Czerwiec 2013 - QBusiness.pl

prze-
POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI
Czerwiec 2013
W SKRÓCIE
KREDYTY HIPOTECZNE

Pierwszy raz w historii pojawiły się oferty kredytów hipotecznych w złotych
z oprocentowaniem niższym niż 4%

Zdolność kredytowa zamożnej rodziny wzrosła od września 2012 r. o prawie 100 000 zł
CENY OFERTOWE

Kolejny miesiąc bez radykalnych obniżek. Stabilizacja podaży oraz koncentracja cen
w przedziałach zbliżonych do średniej, to dowody na długo oczekiwaną stabilizację
na wtórnym rynku nieruchomości

Korzystne zmiany w zakresie kredytów hipotecznych nie będą miały szybkiego
przełożenia na wzrost popytu i zmiany na rynku wtórnym, ze względu na tradycyjny,
wakacyjny spadek zainteresowania rynkiem mieszkaniowym

Średni koszt noclegu w Polsce wynosi około 54 zł. Oznacza to, że 4 osobowa rodzina
na samo zakwaterowanie, na okres dwóch tygodni, musi przeznaczyć średnio około
3 000 złotych.

Najtańsze noclegi w Bieszczadach i Beskidach to koszt średnio 27 złotych. Innymi
atrakcyjnymi cenowo regionami są Podlasie i Ziemia Lubuska. Najdrożej jest na
Pomorzu, gdzie średnio za nocleg trzeba zapłacić około 70 złotych
CENY TRANSAKCYJNE

W Krakowie i Gdańsku średnie ceny mieszkań nieznacznie wzrosły. W Gdańsku
średnie notowane transakcje znów są na poziomie powyżej 5000 zł za m kw.

Spadki cen widoczne są m.in. w Poznaniu (2,4 proc.) i Łodzi (1,3 proc.).

W Gdańsku i Warszawie różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych wynoszą już
tylko odpowiednio 2,7 i 2,8 proc.
KREDYTY HIPOTECZNE
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych spada już dziewiąty
miesiąc z rzędu. Dzięki temu, po raz pierwszy w historii, pojawiły się
oferty kredytów w złotych z oprocentowaniem niższym niż 4%. Taki
kredyt oferują obecnie trzy banki – Credit Agricole, Nordea i Alior
Bank. Trzeba jednak dodać, że są to wyłącznie oferty dla osób
posiadających wkład własny. W przypadku jego braku, najniższe
oprocentowanie na jakie można obecnie liczyć to 4,24%.
Dzięki spadkowi oprocentowania, po raz kolejny wzrosła dostępność
kredytów w złotych. Obecnie można uzyskać o mniej więcej 15%
wyższą kwotę niż jeszcze we wrześniu ubiegłego roku. Oznacza to, że
dość zamożna rodzina, uzyskująca dochód w wysokości 8 000 zł
netto, może teraz uzyskać o blisko 100 000 zł wyższy kredyt niż
dziewięć miesięcy temu.
Dobre wiadomości dotyczą jednak nie tylko tych, którzy dopiero
starają się o kredyt w złotych, ale także tych, którzy już taki kredyt
spłacają. Dzięki spadkowi stóp procentowych spadają bowiem ich raty. W omawianym okresie spadły
one przeciętnie o ok. 23%. Oznacza to, że ktoś kto we wrześniu 2012 r. płacił ratę w wysokości 2000
zł obecnie zapłaci ok. 1540 zł.
fot. Jarosław Sadowski
Powodów do zadowolenia nie mają jedynie osoby spłacające kredyty walutowe. Mniej więcej od
połowy kwietnia kurs euro szybko rośnie a 6 czerwca przekroczył nawet poziom 4,3 zł. Tak wysoki
kurs po raz ostatni obserwowaliśmy w połowie ubiegłego roku. Rośnie również kurs franka. Podczas
gdy jeszcze 22 maja br. kosztował on 4,31 zł, to już 6 czerwca kurs CHF nieznacznie przekroczył 3,5
zł. W ciągu 2 tygodni opisana zmiana podwyższyła więc ratę o 100 zł (rata 500 CHF).
10 najtańszych kredytów w PLN z wkładem własnym
Tab.1 Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży
Oprocentowanie
Marża
Nordea Bank
3,94%
1,20%
Credit Agricole
3,97%
1,20%
Alior Bank
3,99%
1,25%
Euro Bank
4,67%
1,28%
Citi Handlowy
4,04%
1,30%
PKO Bank Polski
4,09%
1,35%
BZ WBK
4,13%
1,39%
Kredyt Bank
4,13%
1,39%
Millennium
4,23%
1,49%
Bank Pekao
4,35%
1,49%
Bank
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
10 najtańszych kredytów w PLN bez wkładu własnego
Tab.2 Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży
Bank
Oprocentowanie
Marża
Nordea Bank
4,24%
1,50%
Getin Noble Bank
5,44%
1,54%
Invest Bank
4,99%
1,60%
Euro Bank
5,04%
1,65%
Bank Pekao
4,54%
1,68%
Deutsche Bank PBC
4,44%
1,70%
Bank Pocztowy
4,44%
1,70%
PKO Bank Polski
4,47%
1,73%
Millennium
4,63%
1,89%
mBank
5,69%
1,95%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Kredyty w EUR z wkładem własnym
Tab.3 Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży
Oprocentowanie
Marża
Deutsche Bank PBC
3,40%
3,20%
BZ WBK
3,42%
3,30%
Kredyt Bank
3,42%
3,30%
Alior Bank
3,51%
3,40%
mBank
4,71%
4,50%
Multibank
4,71%
4,50%
Getin Noble Bank
4,85%
4,65%
Oprocentowanie
Marża
mBank
4,81%
4,60%
Multibank
4,81%
4,60%
Getin Noble Bank
4,85%
4,65%
mBank
4,81%
4,60%
Bank
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Kredyty w EUR bez wkładu własnego
Tab 4. Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży
Bank
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Wykres 1. Marże kredytów hipoteczych
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, mediany.
Wykres 2. Oprocentowanie kredytów hipotecznych
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, mediany.
Wykres 3. Przeciętna zdolność kredytowa
Dotyczy kredytu w PLN dla 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto, średnie.
Jarosław Sadowski
Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.
CENY OFERTOWE MARZEC 2013
W maju 2013 ceny ofertowe spadły minimalnie i tylko w dwóch
miastach: w Warszawie i Szczecinie o 0,4%. Średnia zmiana
w stosunku do kwietnia jest dodatnia i wyniosła +0,6%.
Kolejny miesiąc bez radykalnych obniżek, stabilizacja podaży oraz
koncentracja cen w przedziałach zbliżonych do średniej to dowody
na długo oczekiwaną stabilizację na wtórnym rynku nieruchomości.
Obniżka stóp procentowych i rekordowo niskie oprocentowanie na
poziomie poniżej 4% zarówno znacząco podwyższają zdolność
kredytową, jak i zwiększają grupę osób, które mogą otrzymać
kredyt. Skutkiem może być zwiększony popyt, ale również zakup
mieszkań większych i w lepszym standardzie.
Z drugiej strony, przed nami miesiące wakacyjne, kiedy mamy do
czynienia z okresowym spadkiem zainteresowania rynkiem
mieszkaniowym. Dlatego też w najbliższych tygodniach nie należy spodziewać się żadnych
poważnych zmian.
fot. Marta Kosińska
W Warszawie cena ofertowa utrzyma się na poziomie 7 350-7 450 zł/m kw., w Gdańsku i Gdyni 53005350 zł/m kw., w Krakowie 6400 zł/m kw., a we Wrocławiu nie powinna przekroczyć 5500 zł/m kw.
Nieznacznego wzrostu można się natomiast spodziewać w Sopocie, gdzie w przeciwieństwie do
reszty kraju, w okresie wakacyjnym zainteresowanie mieszkaniami i popyt rośnie.
Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym V 2012 – V 2013
maj 12
czerwiec 12
lipiec 12
sierpień 12
wrzesień
październik
listopad
grudzień
styczeń 13
luty 13
marzec 13
kwiecień 2013
maj 2013
WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ
6 010
6 870
7 900
5 410
5 959
6 790
7 860
5 350
5 925
6 760
7 750
5 300
5 900
6 750
7 670
5 240
5 870
6 710
7 640
5 190
5 780
6 690
7 680
5 192
5 740
6 650
7 660
5 220
5 670
6 620
7 550
5 210
5 620
6 530
7 495
5 175
5 530
6 480
7 500
5 150
5 460
6 420
7 480
5 180
5 450
6 400
7 430
5 130
5 480
6 410
7 400
5 188
GDAŃSK
5 580
5 550
5 490
5 425
5 370
5 380
5 390
5 350
5 270
5 230
5 280
5 270
5 300
GDYNIA
5 860
5 740
5 640
5 610
5 510
5 530
5 540
5 530
5 340
5 275
5 270
5 265
5 300
SOPOT
9 500
9 450
9 430
9 120
9 020
8 900
8 830
8 820
8 300
8 120
7 980
7 970
8 100
Tab 5. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym IV 2012- IIV2013 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
maj 12
czerwiec 12
lipiec 12
sierpień 12
wrzesień 12
październik 12
ŁÓDŹ
3 920
3 750
3 770
3 710
3 690
3 720
LUBLIN
4 850
4 840
4 830
4 770
4 780
4 740
SZCZECIN
4 310
4 280
4 290
4 220
4 230
4 160
TORUŃ
4 370
4 360
4 365
4 340
4 330
4 350
OLSZTYN
4 360
4 340
4 360
4 335
4 310
4 250
OPOLE
4 088
4 100
4 060
4 045
3 990
3 920
BIAŁYSTOK KATOWICE
4 370
3 760
4 325
3 735
4 300
3 680
4 290
3 670
4 265
3 655
4 200
3 670
listopad 12
grudzień 12
styczeń 13
luty 13
marzec 13
kwiecień 2013
maj 13
3 725
3 560
3 550
3 500
3 600
3 625
3 681
4 760
4 690
4 680
4 620
4 635
4 645
4 658
4 150
4 100
4 110
4 075
4 100
4 125
4 110
4 360
4 305
4 320
4 280
4 270
4 280
4 300
4 248
4 200
4 250
4 230
4 260
4 275
4 290
3 930
3 865
3 880
3 820
3 900
4 000
4 020
4 220
4 170
4 180
4 160
4 200
4 230
4 268
Tab 6. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym IV 2012- IV 2013 Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Ile wydamy na wakacyjne kwatery
Do wakacji pozostało już zaledwie kilkanaście dni. Stajemy więc przed dylematem: dokąd w tym roku?
Zmienna pogoda w kraju powoduje, że szukamy słońca i wypoczynku zagranicą. Z drugiej strony
coraz bardziej skrupulatna kalkulacja domowych budżetów oraz informacje o bankrutujących biurach
podróży skłaniają do samodzielnego organizowania wyjazdów wakacyjnych. Podstawą dobrze
zorganizowanego wyjazdu jest dobra baza noclegowa i wypadowa. W ciągu ostatnich 15 lat polska
baza noclegowa zyskała zarówno wiele nowych miejsc jak i podniosła jakość i standard. Praktycznie
we wszystkich miejscowościach turystycznych, na atrakcyjnych krajobrazowo terenach i w dużych
miastach, istnieje szereg możliwości zakwaterowania na jeden, dwa czy kilkanaście dni.
Wynajem krótkookresowy to odrębna i rządząca się swoimi prawami część rynku nieruchomości. Na
podstawie ofert, zamieszczonych w dedykowanym ofertom krótkookresowym serwisie
www.szybkowakacje, policzone zostały koszty zakwaterowania jednej osoby na jedną noc w różnych
rejonach Polski. W zestawieniu tym nie znalazły się hotele, lecz przede wszystkim pensjonaty, kwatery
agroturystyczne i prywatne a także mieszkania wynajmowane na okres krótszy niż miesiąc.
Średni koszt noclegu w Polsce wynosi około 54zł. Oznacza to, że 4 osobowa rodzina, na samo
zakwaterowanie na okres dwóch tygodni, musi przeznaczyć średnio około 3 000 złotych. Ceny kwater
w różnych regionach Polski są bardzo zróżnicowane. W Bieszczadach i Beskidach nocleg kosztuje
średnio 27zł, czyli tylko połowę średniej krajowej. Innymi atrakcyjnymi cenowo regionami są Podlasie
i Ziemia Lubuska. Najdrożej jest na Pomorzu, gdzie średnio za nocleg trzeba zapłacić około 70
złotych. Do grupy najdroższych lokalizacji należą również: Mazowsze i Wielkopolska, gdzie trzeba
liczyć się z kosztem 60 złotych za dobę.
Koszty noclegów są pochodną popularności danego regionu, wielkości i standardu istniejącej tam
bazy oraz połączeń komunikacyjnych z resztą kraju. Najtaniej będzie, jeśli zaplanujemy wakacje bądź
krótki weekendowy wyjazd w Bieszczady czy na Podlasie. W przypadku Bieszczad wynika to z ich
położenia na krańcu Polski i niełatwej komunikacji. Natomiast niskie ceny na Podlasiu to efekt
stosunkowo niewielkiej popularności tego rejonów wśród polskich turystów.
Dzięki bogatej ofercie ceny w całej Polsce są konkurencyjne. W wielu rejonach kraju można znaleźć
noclegi już za 10 złotych za noc, w tym nawet na Pomorzu. Zdecydowanie bardziej zróżnicowane są
ceny maksymalne – zamykają się w widełkach od 70 do 550 złotych. 550 złotych, za nocleg dla jednej
osoby, trzeba zapłacić wynajmując niewielki apartament w stolicy lub w Poznaniu (przy czym należy
jeszcze raz nadmienić, iż nie są tu brane pod uwagę hotele). Tak duże dysproporcje to efekt nie tylko
dużej liczby turystów odwiedzających te miasta, lecz również przyjeżdżających tam biznesmenów.
Koszty mogą być oczywiście niższe, jeśli zatrzymamy się w jednym miejscu na dłuższy pobyt.
Większość właścicieli oferuje 10-15% obniżki cen.
3 650
3 560
3 515
3 500
3 545
3 595
3 610
Średnie koszty noclegu dla 1 osoby
Koszt noclegu dla 1 osoby
Region
zakres cen
średni koszt
wynajmu
Bieszczady, Beskidy
od 10 do 75
27
Dolny Śląsk, Sudety
od 20 do 450
55
Górny Śląsk, Beskid Śląski
od 20 do 350
60
Kujawy
od 15 do 350
60
Małopolska, Podhale
od 15 do 250
57
Mazowsze
od 10 do 550
68
Podlasie
od 10 do 175
33
Pomorze Wschodnie
od 10 do 500
75
Pomorze Zachodnie
od 13 do 425
73
Roztocze
od 20 do 250
48
Warmia i Mazury
od 16 do 400
50
Wielkopolska
od 15 do 500
65
Ziemia Lubuska
od 15 do 200
36
Tab 7. Średnie koszty noclegu dla 1 osoby. Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.
[email protected]
CENY TRANSAKCYJNE
Niewykluczone, że jesteśmy świadkami powrotu na
rynek mieszkaniowy inwestorów indywidualnych.
Elementem
dopingującym
do
poszukiwania
mieszkaniowych okazji są bowiem kolejne obniżki stóp
procentowych, które stawiają pod znakiem zapytania
dalsze
oszczędzanie
na
lokatach
bankowych.
W każdym z dużych miast rentowność wynajmu jest
wyższa niż stopa zwrotu z lokat bankowych. Trendy
cenowe są bardzo zróżnicowane. Najwyższe spadki
cen pojawiły się tym razem w Poznaniu i Łodzi,
podczas gdy np. w Krakowie i Gdańsku ceny wzrosły.
fot. Marcin Jańczuk
Tab 8 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w V 2013 r.
Średnia
cena
ofertowa
z okresu
III 2013 –
V 2013
Średnia cena
transakcyjna
z okresu III
2012 – V 2013
Różnica
pomiędzy
ceną
transakcyjną
a ofertową
Zmiana
proc. w
cenach
trans. m/m
Zmiana
proc. w
cenach
trans. r/r
Średnia cena
nabywanego
mieszkania
Średni metraż
nabywanego
mieszkania
Wrocław
5463
4841
11,4%
0,3%
-10,8%
262 100 zł
54,4 m kw.
Kraków
6410
5829
9,1%
1,0%
-3,8%
326 200 zł
56,8 m kw.
Warszawa
7437
7227
2,8%
0,2%
-1,3%
408 800 zł
56,3 m kw.
Poznań
5166
4927
4,6%
-2,4%
-4,0%
288 900 zł
58 m kw.
Gdańsk
5283
5141
2,7%
3,4%
0,9%
251 200 zł
51,8 m kw.
Gdynia
5278
4793
9,2%
-0,9%
-3,0%
273 000 zł
57,1 m kw.
Łódź
3635
3403
6,4%
-1,3%
-4,9%
178 200 zł
52,1 m kw.
Miasto
Źródło: Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez
Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres III-V 2013.
Kolejne już obniżenie stóp procentowych przez RPP, optymistycznie odebrane przez osoby
posiadające kredyty hipoteczne w złotówkach, dało wiele do myślenia tradycjonalistom posiadającym
oszczędności na lokatach bankowych. 12-miesięczna lokata pozwala na zwrot z inwestycji średnio ok.
2,6 proc. w skali roku (po uwzględnieniu podatku Belki). Zakup mieszkania i przeznaczenie go na
rynek wynajmu to, w większości dużych miast, rentowność przekraczająca 4 proc., a nawet 5 proc.
(Wrocław). Nie może więc dziwić fakt, że przedmiotem zainteresowania klientów gotówkowych są
niewielkie mieszkania (kawalerki i nieduże lokale dwupokojowe), których zakup uda się sfinansować
tylko ze środków własnych. Cechą wspólną komentarzy doradców Metrohouse z różnych miast jest
zgłaszany popyt na mieszkania o niskim standardzie, które są nabywane z myślą o przeznaczeniu na
rynek wynajmu. Poszukiwane są mieszkania do gruntownego remontu, w nadziei, że wynegocjowana
cena ostateczna będzie znacząco odbiegać od średnich stawek na rynku.
Tymczasem po raz kolejny na dwóch dużych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków)
obserwujemy niewielkie wzrosty cen. W Krakowie, w porównaniu do notowania sprzed miesiąca,
m kw. nabywany jest o 60zł drożej. Obecnie średnia cena m kw. wynosi 5829 zł. W Warszawie wzrost
cen jest kosmetyczny (12 zł za m kw.), ale dość znamienny, bo choć duża podaż mieszkań powinna
powodować zwiększone możliwości negocjowania cen ofertowych, to zainteresowanym zakupem
udaje się wynegocjować średnio nie więcej niż 3 proc. ceny ofertowej. Wystarczy porównać średnie
ceny ofertowe i transakcyjne w stolicy – różnica to tylko 2,8 proc. Oferta jest już bardzo zbliżona do
realnych możliwości nabywczych kupujących mieszkania. We Wrocławiu, po ostatnich spadkach cen,
tym razem widoczny jest niewielki wzrost o 0,3 proc.
Liderem wzrostów cen jest Gdańsk (3,4 proc.). Po raz pierwszy od notowań z października cena
m kw. nabywanego mieszkania przekroczyła tu 5000 zł. W sąsiedniej Gdyni średnie ceny w maju
nieznacznie spadły do poziomu 4793 zł, ale za to kupowane są tu większe mieszkania (57,1 m kw.)
niż w Gdańsku (51,8 m kw.).
Najwyższe spadki tym razem zauważamy w Poznaniu. W porównaniu do poprzedniego raportu cena
m kw. w transakcjach obniżyła się o 120 zł i wynosi 4927 zł. Poza Poznaniem ponownie spadły też
ceny w Łodzi (3403 zł).
Wykres 4. Średnie ceny transakcyjne mieszkań I 2011- V 2013
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.
Marcin Jańczuk
Metrohouse & Partnerzy S.A.
[email protected]