Jasienica 418 - Mroczek, Zając

Transkrypt

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 244/2014
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej, objętej księgą
wieczystą nr KR1Y/00074651/8, położonej w Jasienicy, gmina Myślenice,
powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1690
zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr 418
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w
postępowaniu egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym
w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 263/14
autor opracowania:
Myślenice, 3 listopada 2014 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00074651/8, Jasienica 418 gm. Myślenice
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/26
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. nr 244/2014
Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 1690, obręb Jasienica, gmina
Myślenice, powiat myślenicki, księga wieczysta nr KR1Y/00074651/8 Wydziału
Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach; częścią składową
nieruchomości jest budynek mieszkalny jednorodzinny oznaczony numerem
porządkowym 418
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana
Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 1690 o powierzchni 0,1100 ha,
kształt czworoboczny regularny, stan zagospodarowania słaby, uzbrojenie:
prąd, woda, kanalizacja, gaz; budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem o
powierzchni użytkowej 147,57 m2 (+ piwnica 27,5 m2), budynek wolnostojący,
murowany, kryty dachówką betonową, parterowy z mieszkalnym poddaszem,
częściowo podpiwniczony, stan techniczny dobry, standard wykończenia i
wyposażenia przeciętny; brak miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego (w studium teren zabudowy wiejskiej M3)
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
Właściciel wg księgi wieczystej: Barbara Alfreda Mroczek córka Stefana i Zofii w ½
części oraz Krzysztof Jan Zając syn Jana i Józefy w ½ części
Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Data określenia wartości rynkowej: 3 listopada 2014 r.
Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR):
382 000 zł
słownie złotych: trzysta osiemdziesiąt dwa tysiące
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 3 listopada 2014 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice listopad 2014 r.
strona 3/26
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 6
4. Cel wyceny ...................................................................................... 6
5. Daty wyceny .................................................................................... 6
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 7
7. Źródła informacji .............................................................................. 7
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 7
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 9
1. Lokalizacja ...................................................................................... 9
2. Przeznaczenie w planie miejscowym .............................................. 9
3. Działki gruntu .................................................................................
10
4. Budynek mieszkalny ....................................................................... 11
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 14
1. Analiza rynku ................................................................................... 14
2. Arkusze wyceny nieruchomości …………………………................... 22
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 25
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 26
VI. Załączniki ............................................................................................. 26
strona 4/26
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana położona w
miejscowości
Jasienica
418,
gmina
Myślenice,
powiat
myślenicki,
województwo
małopolskie, objęta księgą wieczystą nr KR1Y/00074651/8 Wydziału Ksiąg Wieczystych
Sądu Rejonowego w Myślenicach, składająca się z działki ewidencyjnej nr 1690 o
powierzchni 0,1100 ha. Częścią składową nieruchomości jest budynek mieszkalny
jednorodzinny z garażem i elementy zagospodarowania terenu.
Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej
nr 1690 ze wszystkimi częściami składowymi wg stanu w dniu wyceny.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr
KR1Y/00074651/8
dla
nieruchomości
położonej
w miejscowości
Jasienica,
gmina
Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki
ewidencyjnej nr 1690 o powierzchni 0,1100 ha.
Własność nieruchomości wpisana jest w księdze wieczystej na rzecz Barbary Alfredy
Mroczek (PESEL 50102407285) córki Stefana i Zofii w ½ części oraz Krzysztofa Jana
Zająca (66052608153) syna Jana i Józefy - na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z
dnia 22.05.2007 r., Rep. 3333/2007 oraz umowy przenoszącej własność i aktu
ustanowienia hipoteki umownej kaucyjnej z dnia 05.07.2007 r., Rep. 4572/2007 (notariusz
Lucjan Niepsuj, Myślenice).
Dział I Sp. tej księgi jest wolny od wpisów.
W dziale III wpisy o treści:
- Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z 1/2 część nieruchomości Krzysztofa Zając (PESEL
66052608153) oraz 1/2 część nieruchomości Barbary Mroczek (PESEL 50102407285)
celem wyegzekwowania należności: należności głównej w kwocie 188.767,12 zł. (sto
osiemdziesiąt osiem tysięcy siedemset sześćdziesiąt siedem i 12/100 złotych), odsetek
wyliczonych na dzień 18-04-2014 r. w wysokości 37.049,99 zł. (trzydzieści siedem
strona 5/26
tysięcy czterdzieści dziewięć i 99/100 złotych) i dalszych odsetek w kwocie 82,75 zł.
(osiemdziesiąt dwa i 75/100 złotych) za każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów
procesu w kwocie 765,08 zł. (siedemset sześćdziesiąt pięć i 08/100 złotych), kosztów
zastępstwa procesowego / poprzedniej egzekucji w kwocie 0,00 zł. (zero złotych), opłaty
stosunkowej w kwocie 33.988,50 zł. (trzydzieści trzy tysiące dziewięćset osiemdziesiąt
osiem i 50/100 złotych), wydatków gotówkowych na dzień 18-04-2014 r. w kwocie
157,10 zł. (sto pięćdziesiąt siedem i 10/100 złotych) – na rzecz Santander Consumer
Bank SA z siedzibą we Wrocławiu.
- Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z 1/2 części nieruchomości dłużnika
Krzysztofa Zając (Pesel: 66052608153) celem wyegzekwowania należności: należności
głównej w kwocie 7.796,57 zł (siedem tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt sześć i 57/100
złotych), odsetek wyliczonych na dzień 2014-04-18 w wysokości 2.221,07 zł (dwa
tysiące dwieście dwadzieścia jeden i 07/100 złotych) i dalszych odsetek w kwocie 2,78
zł (dwa i 78/100 złotych) za każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów sądowych w kwocie
148,92 zł (sto czterdzieści osiem i 92/100 złotych), kosztów adwok. w post. egzek. w
kwocie 600,00 zł (sześćset złotych), kosztów egzekucji w kwocie 1.810,00 zł (jeden
tysiąc osiemset dziesięć złotych) plus dalszych kosztów egzekucji powstać mogących w
toku prowadzenia niniejszego postępowania - m rzecz Sygma Banque Societe
Anonyme (S.A.) z/s w Paryżu Oddział w Polsce.
- Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z 1/2 części nieruchomości dłużnika
Krzysztofa Zając celem wyegzekwowania następujących należności: należności głównej
w kwocie 79.452,54 zł, odsetek wyliczonych na dzień 2014-04-23 w wysokości
15.069,87 zł i dalszych odsetek w kwocie 34,83 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty,
kosztów sądowych w kwocie 98,76 zł, kosztów egzekucji w kwocie 14.299,95 zł plus
dalszych kosztów egzekucji powstać mogących w toku prowadzenia niniejszego
postępowania – na rzecz Banku Polska Kasa Opieki S.A. Terenowy Zespół Windykacji
Detalicznej z/s w Krakowie.
- Ostrzeżenie
o
przyłączeniu
się
do
egzekucji
z
nieruchomości
stanowiącej
współwłasność Krzysztofa Zając w 1/2 części oraz Barbary Mroczek w 1/2 części, celem
wyegzekwowania następujących należności: należność główna w kwocie 159.579,91 zł,
odsetki wyliczone na dzień 18-06-2014 w kwocie 712,03 zł oraz dalsze odsetki w kwocie
69,95 zł za każdy następny dzień aż do dnia zapłaty, koszty procesu w kwocie 1.250,40
zł, opłata stosunkowa w kwocie 29.332,50 zł, wydatki gotówkowe na dzień 18-06-2014
w kwocie 163,20 zł – na rzecz Santander Consumer Bank SA.
strona 6/26
W dziale IV znajdują się wpisy hipotek o treści:
- Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 424.466,58 zł (słownie: czterysta dwadzieścia
cztery
tysiące
czterysta
sześćdziesiąt
sześć
58/100),
ustanowiona
calem
zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego w kwocie 212.233,29 zł z terminem zapłaty
do dnia 10.01.2028 r. - przeznaczeniem jest sfinansowanie spłaty kredytu zaciągniętego
w banku na cele mieszkaniowe – na rzecz Santander Consumer Bank S.A. z siedzibą
we Wrocławiu.
- Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 328.749,18 zł (słownie: trzysta dwadzieścia osiem
tysięcy siedemset czterdzieści dziewięć 18/100), odsetki zmienne, kwota kredytu
hipotecznego udzielonego umową nr H/09/01662/CC wraz z odsetkami, innymi opłatami
oraz kosztami z terminem zapłaty do dnia 18.03.2040 r. – na rzecz Santander
Consumer Bank S.A. z siedzibą we Wrocławiu.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z
danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Jasienica [Nr 0006], w jednostce
ewidencyjnej Myślenice – Gmina [120903_5], jednostka rejestrowa nr G864.
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania opisu i oszacowania nieruchomości – postanowienie Komornika Sądowego przy
Sądzie Rejonowym w Myślenicach Eweliny Łąckiej w postępowaniu egzekucyjnym z
nieruchomości z dnia 3 czerwca 2014 r., sygn. akt KM 263/14.
I.4. Cel wyceny.
Opis i oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny, podstawą wyceny jest wartość
rynkowa (WR) nieruchomości wg stanu oraz poziomu cen na datę sporządzenia wyceny.
I.5. Daty wyceny.
Data sporządzenia operatu szacunkowego: 3 listopada 2014 r.
Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 3 listopada 2014 r.
Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 17 września 2014 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 17 września 2014 r.
strona 7/26
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102,
poz. 651 z 2010 r. wraz z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz
z późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz
z późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r.
w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji.
1. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości.
2. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb Jasienica.
3. Projekt architektoniczno – budowlany budynku.
4. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
5. Oględziny nieruchomości.
6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
w Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
strona 8/26
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych
nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym
wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości
strona 9/26
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Jasienica, gmina Myślenice,
powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna słaba, w obszarze o
niskich walorach inwestycyjnych, w odległości ok. 6 km od Myślenic (w zachodniej części
powiatu) i ok. 30 km od Krakowa. Lokalizacja w obrębie miejscowości przeciętna, w
odległości ok. 800 m od kościoła, ok. 1000 m od zespołu placówek oświatowych. Dojazd
do nieruchomości dobry, drogą wewnętrzną o nawierzchni asfaltowej (działka nr 1688 we
władaniu Gminy Myślenice), ok. 130 m od drogi powiatowej (nr K1935 relacji Myślenice Bysina – Sułkowice), wjazd urządzony z drogi gminnej. Sąsiedztwo bezpośrednie
przeciętne – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zagrodowa. Dostęp do
infrastruktury społecznej słaby.
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym
Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru gdzie znajduje
się wyceniana nieruchomość. Zgodnie z aktualnym studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Myślenice (uchwała Rady Miejskiej w
Myślenicach nr 407/LVIII/2010 z dnia 31.05.2010 r.), przedmiotowa nieruchomość
położona jest w strefie urbanistycznej I tj. obejmującej istniejące i potencjalne tereny
zabudowy mieszkaniowej, usługowej, produkcyjnej i innego rodzaju zainwestowana wraz z
terenami komunikacji i urządzeń infrastruktury technicznej. Tereny te posiadają dogodne
warunki obsługi komunikacyjnej. Strefa ta obejmuje również istniejące i potencjalne tereny
zieleni, w tym: parki, ogrody działkowe, cmentarze, enklawy istniejących lasów i
zadrzewień oraz zieleń nieurządzoną, niejednokrotnie pełniącą funkcje izolacyjne
pomiędzy terenami o różnym sposobie zagospodarowania. Podstawowym kierunkiem
działań w strefie urbanizacji jest utrzymanie, kontynuacja, porządkowanie i rozwój funkcji
mieszkaniowej, usługowej oraz działalności produkcyjnej i gospodarczej przy zachowaniu
zasad ochrony środowiska przyrodniczego i kulturowego. Podstawowym kierunkiem
działań w tej strefie jest również realizacja systemu zieleni, tworzonego na bazie
istniejących zasobów przyrodniczych poprzez utrzymanie istniejących terenów zieleni
urządzonej, jej porządkowanie, powiększanie oraz wykształcenie wyraźnego systemu
zieleni.
strona 10/26
W strefie tej wyznaczono tereny zabudowy wiejskiej, które obejmują istniejącą zabudowę
zagrodową, jednorodzinną, mieszkaniowo - usługową oraz istniejące enklawy zabudowy
letniskowej oraz tereny sąsiadujące i predysponowane dla lokalizacji tego typu zabudowy.
Istniejącą zabudowę wiejską pozostawia się do utrzymania, porządkowania i kontynuacji.
Na rysunku zatytułowanym Kierunki zagospodarowania przestrzennego istniejące tereny
zabudowy wiejskiej zaznaczono kolorem jasnobrązowym i symbolem M3, w której znajdują
się przedmiotowe działki. W terenach zabudowy M3 dopuszcza się możliwość realizacji
zabudowy usługowej realizowanej w obiektach mieszkaniowych lub jako obiekty
wolnostojące. Dopuszcza się także możliwość realizacji pensjonatów i obiektów usług
agroturystycznych.
krajobrazowe
Ponadto
dopuszcza
w
się
terenach
M3
możliwość
posiadających
realizacji
szczególne
zabudowy
walory
mieszkaniowej
rezydencjonalnej.
II.3. Działka gruntu
Nieruchomość przedmiotowa składa się z działki ewidencyjnej nr 1690 o powierzchni
0,1100 ha. Według rejestru gruntów działka nr 1690 użytkowana jest jako teren
mieszkaniowy (B - 0,03 ha), grunt orny (RIVa - 0,07 ha) oraz pastwisko (PsIV - 0,01 ha).
Kształt nieruchomości jest regularny, czworoboczny, zbliżony do trapezu o podstawach ok.
25 m i 35 m oraz wysokości ok. 30 m, średnio korzystny do zagospodarowania. Teren o
znacznych deniwelacjach, mocno nachylony w kierunku północno – zachodnim (średni
spadek terenu ok. 17%). Część północno – wschodnią stanowi wysoka skarpa.
Stan zagospodarowania działki słaby, wjazd na działkę utwardzony o nawierzchni żwirowej,
w narożniku południowo – wschodnim wykonano mur oporowy o zmiennej wysokości (ok.
0,5 m do 1,5 m) i długości ok. 28 m. W części wschodniej studnia z kręgów betonowych
(kopana), w części zachodniej zbiornik szambo. Brak ogrodzenia i innych elementów
trwałego zagospodarowania. Na działce kilka krzewów ozdobnych, brak większej ilości
zieleni ozdobnej.
Działka
posiada
bardzo
dobry
dostęp
do
sieci
infrastruktury
technicznej,
sieć
energetyczna, gazowa, wodociągowa oraz kanalizacyjna komunalna na działce i z
wykonanymi przyłączami do budynku mieszkalnego. Studnia kopana o bardzo małej
wydajności (użytkowana do czasu podłączenia do sieci komunalnej, nie zabezpieczała
potrzeb bytowych), zasilana obecnie dodatkowo wodami opadowymi z systemu
strona 11/26
odwodnienia dachu, użytkowana do celów gospodarczych (podlewania ogrodu, mycia
pojazdów itp.).
W części centralnej działki posadowiony jest budynek mieszkalny szczegółowo opisany
poniżej.
II.4. Budynek mieszkalny
Charakterystyka funkcjonalna budynku
Budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem, wolnostojący, częściowo podpiwniczony,
parterowy z mieszkalnym poddaszem. Adaptowany projekt powtarzalny pracowni
projektowej ARCHECO Sp. z o.o. pn. „BAŻANT II”. Budynek został zrealizowany w oparciu
o decyzję o pozwoleniu na budowę wydaną przez Starostę Myślenickiego z dnia 19
października 2007 r. znak AB.VIII.7351/956/2007. Budynek zrealizowany zgodnie z
projektem
i
pozwoleniem
na
budowę.
Budynek
wraz
z
przyłączami
został
zinwentaryzowany na mapie zasadniczej, otrzymał numer porządkowy Jasienica 418.
Potwierdzenie przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania wydane przez Powiatowego
Inspektora Nadzoru Budowlanego w Myślenicach z dnia 5 marca 2010 r. znak
PINB.7353/Z/69/10.
Wejście do budynku od strony południowej, garaż dobudowany do budynku od strony
zachodniej. W piwnicy budynku znajdującej się pod garażem zlokalizowano pomieszczenie
gospodarcze z kotłownią i składem opału. Wejście do piwnicy schodami wewnętrznymi z
poziomu parteru budynku (z garażu) oraz bezpośrednio z poziomu terenu. Na parterze
znajdują się: przedsionek, hall, pokój dzienny, kuchnia, łazienka, wc, pokój, komunikacja i
garaż. Z obu pokoi wyjścia na taras zewnętrzny po stronie północnej budynku. Wejście na
poddasze schodami wewnętrznymi z hallu. Na poddaszu znajdują się 2 sypialnie,
garderoba, łazienka z wc i strych (z możliwością adaptacji na cele mieszkalne). Układ
funkcjonalny i architektura budynku przeciętne.
Dane ogólne
Powierzchnia zabudowy
131,99 m2
Powierzchnia użytkowa
147,57 m2 + piwnice 27,5 m2
Powierzchnia całkowita
261,74 m2
Kubatura
478,21 m
3
strona 12/26
Opis konstrukcji budynku
Fundamenty – ławy i ściany fundamentowe oraz ściany piwnicy betonowe wylewane z
betonu żwirowego B15,
Ściany zewnętrzne – murowane z pustaków pianowych o grubości 24 cm + 10 cm warstwy
izolacji termicznej ze styropianu
Ściany wewnętrzne – murowane z pustaków pianowych
Kominy – z gotowych elementów systemowych, nad dachem z cegły klinkierowej
Stropy – nad piwnica i parterem żelbetowy monolityczny, wylewany na mokro, nad
poddaszem lekki drewniany
Schody – żelbetowe, monolityczne
Taras – płyta żelbetowa, monolityczna, wsparta na słupkach betonowych
Dach – dwuspadowy o nachyleniu połaci 450, konstrukcja drewniana typu ciesielskiego,
pokrycie z dachówki betonowej barwionej w masie, rynny i rury spustowe systemowe z
PCV
Elementy wykończenia budynku
Tynki wewnętrzne – z płyt gipsowo – kartonowych, brak tynków w piwnicy, garażu,
pomieszczeniu strychowym i łazience na poddaszu
Tynki zewnętrzne – zaprawa klejowa na siatce akrylowej
Posadzki i podłogi – w piwnicy, garażu, strychu wylewki cementowe, w kuchni, hallu i
łazience na parterze płytki ceramiczne, w pokojach na parterze panele podłogowe na
płycie HDF, w pokojach na poddaszu wykładziny dywanowe, taras nad garażem z
izolacją przeciwwilgociową, wykończony płytkami gresowymi
Stolarka okienna i drzwiowa – drzwi zewnętrzne metalowe, drzwi wewnętrzne płycinowe,
drzwi garażowe metalowe uchylne, okna z profili PCV z zestawami szybowymi
termoizolacyjnymi (U=1,0 W/m2K)
Parapety – wewnętrzne z tworzywa sztucznego, zewnętrzne z blachy
Okładziny i malowanie – w łazience na parterze i w kuchni nad blatem roboczym płytki
ceramiczne, malowanie emulsyjne
Instalacje wewnętrzne – elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa
Ogrzewanie – centralne, wodne, kocioł z podajnikiem automatycznym na paliwa stałe,
grzejniki stalowe konwekcyjne, w hallu, kuchni i łazience na parterze ogrzewanie
podłogowe, w pokoju dziennym kominek z wkładem grzewczym.
strona 13/26
Stan techniczny budynku
Budynek oddany do użytku w roku 2010. Jakość wykonawstwa dobra, standard oraz stan
techniczny użytych materiałów dobry i przeciętny. Elementy budynku są dobrze utrzymane,
nie wykazują zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów
odpowiadają wymogom normowym. Stan techniczny budynku dobry. Średnioważony
stopień zużycia łącznego budynku (technicznego i funkcjonalnego) nie przekracza 10%.
Standard wykończenia budynku przeciętny, garaż, łazienka i pomieszczenie strychowe na
poddaszu do wykończenia (w stanie surowym). Schody wewnętrzne niewykończone. Taras
zewnętrzny niewykończony, wykazuje ślady zużycia. Barierki tarasów bez wypełnienia.
strona 14/26
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że
Powiat Myślenicki cieszy się zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców
nieruchomości. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie
rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka
przechodząca w centrach w zwartą zabudowę.
Gmina Myślenice położona jest w południowej części województwa małopolskiego, 30 km
od Krakowa na obszarze 153, 7 km2, a same Myślenice zajmują 30,1 km2. Miasto położone
jest na wysokości 315 m n.p.m. nad rzeką Rabą, otoczone jest wzniesieniami Dalinu,
Chełmu i Uklejny. Przez teren gminy przebiega międzynarodowa droga E 7 (popularna
„Zakopianka”) łącząca Kraków z południową granicą Polski.
Administracyjnie w skład gminy wchodzi 17 sołectw. Ludność Miasta i Gminy Myślenice
liczy ok. 41 tysięcy mieszkańców, w tym miasto ok. 18 tysięcy. Urozmaicona rzeźba
terenu, góry, wzniesienia, pagórki, doliny tworzą krajobraz chętnie podziwiany przez
turystów i amatorów pieszych, rodzinnych wycieczek. Gminę otaczają wzniesienia Pogórza
Wielickiego, które przechodzą w łagodne stoki opadające ku dolinie Raby. Od południa
kotlinę zamyka pasmo Beskidu Makowskiego, o charakterystycznych wierzchołkach
przypominających
kształtem
kopułę.
Dorzecze
Raby
stanowi
dziesiątki
potoków
spływających z północnych i północno - zachodnich zboczy Pasma Lubomira i Łysiny oraz
południowych zboczy Pogórza Wielickiego. Północna część gminy, o łagodniejszej rzeźbie
terenu, leży w zlewni rzeki Skawinki.
Gmina Myślenice w całości należy do Krakowskiego Obszaru Metropolitarnego, co
oznacza rozwój powiązań komunikacyjnych i infrastrukturalnych z Krakowem. Bliskość
Krakowa, korzystne położenie geograficzne, nie zanieczyszczone przez przemysł
środowisko powoduje, iż teren gminy jest atrakcyjny pod względem turystycznym. Coraz
prężniej rozwija się agroturystyka. Miłośników zimowych sportów przyciągają najbliżej
Krakowa położone kompleksy narciarskie w Sieprawiu i Myślenicach.
strona 15/26
Analiza rynku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi
Na terenie powiatu myślenickiego w okresie ostatnich dwóch lat zanotowano około 230
transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi, z czego zdecydowana większość
dotyczy
nieruchomości
o
charakterze
mieszkalnym
(przeciętnie
70%
wszystkich
transakcji). Stosunkowo dużo (ok. 15%) rejestruje się transakcji nieruchomości o
charakterze rekreacyjno – wypoczynkowym, co wynika z walorów krajobrazowych i
klimatycznych powiatu i dużej ilości tego typu obiektów. Pozostałe rodzaje nieruchomości
pojawiające się w obrocie to nieruchomości o charakterze produkcyjnym i handlowo –
usługowym, ale z uwagi na charakter obszaru i brak wielkich stref przemysłowych ich
liczba nie przekracza 10% ogółu transakcji. Wśród transakcji nieruchomościami
gruntowymi zabudowanymi ok. 20% transakcji dotyczy budynków znajdujących się w
trakcie realizacji, z czego ok. 1/5 transakcji odnosi się do stanów surowych otwartych.
Zakres analizy obejmuje rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami
mieszkalnymi, zlokalizowanymi na obszarach wiejskich północnej części powiatu
myślenickiego (Gminy Sułkowice, Myślenice, Siepraw, Dobczyce). Analizą objęto okres od
listopada 2012 r. do dnia niniejszej wyceny. W oparciu o analizę zarejestrowanych na
rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym
okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też
spadku
cen
nieruchomości
gruntowych
zabudowanych,
w
związku
z
czym
zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (teren północnej części powiatu
myślenickiego), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa
własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na
cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości zabudowane budynkami
mieszkalnymi) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości
„porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak
nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną
funkcjonalność), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do
skorygowania
w
procesie
szacowania,
poprzez
zastosowanie
współczynników korygujących i poprawek.
odpowiednich
strona 16/26
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
przedstawiono w poniższej Tabeli.
Data
transakcji
Nr Rep.
Gmina
Obręb
Wielkość
budynku
Pow.
działki
Cena
transakcyjna
18-06-2014
1643/14
Myślenice
Zawada
średnia
1204
375 000
05-06-2014
2154/14
Myślenice
Głogoczów
duża
1662
603 662
04-06-2014
3096/14
Myślenice
Borzęta
mała
909
285 000
26-05-2014
1617/14
Myślenice
Zawada
średnia
1396
365 000
23-05-2014
2784/14
Myślenice
Zawada
duża
1441
340 000
23-05-2014
10076/14
Myślenice
Osieczany
mała
1243
330 000
08-05-2014
1197/14
Sułkowice
Rudnik
średnia
600
330 000
25-04-2014
3168/14
Dobczyce
Brzączowice
średnia
4400
550 000
11-04-2014
1807/14
Dobczyce
Kędzierzynka
mała
3026
350 000
22-01-2014
274/14
Dobczyce
Skrzynka
średnia
809
344 000
10-01-2014
83/14
Sułkowice
Krzywaczka
bardzo duża
674
755 000
13-12-2013
2666/13
Sułkowice
Krzywaczka
mała
4599
220 000
29-11-2013
2853/13
Myślenice
Głogoczów
średnia
2232
275 000
20-11-2013
5576/13
Myślenice
Trzemeśnia
bardzo mała
2000
248 000
08-11-2013
23839/13
Sułkowice
Krzywaczka
bardzo mała
1200
235 000
30-10-2013
23162/13
Myślenice
Krzyszkowice
duża
1696
510 000
25-10-2013
5111/13
Siepraw
Zakliczyn
mała
5508
275 000
07-10-2013
8956/13
Myślenice
Trzemeśnia
mała
500
270 000
29-08-2013
5519/13
Dobczyce
Brzezowa
bardzo mała
633
228 000
14-06-2013
717/13
Myślenice
Trzemeśnia
bardzo mała
400
250 000
05-06-2013
1761/13
Sułkowice
Biertowice
mała
1000
240 000
22-05-2013
1515/13
Myślenice
Krzyszkowice
mała
827
465 000
06-03-2013
184/13
Sułkowice
Rudnik
średnia
900
223 500
25-02-2013
156/13
Myślenice
Zawada
mała
1175
380 000
14-02-2013
752/13
Siepraw
Siepraw
duża
1038
380 000
14-02-2013
618/13
Myślenice
Droginia
średnia
1233
400 000
03-01-2013
26/13
Myślenice
Zawada
średnia
3166
560 000
14-12-2012
6842/12
Sułkowice
Rudnik
bardzo mała
900
220 000
13-12-2012
9753/12
Dobczyce
Brzączowice
średnia
1867
500 000
04-12-2012
6593/12
Myślenice
Borzęta
bardzo duża
1867
740 000
15-11-2012
6308/12
Myślenice
Poręba
bardzo mała
700
220 000
09-11-2012
13363/12
Dobczyce
Brzezowa
mała
771
310 000
Wartość minimalna
400
220 000
Wartośc maksymalna
5 508
755 000
Wartość średnia
1 612
368 036
Odchylenie standardowe
1 250
147 272
strona 17/26
Opis nieruchomości o cenach jednostkowych skrajnych przedstawiono poniżej.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Data transakcji: 15 listopada 2012 r.
Repertorium A: 6308/12
Numery działek: 1099/41
Powierzchnia działek: 700 m²
Cena transakcyjna: 220.000 zł
Lokalizacja: Poręba 290 gmina Myślenice, w osiedlu domków letniskowych, dojazd
drogami wewnętrznymi (udział 6/288 części w cenie nabycia).
Opis: w planie miejscowym teren urządzeń turystycznych – istniejący ośrodek
wypoczynkowy Huty im. T. Sędzimira (UT4), budynek mieszkalny o powierzchni
użytkowej ok. 70 m2, pierwotnie letniskowy, drewniano - murowany, przyziemie
murowane, parter i poddasze z bali drewnianych, kryty blachą, stolarka drewniana i PCV,
wybudowany w 1985 r., ogrzewanie piec węglowy i kominek, przyziemie: kuchnia,
przedpokój łazienka, wiatrołap, pom. gospodarcze, parter: pokój z tarasem i sypialnia,
poddasze: jeden pokój; media: prąd, woda, kanalizacja własna (szambo); stan
techniczny i standard wykończenia średni i słaby
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Data transakcji: 10 stycznia 2014 r.
Repertorium A: 83/14
Numery działek: 1359/3
Powierzchnia działek: 674 m²
Cena transakcyjna: 755.000 zł
Lokalizacja: Krzywaczka 671 gmina Sułkowice, dojazd drogą wewnętrzną gminną o
nawierzchni szutrowej w niewielkiej odległości od drogi publicznej o nawierzchni
asfaltowej.
Opis: w planie miejscowym teren zabudowy mieszkaniowej o zagrodowej (MR), budynek
mieszkalny o powierzchni użytkowej ok. 220 m2, murowany, kryty dachówką ceramiczną,
stolarka drewniana, wybudowany ok. 2010 r., podpiwniczony, parterowy z użytkowym
poddaszem, z wbudowanymi garażami; media: prąd, gaz, woda, kanalizacja własna
(szambo); stan techniczny i standard wykończenia bardzo dobry; stan zagospodarowania
działki bardzo dobry (ogrodzenie z kamienia, nawierzchnie z kostki, basen ogrodowy,
zieleń ozdobna)
strona 18/26
Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie
analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
Stan techniczny,
standard
wykończenia i
wyposażenia
Architektura,
funkcjonalność
Powierzchnia,
konfiguracja i stan
zagospodarowania
działki
Powierzchnia
budynku
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Analiza wagi cechy rynkowej
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i
atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo dobry: wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej
jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i
wykończenia, pełne uzbrojenie, brak zużycia technicznego i
funkcjonalnego;
bardzo słaby: wiek budynku powyżej 50 lat, bardzo niski
standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie,
zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 50%
bardzo dobra: nowoczesna atrakcyjna architektura, bardzo
dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i
powierzchni o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic;
bardzo słaba: budynek mieszkalny jednorodzinny z częścią
gospodarczo - inwentarską, słaba architektura, budynek
wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń,
znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności:
piwnic, pom. gospodarczych, strychów
bardzo dobra: działka ponad 0,15 ha, kształtna, na terenie
płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze
zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi urządzone;
bardzo słaba: działka do 0,5 ha, o niekorzystnym kształcie,
słabo zagospodarowana
bardzo duża: pow. 200 m²
bardzo mała: poniżej 100 m²
bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno –
budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń
środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno –
budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę
sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
25%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobry
4 - dobry
3 - średni
2 - słaby
1 - bardzo słaby
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo duża
4 - duża
3 - średnia
2 - mała
1 - bardzo mała
10%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
strona 19/26
Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele
zabudowy mieszkaniowej
W ciągu 2007 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości gruntowych
przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była sytuacja na rynku
lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom porównywalny z
domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy wzrost popytu na
grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one bardzo atrakcyjną
alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego zjawisko to
wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i z dobrą do
niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie Siepraw i
północnej części gmin Sułkowice i Myślenice.
Analizą objęto lata 2012 - 2014. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji
oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła
względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen
nieruchomości gruntowych zabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie
aktualizowano na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne
z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (sąsiadujące,
analogiczne
pod
względem
walorów i
cech
fizjograficznych
oraz
społeczno
–
ekonomicznych miejscowości Jasienica i Bysina w Gminie Myślenice, Harbutowice w
Gminie Sułkowice orz Trzebunia w Gminie Pcim), stan prawny (nieruchomości gruntowe
będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących
mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości
niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej
wartość. Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają
identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą
powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są
możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich
współczynników korygujących i poprawek.
strona 20/26
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w
badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
Data
transakcji
Nr Rep.
Gmina
Obręb
Przeznaczenie
Cena
działek
16-07-2014
4162/14
Myślenice
Jasienica
brak planu
5 000
417
11,99
22-04-2014
264/14
Myślenice
Jasienica
brak planu
10 000
700
14,29
17-04-2014
1451/14
Pcim
Trzebunia
sport, rekreacja,
wypoczynek
19 000
1 200
15,83
09-04-2014
1934/14
Myślenice
Jasienica
brak planu
50 000
1 800
27,78
26-02-2014
1035/14
Sułkowice
Harbutowice
bud. zagrodowe
4 000
400
10,00
08-01-2014
43/14
Pcim
Trzebunia
bud.mieszk.usługowe
9 440
295
32,00
03-01-2014
50/14
Myślenice
Bysina
brak planu
24 000
2 400
10,00
15 000
521
28,79
15 000
600
25,00
BUD. MIESZK.
MN, bud.
Pow. działek Cena 1 mkw
27-12-2013
6871/13
Pcim
Trzebunia
19-12-2013
11799/13
Pcim
Trzebunia
04-10-2013
4712/13
Myślenice
Bysina
brak planu
3 000
300
10,00
6 500
500
13,00
19-07-2013
1670/13
Pcim
Trzebunia
03-06-2013
2244/13
Myślenice
Bysina
brak planu
10 000
997
10,03
04-04-2013
687/13
Myślenice
Bysina
brak planu
50 950
1 019
50,00
16-01-2013
257/13
Pcim
Trzebunia
10 500
700
15,00
wartość minimalna
3 000
295
10,00
wartość maksymalna
50 950
2 400
50,00
wartośc średnia
16 599
846
19,55
odchylenie standardowe
15 485
609
11,74
strona 21/26
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny
transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
Powierzchnia i
konfiguracja –
powierzchnia,
kształt działki
i topografia terenu
Uzbrojenie –
dostęp do mediów
Przeznaczenie –
funkcja w planie
miejscowym
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Analiza wagi cechy rynkowej
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne
i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt
regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych
deniwelacjach;
bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt
niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno
nachylony o znacznych deniwelacjach
bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w
bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia;
bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości
przyłączenia
bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona
pod usługi komercyjne;
bardzo słabe: działka tylko w części budowlana,
przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne
ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy
bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak
zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np.
przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
30%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
strona 22/26
III.2. Arkusze wyceny nieruchomości.
Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o transakcje podobne, dokonano określenia
wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr
1690, zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr 418, metodą korygowania ceny średniej,
mieszczącą się w podejściu porównawczym. Z uwagi na brak wiarygodnych informacji o
powierzchniach budynków porównawczych, jako jednostkę porównawczą przyjęto całą
nieruchomość (zgodnie z pkt 3.9 Noty Interpretacyjnej nr 1 - NI1 - Zastosowanie podejścia
porównawczego w wycenie nieruchomości). Wartość współczynnika średniego dla danej
cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu
w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale
pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy
wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono
w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników korygujących:
cena minimalna
220 000
cena maksymalna
755 000
u min
0,5978
cena średnia
368 036
u max
2,0514
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Atrybuty
Lokalizacja
Stan techniczny standard
Architektura funkcjonalność
Powierzchnia i
stan działki
Powierzchnia
budynku
Inne
Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
0,25
0,1494
0,5129
1
5
2,5
0,2249
0,20
0,1196
0,4103
1
5
3,5
0,2526
0,15
0,0897
0,3077
1
5
3,5
0,1894
0,15
0,0897
0,3077
1
5
2
0,1198
0,15
0,0897
0,3077
1
5
3
0,1500
0,10
0,0598
0,2051
1
5
3
0,1000
1,00
0,5978
2,0514
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
W N = 368 036
*
1,0367
≈
382 000
1,0367
strona 23/26
Z uwagi na cel wyceny oraz przyjętą metodykę z określonej powyżej wartości wyodrębnia
się wartość gruntu oraz wartość poszczególnych części składowych tej nieruchomości.
Wartość gruntu w granicach działki nr 1690, określa się w oparciu o zebrane transakcje
podobne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym.
Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m
2
powierzchni działki gruntu. Wartość
współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana
jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny
średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości
współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo.
Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:
cena minimalna
10,00
cena maksymalna
50,00
u min
0,5115
cena średnia
19,55
u max
2,5575
Atrybuty
Wagi
Zakres zmienności
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
skal atrybutów
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,30
0,1534
0,7672
1
5
4
0,5336
Powierzchnia i
konfiguracja
0,20
0,1023
0,5115
1
5
3
0,2000
Uzbrojenie
0,20
0,1023
0,5115
1
5
5
0,5115
Przeznaczenie
0,15
0,0767
0,3836
1
5
4
0,2668
Inne
0,15
0,0767
0,3836
1
5
3
0,1500
1,00
0,5115
2,5575
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Vj =
19,55
*
1,6619
= 32,49
WG =
1100
*
32,49
≈ 36 000
1,6619
strona 24/26
Wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości (W C) stanowi różnica pomiędzy
wartością nieruchomości gruntowej zabudowanej (W N) i wartością gruntu (W G), tj.:
W C = 382.000 zł – 36.000 zł = 346.000 zł
Przeciętnie dla nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi
jednorodzinnymi udział wartości budynku we wszystkich częściach składowych wynosi 80 –
100%, dla nieruchomości przedmiotowej przyjęto ten wskaźnik na poziomie 97%, stąd
wartość budynku mieszkalnego (W B) wynosi:
W B = 346.000 zł * 97% ≈ 336.000 zł
Z powyższego wynika, że wartość budowli i urządzeń znajdujących się na przedmiotowej
działce wynosi:
W U = 346.000 zł – 336.000 = 10.000 zł
strona 25/26
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości zabudowanej, objętej księgą wieczystą
nr KR1Y/00074651/8 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,
składającej się z działki ewidencyjnej nr 1690, położonej w Jasienicy 418, wynosi w
zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych:
382 000 zł
słownie złotych: trzysta osiemdziesiąt dwa tysiące
w tym:
działka nr 1690 (grunt) budynek mieszkalny budowle i urządzenie działki -
36 000 zł
336 000 zł
10 000 zł
Oszacowane wartości nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się
w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości
o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego.
Myślenice, 3 listopada 2014 r.
strona 26/26
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem
opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Powierzchnię budynku określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o
dokumentację projektową budynku. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg
oświadczenia użytkownika oraz opisu technicznego z projektu budynku – nie
dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku.
5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna
– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Postanowienie Komornika o powołaniu biegłego
2. Protokół badania księgi wieczystej
3. Informacja z rejestru gruntów
4. Mapa inwentaryzacji powykonawczej
5. Kopia mapy zasadniczej
6. Rzuty budynku
7. Potwierdzenie przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania
8. Dokumentacja fotograficzna

Jasienica 418 - Mroczek, Zając

Transkrypt

Podobne dokumenty

Biuro Podrozy "Go-Travel" Dawid Sosnicki, Myslenice, Reja 7 a

Producent stolarki artystycznej oraz drzwi drewnianych - Antyk-Styl

KOMUNIKAT nr 12/KD/Klasa Okręgowa III Kraków/2016

Lista startowa

Regulamin Konkursu Plastycznego pn.”Chrzest Polski 966

95 LAT KS DALIN

Lista startowa

O nas - Producent mebli z litego drewna

Akademia Rzecz Pan JACEK RÓG Akademia Rzecznictwa zecznictwa

ZDROWYCH SNÓW Z VITMATEM