Lipnik - Maczek - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w

Transkrypt

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 61/2016
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej,
objętej KR2Y/00033878/3 Zamiejscowego Wydziału V Ksiąg Wieczystych z
siedzibą w Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach,
położonej w Lipniku, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki,
składającej się z działki ewidencyjnej nr 251/10
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w
postępowaniu egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym
w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 368/13
autor opracowania:
Myślenice, 8 kwietnia 2016 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR2Y/00033878/3, Lipnik gmina Wiśniowa, dz. nr 251/10
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/29
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 3
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 3
2. Stan prawny ..................................................................................... 3
3. Zleceniodawca ................................................................................ 5
4. Cel wyceny ...................................................................................... 5
5. Daty wyceny .................................................................................... 5
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 6
7. Źródła informacji .............................................................................. 6
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 6
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 9
1. Lokalizacja ...................................................................................... 9
2. Przeznaczenie nieruchomości ……….............................................. 9
3. Działka gruntu ................................................................................. 11
4. Budynek mieszkalny ....................................................................... 12
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 15
1. Analiza rynku ................................................................................... 15
2. Arkusze wyceny nieruchomości …………………………................... 25
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 28
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 29
VI. Załączniki ............................................................................................. 29
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice kwiecień 2016 r.
strona 3/29
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości
Lipnik, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą
wieczystą numer KR2Y/00033878/3 Zamiejscowego Wydziału V Ksiąg Wieczystych z
siedziba w Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach, składająca się z zabudowanej
budynkiem mieszkalnym w trakcie realizacji (bez numeru porządkowego) działki
ewidencyjnej nr 251/10 o powierzchni 0,4887 ha.
Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej
nr 251/10 ze wszystkimi częściami składowymi i prawami.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach Zamiejscowy Wydział V Ksiąg Wieczystych z siedzibą w
Dobczycach, prowadzi księgę wieczystą numer KR2Y/00033878/3 dla nieruchomości
położonej w miejscowości Lipnik, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo
małopolskie, składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej nr 251/10 o powierzchni
0,4887 ha.
Właścicielem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Piotr Maczek syn
Ryszarda i Bronisławy (Pesel 82100617018), na podstawie umowy sprzedaży i aktu
ustanowienia hipoteki z dnia 6 lipca 2011 r. do Rep. A nr 3804/2011 sporządzonej przed
notariuszem Wojciechem Zarzyckim w Krakowie.
Dział I Sp. tej księgi wieczystej zawiera wpisy o treści:
- prawo bezpłatnej służebności przechodu, przegonu i przejazdu pasem szerokości 4
(cztery) metry przez dz. 251/3, objętej księgą wieczysta KR2Y/00017336/4 na rzecz
każdoczesnych właścicieli i posiadaczy dz. 251/2 – służebność przeniesiono z
KR2Y/00022048/6;
- służebność przejazdu, przechodu i przegonu istniejącym szlakiem drożnym o
szerokości 4 metry północnym skrajem działki nr 251/9 w sposób przedstawiony na
projekcie podziału z dnia 4 października 2001 r. nr 3867/93/2001 na rzecz
strona 4/29
każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działki nr 251/8 - nieodpłatnie - służebność
przeniesiono z KR2Y/00022048/6;
- służebność przejazdu, przechodu i przegonu pasem o szerokości 5 metrów północną
częścią działki nr 251/9 na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działki nr
251/10, 251/11 - nieodpłatnie- służebność przeniesiono z KR2Y/00022048/6;
- służebność przejazdu, przechodu i przegonu pasem o szerokości 5 metrów północną
częścią działki numer 251/11 na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy dz. nr
251/10 – nieodpłatnie - służebność przeniesiono z KR2Y/00022048/6.
Dział III tej księgi wieczystej zawiera wpisy o treści:
- bezpłatna służebność przegonu, przechodu i przejazdu istniejącym szlakiem drożnym
szerokości około trzy i pół (3,5) metra przez pgr. 329/10 (odp. dz. 21/1) oraz przez dz.
ew. 21/1 - służebność przeniesiono z KR2Y/00022048/6, na rzecz każdoczesnych
właścicieli i posiadaczy pgr. 329/12
- bezpłatna służebność przegonu, przechodu i przejazdu istniejącym szlakiem drożnym
szerokości około trzy i pół (3,5) metra przez dz. 21/1 - służebność przeniesiono z
KR2Y/00022048/6, na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy dz. ew. 25/3
- bezpłatna służebność przegonu, przechodu i przejazdu pasem szerokości trzy (3) metry
wzdłuż północno - zachodniej granicy dz. 21/1 - służebność przeniesiono z
KR2Y/00022048/6, na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy dz. ew. 24/2
- nieodpłatna służebność przechodu, przegonu i przejazdu istniejącym na gruncie
szlakiem drożnym 4 (cztery) metry szerokim biegnącym po dz. 251/6 w sposób
wskazany linią przerywaną koloru czerwonego na projekcie podziału z dnia 18 lipca
2000 r. nr 3867/53/2000 - na rzecz każdoczesnego właściciela dz. 251/7- służebność
przeniesiono z KR2Y/00022048/6
- wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużnika Piotra Maczek na rzecz wierzyciela
Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział - Centrum Restrukturyzacji i
Windykacji w Warszawie Biuro w Krakowie.
Uwaga: służebności wpisane w dziale III księgi wieczystej przeniesiono z urzędu – nie
dotyczą one nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej wyceny.
Dział IV tej księgi wieczystej zawiera wpis hipoteki o treści:
- hipoteka umowna w kwocie 614.340,00 zł (sześćset czternaście tysięcy trzysta
czterdzieści), zabezpieczająca kredyt, umowa nr 76102029060000169600645663 z dnia
06.07.2011 r. oraz umowne odsetki od wykorzystanego kredytu, umowne odsetki od
niespłaconego w terminie zadłużenia z tytułu należności głównej lub zadłużenia
strona 5/29
odsetkowego, prowizje i opłaty, przyznane koszty postępowania sądowego lub
egzekucyjnego
związane
z
dochodzeniem
roszczeń
z
tytułu
ustanowionego
zabezpieczenia hipotecznego, świadczenia uboczne: koszty wewnątrzbankowego
postępowania windykacyjnego z tytułu ustanowionego zabezpieczenia hipotecznego,
roszczenia o naprawienie szkód wynikających z niewykonania lub nienależytego
wykonania zobowiązań wynikających z czynności bankowej udzielania kredytu lub
czynności bankowej zabezpieczenia spłaty tego kredytu., na rzecz Powszechnej Kasy
Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział 4 w Krakowie.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z
danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Lipnik [Nr 0003], w jednostce
ewidencyjnej Wiśniowa [120909_2], numer jednostki rejestrowej G882.
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania opisu i oszacowania nieruchomości – postanowienie Komornika Sądowego przy
Sądzie Rejonowym w Myślenicach Eweliny Łąckiej w postępowaniu egzekucyjnym z
nieruchomości z dnia 5 stycznia 2016 r., sygn. akt KM 368/13.
I.4. Cel wyceny.
Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny,
podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg stanu oraz poziomu cen
na datę sporządzenia wyceny.
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia wyceny: 8 kwietnia 2016 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 8 kwietnia 2016 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 10 lutego 2016 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 10 lutego 2016 r.
strona 6/29
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity
Dz. U. z 11 czerwca 2015 r. poz. 782 wraz z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz
z późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz
z późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r.
w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji.
1. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości.
2. Dane ewidencji gruntów, gmina Wiśniowa, obręb Lipnik.
3. Mapa zasadnicza.
4. Plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Lipnik.
5. Projekt architektoniczny budynku i decyzja o pozwoleniu na budowę.
6. Oględziny nieruchomości.
7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
w Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono
według następujących zasad:
Wartość nieruchomości według aktualnego stanu określono jako sumę wartości gruntu
oraz wartości budynku w obecnym stanie zaawansowania, ponieważ brak jest
wystarczającej
liczby
wiarygodnych
informacji
o transakcjach
nieruchomościami
strona 7/29
zabudowanymi budynkami mieszkalnymi w trakcie realizacji o stopniu zaawansowania
porównywalnym do przedmiotowej inwestycji.
Wartość gruntu wyznaczono na podstawie analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi
niezabudowanymi, podobnymi do nieruchomości wycenianej - metodą korygowania ceny
średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym.
Wartość budynku w obecnym stanie zaawansowania obliczono według wzoru:
W B = (W N – W G) * S
gdzie:
W B – wartości budynku w obecnym stanie zaawansowania
W N – wartość nieruchomości po zakończeniu inwestycji
W G – wartość gruntu
S – stopień zaawansowania budowy.
Wartość nieruchomości po zakończeniu inwestycji określono na podstawie analizy
transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, metodą
korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych
nieruchomości.
W wycenie metodą korygowania ceny średniej zastosowano algorytm dostosowujący
schemat wyceny do rozkładu cen na rynku, rozdzielający zakresy współczynników
korygujących dla danej cechy w ten sposób, by nieruchomościom o cechach ocenionych
jako przeciętne odpowiadała cena średnia z bazy cen transakcyjnych nieruchomości
porównawczych. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do
ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do
usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a
strona 8/29
maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi
interpolowane są liniowo.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku
lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości i jej
cech rynkowych o cenie maksymalnej (Cmax),
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości
strona 9/29
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Nieruchomość położona w miejscowości Lipnik, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki,
województwo małopolskie.
Lokalizacja ogólna nieruchomości słaba – nieruchomość położona jest w północnej części
Gminy Wiśniowa, w odległości ok. 3 km od centrum miejscowości, ok. 5 km od centrum
Wiśniowej i ok. 15 km od centrum Myślenic.
Otoczenie nieruchomości stanowią tereny leśne oraz tereny rolne odłogowane, najbliższe
zabudowania w odległości ok. 100 m. Dostęp do drogi publicznej (powiatowej) zapewniony
poprzez drogę wewnętrzną o nawierzchni żwirowej, biegnącą po działce nr 298, która
według stanu ewidencyjnego znajduje się we władaniu Gminy Wiśniowa oraz służebność
po częściowo utwardzonej drodze gruntowej, biegnącej po działkach nr 251/11, 251/9 i
251/3.
II.2. Przeznaczenie nieruchomości
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi
Lipnik uchwalonym Uchwałą Nr XIV/87/08 Rady Gminy Wiśniowa z dnia 16 czerwiec
2008 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego Nr 508 z dnia 31
lipiec 2008 r.) działka ewidencyjna nr 251/10 znajduje się w przeważającej części w terenie
oznaczonym symbolem R1 oraz w mniejszym stopniu w terenie MNR/U.
MNR/U – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej i zagrodowej:
1) przeznaczenie podstawowe:
a) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
b) usługi publiczne zlokalizowane w budynkach mieszkalnych lub w oddzielnych
budynkach zlokalizowanych na tych samych bądź też na wydzielonych działkach,
c) usługi komercyjne nieuciążliwe, zlokalizowane w budynkach mieszkalnych lub w
oddzielnych budynkach zlokalizowanych na tych samych bądź też na wydzielonych
działkach.
2) przeznaczenie dopuszczalne:
a) produkcja nieuciążliwa zlokalizowana na wydzielonych działkach,
b) budynki gospodarcze,
strona 10/29
c) obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej,
d) obiekty i urządzenia sportu i rekreacji,
e) drogi wewnętrzne, ciągi piesze, pieszo – jezdne, parkingi, ścieżki rowerowe,
f) zieleń urządzona, zadrzewienia,
g) wody powierzchniowe i urządzenia wodne.
2) W granicach terenów MNR/U dopuszcza się lokalizację zabudowy zagrodowej
3) Ustala się następujące zasady zagospodarowania terenów MNR/U:
a) utrzymanie istniejącej zabudowy z możliwością jej rozbudowy i przebudowy z zachowaniem warunków określonych w ust. 4, 5,
b) zapewnienie obsługi parkingowej nowych obiektów usługowych i produkcyjnych
oraz lokalizacja placów manewrowych w granicach działki lub terenu do którego
użytkownik ma tytuł prawny,
c) maksymalna powierzchnia zabudowy kubaturowej może wynosić 50%
powierzchni działki,
d) pozostawienie powierzchni biologicznie czynnej na minimum 40% powierzchni
działki.
R1 - tereny rolne.
1) Przeznaczenie podstawowe:
a) grunty orne,
b) łąki i trwałe użytki zielone,
c) sady i ogrody;
2) Przeznaczenie dopuszczalne:
a) obiekty małej architektury oraz urządzenia terenowe służące turystyce i rekreacji,
b) obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej,
c) drogi wewnętrzne, ciągi piesze, pieszo – jezdne, ścieżki rowerowe,
d) zieleń urządzona i zadrzewienia,
e) wody powierzchniowe i urządzenia wodne.
3) W granicach terenów R1 utrzymuje się istniejącą zabudowę mieszkalną i gospodarczą,
z możliwością jej rozbudowy i przebudowy w obrębie działki siedliskowej, z zachowaniem
warunków określonych w ust. 7 i 8.
4) W granicach terenów R1 obowiązuje zakaz budowy obiektów służących hodowli
bezściółkowej.
5) W granicach terenów R1 obowiązuje zakaz lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej,
usługowej, produkcyjnej i gospodarczej.
strona 11/29
6) Ustala się następujące zasady zagospodarowania terenów R1:
a) utrzymuje się istniejące obiekty budowlane i dopuszcza się ich rozbudowę i przebudowę,
z zachowaniem warunków określonych w ust. 8,
b) warunkiem realizacji nowej zabudowy oraz rozbudowy i przebudowy istniejących
obiektów budowlanych jest uzyskanie dostępu do drogi publicznej.
II.3. Działka gruntu
Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr 251/10 o powierzchni 0,4887 ha, według
rejestru gruntów stanowi w większości grunt orny klasy VI (0,4473 ha) oraz w mniejszym
stopniu łąki klasy V (0,0414 ha). Kształt działki zbliżony do trapezu prostokątnego o
długości podstaw ok. 53 m i 87 m oraz wysokości ok. 68-69 m. Teren nachylony w
kierunku północnym.
Nieruchomość posiada słaby dostęp do sieci infrastruktury technicznej – brak mediów na
działce, sieć wodociągowa i energetyczna w odległości ok. 50-100 m. Na działce
projektowana studnia kopana oraz zbiornik betonowy na ścieki sanitarne.
Na terenie przedmiotowej nieruchomości realizowana jest inwestycja polegająca na
budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który został szczegółowo opisany w
dalszej części operatu. Aktualny stan zagospodarowania działki słaby – południowa część
działki zadrzewiona, pozostała część porośnięta niepielęgnowaną zielenią trawiastą, brak
trwałych elementów zagospodarowania i obiektów małej architektury ogrodowej. Od strony
wschodniej nieruchomości posiada wspólne ogrodzenie z nieruchomością sąsiednią –
siatka typowa na słupkach stalowych.
Zestawienie powierzchni poszczególnych elementów przyszłego zagospodarowania terenu
inwestycji przedstawia się następująco:
- powierzchnia zabudowy
-
72,50 m2
- taras
-
20,00 m2
- dojazd
-
108,00 m2
- miejsca postojowe
-
39,00 m2
- zbiornik
-
5,88 m2
- zieleń
- 4641,62 m2
strona 12/29
II.4. Budynek mieszkalny
Charakterystyka funkcjonalna budynku
Budynek mieszkalny jednorodzinny realizowany w oparciu o decyzję o pozwolenie na
budowę nr 306/2010 z dnia 07.04.2010 r. wydaną przez Starostę Myślenickiego (znak
AB.VIII.7351/123/2010), przeniesioną decyzją nr 534/2011 z dnia 11.07.2011 r. (znak
AB.6740.578.2011). Budynek jest to obiekt wolnostojący, parterowy z użytkowym
poddaszem,
bez
podpiwniczenia.
Budynek
wykonany
w
technologii
murowanej.
Dane gabarytowe
Powierzchnia zabudowy
72,50 m
2
Taras
20,00 m
2
Powierzchnia użytkowa
93,12 m2
Kubatura
535,00 m3
Zestawienie powierzchni
Lp.
Nazwa pomieszczenia
Powierzchnia
użytkowa [m²]
Parter
1.1
Kuchnia z jadalnią
31,19
1.2
Wiatrołap
2,04
1.3
Przedpokój
6,10
1.4
Łazienka
5,52
1.5
Pokój
7,05
Suma
51,90
Poddasze
2.1
Przedpokój
5,3
2.3
Pokój 1
8,39
2.4
Pokój 2
4,35
2.5
Pokój 3
23,18
Suma
41,22
Opis konstrukcji budynku
Fundamenty – ławy fundamentowe żelbetowe
Ściany zewnętrzne:
- fundamentowe: betonowe gr. 30 cm + styrodur 9 cm
tradycyjnej,
strona 13/29
- parteru i poddasza: pustak ceramiczny gr. 29 cm + styropian 10 cm
Ściany wewnętrzne:
– konstrukcyjne: pustak ceramiczny gr. 29 cm
– działowe: cegła ceramiczna
Kominy – z cegły pełnej
Stropy – płyty żelbetowe, nad poddaszem strop lekki drewniany ocieplony wełną mineralną
gr. 20 cm,
Schody – brak, projektowane schody drewniane
Dach – dwuspadowy, o połaciach symetrycznych o konstrukcji drewnianej, nachylenie
połaci 40°, kryty dachówką ceramiczną.
Projektowane wykończenie budynku:
Podłogi i posadzki – w łazience, kuchni oraz pomieszczeniach komunikacyjnych płytki
terakotowe, w pokojach parkiety, taras i podcień wejściowy kostka brukowa,
Stolarka – okna z profili PCV, drzwi wewnętrzne płytowe drewniane, drzwi zewnętrzne i
garażowe z profili PCV,
Wykończenie wewnętrzne – tynki wewnętrzne cementowo-wapienne, malowanie farbami
emulsyjnymi, w sanitariatach płytki glazurowe do wysokości 2 m,
Wykończenie zewnętrzne – tynki zewnętrzne cienkowarstwowe akrylowe, cokół obłożony
płytkami klinkierowymi,
Obróbki blacharskie – parapety zewnętrzne z profili PCV, rynny i rury spustowe z profili
PCV,
Instalacje:
- elektryczna,
- wodociągowa, przyłącz ze studni kopanej,
- kanalizacja sanitarna, odprowadzenie ścieków sanitarnych do zbiornika betonowego
szczelnego okresowo wybieralnego,
- wentylacja grawitacyjna,
- ciepła woda, terma elektryczna,
Stan techniczny i standard budynku
Budynek mieszkalny jednorodzinny realizowany od maja 2010 r. (zawiadomienie o
rozpoczęciu budowy przyjęte do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w
Myślenicach w dniu 26.05.2010 r.). Według stanu na datę wyceny budynek znajdował się
w stanie surowym otwartym. Jakość wykonawstwa oraz standard wykorzystanych
materiałów średni. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom
strona 14/29
normy. Stan techniczny zrealizowanych elementów przeciętny, celowy remont pokrycia
dachu, w którym występują liczne ubytki. Zaawansowanie prac budowlanych na dzień
wyceny, określone w oparciu o obiekt podobny tj. obiekt nr 1110-132 (1168) z Biuletynu
cen obiektów budowlanych Sekocenbud zeszyt nr 13/2016 (1635), zawiera poniższa
tabela.
Lp.
Element budynku
Ai
Zi
Ai*Zi/100
1
Roboty ziemne
1,90
80
1,52
2
Fundamenty
3,00
100
3,00
3
Ściany podziemia
3,40
100
3,40
4
Izolacje fundamentów i ścian podziemia
2,30
100
2,30
5
Ściany nadziemia
9,60
100
9,60
6
Stropy, sklepienia, schody, podesty
4,40
60
2,64
7
Konstrukcja dachu
3,40
100
3,40
8
Pokrycia dachowe
5,60
80
4,48
9
Podłoża i kanały wewnątrz budynku
1,10
100
1,10
10
Izolacje nadziemia
2,40
0
0,00
11
Warstwy wyrównawcze pod posadzki
1,20
0
0,00
12
Tynki i okładziny wewnętrzne
5,50
0
0,00
13
Okna i drzwi zewnętrzne
8,30
0
0,00
14
Okna i drzwi wewnętrzne
2,10
0
0,00
15
Posadzki
6,60
0
0,00
16
Inne roboty wewnętrzne
0,60
0
0,00
17
Malowanie
0,80
0
0,00
18
Elewacja
11,00
0
0,00
19
Różne roboty zewnętrzne
1,80
0
0,00
20
Instalacje wodno - kanalizacyjne
3,20
0
0,00
21
Instalacje c.o.
6,50
0
0,00
22
Instalacje teletechniczne
0,10
0
0,00
23
Instalacje elektryczne
4,10
0
0,00
24
Ogtrodzenie i zagospodarowanie terenu
11,10
0
0,00
Razem
100,00
gdzie:
Ai – udział procentowy elementu w całym budynku,
Zi – procentowy stopień zaawansowania budowy elementu,
31,44
strona 15/29
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że
Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych
nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest
na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład
pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w
skład krain górskich – Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu
Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to
zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W
dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę.
Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych
Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano:
∗ rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych domami mieszkalnymi
∗ obszar powiatu myślenickiego
∗ okres badania cen: 2014 r. - 2016 r.
∗ transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi
Na terenie powiatu myślenickiego w okresie ostatnich dwóch lat zanotowano około 280
transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi, z czego zdecydowana większość
dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym (przeciętnie 65 - 70% wszystkich
transakcji). Stosunkowo dużo (ok. 10 - 15%) rejestruje się transakcji nieruchomości o
charakterze rekreacyjno – wypoczynkowym, co wynika z walorów krajobrazowych i
klimatycznych powiatu i dużej ilości tego typu obiektów. Pozostałe rodzaje nieruchomości
pojawiające się w obrocie to nieruchomości o charakterze produkcyjnym i handlowo –
usługowym, ale z uwagi na charakter obszaru i brak wielkich stref przemysłowych ich
liczba nie przekracza 10 - 15% ogółu transakcji. Pozostałe ok. 5 - 10% transakcji to
nieruchomości inne.
strona 16/29
W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników
rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie
odnotowano
istotnego
wzrostu,
ani
też
spadku
cen
nieruchomości
gruntowych
zabudowanych budynkami mieszkalnymi, w związku z czym zarejestrowanych cen nie
aktualizowano na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (teren powiatu myślenickiego z
wyłączeniem obszaru miast), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem
prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ
na cenę), funkcję użytkową i sposób wykorzystania (nieruchomości zabudowane
budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wybudowanymi po roku 1990 ew. po
generalnym remoncie) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości
„porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak
nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną
funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w
procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i
poprawek.
strona 17/29
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
przedstawiono w poniższej Tabeli.
Gmina
Data
transakcji
Obręb
Nr Rep.
Pu
Pow.
działki
Cena
Cena jedn.
Opis
12 lis 15
4842/15
121,2
600
275 000
2 270
Budynek mieszkalny jednorodzinny, dwukondygnacyjny z
mieszkalnym poddaszem, murowany, kryty blachą, +
dobudowany do budynku murowany garaż
Siepraw
23 paź 15
5386/15
160,0
3 224
320 000
2 000
bud. mieszk., murowany, o dwóch kondygancjach
naziemnych, podpiwniczony, kryty blachą
Myślenice
Droginia
16 wrz 15
4697/15
139,1
1 427
370 000
2 660
Raciechowice
Raciechowice
12 cze 15
5292/15
94,2
1 100
400 000
4 246
Siepraw
Siepraw
12 maj 15
3143/15
174,7
1 109
900 000
5 152
Lubień
Skomielna Biała
23 sty 15
250/15
90,3
774
330 000
3 654
Pcim
Pcim
Siepraw
Budynek mieszkalny, murowany, przyjety do użytkowania w
lipcu 2015 r.
Budynek mieszklany, parterowy z użytkowym poddaszem,
częściowo podpiwniczony, pozwolenie na budowę z 2004,
oddany do użytkowania w 2013 r.
Budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem, pozwolenie
na budowę z 2012 r., przyjęty do użytkowania w 2013 r.
Budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem
Budynek mieszkalny, murowany, parterowy z użytkowym
poddaszem, niepodpiwniczony
Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, parterowy z
poddaszem użytkowym, przyjęty do użytkowania w maju
2011 r.
21 sty 15
415/15
100,0
435
325 000
3 250
Zawada
27 lis 14
1581/14
125,4
1 265
380 000
3 030
Raciechowice
Czasław
22 lis 14
3845/14
152,3
1 035
360 000
2 364
Myślenice
Krzyszkowice
14 paź 14
2763/14
125,1
2 603
420 000
3 357
Myślenice
Trzemeśnia
9 paź 14
3222/14
192,3
1 009
710 000
3 692
Myślenice
Droginia
25 sie 14
6739/14
102,4
1 000
240 000
2 344
Dobczyce
Dobczyce
20 sie 14
4353/14
179,7
871
330 000
1 837
Myślenice
Zawada
26 maj 14
1617/14
125,4
1 396
365 000
2 911
Sułkowice
Rudnik
8 maj 14
1197/14
132,0
600
330 000
2 500
Myślenice
Droginia
29 kwi 14
770/15
203,9
1 970
650 000
3 188
Budynek mieszlany jednorodzinny, parterowy z użytkowym
poddaszem z garażem z 2008 r., wybudwany z Porothermu,
kryty dachowką ceramiczną
Tokarnia
Krzczonów
12 kwi 14
998/14
124,0
824
320 000
2 581
Dwukondygnacyjny, murowany budynek mieszkalny
jednorodzinny, parterowy z użytkowym poddaszem, z
wbudowanym garażem. Przyjęty do użytkowania w 2014 r.
min.:
max.:
90,3
203,9
435
3 224
240 000
900 000
1 837
5 152
śr.:
137,8
1 250
413 235
3 002
Dobczyce
Brzączowice
Myślenice
Budynek mieszkalny jednorodzinny, pozwolenie z 1991 r.,
zgłoszony do użytkowania w 2005 r. + budynek
gospodarczy, parterowy, murowany
Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowny,
dwukondygnacyjny
Budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem wybudowany
w latach 2009-2010 r , murowany z pustaka ceramicznego,
kryty dachówką ceramiczną
Budynek mieszkalny wybudowany w 2003 r. z cegły i
pustaka, kryty blachą trapezową + budynek gospodarczy
Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, z lat 90tych, parterowy z poddaszem użytkowym
Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, przyjęty do
użytkowania 2013 r.
Budynek mieszkalny jednorodzinny, dwukondygnacyjny,
murowany, kryty blachą
strona 18/29
Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie
analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa tabela.
Cechy rynkowe
Analiza wagi cechy rynkowej
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo
korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną
asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
Powierzchnia
budynku
bardzo duża: pow. 190 m²
duża: 160 -190 m2
średnia: 130 – 160 m2
mała: 100 – 130 m2
bardzo mała: poniżej 100 m²
Stan techniczny,
standard
wykończenia i
wyposażenia
Architektura,
funkcjonalność
Powierzchnia,
konfiguracja i stan
zagospodarowania
działki
Inne – w tym
dodatkowa
zabudowa
SUMA
bardzo dobry: wiek budynku do 5 lat, wykonany z
wysokiej jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i
wykończenia, pełne uzbrojenie, brak zużycia
technicznego i funkcjonalnego;
bardzo słaby: wiek budynku powyżej 20 lat, niski
standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie,
zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 30%
bardzo dobra: nowoczesna atrakcyjna architektura,
bardzo dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń
przejściowych i powierzchni o obniżonej funkcjonalności
np. niskich piwnic;
bardzo słaba: budynek mieszkalny jednorodzinny z
częścią gospodarczo - inwentarską, słaba architektura,
budynek wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny
pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o obniżonej
funkcjonalności: piwnic, pom. gospodarczych, strychów
bardzo dobra: działka ponad 0,20 ha, kształtna, na
terenie płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze
zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi
urządzone;
bardzo słaba: działka do 0,06 ha, o niekorzystnym
kształcie, słabo zagospodarowana
bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno –
budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń
środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej, na działce obok budynku
mieszkalnego dodatkowa atrakcyjna zabudowa (np.
garaże, altany, wiaty itp.);
bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno –
budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę
sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne,
wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych
cech nie uwzględnionych wyżej, brak dodatkowej
zabudowy na działce
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
25%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo duża
4 - duża
3 - średnia
2 - mała
1 - bardzo mała
15%
5 - bardzo dobry
4 - dobry
3 - średni
2 - słaby
1 - bardzo słaby
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
strona 19/29
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Lokalizacja: Dobczyce, gmina Dobczyce
Data transakcji: sierpień 2014 r.
Repertorium A: 4353/14
Powierzchnia budynku: 179,67 m²
Powierzchnia działki: 871 m²
Cena transakcyjna: 330 000 zł
Nieruchomość położona ok. 2 km od centrum miasta. Otoczenie
stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w dalszej
kolejności zabudowa handlowo-usługowa. Nieruchomość położona
bezpośrednio przy drodze wojewódzkiej nr 967 relacji MyśleniceŁapczyca. Na działce posadowiony budynek mieszkalny
jednorodzinny, parterowy z użytkowym poddaszem, murowany,
zrealizowany w latach 90-tych XX w., w średnim
stanie
technicznym. Układ funkcjonalny – przeciętny. Standard
wykończenia – przeciętny. Działka ma kształt regularny, teren
działki płaski, ogrodzony.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Lokalizacja: Siepraw, gmina Siepraw
Data transakcji: październik 2014 r.
Repertorium A nr 3222/2014
Powierzchnia budynku: 174,7 m2
Powierzchnia działki: 1109 m2
Cena transakcyjna: 900 000 zł
Otoczenie – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i otwarte
tereny rolne, lokalizacja atrakcyjna widokowo. Budynek mieszkalny
jednorodzinny z wbudowanym garażem, wybudowany w latach
2012-2013 r., murowany z pustaka ceramicznego, kryty dachówką
ceramiczną, wszystkie media, ogrzewanie centralne. Stan
techniczny i standard – bardzo dobre. Dojazd bezpośrednio z drogi
gminnej asfaltowej. Działka ma kształt regularny, stan
zagospodarowania bardzo dobry. Teren lekko nachylony. W cenie
wyposażenie domu.
strona 20/29
Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
Dla potrzeb niniejszej wyceny, ze względu na cel wyceny, określono i zbadano:
• rynek działek niezabudowanych, przeznaczonych do zabudowy
• obszar gminy Wiśniowa
• okres badania cen 2014 - 2016 r.
Miejscowość Wiśniowa, gdzie położona jest przedmiotowa nieruchomość, liczy około 2 tys.
mieszkańców. Wieś położona jest w rozległym obniżeniu doliny Krzyworzeki, na
pograniczu Beskidu Średniego i Beskidu Wyspowego. Gmina Wiśniowa położona jest na
Pogórzu Wielickim, oddalona od Krakowa o 40 km. Główny szlak komunikacyjny to droga
biegnąca z Krakowa przez Wieliczkę, Dobczyce, Wiśniową i dalej w kierunku południowym
do Mszany Dolnej. Od zachodu prowadzi droga do Myślenic. Gmina graniczy terytorialnie z
gminą Pcim, Myślenice, Dobczyce, Raciechowice, Jodłownik, Dobra i Mszana Dolna.
Gmina Wiśniowa zajmuje obszar 67,3 km² , w jej skład wchodzi siedem wsi - Wiśniowa,
Wierzbanowa,
Poznachowice
Dolne,
Węglówka,
Glichów,
Lipnik
i
Kobielnik
-
zamieszkałych przez 6,5 tys. mieszkańców. W ewidencji działalności gospodarczej
prowadzonej
przez
Urząd
Gminy
zarejestrowanych
jest
około
160
podmiotów
gospodarczych. Gmina Wiśniowa dysponuje powierzchnią 5672 ha użytków rolnych, z
czego 4720 ha stanowią grunty orne.
W latach 2006 - 2008 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości
gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była
sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom
porównywalny z domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy
wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one
bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego
zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i
z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie
Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. Z początkiem roku 2009 dynamika
wzrostu cen działek wyraźnie spadła, nastąpiła wyraźna stabilizacja cenowa. W przypadku
nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie objętym analizą nie stwierdzono
na rynku lokalnym istotnego trendu zmiany cen – obliczane wartości trendu mieszczą się w
granicach błędu statystycznego. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości
podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny.
strona 21/29
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
przedstawiono w poniższej Tabeli. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są
porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie
(teren Gminy Wiśniowa), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem
prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ
na cenę), przeznaczenie (nieruchomości niezabudowane, przeznaczone na cele zabudowy
mieszkaniowej i mieszkaniowo - usługowej) oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne
cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub
identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do
skorygowania
w
procesie
szacowania,
poprzez
zastosowanie
współczynników korygujących i poprawek.
odpowiednich
strona 22/29
Data
transakcji
Nr Rep.
2015-12-23
9408/15
Wierzbanowa bud. zagrodowe, BUD.MIESZK.-USŁUGOWE
2015-12-07
8770/15
Wierzbanowa
2015-11-25
3531/15
2015-11-10
Obręb
Przeznaczenie w planie
Cena
działek
Pow. działek Cena 1 mkw
28 000
1 291
21,69
bud. zagrodowe, BUD.MIESZK.USŁUGOWE, inne
43 000
2 102
20,46
Poznachowice
Dolne
bud. mieszk. mn, bud. zagrodowe, inne,
komunikacja, NIE PODANO, zieleń
57 000
3 600
15,83
5569/15
Wiśniowa
bud. zagrodowe, bud.mieszk.-usługowe,
20 000
1 600
12,50
2015-10-28
5434/15
Kobielnik
bud. zagrodowe, BUD.MIESZK.USŁUGOWE, komunikacja
52 500
1 437
36,53
2015-10-10
2091/15
Wiśniowa
55 000
2 600
21,15
2015-09-17
4721/15
Lipnik
60 000
1 903
31,53
2015-07-30
7126/15
Glichów
bud. zagrodowe, BUD.MIESZK.USŁUGOWE, inne, komunikacja
15 000
1 300
11,54
2015-07-02
2952/15
Wiśniowa
bud. mieszk. mn
48 000
2 306
20,82
2015-06-03
2312/15
Węglówka
bud. mieszk. mn, bud. zagrodowe,
komunikacja, ZIELEŃ
14 000
1 500
9,33
2015-05-08
1872/15
Wiśniowa
56 000
2 000
28,00
2015-05-08
990/15
43 440
2 172
20,00
2015-01-14
59/15
Węglówka
bud. mieszk. mn, bud. zagrodowe,
115 200
2 400
48,00
2014-12-15
6098/14
Wiśniowa
bud. zagrodowe, BUD.MIESZK.-USŁUGOWE
30 000
1 800
16,67
2014-11-15
5759/14
Wiśniowa
29 000
1 531
18,94
2014-10-27
8641/14
Poznachowice
Dolne
BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe,
komunikacja
30 000
1 431
20,96
2014-09-08
4710/14
Wierzbanowa
100 000
2 573
38,87
2014-07-17
3776/14
Węglówka
bud. mieszk. mn, bud. zagrodowe, NIE
PODANO, zieleń
28 000
3 780
7,41
Węglówka
BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe,
komunikacja
49 000
1 700
28,82
minimum
14 000
1 291
7,41
maksimum
115 200
3 780
48,00
średnia
45 955
2 054
22,58
2014-04-09
1748/14
Wierzbanowa bud. zagrodowe, BUD.MIESZK.-USŁUGOWE
strona 23/29
Opis nieruchomości o cenach skrajnych przedstawiono poniżej.
2
Nieruchomość o cenie 1 m minimalnej (Cmin)
CECHY CHARAKTERYZUJĄCE
NIERUCHOMOŚĆ
OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI
Lipiec 2014 r. Rep. A nr 3776/14
Data transakcji
Cena transakcji / cena 1 m
2
28.000 zł / 7,41 zł
Położenie – lokalizacja
Węglówka, gmina Wiśniowa – dojazd drogą gruntowa zapewniony poprzez
udziały w
działkach sąsiednich, otoczenie nieruchomości zabudowa
mieszkaniowa zagrodowa oraz tereny zielone i leśne.
Przeznaczenie i sposób
użytkowania
MNR– tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej oraz ZR –
tereny zieleni nieurzadzonej.
Powierzchnia i konfiguracja
3780 m2; konfiguracja słaba, kształt działki bardzo nieregularny, teren
nachylony w kierunku południowym
Uzbrojenie terenu
Media w zasięgu do 100 m
Nieruchomość o cenie 1 m2 maksymalnej (Cmax)
CECHY CHARAKTERYZUJĄCE
NIERUCHOMOŚĆ
OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI
Styczeń 2015 r. Rep. A Nr 59/2015
Data transakcji
Cena transakcji / cena 1 m
2
115.200 zł /48,00 zł
Położenie – lokalizacja
Węglówka; sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i
zagrodowa; dojazd drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej
Przeznaczenie i sposób
użytkowania
MNR (w większości) – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i
zagrodowej oraz ZR – tereny zieleni nieurzadzonej
Powierzchnia i konfiguracja
2400 m2; działka w kształcie czworoboku szerokość od 74m do 107m,
głębokość od 15 m do 34 m; teren lekko nachylony w kierunku południowym
Uzbrojenie terenu
Media w zasięgu do 50 m
strona 24/29
Wybór cech rynkowych mających wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone w oparciu o
typowe zachowania i preferencje nabywców podaje poniższa tabela.
Cechy rynkowe
Analiza wagi cechy rynkowej
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne
i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt
regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych
deniwelacjach;
bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt
niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno
nachylony o znacznych deniwelacjach
Powierzchnia i
konfiguracja –
powierzchnia,
kształt działki
i topografia terenu
bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w
bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia;
bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości
przyłączenia
Uzbrojenie –
dostęp do mediów
bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona
pod zabudowę mieszkaniową i/lub mieszkaniowo –
usługową;
bardzo słabe: działka tylko w części budowlana,
przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne
ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy
Przeznaczenie –
funkcja w planie
miejscowym
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak
zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np.
przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
25%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
20 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
strona 25/29
III.2. Arkusze wyceny nieruchomości.
Wycena wartości rynkowej przyszłej nieruchomości
Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o transakcje podobne, dokonano określenia
wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr
251/10, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wg stanu po całkowitym
zakończeniu budowy, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu
porównawczym.
Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni użytkowej budynku. Wartość
współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana
jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny
średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości
współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo.
Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników korygujących:
cena minimalna
1 837
cena maksymalna
5 152
u min
0,6118
cena średnia
3 002
u max
1,7160
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Atrybuty
Lokalizacja
Powierzchnia
budynku
Stan techniczny standard
Architektura funkcjonalność
Powierzchnia i
stan działki
Inne
Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
0,25
0,1529
0,4290
1
5
1
0,1529
0,15
0,0918
0,2574
1
5
5
0,2574
0,15
0,0918
0,2574
1
5
3
0,1500
0,15
0,0918
0,2574
1
5
2
0,1209
0,15
0,0918
0,2574
1
5
5
0,2574
0,15
0,0918
0,2574
1
5
3
0,1500
1,00
0,6118
1,7160
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
WJ =
3 002
*
1,0886
≈ 3 268
WN =
93,12
*
3 268
≈ 304 000
1,0886
strona 26/29
Wycena wartości rynkowej gruntu
Z uwagi na cel wyceny oraz przyjętą metodykę z określonej powyżej wartości wyodrębnia
się wartość gruntu oraz wartość części składowych tej nieruchomości tj. budynku
mieszkalnego. Wartość gruntu o powierzchni 4887 m², w granicach działki nr 251/10,
określa się w oparciu o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej,
mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m
2
powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:
cena minimalna
7,41
cena maksymalna
48,00
u min
0,3281
cena średnia
22,58
u max
2,1256
Atrybuty
Wagi
Zakres zmienności
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
skal atrybutów
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,25
0,0820
0,5314
1
5
2
0,1660
Powierzchnia i
konfiguracja
0,20
0,0656
0,4251
1
5
1
0,0656
Uzbrojenie
0,20
0,0656
0,4251
1
5
1
0,0656
Przeznaczenie
0,20
0,0656
0,4251
1
5
1
0,0656
Inne
0,15
0,0492
0,3188
1
5
2
0,0996
1,00
0,3281
2,1256
0,4624
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Vj =
22,58
*
0,4624
= 10,44
WG =
4887
*
10,44
≈ 51 000
Wycena wartości rynkowej bieżącej nieruchomości.
W celu określenia wartości przedmiotu wyceny według stanu bieżącego – określono
wartość nakładów na nieruchomości wg stanu po zakończeniu inwestycji jako różnicę
wartości nieruchomości WN = 304.000 zł i wartości działki gruntu WG = 51.000 zł. Wartość
nakładów wg stanu bieżącego (w dniu wyceny) ustalono w oparciu o oszacowany w
niniejszym operacie stopień zaawansowania robót. Wartość rynkowa nieruchomości na ten
stan jest sumą wartości gruntu i wartości nakładów w określonym stanie zaawansowania.
strona 27/29
Zaawansowanie inwestycji wg stanu bieżącego wynosi 31,44, stąd wartość nakładów w
tym stanie wynosi:
(304.000 zł – 51.000 zł) * 31,44% = 253.000 zł * 0,3144 = 79.543,20 zł ≈ 80.000 zł
Wartość rynkowa aktualna przedmiotowej nieruchomości dla stanu zaawansowania
budowy 31,44 % (wartość gruntu + wartość rynkowa nakładów) wynosi:
51.000 zł + 80.000 zł = 131.000 zł
strona 28/29
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą numer
KR2Y/00033878/3 Zamiejscowego Wydziału V Ksiąg Wieczystych z siedzibą w
Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z zabudowanej budynkiem
mieszkalnym w trakcie realizacji działki ewidencyjnej nr 251/10, położonej w Lipniku, gmina
Wiśniowa, powiat myślenicki, wg stanu na dzień 10 lutego 2016 r., wynosi w zaokrągleniu
do pełnych tysięcy złotych:
131 000 zł
słownie złotych: sto trzydzieści jeden tysięcy
w tym:
działka gruntu -
51.000 zł
części składowe -
80.000 zł
(budynek w obecnym stanie zaawansowania)
Oszacowane wartości nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się
w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości
o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego
Myślenice, 8 kwietnia 2016 r.
strona 29/29
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem
opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Powierzchnię budynku określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o
projekt budowlany. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg projektu budowlanego
– nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku.
5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna
– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Postanowienie Komornika o powołaniu biegłego
2. Protokół z badania księgi wieczystej
3. Wypis z rejestru gruntów
4. Kopia mapy zasadniczej
5. Decyzje o pozwoleniu na budowę
6. Zawiadomienie o rozpoczęciu budowy
7. Mapa z projektem zagospodarowania działki
8. Rzuty kondygnacji
9. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
10. Dokumentacja fotograficzna

Lipnik - Maczek - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w

Transkrypt

Podobne dokumenty

dawniej warzecha dziś łyżka

Uchwała nr IV/28/07 z dnia 22 lutego 2007 r

Murzyn Stanislaw Murzyn Zdzislaw SC Piekarnia

OGŁOSZENIE O WYBORZE OFERTY Instytut Metalurgii i Inżynierii

Biuro Nieruchomo¶ci Stanis³aw Spytek

O Firmie - Dachy - okna dachowe, pokrycia dachowe, dachówka

Biuro Podrozy "Go-Travel" Dawid Sosnicki, Myslenice, Reja 7 a

HERB W polu błękitnym święty Marcin na koniu srebrnym, w zbroi

Plan imprez na miesiąc kwiecień 2013

Wystąpienie do Ministra Zdrowia