42 754
10 247
138 123
34 877
137 585
33 490
171 417
41 084
16 073
4 059
16 073
3 912
16 073
3 852
6 481 095
6 481 095
6 481 095
6 481 095
6 481 095
6 481 095
21,31
5,38
21,23
5,17
26,45
7,81
0,08
0,02
(5,21)
(1,20)
(7,13)
(2,02)
Przepływy pieniężne netto z
działalności operacyjnej
(3 982)
(994)
(8 043)
(1 853)
(11 456)
(3 243)
działalności inwestycyjnej
10 592
2 645
23 449
5 402
5 936
1 680
działalności finansowej
(11 011)
(2 750)
(14 380)
(3 313)
18 579
5 259
Koszt własny sprzedaży
Zysk (strata) na działalności
operacyjnej
w tym zobowiązania
krótkoterminowe
Kapitał własny
Kapitał podstawowy
Liczba udziałów/akcji w sztukach
Wartość księgowa na akcję (zł/euro)
Zysk (strata) netto na akcję zwykłą
(zł/euro)
Prospekt Emisyjny
137
20.1.3.4. Format oraz ogólne zasady sporządzenia sprawozdania finansowego Emitenta oraz jego Grupy
Kapitałowej
Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Sprawozdanie finansowe zostało przygotowane zgodnie z:

Ustawą o rachunkowości z dnia 29.09.1994 r. (Dz.U. z 2002 r. nr 76, poz. 694, z późn. zm.),

Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) w kształcie zatwierdzonym przez UE.
MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości („RMSR”) oraz Komisję ds. Interpretacji Sprawozdawczości finansowej („IFRIC”).
Format skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe składa się z:

sprawozdania z sytuacji finansowej, sprawozdania z całkowitych dochodów, sprawozdania ze zmian w kapitale
własnym, sprawozdania z przepływów pieniężnych).

danych objaśniających.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w tysiącach polskich złotych. Polski złoty jest walutą funkcjonalną.
Okres objęty sprawozdaniem i danymi porównywalnymi dla skonsolidowanego sprawozdania
finansowego
Historyczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje okres 36 miesięcy, tj. od dnia 1 stycznia 2008 roku
do dnia 31 grudnia 2010 roku.
Dla danych prezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej oraz skonsolidowanych pozycjach
pozabilansowych zaprezentowano porównywalne dane finansowe na dzień 31 grudnia 2009 roku oraz 31 grudnia 2008
roku.
Dla danych prezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów, sprawozdaniu ze zmian
w kapitale własnym oraz w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych zaprezentowano porównywalne dane finansowe
za okres od 1 stycznia 2009 roku do 31 grudnia 2009 roku oraz od 1 stycznia 2008 do 31 grudnia 2008 roku.
Założenie kontynuacji działalności Emitenta oraz jego Grupy Kapitałowej
Sprawozdanie finansowe Grupy oraz Emitenta zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
gospodarczej w okresie co najmniej 12 miesięcy po dniu bilansowym. Zarząd Spółki dominującej nie stwierdza na dzień
podpisania sprawozdania finansowego istnienia faktów i okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenia dla możliwości
kontynuacji działalności przez Emitenta lub jego spółek zależnych w okresie 12 miesięcy po dniu bilansowym na skutek
zamierzonego lub przymusowego zaniechania bądź istotnego ograniczenia przez nią dotychczasowej działalności.
20.1.3.5. Przyjęte zasady (polityka) rachunkowości i metody obliczeniowe
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone według Międzynarodowych
Sprawozdawczości Finansowej (MSSF), w kształcie zatwierdzonym przez Unię Europejską (UE).
Standardów
Grupa analizuje zmiany MSR pod kątem działalności wszystkich Spółek z Grupy Kapitałowej i dokonuje aktualizacji
zasad (polityki) rachunkowości zgodnie ze zmianami w MSR.
Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w roku 2010
Następujące zmiany do istniejących standardów opublikowanych przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości oraz zatwierdzone przez UE wchodzą w życie w roku 2010:




MSSF 1 (znowelizowany) „Zastosowanie MSSF po raz pierwszy” zatwierdzony w UE w dniu 25 listopada 2009
roku (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych, począwszy od 1 stycznia 2010 roku lub po tej dacie),
MSSF 3 (znowelizowany) „Połączenia jednostek gospodarczych” zatwierdzony w UE w dniu 3 czerwca 2009
roku (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 lipca 2009 roku lub po tej dacie),
Zmiany do MSSF 1 „Zastosowanie MSSF po raz pierwszy”– dodatkowe zwolnienia dla jednostek stosujących
MSSF po raz pierwszy, zatwierdzone w UE w dniu 23 czerwca 2010 roku (obowiązujący w odniesieniu do okresów
rocznych, począwszy od 1 stycznia 2010 roku lub po tej dacie),
Zmiany do MSR 27 „Skonsolidowane i jednostkowe sprawozdania finansowe” zatwierdzone w UE w dniu
3 czerwca 2009 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 lipca 2009 roku
lub po tej dacie),
Prospekt Emisyjny
138


Zmiany do MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena” – spełniające kryteria pozycje zabezpieczane,
zatwierdzone w UE w dniu 15 września 2009 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 lipca 2009 roku lub po tej dacie),
Interpretacja KIMSF 15 „Umowy dotyczące budowy nieruchomości” zatwierdzona w UE w dniu 22 lipca 2009
roku (obowiązująca w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2010 roku lub po tej
dacie).
Standardy i interpretacje, jakie zostały już opublikowane i zatwierdzone przez UE, ale jeszcze nie weszły w życie
Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe, Grupa nie zastosowała następujących standardów, zmian standardów
i interpretacji, które zostały opublikowane i zatwierdzone do stosowania w UE, ale które nie weszły jeszcze w życie:



Zmiany do MSR 24 „Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych” – uproszczenie wymogów
dotyczących ujawnień przez jednostki powiązane z państwem oraz doprecyzowanie definicji jednostek
powiązanych, zatwierdzone w UE w dniu 19 lipca 2010 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych
począwszy od 1 stycznia 2011 roku lub po tej dacie),
Zmiany do MSR 32 „Instrumenty finansowe: prezentacja” – klasyfikacja emisji praw poboru, zatwierdzone
w UE w dniu 23 grudnia 2009 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się
1 lutego 2010 roku lub po tej dacie),
Zmiany do MSSF 1 „Zastosowanie MSSF po raz pierwszy” – ograniczone zwolnienie jednostek stosujących
MSSF po raz pierwszy z ujawniania informacji porównawczych zgodnie z MSSF 7, zatwierdzone w UE w dniu
30 czerwca 2010 roku (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 lipca 2010 roku
lub po tej dacie).
Jednostka postanowiła nie skorzystać z możliwości wcześniejszego zastosowania powyższych standardów, zmian
do standardów i interpretacji. Według szacunków jednostki, ww. standardy, interpretacje i zmiany do standardów
nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez jednostkę na dzień
bilansowy.
Standardy i Interpretacje przyjęte przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone przez UE
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji przyjętych
przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych standardów, zmian
do standardów i interpretacji, które według stanu na dzień nie zostały jeszcze przyjęte do stosowania:



MSSF 9 „Instrumenty finansowe” (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się
1 stycznia 2013 roku lub po tej dacie),
Zmiany do MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji” – transfery aktywów finansowych
(obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 lipca 2011 roku lub po tej dacie),
Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” – podatek odroczony: realizacja aktywów (obowiązujący w odniesieniu
do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2012 roku lub po tej dacie).
Grupa nie jest w stanie oszacować wpływu standardów obowiązujących od 2010 r.
Jednocześnie nadal poza regulacjami przyjętymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów
i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE.
Według szacunków jednostki, zastosowanie rachunkowości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań finansowych
według MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena” nie miałoby istotnego wpływu na sprawozdanie
finansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.


MSSF 1 (znowelizowany) „Zastosowanie MSSF po raz pierwszy” został opublikowany przez RMSR 27 listopada
2008 roku. Dokonano reorganizacji treści i przesunięcia większości licznych w tym Standardzie wyjątków i zwolnień
do załączników. Rada usunęła również zdezaktualizowane postanowienia przejściowe i wprowadziła drobne
poprawki redakcyjne do tekstu Standardu.
MSSF 3 (znowelizowany) „Połączenia jednostek gospodarczych” został opublikowany przez Radę
Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) w dniu 10 stycznia 2008 roku. Zmodyfikowany MSSF 3
wymaga ujęcia kosztów związanych z przejęciem w kosztach okresu. Zmiany do MSSF 3, jak i związane z tym
zmiany do MSR 27 ograniczają zastosowanie rachunkowości przejęcia tylko do momentu przejęcia kontroli,
w konsekwencji wartość firmy ustalana jest tylko na ten moment. MSSF 3 precyzuje sposób ustalenia i ujmowania
wartości godziwej na dzień przejęcia. Zmiana standardu umożliwia również wycenę wszystkich udziałów
niesprawujących kontroli w jednostce przejmowanej w wartości godziwej lub wg udziału proporcjonalnego tych
Prospekt Emisyjny
139
udziałów w możliwych do zidentyfikowania aktywach netto jednostki przejmowanej. Zmodyfikowany standard
wymaga również wyceny wynagrodzenia z tytułu przejęcia w wartości godziwej na dzień przejęcia. Dotyczy to
również wartości godziwej wszelkich należnych wynagrodzeń warunkowych. MSSF 3 dopuszcza bardzo nieliczne
zmiany wyceny pierwotnego ujęcia rozliczenia połączenia i to wyłącznie wynikające z uzyskania dodatkowych
informacji dotyczących faktów i okoliczności występujących na dzień przejęcia. Wszelkie inne zmiany ujmuje się
w wyniku finansowym. Standard określa wpływ na rachunkowość przejęcia w przypadku, gdy strona przejmująca
i przejmowana były stronami uprzednio istniejącej relacji. MSSF 3 stanowi, że jednostka gospodarcza musi
klasyfikować wszystkie warunki umowne na dzień przejęcia z dwoma wyjątkami: umów leasingu oraz umów
ubezpieczeniowych. Jednostka przejmująca stosuje swoje zasady rachunkowości i dokonuje możliwych wyborów
w taki sposób, jak gdyby przejęła dane relacje umowne niezależnie od połączenia jednostek gospodarczych.

MSSF 9 „Instrumenty finansowe” został opublikowany przez RMSR w dniu 12 listopada 2009 roku.
Dnia 28 września 2010 roku RMSR wydała znowelizowany MSSF 9 wprowadzający nowe wymogi dotyczące
rozliczania zobowiązań finansowych i przenoszący wymogi dotyczące wyksięgowywania aktywów i zobowiązań
finansowych z MSR 39. Standard ustala pojedyncze podejście w celu określenia czy aktywa finansowe wyceniane
są wg kosztu zamortyzowanego czy według wartości godziwej, zastępując liczne zasady określone w MSR 39.
Podejście MSSF 9 oparte jest na ocenie, w jaki sposób jednostka zarządza jej instrumentami finansowymi (tj. oparte
na ocenie modelu biznesowego) oraz ocenie charakterystyki umownych przepływów pieniężnych związanych
z aktywami finansowymi. Nowy standard wymaga również zastosowania pojedynczej metody oceny utraty wartości,
zastępując liczne metody oceny utraty wartości określone przez MSR 39. Nowe wymogi dotyczące rozliczania
zobowiązań finansowych dotyczą problemu zmienności wyniku finansowego wynikającego z decyzji emitenta
o wycenie własnego zadłużenia w wartości godziwej. RMSR zdecydowała o utrzymaniu obecnej wyceny po koszcie
zamortyzowanym w odniesieniu do większości zobowiązań, dokonując zmiany jedynie w regulacjach dotyczących
własnego ryzyka kredytowego. W ramach nowych wymogów jednostka, która zdecyduje się wycenić zobowiązania
w wartości godziwej, prezentuje zmianę wartości godziwej wynikającą ze zmian własnego ryzyka kredytowego
w innych całkowitych dochodach, nie w rachunku zysków i strat.

Zmiany do MSSF 1 „Zastosowanie MSSF po raz pierwszy” – dodatkowe zwolnienia dla jednostek
stosujących MSSF po raz pierwszy zostały opublikowane przez RMSR w dniu 23 lipca 2009 roku. Zmiany
określają: (1) zwolnienie jednostek stosujących metodę kosztów pełnych z retrospektywnego stosowania MSSF
w stosunku do aktywów w postaci gazu ziemnego i ropy naftowej, (2) zwolnienie jednostek posiadających umowy
leasingu z ponownej oceny klasyfikacji tych umów zgodnie z interpretacją KIMSF 4 „Ustalenie, czy umowa zawiera
leasing” w przypadku, gdy zastosowanie krajowych wytycznych rachunkowości daje ten sam efekt.
Zmiany do MSSF 1 „Zastosowanie MSSF po raz pierwszy” – ograniczone zwolnienie jednostek stosujących
MSSF po raz pierwszy z ujawniania informacji porównawczych zgodnie z MSSF 7 zostały opublikowane
przez RMSR w dniu 28 stycznia 2010 roku. Zmiany te zwalniają jednostki stosujące MSSF po raz pierwszy
z dodatkowych ujawnień danych porównawczych określonych przez zmiany do MSSF 7 „Podniesienie jakości
ujawnianych informacji dotyczących instrumentów finansowych” wydane w marcu 2009 roku.
Zmiany do MSSF 1 „Zastosowanie MSSF po raz pierwszy” – Ciężka Hiperinflacja i usunięcie sztywnych
terminów dla stosujących MSSF po raz pierwszy opublikowane przez RMSR w dniu 20 grudnia 2010 roku.
Pierwsza zmiana dotyczy zastąpienia sztywnych terminów wskazanych w Standardzie „1 stycznia 2004”
sformułowaniem „dzień przejścia na MSSF”. W efekcie jednostki stosujące MSSF po raz pierwszy nie będą musiały
przekształcać operacji wyksięgowania przeprowadzonych przed datą przejścia na MSSF. Druga zmiana wprowadza
wytyczne dotyczące powrotu do sporządzania sprawozdań finansowych zgodnie z MSSF po okresie niezdolności
do przestrzegania MSSF ze względu na ciężką hiperinflację waluty funkcjonalnej.
Zmiany do MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji” – transfery aktywów finansowych zostały
opublikowane przez RMSR w dniu 7 października 2010 roku. Celem zmian jest polepszenie jakości informacji
o przekazanych aktywach finansowych, których w dalszym ciągu, przynajmniej w części, są rozpoznawane
przez jednostkę ponieważ nie podlegały wyksięgowaniu; oraz o aktywach finansowych nieprezentowanych
przez jednostkę, gdyż spełniły warunki wyksięgowania, ale w dalszym ciągu są przez jednostkę wykorzystywane.
Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” – Podatek odroczony: realizacja aktywów opublikowane
przez RMSR w dniu 20 grudnia 2010 roku. MSR 12 wymaga od jednostek wyceny aktywów z tytułu odroczonego
podatku dochodowego w zależności od tego, czy jednostka planuje realizację aktywów przez jego wykorzystanie
czy sprzedaż. Dla aktywów wycenianych zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne” ocena, czy aktywa te
zostaną zrealizowane przez jego wykorzystanie czy sprzedaż może być trudna i subiektywna. Zmiany rozwiązują
ten problem poprzez wprowadzenie założenia, że wartość składnika aktywów realizuje się zwykle w momencie
jego sprzedaży.
Zmiany do MSR 24 „Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych” – Uproszczenie wymogów
dotyczących ujawnień przez jednostki powiązane z państwem oraz doprecyzowanie definicji jednostek





Prospekt Emisyjny
140




powiązanych zostały opublikowane przez RMSR w dniu 4 listopada 2009 roku. Zmiany wprowadzają częściowe
zwolnienia dla jednostek powiązanych z państwem. Dotychczasowo, jeżeli jednostka jest kontrolowana
lub pozostająca pod znaczącym wpływem państwa, jednostka ta była obowiązana ujawnić wszelkie transakcje
z innymi jednostkami kontrolowanymi lub pozostającymi pod znaczącym wpływem tego państwa. Zmodyfikowany
standard w dalszym ciągu wymaga ujawnienia informacji, które są istotne dla użytkowników sprawozdań
finansowych, ale eliminuje wymóg ujawniania informacji, jeżeli koszty uzyskania takich informacji przewyższają
korzyści, jakie mogą uzyskać użytkownicy sprawozdań finansowych. RMSR również dokonała doprecyzowania
definicji i usunęła nieścisłości.
Zmiany do MSR 27 „Skonsolidowane i jednostkowe sprawozdania finansowe” zostały opublikowane przez RMSR
w dniu 10 stycznia 2008 roku. Zmodyfikowany standard określa, iż zmiany w udziałach jednostki dominującej w spółce
zależnej, niepowodujące utraty kontroli, rozliczane są w kapitale własnym jako transakcje z właścicielami pełniącymi
funkcje właścicielskie. Przy takich transakcjach nie ujmuje się wyniku finansowego ani nie dokonuje przeszacowania
wartości firmy. Wszelkie różnice między zmianą udziałów niesprawujących kontroli a wartością godziwą wypłaconego lub
otrzymanego wynagrodzenia ujmowane są bezpośrednio w kapitale własnym i przypisywane właścicielom jednostki
dominującej. Standard określa czynności księgowe, jakie powinna zastosować jednostka dominująca w przypadku utraty
kontroli nad spółką zależną. Zmiany do MSR 28 i MSR 31 poszerzają wymagania dotyczące rozliczania utraty kontroli.
Jeśli zatem inwestor utraci znaczący wpływ na jednostkę stowarzyszoną, wyksięgowuje tę jednostkę i ujmuje w wyniku
finansowym różnicę między sumą wpływów i zachowanym udziałem w wartości godziwej a wartością bilansową
inwestycji w jednostkę stowarzyszoną na dzień utraty znaczącego wpływu. Podobne podejście wymagane jest
w przypadku utraty przez inwestora kontroli nad jednostką współkontrolowaną.
Zmiany do MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena” – Spełniające kryteria pozycje
zabezpieczane opublikowane przez RMSR w dniu 31 lipca 2008 roku. Wyjaśniają one dwie kwestie związanych
z rachunkowością zabezpieczeń: rozpoznawanie inflacji jako ryzyka lub części ryzyka podlegającego
zabezpieczeniu oraz zabezpieczenie w formie opcji. Zmiany te precyzują, że inflacja może podlegać
zabezpieczeniu jedynie w przypadku, gdy jej zmiany są umownie określonym elementem przepływów
pieniężnych ujmowanego instrumentu finansowego. Zmiany precyzują również, że wolną od ryzyka
lub stanowiącą modelową stopę procentową część wartości godziwej instrumentu finansowego o stałym
oprocentowaniu w normalnych okolicznościach można wydzielić i wiarygodnie wycenić, a zatem podlega ona
zabezpieczeniu. Znowelizowany MSR 39 zezwala podmiotom na wyznaczenie nabytych opcji (lub nabytych opcji
netto) jako instrumentów zabezpieczających zabezpieczenie składnika finansowego lub niefinansowego. Podmiot
może wyznaczyć opcję jako zabezpieczenie zmian w przepływach pieniężnych lub wartości godziwej pozycji
zabezpieczanej lub poniżej określonej ceny czy wg innej zmiennej (ryzyko jednostronne).
Zmiany do KIMSF 14 „MSR 19 – Limit wyceny aktywów z tytułu określonych świadczeń, minimalne wymogi
finansowania oraz ich wzajemne zależności” – przedpłaty w ramach minimalnych wymogów finansowania
opublikowane przez RMSR w dniu 26 listopada 2009 roku. Poprzednia wersja interpretacji w pewnych
okolicznościach nie dopuszczała ujmowania przez jednostki wymogów minimalnego finansowania jako składnika
aktywów. Dokonane poprawki usuwają ten problem.
Interpretacja KIMSF 15 „Umowy dotyczące budowy nieruchomości” opublikowana przez RMSR w dniu 3 lipca
2008 roku. KIMSF 15 zajmuje się dwoma (powiązanymi) zagadnieniami: określa, czy dana umowa o usługę
budowlaną nieruchomości wchodzi w zakres MSR 11 „Umowy o usługę budowlaną” czy MSR 18 „Przychody”
oraz określa, kiedy należy ujmować przychody z budowy nieruchomości. Interpretacja zawiera również
dodatkowe wytyczne dotyczące odróżniania „umów o budowę” (wchodzących w zakres MSR 11) od innych umów
dotyczących budowy nieruchomości (wchodzących w zakres MSR 18). Każda umowa dotycząca budowy
nieruchomości wymaga starannej analizy umożliwiającej podjęcie decyzji, czy należy ją rozliczać zgodnie
z MSR 11, czy z MSR 18. Interpretacja ta w największym stopniu dotyczy jednostek prowadzących budowę lokali
mieszkalnych na sprzedaż. W przypadku umów wchodzących w zakres MSR 18 i dotyczących dostaw towarów
Interpretacja wprowadza nową koncepcję, tj. dopuszcza stosowanie kryteriów ujmowania przychodu określonych
w MSR 18 „w sposób ciągły równolegle z postępem prac”. W takiej sytuacji przychód ujmuje się przez odniesienie
do stopnia zaawansowania budowy, stosując metodę stopnia zaawansowania umowy o usługę budowlaną.
20.1.3.6. Jednolity opis istotnych zasad rachunkowości
20.1.3.6.1. Zasady sporządzania sprawozdania finansowego
Zasady konsolidacji
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera sprawozdania finansowe jednostki dominującej oraz wszystkich
jednostek zależnych, kontrolowanych przez Vantage Development S.A. konsolidowanych metodą pełną, oraz jednostek
współkontrolowanych konsolidowanych metodą proporcjonalną.
Prospekt Emisyjny
141
Wszystkie jednostki zależne podlegają konsolidacji metodą pełną poprzez zsumowanie poszczególnych pozycji
aktywów, zobowiązań, kapitału własnego, przychodów oraz kosztów w okresie od objęcia nad nimi kontroli przez
jednostkę dominującą do czasu ustania tej kontroli. Aktywa i zobowiązania jednostki zależnej na dzień włączenia jej
do skonsolidowanego sprawozdania finansowego ujmowane są według wartości godziwej.
Jednostki współkontrolowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym są ujmowane metodą proporcjonalną.
Oznacza to, iż skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Grupy Kapitałowej uwzględnia udział w aktywach,
które wspólnie kontroluje, oraz udziały w zobowiązaniach, za które jest wspólnie odpowiedzialna, a skonsolidowane
sprawozdanie z całkowitych dochodów zawiera udział Grupy w przychodach i kosztach podmiotu współkontrolowanego.
Grupa przestaje stosować metodę proporcjonalną z chwilą zaprzestania sprawowania współkontroli nad podmiotem
współzależnym.
Łączenie jednostek gospodarczych pod wspólną kontrolą jest rozliczane metodą nabycia zgodnie z zasadami MSSF 3.
Obszar ten nie jest regulowany przez MSSF, jednak MSSF 3 nie wyklucza stosowania przepisów standardu
do rozliczania połączeń pod wspólną kontrolą.
Zyski i straty w jednostkach stowarzyszonych z tytułu rozwodnienia ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
Zasady sporządzania sprawozdania jednostkowego
Jednostkowe sprawozdania finansowe jednostek powiązanych objętych konsolidacją zostały sporządzone za ten sam
okres sprawozdawczy, co sprawozdanie jednostki dominującej i z zastosowaniem jednolitych zasad rachunkowości,
w tym zasad wyceny aktywów i pasywów oraz przychodów i kosztów. Zasady te zostały opisane poniżej.
20.1.3.6.2. Wartości niematerialne
Wartości niematerialne są ujmowane, jeżeli jest prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ do jednostek
Grupy korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości
niematerialnych następuje według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niematerialne
są wyceniane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie i odpisy z tytułu utraty wartości.
Wartości niematerialne są amortyzowane liniowo w okresie odpowiadającym szacowanemu okresowi ich ekonomicznej
użyteczności.
Wartość amortyzacji wartości niematerialnych odnosi się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów do pozycji
„Amortyzacja”.
Grupy wartości niematerialnych występujące w Grupie Kapitałowej Vantage Development oraz stawki amortyzacji:
Koncesje, patenty, licencje i znaki towarowe
5 lat
Oprogramowanie
4 lata
Inne wartości niematerialne
2 lata
20.1.3.6.3. Środki trwałe
Środki trwałe są wyceniane w cenie zakupu powiększonej o wszystkie koszty bezpośrednio związane z zakupem
i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, koszcie wytworzenia lub wartości przeszacowanej
pomniejszone o umorzenie oraz o odpisy z tytułu utraty wartości.
Koszty poniesione po wprowadzeniu środka trwałego do użytkowania, takie jak koszty napraw, przeglądów, opłaty
eksploatacyjne, wpływają na wynik finansowy okresu sprawozdawczego, w którym zostały poniesione. Jeżeli jest jednak
możliwe wykazanie, że koszty te spowodowały zwiększenie oczekiwanych przyszłych korzyści ekonomicznych z tytułu
posiadania danego środka trwałego ponad korzyści przyjmowane pierwotnie, w takim przypadku zwiększają one wartość
początkową tego środka trwałego (tzw. ulepszenia).
W momencie likwidacji lub sprzedaży środków trwałych wartość początkowa tych środków oraz dotychczasowe
umorzenie są wyksięgowywane, a wynik likwidacji lub sprzedaży jest ujmowany w sprawozdaniu z całkowitych
dochodów.
Środki trwałe, z wyjątkiem gruntów, są amortyzowane liniowo w okresie odpowiadającym szacowanemu okresowi
ich ekonomicznej użyteczności.
Przykładowe stawki amortyzacyjne są następujące:
Budynki i budowle
Obiekty inżynierii lądowej i wodnej
2,5%
2,5 – 4,0%
Prospekt Emisyjny
142
Urządzenia techniczne i maszyny
Środki transportu
10,0 – 25,0%
20,0%
Szacunki dotyczące okresu użytkowania oraz metoda amortyzacji są przedmiotem przeglądu na koniec każdego roku
obrotowego w celu weryfikacji, czy zastosowane metody i okres amortyzacji jest zgodny z przewidywanym rozkładem
czasowym korzyści ekonomicznych przynoszonych przez ten środek trwały.
20.1.3.6.4. Środki trwałe w budowie
Środki trwałe w budowie są wyceniane w wysokości ogółu kosztów pozostających w bezpośrednim związku
z ich nabyciem lub wytworzeniem, w tym kosztów finansowych (z wyjątkiem różnic kursowych nie będących korektą
płaconych odsetek), pomniejszonych o odpisy z tytułu utraty wartości. W ramach środków trwałych w budowie
wykazywane są również materiały inwestycyjne. Środki trwałe w budowie nie są amortyzowane do momentu
zakończenia ich budowy i oddania do użytkowania.
20.1.3.6.5. Inwestycje
Inwestycje w nieruchomości
Do inwestycji w nieruchomości obejmujących inwestycje w grunty oraz budynki i budowle zalicza się
takie nieruchomości, których Grupa nie użytkuje na własne potrzeby, ale które zostały nabyte lub wytworzone w celu
przynoszenia korzyści w postaci przyrostu wartości oraz przychodów w formie odsetek lub z wynajmu.
Nieruchomości inwestycyjne początkowo wyceniane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Po początkowym
ujęciu nieruchomości inwestycyjne wyceniane są w wartości godziwej stanowiącej cenę, za jaką nieruchomość mogłaby
zostać wymieniona na warunkach rynkowych pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.
Grupa dokonuje wyceny na każdy kolejny dzień bilansowy kończący rok obrotowy, stosując metodą pozostałościową,
w której wartość nieruchomości ustala się jako różnicę między wartością, jaka osiągnie nieruchomość po zrealizowaniu
planowanej inwestycji, a wartością kosztów związanych z realizacją projektu inwestycyjnego (koszty budowy,
projektowania i nadzoru, koszty uzyskania finansów oraz przewidywany zysk dewelopera). Pozostałość to wartość
nieruchomości w jej obecnym stanie na dzień sporządzania wyceny.
Zysk lub strata wynikająca ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej wpływa na zysk lub stratę netto
w okresie, w którym nastąpiła zmiana. Zyski lub straty wynikające z wycofania z użytkowania lub zbycia nieruchomości
inwestycyjnej ustala się jako różnicę między przychodami netto ze zbycia a wartością bilansową danego składnika
aktywów oraz ujmuje w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie, którym dokonano likwidacji lub sprzedaży.
Inwestycje w wartości niematerialne
Do inwestycji w wartości niematerialne obejmujących inwestycje w prawo wieczystego użytkowania gruntu zalicza się
takie prawa, których Grupa nie użytkuje na własne potrzeby, ale które zostały nabyte w celu przynoszenia korzyści
w postaci przyrostu wartości oraz przychodów w formie odsetek lub z wynajmu.
Inwestycyjne wartości niematerialne początkowo wyceniane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.
Po początkowym ujęciu nieruchomości inwestycyjne wyceniane są w wartości godziwej stanowiącej cenę, za jaką
nieruchomość mogłaby zostać wymieniona na warunkach rynkowych pomiędzy zainteresowanymi i dobrze
poinformowanymi stronami.
20.1.3.6.6. Aktywa finansowe
Aktywa finansowe w momencie wprowadzenia do ksiąg rachunkowych są wyceniane według kosztu (ceny nabycia),
stanowiącego wartość godziwą uiszczonej zapłaty, z wyjątkiem aktywów finansowych wykazywanych w wartości
godziwej przez wynik finansowy.
Następnie instrumenty finansowe są zaliczane do jednej z następujących kategorii i ujmowane w następujący sposób:
-
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy: kategoria ta obejmuje dwie podkategorie:
aktywa przeznaczone do obrotu oraz aktywa finansowe przeznaczone w momencie ich początkowego ujęcia
do wyceny według wartości godziwej przez wynik finansowy. Składnik aktywów zalicza się do tej kategorii, jeżeli
został nabyty przede wszystkim w celu sprzedaży w krótkim terminie lub jeżeli został zaliczony do tej kategorii
przez Zarząd. Instrumenty pochodne również zalicza się do „przeznaczonych do obrotu”, o ile nie zostały
przeznaczone na zabezpieczenia. Aktywa z tej kategorii zalicza się do aktywów obrotowych, jeżeli są przeznaczone
Prospekt Emisyjny
143
do obrotu lub ich realizacji oczekuje się w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego. Niezrealizowane zyski/straty
z tytułu aktualizacji wyceny są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
-
Aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności są wyceniane według skorygowanej ceny nabycia
(zamortyzowanego kosztu) ustalanej przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej.
-
Pożyczki i należności krótko– i długoterminowe – pożyczki oraz należności długoterminowe są wyceniane według
skorygowanej ceny nabycia (zamortyzowanego kosztu) ustalanej przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej,
należności krótkoterminowe są wykazywane w wartości kwot pierwotnie zafakturowanych pomniejszonych o odpisy
aktualizujące. Z uwagi na krótkie terminy płatności należności krótkoterminowych w ich przypadku efekt dyskonta
byłby nieistotny.
Oszacowanie odpisów na należności wątpliwe następuje na podstawie analizy danych historycznych dotyczących
ściągalności należności bądź na podstawie struktur wiekowych sald należności, a także na podstawie informacji
z działu prawnego o należnościach skierowanych na drogę sądową (upadłości, likwidacje, układy i skierowane
do sądu w celu uzyskania nakazu zapłaty).
Odpisy aktualizujące wartość należności zalicza się odpowiednio do pozostałych kosztów operacyjnych
lub do kosztów finansowych – zależnie od rodzaju należności, której dotyczy odpis aktualizujący. Do pozycji kosztów
finansowych zalicza się odpisy aktualizujące wcześniej zarachowane odsetki.
Należności umorzone, przedawnione lub nieściągalne zmniejszają dokonane uprzednio odpisy aktualizujące ich
wartość.
Należności umorzone, przedawnione lub nieściągalne, od których nie dokonano odpisów aktualizujących ich
wartości lub dokonano odpisów w niepełnej wysokości, zalicza się odpowiednio do pozostałych kosztów
operacyjnych lub kosztów finansowych. Do pozycji kosztów finansowych zalicza się odpisy aktualizujące wcześniej
zarachowane odsetki.
-
Aktywa finansowe dostępne do sprzedaży są wyceniane według wartości nabycia, a niezrealizowane zyski/straty
z tytułu aktualizacji wyceny są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
–
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych podkategoria ta obejmuje środki pieniężne w kasie,
na rachunkach bankowych oraz wszystkie depozyty i krótkoterminowe papiery wartościowe z terminem
zapadalności do trzech miesięcy. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych wyceniane są według
wartości nominalnej.
Wartość godziwa instrumentów finansowych stanowiących przedmiot obrotu na aktywnym rynku ustalana jest
w odniesieniu do cen notowanych na tym rynku na dzień bilansowy. W przypadku, gdy brak jest notowanej ceny
rynkowej, wartość godziwa jest szacowana na podstawie notowanej ceny rynkowej podobnego instrumentu, bądź
na podstawie przewidywanych przepływów pieniężnych. Dla wszystkich aktywów finansowych przeprowadza się test
na utratę wartości na dzień bilansowy, z wyjątkiem aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy.
– Zobowiązania finansowe: w momencie początkowego ujęcia, kredyty bankowe i pożyczki są ujmowane według
kosztu, stanowiącego wartość otrzymanych środków pieniężnych i obejmującego koszty uzyskania kredytu/pożyczki.
Następnie, wszystkie kredyty bankowe i pożyczki, z wyjątkiem zobowiązań przeznaczonych do obrotu, są wyceniane
według skorygowanej ceny nabycia (zamortyzowanego kosztu), przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej.
Zobowiązania przeznaczone do obrotu są wyceniane według wartości godziwej. Zysk lub strata z tytułu przeszacowania
do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów okresu.
20.1.3.6.7. Leasing
Leasing jest klasyfikowany jako leasing finansowy, gdy warunki umowy przenoszą zasadniczo całe potencjalne korzyści
oraz ryzyko wynikające z bycia właścicielem na leasingobiorcę. Wszystkie pozostałe rodzaje leasingu są traktowane jako
leasing operacyjny.
Grupa jako leasingobiorca
Jednostki Grupy Kapitałowej są stronami umów leasingowych, na podstawie których przyjmują one do odpłatnego
używania lub pobierania pożytków obce środki trwałe lub wartości niematerialne przez uzgodniony okres.
W przypadku umów leasingu finansowego, na mocy których następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka
i pożytków wynikających z tytułu posiadania aktywów będących przedmiotem umowy, przedmiot leasingu jest ujmowany
w aktywach jako środek trwały według niższej kwoty z wartości godziwej i wartości bieżącej minimalnych opłat
leasingowych ustalonej na dzień rozpoczęcia leasingu. Opłaty leasingowe są dzielone między koszty finansowe
i zmniejszenie salda zobowiązania w sposób umożliwiający uzyskanie stałej stopy odsetek od pozostałego do spłaty
Prospekt Emisyjny
144
zobowiązania. Koszty finansowe ujmowane są bezpośrednio w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych
dochodów.
Środki trwałe używane na podstawie umów leasingu są amortyzowane w ciągu przewidywanego okresu ich użytkowania.
Opłaty leasingowe z tytułu umów, które nie spełniają warunków umowy leasingu finansowego, ujmowane są jako koszty
w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania leasingu.
20.1.3.6.8. Zapasy
Dla działalności, której przedmiotem jest sprzedaż wyrobów gotowych (uznawanie przychodów wg MSR 18), poniesione
koszty dotyczące usług budowlanych ujmowane są w zapasach (produkcja w toku) do czasu faktycznej sprzedaży
nieruchomości (części nieruchomości) odbiorcy, tj. do chwili odbioru protokolarnego lokalu przez kupującego.
W momencie rozpoznania przychodu, koszty poniesione w związku z tym przychodem ujmowane są w odpowiednich
pozycjach sprawozdania z całkowitych dochodów.
Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia lub kosztu wytworzenia i ceny sprzedaży netto.
Koszty poniesione w celu doprowadzenia składników wymienionych niżej pozycji do ich aktualnego miejsca i stanu
ujmowane są w następujący sposób:
-
materiały i towary – według ceny nabycia ustalonej metodą „pierwsze przyszło – pierwsze wyszło” (FIFO),
-
produkty gotowe i produkty w toku – według kosztów bezpośrednich materiałów i robocizny oraz uzasadnionej
części pośrednich kosztów produkcji, ustalonej przy normalnym wykorzystaniu zdolności produkcyjnych.
Cena sprzedaży netto jest to możliwa do uzyskania na dzień bilansowy cena sprzedaży bez podatku od towarów i usług
i podatku akcyzowego, pomniejszona o rabaty, opusty i tym podobne oraz koszty związane z przystosowaniem składnika
do sprzedaży i dokonaniem tej sprzedaży.
Wyceny bilansowej poszczególnych rodzajów zapasów dokonuje się wg cen nabycia, nie wyższych jednak niż ceny
sprzedaży netto możliwe do osiągnięcia na dzień bilansowy.
Szacunki wartości netto możliwej do uzyskania opierają się na najbardziej wiarygodnych dowodach, dostępnych
w czasie sporządzania szacunków, co do przewidywanej kwoty możliwej do zrealizowania z tytułu sprzedaży zapasów.
Szacunki te uwzględniają wahania cen oraz kosztów, odnoszące się bezpośrednio do zdarzeń mających miejsce
po zakończeniu okresu w stopniu, w jakim zdarzenia te potwierdzają warunki istniejące na koniec okresu.
Wartości materiałów i innych surowców przeznaczonych do wykorzystania w procesie produkcji zapasów nie odpisuje
się do kwoty niższej od ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, jeżeli oczekuje się, że wyroby gotowe, do produkcji których
będą wykorzystane, zostaną sprzedane w wysokości ceny nabycia lub kosztu wytworzenia lub powyżej ceny nabycia
lub kosztu wytworzenia. Jeżeli jednak spadek cen materiałów wskazuje na to, że cena nabycia lub koszt wytworzenia
wyrobów gotowych będą wyższe od wartości netto możliwej do uzyskania, wartość materiałów odpisuje się do poziomu
wartości netto możliwej do uzyskania.
Odpisów z tytułu utraty wartości dokonuje się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w podziale na rodzaje zapasów.
Koszty finansowania zewnętrznego, które mogą być przyporządkowane produkcji w toku, aktywuje się jako część kosztu
wytworzenia.
Aktywny projekt inwestycyjny jest to Projekt, dla którego Grupa jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym gruntu
lub posiada tytuł do dysponowania gruntem na cele budowlane oraz który spełnia co najmniej jedno z następujących
kryteriów:
–
trwają prace związane z opracowaniem koncepcji architektonicznej i przygotowaniem dokumentacji do pozwolenia
na budowę,
–
trwają prace budowlane związane z przygotowaniem terenu pod budowę,
–
trwają prace budowlane związane z budową budynku/budynków/infrastruktury,
–
prowadzone są działania marketingowe promujące inwestycję oraz trwa aktywne poszukiwanie nabywców
lub najemców lokali.
Pozostałe koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w okresie, w którym je poniesiono.
20.1.3.6.9. Rozliczenia międzyokresowe
Jednostki Grupy dokonują czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów, w celu zachowania zasady współmierności
kosztów i przychodów. Czynne rozliczenia międzyokresowe wyceniane są w wartości nabycia na moment początkowej
wyceny, zaś na dzień bilansowy wartość nabycia korygowana jest o część odpisanego kosztu lub przychodu
przypadającego na miniony okres.
Prospekt Emisyjny
145
20.1.3.6.10. Kapitał własny
Kapitał zakładowy jest ujmowany w wysokości określonej w statucie Emitenta i wpisanej w Krajowym Rejestrze
Sądowym. Instrumentem kapitałowym jest każdy kontrakt, który poświadcza udział w aktywach podmiotu po odjęciu
wszystkich jego zobowiązań. Instrumenty kapitałowe wyemitowane przez jednostkę ujmuje się w kwocie otrzymanych
wpływów po odjęciu bezpośrednich kosztów emisji. Wynik finansowy netto zgodnie ze statutem Emitenta może być
przekazany na:
–
kapitał zapasowy,
–
kapitał rezerwowy,
–
pokrycie strat z lat ubiegłych.
20.1.3.6.11. Rezerwy
Rezerwy ujmowane są wówczas, gdy na jednostkach Grupy Kapitałowej ciąży obowiązek (prawny lub zwyczajowy)
wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy jest pewne lub wysoce prawdopodobne, że wypełnienie tego obowiązku
spowoduje konieczność wypływu środków tożsamych ze stratami ekonomicznymi, oraz gdy można dokonać
wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
20.1.3.6.12. Koszty finansowania zewnętrznego
Koszty finansowania zewnętrznego dotyczące budowy, przystosowania, montażu lub ulepszenia środków trwałych,
wartości niematerialnych lub innych dostosowywanych składników aktywów, przez okres budowy, przystosowania
i montażu są ujmowane w wartości tych aktywów.
Również koszty finansowania zewnętrznego związane z aktywnymi projektami inwestycyjnymi są ujmowane w wartości
zapasów zgodnie z opisem w pkt 3.1.8.
20.1.3.6.13. Odroczony podatek dochodowy
Rezerwa na podatek dochodowy jest tworzona metodą zobowiązań bilansowych w stosunku do wszystkich dodatnich
różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością podatkową aktywów i pasywów
a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.
Składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowany jest w odniesieniu do wszystkich ujemnych
różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata, w takiej
wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać
wyżej wymienione straty.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega
stosownemu obniżeniu w części, w jakiej przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania
wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek
podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany
lub zobowiązanie spełnione, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące
i uchwalone na dzień bilansowy.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku oraz rezerwa na podatek odroczony zostały skompensowane na poziomie
sprawozdań jednostkowych, a także na poziomie sprawozdania skonsolidowanego dla celów prezentacji
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.
Podatek odroczony ujmuje się od różnic przejściowych powstałych na inwestycjach w jednostki zależne, współzależne
i stowarzyszone, z wyjątkiem przypadku, gdy Grupa kontroluje odwracanie tych różnic i jest prawdopodobne, że różnice
te nie odwrócą się w dającej się przewidzieć przyszłości.
20.1.3.6.14. Uznawanie przychodów
Przychody uznawane są w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Grupa uzyska korzyści ekonomiczne,
które można wiarygodnie wycenić.
Przychody z transakcji ujmuje się, jeżeli wynik transakcji dotyczącej sprzedaży usług można ocenić w wiarygodny
sposób, tzn. wówczas gdy zostaną spełnione wszystkie następujące warunki:
-
kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób,
-
istnieje prawdopodobieństwo, że jednostka gospodarcza uzyska korzyści ekonomiczne z tytułu przeprowadzonej
transakcji,
-
koszty poniesione w związku z transakcją oraz koszty zakończenia transakcji mogą być wycenione w wiarygodny
sposób.
Prospekt Emisyjny
146
Jeżeli wyniku transakcji dotyczącej sprzedaży usług nie można oszacować w wiarygodny sposób, przychody z transakcji
ujmuje się tylko do wysokości poniesionych kosztów, które jednostka gospodarcza spodziewa się odzyskać.
Umowy zawierane z odbiorcami jednostek prowadzących działalność deweloperską, ze względu na warunki w nich
zawarte, mogą nosić znamiona umów o usługę budowlaną w rozumieniu MSR 11. Umowa o usługę budowlaną jest
umową, której przedmiotem jest budowa składnika aktywów lub zespołu aktywów, które są ze sobą ściśle powiązane
lub wzajemnie zależne. Warunkami umownymi wskazującymi na świadczenie usługi budowlanej są:
-
realizacja usługi według specyfikacji odbiorcy,
-
sukcesywne przenoszenie na odbiorcę korzyści i grup ryzyka wynikających z umowy o usługę budowlaną.
Przychody i koszty związane z umową o budowę ujmuje się jako przychody i koszty okresu odpowiednio do stanu
zaawansowania realizacji umowy na dzień bilansowy, pod warunkiem że wynik umowy o usługę budowlaną można
wiarygodnie oszacować. Przewidywaną stratę wynikającą z umowy ujmuje się niezwłocznie jako koszt.
Wynik umowy można wiarygodnie oszacować, jeżeli:
-
można wycenić w sposób wiarygodny łączną wartość przychodów z umowy,
-
istnieje prawdopodobieństwo uzyskania korzyści ekonomicznych,
-
koszty poniesione oraz stan zaawansowania umowy można wiarygodnie ustalić,
-
koszty dotyczące umowy można wiarygodnie wycenić.
Jeżeli wyniku umowy nie można w sposób wiarygodny oszacować to przychody ujmuje się do wysokości poniesionych
kosztów umowy, dla których istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, natomiast koszty umowy ujmuje się jako
koszty tego okresu, w którym zostały poniesione.
Grupa określa stan zaawansowania realizacji umowy poprzez ustalenie proporcji kosztów poniesionych do dnia
bilansowego w stosunku do łącznych kosztów umowy.
W kosztach poniesionych na dzień bilansowy zaliczonych do kosztów okresu uwzględnia się tylko te koszty umowy,
które odzwierciedlają stan wykonania prac. Przykładem kosztów, których nie należy uwzględniać przy szacowaniu
stopnia zaawansowania realizacji usługi, są:
-
koszty umowy dotyczące przyszłej działalności związanej z umową, na przykład koszty materiałów dostarczonych
na miejsce budowy lub przygotowanych do wykorzystania, które nie zostały jeszcze zainstalowane, zużyte
lub zastosowane podczas robót związanych z umową – z wyjątkiem materiałów wytworzonych specjalnie dla celów
umowy,
-
płatności dla podwykonawców, będące zaliczkami z tytułu prac świadczonych w ramach umowy.
Do chwili ujęcia kosztów w rachunku zysków i strat poniesione nakłady wynikające z realizacji umowy ujmuje się
w bilansie jako zapasy lub należności.
Nadwyżki kwot wpłaconych zaliczek przez kupujących nad kwotami przychodów ujętych w rachunku zysków i strat
ujmowane są w pasywach sprawozdania z sytuacji finansowej jako Przychody przyszłych okresów.
Nadwyżki kwot przychodów ujętych w rachunku zysków i strat nad kwotami wpłaconych zaliczek przez kupujących
ujmowane są w aktywach sprawozdania z sytuacji finansowej jako Rozliczenia międzyokresowe.
Spółka rozpoznaje przychody ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów wówczas, gdy spełnione są następujące
warunki:
-
jednostka gospodarcza przekazała nabywcy znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towaru,
-
jednostka gospodarcza przestaje być trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi towarami w stopniu, w
jakim zazwyczaj funkcję taką realizuje się wobec towarów, do których ma się prawo własności, ani też nie sprawuje
nad nimi efektywnej kontroli,
-
kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób,
-
istnieje prawdopodobieństwo, że jednostka gospodarcza uzyska korzyści ekonomiczne z tytułu transakcji,
-
koszty poniesione oraz te, które zostaną poniesione przez jednostkę gospodarczą w związku z transakcją, można
wycenić w wiarygodny sposób.
Przychody ujmowane są w wartości godziwej należnej zapłaty.
Moment rozpoznania przychodu ze sprzedaży towarów związany z przeniesieniem
wynikających ze sprzedaży nieruchomości następuje w momencie protokolarnego
i po wykonaniu przez sprzedającego wszystkich wynikających z umowy świadczeń
deweloper był zobowiązany umownie w ramach sprzedaży (nie dotyczy to robót
Prospekt Emisyjny
większości grup ryzyka i korzyści
odbioru lokalu przez kupującego
w oddanym obiekcie, do których
gwarancyjnych). Do chwili ujęcia
147
przychodów w sprawozdaniu z całkowitych dochodów kwoty wpłaconych zaliczek przez kupujących ujmowane są
w sprawozdania z sytuacji finansowej jako zobowiązania.
Odsetki
Odsetki są ujmowane sukcesywnie w miarę upływu czasu z uwzględnieniem efektywnej rentowności osiąganej z tytułu
użytkowania aktywów.
Dywidendy
Należne dywidendy zalicza się do Pozostałych przychodów operacyjnych na dzień powzięcia przez właściwy organ
jednostki powiązanej nie podlegającej konsolidacji uchwały o podziale zysku oraz zaliczkowej wypłacie dywidendy,
chyba że w uchwale określono inny dzień prawa do dywidendy.
20.1.3.6.15. Koszty świadczeń pracowniczych
Pracownicy mają prawo do odpraw emerytalnych lub rentowych w momencie przechodzenia na emeryturę lub rentę.
Odprawy te przysługują pracownikowi spełniającemu warunki uprawniające do renty z tytułu niezdolności do pracy
lub emerytury, którego stosunek pracy ustał w związku z przejściem na rentę lub emeryturę, w wysokości
jednomiesięcznego wynagrodzenia.
20.1.3.6.16. Aktywa (lub grupy do zbycia) przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe (lub grupy do zbycia) są klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa
zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży, a sprzedaż uważana jest za wysoce
prawdopodobną. Wyceniane są one w niższej z następujących dwóch kwot: ich wartości bilansowej i wartości godziwej
pomniejszonej o koszty zbycia, jeżeli ich wartość bilansowa ma zostać odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji
sprzedaży, a nie poprzez ich dalsze wykorzystanie.
20.1.3.6.17. Zobowiązania i należności warunkowe
Przez zobowiązania warunkowe rozumie się obowiązek wykonania świadczenia, którego powstanie jest uzależnione
od zaistnienia określonych zdarzeń. Zobowiązania warunkowe, których prawdopodobieństwo nie jest wyższe niż 50%,
nie są wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, jednakże ujawnia się informację o zobowiązaniu
warunkowym, chyba że prawdopodobieństwo wypływu środków uosabiających straty ekonomiczne jest znikome.
W przypadku oceny prawdopodobieństwa na powyżej 50% zobowiązanie zostaje ujęte w pasywach sprawozdania
z sytuacji finansowej.
Należności warunkowe nie są wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, jednakże ujawnia się informację
o należności warunkowej, jeżeli wpływ środków uosabiających korzyści ekonomiczne jest prawdopodobny.
20.1.3.6.18. Segmenty branżowe
Grupa nie analizuje działalności w podziale na segmenty branżowe.
20.1.3.7. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach
Szacunki Zarządu
Sporządzenie sprawozdania finansowego wymaga dokonania przez Zarząd Spółki pewnych szacunków i założeń,
które znajdują odzwierciedlenie w tym sprawozdaniu oraz w dodatkowych informacjach i objaśnieniach do tego
sprawozdania. Większość szacunków oparta jest na analizach i jak najlepszej wiedzy Zarządu. Jakkolwiek przyjęte
założenia i szacunki opierają się na najlepszej wiedzy Zarządu na temat bieżących działań i zdarzeń, rzeczywiste wyniki
mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają weryfikacji. Zmiana szacunków
księgowych jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych,
jeżeli dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych.
Szacunki te dotyczą, między innymi, utworzonych rezerw i odpisów aktualizujących, rozliczeń międzyokresowych
oraz przyjętych stawek amortyzacyjnych.
Grupa weryfikuje przewidywane okresy użytkowania ekonomicznego składników pozycji rzeczowych aktywów trwałych
oraz wartości niematerialnych na koniec każdego rocznego okresu sprawozdawczego. W bieżącym roku obrotowym
Zarząd stwierdził, że przyjęte przez Grupę stawki amortyzacji odpowiadają okresom użytkowania składników aktywów.
Odpisów aktualizujących aktywa obrotowe (zapasy i należności) dokonuje się w oparciu o ustalenie różnicy między
wartością netto możliwą do uzyskania a ceną nabycia lub kosztem wytworzenia. Natomiast szacowanie odpisu
należności to różnica między wartością bilansową danego składnika aktywów a wartością bieżącą szacowanych
przyszłych przepływów pieniężnych, zdyskontowanych według efektywnej stopy procentowej. Szacowaniu podlega stopa
dyskontowa, a także spodziewany czas otrzymania przepływów pieniężnych.
Prospekt Emisyjny
148
Szacunki dotyczące Świadczeń pracowniczych oraz rezerw na odprawy emerytalne i podobne – aktualna wartość
świadczeń oraz rezerw zależy od wielu czynników, które są ustalane metodami aktuarialnymi. Założenia stosowane
przy ustalaniu kosztu netto (dochodu) dla emerytur obejmują stopę dyskontową. Wszelkie zmiany tych założeń będą
miały wpływ na wartość zobowiązań emerytalnych.
Szacunki Rezerw na przewidywane zobowiązania z tytułu działalności gospodarczej – tworzy się w wysokości
stanowiącej najbardziej właściwy szacunek nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku na dzień
bilansowy.
20.1.3.8. Połączenia jednostek gospodarczych
20.1.3.8.1. W 2008 r. miały miejsce następujące transakcje:
Dnia 27 lutego 2008 r. Vantage Development S.A. zawarła z Impel oraz Impel Security Polska sp. z o.o. umowę
inwestycyjną, na podstawie której Vantage Development S.A. miała w zamian za wyemitowane akcje własne przejąć
od Impel oraz Impel Security Polska sp. z o.o. własność nieruchomości oraz udziały w spółkach prowadzących
działalność deweloperską a będących do tej pory w strukturach Grupy Kapitałowej Impel (Impel Real Estate sp. z o.o.,
IPD Centrum sp. z o.o., IPD Południe sp. z o.o., Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. oraz IPD Invest sp. z o.o.).
Dnia 11 kwietnia 2008 r. Vantage Development S.A. zawarła z Impel umowę o objęcie akcji w podwyższonym kapitale
zakładowym wraz z umową o przeniesienie wkładów niepieniężnych będącą realizacją II etapu umowy inwestycyjnej z
dnia 27 lutego 2008 r. Na mocy zawartej umowy Vantage Development S.A. stała się właścicielem 100% udziałów w
spółkach Impel Real Estate sp. z o.o., IPD Centrum sp. z o.o., IPD Południe sp. z o.o. oraz 50% akcji w spółce Centauris
IPD Invest sp. z o.o. S.K.A.
Dnia 18 kwietnia 2008 r. Vantage Development S.A. zawarła z Impel umowę zakupu 50% udziałów w spółce IPD Invest
sp. z o.o.
Dnia 19 grudnia 2008 r. Vantage Development S.A. powołała spółkę Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. –
Vantage Development S.A. jako akcjonariusz posiada 100% akcji spółki, komplementariuszem jest spółka VD sp. z o.o.
(dawniej: IPD Management sp. z o.o.).
Objęcie 50% udziałów w spółce Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A.
1) Na dzień objęcia kontroli rozpoznano następujące aktywa, zobowiązania i zobowiązania warunkowe spółki
Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A.:
Aktywa (wartość bilansowa)
I. Aktywa trwałe (długoterminowe) :
11.04.2008
3
3
Aktywa (wartość godziwa)
I. Aktywa trwałe (długoterminowe) :
11.04.2008
3
3
II. Aktywa obrotowe (krótkoterminowe) :
19 828
II. Aktywa obrotowe (krótkoterminowe) :
27 582
1. Zapasy
17 610
1. Zapasy
25 364
2 216
2 216
3. Inwestycje krótkoterminowe (środki pieniężne)
2
2
–
–
19 831
PASYWA
II. Zobowiązania długoterminowe i rezerwy
9 971
III. Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania razem
27 585
PASYWA
315
10 286
11 444
477
Zobowiązania razem
11 921
Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. od dnia przejęcia do dnia 31 grudnia 2008 roku wygenerowała następujący wynik,
który został uwzględniony w wyniku finansowym Grupy Vantage Development jako jej przynależny:
Sprawozdanie z całkowitych dochodów
za okres od 11.04.2008 do 31.12.2008
207
Przychody
Koszty
(1 687)
–
Podatek dochodowy
Wynik finansowy
(1 480)
Wynik finansowy przypadający dla jednostki dominującej
(740)
Prospekt Emisyjny
149
Wartość godziwa aktywów netto Spółki wyniosła 15 664 tys. zł, objęte udziały 15 827 tys. zł. W wyniku połączenia
nastąpiło obniżenie wyników lat ubiegłych o kwotę 163 tys. zł.
Objęcie 100% udziałów Impel Real Estate sp. z o.o. S.K.A.
1) Na dzień przejęcia rozpoznano następujące aktywa, zobowiązania i zobowiązania warunkowe spółki Impel Real
Estate sp. z o.o. S.K.A.:
I. Aktywa trwałe (długoterminowe):
11.04.2008
19 107
1 169
10 533
6 960
4. Aktywo na podatek odroczony
445
–
11.04.2008
39 827
–
23
39 794
–
10
II. Aktywa obrotowe (krótkoterminowe):
33 982
54 556
1. Zapasy
24 191
1. Zapasy
37 843
15 870
5 449
3 548
288
555
794
53 089
PASYWA
Zobowiązania razem
94 383
PASYWA
41 585
8 681
52 892
53 220
2 608
Zobowiązania razem
55 828
Impel Real Estate sp. z o.o. S.K.A. od dnia przejęcia do dnia bilansowego wygenerowała następujący wynik, który został
uwzględniony w wyniku finansowym Grupy Vantage Development jako jej przynależny:
za okres od 11.04.2008 do 31.12.2008
13 810
Przychody
Koszty
13 652
Podatek dochodowy
(432)
Wynik finansowy
(274)
(274)
Wartość godziwa aktywów netto Spółki wyniosła 38 555 tys. zł, objęte udziały 38 637 tys. zł. W wyniku połączenia
nastąpiło obniżenie wyników lat ubiegłych o kwotę 82 tys. zł.
Objęcie 100% udziałów w spółce IPD Centrum sp. z o.o.
1) Na dzień objęcia kontroli rozpoznano następujące aktywa, zobowiązania i zobowiązania warunkowe spółki
IPD Centrum sp. z o.o.:
11.04.2008
3 464
621
2 843
11.04.2008
3 717
–
3 717
886
861
788
803
60
38
4 350
PASYWA
58
–
4 578
PASYWA
Prospekt Emisyjny
150
4 531
Zobowiązania razem
33
4 564
4 456
99
Zobowiązania razem
4 555
IPD Centrum sp. z o.o. od dnia przejęcia do dnia 31 grudnia 2008 roku wygenerowała następujący wynik, który został
za okres od 11.04.2008 do 31.12.2008
1 101
Przychody
Koszty
(408)
Podatek dochodowy
(131)
Wynik finansowy
562
562
Wartość godziwa aktywów netto Spółki wyniosła 23 tys. zł, objęte udziały 117 tys. zł. W wyniku połączenia nastąpiło
obniżenie wyników lat ubiegłych o kwotę 94 tys. zł.
Objęcie 100% udziałów w spółce IPD Południe sp. z o.o.
1) Na dzień objęcia kontroli rozpoznano następujące aktywa, zobowiązania i zobowiązania warunkowe spółki IPD
Południe sp. z o.o.:
11.04.2008
12 741
12 741
–
11.04.2008
13 282
13 260
22
395
466
194
171
254
91
110
13 136
41
PASYWA
13 748
PASYWA
–
12
13 995
13 840
Zobowiązania razem
13 995
Zobowiązania razem
13 852
IPD Południe sp. z o.o. od dnia przejęcia do dnia 31 grudnia 2008 roku wygenerowała następujący wynik, który został
za okres od 11.04.2008 do 31.12.2008
549
Przychody
Koszty
(1 283)
Podatek dochodowy
161
Wynik finansowy
(573)
(573)
Wartość godziwa aktywów netto Spółki wyniosła –218 tys. zł, objęte udziały 57 tys. zł. W wyniku połączenia nastąpiło
obniżenie wyników lat ubiegłych o kwotę 275 tys. zł.
Prospekt Emisyjny
151
Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej
Pozycje pozabilansowe
1. Należności warunkowe
Nota
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
2. Zobowiązania warunkowe
26A
133 307
133 665
148 605
51 744
56 040
76 405
2.1. Na rzecz jednostek powiązanych
2.2. Na rzecz pozostałych jednostek
Pozycje pozabilansowe razem
81 563
77 625
72 200
133 307
133 665
148 605
Szczegółowe zestawienie zobowiązań warunkowych na dzień 31 grudnia 2010 r., 31 grudnia 2009 r.
oraz 31 grudnia 2008 r. zostało zaprezentowane w dodatkowych notach objaśniających w punkcie 26A.
NOTA 1
Wartości niematerialne
31.12.2010
a) nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne
b) inne wartości niematerialne
c) wartości niematerialne w toku wytwarzania
Pozostałe wartości niematerialne razem
31.12.2009
31.12.2008
–
–
–
53
72
98
–
–
–
53
72
98
NOTA 1A
Stan na 31.12.2010
Zmiany wartości niematerialnych według grup
rodzajowych (poza wartościami
niematerialnymi w toku wytwarzania)
Prawo
wieczystego
użytkowania
gruntu
Nabyte
koncesje,
patenty licencje
i podobne
wartości
Inne wartości
niematerialne
Wartości
niematerialne
razem
a) wartość brutto wartości niematerialnych
na początek okresu
–
–
148
148
b) zwiększenia
–
–
18
18
–
–
18
18
c) zmniejszenia
–
–
–
–
d) wartość brutto wartości niematerialnych
na koniec okresu
–
–
166
166
e) skumulowana amortyzacja na początek
okresu
–
–
76
76
f) amortyzacja za okres
–
–
37
37
–
–
37
37
–
–
37
37
–
–
–
–
g) skumulowana amortyzacja na koniec okresu
–
–
113
113
h) odpisy z tytułu utraty wartości na początek
okresu
–
–
–
–
i) odpisy z tytułu utraty wartości na koniec
okresu
–
–
–
–
j) wartość netto pozostałych wartości
niematerialnych na koniec okresu
–
–
53
53
– nabycie
– zwiększenia
– amortyzacja okresu bieżącego
– zmniejszenia
Prospekt Emisyjny
152
Stan na 31.12.2009
Nabyte
Prawo
wieczystego
użytkowania
gruntu
koncesje,
patenty licencje
i podobne
wartości
Inne wartości
niematerialne
Wartości
niematerialne
razem
na początek okresu
–
–
139
139
b) zwiększenia
–
–
9
9
–
–
9
9
c) zmniejszenia
–
–
–
–
na koniec okresu
–
–
148
148
okresu
–
–
41
41
–
–
35
35
–
–
35
35
–
–
35
35
–
–
–
–
–
–
76
76
okresu
–
–
–
–
okresu
–
–
–
–
–
–
72
72
– nabycie
– zwiększenia
– zmniejszenia
Stan na 31.12.2008
Prawo
wieczystego
użytkowania
gruntu
Nabyte
koncesje,
patenty licencje
i podobne
wartości
Inne wartości
niematerialne
Wartości
niematerialne
razem
na początek okresu
–
–
38
38
b) zwiększenia
–
–
135
135
– nabycie
–
–
131
131
– inne
–
–
4
4
c) zmniejszenia
–
–
(34)
(34)
– likwidacja
–
–
(34)
(34)
na koniec okresu
–
–
139
139
okresu
–
–
18
18
Prospekt Emisyjny
153
–
–
4
4
–
–
26
26
–
–
26
26
– zmniejszenia
–
–
(3)
(3)
– likwidacja
–
–
(3)
(3)
–
–
41
41
okresu
–
–
–
–
okresu
–
–
–
–
–
–
98
98
– zwiększenia
NOTA 2
Stan na 31.12.2010
Zmiany środków trwałych według grup
rodzajowych (poza środkami trwałymi
w budowie)
Grunty
Budynki
i budowle
Urządzenia
techniczne
i maszyny
Środki
transportu
Inne
środki
trwałe
Środki
trwałe
razem
a) wartość brutto środków trwałych na
początek okresu
–
398
15
207
143
763
b) zwiększenia
–
–
–
–
6
6
– nabycie
–
–
–
–
6
6
c) zmniejszenia
–
–
–
–
–
–
d) wartość brutto środków trwałych
na koniec okresu
–
398
15
207
149
769
e) skumulowana amortyzacja
(umorzenie) na początek okresu
–
250
10
28
38
326
f) amortyzacja za okres:
–
–
2
41
48
91
–
–
2
41
48
91
–
–
2
41
48
91
–
–
–
–
–
–
g) skumulowana amortyzacja
(umorzenie) na koniec okresu
–
250
12
69
86
417
h) odpisy z tytułu utraty wartości
na początek okresu
–
(99)
–
–
–
(99)
– zwiększenia
–
–
–
–
–
–
– wykorzystanie
–
–
–
–
–
–
– rozwiązanie
–
–
–
–
–
–
i) odpisy z tytułu utraty wartości
na koniec okresu
–
(99)
–
–
–
(99)
j) wartość netto środków trwałych
na koniec okresu
–
49
3
138
63
253
– zwiększenia
– zmniejszenia
Prospekt Emisyjny
154
Stan na 31.12.2009
w budowie)
Grunty
Budynki
i budowle
Urządzenia
techniczne
i maszyny
Środki
transportu
Inne
środki
trwałe
Środki
trwałe
razem
a) wartość brutto środków trwałych
na początek okresu
–
401
15
128
70
614
b) zwiększenia
–
57
–
79
73
209
– nabycie
–
57
–
79
59
195
– inne
–
–
–
–
14
14
–
(60)
–
–
–
(60)
– zbycie
–
–
–
–
–
–
– likwidacja
–
(60)
–
–
–
(60)
– inne
–
–
–
–
–
–
na koniec okresu
–
398
15
207
143
763
–
222
7
3
5
237
–
28
3
25
33
89
–
62
3
25
33
123
–
62
3
25
33
123
– inne
–
–
–
–
–
–
– zmniejszenia
–
(34)
–
–
–
(34)
– sprzedaż
–
–
–
–
–
–
– likwidacja
–
(34)
–
–
–
(34)
– inne
–
–
–
–
–
–
–
250
10
28
38
326
na początek okresu
–
(125)
–
–
–
(125)
– zwiększenia
–
–
–
–
–
–
– wykorzystanie
–
26
–
–
–
26
– rozwiązanie
–
–
–
–
–
–
na koniec okresu
–
(99)
–
–
–
(99)
na koniec okresu
–
49
5
179
105
338
c) zmniejszenia
– zwiększenia
Prospekt Emisyjny
155
Stan na 31.12.2008
w budowie)
Grunty
Budynki
i budowle
Urządzenia
techniczne
i maszyny
Środki
transportu
Inne
środki
trwałe
Środki
trwałe
razem
na początek okresu
–
420
59
–
–
479
b) zwiększenia
–
91
6
128
71
296
– nabycie
–
91
–
128
43
262
– inne
–
–
6
–
28
34
–
(110)
(50)
–
(1)
(161)
– zbycie
–
–
–
–
–
–
– likwidacja
–
(110)
(20)
–
(1)
(131)
– inne
–
–
(30)
–
–
(30)
na koniec okresu
–
401
15
128
70
614
–
286
52
–
–
338
–
(64)
(45)
3
5
(101)
–
43
1
3
5
52
–
43
1
3
5
52
– inne
–
–
–
–
–
–
– zmniejszenia
–
(107)
(46)
–
–
(153)
– sprzedaż
–
–
–
–
–
–
– likwidacja
–
(107)
(16)
–
–
(123)
– inne
–
–
(30)
–
–
(30)
–
222
7
3
5
237
na początek okresu*
–
(129)
(4)
–
–
(133)
– zwiększenia
–
–
–
–
–
–
– wykorzystanie
–
4
4
–
–
8
– rozwiązanie
–
–
–
–
–
–
na koniec okresu
–
(125)
–
–
–
(125)
na koniec okresu
–
54
8
125
65
252
c) zmniejszenia
– zwiększenia
* Na BO dokonano odpisów aktualizujących ze względu na utratę ekonomicznej użyteczności oraz zaprzestanie wykorzystywania
w działalności części posiadanych aktywów trwałych.
NOTA 2A
Rzeczowe aktywa trwałe
31.12.2010
a) środki trwałe, w tym:
253
Prospekt Emisyjny
31.12.2009
338
31.12.2008
252
156
– grunty
–
–
–
49
49
54
3
5
8
138
179
125
63
105
65
b) środki trwałe w budowie
196
26
109
449
364
361
– budynki i budowle
– urządzenia techniczne i maszyny
– środki transportu
– inne środki trwałe, w tym: wyposażenie do pozostałych usług
NOTA 2B
Środki trwałe bilansowe (struktura własnościowa)
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
a) własne
108
151
127
b) używane na podstawie umowy leasingu finansowego
145
187
125
Środki trwałe bilansowe razem
253
338
252
NOTA 2C
Rzeczowe aktywa trwałe używane na podstawie leasingu finansowego
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
145
187
125
–
–
–
139
179
125
6
8
–
–
–
–
145
187
125
NOTA 3
Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych (według grup rodzajowych)
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
31 236
12 446
12 446
b) zwiększenia:
–
28 961
–
– transfer*
–
23 285
–
–
5 676
–
(1 654)
(10 171)
–
– transfer*
–
(10 171)
–
–
–
–
c) zmniejszenia:
– sprzedaż
(1 654)
29 582
31 236
12 446
* Pozycja transfer związana jest z przeprowadzeniem transakcji leasingu zwrotnego jednej z nieruchomości. Skutkiem przeprowadzonej
transakcji była zmiana spółki wykazującej nieruchomość w swoich aktywach.
NOTA 4
Zmiana stanu wartości inwestycyjnego prawa wieczystego użytkowania gruntu
Prospekt Emisyjny
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
153 479
208 352
247 521
157
b) zwiększenia:
2 193
1 673
3 348
–
1 500
–
2 193
173
3 348
(13 271)
(56 546)
(42 517)
– transfer*
–
(14 614)
–
–
(41 932)
(42 517)
(13 271)
–
–
– transfer*
c) zmniejszenia:
– sprzedaż
142 401
153 479
208 352
* Pozycja transfer związana jest z przeprowadzeniem transakcji leasingu zwrotnego jednej z nieruchomości. Skutkiem przeprowadzonej
transakcji była zmiana spółki wykazującej nieruchomość w swoich aktywach.
NOTA 5
Kwota w 2010 roku w całości wynika z udzielonych pożyczek długoterminowych.
NOTA 6
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego spowodowane ujemnymi
różnicami przejściowymi z tytułu:
Z tytułu wycen nieruchomości do wartości godziwej
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
4 910
5 062
41
Rezerw na koszty wynagrodzeń i pochodne (w tym: premie, nagrody jubileuszowe,
wynagrodzenia bezosobowe)
100
101
71
Odpisów aktualizujących udziały
756
–
–
1 131
1 442
1 994
17
15
3
1 228
713
1 676
1
–
–
8 143
7 333
3 785
(8 143)
(7 333)
(3 785)
–
–
–
Odsetek od pożyczek
Różnicy między podatkową a bilansową wartością środków trwałych i wartości
niematerialnych
Strat podatkowych
Pozostałych tytułów
Razem
Dokonana kompensata
dochodowego
aktywa
z
rezerwą
z
tytułu
odroczonego
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
podatku
Wartość aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego od osób prawnych została w prezentowanych powyżej
okresach sprawozdawczych skompensowana z rezerwą z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
NOTA 7
Zapasy
31.12.2010
a) materiały
31.12.2009
31.12.2008
–
–
–
26 944
18 919
12 053
–
–
–
d) towary
70 948
69 229
71 455
Zapasy razem
97 892
88 148
83 508
b) produkty i produkty w toku
c) produkty gotowe
W pozycji towary Spółki z Grupy Vantage Development prezentują głównie grunt pod działalność deweloperską,
a w pozycji produkcja w toku poniesione nakłady inwestycyjne oraz aktywowane odsetki.
Prospekt Emisyjny
158
NOTA 7A
Aktywne projekty inwestycyjne prowadzone przez spółki z Grupy Vantage Development.
Zapasy w podziale na projekty inwestycyjne
(stan na 31.12.2010)
„Centauris”
Grunt
Nakłady
inwestycyjne
Odsetki
Razem
5 054
11 690
611
17 355
„Centauris BIS”
18 499
–
2 113
20 612
„Słoneczne Sady”
14 281
8 269
2 852
25 402
„Alfa Office”
20 706
1 024
–
21 730
„Gamma Office”
10 295
–
–
10 295
„Promenady Epsilon”
–
468
–
468
„Promenady Wrocławskie”
–
1 804
–
1 804
„Delta Office”
–
182
–
182
Pozostałe projekty
Razem
(stan na 31.12.2009)
–
44
–
44
68 835
23 481
5 576
97 892
Grunt
Nakłady
inwestycyjne
Odsetki
Razem
„Centauris”
23 553
3 928
1 704
29 185
14 044
6 300
2 220
22 564
„Alfa Office”
20 706
1 024
–
21 730
„Gamma Office”
10 926
1 652
1 318
13 896
–
608
–
608
„Delta Office”
–
122
–
122
Pozostałe projekty
–
43
–
43
69 229
13 677
5 242
88 148
Razem
(stan na 31.12.2008)
Grunt
Nakłady
inwestycyjne
Odsetki
Razem
„Centauris”
23 553
3 156
865
27 574
16 269
3 611
1 369
21 249
„Alfa Office”
20 706
1 003
–
21 709
„Gamma Office”
10 927
254
526
11 707
–
1 153
–
1 153
„Delta Office”
–
83
–
83
Pozostałe projekty
–
33
–
33
71 455
9 293
2 760
83 508
Razem
NOTA 8
Pożyczki
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
Stan na początek roku
3 746
195
–
Zwiększenia:
3 759
3 551
195
3 312
3 370
190
447
181
5
–
–
–
– udzielone pożyczki
– naliczone odsetki od pożyczek
Zmniejszenia:
Prospekt Emisyjny
159
Stan na koniec okresu
7 505
3 746
195
Wszystkie pożyczki udzielone są w polskich złotych.
Na dzień 31 grudnia 2010 roku Grupa Kapitałowa wykazywała następujące salda pożyczek udzielonych:
Pożyczkobiorca
Należność
główna
Saldo
odsetek
Razem
saldo
pożyczki
Odpis
aktualizujący
Stopa
procentowa
Termin
spłaty
Forma
zabezpieczenia
Osoba fizyczna
1530
185
1 715
–
WIBOR 1M +
marżą
31.03.2011
Weksel własny
in blanco
Osoba fizyczna
2 030
235
2 265
–
WIBOR 1M +
marża
31.03.2011
Weksel własny
in blanco
Osoba fizyczna
1104
71
1 175
–
WIBOR 1M +
marża
31.12.2011
Weksel własny
in blanco
Osoba fizyczna
2208
142
2 350
–
WIBOR 1M +
marża
31.12.2011
Weksel własny
in blanco
Razem
6 872
633
7505
–
–
–
–
Pożyczkobiorca
Należność
główna
Saldo
odsetek
Razem
saldo
pożyczki
Odpis
aktualizujący
Stopa
procentowa
Termin
spłaty
Forma
zabezpieczenia
Osoba fizyczna
1 530
84
1 614
–
WIBOR 1M +
marża
31.03.2010
Weksel własny
in blanco
Osoba fizyczna
2 030
102
2 132
–
WTBOR 1M
+ marża
31.03.2010
Weksel własny
in blanco
Razem
3 560
186
3 746
–
–
–
–
Pożyczkobiorca
Należność
główna
Osoba fizyczna
Razem
Saldo
odsetek
Razem
saldo
pożyczki
Odpis
aktualizujący
190
5
195
–
190
5
195
–
Stopa
procentowa
Termin
spłaty
Forma
zabezpieczenia
27.02.2009
Weksel własny
in blanco
–
–
WIBOR 1M
+ marża
–
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek udzielonych z podziałem według terminów zapłaty
W okresach sprawozdawczych od dnia 1 stycznia do 31 grudnia 2010 roku, od dnia 1 stycznia do 31 grudnia 2009 roku
oraz od dnia 1 stycznia do 31 grudnia 2008 roku, odsetki zrealizowane i zarachowane od pożyczek udzielonych
przez jednostki Grupy jednostkom nie podlegającym konsolidacji i pozostałym przedstawiały się następująco:
Odsetki od pożyczek udzielonych
01.01.2010 –
31.12.2010
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
–
–
–
447
181
5
– do 3 miesięcy
–
–
–
– 3–12 miesięcy
–
–
–
447
181
5
447
181
5
Zrealizowane
Niezrealizowane o terminie zapadalności:
– powyżej 12 miesięcy
Odsetki razem (zrealizowane + niezrealizowane)
Prospekt Emisyjny
160
Koszty z tytułu odsetek od zobowiązań finansowych
W okresach sprawozdawczych od dnia 1 stycznia 2010 do 31 grudnia 2010 roku, od dnia 1 stycznia 2009 do 31 grudnia
2009 roku oraz od dnia 1 stycznia 2008 do 31 grudnia 2008 roku, odsetki zapłacone i zarachowane od zobowiązań
finansowych zaciągniętych przez jednostki Grupy przedstawiały się następująco:
Odsetki od długoterminowych i krótkoterminowych zobowiązań finansowych
01.01.2010 –
31.12.2010
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
Zrealizowane
2 364
932
945
Niezrealizowane o terminie zapadalności:
3 110
3 034
3 262
– do 3 miesięcy
–
–
–
– 3–12 miesięcy
–
–
–
3 110
3 034
3262
5 474
3 966
4 209
– powyżej 12 miesięcy
Odsetki razem (zrealizowane + niezrealizowane)
Na zobowiązania finansowe zaciągnięte przez jednostki Grupy składają się kredyty bankowe oraz zobowiązania z tytułu
leasingu finansowego.
NOTA 9
Należności krótkoterminowe
1) należności z tytułu dostaw i usług, w tym:
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
1 266
724
1 491
–
–
–
382
157
607
345
65
592
37
–
13
–
–
2
–
92
–
884
567
884
783
489
871
– do 1 miesiąca
375
272
207
285
128
113
67
35
530
56
54
21
101
78
13
545
1 414
1 640
–
–
–
3) należności z tytułu leasingu finansowego
–
–
–
4) należności inwestycyjne
–
–
–
5) należności pozostałe (w tym zaliczki na środki trwałe, zapasy, dostawy)
1 710
1855
891
Należności krótkoterminowe brutto razem
3 521
3 993
4 022
44
50
512
3 477
3 943
3 510
– należności dochodzone na drodze sądowej
a) terminowe
– do 1 miesiąca
b) przeterminowane
– do roku
– powyżej roku
2) należności publiczno–prawne, w tym:
– z tytułu podatku bieżącego dochodowego
Odpisy aktualizujące wartość należności
Należności krótkoterminowe netto razem
Większość należności wyrażona jest w polskich złotych, należności wyrażone w innych walutach są nieistotne.
Prospekt Emisyjny
161
Należności przeterminowane, w stosunku do których nie nastąpiła utrata wartości, mieszczą się głównie w przedziale
do 6 miesięcy.
Odpisów aktualizujących dokonuje się według poniższych kryteriów:
– przeterminowane powyżej 180 dni – odpis 50%,
– przeterminowane powyżej 360 dni – odpis 100%.
Należności dochodzone na drodze sądowej nie występują.
NOTA 10
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
31.12.2010
– środki pieniężne w kasie i na rachunkach
– inne środki pieniężne (lokaty krótkoterminowe)
– inne aktywa pieniężne
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne razem
31.12.2009
31.12.2008
10 260
14 665
13 639
4
–
–
–
–
–
10 264
14 665
13 639
NOTA 11
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
31.12.2010
– polisy ubezpieczeniowe
31.12.2009
25
– inne (prenumeraty, abonamenty parkingowe)
– koszty związane z IPO
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe razem
18
31.12.2008
7
13
17
7
229
229
427
267
264
441
Data
rejestracji
Prawo do
dywidendy
(od daty)
1996.01.30
1996.01.30
NOTA 12
Kapitał akcyjny (struktura) stan na dzień 31.12.2010
Wartość
serii/emisji
według wartości
nominalnej
Sposób
pokrycia
kapitału
Seria/
emisja
Rodzaj
uprzywilejowania
akcji
Rodzaj
ograniczenia
praw do akcji
A
Brak
Brak
200
000
496
B
Brak
Brak
1 408
829
3 494
Gotówka
1999.01.19
1999.01.19
C
Brak
Brak
3 191
171
7 914
Gotówka
2008.03.08
2008.03.08
D
Brak
Brak
1 681
095
4 169
Aport
2008.05.09
2008.05.09
Liczba akcji razem
Liczba
akcji
6 481 095
Kapitał zakładowy razem
16 073
Wartość nominalna jednej akcji w PLN
2,48
Wyżej wymieniona struktura kapitału akcyjnego była taka sama na koniec 2009 oraz 2008 roku.
Liczba autoryzowanych do emisji akcji to liczba aktualnie wyemitowana.
NOTA 13
Zyski zatrzymane
31.12.2010
– kapitał zapasowy*
29 851
Prospekt Emisyjny
31.12.2009
50 466
31.12.2008
50 466
162
– kapitał rezerwowy
–
–
–
– pozostałe kapitały rezerwowe
–
–
–
91 661
104 803
142 403
121 512
155 269
192 869
31.12.2009
31.12.2008
– niepodzielony wynik z lat ubiegłych
Zyski zatrzymane razem
* Kapitał zapasowy zawiera tylko nadwyżkę ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej.
NOTA 14
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego spowodowana dodatnimi
różnicami przejściowymi, z tytułu
– wyceny nieruchomości do wartości godziwej
31.12.2010
28 355
28 935
33 490
6 252
5 926
5 997
509
499
222
– różnicy między podatkową a bilansową wartością środków trwałych i wartości
niematerialnych
–
–
885
– przychodów z najmu
–
–
–
– leasingu finansowego
–
–
–
– pozostałych tytułów
–
1
1
35 116
35 361
40 593
– różnicy między podatkową a bilansową wartością zapasów*
– odsetek
Razem
Dokonana kompensata aktywa z rezerwą z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
8 143
7 333
3 785
26 973
28 028
36 808
* Wartość rezerw wynika głównie z przeszacowania zapasów do wartości godziwej na dzień objęcia kontroli w spółkach Impel Real
Estate sp. z o.o. S.K.A. i Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A.
Wartość rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego od osób prawnych została w prezentowanych powyżej
okresach sprawozdawczych w poszczególnych jednostkach Grupy Kapitałowej skompensowana z aktywem z tytułu
odroczonego podatku dochodowego.
NOTA 15
Zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek stan na dzień 31.12.2010
Nazwa (firma) jednostki, ze
Siedziba
Impel
Wrocław
PKO BP
W tym odsetki
Warunki
oprocentowania
45 545
2151
WIBOR 1M + marża
Wrocław
2 490
24
WIBOR 3M + marża
BZ WBK
Wrocław
11 850
–
WIBOR 1M + marża
59 885
2175
Razem
Kwota kredytu/pożyczki
pozostała do spłaty*
Siedziba
BZ WBK
Wrocław
Razem
W tym odsetki
18 000
–
18 000
–
Warunki
oprocentowania
WIBOR 1M + marża
* Kwota zawiera kapitał i odsetki.
Prospekt Emisyjny
163
Siedziba
Impel
Wrocław
BZ WBK
BZ WBK
Kwota kredytu / pożyczki
W tym odsetki
Warunki
oprocentowania
43 120
7 578
WIBOR 1M + marża
Wrocław
4 832
–
WIBOR 1M+ marża
Wrocław
23 300
–
WIBOR 1M + marża
71 252
7 578
Razem
NOTA 15A
Zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek (struktura wiekowa)
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
– od 1 do 3 lat
59 885
18 000
23 300
– od 3 do 5 lat
–
–
–
– powyżej 5 lat
–
–
47 952
59 885
18 000
71 252
Razem zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek
NOTA 16
Zobowiązania
z
tytułu
leasingu
finansowego (dla leasingobiorcy)
Wartość bieżąca minimalnych rat
leasingowych
Minimalne raty leasingowe
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
–
–
–
–
–
–
1800
1800
28
226
164
21
do 1 miesiąca
150
150
–
–
–
–
od 1 do 3 miesięcy
300
300
–
–
–
–
od 3 do 6 miesięcy
450
450
–
–
–
–
od 6 miesięcy do roku
900
900
28
226
164
21
8 995
8 995
107
79
119
91
Powyżej pięciu lat*
23 165
25 103
–
19 811
19 997
–
Razem:
33 960
35 989
135
20 116
20 280
112
(13 845)
(15 709)
(23)
N/A
N/A
N/A
20 115
20 280
112
N/A
N/A
N/A
Długoterminowe zobowiązania z tytułu
leasingu finansowego (płatne w okresie
powyżej 12 m–cy)
N/A
N/A
N/A
19 889
20 116
91
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu
leasingu finansowego (płatne w okresie do
12 m–cy)
N/A
N/A
N/A
227
164
21
Zobowiązania
z
tytułu
leasingu
finansowego,
płatne w okresie:
Do jednego roku:
Od jednego roku do pięciu lat włącznie
Minus: koszty do poniesienia w kolejnych
okresach
Wartość bieżąca
leasingowych
minimalnych
rat
* W 2009 r. nastąpiła sprzedaż nieruchomości przez Impel Real Estate sp. z o.o., a następnie zawarcie umowy leasingu
tej nieruchomości przez spółkę House VD sp. z o.o. S.K.A. Dodatkowo grupa ma podpisane dwie umowy leasingu środków
transportu.
Prospekt Emisyjny
164
NOTA 17
Kwota 127 tys. zł. wynika z utworzonych rezerw na wzrost opłaty wieczystego użytkowania gruntu.
NOTA 18
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
– świadczenia pracownicze
–
–
–
– przychody przyszłych okresów
–
–
–
6 142
92
228
–
–
–
6 142
92
228
– przedpłaty na lokale mieszkalne
– pozostałe zobowiązania
Pozostałe zobowiązania długoterminowe razem
NOTA 18A
Zobowiązania długoterminowe z wyłączeniem leasingu i kredytów, pożyczek
oraz przychodów przyszłych okresów (struktura wiekowa)
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
– od 1 do 3 lat
6 142
92
228
– od 3 do 5 lat
–
–
–
– powyżej 5 lat
–
–
–
6 142
92
228
Razem zobowiązania długoterminowe z wyłączeniem leasingu finansowego oraz
NOTA 19
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek stan na dzień 31.12.2010
Siedziba
BZ WBK
Wrocław
18 000
–
WIBOR 1M + marża
Impel
Wrocław
17 268
4 667
WIBOR 1M + marża
35 268
4 667
Razem
W tym odsetki
Warunki
oprocentowania
Siedziba
BZ WBK
Wrocław
5 300
–
WIBOR 1M + marża
Impel
Wrocław
63 634
7 594
WIBOR 1M + marża
BZ WBK
Wrocław
11 850
–
WIBOR 1M + marża
80 784
7 594
Razem
W tym odsetki
Warunki
oprocentowania
Siedziba
Impel
Wrocław
BZ WBK
Wrocław
Razem
W tym odsetki
Warunki
oprocentowania
18 960
5 348
WIBOR 1M + marża
11 809
–
WIBOR 1M + marża
30 769
5 348
* Kwota zawiera kapitał i odsetki.
Prospekt Emisyjny
165
NOTA 19A
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek (struktura wiekowa)
a) terminowe
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
35 268
80 784
30 769
35 268
21 040
14 835
–
–
–
–
–
–
–
59 744
15 934
–
–
–
35 268
80 784
30 769
– do 1 miesiąca
b) przeterminowane
Razem zobowiązania krótkoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek
NOTA 20
Zmiana stanu pozostałych rezerw krótkoterminowych (według tytułów)
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
584
182
366
b) zwiększenia z tytułu:
537
442
9
–
–
–
–
– roszczenia sporne wobec spółek
– rezerwy na urlopy
51
46
– rezerwy na premie
249
350
– inne
237
46
9
(450)
–
(193)
–
–
–
–
–
–
(450)
–
–
c) wykorzystanie z tytułu:
– inne
–
–
(193)
(46)
(40)
–
–
–
–
(46)
(40)
–
–
– inne
–
–
–
625
584
182
–
–
–
d) rozwiązanie z tytułu:
e) stan na koniec okresu:
51
46
40
249
450
100
– inne*
325
88
42
* Pozycja inne zawiera głównie rezerwy na koszty usług.
NOTA 21
Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem rezerw krótkoterminowych
oraz przychodów przyszłych okresów
a) wobec jednostek powiązanych
– kredyty i pożyczki
– z tytułu dostaw i usług
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
17 603
63 860
19 237
17 268
63 634
18 960
327
226
277
– prowizje z tytułu poręczeń i gwarancji
–
–
–
– inne
8
–
–
– z tytułu leasingu finansowego
–
–
–
22 655
27 652
23 335
b) wobec pozostałych jednostek
Prospekt Emisyjny
166
18 000
17 150
11 809
– długoterminowe w okresie spłaty
–
–
–
– z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych
–
–
–
– z tytułu dywidend
–
–
–
3 747
927
749
– publiczno – prawne
328
252
243
– z tytułu świadczeń pracowniczych
125
106
133
– z tytułu leasingu finansowego
227
164
21
– z tytułu zakupu aktywów trwałych (inwestycyjne)
–
–
–
– zaliczki otrzymane na dostawy
–
–
–
– prowizje z tytułu poręczeń i gwarancji
–
–
–
228
9 053
10 380
40 258
91 512
42 572
– z tytułu dostaw i usług
– inne
Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem rezerw razem
NOTA 21A
Zobowiązania krótkoterminowe – struktura wiekowa (z wyłączeniem
zobowiązań z tytułu pożyczek i kredytów, leasingu finansowego
oraz przychodów przyszłych okresów)
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
zobowiązania krótkoterminowe bez leasingu i kredytów i pożyczek
4 763
10 564
11 782
a) terminowe, o terminie wymagalności:
4 238
10 093
11 322
272
121
266
272
51
–
–od 1 miesiąca do 3 miesięcy
–
–
266
–powyżej 3 do 6 miesięcy
–
–
–
–
70
–
3 966
9 972
11 056
3 932
9 823
5 177
– wobec jednostek powiązanych
–do 1 miesiąca
– wobec jednostek pozostałych
–do 1 miesiąca
34
106
–
–
43
–
–
–
5 879
525
471
460
63
105
12
9
94
–
50
–
6
2
4
3
2
7
3
–powyżej roku
–
–
–
462
366
448
268
366
438
31
–
–
58
–
7
71
–
3
–powyżej roku
34
–
–
b) przeterminowane:
– wobec jednostek powiązanych
–do 1 miesiąca
– wobec jednostek pozostałych
–do 1 miesiąca
Prospekt Emisyjny
167
NOTA 21B
Zmiana stanu krótkoterminowych zobowiązań z tytułu świadczeń
pracowniczych (według tytułów)
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
106
133
109
42
1
3 918
41
–
3 918
1
1
–
(5)
–
(109)
– zobowiązania z tytułu wynagrodzeń
(4)
–
–
– inne
(1)
–
(109)
(18)
(28)
(3 785)
(18)
(28)
(3 785)
–
–
–
125
106
133
124
105
133
1
1
–
b) zwiększenia
– inne
c) wykorzystanie (z tytułu)
d) zmniejszenia
– inne
e) stan na koniec okresu
– inne
NOTA 21C
Krótkoterminowe zobowiązania pozostałe
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
– z tytułu zakupu aktywów trwałych (inwestycyjne)
–
–
13
– zaliczka otrzymana w związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży
udziałów
–
7 851
5 851
236
1 202
4 516
236
9 053
10 380
– inne*
Krótkoterminowe zobowiązania pozostałe razem
* Pozycja inne w 2009 r. zawiera głównie zobowiązania związane z otrzymanymi zaliczkami na mieszkania, natomiast pozycja inne
z 2008 r. zawiera głównie zobowiązanie związane z nabyciem gruntu.
NOTA 22
Zobowiązania bezpośrednio związane z aktywami klasyfikowanymi jako przeznaczone do zbycia
Na dzień bilansowy 31.12.2010 oraz w okresie porównywalnym spółka nie wykazuje zobowiązań bezpośrednio
związanych z aktywami klasyfikowanymi jako przeznaczone do zbycia.
Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów
NOTA 23
Przychody netto ze sprzedaży produktów (struktura rzeczowa – rodzaje
działalności)
Przychody ze sprzedaży usług:
01.01.2010 –
31.12.2010
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
6 251
5 370
3 911
5 639
4 870
3 459
– sprzedaż usług zarządzania projektami
385
285
318
– sprzedaż usług obsługa nieruchomości
110
–
–
– sprzedaż pozostałych usług
117
215
134
Przychody ze sprzedaży produktów
2 085
1744
–
Przychody netto razem
8 336
7 114
3 911
– sprzedaż usług najmu i dzierżawy
Prospekt Emisyjny
168
NOTA 24
Koszty zatrudnienia
01.01.2010 –
31.12.2010
Wynagrodzenie
Wynagrodzenia
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
2 607
2 406
2 386
271
220
229
Inne świadczenia pracownicze
–
–
–
Koszty związany z rezerwą emerytalną
–
–
–
2 878
2 626
2 615
Składki na ubezpieczenia społeczne
Łączne koszty zatrudnienia
NOTA 25
Pozostałe przychody operacyjne
a) odpisy aktualizujące aktywa:
01.01.2010 –
31.12.2010
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
–
499
–
– odpisy aktualizujące wartość należności
–
499
–
– inne odpisy
–
–
–
–
–
–
2 233
5 932
2 966
2 193
5 849
2 938
– otrzymane odszkodowania i kary
–
80
–
– odsetki od otrzymane od kontrahentów
–
–
–
40
3
24
–
115
4
2 233
6 431
2 966
b) rozwiązane rezerwy
c) pozostałe, w tym:
– wycena nieruchomości do wartości godziwej
– inne
d) zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych
Pozostałe przychody operacyjne razem
NOTA 26
Pozostałe koszty operacyjne
a) odpisy aktualizujące aktywa
– odpisy aktualizujące wartość należności
– inne odpisy
b) utworzone rezerwy
c) pozostałe, w tym:
– spisanie aktywowanych w zapasach nakładów
– odpis aktualizujący wartość towarów
– wycena nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej
– pozostałe
Pozostałe koszty operacyjne razem
01.01.2010 –
31.12.2010
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
20
37
531
20
37
512
–
–
19
–
404
4
4 603
42 846
42 671
3 922
–
–
632
–
–
–
42 750
42 517
49
96
154
4 623
43 287
43 206
NOTA 27
01.01.2010 –
31.12.2010
Przychody finansowe
Przychody z tytułu odsetek:
a) z tytułu udzielonych pożyczek
– w tym od jednostek powiązanych
b) pozostałe odsetki
Prospekt Emisyjny
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
906
424
611
20
181
4
–
–
–
886
243
607
–
–
–
169
–
–
–
Inne przychody finansowe:
28
230
106
a) dodatnie różnice kursowe
–
–
–
b) zmniejszenie odpisu aktualizującego wartość wyceny (z tytułu):
–
–
59
– odsetek od należności
–
–
59
– pozostałe
–
–
–
28
230
47
934
654
717
Zysk ze zbycia inwestycji
c) inne
Przychody finansowe razem
NOTA 28
01.01.2010 –
31.12.2010
Koszty finansowe
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
Koszty z tytułu odsetek:
5 474
3 966
4 209
a) od kredytów i pożyczek
5 462
3 777
3 261
3 086
2 326
947
12
189
1
–
–
–
209
214
74
–
–
–
–
–
–
– pozostałe
–
–
–
209
214
74
–
–
–
209
214
74
5 683
4 180
4 283
b) pozostałe odsetki
Inne koszty finansowe:
a) utworzone rezerwy (z tytułu):
b) pozostałe, w tym:
– prowizje od kredytu
– pozostałe*
Koszty finansowe razem
* Pozycja pozostałe obejmuje w 2010 r. głównie prowizje od kredytów, a w 2009 r. koszty poręczeń.
NOTA 29
01.01.2010 –
31.12.2010
Podatek dochodowy
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
1. Podatek bieżący od dochodów roku obrotowego
–
–
–
2. Korekty dotyczące lat ubiegłych
–
–
–
Podatek bieżący razem
–
–
–
405
8 780
9 120
–
–
–
Podatek odroczony razem
405
8 780
9 120
Podatek dochodowy razem
405
8 780
9 120
1. Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych
2. Wpływ na zmiany stawki podatkowej
Kwota 650 tys. wynikająca ze zmiany stanu rezerwy na podatek odroczony jest kwotą bez wpływu na wynik, związana
jest ze sprzedażą spółki IPD Zachód sp. z o.o.
Część bieżąca podatku dochodowego ustalona została według stawki równej 19% (2009: 19%, 2008: 19%) dla podstawy
opodatkowania podatkiem dochodowym.
Nota uwzględnia podmioty, które rozliczają się z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie Ustawy
o podatku dochodowym od osób prawnych.
Prospekt Emisyjny
170
NOTA 29A
Obciążenie wyniku finansowego
01.01.2010 –
31.12.2010
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
Zysk brutto
133
(42 537)
(46 645)
Podatek teoretyczny wg stawki 19%
(25)
8 082
8 863
–
–
–
398
571
190
–
–
–
32
127
67
Przeszacowanie podatku odroczonego – zmiana stawki podatkowej
–
–
–
Korekta dotycząca lat ubiegłych
–
–
–
405
8 780
9 120
Dochody niepodlegające opodatkowaniu
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów
Wykorzystanie uprzednio nierozpoznanych strat podatkowych
Straty podatkowe, z tytułu których nie rozpoznano aktywów z tytułu odroczonego
podatku dochodowego
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego
NOTA 30
Podział zysku netto (pokrycie straty) jednostki dominującej za rok obrotowy
Do dnia podpisania niniejszego sprawozdania nie podjęto decyzji o wypłacie dywidendy.
NOTA 31
Wypłata dywidendy
W prezentowanych okresach sprawozdawczych nie wystąpiły żadne wypłaty dywidend.
Działalność zaniechana
Działalność zaniechana w okresie od 1 stycznia 2010 roku do 31 grudnia 2010 roku nie wystąpiła.
NOTA 32
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
538
(33 757)
(37 525)
Średnia ważona liczba akcji zwykłych
6 481
6 481
5 263
Zysk (strata) na jedną akcję (w PLN)
0,08
(5,21)
(7,13)
Wyliczenie zysku (straty) na jedną akcję
Zysk (strata) netto przypadający na zwykłych akcjonariuszy spółki
01.01.2010 –
31.12.2010
Zysk na jedną akcję zwykłą (w zł) został obliczony poprzez podzielenie wyniku netto za dany okres sprawozdawczy
przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w roku obrotowym. Zysk na jedną akcję jest równy rozwodnionemu zyskowi
na jedną akcję.
Dodatkowe noty objaśniające
NOTA 33 Zobowiązania warunkowe, aktywa warunkowe, zobowiązania zabezpieczone wekslem i na majątku
Grupy
Zobowiązania warunkowe w latach 2008–2010 nie występują.
Aktywa warunkowe w latach 2008–2010 nie występują.
Na dzień 31 grudnia 2010 roku jednostki Grupy podlegające konsolidacji wykazywały następujące zobowiązania
zabezpieczone wekslami lub na majątku Grupy:
Prospekt Emisyjny
171
Weksle wraz
z deklaracją wekslową
Rodzaj kontraktu podlegający zabezpieczeniu
Opis
Umowa kredytu inwestorskiego z dn.
26.02.2010 r. pomiędzy Centauris IPD
Invest sp. z o.o. S.K.A. a PKO BP S.A.
Umowa o kredyt deweloperski
w rachunku kredytowym nr K0003536
z dn. 28.06.2007 r. Centauris BIS sp. z
o.o. (wcześniej: Centauris IPD Invest sp.
z o.o. S.K.A.) a BZ WBK S.A.
Umowa o kredyt inwestycyjny
na uwolnienie kapitału z gruntu nr
K0004095 z dn. 04.10.2007 r. pomiędzy
Vantage Development S.A. a BZ WBK
S.A.
Umowa pożyczki z 27.12.2002 r.
pomiędzy Impel a IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
S.K.A.
S.K.A.
S.K.A
S.K.A.
pomiędzy Impel a IPD Południe sp. z
o.o.
o.o.
o.o.
pomiędzy Impel a IPD Centrum sp. z
o.o.
pomiędzy Impel a Promenady
Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A.
Umowa przelewu wierzytelności z dn.
20.12.2010 r. pomiędzy Impel a IRE VD
sp. z o.o. S.K.A. (dot. pożyczek IDPP z
dn. 12.04. i 10.07.2007 r.)
RAZEM
Kwota
wynikająca
z umowy
Rodzaj
weksla
Do kwoty
Zobowiązania zabezpieczone
na majątku spółek
Hipoteki
Cesje
wierzytelności z
gwarantowanych
kontraktów
Kaucja
pieniężna
–
4 737
4 737
–
23 700
–
23 700
–
913
23 500
–
23 300
–
401
34 363
In blanco
4 550
In blanco
4 802
–
–
–
26 420
In blanco
27 886
–
–
–
4 500
In blanco
4 750
–
–
–
1 220
In blanco
1 288
–
–
–
2 000
In blanco
2 111
–
–
–
8 250
In blanco
10 452
–
–
–
–
1 243
–
–
–
–
106
–
–
–
–
In blanco
5 415
–
–
–
100
In blanco
101
–
–
–
4 704
In blanco
4
–
–
–
58 158
51 737
4 737
1 314
133 307
Weksle wraz
Opis
Umowa o kredyt deweloperski w
rachunku kredytowym nr K0003536 z
dn. 28.06.2007 r. Centauris IPD Invest
sp. z o.o. S.K.A. a BZ WBK S.A.
Umowa o kredyt inwestycyjny na
uwolnienie kapitału z gruntu nr
Kwota
wynikająca
z umowy
Rodzaj
weksla
Do kwoty
Hipoteki
Cesje
wierzytelności z
gwarantowanych
kontraktów
Kaucja
pieniężna
23 700
–
–
23 700
–
582
23 500
–
–
23 300
–
312
Prospekt Emisyjny
172
K0004095 z dn. 04.10.2007 r. pomiędzy
Vantage Development S.A. a BZ WBK
S.A.
Umowa o kredyt inwestorski z dn.
19.08.2008 r. pomiędzy IRE VD sp. z
o.o. S.K.A. a PKO BP S.A.
Porozumienie z dn. 02.07.2007 r. w
sprawie odpłatnego ustanowienia
zabezpieczenia na majątku IPD
Centrum, pomiędzy IPD Centrum sp. z
o.o. a Impel
Umowa przedwstępna sprzedaży
udziałów z dn. 25.08.2008 r. oraz aneks
nr 1 z dn. 27.08.2009 r. pomiędzy
Vantage Development S.A. a Red Cat
Andrzej Zabiega przy udziale IPD
Zachód sp. z o.o.
S.K.A.
S.K.A.
S.K.A.
S.K.A.
pomiędzy Impel Security Polska sp. z
o.o. a IRE VD sp. z o.o. S.K.A.
o.o.
o.o.
o.o.
pomiędzy Impel a IPD Centrum sp. z
o.o.
RAZEM
15 500
–
–
–
–
5 440
–
–
756
–
–
14 925
–
–
10 350
–
–
4 550
In blanco
4 600
–
–
–
26 420
In blanco
29 266
–
–
–
4 500
In blanco
4 549
–
–
–
1 220
In blanco
1 233
–
–
–
2 000
In blanco
3 115
–
–
–
8 250
In blanco
9 905
–
–
–
4 400
In blanco
5 356
–
–
–
400
In blanco
479
–
–
–
4 300
In blanco
5 130
–
–
–
63 633
58 106
–
894
139 105
Weksle wraz
Opis
Umowa o kredyt deweloperski w rachunku
kredytowym nr K0003536 z dn.
28.06.2007 r. Centauris IPD Invest sp. z
o.o. S.K.A. a BZ WBK S.A.
Umowa o kredyt inwestycyjny na
uwolnienie kapitału z gruntu nr K0004095
z dn. 04.10.2007 r. pomiędzy Vantage
Development S.A. a BZ WBK S.A.
Umowa o kredyt inwestorski z dn.
19.08.2008 r. pomiędzy IRE VD sp. z o.o.
S.K.A. a PKO BP S.A.
Porozumienie z dn. 02.07.2007 r. w
sprawie odpłatnego ustanowienia
zabezpieczenia na majątku IPD Centrum,
pomiędzy IPD Centrum sp. z o.o. a Impel
Umowa przedwstępna sprzedaży udziałów
z dn. 25.08.2008 r. oraz aneks nr 1 z dn.
Kwota
wynikająca
z umowy
Rodzaj
weksla
Do kwoty
Hipoteki
Cesje
wierzytelności z
gwarantowanych
kontraktów
Kaucja
pieniężna
23 700
–
–
23 617
–
531
23 500
–
–
23 300
–
–
25 000
–
–
–
–
–
5 440
–
–
2 267
–
–
14 925
–
–
8 850
–
–
Prospekt Emisyjny
173
27.08.2009 r. pomiędzy Vantage
Development S.A. a Red Cat Andrzej
Zabiega przy udziale IPD Zachód sp. z
o.o.
Umowa pożyczki z dn. 27.12.2002 r.
pomiędzy Impel a IRE VD sp. z o.o. S.K.A.
pomiędzy Impel. a IRE VD sp. z o.o.
S.K.A.
pomiędzy Impel Security Polska sp. z o.o.
a IRE VD sp. z o.o. S.K.A.
pomiędzy Impel a IPD Południe sp. z o.o.
pomiędzy Impel a IPD Centrum sp. z o.o.
RAZEM
4 550
In blanco
6 802
–
–
–
26 420
In blanco
30 435
–
–
–
4 500
In blanco
5 592
–
–
–
1 220
In blanco
1 440
–
–
–
2 000
In blanco
2 977
–
–
–
8 250
In blanco
9 333
–
–
–
4 400
In blanco
5 051
–
–
–
400
In blanco
452
–
–
–
4 300
In blanco
4 832
–
–
–
66 914
58 034
–
531
148 605
Noty dodatkowe do sprawozdania z przepływów pieniężnych
Zmiana stanu zobowiązań z wyjątkiem pożyczek i kredytów
– bilansowa zmiana stanu zobowiązań
01.01.2010 –
31.12.2010
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
(3 546)
15 577
90 056
3 631
3 237
(86 934)
– zobowiązania inwestycyjne
7 851
(1 841)
(5 864)
164
(20 168)
(112)
–
–
(6 628)
(58)
–
–
8 042
(3 195)
(9 482)
01.01.2010 –
31.12.2010
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
(9 744)
(4 640)
(83 508)
1 742
2 482
–
– BO spółki nabytej
–
–
63 206
– pozostałe
–
–
2 559
(8 002)
(2 158)
(17 743)
01.01.2010 –
31.12.2010
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
– leasing finansowy
– zobowiązania spółek nowo konsolidowanych
– zmiana stanu związana ze sprzedażą spółki
Razem
Zmiana stanu zapasów
– bilansowa zmiana stanu zapasów
– odsetki aktywowane na zapas
Razem
Zmiana stanu rezerw
– bilansowa zmiana stanu rezerw
– BO spółki nabytej
– zmiana stanu związana ze sprzedażą spółki
– pozostałe
Razem
(887)
(8 378)
(123)
–
–
(9 558)
650
–
–
–
–
–
(237)
(8 378)
(9 861)
Pozycja inne korekty w działalności operacyjnej obejmuje głównie zmianę stanu rozliczeń międzyokresowych.
Prospekt Emisyjny
174
W 2010 roku linie kredytowe przydzielone Grupie Kapitałowej a nie uruchomione wynosiły 18 813 tys. zł.
Regulacje podatkowe w Polsce
Do końca roku 2010 w budownictwie mieszkaniowym stosowano preferencyjną stawkę podatku VAT w wysokości 7%.
Podstawą prawną do jej wykorzystania był art. 41 ust. 12 ustawy o VAT oraz § 37 rozporządzenia nt. podatku VAT.
Nowa stawka podatku VAT obowiązująca od 1 stycznia 2011 r. uległa podwyższeniu o 1 punkt procentowy i stosowana
jest dla działalności związanej z dostawą, budową, remontem, modernizacją, termomodernizacją lub przebudową
obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
W związku z zaistniałą zmianą do usług związanych z budownictwem obowiązuje obecnie stawka 23%,
a dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym 8%. Dodatkowo, w przyszłości istnieje ryzyko
zawężenia zakresu, w którym możliwe jest stosowanie stawek preferencyjnych oraz ponownego podniesienia stawki
podatku VAT. To z kolei może mieć negatywny wpływ na kształtowanie się popytu na rynku nieruchomości,
a w konsekwencji znaleźć odbicie w wysokości osiąganych przez Emitenta wyników. Czynnikiem mającym kluczowy
wpływ na wysokość stawek podatku VAT jest kształtowanie się relacji długu publicznego do PKB kraju.
Ponadto z uwagi na mnogość aktów podatkowych, przyjętych rozwiązań – zresztą nie zawsze zgodnych z przepisami
unijnymi – częste zmiany i nowelizacje stosowanie prawa podatkowego przez podatników jest bardzo uciążliwe
i obarczone dużym ryzykiem.
Ryzyko cen nieruchomości mieszkaniowych oraz cen gruntów
Wyniki finansowe oraz poziom marż realizowanych przez Grupę zależeć będzie w dużym stopniu od cen nieruchomości
mieszkaniowych w Polsce, a przede wszystkim we Wrocławiu. W przypadku znaczącego spadku cen Grupa może
zanotować obniżenie wyniku finansowego na skutek przeszacowania wartości nieruchomości inwestycyjnych
oraz spadek marży na działalności deweloperskiej.
W celu zabezpieczenia odpowiedniej ilości gruntu pod przyszłe mieszkaniowe projekty deweloperskie Grupa posiada
tzw. bank ziemi, Załamanie się cen gruntów wpłynęłoby na obniżenie się wartości gruntów już posiadanych przez Spółkę
i konieczność realizacji projektów przy uwzględnieniu wyższych kosztów gruntu w stosunku do firm konkurencyjnych
realizujących projekty na gruntach nabywanych na bieżąco w cenach rynkowych. Tym samym Spółka realizowałaby
relatywnie niższa marże na projektach prowadzonych z wykorzystaniem gruntu nabytego po wyższych cenach.
Ryzyko związane z realizacją mieszkaniowych projektów deweloperskich
Projekty deweloperskie realizowane przez Grupę wymagają znacznych nakładów w fazie przygotowania, a następnie
budowy. Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie kapitałowe takie projekty są, ze swej istoty, obarczone określonymi
grupami ryzyka. Takie ryzyka to w szczególności:
 nieuzyskanie w ogóle lub nieuzyskanie w planowanym przez Spółkę terminie pozwoleń niezbędnych
do wykorzystania gruntów zgodnie z planami Grupy,
 opóźnienia w zakończeniu budowy,
 koszty przewyższające koszty założone w budżecie spowodowane niekorzystnymi warunkami pogodowymi,
 niewypłacalność wykonawców lub podwykonawców,
 niedobór materiałów lub sprzętu budowlanego,
 nieszczęśliwe wypadki lub nieprzewidziane trudności techniczne,
 brak możliwości uzyskania pozwoleń umożliwiających oddanie budynku lub budynków do użytkowania lub innych
wymaganych pozwoleń,
 zmiany w przepisach regulujących wykorzystanie gruntów.
Wystąpienie któregokolwiek z powyższych zdarzeń może spowodować opóźnienia w realizacji projektu
deweloperskiego, wzrost kosztów lub utratę przychodów z takiego projektu, zablokowanie środków zainwestowanych
w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach brak możliwości zakończenia projektu deweloperskiego. Wystąpienie
każdej z powyższych okoliczności może mieć negatywny wpływ na wyniki finansowe Grupy.
Ryzyko związane z ograniczeniem dostępności finansowania dla potencjalnych klientów Grupy
Wzrost stóp procentowych, pogorszenie się sytuacji ekonomicznej polskich gospodarstw oraz administracyjne
ograniczenie możliwości banków w zakresie udzielania kredytów i pożyczek rekomendacje T i S, mogą spowodować
spadek popytu na mieszkania i domy, a tym samym mniejsze zainteresowanie projektami realizowanymi przez Emitenta.
Prospekt Emisyjny
175
Duża popularność kredytów w walucie obcej oznacza, że spadek wartości polskiego złotego w stosunku do walut
obcych, zwłaszcza franka szwajcarskiego, dolara amerykańskiego lub euro, może spowodować, że potencjalni nabywcy
nowych mieszkań nie będą w stanie uzyskać finansowania. Również ten czynnik może przyczynić się do spadku popytu
na nowe mieszkania i domy. Dodatkowym aspektem wpływającym negatywnie na dostępność kredytów stanowi
ograniczenie i stopniowe wygaszanie programu rządowego „Rodzina na swoim”. Wyżej wymienione okoliczności
i zdarzenia mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową, wyniki
lub perspektywy Emitenta.
Ryzyko związane z cyklicznością na rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce charakteryzuje cykliczność. W związku z tym liczba corocznie
oddawanych nowych mieszkań zmienia się z roku na rok w zależności, między innymi, od: ogólnych czynników
makroekonomicznych w Polsce, zmian demograficznych w danych obszarach miejskich, dostępności finansowania oraz
cen mieszkań już istniejących i nowych. Zazwyczaj skutkiem zwiększonego popytu jest wzrost marży deweloperów oraz
wzrost liczby nowych projektów. Ze względu na czas trwania procesu inwestycyjnego istnieje ryzyko, że po ukończeniu
projektu rynek będzie nasycony i deweloper nie będzie w stanie sprzedać mieszkań bez obniżenia marży zysku.
Cykliczność rynku może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, płynność, sytuację finansową, wyniki
lub perspektywy Spółki.
Cel i zasady zarządzania kapitałem Grupy Kapitałowej
Grupa utrzymuje określony poziom kapitałów własnych w stosunku do zadłużenia oraz posiadanych aktywów trwałych.
Wielkość zadłużenia ogółem nie przekracza wartości kapitałów własnych. Aktywa trwałe są w pełni finansowane
kapitałami własnymi. Grupa zrealizowała swój cel zarządzania kapitałem w 2010 r.
Cel i zasady zarządzania ryzykiem finansowym dla Grupy Kapitałowej
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzystają Spółki GK, należą kredyty bankowe, umowy leasingu
finansowego i operacyjnego oraz udzielane i otrzymane w Spółkach GK pożyczki. Głównym celem tych instrumentów
finansowych jest pozyskanie środków finansowych na działalność Grupy. Spółki GK posiadają również aktywa
finansowe, takie jak należności z tytułu dostaw i usług, środki pieniężne i depozyty krótkoterminowe, które powstają
bezpośrednio w toku prowadzonej przez nią działalności.
Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych stosowanych w Spółkach GK obejmują ryzyko stopy
procentowej przepływów pieniężnych, ryzyko płynności oraz ryzyko kredytowe. Spółki GK weryfikują i uzgadniają zasady
zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione poniżej.
Ryzyko stopy procentowej
Zobowiązania finansowe utrzymywane są do terminu wymagalności. Efektywne oprocentowanie zobowiązań
finansowych jest równe nominalnej stopie procentowej. Wysokość oprocentowania ustala się w większości w oparciu
o stawkę WIBOR 1M lub WIBOR 3M powiększoną o wynegocjowaną marżę.
W okresie sprawozdawczym Spółki GK nie dokonywały zabezpieczenia planowanych transakcji przy zastosowaniu
pochodnych instrumentów zabezpieczających.
Wzrost stopy procentowej o 1% spowodowałby zmianę przychodów odsetkowych oraz kosztów odsetkowych Grupy
odpowiednio o kwoty wykazane w poniższej tabeli:
31 grudzień 2010 roku
Wpływ na wynik finansowy
Aktywa zmiennoprocentowe
193
Pasywa zmiennoprocentowe
(703)
177
(567)
72
(558)
Prospekt Emisyjny
176
Ryzyko kredytowe
Ryzykiem kredytowym zarządza się na szczeblu całej Grupy. Ryzyko kredytowe powstaje w przypadku środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także zaangażowań
kredytowych w odniesieniu do klientów – co obejmuje również nierozliczone należności i zobowiązania do zawarcia
transakcji.
W przypadku tych aktywów finansowych, które nie są przeterminowane ani nie utraciły na wartości, kierownictwo
nie przewiduje żadnych strat z tytułu niewywiązania się kontrahentów ze zobowiązań.
Ryzyko związane z płynnością
Zarząd jednostki dominującej monitoruje ryzyko utraty lub zachwiania płynności finansowej przy pomocy narzędzia do
okresowego planowania płynności. Narzędzie to uwzględnia terminy wymagalności/zapadalności zarówno inwestycji jak i
aktywów finansowych oraz prognozowane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej.
Celem Grupy jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez korzystanie
ze źródeł finansowania, takich jak kredyty inwestycyjne, pożyczki, leasing. Grupa posiada na dzień 31 grudnia 2010 r.
zaangażowanie kredytowe w dwóch bankach, 93% zaangażowania kredytowego w jednym banku oraz 7%
zaangażowania w kolejnym banku. Zarządu GK prowadzi działania zmierzające do dywersyfikacji źródeł finansowania.
W umowach kredytów i pożyczek występują klauzule mówiące o wcześniejszej spłacie w przypadku pogorszenia sytuacji
finansowej spółek. Wskaźniki finansowe określające zdolność do spłaty zobowiązań dla spółki są na bezpiecznym
poziomie. Na dzień 31 grudnia 2010 r. w terminie do 1 roku do spłaty przypada 7% wartości nominalnej zaciągniętych
przez Grupę kredytów.
Ryzyko finansowe w podziale na kategorie aktywów finansowych i zobowiązań finansowych
Aktywa finansowe oraz zobowiązania finansowe z wyjątkiem należności i zobowiązań pozostałych narażone są
na ryzyko stopy procentowej.
Należności są wykazywane w wartości kwot pierwotnie zafakturowanych pomniejszonych o odpisy aktualizujące.
Zobowiązania pozostałe są wykazywane w wartości kwot pierwotnie zafakturowanych. Z uwagi na krótkie terminy
płatności należności i zobowiązań, w ich przypadku efekt dyskonta byłby nieistotny. W związku z powyższym należności
i zobowiązania pozostałe nie są narażone na ryzyko stopy procentowej.
Pożyczki i należności narażone są na ryzyko kredytowe.
NOTA 34 Opis programu świadczeń emerytalnych
Grupa Kapitałowa Vantage Development nie oferuje programu świadczeń emerytalnych.
NOTA 35 Transakcje z podmiotami powiązanymi
Transakcje z podmiotami powiązanymi w podziale na grupy podmiotów
Rok 2010
Kluczowe kierownictwo*
Pozostałe podmioty powiązane**
Zakup towarów
–
–
Sprzedaż towarów
–
–
Zakup usług
–
1 933
Sprzedaż usług
–
3 952
Zakup nieruchomości
–
–
Sprzedaż nieruchomości
–
–
Pozostałe zakupy
–
–
Pozostała sprzedaż
–
84
Należności z wyjątkiem pożyczek
–
348
627
184
7 505
–
Zobowiązania z wyjątkiem pożyczek
Pożyczki udzielone
Prospekt Emisyjny
177
Pożyczki otrzymane
–
–
315
–
Koszty finansowe – odsetki
–
3 086
Otrzymane poręczenia – koszty finansowe
–
–
Przychody finansowe – odsetki
Udzielone poręczenia – przychody finansowe
–
–
* Pozycja obejmuje członków Zarządu i Rady Nadzorczej Emitenta i spółek Grupy Kapitałowej, ich małżonków, rodzeństwo, wstępnych,
zstępnych oraz inne bliskie im osoby.
** Pozycja obejmuje jednostki powiązane poprzez kluczowe kierownictwo.
Rok 2009
Zakup towarów
–
–
Sprzedaż towarów
–
–
Zakup usług
–
1 366
Sprzedaż usług
–
3 617
–
–
–
–
Pozostałe zakupy
–
–
–
46
–
502
–
135
3 746
–
Pożyczki udzielone
Pożyczki otrzymane
–
63 634
181
–
–
3 034
–
–
–
–
Rok 2008
Zakup towarów
–
–
Sprzedaż towarów
–
–
Zakup usług
–
1 681
Sprzedaż usług
–
2 943
–
–
–
34
Pozostałe zakupy
–
–
–
–
–
579
–
292
195
–
Pożyczki otrzymane
–
66 912
5
–
–
3 262
–
–
Pożyczki udzielone
Prospekt Emisyjny
178
–
–
Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi
Sprzedaż na rzecz oraz zakupy od podmiotów powiązanych dokonywane są według cen ustalanych zgodnie ze strategią
stosowania cen w Grupie Vantage Development. Strategia ta zakłada, iż tam gdzie jest to możliwe, ustala się ceny
porównywalne do cen stosowanych na rynku, w pozostałych przypadkach ceny ustalane są na podstawie innych metod
wyceny dopuszczalnych przez art. 9a Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zaległe
zobowiązania/należności na koniec okresu są nieoprocentowane i rozliczane gotówkowo lub bezgotówkowo.
Wynagrodzenia kluczowego kierownictwa Grupy
01.01.2010 –
31.12.2010
01.01.2009 –
31.12.2009
01.01.2008 –
31.12.2008
Wynagrodzenie osób zarządzających Vantage Development S.A. i będących
członkami Zarządu Spółki
1 026
706
1 009
Wynagrodzenie osób nadzorujących Vantage Development S.A. i będących członkami
Rady Nadzorczej
47
47
47
Wynagrodzenie osób zarządzających pozostałych
Development i będących członkami Zarządu Spółki
59
87
89
1 132
840
1 145
Wynagrodzenie osób zarządzających i nadzorujących Vantage Development
spółek
z
Grupy
Vantage
Razem
NOTA 36 Zobowiązania zabezpieczone na majątku Grupy
Na dzień 31 grudnia 2010 roku, na dzień 31 grudnia 2009 roku oraz na dzień 31 grudnia 2008 roku Grupa Kapitałowa
posiadała następujące rodzaje zabezpieczeń ustanowionych na jej majątku:
Rodzaj zabezpieczenia
31.12.2010
31.12.2009
31.12.2008
Hipoteka
51 737
58 106
58 034
Razem aktywa rzeczowe o ograniczonej możliwości dysponowania
51 737
58 106
58 034
Wartość zabezpieczeń hipotecznych została ustalona w wartości zobowiązania zabezpieczonego. Wartość pozostałych
zabezpieczeń została ustalona w wartości bilansowej przedmiotu zabezpieczenia na dzień 31 grudnia 2010 roku,
na dzień 31 grudnia 2009 roku i na dzień 31 grudnia 2008 roku.
NOTA 37 Istotne sprawy sporne przeciwko spółkom Grupy Kapitałowej
Na dzień 31 grudnia 2010 roku kancelarie prawne obsługujące spółki Grupy Vantage Development nie prowadziły
na rzecz Spółek Grupy istotnych postępowań cywilnych.
NOTA 38 Zdarzenia po dacie bilansowej
Po dniu bilansowym nie nastąpiły zdarzenia mające wpływ na sprawozdanie finansowe na dzień 31 grudnia 2010, a nie
ujęte w tym sprawozdaniu.
Prospekt Emisyjny
179
20.2. Informacje finansowe pro forma
20.2.1. Skonsolidowane informacje finansowe pro forma – charakterystyka transakcji
W 2012 roku planowane jest wniesienie wkładu niepieniężnego do spółki Vantage Development S.A. w postaci
zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jaką jest Zakład Ecoimpel funkcjonujący obecnie w strukturach Impel S.A.
Zakład został wyodrębniony uchwałą Zarządu IMPEL S.A. z dnia 2 listopada 2010 roku. Całość transakcji zostanie
przeprowadzona w następujących etapach:
– wycena zorganizowanej części przedsiębiorstwa Ecoimpel do wartości godziwej,
– wydzielenie zakładu Ecoimpel ze struktur IMPEL S.A. przez podział dokonany w trybie art. 529 § 1 pkt 4 KSH,
– wniesienie wkładu niepieniężnego w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa do Vantage Development S.A., w
zamian za akcje Vantage Development S.A.,
– podwyższenie kapitału podstawowego Vantage Development S.A. do wysokości ustalonej wynikającej z parytetu
wymiany zgodnie z art. 499 § 1 i 2 KSH.
20.2.2. Skonsolidowane informacje finansowe pro forma – cel sporządzenia
Skonsolidowane informacje finansowe pro forma obejmujące:

skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej pro forma sporządzone na dzień 30 czerwca 2011 roku,

skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów pro forma obejmujące okres od 1 stycznia do 30
czerwca 2011 roku,
zostały przygotowane w celu przedstawienia wpływu wymienionej powyżej transakcji na skonsolidowane sprawozdanie z
sytuacji finansowej oraz skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów Grupy Kapitałowej Emitenta w taki
sposób, jak gdyby wymieniona powyżej transakcja została ostatecznie sfinalizowana w dniu 31 grudnia 2010 roku.
Informacje finansowe pro forma zostały przygotowane jedynie w celach ilustracyjnych i z uwagi na swój charakter
dotyczą sytuacji hipotetycznej, to jest wniesienia aportu opisanego szczegółowo powyżej, począwszy od dnia 31.12.2010
r. oznacza to, że informacje finansowe pro forma nie przedstawiają rzeczywistej sytuacji finansowej ani rzeczywistych
wyników Emitenta.
W informacjach finansowych pro forma dokonano sumowania poszczególnych pozycji przychodów i kosztów ze
sprawozdania z całkowitych dochodów oraz poszczególnych pozycji aktywów i pasywów skonsolidowanego
sprawozdania z sytuacji finansowej Grupy Emitenta oraz zakładu Ecoimpel. Dokonano również odpowiednich korekt i
wyłączeń konsolidacyjnych.
Skonsolidowane informacje finansowe pro forma zawierają wszystkie informacje dostępne Zarządowi Vantage
Development S.A., które są istotne dla oceny skonsolidowanych informacji finansowych pro forma. Informacje, które
posłużyły do przygotowania skonsolidowanych danych finansowych pro forma, nie podlegały niezależnej weryfikacji.
Za skonsolidowane informacje finansowe pro forma zamieszczone w niniejszym dokumencie odpowiada Zarząd Vantage
Development S.A.
20.2.3. Skonsolidowane informacje finansowe pro forma – podstawa sporządzenia
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej pro forma oraz skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych
dochodów na dzień 30 czerwca 2011 roku oraz za okres od 1 stycznia do 30 czerwca 2011 roku powstały w oparciu o:

skonsolidowane informacje finansowe Grupy Kapitałowej Emitenta za okres kończący się w dniu 30.06.2011 r.
sporządzone według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (MSSF),

sprawozdanie finansowe zakładu Ecoimpel za okres kończący się dnia 30.06.2011 r. sporządzone według
MSSF.
Zasady rachunkowości określone Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) stosowane w
sposób jednolity w odniesieniu do danych finansowych stanowiących podstawę sporządzenia danych pro forma opisano
szczegółowo w informacji dodatkowej do sprawozdania finansowego Emitenta zamieszczonego w prospekcie
emisyjnym.
20.2.4. Skonsolidowane informacje finansowe pro forma na dzień 30.06.2011 r. i za okres od 1.01.2011 do
30.06.2011 r.
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 30.06.2011 r.
Aktywa
30.06.2011
176 048
Korekta nr
Prospekt Emisyjny
Kwota
korekty
30.06.2011
99 612
272 660
37
1
180
217
515
1
8
523
180
–
29 582
96 424
241 117
1 221
–
1 221
–
–
–
126 415
(505)
125 910
1. Zapasy
109 791
(1 114)
108 677
–
–
630
5 112
29 582
144 693
5. Pozostałe aktywa
6. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
2. Pożyczki
1
1
–
4. Pozostałe aktywa finansowe
4 482
1
–
1
64
64
11 147
1
508
11 655
995
1,2
(593)
402
96 107
398 570
302 463
Kapitały własne i zobowiązania
30.06.2011
Korekta nr
130 029
Kwota
korekty
30.06.2011
149 083
279 112
16 073
3
19 120
35 193
2. Akcje własne
(6 860)
3
6 860
–
121 813
3
124 301
246 114
(3 124)
4,5
929
(2 195)
2 127
(2 127)
–
119 824
(11 742)
108 082
3. Zyski zatrzymane
4. Wynik finansowy za rok obrotowy
5. Kapitały udziałowców nie sprawujących kontroli
27 439
2
16 814
44 253
59 649
2
(28 556)
31 093
19 751
–
19 751
127
–
127
12 858
–
12 858
52 610
(41 234)
11 376
43 970
(42 222)
1 748
2
258
–
258
745
–
745
988
8 625
96 107
398 570
7 637
2
302 463
Sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres od 1.01.2011 do 30.06.2011 r.
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów
01.01.2011 –
30.06.2011
3 058
3 058
(3 475)
Prospekt Emisyjny
Korekta nr
4
Kwota
korekty
01.01.2011 –
30.06.2011
363
3 421
363
3 421
(350)
(3 825)
181
1. Amortyzacja
3. Usługi obce
4.
Wynagrodzenia,
pracownicze
ubezpieczenia
społeczne
i
inne
świadczenia
(59)
4
(40)
(99)
(737)
4
(1)
(738)
(9 521)
4
(199)
(9 720)
(1 911)
4
(110)
(2 021)
(1 370)
–
(1 370)
10 117
–
10 117
6
–
6
(417)
13
(404)
52
–
52
A. Zysk (strata) ze sprzedaży (I–II)
I. Pozostałe przychody operacyjne
II. Pozostałe koszty operacyjne
–
4,5
58
58
(6)
4
(17)
(23)
54
(317)
(371)
–
335
1 459
(1 588)
1 513
(1 570)
(420)
(625)
(3 288)
1 093
(2 195)
–
–
–
(3 288)
1 093
(2 195)
335
(3 047)
(3 083)
(205)
F. Całkowite dochody ogółem
4
4
Wyjaśnienie korekt:
1. Wprowadzenie do skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Vantage Development na 30 czerwca 2011
roku pozycji aktywów i pasywów otrzymanego aportem zakładu Ecoimpel.
2. Ujęcie kosztów emisji w kapitale zapasowym (jako zmniejszenie agio).
3. W związku z połączeniem kapitał akcyjny Vantage Development S.A. zostanie podwyższony o kwotę wynikającą z
przyjętego parytetu wymiany akcji. Nadwyżka wartości godziwej aportu nad wartością nominalną akcji została ujęta jako
agio.
4. Korekta wyniku finansowego Grupy o wyniki zakładu Ecoimpel z uwzględnieniem wzajemnych transakcji.
5. W wyniku okresu znajduje się również spisana w wynik ujemna wartość firmy, powstała podczas połączenia jednostek
Vantage Development oraz Ecoimpel, i rozliczona zgodnie z MSSF 3. Stanowi ona nadwyżkę wartości godziwej
otrzymanego aportu nad ceną nabycia.
Prospekt Emisyjny
182
20.2.5. Raport niezależnego biegłego o informacjach finansowych pro forma
dla Akcjonariuszy, Rady Nadzorczej, Zarządu oraz przyszłych inwestorów Vantage Development Spółka Akcyjna z
siedzibą we Wrocławiu
Przeprowadziliśmy prace poświadczające, których przedmiotem były informacje finansowe pro forma sporządzone za
okres od 01.01.2011 r. do 30.06.2011 r., zamieszczone w punkcie 20.2. dokumentu rejestracyjnego sporządzonego
przez Vantage Development S.A. we Wrocławiu. Informacje pro forma zostały przygotowane wyłącznie dla zilustrowania,
w jaki sposób transakcja wniesienia wkładu niepieniężnego w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa pod
nazwą Ecoimpel, funkcjonującej obecnie w strukturach IMPEL S.A. może hipotetycznie wpłynąć na informacje finansowe
za okres od 01.01.2011 r. do 30.06.2011 r., sporządzone zgodnie z zasadami (polityką rachunkowości) przyjętymi przez
Emitenta przy sporządzaniu historycznych informacji finansowych za lata 2008–2010 oraz danych śródrocznych
zakończonych 30.06.2011 roku.
Za informacje finansowe pro forma odpowiedzialny jest Zarząd Emitenta, który opracował je zgodnie z wymogami
określonymi w Rozporządzeniu Komisji (WE) nr 809/2004 z dnia 29 kwietnia 2004 r. wykonującego dyrektywę
2003/71/WE Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie informacji zawartych w prospektach emisyjnych oraz formy
włączenia przez odniesienie i publikacji takich prospektów emisyjnych oraz rozpowszechniania reklam (Dz. Urz. UE L
149 z 30.04.2004 r.), i wymogami Rozporządzenia Komisji (WE) nr 1787/2006 z 4 grudnia 2006 roku, zmieniającego
rozporządzenie (WE) nr 809/2004 (Dz. Urz. UE L 337/17 z 05.12.2006 r.). Naszym zadaniem była ocena, zgodnie z
wymogami określonymi w punkcie 7 załącznika II do Rozporządzenia Komisja WE, właściwego sporządzenia informacji
finansowych pro forma.
Dokonując oceny nie przeprowadzamy aktualizacji lub innych zmian w opiniach lub raportach poprzednio przez nas
wydanych o informacjach finansowych wykorzystanych do sporządzenia informacji finansowych pro forma ani też nie
przyjmujemy odpowiedzialności za takie opinie lub raporty w zakresie przekraczającym naszą odpowiedzialność w
stosunku do adresatów, do których nasze opinie lub raporty były kierowane wtedy, gdy je wydawaliśmy.
Prace przeprowadziliśmy zgodnie z krajowym standardem rewizji finansowej nr 3 wydanym przez Krajową Radę
Biegłych Rewidentów oraz Międzynarodowym Standardem Usług Atestacyjnych 3000. Prace te nie obejmowały
niezależnej weryfikacji informacji finansowych leżących u podstaw informacji finansowych pro forma, polegały natomiast
na porównaniu nieskorygowanych informacji finansowych z dokumentacją źródłową, ocenie dowodów leżących u
podstaw dokonanych korekt informacji pro forma. Nasze prace zaplanowaliśmy i przeprowadziliśmy w taki sposób, aby
zgromadzić informacje i wyjaśnienia uznane przez nas za niezbędne dla uzyskania wystarczającej pewności, że
informacje finansowe pro forma zostały właściwie opracowane na wskazanej podstawie oraz że podstawa ta jest spójna
z zasadami (polityką) rachunkowości przyjętymi przez Emitenta.
Na podstawie przeprowadzonych prac poświadczających stwierdzamy, co następuje:

informacja finansowa pro forma, w zakresie wprowadzonych korekt, została prawidłowo opracowana na podstawach
wskazanych w punkcie 20.2.3 niniejszego prospektu,

informacja finansowa pro forma została sporządzone zgodnie z zasadami rachunkowości przyjętymi przez Emitenta,
a w szczególności w oparciu o MSSF 3 „Połączenia jednostek gospodarczych” oraz MSSF 27 „Skonsolidowane i
jednostkowe sprawozdanie finansowe”,

podstawa sporządzenia informacji finansowej pro forma jest spójna z zasadami (polityką rachunkowości)
przedstawionymi w informacji dodatkowej do sprawozdania finansowego Emitenta zamieszczonego w prospekcie
emisyjnym w pkt. 20.1.3.
Niniejszy raport sporządzono zgodnie z wymogami wyżej wskazanego Rozporządzenia Komisji WE nr 809/2004 z dnia
29 kwietnia 2004 r. i wydajemy go w celu spełnienia tego obowiązku.
Rafał Barycki
w imieniu PKF Audyt Sp. z o.o. podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych nr 548
ul. Elbląska 15/17
01–747 Warszawa
Wrocław, 11 stycznia 2012 r.
Prospekt Emisyjny
183
20.3. Sprawozdania finansowe
Historyczne informacje finansowe zostały zamieszczone w punkcie 20.1. Części III Prospektu.
20.4. Badanie historycznych rocznych informacji finansowych
20.4.1. Oświadczenie o zbadaniu historycznych informacji finansowych przez biegłego rewidenta
Emitent oświadcza, że historyczne informacje finansowe za lata 2008–2010 sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej zostały zbadane przez niezależnego biegłego rewidenta. Nie było
przypadku odmowy przez biegłego rewidenta wyrażenia opinii o badanych historycznych informacjach finansowych,
wydania opinii negatywnej lub wydania opinii z zastrzeżeniem.
20.4.2. Wskazanie innych informacji zawartych w Prospekcie, które zostały zbadane przez Biegłego Rewidenta
W niniejszym Dokumencie Rejestracyjnym, poza historycznymi informacjami finansowymi, badaniu przez Biegłego
Rewidenta zostały poddane:
– śródroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmujące okres od 01.01.2011 r. do 30.06.2011 r. (raport z
przeglądu zamieszczony w części 20.5.2. Dokumentu Rejestracyjnego);
– informacje finansowe pro forma sporządzone za rok 2010 (raport o informacjach finansowych pro forma zamieszczony
w części 20.2.5. Dokumentu Rejestracyjnego).
20.4.3. Źródło danych finansowych niepochodzących ze sprawozdań finansowych
Informacje finansowe zamieszczone w niniejszym Prospekcie w przeważającej części pochodzą ze sprawozdań
finansowych zbadanym przez niezależnych biegłych rewidentów. W przypadku wykorzystania przez Emitenta innych
informacji finansowych Emitent w sposób wyraźny określa te dane wraz z definicjami terminów użytych w takich
informacjach oraz podstawami ich sporządzenia.
20.5. Śródroczne informacje finansowe i inne
20.5.1. Wprowadzenie
Prezentowane w Prospekcie śródroczne informacje finansowe Grupy Vantage Development obejmują skrócone
śródroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 01 stycznia 2011 r. do 30 czerwca 2011
r. wraz z danymi porównawczymi za okres od 01 stycznia 2010 r. do 30 czerwca 2010 roku zgodnie z
Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską.
Zaprezentowane w niniejszym rozdziale skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało poddane przeglądowi przez
niezależnego biegłego rewidenta.
Prospekt Emisyjny
184
20.5.2. Raport niezależnego biegłego rewidenta
RAPORT NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA
dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej Grupy Kapitałowej Vantage Development S.A.
z przeglądu skróconego śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego obejmującego okres
od 1 stycznia 2011 r. do 30 czerwca 2011 r.
Przeprowadziliśmy przegląd załączonego skróconego śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
jednostki dominującej Vantage Development S.A. z siedzibą we Wrocławiu, na które składa się: skonsolidowane
sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone na dzień 30 czerwca 2011 roku, skonsolidowany rachunek zysków i
strat, skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów, skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale
własnym, skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres od 1 stycznia 2011 roku do 30 czerwca
2011 roku oraz wybrane noty objaśniające.
Zarząd jednostki dominującej Vantage Development S.A. jest odpowiedzialny za sporządzenie i rzetelną prezentację
skróconego śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, sporządzonego zgodnie z wymogami
Międzynarodowego Standardu Rachunkowości 34 Śródroczna sprawozdawczość finansowa, który został zatwierdzony
przez Unię Europejską („MSR 34”) jak również wymogami odnoszącymi się do emitentów papierów wartościowych
dopuszczonych lub będących przedmiotem ubiegania się o dopuszczenie do obrotu na rynku oficjalnych notowań
giełdowych i innymi obowiązującymi przepisami. W oparciu o przeprowadzony przegląd, naszym zadaniem było
przedstawienie wniosku na temat tego śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
Przegląd przeprowadziliśmy stosownie do postanowień ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z
2009 r. Nr 152, poz. 1223, z późn. zm.), krajowych standardów rewizji finansowej wydanych przez Krajową Radę
Biegłych Rewidentów oraz Międzynarodowego Standardu Usług Przeglądu 2410 „Przegląd śródrocznych informacji
finansowych przeprowadzany przez niezależnego biegłego rewidenta jednostki”.
Zgodnie ze standardami stanowiącymi podstawę przeglądu, nasze procedury obejmują wykorzystanie informacji
uzyskanych przede wszystkim od kierownictwa jak również osób odpowiedzialnych za finanse i księgowość jednostki
dominującej Grupy Kapitałowej Vantage Development S.A., wgląd w księgi rachunkowe oraz zastosowanie procedur
analitycznych i innych procedur przeglądu. Zakres i metoda przeglądu istotnie różni się od zakresu badania i nie pozwala
na uzyskanie pewności, że wszystkie istotne zagadnienia mogłyby zostać zidentyfikowane, jak ma to miejsce w
przypadku pełnego zakresu badania. Dlatego na podstawie przeprowadzonych procedur nie możemy wyrazić opinii z
badania o załączonym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.
Przeprowadzony przez nas przegląd nie wykazał niczego, co pozwalałoby sądzić, iż załączone skrócone śródroczne
skonsolidowane sprawozdanie finansowe nie jest zgodne z wymagającymi zastosowania zasadami rachunkowości oraz
nie przedstawia rzetelnie i jasno, we wszystkich istotnych aspektach, sytuacji majątkowej i finansowej Grupy Kapitałowej
Vantage Development S.A. na dzień 30 czerwca 2011 roku, jej wyniku finansowego, zmian w kapitale własnym oraz
przepływów pieniężnych za okres od 1 stycznia 2011 roku do 30 czerwca 2011 roku zgodnie z wymogami MSR 34 jak
również wymogami odnoszącymi się do emitentów papierów wartościowych dopuszczonych lub będących przedmiotem
ubiegania się o dopuszczenie do obrotu na rynku oficjalnych notowań giełdowych.
Rafał Barycki
w imieniu PKF Audyt sp. z o.o. podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych nr 548
ul. Elbląska 15/17
01–747 Warszawa
Wrocław, 10 listopada 2011 r.
Prospekt Emisyjny
185
20.5.2. Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe za I półrocze roku obrotowego 2011
OPIS ORGANIZACJI GRUPY VANTAGE DEVELOPMENT ZE WSKAZANIEM JEDNOSTEK PODLEGAJĄCYCH
KONSOLIDACJI
Na dzień publikacji niniejszego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupa Vantage
Development składa się z podmiotu dominującego Vantage Development S.A. oraz:
– 6 spółek zależnych bezpośrednio,
– 2 spółek zależnych pośrednio,
– 4 spółek współzależnych.
Jednostką dominującą w Grupie Vantage Development jest Vantage Development S.A., która sprawuje formalny nadzór
nad wszystkimi spółkami należącymi do Grupy, a także odpowiada za ich strategię i koordynację działań.
Skład Grupy na dzień publikacji niniejszego sprawozdania, w tym spółki konsolidowane na dzień 30 czerwca 2011 roku,
przedstawia poniższa tabela:
Lp.
1.
Nazwa jednostki ze
Siedziba
Wrocław
Centauris IPD Invest Sp. z o.o.
S.K.A.
Wrocław
2. IPD Centrum Sp. z o.o.
Wrocław
3. IPD Invest Sp. z o.o.
Wrocław
4. IPD Południe Sp. z o.o.
Wrocław
5. IRE VD Sp. z o.o. S.K.A. 1)
Wrocław
6. VD Sp. z o.o.
Wrocław
7. Office VD Sp. z o.o. S.K.A.
Wrocław
8. House VD Sp. z o.o. S.K.A.
Wrocław
9.
Promenady Wrocławskie
Sp. z o.o. S.K.A.
10. Centauris BIS Sp. z o.o.
VD
Wrocław
Wrocław
Promenady Epsilon VD Sp. z
11.
Wrocław
o.o. S.K.A. 2)
Charakter
powiązania
z Vantage
Development
S.A.
Udziałowcy
Metoda
konsolidacji
jednostka
dominująca
49,24% Worldstar Investments
S.A.R.L.
25,94% Impel S.A.
10,95% Grzegorz Dzik
8,26% Józef Biegaj
5,61% akcje własne Vantage
Development S.A.
pełna
jednostka
współzależna
bezpośrednio
jednostka
zależna
bezpośrednio
jednostka
współzależna
bezpośrednio
jednostka
zależna
pośrednio
jednostka
zależna
bezpośrednio
jednostka
zależna
bezpośrednio
jednostka
zależna
pośrednio
jednostka
zależna
bezpośrednio
jednostka
współzależna
bezpośrednio
jednostka
współzależna
bezpośrednio
jednostka
zależna
bezpośrednio
Data
objęcia
kontroli
50% Vantage Development S.A.
proporcjonalna 11.04.2008
50% BNM–service Sp. z o.o.
100% Vantage
Development S.A.
pełna
11.04.2008
100% IRE VD Sp. z o.o. S.K.A.
pełna
11.04.2008
100% Vantage
Development S.A.
pełna
11.04.2008
100% Vantage
Development S.A.
pełna
29.10.2007
pełna
14.12.2007
pełna
17.12.2007
47,6% Vantage
Development S.A.
52,4% Impel S.A
37,13% Vantage
Development S.A.
62,87% Promenady
Wrocławskie VD Sp. z o.o.
S.K.A.
pełna
03.03.2010
jednostka
zależna
pełna
17.12.2010
bezpośrednio
1) W dniu 30 grudnia 2010 roku spółka Impel Real Estate VD Sp. z o.o. S.K.A. zmieniła nazwę na IRE VD Sp. z o.o. S.K.A., zmiana
została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 28 stycznia 2011 roku.
12. VD Invest Sp. z o.o.
Wrocław
Prospekt Emisyjny
186
W dniu 3 marca 2011 roku spółka funkcjonująca pod nazwą Promenady Epsilon Sp. z o.o. zmieniła nazwę na Promenady Epsilon VD
Sp. z o.o. S.K.A., a następnie w dniu 26 marca 2011 roku nastąpiło podwyższenie kapitałów poprzez wniesienie aportu rzeczowego w
postaci prawa wieczystego użytkowania gruntu przez spółki Vantage Development S.A. oraz Promenady Wrocławskie VD Sp. z o.o.
S.K.A. (szczegóły dotyczące transakcji opisano w nocie IV.6)
I. SKRÓCONE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY VANTAGE DEVELOPMENT
1. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ GRUPY VANTAGE DEVELOPMENT
AKTYWA
Nota
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Wartości niematerialne
Nieruchomości inwestycyjne
Wartości niematerialne inwestycyjne
Pozostałe aktywa
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
1. Zapasy
2. Pożyczki
1
2
3
4
4.1.2.
30.06.2011
PLN’000
176 048
37
515
29 582
144 693
1 221
–
31.12.2010
PLN’000
172 617
53
449
29 582
142 401
132
–
30.06.2010
PLN’000
170 383
54
411
29 582
140 208
128
–
126 415
109 791
–
4 482
11 147
995
119 405
97 892
7 505
3 477
10 264
267
119 372
94 945
7 276
2 716
13 877
558
302 463
292 022
289 755
30.06.2011
PLN’000
130 029
127 902
16 073
(6 860)
121 813
(3 124)
2 127
31.12.2010
PLN’000
138 123
138 123
16 073
–
121 512
538
–
30.06.2010
PLN’000
142 445
142 455
16 073
–
121 512
4 860
–
5
IV.3
KAPITAŁY WŁASNE I ZOBOWIĄZANIA
Nota
1. Kapitał własny jednostki dominującej
1.1. Kapitał zakładowy
1.2. Akcje własne
1.3. Zyski zatrzymane
1.4. Wynik finansowy za rok obrotowy
2. Kapitały udziałowców nie sprawujących kontroli
IV.12
4.1.2.
4.1.3.
6
4.1.3.
WARTOŚĆ KSIĘGOWA NA JEDNĄ AKCJĘ
Wartość księgowa
Liczba akcji*
30.06.2011
PLN’000
119 824
27 439
59 649
19 751
127
12 858
113 016
26 973
59 885
19 889
127
6 142
100 357
27 767
51 522
20 011
–
1 057
52 610
43 970
258
745
7 637
40 883
35 268
227
625
4 763
46 953
41 543
193
450
4 767
302 463
292 022
289 755
31.12.2010
PLN’000
30.06.2010
PLN’000
127 902
138 123
142 445
25 924 380
25 924 380
25 924 380
4,93
5,33
5,49
Wartość księgowa na jedną akcję (w zł)
* W I półroczu 2011 roku nastąpiła zmiana liczby akcji (szczegóły dotyczące transakcji opisane zostały w nocie IV.12 Informacji
dodatkowej). Zgodnie z wymogami MSR 33.64, w niniejszym sprawozdaniu finansowym dokonano korekty retrospektywnej wyliczenia
wartości księgowej na jedną akcję za wszystkie prezentowane okresy.
Prospekt Emisyjny
187
2. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW GRUPY VANTAGE DEVELOPMENT
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
01.01.2011–
30.06.2011
01.01.2010–
30.06.2010
PLN’000
PLN’000
3 058
3 153
3 058
3 153
(3 475)
(3 436)
(59)
(65)
(737)
(659)
3. Usługi obce
(9 521)
(5 735)
4. Wynagrodzenia, ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia pracownicze
(1 911)
(1 524)
(1 370)
(1 400)
10 117
5 937
6
10
(417)
(283)
52
7 748
–
40
–
–
(6)
(58)
–
–
(371)
7 447
335
526
(3 047)
(2 724)
(3 083)
5 249
(205)
(389)
(3 288)
4 860
–
–
(3 288)
4 860
(3 124)
4 860
(164)
–
1. Amortyzacja
A. Zysk (strata) ze sprzedaży (I+II)
I. Pozostałe przychody operacyjne, w tym:
II. Pozostałe koszty operacyjne, w tym:
Zysk/strata netto:
– przypadający na udziałowców niekontrolujących
(3 124)
(164)
4 860
Podstawowy zysk (strata) na jedną akcję
(0,13)
0,19
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję
(0,13)
0,19
– przypadający na udziałowców nie sprawujących kontroli
–
Zysk netto przypadający dla spółki dominującej
Prospekt Emisyjny
188
3. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM GRUPY VANTAGE DEVELOPMENT
01.01.2011 – 30.06.2011
PLN’000
Kapitał
podstawowy
Stan na 1 stycznia 2011
Akcje
własne
Pozostałe
Kapitał
Pozostałe
kapitały
zapasowy
kapitały
rezerwowe
Różnice
Wynik netto
przeliczenia
wynik
jednostek
finansowy*
zagranicznych
RAZEM
Udziały
niekontrolujące
RAZEM
16 073
–
29 851
–
–
–
92 199
–
138 123
–
138 123
Całkowite dochody
–
–
–
–
–
–
–
(3 124)
(3 124)
(164)
(3 288)
Zysk netto
–
–
–
–
–
–
–
(3 124)
(3 124)
(164)
(3 288)
Transakcje z
właścicielami:
–
(6 860)
275
6 900
–
–
(7 412)
–
(7 097)
2 291
(4 806)
– emisja akcji
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
– rozpoznanie udziałowców
nie sprawujących kontroli
–
–
–
–
–
–
(237)
(237)
2 291
2 054
– przeniesienie z/na kapitał
zapasowy i rezerwowy
–
–
275
6 900
–
–
(7 175)
–
–
–
–
– inne**
–
(6 860)
–
–
–
–
–
–
(6 860)
–
(6 860)
16 073
(6 860)
30 126
6 900
–
–
84 787
(3 124)
127 902
2 127
130 029
Stan na 30 czerwca 2011
* Na niepodzielony wynik finansowy w kwocie 92 199 tys. zł składa się wynik netto roku 2010 w kwocie 538 tys. zł oraz niepodzielony wynik finansowy na dzień
31.12.2010 roku w kwocie 91 661 tys. zł.
** Szczegółowe informacje zamieszczono w nocie IV.3 Informacji dodatkowej.
Prospekt Emisyjny
189
01.01.2010 – 30.06.2010
PLN’000
Kapitał
podstawowy
Akcje
własne
Kapitał
zapasowy
Pozostałe
Pozostałe
kapitały
kapitały
rezerwowe
Różnice
Wynik netto
przeliczenia
wynik
jednostek
finansowy
zagranicznych
RAZEM
16 073
–
50 466
–
–
–
71 046
–
137 585
Całkowite dochody
–
–
–
–
–
–
–
4 860
4 860
Zysk netto
–
–
–
–
–
–
–
4 860
4 860
Transakcje z
właścicielami:
–
–
(20 615)
–
–
–
20 615
–
–
– emisja akcji
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
(20 615)
–
–
–
20 615
–
–
Stan na 30 czerwca 2010
16 073
–
29 851
–
–
–
91 661
4 860
142 445
- * Na niepodzielony wynik finansowy w kwocie 71 046 tys. zł składa się wynik netto roku 2009 w kwocie (33 757) tys. zł oraz niepodzielony
wynik finansowy na dzień 31.12.2009 roku w kwocie 104 803 tys. zł.
Prospekt Emisyjny
190
01.01.2010 – 31.12.2010
PLN’000
Kapitał
podstawowy
Akcje
własne
Kapitał
zapasowy
Pozostałe
Pozostałe
kapitały
kapitały
rezerwowe
Różnice
przeliczenia
wynik
Wynik netto
jednostek
finansowy
zagranicznych
RAZEM
16 073
–
50 466
–
–
–
71 046
–
137 585
Całkowite dochody
–
–
–
–
–
–
–
538
538
Zysk netto
–
–
–
–
–
–
–
538
538
Transakcje z
właścicielami:
–
–
(20 615)
–
–
–
20 615
–
–
– emisja akcji
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
(20 615)
–
–
–
20 615
–
–
Stan na 31 grudnia 2010
16 073
–
29 851
–
–
–
91 661
538
138 123
* Na niepodzielony wynik finansowy w kwocie 71 046 tys. zł składa się wynik netto roku 2009 w kwocie (33 757) tys. zł oraz niepodzielony wynik finansowy na dzień 31.12.2009 roku w kwocie 104
803 tys. zł.
Prospekt Emisyjny
191
4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH GRUPY VANTAGE DEVELOPMENT
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
II. Korekty razem
1. Zyski/Straty udziałowców nie sprawujących kontroli
2. Amortyzacja
8. Zmiana stanu zobowiązań, z wyjątkiem pożyczek i kredytów
9. Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych
10. Inne korekty
III. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (I+/–II)
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy
1. Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych
2. Z aktywów finansowych
3. Inne wpływy inwestycyjne
II. Wydatki
1. Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych
2. Na aktywa finansowe
3. Inne wydatki inwestycyjne
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I–II)
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy
01.01.2011–
30.06.2011
01.01.2010–
30.06.2010
PLN’000
PLN’000
(3 124)
(808)
(164)
59
2 579
(52)
286
(10 804)
(2 056)
10 087
(728)
(15)
(3 932)
4 860
(6 618)
–
65
2 308
(7 746)
255
(5 393)
1 227
2 961
(294)
(1)
(1 758)
1 061
122
939
–
(110)
(110)
–
–
951
15 668
–
15 668
–
(4 970)
(95)
(3 437)
(1 438)
10 698
8 283
126
–
–
2. Zaciągnięcie kredytów i pożyczek
3. Inne wpływy finansowe
II. Wydatki
1. Spłaty kredytów, pożyczek
2. Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego
3. Odsetki
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I–II)
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.III+/–B.III+/–C.III)
E. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym:
F. Środki pieniężne na początek okresu
8 283
–
(4 419)
(2 325)
(107)
(1 987)
3 864
883
883
10 264
126
–
(9 854)
(3 200)
(76)
(6 578)
(9 728)
(788)
(788)
14 655
G. Środki pieniężne na koniec okresu (F+/–D)
11 147
13 877
–
–
1. Wpływy netto z wydania udziałów (emisji akcji) i innych instrumentów kapitałowych
oraz dopłat do kapitału
– w tym o ograniczonej możliwości dysponowania
Prospekt Emisyjny
192
WYBRANE NOTY OBJAŚNIAJĄCE
NOTA 1
30.06.2011
31.12.2010
PLN’000
PLN’000
WARTOŚCI NIEMATERIALNE
a) nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne
b) inne wartości niematerialne
c) wartości niematerialne w toku wytwarzania
Pozostałe wartości niematerialne razem
–
–
37
53
–
–
37
53
Stan na 30.06.2011
ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH
WEDŁUG
GRUP
RODZAJOWYCH
(poza wartościami niematerialnymi w toku
wytwarzania)
Prawo
wieczystego
użytkowania
gruntu
na początek okresu
–
b) zwiększenia
–
Nabyte koncesje,
patenty licencje
i podobne
wartości
– nabycie
Inne wartości
niematerialne
Wartości
niematerialne
razem
–
166
166
–
2
2
–
2
2
c) zmniejszenia
–
–
–
–
na koniec okresu
–
–
168
168
okresu
–
–
113
113
–
–
18
18
–
–
18
18
–
–
18
18
–
–
–
–
g) skumulowana amortyzacja na koniec
okresu
–
–
131
131
h) odpisy z tytułu
na początek okresu
–
–
–
–
okresu
–
–
–
–
–
–
37
37
– zwiększenia
– zmniejszenia
utraty
wartości
Prospekt Emisyjny
193
Stan na 31.12.2010
ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH
WEDŁUG
GRUP
RODZAJOWYCH
(poza wartościami niematerialnymi w toku
wytwarzania)
Prawo
wieczystego
użytkowania
gruntu
na początek okresu
–
b) zwiększenia
Nabyte koncesje,
patenty licencje
i podobne
wartości
Inne wartości
niematerialne
Wartości
niematerialne
razem
–
148
148
–
–
18
18
– nabycie
–
–
18
18
c) zmniejszenia
–
–
–
–
na koniec okresu
–
–
166
166
okresu
–
–
76
76
–
–
37
37
–
–
37
37
–
–
37
37
–
–
–
–
g) skumulowana amortyzacja na koniec
okresu
–
–
113
113
h) odpisy z tytułu
na początek okresu
–
–
–
–
okresu
–
–
–
–
–
–
53
53
– zwiększenia
– zmniejszenia
utraty
wartości
NOTA 2
30.06.2011
31.12.2010
PLN’000
PLN’000
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
211
253
–
–
38
49
2
3
117
138
54
63
304
196
515
449
– grunty
– budynki i budowle
Prospekt Emisyjny
194
Stan na 30.06.2011
ZMIANY
ŚRODKÓW
TRWAŁYCH
WEDŁUG GRUP RODZAJOWYCH
(poza środkami trwałymi w budowie)
Grunty
Budynki
i budowle
Urządzenia
techniczne
i maszyny
Środki
transportu
Inne środki Środki trwałe
trwałe
razem
na początek okresu
–
398
15
207
149
769
b) zwiększenia
–
–
–
–
–
–
– nabycie
–
–
–
–
–
–
c) zmniejszenia
–
–
(2)
–
–
(2)
– likwidacja
–
–
(2)
–
–
(2)
na koniec okresu
–
398
13
207
149
767
e)
skumulowana
amortyzacja
–
250
12
69
86
417
–
11
(1)
21
9
40
–
11
–
21
19
51
–
–
–
21
19
40
– inne
–
11
–
–
–
11
– zmniejszenia
–
–
(1)
–
(10)
(11)
– likwidacja
–
–
(1)
–
–
(1)
– inne
–
–
–
–
(10)
(10)
g)
skumulowana
amortyzacja
–
261
11
90
95
457
h) odpisy z tytułu
na początek okresu
–
(99)
–
–
–
(99)
– zwiększenia
–
–
–
–
–
–
– wykorzystanie
–
–
–
–
–
–
– rozwiązanie
–
–
–
–
–
–
–
(99)
–
–
–
(99)
–
38
2
117
54
211
– zwiększenia
i) odpisy z tytułu
na koniec okresu
utraty
utraty
wartości
wartości
na koniec okresu
Prospekt Emisyjny
195
Stan na 31.12.2010
ZMIANY
ŚRODKÓW
TRWAŁYCH
WEDŁUG GRUP RODZAJOWYCH
(poza środkami trwałymi w budowie)
Grunty
Budynki
i budowle
Urządzenia
techniczne
i maszyny
Środki
transportu
Inne środki Środki trwałe
trwałe
razem
na początek okresu
–
398
15
207
143
763
b) zwiększenia
–
–
–
–
6
6
– nabycie
–
–
–
–
6
6
c) zmniejszenia
–
–
–
–
–
–
– likwidacja
–
–
–
–
–
–
na koniec okresu
–
398
15
207
149
769
e)
skumulowana
amortyzacja
–
250
10
28
38
326
–
–
2
41
48
91
–
–
2
41
48
91
–
–
2
41
48
91
–
–
–
–
–
–
g)
skumulowana
amortyzacja
–
250
12
69
86
417
h) odpisy z tytułu
na początek okresu
–
(99)
–
–
–
(99)
– zwiększenia
–
–
–
–
–
–
– wykorzystanie
–
–
–
–
–
–
– rozwiązanie
–
–
–
–
–
–
–
(99)
–
–
–
(99)
–
49
3
138
63
253
– zwiększenia
– zmniejszenia
i) odpisy z tytułu
na koniec okresu
utraty
utraty
wartości
wartości
na koniec okresu
NOTA 3
ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH (WEDŁUG GRUP RODZAJOWYCH)
30.06.2011
PLN’000
29 582
31.12.2010
PLN’000
31 236
b) zwiększenia:
–
–
c) zmniejszenia:
–
(1 654)
–
29 582
(1 654)
29 582
– sprzedaż
NOTA 4
ZMIANA STANU WARTOŚCI INWESTYCYJNEGO PRAWA WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA
GRUNTU (WEDŁUG GRUP RODZAJOWYCH)
30.06.2011
PLN’000
142 401
31.12.2010
PLN’000
153 479
b) zwiększenia
2 355
2 193
– aport*
2 355
–
–
2 193
c) zmniejszenia:
(63)
(13 271)
– sprzedaż
(63)
(13 271)
144 693
142 401
- * Zwiększenie wynika z otrzymanego aportu przekazanego przez pozostałych udziałowców spółki Promenady Wrocławskie
VD Sp. z o.o. S.K.A. Szczegóły dotyczące tej transakcji zamieszczono w nocie IV.6 Informacji dodatkowej.
Prospekt Emisyjny
196
NOTA 5
ZAPASY
a) materiały
b) produkty i produkty w toku
c) produkty gotowe
d) towary
Zapasy razem
30.06.2011
PLN’000
–
31.12.2010
PLN’000
–
38 331
26 944
–
–
71 460
70 948
109 791
97 892
W pozycji towary Spółki z Grupy Vantage Development prezentują głównie grunty pod działalność deweloperską, a w pozycji produkcja
w toku poniesione nakłady inwestycyjne oraz aktywowane odsetki.
Aktywne projekty inwestycyjne prowadzone przez spółki z Grupy Vantage Development na 30.06.2011:
ZAPASY W PODZIALE NA PROJEKTY INWESTYCYJNE
Nakłady
Grunt
Odsetki
(stan na 30.06.2011)
inwestycyjne
„Centauris Etap I”
Razem
5 054
17 838
907
23 799
„Centauris Etap II–IV”
18 499
74
2 591
21 164
14 281
8 349
3 400
26 030
„Alfa Office”
20 706
1 024
–
21 730
„Gamma Office”
10 295
3
–
10 298
–
3 380
–
3 380
–
2 994
–
2 994
„Delta 44”
–
352
–
352
Pozostałe projekty
–
44
–
44
68 835
34 058
6 898
109 791
Razem
Aktywne projekty inwestycyjne prowadzone przez spółki z Grupy Vantage Development na 31.12.2010:
ZAPASY W PODZIALE NA PROJEKTY INWESTYCYJNE
Nakłady
Grunt
Odsetki
(stan na 31.12.2010)
inwestycyjne
„Centauris Etap I”
Razem
5 054
11 690
611
17 355
„Centauris Etap II–IV”
18 499
–
2 113
20 612
14 281
8 269
2 852
25 402
„Alfa Office”
20 706
1 024
–
21 730
„Gamma Office”
10 295
–
–
10 295
–
468
–
468
–
1 804
–
1 804
„Delta 44”
–
182
–
182
Pozostałe projekty
Razem
–
44
–
44
68 835
23 481
5 576
97 892
NOTA 6
Kwota obejmuje przede wszystkim zobowiązania z tytułu przedpłat za lokale mieszkalne w ramach projektu Centauris Etap I.
Prospekt Emisyjny
197
III. INFORMACJE DODATKOWE
1. KOMENTARZ DO WYNIKÓW GRUPY VANTAGE DEVELOPMENT UZYSKANYCH W I PÓŁROCZU 2011 ROKU
Przychody
W I półroczu 2011 roku przychody Grupy stanowiły głównie przychody z wynajmu posiadanych nieruchomości
inwestycyjnych. Podstawową działalnością Grupy jest jednak działalność deweloperska, polegająca na budowie i
sprzedaży mieszkań oraz powierzchni biurowych. Zgodnie z MSR 18 przychody ze sprzedaży wybudowanych lokali
Grupa rozpoznaje w momencie przeniesienia większości ryzyk i korzyści wynikających ze sprzedaży nieruchomości, co
następuje w chwili przeniesienia prawa własności do lokalu. W sierpniu 2011 uzyskano pozwolenie na użytkowanie
budynków wybudowanych w ramach I etapu projektu Centauris. Mieszkania są obecnie przekazywane nabywcom do
wykończenia, a przeniesienie własności będzie następowało w II półroczu 2011, co pozwoli Grupie na rozpoznanie
przychodów z tego projektu.
Koszty
Koszty działalności w I półroczu obejmowały głównie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, których
właścicielem/użytkownikiem wieczystym jest Grupa, koszty prowadzenia działań marketingowych realizowanych
projektów deweloperskich oraz koszty utrzymania struktury. Istotną pozycją są koszty finansowe związane z
finansowaniem posiadanego majątku. Grupa ponosiła również istotne koszty związane z realizacją projektów
deweloperskich, które zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości były aktywowane jako koszty wytworzenia produktów.
Ich rozpoznanie w rachunku wyników spółki nastąpi w momencie realizacji przychodów ze sprzedaży lokali.
Wyniki
Powyżej wskazane okoliczności spowodowały odnotowanie przez Grupę straty w kwocie 3 124 tys. zł. Grupa podejmuje
działania związane z przyspieszeniem tempa rozpoczynania i realizacji kolejnych projektów deweloperskich, co powinno
spowodować poprawę sytuacji ekonomicznej w kolejnych okresach.
Struktura aktywów i pasywów
Suma bilansowa w sprawozdaniu skonsolidowanym Grupy na dzień 30 czerwca 2011 wynosi 302 463 tys. zł. Po stronie
aktywów są to przede wszystkim nieruchomości, których posiadaczem/użytkownikiem wieczystym jest Grupa. Istotną
pozycję stanowią również aktywowane nakłady na realizację projektów deweloperskich. Po stronie pasywów 43% sumy
bilansowej stanowią kapitały własne. Pozostała część to zobowiązania, głównie z tytułu kredytów i pożyczek.
Na 30 czerwca 2011 roku Grupa Vantage Development wykazuje dodatni kapitał obrotowy netto i zachowuje bezpieczną
strukturę finansowania.
2. RODZAJ ORAZ KWOTY POZYCJI WPŁYWAJĄCYCH NA AKTYWA, PASYWA, KAPITAŁ, WYNIK FINANSOWY
NETTO LUB PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH, KTÓRE SĄ NIEZWYKŁE ZE WZGLĘDU NA ICH RODZAJ,
WIELKOŚĆ LUB WYWIERANY WPŁYW
W I półroczu 2011 roku nie wystąpiły inne istotne, niezwykłe wydarzenia, które mogłyby w jakikolwiek sposób wpłynąć na
aktywa, pasywa, kapitał, wynik finansowy netto lub przepływy środków pieniężnych Grupy Vantage Development.
3. PRZYCHODY I WYNIKI PRZYPADAJĄCE NA POSZCZEGÓLNE SEGMENTY DZIAŁALNOŚCI
Grupa nie analizuje działalności w podziale na segmenty branżowe.
4. WYDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ NIE UJĘTE W SKONSOLIDOWANYM SPRAWOZDANIU FINANSOWYM
ZA I PÓŁROCZE 2011 ROKU, A MOGĄCE W ZNACZĄCY SPOSÓB WPŁYNĄĆ NA TO SPRAWOZDANIE
Po dniu bilansowym, tj. po 30 czerwca 2011 roku, nie odnotowano zdarzeń mogących w znaczący sposób wpłynąć na
sprawozdanie finansowe za I półrocze 2011 roku.
5. CZYNNIKI, KTÓRE BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGANE PRZEZ VANTAGE DEVELOPMENT S.A. I JEJ GRUPĘ
WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU
Wpływ na wyniki kolejnego kwartału mogą mieć następujące czynniki:
-
działania prowadzone przez Radę Polityki Pieniężnej, w szczególności w zakresie stóp procentowych, co będzie
miało bezpośredni wpływ na koszty finansowe ponoszone przez Grupę,
Prospekt Emisyjny
198
-
sytuacja na rynkach finansowych, która przekłada się na zainteresowanie inwestorów nowymi powierzchniami
biurowymi oraz na możliwości zaciągania kredytów hipotecznych przez klientów indywidualnych, co ma bezpośredni
wpływ na zainteresowanie ofertą Grupy.
IV. POZOSTAŁE INFORMACJE
1. INFORMACJE O ZASADACH PRZYJĘTYCH PRZY SPORZĄDZANIU ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO
SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA ZA I PÓŁROCZE 2011 ROKU
1.1. Podstawa sporządzania i format sprawozdań finansowych zamieszczonych w raporcie
Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowym Standardem
Rachunkowości 34 Śródroczna sprawozdawczość finansowa i dla pełnego zrozumienia sytuacji finansowej i wyników
działalności Grupy Kapitałowej powinno być czytane wraz ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym za rok
zakończony 31 grudnia 2010 roku.
Sprawozdanie finansowe sporządzone zostało zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem aktywów
finansowych dostępnych do sprzedaży, nieruchomości inwestycyjnych i wartości niematerialnych inwestycyjnych
wycenianych w wartości godziwej.
Wartość bilansowa ujętych zabezpieczanych aktywów i zobowiązań jest korygowana o zmiany wartości godziwej, które
można przypisać ryzyku, przed którym te aktywa i zobowiązania są zabezpieczane.
Format sprawozdania finansowego
Sprawozdanie za I półrocze 2011 roku zostało sporządzone w wersji skróconej i składa się z:
-
wybranych danych objaśniających,
-
skonsolidowanego sprawozdania finansowego (sprawozdanie z sytuacji finansowej Grupy, sprawozdanie
z całkowitych dochodów Grupy, sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym Grupy, sprawozdanie z przepływów
pieniężnych Grupy),
-
pozostałych informacji.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w tysiącach polskich złotych. Dane porównywalne były zweryfikowane
przez biegłego rewidenta w toku badania sprawozdania finansowego za rok 2010.
Zatwierdzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji oraz podpisane przez
Zarząd Jednostki Dominującej dnia 16 września 2011 roku.
Kontynuacja działalności
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuacji działalności gospodarczej
przez spółki Grupy Kapitałowej w niezmienionej formie i zakresie przez okres co najmniej 12 miesięcy od dnia
kończącego okres sprawozdawczy i nie istnieją przesłanki zamierzonego lub przymusowego zaniechania bądź istotnego
ograniczenia przez nią dotychczasowej działalności. Zarząd Jednostki Dominującej nie stwierdza na dzień podpisania
niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego faktów i okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuacji
działalności w dającej się przewidzieć przyszłości.
1.2. Okres objęty sprawozdaniem finansowym
-
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje okres 6 miesięcy, tj. od dnia 1 stycznia 2011 roku do dnia 30
czerwca 2011 roku.
-
Dla danych prezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej oraz pozycjach
pozabilansowych zaprezentowano porównywalne dane finansowe na dzień 31 grudnia 2010 roku oraz na 30
czerwca 2010 roku. Dla danych prezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów,
sprawozdaniu ze zmian w kapitale własnym, sprawozdaniu z przepływów pieniężnych zaprezentowano
porównywalne dane finansowe za okres od 1 stycznia 2010 roku do 30 czerwca 2010 roku.
Prospekt Emisyjny
199
1.3. Ogólne zasady sporządzania sprawozdań finansowych zamieszczonych w raporcie
Przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej, sprawozdania z całkowitych dochodów,
sprawozdania ze zmian w kapitale własnym oraz sprawozdania z przepływów pieniężnych przyjęto ogólne zasady
wynikające z MSR 34.
1.4. Przyjęte zasady (polityka) rachunkowości i metody obliczeniowe
W bieżącym okresie sprawozdawczym nie uległy zmianie zasady polityki rachunkowości.
Od dnia 1 stycznia 2011 roku Spółkę obowiązują następujące standardy i interpretacje:
-
Zmiany do MSR 32 Instrumenty finansowe: prezentacja,
-
Poprawiony MSSF 1 Zastosowanie MSSF po raz pierwszy,
-
KIMSF 19 Regulowanie zobowiązań finansowych przy pomocy instrumentów kapitałowych,
-
Zmieniony MSR 24 Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych,
-
Przedpłaty minimalnych wymogów finansowania poprawki do KIMSF 14 Limit wyceny aktywów z tytułu określonych
świadczeń, minimalne wymogi finansowania oraz ich wzajemne zależności,
-
Zmiany Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej 2010.
Wszystkie powyższe zmiany do standardów oraz interpretacje zostały do dnia publikacji niniejszego sprawozdania
finansowego zatwierdzone do stosowania przez Unię Europejską. Grupa ocenia, iż ich zastosowanie nie miało wpływu
na sprawozdanie finansowe Grupy lub wpływ ten był nieistotny.
Do dnia publikacji niniejszego sprawozdania finansowego zostały opublikowane przez Radę Międzynarodowych
Standardów Rachunkowości kolejne standardy i interpretacje, które do tego dnia nie weszły w życie, przy czym niektóre
z nich zostały zatwierdzone do stosowania przez Unię Europejską. Grupa nie zdecydowała się na wcześniejsze
zastosowanie żadnego z tych standardów.
2. WYPŁACONE (LUB ZADEKLAROWANE) DYWIDENDY, ŁĄCZNIE I W PRZELICZENIU NA JEDNĄ AKCJĘ Z
PODZIAŁEM NA AKCJE ZWYKŁE I UPRZYWILEJOWANE
W prezentowanym okresie sprawozdawczym nie wystąpił podział zysku Jednostki Dominującej.
3. EMISJE, WYKUP ORAZ SPŁATA NIEUDZIAŁOWYCH I KAPITAŁOWYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH
Na podstawie umów zawartych w dniu 4 czerwca 2011 roku pomiędzy IRE VD Sp. z o.o. S.K.A. oraz Panem Józefem
Biegajem i Panem Grzegorzem Dzikiem, IRE VD Sp. z o.o. S.K.A. zakupiła 1.453.285 akcji Vantage Development S.A.
za łączną kwotę 6.860 tys. zł. Zobowiązania wynikające z umów zostały skompensowane z należnościami z tytułu
pożyczek udzielonych Panom Józefowi Biegajowi oraz Grzegorzowi Dzikowi przez IPD Południe Sp. z o.o. oraz IPD
Centrum Sp. z o.o. przeniesionymi wcześniej na IRE VD Sp. z o.o. SKA na podstawie umów przelewu wierzytelności z
dnia 20 maja 2011 roku. Prawo własności nabytych przez IRE VD Sp. z o.o. S.K.A. akcji zostało przeniesione na
Vantage Development S.A. w wyniku wykonaniu uchwały IRE VD Sp. z o.o. S.K.A. w przedmiocie wypłaty dywidendy,
tym samym Vantage Development S.A. stał się posiadaczem akcji własnych. Akcje własne zostaną wydane
dotychczasowym akcjonariuszom Impel S.A. w ramach transakcji podziału Impel S.A. przeprowadzanej zgodnie z
planem podziału opublikowanym w Monitorze Sądowym i Gospodarczym nr 117/2011 z dnia 17 czerwca 2011 roku.
4. RODZAJ ORAZ KWOTY ZMIAN WARTOŚCI SZACUNKOWYCH KWOT, KTÓRE BYŁY PODAWANE W
POPRZEDNICH OKRESACH BIEŻĄCEGO ROKU OBROTOWEGO, LUB ZMIANY WARTOŚCI SZACUNKOWYCH
PODAWANYCH W POPRZEDNICH LATACH OBROTOWYCH, JEŚLI WYWIERAJĄ ONE ISTOTNY WPŁYW NA
BIEŻĄCY OKRES ŚRÓDROCZNY
4.1. Grupa Vantage Development
Informacje o korektach z tytułu rezerw oraz dokonanych odpisach aktualizujących wartość składników aktywów:
Odpisy aktualizujące wartość aktywów (4.1.1.)
Aktywo z tyt. odroczonego podatku dochodowego (4.1.2.)
Stan na
31.12.2010
Zwiększenie
Zmniejszenie
Stan na
30.06.2011
2 355
25
(30)
2 350
–
–
–
–
Prospekt Emisyjny
200
Rezerwa na odroczony podatek dochodowy (4.1.2.)
Rezerwy na przyszłe zobowiązania (4.1.3.)
26 973
466
–
27 439
752
132
(12)
872
4.1.1. Odpisy aktualizujące wartość aktywów
Odpisy aktualizujące:
Stan na 31.12.2010 Zwiększenie Wykorzystanie Rozwiązanie Stan na 30.06.2011
–
–
–
–
Wartości środków trwałych
99
–
–
–
99
Inwestycje długoterminowe
2 207
–
–
–
2 207
Inwestycje krótkoterminowe
–
–
–
–
–
Zapasy
–
–
–
–
–
Należności długoterminowe
–
–
–
–
–
49
25
–
(30)
44
2 355
25
–
(30)
2 350
Wartości niematerialne (w tym wartość firmy)
Należności krótkoterminowe
Razem:
–
4.1.2. Aktywo i rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Wartość rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego od osób prawnych została w prezentowanych powyżej
okresach sprawozdawczych w poszczególnych jednostkach Grupy Kapitałowej skompensowana z aktywem z tytułu
odroczonego podatku dochodowego.
W porównaniu do stanu na 31 grudnia 2010 roku aktywo z tytułu odroczonego podatku zmieniło się w szczególności z
następujących przyczyn:
Zmiana stanu aktywów na podatek odroczony
z tytułu:
Stan na
31.12.2010
Z tytułu wycen nieruchomości do wartości godziwej
Rezerw na koszty wynagrodzeń i pochodne (w tym:
premie, nagrody jubileuszowe, wynagrodzenia
bezosobowe)
Odpisów aktualizujących udziały
4 910
Odsetek od pożyczek
Różnicy między podatkową a bilansową wartością
środków trwałych i wartości niematerialnych
Strat podatkowych
Dokonana kompensata aktywa z rezerwą z tytułu
odroczonego podatku dochodowego
Aktywa
z
tytułu
dochodowego
odroczonego
Stan na
30.06.2011
4 910
100
–
756
–
–
756
1 131
–
(103)
1 028
17
–
–
17
1 228
147
–
1 375
1
–
(1)
–
8 143
147
(113)
8 177
Pozostałych tytułów
Razem
Wpływ na wynik
Zwiększenie
Zmniejszenie
–
–
(9)
91
(8 143)
(8 177)
–
–
podatku
Natomiast zmiana stanu rezerw na podatek odroczony wynika w szczególności ze zmiany następujących pozycji:
Stan na
31.12.2010
Zmiana stanu rezerw z tytułu:
– wyceny nieruchomości do wartości godziwej
– różnicy między podatkową a bilansową wartością
zapasów*
– odsetek
Razem
Wpływ na wynik
28 355
Zwiększenie
315
6 252
76
Zmniejszenie
–
–
Stan na
30.06.2011
28 670
6 328
509
109
–
618
35 116
500
–
35 616
Dokonana kompensata aktywa z rezerwą z tytułu
odroczonego podatku dochodowego
(8 143)
(8 177)
Rezerwa z tytułu
dochodowego
26 973
27 439
odroczonego
podatku
* Wartość rezerw wynika głównie z przeszacowania zapasów do wartości godziwej na dzień objęcia kontroli w spółkach
IRE VD Sp. z o.o. i Centauris IPD Invest Sp. z o.o. S.K.A.
Prospekt Emisyjny
201
Zmiany aktywa i rezerwy na odroczony podatek dochodowy zmniejszyły wynik finansowy Grupy za I półrocze 2011 roku
o kwotę 166 tys. zł. Kwota nie mająca wpływu na wynik finansowy wynikająca z utworzenia rezerwy związanej w
wniesieniem aportu gruntu wynosi 300 tys. zł.
4.1.3. Rezerwy na przyszłe zobowiązania
Zmiana stanu rezerw na przyszłe zobowiązania
z tytułu:
Stan na
31.12.2010
wzrostu opłaty wieczystego użytkowania gruntu
Zwiększenie
Zmniejszenie
Stan na
30.06.2011
127
–
–
127
rezerwy na urlopy
51
51
–
102
rezerwy na premie
249
81
–
330
inne
325
–
(12)
313
752
132
(12)
872
Razem:
5. PRZYCHODY UZYSKIWANE SEZONOWO, CYKLICZNIE LUB SPORADYCZNIE
Grupa prowadzi działalność deweloperską, polegającą na budowie mieszkań oraz powierzchni biurowych, która
charakteryzuje się długim okresem realizacji projektów inwestycyjnych. Z drugiej strony, zgodnie z MSR 18 Przychody,
Grupa rozpoznaje przychody ze sprzedaży wybudowanych lokali w momencie przeniesienia większości ryzyk i korzyści
wynikających ze sprzedaży nieruchomości, co następuje w chwili przeniesienia prawa własności do lokalu. Powoduje to,
iż przez długi okres Grupa ponosi koszty i wydatki związane z wybudowaniem lokali i przychód ze sprzedaży zostanie
rozpoznany jednorazowo.
6. SKUTEK ZMIAN W STRUKTURZE JEDNOSTKI GOSPODARCZEJ W CIĄGU OKRESU ŚRÓDROCZNEGO
ŁĄCZNIE Z POŁĄCZENIEM JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH, PRZEJĘCIEM LUB SPRZEDAŻĄ JEDNOSTEK
ZALEŻNYCH I INWESTYCJI DŁUGOTERMINOWYCH, RESTRUKTURYZACJĄ I ZANIECHANIEM DZIAŁALNOŚCI
W prezentowanym okresie sprawozdawczym Vantage Development S.A. oraz Promenady Wrocławskie VD Sp. z o.o.
S.K.A. (spółka konsolidowana metodą proporcjonalną) dokonały aportu prawa wieczystego użytkowania gruntu do spółki
Promenady Epsilon VD Sp. z o.o. S.K.A. (spółka konsolidowana metodą pełną). W związku z tym nastąpiła zmiana
struktury udziałowej tej spółki, co skutkowało koniecznością rozpoznania kapitałów udziałowców nie sprawujących
kontroli w kwocie 2 291 tys. zł.
7. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
Zobowiązania warunkowe na dzień 30.06.2011 nie występują.
Aktywa warunkowe na dzień 30.06.2011 nie występują.
Na dzień 30 czerwca 2011 roku jednostki Grupy podlegające konsolidacji wykazywały następujące zobowiązania
Prospekt Emisyjny
202
w tys. zł
Weksle wraz
Opis
Umowa kredytu inwestorskiego z dn.
26.02.2010 roku pomiędzy Centauris IPD
Invest Sp. z o.o. S.K.A. a PKO BP S.A.
Umowa o kredyt deweloperski w rachunku
kredytowym nr K0003536 z dn. 28.06.2007
roku Centauris BIS Sp. z o.o. (wcześniej:
Centauris IPD Invest Sp. z o.o. S.K.A.) a BZ
WBK S.A.
Umowa o kredyt inwestycyjny na uwolnienie
kapitału z gruntu nr K0004095 z dn.
04.10.2007 roku pomiędzy Vantage
Development S.A. a BZ WBK S.A.
Umowa o kredyt inwestycyjny na budowę
budynku biurowo–usługowego we Wrocławiu
z dn. 15.03.2011 roku pomiędzy Promenady
Epsilon VD Sp. z o.o. S.K.A. a BZ WBK S.A.
Umowa o kredyt rewolwingowy w ramach
budowy budynku biurowo–usługowego
we Wrocławiu z dn. 15.03.2011 roku pomiędzy
Promenady Epsilon VD Sp. z o.o. S.K.A. a BZ
WBK S.A.
Umowa ramowa zawarta 09 maja 2011 roku
w celu zabezpieczenia ryzyka kursowego
w związku z udzieleniem kredytu na budowę
budynku biurowo–usługowego we Wrocławiu z
dn. 15.03.2011 pomiędzy Promenady Epsilon
VD Sp. z o.o. S.K.A. a BZ WBK S.A.
Umowa pożyczki z 27.12.2002 roku pomiędzy
Impel S.A. a IRE VD Sp. z o.o. S.K.A.
Impel S.A. a IRE VD Sp. z o.o. S.K.A
Impel S.A. a IPD Południe Sp. z o.o.
Impel S.A. a IPD Centrum Sp. z o.o.
Impel S.A. a Promenady Wrocławskie VD Sp.
z o.o. S.K.A.
Umowa przelewu wierzytelności z dn.
20.12.2010 roku pomiędzy Impel S.A. a IRE
VD Sp. z o.o. S.K.A. (dot. pożyczek IDP
Południe Sp. z o.o. z dn. 12.04. i 10.07.2007
roku)
Umowa pożyczki z 20.04.2011roku pomiędzy
Impel S.A. a Promenady Epsilon VD Sp. z o.o.
RAZEM
Kwota
wynikająca
z umowy
Rodzaj
weksla
Do kwoty
Hipoteki
Cesje
wierzytelno
ści z
Kaucja
gwarantowa pieniężna
nych
kontraktów
34 363
In blanco
–
41 235
36 727
–
23 700
–
–
35 550
–
913
23 500
–
–
26 475
–
401
29 400
–
–
44 100
–
1 200
3.500
–
–
5 250
–
–
29 400
–
–
20 250
–
–
4 550
In blanco
4 960
–
–
–
26 420
In blanco
28 798
–
–
–
4 500
In blanco
4 905
–
–
–
1 220
In blanco
1 330
–
–
–
2 000
In blanco
2 091
–
–
–
8 250
In blanco
10 747
–
–
–
–
–
1 233
–
–
–
–
–
106
–
–
–
4 300
In blanco
5 564
–
–
–
100
In blanco
105
–
–
–
4 704
In blanco
4 871
–
–
–
6 070
–
–
–
70 780
172 860
36 727
2 514
6 000
In blanco
205 907
Prospekt Emisyjny
203
8. INFORMACJE O ZAWARCIU JEDNEJ LUB WIELU TRANSAKCJI POMIĘDZY PODMIOTAMI POWIĄZANYMI,
JEŻELI POJEDYNCZO LUB ŁĄCZNIE SĄ ONE ISTOTNE I ZOSTAŁY ZAWARTE NA INNYCH WARUNKACH NIŻ
RYNKOWE
W I półroczu 2011 roku spółki Grupy Vantage Development nie zawierały istotnych transakcji z podmiotami powiązanymi
na innych warunkach niż rynkowe.
9. INFORMACJE O ZAWARCIU PRZEZ VANTAGE DEVELOPMENT S.A. LUB JEDNOSTKĘ OD NIEJ ZALEŻNĄ
NIETYPOWYCH TRANSAKCJI Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI NA WARUNKACH RYNKOWYCH
I półrocze 2011
Pozostałe podmioty
powiązane**
Kluczowe
kierownictwo*
Zakup towarów
–
–
Sprzedaż towarów
–
–
Zakup usług
–
3 423
Sprzedaż usług
–
1 405
Pożyczki udzielone
–
–
Pożyczki otrzymane
–
70 778
198
–
–
2 005
* Pozycja obejmuje członków Zarządu i Rady Nadzorczej Emitenta i spółek Grupy Kapitałowej, ich małżonków,
rodzeństwo, wstępnych, zstępnych oraz inne bliskie im osoby.
10. INFORMACJE O ISTOTNYCH POSTĘPOWANIACH DOTYCZĄCYCH VANTAGE DEVELOPMENT S.A. LUB
SPÓŁEK ZALEŻNYCH PODLEGAJĄCYCH KONSOLIDACJI
W I półroczu 2011 roku przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji
publicznej nie toczyły się postępowania dotyczące zobowiązań ani wierzytelności Vantage Development S.A. lub spółek
zależnych z jakimkolwiek kontrahentem lub jego grupą kapitałową, których jednorazowa lub łączna wartość stanowiłaby
co najmniej 10% kapitałów własnych Vantage Development S.A.
11. OPIS ISTOTNYCH DOKONAŃ I NIEPOWODZEŃ W OKRESIE I PÓŁROCZA 2011 ROKU, A TAKŻE INNE
INFORMACJE, KTÓRE SĄ ISTOTNE DLA OCENY SYTUACJI KADROWEJ, MAJĄTKOWEJ, FINANSOWEJ
VANTAGE DEVELOPMENT S.A. ORAZ GRUPY VANTAGE DEVELOPMENT, W TYM KTÓRE MIAŁY MIEJSCE DO
DNIA PUBLIKACJI NINIEJSZEGO SPRAWOZDANIA
W I półroczu 2011 roku miały miejsce następujące wydarzenia, które są istotne dla oceny sytuacji majątkowej i
finansowej Grupy:
-
w dniu 4 marca 2011 roku spółka Promenady Epsilon VD Sp. z o.o. S.K.A. zawarła ze spółką
CFE Polska Sp. z o.o. umowę o roboty budowlane i generalne wykonawstwo dotyczącą budowy budynku biurowego
Promenady Epsilon,
-
w dniu 4 marca 2011 roku spółka IRE VD Sp. z o.o. S.K.A. zawarła ze spółką CFE Polska
Sp. z o.o. umowę pożyczki w kwocie 4 mln zł, termin spłaty pożyczki ustalono na 31 sierpnia 2012 roku,
-
w dniu 15 marca 2011 roku spółka Promenady Epsilon VD Sp. z o.o. zawarła z Bankiem Zachodnim WBK S.A.
umowę kredytów, na podstawie której Bank współfinansuje budowę budynku biurowego Promenady Epsilon,
-
w dniu 17 marca 2011 roku spółka Vantage Development S.A. zawarła z Bankiem Zachodnim WBK S.A. aneks do
umowy kredytu z dnia 4 października 2007 roku, na podstawie którego termin spłaty kredytu w kwocie 17 300 tys. zł
został przesunięty na 31 maja 2013 roku,
-
w dniu 20 kwietnia 2011 roku spółka Promenady Epsilon VD Sp. z o.o. zawarła z Impel S.A. umowę pożyczki w
kwocie 6 mln zł. Termin spłaty pożyczki ustalono na 1 kwietnia 2016 roku,
-
na podstawie umów zawartych w dniu 4 czerwca 2011 roku pomiędzy IRE VD Sp. z o.o. S.K.A. oraz Panem
Józefem Biegajem i Panem Grzegorzem Dzikiem, IRE VD Sp. z o.o. S.K.A. zakupiła 1.453.285 akcji Vantage
Development S.A. za łączną kwotę 6.860 tys. zł. Zobowiązania wynikające z umów zostały skompensowane z
należnościami z tytułu pożyczek udzielonych Panom Józefowi Biegajowi oraz Grzegorzowi Dzikowi przez IPD
Prospekt Emisyjny
204
Południe Sp. z o.o. oraz IPD Centrum Sp. z o.o. przeniesionymi wcześniej na IRE VD Sp. z o.o. SKA na podstawie
umów przelewu wierzytelności z dnia 20 maja 2011 roku,
-
w dniu 7 czerwca 2011 roku zarząd Vantage Development S.A. wyraził zgodę na podział spółki Impel S.A. poprzez
przeniesienie części majątku Impel S.A. w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa na spółkę Vantage
Development S.A. W zamian za otrzymany majątek Vantage Development S.A. wyda dotychczasowym
akcjonariuszom Impel S.A. akcje Vantage Development S.A. w odpowiedniej proporcji. Plan podziału został
opublikowany w Monitorze Sądowym i Gospodarczym nr 117/2011 z dnia 17 czerwca 2011 roku. Plan podziału
został zaakceptowany przez Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dniu 19 sierpnia 2011 roku.
12. WSKAZANIE AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY
ZALEŻNE CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU EMITENTA NA DZIEŃ
PRZEKAZANIA SPRAWOZDANIA ORAZ WSKAZANIE ZMIAN W STRUKTURZE WŁASNOŚCI ZNACZNYCH
PAKIETÓW AKCJI
Kapitał zakładowy Vantage Development S.A. na dzień publikacji niniejszego sprawozdania wynosi
16 073 115,60 zł i dzieli się na 25 924 380 akcji o wartości nominalnej 0,62 zł każda. Na podstawie uchwały
Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 9 maja 2011 roku liczba akcji uległa zmianie poprzez
obniżenie ich wartości nominalnej z 2,48 zł do 0,62 zł za akcję. W wyniku tych zmian liczba akcji wzrosła z 6 481 095 do
25 924 380 akcji.
Akcjonariuszami posiadającymi co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Vantage Development
S.A. na dzień publikacji niniejszego sprawozdania są:
Akcjonariusz
Worldstar Investments S.A.R.L.
Impel S.A.
Grzegorz Dzik
Józef Biegaj
Liczba akcji
12 764 684
6 724 380
2 839 760
2 142 271
Udział w kapitale
zakładowym
49,24%
25,94%
10,95%
8,26%
Liczba głosów
12 764 684
6 724 380
2 839 760
2 142 271
Udział w ogólnej
liczbie głosów
49,24%
25,94%
10,95%
8,26%
Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Spółkę w okresie od przekazania śródrocznego skróconego
skonsolidowanego sprawozdania za I półrocze 2011 roku do dnia publikacji niniejszego sprawozdania nie nastąpiły
zmiany w wykazie akcjonariuszy posiadających co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu
13. ZMIANY W SKŁADZIE OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORUJĄCYCH VANTAGE DEVELOPMENT S.A.
W CIĄGU I PÓŁROCZA 2011 ROKU I DO DNIA PRZEKAZANIA NINIEJSZEGO SPRAWOZDANIA
Zarząd
W omawianym okresie miała miejsce jedna zmiana w składzie Zarządu Vantage Development S.A. Uchwałą Rady
Nadzorczej nr 12/2011 z dnia 23 maja 2011 roku Pan Dariusz Pawlukowicz został powołany na stanowisko Członka
Zarządu.
Skład Zarządu Vantage Development S.A. na dzień 30 czerwca 2011 roku oraz na dzień publikacji niniejszego
sprawozdania przedstawia się następująco:
Funkcja w Zarządzie
Skład
Prezes Zarządu
Edward Laufer
Członek Zarządu
Roman Meysner
Członek Zarządu
Dariusz Pawlukowicz
Rada Nadzorcza
W omawianym okresie Uchwałą Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 19 sierpnia 2011 roku
Pan Piotr Nowajlis oraz Pan Mirosław Greber zostali powołani na stanowiska Członków Rady Nadzorczej.
Skład Rady Nadzorczej na dzień publikacji niniejszego sprawozdania przedstawia się następująco:
Funkcja w Radzie Nadzorczej
Skład
Grzegorz Dzik
Prospekt Emisyjny
205
Józef Biegaj
Bogdan Dzik
Członkowie Rady Nadzorczej
Piotr Nowjalis
Mirosław Greber
Prospekt Emisyjny
206
20.6. Polityka dywidendy
20.6.1. Opis polityki Emitenta dotyczący wypłaty dywidendy oraz wszelkie ograniczenia w tym zakresie
W dniu 23 sierpnia 2011 r. Uchwałą nr 61/08/2011, Zarząd przyjął zasady polityki dywidendy, w których uznając za
priorytet budowę wartości Emitenta w oparciu o jego stabilną sytuację finansową i mając na względzie zwiększone
potrzeby kapitałowe związane z planowanymi znacznymi nakładami inwestycyjnymi, postanowił, że w latach 2011–2013
będzie rekomendował Walnemu Zgromadzeniu Akcjonariuszy Emitenta przekazywanie zysku netto na kapitały własne
Emitenta oraz rozwój realizowanych inwestycji. Zarząd nie wyklucza jednak możliwości rekomendacji Walnemu
Zgromadzeniu Akcjonariuszy Emitenta podziału zysku netto i wypłaty Akcjonariuszom dywidendy za lata 2011–2013, w
przypadku nadzwyczajnych zdarzeń wpływających na osiągnięcie zysku netto o wartości znacznie przekraczającej
wartości zakładane lub potrzeby Emitenta.
Polityka dywidendy zakłada, że w kolejnych latach obrotowych Zarząd Emitenta będzie dążył do zapewnienia
Akcjonariuszom udziału w osiąganym zysku. Wartość dywidendy będzie uzależniona od wysokości osiągniętego zysku,
koniunktury rynku, wartości bieżących inwestycji, sytuacji finansowej Emitenta, możliwości dysponowania kapitałami
rezerwowymi i zapasowymi, jak również realizacji elementarnych celów Emitenta, którymi są m.in. stały rozwój, szeroka
ekspansja na rynek oraz systematyczne zwiększanie wartości akcji Emitenta.
20.6.2. Wartość dywidendy na akcję za każdy rok obrotowy okresu objętego historycznymi informacjami
finansowymi
W okresie objętym historycznymi informacjami finansowymi Emitent nie wypłacał dywidendy z zysku. Zysk netto
wypracowany przez Emitenta w tym okresie został zgodnie z uchwałami Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia
przeznaczony w całości na kapitał zapasowy i rezerwowy. Emitent nie wypłacił dywidendy za rok 2010.
20.7. Postępowania sądowe, administracyjne i arbitrażowe
Zgodnie z wiedzą Emitenta, w ciągu ostatnich 12 miesięcy nie toczyły się ani nie toczą żadne postępowania przed
organami administracyjnymi, postępowania sądowe lub arbitrażowe (włączając wszelkie postępowania w toku lub takie,
które, według wiedzy Emitenta, mogą wystąpić), które to postępowania mogły mieć lub miały w niedawnej przeszłości
istotny wpływ na sytuację finansową lub rentowność Emitenta lub jego spółek zależnych.
20.8. Znaczące zmiany w sytuacji finansowej i ekonomicznej Emitenta od daty zakończenia
ostatniego okresu sprawozdawczego
Od daty zakończenia ostatniego okresu sprawozdawczego nie miały miejsca żadne znaczące zmiany w sytuacji
finansowej i ekonomicznej Emitenta.
21. Informacje dodatkowe
21.1. Kapitał zakładowy Emitenta
21.1.1. Wielkość wyemitowanego kapitału zakładowego
Kapitał zakładowy Emitenta wynosi 16 073 115,60 zł, co stanowi 25 924 380 akcji zwykłych na okaziciela i dzieli się na:

800 000 (osiemset tysięcy) akcji zwykłych na okaziciela serii A o wartości nominalnej 0,62 zł każda

5 635 316 (pięć milionów sześćset trzydzieści pięć tysięcy trzysta szesnaście) akcji zwykłych na okaziciela serii B
o wartości nominalnej 0,62 zł każda,

12 764 684 (dwanaście milionów siedemset sześćdziesiąt cztery tysiące sześćset osiemdziesiąt cztery) akcje
zwykłe na okaziciela serii C o wartości nominalnej 0,62 zł każda,

6 724 380 (sześć milionów siedemset dwadzieścia cztery tysiące trzysta osiemdziesiąt) akcji zwykłych na
okaziciela serii D o wartości nominalnej 0,62 zł każda.
Kapitał zakładowy został opłacony w całości.
W okresie objętym historycznymi informacjami kapitał zakładowy Emitenta został opłacony w formie aportu w wysokości
4 169 115,60 zł.
21.1.2. Liczba i główne cechy akcji niereprezentujących kapitału
Nie istnieją żadne inne akcje Emitenta poza Akcjami Emitenta tworzącymi kapitał zakładowy.
21.1.3. Liczba, wartość księgowa i wartość nominalna akcji Emitenta będąca w posiadaniu Emitenta, innych
osób w jego imieniu lub podmiotów zależnych Emitenta
Na dzień zatwierdzenia Prospektu Emitent posiada 1 453 285 akcji własnych zwykłych na okaziciela serii B, o wartości
nominalnej 0,62 zł. Ponadto w skład przejmowanego od Impel przez Emitenta zakładu Ecoimpel wchodzi 6 724 380 akcji
Prospekt Emisyjny
207
zwykłych na okaziciela serii D Emitenta, o wartości nominalnej 0,62 zł, które jednak z momentem podziału, tj. z
momentem zarejestrowania podziału przez właściwy sąd rejestrowy zostaną przydzielone akcjonariuszom Impel.
21.1.4. Zamienne papiery wartościowe, wymienialne papiery wartościowe lub papiery wartościowe z warrantami
Kapitał zakładowy Emitenta nie został warunkowo podwyższony. Emitent nie przeprowadzał emisji akcji z zamiennych
papierów wartościowych, wymiennych papierów wartościowych lub papierów wartościowych z warrantami.
21.1.5. Informacja o prawach nabycia lub zobowiązaniach w odniesieniu do kapitału docelowego lub
zobowiązaniach do podwyższenia kapitału
Emitent nie posiada żadnych informacji dotyczących zobowiązań w odniesieniu do kapitału docelowego Emitenta lub
zobowiązań do podwyższenia kapitału Emitenta, ani też informacji o prawach nabycia jego akcji.
21.1.6. Informacje o opcjach
Kapitał zakładowy członków Grupy Vantage nie jest warunkowo lub bezwarunkowo przedmiotem opcji.
21.1.7. Zmiany w kapitale zakładowym w okresie objętym historycznymi informacjami finansowymi
W dniu 27 grudnia 1995 r. Minister Przekształceń Własnościowych przekształcił przedsiębiorstwo państwowe
Przedsiębiorstwo Państwowe Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego we Wrocławiu z siedzibą we Wrocławiu w spółkę
akcyjną Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego „Wrocław” S.A. z siedzibą we Wrocławiu (Emitent), o kapitale
zakładowym, który wynosił 2 000 000 zł i dzielił się na 200 000 akcji zwykłych imiennych serii A o wartości nominalnej 10
zł każda. Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego „Wrocław” S.A. została zarejestrowana postanowieniem z dnia 31
stycznia 1996 r.
W okresie objętym historycznymi informacjami finansowymi kapitał zakładowy Emitenta ulegał następującym zmianom:
–
W dniu 23 maja 1996 r. na podstawie ustawy o narodowych funduszach inwestycyjnych i ich prywatyzacji z dnia
20 kwietnia 1993 r., Minister Przekształceń Własnościowych dokonał wniesienia akcji Emitenta do Pierwszego
Narodowego Funduszu Inwestycyjnego S.A., Drugiego Narodowego Funduszu Inwestycyjnego S.A., Trzeciego
Narodowego Funduszu Inwestycyjnego S.A., Narodowego Funduszu Inwestycyjnego „Progress” S.A.,
Narodowego Funduszu Inwestycyjnego „Victoria” S.A., Narodowego Funduszu Inwestycyjnego „Magna Polonia”
S.A., Siódmego Narodowego Funduszu Inwestycyjnego S.A., Narodowego Funduszu Inwestycyjnego „Octava”
S.A., Narodowego Funduszu Inwestycyjnego im. Eugeniusza Kwiatkowskiego S.A., Narodowego Funduszu
Inwestycyjnego „Foksal” S.A., Jedenastego Funduszu Inwestycyjnego S.A., Narodowego Funduszu
Inwestycyjnego „Piast” S.A., Trzynastego Narodowego Funduszu Inwestycyjnego „Magna Polonia” S.A.,
Zachodniego Narodowego Funduszu Inwestycyjnego S.A. oraz Narodowego Funduszu Inwestycyjnego „Hetman”
S.A. Nastąpiła również zmiana kapitału zakładowego oraz zmiana wartości nominalnej akcji Emitenta, w wyniku
której kapitał Emitenta wynosił 496 000 zł i dzielił się na 200 000 akcji zwykłych na okaziciela serii A o wartości
nominalnej 2,48 zł każda, co zostało zarejestrowane w Rejestrze Handlowym w dniu 15 lipca 1996 r.
–
W dniu 13 czerwca 1998 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwałę nr 9 w sprawie
podwyższenia kapitału zakładowego z kwoty 496 000 zł o kwotę nie mniejszą niż 3 472 000 i nie większą niż
6 944 000 zł w drodze emisji nie mniej niż 1 400 000 i nie więcej niż 2 800 000 akcji serii B o wartości nominalnej
2,48 zł każda z przeznaczeniem dla dotychczasowych akcjonariuszy spółki. Akcje serii B nie są akcjami
uprzywilejowanymi. Cena emisyjna akcji serii B wynosiła 2,48. W dniu 19 grudnia 1998 r. Nadzwyczajne Walne
Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwałę nr 1 dotyczącą zmiany Statutu m.in. w zakresie podwyższonego
kapitału zakładowego do kwoty 3 989 895,92 zł na mocy emisji 1 408 829 akcji serii B o wartości nominalnej 2,48
zł każda. Akcje serii B zostały zaoferowane dotychczasowym akcjonariuszom. Podwyższenie kapitału
zakładowego zostało zarejestrowane w dniu 19 stycznia 1999 r.
–
W dniu 29 stycznia 2008 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Emitenta podjęło Uchwałę nr
1/2008, na mocy której kapitał zakładowy Emitenta został podwyższony z kwoty 3 989 895,92 zł do kwoty 11 904
000 zł, tj. o kwotę 7 914 104,08 zł w drodze emisji 3 191 171 akcji zwykłych na okaziciela serii C o wartości
nominalnej 2,48 zł każda. Akcje serii C nie są akcjami uprzywilejowanymi. Cena emisyjna akcji serii C wynosiła
2,48 zł. Akcje serii C zostały zaoferowane dotychczasowym akcjonariuszom. Dotychczasowi akcjonariusze
dokonali zrzeczenia się uprawnienia do wykonania prawa poboru akcji serii C, w związku z tym w dniu 1 lutego
2008 r. Zarząd Emitenta zaoferował akcje serii C spółce Worldstar Investments S.a.r.l., po cenie emisyjnej
wynoszącej 2,48 zł za akcję, która to cena emisyjna była równa wartości nominalnej akcji. Akcje serii C są
akcjami na okaziciela i zostały w całości pokryte wkładami pieniężnymi. Podwyższenie kapitału zakładowego
zostało zarejestrowane w dniu 27 marca 2008 r.
–
W dniu 9 kwietnia 2008 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Emitenta podjęło Uchwałę nr 1, na
mocy której kapitał zakładowy Emitenta został podwyższony z kwoty 11 904 000 zł do kwoty 16 073 115,60 zł, tj.
o kwotę 4 169 115,60 zł w drodze emisji 1.681.095 akcji zwykłych imiennych serii D o wartości nominalnej 2,48 zł
każda. Akcje serii D nie są akcjami uprzywilejowanymi. Cena emisyjna akcji serii D była wyższa od ich wartości
nominalnej oraz wynosiła 32,50 zł. Akcje serii D zostały zaoferowane w trybie subskrypcji prywatnej dla Impel.
Akcje serii D są akcjami imiennymi i zostały w całości pokryte wkładami niepieniężnymi w postaci: 3 000 udziałów
spółki Impel Real Estate sp. z o.o., 100 udziałów spółki IPD Centrum sp. z o.o.; 100 udziałów spółki IPD Południe
sp. z o.o. oraz 1 000 000 akcji spółki Centauris IPD Invest sp. z o.o. Podwyższenie kapitału zakładowego zostało
zarejestrowane w dniu 9 maja 2008 r. W związku z zatwierdzeniem przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie
Prospekt Emisyjny
208
sprawozdania finansowego Emitenta za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2008 r., zgodnie z
postanowieniami statutu Emitenta, akcje imienne serii D uległy konwersji na akcje na okaziciela w dniu
następującym po dniu zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego Emitenta
za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2008 r.
–
W dniu 9 maja 2011 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Emitenta podjęło Uchwałę nr 1, na
mocy której dokonany został podział akcji Emitenta przez obniżenie wartości nominalnej akcji oraz ich wymianę w
stosunku 1:4 dotychczasowych odcinków zbiorowych akcji na okaziciela serii A, B, C i D o wartości nominalnej
2,48 zł na akcje na okaziciela dotychczasowych serii A, B, C i D o wartości nominalnej 0,62 zł każda akcja.
–
W związku z przeprowadzanym podziałem Impel przez wydzielenie zakładu Ecoimpel i przejęciem przez
Emitenta, w dniu 19 sierpnia 2011 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Emitenta podjęło
uchwałę nr 1 i zdecydowało podwyższyć kapitał zakładowy Emitenta z kwoty 16 073 115,60 zł do kwoty 35 193
583,28 zł, tj. o kwotę 19 120 467,68 zł, poprzez emisję 30 839 464 akcji zwykłych Emitenta na okaziciela serii E, o
wartości nominalnej 0,62 zł każda i o łącznej wartości nominalnej 19 120 467,68 zł, w celu ich przyznania
akcjonariuszom Impel, którzy z dniem wydzielenia staną się akcjonariuszami Emitenta. W związku z faktem, iż w
Impel istnieją akcje uprzywilejowane, w Planie Podziału Impel oraz Emitent uzgodniły, iż na podst. 547 § 1 oraz §
3 KSH, Emitent nie przyzna posiadaczom akcji uprzywilejowanych Impel odpowiednio uprzywilejowanych akcji
Emitenta, na podstawie umowy pomiędzy posiadaczami akcji uprzywilejowanych Impel a Emitentem, w której
zniesione zostały uprawnienia przysługujące im zgodnie z art. 547 § 1 KSH.
21.2. Umowa i Statut Spółki
21.2.1. Opis przedmiotu i celu działalności Emitenta
Przedmiotem działalności Emitenta, zgodnie z § 6 Statutu, jest m.in.:












zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
wynajem nieruchomości na własny rachunek,
obsługa nieruchomości na własny rachunek oraz na zlecenie,
kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,
działalność w zakresie projektowania budowlanego, urbanistycznego, technologicznego,
działalność w zakresie architektury i inżynierii,
rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, roboty ziemne,
wznoszenie kompletnych budynków i budowli lub ich części; inżynieria lądowa i wodna,
wykonywanie instalacji budowlanych oraz robót wykończeniowych,
wynajem sprzętu budowlanego i burzącego z obsługą operatorską.
Szczegółowy zakres przedmiotu działalności Emitenta znajduje się w Statucie dołączonym do Prospektu jako załącznik.
21.2.2. Postanowienia statutu lub regulaminów
administracyjnych, zarządzających i nadzorczych
Emitenta
odnoszące
się
do
członków
organów
21.2.2.1. Zarząd
Zgodnie z obowiązującymi postanowieniami Statutu Emitenta (§ 11 i następne) Zarząd Emitenta jest wieloosobowy i
składa się z od jednej do sześciu osób powoływanych na wspólną trzyletnią kadencję. Rada Nadzorcza powołuje i
odwołuje Prezesa Zarządu oraz pozostałych członków Zarządu, których liczbę sama określa. Zawieszenie w
czynnościach poszczególnych lub wszystkich członków Zarządu może nastąpić z ważnych powodów na mocy uchwały
Rady Nadzorczej.
Zarząd prowadzi sprawy Emitenta i reprezentuje Emitenta. Przez prowadzenie spraw spółki rozumie się podejmowanie
decyzji w sprawach wchodzących w zakres kompetencji Zarządu do bieżącego administrowania i zarządzania Spółką.
Wszystkie sprawy związane z prowadzeniem Spółki niezastrzeżone ustawą albo Statutem do kompetencji Walnego
Zgromadzenia lub Rady Nadzorczej należą do zakresu działania Zarządu. Uchwały Zarządu zapadają bezwzględną
większością głosów. W przypadku równości głosów decyduje głos Prezesa Zarządu. Tryb działania Zarządu
szczegółowo określa regulamin Zarządu uchwalony przez Zarząd, a zatwierdzony przez Radę Nadzorczą.
Zgodnie z reprezentacją, w przypadku Zarządu jednoosobowego do składania oświadczeń woli w imieniu Emitenta
uprawniony jest Prezes Zarządu samodzielnie. W przypadku zarządu wieloosobowego do składania oświadczeń woli w
imieniu Emitenta uprawniony jest Prezes Zarządu samodzielnie lub wspólnie dwóch członków Zarządu lub członek
Zarządu z Prokurentem. W umowie między Emitentem a Członkiem Zarządu, jak również w sporze z nim Emitenta
reprezentuje Rada Nadzorcza albo pełnomocnik powołany uchwałą Walnego Zgromadzenia.
Mandat członków Zarządu wygasa najpóźniej z dniem odbycia Walnego Zgromadzenia zatwierdzającego sprawozdanie
finansowe za ostatni pełen rok obrotowy pełnienia funkcji Członka Zarządu. Mandat Członka Zarządu, powołanego przed
upływem danej kadencji Zarządu, wygasa równocześnie z wygaśnięciem mandatów pozostałych członków Zarządu.
Prospekt Emisyjny
209
Mandaty członków Zarządu, powołanych przed upływem danej kadencji Zarządu, w miejsce wszystkich
dotychczasowych członków Zarządu, wygasają z upływem danej kadencji Zarządu. Mandaty członków Zarządu
wygasają w razie rezygnacji członka z pełnionej funkcji, w razie odwołania członka przez Radę Nadzorczą oraz w
przypadku śmierci członka.
Zgodnie z regulaminem Zarządu członkowie Zarządu są uprawnieni i obowiązani do samodzielnego działania zgodnie z
przyjętym podziałem kompetencji oraz ponoszą odpowiedzialność wobec Emitenta. Członkowie Zarządu nadzorują
działalność komórek merytorycznych w zakresie, jaki wynika z podziału kompetencji pomiędzy członkami Zarządu.
Każdy Członek Zarządu odpowiada za optymalizację organizacyjno–ekonomiczną powierzonego zakresu spraw, w tym
za planowanie i wykonanie związanego z nim budżetu. Członek Zarządu jest obowiązany do informowania pozostałych
członków Zarządu o podejmowanych istotnych decyzjach i wynikach sprawowanego nadzoru.
Zgodnie z postanowieniami regulaminem Zarządu, do kompetencji Prezesa Zarządu należy: a) kierowanie działalnością
Zarządu, organizowanie jego pracy i przewodniczenie posiedzeniom, b) reprezentowanie Zarządu wobec Walnego
Zgromadzenia i Rady Nadzorczej, c) uprawnienie do określenia zasad porządkowych działalności Zarządu w formie
wytycznych, które obowiązują wszystkich członków Zarządu. W razie odwołania, zawieszenia lub stałej niemożności
sprawowania czynności przez Prezesa Zarządu wszelkie jego czynności, uprawnienia i obowiązki wykonuje, do czasu
powołania nowego Prezesa lub podjęcia decyzji o cofnięciu zawieszenia, Członek Zarządu wskazany przez Radę
Nadzorczą.
Zgodnie z postanowieniami regulaminu Zarządu, podstawową formą pracy Zarządu jest odbywanie posiedzeń i
podejmowanie uchwał. Uchwał Zarządu wymagają w szczególności następujące sprawy:
a)
przyjęcie sprawozdania finansowego Spółki i skonsolidowanego Grupy Vantage,
b)
zwołanie zwyczajnego i nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy,
c)
projekt podziału zysku lub sposobu pokrycia strat,
d)
przyjęcie struktury organizacyjnej spółki i Grupy Vantage,
e)
tworzenie i likwidacja oddziałów,
f)
ustalanie regulaminu Zarządu,
g)
powołanie prokurenta,
h)
ustalanie celów strategicznych Spółki i Grupy Vantage i strategii ich osiągania,
i)
przyjęcie rocznych planów działalności gospodarczej, planów inwestycyjnych, strategicznych planów wieloletnich,
j)
zaciąganie i udzielanie pożyczek oraz zaciąganie kredytów,
k)
zaciąganie zobowiązań lub rozporządzanie prawami o wartości netto powyżej 300 000 zł,
l) udzielanie przez Emitenta poręczeń oraz gwarancji zabezpieczających zobowiązania innych osób lub podmiotów
oraz wystawianie weksli,
m) zbycie i nabycie składników majątkowych przekraczających kwotę 300 000 złotych,
n)
zawieranie umów na świadczenie usług o wartości netto powyżej 300 000 złotych,
o)
zawiązywanie nowych spółek, nabywanie lub zbywanie udziałów/akcji spółek,
p) sprawy, o których rozpatrzenie Zarząd zwraca się do Rady Nadzorczej lub Walnego Zgromadzenia, w tym
przygotowanie stosownych projektów uchwał tych organów Emitenta,
q)
powołanie pełnomocników Zarządu,
r)
konkretne sprawy, dla których Członek Zarządu wniósł o podjęcie uchwały Zarządu.
W sprawach innych niż wymienione powyżej, rozstrzygnięcia zapadają przy zachowaniu następujących zasad: a)
rozstrzygnięcia w sprawach, w których nie jest wymagane kolegialne działanie Zarządu, a które zostały przekazane do
kompetencji poszczególnych członków Zarządu zapadają w formie decyzji Członka Zarządu; b) rozstrzygnięcia w
sprawach, niezastrzeżonych do kompetencji Zarządu ani Członka Zarządu zapadają w formie decyzji dyrektora
odpowiedniego szczebla lub innego wyznaczonego pracownika, w zakresie powierzonych mu kompetencji.
Regulamin Zarządu ustalił podział odpowiedzialności poszczególnych członków Zarządu. Prezes Zarządu odpowiada za:
budowanie wizji i strategii rozwoju, doskonalenie procesów funkcjonowania organizacji, nadzór właścicielski nad
spółkami zależnymi, prowadzenie polityki kadrowej i płacowej, udzielanie darowizn, nadzór nad działalnością PR i relacje
z akcjonariuszami, opracowanie celów strategicznych spółki i kontrolę stopnia ich realizacji, nadzór nad
opracowywaniem i realizacją programu inwestycyjnego, nadzór nad poszukiwaniem i zakupami nowych terenów
inwestycyjnych, nadzór nad badaniami i analizami rynku, nadzór nad definiowaniem produktów firmy, nadzór nad
organizacją i standaryzacją procesów sprzedaży i najmu, nadzór nad działalnością marketingową grupy, nadzór nad
standardami umów i zawierania umów sprzedaży i najmu zarówno rezerwacyjnych, jak i deweloperskich, nadzór nad
obsługą najemców i kupujących oraz obsługą nieruchomości do czasu jej całkowitej sprzedaży, koordynowanie i
organizowanie pracy Zarządu, całościowy nadzór nad pracą i wynikami Działu Ekonomiczno–Administracyjnego i Działu
Prospekt Emisyjny
210
Rozwoju, Działu Sprzedaży i Utrzymania. Członek Zarządu – Dyrektor Operacyjny odpowiada za: procesy projektowania
i realizacji projektów/zadań inwestycyjnych, wybór i zawieranie umów z wykonawcami i podwykonawcami na
poszczególnych projektach, nadzór nad procesami uzyskiwania pozwoleń, decyzji i uzgodnień w poszczególnych
projektach, nadzór nad realizacją projektów zgodnie z zatwierdzonymi budżetami i harmonogramem, nadzór nad
procesem odbioru końcowego i uzyskiwaniem pozwoleń na użytkowanie obiektów w poszczególnych projektach,
całościowy nadzór nad pracą i wynikami Działu Operacyjnego. Członek Zarządu – Dyrektor Ekonomiczno
Administracyjny odpowiada za: kreowanie i realizowanie polityki ekonomiczno–finansowej, nadzór nad
sprawozdawczością Emitenta, nadzór nad obsługą Emitenta w zakresie administracyjnym, księgowym, finansowym,
kadrowym i prawnym, nadzór nad controlingiem Emitenta, nadzór nad rozwojem i obsługą informatyczną, całościowy
nadzór nad pracą i wynikami Działu Ekonomiczno–Finansowego.
21.2.2.2. Rada Nadzorcza
Zgodnie z postanowieniami Statutu Emitenta (§ 15 i następne) Rada Nadzorcza składa się z od trzech do ośmiu
członków, z zastrzeżeniem, że od dnia dematerializacji Akcji Emitenta Rada Nadzorcza składa się od pięciu do ośmiu
członków. Liczbę członków Rady Nadzorczej w tych granicach określa Walne Zgromadzenie. Członkowie Rady
Nadzorczej są powoływani (na okres wspólnej, trzyletniej kadencji) i odwoływani przez Walne Zgromadzenie. Walne
Zgromadzenie, dokonując wyboru członków Rady Nadzorczej, wyznacza także przewodniczącego Rady Nadzorczej.
Mandat Członka Rady Nadzorczej, powołanego przed upływem danej kadencji Rady Nadzorczej wygasa równocześnie z
wygaśnięciem mandatów pozostałych członków Rady Nadzorczej. Mandaty członków Rady Nadzorczej wygasają, w
związku zakończeniem kadencji Rady Nadzorczej, najpóźniej z dniem odbycia Walnego Zgromadzenia zatwierdzającego
sprawozdanie finansowe za ostatni pełny rok pełnienia przez nich funkcji członków Rady Nadzorczej. Mandaty członków
Rady Nadzorczej wygasają także w razie rezygnacji członka z pełnionej funkcji, w razie odwołania członka przez Walne
Zgromadzenie oraz w przypadku śmierci członka. Jeżeli w czasie trwania kadencji Rady Nadzorczej ulegnie
zmniejszeniu skład personalny Rady, Przewodniczący Rady niezwłocznie występuje do Zarządu Spółki o podjęcie
niezbędnych kroków w celu uzupełnienia składu Rady Nadzorczej, albo zmiany liczby członków Rady Nadzorczej.
Posiedzenia Rady Nadzorczej zwołuje Przewodniczący Rady Nadzorczej lub Członek Rady Nadzorczej wskazany przez
Przewodniczącego, Rada Nadzorcza odbywa posiedzenia co najmniej raz na kwartał. Dla ważności uchwały Rady
Nadzorczej wymagane jest zaproszenie wszystkich członków, doręczone co najmniej na siedem dni przed wyznaczoną
datą posiedzenia oraz obecność na posiedzeniu co najmniej połowy składu Rady Nadzorczej. Rada Nadzorcza
podejmuje uchwały bezwzględną większością głosów. W przypadku równej liczby głosów decyduje głos
Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Członkowie Rady Nadzorczej mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Rady,
oddając swój głos na piśmie za pośrednictwem innego Członka Rady Nadzorczej lub przy wykorzystaniu środków
bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych
do porządku obrad na posiedzeniu Rady Nadzorczej, a głosowanie przy wykorzystaniu środków bezpośredniego
porozumiewania się na odległość powinno być potwierdzone przez oddającego głos na piśmie w ciągu 7 dni od daty
oddania głosu. Potwierdzenie powinno być złożone do Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Organizację oraz tryb
działania Rady Nadzorczej określa regulamin Rady Nadzorczej uchwalony przez Radę i zatwierdzony przez Walne
Zgromadzenie.
Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Emitenta we wszystkich dziedzinach jego działania. Oprócz
spraw wskazanych w bezwzględnie obowiązujących przepisach prawa, w innych postanowieniach niniejszego Statutu
lub w uchwałach Walnego Zgromadzenia, do kompetencji Rady Nadzorczej należy:
a)
badanie rocznego bilansu, a także rachunków zysków i strat oraz zapewnienie ich weryfikacji przez wybranych
przez siebie biegłych rewidentów,
b)
badanie i opiniowanie sprawozdania finansowego Zarządu oraz sprawozdania z działalności Emitenta,
c)
opiniowanie wniosków Zarządu co do podziału zysku,
d)
składanie Walnemu Zgromadzeniu pisemnego sprawozdania z wyników czynności, o których mowa w pkt a)–c)
powyżej,
e)
wybór biegłego rewidenta do badania rocznego sprawozdania finansowego Emitenta,
f)
powołanie, zawieszenie i odwołanie członków Zarządu,
g)
zatwierdzenie regulaminu Zarządu,
h)
delegowanie członków Rady Nadzorczej do wykonywania czynności Zarządu w razie zawieszenia lub odwołania
całego Zarządu lub gdy Zarząd z innych powodów nie może działać,
i)
ustalanie zasad i wysokości wynagradzania członków Zarządu,
j)
zatwierdzanie opracowanych corocznie przez Zarząd strategii rozwoju Emitenta oraz planów działalności Emitenta i
zmian takiej strategii i planów,
k)
zatwierdzanie rocznego budżetu Emitenta oraz zmian budżetu,
l)
wyrażanie zgody na udzielenia wszelkiego rodzaju poręczeń zabezpieczających zobowiązania innych osób lub
podmiotów o wartości przekraczającej jednorazowo 2 mln zł,
Prospekt Emisyjny
211
m) wyrażanie zgody na zakup mienia i praw, których wartość netto (tj. bez VAT) przekracza jednorazowo 10% kapitału
zakładowego Emitenta, innych niż wskazane w pkt n) oraz o),
n)
wyrażanie zgody na obejmowanie oraz na zakup akcji i udziałów w spółkach kapitałowych oraz przystępowanie do
spółek osobowych,
o)
wyrażanie zgody na nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, o
wartości przekraczającej 5 mln zł,
p)
opiniowanie projektów uchwał i porządku Walnego Zgromadzenia oraz wszystkich spraw przedstawianych przez
Zarząd na Walnym Zgromadzeniu,
q)
wyrażanie zgody na zaliczkową wypłatę dywidendy.
Zgodnie z regulaminem Rady Nadzorczej przyjętym w dniu 19 sierpnia 2011 r. do kompetencji Rady Nadzorczej należy
również:
a)
występowanie do Zarządu o zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia,
b)
zwoływanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia, jeśli Rada uzna to za wskazane, a Zarząd nie zwoła
Zgromadzenia w terminie określonym w Statucie,
c)
przeglądanie, poprzez pełnomocników lub ekspertów Rady, powołanych w drodze uchwały, każdego działu
czynności Spółki,
d)
dokonywanie rewizji majątku,
e)
żądanie od Zarządu i pracowników Emitenta sprawozdań i wyjaśnień,
f)
sprawdzanie ksiąg i wszelkich dokumentów Emitenta,
g)
zasięganie opinii ekspertów.
Zgodnie z postanowieniami regulaminu Rady Nadzorczej pracami Rady Nadzorczej kieruje Przewodniczący. Rada
Nadzorcza realizuje swoje funkcje statutowe na posiedzeniach i poprzez wykonywanie czynności kontrolno–
nadzorczych. Posiedzenia Rady Nadzorczej odbywają się w siedzibie Emitenta lub w innym miejscu na terenie
Wrocławia wskazanym w zaproszeniu. W posiedzeniu Rady Nadzorczej mogą brać udział bez prawa głosowania osoby
zaproszone przez Przewodniczącego Rady Nadzorczej lub za jego zgodą przez innego Członka Rady Nadzorczej.
Zarząd lub Członek Rady Nadzorczej mogą wnioskować o zwołanie Rady Nadzorczej, podając proponowany porządek
obrad. Jeżeli Przewodniczący Rady Nadzorczej nie zwoła posiedzenia w terminie dwóch tygodni od dnia otrzymania
wniosku, wnioskodawca może je zwołać samodzielnie, podając datę, miejsce i proponowany porządek obrad. Rada
Nadzorcza może delegować swoich członków do samodzielnego pełnienia określonych czynności nadzorczych. Członek
Rady Nadzorczej, delegowany przez Radę Nadzorczą do stałego pełnienia nadzoru, powinien składać Radzie
Nadzorczej szczegółowe, pisemne sprawozdania z pełnionej funkcji.
W sytuacji zaistnienia konfliktu interesów Członek Rady Nadzorczej powinien poinformować o tym pozostałych członków
Rady Nadzorczej i powstrzymać się od zabierania głosu w dyskusji oraz od głosowania nad przyjęciem uchwały w
sprawie, w której zaistniał konflikt interesów.
Porządek posiedzenia Rady Nadzorczej ustalany jest i akceptowany przez Przewodniczącego. Zaproszenie wraz z
terminem oraz przewidywanym porządkiem obrad powinno zostać doręczone członkom Rady przynajmniej na 7 dni
przed terminem posiedzenia. Do zaproszenia mogą być dołączone materiały informacyjne w sprawach będących
przedmiotem porządku obrad. Uchwały Rady Nadzorczej oraz posiedzenia Rady są protokołowane. Protokół sporządza
osoba wskazana przez Przewodniczącego. Protokoły powinny zawierać co najmniej datę i miejsce posiedzenia, listę
obecnych członków Rady Nadzorczej, z podaniem ich imion i nazwisk, wskazywać z imienia i nazwiska inne osoby
uczestniczące w posiedzeniu, przyjęty porządek obrad, podjęte uchwały – jako załączniki, liczbę głosów oddanych na
poszczególne uchwały oraz zdania odrębne zgłoszone do protokołu. Protokoły podpisują wszyscy obecni członkowie
Rady Nadzorczej.
21.2.2.3. Opis praw, przywilejów i ograniczeń powiązanych z każdym rodzajem istniejących akcji
Zgodnie z postanowieniami Statutu z akcjami serii A, B, C, D oraz E nie są związane żadne szczególne prawa,
przywileje ani ograniczenia.
Prawa i ograniczenia związane z akcjami zostały opisane w pkt 4.5, 4.8 i 4.9 Rozdział IV – Dokument Ofertowy.
Z Akcjami Emitenta nie są związane żadne obowiązki do świadczeń dodatkowych na rzecz Emitenta.
21.2.2.4. Opis działań niezbędnych do zmiany praw posiadaczy akcji, ze wskazaniem tych zasad, które mają
bardziej znaczący zakres, niż jest to wymagane przepisami prawa
Statut Emitenta nie przewiduje postanowień, które w sposób bardziej znaczący określają działania niezbędne do zmiany
praw posiadaczy akcji. Wszelkie zmiany postanowień Statutu, które mogłyby mieć wpływ na kształt praw posiadaczy
akcji, podlegają więc ogólnym wymogom przepisów prawa. W szczególności uchwała Walnego Zgromadzenia dotycząca
takiej zmiany zapada kwalifikowaną większością trzech czwartych głosów (art. 415 KSH).
Prospekt Emisyjny
212
21.2.2.5. Zasady określające sposób zwoływania zwyczajnych walnych zgromadzeń oraz nadzwyczajnych
walnych zgromadzeń, włącznie z zasadami uczestnictwa w nich
Zgodnie z postanowieniami KSH oraz Statutu Emitenta Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie akcjonariuszy zwołuje
Zarząd z własnej inicjatywy, na pisemny wniosek Rady Nadzorczej lub na wniosek akcjonariusza bądź akcjonariuszy
reprezentujących co najmniej jedną dwudziestą kapitału zakładowego, w ciągu dwóch tygodni od dnia złożenia żądania
Zarządowi. W przypadku niezwołania przez Zarząd Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia w terminie dwóch tygodni
od zgłoszenia żądania przez Radę Nadzorczą Emitenta, Rada Nadzorcza ma prawo zwołania Nadzwyczajnego Walnego
Zgromadzenia Emitenta. Jeżeli w terminie dwóch tygodni od dnia przedstawienia przez akcjonariuszy żądania zarządowi
nadzwyczajne walne zgromadzenie nie zostanie zwołane, sąd rejestrowy może upoważnić do zwołania nadzwyczajnego
walnego zgromadzenia akcjonariuszy występujących z tym żądaniem. Sąd wyznacza przewodniczącego tego
zgromadzenia. Zgodnie ze Statutem Emitenta prawo zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia przysługuje
również akcjonariuszowi bądź akcjonariuszom reprezentującym łączenie jedną dwudziestą kapitału zakładowego
Emitenta.
Zarząd obowiązany jest zwołać Zwyczajne Walne Zgromadzenie jeden raz w roku, najpóźniej w terminie 6 miesięcy po
upływie każdego roku obrotowego. Rada Nadzorcza zwołuje Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w
przypadku, w którym Zarząd nie zrobi tego w powyższym terminie. Statut Emitenta przyznaje również prawo do zwołania
Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy akcjonariuszowi bądź akcjonariuszom reprezentującym łącznie
jedną dwudziestą kapitału zakładowego Emitenta, w przypadku gdy Zarząd nie zwoła go w terminie określonym
przepisami KSH i postanowieniami Statutu.
Zgodnie z postanowieniami art. 401 KSH, akcjonariusz lub akcjonariusze reprezentujący co najmniej jedną dwudziestą
kapitału zakładowego mogą żądać umieszczenia określonych spraw w porządku obrad najbliższego walnego
zgromadzenia, jak również zgłaszać spółce, na piśmie lub w formie elektronicznej, projekty uchwał dotyczące spraw
wprowadzonych do porządku obrad walnego zgromadzenia lub spraw, które mają zostać wprowadzone do porządku
obrad. Ponadto każdy z akcjonariuszy może podczas walnego zgromadzenia zgłaszać projekty uchwał dotyczące spraw
wprowadzonych do porządku obrad.
Walne Zgromadzenie zwołuje się przez ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, które powinno być
dokonane co najmniej na trzy tygodnie przed terminem Walnego Zgromadzenia. W ogłoszeniu należy oznaczyć datę,
godzinę i miejsce walnego zgromadzenia oraz szczegółowy porządek obrad. W przypadku zamierzonej zmiany statutu
powołać należy dotychczas obowiązujące postanowienia, jak również treść projektowanych zmian. Jeżeli jest to
uzasadnione znacznym zakresem zamierzonych zmian, ogłoszenie może zawierać projekt nowego tekstu jednolitego
statutu wraz z wyliczeniem nowych lub zmienionych postanowień statutu.
Uchwały można powziąć, mimo braku formalnego zwołania walnego zgromadzenia, jeżeli cały kapitał zakładowy jest
reprezentowany, a nikt z obecnych nie zgłosił sprzeciwu dotyczącego odbycia Walnego Zgromadzenia lub wniesienia
poszczególnych spraw do porządku obrad.
Akcjonariusze mogą uczestniczyć w posiedzeniu Walnego Zgromadzenia osobiście lub przez pełnomocników.
Pełnomocnikami nie mogą być członkowie Zarządu i pracownicy Spółki.
Walne Zgromadzenia Akcjonariuszy mogą się odbywać w siedzibie Emitenta lub w Warszawie.
21.2.2.6. Opis postanowień statutu lub regulaminów Emitenta, które mogłyby spowodować opóźnienie,
odroczenie lub uniemożliwienie zmiany kontroli nad Emitentem
Statut Emitenta ani żaden inny akt regulujący wewnętrzną organizację Emitenta nie zawiera postanowień, które mogłyby
spowodować opóźnienie, odroczenie lub uniemożliwienie zmiany kontroli nad Emitentem.
21.2.2.7. Wskazanie postanowień statutu lub regulaminów Emitenta, jeśli takie istnieją, regulujących progową
wielkość posiadanych akcji, po przekroczeniu której konieczne jest ujawnienie wielkości posiadanych akcji
przez akcjonariusza
Statut Spółki Emitenta ani żaden inny akt regulujący wewnętrzną organizację Emitenta nie zawiera postanowień, na
podstawie których, po przekroczeniu progowej wielkości posiadanych akcji, akcjonariusz byłby zobowiązany zawiadomić
o tym Emitenta.
21.2.2.8. Opis zasad i warunków nałożonych zapisami statutu spółki, jej regulaminami, którymi podlegają zmiany
kapitału w przypadku, jeżeli zasady te są bardziej rygorystyczne niż określone wymogami obowiązującego
prawa
Statut Spółki Emitenta ani żaden inny akt regulujący wewnętrzną organizację Emitenta nie zawiera postanowień, na
podstawie których warunki obniżenia i podwyższenia kapitału zakładowego Emitenta zostałyby ujęte bardziej
rygorystycznie niż określone wymogami obowiązującego prawa.
Prospekt Emisyjny
213
22. Istotne umowy zawierane przez podmioty z Grupy Emitenta
Poniżej przedstawiamy podsumowanie wszystkich istotnych umów, to jest umów, których wartość przekracza 5%
kapitałów własnych Emitenta w skali roku lub takich umów niespełniających tego kryterium, których zamieszczenie w
Prospekcie jest w ocenie Emitenta uzasadnione z uwagi na znaczenie tych umów dla prowadzonej działalności, których
stroną jest Emitent lub spółka z jego Grupy, za okres dwóch lat bezpośrednio poprzedzających datę publikacji
Prospektu.
Przedstawiamy również podsumowanie wszystkich innych istotnych umów zawartych przez spółki z Grupy Emitenta,
które zawierają postanowienia powodujące powstanie zobowiązania spółki z Grupy Emitenta lub nabycie przez nie praw
o istotnym znaczeniu dla Grupy na Dzień Prospektu.
22.1. Istotne umowy zawierane poza normalnym tokiem działalności
22.1.1. Umowy kredytowe
a)
Umowa kredytu inwestorskiego, zawarta w dniu 30.11.2011 r. pomiędzy PKO BP S.A. a Centauris IPD Invest sp.
z o.o. S.K.A., w której PKO BP S.A. zobowiązuje się postawić do dyspozycji kredyt w kwocie 16 005 622 zł z
przeznaczeniem na częściowe sfinansowanie kosztów netto zakupu nieruchomości o łącznej powierzchni 14 507
2
m , dla których prowadzone są księgi wieczyste o numerach KW: WR1K/00121396/6, WR1K/00093120/5,
WR1K/00184361/1. Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. angażuje udział własny w wysokości 4 203 603 zł. W
umowie określono warunki wypłaty kredytu. Stopa procentowa dla kredytu określana jest przez bank jako suma
stałej marży oraz WIBOR 3M. Ustalono, że zabezpieczeniem kredytu będzie: hipoteka umowna łączna w kwocie
24 008 433 zł na użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej; klauzula potrącenia wierzytelności z
rachunków Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A.; weksel własny in blanco wystawiony przez Centauris IPD
Invest sp. z o.o. S.K.A. wraz z deklaracją wekslową, oświadczenie o poddaniu się egzekucji na podstawie
bankowego tytułu egzekucyjnego. Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. zobowiązała się do rozpoczęcia spłaty
ratalnej zadłużenia od dnia 31.05.2012 r. Spłata kredytu powinna nastąpić do dnia 30 września 2013 r. Centauris
IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. jest zobowiązana m.in. do dostarczania do banku okresowych sprawozdań
finansowych, a także do niedokonywania wypłat dywidend ani udzielania pożyczek bez zgody banku.
b)
Umowa kredytu inwestorskiego, zawarta w dniu 30.11.2011 r. pomiędzy PKO BP S.A. a Centauris IPD Invest sp.
z o.o. S.K.A., w której PKO BP S.A. zobowiązuje się postawić do dyspozycji kredyt w kwocie 26 684 164 zł z
przeznaczeniem na częściowe sfinansowanie kosztów brutto realizacji II etapu inwestycji polegającego na
budowie osiedla „Centauris” we Wrocławiu. Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. angażuje udział własny w
wysokości 6 959 314 zł. W umowie określono warunki wypłaty kredytu. Kredyt będzie wypłacony w transzach, a
całkowita wypłata kwoty kredytu nastąpi w terminie do dnia 30.06.2013 r. Stopa procentowa dla kredytu określana
jest przez bank jako suma stałej marży oraz WIBOR 3M. Zabezpieczeniem kredytu są: hipoteka umowna łączna
w kwocie 40 026 246 zł na użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej; klauzula potrącenia wierzytelności
z rachunków Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A.; weksel własny in blanco wystawiony przez Centauris IPD
Invest sp. z o.o. S.K.A. wraz z deklaracją wekslową, oświadczenie o poddaniu się egzekucji na podstawie
bankowego tytułu egzekucyjnego, przelew wierzytelności na rzecz PKO BP S.A. z dotychczasowych i nowo
zawieranych umów przez Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. z nabywcami lokali mieszkaniowych, usługowych
oraz miejsc postojowych; przelew wierzytelności pieniężnej z umowy ubezpieczenia budowy i nieruchomości.
Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. zobowiązała się do rozpoczęcia spłaty ratalnej zadłużenia w dniu
31.07.2013 r. Spłata kredytu powinna nastąpić do dnia 30 listopada 2013 r. Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A.
jest zobowiązany m.in. do dostarczania do banku okresowych sprawozdań finansowych, a także do informowania
banku o zamiarze wypłat dywidend i udzielania pożyczek.
c)
Umowa o kredyt inwestycyjny na uwolnienie kapitału z gruntu (tzw. equity release), zawarta w dniu 4 października
2007 r. pomiędzy Bank Zachodni WBK S.A. a Emitentem na kwotę 23 500 tys. zł z przeznaczeniem na
uwolnienie kapitału z gruntu dotyczących nieruchomości położonych we Wrocławiu przy ul. Rychtalskiej, o łącznej
2
powierzchni 21 756 m , o nr KW WR1K/00104373/4 oraz WR1K/00053490/7. Umowa była zmieniana aneksami
nr 1–6. Stopa procentowa dla kredytu określana jest przez bank jako suma zmiennej marży oraz WIBOR 1M.
Zabezpieczeniem kredytu są: hipoteka umowna zwykła w kwocie 17 650 tys. zł oraz hipoteka kaucyjna łączna do
kwoty 8 825 tys. zł ustanowionych na nieruchomości o nr KW WR1K/00053490/7 oraz WR1K/00104373/4;
hipoteka umowna zwykła w kwocie 17 650 tys. zł oraz hipoteka kaucyjna łączna do kwoty 8 825 tys. zł
ustanowionych na nieruchomościach o nr. KW WR1K/00053490/7, WR1K/00104373/4, WR1K/00285129/1;
kaucja w kwocie 390 tys. zł; podporządkowanie pożyczek udzielonych Emitentowi przez akcjonariuszy Emitenta;
pełnomocnictwo do dysponowania środkami Emitenta zgromadzonymi na rachunku bieżącym. Spłata kredytu
powinna nastąpić do dnia 31 marca 2012 r. lub 31 maja 2013 r. w zależności od okoliczności. Emitent jest
zobowiązany m.in. do dostarczania do banku okresowych sprawozdań finansowych, poddanie się egzekucji
bankowej, utrzymywania odpowiednich wskaźników finansowych; umożliwienia bankowi inspekcji; nieobciążania i
niesprzedawania nieruchomości bez zgody banku, a także do niezaciągania nowych zobowiązań, nieudzielania
gwarancji i nieudzielania pożyczek bez zgody banku, informowania o istotnych wydarzeniach w działalności
Emitenta, dokonywanych zmianach w składzie akcjonariatu Emitenta.
d)
Umowa kredytów A i B zawarta w dniu 15 marca 2011 r. pomiędzy Bank Zachodni WBK S.A. a Promenady
Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. na kwotę 29 400 tys. zł (kredyt A) i 3 500 tys. zł (kredyt B) z przeznaczeniem na
Prospekt Emisyjny
214
finansowanie lub refinansowanie kosztów projektu Promenady Epsilon (kredyt A) oraz na zapłatę podatku VAT od
kosztów projektu (kredyt B). Stopa procentowa dla kredytu określana jest przez bank jako suma marży oraz
wartość WIBOR lub EURIBOR, w zależności od tego jaka jest waluta kredytu. Walutą kredytu jest polski złoty,
aczkolwiek kredytobiorca może, po spełnieniu określonych warunków, wystąpić o konwersję kredytu A na walutę
euro. Zabezpieczeniem kredytu są: hipoteka łączna umowna zwykła w kwocie 44 100 tys. zł ustanowionych na
nieruchomości o nr. KW WR1K/00163728/9, WR1K/00053490/7 oraz WR1K/00104373/4 (kredyt A); hipoteka
łączna umowna zwykła w kwocie 5 250 tys. zł ustanowionych na nieruchomości o nr. KW WR1K/00163728/9,
WR1K/00053490/7 oraz WR1K/00104373/4 (kredyt B); kaucja w kwocie 1 200 tys. zł; podporządkowanie
pożyczek udzielonych Emitentowi przez akcjonariuszy Emitenta; pełnomocnictwo do dysponowania środkami
Emitenta zgromadzonymi na rachunku bieżącym oraz zastawy rejestrowe na rachunkach bankowych dłużnika
określone w umowie zastawów rejestrowych i finansowych z dnia 29 czerwca 2011 r.; cesja istniejących praw z
dokumentów projektu oraz zabezpieczenia finansowego na podstawie umowy z dnia 29 czerwca 2011 r.; zastawy
zwykłe i rejestrowe na udziale komplementariusza VD sp. z o.o. w Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. na
podstawie umowy z dnia 29 czerwca 2011 r.; zastawy rejestrowe i finansowe na akcjach imiennych serii B w
posiadaniu Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. na podstawie umowy z dnia 29 czerwca 2011 r.,
zastawy rejestrowe i finansowe na akcjach imiennych serii B w posiadaniu Emitenta na podstawie umowy z dnia
30 czerwca 2011 r. oraz gwarancja udzielona przez Emitenta na pokrycie przekroczonych kosztów projektu
Promenady Epsilon oraz gwarancja wniesienia wkładów własnych. Spłata kredytu powinna nastąpić w terminie
trzech lat od daty konwersji albo do dnia 31 marca 2016 r. (kredyt A) i w terminie 18 miesięcy po wypłacie
pierwszej transzy kredytu albo do 31 marca 2013 r. (kredyt B). Emitent jest zobowiązany m.in. do dostarczania do
banku okresowych sprawozdań finansowych, informacji na temat postępów projektu, informacji na temat
nieruchomości, utrzymywania odpowiednich wskaźników finansowych; nieobciążania i niesprzedawania
nieruchomości bez zgody banku, a także do niezaciągania nowych zobowiązań, nieudzielania gwarancji i
nieudzielania pożyczek bez zgody banku; niezmieniania żadnych dokumentów korporacyjnych kredytobiorcy,
nieumarzania akcji i niewypłacania dywidendy; informowania o istotnych wydarzeniach w działalności Emitenta.
Umowa ramowa o trybie zawierania oraz rozliczania transakcji terminowych i walutowych zawarta w dniu 19 maja
2011 r. pomiędzy Bank Zachodni WBK S.A. a Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A., jako umowa związana z
powyższą umową kredytów A i B z 15 marca 2011 r. W związku bowiem z możliwością konwersji kredytu A. na
walutę euro, Emitent będzie zabezpieczał swoje zadłużenie w euro zgodnie z postanowieniami umowy ramowej o
trybie zawierania oraz rozliczania transakcji terminowych i walutowych. Przedmiot umowy obejmuje transakcje
depozytowe terminowe i bieżące, transakcje na papierach wierzycielskich i innych papierach wartościowych,
transakcje walutowe, w tym terminowe transakcje walutowe oraz transakcje na instrumentach pochodnych.
Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. jest uprawniony do zawierania umów szczegółowych w ramach limitu
ustalonego przez Bank Zachodni WBK S.A. Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. zobowiązany jest
przedkładać na żądanie Bank Zachodni WBK S.A. właściwe roczne sprawozdania finansowe. Zabezpieczeniem
roszczeń Bank Zachodni WBK S.A. są: pełnomocnictwo do dysponowania środkami pieniężnymi Promenady
Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. zgromadzonymi na rachunku bieżącym oraz na innych rachunkach prowadzonych w
Bank Zachodni WBK S.A. oraz weksel in blanco wraz z deklaracją wekslową.
22.1.2. Umowy pożyczki
a)
Umowa pożyczki z dnia 6 czerwca 2007 r. zawarta pomiędzy Impel a IPD Południe sp. z o.o. Na podstawie
umowy Impel udzieliła IPD Południe sp. z o.o. pożyczki w kwocie 8 250 000 zł. Pożyczka zostanie spłacona
jednorazowo przelewem do dnia 31 grudnia 2012 r. Zabezpieczenie spłaty pożyczki stanowi weksel in blanco z
deklaracją wekslową. Pożyczkobiorca zobowiązał się również spłacić jednorazowo, w dniu zwrotu pożyczki,
odsetki naliczane miesięcznie od kwoty pożyczki wg zmiennej stawki procentowej ustalonej na bazie WIBOR 1M,
powiększonej o stałą marżę.
b)
Umowa pożyczki z dnia 29 grudnia 2006 r. zawarta pomiędzy Impel a IRE VD sp. z o.o. S.K.A. (dawniej Impel
Real Estate sp. z o.o.). Na podstawie umowy Impel udzieliła IRE VD sp. z o.o. S.K.A. pożyczki w kwocie 31 000
tys. zł na zakupy gruntów. Pożyczka była wypłacana w transzach i do chwili obecnej wypłacono łącznie 26 420
tys. zł. Pożyczka zostanie spłacona jednorazowo przelewem do dnia 30 czerwca 2012 r. Zabezpieczenie spłaty
pożyczki stanowi weksel in blanco z deklaracją wekslową. Pożyczkobiorca zobowiązał się również spłacić
jednorazowo, w dniu zwrotu pożyczki, odsetki naliczane miesięcznie od kwoty pożyczki wg zmiennej stawki
procentowej ustalonej na bazie WIBOR 1M, powiększonej o stałą marżę.
Ponadto, zgodnie z wiedzą Emitenta, spółki z Grupy Vantage są stroną umów pożyczek z podmiotami z Grupy Impel na
łączną kwotę 73 249 020,89 zł (należności główne wraz z odsetkami – według stanu na dzień 31 grudnia 2011 r.).
Pożyczki te zostały zawarte w latach 2002–2011, opiewały na kwoty od 100 tys. do 26 400 tys. zł, zazwyczaj
zabezpieczone były wekslem in blanco z deklaracją wekslową. Pożyczki były oprocentowane na warunkach rynkowych,
zwykle w drodze odsetek naliczanych miesięcznie od kwoty pożyczki wg zmiennej stawki procentowej ustalonej na bazie
WIBOR, powiększonej o stałą marżę. Zgodnie z postanowieniami Planu Podziału, w szczególności załącznika 7 do
Planu Podziału, pożyczki udzielone przez Grupę Impel spółkom IPD Centrum sp. z o.o., IPD Południe sp. z o.o., IRE VD
sp. z o.o. S.K.A., Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. oraz Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A zostaną
wydzielone do Emitenta. W konsekwencji wszystkie te pożyczki staną się pożyczkami wewnątrzgrupowymi w Grupie
Vantage.
Prospekt Emisyjny
215
22.1.3. Umowa leasingu
Umowa leasingu operacyjnego i dzierżawy z dnia 30 października 2009 r. zawarta pomiędzy BFL Nieruchomości sp. z
o.o. i House VD sp. z o.o. S.K.A. Przedmiotem leasingu są budynki i budowle zlokalizowane przy ulicy Ślężnej 118 we
Wrocławiu, objęte księgą wieczystą o nr. KW WR1K/00032709/3. Przedmiotem dzierżawy jest prawo użytkowania
wieczystego gruntu położonego we Wrocławiu, przy ul. Ślężnej 118, objęte księgą wieczystą o nr. KW
WR1K/00032709/3. Przedmiot leasingu i dzierżawy został nabyty od IRE VD Sp. z o.o. S.K.A. (dawniej: Impel Real
Estate VD sp. z o.o. S.K.A.) za cenę 24 800 tys. netto. Umowa leasingu i dzierżawy została zawarta do dnia 29
października 2024 r. House VD sp. z o.o. S.K.A. zobowiązał się do wnoszenia depozytu gwarancyjnego.
Zabezpieczeniem umowy leasingu i dzierżawy są m.in. dwa weksle in blanco House VD sp. z o.o. S.K.A. wraz z
deklaracją wekslową oraz warunkowe cesje wierzytelności na zabezpieczenie z umów najmu zawartych przez House VD
sp. z o.o. S.K.A. House VD sp. z o.o. S.K.A. będzie płacił z tytułu powyższych umów opłaty leasingowe i czynsz
dzierżawny. Wynagrodzenie pieniężne za okres leasingu wynosi 39 480 426,87 zł. Wynagrodzenie pieniężne za okres
dzierżawy wynosi 1 665 950 zł.
BFL Nieruchomości sp. z o.o. i House VD sp. z o.o. S.K.A. zawarły ponadto w dniu 5 listopada 2009 r. umowę
zobowiązującą do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków i budowli zlokalizowanych przy
ul. Ślężnej 118 we Wrocławiu, objętych księgą wieczystą o nr. KW WR1K/00032709/3, będących przedmiotem umowy
leasingu operacyjnego opisanej powyżej. Warunkiem sprzedaży będzie wypełnienie przez House VD sp. z o.o. S.K.A.
wszystkich zobowiązań określonych w umowie leasingu.
22.1.4. Umowy ubezpieczenia
Poniżej przedstawiamy opis umów ubezpieczenia, w których Emitent i Spółki od niego Zależne są stroną.
a)
Polisa Sopockiego Towarzystwa Ubezpieczeń ERGO HESTIA S.A. dotycząca kompleksowego ubezpieczenia
przedsiębiorstwa od wszystkich ryzyk, sprzętu elektronicznego, rzeczy w krajowym przewozie (cargo) Emitenta i
Spółek Zależnych, gdzie łączna kwota sumy ubezpieczenia wynosi 8 204 150 zł. Polisa wygasa w dniu 31 lipca
2012 r.
b)
Polisa Chartis Europe S.A. oddział w Polsce dotycząca odpowiedzialności cywilnej Emitenta z tytułu prowadzonej
działalności lub posiadanego mienia, odpowiedzialności najemcy, odpowiedzialności za dzieło, odpowiedzialności
pracodawcy z tytułu wypadków przy pracy oraz zanieczyszczenia środowiska. Dodatkowo ubezpieczonymi są
IRE VD sp. z o.o. S.K.A., Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A., IPD Południe sp. z o.o., IPD Centrum sp. z o.o.,
IPD Invest sp. z o.o., Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A., House VD sp. z o.o. S.K.A., VD sp. z o.o., Office
VD sp. z o.o. S.K.A., VD Invest sp. z o.o., Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A., Centauris Bis sp. z o.o.,
FDW Retail sp. z o.o. (obecnie PRW sp. z o.o.). Limit odpowiedzialności wynosi 15 mln zł. Polisa wygasa 31
grudnia 2012 r.
c)
Polisa Chartis Europe S.A. oddział w Polsce dotycząca ubezpieczenia szkód powstałych w następstwie roszczeń
z tytułu odpowiedzialności członków organów spółki kapitałowej Emitenta oraz spółek z Grupy Vantage do łącznej
kwoty 5 mln zł. Zgodnie z postanowieniami polisy, wygasa ona w dniu 31 lipca 2012 r.
d)
Polisa TU Allianz Polska S.A. dotycząca ubezpieczenia ryzyk budowlanych IRE VD sp. z o.o. S.K.A. (dawniej
Impel Real Estate sp. z o.o.) jako inwestora oraz generalnego wykonawcy „Budowy osiedla domów
jednorodzinnych i szeregowych w Sadkowie gmina Kąty Wrocławskie” realizowanej w trzech etapach w zakresie
dotyczącym ubezpieczenia mienia – robót kontraktowych, usunięcia pozostałości po szkodzie oraz narzędzi do
prac dotyczących budynków i/lub budowli do kwoty 78 mln zł (ubezpieczenie robót kontraktowych), 10 mln zł
(ubezpieczenie usunięcia pozostałości po szkodzie) oraz 5 mln zł (ubezpieczenie narzędzi i urządzeń). Polisa
wygasa w dniu 31 stycznia 2012 r.
e)
Polisa HDI Asekuracja TU S.A. dotycząca ubezpieczenia ryzyk budowlanych Promenady Epsilon VD sp. z o.o.
S.K.A. oraz CFE Polska sp. z o.o. oraz innych podwykonawców przy realizacji projektu „Budowy budynku
biurowego z garażem podziemnym oraz infrastrukturą towarzyszącą realizowanej przy ul. Rychtalskiej w zakresie
dotyczącym ubezpieczenia mienia – prac budowlano–montażowych oraz usunięcia pozostałości po szkodzie, do
łącznej kwoty 30 058 219,19 zł. Polisa wygasa w dniu 30 czerwca 2012 r.
22.1.5. Umowy inwestycyjne
Umowa inwestycyjna z 27 lutego 2008 r.
Dnia 27 lutego 2008 r. Emitent, Impel oraz Impel Security Polska sp. z o.o. zawarły umowę inwestycyjną. Intencją stron
było wspólne działanie na rzecz prowadzenia i rozwijania działalności deweloperskiej przy założeniu, że opracowanie
oraz realizacja strategii działalności deweloperskiej pozostawać będzie w kompetencji Emitenta. Zgodnie z Umową
Inwestycyjną Emitent zobowiązał się do przeprowadzenia zmian w strukturze własnościowej, podwyższając swój kapitał
zakładowy w trzech etapach:
W pierwszym etapie nastąpiło zarejestrowanie w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Fabrycznej podwyższenia kapitału
zakładowego o kwotę 7 914 104,08 zł (do kwoty 11 904 000 zł) będącej efektem emisji 3 191 171 sztuk akcji na
okaziciela serii C o wartości nominalnej 2,48 zł. każda. Akcje zostały objęte przez Worldstar Investments S.a.r.l..
W drugim etapie nastąpiła emisja 1 679 615 sztuk akcji imiennych serii D o wartości nominalnej 2,48 zł każda. Akcje te
obejmowane miały być przez Impel za cenę emisyjną wynoszącą 32,50 zł za każdą akcję i pokryte przez Impel aportem
Prospekt Emisyjny
216
w postaci udziałów w spółkach Impel Real Estate sp. z o.o. (obecnie IRE VD sp. z o.o. S.K.A.) (3 000 udziałów o
wartości 500 zł każdy, stanowiących 100% kapitału zakładowego), IPD Centrum sp. z o.o. (100 udziałów o wartości
nominalnej 500 zł każdy, stanowiących 100% kapitału zakładowego), IPD Południe sp. z o.o. (100 udziałów o wartości
nominalnej 500 zł każdy, stanowiących 100% kapitału zakładowego) oraz akcji w spółce Centauris IPD Invest sp. z o.o.
S.K.A. (1 000 000 akcji o wartości nominalnej 10 zł każda, stanowiących 50% akcji spółki).
W trzecim etapie nastąpiło podwyższenie kapitału zakładowego spółki Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. w
drodze emisji 1 951 338 akcji imiennych serii B o wartości nominalnej 10 zł każda. W ramach podwyższenia Impel objął
759 953 sztuki akcji imiennych serii B za cenę emisyjną w wysokości 120 zł za każdą akcję, natomiast Impel Security
Polska sp. z o.o. objął 265 137 sztuk akcji imiennych serii B za cenę emisyjną w wysokości 120 zł. za każdą akcję.
Pozostałe 926 248 akcji Promenad Wrocławskich VD sp. z o.o. S.K.A. objął Emitent za cenę emisyjną w wysokości 120
zł za każdą akcję. Każda ze spółek obejmująca udziały w Promenadach Wrocławskich sp. z o.o. S.K.A. wniosła na ich
pokrycie aporty w postaci prawa użytkowania wieczystego lub udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntów
położonych we Wrocławiu przy ulicy Rychtalskiej i ulicy Zakładowej.
W etapie trzecim strony zdecydowały, że Impel zostanie poddany podziałowi polegającemu na wydzieleniu zakładu
Ecoimpel oraz przejęciu go przez Emitenta. Na skutek podziału akcjonariusze Impel obejmą akcje w podwyższonym
kapitale zakładowym zgodnie z treścią planu podziału Impel z 7 czerwca 2011 r. Datą zakończenia umowy jest data
podziału Impel.
Umowa inwestycyjna z dnia 11 grudnia 2006 r.
Umowa inwestycyjna pomiędzy BNM–3 sp. z o.o. a Emitentem (pierwotnie Impel i BNM–3 sp. z o.o.), której celem jest
rozwój działalności deweloperskiej poprzez wspólną realizację projektu w oparciu o ustalony biznesplan, przewidujący
wybudowanie około 440 nowoczesnych lokali mieszkalnych. Projekt realizowany ma być w latach 2007–2015 w trzech
etapach i finansowany ze środków stron oraz źródeł zewnętrznych pochodzących z kredytu bankowego.
Zgodnie z postanowieniami umowy inwestycyjnej strony postanowiły o powołaniu spółek celowych (i) Centauris IPD
Invest sp. z o.o. S.K.A. (poprzednio BNM Impel S.A. sp.j.) dla pierwszego etapu inwestycji oraz (ii) Centauris Bis sp. z
o.o. dla drugiego i trzeciego etapu inwestycji, mających realizować wspólny projekt. Zgodnie z postanowieniami umowy,
BNM–3 sp. z o.o. i Emitent są wyłącznymi wspólnikami posiadającymi każdy 50% udziałów i głosów w jej organach.
Strony umowy w równym stopniu uczestniczą w podwyższeniu kapitału spółek celowych, wnoszeniu wkładów,
ewentualnych dopłatach, pożyczkach lub innych formach finansowania. Zarządzanie projektami zostało przekazane
spółkom BNM Service sp. z o.o. oraz Emitentowi.
Inwestycja prowadzona jest na nieruchomości położonej przy ulicy Ślężnej 112, 114, 116 oraz ulicy Działkowej. Umowa
została zawarta na okres do zakończenia projektu.
22.1.6. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa pomiędzy spółkami z Grupy Vantage
W dniu 29 listopada 2011 r. Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. oraz FDW Retail sp. z o.o. (obecnie PRW sp.
z o.o.) zawarły, za zgodą walnego zgromadzenia spółki Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A., umowę
1
przeniesienia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 kodeksu cywilnego, spółki Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o.
S.K.A., o wartości 188 800 tys. zł na rzecz FDW Retail. Sp. z o.o., w zamian za objęcie przez Promenady Wrocławskie
VD sp. z o.o. S.K.A. 377 600 udziałów o wartości 500 zł każdy, w podwyższonym kapitale zakładowym FDW Retail sp. z
o.o. W dniu 29 listopada 2011 r. zgromadzenie wspólników FDW Retail sp. z o.o. podjęło uchwałę o podwyższeniu
kapitału zakładowego do wysokości 188 805 tys. zł przez ustanowienie nowych 377 600 udziałów i wyraziło zgodę na ich
objęcie przez Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. W skład przedsiębiorstwa będącego przedmiotem umowy
przeniesienia wchodzą: własność i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości należące do Promenady Wrocławskie
VD sp. z o.o. S.K.A., prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości oraz prawa do korzystania z
nieruchomości wynikających z innych stosunków prawnych, 8 984 akcje w Promenady Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A.,
środki pieniężne, wierzytelności związane z prowadzoną działalnością, znak towarowy, prawa autorskie, prawa
wynikające z innych umów (m.in. umów ubezpieczenia) oraz wskazane w umowie ruchomości. Strony zobowiązały się
również do podjęcia wszelkich uzasadnionych działań, jakie będą wymagane w celu uzyskania zgód od wierzycieli
Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. na przeniesienie zobowiązań. Po zarejestrowaniu podwyższenia kapitału
zakładowego oraz zmian firmy i siedziby przez sąd rejestrowy PRW sp. z o.o. (dawniej FDW Retail sp. z o.o.), IRE VD
sp. z o.o. S.K.A. posiada 0,003% udziałów, a Promenady Wrocławskie VD sp. z o.o. S.K.A. 99,997% udziałów.
22.1.7. Umowy sprzedaży nieruchomości pomiędzy Centauris Bis sp. z o.o. a Centauris IPD Invest sp. z o.o.
S.K.A.
W dniu 29 listopada 2011 r. spółki Centauris Bis sp. z o.o. jako sprzedający oraz Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A.
jako nabywca zawarły trzy umowy sprzedaży nieruchomości należących do Centauris Bis sp. z o.o.
Przedmiotem dwóch z trzech wspomnianych umów jest sprzedaż praw użytkowania wieczystego niezabudowanych
2
nieruchomości gruntowych składających się z działek: 2/17 i 2/18 o łącznej powierzchni 467 m , dla których prowadzona
2
jest księga wieczysta WR1K/00121396/6, 2/9 i 2/23 o łącznej powierzchni 3 922 m , dla których prowadzona jest księga
2
wieczysta WR1K/00110996/2, 3/2 i 3/55 o łącznej powierzchni 7 706 m , dla których prowadzona jest księga wieczysta
2
WR1K/00093120/5 oraz 3/54 o powierzchni 101 m , dla której prowadzona jest księga wieczysta WR1K/00184361/1.
Umowy te zostały zawarte pod warunkiem, że gmina Wrocław nie wykona w stosunku do tych nieruchomości
przysługującego jej na mocy art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.
(tekst. jedn. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.) prawa pierwokupu. W związku z niewykonaniem przez
Prospekt Emisyjny
217
Prezydenta Wrocławia przysługującego gminie Wrocław prawa pierwokupu strony zawarły w dniu 30 grudnia 2011 r.
umowy przeniesienia użytkowania wieczystego.
W trzeciej umowie zawartej w dniu 30 grudnia 2011 r. Centauris Bis sp. z o.o., jako sprzedający oraz Centauris IPD
Invest sp. z o.o. S.K.A. jako kupujący postanowiły o sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
2
stanowiącej działkę numer 2/24 o powierzchni 6 473 m , dla której prowadzona jest księga wieczysta
WR1K/00105692/3, wraz ze związanym z nim prawem własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość.
Celem powyższych umów jest przeniesienie należących do Centauris Bis sp. z o.o. do Centauris IPD Invest sp. z o.o.
S.K.A. nieruchomości, na których planowana jest realizacja przez Centauris IPD Invest sp. z o.o. S.K.A. drugiego etapu
inwestycji pod nazwą „Centauris”. Zagregowana wartość powyższych umów wynosi 26 270 tys. zł. Ponadto, zgodnie z
umową, Centauris Bis sp. z o.o. powinna przeznaczyć część ceny sprzedaży na spłatę zobowiązań z umowy o kredyt
deweloperski na rachunku kredytowym zawartej z Bankiem Zachodnim WBK S.A. w dniu 28 czerwca 2007 r., celem
zwolnienia nieruchomości z obciążenia hipoteką umowną łączną zwykłą (w kwocie 23,7 mln zł) oraz hipoteką umowną
łączną kaucyjną (do kwoty 11,85 mln zł).
22.2. Istotne umowy zawierane w normalnym toku działalności
a)
Umowa o roboty budowlane i generalne wykonawstwo zawarta dnia 4 listopada 2011 r. pomiędzy Centauris IPD
Invest sp. z o.o. S.K.A. jako zamawiającym a Kajima Poland sp. z o.o., jako wykonawcą. Na podstawie tej umowy
Kajima Poland sp. z o.o., zobowiązuje się do wykonania m.in. robót budowlanych, w tym budowy obiektu
budowlanego, dróg dojazdowych, sieci i przyłączy, do utylizacji ziemi i odpadów, obsługi geodezyjnej i
geologicznej, a także do uzyskania wszelkich pozwoleń i zgód związanych z przedmiotem umowy (w tym
ostatecznego pozwolenia na użytkowanie) w celu realizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego z miejscami
postojowymi oraz zagospodarowaniem terenu w zespole zabudowy wielorodzinnej „CENTAURIS” Etap II, przy ul.
Ślężnej 112 we Wrocławiu. W zamian za wykonanie całości przedmiotu umowy ustalono cenę umowy –
zryczałtowane wynagrodzenie netto w wysokości 18 200 tys. zł. Zabezpieczeniem roszczeń zamawiającego jest
kaucja gwarancyjna, ponadto Kajima Poland sp. z o.o. zobowiązała się do ustanowienia gwarancji bankowych
należytego wykonania umowy oraz usunięcia wad i usterek. Termin zakończenia umowy określono na 65 tygodni
od dnia doręczenia nakazu rozpoczęcia robót, który zostanie doręczony przez zamawiającego po uzyskaniu
finansowania przez zamawiającego, a najpóźniej do 30 kwietnia 2012 r.
b)
Umowa o roboty budowlane i generalne wykonawstwo zawarta dnia 7 października 2011 r. pomiędzy IPD
Południe sp. z o.o. jako zamawiającym a Wrocławskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego Nr 2
Wrobis S.A. jako wykonawcą. Strony umowy ustaliły kwotę wynagrodzenia ryczałtowego netto w wysokości
13 020 tys. zł. Na podstawie tej umowy Wrocławskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego Nr 2 Wrobis
S.A. jako wykonawca została zobowiązana do całkowitego i kompletnego wykonania budynku biurowo–
usługowo–handlowego o nazwie Delta 44 wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną
oraz zagospodarowaniem terenu na nieruchomości położonej przy ul. Dąbrowskiego 44 we Wrocławiu. Strony
zobowiązały się do zabezpieczenia zobowiązań wynikających z umowy w formie kwot zatrzymanych przez IPD
Południe sp. z o.o., oraz ustanowienia gwarancji bankowej wystawionej rzecz IPD Południe sp. z o.o. Ponadto
wykonawca zobowiązał się do zawarcia odpowiednich umów ubezpieczenia. Termin zakończenia umowy
określono na 56 tygodni od dnia doręczenia nakazu rozpoczęcia robót, który nie może być wydany później niż 30
kwietnia 2012 r.
c)
Umowa o roboty budowlane i generalne wykonawstwo zawarta dnia 4 marca 2011 r. pomiędzy Promenady
Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. jako zamawiającym a CFE Polska sp. z o.o. jako wykonawcą. Na podstawie tej
umowy, CFE Polska sp. z o.o. zobowiązuje się do wykonania m.in. robót budowlanych, w tym budowy obiektu
budowlanego, dróg dojazdowych, sieci i przyłączy, do utylizacji ziemi i odpadów, obsługi geodezyjnej i
geologicznej, a także do uzyskania wszelkich pozwoleń i zgód związanych z przedmiotem umowy (w tym
ostatecznego pozwolenia na użytkowanie) w celu realizacji budynku biurowo–usługowego z parkingiem
podziemnym i naziemnym oraz infrastrukturą zewnętrzną w ramach projektu „Promenady Epsilon” przy ul.
Rychtalskiej we Wrocławiu. W zamian za wykonanie całości przedmiotu umowy ustalono cenę umowy –
zryczałtowane wynagrodzenie netto w wysokości 26 190 120,37 zł. Zabezpieczeniem roszczeń zamawiającego
jest kaucja gwarancyjna, ponadto CFE Polska sp. z o.o. zobowiązała się do ustanowienia gwarancji bankowych
należytego wykonania umowy oraz usunięcia wad i usterek. Termin zakończenia umowy określono na 59 tygodni
od dnia doręczenia nakazu rozpoczęcia robót, który zgodnie z umową zostanie doręczony przez zamawiającego
po uzyskaniu finansowania przez zamawiającego, a najpóźniej do 30 kwietnia 2011 r.
d)
Umowa najmu z dnia 5 listopada 2009 r. pomiędzy Impel jako najemcą a House VD sp. z o.o. S.K.A. jako
wynajmującym i BFL Nieruchomości sp. z o.o., jako finansującym. Przedmiotem najmu jest powierzchnia biurowa
wraz z miejscami parkingowymi w budynku biurowym we Wrocławiu przy ul. Ślężnej 118. Termin końcowym
najmu w dniu 5 listopada 2019 r., ale może zostać przedłużony. Wartość czynszu z tytułu umowy najmu wynosi
rocznie netto 1 107 317,28 zł rocznie, najemca ponosi również opłaty eksploatacyjne w wysokości 424 675,2 zł
netto rocznie.
e)
Umowa najmu z dnia 5 listopada 2009 r. zawarta pomiędzy Impel Cleaning sp. z o.o. jako najemcą a House VD
sp. z o.o. S.K.A. jako wynajmującym i BFL Nieruchomości sp. z o.o. jako finansującym. Przedmiotem umowy jest
najem powierzchni biurowej i miejsc parkingowych w budynku przy ul. Ślężnej 118 we Wrocławiu. Umowa została
Prospekt Emisyjny
218
zawarta na czas określony do dnia 5 listopada 2019 r. Miesięczny czynsz określono na 562 550,16 zł netto
rocznie, najemca ponosi również opłaty eksploatacyjne w wysokości 217 351,68 zł netto rocznie.
f)
Umowa najmu z dnia 5 listopada 2009 r. zawarta pomiędzy Impel Security Polska sp. z o.o. a House VD sp. z
o.o. S.K.A. Przedmiotem umowy jest najem powierzchni biurowej i miejsc parkingowych w budynku przy ul.
Ślężnej 118 we Wrocławiu. Umowa została zawarta na czas określony do 5 listopada 2019 r. Miesięczny czynsz
określono na 547 772,52 zł netto rocznie, najemca ponosi również opłaty eksploatacyjne w wysokości 208 508,16
zł netto rocznie.
g)
Warunkowa umowa najmu z dnia 25 marca 2011 r. zawarta pomiędzy Impel Accounting sp. z o.o., a Promenady
Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. Przedmiotem umowy jest najem powierzchni biurowej i miejsc parkingowych w
budynku przy ul. Rychtalskiej we Wrocławiu. Umowa jest zawarta pod warunkiem wybudowania i uzyskania
ostatecznej decyzji na użytkowanie w terminie do 31 lipca 2012 r., który może być przedłużony do 30 kwietnia
2013 r. Umowa została zawarta na okres siedmiu lat liczony od dnia sporządzenia protokołu przekazania
przedmiotu najmu. Miesięczny czynsz określono na 235 775,4 EUR netto rocznie, najemca ponosi również opłaty
eksploatacyjne w wysokości 311 673,60 zł netto rocznie.
h)
Warunkowa umowa najmu z dnia 25 marca 2011 r. zawarta pomiędzy Impel HR Service sp. z o.o., a Promenady
Epsilon VD sp. z o.o. S.K.A. Przedmiotem umowy jest najem powierzchni biurowej i miejsc parkingowych w
budynku przy ul. Rychtalskiej we Wrocławiu. Umowa jest zawarta pod warunkiem wybudowania i uzyskania
ostatecznej decyzji na użytkowanie w terminie do 31 lipca 2012 r., który może być przedłużony do 30 kwietnia
2013 r. Umowa została zawarta na okres siedmiu lat liczony od dnia sporządzenia protokołu przekazania
przedmiotu najmu. Miesięczny czynsz określono na 241 086 EUR netto rocznie, najemca ponosi również opłaty
eksploatacyjne w wysokości 316 608 zł netto rocznie.
Ponadto, zgodnie z wiedzą Emitenta, Emitent jest stroną umów operacyjnych m.in. na wynajem powierzchni z
podmiotami z Grupy Impel. Łączna wartość przedmiotu głównych umów najmu wynosi: (i) z House VD sp. z o.o. S.K.A.
do końca trwania umów według stawek z lipca 2011 r. ok. 34,8 mln zł (przy czym trzy najbardziej istotne zostały opisane
powyżej); (ii) wartość warunkowych umów najmu zawartych przez Promenady Epsilon sp. z o.o. S.K.A. ze spółkami z
Grupy Impel wynosi 3 338 029,80 EUR (zostały one opisane powyżej); (iii) pozostają jeszcze umowy najmu z IRE VD sp.
z o.o. S.K.A., lecz ich wartość nie jest zdaniem Emitenta istotna, a umowy zostały zawarte na czas nieokreślony, w
związku z czym trudno określić ich wartość.
Prospekt Emisyjny
219
23. Informacje osób trzecich oraz oświadczenia ekspertów i oświadczenie o
jakimkolwiek zaangażowaniu
W Rozdziale III zamieszczono informacje pochodzące od ekspertów w osobach Richarda Petersena, Jerzego
Dobrowolskiego, Izabeli Muchy.
Richard Peterson jest zatrudniony w Spółce Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, plac
Piłsudskiego 1, 00–78 Warszawa. Piastuje stanowisko członka zarządu oraz dyrektora zarządzającego. Posiada
międzynarodową licencję rzeczoznawcy majątkowego MRICS (Member of the Royal Instytution of Chartered Surveyors).
Richard Peterson nie jest zaangażowany w Emitenta.
Jerzy Dobrowolski jest zatrudniony w Spółce Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, plac
Piłsudskiego 1, 00–78 Warszawa. Piastuje stanowisko członka zarządu oraz dyrektora działu wycen i doradztwa.
Posiada polską licencję rzeczoznawcy majątkowego oraz pośrednika w obrocie nieruchomościami (licencja
rzeczoznawcy nr 2020, licencja pośrednika nr 1259). Jerzy Dobrowolski nie jest zaangażowany w Emitenta.
Izabela Mucha jest zatrudniona w Spółce Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, plac
Piłsudskiego 1, 00–78 Warszawa. Piastuje stanowisko zastępcy dyrektora działu wycen i doradztwa. Posiada
międzynarodową licencję rzeczoznawcy majątkowego MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors)
oraz licencję zarządcy nieruchomościami nr 12265. Izabela Mucha nie jest zaangażowana w Emitenta.
Emitent oświadcza, iż informacje pochodzące od Eksperta zostały zamieszczone za zgodą wymienionych osób.
Informacja o źródłach danych pochodzących od osób trzecich przedstawiona została w punkcie 6.5 Rozdziału III –
Dokument Rejestracyjny.
Informacje osób trzecich zostały dokładnie powtórzone oraz w stopniu, w jakim Emitent jest tego świadom i w jakim
może to ocenić na podstawie informacji opublikowanych przez osoby trzecie, nie zostały pominięte żadne fakty, które
sprawiłyby, że powtórzone informacje byłyby niedokładne lub wprowadzałyby w błąd.
24. Dokumenty udostępnione do wglądu
W okresie ważności Prospektu na stronie internetowej Emitenta dostępne będą do wglądu następujące dokumenty:
Statut Emitenta, odpis aktualny z KRS, wyceny Emitenta oraz Impel sporządzone na potrzeby wydzielenia zakładu
Ecoimpel z Impel i przejęcia go przez Emitenta, historyczne informacje finansowe Emitenta i jego jednostek zależnych za
każde z dwóch lat obrotowych poprzedzających publikację Prospektu. W okresie ważności Prospektu w siedzibie
Emitenta dostępne będą do wglądu w formie papierowej wyceny nieruchomości, których dotyczy Załącznik nr 5 do
Prospektu „Raport skrócony z wyceny nieruchomości”.
25. Informacja o udziałach w innych przedsiębiorstwach
Emitent, poza udziałami bądź akcjami posiadanymi w spółkach zależnych od Emitenta lub udziałami bądź akcjami
posiadanymi w spółkach o szczególnym znaczeniu dla Emitenta, nie posiada udziałów ani akcji w innych podmiotach,
których wartość ma lub mogłaby mieć istotny wpływ na ocenę aktywów i pasywów Emitenta, jego sytuacji finansowej
oraz zysków i strat. Emitent nie jest też wspólnikiem żadnej spółki osobowej ani spółki cywilnej. Udziały Emitenta w
spółkach zależnych od Emitenta oraz udziały posiadane przez Emitenta w spółkach o szczególnym znaczeniu dla
Emitenta zostały opisane w Punkcie 7.1 oraz 7.2 Prospektu.
Prospekt Emisyjny
220

Prospekt Asset - Vantage Development

Transkrypt

Podobne dokumenty