Rynek Handlowy w Polsce w III kw. 2013

Rynek Handlowy w Polsce w III kw. 2013
Intensywna końcówka roku –
nowe otwarcia przed nami
Podaż
Najbardziej aktywny okres otwarć obiektów handlowych dopiero
przed nami. W ostatnim kw. br. spodziewamy się ok. 300 000 m2
nowej podaży w siedmiu nowych i pięciu rozbudowanych obiektach.
W III kw. 2013 r. rynek centrów handlowych powiększył się o
niespełna 53 000 m2 powierzchni najmu (jedno centrum handlowe).
W całym 2013 r. rynek urośnie o 485 000 m2 nowej powierzchni.
Aktywność budowlana pozostaje wysoka. Obecnie w budowie jest
813 000 m2 z perspektywą otwarcia w ciągu najbliższych dwóch lat.
Nowa podaż w równym stopniu zasili rynki głównych aglomeracji jak
i miast średniej wielkości (100 – 400 tys. mieszkańców), oraz tych
poniżej 100 tys. mieszkańców. Połowa tej powierzchni pojawi się w
ramach projektów średniej wielkości (20 000 – 39 999 m2), a
pozostałą część stanowić będą małe (5 000 – 19 999 m2) i duże
centra handlowe (40 000 – 79 999 m2).
W III kw. 2013 r. zostało zrealizowane tylko jedno centrum handlowe
– Galeria Katowicka w Katowicach będących wiodącym rynkiem
Aglomeracji Katowickiej. Centrum, powstałe we współpracy firm
Neinver, Meyer Bergman i PKP, jest idealnym przykładem obiektu
wielofunkcyjnego łączącego funkcje publiczne i handlowe. Centralna
lokalizacja w mieście oraz sąsiedztwo dworca kolejowego Katowice
Główne jak i dworca autobusowego mogą przyczynić się do
wykreowania istotnej pozycji tego centrum na rynku handlowym w
mieście i regionie. Na 53 000 m2 powierzchni mieści się 220
sklepów, w tym m.in.: marki z grup LPP i Inditex, C&A, Carry, Smyk,
Sephora, Douglas, CCC, Deichmann oraz pierwszy w mieście sklep
Peek & Cloppenburg. Wkrótce również otworzy się 10-salowe
Multikino.
Galeria Katowicka w Katowicach
Obecnie Galeria Katowicka jest drugim pod względem wielkości
obiektem handlowym w Katowicach i trzecim w całej aglomeracji, za
Silesia City Centre (85 500 m2) i kompleksem Europa Centralna, na
który składa się centrum handlowe (27 000 m2) oraz park handlowy
(40 000 m2).
Spośród powierzchni handlowej, która ma zostać dostarczona na
rynek w ciągu ostatniego kwartału br., ponad 50% jest realizowane
w ramach trzech dużych obiektów w głównych aglomeracjach. Są
to: Riviera w Gdyni (43 700 m2, rozbudowa centrum Wzgórze),
Poznań City Centre w Poznaniu (60 000 m2) oraz Auchan
Bronowice w Krakowie (60 000 m2). Tylko dwa centra (Trzy Korony
w Nowym Sączu i Brama Pomorza w Chojnicach) to projekty
średniej wielkości. Resztę stanowią małe centra, w tym: Stara
Kablownia w Czechowicach-Dziedzicach, Dekada w Grójcu, a także
rozbudowa Ferio w Koninie i Galerii Olimp w Lublinie.
W stolicy kraju niebawem otworzy się nowy, znaczący i długo
wyczekiwany śródmiejski obiekt – Plac Unii. Kompleks handlowobiurowy zrealizowany przez firmy BBI Development i
Liebrecht&Wood będzie oferował 15 500 m2 powierzchni handlowej i
41 300 m2 powierzchni biurowej. Centrum położone jest na granicy
dwóch centralnych dzielnic Warszawy – Śródmieścia i Mokotowa.
Rozbudowy istniejących obiektów handlowych stanowią ważny i
perspektywiczny trend na rynku polskim. Od 2010 r. około 20%
oddawanej co roku podaży to rozbudowy. Spodziewamy się
zbliżonej tendencji w następnych dwóch latach. Istotne trwające
obecnie rozbudowy to m.in.: Wzgórze / Riviera w Gdyni, Ogrody w
Elblągu, Atrium Copernicus w Toruniu, Gemini Park w BielskuBiałej, Galeria Pomorska w Bydgoszczy i Galeria Olimp w Lublinie.
Wykres 1: Roczna podaż wg kategorii miast (w m2)
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
miasta <100 000 mieszk.
miasta 100 000 - 200 000 mieszk.
miasta 200 000 - 400 000 mieszk.
główne aglomeracje
Źródło: Jones Lang LaSalle, III kw. 2013
Źródło: Neinver Polska
Na koniec III kw. 2013, całkowita podaż nowoczesnej powierzchni
handlowej w Polsce wyniosła 11,4 mln m2 pow. najmu. Prawie 72%
(8,2 mln m2) stanowią centra handlowe. Pozostała część przypada
na parki handlowe, obiekty wolnostojące i centra wyprzedażowe.
Popyt
Polska jest nadal atrakcyjnym rynkiem dla międzynarodowych sieci
handlowych. Dotyczy to zarówno firm wchodzących na nasz rynek
jak i tych już obecnych a poszukujących możliwości dalszego
rozwoju. W ostatnim czasie pojawiło się kilka nowych marek, np.
Sports Direct – pierwszy sklep otworzył się w Europie Centralnej w
Gliwicach, włoska marka Original Marines w Blue City w Warszawie,
sklep dziecięcy SAM 0-13 w Galerii Rembielińskiej oraz Karl
Lagerfeld Woman, który wzbogacił ofertę modową warszawskiego
Atrium Promenada. Przyszłe debiuty to m.in. E Go’ i Armani Jeans –
oba sklepy otworzą się w warszawskiej galerii Plac Unii. Również
polskie sieci wprowadzają na rynek nowe marki. Marka Medicine
rozwija się w szybkim tempie otwierając się w miejscu sklepów
Reporter. Inne sieci tworzą nowe koncepty, jak np. Empik Media &
Fashion. Firma wprowadza na rynek nowy format sklepów Empik –
Empik Express o pow. 100 – 200 m2 dostosowany do potrzeb
małych miast i małych obiektów handlowych. Ponadto H&M
powiększa sklepy, aby wprowadzić koncept H&M Home.
Poziom pustostanów i czynsze „prime”
Poziom pustostanów w miastach pow. 200 tys. mieszkańców
wyniósł na koniec I poł. br. ok. 4%. Najwięcej wolnej powierzchni
zaobserwowano na rynkach, gdzie w ostatnim okresie pojawiły się
nowe obiekty lub wcześniej borykały się one z problemem wysokich
pustostanów, m.in. Poznań, Wrocław, Radom i Toruń. Miasta, w
których odsetek pustostanów jest obecnie najniższy, to m.in.
Warszawa, Szczecin i Aglomeracja Katowicka.
Najwyższy poziom stawek czynszowych za powierzchnie typu
„prime”, tj. za najlepsze lokale o pow. ok. 100 m2 w kategorii moda i
akcesoria w wiodących centrach handlowych, odnotowuje się w
Warszawie, a następnie we Wrocławiu, Łodzi i Aglomeracji
Katowickiej. W stolicy kraju, z uwagi na procesy rekomercjalizacji
przeprowadzone w wiodących galeriach w ciągu ostatniego roku,
czynsze „prime” wzrosły o ok. 5% do poziomu 85 € -100 €/ m2/ m-c.
Nie zaobserwowano znaczących zmian na pozostałych rynkach.
Wykres 2: Czynsze „prime” vs. wskaźnik pustostanów
120
€/ m2/ miesiąc
7,0%
6,0%
100
5,0%
80
4,0%
60
3,0%
40
2,0%
20
1,0%
0
0,0%
Warsaw Wrocław
Łódź
Silesia Poznań Kraków Szczecin Tri-City
Czynsz prime
Źródło: Jones Lang LaSalle, III kw. 2013
Wskaźnik pustostanów %
W 2013 r. nie zmieniło się zasadniczo nastawienie najemców do
nowych lokalizacji. Wciąż bardzo uważnie analizowane są
Agata Sekuła
Head of Retail Investment
CEE
[email protected]
Anna Wysocka
Head of Retail Agency
National Director
[email protected]
wszystkie potencjalne opcje, a proces decyzyjny trwa kilka
miesięcy. Niesłabnącym popytem cieszą się wciąż najlepsze
obiekty działające w największych aglomeracjach. Właściciele
centrów, które są gorzej postrzegane przez rynek, a także tych
znajdujących się w miastach małych lub o wysokim stopniu
nasycenia, wciąż muszą liczyć się ze zwiększoną presją na
obniżkę czynszów oraz wysokimi oczekiwaniami najemców co do
wkładu finansowego dewelopera/ właściciela w wykończenie lokali.
Rynek inwestycyjny
Wartość zamkniętych transakcji inwestycyjnych w sektorze
handlowym na koniec III kw. 2013 r. wyniosła 773 mln €. Największe
sfinalizowane w tym okresie transakcje to:

Zakup centrum Silesia City Center w Katowicach (za ok.
400 mln €) przez konsorcjum na czele z Allianz – największa
transakcja w Europie Środkowo-Wschodniej w 2013 r.

Nabycie Galerii Dominikańskiej we Wrocławiu przez Atrium
European Real Estate za 151,7 mln €.
Wykres 3: Wartość handlowych transakcji inwestycyjnych
Miliony €
3 000
2 700
2 400
2 100
1 800
1 500
1 200
900
600
300
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 Q3 2013
Źródło: Jones Lang LaSalle, III kw. 2013
Biorąc pod uwagę stopień zaawansowania kilku transakcji
spodziewamy się, że całkowita wartość na koniec 2013 r.
przekroczy 1,5 mld €.
Najistotniejsze transakcje w toku, których finalizacja przewidziana
jest w IV kw. 2013 r. to:

Kupno Galerii Kazimierz w Krakowie przez Invesco -180 mln €

Zakup Wola Park w Warszawie przez Inter Ikea

Przejęcie za 174,5 mln € przez Tristan Capital Partners
portfela nieruchomości handlowych firmy Charter Hall
(Zakopianka w Krakowie, Borek we Wrocławiu, Turzyn w
Szczecinie, Arena w Gliwicach i Dąbrówka w Katowicach)
Polska cieszy się zainteresowaniem inwestorów, czego
potwierdzeniem jest silny popyt na prestiżowe obiekty handlowe.
Spodziewamy się, że trend ten utrzyma się w 2014 r.
Agnieszka Tarajko-Bąk
Research & Consultancy
Senior Research Analyst
[email protected]
Patrycja Dzikowska
Research & Consultancy
Associate Director
[email protected]
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.